ऑस्ट्रियामध्ये रिअल इस्टेटसाठी प्रथम नकार देण्याचा अधिकार

ऑस्ट्रियामध्ये रिअल इस्टेटसाठी प्रथम नकाराचा अधिकार (व्होर्कॉफ्सरेच्ट) ही एक कायदेशीर यंत्रणा आहे जी विशिष्ट व्यक्ती किंवा संस्थेला तृतीय-पक्ष खरेदीदारासारख्याच अटींनुसार मालमत्ता खरेदी करण्याची परवानगी देते. हा अधिकार आपोआप उद्भवत नाही, परंतु करारात नमूद केला पाहिजे आणि लाभार्थ्याच्या हिताचे रक्षण करण्यासाठी, जमीन नोंदणीमध्ये नोंदणीकृत केला पाहिजे.

हा पूर्वग्रही अधिकार निवासी अपार्टमेंट आणि व्यावसायिक मालमत्ता दोन्हीसाठी वापरला जातो. हे भाडेकरू, गुंतवणूकदार आणि शेजाऱ्यांच्या हिताचे रक्षण करते, अवांछित मालकी बदल रोखण्यास मदत करते आणि व्यवहारावर नियंत्रण ठेवताना संभाव्य खरेदीदाराच्या "शूजमध्ये स्वतःला ठेवण्याची" संधी प्रदान करते.

ऑस्ट्रियन प्रथम नकार कायदा पक्षांचे हक्क आणि दायित्वे स्थापित करतो. तत्त्वे ऑस्ट्रियन नागरी संहितेद्वारे (ABGB, §§1072–1079) परिभाषित केली आहेत आणि हा अधिकार करार, भेटवस्तू, देवाणघेवाण किंवा त्यानंतरच्या खरेदीसह भाडेपट्टा द्वारे स्थापित केला जाऊ शकतो.

कायद्याचे तीन मुख्य प्रकार आहेत:

करारनाम्यातील (schuldrechtlich) करार केवळ संबंधित पक्षांमध्येच वैध असतो. तो लाभार्थ्याला तृतीय पक्षांपासून संरक्षण देत नाही आणि अशा प्रकरणांसाठी योग्य आहे, जिथे दोन्ही पक्षांचा एकमेकांवर विश्वास असतो आणि मालमत्ता हस्तांतरित करण्याची त्यांची योजना नसते. उदाहरणार्थ, एखादा भाडेकरू व्हिएन्नामधील अपार्टमेंटच्या भाडे करारामध्ये किंवा भाडेपट्टा संपुष्टात आल्यावर खरेदीचा हक्क प्रस्थापित करणाऱ्या एका स्वतंत्र करारामध्ये अशी अट घालू शकतो.

भूमी नोंदणी कार्यालयात (डिंग्लिच) नोंदणीकृत दस्तऐवज अधिक मोठे संरक्षण प्रदान करतो. तो सर्व भावी खरेदीदारांसाठी वैध असतो आणि त्याची नोंद 'सी-ब्लाट ग्रुंडबुख'मध्ये (C-Blatt Grundbuch) केली जाते, ज्यामुळे मालकी हक्क सार्वजनिक होतो आणि नंतर मालमत्ता विकत घेणाऱ्या कोणावरही तो बंधनकारक ठरतो. व्यवहारात, पुनर्विक्री किंवा गुंतागुंतीच्या स्थावर मालमत्ता व्यवहारांमध्ये खरेदीतील अग्रक्रमाची हमी देण्यासाठी गुंतवणूकदार आणि कायदेशीर संस्थांद्वारे या स्वरूपाचा सर्वाधिक वापर केला जातो.

हा कायदेशीर हक्क गृहनिर्माण सहकारी संस्था, सामाजिक कार्यक्रम किंवा काही विशिष्ट नगरपालिका उपक्रमांसारख्या विशेष प्रकरणांमध्ये लागू केला जातो. तो भाडेकरू आणि स्थानिक समुदायांच्या हिताचे रक्षण करतो, तसेच त्यांना सवलतीच्या अटींवर त्यांची घरे खरेदी करण्याची संधी देतो.

