ऑस्ट्रियामध्ये भाडे कसे तयार होते आणि ते कशावर अवलंबून असते?

ऑस्ट्रियामधील भाडे बाजार देशाच्या गृहनिर्माण व्यवस्थेत एक महत्त्वाचे स्थान व्यापतो: ४०% पेक्षा जास्त लोक भाड्याने राहण्यास प्राधान्य देतात आणि मोठ्या शहरांमध्ये, विशेषतः व्हिएन्नामध्ये, भाडेकरूंचे प्रमाण आणखी जास्त आहे. तथापि, भाडेकरू आणि घरमालक दोघांसाठीही भाडेपट्टा निर्मिती ही सर्वात आव्हानात्मक समस्यांपैकी एक आहे.

याचे कारण असे की ऑस्ट्रियामध्ये भाड्याच्या किमती केवळ बाजार घटकांवर अवलंबून नसतात - स्थान, अपार्टमेंटची स्थिती, बांधकामाचे वर्ष आणि पायाभूत सुविधा - परंतु कायदेशीर नियमांवर देखील अवलंबून असतात. येथील सर्वात महत्वाच्या घटकांपैकी एक म्हणजे मिट्रेच्ट्सगेसेट्झ (MRG) - भाडे कायदा - जो वेगवेगळ्या मालमत्तांना वेगवेगळ्या प्रकारे लागू होतो: काही प्रकरणांमध्ये, पूर्णपणे, इतरांमध्ये, अंशतः आणि कधीकधी अजिबात नाही. हे ठरवते की मुक्त बाजार किंमत निश्चित केली जाऊ शकते की घरमालकाला नियामक दर आणि निर्बंधांचे पालन करण्यास बांधील आहे की नाही.

या लेखात, ऑस्ट्रियन रिअल इस्टेट तज्ञ म्हणून, मी भाडे कशामुळे बनते, त्यावर कोणते घटक प्रभाव पाडतात आणि ऑस्ट्रियामध्ये घरांसाठी वाजवी भाडे किंमत योग्यरित्या कशी ठरवायची याचा तपशीलवार आढावा घेईन.

ऑस्ट्रियामध्ये भाडे अपार्टमेंटच्या "निव्वळ" किमतीपुरते मर्यादित नाही. बहुतेक प्रकरणांमध्ये, भाडेकरूने दिलेले भाडे अनेक घटकांनी बनलेले असते.

मूळ भाडे (हौप्टमिएत्झिन्स). मालमत्तेच्या वापरासाठी भाडेकरू देणारी ही मूलभूत रक्कम आहे. २०२५ च्या पहिल्या तिमाहीत, सरासरी हौप्टमिएत्झिन्स दरमहा €५०२ किंवा €७.५०/चौरस मीटर होती, जी २०२४ मधील याच कालावधीपेक्षा २.७% जास्त आहे (स्टॅटिस्टिक ऑस्ट्रिया, २०२५). या भाड्याची रक्कम अपार्टमेंटच्या प्रकारावर (नवीन इमारत, जुनी इमारत इ.), त्याची स्थिती आणि ते मिट्रेच्ट्सगेसेट्झ (MRG) च्या अधीन आहे की नाही यावर अवलंबून असते.

ऑपरेटिंग खर्च (बेट्रीब्सकोस्टेन). यामध्ये कचरा संकलन, पाणीपुरवठा, सांडपाणी व्यवस्था, सामान्य क्षेत्र प्रकाशयोजना, हॉलवे साफसफाई, लिफ्ट देखभाल आणि इमारत विमा यासारख्या उपयुक्तता आणि इमारतीची देखभाल समाविष्ट आहे. २०२५ च्या पहिल्या तिमाहीत, सरासरी बेट्रीब्सकोस्टेन €१६५.२०/महिना किंवा €२.५०/चौरस मीटर होते, जे एकूण भाड्याच्या अंदाजे ३०% आहे.

