ऑस्ट्रियामध्ये रिअल इस्टेट खरेदी करताना अतिरिक्त शुल्क आणि लपलेले खर्च

ऑस्ट्रियामध्ये रिअल इस्टेट खरेदी करण्यासाठी केवळ मालमत्तेच्या किंमतीचाच विचार करणे आवश्यक नाही तर अतिरिक्त खर्च देखील विचारात घेणे आवश्यक आहे, जे सरासरी खरेदी किमतीच्या सुमारे १०-१२% आहे. हे खर्च अनिवार्य देयकांमध्ये विभागले गेले आहेत - कर, नोंदणी शुल्क आणि नोटरी शुल्क - आणि पर्यायी, जसे की रिअल इस्टेट फी किंवा गहाणखत प्रक्रिया.

परदेशी खरेदीदारांसाठी विशेष नियम लागू होऊ शकतात. शिवाय, जुलै २०२५ पासून, €५००,००० पर्यंतच्या व्यवहारांसाठी कर सवलती सुरू केल्या जातील, ज्यामुळे काही नोंदणी शुल्कात लक्षणीय घट होईल.

मुख्य देयकांमध्ये मालमत्ता हस्तांतरण कर, जमीन नोंदणी नोंदणी, नोटरी किंवा वकिलाचे शुल्क आणि जर एजन्सीमार्फत खरेदी केली असेल तर रिअलटरचे कमिशन यांचा समावेश आहे.

1. मालमत्ता हस्तांतरण कर (Grunderwerbsteuer)

ऑस्ट्रियामध्ये स्थावर मालमत्ता खरेदी करताना हा मुख्य कर आहे. खरेदी करारामध्ये नमूद केलेल्या मालमत्तेच्या किमतीच्या ३.५% इतका हा कर असतो. उदाहरणार्थ, जर तुम्ही €४००,००० मध्ये एक अपार्टमेंट खरेदी केले, तर हस्तांतरण कर €१४,००० असेल. गणना करताना, व्हिएन्नामधील अपार्टमेंटच्या मूळ किमतीमध्ये, जेणेकरून खरा आर्थिक भार समजू शकेल.

हे लक्षात घेणे महत्त्वाचे आहे की कर प्रत्यक्ष खरेदी किमतीवर आधारित मोजला जातो, परंतु काही प्रकरणांमध्ये (उदाहरणार्थ, जर करारातील किंमत कमी दाखवली असेल), तर कर अधिकारी बाजार मूल्याचा मार्गदर्शक म्हणून वापर करू शकतात.

2. नोंदणी शुल्क (Grundbuchseintragungsgebühr)

व्यवहारानंतर, मालकीची नोंदणी जमीन नोंदणीमध्ये करणे आवश्यक आहे. यासाठी मालमत्तेच्या मूल्याच्या १.१% शुल्क आकारले जाते. €४००,००० ला खरेदी केलेल्या मालमत्तेसाठी, नोंदणीसाठी €४,४०० खर्च येईल.

जुलै २०२५ पासून, €५००,००० किंवा त्यापेक्षा कमी किमतीच्या मालमत्तेसाठी मालकी नोंदणी आणि ठेव शुल्क माफ केले जाऊ शकते. €५००,००० पेक्षा जास्त रकमेसाठी, शुल्क फक्त जास्तीच्या रकमेवर लागू होईल. या बदलामुळे खरेदीदारांना लक्षणीय बचत करता येईल, विशेषतः गृहकर्ज खरेदी करताना.

३. नोटरी किंवा वकिलाच्या सेवा

कायद्यानुसार व्यवहार नोटरी किंवा वकिलाने प्रमाणित करणे आवश्यक आहे. हा विशेषज्ञ मालमत्तेची कायदेशीर स्थिती पडताळतो, खरेदी आणि विक्री करार तयार करतो आणि सुरक्षित व्यवहारांसाठी ट्रस्ट खाते (ट्रेहँडकोन्टो) उघडतो.

सेवांची किंमत व्यवहाराच्या जटिलतेवर अवलंबून असते आणि कराराच्या रकमेच्या २% ते ५% + २०% व्हॅट पर्यंत असते. उदाहरणार्थ, €४००,००० किमतीच्या अपार्टमेंटसाठी, कायदेशीर शुल्क €९,६०० ते €२४,००० (व्हॅटसह) पर्यंत असू शकते.

४. रिअलटर कमिशन

जर तुम्ही रिअल इस्टेट एजन्सीमार्फत खरेदी केली तर तुम्हाला कमिशन द्यावे लागेल. साधारणपणे, ते मालमत्तेच्या किमतीच्या ३% आणि २०% व्हॅट असते. €४००,००० च्या मालमत्तेच्या किमतीसाठी, रिअल इस्टेट एजंटचे कमिशन €१४,४०० असेल.

