अमेरिकेतील रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक - घरे, अपार्टमेंट, नफा, कर

२०२० ते २०२५ पर्यंत, अमेरिकेतील रिअल इस्टेट बाजाराचे मूल्य विक्रमी २० ट्रिलियन डॉलर्सने वाढले, जे एकूण मूल्य ५५.१ ट्रिलियन डॉलर्सपर्यंत पोहोचले. तथापि, २०२५ मध्ये, वाढ लक्षणीयरीत्या मंदावली: झिलोच्या मते, घराची सरासरी किंमत वर्षानुवर्षे फक्त ०.३% ने वाढून अंदाजे $३६८,००० झाली. गुंतवणूकदारांसाठी, हे एक संकेत आहे की बाजार अधिक संतुलित होत आहे, म्हणजेच फायदेशीर सौद्यांसाठी जागा आहे.

माझे ध्येय तुम्हाला युनायटेड स्टेट्समधील रिअल इस्टेटच्या गुंतवणूक आकर्षणाचे पद्धतशीर विश्लेषण प्रदान करणे आहे. मी तुम्हाला हे दाखवू इच्छितो की बाजारपेठ कशी कार्य करते, कोणती शहरे - न्यू यॉर्क आणि लॉस एंजेलिस ते मियामी आणि फ्लोरिडा - खरेदीसाठी आकर्षक असू शकतात, गुंतवणूकदार कोणते कर आणि खर्च अपेक्षा करू शकतो आणि कोणत्या कायदेशीर बारकावे विचारात घेणे महत्त्वाचे आहे.

आता का:

• दीर्घकालीन किंमत वाढ: स्थानिक मंदी असूनही, अमेरिका जगातील सर्वात गतिमान बाजारपेठांपैकी एक आहे.
• डॉलर एक सुरक्षित आश्रयस्थान आहे: अमेरिकन रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक केल्याने अस्थिर देशांमध्ये भांडवलाचे अवमूल्यन होण्यापासून संरक्षण होते.
• भाड्याची मागणी: उच्च गृहकर्ज दरांमध्ये, भाडे बाजार न्यू यॉर्क ते कॅलिफोर्निया पर्यंत वाढत आहे.
• जागतिक स्थलांतर ट्रेंड: अमेरिका व्यवसाय, विद्यार्थी, व्यावसायिक आणि गुंतवणूकदारांसाठी एक आकर्षण आहे, जे दीर्घकालीन घरांच्या मागणीला पाठिंबा देते.

मी कायदेशीर पार्श्वभूमी असलेला आणि आंतरराष्ट्रीय गुंतवणूक आणि बांधकाम क्षेत्रात व्यापक अनुभव असलेला रिअल इस्टेट तज्ञ आहे. मी युरोप आणि अमेरिकेत अपार्टमेंट आणि व्हिलांच्या खरेदीपासून ते व्यावसायिक आणि हॉटेल रिअल इस्टेट विभागातील जटिल प्रकल्पांपर्यंतच्या व्यवहारांना पाठिंबा दिला आहे.

माझ्या अनुभवात हे समाविष्ट आहे:

• व्यवहारांचे कायदेशीर समर्थन आणि मालमत्तेची योग्य तपासणी;
• बाजारपेठा आणि वैयक्तिक प्रदेशांच्या गुंतवणूक आकर्षणाचे विश्लेषण;
• स्थिर आणि वाढत्या बाजारपेठांमध्ये भांडवल वाटप धोरणांचा विकास;
• कायदेशीर आणि कर पैलूंसह परदेशी गुंतवणूकदारांच्या सहभागासह प्रकल्पांना पाठिंबा.

या लेखात, मी माझे अनुभव आणि व्यावहारिक परिस्थिती संकलित केली आहे जी अमेरिकेत घर खरेदी करण्याचा किंवा भांडवलाचे संरक्षण आणि वाढ करण्यासाठी अमेरिकन रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करण्याचा विचार करणाऱ्यांना मदत करतील.

अमेरिकेची ऑस्ट्रियाशी तुलना करताना, युरोपीय देशाचे अनेक प्रमुख फायदे लक्षात घेण्यासारखे आहे:

• बाजारातील स्थिरता: मोठ्या अमेरिकन शहरांमध्ये आढळणाऱ्या तीव्र चढउतारांशिवाय, किमती मध्यम आणि अंदाजे वाढत आहेत.
• स्थिर मागणी: ऑस्ट्रियन रिअल इस्टेटला स्थानिक रहिवासी आणि परदेशी गुंतवणूकदार दोघांकडूनही मागणी आहे, ज्यामुळे तरलता सुनिश्चित होते.
• नियोजनाची सोय: कर आणि कायदेशीर अटी अधिक पारदर्शक आहेत, ज्यामुळे दीर्घकालीन गुंतवणूक व्यवस्थापन सोपे होते.
• उच्च राहणीमान: पायाभूत सुविधा, आरोग्यसेवा, शिक्षण आणि सुरक्षा यामुळे राहणीमान आणि दीर्घकालीन मालमत्ता मालकीसाठी आरामदायी वातावरण निर्माण होते.

अमेरिका स्केल, गतिमानता आणि उच्च परतावा देते, तर ऑस्ट्रियाला अंदाज, स्थिरता आणि विश्वासार्हतेचा फायदा होतो - विशेषतः रूढीवादी गुंतवणूकदारांसाठी जे त्यांचे भांडवल साठवण्यासाठी आणि वाढवण्यासाठी सुरक्षित ठिकाण शोधत आहेत.

आंतरराष्ट्रीय गुंतवणूकदारांसाठी अमेरिका हा सर्वात आकर्षक रिअल इस्टेट बाजारपेठांपैकी एक आहे. व्यवहाराचे प्रमाण आणि भांडवलीकरण या बाबतीत हा केवळ सर्वात मोठा बाजार नाही तर उच्च तरलता आणि पारदर्शक प्रक्रिया असलेला देश देखील आहे. दरवर्षी, युरोप, आशिया आणि मध्य पूर्वेतील गुंतवणूकदार अमेरिकेत घर किंवा न्यू यॉर्क शहरातील अपार्टमेंट खरेदी करण्यासाठी, त्यांच्या पोर्टफोलिओमध्ये विविधता आणण्यासाठी आणि स्थिर भाडे उत्पन्न मिळविण्यासाठी येथे येतात.