विशेष खर्च (besondere Aufwendungen). हे अतिरिक्त खर्च आहेत ज्यात लिफ्ट शुल्क, कपडे धुणे, दुरुस्ती आणि इतर विशिष्ट सेवांचा समावेश असू शकतो. हे खर्च सहसा भाडेपट्टा करारात स्वतंत्रपणे निर्दिष्ट केले जातात.

फर्निचर शुल्क (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). जर भाड्याने घेतलेल्या अपार्टमेंटमध्ये फर्निचर दिले असेल, तर घरमालक त्याच्या वापरासाठी अतिरिक्त शुल्क आकारू शकतो. या शुल्काची रक्कम फर्निचरच्या किंमतीवर आणि त्याच्या आयुष्याच्या आधारावर निश्चित केली जाते. उदाहरणार्थ, जर फर्निचरची किंमत €7,000 असेल आणि त्याचे आयुष्य अंदाजे 20 वर्षे असेल, तर मासिक फर्निचर शुल्क अंदाजे €29.60 असू शकते, तसेच 12% घरमालक अधिभार, एकूण €33.10 प्रति महिना.

व्हॅट (उमसॅट्झस्ट्युअर). ऑस्ट्रियामध्ये भाड्याने मिळणाऱ्या मालमत्तांसाठी मूल्यवर्धित कर १०% आहे. तथापि, फर्निचर, पार्किंग आणि हीटिंगवर २०% चा मानक व्हॅट दर लागू होतो.

अशाप्रकारे, ऑस्ट्रियामध्ये अपार्टमेंट भाड्याने देण्यामध्ये अनेक घटक असतात, प्रत्येकाची स्वतःची वैशिष्ट्ये असतात आणि ती संबंधित कायदे आणि नियमांद्वारे नियंत्रित केली जातात. भाडेकरू आणि घरमालक दोघांसाठीही भाडेपट्टा संबंधांमध्ये पारदर्शकता आणि निष्पक्षता सुनिश्चित करण्यासाठी हे घटक समजून घेणे महत्त्वाचे आहे.

निवासी भाडेपट्टा कायदा (Mietrechtsgesetz, MRG) १२ नोव्हेंबर १९८१ रोजी मंजूर करण्यात आला आणि तो ऑस्ट्रियामधील घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यातील संबंधांचे नियमन करतो, दोन्ही पक्षांच्या हक्कांमध्ये संतुलन सुनिश्चित करतो. तथापि, तो सर्व प्रकारच्या रिअल इस्टेटवर लागू होत नाही. इमारतीचे वय, तिचा उद्देश आणि इतर घटकांवर अवलंबून, MRG पूर्णतः, अंशतः किंवा अजिबात लागू होऊ शकत नाही.

एमआरजी खालील प्रकारच्या रिअल इस्टेटसाठी पूर्णपणे लागू होते:

• १९४५ पूर्वी बांधलेली घरे, ज्यामध्ये १९५३ पूर्वी सरकारी अनुदानाने बांधलेल्या इमारतींचा समावेश आहे.
• बांधकामाचे वर्ष काहीही असो, राज्याच्या पाठिंब्याने घरे.

अशा प्रकरणांमध्ये, भाडे मर्यादित आहे हे लक्षात घेऊन:

• गृहनिर्माण श्रेणी: मालमत्तेचा प्रकार परिभाषित करते (उदा. सामाजिक गृहनिर्माण, सरकार-समर्थित गृहनिर्माण).
• रिचट्वर्टमिएत्झिन्स: घरांच्या काही श्रेणींसाठी निश्चित केलेला मार्गदर्शक भाडे दर.
• अँजेमेसनर मिएत्झिन्स: बाजारातील परिस्थिती आणि विशिष्ट मालमत्तेची विशिष्ट वैशिष्ट्ये लक्षात घेऊन वाजवी भाडे.

