ऑस्ट्रियामध्ये जमीन खरेदी करणे: चरण-दर-चरण मार्गदर्शक आणि तज्ञांचा सल्ला

ऑस्ट्रिया पारंपारिकपणे रिअल इस्टेट खरेदीसाठी सर्वात आकर्षक देशांपैकी एक आहे कारण त्याची स्थिर अर्थव्यवस्था, उच्च दर्जाचे जीवनमान आणि नयनरम्य नैसर्गिक परिसर. ऑस्ट्रियामध्ये रिअल इस्टेटला अनेकदा शाश्वत आणि दीर्घकालीन मालमत्ता म्हणून पाहिले जाते. तुम्ही पर्वतांमध्ये किंवा तलावांजवळ जमीन खरेदी करू शकता - किंवा, उदाहरणार्थ, स्वच्छ हवा आणि सुविकसित सामाजिक पायाभूत सुविधा असलेल्या शांत गावात.

गुंतवणूकदार ऑस्ट्रियाला त्यांच्या भांडवलासाठी एक विश्वासार्ह आश्रयस्थान आणि दीर्घकालीन जमिनीच्या कौतुकाचा स्रोत मानतात. तथापि, परदेशात मालमत्ता खरेदी करण्यासाठी काळजीपूर्वक तयारी आवश्यक आहे: करारावर स्वाक्षरी करण्यापूर्वी कायदेशीर बारकावे आणि स्थानिक तपशीलांचा विचार करणे महत्वाचे आहे.

या लेखात, आम्ही जमिनीच्या प्रकारांपासून ते मालमत्ता नोंदणीपर्यंत सर्व काही समाविष्ट करू, जेणेकरून ऑस्ट्रियामध्ये जमीन खरेदी करताना काय अपेक्षा करावी हे तुम्हाला कळेल.

परदेशात जमीन खरेदी करणे सोपे काम नाही, म्हणून मी प्रत्येक क्लायंटशी वैयक्तिकरित्या संपर्क साधतो, खरेदीची उद्दिष्टे आणि संभाव्य धोके निश्चित करतो. ऑस्ट्रियामध्ये विविध प्रकारचे भूखंड उपलब्ध आहेत, म्हणून ऑस्ट्रियामध्ये कोणता भूखंड खरेदी करायचा हे ठरवण्यापूर्वी मी नेहमीच त्यांचे काळजीपूर्वक विश्लेषण करण्याची शिफारस करतो.

ऑस्ट्रियाची जमीन बरीच वैविध्यपूर्ण आहे. स्टॅटिस्टिक ऑस्ट्रियानुसार , देशाचे एकूण क्षेत्रफळ अंदाजे ८.३६ दशलक्ष हेक्टर आहे, त्यापैकी ३.५० दशलक्ष हेक्टरपेक्षा जास्त जंगल आहे आणि अंदाजे २.५७ दशलक्ष हेक्टर शेतीयोग्य जमीन आहे.

याचा अर्थ असा की देशाच्या जवळजवळ ४२% भूभाग जंगलांनी व्यापलेला आहे आणि सुमारे ३१% शेतीयोग्य जमीन आहे. उर्वरित जमीन पर्वत, पाणवठे, शहरे आणि पायाभूत सुविधांनी बनलेली आहे. जर तुम्ही ऑस्ट्रियामध्ये जमीन खरेदी करण्याचा निर्णय घेतला तर सर्वात महत्वाची गोष्ट म्हणजे त्याचा हेतू वापर निश्चित करणे.

या ऑस्ट्रियन जमिनी निवासी किंवा व्यावसायिक बांधकामासाठी नियुक्त केल्या आहेत. खरेदी करण्यापूर्वी, त्या झोनिंग प्लॅनशी तपासल्या पाहिजेत: प्रत्येक नगरपालिकेकडे फ्लाचेनविडमंगस्प्लॅन आणि बेबाउंगस्प्लॅन असतो, जे विशिष्ट भूखंडावर बांधकाम करण्यास परवानगी आहे की नाही आणि ते नियंत्रित करणारे नियम दर्शवतात.

जर एखादा भूखंड फ्री-यूज झोन (फ्रीलँड) मध्ये असेल, तर बांधकाम सुरू होण्यापूर्वी त्याचे रिझोनिंग करणे आवश्यक आहे, जे स्थानिक प्रशासनाची जबाबदारी आहे. म्हणून, ऑस्ट्रियामध्ये भूखंड निवडताना पहिले पाऊल म्हणजे झोनिंग प्लॅनची ​​माहिती मिळवणे, जी सहसा थेट नगरपालिकेकडून किंवा त्यांच्या वेबसाइटवरून करता येते.

यामध्ये शेतीयोग्य जमीन (अ‍ॅकरलँड), कुरण आणि कुरण (ग्रुनलँड) आणि द्राक्षमळे/बागांचे भूखंड (डॉअरकल्चरेन) यांचा समावेश आहे. ऑस्ट्रियन जमिनीतील अशा गुंतवणुकी सामान्यतः स्वस्त असतात, परंतु हे भूखंड केवळ त्यांच्या हेतूसाठीच वापरले जाऊ शकतात: विशेष परवानग्याशिवाय, ते बांधकामासाठी रूपांतरित केले जाऊ शकत नाहीत.

ऑस्ट्रियामध्ये शेतीयोग्य जमिनीच्या किमती खूपच कमी आहेत - २०२३ मध्ये, शेतीयोग्य जमिनीची प्रति चौरस मीटर सरासरी किंमत फक्त €३.७० होती, तर कुरणाच्या जमिनीची किंमत प्रति चौरस मीटर €३.२० होती. त्या तुलनेत, बांधकाम जमिनीची सरासरी किंमत प्रति चौरस मीटर अंदाजे €४०६ आहे.

लाकडाची खरेदी विशेषतः काटेकोरपणे नियंत्रित केली जाते. अनेक संघीय राज्यांमध्ये, "जंगल" जवळजवळ नेहमीच केवळ वनीकरणासाठी नियुक्त केले जाते: लाकूडतोड केवळ अत्यंत कठोर परिस्थितीतच केली जाऊ शकते आणि लाकडाची खरेदी (विशेषतः मोठ्या प्रमाणात) मंजूर करणे आवश्यक आहे.

