बल्गेरियामध्ये रिअल इस्टेट कशी आणि का खरेदी करावी: गुंतवणूकदारांसाठी एक A-Z मार्गदर्शक

जेव्हा क्लायंट माझ्याकडे सल्लामसलत करण्यासाठी येतात, तेव्हा त्यांच्या विनंत्या बहुतेकदा दोन मोठ्या श्रेणींमध्ये मोडतात. पहिली म्हणजे त्यांच्या भांडवलासाठी सुरक्षित आश्रय शोधणारे गुंतवणूकदार: स्थिरता, प्रचंड तरलता आणि येणाऱ्या दशकांसाठी अंदाजे क्षमता. त्यांच्यासाठी, उत्तर जवळजवळ नेहमीच सारखेच असते: व्हिएन्ना.

दुसरा गट असा आहे जो युरोपमध्ये प्रवेश करण्याचा मार्ग शोधत आहे: काहीतरी सुलभ, समजण्यासारखे, उत्पन्न मिळवण्याची आणि कदाचित निवास परवाना मिळविण्याची क्षमता असलेले. आणि इथेच हा प्रश्न अनेकदा येतो: "बल्गेरियाचे काय?"

युरोपियन युनियनमधील बल्गेरिया हा कदाचित सर्वात चर्चेत असलेला "बजेट" रिअल इस्टेट मार्केट आहे. समुद्र, पर्वत, कमी कर आणि व्हिएन्ना किंवा म्युनिक नंतर अविश्वसनीय वाटणाऱ्या किमती.

म्हणूनच मी हा लेख लिहिण्याचा निर्णय घेतला: गुलाबी रंगाचे चष्मे किंवा जाहिरातींच्या घोषणा न देता, आज बल्गेरियातील रिअल इस्टेट खरोखर काय आहे याचे पद्धतशीरपणे विश्लेषण करण्यासाठी.

माझे नाव केसेनिया आहे आणि मी व्हिएन्ना प्रॉपर्टी इन्व्हेस्टमेंटमध्ये गुंतवणूक सल्लागार आहे. माझे काम ग्राहकांना संख्या, कायदे आणि दीर्घकालीन रणनीतीवर आधारित माहितीपूर्ण आर्थिक निर्णय घेण्यास मदत करणे आहे, भावनांवर नाही. आणि मी नेहमी म्हणतो: परिपूर्ण गुंतवणूक नसते, फक्त विशिष्ट ध्येयाला अनुरूप असते.

या लेखाचा उद्देश तुम्हाला अशाच प्रकारची चौकट प्रदान करणे आहे. आम्ही बल्गेरियन बाजारपेठेचे सर्व फायदे प्रामाणिकपणे तपासू - किनारी नफ्यापासून ते नोंदणी सुलभतेपर्यंत. परंतु, अधिक महत्त्वाचे म्हणजे, आम्ही त्याची तुलना बेंचमार्क बाजारपेठेशी करू - ऑस्ट्रिया.

का? कारण केवळ तुलना करूनच एखाद्या मालमत्तेचे मूल्य खरोखर समजू शकते. आपण पाहू की बल्गेरिया किमतीत कुठे जिंकतो आणि व्हिएन्ना विश्वासार्हता, तरलता आणि भांडवल गुणवत्तेत कुठे जिंकतो.

जेव्हा क्लायंट माझ्याकडे सल्लामसलत करण्यासाठी येतात, तेव्हा त्यांनी अनेकदा ऑनलाइन माहितीच्या डोंगरातून शोध घेतला असतो. आणि अनेकांच्या डोक्यात एकच प्रतिमा असते: बल्गेरिया हे गुंतवणूकदारांचे स्वर्ग आहे. स्वस्त, सुंदर, युरोपियन युनियनचा भाग.

पण माझा पहिला प्रश्न नेहमीच एकच असतो: "तुमचे ध्येय काय आहे? 'समुद्राजवळील डाचा' खरेदी करणे की तुमची भांडवल जतन करणे आणि वाढवणे?" आणि इथे आपल्याला हे बाजार खरोखर काय आहे हे समजण्यास सुरुवात होते.

जर तुम्ही युरोपियन रिअल इस्टेट मार्केटचा फुटबॉल लीग म्हणून विचार केला तर ऑस्ट्रिया, जर्मनी आणि स्वित्झर्लंड हे अव्वल दर्जाचे संघ असतील. ते सातत्याने खेळतात, त्यांचे हस्तांतरण मूल्य सहजतेने आणि अंदाजानुसार वाढते आणि प्रत्येक सामना काळजीपूर्वक तयार केलेली रणनीती असते.

येथेच रूढीवादी गुंतवणूकदार येतात, ज्यांच्यासाठी विश्वासार्हता आणि अंदाजेता ही सर्वात महत्त्वाची असते. त्यांच्यासाठी, रिअल इस्टेट ही उत्पन्नापुरती मर्यादित नसते कारण ती भांडवलासाठी एक सुरक्षित आश्रयस्थान असते.

तर बल्गेरिया कुठून आला आहे? ते एक आशादायक संघ आहेत, नुकतेच किरकोळ लीगमधून मुख्य संघात उदयास येत आहेत. हे एक प्रचंड क्षमता असलेले बाजार आहे, परंतु उच्च प्रमाणात अनिश्चितता देखील आहे. तुम्ही त्याला "कॅच-अप" बाजार म्हणू शकता. ते विकसित होत आहे, ते वाढत आहे, परंतु त्याचा इतिहास एक गुळगुळीत वळण नाही, तो एक रोलरकोस्टर आहे.

२००७ मध्ये EU मध्ये सामील झाल्यानंतर, बल्गेरियाच्या रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये खऱ्या अर्थाने तेजी आली. किमती वाढल्या आणि गुंतवणूकदारांनी त्यांना जे काही मिळेल ते विकत घेतले. पण त्यानंतर २००८ चे जागतिक आर्थिक संकट आले.

आणि इथे, बल्गेरियाच्या "अपरिपक्व" बाजारपेठेने त्याचे खरे रंग दाखवले: रिसॉर्ट मालमत्तेच्या किमती ४०-५०% ने घसरल्या, कधीकधी त्याहूनही जास्त. बाजार बराच काळ गोठला आणि २०१६-२०१७ मध्येच सावध पुनर्प्राप्ती सुरू झाली.

अलिकडच्या वर्षांतील आकडेवारी पाहून मी अनेकदा ग्राहकांना आश्चर्यचकित होताना पाहतो: "केसेनिया, मी वाचले आहे की बल्गेरियामध्ये घरांच्या किमती दरवर्षी ९-१०% ने वाढत आहेत! ते अविश्वसनीय आहे!" आणि ते खरोखर खरे आहे. बल्गेरियन नॅशनल स्टॅटिस्टिकल इन्स्टिट्यूट (NSI) नुसार, हे वाढीचे दर युरोपियन युनियनमध्ये सर्वाधिक आहेत.

पण मी नेहमीच स्पष्ट करतो की ही वाढ कोणत्या आधारावर होते ते पाहणे आवश्यक आहे. $५०,००० वर १०% वाढ $५,००० आहे, तर $५००,००० वर ३% वाढ $१५,००० आहे. पहिल्या प्रकरणात, टक्केवारी जास्त दिसते, परंतु संपूर्ण रक्कम कमी असते आणि जोखीम अप्रमाणात जास्त असतात.

बल्गेरियन बाजारपेठ समजून घेण्यासाठी ही महत्त्वाची बाब महत्त्वाची आहे. ही मॅरेथॉन नाही, तर अनिश्चित समाप्ती असलेली धाव आहे. एके दिवशी तुम्हाला प्रभावी वाढ दिसेल आणि दुसऱ्या दिवशी, बाजार अद्याप पूर्णपणे स्थिर झालेला नसल्यामुळे पुन्हा स्थिरता येईल.

त्याच वेळी, ऑस्ट्रियन बाजारपेठ खरोखरच एक मॅरेथॉन आहे. ती हळूहळू पण स्थिरपणे वाढू शकते, तीक्ष्ण चढउतार किंवा वेदनादायक घसरणीशिवाय.

अर्थात, युरोपसाठी "बजेट" प्रवेश श्रेणीमध्ये बल्गेरिया हा एकमेव देश नाही. चला पाहूया तो कोणाशी स्पर्धा करतोय.

रोमानिया. येथील मालमत्तेच्या किमती देखील EU मध्ये सर्वात कमी आहेत, परंतु ते भूपरिवेष्ठित आहे आणि विकसित रिसॉर्ट पायाभूत सुविधांचा अभाव आहे. त्याची मुख्य बाजारपेठ बुखारेस्ट सारखी मोठी शहरे आहेत, जिथे सोफियासारखी मागणी आयटी क्षेत्रामुळे वाढत आहे.