या उपाययोजनांचा उद्देश भाडेकरूंना वाढत्या भाड्यांपासून आणि अन्याय्य बेदखल होण्यापासून वाचवणे आहे. उदाहरणार्थ, ग्राझमधील एका जुन्या इमारतीत (अल्टबाऊ) आधुनिक नूतनीकरणासह ८० चौरस मीटरचे अपार्टमेंट, जे पूर्णपणे MRG द्वारे संरक्षित आहे, ते दरमहा अंदाजे €६०० भाड्याने दिले जाते, जे MRG द्वारे संरक्षित नसलेल्या समान घरांच्या बाजारभावापेक्षा २५-३०% कमी आहे.

एमआरजी अंशतः खालील प्रकारच्या मालमत्तेवर लागू होते:

• जर इमारतीत अनेक युनिट्स असतील आणि सरकारी मदत मिळाली नसेल तर १९५३ नंतर बांधलेले नवीन कॉन्डोमिनियम युनिट्स
• १९५३ नंतर अस्तित्वात असलेल्या इमारतींमध्ये अॅटिक्स आणि विस्तार

अशा प्रकरणांमध्ये, भाडे "वाजवी" (अँजेमेसेन) म्हणून परिभाषित केले जाते, याचा अर्थ असा की घरमालक आणि भाडेकरू बाजारातील परिस्थिती लक्षात घेऊन भाड्याच्या रकमेवर मुक्तपणे सहमत होऊ शकतात.

उदाहरण : १९६० च्या दशकात बांधलेले लिंझमधील एका कॉन्डोमिनियममधील ५५ चौरस मीटरचे आधुनिक अपार्टमेंट, जर MRG चा अंशतः वापर केला गेला तर, ते €६५०/महिना या दराने भाड्याने देता येते, तर खाजगी बाजारात MRG शिवाय तुलनात्मक घरांची किंमत सुमारे €७५०/महिना आहे.

खालील प्रकारच्या मालमत्तेवर MRG लागू होत नाही:

• बांधकामाचे वर्ष काहीही असो, खाजगी घरे आणि डुप्लेक्स
• २००६ नंतरच्या नवीन इमारती ज्यांना राज्याचा पाठिंबा मिळाला नाही.
• पर्यटक अपार्टमेंट आणि अल्पकालीन भाडे.

या प्रकरणांमध्ये, घरमालक आणि भाडेकरू यांना भाड्याच्या रकमेसह भाडेपट्ट्याच्या अटी निश्चित करण्याचे पूर्ण स्वातंत्र्य आहे.

उदाहरण १: व्हिएन्नाच्या बाहेरील भागात २०१० मध्ये बांधलेले १०० चौरस मीटरचे खाजगी घर, पक्षांमधील करारानुसार, €१,२००/महिना या दराने भाड्याने देता येते.

उदाहरण २: २०२० पासून इन्सब्रुकमधील एका नवीन इमारतीत दीर्घकालीन भाड्याने घेतलेल्या ७० चौरस मीटरच्या अपार्टमेंटचा भाडे दर €१,०५०/महिना असू शकतो, जो मागणीनुसार MRG निर्बंधांशिवाय सेट केला जाऊ शकतो.

व्हिएन्नामध्ये दीर्घकाळासाठी अपार्टमेंट भाड्याने घेण्याची योजना आखणाऱ्या किंवा ऑस्ट्रियामध्ये मालमत्ता भाड्याने घेण्यास इच्छुक असलेल्यांसाठी हे फरक विशेषतः महत्त्वाचे आहेत.

