ऑस्ट्रियामध्ये जमीन खरेदी करणे: चरण-दर-चरण मार्गदर्शक आणि तज्ञांचा सल्ला

ऑस्ट्रिया पारंपारिकपणे रिअल इस्टेट खरेदीसाठी सर्वात आकर्षक देशांपैकी एक आहे कारण त्याची स्थिर अर्थव्यवस्था, उच्च दर्जाचे जीवनमान आणि नयनरम्य नैसर्गिक परिसर. ऑस्ट्रियामध्ये रिअल इस्टेटला अनेकदा शाश्वत आणि दीर्घकालीन मालमत्ता म्हणून पाहिले जाते. तुम्ही पर्वतांमध्ये किंवा तलावांजवळ जमीन खरेदी करू शकता - किंवा, उदाहरणार्थ, स्वच्छ हवा आणि सुविकसित सामाजिक पायाभूत सुविधा असलेल्या शांत गावात.

गुंतवणूकदार ऑस्ट्रियाला त्यांच्या भांडवलासाठी एक विश्वासार्ह आश्रयस्थान आणि दीर्घकालीन जमिनीच्या कौतुकाचा स्रोत मानतात. तथापि, परदेशात मालमत्ता खरेदी करण्यासाठी काळजीपूर्वक तयारी आवश्यक आहे: करारावर स्वाक्षरी करण्यापूर्वी कायदेशीर बारकावे आणि स्थानिक तपशीलांचा विचार करणे महत्वाचे आहे.

या लेखात, आम्ही जमिनीच्या प्रकारांपासून ते मालमत्ता नोंदणीपर्यंत सर्व काही समाविष्ट करू, जेणेकरून ऑस्ट्रियामध्ये जमीन खरेदी करताना काय अपेक्षा करावी हे तुम्हाला कळेल.

परदेशात जमीन खरेदी करणे सोपे काम नाही, म्हणून मी प्रत्येक क्लायंटशी वैयक्तिकरित्या संपर्क साधतो, खरेदीची उद्दिष्टे आणि संभाव्य धोके निश्चित करतो. ऑस्ट्रियामध्ये विविध प्रकारचे भूखंड उपलब्ध आहेत, म्हणून ऑस्ट्रियामध्ये कोणता भूखंड खरेदी करायचा हे ठरवण्यापूर्वी मी नेहमीच त्यांचे काळजीपूर्वक विश्लेषण करण्याची शिफारस करतो.

ऑस्ट्रियाची भूमी बरीच वैविध्यपूर्ण आहे. स्टॅटिस्टिक ऑस्ट्रियानुसार, देशाचे एकूण क्षेत्रफळ अंदाजे ८.३६ दशलक्ष हेक्टर आहे, त्यापैकी ३.५० दशलक्ष हेक्टरपेक्षा जास्त क्षेत्र जंगलमय आहे आणि अंदाजे २.५७ दशलक्ष हेक्टर शेतीयोग्य जमीन आहे.

याचा अर्थ असा की देशाच्या जवळजवळ ४२% भूभाग जंगलांनी व्यापलेला आहे आणि सुमारे ३१% शेतीयोग्य जमीन आहे. उर्वरित जमीन पर्वत, पाणवठे, शहरे आणि पायाभूत सुविधांनी बनलेली आहे. जर तुम्ही ऑस्ट्रियामध्ये जमीन खरेदी करण्याचा निर्णय घेतला तर सर्वात महत्वाची गोष्ट म्हणजे त्याचा हेतू वापर निश्चित करणे.

या ऑस्ट्रियातील निवासी किंवा व्यावसायिक बांधकामासाठी निश्चित केलेल्या जमिनी आहेत. खरेदी करण्यापूर्वी, त्यांची झोनिंग योजनांनुसार तपासणी करणे आवश्यक आहे: प्रत्येक नगरपालिकेचा 'फ्लॅचेनविडमुंग्सप्लान' (Flächenwidmungsplan) आणि 'बेबाउंग्सप्लान' (Bebauungsplan) असतो, जो एखाद्या विशिष्ट भूखंडावर बांधकामास परवानगी आहे की नाही आणि त्यासाठीचे नियम काय आहेत हे दर्शवतो.

जर एखादा भूखंड फ्री-यूज झोन (फ्रीलँड) मध्ये असेल, तर बांधकाम सुरू होण्यापूर्वी त्याचे रिझोनिंग करणे आवश्यक आहे, जे स्थानिक प्रशासनाची जबाबदारी आहे. म्हणून, ऑस्ट्रियामध्ये भूखंड निवडताना पहिले पाऊल म्हणजे झोनिंग प्लॅनची ​​माहिती मिळवणे, जी सहसा थेट नगरपालिकेकडून किंवा त्यांच्या वेबसाइटवरून करता येते.

यामध्ये शेतीयोग्य जमीन (अ‍ॅकरलँड), कुरण आणि कुरण (ग्रुनलँड) आणि द्राक्षमळे/बागांचे भूखंड (डॉअरकल्चरेन) यांचा समावेश आहे. ऑस्ट्रियन जमिनीतील अशा गुंतवणुकी सामान्यतः स्वस्त असतात, परंतु हे भूखंड केवळ त्यांच्या हेतूसाठीच वापरले जाऊ शकतात: विशेष परवानग्याशिवाय, ते बांधकामासाठी रूपांतरित केले जाऊ शकत नाहीत.

ऑस्ट्रियामध्ये शेतीयोग्य जमिनीच्या किमती खूपच कमी आहेत - २०२३ मध्ये, शेतीयोग्य जमिनीची प्रति चौरस मीटर सरासरी किंमत फक्त €३.७० होती, तर कुरणाच्या जमिनीची किंमत प्रति चौरस मीटर €३.२० होती. त्या तुलनेत, बांधकाम जमिनीची सरासरी किंमत प्रति चौरस मीटर अंदाजे €४०६ आहे.

लाकडाची खरेदी विशेषतः काटेकोरपणे नियंत्रित केली जाते. अनेक संघीय राज्यांमध्ये, "जंगल" जवळजवळ नेहमीच केवळ वनीकरणासाठी नियुक्त केले जाते: लाकूडतोड केवळ अत्यंत कठोर परिस्थितीतच केली जाऊ शकते आणि लाकडाची खरेदी (विशेषतः मोठ्या प्रमाणात) मंजूर करणे आवश्यक आहे.