ऑस्ट्रियामधीलभाडे-खरेदी. काही प्रकरणांमध्ये, जर मालमत्ता विक्रीसाठी ठेवली गेली, तर दीर्घकालीन भाडेकरूंना अपार्टमेंट किंवा घर खरेदी करण्याचा अग्रहक्क असू शकतो. हे भाडेकरूंच्या संरक्षणाचे एक महत्त्वाचे साधन आहे आणि त्याच वेळी, उत्पन्न मिळवून देणाऱ्या मालमत्ता खरेदी करताना गुंतवणूकदारांच्या निर्णयावर प्रभाव टाकणारा एक घटक देखील आहे.

ऑस्ट्रियामध्ये, नगरपालिका आणि सार्वजनिक अधिकाऱ्यांना अनेकदा शहरी विकास, सामाजिक किंवा धोरणात्मक कार्यक्रमांच्या चौकटीत रिअल इस्टेटवर प्रथम नकार देण्याचा विशेष अधिकार असतो. हा अधिकार स्थानिक नियमांमध्ये समाविष्ट आहे आणि ऑस्ट्रियन राईट ऑफ फर्स्ट रिफ्युजल अॅक्टचा भाग आहे.

या अधिकाराचा उद्देश सामाजिक पायाभूत सुविधांचे जतन करणे, परवडणाऱ्या घरांची खात्री करणे, शहरी विकास प्रकल्पांवर देखरेख ठेवणे आणि प्रमुख स्थळे किंवा इमारतींवर सट्टेबाजीच्या किंमतीत वाढ रोखणे आहे. रिअल इस्टेट विकताना, मालकाने खरेदीच्या अटी निर्दिष्ट करून, व्यवहाराची लेखी स्वरूपात नगरपालिकेला सूचना देणे आवश्यक आहे. नगरपालिकेला निर्णय घेण्यासाठी एक मानक कालावधी दिला जातो - सामान्यतः रिअल इस्टेटसाठी 30 दिवस. जर नगरपालिका सहमत असेल, तर ती तृतीय पक्षाप्रमाणेच अटींनुसार व्यवहारात प्रवेश करते.

प्रत्यक्षात, हा अधिकार व्हिएन्नाच्या जुन्या निवासी भागात सक्रियपणे लागू केला जातो, जिथे नगरपालिका सामाजिक गृहनिर्माणात रूपांतरित करण्यासाठी अपार्टमेंट खरेदी करू शकते, तसेच महानगरपालिका पायाभूत सुविधांच्या बांधकामासाठी जमीन विकताना, जे ऑस्ट्रियामध्ये खरेदीच्या पूर्व-अधिकाराशी सुसंगत आहे. निवासी आणि व्यावसायिक रिअल इस्टेट व्यवहारांचे नियोजन करताना गुंतवणूकदारांनी संभाव्य महानगरपालिका हस्तक्षेपाचा विचार करावा. अधिसूचना प्रक्रियेचे पालन करण्यात अयशस्वी झाल्यास खटला भरला जाऊ शकतो आणि व्यवहार अवैध होऊ शकतो.

वास्तविक जीवनात, मी पाहतो की ज्ञान आणि कागदपत्रांची योग्य तयारी तुम्हाला संघर्ष टाळण्यास आणि घर किंवा जमीन खरेदी करताना संभाव्य निर्बंधांचा अंदाज घेण्यास अनुमती देते.

तुम्ही ऑस्ट्रियामधील अपार्टमेंट किंवा जमिनीच्या प्लॉटसाठी व्होरकॉफ्सरेच्ट (प्री-एम्प्टिव्ह टायटल) तपासू शकता. सी-ब्लॅट ग्रंडबुच (प्री-एम्प्टिव्ह टायटल) - जमीन नोंदणीचा ​​एक विभाग जो रिअल इस्टेटवरील सर्व प्री-एम्प्टिव्ह हक्क आणि इतर भार नोंदवतो.

