व्हिएन्ना अपार्टमेंट तपासणी: व्हिएन्ना प्रॉपर्टीची कार्यपद्धती

खरेदी करारावर (Kaufanbot) सही करण्यापूर्वी, आम्ही तपासतो की खरेदीदाराने पाहणीच्या वेळी पाहिलेले अपार्टमेंट कागदपत्रांमध्ये वर्णन केलेल्या मालमत्तेशी जुळते का. नमूद केलेले चौरस मीटर 'नुत्झफ्लेशे' (Nutzfläche) मध्ये समाविष्ट आहेत का? नूतनीकरणाला मंजुरी मिळाली आहे का? तळघर अपार्टमेंटला नेमून दिले आहे का? कोणते बांधकाम खर्च आधीच मान्य झाले आहेत परंतु अद्याप दिले गेले नाहीत?

व्हिएन्ना प्रॉपर्टी 'ग्रुंडबुख'चा उतारा, आराखडे, अपार्टमेंटच्या मालकीची कागदपत्रे आणि 'हाऊसव्हरवाल्टुंग'च्या अहवालांची तुलना करते. आढळलेल्या कोणत्याही विसंगतींचा परिणाम किंमतीचा अंदाज, खरेदीचे बजेट आणि कराराच्या अटींवर होतो. उदाहरणार्थ, छताच्या दुरुस्तीसाठी अपुरा राखीव निधी असल्यास संभाव्य डाउन पेमेंटची गणना करणे आवश्यक ठरते, तर सध्याच्या भाडेकरारामुळे वेळेवर ताबा मिळण्यास अडथळा येऊ शकतो.

व्हिएन्नाच्या आल्टबाऊमधील तीन खोल्यांच्या अपार्टमेंटचे उदाहरण वापरून आम्ही ही पडताळणी दाखवू: आम्ही कोणत्या कागदपत्रांचे पुनरावलोकन करतो, विक्रेत्याकडून कोणत्या गोष्टी स्पष्ट करून घेतो आणि सही करण्यापूर्वी कोणत्या अटींवर सहमत होतो. या उदाहरणातील तपशील आणि रक्कम अंदाजे आहेत.

आपल्या उदाहरणात, एक कुटुंब €४२०,००० किमतीच्या एका अपार्टमेंटचा विचार करत आहे. जाहिरातीत अपार्टमेंट ८० चौरस मीटरचे असून, त्याला बाल्कनी आणि तळघर असल्याचे नमूद केले आहे. बाह्य नूतनीकरण पूर्ण झाले असून, मासिक हप्ता €३६० आहे. विक्रेत्याच्या मते, अपार्टमेंट उपलब्ध आहे.

खरेदीदाराला दोन स्वतंत्र बेडरूम, कायमस्वरूपी राहण्याची सोय आणि ठरलेल्या वेळेत घरात राहायला येण्याची आवश्यकता आहे. किंमत ठरवण्यापूर्वी आम्ही या आवश्यकता स्पष्ट करतो. कुटुंबासाठी अयोग्य असलेले स्वस्त अपार्टमेंट ही समस्या सोडवणार नाही.

आम्ही खरेदीदाराचा दर्जा आणि परवानग्यांची आवश्यकता याबद्दलही स्पष्टीकरण देतो. परदेशी व्यक्तीची खरेदी करण्याची क्षमता ही त्यांचे नागरिकत्व, संघराज्य आणि व्यवहाराच्या परिस्थितीवर अवलंबून असते. केवळ रहिवासी परवाना असण्याने खरेदीसाठी आपोआप पात्रता मिळत नाही. ऑस्ट्रियामध्ये परदेशी व्यक्तींना स्थावर मालमत्ता खरेदी करण्यावर लागू असलेले निर्बंध, खरेदीचा निर्णय घेण्यापूर्वी स्पष्ट करून घ्यावेत.

परवानग्या किंवा बँक कर्जाची आवश्यकता असल्यास, त्याचा परिणाम विक्रेत्याला दिल्या जाणाऱ्या प्रस्तावाच्या वेळेवर आणि तपशिलावर होतो. या अटींसंबंधीचे तोंडी करार अपुरे ठरतात.