असे भूखंड बहुतेकदा वनीकरण किंवा शिकार कंपन्यांकडून घेतले जातात. सामान्य खरेदीदारांना जंगलांमध्ये रस नसतो, कारण ते इतर वापरासाठी रूपांतरित करणे अत्यंत कठीण असते.

हे खास, अनेकदा खूप महागडे वर्ग आहेत. ऑस्ट्रिया (वोर्थरसी, सीफेल्ड, झेल अॅम सी) किंवा पर्वतीय प्रदेशांमध्ये (टायरोल, साल्झबर्ग) तलावाकाठी जमीन खरेदी करण्यात अनेक गुंतवणूकदार रस घेतात, कारण ते निवासी इमारती, हॉटेल्स आणि कॉटेज कॉम्प्लेक्ससाठी आदर्श आहे.

येथे किंमती खूपच जास्त आहेत, विशेषतः रिसॉर्ट सेंटर किंवा पाण्याजवळ. उदाहरणार्थ, साल्झबर्ग सरोवराजवळील जमिनीचा एक भूखंड ग्रामीण भागातील समान भूखंडापेक्षा कित्येक पटीने जास्त महाग असू शकतो. शिवाय, असे भूखंड संवर्धन क्षेत्रात येऊ शकतात जिथे बांधकाम प्रतिबंधित आहे. म्हणून, ऑस्ट्रियामधील कोणती जमीन बांधकामासाठी योग्य आहे हे ठरवण्यासाठी स्थानिक नियम तपासणे नेहमीच महत्त्वाचे असते.

प्रत्येक जमिनीच्या प्रकाराचे स्वतःचे नियम आहेत: उदाहरणार्थ, केवळ 'बाउलँड' (बांधकाम जमीन) नोंदवहीमध्ये आधीपासूनच सूचीबद्ध असलेली जमीनच बांधकामासाठी रूपांतरित केली जाऊ शकते. इतर जमिनीच्या प्रकारांचे पुनर्वर्गीकरण करावे लागते, ज्यासाठी खूप वेळ लागू शकतो.

बंधारे किंवा वनक्षेत्रांवर अतिरिक्त पर्यावरणीय निर्बंध असू शकतात. त्यामुळे, खरेदी करण्यापूर्वी, त्या विशिष्ट जागेच्या नियोजित वापराविषयी संशोधन करणे आवश्यक आहे (किंवा झोनिंग योजनेचा सल्ला घ्या).

शेवटी, हे समजून घेणे महत्त्वाचे आहे की परदेशी नागरिक त्यांच्या इच्छेनुसार कोणतीही जमीन खरेदी करू शकत नाहीत. ऑस्ट्रियाच्या जमीन खरेदी कायद्यानुसार, अनिवासी नागरिकांना जमीन खरेदी करण्यासाठी विशेष परवानगी (Grundverkehrsgenehmigung) आवश्यक आहे.

सट्टेबाजी रोखण्यासाठी आणि शेती जमीन जपण्यासाठी हे नियंत्रणे सुरू करण्यात आली होती. परदेशी लोकांशी संबंधित बहुतेक व्यवहारांना अधिकाऱ्यांनी (भूसंपदा विभाग) मान्यता दिली पाहिजे.

तथापि, "तिसऱ्या देशांच्या" नागरिकांना (उदाहरणार्थ, रशिया किंवा युक्रेनमधील) स्थानिक आयोगाकडे अर्ज सादर करावा लागेल आणि मंजुरीची वाट पाहावी लागेल. उदाहरणार्थ, शेतजमीन किंवा डोंगराळ भागातील भूखंडांच्या संपादनासाठी अनेकदा अशा परवानगीची.

सर्व तपशील “ऑस्ट्रियामध्ये परदेशी नागरिकांकडून स्थावर मालमत्ता खरेदी करण्यावरील निर्बंध” या लेखात आहेत.

तर, तुम्ही ऑस्ट्रियामध्ये जमीन खरेदी करण्याचा निर्णय घेतला आहे. तुम्ही प्रथम कुठे जावे? निवड तुमच्या ध्येयांवर अवलंबून आहे: तुम्ही घर बांधून स्थलांतर करण्याचा विचार करत आहात, तुम्ही उन्हाळी कॉटेज शोधत आहात, किंवा मनोरंजनासाठी गुंतवणूक प्लॉट शोधत आहात?.

स्थान आणि पायाभूत सुविधा. सर्वप्रथम, खालील गोष्टींची उपलब्धता आणि जवळीक विचारात घ्या:

• रस्ते
• दुकानांकडे
• शाळा
• रुग्णालये
• रेल्वे स्थानके
• बसेस
• उपयुक्तता (वीज, पाणीपुरवठा, सांडपाणी)

दुर्गम गावात जमीन स्वस्त असू शकते, परंतु ऑस्ट्रियाच्या सर्वात कमी जमिनीच्या किमतींमध्ये कनेक्शन खर्च आणि पायाभूत सुविधा आणि सामाजिक सेवांपर्यंतचे अंतर विचारात घेतले जात नाही.

मी नेहमीच ग्राहकांना आठवण करून देतो: शांत गावाचे स्वप्न पाहणे खूप चांगले असले तरी, जवळचा रस्ता वर्षभर उपलब्ध असेल आणि वीज आणि पाणी नेहमीच उपलब्ध असेल याची खात्री करा. अन्यथा, कागदपत्रांच्या कामात तुम्हाला अतिरिक्त खर्च आणि अडचणी येऊ शकतात.

येथे जागेची भूरचना देखील महत्त्वाची आहे. डोंगराचा असमान उतार सपाट करण्याची आवश्यकता असू शकते (जे खर्चिक असते), आणि पाण्याजवळच्या जागेची पुराच्या धोक्यासाठी तपासणी केली पाहिजे (तिथे पाणी साचलेले भाग नाहीत याची खात्री करा).

ऑस्ट्रियन पर्वतांमध्ये जमीन खरेदी करण्यापूर्वी, भूगर्भीय किंवा जलजैविक मूल्यांकन करा. ऑस्ट्रियन जमीन नोंदणी आणि नगरपालिका वेबसाइट्स अनेकदा भूखंडाबद्दल (आकार, भूगोल, संरचनांची उपस्थिती) थोडक्यात माहिती प्रदान करतात.