२०२४ च्या चौथ्या तिमाहीसाठी नाईट फ्रँक ग्लोबल हाऊस प्राइस इंडेक्सच्या ताज्या अहवालानुसार, अमेरिकेत घरांच्या किमतीत सरासरी वार्षिक वाढ २.६% होती. जरी हा आकडा ४.८% च्या दीर्घकालीन ट्रेंडपेक्षा कमी असला तरी, तो स्थिरता आणि मध्यम बाजार वाढीचे संकेत देतो.

पीडब्ल्यूसी आणि अर्बन लँड इन्स्टिट्यूटच्या "इमर्जिंग ट्रेंड्स इन रिअल इस्टेट® २०२५" या अहवालात असे नमूद केले आहे की फेडरल रिझर्व्हकडून कमी व्याजदरांमुळे रिअल इस्टेट बाजार पुनरुज्जीवित होण्यास मदत होत आहे, व्यवहारांचे प्रमाण वाढत आहे आणि गुंतवणूकदारांसाठी परिस्थिती सुधारत आहे.

JLL च्या मते, २०२४ मध्ये अमेरिकेने रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये उच्च पातळीची पारदर्शकता दाखवली, जी जागतिक रिअल इस्टेट ट्रान्सपरन्सी इंडेक्समधील सुधारित गुणांमुळे दिसून येते. यामुळे अमेरिकन मार्केट आंतरराष्ट्रीय गुंतवणूकदारांसाठी आकर्षक बनते, ज्यामुळे व्यवहारांच्या कायदेशीर आणि आर्थिक स्थिरतेवर विश्वास निर्माण होतो.

अमेरिका तरलता, बाजारातील विविधता आणि स्थिरता यांचे एक अद्वितीय संयोजन देते. युरोपच्या विपरीत, जिथे उच्च कर आणि मर्यादित तरलता अडथळा ठरू शकते आणि आशियाच्या विपरीत, जिथे राजकीय अस्थिरता बाजारावर परिणाम करू शकते, अमेरिका अधिक अंदाजे गुंतवणूक वातावरण प्रदान करते.

उदाहरणार्थ, न्यू यॉर्क सिटी रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करणाऱ्या माझ्या क्लायंटनी सुरुवातीच्या उच्च खर्चा असूनही उच्च परतावा आणि बाजार स्थिरता नोंदवली. एका क्लायंटने न्यू यॉर्क सिटीमध्ये १.५ दशलक्ष डॉलर्समध्ये अपार्टमेंट खरेदी केले आणि दोन वर्षांत, भाड्याने १,२०,००० डॉलर्स उत्पन्न केले.

अमेरिकेतील रिअल इस्टेट बाजारपेठ ही जगातील सर्वात मोठी आणि तरल बाजारपेठ आहे, जी गुंतवणूकदारांना निवासी घरे आणि कॉन्डोमिनियमपासून व्यावसायिक मालमत्ता आणि बहु-कुटुंब मालमत्तांपर्यंत विविध संधी देते. स्थिर अर्थव्यवस्था, विकसित पायाभूत सुविधा आणि पारदर्शक कायदेशीर व्यवस्था यामुळे देश स्थानिक आणि परदेशी गुंतवणूकदारांसाठी विशेषतः आकर्षक बनतो.

गेल्या दोन दशकांमध्ये अमेरिकेतील रिअल इस्टेट बाजाराने अनेक महत्त्वाचे टप्पे अनुभवले आहेत. २००८ चे संकट व्यापक सबप्राइम गहाणखत आणि सट्टेबाजीमुळे सुरू झाले: घरांच्या किमती घसरल्या, अनेक मालक स्वतःला नकारात्मक इक्विटीमध्ये सापडले आणि बँका डिफॉल्ट झाल्या.
त्यानंतरच्या वर्षांत, बाजार हळूहळू सावरला: २०१० ते २०१५ पर्यंत, गुंतवणूकदारांचा ओघ आणि मर्यादित गृहनिर्माण पुरवठ्यामुळे, विशेषतः न्यू यॉर्क, सॅन फ्रान्सिस्को आणि लॉस एंजेलिससारख्या प्रमुख शहरांमध्ये मध्यम किमतीत वाढ झाली.

कोविड-१९ साथीच्या आजाराने सुरुवातीला बाजारपेठ मंदावली, परंतु २०२० च्या अखेरीस मागणी वाढली: कमी गृहकर्ज दर आणि उपनगरीय भागात व्याज यामुळे किमती वाढल्या, विशेषतः घरे आणि कॉन्डोसाठी.

२०२५ पर्यंत, बाजार स्थिर होईल: किमतीत दरवर्षी ३-४% वाढ होण्याचा अंदाज आहे, तर उच्च भाडे उत्पन्न आणि परदेशी गुंतवणूकदारांकडून मिळणारा रस अमेरिकेला एक आकर्षक गुंतवणूक ठिकाण बनवतो. न्यू यॉर्क आणि मियामीमध्ये गुंतवणूक केलेले माझे क्लायंट स्थिर परतावा आणि अंदाजे बाजारातील गतिशीलता लक्षात घेतात.

अमेरिकेत सध्याच्या घराची सरासरी किंमत $३६८,५८१ आहे, जी मागील वर्षाच्या तुलनेत ०.३% जास्त आहे. न्यू यॉर्क, मियामी आणि लॉस एंजेलिसमध्ये किमतीत घट होत आहे, ज्यामुळे ही बाजारपेठ खरेदीदारांसाठी अधिक आकर्षक बनत आहे.

सरासरी भाडे उत्पन्न ८% आहे, जे जागतिक मानकांनुसार जास्त आहे.

