टायरोलमध्ये मालमत्ता कशी खरेदी करावी - किंमती आणि प्रक्रियांसाठी तपशीलवार मार्गदर्शक

टायरॉल हा ऑस्ट्रियाचा एक अल्पाइन प्रदेश आहे, जिथे २०२४ मध्ये घराची सरासरी किंमत प्रति चौरस मीटर €४,७२७ पेक्षा जास्त होती. नयनरम्य पर्वतीय लँडस्केप, विकसित स्की रिसॉर्ट पायाभूत सुविधा आणि उच्च दर्जाचे जीवनमान यासाठी प्रसिद्ध असलेला हा प्रदेश घर खरेदीदार आणि गुंतवणूकदार दोघांमध्येही लोकप्रिय आहे.

अलिकडच्या वर्षांत, स्थिर मागणी (विशेषतः उताराच्या बाजूच्या अपार्टमेंटसाठी) आणि किंमती वाढण्याची शक्यता यामुळे टायरोलियन रिअल इस्टेटमध्ये रस वाढत आहे. तथापि, या प्रदेशाच्या बाजारपेठेची स्वतःची विशिष्ट वैशिष्ट्ये आहेत, ज्यामध्ये मर्यादित जमीन संसाधनांपासून ते आंतरराष्ट्रीय खरेदीदारांसाठी विशेष कायदेशीर नियमांपर्यंतचा समावेश आहे.

या लेखात, आम्ही टिरोलमध्ये अपार्टमेंट, घर, शॅले किंवा जमीन खरेदी करण्याच्या प्रत्येक टप्प्याची माहिती देऊ—किमती आणि ठिकाणांपासून ते कायदेशीर आणि आर्थिक बारकाव्यांपर्यंत—जेणेकरून तुम्ही व्हिएन्नामध्ये मालमत्ता खरेदी करण्याचा आणि ऑस्ट्रियाच्या वेगवेगळ्या प्रदेशांची तुलना करत असाल तरीही, एक माहितीपूर्ण निर्णय घेऊ शकाल.

टायरोलियन रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये विविध प्रकारच्या मालमत्ता उपलब्ध आहेत - शहरे आणि पर्वतीय भागात लहान स्टुडिओ आणि दोन बेडरूमच्या अपार्टमेंटपासून ते प्रशस्त शॅलेट्स आणि रिसॉर्ट्सजवळील खाजगी घरे, तसेच विशेष व्हिला आणि प्रीमियम अपार्टमेंट्स.

येथे पुनर्विक्री अपार्टमेंट्स (जुन्या इमारतींमध्ये, "अल्टबाऊ") आणि आधुनिक उपकरणांसह नवीन कॉन्डोमिनियम ("Neubau") दोन्ही आहेत.

अनेक घरे पारंपारिक अल्पाइन शैलीत लाकडी सजावटीसह बांधली जातात - खरेदीदारांना आकर्षित करणारे हेच शॅलेट्स आहेत. बाजारात पर्यटकांना भाड्याने देण्यासाठी अपार्टमेंट प्लॅन (व्यवस्थापन कंपन्यांसह) आणि विक्रीसाठी कॉटेज देखील आहेत.

अपार्टमेंट्स. एक-खोलीच्या स्टुडिओपासून ते मोठ्या लॉफ्ट्सपर्यंत विविध प्रकार. शहरांमध्ये (इन्सब्रुक, कुफस्टाइन) उंच इमारतींमध्ये अधिक मानक अपार्टमेंट्स आहेत, तर रिसॉर्ट्समध्ये (किट्झब्यूहेल, लँडेक) स्कीअर्ससाठी लहान अपार्टमेंट्स उपलब्ध आहेत.

खाजगी घरे आणि शॅले. जमिनीवरील स्वतंत्र आणि जोडघरे, ज्यांना अनेकदा बाग आणि गॅरेज असते. शॅले सामान्यतः पर्वतांच्या जवळ, कधीकधी दुर्गम डोंगराळ गावांमध्ये बांधले जातात. या मालमत्ता गोपनीयता आणि प्रशस्त जागा देतात, परंतु त्यांना अनेकदा मोठ्या देखभालीची आवश्यकता असते (उदा. हीटिंग, बर्फ काढणे इत्यादी).

आलिशान व्हिला आणि अपार्टमेंट्स. आल्प्स पर्वतांचे विहंगम दृश्य दिसणारी आलिशान हवेली, तसेच उच्च श्रेणीचे पेंटहाऊस, बहुतेकदा प्रतिष्ठित ठिकाणी (इन्सब्रुक, कित्झबुहेल, सेंट योहान इन टिरोल) आढळतात. अशा मालमत्तांची किंमत लाखो युरो असते आणि त्या प्रामुख्याने श्रीमंत ग्राहकांसाठी किंवा प्रतिष्ठित गुंतवणूक म्हणून असतात.

जमीन. टिरोलमध्ये जमीन दुर्मिळ आहे, त्यामुळे निवासी भूखंड मिळणे दुर्मिळ आणि महाग आहे. खरेदीदारांनी जमिनीचा निर्धारित वापर (बाउझोन), बांधकाम परवान्यांची उपलब्धता आणि संघीय/स्थानिक नियोजन आवश्यकता तपासाव्यात.

टिरोलमधील मालमत्तेच्या किमती पारंपारिकपणे ऑस्ट्रियन सरासरीपेक्षा जास्त आहेत: २०२४ मध्ये, येथील अपार्टमेंटची सरासरी किंमत सुमारे €४,७२७ प्रति चौरस मीटर होती (२०२२ मध्ये सर्वाधिक किंमत गाठली गेली – सुमारे €५,१९५/चौरस मीटर, त्यानंतर किमती समायोजित झाल्या).

