व्हिएन्ना अपार्टमेंट लीज करार: तो योग्यरित्या कसा तयार करायचा आणि कोणत्या गोष्टी विचारात घेणे महत्वाचे आहे

व्हिएन्नामध्ये ७५% पेक्षा जास्त रहिवासी भाड्याने राहतात, त्यामुळे देशात स्थलांतर करण्याची योजना आखणाऱ्यांसाठी आणि गुंतवणूकदारांसाठी ऑस्ट्रियामधील अपार्टमेंट भाडेकराराचे तपशील समजून घेणे महत्त्वाचे आहे. जर तुम्ही ऑस्ट्रियामध्ये स्थलांतर करण्याची योजना आखत असाल किंवा व्हिएन्नामध्ये घर, तर तुम्हाला अपार्टमेंट भाडेकरार कसा तयार करायचा आणि त्याची अंमलबजावणी कशी करायची हे समजून घेणे आवश्यक आहे.

पहिल्या दृष्टीक्षेपात, ही प्रक्रिया अगदी सोपी वाटते. फक्त करारावर स्वाक्षरी करा, चाव्या घ्या आणि तुमच्या नवीन अपार्टमेंटमध्ये राहायला जा. तथापि, ऑस्ट्रियामध्ये, भाड्याने देणे हे स्पष्ट नियम आणि कायद्यांद्वारे नियंत्रित केले जाते. करार कसा तयार केला जातो हे केवळ तुमच्या सोयीच नाही तर तुमच्या निधीची सुरक्षितता देखील ठरवू शकते.

हे महत्त्वाचे का आहे? कारण चुका महागात पडू शकतात. उदाहरणार्थ, भाड्याचा कालावधी किंवा भाडेवाढीच्या अटी चुकीच्या पद्धतीने नमूद केल्यामुळे अनावश्यक खर्च होऊ शकतो. जर तुम्ही परदेशी नागरिक असाल, तर तुमचा रहिवासी दर्जा भाडे करारावर अवलंबून असू शकतो.

बारकावे अधिक चांगल्या प्रकारे समजून घेण्यासाठी, तुम्ही व्हिएन्नामधील अपार्टमेंट भाडे कराराचा नमुना. या ऑस्ट्रियन भाडे कराराच्या नमुन्याची शेकडो यशस्वी प्रकरणांमध्ये चाचणी केली गेली आहे.

हा लेख व्हिएन्ना किंवा इतर ऑस्ट्रियन शहरांमध्ये अपार्टमेंट भाड्याने घेण्याची योजना आखणाऱ्या प्रत्येकासाठी उपयुक्त ठरेल: विद्यार्थी, तरुण व्यावसायिक, कुटुंबे आणि अर्थातच, रिअल इस्टेटला फायदेशीर गुंतवणूक म्हणून पाहणारे गुंतवणूकदार.

करार करण्यापूर्वी, हे जाणून घेणे महत्त्वाचे आहे की ऑस्ट्रियामधील भाडेकरार हे निवासी भाडेकरार कायदा (Mietrechtsgesetz, MRG) आणि सामान्य नागरी संहिता (ABGB) द्वारे नियंत्रित केले जातात. यामुळे भाडेकरूंना कायद्याद्वारे संरक्षित असल्याची भावना मिळते.

ऑस्ट्रियामध्ये अनेक प्रकारचे भाडेपट्टा करार देखील आहेत. तुम्ही निवडलेला प्रकार ऑस्ट्रियामधील तुमच्या अपार्टमेंट भाड्याच्या अटी निश्चित करेल, ज्यामध्ये भाडे आणि दीर्घकालीन राहण्याची शक्यता समाविष्ट आहे.

हे समजून घेण्यासारखे आहे की निश्चित मुदतीच्या करारात आणि ओपन-एंडेड करारात स्पष्ट फरक आहे.

निश्चित मुदतीचा भाडेकरार (सहसा ३ वर्षे किंवा अधिक कालावधीसाठी). यामध्ये भाडेकरूला अचानक होणाऱ्या दरवाढीपासून संरक्षण मिळते. तथापि, असा करार मुदतीपूर्वी संपुष्टात आणणे कठीण असू शकते. भाडेकराराच्या पहिल्या वर्षानंतरच, तीन महिन्यांची नोटीस देऊन करार संपुष्टात आणण्याचा अधिकार प्राप्त होतो.

कायमस्वरूपी. हा पर्याय आदर्श वाटतो. जोपर्यंत सर्व अटींचे पालन केले जाते, तोपर्यंत भाडेकरू त्यांना पाहिजे तितके दिवस राहू शकतात. तथापि, हा करार घरमालकाला काही विशिष्ट परिस्थितीत भाडे बदलण्याची किंवा करार रद्द करण्याची.

आणखी एक महत्त्वाचा मुद्दा: तुम्ही अपार्टमेंटच्या मालकाशी (भाड्याने) थेट करार करू शकता किंवा अपार्टमेंट स्वतः भाड्याने घेणाऱ्या व्यक्तीकडून (सबलीज) घर भाड्याने घेऊ शकता.

• पहिल्या प्रकरणात, तुमचे हक्क कायद्याद्वारे विश्वसनीयरित्या संरक्षित आहेत.
• दुसऱ्या प्रकरणात, भाडेकरूसाठी अटी कमी अनुकूल असू शकतात. विद्यार्थ्यांना आणि अल्पकालीन भाड्याने देण्याची आवश्यकता असलेल्या इतर लोकांसाठी सबलेटिंग फायदेशीर ठरू शकते. तथापि, घरमालकाला मालमत्ता भाड्याने देण्यासाठी खरोखर अधिकृत आहे की नाही हे काळजीपूर्वक तपासणे महत्वाचे आहे.