खालील प्रदेशांमध्ये खरेदीदारांकडून सर्वाधिक रस दिसून येतो:

• न्यू यॉर्क: स्थिर मागणी आणि विकसित पायाभूत सुविधांमुळे हे शहर गुंतवणूकदारांसाठी आकर्षक बनले आहे.
• मियामी: २०२५ मधील खरेदीदारांच्या बाजारपेठेतील संक्रमणामुळे अटी अधिक अनुकूल बनतात.
• लॉस एंजेलिस: कमी किमतींमुळे घरांची परवडणारी क्षमता वाढत आहे, विशेषतः बहु-कुटुंब मालमत्तांसाठी.
• टेक्सास: कोणताही उत्पन्न कर नाही आणि कमी मालमत्ता कर गुंतवणूकदारांना आकर्षित करतात.
• मिडवेस्ट: डेट्रॉईट सारखी शहरे २१.९५% पर्यंत उच्च भाडे उत्पन्न देतात.

अमेरिकेतील बाजारपेठ विविध प्रकारच्या मालमत्ता देते, ज्यामुळे गुंतवणूकदारांना त्यांच्या बजेट आणि उद्दिष्टांनुसार धोरण तयार करण्याची परवानगी मिळते - अमेरिकेत घर खरेदी करण्यापासून ते न्यू यॉर्क शहरातील अपार्टमेंटपर्यंत.

• निवासी इमारती स्थिर भाड्याचे उत्पन्न आणि दीर्घकालीन मूल्यवृद्धी प्रदान करतात, विशेषतः न्यू यॉर्क शहर आणि मियामी उपनगरांमध्ये.
• कॉन्डोमिनियम आणि टाउनहाऊसची मागणी आहे; ते व्यवस्थापित करणे सोपे आहे आणि दरवर्षी ५-७% भाडे उत्पन्न देतात.
• बहु-कुटुंब (बहु-अपार्टमेंट) इमारती उच्च परतावा देतात—वार्षिक १०% पर्यंत—आणि रिकाम्या अपार्टमेंटचा धोका कमी करतात.
• व्यावसायिक रिअल इस्टेट (कार्यालये, दुकाने, गोदामे) दीर्घकालीन गुंतवणुकीसाठी आकर्षक आहे, विशेषतः मोक्याच्या ठिकाणी.
• लक्झरी आणि अल्पकालीन भाड्याने देणारे घरे उच्च परतावा देतात परंतु सक्रिय व्यवस्थापनाची आवश्यकता असते.

एप्रिल २०२४ ते मार्च २०२५ दरम्यान परदेशी खरेदीदारांनी अमेरिकेतील रिअल इस्टेटवर ५६ अब्ज डॉलर्स खर्च केले, जे वर्षानुवर्षे ३३.२% वाढ आहे. मुख्य गुंतवणूकदार देश चीन, कॅनडा, लॅटिन अमेरिका आणि युरोप होते. मुख्यतः प्रमुख शहरे आणि प्रतिष्ठित क्षेत्रे - न्यू यॉर्क, मियामी आणि लॉस एंजेलिस - यावर लक्ष केंद्रित केले गेले होते जिथे प्रति चौरस मीटर सरासरी किंमत $१,१००-$१,४०० आहे. परदेशी गुंतवणूकदारांसाठी भाडे उत्पन्न दरवर्षी सरासरी ६-८% आहे, ज्यामुळे अमेरिकन बाजारपेठ जोखीम/बक्षीसाच्या बाबतीत सर्वात आकर्षक बनते.

अमेरिकन खरेदीदार मध्यपश्चिमीसारख्या अंतर्देशीय प्रदेशांमध्ये वाढती रस दाखवत आहेत, जिथे घरांच्या सरासरी किमती किनारपट्टीच्या तुलनेत २५-४०% कमी आहेत आणि भाड्याने मिळणारे उत्पन्न दरवर्षी १०-१२% पर्यंत पोहोचते. यामुळे अमेरिकेत घर खरेदी करू इच्छिणाऱ्यांसाठी किंवा उच्च उत्पन्न आणि भांडवली वाढीची क्षमता असलेल्या अमेरिकेत रिअल इस्टेट खरेदी करू इच्छिणाऱ्यांसाठी आकर्षक संधी निर्माण होतात.

उच्च गृहकर्ज दर (ऑगस्ट २०२५ पर्यंत ३० वर्षांच्या निश्चित गृहकर्जासाठी सरासरी दर अंदाजे ७.२% आहे) तात्पुरते घर खरेदी मागणीला रोखत आहेत. तथापि, १-१.५% दर कपात केल्यास बाजाराला लक्षणीयरीत्या चालना मिळू शकते.

कॅलिफोर्निया आणि न्यू यॉर्क सारख्या महागड्या राज्यांमधून अधिक परवडणाऱ्या प्रदेशांमध्ये (टेक्सास, फ्लोरिडा आणि मध्यपश्चिम) रहिवाशांचे स्थलांतर घरांच्या मागणीत वाढ करत आहे. जनगणना ब्युरोच्या मते, दरवर्षी ३० लाखांहून अधिक लोक अधिक परवडणाऱ्या राज्यांमध्ये स्थलांतरित होतात, ज्यामुळे संभाव्य भाडेकरू आणि खरेदीदारांचा सतत प्रवाह निर्माण होतो.

अमेरिकेतील रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक केल्याने विविध संधी मिळतात आणि मालकी संरचनेची निवड गुंतवणूकदाराच्या उद्दिष्टांवर, कर प्राधान्यांवर आणि सहभागाच्या पातळीवर अवलंबून असते.

गुंतवणूक करण्याचा एक सोपा मार्ग म्हणजे एखाद्या व्यक्तीच्या नावाने रिअल इस्टेट खरेदी करणे. तथापि, यामुळे जास्त कर आणि मर्यादित मालमत्ता संरक्षण मिळू शकते. उदाहरणार्थ, अमेरिकेत अशा प्रकारे घरात गुंतवणूक करणाऱ्या माझ्या क्लायंटना जास्त कर दर आणि वैयक्तिक दायित्वाच्या जोखमींचा सामना करावा लागला.