एकल-कुटुंब घरांच्या किमती कमी होत्या (प्रति चौरस मीटर अनेक हजार युरो), परंतु अलिकडच्या वर्षांत त्यामध्ये लक्षणीय वाढ देखील झाली आहे. उदाहरणार्थ, २०२२ च्या बाजार अंदाजानुसार, एकल-कुटुंब घराची सरासरी किंमत प्रति चौरस मीटर अंदाजे €४,६६० होती.

हा डेटा टायरोलियन रिअल इस्टेट मार्केटच्या विश्लेषणात्मक पुनरावलोकनांमधून घेतला आहे; कृपया लक्षात ठेवा की मालमत्तेच्या स्थिती आणि अचूक स्थानानुसार प्रत्यक्ष किंमती बदलू शकतात.

या प्रदेशात मागणी आणि किमती असमानपणे वाढत आहेत. स्की रिसॉर्ट्सजवळ आणि मोठ्या शहरांमधील मालमत्तांना सर्वाधिक मागणी आहे. २०१६ ते २०२२ या काळात अपार्टमेंटच्या किमती अंदाजे ६०% नी (€२,८५० वरून €४,५७३/मी² पर्यंत) वाढल्या, तर खाजगी घरांच्या किमती जवळपास ९३% नी वाढल्या.

तथापि, 2023-2024 पर्यंत, उच्च कर्ज दरांमुळे वाढ मंदावली: स्टॅटिस्टिक ऑस्ट्रियानुसार, 2023 मध्ये, ऑस्ट्रियामधील घरांच्या किमती 2010 नंतर प्रथमच 2.6% नी घसरल्या (मुख्यतः विद्यमान घरांमुळे).

टायरोलमध्येही हाच ट्रेंड आहे: २०२२ मध्ये शिखर गाठल्यानंतर, किमती स्थिर झाल्या आहेत. उदाहरणार्थ, २०२४ मध्ये अपार्टमेंटच्या किमती थोड्याशा कमी झाल्या आहेत, तर जमिनीच्या किमती स्थिरावल्या असूनही, उच्च राहिल्या आहेत (२०२४ मध्ये टायरोलची सरासरी €४१४/चौरस मीटर आहे, जी २०१६ च्या पातळीपेक्षा दुप्पट आहे).

हंगामानुसार बदल देखील महत्त्वाची भूमिका बजावतात. साधारणपणे उन्हाळ्यात आणि शरद ऋतूमध्ये (हिवाळ्याच्या हंगामापूर्वी) खरेदीदारांची हालचाल वाढते, ज्यामुळे कधीकधी किमती वाढतात, विशेषतः लोकप्रिय स्की क्षेत्रांजवळील मालमत्तांसाठी. याउलट, सुट्ट्या आणि हवामानामुळे हिवाळ्यात हालचाल कमी असू शकते.

स्थान हा एक महत्त्वाचा घटक आहे. विकसित पायाभूत सुविधा (रस्ते, शाळा, रुग्णालये) आणि स्की स्लोप किंवा पर्यटन स्थळांच्या जवळ असणे याचा थेट परिणाम मालमत्तेच्या किंमती आणि विक्रीयोग्यतेवर होतो.

उदाहरणार्थ, इन्सब्रुक (टायरोलची राजधानी) त्याच्या विद्यापीठ, विमानतळ आणि वाहतूक केंद्रांसाठी प्रसिद्ध आहे, म्हणून येथील सरासरी किंमत दुर्गम दऱ्यांपेक्षा लक्षणीयरीत्या जास्त आहे.

बाजारातील आकडेवारीनुसार, इन्सब्रुकमध्ये सरासरी अपार्टमेंटची किंमत प्रति चौरस मीटर अंदाजे €5,700 आहे, तर लँडेक किंवा लिन्झ सारख्या पर्वतीय भागात, किमती लक्षणीयरीत्या कमी असू शकतात (€2,000-3,000 प्रति चौरस मीटर). उच्च किमतींवर खालील गोष्टींचा प्रभाव पडतो:

• पर्यटकांचे आकर्षण. रिसॉर्ट क्षेत्रे (किट्झबुहेल, अक्सम, मायरहोफेन, इत्यादी) स्कीइंगच्या सोयीसाठी पैसे देण्यास इच्छुक असलेल्या खरेदीदारांना आकर्षित करतात.
• वाहतुकीची सुलभता. महामार्ग आणि आंतरराष्ट्रीय मार्गांजवळील स्थान (उदाहरणार्थ, किर्चबर्गजवळील इन्सब्रुक-साल्झबर्ग निर्गमन) या मालमत्तेला कायमस्वरूपी निवास आणि व्यवसायासाठी आकर्षक बनवते.
• पायाभूत सुविधा आणि सेवा. विकसित सामाजिक पायाभूत सुविधा (शाळा, रुग्णालये, दुकाने) असलेले भाग दुर्गम भागांपेक्षा अधिक महाग असतात. शहरांची मध्यवर्ती ठिकाणे सामान्यतः आजूबाजूच्या परिसरांपेक्षा अधिक महाग असतात.

टायरोलमध्ये तुम्ही प्रदेशानुसार किंमती आणि वैशिष्ट्यांची तुलना करू शकता:

कित्झबुहेल (कित्झबुहेल जिल्हा). सर्वात महागड्या जिल्ह्यांपैकी एक, जिथे सर्वोत्तम रिसॉर्ट्स आहेत. येथील अपार्टमेंटच्या किमती प्रादेशिक सरासरीपेक्षा शेकडो युरोंनी जास्त आहेत. हा परिसर गुंतवणूकदारांमध्ये लोकप्रिय आहे, परंतु परवडणारे पर्याय दुर्मिळ आहेत.

इन्सब्रुक-लँड आणि इन्सब्रुक (लँड अँड स्टॅड). इन्सब्रुक (शहर) – शहराचा दर्जा असल्यामुळे जास्त किमती (अपार्टमेंटसाठी अंदाजे €5,760/m²).