ऑस्ट्रियाचे वेगवेगळे प्रदेश वेगवेगळ्या संधी देतात. उदाहरणार्थ:

व्हिएन्ना आणि त्याच्या आसपासचा परिसर. व्हिएन्नामध्ये, "बाउलँड" भागातील जमीन विक्रीसाठी जवळजवळ कधीच उपलब्ध नसते (कारण शहर आधीच पूर्णपणे विकसित झाले आहे). त्यामुळे, जे व्हिएन्नामधील स्थावर मालमत्ताअनेकदा लोअर ऑस्ट्रियामधील भूखंडांचा विचार करावा: राजधानीच्या मागणी आणि पायाभूत सुविधांच्या क्षेत्रात राहून तिथे बांधकामासाठी जमीन शोधणे अधिक सोयीचे आहे. तथापि, आसपासच्या परिसरात, लोअर ऑस्ट्रियामध्ये, तुम्हाला निवासी बांधकाम किंवा व्यावसायिक प्रकल्पांसाठी भूखंड मिळू शकतात.

राजधानीपेक्षा तिथे किमती कमी आहेत. तथापि, बांधकामासाठी जमीन खरेदी करणाऱ्या प्रत्येकाने शहरी विकास योजना (फ्लाचेनविडमंगस्प्लॅन) आणि कोणत्याही "ग्रीन झोन" निर्बंधांची तपासणी करावी.

टिरोल आणि साल्झबर्ग. स्की क्षेत्रे (इश्गल, कित्झबुहेल, सोल्डन, इत्यादी) ही प्रामुख्याने हॉटेल्स, अपार्टमेंट्स आणि आलिशान कॉटेजेससाठी असलेली महागडी जमीन आहे.

येथील किमती जास्त आहेत: इन्सब्रुकमध्ये (टायरॉलची राजधानी) बांधकाम भूखंडांची किंमत आधीच सरासरी €१,०४३ प्रति चौरस मीटर आहे, आणि कित्झबुहेलमध्ये तर त्याहूनही जास्त. अशा ठिकाणी विक्रमी दराच्या ऑफर्स येतात हा काही योगायोग नाही: ऑस्ट्रियामधील सर्वात महागडी घरे सहसा प्रीमियम आल्पाइन रिसॉर्ट्समध्ये विक्रीसाठी उपलब्ध असतात, ज्यामुळे अप्रत्यक्षपणे या प्रदेशातील जमिनीच्या मागणीला चालना मिळते. तथापि, अशा प्रकल्पांसाठी अनेकदा डोंगराळ भागातील बांधकाम परवानग्या आणि स्थानिक वास्तुशास्त्रीय नियमांचे पालन करणे आवश्यक असते.

सरोवराकाठची जमीन. ऑस्ट्रियामध्ये लोकप्रिय सरोवरांजवळ (वर्थरसी, सीफेल्ड, आचेनसी) घरासाठीची जमीन अत्यंत मौल्यवान मानली जाते. उदाहरणार्थ, व्होरार्लबर्गमधील कॉन्स्टन्स सरोवराजवळील भूखंड सर्वात महागड्यांपैकी आहेत, विशेषतः ज्यांमधून पाण्याचे दृश्य दिसते ते.

कॅरिंथिया (ग्रोबेल, वाप्रेश) किंवा अप्पर ऑस्ट्रिया (श्लोसगेबर्जवर) मधील तलावाच्या काठावरील लहान गावांमध्ये, किनाऱ्यावरील जमीन घर किंवा हॉटेलसाठी एक उत्तम स्थान आहे. अशी जमीन बहुतेकदा राज्याद्वारे संरक्षित असते, म्हणून निर्बंध लागू होऊ शकतात.

ग्रामीण प्रदेश (स्टायरमार्क, बर्गेनलांड, नीडरऑस्ट्रिया). येथे पर्यटक कमी असतात, पण भरपूर मोकळी शेतं आणि द्राक्षांचे मळे आहेत. जमीन स्वस्त आहे (स्टायरियामध्ये, सरासरी €३६०/चौरस मीटर). ज्यांना ऑस्ट्रियाच्या ग्रामीण भागात शांत जीवनासाठी जमीन खरेदी करायची आहे, किंवा कृषी-पर्यटन वा वाइननिर्मितीमध्ये गुंतवणूक करायची आहे, त्यांच्यासाठी हा एक उत्तम पर्याय आहे.

उदाहरणार्थ, बर्गेनलँड आणि शेजारील निडेरोस्टेरिकमध्ये, किमती कमी आहेत, ज्यामुळे ऑस्ट्रियामध्ये कमी किमतीत जमीन खरेदी करण्याची एक अनोखी संधी मिळते, ज्यामध्ये भविष्यातील वाढीची क्षमता असते.

ऑस्ट्रियाच्या पर्वतीय आणि दऱ्याखोऱ्यांमधील जमिनीच्या किमती. संदर्भासाठी, इन्सब्रुकमधील घराच्या भूखंडाची सरासरी किंमत सध्या सुमारे €१,०४३/चौरस मीटर आहे, तर शेजारच्या रॉयटे जिल्ह्याच्या ग्रामीण भागात ती फक्त €१८८/चौरस मीटर आहे. स्टायरियामध्ये, ग्राझमध्ये ही किंमत €३६०/चौरस मीटर आहे, आणि दक्षिण स्टायरियाच्या क्लिशाइलेन जिल्ह्यात ती सुमारे €५०-७०/चौरस मीटर आहे. यावरून हे सिद्ध होते की जमिनीच्या किमती ठिकाण आणि पायाभूत सुविधांवर मोठ्या प्रमाणात अवलंबून असतात.

स्थानिक वास्तुकलेची वैशिष्ट्ये लक्षात ठेवा. विशेषतः आल्प्स पर्वतीय प्रदेशात, दर्शनी भाग, छप्पर आणि ऊर्जा कार्यक्षमतेसाठी (ऑस्ट्रियन OIB आणि Energoausweis मानकांचे पालन) अनेकदा आवश्यकता असतात.