मूलभूत कर आणि शुल्काव्यतिरिक्त, खरेदीदाराला अनेक अतिरिक्त खर्चांचा सामना करावा लागतो जे नेहमीच लगेच दिसून येत नाहीत. हे खर्च व्यवहाराच्या अटी, वित्तपुरवठा पद्धत आणि खरेदीदाराच्या स्थितीवर अवलंबून असतात.

जर रिअल इस्टेट बँकेच्या कर्जाने खरेदी केली असेल, तर हे विचारात घेण्यासारखे आहे:

• कर्ज प्रक्रियेसाठी बँकेचे कमिशन विशिष्ट संस्थेच्या अटींवर अवलंबून असते आणि सामान्यतः कर्जाच्या रकमेच्या ०.५% ते १.५% पर्यंत असते.
• मालमत्तेचा आणि कर्जदाराच्या जीवनाचा विमा हा सहसा बँकेचा अनिवार्य निकष असतो: मालमत्ता विमा - विमा रकमेच्या वार्षिक ०.१%-०.३%; कर्जदाराचा जीवन विमा - वार्षिक कर्ज शिल्लक रकमेच्या अंदाजे ०.२%-०.५%.
• जमिनीच्या नोंदीमध्ये भार प्रविष्ट करण्यासाठी कर्जाच्या रकमेच्या १.२% धारणेची नोंदणी (Hypothekeneintragungsgebühr) ही एक-वेळची फी आहे.
• डाऊन पेमेंट - ऑस्ट्रियामध्ये ते मालमत्तेच्या किमतीच्या २०-५०% इतके असते, जे सुरुवातीच्या बजेटवर लक्षणीय परिणाम करते.

युरोपियन युनियनचे सदस्य नसलेल्या नागरिकांना स्थानिक प्राधिकरणांकडून विशेष खरेदी परवाना मिळवावा लागू शकतो, ज्यासाठी अतिरिक्त खर्च (साधारणपणे काहीशे युरो) येतो. त्यामुळे, अनिवासी नागरिकांनी ऑस्ट्रियामध्ये परदेशी नागरिकांच्या स्थावर मालमत्ता खरेदीवरील निर्बंध: आवश्यकता प्रत्येक संघीय राज्य आणि मालमत्तेच्या प्रकारानुसार बदलतात.

दर्जा मिळवण्याच्या प्रक्रियेशी गोंधळले जाते ऑस्ट्रियन नागरिकत्वासारखा, जरी कायदेशीरदृष्ट्या या वेगवेगळ्या प्रक्रिया आहेत आणि त्यासाठी स्वतंत्र नियोजन व संबंधित तज्ञांशी सल्लामसलत करणे आवश्यक असते.

नवीन घर खरेदी करताना, मूल्यवर्धित कर (VAT) लागू होऊ शकतो, विशेषतः जर मालमत्ता विकासकाकडून खरेदी केली असेल. याव्यतिरिक्त, रिअलटर आणि नोटरी शुल्कासाठी (२०%) व्हॅट आकारला जातो, ज्यामुळे अंतिम खर्च वाढतो.

व्यवहार पूर्ण झाल्यानंतर, मालमत्ता मालकाला मासिक बेट्रिब्सकोस्टेन (भाडे शुल्क) भरावे लागते, ज्यामध्ये कचरा संकलन, सांडपाणी व्यवस्था, घर विमा, सामान्य क्षेत्रांची दुरुस्ती आणि देखभाल आणि व्यवस्थापन कंपनी शुल्क समाविष्ट असते. सरासरी, हे दरमहा प्रति चौरस मीटर €2 ते €3.50 पर्यंत असते.

गृहकर्जासाठी अर्ज करताना, बँकांना जवळजवळ नेहमीच मालमत्तेच्या मूल्याचे स्वतंत्र मूल्यांकन आवश्यक असते. मूल्यांकनाच्या जटिलतेनुसार या सेवेची किंमत €300 ते €1,000 पर्यंत असते.

अतिरिक्त तपासण्या देखील शक्य आहेत, जसे की:

• हानिकारक पदार्थांची उपस्थिती (एस्बेस्टोस, शिसे, बुरशी) — €200–600;
• इमारतीची तांत्रिक स्थिती (स्थिर तपासणी, अभियांत्रिकी प्रणाली) — €३००–८००.

हे खर्च स्वतंत्रपणे दिले जातात आणि ते मालमत्तेच्या आकारावर आणि स्थितीवर तसेच निवडलेल्या तज्ञावर अवलंबून असतात.