ऑस्ट्रियामध्ये, भाडे अनेक प्रणालींद्वारे निश्चित केले जाते, त्यापैकी प्रत्येक प्रणाली विविध घटकांचा विचार करते, जसे की मालमत्तेची स्थिती, तिचे स्थान आणि ती बांधल्याचे वर्ष. चला मुख्य घटकांवर एक नजर टाकूया:

भाडेपट्टा श्रेणी प्रणाली अपार्टमेंट्सना भाडेपट्टा कराराच्या वेळी त्यांच्या स्थिती आणि उपकरणांवर अवलंबून चार श्रेणींमध्ये (अ ते ड) वर्गीकृत करते:

• श्रेणी अ: आधुनिक मानक, आधुनिक फिनिशिंग आणि उपकरणांसह अपार्टमेंट.
• श्रेणी ब: चांगले दर्जा, दर्जेदार फिनिशिंगसह अपार्टमेंट, परंतु नवीनतम सुधारणांशिवाय.
• श्रेणी क: सरासरी दर्जा, मूलभूत सजावट असलेले अपार्टमेंट, कदाचित काही सुधारणांची आवश्यकता असेल.
• श्रेणी ड: कमी दर्जाचे, आत शौचालय नसलेले अपार्टमेंट, कदाचित जुने फिनिशिंग असलेले.

या श्रेणी भाड्याच्या रकमेवर परिणाम करतात, उच्च दर्जाच्या अपार्टमेंटमध्ये जास्त भाडे असते.

रिचट्वर्टमिएत्झिन हे ऑस्ट्रियाच्या प्रत्येक संघराज्यासाठी स्थापित केलेले संदर्भ भाडे दर आहेत. त्यांचा दर दोन वर्षांनी आढावा घेतला जातो.

ऑस्ट्रियामध्ये रिचट्वर्टमिएत्झिन आणि श्रेणी दरांमध्ये वार्षिक समायोजनाची एक नवीन प्रणाली १ एप्रिल २०२५ पासून लागू झाली. भाडेकरूंवर उच्च चलनवाढीचा प्रभाव कमी करण्यासाठी हे बदल चौथ्या मिट्रेच्टलीचेन इन्फ्लेशनस्लिंडरंग्सगेसेट्झ (४. मिलग) चा भाग म्हणून सादर करण्यात आले.

रिचटवर्टमिएत्झिन्स समायोजनाच्या गणनेचे उदाहरण:

भाडेकरूंसाठी महत्वाचे मुद्दे:

• दर स्थिरीकरण: १ एप्रिल २०२५ पूर्वी झालेल्या भाडे करारांसाठी, दर २०२३ च्या पातळीवरच राहतील. याचा अर्थ असा की २०२५ मध्ये भाडे वाढणार नाही.
• दर वाढीची मर्यादा: २०२६ मध्ये, दर वाढीची मर्यादा मागील दराच्या ५% असेल. २०२७ मध्ये, गेल्या तीन वर्षांचा सरासरी महागाई दर लागू होईल, जो ५% पर्यंत मर्यादित असेल.
• अपवाद: हे निर्बंध रिकाम्या Mietverträge ला लागू होत नाहीत, जसे की नवीन इमारती किंवा खाजगी घरे.

अँजेमेसेनर मिएत्झिन्स ही बाजार परिस्थितीवर आधारित भाडे गणना प्रणाली आहे आणि विशिष्ट प्रकारच्या रिअल इस्टेटवर लागू होते:

• मोठे अपार्टमेंट: साधारणपणे १३० चौरस मीटरपेक्षा जास्त, जसे की पहिल्या जिल्ह्यातील व्हिएन्नाच्या जुन्या इमारतीतील (अल्टबाऊ) प्रशस्त अपार्टमेंट.
• सूचीबद्ध इमारतींमधील मालमत्ता: सांस्कृतिक वारशाच्या नोंदणीमध्ये समाविष्ट असलेल्या ऐतिहासिक इमारती, जिथे भाड्याने देखभाल आणि पुनर्बांधणीचा खर्च विचारात घ्यावा लागतो.
• नवीन इमारती: नवीन बांधलेल्या इमारतींमधील अपार्टमेंट जिथे MRG चा वापर मर्यादित आहे किंवा अनुपस्थित आहे.