असे भूखंड बहुतेकदा वनीकरण किंवा शिकार कंपन्यांकडून घेतले जातात. सामान्य खरेदीदारांना जंगलांमध्ये रस नसतो, कारण ते इतर वापरासाठी रूपांतरित करणे अत्यंत कठीण असते.

हे खास, अनेकदा खूप महागडे वर्ग आहेत. ऑस्ट्रिया (वोर्थरसी, सीफेल्ड, झेल अॅम सी) किंवा पर्वतीय प्रदेशांमध्ये (टायरोल, साल्झबर्ग) तलावाकाठी जमीन खरेदी करण्यात अनेक गुंतवणूकदार रस घेतात, कारण ते निवासी इमारती, हॉटेल्स आणि कॉटेज कॉम्प्लेक्ससाठी आदर्श आहे.

येथे किंमती खूपच जास्त आहेत, विशेषतः रिसॉर्ट सेंटर किंवा पाण्याजवळ. उदाहरणार्थ, साल्झबर्ग सरोवराजवळील जमिनीचा एक भूखंड ग्रामीण भागातील समान भूखंडापेक्षा कित्येक पटीने जास्त महाग असू शकतो. शिवाय, असे भूखंड संवर्धन क्षेत्रात येऊ शकतात जिथे बांधकाम प्रतिबंधित आहे. म्हणून, ऑस्ट्रियामधील कोणती जमीन बांधकामासाठी योग्य आहे हे ठरवण्यासाठी स्थानिक नियम तपासणे नेहमीच महत्त्वाचे असते.

प्रत्येक जमिनीच्या प्रकाराचे स्वतःचे नियम असतात: उदाहरणार्थ, फक्त बाउलँड (बांधकाम जमीन) रजिस्टरमध्ये आधीच सूचीबद्ध असलेली जमीनच बांधकामासाठी रूपांतरित केली जाऊ शकते. इतर जमिनीच्या प्रकारांचे पुनर्वर्गीकरण करणे आवश्यक आहे, जे खूप वेळखाऊ असू शकते.

तटबंदी किंवा वनक्षेत्रांवर अतिरिक्त पर्यावरणीय निर्बंध असू शकतात. म्हणून, खरेदी करण्यापूर्वी, विशिष्ट जागेचा हेतू असलेल्या वापराचा अभ्यास करा (किंवा झोनिंग प्लॅनचा सल्ला घ्या).

शेवटी, हे समजून घेणे महत्त्वाचे आहे की परदेशी लोक त्यांच्या इच्छेनुसार कोणतीही जमीन खरेदी करू शकत नाहीत. ऑस्ट्रियन भूसंपादन कायद्यानुसार अनिवासींना जमीन खरेदी करण्यासाठी विशेष परवानगी (ग्रंडव्हर्केहर्सगेनहमिगंग) आवश्यक आहे.

सट्टेबाजी रोखण्यासाठी आणि शेती जमीन जपण्यासाठी हे नियंत्रणे सुरू करण्यात आली होती. परदेशी लोकांशी संबंधित बहुतेक व्यवहारांना अधिकाऱ्यांनी (भूसंपदा विभाग) मान्यता दिली पाहिजे.

तथापि, "तिसऱ्या देशांच्या" (उदाहरणार्थ, रशिया किंवा युक्रेनमधील) नागरिकांना स्थानिक आयोगाकडे अर्ज सादर करावा लागेल आणि मंजुरीची वाट पहावी लागेल. उदाहरणार्थ, डोंगराळ भागात शेतीची जमीन किंवा भूखंड संपादित करण्यासाठी अनेकदा अशी परवानगी .

सर्व तपशील " ऑस्ट्रियामध्ये परदेशी लोकांकडून रिअल इस्टेट खरेदीवरील निर्बंध " या लेखात आहेत.

तर, तुम्ही ऑस्ट्रियामध्ये जमीन खरेदी करण्याचा निर्णय घेतला आहे. तुम्ही प्रथम कुठे जावे? निवड तुमच्या ध्येयांवर अवलंबून आहे: तुम्ही घर बांधून स्थलांतर करण्याचा विचार करत आहात, तुम्ही उन्हाळी कॉटेज शोधत आहात, किंवा मनोरंजनासाठी गुंतवणूक प्लॉट शोधत आहात?.

स्थान आणि पायाभूत सुविधा. सर्वप्रथम, उपलब्धता आणि जवळीकता विचारात घ्या:

• रस्ते
• दुकानांकडे
• शाळा
• रुग्णालये
• रेल्वे स्थानके
• बसेस
• उपयुक्तता (वीज, पाणीपुरवठा, सांडपाणी)

दुर्गम गावात जमीन स्वस्त असू शकते, परंतु ऑस्ट्रियाच्या सर्वात कमी जमिनीच्या किमतींमध्ये कनेक्शन खर्च आणि पायाभूत सुविधा आणि सामाजिक सेवांपर्यंतचे अंतर विचारात घेतले जात नाही.

मी नेहमीच ग्राहकांना आठवण करून देतो: शांत गावाचे स्वप्न पाहणे खूप चांगले असले तरी, जवळचा रस्ता वर्षभर उपलब्ध असेल आणि वीज आणि पाणी नेहमीच उपलब्ध असेल याची खात्री करा. अन्यथा, कागदपत्रांच्या कामात तुम्हाला अतिरिक्त खर्च आणि अडचणी येऊ शकतात.

या जागेची भूरचना देखील येथे महत्त्वाची आहे. असमान डोंगर उतारासाठी सपाटीकरण करावे लागू शकते (जे महाग आहे), आणि पाण्याजवळील जागेवर पूर येण्याच्या धोक्यांची तपासणी करावी (पाणी साचलेले क्षेत्र नसल्याचे सुनिश्चित करा).

ऑस्ट्रियन पर्वतांमध्ये जमीन खरेदी करण्यापूर्वी, भूगर्भीय किंवा जलजैविक मूल्यांकन करा. ऑस्ट्रियन जमीन नोंदणी आणि नगरपालिका वेबसाइट्स अनेकदा भूखंडाबद्दल (आकार, भूगोल, संरचनांची उपस्थिती) थोडक्यात माहिती प्रदान करतात.