• व्यवहारातील पक्ष: विक्रेते, खरेदीदार, भाडेकरू, हक्काचे लाभार्थी.
• पक्षांच्या पॉवर ऑफ अॅटर्नी अंतर्गत काम करणारे कायदेशीर प्रतिनिधी आणि नोटरी.
• जर अधिकृतपणे आवश्यक असेल तर राज्य अधिकारी (उदा. ऑस्ट्रियामध्ये घरे खरेदी करण्याच्या पूर्व-अधिकाराच्या अनुपालनाचे निरीक्षण करणाऱ्या नगरपालिका).

• विनंतीसाठी कायदेशीर हितसंबंधांची पुष्टी आवश्यक आहे.
• योग्य डेटामध्ये अंमलबजावणीच्या अटी, वैधतेचा कालावधी आणि अपवाद (उदा. कुटुंब हस्तांतरण, भेटवस्तू) समाविष्ट आहेत.
• कायदेशीर वाद टाळण्यासाठी शेजारील भूखंड (ऑस्ट्रियामधील भूखंडावर प्रथम नकार देण्याचा अधिकार) किंवा जमिनीच्या वस्तू (ऑस्ट्रियामध्ये जमीन खरेदी करण्याचा पूर्व-अधिग्रहणात्मक अधिकार) यांच्याशी संबंधित व्यवहारांमध्ये पडताळणी विशेषतः महत्त्वाची आहे.
• रजिस्टर केवळ अधिकाराचे अस्तित्वच दर्शवत नाही तर त्याच्या अंमलबजावणीसाठीच्या अटी देखील दर्शविते: वैधतेचा कालावधी, लाभार्थ्यांचे वर्तुळ आणि अपवाद (उदाहरणार्थ, कुटुंब हस्तांतरण किंवा भेटवस्तू).

या टप्प्यावर योग्य काळजी घेतल्यास व्यवहारांचे आगाऊ नियोजन करण्यास, जोखीम कमी करण्यास आणि सर्व कायदेशीर औपचारिकतांचे पालन सुनिश्चित करण्यास मदत होते, विशेषतः पुनर्विक्री किंवा व्यावसायिक रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करताना.

ऑस्ट्रियामध्ये मालमत्ता खरेदी करण्याचा अधिकार कसा कार्य करतो हे समजून घेण्यासाठी, तृतीय पक्षाने ऑफर दिल्यापासून ते व्यवहार पूर्ण होईपर्यंतच्या संपूर्ण प्रक्रियेचा विचार करणे महत्त्वाचे आहे.