उदाहरणार्थ, व्हिएन्नामधील एका गेटेड कम्युनिटीमध्ये १४० चौरस मीटरचे अपार्टमेंट: मार्गदर्शक किंमत €६.७०/चौरस मीटर आहे, परंतु स्थिती, स्थान आणि बाजारातील मागणी लक्षात घेता, अँजेमेसेनर मिएत्झिन्स €९.५०/चौरस मीटर असू शकतात, जे रिचटवर्टमिएत्झिन्सपेक्षा जास्त आहे.

महत्वाचे: अँजेमेसनर मिएत्झिन्स घरमालकांना मोठ्या आणि अद्वितीय मालमत्तेसाठी बाजार भाडे मिळविण्याची संधी देते, परंतु त्याच वेळी, भाडेकरूंना फुगवलेल्या भाड्यांपासून संरक्षण दिले जाते - भाडे बाजार परिस्थितीनुसार न्याय्य असले पाहिजे.

जेव्हा घरमालक अपार्टमेंटमध्ये मोठी दुरुस्ती किंवा सुधारणा करतो तेव्हा एर्होह्टर मित्झिन्स वापरला जातो. यामध्ये हे समाविष्ट असू शकते:

• स्वयंपाकघर किंवा बाथरूमचे पूर्ण नूतनीकरण
• इमारतीचे थर्मल आधुनिकीकरण (ऊर्जा बचत)
• लिफ्ट बसवणे, कॉमन एरिया सुधारणा, दर्शनी भागाचे आधुनिकीकरण

कसे बसवायचे:

• वाढीव भाड्याची रक्कम लवाद आयोग किंवा न्यायालयाद्वारे निश्चित केली जाते.
• ही वाढ एका विशिष्ट कालावधीपुरती मर्यादित आहे, बहुतेकदा मानक गृहनिर्माणासाठी 10 वर्षे आणि सामाजिक गृहनिर्माणासाठी 20 वर्षांपर्यंत.
• हे उपाय भाडेकरूंना अन्याय्य वाढीपासून वाचवतात, तर घरमालक त्याची गुंतवणूक परत मिळवतो.

व्यावहारिक सल्ला: जर तुम्ही ऑस्ट्रियामध्ये दीर्घकाळासाठी अपार्टमेंट भाड्याने घेण्याचा विचार करत असाल, तर प्रत्यक्ष भाडे किंमत समजून घेण्यासाठी मालमत्तेवर एर्होह्टर मिएत्झिन्स कर लागू झाला आहे का हे तपासणे योग्य आहे. उदाहरणार्थ, थर्मल आधुनिकीकरणानंतर व्हिएन्नामधील एका ऐतिहासिक इमारतीतील अपार्टमेंट: बेस रेट €6.80/चौरस मीटर → €8.20/चौरस मीटर पर्यंत वाढ, लवाद समितीने मंजूर केले.

ऑस्ट्रियामध्ये भाड्याने घरांसाठी कायदेशीर चौकट काटेकोरपणे नियंत्रित आहे आणि भाडेकरू आणि घरमालकांना सध्याचे कायदे आणि अलीकडील बदल समजून घेणे महत्वाचे आहे. Mietrechtsgesetz (MRG) आणि Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) स्वीकार्य भाडे, भाडेकरू संरक्षण आणि कायदेशीर भाडे वाढण्याची शक्यता यांच्या मर्यादा परिभाषित करतात.

भाडेवाढ रोखण्यासाठी, पारदर्शकता वाढवण्यासाठी आणि भाडेकरूंचे संरक्षण करण्यासाठी, विशेषतः व्हिएन्नासारख्या मोठ्या शहरांमध्ये, २०२४-२५ मध्ये महत्त्वाचे बदल करण्यात आले.