जर खरेदीदार जर्मन बोलत नसेल, तर सर्व कायदेशीरदृष्ट्या महत्त्वाचे कागदपत्रे शपथ घेतलेल्या भाषांतरकाराद्वारे भाषांतरित करणे आवश्यक आहे. कराराच्या लांबीनुसार, भाषांतरित करण्याची सरासरी किंमत €100 ते €300 पर्यंत असते. नोटरीकृत भाषांतरांसाठी भाषांतर सेवा देखील स्वतंत्रपणे आकारल्या जातात.

• सेटलमेंटसाठी खाते राखण्यासाठी दरवर्षी अंदाजे €३०-६० खर्च येतो.
• कराराच्या अंमलबजावणीसाठी रोख खर्च आणि इतर किरकोळ प्रशासकीय शुल्क €50 ते €200 पर्यंत असतात.

परवाना प्रक्रिया, कागदपत्रांचे भाषांतर, अतिरिक्त नोटरी सेवा आणि बँक आवश्यकता लक्षात घेता, अनिवासी लोकांसाठी मूलभूत खर्च रहिवाशांपेक्षा अंदाजे १-३% जास्त असतो. उदाहरणार्थ, €४००,००० किमतीच्या अपार्टमेंटसाठी, हे अतिरिक्त खर्चात €४,०००-€१२,००० इतके असू शकते.

ऑस्ट्रियामध्ये रिअल इस्टेट खरेदी करताना अतिरिक्त खर्च मालमत्तेच्या मूल्याच्या १२% पर्यंत असू शकतो, परंतु त्यांना अनुकूलित करण्याचे अनेक व्यावहारिक मार्ग आहेत:

१. €५००,००० पर्यंतच्या स्थावर मालमत्तेची खरेदी. जुलै २०२५ पासून, €५००,००० पर्यंत मूल्य असलेल्या मालमत्तांना काही नोंदणी शुल्कांमधून (Grundbuchseintragungsgebühr आणि गहाणखताची नोंदणी) सूट दिली जाईल. यामुळे व्यवहार पूर्ण करताना लक्षणीय बचत होते.

२. हिस्सेदारीचे हस्तांतरण आणि टप्प्याटप्प्याने हस्तांतरण. जर मालकी हक्क संपूर्ण मालमत्तेसाठी नव्हे, तर ५०% पर्यंतच्या हिस्सेदारीसाठी हस्तांतरित केला जात असेल, किंवा व्यवहार हप्त्यांमध्ये केला जात असेल, तर भरावयाच्या कराची रक्कम कमी केली जाऊ शकते किंवा पूर्णपणे माफही केली जाऊ शकते.

३. नातेवाईकांना स्थावर मालमत्तेचे हस्तांतरण. १ जुलै, २०२५ पासून, पती/पत्नी, मुले, नातवंडे, आई-वडील आणि नागरी भागीदार यांसारख्या निकटच्या नातेवाईकांमधील स्थावर मालमत्तेच्या हस्तांतरणासाठी ०.५% दर कायम राहील. तथापि, सवलतीच्या दराची पुष्टी करण्यासाठी कौटुंबिक संबंधांची योग्य नोंद करणे महत्त्वाचे आहे.

४. गृहकर्जावरील खर्च कमी करा. वेगवेगळ्या बँकांचे दर आणि कर्ज प्रक्रिया शुल्काची तुलना करा. मालमत्ता आणि कर्जदाराच्या जीवन विम्यासाठी कमी दर असलेल्या विमा कंपनीची निवड करण्याचा विचार करा. जास्त डाउन पेमेंट (मालमत्तेच्या मूल्याच्या २०-५०%) केल्याने व्याजाची रक्कम आणि गृहकर्ज शुल्क कमी होते.

५. दीर्घकालीन भाडेपट्टा करारांचा (Erbpacht) वापर करणे. दीर्घकालीन भाडेपट्टा करार करणे फायदेशीर ठरू शकते, कारण यामध्ये औपचारिक मालकी हस्तांतरित होत नाही आणि कोणताही हस्तांतरण कर आकारला जात नाही.

६. तज्ञ आणि मूल्यांकन खर्च कमी करा. फक्त आवश्यक तपासण्यांचीच मागणी करा: तांत्रिक स्थिती, धोकादायक पदार्थांची उपस्थिती किंवा ऊर्जा कार्यक्षमता. अनेक तपासण्या एकाच तज्ञ भेटीत एकत्रित केल्याने तुमचा प्रवास आणि कागदपत्रांवरील खर्च वाचतो.