बाहेरील जिल्हे (इन्सब्रुक-लँड) थोडे स्वस्त आहेत, पण ते मोठ्या प्रमाणावरील विकासापासून दूर आहेत, त्यामुळे तेथील किंमत पातळी शहराच्या पातळीच्या जवळपास आहे.

लँडेक (लँडेक जिल्हा). उतारांजवळ अनेक लहान शहरे ("स्की गावे") आहेत आणि किंमती वाजवी आहेत: उदाहरणार्थ, अपार्टमेंटची सरासरी किंमत ~३,५९२ €/m² आहे.

लिंझ (लिंझ जिल्हा). टिरोलचा सर्वात पूर्वेकडील जिल्हा, जिथे किमती कमी आहेत (अपार्टमेंटसाठी प्रति चौरस मीटर सुमारे €2,090). लिंझमधील स्थावर मालमत्ता अशा लोकांसाठी योग्य आहे जे प्रदेशाच्या नैसर्गिक पर्यावरणाचे जतन करत अधिक परवडणारे पर्याय शोधत आहेत.

श्वाझचे जिल्हे (श्वाझ, कुफस्टाइन, रॉयटे, इत्यादी) पर्यटकांमध्ये लोकप्रिय आहेत आणि येथे अपार्टमेंटच्या किमती मध्यम आहेत. रॉयटे हा सर्वात कमी विकसित जिल्हा असून येथे सर्वात स्वस्त घरे मिळतात (अपार्टमेंट्स अंदाजे €३,७४०/चौरस मीटर पासून), परंतु येथे नोकरी आणि सेवेच्या संधी देखील अधिक मर्यादित आहेत.

ही प्रक्रिया साइट निवडण्यापासून सुरू होते. येथे, उद्दिष्टे स्पष्टपणे परिभाषित करणे महत्वाचे आहे:

• स्वतंत्रपणे जगा. कामाच्या आणि शाळांच्या जवळ, चांगल्या पायाभूत सुविधा असलेल्या शहरांमध्ये किंवा मोठ्या गावांमध्ये घर शोधा.
• गुंतवणूक/भाड्याने देणे. रिसॉर्ट परिसर किंवा विद्यार्थ्यांच्या वस्त्यांचा (इन्सब्रुक) विचार करा. लहान अपार्टमेंट्स किंवा स्की उतारांजवळील अपार्टमेंट्स पर्यटकांना अल्प-मुदतीच्या भाड्यासाठी योग्य आहेत.
• दुसरे घर (डाचा). डोंगराळ भागातील एकांत ठिकाणे शोधा, पण पर्यटनाची शक्यताही विचारात घ्या: अगदी डचालाही सहज पोहोचता येणे आणि जवळपास कमीत कमी दुकाने असणे फायदेशीर ठरते.

शोध चेकलिस्ट:

• तुमचे ध्येय आणि बजेट निश्चित करा.
• पोर्टल आणि रिअलटर्स वापरा, परंतु नंतर अनेक मालमत्तांची प्रत्यक्ष तपासणी करा.
• परिसराबद्दल माहिती गोळा करा: भाडे मागणी, मालमत्ता कर, कोणतेही निर्बंध (दुसरे घर नाही).
• व्यवहाराच्या वेळेबद्दल तज्ञांना विचारा: कधीकधी चांगल्या ऑफर बाजारातून लवकर गायब होतात.

टायरोलमधील खरेदी प्रक्रिया ऑस्ट्रियन राज्य कायद्यानुसार (ग्रुंडव्हेर्केर्सरेच्ट) नियंत्रित केली जाते आणि परदेशी लोकांसाठी तपशीलवार नियम संघीय राज्यानुसार बदलू शकतात. अनिवासींसाठी प्रमुख बाबी:

खरेदी परवाना (Genehmigung). युरोपियन युनियन (EU) आणि युरोपियन इकॉनॉमिक एरिया (EEA) मधील नागरिकांना ऑस्ट्रियन नागरिक मानले जाते आणि त्यांना परवान्याची आवश्यकता नसते. युरोपियन युनियन/युरोपियन इकॉनॉमिक एरिया बाहेरील देशांच्या (उदा. सीआयएस, अमेरिका, इत्यादी) नागरिकांसाठी, ऑस्ट्रियामध्ये स्थावर मालमत्ता खरेदी करण्यावर निर्बंध लागू आहेत: बहुतेक प्रकरणांमध्ये, व्यवहाराला ग्रुंडवेर्केर्सबेहोर्डे (नगरपालिका भूसंपादन प्राधिकरण) कडून पूर्व-मंजुरी मिळणे आवश्यक असते.

प्रक्रिया: प्राथमिक करारावर स्वाक्षरी केल्यानंतर, खरेदीदार अर्ज सादर करतो; निर्णय सहसा काही आठवड्यांत घेतला जातो.

कायदेशीर बदल. २०२४ मध्ये, टिरोलमध्ये स्थानिक जमीन हस्तांतरण कायद्यात दुरुस्त्या स्वीकारण्यात आल्या, ज्याद्वारे विशेषतः जमीन आणि कृषी मालमत्तेशी संबंधित व्यवहारांसाठी नवीन तपासणी आणि निर्बंध लागू करण्यात आले.

अद्ययावत रहा: मी तुम्हाला अधिकृत लँड तिरोल प्रकाशने वाचण्याचा किंवा कोणत्याही बदलांबद्दल माहिती मिळविण्यासाठी वकिलाचा सल्ला घेण्याचा सल्ला देतो.

आवश्यक कागदपत्रे. अत्यावश्यक कागदपत्रांमध्ये पासपोर्ट, ऑस्ट्रियामधील कर ओळख क्रमांक (Steuernummer), सध्याच्या निवासस्थानाचा पुरावा, भूमी नोंदणी कार्यालयातील उतारा (Liegenschaftskataster), आणि भूखंड ओळख क्रमांक (KG, Grundbuchnummer) यांचा समावेश आहे. विक्रेता मालकी हक्काचे प्रमाणपत्र (Grundbuchauszug) प्रदान करतो.