भाडे समायोजन कलम ही भाडेपट्टा करारातील एक तरतूद आहे जी घरमालकाला ग्राहक किंमत निर्देशांक (CPI) मधील बदलांच्या आधारावर भाडे समायोजित करण्याची परवानगी देते. २०२४ पर्यंत, अशा समायोजनांमुळे भाडे १०% किंवा त्याहून अधिक वाढू शकते.

२०२४ पासून, इंडेक्सेशनवर आधारित वार्षिक भाडे वाढीची मर्यादा लागू करण्यात आली: कमाल वाढ दरवर्षी ५% आहे. उच्च महागाईच्या पार्श्वभूमीवर भाडेकरूंना जास्त भाडे वाढीपासून संरक्षण देण्यासाठी हा बदल करण्यात आला आहे.

काही परिस्थितींमध्ये घरमालक कायदेशीररित्या भाडे वाढवू शकतो:

• दुरुस्ती आणि आधुनिकीकरण: जर घरमालकाने अपार्टमेंटमध्ये मोठी दुरुस्ती किंवा सुधारणा केली तर ते भाडे वाढवू शकतात. वाढीची रक्कम मर्यादित कालावधीसाठी लवाद समिती किंवा न्यायालयाद्वारे निश्चित केली जाते.
• नातेवाईकांना करार हस्तांतरित करणे: नातेवाईकांना भाडेपट्टा हस्तांतरित करताना, घरमालक बाजार परिस्थितीनुसार नवीन भाडे सेट करू शकतो.
• सुरुवातीचे भाडे खूपच कमी: जर सुरुवातीचे भाडे बाजारभावापेक्षा खूपच कमी असेल, तर घरमालक कलम §45 Mietrechtsgesetz (MRG) नुसार वाजवी पातळीपर्यंत वाढ मागू शकतो.

वोहनंग्सगेमेइन्युट्झिग्केट्जेसेट्झ (डब्ल्यूजीजी) गृहनिर्माण सहकारी संस्थांद्वारे प्रदान केलेल्या घरांसारख्या ना-नफा घरांमध्ये भाडे नियंत्रित करते. भाडे मर्यादा आहेत आणि दीर्घकालीन वाढ २० वर्षांपर्यंत लागू केली जाऊ शकते, उदाहरणार्थ, दुरुस्ती आणि आधुनिकीकरणाच्या खर्चाची भरपाई करण्यासाठी. हे उपाय भाडेकरू आणि घरमालकांच्या हिताचे संतुलन साधतात.

अनेक गृहनिर्माण सहकारी संस्था आणि महानगरपालिका कार्यक्रम युक्रेनियन आणि निर्वासितांना अनुदानित घरांसाठी अर्ज करण्याची परवानगी देतात. जर तुम्ही निर्वासितांसाठी व्हिएन्नामध्ये अपार्टमेंट भाड्याने घेण्याचा विचार करत असाल, तर नोंदणी आणि निवास स्थितीचा पुरावा विचारात घेणे महत्त्वाचे आहे. यामुळे तात्पुरत्या किंवा कायमस्वरूपी निवासासाठी सहकारी गृहनिर्माण अधिक वास्तववादी आणि सुरक्षित पर्याय बनते.

ऑस्ट्रियामध्ये घर भाड्याने घेणे हे अनेक घटकांवर अवलंबून असते जे किमतीवर लक्षणीय परिणाम करू शकतात. चला मुख्य घटकांवर एक नजर टाकूया:

व्हिएन्ना हे पारंपारिकपणे ऑस्ट्रियामध्ये भाड्याने देण्यासाठी सर्वात महागडे शहर आहे. शहरात, किंमतींमध्ये देखील लक्षणीय फरक आहेत:

• सिटी सेंटर (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): प्रतिष्ठा आणि विकसित पायाभूत सुविधांमुळे भाड्याच्या किमती जास्त आहेत.
• बाहेरील भाग (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): अधिक परवडणाऱ्या किमती, परंतु कमी वाहतूक सुलभता आणि पायाभूत सुविधांसह.