ऑस्ट्रियाचे वेगवेगळे प्रदेश वेगवेगळ्या संधी देतात. उदाहरणार्थ:

व्हिएन्ना आणि त्याच्या आसपासचा परिसर. व्हिएन्नामध्ये, "बाउलँड" जमीन जवळजवळ कधीच विक्रीसाठी उपलब्ध नसते (शहर आधीच पूर्णपणे बांधलेले आहे). तथापि, लोअर ऑस्ट्रियामध्ये, आजूबाजूच्या परिसरात, तुम्हाला निवासी बांधकाम किंवा व्यवसाय प्रकल्पांसाठी जमीन मिळू शकते.

राजधानीपेक्षा तिथे किमती कमी आहेत. तथापि, बांधकामासाठी जमीन खरेदी करणाऱ्या प्रत्येकाने शहरी विकास योजना (फ्लाचेनविडमंगस्प्लॅन) आणि कोणत्याही "ग्रीन झोन" निर्बंधांची तपासणी करावी.

टायरॉल आणि साल्झबर्ग. स्की क्षेत्रे (इश्गल, किट्झबुहेल, सोल्डेन, इ.) प्रामुख्याने हॉटेल्स, अपार्टमेंट्स आणि लक्झरी कॉटेजसाठी महागडी जमीन आहेत.

येथे किंमती जास्त आहेत: इन्सब्रुक (टायरोलची राजधानी) मध्ये, बांधकाम भूखंडांची किंमत आधीच प्रति चौरस मीटर सरासरी €1,043 आहे आणि किट्झबुहेलमध्ये, त्याहूनही जास्त. अशा ठिकाणी विक्रमी ऑफर येतात हा योगायोग नाही: ऑस्ट्रियामधील सर्वात महागड्या घरांची यादी सहसा प्रीमियम अल्पाइन रिसॉर्ट्समध्ये असते, ज्यामुळे अप्रत्यक्षपणे या प्रदेशात जमिनीची मागणी वाढते. तथापि, अशा प्रकल्पांना अनेकदा पर्वतीय बांधकाम परवाने आणि स्थानिक वास्तुशिल्पीय नियमांचे पालन आवश्यक असते.

तलावाजवळील जमीन. ऑस्ट्रियामध्ये लोकप्रिय तलावांजवळ (वोर्थरसी, सीफेल्ड, अचेन्सी) घरासाठी जमीन ही प्रीमियम मानली जाते. उदाहरणार्थ, व्होरार्लबर्गमधील लेक कॉन्स्टन्सजवळील भूखंड सर्वात महाग आहेत, विशेषतः पाण्याचे दृश्य असलेले भूखंड.

कॅरिंथिया (ग्रोबेल, वाप्रेश) किंवा अप्पर ऑस्ट्रिया (श्लोसगेबर्जवर) मधील तलावाच्या काठावरील लहान गावांमध्ये, किनाऱ्यावरील जमीन घर किंवा हॉटेलसाठी एक उत्तम स्थान आहे. अशी जमीन बहुतेकदा राज्याद्वारे संरक्षित असते, म्हणून निर्बंध लागू होऊ शकतात.

ग्रामीण प्रदेश (स्टीयरमार्क, बर्गेनलँड, निडेरोस्टेरिक). येथे पर्यटकांची संख्या कमी आहे, परंतु मोकळी मैदाने आणि द्राक्षमळे भरपूर आहेत. जमीन स्वस्त आहे (स्टायरियामध्ये, सरासरी €360/चौरस मीटर). शांत जीवनासाठी किंवा कृषी पर्यटन किंवा वाइनमेकिंगमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी ऑस्ट्रियन ग्रामीण भागात जमीन खरेदी करू इच्छिणाऱ्यांसाठी हा एक उत्तम पर्याय आहे.

उदाहरणार्थ, बर्गेनलँड आणि शेजारील निडेरोस्टेरिकमध्ये, किमती कमी आहेत, ज्यामुळे ऑस्ट्रियामध्ये कमी किमतीत जमीन खरेदी करण्याची एक अनोखी संधी मिळते, ज्यामध्ये भविष्यातील वाढीची क्षमता असते.

ऑस्ट्रियाच्या पर्वत आणि दऱ्यांमध्ये जमिनीच्या किमती. संदर्भात, इन्सब्रुकमध्ये घराच्या भूखंडाची सरासरी किंमत सध्या सुमारे €1,043/चौरस मीटर आहे, तर शेजारच्या र्यूट जिल्ह्याच्या ग्रामीण भागात ती फक्त €188/चौरस मीटर आहे. स्टायरियामध्ये, ग्राझमध्ये €360/चौरस मीटर आहे आणि दक्षिण स्टायरियाच्या क्लिशेलेन जिल्ह्यात, ती सुमारे €50-70/चौरस मीटर आहे. यावरून असे सिद्ध होते की जमिनीच्या किमती स्थान आणि पायाभूत सुविधांवर खूप अवलंबून असतात.

स्थानिक वास्तुकलेची वैशिष्ट्ये लक्षात ठेवा. विशेषतः अल्पाइन प्रदेशांमध्ये, दर्शनी भाग, छप्पर आणि ऊर्जा कार्यक्षमतेसाठी (ऑस्ट्रियन OIB आणि Energoausweis मानकांचे पालन) अनेकदा आवश्यकता असतात.

ऑस्ट्रियन अधिकारी ऊर्जा-कार्यक्षम घरांच्या बांधकामाला प्रोत्साहन देत आहेत: उदाहरणार्थ, उमवेल्टफोर्डरंग (पर्यावरणीय वित्तपुरवठा) कार्यक्रम उच्च ऊर्जा कार्यक्षमता आणि "हिरव्या" साहित्यासह नवीन इमारतींना अनुदान देतो.

ऑस्ट्रियामध्ये जमीन खरेदी आणि विक्रीचे कायदेशीर पैलू पाहूया. ऑस्ट्रियामध्ये जमीन मालक कोण आणि कसे बनू शकते याचे स्पष्ट नियम आहेत.