ऑस्ट्रियन अधिकारी ऊर्जा-कार्यक्षम घरांच्या बांधकामाला प्रोत्साहन देत आहेत: उदाहरणार्थ, उमवेल्टफोर्डरंग (पर्यावरणीय वित्तपुरवठा) कार्यक्रम उच्च ऊर्जा कार्यक्षमता आणि "हिरव्या" साहित्यासह नवीन इमारतींना अनुदान देतो.

ऑस्ट्रियामध्ये जमीन खरेदी आणि विक्रीचे कायदेशीर पैलू पाहूया. ऑस्ट्रियामध्ये जमीन मालक कोण आणि कसे बनू शकते याचे स्पष्ट नियम आहेत.

खरेदीदाराचा दर्जा. आधी नमूद केल्याप्रमाणे, EU/EEA नागरिकांना ऑस्ट्रियन नागरिकांप्रमाणेच वागणूक दिली जाते: त्यांना जमीन खरेदी करण्यासाठी विशेष परवानगीची आवश्यकता नसते. इतर देशांच्या नागरिकांना व्यवहारापूर्वी स्थानिक प्राधिकरणांकडून मंजुरी (Grundverkehrsgenehmigung) घेणे आवश्यक आहे.

हक्कांची नोंदणी (ग्रुंडबुख). ऑस्ट्रियामध्ये जमीन खरेदी करण्याची प्रक्रिया, नवीन मालकाची माहिती भू-नोंदणी पुस्तकात (ग्रुंडबुख) नोंदवून पूर्ण होते. त्यानंतरच तुम्ही जमिनीचे पूर्ण मालक. हे समजून घेणे महत्त्वाचे आहे: ऑस्ट्रियन कायद्यानुसार, स्वाक्षरी केलेला खरेदी करारसुद्धा नोंदणी होईपर्यंत मालकी हक्क प्रदान करत नाही.

म्हणून, संपूर्ण रक्कम हस्तांतरित करण्यापूर्वी, जमीन नोंदणीमध्ये कोणतेही अनपेक्षित भार (गहाणखत, वापर हक्कांवरील निर्बंध इ.) नाहीत आणि नोंदणीसाठी तुमचा अर्ज (ग्रंडबुचसंत्राग) शक्य तितक्या लवकर सादर केला जाईल याची खात्री करा.

खरेदी-विक्रीचा करार. हा एक नोटरीकृत दस्तऐवज म्हणून तयार केला जातो. या करारामध्ये भूखंडाचे तपशीलवार वर्णन (सामान्यतः भूमापन क्रमांक आणि पत्ता), ठरलेली किंमत, देयकाच्या अटी व शर्ती आणि पक्षांच्या हक्क व जबाबदाऱ्यांच्या हस्तांतरणाच्या अटी नमूद केलेल्या असतात.

करारामध्ये अनेकदा "ठेव" किंवा आगाऊ रक्कम (उदा. एकूण रकमेच्या ५-१०%) वरील एक विभाग असतो, जो खरेदीदार हमी म्हणून देतो. जर पक्षांनी नंतर व्यवहार पुढे न करण्याचा निर्णय घेतला (सामान्यतः खरेदीदाराने पैसे काढले तर) ही ठेव ठेवता येते. मंजुरी प्रक्रियेत जमीन मंजुरी तपासणी समाविष्ट असते: ग्रंडबुचमधून एक उतारा मिळवला जातो, भार पडताळला जातो आणि विकास योजना तपासली जाते.

नोटरी आणि वकील. ऑस्ट्रियामध्ये, स्थावर मालमत्तेच्या व्यवहारांसाठी नोटरी किंवा अधिकृत वकील (स्थानिक नोटरी कक्ष) यांच्या सहभागाची आवश्यकता असते. नोटरी कराराचा मसुदा तयार करतात/प्रमाणित करतात, पक्षांची ओळख आणि अधिकार तपासतात, आणि सर्व औपचारिकतांचे पालन केले जाईल याची खात्री करतात.

त्यांच्या सेवांसाठी नोटरी शुल्क आकारले जाते: सरासरी, नोटरी शुल्क व्यवहाराच्या किमतीच्या १-३% असते. वकील अनेकदा योग्य ती काळजी घेण्यात आणि सर्व आवश्यक परवानग्या मिळविण्यात मदत करतात.

ऑस्ट्रियन जमीन खरेदी करताना अनेक महत्त्वपूर्ण देयके द्यावी लागतात:

हस्तांतरण कर (ग्रुंडरवेर्बस्टॉयर). जवळपास प्रत्येक मालमत्ता हस्तांतरणावर (सामान्य परिस्थितीत) व्यवहार किमतीवर ३.५% कर आकारला जातो. त्यामुळे, जर तुम्ही €१,००,००० मध्ये जमिनीचा भूखंड विकत घेतला, तर कर अंदाजे €३,५०० असेल. काही प्रकरणांमध्ये सूट दिली जाते (जवळच्या नातेवाईकांमधील व्यवहारांसाठी, प्रगतीशील दर लागू होतो), परंतु सामान्य परिस्थितीत, मानक दर ३.५% असतो.

राज्य नोंदणी शुल्क. कराव्यतिरिक्त, भूमी न्यायालयात अर्ज दाखल करताना खरेदी किमतीच्या १.१% शुल्क आकारले जाते.

हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की २०२४-२०२५ मध्ये कर सवलत लागू होईल. सामान्य निवासी मालमत्तेसाठी, ही शुल्क जुलै २०२६ पर्यंत माफ करण्यात आली आहे (जर खरेदीदाराने ते त्यांचे प्राथमिक निवासस्थान म्हणून नोंदणीकृत केले असेल तर).

विक्रीवरील कर. जर मालकाने मालमत्ता विकण्याचा निर्णय घेतला आणि त्याला नफा झाला, तर या नफ्यावर स्थावर मालमत्ता नफा कर (Immobilienertragsteuer) आकारला जातो.

२०१६ पासून, विक्री किंमत आणि समाविष्ट खर्च यांच्यातील फरकाच्या ३०% दराने हा दर आहे. तथापि, जर मालमत्ता दोन ते पाच वर्षांसाठी प्राथमिक निवासस्थान (घर-फ्लॅट) म्हणून वापरली गेली असेल, तर मालक पूर्ण किंवा आंशिक कर सूटसाठी पात्र ठरू शकतो.