जर तुम्ही परदेशी असाल, तर कृपया लक्षात ठेवा की तुमच्याकडे ऑस्ट्रियन नागरिकत्व नाही म्हणून व्हिएन्ना आणि इतर शहरांमध्ये भाडेपट्टा करारावर स्वाक्षरी करण्याचा तुमचा अधिकार मर्यादित होत नाही.

तथापि, प्रत्यक्षात, घरमालक अनेकदा अतिरिक्त कागदपत्रे मागतात: उत्पन्नाचा पुरावा, रोजगाराचा पुरावा किंवा अगदी संदर्भ.

• युरोपियन युनियनचे नागरिक मोफत अपार्टमेंट भाड्याने घेऊ शकतात, त्यांना फक्त त्यांचा पासपोर्ट किंवा ओळखपत्र सादर करावे लागेल
• असणे आवश्यक असते “Rot-Weiß-Rot”-Karteअतिरिक्त परवानग्यांशिवाय स्थावर मालमत्ता भाड्याने घेण्यासाठी
• अल्पकालीन व्हिसावर (९० दिवसांपर्यंत) येणाऱ्या पर्यटकांना करार पूर्ण करण्यासाठी घरमालकाशी विशेष पद्धतीने वाटाघाटी करावी लागू शकते

सर्वसाधारणपणे, जवळजवळ कोणतेही अपार्टमेंट परदेशी लोकांना भाड्याने देता येते. करारावर स्वाक्षरी करण्यापूर्वी, घरमालकासोबत कोणत्याही आवश्यकता स्पष्ट करणे योग्य आहे (उदाहरणार्थ, कुटुंबातील सदस्यांना राहण्यासाठी मालकाची संमती).

ऑस्ट्रियामध्ये पहिल्यांदाच रिअल इस्टेट लीज करार पाहणाऱ्यांना पानांची संख्या पाहून अनेकदा आश्चर्य वाटते. तथापि, अशा कराराची प्रत्येक ओळ तुमचे किंवा अपार्टमेंट मालकाचे संरक्षण करते. खाली, आम्ही समाविष्ट करणे आवश्यक असलेले प्रमुख मुद्दे सांगितले आहेत.

कृपया घरमालक आणि भाडेकरू दोघांचेही पूर्ण नाव आणि पत्ता द्या. जर अपार्टमेंट समान प्रमाणात सामायिक केले असेल, तर सर्व भाडेकरू भाडे देण्याची जबाबदारी घेतील. दोन्ही पक्षांची संपर्क माहिती आणि पासपोर्ट/आयडी माहिती आवश्यक आहे.

• अपार्टमेंटचा पत्ता, मजला, क्षेत्रफळ आणि भाडेकरू वापरू शकतील अशा मालमत्तेची यादी.
• भाडेकरू कोणत्या खोल्या आणि सामान्य जागा वापरू शकतात (उदा. पार्किंग, स्टोरेज रूम, अटारी, बाग, कपडे धुण्याची खोली इ.).
• मालमत्तेच्या सध्याच्या स्थितीची नोंद करा. तपासणीदरम्यान आढळलेल्या सर्व समस्यांचे वर्णन करणे महत्त्वाचे आहे. जर स्पष्ट दोष असतील (उदा. खिडक्या, नळजोडणी, ओलाव्याची चिन्हे), तर व्हिएन्नामध्ये दुरुस्ती आणि कोणाच्या खर्चाने करणार आहे, हे त्वरित स्पष्ट करून घेणे उत्तम.

मी नेहमीच आग्रह धरतो की क्लायंटनी घरात राहताना किरकोळ चिप्स आणि ओरखडे देखील नोंदवावेत. अपार्टमेंटच्या स्वीकृती प्रमाणपत्रात हे चिन्ह असणे तुम्हाला घरमालकाच्या कोणत्याही दाव्यांपासून वाचवेल.

• मूलभूत (एकूण) आणि आवश्यक असल्यास, मूलभूत (निव्वळ) भाडे देयकाची रक्कम आणि त्यात काय समाविष्ट आहे ते स्पष्टपणे सांगा.
• भाडेकरू वीज, गॅस, हीटिंग, इंटरनेट आणि इतर खर्चासाठी वेगळे पैसे देतो का ते तपासा.
• कृपया पेमेंट पद्धत आणि अटी (सहसा महिन्यातून एकदा बँक ट्रान्सफर) सूचित करा.
• जर करार MRG अंतर्गत येत असेल, तर शुल्क अनुक्रमित केले जाऊ शकते की नाही यावर सहमत व्हा (उदाहरणार्थ, महागाईनुसार) आणि पुनर्गणना कशी केली जाईल ते निर्दिष्ट करा.
• ऑस्ट्रियन कायद्यानुसार, घरमालक प्रति चौरस मीटर मूळ भाड्यापेक्षा (Richtwert/Kategoriemiete) किंचित जास्त भाड्याची मागणी करू शकतात. २०२४-२०२५ पासून, कमाल भाडेवाढ दरवर्षी ५% आहे.

ठेवीची रक्कम सहसा २-३ महिन्यांच्या भाड्याइतकी असते (कायदेशीर कमाल ६ महिन्यांपर्यंत आहे).