हंगेरी. बुडापेस्टमध्ये जास्त तरलता आणि स्थिर मागणी आहे, परंतु प्रवेशाचा अडथळा देखील जास्त आहे. आता तो बल्गेरियासारखा "बजेट" देश मानला जात नाही.

ग्रीस हा एक अतिशय मजबूत स्पर्धक आहे. त्यांच्याकडे गोल्डन व्हिसा प्रोग्राम आहे जो तुम्हाला किमान €250,000 किमतीच्या रिअल इस्टेट खरेदीसह निवास परवाना मिळविण्याची परवानगी देतो. यामुळे ते गुंतवणूकदारांसाठी अधिक आकर्षक बनते जे केवळ मालमत्तेलाच नव्हे तर इमिग्रेशन स्थितीला देखील महत्त्व देतात.

मॉन्टेनेग्रो. ते रिसॉर्ट रिअल इस्टेट विभागात स्पर्धा करते. तेथील किमती बल्गेरियातील किमतींशी तुलनात्मक आहेत, परंतु ते युरोपियन युनियनचे सदस्य नाही, जे अनेक गुंतवणूकदारांसाठी एक महत्त्वाचा घटक आहे.

या स्पर्धकांच्या तुलनेत, बल्गेरियाचा एक निर्विवाद फायदा आहे: त्याचे EU सदस्यत्व आणि अपवादात्मकपणे कमी प्रवेश अडथळे यांचे संयोजन. तुम्ही €40,000-€60,000 मध्ये किनारी अपार्टमेंट खरेदी करू शकता, जे इतर EU देशांमध्ये अकल्पनीय आहे. व्हिएन्नामध्ये, तुम्ही त्या किमतीत शहराच्या मध्यभागी पार्किंगची जागा देखील खरेदी करणार नाही. म्हणूनच, ऑस्ट्रियाला एक अँकर मार्केट मानणाऱ्यांनी त्यांचे बजेट आणि परिस्थिती विचारात घेणे आवश्यक आहे: उच्च तरलता राखण्यासाठी व्हिएन्नामध्ये अपार्टमेंट कुठे आणि केव्हा खरेदी करायचे

म्हणूनच, सोफिया आणि व्हिएन्नाची तुलना करताना, आपण केवळ वेगवेगळ्या किमतींबद्दल बोलत नाही तर वेगवेगळ्या मालमत्ता वर्गांबद्दल बोलत आहोत. व्हिएन्नामध्ये, तुम्ही जगातील सर्वात स्थिर बाजारपेठांपैकी एकामध्ये भागभांडवल खरेदी करत आहात. बल्गेरियामध्ये, तुम्ही उच्च क्षमता असलेल्या बाजारपेठेत खरेदी करत आहात, परंतु उच्च जोखीम देखील आहे.

ही "चांगली विरुद्ध वाईट" अशी लढाई नाही, तर दोन वेगवेगळ्या रणनीतींचे विश्लेषण आहे: जलद रणनीतिक फायदा विरुद्ध दीर्घकालीन धोरणात्मक वाढ.

"बल्गेरियन बाजारपेठेबद्दल" संपूर्णपणे बोलण्याचा प्रयत्न करणे म्हणजे "रुग्णालयातील सरासरी तापमानाबद्दल" बोलण्यासारखे आहे. ते अत्यंत विषम आहे आणि मूलत: त्यात तीन पूर्णपणे भिन्न विभाग आहेत जे एकमेकांशी स्पर्धा देखील करत नाहीत.

जेव्हा एखादा क्लायंट माझ्याकडे "मला बल्गेरियात अपार्टमेंट खरेदी करायचे आहे" अशी विनंती घेऊन येतो तेव्हा माझा पहिला प्रश्न असतो: "नक्की कुठे? समुद्राजवळ, डोंगरात की राजधानीत?" कारण त्यानंतरची संपूर्ण रणनीती उत्तरावर अवलंबून असते.

हे बल्गेरियन अर्थव्यवस्थेचे हृदय आहे. येथील मुख्य बाजारपेठ घरगुती आहे. निवासी मालमत्ता बल्गेरियन लोक स्वतः खरेदी करतात, तसेच येथे काम करण्यासाठी किंवा अभ्यासासाठी येणारे परदेशी लोक देखील खरेदी करतात.

मागणीचे चालक. आयटी क्षेत्राचा विकास आणि इतर देशांमधून येणारा तरुण व्यावसायिकांचा ओघ हे मुख्य चालक आहेत. आंतरराष्ट्रीय कंपन्यांचे विद्यार्थी आणि कर्मचारी मोठ्या शहरांमध्ये कार्यालये उघडत असल्याने देखील मागणी वाढली आहे. हा विभाग सर्वात अंदाजे आणि स्थिर आहे.

तरलता. ही देशातील सर्वाधिक आहे. चांगल्या भागातील मालमत्ता लवकर विकल्या जातात. जर तुम्ही दीर्घकालीन भाड्याने घेण्याचा विचार करत असाल तर हा एक आदर्श पर्याय आहे. मागणी वर्षभर असते, फक्त हंगामी नाही.

नफा. मध्यम, दीर्घकालीन भाड्याने घेतल्यास दरवर्षी ४-५%. हे आकडे फार मोठे नाहीत, परंतु ते स्थिर आणि अंदाजे आहेत.

किंमती. सोफियामध्ये, चांगल्या भागात प्रति चौरस मीटर सरासरी किंमत €१,६००–€२,२०० पर्यंत पोहोचते. ही किंमत आता १० वर्षांपूर्वीची €५००–€७०० राहिलेली नाही, जी भांडवल बाजाराची परिपक्वता दर्शवते.

हे पूर्णपणे पर्यटन बाजार आहे, जिथे ९०% व्यवहार परदेशी लोक करतात. लोक येथे सूर्य, समुद्र आणि स्वस्त उन्हाळी "डाचा" साठी येतात.

मागणी वाढवणारे घटक: पर्यटन आणि समुद्राजवळ खाजगी कोपरा घेण्याची इच्छा. ही शुद्ध गुंतवणूक नाही, तर काही महिन्यांसाठी भाड्याने देण्याचा पर्याय असलेली वैयक्तिक खरेदी आहे.

तरलता. प्रचंड कमी. या भागात अपार्टमेंट तातडीने विकणे म्हणजे जवळजवळ नेहमीच २०-३०% सूट. बाजार अतिसंतृप्त आहे आणि तुम्हाला शेकडो इतर मालमत्तांशी स्पर्धा करावी लागेल. खरेदीदारांकडे नेहमीच पर्याय असतो.

नफा. जास्त, पण फक्त पीक सीझनमध्ये. पीक महिन्यांत (जून-ऑगस्ट), ते ७-८% पर्यंत पोहोचू शकते, परंतु उर्वरित वर्ष ते शून्य असते. सप्टेंबर ते मे पर्यंतचे उत्पन्न विसरून जा. तुम्हाला "देखभाल शुल्क" देखील विचारात घ्यावे लागेल - मालमत्तेच्या देखभालीसाठी वार्षिक शुल्क, जे तुम्ही अपार्टमेंट वापरत नसले तरीही प्रति वर्ष €४०० ते €८०० पर्यंत असू शकते.

किंमती प्रति चौरस मीटर €800 ते €1,500 पर्यंत आहेत. किमतीतील फरक मालमत्तेच्या समुद्राच्या जवळ, तिची स्थिती आणि तिचे वय यावर अवलंबून असतो.

सागरी बाजारपेठेप्रमाणेच, हे बाजार हंगामी पर्यटनाकडे केंद्रित आहे, परंतु हिवाळी पर्यटनाकडे आहे.

मागणी वाढवणारे घटक: हिवाळी खेळ आणि परवडणाऱ्या सुट्टीच्या ठिकाणांच्या शोधात असलेले यूके आणि शेजारील देशांतील गुंतवणूकदार.

तरलता. खूप, खूप कमी. बॅन्स्को मार्केट विशेषतः जास्त प्रमाणात भरलेले आहे आणि येथे खरेदीदार शोधणे ही एक खरी कला आहे. बहुतेकदा, मालमत्ता विकण्याचा एकमेव मार्ग म्हणजे किंमत लक्षणीयरीत्या कमी करणे.

नफा. हवामान आणि पर्यटकांच्या संख्येवर अवलंबून. जर बर्फाळ हंगाम असेल तर काही उत्पन्न मिळू शकते. जर नसेल तर ते जवळजवळ शून्य असेल.

किंमती. बहुतेकदा देशातील सर्वात कमी. स्टुडिओ €25,000-€35,000 मध्ये मिळू शकतात, जे पर्वतांच्या त्यांच्या छोट्या कोपऱ्याचे मालक बनू इच्छिणाऱ्यांसाठी आकर्षक बनवतात.