इतर खर्च. जर एखादा रियल्टर (दलाल) व्यवहार हाताळत असेल, तर त्यांचे कमिशन साधारणपणे एकूण किमतीच्या अतिरिक्त ३-४% अधिक व्हॅट इतके असते. अनिवार्य जमीन विमा किंवा एस्क्रो खात्यासाठी (व्यवहार पूर्ण होईपर्यंत निधी तात्पुरता ठेवला जाणारा खाते) देखील खर्च येऊ शकतो – हे खर्च लक्षणीय नसतात, परंतु त्यासाठी तयार राहणे फायदेशीर ठरते.

अधिक माहितीसाठी, आमचा “ऑस्ट्रियामधील मालमत्ता कर” हा लेख पहा.

खबरदारीचे उपाय. वाटाघाटी आणि व्यवहाराच्या तयारीदरम्यान, ठेव रक्कम भरण्यासोबतच किंवा विशेष एस्क्रो खाते उघडण्यासोबतच, अनेकदा प्राथमिक कराराचा (Kaufanbot) वापर केला जातो.

यामुळे हे सुनिश्चित होते की, तो भूखंड विक्रीतून काढून टाकला जाईल (तो तुमच्यासाठी 'राखून ठेवला' जाईल), आणि जोपर्यंत कराराची पूर्ण अंमलबजावणी होत नाही, तोपर्यंत रक्कम एका तृतीय पक्षाकडे (उदाहरणार्थ, नोटरीकडे) ठेवली जाईल. ही यंत्रणा खरेदीदाराच्या हिताचे विश्वसनीयपणे संरक्षण करते: ते पैसे देतात, परंतु वैध कारणामुळे व्यवहार रद्द झाल्यास ते पैसे गमावण्याचा धोका त्यांना पत्करावा लागत नाही.

खरेदीदाराच्या सुरुवातीपासून शेवटपर्यंतच्या प्रवासाचा आढावा घेऊया, जेणेकरून आपण एकही तपशील चुकवू नये याची खात्री करूया.

भूखंडाचा शोध. याची सुरुवात एखाद्या रियल्टरशी संपर्क साधून किंवा स्थानिक रिअल इस्टेट वेबसाइट्सवरील सूची पाहून होते, जसे की:

• इमोबिलियनस्काउट२४
• इममोवेल्ट
• स्थानिक वर्तमानपत्रे

निवडताना, वैयक्तिकरित्या अनेक पर्यायांना भेट देणे, क्षेत्र, शेजारी, प्रवेशद्वार आणि सूर्यप्रकाश (सौर प्रकाश) यांचे मूल्यांकन करणे महत्वाचे आहे.

ऑनलाइन कॅडस्ट्रल रजिस्टर (कॅटास्टर) येथे उपयुक्त ठरू शकते - तुम्ही तेथे प्लॉट आणि शेजारच्या प्लॉटच्या अचूक सीमा पाहू शकता. मालकाला कागदपत्रे दाखवण्यास सांगण्यास अजिबात संकोच करू नका: प्लॉट नकाशा आणि ग्रंडबुचमधील एक उतारा (प्रत्येक खरेदीदारासाठी आवश्यक कागदपत्र).

प्रस्ताव आणि करार. एकदा तुम्हाला योग्य मालमत्ता सापडली की, तुम्ही विक्रेत्याला प्रस्ताव (ॲनबॉट) सादर करता. ऑस्ट्रियामध्ये, हे सहसा लेखी स्वरूपात औपचारिक केले जाते—याला 'काउफानबॉट' किंवा प्राथमिक करार म्हणतात. यामध्ये खरेदी किंमत, परतफेडीची मुदत आणि अनामत रक्कम नमूद केलेली असते.

रशियन परिभाषेत, हे खरेदी आणि विक्री करारासारखे आहे, परंतु मालकीचे अंतिम हस्तांतरण न करता. ते फक्त व्यवहार पूर्ण करण्याची वचनबद्धता स्थापित करते. तारण म्हणून, तुम्ही नोटरी किंवा वकिलाकडे असलेल्या ट्रस्ट खात्यात (ट्रेहँडकोन्टो) ठेव (उदा. खरेदी किमतीच्या ५-१०%) जमा करता.

एकदा तुम्ही कॉफनबॉटवर स्वाक्षरी केली की, प्लॉट तुमच्यासाठी "राखीव" मानला जातो: जर विक्रेत्याने वैध कारणाशिवाय नकार दिला तर त्यांना दुप्पट ठेव परत करण्यास बांधील आहे.

तपासणी आणि परवानग्या. जागेच्या साफसफाईच्या तपासणीचीही तयारी केली जात आहे: तुम्ही एका तज्ञाला (उदाहरणार्थ, सर्वेक्षक) किंवा वकिलाला नियुक्त करता, जो खालील गोष्टींचे विश्लेषण करेल:

• ग्रुंडबुख (जमीन नोंदणी) – यामध्ये कर्जे, बोजा (गहाण, सुखाधिकार) आणि मालमत्तेवर तृतीय पक्षांचे दावे आहेत की नाही याची तपासणी केली जाते. ही माहिती प्रादेशिक न्यायालयांच्या वेबसाइटवर उपलब्ध आहे.
• झोनिंग योजना – जागा तुमच्या योजनांशी जुळते की नाही. ती जागा कोणत्या झोनमध्ये आहे (बाउलँड, वाल्ड, आल्म, इत्यादी) आणि त्यावर कोणत्या प्रकारचे बांधकाम करण्यास परवानगी आहे, हे शोधा.
• वित्तपुरवठा – तुम्ही एस्क्रो खाते आणि बँकेची अनिवार्य मंजुरी विचारात घेऊन (गरज असल्यास) कर्जासाठी अर्ज करता.
• शासकीय परवानग्या मिळवणे अनिवासींसाठी

मुख्य व्यवहार नोटरीसमोर होतो. एकदा सर्व तपासण्या पूर्ण झाल्या आणि परवानग्या मिळाल्या की, नोटरीकृत दस्तऐवज (Beurkundung) तयार करण्याचे ठरवले जाते. ऑस्ट्रियामध्ये, स्थावर मालमत्तेच्या व्यवहारासाठी नोटरीकृत दस्तऐवजाचा अभाव असणे बेकायदेशीर आहे.