• ज्या खात्यात पैसे हस्तांतरित करायचे आहेत त्याची नेमकी रक्कम आणि तपशील लिहा.
• ठेव परत करण्यासाठी अटी (घरात गेल्यानंतर आणि नुकसान तपासल्यानंतर) आणि व्याज (ठेवी एका विशेष खात्यात ठेवता येतात आणि भाडेकरूला थोडे व्याज मिळू शकते) निर्दिष्ट करा.
• ठेवीच्या रकमेची पावती नक्की घ्या.

मी नेहमीच क्लायंटना सल्ला देतो की त्यांनी राहायला जाण्याच्या दिवशी अपार्टमेंटचे फोटो काढावेत. ही एक छोटीशी गोष्ट आहे, परंतु हे फोटो अनेकदा त्यांना वाद न होता त्यांची ठेव परत मिळविण्यात मदत करतात.

• भाडेकरूच्या जबाबदाऱ्या निर्दिष्ट करा (उदाहरणार्थ, स्वच्छता राखणे, किरकोळ दुरुस्ती आणि सेवांसाठी पैसे देणे).
• घरमालकाच्या अधिकारांचे वर्णन करा (तांत्रिक स्थिती तपासणे, तपासणी करणे).
• संमतीशिवाय अपार्टमेंट भाड्याने देणे सामान्यतः प्रतिबंधित आहे, जसे की आक्रमक प्राणी पाळणे, रात्री आवाज करणे इत्यादी.
• जर एखादा विशिष्ट मुद्दा तुमच्यासाठी महत्त्वाचा असेल (उदाहरणार्थ, तुम्ही पाळीव प्राणी ठेवण्याची किंवा काही नूतनीकरण करण्याची योजना आखत असाल), तर करारात हे प्रतिबिंबित करा.
• जर घरमालकाने कोणतीही जबाबदारी घेतली (उदाहरणार्थ, भविष्यातील दुरुस्ती), तर पूर्ण करण्यासाठी एक अंतिम मुदत निश्चित करा.

अपार्टमेंट इमारतींमध्ये अनेकदा असे नियम असतात जे कोणत्या तासांनंतर शांतता पाळावी, कचऱ्याचे काय करावे, कुठे धूम्रपान करण्याची आणि पाळीव प्राण्यांना फिरण्याची परवानगी आहे इत्यादी गोष्टींची रूपरेषा देतात. जर असे नियम अस्तित्वात असतील, तर ते तुमच्या ऑस्ट्रियन अपार्टमेंट भाडे कराराच्या परिशिष्टात समाविष्ट करण्याची विनंती करा.

तसेच, करारात दुरुस्ती (कॉस्मेटिक किंवा मेजर) कोणाला आणि कोणत्या परिस्थितीत करण्याची परवानगी आहे ते निर्दिष्ट करा.

• करार कोणत्या कालावधीसाठी संपला आहे ते निर्दिष्ट करा (सुरुवातीच्या आणि समाप्तीच्या तारखा, किंवा "अनिश्चित" चिन्हांकित करा).
• मर्यादित मुदतीच्या भाडेपट्ट्यात लवकर घर निष्कासन करण्याची परवानगी देणारा कलम ("ऑस्टेइग्स्क्लाउसेल") असणे आवश्यक आहे. उदाहरणार्थ: "भाडेकरूला एका वर्षानंतर एका महिन्याच्या नोटीससह भाडेपट्टा संपुष्टात आणण्याचा अधिकार आहे." जर हे कलम वगळले गेले तर कायद्यानुसार हा अधिकार फक्त एका वर्षानंतर उपलब्ध होतो, घरमालकाला तीन महिन्यांची सूचना देण्याच्या अधीन राहून.
• करारामध्ये मुदत संपल्यानंतर स्वयंचलित नूतनीकरण किंवा नवीन वाटाघाटींबद्दलचा एक कलम देखील समाविष्ट असावा.
• जर करार औपचारिकपणे संपला, तर तो अनेकदा कायदेशीररित्या आणखी तीन वर्षांसाठी वाढवला जातो.

वापरणे उपयुक्त ठरते नमुने आणि उदाहरणे. जर्मनमधून भाषांतर करताना आणि महत्त्वाचे मुद्दे तपासताना हे नमुने उपयोगी पडतील.

जर तुम्ही पहिल्यांदाच ऑस्ट्रियामध्ये भाड्याने घेत असाल, तर भाडेपट्टा स्वाक्षरी करणे खूप क्लिष्ट वाटू शकते. ते सोपे करण्यासाठी, या मार्गदर्शक तत्त्वांचे अनुसरण करा:

पायरी १. करार करण्यापूर्वी अपार्टमेंटची तपासणी करा. तपासणीच्या दिवशी, कॅमेरा किंवा फोनने कोणत्याही लहान-सहान दोषांची नोंद करा. एक "स्वीकृती अहवाल" (Übergabeprotokoll) तयार करा आणि त्यात झालेल्या नुकसानीची यादी व त्याचे वर्णन समाविष्ट करा.

मी नेहमीच आग्रह धरतो की क्लायंटनी घरात राहताना किरकोळ चिप्स आणि ओरखडे देखील नोंदवावेत. हा पूर्वविचार त्यांना घराबाहेर पडताना घरमालकाच्या दाव्यांपासून वाचवेल.

अहवालाच्या आधारे, सुरुवातीला नुकसान झाले होते याची पुष्टी करता येते आणि तुम्हाला त्याच्या दुरुस्तीसाठी पैसे द्यावे लागणार नाहीत.