वैशिष्ठ्ये:

• सोपी व्यवहार प्रक्रिया आणि किमान नोकरशाही
• व्यवस्थापन, दुरुस्ती आणि भाड्याने देण्यावर पूर्ण नियंत्रण
• एखाद्या व्यक्तीच्या नावावर गृहकर्ज मिळवणे सोपे आहे, विशेषतः अमेरिकन नागरिकांसाठी
• खाजगी मालमत्ता किंवा कौटुंबिक निवासस्थानांसाठी योग्य

मर्यादित दायित्व कंपनी (LLC) स्थापन केल्याने तुम्हाला वैयक्तिक दायित्व मर्यादित करता येते आणि कर आकारणी ऑप्टिमाइझ करता येते. हे विशेषतः परदेशी गुंतवणूकदारांसाठी फायदेशीर आहे, कारण LLC नफा आणि तोटा वितरित करण्यात लवचिकता प्रदान करते आणि मालमत्ता हस्तांतरण सुलभ करते.

वैशिष्ठ्ये:

• मालकाच्या वैयक्तिक दायित्वाची मर्यादा
• सहभागींमध्ये नफा आणि तोटा वाटण्यात लवचिकता
• मालमत्तेची पुनर्विक्री न करता इतर गुंतवणूकदारांना शेअर्सचे हस्तांतरण सोपे करणे
• खर्च राइट-ऑफ आणि घसारा यासह कर ऑप्टिमायझेशनची शक्यता
• बहु-कुटुंब, व्यावसायिक मालमत्ता आणि मालमत्ता पोर्टफोलिओसाठी योग्य

उदाहरण: माझ्या एका क्लायंटने अमेरिकेत एलएलसी द्वारे रिअल इस्टेट खरेदी केली, ज्यामुळे त्याला कर परिणाम प्रभावीपणे व्यवस्थापित करता आले आणि वैयक्तिक मालमत्तेचे संरक्षण करता आले.

REITs म्हणजे रिअल इस्टेटच्या मालकीच्या आणि व्यवस्थापित कंपन्या, तरलता आणि विविधता प्रदान करतात. २०२४ मध्ये, सार्वजनिक REITs ने अंदाजे $६६.२ अब्ज लाभांश दिले.

वैशिष्ठ्ये:

• थेट व्यवस्थापनाशिवाय ऑफिस इमारती, शॉपिंग सेंटर, गोदामे आणि अपार्टमेंटमध्ये गुंतवणूक करण्याची संधी
• भूगोल आणि वस्तूंच्या प्रकारानुसार विविधता
• तरलता - REIT शेअर्स बाजारात सहजपणे खरेदी-विक्री होतात
• निष्क्रिय उत्पन्न शोधणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी योग्य
• लाभांश उत्पन्न सरासरी वार्षिक ४-७% आहे, अतिरिक्त भांडवली वाढीसह

भागीदारी आणि रिअल इस्टेट गुंतवणूक ट्रस्ट (REITs) तुम्हाला मोठ्या रिअल इस्टेट मालमत्ता मिळविण्यासाठी भांडवल एकत्र करण्याची परवानगी देतात, ज्यामुळे जोखीम कमी होते आणि संभाव्य नफा वाढतो.

वैशिष्ठ्ये:

• उच्च-मूल्य असलेल्या व्यावसायिक आणि बहु-कुटुंब रिअल इस्टेटमध्ये प्रवेश
• भागीदारांमध्ये जोखीम आणि खर्च सामायिक करणे
• सुविधा व्यवस्थापन एका व्यावसायिक संघाकडे सोपवले आहे
• मोठ्या वैयक्तिक गुंतवणुकीशिवाय मोठ्या प्रकल्पांमध्ये सहभागी होण्याची संधी

सर्वसाधारणपणे, अमेरिकेत परदेशी लोकांना घरे, अपार्टमेंट आणि व्यावसायिक रिअल इस्टेटसह निवासी मालमत्ता थेट त्यांच्या नावावर, LLC, REIT किंवा भागीदारी आणि ट्रस्टद्वारे खरेदी करण्यास मनाई नाही. लष्करी तळ आणि महत्त्वाच्या पायाभूत सुविधांसारख्या मोक्याच्या ठिकाणांजवळ जमीन खरेदी करण्यावर निर्बंध आहेत.

काही गृहकर्ज कार्यक्रम फक्त नागरिक आणि रहिवाशांसाठी उपलब्ध असतात, त्यामुळे परदेशी लोक आंतरराष्ट्रीय बँकांद्वारे रोख रक्कम किंवा वित्तपुरवठा वापरण्याची शक्यता जास्त असते. एलएलसी किंवा ट्रस्टद्वारे मालकी अनेकदा काही नोकरशाही गुंतागुंतींना मागे टाकण्यास आणि प्रक्रिया सुलभ करण्यास मदत करते.

अमेरिकेत घर खरेदी करण्याची प्रक्रिया पारदर्शकता आणि कठोर कायदेशीर प्रक्रियांद्वारे वैशिष्ट्यीकृत आहे, ज्यामुळे अमेरिकन आणि परदेशी गुंतवणूकदारांसाठी बाजारपेठ आकर्षक बनते. खाली, जर तुम्ही न्यू यॉर्क शहरात अपार्टमेंट खरेदी करण्याचा, अमेरिकेत घर घेण्याचा किंवा लॉस एंजेलिसमध्ये गुंतवणूक करण्याचा विचार करत असाल तर विचारात घेण्याच्या प्रमुख पायऱ्या आणि विचारांवर आम्ही चर्चा करू.

अमेरिकेत रिअल इस्टेट खरेदी करण्याची प्रक्रिया स्पष्टपणे रचलेली आहे. अमेरिकेत घर किंवा न्यू यॉर्क किंवा लॉस एंजेलिसमध्ये अपार्टमेंट खरेदी करताना माझे क्लायंट कोणत्या मुख्य पायऱ्या पार करतात ते येथे आहेत:

1. एजंट आणि मालमत्ता निवडणे - मालमत्ता निवडणे आणि रिअल्टरद्वारे ऑफर (खरेदीचा प्रस्ताव) सादर करणे.
2. ऑफरची स्वीकृती - विक्रेता व्यवहाराच्या अटींची पुष्टी करतो, किंमत करारात निश्चित केलेली असते.
3. एस्क्रो खाते - व्यवहार पूर्ण होईपर्यंत ठेव आणि निधी साठवण्यासाठी एक विशेष खाते उघडले जाते.
4. तपासणी (घर तपासणी) म्हणजे एखाद्या वस्तूच्या (छत, संप्रेषण, प्रणाली) स्थितीची तांत्रिक तपासणी.
5. मूल्यांकन (मूल्यांकन) - बँक किंवा स्वतंत्र मूल्यांकनकर्त्याद्वारे केले जाते, विशेषतः जर गृहकर्ज वापरले असेल तर.
6. टायटल सर्च आणि टायटल इन्शुरन्स — कायदेशीर शुद्धता तपासणे आणि टायटल इन्शुरन्स मिळवणे.
7. कागदपत्रे तयार करणे - वकील किंवा एस्क्रो कंपनी अंतिम करार आणि समझोते तयार करते.
8. बंद करणे - पक्ष कागदपत्रांवर स्वाक्षरी करतात, पैसे हस्तांतरित केले जातात आणि मालमत्तेचे हक्क काउंटी रेकॉर्डमध्ये नोंदवले जातात.