या टप्प्यावर, तुम्ही आणि विक्रेता नोटरीच्या कार्यालयात या (बैठक सहसा खुली असते आणि करार मोठ्याने वाचला जातो). नोटरी तुमची ओळख आणि स्वाक्षऱ्या पडताळतो आणि व्यवहार प्रमाणित करतो. स्वाक्षरी केल्यानंतर, तुम्ही उर्वरित रक्कम एस्क्रोद्वारे किंवा थेट, पूर्वी मान्य केल्याप्रमाणे हस्तांतरित करता.

हक्कांची नोंदणी आणि संपादन. नोटरी किंवा तुमचे वकील प्रादेशिक न्यायालयात कागदपत्रे सादर करतात. तिथे, नोंदणीसाठीचा अर्ज (Einverleibung) भरला जातो—म्हणजेच तुमच्या मालकी हक्कांची नोंद रजिस्टरमध्ये केली जाते.

कागदपत्रे स्वीकारल्यानंतर, न्यायालय तुम्हाला नवीन मालक म्हणून नोंदणीकृत करते. या क्षणापासून, प्लॉट अधिकृतपणे तुमचा आहे - तुम्ही चाव्या घेऊ शकता (किंवा जर करारात ते नमूद केले असेल तर फक्त बांधकाम सुरू करू शकता).

कर आणि तडजोड. या टप्प्यावर, सर्व उर्वरित देयके पूर्ण करण्याची वेळ येते: विक्रेत्याला निधी हस्तांतरित करणे (सहसा खटला दाखल केल्यानंतर किंवा त्याच वेळी), कर भरणे आणि नोटरी शुल्क भरणे.

एकदा न्यायालयाने मालकी बदलाची नोंदणी केली की, तुम्हाला फक्त नोंदणी शुल्क (मालमत्तेच्या मूल्याच्या १.१%) भरावे लागेल, जोपर्यंत ते एस्क्रो खात्यातून आधीच रोखले गेले नसेल. मूलतः, मुख्य करार प्रमाणित झाल्यानंतर आणि ठेव गोळा केल्यानंतर मालमत्तेच्या चाव्या "हस्तांतरित" केल्या जातात.

शिवाय, विविध टप्प्यांवर (आर्थिक हस्तांतरण, विमा, इ.), तज्ञ तुमच्यासाठी अनेक प्रश्नांची उत्तरे देऊ शकतात. ते तुम्हाला अधिक आत्मविश्वास देण्यास मदत करू शकतात, विशेषतः जर तुम्हाला जर्मन येत नसेल तर.

जर तुम्ही वर वर्णन केलेल्या पायऱ्या फॉलो केल्या तर ऑस्ट्रियामध्ये जमीन खरेदी करणे सुरळीत होईल. तुमचा वेळ घेणे, कागदपत्रांचे काळजीपूर्वक पुनरावलोकन करणे आणि ऑस्ट्रियन नोंदणी प्रक्रियांचे पालन करणे महत्वाचे आहे.

अलिकडच्या वर्षांत, ऑस्ट्रियन जमीन बाजार अधिकाधिक हिरवा होत चालला आहे. हा केवळ एक ट्रेंड नाही: युरोप अधिक पर्यावरणपूरक बांधकाम आणि जमीन वापराच्या आवश्यकतांमध्ये अधिक कठोर झाला आहे. जागा निवडताना, बरेच गुंतवणूकदार आता त्यांच्या बांधकाम योजनांचा हवामान आणि पर्यावरणावर होणाऱ्या संभाव्य परिणामाचा विचार करतात.

हे महत्त्वाचे का आहे: पर्यावरणीय अहवालानुसार, ऑस्ट्रियाच्या एकूण ऊर्जा वापरापैकी सुमारे २७% ऊर्जा निवासी क्षेत्रातून (हीटिंग आणि गरम पाणी) येते, आणि इमारतींमुळे राष्ट्रीय CO₂ उत्सर्जनापैकी सुमारे १०% उत्सर्जन होते. गेल्या काही दशकांमध्ये, हानिकारक उत्सर्जनात एक तृतीयांशपेक्षा जास्त घट झाली आहे.

त्याच वेळी, ऑस्ट्रियन लोकांनी पॅरिस करारातील त्यांच्या वचनबद्धतेची पूर्तता करण्यासाठी आणखी मोठे प्रयत्न केले पाहिजेत. त्यानुसार, अधिकारी ऊर्जा कार्यक्षमतेला प्रोत्साहन देत आहेत: उदाहरणार्थ, नवीन इमारतींना अनेकदा ऊर्जा प्रमाणपत्र आवश्यक असते आणि कर आणि अनुदाने केवळ उच्च ऊर्जा कार्यक्षमतेच्या मानकांसह प्रकल्पांना दिली जातात.

कायदे आणि निर्बंध. पर्यावरणीय भू-वापर नियम बांधकाम संहितेमध्ये समाविष्ट केलेले असतात. बांधकामाचे नियोजन करताना, पर्यावरणीय परिणाम मूल्यांकन (Umweltverträglichkeitsprüfung) केले जाते.

विशेष संवर्धन क्षेत्रांमध्ये (जसे की राष्ट्रीय उद्याने), बांधकामांवर पूर्ण बंदी देखील असू शकते. नियमित बांधकाम स्थळांमध्ये, किमान स्वीकार्य थर्मल इन्सुलेशन आणि सौर गेनचा अनिवार्य विचार करण्याबाबत मानके लागू करण्यात आली आहेत.

हे मानक नियमितपणे कडक केले जात आहेत: २०२५ पर्यंत, जवळजवळ सर्व नवीन घरांना जवळजवळ शून्य ऊर्जा वापर (स्वतःचा किंवा "हिरवा" उष्णता स्रोत आवश्यक) साध्य करावा लागेल.

सरकारी कार्यक्रम. विकासकांना आकर्षित करण्यासाठी, ऑस्ट्रिया हरित प्रकल्पांसाठी अनुदान देते. उदाहरणार्थ, हवामान आणि ऊर्जा निधी (Klima- und Energiefonds) हा ऊर्जा संवर्धन आणि इमारत बांधकामात नवीकरणीय ऊर्जा स्रोतांच्या वापरासाठीच्या उपक्रमांना वित्तपुरवठा करतो.