पायरी २. कराराचे काळजीपूर्वक पुनरावलोकन करा. सही करण्यापूर्वी प्रत्येक कलम वाचा. अटींविषयीच्या गैरसमजांमुळे अनेकदा वाद निर्माण होतात. कोणत्याही अस्पष्ट अटींचे स्पष्टीकरण, शक्यतो लेखी स्वरूपात (ईमेलद्वारे), घ्या आणि तो पत्रव्यवहार जपून ठेवा.

केवळ तोंडी आश्वासनांवर अवलंबून राहू नका. करारात सर्व अटी आणि शर्ती (उदाहरणार्थ, दुरुस्तीची अंतिम मुदत किंवा अतिरिक्त सेवा) निर्दिष्ट करण्याची मागणी करा.

पायरी ३. करारातील पक्ष तपासा. तुम्ही मालमत्तेच्या मालकाशी किंवा त्यांच्या अधिकृत प्रतिनिधीशी व्यवहार करत आहात याची खात्री करा.

• जर तुम्ही घरमालकाकडून थेट भाड्याने घेत असाल, तर मालकी हक्क कागदपत्रे (ग्रंडबुचॉसझग - रिअल इस्टेट रजिस्टरमधील उतारा) पाहण्यास सांगा.
• जर तुम्ही एखाद्या एजन्सीमार्फत अपार्टमेंट भाड्याने घेत असाल, तर परवाना आणि कमिशनची माहिती तपासा. १ जुलै २०२३ पासून, "बेस्टेलरप्रिंझिप" (बेस्टेलरप्रिंझिप) तत्व लागू झाले आहे: रिअल्टरला कामावर ठेवणारी पहिली व्यक्ती त्यांचे कमिशन देते. सामान्यतः, घरमालक एजंटला कामावर ठेवतो आणि कमिशन देतो, परंतु प्रथम हे तपासणे महत्त्वाचे आहे.

पायरी ४. करार योग्यरित्या तयार करा. ऑस्ट्रियामध्ये, भाडे कराराचे नोटरीकरण आवश्यक नाही. दोन्ही पक्षांनी करारावर सही करून तारीख टाकणे पुरेसे आहे. कायद्यानुसार वकील किंवा नोटरीची उपस्थिती आवश्यक नाही.

तथापि, सुरक्षिततेसाठी, बरेच जण वकिलाचा सल्ला घेतात. ते करारात चुकीचा अर्थ लावता येईल अशा काही चुकीच्या गोष्टी आहेत का किंवा कायदेशीररित्या जोडता येणार नाहीत असे कलम आहेत का ते पडताळू शकतात.

विशेष प्रकरणांमध्ये (उदाहरणार्थ, जर तुम्ही गुंतवणूकदार असाल किंवा मोठी कंपनी असाल तर), हेच अर्थपूर्ण आहे. जर तुम्ही एखाद्या एजन्सीमार्फत वाटाघाटी करत असाल, तर एजंट आणि घरमालकामधील सर्व करार करारात प्रतिबिंबित झाले आहेत याची खात्री करा.

पायरी ५. करारावर सही करताना पैसे भरणे आणि कागदपत्रे. करारावर सही करताना, अनामत रक्कम (सहसा बँक हस्तांतरणाद्वारे) आणि पहिल्या महिन्याचे भाडे अनेकदा त्वरित भरले जाते. सर्व व्यवहारांच्या पावत्या मिळवा.

शक्य असल्यास, घरमालकाकडून (किंवा त्यांच्या प्रतिनिधीकडून) घरमालकाच्या ओळखपत्राचे आणि अपार्टमेंट मालकीच्या कागदपत्रांचे स्कॅन मिळवा. जर तुम्ही थेट न करता एजंटमार्फत वाटाघाटी करत असाल, तर करारात कमिशनचा उल्लेख आहे का ते तपासा - बेस्टेलरप्रिन्झिपसह, भाडेकरूला एकही पैसे देण्याची आवश्यकता नाही.

पायरी ६. तुमच्या अधिकृत निवासस्थानाची नोंदणी करा आणि तुमचा पत्ता बदला. ऑस्ट्रियामध्ये प्रवेश केल्यानंतर, परदेशी नागरिकांनी त्यांच्या नवीन पत्त्यावरील स्थानिक नगरपालिकेत त्यांच्या निवासस्थानाची (मेल्डुंग) नोंदणी करणे आवश्यक आहे. नोंदणी करण्यासाठी, तुम्हाला घरमालकाने स्वाक्षरी केलेला "मेल्डेझेटेल" (एक विशेष निवास अर्ज) आणि तुमचा पासपोर्ट/ओळखपत्र लागेल.

हे तीन कामकाजाच्या दिवसांच्या आत नक्की करा, अन्यथा तुम्हाला दंड होऊ शकतो (प्रशासकीय संहितेनुसार €726 पर्यंत). नोंदणीनंतर दिलेला दस्तऐवज जपून ठेवा. बँक खाते उघडण्यासाठी, विमा काढण्यासाठी आणि प्रमाणपत्रे मिळवण्यासाठी तुम्हाला त्याची आवश्यकता असेल.

पायरी ७. प्रत्येक गोष्टीच्या प्रती जपून ठेवा. कराराची सर्व पाने आणि परिशिष्टे जपून ठेवा. करार रद्द करण्याच्या अटी, अनामत रक्कम आणि युटिलिटी बिलांचा तपशील असलेली पाने जपून ठेवणे विशेष महत्त्वाचे आहे. शक्य असल्यास, कराराची एक प्रत वकील किंवा नोटरीकडून प्रमाणित करून घ्या, जेणेकरून तो दस्तऐवज कायदेशीररित्या बंधनकारक असल्याची खात्री होईल.