खरेदीदाराची स्थिती. आधी सांगितल्याप्रमाणे, EU/EEA नागरिकांना ऑस्ट्रियन नागरिकांसारखेच वागवले जाते: त्यांना जमीन खरेदी करण्यासाठी विशेष परवानगीची आवश्यकता नाही. व्यवहार करण्यापूर्वी इतर देशांच्या नागरिकांना स्थानिक अधिकाऱ्यांकडून (Grundverkehrsgenehmigung) परवानगी घेणे आवश्यक आहे.

अधिकारांची नोंदणी (ग्रंडबच). ऑस्ट्रियामध्ये जमीन खरेदी करणे नवीन मालकाची माहिती जमीन नोंदणी (ग्रंडबच) मध्ये प्रविष्ट करून पूर्ण केले जाते. त्यानंतरच तुम्ही पूर्ण मालक . हे समजून घेणे महत्त्वाचे आहे: ऑस्ट्रियन कायद्यांतर्गत स्वाक्षरी केलेला खरेदी करार देखील नोंदणी होईपर्यंत मालकी देत ​​नाही.

म्हणून, संपूर्ण रक्कम हस्तांतरित करण्यापूर्वी, जमीन नोंदणीमध्ये कोणतेही अनपेक्षित भार (गहाणखत, वापर हक्कांवरील निर्बंध इ.) नाहीत आणि नोंदणीसाठी तुमचा अर्ज (ग्रंडबुचसंत्राग) शक्य तितक्या लवकर सादर केला जाईल याची खात्री करा.

खरेदी आणि विक्री करार. तो नोटरीच्या स्वरूपात अंमलात आणला जातो. करारात प्लॉटचे तपशीलवार वर्णन केले आहे (सामान्यतः कॅडस्ट्रल क्रमांक आणि पत्ता), मान्य किंमत, देयक अटी आणि शर्ती आणि पक्षांचे हक्क आणि दायित्वे हस्तांतरित करण्याच्या अटी.

करारामध्ये अनेकदा "ठेव" किंवा आगाऊ रक्कम (उदा. एकूण रकमेच्या ५-१०%) वरील एक विभाग असतो, जो खरेदीदार हमी म्हणून देतो. जर पक्षांनी नंतर व्यवहार पुढे न करण्याचा निर्णय घेतला (सामान्यतः खरेदीदाराने पैसे काढले तर) ही ठेव ठेवता येते. मंजुरी प्रक्रियेत जमीन मंजुरी तपासणी समाविष्ट असते: ग्रंडबुचमधून एक उतारा मिळवला जातो, भार पडताळला जातो आणि विकास योजना तपासली जाते.

नोटरी आणि वकील. ऑस्ट्रियामध्ये, रिअल इस्टेट व्यवहारांसाठी नोटरी किंवा अधिकृत वकील (स्थानिक नोटरी चेंबर्स) यांचा सहभाग आवश्यक असतो. नोटरी कराराचा मसुदा/प्रमाणित करतो, पक्षांची ओळख आणि अधिकार पडताळतो आणि सर्व औपचारिकता पाळल्या जात आहेत याची खात्री करतो.

त्यांच्या सेवांसाठी नोटरी शुल्क आकारले जाते: सरासरी, नोटरी शुल्क व्यवहाराच्या किमतीच्या १-३% असते. वकील अनेकदा योग्य ती काळजी घेण्यात आणि सर्व आवश्यक परवानग्या मिळविण्यात मदत करतात.

ऑस्ट्रियन जमीन खरेदी करताना अनेक महत्त्वपूर्ण देयके द्यावी लागतात:

हस्तांतरण कर (ग्रंडरवरबस्ट्युअर). जवळजवळ प्रत्येक मालमत्ता हस्तांतरणावर (मानक परिस्थितीत) व्यवहाराच्या किंमतीवर ३.५% कर आकारला जातो. म्हणून, जर तुम्ही €१००,००० ला जमीन खरेदी केली तर कर अंदाजे €३,५०० असेल. काही प्रकरणांमध्ये, सूट दिली जाते (जवळच्या नातेवाईकांमधील व्यवहारांसाठी, एक प्रगतीशील दर लागू होतो), परंतु सामान्य परिस्थितीत, मानक दर ३.५% असतो.

राज्य नोंदणी शुल्क. कराव्यतिरिक्त, जमीन न्यायालयात अर्ज दाखल करताना खरेदी किमतीच्या १.१% आकारले जाते.

हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की २०२४-२०२५ मध्ये कर सवलत लागू होईल. सामान्य निवासी मालमत्तेसाठी, ही शुल्क जुलै २०२६ पर्यंत माफ करण्यात आली आहे (जर खरेदीदाराने ते त्यांचे प्राथमिक निवासस्थान म्हणून नोंदणीकृत केले असेल तर).

विक्रीवरील कर. जर मालकाने मालमत्ता विकण्याचा निर्णय घेतला आणि नफा मिळवला, तर या नफ्यावर रिअल इस्टेट नफा कर (Immobilienertragsteuer) आकारला जातो.

२०१६ पासून, विक्री किंमत आणि समाविष्ट खर्च यांच्यातील फरकाच्या ३०% दराने हा दर आहे. तथापि, जर मालमत्ता दोन ते पाच वर्षांसाठी प्राथमिक निवासस्थान (घर-फ्लॅट) म्हणून वापरली गेली असेल, तर मालक पूर्ण किंवा आंशिक कर सूटसाठी पात्र ठरू शकतो.

इतर खर्च. जर एखादा रिअल एस्टेट एजंट (ब्रोकर) व्यवहार हाताळत असेल, तर त्यांचे कमिशन सामान्यतः एकूण किमतीच्या अतिरिक्त 3-4% आणि व्हॅट इतके असते. अनिवार्य जमीन विमा किंवा एस्क्रो खात्यासाठी (असे खाते जिथे व्यवहार बंद होईपर्यंत तात्पुरते निधी ठेवला जातो) खर्च देखील असू शकतो - हे महत्त्वाचे नाहीत, परंतु त्यासाठी तयार राहणे योग्य आहे.

अधिक माहितीसाठी, आमचा लेख " ऑस्ट्रियामधील मालमत्ता कर " पहा.