व्हिएन्ना प्रॉपर्टी विक्रेत्याकडून आणि हाऊसव्हरवाल्टुंगकडून (Hausverwaltung) कागदपत्रांची विनंती करते, मिळालेल्या माहितीची तुलना करते आणि कोणत्याही अपूर्ण पुष्टीकरणांची नोंद घेते. आवश्यक परवानगीने बांधकाम फाईल आणि वैयक्तिक कागदपत्रांमध्ये प्रवेश दिला जातो.

आधीपासून अस्तित्वात असलेल्या इमारतीमधील अपार्टमेंटसाठी, किटमध्ये सहसा खालील गोष्टींचा समावेश असतो:

✓ सध्याच्या ग्रुंडबुकचा उतारा आणि महत्त्वाच्या नोंदींवरील कागदपत्रे

✓ Wohnungseigentumsvertrag — अपार्टमेंट मालकी करार

✓ Nutzwertgutachten — वस्तू आणि शेअर्सच्या अंदाजित मूल्यावरील निष्कर्ष

✓ बांधकाम योजना आणि बदल दस्तऐवज

✓ Energieausweis — ऊर्जा पासपोर्ट

✓ वार्षिक अहवाल आणि चालू देयकांच्या सूचना

✓ राखीव क्षेत्र, आगामी कामे आणि घरगुती कर्जांबद्दल माहिती

✓ मागील काही वर्षांच्या मालकांच्या सभांचे इतिवृत्त उपलब्ध

आम्ही जाहिरातीतील योजना आणि बांधकाम योजना यांत फरक करतो. आम्ही एका विशिष्ट तारखेसाठी शिल्लक राखीव निधी तपासतो आणि इतिवृत्तातील नूतनीकरणाच्या चर्चेला अंतिम निर्णय किंवा अंदाजपत्रक मानत नाही.

आवश्यक माहिती उपलब्ध नसल्यास, तो एक अनुत्तरित प्रश्न राहतो. स्वाक्षरी केल्यानंतर कागदपत्रे देण्याचे आश्वासन दिल्याने योग्य ती तपासणी पूर्ण झाली असे मानले जात नाही. मूलभूत योग्य तपासणीची व्याप्ती अपार्टमेंट खरेदी करण्यासंबंधीच्या 'आर्बाइटरकामर'च्या शिफारशींमध्येही.

ग्रुंडबुखमध्ये, आम्ही मालक, हिस्सा आणि अपार्टमेंटचा प्रकार विक्रेत्याच्या प्रस्तावाशी जुळवून पाहतो. ओळखीसाठी, EZ (Einlagezahl), म्हणजेच भू-नोंदणी क्रमांक, आणि KG (Katastralgemeinde), म्हणजेच भू-मापन समुदाय, महत्त्वाचे आहेत. केवळ पत्ता या तपशिलांची जागा घेऊ शकत नाही.

या उताऱ्यात नोंदणीकृत हक्क आणि बोजा दर्शविले आहेत. महत्त्वपूर्ण नोंदींसाठी, सहाय्यक कागदपत्रे आवश्यक आहेत: नोंदवहीमधील एक संक्षिप्त नोंद नेहमीच निर्बंधाचा तपशील उघड करत नाही.

जर विक्रेत्याच्या हिश्श्यावर बँकेचे धारणाधिकार नोंदणीकृत असतील, तर ते काढता येऊ शकतात की नाही हे आम्ही ठरवतो. धारणाधिकाराची नोंदणीकृत रक्कम सध्याच्या कर्जापेक्षा वेगळी असू शकते. व्यवहारामध्ये सध्याच्या धनकोची माहिती आणि धारणाधिकार काढण्यासाठी आवश्यक कागदपत्रांचा समावेश असणे आवश्यक आहे.

आम्ही दूर करायचे असलेले बोजे आणि खरेदीनंतर शिल्लक राहणारे हक्क निश्चित करतो. व्यवहाराच्या कायदेशीर अंमलबजावणीदरम्यान बोजा काढून टाकण्याची आणि पैसे देण्याची प्रक्रिया निश्चित केली जाते.