1. ही प्रक्रिया मालकाला तिसऱ्या पक्षाच्या खरेदीदाराकडून खरी ऑफर मिळाल्यावर सुरू होते. या टप्प्यापर्यंत, लाभधारक मालकाचा पुनर्खरेदीचा हक्क सक्रिय होत नाही आणि मालक मालमत्तेची विल्हेवाट लावण्यासाठी स्वतंत्र असतो. उदाहरणार्थ, जर व्हिएन्नामधील एखादे अपार्टमेंट विक्रीसाठी ठेवले असेल आणि एखाद्या गुंतवणूकदाराकडून विशिष्ट ऑफर मिळाली, तर याच टप्प्यावर भाडेकरूला किंवा नोंदणीकृत लाभधारकाला पुनर्खरेदीचा हक्क वापरण्याची संधी मिळते.
2. पुढील पायरी म्हणजे लाभार्थ्याला सूचित करणे. विक्रेत्याने मालमत्ता विकण्याच्या आपल्या इराद्याबद्दल, किंमत, पेमेंटच्या अटी आणि निर्णय घेण्यासाठीची अंतिम मुदत यांचा तपशील देऊन, मालमत्ताधारकाला लेखी स्वरूपात सूचित करणे आवश्यक आहे. प्रत्यक्षात, सूचनेतील चुका, जसे की चुकीची किंमत किंवा अंतिम मुदत, प्रतिसाद कालावधी सुरू होण्यापासून रोखू शकतात. माझ्यासमोर अशी परिस्थिती आली आहे, जिथे एका चुकीच्या सूचनेमुळे व्यवहारांना अनेक आठवड्यांचा विलंब झाला आणि नोटरीमार्फत त्यात दुरुस्ती करण्याची गरज भासली.
3. कायद्यानुसार, स्थावर मालमत्तेबाबत निर्णय घेण्यासाठी लाभार्थ्याला ३० दिवसांचा कालावधी. तथापि, करारामध्ये मुदतवाढीची तरतूद असू शकते, विशेषतः व्यावसायिक मालमत्ता किंवा अनेक पक्षांचा समावेश असलेल्या गुंतवणूक व्यवहारांमध्ये. उदाहरणार्थ, एखाद्या गुंतवणूकदाराला कार्यालयीन इमारत विकताना, आर्थिक अटी आणि पत दायित्वांची पडताळणी करण्यासाठी निर्णय घेण्याचा कालावधी अनेकदा ६० दिवसांपर्यंत वाढवला जातो.
4. हा हक्क बजावण्याचा अर्ज सोपा आहे: लाभार्थ्याला फक्त मालमत्ता खरेदी करण्याच्या हेतूचे एकतर्फी लेखी निवेदन सादर करणे आवश्यक आहे. करारामध्ये सहमती झाल्यास, इलेक्ट्रॉनिक सूचनेलाही परवानगी आहे, ज्यामुळे प्रक्रियेला गती मिळते आणि नोकरशाही कमी होते.
5. मोठ्या मालमत्तांच्या व्यवहारांमध्ये एस्क्रो आणि नोटरीच्या सहकार्याचा. अशा प्रकरणांमध्ये, हक्क बजावण्याचा कालावधी ठेवीची पुष्टी झाल्यानंतर किंवा एका विश्वसनीय नोटरीची नियुक्ती झाल्यानंतरच सुरू होतो. उदाहरणार्थ, व्हिएन्नाच्या उपनगरात निवासी संकुल खरेदी करताना, लाभार्थ्याला प्रथम एस्क्रो खात्यात निधी हस्तांतरित करावा लागतो, त्यानंतर ३० दिवसांचा कालावधी सुरू होतो.

ऑस्ट्रियन वकील आणि नोटरी चेंबर्सच्या मते, प्री-एम्प्टिव्ह राईट्स तुलनेने दुर्मिळ आहेत - अंदाजे १०-१५% निवासी रिअल इस्टेट व्यवहारांमध्ये आणि अधिक वेळा कॉर्पोरेट किंवा गुंतवणूक प्रकल्पांमध्ये दिसून येतात. भाड्याने देण्याच्या विभागात, असे करार वाढत्या प्रमाणात लोकप्रिय होत आहेत, विशेषतः व्हिएन्ना आणि मोठ्या संघीय राज्यांमध्ये, जिथे भाड्याने घेतलेली घरे हळूहळू मालकांच्या ताब्यातील मालमत्तेत रूपांतरित होत आहेत.

जमीन नोंदणीमध्ये मालमत्तेची नोंदणी करण्यासाठी अंदाजे ५०० युरो खर्च येतो, ज्यामध्ये नोटरी शुल्क आणि डेटा एंट्री शुल्क समाविष्ट आहे. व्यवहाराच्या जटिलतेनुसार खर्च बदलू शकतो. सामान्यतः, खर्च मालमत्ता हक्कधारकाने उचलला जातो, कारण ते लाभार्थी असतात, परंतु इतर व्यवस्था वाटाघाटी केल्या जाऊ शकतात.

अतिरिक्त खर्च असूनही, व्होरकॉफस्रेच्ट हे हितसंबंधांचे रक्षण करण्यासाठी, विशेषतः गुंतवणूकदार आणि भाडेकरूंसाठी एक फायदेशीर साधन आहे.

पहिल्या नकाराचा अधिकार (व्होर्कॉफ्सरेच्ट) हे हितसंबंधांचे रक्षण करण्यासाठी एक शक्तिशाली साधन आहे, परंतु ते कायमचे टिकत नाही. अशा काही परिस्थिती असतात जेव्हा हा अधिकार लागू होत नाही.