ऑस्ट्रियामध्ये आवश्यक कागदपत्रे तयार केल्याशिवाय भाडेपट्टा करारावर स्वाक्षरी करणे अशक्य आहे. घरमालकांना खात्री करायची असते की ते विश्वसनीय भाडेकरूसोबत स्वाक्षरी करत आहेत, म्हणून ते कागदपत्रांची काटेकोरपणे पडताळणी करतात.

घरमालकाला (अपार्टमेंट भाड्याने देणाऱ्या) खालील कागदपत्रांची आवश्यकता असेल:

• अपार्टमेंटची मालकी हक्काची नोंद (जमीन नोंदणी कार्यालयातील उतारा – Grundbuchauszug). यावरून मालमत्ता भाड्याने देण्याचा तुमचा हक्क निश्चित होतो.
• ऊर्जा कार्यक्षमता. ऑस्ट्रियामध्ये (इतर युरोपियन युनियन देशांप्रमाणेच), अनेकदा ऊर्जा प्रमाणपत्राची (Heizkostenpass/Energieausweis) आवश्यकता असते. त्यातून उष्णतेच्या खर्चाविषयी माहिती मिळते.
• भोगवटा प्रमाणपत्र. जर तुम्ही तुमचे अपार्टमेंट एजंटमार्फत भाड्याने देत असाल, तर एजंटसोबत करार करा (Maklervertrag). जर अपार्टमेंट अनेक मालकांच्या मालकीचे असेल, तर प्रत्येकाकडून नोटरीकृत संमती घेणे उत्तम.
• इमारतीची कागदपत्रे. काहीवेळा, मालकांना त्यांच्यावर कोणतेही थकीत कर्ज नाही हे सिद्ध करण्यासाठी HOA च्या सर्वसाधारण सभेच्या इतिवृत्ताच्या (Eigentümerversammlung) प्रती सादर कराव्या लागतात. इतर अपार्टमेंटच्या मालकांची संमती देखील आवश्यक असू शकते.
• सुविधा करार. जर भाडेकरू कोणत्याही सेवा वापरणार असेल (उदा. इंटरनेट, केबल टीव्ही, किंवा भाड्याने घेतलेल्या जागेवरील पार्किंगची जागा), तर त्या सेवा पुरवणाऱ्या कंपन्यांसोबत केलेल्या करारांच्या प्रती तयार करून भाडेकरूला द्या.

भाडेकरू (अपार्टमेंट भाडेकरू) साठी:

• पासपोर्ट किंवा ओळखपत्र. तुम्ही एक वैध ओळखपत्र सादर करणे आवश्यक आहे. मुख्य पानांच्या प्रती काढून ठेवण्याची शिफारस केली जाते.
• उत्पन्नाचा पुरावा. उदाहरणार्थ, तुम्हाला मागील दोन-तीन महिन्यांच्या जमा झालेल्या पगाराची माहिती, बँक स्टेटमेंट किंवा नोकरीचा करार सादर करावा लागू शकतो. ही कागदपत्रे तुमची आर्थिक क्षमता सिद्ध करतात. कर विवरणपत्रे (स्वयंरोजगार असलेल्या व्यक्तींसाठी) कधीकधी स्वीकारली जातात.
• भाडेकरू प्रश्नावली (Mieterselbstauskunft). हा एक प्रमाणित नमुना आहे, ज्यामध्ये वैयक्तिक माहिती, रोजगाराचा तपशील, पूर्वीचे निवासस्थान इत्यादींचा समावेश असतो. घरमालक भाडेकरूची विश्वासार्हता तपासण्यासाठी याची मागणी करू शकतो. हे कायद्याने बंधनकारक नाही, परंतु व्यवहारात सामान्य आहे.
• निवास नोंदणी (मेल्डेझेटेल). हा दस्तऐवज अपार्टमेंट किंवा घरात राहण्याच्या तुमच्या हक्काची पुष्टी करतो. तुम्हाला मेल्डेझेटेल अर्ज टपालाने मिळेल आणि त्यानंतर तो महानगरपालिका अधिकाऱ्यांकडे सादर करावा लागेल. नोंदणीशिवाय, घरमालक तुमच्यावर दंड आकारू शकतो आणि तुम्हाला आरोग्य विम्याचे पैसे भरता येणार नाहीत, बँक खाते उघडता येणार नाही, इत्यादी.
• निवास परवाना किंवा व्हिसा (युरोपियन युनियन बाहेरील देशांतील रहिवाशांसाठी). जर तुम्ही तिसऱ्या देशाचे नागरिक असाल, तर तुम्हाला एक वैध निवास परवाना किंवा दीर्घकालीन व्हिसा सादर करणे आवश्यक आहे. जर तुम्ही अल्पकालीन व्हिसावर देशात आला असाल, तर तुमचे घरमालक तुम्हाला अल्प कालावधीसाठी अपार्टमेंट भाड्याने देण्यास तयार आहेत का, याची चौकशी करा. यामुळे गैरसमज टाळण्यास मदत होईल. ऑस्ट्रियामधील परदेशी नागरिकांसाठी प्रमाणित अपार्टमेंट भाडेकराराचा नमुना वापरणे देखील एक चांगली कल्पना आहे.
• गुन्हेगारी पार्श्वभूमी नसल्याचे प्रमाणपत्र. काही घरमालक भाडेकरूची विश्वासार्हता सुनिश्चित करण्यासाठी या प्रमाणपत्राची मागणी करतात. ही कायदेशीर आवश्यकता नसली तरी, घरमालक त्यांना हव्या असलेल्या कोणत्याही कागदपत्रांची खाजगीरित्या मागणी करू शकतात.