सावधगिरीचे उपाय. वाटाघाटी आणि कराराच्या तयारीदरम्यान, ठेवीची रक्कम भरणे किंवा विशेष एस्क्रो खाते उघडणे यासह, एक प्राथमिक करार (कौफानबॉट) वापरला जातो.

हे हमी देते की प्लॉट विक्रीतून काढून टाकला जाईल (तो तुमच्यासाठी "राखीव" असेल), आणि करार पूर्णपणे अंमलात येईपर्यंत निधी तृतीय पक्षाकडे (उदाहरणार्थ, नोटरी) राहील. ही यंत्रणा खरेदीदाराच्या हिताचे विश्वसनीयरित्या रक्षण करते: ते पैसे देतात परंतु जर करार वैध कारणास्तव अयशस्वी झाला तर तो गमावण्याचा धोका पत्करत नाहीत.

खरेदीदाराच्या सुरुवातीपासून शेवटपर्यंतच्या प्रवासाचा आढावा घेऊया, जेणेकरून आपण एकही तपशील चुकवू नये याची खात्री करूया.

प्लॉट शोधणे. हे रिअल इस्टेट एजंटशी संपर्क साधण्यापासून किंवा स्थानिक रिअल इस्टेट वेबसाइटवरील सूची ब्राउझ करण्यापासून सुरू होते, जसे की:

• इमोबिलियनस्काउट२४
• इममोवेल्ट
• स्थानिक वर्तमानपत्रे

निवडताना, वैयक्तिकरित्या अनेक पर्यायांना भेट देणे, क्षेत्र, शेजारी, प्रवेशद्वार आणि सूर्यप्रकाश (सौर प्रकाश) यांचे मूल्यांकन करणे महत्वाचे आहे.

ऑनलाइन कॅडस्ट्रल रजिस्टर (कॅटास्टर) येथे उपयुक्त ठरू शकते - तुम्ही तेथे प्लॉट आणि शेजारच्या प्लॉटच्या अचूक सीमा पाहू शकता. मालकाला कागदपत्रे दाखवण्यास सांगण्यास अजिबात संकोच करू नका: प्लॉट नकाशा आणि ग्रंडबुचमधील एक उतारा (प्रत्येक खरेदीदारासाठी आवश्यक कागदपत्र).

ऑफर आणि करार. एकदा तुम्हाला योग्य मालमत्ता सापडली की, तुम्ही विक्रेत्याला ऑफर (अँबोट) देता. ऑस्ट्रियामध्ये, हे सहसा लेखी स्वरूपात औपचारिक केले जाते—कौफनबोट, किंवा प्राथमिक करार. ते खरेदी किंमत, देयक मुदत आणि ठेव रक्कम निर्दिष्ट करते.

रशियन परिभाषेत, हे खरेदी आणि विक्री करारासारखे आहे, परंतु मालकीचे अंतिम हस्तांतरण न करता. ते फक्त व्यवहार पूर्ण करण्याची वचनबद्धता स्थापित करते. तारण म्हणून, तुम्ही नोटरी किंवा वकिलाकडे असलेल्या ट्रस्ट खात्यात (ट्रेहँडकोन्टो) ठेव (उदा. खरेदी किमतीच्या ५-१०%) जमा करता.

एकदा तुम्ही कॉफनबॉटवर स्वाक्षरी केली की, प्लॉट तुमच्यासाठी "राखीव" मानला जातो: जर विक्रेत्याने वैध कारणाशिवाय नकार दिला तर त्यांना दुप्पट ठेव परत करण्यास बांधील आहे.

तपासणी आणि परवानग्या. साइट क्लिअरन्स तपासणी देखील तयार केली जात आहे: तुम्ही एक विशेषज्ञ (उदाहरणार्थ, सर्वेक्षक) किंवा वकील नियुक्त करा जो विश्लेषण करेल:

• ग्रंडबुच (जमीन नोंदणी) — कर्जे, भार (गहाणखत, सुविधा) आणि मालमत्तेवर तृतीय पक्षांचे दावे आहेत का याची तपासणी. ही माहिती प्रादेशिक न्यायालयांच्या वेबसाइटवर उपलब्ध आहे.
• झोनिंग प्लॅन - साइट तुमच्या योजना पूर्ण करते का. ती कोणत्या झोनमध्ये आहे ते शोधा (बाउलँड, वाल्ड, अल्म, इ.) आणि त्यावर कोणत्या प्रकारचे बांधकाम करण्यास परवानगी आहे.
• वित्तपुरवठा - तुम्ही एस्क्रो खाते आणि बँकेची अनिवार्य मंजुरी लक्षात घेऊन कर्जासाठी (गरज असल्यास) अर्ज करता.
• राज्य परवाने मिळवणे हा सर्वात जास्त वेळ घेणारा टप्पा आहे. जमिनीच्या स्थान आणि प्रकारानुसार, जमीन नोंदणी (ग्रंडव्हर्केहर्सबेहोर्डे) कडून परवानगी आवश्यक आहे. उदाहरणार्थ, जर जमीन डोंगरात असेल किंवा शेतीच्या वापरासाठी नियुक्त केली असेल, तर संबंधित जमीन विभाग किंवा जिल्हा प्रशासनाने परदेशी व्यक्तीला ती खरेदी करण्याची परवानगी दिली पाहिजे. हे सहसा वकील किंवा नोटरीद्वारे हाताळले जाते: ते कागदपत्रे (पासपोर्ट, निवासस्थानाचा पुरावा, खरेदीचा उद्देश इ.) गोळा करतात आणि विनंती सादर करतात.

मुख्य व्यवहार नोटरीसमोर होतो. सर्व तपासण्या पूर्ण झाल्यानंतर आणि परवानग्या मिळाल्यानंतर, नोटरीचा कागदपत्र (ब्यूरकुंडुंग) निश्चित केला जातो. ऑस्ट्रियामध्ये, रिअल इस्टेट व्यवहारासाठी नोटरीचा कागदपत्र नसणे बेकायदेशीर आहे.