• हक्कधारकाचा त्याग: निवडीचे स्वातंत्र्य. लाभार्थी लेखी घोषणापत्र सादर करून स्वेच्छेने हक्क सोडून देऊ शकतो. अशा परिस्थितीत, मालमत्ता मालक ती मालमत्ता खरेदीसाठी देऊ करण्यास बांधील राहत नाही. जर व्यवहाराच्या अटी अनुकूल नसतील, तर त्यात सहभागी न होण्याचा निर्णय घेणारे गुंतवणूकदार अनेकदा या हक्कत्यागाचा वापर करतात.
• मुदतीची समाप्ती: जर तुम्ही कारवाई केली नाही, तर तुम्ही तो हक्क गमावून बसाल. कायद्यानुसार, स्थावर मालमत्तेवरील हक्क बजावण्यासाठी धारकाला ३० दिवसांची मुदत दिली जाते. जर हा कालावधी कोणत्याही कारवाईशिवाय निघून गेला, तर तो हक्क आपोआप संपुष्टात येतो. व्यवहारात, करारांमध्ये, विशेषतः गुंतवणूक मालमत्तेशी संबंधित मोठ्या व्यवहारांसाठी, हा कालावधी वाढवला जाऊ शकतो.
• लाभार्थ्याचा मृत्यू: हा हक्क वारसा हक्काने मिळत नाही.'फोरकॉफ्सरेच्ट' (Vorkaufsrecht) हा एक वैयक्तिक हक्क आहे, त्यामुळे करारामध्ये अन्यथा नमूद केल्याशिवाय तो वारसांना हस्तांतरित होत नाही. याचा अर्थ असा की, हक्कधारकाच्या मृत्यूनंतर, तो हक्क संपुष्टात येतो आणि मालक ती मालमत्ता विकण्यास स्वतंत्र असतो.
• नुकसानभरपाई: हक्काच्या बदल्यात केलेला करार. कधीकधी एखादा हक्क "खरेदी" केला जाऊ शकतो—म्हणजे हक्कधारक तो हक्क वापरण्याऐवजी नुकसानभरपाई स्वीकारण्यास सहमत होतो. ज्या परिस्थितीत दोन्ही पक्षांना व्यवहार लवकर पूर्ण करायचा असतो, तिथे हे सोयीचे ठरते.
• कायद्याला बगल देण्याचे प्रयत्न. विक्रेते कधीकधी बनावट व्यवहारांद्वारे, मालमत्ता एखाद्या कंपनीच्या किंवा नातेवाईकाच्या नावे हस्तांतरित करून, किंवा विनिमय करार करून ऑस्ट्रियामधील 'फोरकॉफ्सरेख्त' (Vorkaufsrecht) कायद्याला बगल देण्याचा प्रयत्न करतात. न्यायनिर्णयांनुसार, अशा कृती अवैध घोषित केल्या जाऊ शकतात आणि लाभार्थ्याला परतावा किंवा नुकसान भरपाईची मागणी करण्याचा अधिकार असतो.

विशेषाधिकार असलेले भाडेकरू. ऑस्ट्रियामध्ये, सर्व भाडेकरूंसाठी कोणताही सामान्य हक्क नाही, परंतु अनुदानित सदनिका किंवा भाड्याने घेऊन मालकी मिळवण्याच्या योजना प्रथम पसंतीचा पर्याय देऊ शकतात. ही यंत्रणा दीर्घकाळच्या भाडेकरूंना अनुकूल अटींवर मालक बनण्याची खरी संधी देते.

वारसा आणि हक्कांचे हस्तांतरण. जर मालमत्ता वारसा हक्काने मिळाली असेल, तर करारामध्ये तशी तरतूद असल्यास, प्रथम खरेदीचा हक्क वारसांना लागू राहू शकतो.