अतिरिक्त कागदपत्रे:

• संदर्भ किंवा मागील भाडेकरार. जर तुम्ही यापूर्वी ऑस्ट्रियामध्ये राहिला असाल, तर तुम्हाला तुमच्या मागील घरमालकाकडून शिफारसपत्र किंवा तुमच्या मागील भाडेकराराची प्रत आवश्यक असू शकते.
• बँकेचा तपशील. ऑस्ट्रियन बँकेत खाते उघडल्याने भाडेकरार करण्याची प्रक्रिया सोपी होईल. तसेच, यामुळे तुम्हाला कमिशन-मुक्त पेमेंट आणि थेट हस्तांतरण करण्याची परवानगी मिळेल. काही प्रकरणांमध्ये, तुम्हाला एका विशेष खात्यात (Kautionskonto) रक्कम जमा करावी लागू शकते.
• कागदपत्रांचे भाषांतर. जर तुम्हाला जर्मन भाषा येत नसेल, तर तुमच्या पासपोर्ट आणि कराराचे भाषांतर आगाऊ करून ते तुमच्या घरमालकाला दाखवा.

एकदा तुम्ही कागदपत्रे गोळा केली की, त्यावर स्वाक्षरी करण्यासाठी तुम्ही पूर्णपणे तयार असले पाहिजे. कागदपत्रांच्या प्रती आणि पेमेंट पावत्या जवळ ठेवणे चांगले.

तुमचे कागदपत्रे जितकी पूर्ण असतील तितक्या लवकर तुम्हाला परिपूर्ण अपार्टमेंट मिळेल. कधीकधी, सर्व आवश्यक कागदपत्रे आगाऊ प्रदान करण्याची तयारी हा निर्णायक घटक असू शकतो—विशेषतः व्हिएन्नाच्या स्पर्धात्मक भाडे बाजारात.

करारावर स्वाक्षरी झाल्यानंतर आणि तुम्हाला चाव्या मिळाल्यानंतरही, आराम करणे खूप लवकर आहे. ऑस्ट्रियामध्ये भाड्याने देण्याची स्वतःची खास वैशिष्ट्ये आहेत ज्यांची तुम्हाला आधीच जाणीव असणे आवश्यक आहे.

किमान मुदत आणि मुदतपूर्व समाप्ती. बहुतेक वेळा, भाडेकराराची किमान मुदत तीन वर्षे असते. तथापि, पहिल्या वर्षानंतर, भाडेकरूला तीन महिन्यांची नोटीस देऊन करार रद्द करण्याचा अधिकार असतो. हे भाडेकराराच्या कायद्यात (Mietrechtsgesetz) नमूद केलेले आहे.

जर मालमत्ता थोड्या काळासाठी भाड्याने दिली असेल (उदाहरणार्थ, सहा महिने), तर हे बहुतेकदा सबलेटिंगशी संबंधित असते. तथापि, हे पर्याय दीर्घकालीन संरक्षण प्रदान करत नाहीत आणि जवळजवळ नेहमीच अधिक महाग असतात.

भाडे निर्देशांक. भाडेकरारांमध्ये जवळजवळ नेहमीच भाडे निर्देशांकासंबंधी एक कलम समाविष्ट असते, जे भाड्याला अधिकृत किंमत निर्देशांकाशी (Verbraucherpreisindex) जोडते. याचा अर्थ असा की, महागाईनुसार भाड्यात दरवर्षी वाढ होऊ शकते.

दंड आणि शिक्षा. जर भाडेकरूने भाडे भरण्यास उशीर केला किंवा भाडेकराराच्या अटींचे उल्लंघन केले (उदाहरणार्थ, परवानगीशिवाय जागेत बदल करून), तर करारामध्ये दंडाची तरतूद असू शकते. ही कलमे काळजीपूर्वक वाचणे महत्त्वाचे आहे, कारण दंड कधीकधी लक्षणीय असू शकतो.

भाडेकरूंचे हक्क. जर घरमालक आपली कर्तव्ये पार पाडण्यात अयशस्वी ठरला (उदाहरणार्थ, बिघडलेला बॉयलर दुरुस्त न करणे किंवा गळक्या छताविषयीच्या तक्रारींकडे दुर्लक्ष करणे), तर भाडेकरूला त्या त्रुटी दूर करण्याची किंवा भाडे कमी करण्याची मागणी करण्याचा हक्क आहे.

मी माझ्या क्लायंटना नेहमीच सल्ला देतो: तुमच्या हक्कांसाठी उभे राहण्यास घाबरू नका. ऑस्ट्रियामध्ये भाडेकरू लवाद प्रणाली आहे आणि कधीकधी तक्रार दाखल करणे ही समस्या सोडवण्यासाठी पुरेसे असते.

भाडेपट्टा अटी जाणून घेणे ही केवळ औपचारिकता नाही; ती संभाव्य नुकसानापासून स्वतःचे संरक्षण करण्याचा एक मार्ग आहे. शेवटी, ऑस्ट्रियामधील भाडेपट्टा केवळ मालकाचेच नाही तर भाडेकरूचेही संरक्षण करतो.