बहुतेकदा, व्यवहार नोटरीसमोर होतो: तुम्हाला पॉवर ऑफ अॅटर्नी (जर प्रतिनिधी काम करत असेल), मागील खरेदी करार इत्यादीची आवश्यकता असेल.

मालमत्तेच्या कायदेशीर स्थितीची पडताळणी करणे. वाटाघाटींदरम्यान स्थानिक वकील किंवा नोटरी यांची मदत घेण्याची शिफारस केली जाते: ते मालमत्तेवरील बोजा, कर्ज आणि प्रलंबित खटले नसल्याची, तसेच भू-नोंदणीच्या माहितीची अचूकता आणि कराराच्या कायदेशीर स्वरूपाची पडताळणी करतील.

उदाहरणार्थ, मी नेहमीच वकिलाला त्या मालमत्तेला कॅडस्ट्रल मान्यता आहे की नाही आणि ती "सुट्टीची निवासस्थान" आहे की नाही हे तपासण्यास सांगतो, ज्याची खरेदी निर्बंधांच्या अधीन असू शकते.

ऑस्ट्रियामध्ये रिअल इस्टेट खरेदी करताना मालमत्तेच्या खरेदी किमतीव्यतिरिक्त अनेक अनिवार्य खर्च येतात. त्यापैकी मुख्य आहेत:

• रिअल इस्टेट हस्तांतरण कर (Grunderwerbsteuer). खरेदी किमतीच्या 3.5%.
• नोंदणी शुल्क (Eintragungsgebühr). भू-नोंदणी मूल्याच्या (Einheitswert) किंवा बाजारभावाच्या १.१% – भू-नोंदणीमध्ये हक्कांची नोंद करताना भरावे लागते.
• नोटरी शुल्क. व्यवहाराच्या खर्चाच्या अंदाजे १-२%, व्यवहाराची गुंतागुंत आणि नोटरीच्या शुल्कावर अवलंबून.
• रिअल इस्टेट एजंट कमिशन. सामान्यतः, हे खरेदी किमतीच्या ३% + २०% व्हॅट पर्यंत असते (जे खरेदीदाराद्वारे दिले जाते), परंतु हे शुल्क सशर्त किंवा मिश्र असू शकते (नमूद केल्यास, अर्धे विक्रेत्याद्वारे दिले जाते).
• इतर खर्चांमध्ये मालमत्तेचे मूल्यांकन, कागदपत्रांचे भाषांतर, विमा (गहाण कर्जासाठी बँकेचा विमा) आणि वार्षिक मालमत्ता कर (ग्रुंडस्टॉयर) यांचा समावेश असू शकतो—जो सहसा मालमत्तेचा आकार आणि स्थानावर आधारित असल्यामुळे अल्प असतो आणि मालकाकडून दरवर्षी आकारला जातो.

एकूण, मालमत्ता खरेदी करताना होणारा छुपा खर्च खरेदी किमतीच्या अंदाजे ९-११% असतो. कर्जासह वित्तपुरवठा करताना, किमान २०-३०% डाउन पेमेंट समाविष्ट करण्याची शिफारस केली जाते (ऑस्ट्रियामध्ये, खरेदी किमतीच्या ७०-८०% पर्यंत गहाणखत दिले जाते).

विचार करणे आवश्यक आहे मासिक खर्चांचाही उपयुक्त सेवा (हीटिंग, पाणी, बर्फ हटवणे इत्यादी), गृह विमा आणि शक्यतो कॉन्डोमिनियम शुल्क (नवीन घरांसाठी).

खरेदी करताना खर्चाच्या वितरणाचे उदाहरण (अंदाजे):

त्यांच्या खरेदीसाठी वित्तपुरवठा करण्यासाठी, परदेशी खरेदीदार ऑस्ट्रियन किंवा आंतरराष्ट्रीय बँकांकडे वळू शकतात. युरोपियन लोकांना सामान्यतः ऑस्ट्रियन नागरिकांसारख्याच अटी दिल्या जातात.

तुम्ही गृहकर्ज घेण्याचा विचार करत असाल, तर बँकेकडून स्वीकारार्ह कर्जाच्या अटी आणि आवश्यकतांबद्दल आगाऊ माहिती घ्या ( २०२२ मध्ये लागू झालेल्या नवीन एफएमए मानकांमुळे). तसेच, भविष्यातील युरोचा विनिमय दर आणि व्याजदरांचाही विचार करा, कारण त्याचा तुमच्या गुंतवणुकीच्या नफ्यावर परिणाम होतो.

नमूद केल्याप्रमाणे, मुख्य कायदेशीर आवश्यकता म्हणजे EU/EEA नागरिक नसलेल्या अनिवासींसाठी अधिकाऱ्यांची परवानगी (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde). या प्रकरणात:

• युरोपियन युनियन/युरोपियन इकॉनॉमिक एरिया (EU/EEA) मधील नागरिकांना ऑस्ट्रियन नागरिक मानले जाते आणि ते कोणत्याही अतिरिक्त मंजुरीशिवाय मुक्तपणे मालमत्ता खरेदी करू शकतात (जरी काहीवेळा व्यवहाराबद्दल स्थानिक प्रशासनाला सूचित करणे आवश्यक असते).
• तिसऱ्या देशाच्या नागरिकांना खरेदीसाठी जवळजवळ नेहमीच अर्ज सादर करणे आवश्यक असते. ही प्रक्रिया प्रत्येक प्रकरणानुसार वेगवेगळी असते—त्यांना खरेदीचा उद्देश (उदा. वैयक्तिक निवासस्थान किंवा गुंतवणूक) स्पष्ट करावा लागतो आणि अतिरिक्त कागदपत्रे (आर्थिक विवरणपत्रे, बायोडाटा) सादर करावी लागतात.