ऑस्ट्रियामध्ये घर खरेदी करण्याचा पूर्व-अधिकार लाभार्थीला अनेक फायदे प्रदान करतो, परंतु त्याच वेळी काही जोखीम देखील असतात.

• स्पर्धकांपासून संरक्षण: हक्कधारकाला तिसऱ्या पक्षाच्या खरेदीदाराच्या आधी मालमत्ता खरेदी करण्याची संधी मिळते. व्हिएन्ना आणि इतर प्रमुख शहरांमधील स्थावर मालमत्तेची प्रचंड मागणी लक्षात घेता, हे विशेष महत्त्वाचे आहे.
• किंमत आणि अटींची पूर्वानुमेयता: लाभार्थी तिसऱ्या पक्षाप्रमाणेच त्याच अटींवर मालमत्ता खरेदी करतो, ज्यामुळे सट्टेबाजीमुळे होणारी किंमतवाढ टळते.
• गुंतवणूक नियोजन: कायद्यानुसार, तुम्हाला अपार्टमेंट, घरे किंवा जमीन खरेदी करण्यासह, आर्थिक आणि गुंतवणुकीच्या धोरणांचे आगाऊ नियोजन करण्याची परवानगी आहे.
• भाडे अर्ज: ऑस्ट्रियामध्ये दीर्घकालीन भाडेकरू पुनर्विक्रीच्या मालमत्तांसाठी 'लीज-टू-ओन' (भाड्याने घेऊन मालकी मिळवण्याच्या) पर्यायाचा लाभ घेऊ शकतात, ज्यामुळे त्यांना तृतीय-पक्ष खरेदीदारांपेक्षा एक फायदा मिळतो.

• मालमत्तेची कमी झालेली तरलता: प्रथम खरेदीचा नोंदणीकृत हक्क असलेली स्थावर मालमत्ता इतर गुंतवणूकदारांसाठी कमी आकर्षक असू शकते.
• कायदेशीर आणि नोटरी शुल्क: मालकी हक्काच्या नोंदणीसाठी खर्च येतो, विशेषतः जेव्हा पुनर्विक्रीच्या मालमत्ता किंवा भूखंडांचा प्रश्न येतो.
• विक्रेत्याच्या स्वातंत्र्यावरील मर्यादा: मालमत्तेचा मालक तिची मुक्तपणे विल्हेवाट लावू शकत नाही, ज्यामुळे व्यवहारात विलंब होऊ शकतो.
• अंतिम मुदती आणि कार्यपद्धतींचे काटेकोरपणे पालन करणे आवश्यक आहे: ३० दिवसांच्या कालावधीचे पालन न केल्यास किंवा सूचना देण्यात त्रुटी आढळल्यास अपात्रता येऊ शकते.

प्रत्यक्षात, मी पाहतो की ऑस्ट्रियामध्ये RoFR ला अनेकदा कमी लेखले जाते, विशेषतः भाडेकरू आणि लहान गुंतवणूकदारांकडून. अनेकांचा असा विश्वास आहे की कायदा आपोआप त्यांच्या हितांचे रक्षण करतो, परंतु वास्तविकता दर्शवते की योग्य सूचना, नोंदणी आणि अंतिम मुदतींचे पालन न करता, हा फायदा गमावला जाऊ शकतो. म्हणूनच, कायद्याची पडताळणी आणि अंमलबजावणी करण्यासाठी अनुभवी दृष्टिकोन यशस्वी व्यवहाराची गुरुकिल्ली आहे.

ऑस्ट्रियामधील व्होर्कॉफ्सरेच्ट हा केवळ प्री-एम्प्शनचा एक क्लासिक अधिकार नाही तर बाजारपेठेसह विकसित होणारे आणि नवीन परिस्थितींशी जुळवून घेणारे एक साधन देखील आहे:

"कायमस्वरूपी" हक्कांवर मर्यादा घालणे आणि भाडेकरूंचे संरक्षण करणे. व्हिएन्नासारख्या शहरांमध्ये, भाडेकरूंचे संरक्षण करण्यासाठी आणि बाजारातील मक्तेदारी रोखण्यासाठी, कायदे हळूहळू दीर्घकालीन किंवा "कायमस्वरूपी" अग्रहक्कांवर मर्यादा घालत आहेत. तथापि, ऑस्ट्रियामध्ये दीर्घकालीन भाडेकरू अजूनही भाडेपट्टा आणि खरेदी-हक्काचा वापर करू शकतात, ज्यामुळे त्यांना अनुकूल अटींवर अपार्टमेंट खरेदी करता येतात.