या टप्प्यावर, तुम्ही आणि विक्रेता नोटरीच्या कार्यालयात या (बैठक सहसा खुली असते आणि करार मोठ्याने वाचला जातो). नोटरी तुमची ओळख आणि स्वाक्षऱ्या पडताळतो आणि व्यवहार प्रमाणित करतो. स्वाक्षरी केल्यानंतर, तुम्ही उर्वरित रक्कम एस्क्रोद्वारे किंवा थेट, पूर्वी मान्य केल्याप्रमाणे हस्तांतरित करता.

नोंदणी आणि हक्कांचे संपादन. नोटरी किंवा तुमचा वकील प्रादेशिक न्यायालयात कागदपत्रे सादर करतो. तेथे, नोंदणीसाठी अर्ज (Einverleibung) पूर्ण केला जातो - रजिस्टरमध्ये तुमच्या मालकी हक्कांची नोंद.

कागदपत्रे स्वीकारल्यानंतर, न्यायालय तुम्हाला नवीन मालक म्हणून नोंदणीकृत करते. या क्षणापासून, प्लॉट अधिकृतपणे तुमचा आहे - तुम्ही चाव्या घेऊ शकता (किंवा जर करारात ते नमूद केले असेल तर फक्त बांधकाम सुरू करू शकता).

कर आणि सेटलमेंट्स. या टप्प्यावर, उर्वरित सर्व देयके पूर्ण करण्याची वेळ आली आहे: विक्रेत्याला निधी हस्तांतरित करा (सहसा खटला दाखल केल्यानंतर किंवा त्याच वेळी), कर भरा आणि नोटरी शुल्क भरा.

एकदा न्यायालयाने मालकी बदलाची नोंदणी केली की, तुम्हाला फक्त नोंदणी शुल्क (मालमत्तेच्या मूल्याच्या १.१%) भरावे लागेल, जोपर्यंत ते एस्क्रो खात्यातून आधीच रोखले गेले नसेल. मूलतः, मुख्य करार प्रमाणित झाल्यानंतर आणि ठेव गोळा केल्यानंतर मालमत्तेच्या चाव्या "हस्तांतरित" केल्या जातात.

शिवाय, विविध टप्प्यांवर (आर्थिक हस्तांतरण, विमा, इ.), तज्ञ तुमच्यासाठी अनेक प्रश्नांची उत्तरे देऊ शकतात. ते तुम्हाला अधिक आत्मविश्वास देण्यास मदत करू शकतात, विशेषतः जर तुम्हाला जर्मन येत नसेल तर.

जर तुम्ही वर वर्णन केलेल्या पायऱ्या फॉलो केल्या तर ऑस्ट्रियामध्ये जमीन खरेदी करणे सुरळीत होईल. तुमचा वेळ घेणे, कागदपत्रांचे काळजीपूर्वक पुनरावलोकन करणे आणि ऑस्ट्रियन नोंदणी प्रक्रियांचे पालन करणे महत्वाचे आहे.

अलिकडच्या वर्षांत, ऑस्ट्रियन जमीन बाजार अधिकाधिक हिरवा होत चालला आहे. हा केवळ एक ट्रेंड नाही: युरोप अधिक पर्यावरणपूरक बांधकाम आणि जमीन वापराच्या आवश्यकतांमध्ये अधिक कठोर झाला आहे. जागा निवडताना, बरेच गुंतवणूकदार आता त्यांच्या बांधकाम योजनांचा हवामान आणि पर्यावरणावर होणाऱ्या संभाव्य परिणामाचा विचार करतात.

हे का महत्त्वाचे आहे: पर्यावरणीय अहवालांनुसार , ऑस्ट्रियाच्या एकूण ऊर्जेच्या वापराच्या अंदाजे २७% निवासी क्षेत्रातून (हीटिंग आणि गरम पाणी) येते, इमारती राष्ट्रीय CO₂ उत्सर्जनाच्या अंदाजे १०% उत्सर्जन करतात. अलिकडच्या दशकात, हानिकारक उत्सर्जन आधीच एक तृतीयांश पेक्षा जास्त कमी झाले आहे.

त्याच वेळी, ऑस्ट्रियन लोकांनी पॅरिस करारातील त्यांच्या वचनबद्धतेची पूर्तता करण्यासाठी आणखी मोठे प्रयत्न केले पाहिजेत. त्यानुसार, अधिकारी ऊर्जा कार्यक्षमतेला प्रोत्साहन देत आहेत: उदाहरणार्थ, नवीन इमारतींना अनेकदा ऊर्जा प्रमाणपत्र आवश्यक असते आणि कर आणि अनुदाने केवळ उच्च ऊर्जा कार्यक्षमतेच्या मानकांसह प्रकल्पांना दिली जातात.

कायदे आणि निर्बंध. पर्यावरणीय जमीन वापराचे नियम इमारत संहितांमध्ये समाविष्ट आहेत. बांधकामाचे नियोजन करताना, पर्यावरणीय प्रभाव मूल्यांकन (Umweltverträglichkeitsprüfung) केले जाते.

विशेष संवर्धन क्षेत्रांमध्ये (जसे की राष्ट्रीय उद्याने), बांधकामांवर पूर्ण बंदी देखील असू शकते. नियमित बांधकाम स्थळांमध्ये, किमान स्वीकार्य थर्मल इन्सुलेशन आणि सौर गेनचा अनिवार्य विचार करण्याबाबत मानके लागू करण्यात आली आहेत.

हे मानक नियमितपणे कडक केले जात आहेत: २०२५ पर्यंत, जवळजवळ सर्व नवीन घरांना जवळजवळ शून्य ऊर्जा वापर (स्वतःचा किंवा "हिरवा" उष्णता स्रोत आवश्यक) साध्य करावा लागेल.

सरकारी कार्यक्रम. विकासकांना आकर्षित करण्यासाठी, ऑस्ट्रिया हरित प्रकल्पांसाठी अनुदान देते. उदाहरणार्थ, हवामान आणि ऊर्जा निधी (क्लिमा- अंड एनर्जीफॉन्ड्स) ऊर्जा संवर्धनासाठी आणि इमारतींच्या बांधकामात अक्षय ऊर्जा स्त्रोतांच्या वापरासाठी उपक्रमांना वित्तपुरवठा करते.