१ जानेवारी २०२३ रोजी एक नवीन कायदा, ज्यामुळे परदेशी खरेदीवरील नियंत्रणे अधिक कडक झाली आहेत. आता जर व्यवहार प्रदेशाच्या सर्वोत्तम हिताचा नसेल तर परवानगी नाकारणे शक्य आहे (उदाहरणार्थ, जर मालमत्ता प्रामुख्याने पर्यटनासाठी असेल किंवा खरेदीदार ऑस्ट्रियामध्ये कायमस्वरूपी राहत नसेल).

म्हणून, सीआयएस किंवा इतर "तृतीय देश" मधील नागरिकांनी आगाऊ व्यावसायिक सल्ला घेणे महत्वाचे आहे. खरेदीच्या "सामाजिक गरज" किंवा "आर्थिक फायद्यासाठी" आकर्षक युक्तिवाद आवश्यक आहेत.

कधीकधी खरेदीदार 'तिसऱ्या देशा'तील असला तरी परवानगीची आवश्यकता नसते : द्विपक्षीय करार (उदाहरणार्थ, स्वित्झर्लंड किंवा लिकटेंस्टाईनसोबत) किंवा विशिष्ट फायदे (पत्नी/पतीचे नाव बदलून ऑस्ट्रियन नागरिकत्व मिळवणे) असू शकतात. तथापि, व्यवहाराच्या खूप आधी हे तपशील स्पष्ट करून घेणे उत्तम.

फसवणूक आणि कायदेशीर समस्या टाळण्यासाठी, तुमच्याकडे हे असल्याची खात्री करा:

नोटरी. ऑस्ट्रियामध्ये व्यवहार नोटरी (नोटर) मार्फत केले जातात. यामुळे कायदेशीर अखंडता सुनिश्चित होते: नोटरी मालकी हक्क आणि कराराची कायदेशीरता तपासून पाहतो. स्थावर मालमत्तेमध्ये अनुभव असलेल्या नोटरीची निवड करणे महत्त्वाचे आहे.

कायदेशीर मदत. मी वकील किंवा स्थावर मालमत्ता सल्लागार नेमण्याची शिफारस करतो, विशेषतः जर तुम्हाला जर्मन भाषा येत नसेल तर. ते तुम्हाला कागदपत्रे तयार करण्यास आणि भाषांतरित करण्यास, विक्रेत्याच्या जबाबदाऱ्या पडताळण्यास आणि परवानगी अर्ज तयार करण्यास मदत करू शकतात.

व्यवहार विमा. तुम्ही जोखीम विम्याचा (Treuhandvereinbarung किंवा एस्क्रो) विचार करू शकता, ज्यामध्ये सर्व मंजुऱ्या मिळेपर्यंत निधी तिसऱ्या पक्षाकडे ठेवला जातो. यामुळे, व्यवहार अंतिम टप्प्यात रद्द झाल्यास तुमचे पैसे गमावण्यापासून संरक्षण होईल.

फसवणुकीच्या योजनांपासून सावध रहा. 'दुहेरी विक्री' (एकाच वेळी दोन खरेदीदारांना एकच मालमत्ता विकणे) किंवा 'गहाण मालमत्तेची विक्री' (विक्रेत्याने नोंदणी केलेली नसते) यांसारख्या योजना सामान्य आहेत. नेहमी भू-नोंदणी कार्यालयातून (Grundbuchauszug) अलीकडील उतारा मागवा आणि संबंधित पक्षांची नावे तपासा.

खरेदी केल्यानंतर, परदेशी व्यक्तीने वापराच्या नियमांचे पालन करणे महत्वाचे आहे:

दुसरे घर (Zweitwohnsitz). आधी सांगितल्याप्रमाणे, खरेदी केलेली मालमत्ता तुमचे प्राथमिक किंवा "कामाचे" निवासस्थान असणे आवश्यक आहे (उदाहरणार्थ, जर तुम्ही टिरोलमध्ये तात्पुरते शिक्षण घेत असाल किंवा काम करत असाल), अन्यथा ते बेकायदेशीर दुसरे घर मानले जाऊ शकते.

डॉक्टर आणि शिक्षकांना कधीकधी अपवाद दिले जातात. कोणत्याही परिस्थितीत, तुम्ही सर्व निवासस्थानाच्या घोषणा पूर्ण केल्या आहेत याची खात्री करा आणि "प्राधान्यपूर्ण नगरपालिका" (व्होर्बेहाल्ट्सगेमेइंडेन) च्या निर्बंधांमध्ये येऊ नका, जिथे नवीन दुसरे घर पूर्णपणे प्रतिबंधित आहे.

भाडेपट्टी. परदेशी नागरिकांना त्यांची मालमत्ता भाड्याने देण्याची परवानगी आहे. तथापि, जर मालमत्ता "फ्रीझाइटवोनसिट्झ" (सुट्टीतील निवासस्थान) मानली जात असेल, तर महानगरपालिकेचे नियम अल्प-मुदतीच्या भाडेपट्टीवर (जसे की एअरबीएनबी) निर्बंध घालू शकतात. भाड्याने देण्यापूर्वी, स्थानिक नियम तपासा आणि लागू असलेले कोणतेही पर्यटन शुल्क भरा.

वारसा हक्क आणि पुनर्विक्री. परदेशी नागरिकांना ऑस्ट्रियन नागरिकांप्रमाणेच वारसा हक्क आहेत. जर तुम्हाला नंतर मालमत्तेची पुनर्विक्री करायची असेल, तर त्यासाठीही तीच प्रक्रिया लागू होते (मुख्यतः नोटरीमार्फत विक्री करणे).