सौर पॅनेल, उष्णता पंप, ऊर्जा-कार्यक्षम खिडक्या आणि तत्सम गोष्टींच्या स्थापनेसाठी अनुदान उपलब्ध आहे. हिरव्या गुंतवणुकीसाठी प्रोत्साहने देखील आहेत, ज्यात हिरव्या बांधकामासाठी आंशिक गृहकर्ज व्याज परतफेड आणि हिरव्या तंत्रज्ञानासाठी कर कपात यांचा समावेश आहे.

हे सर्व पर्यावरणावर लक्ष केंद्रित करणारे प्रकल्प अधिक फायदेशीर बनवते.

अलिकडच्या वर्षांत, मी ग्राहकांना सुरुवातीपासूनच पर्यावरणीय पैलू लक्षात घेऊन प्रकल्पांची आखणी करण्याची शिफारस वाढत्या प्रमाणात केली आहे.

जागतिक स्तरावर, जर्मनी आणि ऑस्ट्रियामध्ये, हिरव्या इमारतींना जास्त मागणी आहे: सरकार निष्क्रिय घरे आणि सौर पॅनेलना अनुदान देते आणि खरेदीदार हीटिंगवरील बचतीला महत्त्व देतात. उदाहरणार्थ, पॅसिव्हॉस-श्रेणीची घरे पारंपारिक इमारतींपेक्षा 5-10 पट कमी ऊर्जा वापरतात - जागा आणि डिझाइन निवडताना एक महत्त्वाचा विचार.

यशस्वी प्रकल्पांची उदाहरणे. ऑस्ट्रियामध्ये अशी अनेक प्रकरणे आहेत जिथे "हरित" प्रकल्पांसाठी जमीन खरेदी करण्यात आली—उदाहरणार्थ, सौर पॅनेल वापरणारी वाईनरी किंवा भू-औष्णिक हीटिंग असलेले हॉटेल.

कृषी-पर्यटनाचा विकास हा आणखी एक ट्रेंड आहे. गुंतवणूकदार ऑस्ट्रियन पर्वतांमध्ये जमीन खरेदी करत आहेत, पर्यावरणपूरक घरे बांधत आहेत आणि सायकलिंग टूर आयोजित करत आहेत. या मालमत्ता खूप लोकप्रिय आहेत: उदाहरणार्थ, टिरोलमधील जर त्यांच्याकडे हरित प्रमाणपत्र (जसे की ग्रीन बिल्डिंग) असेल, तर ती अनेकदा सामान्य घरांपेक्षा जास्त किमतीला विकली जातात.

आता विशिष्ट पर्यायांचा अधिक तपशीलवार विचार करूया.

निवासी भूखंड (बाउलँड-वोनगेबिट). हा कुटुंबांसाठी एक मानक पर्याय आहे: एक किंवा दोन मजली घरासाठी योग्य असा भूखंड. अशा भूखंडांमध्ये सहसा सर्व सोयीसुविधा (किमान वीज आणि पाणी) समाविष्ट असतात आणि ते एका कुटुंबासाठी डिझाइन केलेले असतात.

घराची वास्तुकला स्थानिक नियमांशी सुसंगत आहे (शेजारच्या इमारती आणि परिसराचे एकूण दृश्य स्वरूप लक्षात घेता). ऑस्ट्रियामध्ये घरासाठी सरासरी जमिनीची किंमत प्रति चौरस मीटर ~€240 (क्लेगेनफर्ट) ते >€1,250 (साल्ज़बर्ग) पर्यंत आहे.

येथे किंमती वेगवेगळ्या असतात: कॅरिंथियामध्ये, तलावाकाठी असलेल्या भूखंडांची (वोर्थरसी) किंमत प्रति चौरस मीटर शेकडो युरो असू शकते, तर अप्पर ऑस्ट्रियामध्ये त्यांची किंमत सुमारे €200-300/चौरस मीटर आहे.

डोंगराळ भागातील जमीन. डोंगराळ मालमत्तांसाठी (जसे की शॅले किंवा डोंगराळ कॉटेज) स्वतःचे विशिष्ट नियम आहेत. अनेक क्षेत्रांनी त्यांच्या उंचीनुसार 'बाउझोन' (उंचीची पातळी) निश्चित केली आहे. निवासी इमारती सामान्यतः फक्त 'सीडलुंग्सगेबिएटेन' (वस्त्या) किंवा गावांच्या हद्दीतच बांधल्या जातात.

"खुल्या पर्वतांमध्ये" (होचगेबिर्ज) जवळजवळ सर्वत्र बांधकाम करण्यास मनाई आहे. जर तुम्ही उंचीवर जागा शोधत असाल, तर तेथे निवासी बांधकामांना परवानगी आहे का ते नक्की शोधा.

लँडस्केपच्या मर्यादा विचारात घेणे देखील महत्त्वाचे आहे: उंच उतारांवर, राखीव भिंतींची अतिरिक्त तपासणी आवश्यक आहे.

ऑस्ट्रियन पर्वतांमध्ये जमीन खरेदी करण्याचे फायदे म्हणजे उत्कृष्ट दृश्ये आणि रिसॉर्ट क्षमता: स्की लिफ्ट किंवा स्की स्लोपजवळील जमीन हॉटेल किंवा निवासस्थान बांधण्यासाठी खूप फायदेशीर गुंतवणूक असू शकते.

वास्तुशास्त्रीय निर्बंध. ऑस्ट्रियाच्या प्रदेशांमध्ये अनेकदा इमारतींचे पारंपरिक स्वरूप जतन करण्याचे नियम असतात. धातूचे आणि गवताचे छप्पर अनधिकृतपणे प्रतिबंधित आहे. त्याऐवजी लाकूड किंवा शिंगल्स वापरण्याची शिफारस केली जाते. ग्रामीण भागांमध्ये इमारतींच्या उंचीवर अनेकदा कठोर मर्यादा असतात (जमिनीपासून कमाल १-२ मजले, काहीवेळा ७ मीटरपर्यंत).

व्हिएन्ना वुड्स किंवा ऐतिहासिक वसाहतींमध्ये, दर्शनी भागाच्या डिझाइन मंजुरीची आवश्यकता असू शकते. तुमचा प्रकल्प मंजूर होण्यासाठी या नियमांचे काटेकोरपणे पालन करणे आवश्यक आहे.