ऑस्ट्रियामध्ये भाडे करारावर स्वाक्षरी करणे ही केवळ औपचारिकता नाही; ती तुमच्या चौकसतेची परीक्षा देखील आहे. या टप्प्यावर चुका महागात पडू शकतात, म्हणून काही व्यावहारिक टिप्स वापरणे उपयुक्त ठरते.

घरमालक आणि मालमत्तेची तपासणी करा. करारावर सही करण्यापूर्वी, याची खात्री करा:

• घरमालकाकडेच अपार्टमेंट आहे हे (हे जमिनीच्या रजिस्टरमध्ये पडताळता येते - ग्रंडबुच);
• सुरुवातीच्या तपासणीदरम्यान अपार्टमेंटमध्ये अशा कोणत्याही समस्या नाहीत ज्या लक्षात आल्या नाहीत: गळती, बुरशी, सदोष विद्युत वायरिंग.

जोखीम कमी कशी करावी:

• संपूर्ण करार वाचा. "अतिरिक्त खर्च" बद्दल एक छोटीशी कलम देखील दरमहा शेकडो युरो असू शकते.
• अपार्टमेंटची स्थिती नोंदवा. तुमची ठेव परत मिळविण्यासाठी फोटो आणि स्वीकृती प्रमाणपत्र हे तुमचे सर्वोत्तम युक्तिवाद आहेत.
• बाजारभावांची तुलना करा. कधीकधी घरमालक जास्त पैसे आकारतात.

वाद निर्माण झाल्यास काय करावे. वाद निर्माण झाल्यास (उदाहरणार्थ, दुरुस्तीस विलंब किंवा अनामत रक्कम परत करण्यास नकार), व्हिएन्नामध्ये तुम्ही संपर्क साधू शकता:

• Schlichtungsstelle ( दंडाधिकारी येथे लवाद आयोग);
• मध्ये Arbeiterkammer (कामगार सभागृह, भाडेकरूंच्या हक्कांचे रक्षण करते);
• न्यायालयात (शेवटचा उपाय म्हणून).

स्थावर मालमत्ता एजन्सींची भूमिका. ऑस्ट्रियामध्ये, भाड्याचे करार अनेकदा एजन्सीमार्फत केले जातात. अशावेळी, भाडेकरू कमिशन देतो—जे सहसा दोन महिन्यांच्या भाड्यांइतके असते. ही एक मोठी रक्कम असली तरी, व्यवहारात पारदर्शकता सुनिश्चित करण्याची जबाबदारी एजन्सीची असते आणि ती वादांमध्ये मध्यस्थी करू शकते.

ऑस्ट्रियन भाडे बाजार झपाट्याने वाढत आहे. २०२४-२०२५ मध्ये नवीन नियम लागू केले जातील, जे व्हिएन्नामध्ये भाड्याने घर घेण्याची योजना आखणाऱ्या प्रत्येकासाठी विचारात घेणे महत्त्वाचे आहे.

Mietrechtsgesetz मधील बदल. Mietrechtsgesetz (MRG) मधील दुरुस्त्या जानेवारी २०२४ मध्ये अंमलात आल्या:

• भाडे निर्देशांक नियंत्रित करणारे स्पष्ट नियम. आता, भाडे केवळ ग्राहक किंमत निर्देशांक (CPI) वर अनुक्रमित केले जाते आणि घरमालकांना भाडेकरूंना भाडे बदलांची माहिती तीन महिने आधीच देणे आवश्यक आहे.
• अतिरिक्त खर्चाची पारदर्शकता. युटिलिटी बिले स्वतंत्रपणे सूचीबद्ध करावीत, कोणतेही लपलेले शुल्क नसावे.

भाडेकरारांसाठी नवीन आवश्यकता. भाडेकरूंना फसव्या घरमालकांपासून संरक्षण देण्यासाठी या आवश्यकता लागू करण्यात आल्या आहेत. भाडेकरारांमध्ये आता खालील बाबींचा समावेश असणे आवश्यक आहे:

• ठेव परत करण्यावरील कलम आणि अटी;
• करार पूर्ण करताना उल्लेख न केलेल्या समस्या आढळल्यास भाडेकरूच्या हक्कांबद्दल माहिती;
• शेवटच्या मोठ्या दुरुस्तीच्या तारखेचे संकेत.

परदेशी नागरिकांसाठी विशेष विचार. परदेशी व्यावसायिकांसाठी भाडेकरार करण्याची प्रक्रिया सुलभ करण्यासाठी नवीन शिफारसींवर (सध्या संसदीय पुढाकार स्तरावर) २०२५ मध्ये चर्चा केली जाईल. घरमालकांना परदेशी नागरिकांकडून मागण्याचा अधिकार असलेल्या अतिरिक्त कागदपत्रांची यादी कमी करण्याची योजना आहे.

व्हिएन्ना बाजारावर परिणाम:

• भाडेकरूंसाठी - अधिक पारदर्शकता आणि अंदाजेपणा.
• घरमालकांसाठी, अधिक औपचारिकता आहेत, परंतु खटल्याचा धोका देखील कमी आहे.
• परदेशी भाडेकरूंसाठी, त्यांचा घर शोध सुलभ करण्याची ही एक संधी आहे.

व्यावहारिक शिफारसी:

• करार सध्याच्या आवश्यकतांचे पालन करतो का ते नेहमी तपासा (घरमालकाला नवीन टेम्पलेट वापरण्यास सांगणे चांगले).
• जर घरमालक कराराची "जुनी आवृत्ती" देत असेल तर त्याची कारणे स्पष्ट करा.
• भाडेपट्ट्याशी संबंधित सर्व लेखी कागदपत्रे ठेवा.