CBRE नुसार, २०२५ मध्ये मध्य व्हिएन्नामध्ये भाडे €१६.५/चौरस मीटरपर्यंत पोहोचू शकते, तर बाहेरील भागात ते सुमारे €१२.२/चौरस मीटर असेल.

विद्यार्थी आणि तरुण व्यावसायिकांमध्ये लहान अपार्टमेंट्स (४० चौरस मीटरपेक्षा कमी) जास्त मागणी आहेत. मोठ्या पर्यायांपेक्षा त्यांची किंमत अनेकदा प्रति चौरस मीटर जास्त असते. उदाहरणार्थ, व्हिएन्नामधील स्टुडिओ अपार्टमेंट्स दरमहा €६३० ते €८९० दरम्यान भाड्याने मिळू शकतात.

नवीन इमारतींमध्ये किंवा आधुनिक नूतनीकरणासह (उदाहरणार्थ, अल्टबाऊ शैलीमध्ये) अपार्टमेंट अधिक महाग आहेत. २०२५ मध्ये, नवीन अपार्टमेंटसाठी सरासरी भाडे अंदाजे €१४.८७/चौरस मीटर आहे, तर जुन्या अपार्टमेंटसाठी ते अंदाजे €१०.००/चौरस मीटर आहे.

उच्च ऊर्जा कार्यक्षमता रेटिंग असलेल्या अपार्टमेंट्स (उदा., वर्ग अ) मध्ये कमी उपयोगिता खर्च असतो, ज्यामुळे ते भाडेकरूंसाठी अधिक आकर्षक बनतात. यामुळे कमी ऊर्जा कार्यक्षमता रेटिंग असलेल्या अपार्टमेंट्सच्या तुलनेत भाड्याच्या किमती ५-१०% ने वाढू शकतात.

फर्निचर, लिफ्ट, बाल्कनी, गॅरेज किंवा पार्किंगमुळे भाडे लक्षणीयरीत्या वाढू शकते. अतिरिक्त सुविधांसह पूर्णपणे सुसज्ज अपार्टमेंटची किंमत १०-२०% जास्त असू शकते.

ऑस्ट्रियामध्ये भाड्याच्या घरांची मागणी पारंपारिकपणे शरद ऋतूमध्ये वाढते, जेव्हा विद्यार्थी आणि परदेशी लोक शहरात परततात. यामुळे या काळात भाड्याच्या किमती वाढतात. २०२४ मध्ये, व्हिएन्नामध्ये भाड्याने सरासरी ६.२-७.७% वाढली.

जर तुम्हाला वाटत असेल की तुम्ही ऑस्ट्रियामध्ये खूप जास्त भाडे देत आहात, तर तुमच्याकडे त्याला आव्हान देण्याचा पर्याय आहे. पूर्ण Mietrechtsgesetz (MRG) च्या अधीन असलेल्या इमारतींमध्ये, भाडेकरू भाडे पडताळण्यासाठी मध्यस्थी मंडळ किंवा न्यायालयात अपील करू शकतात. जर भाडे परवानगीयोग्य पातळीपेक्षा जास्त असेल, तर ते कायदेशीर मर्यादेपर्यंत कमी केले जाऊ शकते आणि कोणतेही जास्त पैसे परत केले जाऊ शकतात.
खालील मुदतींचे पालन करणे महत्वाचे आहे:

• ओपन-एंडेड कॉन्ट्रॅक्टसाठी, कॉन्ट्रॅक्ट संपल्याच्या तारखेपासून 3 वर्षांच्या आत अर्ज सादर केला जाऊ शकतो;
• निश्चित मुदतीच्या करारांसाठी - त्यांची मुदत संपल्यानंतर किंवा ओपन-एंडेड करारांमध्ये रूपांतरित झाल्यानंतर 6 महिन्यांपेक्षा जास्त नाही.