अंदाजित किमती (२०२५). चला सारांश पाहूया:

• ऑस्ट्रियामध्ये ग्रामीण भागातील घराची सरासरी किंमत ~€४००/चौरस मीटर आहे.
• लोकप्रिय रिसॉर्ट भागात पर्वतांमध्ये (टायरोल, साल्झबर्ग) किमती अनेक पटीने जास्त असू शकतात - इन्सब्रुक €१,०४३/चौरस मीटर, साल्झबर्ग €१,२५६.
• तलावाजवळील जमिनीचा तुकडा ही एक दुर्मिळ आणि महागडी संपत्ती आहे: बर्गेनलँडमध्ये न्यूसीडलर सी येथे त्याची किंमत €250-400/चौरस मीटर असू शकते आणि वोर्थरसी (कॅरिंथिया) येथे - €600/चौरस मीटरपेक्षा जास्त.

ऑस्ट्रियामध्ये परवडणारी जमीन खरेदी करणे जवळजवळ अशक्य आहे. ते तलावाच्या जितके जवळ असेल तितके ते महाग असते. पैसे वाचवण्यासाठी, गुंतवणूकदार अनेकदा रिसॉर्ट सेंटरपासून थोडे दूर (२-५ किमी) भूखंड निवडतात, परंतु यामुळे पाण्याची उपलब्धता गमावण्याची किंमत मोजावी लागते.

शेतीयोग्य जमीन (शेतीयोग्य जमीन, कुरण) खरेदी करणे हे निवासी जमिनीत गुंतवणूक करण्यापेक्षा मूलभूतपणे वेगळे आहे.

कोण खरेदी करू शकतो? आधी सांगितल्याप्रमाणे, ऑस्ट्रियन नागरिकांनाही औपचारिक परवानगीची आवश्यकता असते. परदेशी नागरिकांना कमी संधी आहे: केवळ जे थेट शेतीकामात सहभागी होणार आहेत, त्यांनाच लागवडीयोग्य जमीन खरेदी करण्याची परवानगी दिली जाईल. याचा अर्थ असा की, शेती करण्याची कोणतीही योजना नसलेल्या निव्वळ गुंतवणूकदाराला लागवडीयोग्य जमीन खरेदी करण्याची परवानगी मिळण्याची शक्यता नाही.

या कायद्याचा उद्देश जमीन चलनात ठेवणे आणि सट्टेबाजांच्या हातात पडून राहण्याऐवजी ती अन्न उत्पादन करते याची खात्री करणे आहे. अपवाद म्हणजे "कृषी बागा" आणि द्राक्षमळे: हे व्यावसायिक वापरात रूपांतरित करणे सोपे आहे आणि कधीकधी गुंतवणूक प्रकल्प म्हणून खरेदी केले जातात (उदाहरणार्थ, पर्यटन शेतीसाठी).

फायदे आणि धोके. शेतजमीन ही एक तुलनेने स्थिर मालमत्ता आहे. लागवडीयोग्य जमीन कृषी-उद्योगांना भाडेतत्त्वावर दिली जाऊ शकते किंवा युरोपियन युनियनकडून (कृषी कार्यक्रम) वार्षिक अनुदान मिळू शकते. अशा जमिनीच्या किमती कमी असतात: ऑस्ट्रियामध्ये, लागवडीयोग्य जमिनीची प्रति हेक्टर किंमत काही युरो प्रति चौरस मीटर आहे.

कल. ऑस्ट्रियन कृषी बाजारात किमती हळूहळू वाढत आहेत. आकडेवारीनुसार, २०२३ मध्ये लागवडीयोग्य जमिनीची प्रति चौरस मीटर सरासरी किंमत €३.५० वरून €३.७० पर्यंत वाढली. याचा अर्थ, यात कोणतीही लक्षणीय सट्टेबाजीची वाढ झालेली नाही.

द्राक्षमळ्यांची मागणी जास्त असल्याने स्टायरियामध्ये वाइन उत्पादक जमीन लक्षणीयरीत्या महाग असू शकते.

ऑस्ट्रियामध्ये जमीन खरेदी करणे ही काळजीपूर्वक नियंत्रित प्रक्रिया आहे, परंतु योग्य तयारीसह ती अगदी आटोपशीर आहे.

परदेशी लोकांनी हे लक्षात ठेवणे महत्त्वाचे आहे की, ऑस्ट्रियाचे गुंतवणुकीचे आकर्षण असूनही, स्थानिक रहिवाशांसाठी कडक परवानगी व्यवस्था आणि संरक्षण आहे. म्हणूनच आधीच नियोजन करणे आणि वकील, नोटरी आणि आर्किटेक्ट सारख्या तज्ञांशी सल्लामसलत करणे खूप महत्वाचे आहे.

दुसरीकडे, ऑस्ट्रियामध्ये गुंतवणूक करण्याचे फायदे देखील असंख्य आहेत: स्थिर बाजारपेठ, गुंतवणूक सुरक्षा आणि स्वच्छ कागदपत्रे राखण्याची सोय (प्रादेशिक न्यायालयांच्या एकत्रित डेटाबेसमुळे धन्यवाद). ऑस्ट्रियामध्ये नोटरीसोबत व्यवहार पूर्ण करणे पारदर्शक असते आणि सहसा आश्चर्यचकित न होता पुढे जाते, विशेषतः जर तुम्ही मालमत्तेची काळजीपूर्वक तपासणी केली असेल आणि सर्व औपचारिकता पूर्ण केल्या असतील तर.

थोडक्यात, जमिनीच्या योजना आणि कायद्यांबाबत योग्य ती काळजी घ्या आणि तज्ञांच्या सल्ल्याचा वापर करा, आणि तुमची जमीन खरेदी तुम्हाला अनावश्यक ताण किंवा त्रासाशिवाय अपेक्षित फायदे देईल.

ऑस्ट्रियन रिअल इस्टेटचा फायदा घेण्यासाठी आता खरोखरच योग्य वेळ आहे, जिथे नयनरम्य पर्वतीय उतारांपासून ते शांत ग्रामीण भागापर्यंत सर्व काही उपलब्ध आहे.