व्हिएन्नामध्ये, गुंतवणूक-आकर्षक ९९% मालमत्ता शहराच्या हद्दीत केंद्रित आहेत. बाजारपेठ एकसमान आहे, मागणी वर्षातून १२ महिने स्थिर असते आणि मुख्य भाडेकरू हा एका सॉलव्हेंट रहिवाशासोबतचा दीर्घकालीन करार आहे.

बल्गेरियामध्ये, तुम्हाला एक कठीण निवड करावी लागेल: सोफियाची स्थिरता, त्याच्या मध्यम परताव्याच्या बाबतीत, किंवा रिसॉर्ट्सचे उच्च, परंतु "कागदी" उत्पन्न, ज्यामध्ये प्रचंड डाउनटाइम जोखीम आणि कमी तरलता आहे.

म्हणून, तुम्ही पाहू शकता की, बल्गेरियामध्ये अपार्टमेंट खरेदी करण्यापूर्वी, तुम्हाला या तीन जगातून कोणत्या जगात प्रवेश करायचा आहे हे समजून घेणे आवश्यक आहे. आणि सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, त्यांना मिसळू नका.

वैयक्तिक. सर्वात सोपा पर्याय म्हणजे स्वतःच्या नावाने अपार्टमेंट किंवा घर खरेदी करणे. बल्गेरियन कायदा परदेशी लोकांना कोणत्याही निर्बंधांशिवाय निवासी मालमत्ता (अपार्टमेंट, खोल्या) घेण्याची परवानगी देतो.

यासाठी किमान औपचारिकता आवश्यक आहे: कर ओळख क्रमांक (परदेशी व्यक्तीचा आयडी), स्थानिक बँक खाते आणि नोटरी करार. हे स्वरूप सोयीस्कर आहे कारण मालक मालमत्तेबाबतचे सर्व निर्णय स्वतंत्रपणे घेतो.

कंपनीद्वारे. जर तुम्ही EU नागरिक नसाल, तर तुम्ही औपचारिकपणे तुमच्या स्वतःच्या नावावर जमीन (किंवा प्लॉट असलेले घर) खरेदी करू शकत नाही—फक्त एक अपार्टमेंट. तथापि, तुम्ही बल्गेरियन LLC (OOD/EOOD) स्थापन करू शकता आणि ती कोणतीही मालमत्ता (व्यावसायिक मालमत्तांसह) खरेदी करण्यासाठी वापरू शकता.

अनेक गुंतवणूकदार ऑपरेशनल लवचिकता आणि कर ऑप्टिमायझेशनसाठी ही पद्धत वापरतात. उदाहरणार्थ, मालमत्ता विकताना, कंपनी मिळणाऱ्या रकमेवर १०% आयकर भरते, तर मालक फक्त दिलेल्या लाभांशावरच पैसे देतात.

ट्रस्ट किंवा निधीद्वारे. थेट रिअल इस्टेट खरेदी करण्याऐवजी, व्यवसायात (रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट कंपनी, REIC) किंवा रिअल इस्टेटची मालकी असलेल्या क्लोज-एंड फंडमध्ये गुंतवणूक करणे हा एक पर्यायी पर्याय आहे.

बल्गेरियन कायदा अशा योजनांना अधिकृतपणे प्रतिबंधित करत नाही. तथापि, अशी साधने दुर्मिळ आहेत - प्रत्यक्षात, नोंदणीकृत REIC शोधण्यापेक्षा कंपनीद्वारे किंवा स्वतंत्रपणे "भौतिकरित्या" खरेदी करणे अधिक सोयीचे आहे.

गुंतवणुकीचे उद्दिष्ट धोरणावर मोठ्या प्रमाणात प्रभाव पाडते:

दीर्घकालीन भाडेपट्टा (खरेदी-भाड्याने). आम्ही प्रमुख शहरांमध्ये (सोफिया, प्लोवडीव्ह) स्थिर मागणी असलेले अपार्टमेंट निवडतो. मुख्य ध्येय ४-५% स्थिर उत्पन्न आहे.

अल्पकालीन भाड्याने घरे, बहुतेकदा किनाऱ्यावर. येथे हंगामी पर्यटकांचा ओघ महत्त्वाचा असतो, विशेषतः सुट्टीच्या बाजारपेठांमध्ये (सनी बीच, नेस्सेबार). कधीकधी, उन्हाळ्यातील भाड्याच्या उच्च दरांमुळे चांगल्या ठिकाणी असलेल्या अपार्टमेंटची किंमत ७-१० वर्षांत वसूल होऊ शकते.

सट्टेबाजीवर आधारित गुंतवणूक (फिक्स आणि फ्लिप). कमी किमतीत मालमत्ता खरेदी करणे (बहुतेकदा पुनर्विक्री) करणे, नूतनीकरण करणे आणि पुनर्विक्री करणे. या परिस्थितीत स्थानिक बाजारपेठेचे आणि बांधकाम बारकाव्यांचे सखोल ज्ञान असणे आवश्यक आहे. नवशिक्यांसाठी हे धोकादायक आहे, कारण खर्च नफ्यात जाऊ शकतो.

कायमस्वरूपी निवास/निवास परवाना. जर ध्येय स्थलांतर असेल, तर वैयक्तिक वापरासाठी एक अपार्टमेंट निवडले जाते (कुटुंबासाठी किमान ६०-८० चौरस मीटर). योग्य स्थान - शाळा आणि पायाभूत सुविधांसह - आणि तुम्ही तिथे राहत नसताना स्वतःसाठी खोल्या भाड्याने देण्याची शक्यता.

जेव्हा आपण वेगवेगळ्या देशांमधील क्लायंटशी कायदेशीर प्रक्रियांबद्दल चर्चा करतो तेव्हा बल्गेरिया सहसा सुटकेचा नि:श्वास सोडतो. उदाहरणार्थ, ऑस्ट्रियाच्या तुलनेत, जिथे प्रत्येक कागदपत्र डझनभर अधिकाऱ्यांमधून जाते, बल्गेरियन प्रणाली अविश्वसनीयपणे सोपी आणि जलद दिसते.

डिपॉझिट करण्यापासून ते नोटरीअल डीड मिळण्यापर्यंतची संपूर्ण प्रक्रिया २-३ आठवड्यांपेक्षा कमी वेळ घेऊ शकते आणि हा निश्चितच सर्वात मोठा फायदा आहे. पण, मी नेहमी म्हणतो त्याप्रमाणे, साधेपणा म्हणजे नेहमीच सुरक्षितता नसते. ही स्पष्ट सहजता तुम्हाला आधीच माहिती असायला हवी अशा महत्त्वाच्या बारकाव्यांमध्ये लपवू शकते.

चला, तुमच्यासाठी काय आहे ते टप्प्याटप्प्याने पाहूया. कल्पना करा की तुम्हाला सनी बीचवर तुमचे स्वप्नातील अपार्टमेंट सापडले आहे. पुढे काय?

आरक्षण ठेव. ही पहिली पायरी आहे. ही सहसा एक लहान रक्कम असते, सुमारे €2,000–€3,000, जी विक्रेत्याच्या किंवा एजन्सीच्या खात्यात जमा केली जाते. ठेवीचा उद्देश मालमत्ता "गोठवणे" आहे जेणेकरून ती बाजारातून काढून टाकता येईल.

जर तपासणी प्रक्रियेदरम्यान कायदेशीर अडचणी आढळल्या तर ठेव करारात स्पष्टपणे नमूद करणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे.

योग्य ती तपासणी. हा सर्वात महत्त्वाचा टप्पा आहे आणि तो तुमच्या स्वतंत्र वकिलानेच करावा. विक्रेत्याच्या किंवा एजन्सीच्या वकिलावर अवलंबून राहू नका! तुमच्या वकिलाने सर्व राज्य नोंदणींविरुद्ध मालमत्तेची तपासणी केली पाहिजे:

• मालमत्ता नोंदणी. भार (गहाणखत, धारणाधिकार, धारणाधिकार).
• कॅडस्ट्रल रजिस्टर. मालमत्तेच्या प्रत्यक्ष क्षेत्रफळाची आणि सीमांची कागदपत्रांशी सुसंगतता.
• मालक पडताळणी. वारसा तंटे किंवा इतर कायदेशीर कार्यवाही नाही.
• थकीत कर्जे तपासणे. न भरलेले युटिलिटी बिले, कर किंवा "सपोर्ट फी" सामान्य आहेत. योगायोगाने, रिसॉर्ट कॉम्प्लेक्समध्ये ही एक सामान्य समस्या आहे.

प्राथमिक करारावर स्वाक्षरी करणे. या दस्तऐवजात कराराच्या सर्व प्रमुख अटी स्पष्ट केल्या आहेत: संपूर्ण किंमत, पेमेंट वेळापत्रक, अंतिम मुदती आणि पक्षांच्या जबाबदाऱ्या. अंतिम स्वाक्षरी होईपर्यंत ते तुमचा रोडमॅप आणि हमी म्हणून काम करते.