तळघराच्या बाबतीतही हाच दृष्टिकोन लागू होतो. दिलेली चावी प्रवेशाची पुष्टी देते, परंतु वापराचा उद्देश स्पष्ट करत नाही. ती जागा अपार्टमेंटला नेमून दिली आहे की नाही आणि कोणत्या अटींनुसार, हे तपासणे आवश्यक आहे. करारामध्ये कागदपत्रांद्वारे समर्थित अधिकारांची व्याप्ती नमूद केलेली असावी.

आमच्या उदाहरणात, ८० चौरस मीटरमध्ये ७२ चौरस मीटरची अंतर्गत जागा आणि ८ चौरस मीटरची खुली बाल्कनी आहे. सूचीमध्ये हे आकडे एकत्रित केलेले आहेत, त्यामुळे सुरुवातीच्या किमतीच्या तुलनेत समायोजन करणे आवश्यक आहे.

€420,000 ला 80 m² ने भागल्यास €5,250/m². एकूण किंमतीचा आतील क्षेत्रफळाशी संबंध जोडल्यास अंदाजे €5,833/m².

तथापि, बाल्कनी तिचे बाजारमूल्य टिकवून ठेवते. गणनेतील तफावतीमुळे किंमत फुगवलेली आहे हे सिद्ध होत नाही किंवा खरेदीदार संपूर्ण आठ मीटरवर सवलतीस पात्र आहे असेही होत नाही. आलेल्या ऑफर्सची तुलना करताना, आतील क्षेत्रफळ आणि अतिरिक्त जागा यांचा स्वतंत्रपणे विचार केला पाहिजे.

व्हिएन्ना प्रॉपर्टी एक्स्पो पोझ, प्लॅन, क्षेत्रफळाची गणना आणि नुट्झवर्टगुटाख्टेन यांची तुलना करते. लक्षणीय तफावत आढळल्यास, अतिरिक्त तपासणी किंवा व्यावसायिक मोजमापाची व्यवस्था केली जाते. केवळ नुट्झवर्ट हे अपार्टमेंटचे क्षेत्रफळ दर्शवत नाही.

'नुट्झफ्लॅशे'च्या गणना नियमांनुसार, खुल्या बाल्कनी आणि लॉजिया यांना वेगळ्या प्रकारे हाताळले जाते. या फरकांची चर्चा 'व्हिएन्ना सिटी गाईड टू नुट्झफ्लॅशे'मध्ये. त्यामुळे, चौरस मीटरची गणना करण्यापूर्वी जागेचा प्रकार आणि लागू होणारी पद्धत निश्चित करणे महत्त्वाचे आहे.

तपासणीदरम्यान, आम्ही जागेच्या प्रत्यक्ष आराखड्याची कागदपत्रांशी तुलना करतो. स्थलांतरित केलेले स्वयंपाकघर, एकत्र केलेल्या खोल्या किंवा बदल केलेले स्नानगृह यासाठी स्पष्टीकरण आवश्यक असते: काय केले गेले आणि त्या कामाला कशी मंजुरी मिळाली.

बांधकामासाठीची मंजुरी आणि अपार्टमेंट मालकी नियमांनुसार आवश्यक असलेल्या संमती स्वतंत्रपणे तपासल्या जातात. एकाच परवान्यात नेहमीच दोन्ही बाबींचा समावेश नसतो.

कागदपत्रे गहाळ असल्यास, आम्ही बदलांची व्याप्ती स्पष्ट करतो आणि त्यांची व्यवहार्यता तपासण्यासाठी माहिती गोळा करतो. जोपर्यंत या समस्येचे स्पष्टीकरण होत नाही, तोपर्यंत त्या अपार्टमेंटला सर्व बदल कायदेशीर असल्याची पुष्टी झालेली मालमत्ता म्हणून संबोधता येणार नाही.

तांत्रिक तपासणीमध्ये ओलाव्याची दृश्यमान चिन्हे, खिडक्यांची स्थिती, हीटिंग, विद्युत प्रणाली आणि व्हेंटिलेशन यांचा समावेश असतो. आल्टबाऊ अपार्टमेंट खरेदी , आम्ही इमारतीच्या सामान्य संरचनेची आणि उपयुक्तता प्रणालींची स्थिती देखील विचारात घेतो. नुकत्याच रंगवलेल्या भिंती छताचे उर्वरित आयुष्य दर्शवत नाहीत.