उदाहरण: माझा एक क्लायंट अमेरिकेतील टेक्सासमध्ये घर खरेदी करत होता आणि ऑफर सबमिट करण्यापासून ते घर नोंदणी करण्यापर्यंतच्या संपूर्ण प्रक्रियेला सुमारे ४५ दिवस लागले - बहुतेक व्यवहारांसाठी हा मानक कालावधी आहे.

अमेरिकेत रिअल इस्टेट खरेदी करताना, दोन तज्ञ महत्त्वाची भूमिका बजावतात: एक रिअल्टर आणि एक वकील.

एक रिअल्टर क्लायंटला प्रत्येक टप्प्यावर मदत करतो: मालमत्ता निवडण्यापासून ते ऑफर सादर करण्यापर्यंत आणि विक्रेत्याशी वाटाघाटी करण्यापर्यंत. युरोपच्या विपरीत, अमेरिकेत रिअल्टर सेवा खरेदीदाराकडून नव्हे तर विक्रेत्याकडून दिल्या जातात, ज्यामुळे त्यांच्या सेवा परदेशी गुंतवणूकदारांसाठी विशेषतः फायदेशीर ठरतात. उदाहरणार्थ, माझ्या एका क्लायंटने न्यू यॉर्क शहरात अपार्टमेंट खरेदी करण्याची योजना आखत असलेल्या एजंटच्या कुशल वाटाघाटींमुळे हजारो डॉलर्सची बचत केली, ज्याने स्पर्धात्मक बाजारात सवलत मिळवली.

वकिलाची , परंतु न्यू यॉर्क, न्यू जर्सी आणि मॅसॅच्युसेट्समध्ये त्यांचा सहभाग अनिवार्य आहे. ते व्यवहाराची अखंडता पडताळतात, शीर्षकाचे विश्लेषण करतात, कराराचा मसुदा तयार करतात आणि कर नियमांचे पालन सुनिश्चित करतात (जसे की परदेशी लोकांसाठी FIRPTA).

माझ्या प्रॅक्टिसमध्ये, माझा एक क्लायंट फ्लोरिडामध्ये घर खरेदी करण्याचा विचार करत होता आणि वकिलाला आढळले की मागील मालकाने $15,000 कर देणे बाकी आहे. यामुळे, घर बंद होण्यापूर्वीच समस्या सोडवली गेली आणि खरेदीदाराने अनावश्यक खर्च टाळला.

अमेरिकेत अपार्टमेंट खरेदी करण्यासाठी किंवा अमेरिकेत घरात गुंतवणूक करण्यासाठी नागरिकत्व किंवा कायमस्वरूपी निवासस्थानाची आवश्यकता नाही. मुख्य आवश्यकता म्हणजे पासपोर्ट नाही तर व्यवहाराची आर्थिक आणि कायदेशीर पारदर्शकता. खरेदीदारांनी त्यांच्या निधीचे कायदेशीर मूळ सिद्ध केले पाहिजे, डाउन पेमेंट (जर ते गृहकर्ज घेत असतील तर) भरण्यासाठी पुरेसे निधी असणे आवश्यक आहे आणि FIRPTA आणि भाडे उत्पन्न कर यासह कर नियम समजून घेतले पाहिजेत.

१. ओळख क्रमांक

• रहिवाशांना सामाजिक सुरक्षा क्रमांक (SSN) आवश्यक आहे
• अनिवासी - कर भरण्यासाठी ITIN (वैयक्तिक करदाता ओळख क्रमांक)

२. अमेरिकेत बँक खाते

• एस्क्रोमध्ये निधी हस्तांतरित करण्यासाठी आणि चालू खर्च भरण्यासाठी वापरले जाते
• व्हिसा आणि पासपोर्टसह उघडता येते

३. निधीची ओळख आणि मूळ याची पुष्टी

• बँक किंवा एस्क्रो कंपनी एएमएल (अँटी-मनी लाँडरिंग) नियमांचे उल्लंघन होत नाही याची खात्री करण्यासाठी कागदपत्रे तपासते

४. वित्तपुरवठा

• बहुतेक परदेशी गुंतवणूकदार रोखीने व्यवहारांसाठी पैसे देतात (एनएआर नुसार, ४०% पेक्षा जास्त परदेशी खरेदी रोख व्यवहार असतात)
• गृहकर्ज उपलब्ध आहेत, परंतु अटी अधिक कडक आहेत: डाउन पेमेंट ३०-५०% आहे, व्याजदर अमेरिकन नागरिकांपेक्षा १-२% जास्त आहे

५. कर देणग्या

• अनिवासींना विक्री कर (FIRPTA - १५% पर्यंत) द्यावा लागतो
• ITIN असल्यास तुम्ही भाडे आयकर विवरणपत्र भरू शकता

६. वय

• मालकीवर कोणतेही बंधन नाही; रिअल इस्टेटची नोंदणी पालक किंवा ट्रस्टद्वारे अल्पवयीन व्यक्तीकडे देखील केली जाऊ शकते
• बँकांनी गृहकर्जांसाठी किमान वयोमर्यादा १८ वर्षे निश्चित केली आहे

परदेशी गुंतवणूकदार आणि खरेदीदार अमेरिकेत प्रत्यक्ष उपस्थित न राहता पूर्णपणे ऑनलाइन रिअल इस्टेट खरेदी करू शकतात. रिअल इस्टेट कंपन्या व्हर्च्युअल शो आणि थ्रीडी टूर देतात आणि डॉक्युसाइन सारख्या इलेक्ट्रॉनिक सेवांद्वारे कागदपत्रांवर स्वाक्षरी केली जाते.