BULSTAT मिळवणे . रिअल इस्टेट खरेदी करणाऱ्या प्रत्येक परदेशी व्यक्तीला BULSTAT क्रमांक मिळणे आवश्यक आहे, जो कर क्रमांकाच्या समतुल्य आहे. ही प्रक्रिया सोपी आहे, १-२ दिवस लागतात आणि राज्य नोंदणींमध्ये नोंदणीसाठी आवश्यक आहे.

नोटरीसंबंधी करारावर स्वाक्षरी करणे. हा अंतिम विक्री करार आहे, जो नोटरीसमोर स्वाक्षरी केलेला असतो. नोटरी महत्त्वाची भूमिका बजावते: ते सर्व कागदपत्रांची पडताळणी करतात, पक्षांची ओळख पडताळतात आणि व्यवहाराची कायदेशीरता पुष्टी करतात. या टप्प्यावर, विक्रेत्याला पूर्ण पैसे दिले जातात.

मालमत्ता नोंदणीमध्ये नोंदणी. नोटरीअल डीडवर स्वाक्षरी केल्यानंतर, नोटरी नवीन मालकाची माहिती राज्य मालमत्ता नोंदणीमध्ये प्रविष्ट करते. या क्षणापासून, तुम्ही पूर्ण मालक बनता.

तुम्हाला आवश्यक असलेल्या कागदपत्रांची यादी (एका व्यक्तीसाठी):

• वैध आंतरराष्ट्रीय पासपोर्ट.
• पॉवर ऑफ अॅटर्नी (जर तुम्ही प्रत्यक्ष उपस्थित राहू शकत नसाल तर).
• विवाह प्रमाणपत्र (जर तुम्ही विवाहित असाल तर).
• निधीच्या कायदेशीर उत्पत्तीचे प्रमाणपत्र (सहसा €१०,००० पेक्षा जास्त रकमेसाठी आवश्यक असते).

आता सर्वात महत्वाच्या गोष्टीबद्दल बोलूया: बल्गेरियन साधेपणा आणि ऑस्ट्रियन विश्वासार्हतेमध्ये काय फरक आहे.

१. जमिनीची मालकी. माझ्या क्लायंटशी मी नेहमीच चर्चा करतो तो हा सर्वात महत्त्वाचा तपशील आहे. बल्गेरियन कायद्यानुसार, परदेशी व्यक्ती (EU व्यतिरिक्तचे नागरिक) जमीन खरेदी करू शकत नाहीत.

याचा प्रत्यक्ष व्यवहारात काय अर्थ होतो? जर तुम्ही जमिनीच्या तुकड्यासह घर खरेदी केले तर तुम्ही घर तुमच्या नावावर नोंदवू शकता, पण जमीन नाही. यावर एकमेव उपाय म्हणजे बल्गेरियामध्ये कायदेशीर अस्तित्व (कंपनी) नोंदणी करणे आणि जमीन तिच्या नावावर नोंदवणे. यामुळे अतिरिक्त खर्च, लेखाविषयक समस्या निर्माण होतात आणि प्रक्रिया गुंतागुंतीची होते. इमारतीचा फक्त एक भाग तुमच्या मालकीचा असेल असे अपार्टमेंट खरेदी करण्यासाठी याची आवश्यकता नाही.

व्हिएन्नामध्ये, ही समस्या अस्तित्वात नाही. कोणताही गुंतवणूकदार, नागरिकत्व काहीही असो, तो अपार्टमेंट किंवा जमीन असलेले घर खरेदी करू शकतो.

२. साधेपणा हा एक धोका आहे. बल्गेरियातील प्रक्रियेची साधेपणा ही त्याची कमकुवत बाजू आहे. यामुळे विक्रेत्याकडून फसवणूक किंवा अप्रामाणिकपणाला अधिक वाव मिळतो.

सेटलमेंटसाठी ट्रस्टी (ट्रेहुअँडर) चा अनिवार्य सहभाग नसणे हा ऑस्ट्रियापेक्षा मुख्य फरक आहे. ऑस्ट्रियामध्ये, सर्व खरेदीदार निधी एका विशेष ट्रस्ट खात्यात जमा केले जातात, जिथून ते सर्व कायदेशीर अटी पूर्ण झाल्यानंतर आणि मालकी खरेदीदाराकडे हस्तांतरित झाल्यानंतरच विक्रेत्याकडे हस्तांतरित केले जातात. हे एक शक्तिशाली फिल्टर आहे जे व्यवहाराच्या सुरक्षिततेची हमी देते.

३. नोटरी आणि वकिलाची भूमिका. बल्गेरियामध्ये, नोटरी प्रामुख्याने स्वाक्षऱ्या प्रमाणित करतो आणि कागदपत्रांची पडताळणी करतो, परंतु त्यांच्या मजकुरासाठी तो पूर्णपणे जबाबदार नसतो. म्हणूनच सर्व पडताळणी करण्यासाठी तुमचा स्वतःचा स्वतंत्र वकील नियुक्त करणे खूप महत्वाचे आहे.

ऑस्ट्रियामध्ये, नोटरी (किंवा विश्वस्त म्हणून काम करणारा वकील) व्यवहाराच्या अखंडतेची संपूर्ण कायदेशीर आणि आर्थिक जबाबदारी घेतो, जी तुम्ही देय असलेल्या उच्च किंमतीचा एक भाग आहे.

मी जेव्हा जेव्हा क्लायंटशी खर्चाबद्दल चर्चा करायला सुरुवात करतो तेव्हा तेव्हा मला त्यांच्या चेहऱ्यावर हा प्रश्न दिसतो: "केसेनिया, बल्गेरियामध्ये खरोखर काही महाग असू शकते का?" आणि ते अर्थपूर्ण आहे.

आपल्याला बल्गेरियाची सवय आहे जिथे प्रत्येक गोष्ट पैशात मिळते. आणि हो, येथील खर्च खरोखरच युरोपमध्ये सर्वात कमी आहेत. पण ते अस्तित्वात आहेत आणि कोणतेही अप्रिय आश्चर्य टाळण्यासाठी ते लक्षात घेतले पाहिजेत.

चला खर्चाचे त्वरित दोन श्रेणींमध्ये विभाजन करूया: जे तुम्ही खरेदी करताना एकदा भरता आणि जे वार्षिक असतील.

कल्पना करा की तुम्ही €60,000 ला एक अपार्टमेंट खरेदी करत आहात. त्याची किंमत खरोखर किती असेल?

स्थानिक अधिग्रहण कर. तो नगरपालिकेनुसार २% ते ४% पर्यंत असतो. समजा ३%. म्हणजे €१,८०० होईल.

नोटरी शुल्क. व्यवहाराच्या रकमेच्या अंदाजे १%, पण जास्त असू शकते. चला €६०० घेऊया.

नोंदणी शुल्क: ०.१%. ते फक्त €६० आहे.

वकील आणि एजंट फी. यामुळे मोठा फरक पडू शकतो. सरासरी, ते खर्चाच्या ३-५% आहे. जर आपण ४% घेतले तर ते आणखी €२,४०० होईल.

एकूण खर्च ५% ते ९% पर्यंत असू शकतो. आमच्या उदाहरणात, €६०,००० किमतीच्या अपार्टमेंटसह, एकूण खर्च अंदाजे €४,८६० असेल. अर्थात, हे ऑस्ट्रियापेक्षा खूपच कमी आहे, जिथे खरेदी खर्च खरेदी किमतीच्या १०-१२% पर्यंत पोहोचू शकतो. परंतु शेवटी तुम्हाला काय मिळणार आहे हे लक्षात ठेवणे महत्त्वाचे आहे.

ऑस्ट्रियामध्ये, या खर्चांमध्ये केवळ करच नाही तर तुमच्या व्यवहाराच्या सुरक्षिततेची हमी देणाऱ्या विश्वस्ताचे शुल्क देखील समाविष्ट आहे. बल्गेरियामध्ये, हे निधी सरकारी शुल्कासाठी जातात आणि तुम्ही स्वतः सुरक्षेची जबाबदारी घेता, स्वतंत्र वकील नियुक्त करता.

येथे, बल्गेरिया खरोखरच कर आश्रयस्थान आहे. बहुतेक EU देशांच्या तुलनेत वार्षिक कर हास्यास्पदरीत्या कमी आहेत.

मालमत्ता कर. तो मालमत्तेच्या करपात्र मूल्याच्या ०.१५–०.३% इतका असतो, जो सहसा बाजार मूल्यापेक्षा कमी असतो. आमच्या €६०,००० च्या अपार्टमेंटसाठी, हा दर वर्षी फक्त €१००–€१५० असेल.