७. कमी झालेला परिचालन खर्च (Betriebskosten). कार्यक्षम व्यवस्थापन कंपनी आणि आधुनिक सुविधा प्रणाली असलेल्या अपार्टमेंट किंवा घरांची निवड करा. कमी ऊर्जा वापर आणि अनुकूलित सुविधा खर्च असलेल्या नवीन इमारतींमुळे, जुन्या, मध्यम-श्रेणीच्या घरांच्या तुलनेत मासिक खर्चात २०-४०% पर्यंत लक्षणीय घट होऊ शकते.

ऑस्ट्रियामधील परदेशी खरेदीदारांसाठी भाषेचा अडथळा ही सर्वात सामान्य आणि खर्चिक समस्यांपैकी एक आहे. कागदपत्रे आणि नियमांविषयीच्या गैरसमजांमुळे मोठे आर्थिक नुकसान होऊ शकते. जे ऑस्ट्रियामध्ये गुंतवणूक धोरणाचा, त्यांच्यासाठी हे विशेषतः गंभीर आहे, कारण तिथे प्रत्येक चुकीचा थेट परिणाम अंतिम परतावा आणि जोखमींवर होतो.

ऑस्ट्रियामध्ये रिअल इस्टेट खरेदी करताना, अतिरिक्त खर्चाचा एक महत्त्वाचा भाग बँका आणि नोटरींशी संबंधित असतो. तथापि, स्मार्ट दृष्टिकोनाने, हे खर्च लक्षणीयरीत्या कमी करता येतात.

१. बँका आणि कर्जाच्या अटींची तुलना करा

• कमीत कमी ३-५ बँकांकडून ऑफर मागवा आणि कर्ज शुल्क, व्याजदर आणि विमा आवश्यकतांची तुलना करा.
• प्लेजसाठी नोंदणी शुल्क कमी करण्याची शक्यता आणि इष्टतम विमा पॅकेजबद्दल चौकशी करा.
• जर बँकेला अनिवासींसाठी जास्त डाउन पेमेंटची आवश्यकता असेल, तर तुमचा आर्थिक इतिहास चांगला असेल तर कमी रकमेसाठी वाटाघाटी करण्याचा प्रयत्न करा.

२. विम्याचे अनिवार्य स्वरूप पुन्हा तपासा.

• गृहकर्ज व्यवहारांसाठी, बँकांना कर्जदाराच्या मालमत्तेचा आणि जीवनाचा विमा आवश्यक असतो.
• कोणत्या विमा पॉलिसी अनिवार्य आहेत आणि कोणत्या ऐच्छिक आहेत हे बँकेला लेखी स्वरूपात स्पष्ट करण्यास सांगा.
• किंमत आणि कव्हरेजचे सर्वोत्तम संयोजन शोधण्यासाठी अनेक विमा कंपन्यांची तुलना करा.

३. नोटरी आणि वकिलासोबत निश्चित दरांवर वाटाघाटी करा.

• मालमत्तेच्या मूल्याच्या प्रमाणित टक्केवारीऐवजी, तुम्ही सेवांसाठी निश्चित शुल्काची वाटाघाटी करू शकता.
• सर्वोत्तम किंमत निवडण्यासाठी प्रदेशातील ३-४ नोटरी किंवा वकिलांची तुलना करा.
• जर व्यवहार मानक असेल आणि त्यात जटिल आंतरराष्ट्रीय परिस्थितींचा समावेश नसेल, तर काही सल्लामसलत कमी करता येतील.

४. तुमच्या खर्चाचे आगाऊ नियोजन करा

• आश्चर्य टाळण्यासाठी तुमच्या एकूण खरेदी बजेटमध्ये नोटरी आणि बँक शुल्क समाविष्ट करा.
• तुम्ही एकाच वेळी अनेक सेवांसाठी पैसे देऊ शकता का ते तपासा (उदाहरणार्थ, नोटरी आणि नोंदणी) - यामुळे कधीकधी अतिरिक्त शुल्क कमी होऊ शकते.

५. व्यावसायिक मदतीचा सुज्ञपणे वापर करा

• व्यवहाराच्या फक्त महत्त्वाच्या टप्प्यांसाठी वकील किंवा नोटरीला सहभागी करून घ्या.
• मानक प्रक्रियांसाठी (नोंदणी, मुखत्यारपत्र), जास्त पैसे देणे टाळण्यासाठी तुम्ही स्वतःला किमान आधारापर्यंत मर्यादित करू शकता.

या चरणांचे अनुसरण करून, तुम्ही ऑस्ट्रियामध्ये महागडे अपार्टमेंट किंवा घर खरेदी करतानाही, हजारो युरो वाचवू शकता, अनावश्यक विमा टाळू शकता आणि कायदेशीर किंवा नोटरी सेवांसाठी जास्त पैसे देणे टाळू शकता.