अलिकडच्या वर्षांत भाडे बाजार अधिक सुसंस्कृत झाला आहे, परंतु मी माझ्या क्लायंटना नेहमीच सांगतो: करार तपासणे हा तुमचा वैयक्तिक विमा आहे.

बरेच लोक हा प्रश्न विचारत आहेत, विशेषतः जेव्हा असे दावे ऐकायला मिळतात की फक्त जाहिरातींना प्रतिसाद देणे म्हणजे अपार्टमेंट भाड्याने घेणे. रिअल इस्टेट एजंट खरोखर आवश्यक आहे का की त्यांच्या सेवा केवळ वेळ आणि पैशाचा अपव्यय आहेत का ते शोधूया.

१ जुलै २०२३ पासून, बेस्टेलरप्रिंझिप (क्लायंट पेमेंट) तत्व लागू झाले आहे. याचा अर्थ असा की जर घरमालकाने अपार्टमेंट ऑफर केले आणि त्यांनी एजंट नियुक्त केला असेल तर भाडेकरू कोणतेही कमिशन देत नाही. यामुळे भाडेकरू लक्षणीय बचत करू शकतात.

अनेक अपार्टमेंट्स मालकांकडून थेट भाड्याने घेतले जातात, कोणतेही कमिशन न घेता. अशा लिस्टिंग्ज ("प्रोव्हिजनफ्री") ऑनलाइन आणि सोशल मीडियावर "नो मिचल" असे लिहिलेले शोधणे सोपे आहे. यामुळे वेळ आणि पैसा वाचतो.

व्हिएन्नामधील रिअल इस्टेट मार्केट खूप स्पर्धात्मक आहे. चांगले अपार्टमेंट बहुतेकदा रिअल इस्टेट सर्च प्लॅटफॉर्मवर दिसत नाहीत; ते प्रथम विश्वासू एजंट्सद्वारे दाखवले जातात. रिअल इस्टेट एजंट त्यांच्या मदतीशिवाय तुम्हाला सापडले नसते असे उत्कृष्ट पर्याय सुचवू शकतो.

कायदेशीर सेवा आणि बाजारपेठेतील तज्ज्ञता. एजंटना किंमत, व्हिएन्ना आणि इतर शहरांमधील अपार्टमेंट भाड्याच्या अटी आणि कायदेशीर बारकाव्यांमध्ये चांगले ज्ञान असते. ते तुम्हाला करारावर स्वाक्षरी करताना होणारे नुकसान टाळण्यास आणि प्रक्रिया कमी तणावपूर्ण बनविण्यास मदत करू शकतात.

वेळ वाचवा. जर तुम्ही अलीकडेच ऑस्ट्रियाला स्थलांतरित झाला असाल आणि कोणता परिसर निवडायचा हे तुम्हाला माहित नसेल, तर एजंट लवकरच योग्य पर्याय शोधेल.

व्हिएन्नामध्ये अपार्टमेंट भाड्याने घेण्यासाठी नोकरशाही प्रक्रियेतील गुंतागुंत आणि रिअल इस्टेट मार्केटमधील बारकावे समजून घेणे आवश्यक आहे. अपार्टमेंट किंवा घरात तुमचा सुरक्षित निवास सुनिश्चित करण्यासाठी भाडेपट्टा करारात तुमचे अधिकार आणि जबाबदाऱ्या स्पष्टपणे नमूद केल्या पाहिजेत. या सोप्या नियमांचे पालन करा:

1. घरमालक आणि मालमत्तेच्या कागदपत्रांची तपासणी करा. मालकाला अपार्टमेंट भाड्याने देण्याचा अधिकार आहे याची खात्री करा.
2. करार काळजीपूर्वक वाचा. तुमच्याकडून दुर्लक्षित झालेले अगदी किरकोळ तपशीलदेखील मोठ्या नुकसानीस कारणीभूत ठरू शकतात.
3. अपार्टमेंटमध्ये राहायला आल्यावर त्याच्या स्थितीची नोंद करा. फोटो आणि व्हिडिओ पुरावे डिपॉझिट परत मिळवण्यासाठी उपयुक्त ठरतील.
4. सर्व पावत्या आणि पत्रव्यवहार जपून ठेवा. यामुळे समस्या उद्भवल्यास तुम्हाला तुमच्या हिताचे रक्षण करण्यास मदत होईल.
5. नवीन नियमांवर लक्ष ठेवा. ऑस्ट्रियामधील कायदे सतत अद्ययावत होत असतात, त्यामुळे भाड्याच्या अटी बदलू शकतात.

आमच्या सेवा:

• तुमच्या ध्येयांवर आधारित अपार्टमेंट निवडणे (स्थलांतर, काम, गुंतवणूक)
• कायद्याचे पालन करण्यासाठी भाडेपट्टा करार तपासत आहे
• तुमचे हित लक्षात घेऊन घरमालकाशी वाटाघाटी करणे
• ठेवी, लवकर मुदतवाढ आणि भाडे निर्देशांकन यासंबंधीच्या मुद्द्यांवर सल्लामसलत

ऑस्ट्रियामध्ये राहण्यासाठी जागा शोधणे तणावपूर्ण नसावे. व्यावसायिकरित्या तयार केलेला करार व्हिएन्नामध्ये तुमच्या मनःशांतीची हमी देईल.