महानगरपालिका कर (कचरा कर). तो देखील खूप कमी आहे, सुमारे ०.१४–०.४५%. आमच्या बाबतीत, तो दरवर्षी €८०–€१०० असेल.

देखभाल शुल्क. हा एक महत्त्वाचा खर्च आहे जो फक्त रिसॉर्ट प्रॉपर्टीजना लागू होतो. मैदान देखभाल, स्विमिंग पूल, सुरक्षा, साफसफाई इत्यादींसाठी हा वार्षिक शुल्क आहे.

त्याचा आकार दरवर्षी €४०० ते €८०० किंवा त्याहून अधिक असू शकतो. हे मूलतः अशा पायाभूत सुविधांसाठी शुल्क आहे जे तुम्ही वापरत नसाल, परंतु ते अनिवार्य आहे.

ऑस्ट्रियाशी केलेली तुलना येथे टिकत नाही:

वार्षिक कर. ऑस्ट्रियामध्ये, ते करपात्र मूल्याच्या सुमारे १-१.५% आहे, तसेच भाड्याच्या उत्पन्नावरील उत्पन्न कर आहे. €३००,००० च्या अपार्टमेंटसाठी, वार्षिक खर्च सहजपणे €४,०००-€५,००० पेक्षा जास्त असू शकतो. बल्गेरियामध्ये, आम्ही गणना केली की हे अनेकशे युरो असेल.

पायाभूत सुविधा. बल्गेरियामध्ये कमी कर निश्चितच परवडणारे आहेत, परंतु ते सार्वजनिक सेवांच्या पातळीचे थेट प्रतिबिंब देखील पाडतात.

व्हिएन्नामध्ये तुम्हाला जास्त पैसे द्यावे लागतात, पण त्या बदल्यात तुम्हाला जवळजवळ परिपूर्ण शहरी वातावरण, निर्दोष रस्ते, स्वच्छता, सार्वजनिक वाहतूक आणि सुरक्षिततेची भावना मिळते. तथापि, बल्गेरियामध्ये, प्रमुख शहरांच्या बाहेर, पायाभूत सुविधांची स्थिती खराब असू शकते.

तर, आपल्याला काय मिळते? बल्गेरियामध्ये, तुम्ही कमी कर आणि शुल्क भरता, परंतु तरीही तुम्ही सर्व जोखीम सहन करता आणि मालमत्तेच्या देखभालीवर पैसे खर्च करता, विशेषतः रिसॉर्ट भागात.

व्हिएन्नामध्ये, तुम्हाला जास्त पैसे द्यावे लागतात, परंतु हे पैसे पायाभूत सुविधांमध्ये गुंतवले जातात, जे तुमच्या मालमत्तेच्या भांडवलीकरणावर थेट परिणाम करतात आणि भाडेकरूंसाठी ते अधिक आकर्षक बनवतात.

शेवटी, या दोन्ही बाजारपेठांमधून निवड करणे म्हणजे "आता पैसे द्या आणि काहीही मिळवा" (बल्गेरिया) आणि "आता पैसे द्या आणि तुमच्या भविष्यात गुंतवणूक करा" (ऑस्ट्रिया) यापैकी एक पर्याय आहे. बल्गेरियामध्ये, तुम्ही कर वाचवता परंतु भांडवल वाढीची कोणतीही हमी नसते, तर व्हिएन्नामध्ये, तुम्ही खात्री बाळगू शकता की तुमचे पैसे तुमच्यासाठी काम करत आहेत.

जेव्हा ग्राहक बल्गेरियात मालमत्ता खरेदी करण्याचा विचार करून माझ्याकडे येतात, तेव्हा किंमत विचारल्यानंतर ते विचारतात की, "यामुळे मला निवास परवाना मिळेल का?" आणि मला ते का ते समजते.

अलिकडेपर्यंत, हे असेच होते. दक्षिण आणि पूर्व युरोपातील इतर अनेक देशांप्रमाणे, बल्गेरियाने रिअल इस्टेट खरेदीसाठी एक प्रकारचा "गोल्डन व्हिसा" देऊ केला. हे आकर्षक होते, विशेषतः बिगर-ईयू देशांच्या नागरिकांसाठी. पण ते दिवस संपले आहेत आणि यामुळे संपूर्ण गुंतवणूक धोरणात आमूलाग्र बदल झाला आहे.

आजपासून, २०२४-२०२५ मध्ये, रिअल इस्टेट खरेदी करून तात्पुरत्या किंवा कायमस्वरूपी निवासस्थानाचा बंद झाला आहे. जर तुम्हाला उलट माहिती दिसली तर ती जुनी आहे किंवा त्याहूनही वाईट म्हणजे, तुमची दिशाभूल करण्याचा प्रयत्न आहे. ग्रीस किंवा पोर्तुगालपेक्षा हा एक महत्त्वाचा फरक आहे, जिथे असे कार्यक्रम अजूनही प्रभावी आहेत, जरी सतत वाढत्या प्रवेश अडथळ्यांसह.

तथापि, बल्गेरिया अजूनही गुंतवणुकीद्वारे निवास मिळविण्याच्या संधी देते, परंतु हे आता थेट रिअल इस्टेट खरेदीशी जोडलेले नाहीत. हे सामान्यतः अधिक जटिल आणि खाजगी गुंतवणूकदारांमध्ये कमी लोकप्रिय आहेत:

व्यवसाय प्रकल्पांमध्ये गुंतवणूक. निवास परवाना मिळविण्यासाठी, तुम्हाला काही बल्गेरियन उद्योगांमध्ये किमान €250,000 ची गुंतवणूक करावी लागेल. या प्रकल्पांमुळे नोकऱ्या निर्माण झाल्या पाहिजेत, ज्यासाठी सतत देखरेख आणि गुंतवणूकदाराचा सक्रिय सहभाग आवश्यक आहे.

सरकारी बाँड किंवा गुंतवणूक निधीमध्ये गुंतवणूक करणे. येथे प्रवेश मर्यादा जास्त आहे - €512,000 पासून. ही एक अधिक निष्क्रिय गुंतवणूक आहे, परंतु, व्यवसाय प्रकल्पांप्रमाणे, ती तुम्हाला वैयक्तिक कारणांसाठी मालमत्ता वापरण्याचा अधिकार देत नाही.

म्हणूनच, आज बल्गेरियामध्ये अपार्टमेंट खरेदी करणे म्हणजे एखाद्या मालमत्तेमध्ये किंवा जीवनशैलीत गुंतवणूक आहे, इमिग्रेशन स्थितीत नाही. हा एक महत्त्वाचा मुद्दा आहे जो गुंतवणूकदारांनी व्यवहार करण्यापूर्वी स्पष्टपणे समजून घेतला पाहिजे.

बल्गेरियाच्या विपरीत, ऑस्ट्रियाने कधीही रिअल इस्टेट खरेदीसाठी "गोल्डन व्हिसा" ऑफर केलेला नाही. त्यांनी नेहमीच गुंतवणूकदारांच्या गुणवत्तेवर लक्ष केंद्रित केले आहे, प्रमाणावर नाही. त्यांच्याकडे आर्थिकदृष्ट्या स्वतंत्र व्यक्तींसाठी एक प्रतिष्ठित आणि पारदर्शक निवास परवाना कार्यक्रम आहे - ऑफेंथलस्टिटेल "प्रायव्हेटियर". जरी ते रिअल इस्टेटशी संबंधित नसले तरी, ते विविध देश भांडवल आकर्षणाकडे कसे पाहतात याचे एक उत्कृष्ट उदाहरण आहे.

ऑस्ट्रियामध्ये निवास परवान्यासाठी आवश्यकता:

पुरेसे उत्पन्न. ऑस्ट्रियामध्ये नोकरीशिवाय तुमचे मासिक उत्पन्न स्थिर असल्याचे सिद्ध करणे आवश्यक आहे. यामध्ये मालमत्ता भाड्याने, लाभांश, ठेवींवरील व्याज किंवा पेन्शनमधून मिळणारे उत्पन्न समाविष्ट असू शकते. दोन जणांच्या कुटुंबासाठी आवश्यक रक्कम प्रति वर्ष अंदाजे €45,000 आहे.

घरबांधणी. ऑस्ट्रियामध्ये तुमच्याकडे घर असणे आवश्यक आहे किंवा भाड्याने घेणे आवश्यक आहे.

वैद्यकीय विमा. व्यापक वैद्यकीय विमा अनिवार्य आहे.

गुंतागुंत. मुख्य अडथळा म्हणजे हा कार्यक्रम कोटा-आधारित आहे. अर्ज फक्त वर्षाच्या सुरुवातीलाच स्वीकारले जातात आणि त्यांची संख्या पूर्णपणे मर्यादित आहे.