कराराच्या अटींनुसार, तुम्हाला करांचा काही भाग परत करावा लागू शकतो किंवा नवीन कॅडस्ट्रल मूल्यांकन द्यावे लागू शकते, परंतु पुनर्विक्रीनंतर हे तपशील सहसा आपोआप सोडवले जातात.

नियमित देखरेख. जर तुम्ही तिथे पूर्णवेळ राहत नसाल, तर तुमच्या मालमत्तेची देखरेख करण्यासाठी एखाद्या व्यवस्थापन कंपनीला किंवा विश्वासू व्यक्तीला नियुक्त करण्याची शिफारस केली जाते: जसे की मालमत्तेची स्थिती तपासणे, युटिलिटी बिले भरणे, बर्फ काढणे इत्यादी. यामुळे तुमच्या मालमत्तेचे संरक्षण होईल आणि कोणत्याही समस्या टाळता येतील.

अपार्टमेंटचे प्रकार एक-बेडरूमपासून ते चार-बेडरूमपर्यंत असून, ते उंच इमारतींमध्ये किंवा टाउनहाऊसमध्ये, बाल्कनीसह किंवा बाल्कनीशिवाय उपलब्ध आहेत. नवीन मालमत्ता अनेकदा पार्किंग आणि लिफ्ट असलेल्या संकुलांमध्ये बांधल्या जातात; जुनी घरे अधिक जुनी असतात, परंतु कधीकधी त्यांच्यात काही वैशिष्ट्यपूर्ण गोष्टी (उदा. लाकडी तुळई, पुरातन सजावट) आढळतात.

लक्षात ठेवा की नवीन इमारतींमध्ये किमती सहसा जास्त असतात (गुंतवणूकदार आधुनिक सुविधांसाठी पैसे देतात), तर पुनर्विक्री मालमत्ता स्वस्त असतात परंतु त्यांना नूतनीकरणाची आवश्यकता असू शकते.

किंमती आणि प्रेक्षक:

• तरुण जोडप्यांना किंवा विद्यार्थ्यांसाठी, स्टुडिओ आणि एक खोलीचे अपार्टमेंट स्वारस्यपूर्ण आहेत (सध्या इन्सब्रुकमध्ये ~४०००-५००० €/चौरस मीटर).
• कुटुंबांसाठी, विशेषतः उपनगरांमध्ये किंवा प्रादेशिक केंद्रांमध्ये (सुमारे €3,500/चौरस मीटर) प्रशस्त 2-3 खोल्यांचे अपार्टमेंट अधिक योग्य आहेत.
• रिसॉर्ट्सजवळील अपार्टमेंट्स (उदाहरणार्थ, किट्झबुहेलमध्ये) गुंतवणूकदार किंवा पर्वतीय दृश्यासाठी पैसे देण्यास इच्छुक कुटुंबे निवडतात.
• जर तुम्हाला तुमचे निवासस्थान पर्यटकांना भाड्याने द्यायचे असेल, तर लोकप्रिय ठिकाणी (अर्थातच, दुय्यम गृहनिर्माण कायद्यांचा विचार करून) कॉम्पॅक्ट युनिट्स निवडणे चांगले.

फायदे: अपार्टमेंट्स सहसा घरांपेक्षा प्रति चौरस मीटर स्वस्त असतात, त्यांची देखभाल करणे सोपे असते आणि भाड्याने देणेही सोपे असते (माती, बर्फ इत्यादी साफ करण्याचा खर्च येत नाही).

तोटे: कमी गोपनीयता, उपयोगिता खर्च (गृहव्यवस्थापन, नूतनीकरण) आणि शहराच्या मध्यवर्ती भागात अनेकदा जास्त किमती.

खाजगी घर किंवा शॅलेट ही जमिनीवरील एक मोठी मालमत्ता आहे.

फायदे: अधिक जागा आणि गोपनीयता, खाजगी बाग/गॅरेज, आणि वैयक्तिक वेगळेपण. ही घरे अनेकदा उच्च-गुणवत्तेच्या साहित्यापासून (दगड, भरीव लाकूड) बांधलेली असतात, उष्णता चांगल्या प्रकारे टिकवून ठेवतात (डोंगराळ प्रदेशात हे महत्त्वाचे आहे), आणि आल्प्स पर्वताच्या पार्श्वभूमीवर आलिशान दिसतात.

तोटे: किंमत आणि देखभाल. घरासाठी हीटिंग, छताची दुरुस्ती, हिवाळ्यातील बर्फ काढणे इत्यादींमध्ये मोठी गुंतवणूक करावी लागते. तसेच, तुम्हाला परवानग्या तपासाव्या लागतील: काही भागांमध्ये (विशेषतः संरक्षित क्षेत्रांमध्ये) नवीन शॅले बांधण्यास मनाई आहे.

जर तुम्ही तुमचे घर भाड्याने देण्याची योजना आखत असाल (Airbnb वरील घरासह), तर कृपया लक्षात ठेवा की ऑस्ट्रियन कायदा अल्पकालीन भाड्याने देण्यास प्रतिबंधित करू शकतो (Zweitwohnsitz मर्यादा).

खरेदी करताना विचारात घेण्यासारख्या बाबी: व्हिला किंवा घरासाठीही तीच जमीन हस्तांतरण व्यवस्थापन प्रक्रिया लागू होते. तथापि, खाजगी घरांसोबत अनेकदा अतिरिक्त अटी येतात, ज्यानुसार मालकाला वर्षातील ठराविक कालावधीसाठी तिथे वास्तव्य करणे आवश्यक असते (जेणेकरून घरांची कमतरता अधिक वाढू नये).

शॅलेट खरेदी करण्यापूर्वी, "सामाजिक हित" बद्दल विचारा - कधीकधी खरेदीदारांना वापरासाठी योजना (वैयक्तिक निवास बीकेबी गुंतवणूक) देण्यास सांगितले जाते.