व्यवहाराचा आर्थिक भाग एस्क्रो कंपनीद्वारे हाताळला जातो: ती ठेव स्वीकारते, मालकीची पडताळणी करते आणि मालकी विम्याची व्यवस्था करते. निधी आंतरराष्ट्रीय बँक हस्तांतरणाद्वारे हस्तांतरित केला जातो.
बंद करणे दूरस्थपणे होते आणि नोंदणीकृत डीड खरेदीदाराला मेल किंवा कुरिअरद्वारे पाठवले जाते. माझा एक क्लायंट होता जो न्यू यॉर्कमध्ये अपार्टमेंट खरेदी करू इच्छित होता आणि आम्ही व्यवहार पूर्णपणे ऑनलाइन पूर्ण केला - त्याच्या विश्वासू प्रतिनिधीला चाव्या मिळाल्या.

हे स्वरूप विशेषतः त्यांच्यासाठी सोयीस्कर आहे जे त्यांची मालमत्ता ताबडतोब भाड्याने देण्याची योजना आखत आहेत: ते अमेरिकेतील घर असो किंवा लॉस एंजेलिस, मियामी किंवा फ्लोरिडामधील अपार्टमेंट असो, मालमत्ता ताबडतोब व्यवस्थापन कंपनीकडे हस्तांतरित केली जाते.

अमेरिकेत घर किंवा अपार्टमेंट खरेदी करण्याची योजना आखणाऱ्या गुंतवणूकदारांनी केवळ मालमत्तेच्या किमतीचाच विचार करावा असे नाही तर कराचा भारही विचारात घ्यावा. युरोपच्या विपरीत, जिथे मालमत्ता कर बहुतेकदा अधिक पारदर्शक आणि अंदाजे असतात, अमेरिकेत बहुस्तरीय प्रणाली आहे: संघीय, राज्य आणि महानगरपालिका.

अमेरिकेत, वार्षिक मालमत्ता कर ०.३% (हवाई) ते २.४% पेक्षा जास्त (टेक्सास, न्यू जर्सी) पर्यंत असतो. सरासरी हा मालमत्तेच्या मूल्याच्या सुमारे १.१% असतो.

उदाहरणार्थ, जर अमेरिकेत एका घराची किंमत $५००,००० असेल, तर मालमत्ता कर दरवर्षी अंदाजे $५,५०० असेल. फ्लोरिडामध्ये $६५०,००० ला घर खरेदी करणारे माझे क्लायंट दरवर्षी $९,००० पेक्षा जास्त मालमत्ता कर भरतात.

यामध्ये वकिलाचे शुल्क, मालकी हक्क विमा, एस्क्रो शुल्क, मूल्यांकन आणि व्यवहार नोंदणी यांचा समावेश आहे. हे सामान्यतः मालमत्तेच्या खरेदी किमतीच्या २-५% असते. अमेरिकेत $४००,००० चा अपार्टमेंट खरेदी करताना, तुम्ही क्लोजिंग कॉस्टसाठी $८,०००-$२०,००० बजेट ठेवले पाहिजे.

भाड्याच्या मालमत्तेतून मिळणारे उत्पन्न संघीय कर (१०-३७%) आणि राज्य कर (०-१३%) च्या अधीन आहे. आंतरराष्ट्रीय करार लागू होत नसल्यास, अनिवासींना ३०% दराने कर रोखता येऊ शकतो. दुरुस्ती, व्यवस्थापन आणि घसारा यासाठीच्या वजावटी करपात्र आधार कमी करू शकतात. उदाहरणार्थ, मियामीमधील एका क्लायंटने व्यवस्थापन आणि दुरुस्ती खर्च भागवून अमेरिकेतील त्याच्या अपार्टमेंटवरील भाडे कर जवळजवळ निम्म्याने कमी केला.

हे रिअल इस्टेटच्या विक्रीला लागू होते आणि फेडरल कर दर आणि राज्य कर दराच्या २०% इतके असते. रहिवाशांना दोन वर्षांपेक्षा जास्त काळ मालमत्ता धारण केल्याबद्दल कर सवलती मिळतात; परदेशी लोकांना हे फायदे मिळत नाहीत.

कायद्यानुसार, FIRPTA अनिवासी लोकांकडून विक्री किमतीच्या १५% पर्यंत रोखते. उदाहरणार्थ, न्यू यॉर्कमध्ये १.२ दशलक्ष डॉलर्समध्ये अपार्टमेंट विकणाऱ्या ऑस्ट्रियन गुंतवणूकदाराने १८०,००० डॉलर्सचा कर रोखला. कर विवरणपत्र दाखल केल्यानंतर रकमेचा काही भाग परत केला जाऊ शकतो.

ऑस्ट्रियामध्ये रूढीवादी गुंतवणूकदारांसाठी अधिक अनुकूल आणि अंदाजे रिअल इस्टेट कर आकारणी उपलब्ध आहे. कराचा बोजा कमी आहे आणि भाडे उत्पन्न आणि भांडवली नफ्याचे नियोजन करणे सोपे आहे. अमेरिका जास्त परतावा देते, परंतु जोखीम आणि खर्च जास्त आहेत, विशेषतः परदेशी लोकांसाठी.

अमेरिकेत घर खरेदी करताना कराचा बोजा कमी करण्यासाठी, गुंतवणूकदार हे वापरतात:

• एलएलसी - वैयक्तिक दायित्व मर्यादित करते आणि भाडेपट्टे आणि विक्रीचे कर आकारणी अनुकूल करते.
• १०३१ एक्सचेंज - एखाद्या गुंतवणुकीच्या मालमत्तेची दुसऱ्या गुंतवणुकीसाठी देवाणघेवाण करताना भांडवली नफा कर पुढे ढकलणे.
• कर कपात - दुरुस्ती, व्यवस्थापन आणि घसारा यासाठीचा खर्च करपात्र आधार कमी करतो.
• मालमत्तेची रचना - मालमत्ता संरक्षण आणि कर ऑप्टिमायझेशनसाठी ट्रस्ट किंवा भागीदारी.
• उत्पन्न आणि खर्चाचे नियोजन - भाडे उत्पन्न आणि भांडवली खर्चाचे संतुलित वाटप.