महत्त्वाचा फरक: ऑस्ट्रियामध्ये, तुम्हाला जगातील सर्वात स्थिर आणि सुरक्षित देशांपैकी एकामध्ये लाखो युरो धोकादायक मालमत्तेत गुंतवल्याशिवाय निवास परवाना मिळतो. तुमचे पैसे तरल राहतात आणि ते विविध पोर्टफोलिओमध्ये गुंतवता येतात.

बल्गेरियामध्ये, तुम्ही व्यवसाय किंवा बाँडमध्ये गुंतवणूक करण्याचा निर्णय घेतला तरीही, तुम्ही तुमच्या दर्जासाठी तुमचे भांडवल "गोठवत" आहात.

गुंतवणूकदारासाठी, परतावा हा कदाचित सर्वात महत्त्वाचा निकष आहे. आणि इथे, पहिल्या दृष्टीक्षेपात, बल्गेरिया खूप आकर्षक दिसतो. आम्हाला ७-८%, कदाचित त्याहूनही जास्त व्याजदर देण्याचे आश्वासन दिले जात आहे!

पण, नेहमीप्रमाणे, भूत तपशीलांमध्ये आहे. आणि बल्गेरियन बाजारपेठेबद्दल समजून घेण्याची सर्वात महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे येथील नफा थेट स्थान आणि भाड्याच्या प्रकारावर अवलंबून असतो.

बल्गेरियामध्ये रिअल इस्टेट खरेदी करताना तुम्हाला मिळू शकणाऱ्या दोन मुख्य प्रकारच्या भाडे करारांवर एक नजर टाकूया.

हेच बहुतेक गुंतवणूकदारांना रिसॉर्ट क्षेत्रांकडे आकर्षित करते.

कुठे? समुद्रकिनारी (सनी बीच, गोल्डन सँड्स, सोझोपोल) आणि स्की रिसॉर्ट्स (बँस्को, पॅम्पोरोवो).

परतावा. हंगामाच्या शिखरावर (समुद्रकिनारी असलेल्या मालमत्तांसाठी जून-ऑगस्ट, डोंगराळ मालमत्तांसाठी डिसेंबर-फेब्रुवारी), परतावा खरोखर उच्च पातळीपर्यंत पोहोचू शकतो - दरवर्षी ८% पर्यंत.

जोखीम. आणि इथे आपण मुख्य समस्येकडे येतो. हंगाम वर्षातून फक्त ३-४ महिने असतो. उर्वरित वेळ, तुमचे अपार्टमेंट केवळ रिकामेच राहणार नाही तर "देखभाल शुल्क" आणि उपयुक्ततांसाठी देखील खर्च येईल.

एका वाईट हंगामात (उदाहरणार्थ, हवामान किंवा भू-राजकारणामुळे) तुमचा संपूर्ण नफा नष्ट होऊ शकतो. शिवाय, अल्पकालीन भाड्याने देण्यासाठी सतत देखरेख, साफसफाई आणि पाहुण्यांशी संवाद आवश्यक असतो, जे बहुतेकदा व्यवस्थापन कंपनीला सोपवले जाते, जी महसुलाच्या 25-30% पर्यंत आकारते. हे असे मोठे धोके आहेत जे बरेच गुंतवणूकदार विचारात घेत नाहीत.

हा पर्याय खूपच स्थिर आणि अंदाजे आहे.

कुठे? मोठी शहरे (सोफिया, प्लोवदिव, वारणा).

नफा. येथे, ते लक्षणीयरीत्या कमी आहे—वार्षिक ४-५%. पण मागणी वर्षभर असते, फक्त हंगामी नाही.

जोखीम. जोखीम कमी आहेत, कारण भाडेकरू हे विद्यार्थी आणि तरुण व्यावसायिक आहेत जे १-२ वर्षांसाठी करारावर स्वाक्षरी करतात. बल्गेरियन रिअल इस्टेट मार्केटचा हा एकमेव "शांत" विभाग आहे.

येथे सरासरी दीर्घकालीन भाडे उत्पन्न दरवर्षी २-३.५% आहे. पहिल्या दृष्टीक्षेपात, हे बल्गेरियापेक्षा खूपच कमी दिसते. मग जास्त पैसे का द्यावे?

उत्तर सोपे आहे: व्हिएन्नामधील गुंतवणूकदाराचे मुख्य उत्पन्न भाडे नाही, तर मालमत्तेच्या मूल्यात वाढ (भांडवलीकरण) आहे.

• गुंतवणूकदारांच्या उत्पन्नाची रचना (१० वर्षांचे उदाहरण):

बल्गेरिया (रिसॉर्ट). ८०% उत्पन्न भाड्याने (अस्थिर, हंगामी), २०% भांडवली वाढीतून (अप्रत्याशित) येते. तुम्ही मालमत्तेवर नव्हे तर उलाढालीवर कमाई करता.

मजकूर

व्हिएन्ना. ३०% उत्पन्न भाड्याने (स्थिर, दीर्घकालीन), ७०% भांडवली वाढीतून (सेंद्रिय, स्थिर) येते. तुम्ही भांडवलावर कमाई करता, जे खूपच विश्वासार्ह आहे.

स्टॅटिस्टिक ऑस्ट्रियाच्या मते , गेल्या १० वर्षांत व्हिएन्नामध्ये रिअल इस्टेटच्या किमती ९०% पेक्षा जास्त वाढल्या आहेत आणि ही वाढ नैसर्गिक आणि स्थिर आहे.

बल्गेरियन रिसॉर्टमध्ये अपार्टमेंट खरेदी करणे म्हणजे शेअर बाजारावर सट्टा लावण्यासारखे आहे, जिथे तुम्ही जलद चढउतारांमधून नफा मिळवण्याचा प्रयत्न करत आहात. व्हिएन्नामध्ये खरेदी करणे म्हणजे ब्लू चिपमध्ये गुंतवणूक करण्यासारखे आहे, जिथे तुम्हाला मोठ्या लाभांशाची अपेक्षा नाही परंतु तुमच्या पोर्टफोलिओसाठी दीर्घकालीन, स्थिर वाढीची खात्री आहे.

आपण मागील भागात चर्चा केल्याप्रमाणे, बल्गेरिया हे एक नाही तर तीन पूर्णपणे भिन्न रिअल इस्टेट जग आहे. म्हणूनच, "कुठे खरेदी करावी?" हा प्रश्न स्वतःला विचारणे खरोखरच सर्वात महत्त्वाचा आहे.

सार्वत्रिकदृष्ट्या सर्वोत्तम स्थान नाही, फक्त तुमच्या विशिष्ट उद्देशासाठी आदर्श असलेले स्थान. चला प्रमुख प्रदेशांवर बारकाईने नजर टाकूया आणि कोणत्या प्रेक्षकांसाठी कोणते सर्वोत्तम आहेत ते समजून घेऊया.

जर तुम्ही बल्गेरियाला फक्त सुट्टीचे ठिकाण म्हणून पाहत नसून तुमची भांडवल जपण्यासाठी आणि वाढवण्यासाठी एक गंभीर गुंतवणूक म्हणून पाहत असाल, तर ही सुरुवात करण्याचे ठिकाण आहे.

सोफिया हे देशातील एकमेव शहर आहे ज्याची तुलना व्हिएन्ना, बुडापेस्ट किंवा प्राग सारख्या युरोपियन राजधान्यांशी करता येईल. ते बल्गेरियाचे आर्थिक, सांस्कृतिक आणि शैक्षणिक केंद्र आहे. चला त्याचे फायदे आणि तोटे जवळून पाहूया:

परदेशी लोकांसाठी हा कदाचित सर्वात प्रसिद्ध बाजार विभाग आहे. सनी बीच, गोल्डन सँड्स, नेसेबार, सोझोपोल - ही नावे सर्वांना परिचित आहेत. युरोपियन युनियनमध्ये स्वतःचे "डाचा" घेऊ इच्छिणारे येथे मालमत्ता खरेदी करतात आणि भाड्याने मिळणारे उत्पन्न हा एक आनंददायी बोनस आहे

समुद्रकिनारी असलेल्या रिसॉर्ट्सप्रमाणेच, हे एक बाजार आहे जे फक्त हंगामातच चालते - डिसेंबर ते मार्च पर्यंत:

सखोल जोखीम विश्लेषणाशिवाय कोणताही प्रामाणिक आढावा पूर्ण होणार नाही. दुर्दैवाने, बल्गेरियातील अनेक विक्रेते आणि एजंट हे धोके कमी लेखतात, सोन्याचे डोंगर उधळण्याचे आश्वासन देतात. मी माझ्या क्लायंटना नेहमीच सांगतो: कोणतीही गुंतवणूक परिपूर्ण नसते, परंतु सर्व संभाव्य तोट्यांची जाणीव असणे महत्त्वाचे आहे.