जर तुम्ही लक्झरी शोधत असाल, तर खूप जास्त किमतींसाठी तयार रहा: काही दशलक्ष युरोपासून. व्हिला बहुतेकदा आधुनिक डिझाइनला अल्पाइन आर्किटेक्चरसह एकत्र करतात, ज्यामध्ये स्पा, सौना आणि पॅनोरॅमिक विंडो असतात. अशा मालमत्तांच्या किंमती (उदाहरणार्थ, किट्झबुहेल किंवा अ‍ॅक्सममध्ये) प्रति चौरस मीटर €१०,०००-१५,००० पेक्षा जास्त असू शकतात.

अशा वस्तू खालील प्रकरणांमध्ये योग्य आहेत:

• तुम्हाला रिसॉर्टमध्ये दुसरे घर हवे आहे.
• तुम्ही मालमत्तेकडे भविष्यातील निवासी क्षेत्रात दीर्घकालीन गुंतवणूक म्हणून पाहता (उदाहरणार्थ, एक मोठा नवीन निवास प्रकल्प).
• तुम्ही खास भाडेकरूंना भाड्याने देण्याची योजना आखत आहात (येथे प्रादेशिक ब्रँड महत्त्वाचा आहे).

लक्झरी अपार्टमेंट्ससाठीही अशीच परिस्थिती आहे: त्यांना हॉटेल सेवा, रिसेप्शन इत्यादी सुविधा दिल्या जाऊ शकतात. हे एक खास उत्पादन आहे.

भूखंडाची निवड करणे. निर्धारित बांधकाम क्षेत्रांमधील (Bauzone) भूखंड शोधा. टिरोलमध्ये निवासी भूखंडांना खूप महत्त्व आहे. जर तुम्ही घर बांधण्याची योजना आखत असाल, तर भूखंड केवळ शेतीसाठीच नव्हे, तर निवासी वापरासाठीही मंजूर आहे याची खात्री करा. नवीन प्रादेशिक नियोजन नियम (TIROLER Raumordnungsgesetz) नवीन क्षेत्रांच्या नामनिर्देशनावर निर्बंध घालू शकतात.

जमिनीच्या किमती. टिरोलमध्ये, जमीन लवकर खरेदी करणे फायद्याचे आहे: २०२४ मध्ये सरासरी किंमत €४१४/चौरस मीटर असण्याचा अंदाज आहे. मध्यवर्ती इन्सब्रुकमध्ये आणि त्याच्या आसपास भूखंडांची किंमत €७८६/चौरस मीटरपर्यंत पोहोचते, आणि जवळच्या वारमार्केटमध्ये €६८९/चौरस मीटर, तर देशाच्या बहुतेक भागात किमती लक्षणीयरीत्या कमी आहेत.

नवीन स्थळे दुर्मिळ होत असल्याने, विशेषतः रिसॉर्ट्सजवळ, जमिनीच्या किमती वाढतील अशी गुंतवणूकदारांची अपेक्षा आहे.

खरेदी करताना विचारात घ्यायच्या गोष्टी. कोणत्याही जमिनीच्या व्यवहारासाठी अनेकदा विशिष्ट अतिरिक्त मंजुऱ्यांची आवश्यकता असते (पाणीपुरवठ्यापासून ते रस्ते बांधणीपर्यंत).

खरेदी केल्यानंतर, तुम्हाला बहुधा डिझाइन दस्तऐवजीकरण आणि बांधकाम परवाने (बौबेविलिगंग) घ्यावे लागतील - आल्प्समध्ये ही एक लांब आणि महाग प्रक्रिया आहे (लँडस्केप, ड्रेनेज इत्यादींवरील परिणाम तपासणीमुळे).

टायरोलियन बाजारपेठेत कायदेविषयक बदल होऊ शकतात. अलिकडच्या वर्षांत खालील महत्त्वाचे बदल करण्यात आले आहेत:

दुसरे घर आणि रिकाम्या घरांवरील कर (२०२३). १ जानेवारी २०२३ रोजी, टिरोलमध्ये टिरोलर फ्रायझाइटवोनसिट्झ- उंड लेअरस्टँड्सअबगाबेगेसेट्झ (TFLAG) (रिकामी घरे आणि निवास कर कायदा) लागू झाला. या कायद्यानुसार, सहा महिन्यांपेक्षा जास्त काळ रिकाम्या असलेल्या निवासी मालमत्तांवर आणि दुसऱ्या घरांवर नगरपालिकांना अतिरिक्त कर आकारणे आवश्यक आहे.

शुल्क नगरपालिकांनी निश्चित केले आहे; मोठ्या अपार्टमेंटसाठी कमाल मर्यादा प्रति वर्ष €२,५०० पर्यंत आहे. रिकाम्या मालमत्ता भाड्याने देण्यास प्रोत्साहन देणे आणि न वापरलेली दुसरी घरे खरेदी करण्यास परावृत्त करणे हा यामागील हेतू आहे.

परिणामी, नवीन भाड्याने घेतलेल्या घरांचा पर्याय थोडा अधिक फायदेशीर बनला आहे आणि दुसऱ्या घरांसाठी "लाकडी शॅलेट्स" वरील सट्टा लावणे अधिक कठीण झाले आहे. खरेदीदारांनी ते खरेदी करत असलेली मालमत्ता कर क्षेत्रामध्ये आहे की नाही हे आधीच नगरपालिकेकडे तपासावे (हे गावानुसार बदलू शकते!).

स्थावर मालमत्ता कायद्यातील दुरुस्त्या. २०२५ मध्ये, शेतजमीन आणि उतारावरील भूखंडांसाठीचे नियम अधिक कडक करण्याचा प्रस्ताव आहे. उदाहरणार्थ, शेतजमिनीचे संवर्धन करण्यासाठी 'जमीन नियंत्रक' संस्था पुनरुज्जीवित करण्याची आणि शेतांचे सौर ऊर्जा प्रकल्पांमध्ये रूपांतर करण्यावर निर्बंध घालण्याची योजना आहे.