अमेरिकेत रिअल इस्टेट किंवा अपार्टमेंट असणे हे कायमस्वरूपी निवासस्थानाचा थेट मार्ग प्रदान करत नाही. तथापि, असे अनेक व्हिसा कार्यक्रम आहेत ज्यात रिअल इस्टेट आणि व्यवसायात गुंतवणूक समाविष्ट असू शकते.

EB-5 कार्यक्रम गुंतवणूकदारांना आणि त्यांच्या कुटुंबियांना युनायटेड स्टेट्समधील व्यावसायिक उपक्रमात $1,050,000 गुंतवून ग्रीन कार्ड मिळविण्याची परवानगी देतो ज्यामुळे अमेरिकन नागरिकांसाठी किमान 10 नोकऱ्या निर्माण होतील. जर गुंतवणूक लक्ष्यित रोजगार क्षेत्रात (TEA) केली गेली तर ही रक्कम $800,000 पर्यंत कमी केली जाऊ शकते.

तथापि, फेब्रुवारी २०२५ मध्ये, अमेरिकेचे अध्यक्ष डोनाल्ड ट्रम्प यांनी EB-5 कार्यक्रमाच्या जागी ५ दशलक्ष डॉलर्सची नवीन "गोल्ड कार्ड" योजना आणण्याचा प्रस्ताव दिला जो रोजगार निर्मितीच्या आवश्यकतेशिवाय नागरिकत्वाचा मार्ग प्रदान करेल.

E-2 व्हिसा हा अमेरिकेच्या ज्या देशांशी वाणिज्य आणि नेव्हिगेशन करार आहेत अशा देशांच्या नागरिकांसाठी आहे. गुंतवणूकदारांनी अमेरिकेतील विद्यमान किंवा नवीन व्यवसायात मोठ्या प्रमाणात भांडवल गुंतवले पाहिजे आणि कंपनीमध्ये नियंत्रित हितसंबंध (सामान्यतः 50% पेक्षा जास्त) ठेवले पाहिजेत.
जर व्यवसाय सक्रियपणे व्यवस्थापित आणि फायदेशीर असेल तर रिअल इस्टेट गुंतवणूक, जसे की व्यवस्थापन हेतूंसाठी अपार्टमेंट इमारती खरेदी करणे, या व्हिसासाठी पात्र ठरू शकते.

E-2 व्हिसासाठी अधिकृत किमान गुंतवणुकीची आवश्यकता नसली तरी, प्रत्यक्षात, विशेषतः लहान व्यवसायांसाठी $250,000 ते $300,000 दरम्यान गुंतवणूक करण्याची शिफारस केली जाते.

एल-१ व्हिसा हा अमेरिकेतील शाखा किंवा उपकंपन्यांमध्ये स्थलांतरित होणाऱ्या आंतरराष्ट्रीय कंपन्यांच्या कर्मचाऱ्यांसाठी डिझाइन केलेला आहे. या व्हिसासाठी पात्र होण्यासाठी, परदेशात कंपनीने किमान एक वर्ष काम केले पाहिजे आणि अमेरिकन कंपनीशी योग्य संबंध असले पाहिजेत. अमेरिकेत रिअल इस्टेट गुंतवणुकीसह त्यांचा व्यवसाय वाढवू इच्छिणाऱ्या परदेशी कंपनी मालकांसाठी हे फायदेशीर ठरू शकते.

अमेरिकेत, गुंतवणूक व्हिसासह निवास परवाना मिळविण्याचे इतर कायदेशीर मार्ग आहेत:

• कुटुंब पुनर्मिलन - अमेरिकन नागरिक आणि रहिवाशांच्या जवळच्या नातेवाईकांसाठी.
• अमेरिकन नागरिकाशी लग्न केल्याने ग्रीन कार्ड मिळण्याचा अधिकार मिळतो.
• कुशल कामगारांसाठी कामाचे व्हिसा - H-1B, O-1 आणि इतर.
• शिक्षण - एफ-१ विद्यार्थी व्हिसा ज्याचे नंतर कामाच्या व्हिसावर हस्तांतरण होण्याची शक्यता आहे.
• ग्रीन कार्ड लॉटरी हा अमेरिकेत कमी इमिग्रेशन दर असलेल्या देशांच्या नागरिकांना यादृच्छिकपणे व्हिसा वाटप करण्याचा वार्षिक कार्यक्रम आहे.

ऑस्ट्रियामध्ये निवास परवाना मिळविण्याचे विविध मार्ग , ज्यात हे समाविष्ट आहे:

• डी-कार्ड: उच्च पात्रता असलेले तज्ञ, गुंतवणूकदार आणि उद्योजकांसाठी डिझाइन केलेले, ते देशात कायदेशीर निवास आणि काम करण्यास अनुमती देते. गुंतवणूकदारांसाठी, व्यवसाय किंवा ऑस्ट्रियन अर्थव्यवस्थेत किमान गुंतवणूक सामान्यतः €300,000-500,000 असते. प्रारंभिक निवास परवाना एका वर्षासाठी जारी केला जातो, तो पाच वर्षांपर्यंत नूतनीकरण करता येतो, त्यानंतर कायमस्वरूपी निवासासाठी अर्ज करता येतो आणि सहा वर्षांनंतर नागरिकत्वासाठी अर्ज करता येतो.
• स्वयंपूर्णता: सरकारी मदतीशिवाय स्वतःचे आर्थिक पालनपोषण करू शकणाऱ्या व्यक्तींसाठी. बँक खात्यात €३०,०००-६०,००० चा पुरावा आणि घराची मालकी आवश्यक आहे. प्रारंभिक निवास परवाना एका वर्षासाठी जारी केला जातो, जो दरवर्षी पाच वर्षांपर्यंत नूतनीकरण करता येतो आणि नंतर कायमस्वरूपी निवास शक्य आहे.