बल्गेरियन बाजारपेठेत, विशेषतः सोफियाच्या बाहेर, कमी तरलता ही मुख्य समस्या आहे. व्हिएन्नामध्ये, चांगल्या परिसरातील अपार्टमेंट सरासरी २-४ महिन्यांत विकले जाते, तर बल्गेरियामध्ये तुम्हाला खरेदीदारासाठी महिने किंवा वर्षे वाट पहावी लागते. असे का घडते:

अतिसंतृप्तता. रिसॉर्ट्समध्ये, पुरवठा मागणीपेक्षा अनेक पटीने जास्त असतो.

विशिष्ट प्रेक्षकवर्ग. रिसॉर्ट प्रॉपर्टीजचे खरेदीदार प्रामुख्याने परदेशी असतात ज्यांना घाई नसते. त्यांना लगेच खरेदी करण्याची आवश्यकता नाही, म्हणून ते निवडण्यात आणि वाटाघाटी करण्यात वेळ घालवू शकतात.

सवलतीची गरज. जर तुम्हाला तुमचा अपार्टमेंट तातडीने विकायचा असेल तर किंमत २०-३०% किंवा त्याहून अधिक कमी करण्यास तयार रहा.

जर तुम्ही समुद्राजवळ किंवा डोंगराळ भागात मालमत्ता खरेदी केली तर वर्षातील नऊ महिने ती निष्क्रिय पडेल याची तयारी ठेवा. या काळात, त्यातून उत्पन्न मिळणार नाही, तर खर्चाची आवश्यकता असेल. वार्षिक निष्क्रिय खर्च:

देखभाल शुल्क. हा सर्वात महत्त्वाचा "लपलेला" खर्च आहे. तुम्ही अपार्टमेंट वापरत नसला तरीही, तुम्हाला परिसराची देखभाल, पूल देखभाल, सुरक्षा आणि साफसफाईसाठी पैसे द्यावे लागतील. ही रक्कम प्रति वर्ष €400 ते €800 पर्यंत असू शकते.

उपयुक्तता. तुम्ही अपार्टमेंटमध्ये राहत नसलात तरीही तुम्हाला वीज, पाणी, सुरक्षा इत्यादींसाठी पैसे द्यावे लागतील.

अनपेक्षित दुरुस्ती. बांधकामाच्या खराब दर्जामुळे अशा समस्या उद्भवू शकतात ज्यासाठी अतिरिक्त दुरुस्ती खर्चाची आवश्यकता असते.

विशेषतः २००० च्या दशकाच्या मध्यात बांधलेल्या इमारतींमध्ये, बांधकामाचा दर्जा अनेकदा अपेक्षित नसतो. सर्वात सामान्य समस्यांमध्ये हे समाविष्ट आहे:

वॉटरप्रूफिंग. खराब वॉटरप्रूफिंगमुळे बुरशी, बुरशी आणि ओल्या वासाचा त्रास होतो.

दळणवळण. निकृष्ट दर्जाचे पाईप्स, विद्युत समस्या.

जीर्ण स्थिती. अनेक इमारती झपाट्याने खराब होत आहेत आणि त्यांना सतत दुरुस्तीची आवश्यकता आहे.

दुसरीकडे, ऑस्ट्रियामध्ये कडक बांधकाम नियम ( ÖNORM ) आहेत जे उच्च दर्जाची हमी देतात. येथे, तुम्ही अशी मालमत्ता खरेदी करत आहात जी सतत दुरुस्तीची आवश्यकता न पडता दशके तुमची सेवा करेल.

जरी बल्गेरियन लेव्ह (BGN) युरोशी घट्ट जोडलेले असले तरी, बल्गेरिया अजूनही युरोझोनचा भाग नाही. जागतिक आर्थिक उलथापालथीच्या बाबतीत यामुळे काही धोके निर्माण होतात. बल्गेरिया या पेगमधून बाहेर पडण्याची शक्यता कमी असली तरी, तरीही ती लक्षात ठेवण्यासारखी जोखीम आहे.

व्हिएन्नामध्ये, तुम्ही युरोमध्ये मालमत्ता खरेदी करता, जी तुम्हाला संपूर्ण चलन स्थिरतेची हमी देते.

आता आपण सर्व आकडे मोडले आहेत, चला सर्वात महत्वाच्या गोष्टीबद्दल बोलूया: जीवनाची गुणवत्ता. शेवटी, रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करणे हे फक्त पैशांबद्दल नाही तर तुम्हाला मिळणाऱ्या जीवनशैलीबद्दल देखील आहे. तुम्हाला तुमच्या मुलांना कुठे वाढवायचे आहे, तुम्हाला तुमचा निवृत्तीचा काळ कुठे घालवायचा आहे? तुम्हाला फक्त आरामदायी आणि शांत कुठे वाटेल? या प्रश्नाचे उत्तर तुमची निवड पूर्णपणे बदलू शकते.

बल्गेरियातील जीवन अनेकांना आकर्षक वाटते कारण ते परवडणारे आहे. युरोस्टॅटनुसार, बल्गेरियातील ग्राहकोपयोगी वस्तू आणि सेवांच्या किमती युरोपियन सरासरीच्या फक्त ६०% आहेत. किराणा मालाच्या किमतीपासून ते रेस्टॉरंटच्या बिलापर्यंत प्रत्येक गोष्टीत हे दिसून येते.

हवामान. येथील हवामान निःसंशयपणे अद्भुत आहे. किनाऱ्यावर, ते सौम्य आहे, उबदार, लांब उन्हाळा आणि लहान, सौम्य हिवाळा असतो. पर्वतांमध्ये, डिसेंबर ते मार्च दरम्यान हिवाळी खेळांसाठी परिस्थिती आदर्श असते.

परवडणारी किंमत. बल्गेरियामध्ये, तुम्हाला पश्चिम युरोपमध्ये अकल्पनीय राहणीमान परवडेल. ऑस्ट्रियामध्ये लाखो युरो किमतीचे स्विमिंग पूल असलेले घर येथे काही लाखांमध्ये खरेदी करता येते.

आरोग्यसेवा आणि शिक्षण. येथेच एक मुख्य कमतरता आहे. आरोग्यसेवा आणि शिक्षणाची पातळी पश्चिम युरोपीय मानकांपेक्षा खूपच कमी आहे. सोफियासारख्या मोठ्या शहरांमध्ये खाजगी दवाखाने आणि आंतरराष्ट्रीय शाळा असूनही, एकूण व्यवस्था अद्याप EU मानकांपर्यंत पोहोचलेली नाही. बरेच श्रीमंत बल्गेरियन आणि परदेशी लोक पश्चिम युरोपमध्ये आरोग्यसेवा मिळवणे किंवा त्यांच्या मुलांना शिक्षण देणे पसंत करतात.

पायाभूत सुविधा. प्रमुख शहरे आणि मुख्य पर्यटन मार्गांव्यतिरिक्त, रस्ते, सार्वजनिक वाहतूक आणि उपयुक्तता यांची स्थिती खराब असू शकते. हे ऑस्ट्रियाच्या निर्दोष व्यवस्थेशी अगदी वेगळे आहे, जिथे अगदी लहान गावांमध्येही परिपूर्ण रस्ते आहेत आणि गाड्या वेळापत्रकानुसार धावतात.

जीवनाचा वेग. बल्गेरियामध्ये, विशेषतः दक्षिणेकडील, जीवन अधिक आरामदायी आणि घाईघाईने चालते. काहींसाठी, हे एक चांगले आहे, तर काहींसाठी ते एक वजा आहे. जर तुम्हाला स्विस वक्तशीरपणा आणि जर्मन कार्यक्षमतेची सवय असेल, तर बल्गेरियन संथपणा खरोखरच एक आव्हान असू शकते.

मर्सरने सलग १० वर्षांहून अधिक काळ व्हिएन्नाला राहण्यासाठी जगातील सर्वोत्तम शहर म्हणून घोषित केले आहे . हे शहर एका कारणास्तव या शहराला मिळाले आहे. व्हिएन्नामध्ये सुव्यवस्था, गुणवत्ता आणि सुरक्षितता यांचे प्रतीक आहे.

येथील हवामान समशीतोष्ण खंडप्राय आहे. येथे चार वेगवेगळे ऋतू आहेत: उष्ण उन्हाळा, थंडी, बर्फाळ हिवाळा आणि सुंदर वसंत ऋतू आणि शरद ऋतू.

राहणीमानाचा खर्च जास्त आहे, पण तो पूर्णपणे न्याय्य आहे. उच्च कर जागतिक दर्जाच्या पायाभूत सुविधा, शिक्षण आणि आरोग्यसेवेला आधार देतात. तुम्ही जास्त पैसे देता, पण तुम्हाला जास्त मिळते.