सक्तीच्या लिलाव प्रक्रियेत वापर (Zwangsversteigerung). लिलाव विक्रीच्या बाबतीत, ऑस्ट्रियामध्ये लिलावानंतर घर विकताना लाभार्थी पुनर्खरेदीचा हक्क वापरू शकतो. ही एक असामान्य पण प्रभावी रणनीती आहे, जी खरेदीदाराला, जरी तो आधीच लिलावात सहभागी झाला असला तरी, तिसऱ्या पक्षाने देऊ केलेल्या किमतीवर मालमत्ता खरेदी करण्याची संधी देते.

कॉर्पोरेट आणि गुंतवणुकीची प्रकरणे. ऑस्ट्रियामध्ये जमीन खरेदी करण्याचे अग्रहक्क कॉर्पोरेट पुनर्रचना, विनिमय आणि जमिनीच्या व्यवहारांमध्ये सक्रियपणे वापरले जातात. कंपन्या मालमत्तेवर लवकर नियंत्रण मिळवण्यासाठी आणि स्पर्धा मर्यादित करण्यासाठी अग्रहक्कांचा वापर करतात.

ऑस्ट्रियामध्ये शेजारच्या जमिनीवर अग्रहक्क. काही प्रकरणांमध्ये, जमीनमालकांना शेजारच्या जमिनीवर अग्रहक्क दिला जातो, जो विशेषतः आपल्या मालमत्ता विलीन करण्याची किंवा त्यांचा विस्तार करण्याची योजना आखणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी महत्त्वाचा असतो.

आंशिक विक्री आणि खरेदीचा हक्क. काही मालक आपल्या मालमत्तेचा काही भाग विकतात आणि विकलेले शेअर्स खरेदी करण्याचा हक्क स्वतःकडे राखून ठेवतात. यामुळे त्यांना भांडवल मोकळे करता येते आणि मालमत्ता परत करण्याचा पर्यायही कायम राहतो. उदाहरणार्थ, जर मालमत्तेचा १०%, २५% किंवा ५०% भाग विकला गेला, तर मालक हे शेअर्स सध्याच्या बाजारभावाने परत खरेदी करू शकतो.

ऑस्ट्रियामध्ये रिअल इस्टेटसाठी प्रथम नकार देण्याचा अधिकार हा एक प्रभावी साधन आहे जो लाभार्थीच्या हितांचे रक्षण करतो आणि त्याच वेळी मालकावर काही निर्बंध लादतो. हे अपार्टमेंट, घरे आणि जमिनीच्या भूखंडांना देखील लागू होते आणि त्यासाठी औपचारिकता काळजीपूर्वक पाळणे, जमीन नोंदणीमध्ये नोंदणी करणे आणि सर्व पक्षांना त्वरित सूचना देणे आवश्यक आहे.

पहिल्या नकाराचा अधिकार रिअल इस्टेट बाजाराला अधिक पारदर्शक आणि अंदाजे बनवण्यास मदत करतो, दीर्घकालीन भाडेकरू आणि गुंतवणूकदारांच्या हिताचे रक्षण करतो. प्रत्यक्षात, या अधिकाराची प्रभावीता थेट मुदतींचे काटेकोर पालन, करारांची योग्य अंमलबजावणी आणि नोंदणींची प्राथमिक पडताळणी यावर अवलंबून असते. गुंतवणूकदार, रिअल इस्टेट एजंट आणि भाडेकरूंनी संघर्षाचा धोका न घेता या अधिकाराचा फायदा घेणे महत्वाचे आहे.