सौर पॅनेल, उष्णता पंप, ऊर्जा-कार्यक्षम खिडक्या आणि तत्सम गोष्टींच्या स्थापनेसाठी अनुदान उपलब्ध आहे. हिरव्या गुंतवणुकीसाठी प्रोत्साहने देखील आहेत, ज्यात हिरव्या बांधकामासाठी आंशिक गृहकर्ज व्याज परतफेड आणि हिरव्या तंत्रज्ञानासाठी कर कपात यांचा समावेश आहे.

हे सर्व पर्यावरणावर लक्ष केंद्रित करणारे प्रकल्प अधिक फायदेशीर बनवते.

अलिकडच्या वर्षांत, मी ग्राहकांना सुरुवातीपासूनच पर्यावरणीय पैलू लक्षात घेऊन प्रकल्पांची आखणी करण्याची शिफारस वाढत्या प्रमाणात केली आहे.

जागतिक स्तरावर, जर्मनी आणि ऑस्ट्रियामध्ये, हिरव्या इमारतींना जास्त मागणी आहे: सरकार निष्क्रिय घरे आणि सौर पॅनेलना अनुदान देते आणि खरेदीदार हीटिंगवरील बचतीला महत्त्व देतात. उदाहरणार्थ, पॅसिव्हॉस-श्रेणीची घरे पारंपारिक इमारतींपेक्षा 5-10 पट कमी ऊर्जा वापरतात - जागा आणि डिझाइन निवडताना एक महत्त्वाचा विचार.

यशस्वी प्रकल्पांची उदाहरणे. ऑस्ट्रियामध्ये, "ग्रीन" प्रकल्पांसाठी जमीन खरेदी केल्याची असंख्य प्रकरणे आहेत - उदाहरणार्थ, सौर पॅनेल वापरणारी वाइनरी किंवा भू-औष्णिक हीटिंग असलेले हॉटेल.

आणखी एक ट्रेंड म्हणजे कृषी पर्यटनाचा विकास. गुंतवणूकदार ऑस्ट्रियाच्या पर्वतांमध्ये जमीन खरेदी करत आहेत, इको-होम्स बांधत आहेत आणि सायकलिंग टूर आयोजित करत आहेत. या मालमत्ता खूप लोकप्रिय आहेत: उदाहरणार्थ, टायरोलमधील जर त्यांच्याकडे ग्रीन सर्टिफिकेट (जसे की ग्रीन बिल्डिंग) असेल तर ते बहुतेकदा मानकांपेक्षा जास्त किमतीत विकतात.

आता विशिष्ट पर्यायांचा अधिक तपशीलवार विचार करूया.

निवासी जमीन (बाउलँड-वोंगेबिएट). कुटुंबांसाठी हा मानक पर्याय आहे: एक किंवा दोन मजली घरासाठी योग्य भूखंड. अशा भूखंडांमध्ये सहसा उपयुक्तता (किमान वीज आणि पाणी) समाविष्ट असतात आणि ते एकाच कुटुंबासाठी डिझाइन केलेले असतात.

घराची वास्तुकला स्थानिक नियमांशी सुसंगत आहे (शेजारच्या इमारती आणि परिसराचे एकूण दृश्य स्वरूप लक्षात घेता). ऑस्ट्रियामध्ये घरासाठी सरासरी जमिनीची किंमत प्रति चौरस मीटर ~€240 (क्लेगेनफर्ट) ते >€1,250 (साल्ज़बर्ग) पर्यंत आहे.

येथे किंमती वेगवेगळ्या असतात: कॅरिंथियामध्ये, तलावाकाठी असलेल्या भूखंडांची (वोर्थरसी) किंमत प्रति चौरस मीटर शेकडो युरो असू शकते, तर अप्पर ऑस्ट्रियामध्ये त्यांची किंमत सुमारे €200-300/चौरस मीटर आहे.

पर्वतांमधील जमीन. पर्वतीय मालमत्तांचे (जसे की शॅलेट्स किंवा पर्वतीय कॉटेज) स्वतःचे विशिष्ट नियम आहेत. अनेक क्षेत्रांनी त्यांच्या उंचीवर आधारित "बाउझोन" (उंची पातळी) स्थापित केली आहे. निवासी इमारती सामान्यतः फक्त सिड्लुंग्सगेबिएटन (वस्त्या) किंवा गावांच्या सीमेत बांधल्या जातात.

"खुल्या पर्वतांमध्ये" (होचगेबिर्ज) जवळजवळ सर्वत्र बांधकाम करण्यास मनाई आहे. जर तुम्ही उंचीवर जागा शोधत असाल, तर तेथे निवासी बांधकामांना परवानगी आहे का ते नक्की शोधा.

लँडस्केपच्या मर्यादा विचारात घेणे देखील महत्त्वाचे आहे: उंच उतारांवर, राखीव भिंतींची अतिरिक्त तपासणी आवश्यक आहे.

ऑस्ट्रियन पर्वतांमध्ये जमीन खरेदी करण्याचे फायदे म्हणजे उत्कृष्ट दृश्ये आणि रिसॉर्ट क्षमता: स्की लिफ्ट किंवा स्की स्लोपजवळील जमीन हॉटेल किंवा निवासस्थान बांधण्यासाठी खूप फायदेशीर गुंतवणूक असू शकते.

वास्तुशास्त्रीय निर्बंध. ऑस्ट्रियन प्रदेशांमध्ये अनेकदा इमारतींचे पारंपारिक स्वरूप जपण्याचे नियम असतात. धातू आणि गवताचे छप्पर अनधिकृतपणे प्रतिबंधित आहेत. त्याऐवजी लाकूड किंवा शिंगल्सची शिफारस केली जाते. ग्रामीण भागात इमारतींची उंची अनेकदा काटेकोरपणे मर्यादित असते (जमिनीपासून जास्तीत जास्त १-२ मजली, कधीकधी ७ मीटर उंचीवर सेट केली जाते).

व्हिएन्ना वुड्स किंवा ऐतिहासिक वसाहतींमध्ये, दर्शनी भागाच्या डिझाइन मंजुरीची आवश्यकता असू शकते. तुमचा प्रकल्प मंजूर होण्यासाठी या नियमांचे काटेकोरपणे पालन करणे आवश्यक आहे.