आरोग्यसेवा आणि शिक्षण. ऑस्ट्रियाची आरोग्यसेवा व्यवस्था जगातील सर्वोत्तम आहे. सार्वजनिक शाळा आणि विद्यापीठे उच्च दर्जाचे शिक्षण देतात. मुले असलेल्या कुटुंबांसाठी हे एक आदर्श ठिकाण आहे.

पायाभूत सुविधा. येथे अगदी निर्दोष आहे. सार्वजनिक वाहतूक घड्याळाप्रमाणे चालते, रस्ते स्वच्छ आहेत आणि उद्याने व्यवस्थित देखभाल केलेली आहेत. संपूर्ण शहरात सुव्यवस्था आणि दर्जा दिसून येतो आणि याचा थेट परिणाम तुमच्या मालमत्तेच्या किमतीवर होतो.

जीवनाचा वेग. व्हिएन्ना हे एक वेगवान शहर आहे, पण गर्दीशिवाय. सर्वकाही सुरळीत आणि वेळापत्रकानुसार चालते, ज्यामुळे लोक त्यांच्या वेळेचे नियोजन करू शकतात आणि जीवनाचा आनंद घेऊ शकतात.

मी नेहमीच माझ्या क्लायंटना या प्रश्नाचे प्रामाणिकपणे उत्तर देण्यास सांगतो: "तुम्हाला तुमच्या मुलांना कुठे वाढवायचे आहे?" जर उत्तर "सर्वोत्तम शाळा, सुरक्षितता आणि प्रथम श्रेणीच्या आरोग्यसेवेची उपलब्धता असलेल्या वातावरणात" असेल, तर निवड स्पष्ट आहे आणि ती बल्गेरिया नाही.

जर तुमचे ध्येय उन्हाळी सुट्ट्या किंवा निवृत्तीसाठी परवडणारे घर असेल, जिथे सूर्यप्रकाश आणि कमी किमती महत्त्वाच्या असतील, तर बल्गेरिया हा एक उत्तम पर्याय असू शकतो.

कोणत्याही गुंतवणुकीचा शेवटचा टप्पा म्हणजे बाहेर पडणे. आणि इथे, बल्गेरिया आणि ऑस्ट्रियामधील फरक कदाचित सर्वात तीव्र आहेत. तुम्ही गुंतवणुकीतून कसे बाहेर पडाल? नफा किंवा तोटा? लवकर की हळूहळू? या प्रश्नाचे उत्तर तुमच्या अपेक्षा पूर्णपणे नष्ट करू शकते.

जसे आपण आधीच स्थापित केले आहे की, बल्गेरियन बाजारपेठेत, विशेषतः रिसॉर्ट भागात, रोखता अत्यंत कमी आहे. याचा अर्थ मालमत्ता लवकर आणि वाजवी किमतीत विकणे हे नशिबाचे एक झटके आहे.

सोफियामध्ये. जर बाजाराला योग्य किंमत असेल तर विक्री प्रक्रिया तुलनेने जलद होईल. बहुतेक खरेदीदार बल्गेरियन आहेत, त्यामुळे भाषेचे कोणतेही अडथळे येणार नाहीत आणि मागणी वर्षभर असते. तथापि, विक्रीसाठी काही महिने ते एक वर्ष लागू शकते यासाठी तयार रहा.

रिसॉर्ट्समध्ये. इथून मजा सुरू होते. सनी बीचमधील तुमचे अपार्टमेंट विकण्यासाठी, तुम्हाला अशाच हजारो ऑफर्सशी स्पर्धा करावी लागेल. मुख्य खरेदीदार परदेशी आहेत ज्यांना घाई नाही. त्यांना आत्ता खरेदी करण्याची गरज नाही, म्हणून ते निवडण्यात, सौदेबाजी करण्यात आणि वाट पाहण्यात बराच वेळ घालवू शकतात.

"डिस्काउंट ट्रॅप." जर तुम्हाला तुमची मालमत्ता लवकर विकायची असेल तर तुम्ही "डिस्काउंट ट्रॅप" मध्ये पडाल. गर्दीतून वेगळे दिसण्याचा एकमेव मार्ग म्हणजे तुमची किंमत खूपच कमी करणे.

व्हिएन्नामध्ये, बाजारपेठ इतकी स्थिर आहे की चांगल्या मालमत्तांसाठी अनेकदा प्रतीक्षा यादी असते. येथे रिअल इस्टेटची विक्री करणे ही एक सोपी आणि अंदाजे प्रक्रिया आहे.

उच्च तरलता. व्हिएन्नामध्ये, चांगल्या भागातील अपार्टमेंट्स २-४ महिन्यांत विकले जातात. स्थानिक रहिवासी आणि परदेशी गुंतवणूकदारांकडून वर्षभर मागणी चांगली असते.

भांडवली नफा. व्हिएन्नामध्ये गुंतवणूकदाराचे प्राथमिक उत्पन्न भाडे नाही तर मालमत्तेचे कौतुक आहे. गेल्या १० वर्षांत, व्हिएन्नामध्ये रिअल इस्टेटच्या किमती ९०% पेक्षा जास्त वाढल्या आहेत आणि ही वाढ स्थिर आणि नैसर्गिक आहे.

अंदाज लावता येतो. ५-१० वर्षात ५०-१००% परतावा देऊन गुंतवणूक बंद करणे ही एक सामान्य पद्धत आहे, नशिबाचा झटका नाही. तुम्ही तुमच्या परताव्याची आगाऊ गणना करू शकता, ज्यामुळे तुम्हाला आत्मविश्वास आणि नियंत्रणाची भावना मिळते.

बाजार आणि कायदेशीर गुंतागुंतीपासून ते जोखीम आणि जीवनाच्या गुणवत्तेपर्यंत: सर्वात महत्त्वाच्या पॅरामीटर्समध्ये आम्ही बल्गेरिया आणि ऑस्ट्रियाचे विश्लेषण करण्यात खूप पुढे आलो आहोत. आता आमच्याकडे सर्वात महत्त्वाचे निष्कर्ष काढण्यासाठी आवश्यक असलेली सर्व माहिती आहे.

मुख्य दुविधा: बल्गेरिया की ऑस्ट्रिया? बल्गेरिया आणि ऑस्ट्रियामध्ये रिअल इस्टेट खरेदी करणे हे फक्त दोन वेगवेगळे गुंतवणूक नाहीत. ते दोन पूर्णपणे वेगळे तत्वज्ञान आहेत.

बल्गेरिया: जर तुम्ही "डाचा" शोधत असाल. जर तुमचे ध्येय समुद्राजवळ किंवा डोंगरात घर घेण्याचे असेल, जिथे तुम्ही वर्षातून एक किंवा दोन महिने राहू शकाल आणि त्याच्या देखभालीसाठी पैसे देण्यास तयार असाल, तर बल्गेरिया हा एक उत्तम पर्याय आहे.

हा एक असा देश आहे जिथे हवामान उत्तम आहे, निसर्ग सुंदर आहे आणि घरे आणि राहणीमानाचा खर्चही परवडतो. जर तुम्ही गुंतवणूक म्हणून घर खरेदी करण्याचा विचार करत असाल तर सोफिया हे एकमेव शहर आहे ज्याचा विचार करण्यासारखे आहे. येथे तुम्हाला दीर्घकालीन भाड्याने देण्याची मागणी आणि रिसॉर्ट्सच्या तुलनेत जास्त तरलता मिळेल.

ऑस्ट्रिया: जर तुम्ही एखाद्या मालमत्तेच्या शोधात असाल. जर तुमचे ध्येय विश्वासार्ह आणि स्थिर अधिकारक्षेत्रात तुमचे भांडवल जतन करणे आणि वाढवणे असेल, तर ऑस्ट्रिया आणि विशेषतः व्हिएन्ना हे तुम्हाला हवे आहे. येथे तुम्हाला जलद आणि उच्च भाडे उत्पन्न मिळणार नाही, परंतु तुमचे भांडवल महागाई आणि संकटांपासून विश्वसनीयरित्या संरक्षित असेल.

तुम्ही तुमचे पैसे अशा मालमत्तेत गुंतवू शकाल ज्याचे मूल्य वाढेल आणि तुम्हाला दीर्घकालीन नफा मिळेल. आणि तितकेच महत्त्वाचे म्हणजे, तुम्हाला उच्चतम राहणीमान, सुव्यवस्था आणि सुरक्षितता मिळेल.

निर्णय घेण्यापूर्वी, प्रामाणिकपणे एका साध्या प्रश्नाचे उत्तर द्या: तुम्हाला खरोखर काय हवे आहे? रिसॉर्टमध्ये सुट्टी आणि कमी किमती, की ऑर्डर, विश्वासार्हता आणि स्थिर भांडवली वाढ? एकदा तुम्हाला उत्तर सापडले की, योग्य निवड स्पष्ट होईल.