शेजारच्या भूखंड खरेदी करताना शेतकऱ्यांना प्राधान्य मिळेल याची हमी देखील आहे. जर तुम्ही जमीन किंवा वृक्षारोपण खरेदी करण्याचा विचार करत असाल, तर संपर्कात रहा: हे बदल अशा जमिनीचे व्यवस्थापन करण्याचे तुमचे स्वातंत्र्य मर्यादित करू शकतात.

व्यवहार प्रक्रिया. व्यवहार प्रक्रिया अधिक डिजिटल झाली आहे: टिरोलसह अनेक संघीय राज्ये काही अर्ज इलेक्ट्रॉनिक स्वरूपात रूपांतरित करत आहेत. तथापि, कागदी नोटरीची सही अजूनही आवश्यक आहे. सरकारी वेबसाइटवरील सध्याच्या अर्जांवर लक्ष ठेवणे महत्त्वाचे आहे.

माहितीचे स्रोत. वर बदलांची माहिती ठेवणे सोपे आहे लँड टिरोल आणि कायदेशीर माहिती प्रणाली (RIS. मी WKO टिरोल आणि LK टिरोल न्यूजलेटर्सची सदस्यता घेण्याची देखील शिफारस करतो, कारण ते स्थावर मालमत्ता बाजारातील बदलांवर मार्गदर्शक आणि विश्लेषणे वारंवार प्रकाशित करतात.

तज्ञांच्या बाबतीत काटकसर करू नका. कायदेशीर सहाय्य आणि लेखापरीक्षणाच्या खर्चाचा अंदाज कमी लावणे ही सर्वात सामान्य चूक आहे. वकील आणि पात्र मूल्यांकनकर्ता असल्यास मोठे नुकसान टाळण्यास मदत होईल.

पलीकडे पाहा . टिरोलमधील घरांची बाजारपेठ संतृप्त झाली आहे, आणि शेजारच्या शहरात तशीच ऑफर स्वस्त मिळू शकते. पर्यायांची तुलना करा आणि निर्णय घेण्यासाठी पुरेसा वेळ घ्या.

सर्व खर्चांचा विचार करा. केवळ व्यवहाराच्या किमतीपुरते स्वतःला मर्यादित ठेवू नका: सर्व कर आणि खर्च (किमान १०%), तसेच नियमित युटिलिटी बिलांचा समावेश करा, विशेषतः जर तुम्ही मालमत्ता पुनर्विक्री बाजारात विकण्याचा किंवा भाड्याने देण्याचा विचार करत असाल.

कराराचा तपशील तपासा. परदेशी नागरिक अनेकदा करारातील एखादे महत्त्वाचे कलम चुकवतात किंवा अनिवार्य वापराच्या कलमाकडे दुर्लक्ष करतात (उदाहरणार्थ, परवानगीशिवाय ते 'सुट्टीतील अपार्टमेंट' म्हणून भाड्याने देता येणार नाही). गरज भासल्यास, अनुवादकाची मदत घ्या.

रिअल्टरची प्रतिष्ठा. केवळ सत्यापित एजंटवरच विश्वास ठेवा. बाजारात संशयास्पद प्रतिष्ठा असलेले फसवे दलाल आहेत. त्यांचे अभिप्राय आणि परवाना (Maklerbefugnis – ऑस्ट्रियामध्ये व्यवहार करण्यासाठी दलालाला अधिकृत करणारा दस्तऐवज) तपासा.

टायरोल एक आकर्षक, तरीही गुंतागुंतीचे, रिअल इस्टेट मार्केट देते. खालील महत्त्वाचे मुद्दे महत्त्वाचे आहेत:

• आपले ध्येय आणि बजेट निश्चित करा (स्थलांतर, भाड्याने राहणे, गुंतवणूक करणे) शोध सुरू करण्यापूर्वी
• प्रदेशांचा शोध घ्या. किमतींमधील फरक आणि नियमांविषयी जाणून घ्या (मोठ्या शहरांमध्ये घरे महाग असतात, तर डोंगराळ भागात स्वस्त असतात, पण दुसऱ्या घरांवर निर्बंध असतात).
• सर्व खर्चांचा अंदाज घ्या. कर, शुल्क आणि कागदपत्रांसाठी व्यवहाराच्या रकमेपैकी किमान १०% रक्कम बजेटमध्ये ठेवा.
• व्यावसायिकांचा सल्ला घ्या. स्थानिक एजंट आणि वकिलाची नेमणूक करा, विशेषतः जर तुम्हाला जर्मन भाषा येत नसेल तर. यामुळे गैरसमज टाळता येतील आणि प्रक्रियेला गती मिळेल.
• कायदेशीर प्रक्रियेचे नियोजन करा. जर तुम्ही युरोपियन युनियन/युरोपियन इकॉनॉमिक एरियाचे नागरिक नसाल, तर भू-हस्तांतरण कार्यालयामार्फत परवानगी मिळवा – याशिवाय व्यवहार अशक्य आहे. करारावर सही करण्यापूर्वी सर्व कागदपत्रे व्यवस्थित असल्याची खात्री करा.

तुम्ही सोप्या पायऱ्या वापरून सुरुवात करू शकता: विश्वसनीय वेबसाइटवर जाहिराती ब्राउझ करा, एजन्सी न्यूजलेटरची सदस्यता घ्या (उदाहरणार्थ, व्हिएन्ना प्रॉपर्टी इन्व्हेस्टमेंट, जे प्रादेशिक पुनरावलोकने प्रकाशित करते), आणि क्षेत्राबद्दल माहिती गोळा करा.

मग स्थानिक तज्ञांशी संपर्क साधा - ते तुम्हाला सल्ला देतील की तुमच्या गरजांसाठी कोणती मालमत्ता सर्वात योग्य आहे.