जर विशेष निष्कर्षाची आवश्यकता असलेल्या दोषांची चिन्हे आढळल्यास, तज्ञाला बोलावले जाते. नियमित तपासणी ही लपलेल्या संरचनांच्या तपासणीची जागा घेत नाही.

किंमत ठरवण्यापूर्वी, व्हिएन्नामधील आवश्यक नूतनीकरण कामांचे: कामांची यादी तयार करा आणि प्रकल्पाचा अंदाज मिळवा. यासाठी प्रति चौरस मीटरचा सरासरी दर खूपच अंदाजित असतो.

ऊर्जा कार्यक्षमता प्रमाणपत्रामध्ये, आम्ही पत्ता, तयार केल्याची तारीख आणि ज्या इमारत किंवा सुविधेसाठी गणना लागू होते ते तपासतो. HWB हा त्यातील एक निर्देशक असून, तो गरम करण्यासाठी लागणाऱ्या उष्णतेच्या अंदाजित मागणीचे वैशिष्ट्य दर्शवतो. यामुळे ऊर्जा कार्यक्षमतेची तुलना करण्यास मदत होते, परंतु ग्राहकाचे भविष्यातील बिल युरोमध्ये दिसत नाही.

प्रत्यक्ष खर्च हा हीटिंग सिस्टीम, दर, अपार्टमेंटचे स्थान आणि वापराच्या पद्धतींवर देखील अवलंबून असतो. त्यामुळे, आम्ही डेटा शीटमधील आकडेवारीची उपलब्ध हीटिंग बिलांशी आणि खिडक्या व उपकरणांच्या स्थितीशी तुलना करतो. '
अल्टबाऊ' (Altbau) या कालावधीच्या आधारावर वर्ग निश्चित करणे अशक्य आहे: सर्वसमावेशक नूतनीकरण केलेले घर आणि नूतनीकरण न केलेली इमारत यामध्ये लक्षणीय फरक असू शकतो.

सर्वसाधारण नियमानुसार, खरेदीदाराने मालमत्ता खरेदी करण्याचा इरादा जाहीर करण्यापूर्वी, विक्रेत्याने दहा वर्षांपेक्षा जुने नसलेले ऊर्जा कार्यक्षमता प्रमाणपत्र त्वरित सादर करणे आवश्यक आहे. करार झाल्यानंतर, विक्रेत्याने १४ दिवसांच्या आत ऊर्जा कार्यक्षमता प्रमाणपत्र किंवा त्याची संपूर्ण प्रत प्रदान करणे आवश्यक आहे. बंधने आणि अपवाद ऑस्ट्रियन सरकारच्या पोर्टलवर.

आम्ही हाऊसवरवाल्टुंग अहवालाची बैठकीच्या इतिवृत्ताशी आणि कार्य योजनेशी तुलना करतो. आम्हाला उपलब्ध राखीव निधी, आधीच दिलेली आश्वासने आणि आगामी खर्चांमध्ये रस आहे.

गणनेच्या उदाहरणात €210,000 खर्चाच्या छताच्या दुरुस्तीची चर्चा केली आहे, आणि उपलब्ध राखीव निधी €75,000 आहे. जर या कामासाठी संपूर्ण राखीव निधी वापरला गेला, तर तूट €135,000 होईल. 3.2% च्या निश्चित वाटप की नुसार, अपार्टमेंटवरील अंदाजित भार आहे 4 320 €.

ही रक्कम खरेदीदाराकडून तात्काळ अनिवार्य देय रक्कम म्हणून घोषित केली जाऊ शकत नाही. सर्वप्रथम, कामाला मंजुरी मिळाली आहे की नाही, अंदाजपत्रक किती निश्चित आहे, इतर काही दायित्वे आहेत का, आणि तूट कशी भरून काढली जाईल अशी अपेक्षा आहे, हे आम्ही निश्चित करतो. वाटपाची रूपरेषा विशेषतः संबंधित खर्चाच्या श्रेणीसाठी तपासली जाते.

खर्चाची तरतूद आणि वितरण हे विशेषतः WEG 2002 च्या कलम ३१-३२ द्वारे नियंत्रित केले जाते. विद्यमान करार आणि वैधानिक अपवाद स्वतंत्रपणे विचारात घेतले जातात.