अंदाजे किंमती (२०२५). चला थोडक्यात:

• ऑस्ट्रियामध्ये ग्रामीण भागातील घराची सरासरी किंमत ~€४००/चौरस मीटर आहे.
• लोकप्रिय रिसॉर्ट भागात पर्वतांमध्ये (टायरोल, साल्झबर्ग) किमती अनेक पटीने जास्त असू शकतात - इन्सब्रुक €१,०४३/चौरस मीटर, साल्झबर्ग €१,२५६.
• तलावाजवळील जमिनीचा तुकडा ही एक दुर्मिळ आणि महागडी संपत्ती आहे: बर्गेनलँडमध्ये न्यूसीडलर सी येथे त्याची किंमत €250-400/चौरस मीटर असू शकते आणि वोर्थरसी (कॅरिंथिया) येथे - €600/चौरस मीटरपेक्षा जास्त.

ऑस्ट्रियामध्ये परवडणारी जमीन खरेदी करणे जवळजवळ अशक्य आहे. ते तलावाच्या जितके जवळ असेल तितके ते महाग असते. पैसे वाचवण्यासाठी, गुंतवणूकदार अनेकदा रिसॉर्ट सेंटरपासून थोडे दूर (२-५ किमी) भूखंड निवडतात, परंतु यामुळे पाण्याची उपलब्धता गमावण्याची किंमत मोजावी लागते.

शेतीयोग्य जमीन (शेतीयोग्य जमीन, कुरण) खरेदी करणे हे निवासी जमिनीत गुंतवणूक करण्यापेक्षा मूलभूतपणे वेगळे आहे.

कोण खरेदी करू शकते? आधीच नमूद केल्याप्रमाणे, ऑस्ट्रियन नागरिकांनाही औपचारिकपणे परवानगीची आवश्यकता असते. परदेशी लोकांना कमी संधी आहे: जे थेट शेतीच्या कामात सहभागी असतील त्यांनाच शेतीयोग्य जमीन खरेदी करण्याची परवानगी असेल. याचा अर्थ असा की शेतीची योजना नसलेल्या शुद्ध गुंतवणूकदाराला शेतीयोग्य जमीन खरेदी करण्याची परवानगी दिली जाणार नाही.

या कायद्याचा उद्देश जमीन चलनात ठेवणे आणि सट्टेबाजांच्या हातात पडून राहण्याऐवजी ती अन्न उत्पादन करते याची खात्री करणे आहे. अपवाद म्हणजे "कृषी बागा" आणि द्राक्षमळे: हे व्यावसायिक वापरात रूपांतरित करणे सोपे आहे आणि कधीकधी गुंतवणूक प्रकल्प म्हणून खरेदी केले जातात (उदाहरणार्थ, पर्यटन शेतीसाठी).

फायदे आणि जोखीम. शेतीची जमीन ही तुलनेने स्थिर मालमत्ता आहे. शेतीयोग्य जमीन कृषी व्यवसायांना भाड्याने देता येते किंवा EU (कृषी कार्यक्रम) कडून वार्षिक अनुदान मिळू शकते. अशा जमिनीच्या किमती कमी आहेत: ऑस्ट्रियामध्ये, शेतीयोग्य जमिनीची प्रति हेक्टर किंमत प्रति चौरस मीटर काही युरो आहे.

ट्रेंड्स. ऑस्ट्रियन कृषी बाजारपेठेतील किमती हळूहळू वाढत आहेत. आकडेवारीनुसार, २०२३ मध्ये प्रति चौरस मीटर शेतीयोग्य जमिनीची सरासरी किंमत €३.५० वरून €३.७० पर्यंत वाढली. याचा अर्थ असा की कोणतीही लक्षणीय सट्टेबाजी वाढ झालेली नाही.

द्राक्षमळ्यांची मागणी जास्त असल्याने स्टायरियामध्ये वाइन उत्पादक जमीन लक्षणीयरीत्या महाग असू शकते.

ऑस्ट्रियामध्ये जमीन खरेदी करणे ही काळजीपूर्वक नियंत्रित प्रक्रिया आहे, परंतु योग्य तयारीसह ती अगदी आटोपशीर आहे.

परदेशी लोकांनी हे लक्षात ठेवणे महत्त्वाचे आहे की, ऑस्ट्रियाचे गुंतवणुकीचे आकर्षण असूनही, स्थानिक रहिवाशांसाठी कडक परवानगी व्यवस्था आणि संरक्षण आहे. म्हणूनच आधीच नियोजन करणे आणि वकील, नोटरी आणि आर्किटेक्ट सारख्या तज्ञांशी सल्लामसलत करणे खूप महत्वाचे आहे.

दुसरीकडे, ऑस्ट्रियामध्ये गुंतवणूक करण्याचे फायदे देखील असंख्य आहेत: स्थिर बाजारपेठ, गुंतवणूक सुरक्षा आणि स्वच्छ कागदपत्रे राखण्याची सोय (प्रादेशिक न्यायालयांच्या एकत्रित डेटाबेसमुळे धन्यवाद). ऑस्ट्रियामध्ये नोटरीसोबत व्यवहार पूर्ण करणे पारदर्शक असते आणि सहसा आश्चर्यचकित न होता पुढे जाते, विशेषतः जर तुम्ही मालमत्तेची काळजीपूर्वक तपासणी केली असेल आणि सर्व औपचारिकता पूर्ण केल्या असतील तर.

थोडक्यात, जमिनीच्या योजना आणि कायद्यांबाबत योग्य ती काळजी घ्या आणि तज्ञांच्या सल्ल्याचा वापर करा, आणि तुमची जमीन खरेदी तुम्हाला अनावश्यक ताण किंवा त्रासाशिवाय अपेक्षित फायदे देईल.

ऑस्ट्रियन रिअल इस्टेटचा फायदा घेण्यासाठी आता खरोखरच योग्य वेळ आहे, जिथे नयनरम्य पर्वतीय उतारांपासून ते शांत ग्रामीण भागापर्यंत सर्व काही उपलब्ध आहे.