या मुदती संपल्यानंतर, भाड्याला आव्हान देणे शक्य नाही, परंतु इंडेक्सेशन (वेर्टसिचेरुंग) द्वारे भाड्यात अन्याय्य वाढ करण्यास आक्षेप घेणे शक्य आहे.

एमआरजीच्या अधिकारक्षेत्राबाहेरील नवीन इमारती आणि मालमत्तांमध्ये परिस्थिती अधिक गुंतागुंतीची आहे: तेथे किंमत स्वतंत्रपणे ठरवली जाते आणि न्यायालयाचे निर्णय क्वचितच भाडेकरूच्या बाजूने असतात.

माझ्या प्रॅक्टिसमध्ये, मला असे काही प्रकरण आले आहेत जिथे भाडेकरूंनी जास्त भाडे दिल्याची तक्रार केली होती. उदाहरणार्थ, व्हिएन्नामध्ये दीर्घकाळासाठी अपार्टमेंट भाड्याने घेण्याचा निर्णय घेतलेले एक निर्वासित कुटुंब जुन्या अपार्टमेंटसाठी कायदेशीररित्या स्थापित भाड्यापेक्षा जवळजवळ २०% जास्त भाडे देत होते. आम्ही लवाद आयोगाकडे तक्रार दाखल केली आणि भाडे कमी करण्यात आले आणि जास्त पैसे परत करण्यात आले.

माझ्या मते, ऑस्ट्रियामधील भाड्याच्या किमती केवळ करारातील एक आकडा नाही तर बाजारातील परिस्थिती, कायदेशीर नियम आणि विशिष्ट मालमत्तेच्या स्थितीच्या जटिल संयोजनाचा परिणाम आहेत. भाडेकरूंना हे समजून घेणे विशेषतः महत्वाचे आहे की अपार्टमेंट Mietrechtsgesetz (MRG) च्या अधीन आहे की नाही आणि करारात कोणत्या अतिरिक्त अटी समाविष्ट आहेत - इंडेक्सेशनपासून ते नूतनीकरणामुळे संभाव्य भाडे वाढीपर्यंत.

२०२५ मध्ये एक मनोरंजक ट्रेंड दिसून आला आहे: नवीन इमारतींमध्ये भाडे वाढतच आहे, विशेषतः व्हिएन्नाच्या प्रतिष्ठित जिल्ह्यांमध्ये, तर कायदे जुन्या इमारती आणि नियमन केलेल्या इमारतींमध्ये भाडेकरू संरक्षण मजबूत करतात. यामुळे घरमालक आणि भाडेकरूंच्या हितसंबंधांमध्ये संतुलन निर्माण होते. हे विशेषतः निर्वासितांसाठी व्हिएन्नामध्ये अपार्टमेंट भाड्याने घेऊ इच्छिणाऱ्यांसाठी प्रासंगिक आहे: नियमन केलेले भाडे बाजार दरांपेक्षा लक्षणीयरीत्या कमी असू शकते, ज्यामुळे असे पर्याय अधिक परवडणारे बनतात.

अपार्टमेंट निवडताना, केवळ किंमतच नाही तर गृहनिर्माण श्रेणी, ऊर्जा कार्यक्षमता, पायाभूत सुविधा आणि कराराच्या अटींचा देखील विचार करा. कधीकधी आधुनिक नूतनीकरणासाठी आणि सोयीस्कर जागेसाठी सतत दुरुस्ती खर्च किंवा उच्च उपयुक्तता बिलांना तोंड देण्यापेक्षा थोडे जास्त पैसे देणे शहाणपणाचे असते.

ऑस्ट्रियामध्ये दीर्घकाळासाठी अपार्टमेंट भाड्याने घेऊ इच्छिणाऱ्यांसाठी, कराराचे काळजीपूर्वक पुनरावलोकन करणे आणि तुमचे हक्क समजून घेणे महत्वाचे आहे - यामुळे पैसे वाचू शकतात आणि अप्रिय आश्चर्य टाळता येतात.