मग आम्ही विक्रेत्यासोबत खर्चाच्या वाटपावर चर्चा करतो. करारामध्ये मान्य केलेली भरपाई गृहनिर्माण संस्थेला पैसे देण्याच्या दायित्वात बदल करेलच असे नाही. त्यामुळे, खरेदीच्या अटींमध्ये दोन्ही पक्षांमधील स्पष्ट नियम आणि पैसे देण्याची पद्धत समाविष्ट असणे आवश्यक आहे.

उदाहरणातील मासिक €360 मध्ये €245 परिचालन खर्च, €85 राखीव निधी आणि €30 इतर शुल्कांचा समावेश आहे. आम्ही प्रत्येक ओळीतील तपशील तपासतो, ज्यामध्ये व्हॅट समाविष्ट आहे की नाही आणि हीटिंग समाविष्ट आहे की नाही याचा समावेश आहे. संपूर्ण पेमेंटला "Betriebskosten" म्हणणे चुकीचे आहे.

आम्ही सध्याच्या आगाऊ देयकांची पूर्ण झालेल्या अहवाल कालावधीशी तुलना करतो. तसेच, पुनर्गणना शक्य आहे का, देयकांमध्ये वाढ नियोजित आहे का, आणि इमारत सध्या तिच्या कर्जाची परतफेड करत आहे का, हे देखील आम्ही निश्चित करतो.

खरेदीचे अंदाजपत्रक तयार करताना, आम्ही अनिवार्य शुल्कांचा विचार करतो. मोबदल्यासह केलेल्या सामान्य खरेदीसाठी, साधारणपणे ३.५% कर दर लागू होतो. आमच्या गणनेनुसार, €४२०,००० च्या आधारावर, ही रक्कम €१४,७००. मालमत्ता नोंदणी शुल्क साधारणपणे नोंदणी केल्या जाणाऱ्या हक्काच्या मूल्याच्या १.१% असते: त्याच आधारावर, ही रक्कम €४,६२०.

इतर खर्च वगळता एकूण किंमत €१९,३२० आहे. संभाव्य लाभ आणि गणनेचे निकष प्रत्येक व्यवहारानुसार तपासले जातात; १ जुलै २०२६ पर्यंत वैध असलेला तात्पुरता लाभ, ऑक्टोबरमधील नवीन खरेदीवर आपोआप लागू केला जाऊ शकत नाही.

आम्ही कायदेशीर सहाय्य, लागू कमिशन, वित्तपुरवठा आणि नूतनीकरण यांचा स्वतंत्रपणे समावेश करतो. उर्वरित बाबींची चर्चा ऑस्ट्रियामध्ये स्थावर मालमत्ता खरेदी करताना लागणाऱ्या अतिरिक्त शुल्क आणि छुपे खर्चांवरील लेखात केली आहे .

कर्ज घेऊन खरेदी करण्यासाठी, आम्ही बँकेच्या निर्णयाच्या आणि वितरणाच्या अटींवर आगाऊ सहमत होतो. ऑस्ट्रियामधील स्थावर मालमत्तेसाठी उपलब्ध कर्जाचा एखाद्या विशिष्ट अपार्टमेंटच्या मंजुरीची हमी देत ​​नाही.

आम्ही सध्याचा भाडेकरार, राहण्याचे हक्क आणि वापराच्या इतर हक्कांविषयी माहितीची विनंती करतो. पाहणीच्या वेळी अपार्टमेंट रिकामे असणे, याचा अर्थ असा नाही की त्यावर तृतीय पक्षाचे हक्क नाहीत.

जर एखादा भाडेकरार ऑस्ट्रियन भाडे कायद्याद्वारे ( MRG ) संरक्षित असेल , तर मालमत्ता खरेदी केल्याने तो करार संपुष्टात येईलच याची हमी नसते. रिश्टवर्ट कायद्याच्या अंतर्गत येणाऱ्या करारांसाठी, लागू नियमांनुसार अनुज्ञेय भाड्यावर मर्यादा असते. करार संपुष्टात आणण्याच्या शक्यतेची स्वतंत्रपणे पडताळणी केली जाते: केवळ जास्त खरेदी किमतीमुळे भाडेकरूला भाडेवाढीचा किंवा घर खाली करण्याच्या मागणीचा हक्क मिळत नाही.

कायमस्वरूपी सुरक्षित भाडेकरार असल्यास, कुटुंबाच्या इच्छित तारखेपर्यंत अपार्टमेंट रिकामे करणे अशक्य होऊ शकते. स्वतःच्या वापरासाठी मालमत्तेत राहू इच्छिणाऱ्या खरेदीदारासाठी, हे पुनर्विचाराचे कारण ठरते. निर्बंधांची लागूता केवळ इमारतीच्या वयावर अवलंबून नसून, मालमत्ता आणि करारावर अवलंबून असते.

व्यवहाराच्या अटींमध्ये मुक्त हस्तांतरणाची तारीख, जागेची स्थिती आणि उर्वरित मालमत्तेची रचना निश्चित केली जाते.

व्हिएन्ना प्रॉपर्टी खरेदीदार आणि सर्व संबंधित पक्षांसाठी विसंगती आणि अनुत्तरित प्रश्नांची यादी तयार करते. ती प्रत्येक ओळखलेल्या जोखमीला आवश्यक दस्तऐवज किंवा अटीशी जोडते.

काउफानबॉट तपशीलवार करारावर स्वाक्षरी होण्यापूर्वीच खरेदीदाराला बांधील ठेवू शकते. त्यामुळे, वित्तपुरवठा, परवानग्या आणि महत्त्वपूर्ण तपासण्यांच्या अटी स्वाक्षरी करण्यापूर्वीच मान्य केल्या जातात, ज्यात विशिष्ट मुदती आणि त्या पूर्ण न केल्यास होणाऱ्या परिणामांचा समावेश असतो.

ट्रेउहँडसाठी कायदेशीर शब्दरचना आणि कार्यपद्धती एका अधिकृत तज्ञाद्वारे तयार केली जाते. संबंधित क्षेत्रांतील तज्ञांकडून तांत्रिक अहवाल तयार केले जातात. निर्णयासाठीची कारणे गोळा करणे, सहभागींच्या कृतींमध्ये समन्वय साधणे आणि ऑडिटमधील महत्त्वपूर्ण निष्कर्ष अंतिम अहवालात विचारात घेतले जातील याची खात्री करणे, हे या टीमचे कार्य आहे.

चर्चा केलेल्या उदाहरणामध्ये, खरेदीचा निर्णय घेण्यासाठी पुनर्विकासाच्या परवानगीची पुष्टी करणे, बँकेचे धारणाधिकार काढून टाकण्यास सहमती देणे, छताच्या दुरुस्तीसाठीच्या वित्तपुरवठ्याच्या व्यवस्थेचे स्पष्टीकरण देणे आणि अपार्टमेंटच्या विनामूल्य हस्तांतरणाची कारणे निश्चित करणे आवश्यक आहे. ७२ चौरस मीटरची अंतर्गत जागा आणि एका स्वतंत्र बाल्कनीच्या आधारावर किंमतीचा अंदाज लावला पाहिजे.

प्रत्येक महत्त्वाच्या मुद्द्यासाठी, उत्तराला कोणता दस्तऐवज आधार देतो, कोणता संभाव्य खर्च येऊ शकतो आणि तो कोण उचलणार आहे, हे स्पष्ट असले पाहिजे. जर रक्कम अद्याप निश्चित झाली नसेल, तर ती अंदाजपत्रकात एक अनिश्चितता राहते. जर विक्रेत्याने समस्या सोडवण्याचे वचन दिले, तर कराराच्या अटींमध्ये एक विशिष्ट जबाबदारी, अंतिम मुदत आणि वचनभंगाचे परिणाम यांचा समावेश असलाच पाहिजे.

जेव्हा माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यासाठी गोळा केलेले पुरावे पुरेसे असतात, तेव्हा योग्य ती तपासणी पूर्ण होते. जेव्हा अपार्टमेंटची कायदेशीर स्थिती, तांत्रिक स्थिती, खर्च आणि हस्तांतरणाच्या अटी त्याच्या इच्छित वापरास अनुकूल असतील, तेव्हाच खरेदीची शिफारस केली जाऊ शकते. जर हे सिद्ध झाले नसेल, तर किंमत आकर्षक वाटत असली तरीही, करारावर सही करणे पुढे ढकलले पाहिजे.