स्पष्ट आवश्यकता, निश्चित गुंतवणूक रक्कम आणि दीर्घकालीन निवास आणि नागरिकत्वाचा थेट मार्ग यामुळे ऑस्ट्रिया गुंतवणुकीद्वारे निवास शोधणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी एक सोपा आणि अधिक अंदाजे मार्ग प्रदान करतो.

अमेरिकेत रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक केल्याने स्थिर उत्पन्न मिळू शकते, परंतु अल्पकालीन आणि दीर्घकालीन भाडेपट्टा, कर विचार आणि स्थानिक नियमांमधील फरक विचारात घेणे महत्त्वाचे आहे. माझा अनुभव दर्शवितो की योग्य भाडेपट्टा धोरण निवडल्याने तुमच्या गुंतवणूकीच्या नफ्यावर थेट परिणाम होतो.

अल्पकालीन भाड्याने देण्याचे दर उच्च परतावा देतात, बहुतेकदा दरवर्षी १२-१५% च्या श्रेणीत, विशेषतः पर्यटन आणि शहरी भागात. उदाहरणार्थ:

• न्यू यॉर्क: दैनिक दर $१५९, ६७% व्याप्ती, वार्षिक उत्पन्न $३९,९८३.
• सांता मोनिका: दैनिक दर $२१६, वहिवाट ७२%, वार्षिक उत्पन्न $५८,१८४.
• हॉलीवूड, फ्लोरिडा: दैनिक दर $१९७, ६९% व्याप्ती, वार्षिक उत्पन्न $४७,०००.

जोखीम आणि विचार: न्यू यॉर्क, मियामी आणि लॉस एंजेलिससह अनेक शहरे अल्पकालीन भाड्याने देण्यावर कठोर नियम लादतात, ज्यामध्ये नोंदणी, परवाना आणि भाडेपट्टा दिवसाच्या मर्यादेचे पालन आवश्यक असते. म्हणून, गुंतवणूकदारांनी दंड टाळण्यासाठी स्थानिक कायद्यांचे काळजीपूर्वक विश्लेषण करावे.

दीर्घकालीन भाडेपट्ट्यांमुळे कमी नियामक जोखीमांसह अधिक स्थिर उत्पन्न मिळते. सरासरी उत्पन्न सुमारे 8% आहे आणि काही प्रदेशांमध्ये ते 12-22% पर्यंत पोहोचू शकते. उदाहरणे:

• डेट्रॉईट: २१.९५% पर्यंत उत्पन्न.
• मियामी: सुमारे ७% उत्पन्न.

स्थिरता आणि किमान ऑपरेशनल गुंतागुंत शोधणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी दीर्घकालीन भाडेपट्टे विशेषतः आकर्षक असतात. माझे क्लायंट टेक्सास आणि अ‍ॅरिझोनामध्ये दीर्घकालीन उत्पन्न मिळवण्यासाठी आणि हंगामीपणा आणि मागणीतील चढउतारांशी संबंधित जोखीम कमी करण्यासाठी हा पर्याय निवडतात.

१. अल्पकालीन भाडे (एअरबीएनबी, व्हीआरबीओ)

• संघीय उत्पन्न कर: गुंतवणूकदाराच्या एकूण उत्पन्नावर अवलंबून १०-३७%.
• उदाहरण: जर न्यू यॉर्क शहरातील अपार्टमेंटमधून तुमचे वार्षिक अल्पकालीन भाडे उत्पन्न $40,000 असेल, तर तुमच्या उत्पन्नाच्या इतर स्रोतांवर अवलंबून तुमचे संघीय कर दायित्व $4,000–$12,000 असू शकते.
• राज्य कर: न्यू यॉर्क - उत्पन्नाच्या ४-८.८२%; फ्लोरिडा - ०% (राज्य उत्पन्न कर नाही).
• पर्यटक कर आणि विक्री शुल्क: न्यू यॉर्क - प्रत्येक बुकिंगच्या १४.७५%; मियामी - सुमारे १२%.
• अनिवासी: एकूण उत्पन्नावरील ३०% कर व्यवस्थापन कंपनीमार्फत रोखला जातो.

२. दीर्घकालीन भाडेपट्टा

• संघीय उत्पन्न कर: १०-३७%.
• उदाहरण: मियामीमध्ये $२,८००/महिना भाड्याने घर, वार्षिक उत्पन्न $३३,६००. संघीय कर $३,३००–$१२,५००.
• राज्य कर: फ्लोरिडा - ०%; कॅलिफोर्निया (लॉस एंजेलिस) - १-१३.३%.
• अनिवासींसाठी कर रोखणे: कर परतावा असलेल्या एलएलसीद्वारे तयार केल्याशिवाय, सामान्यतः एकूण उत्पन्नाच्या 30%.

युरोप आणि आशियातील माझ्या क्लायंटसाठी, मी नेहमीच त्यांच्या संघीय आणि स्थानिक करांचा भार आगाऊ मोजण्याची आणि जास्तीत जास्त ऑप्टिमायझेशनसाठी एलएलसी स्थापन करण्याचा विचार करण्याची शिफारस करतो. उदाहरणार्थ, मियामी आणि न्यू यॉर्कमधील गुंतवणूकदारांना खर्च आणि घसारा यांचे योग्य नियोजन केल्याने लक्षणीय फायदा होतो.

व्यवस्थापन कंपन्या गुंतवणूकदारांना, विशेषतः परदेशी गुंतवणूकदारांना, वैयक्तिक सहभागाशिवाय रिअल इस्टेट व्यवस्थापित करण्यास मदत करतात. त्यांच्या सेवांमध्ये हे समाविष्ट आहे:

• भाडेकरू शोधणे आणि त्यांची कर्जाची परतफेड तपासणे
• भाडे संकलन आणि वेळेवर देयक नियंत्रण
• देखभाल, दुरुस्ती आणि स्वच्छता
• बुककीपिंग आणि कर अहवाल

सेवांचा खर्च:

• दीर्घकालीन भाडे: साधारणपणे मासिक उत्पन्नाच्या ८-१२%. उदाहरणार्थ, जर न्यू यॉर्क शहरातील एखाद्या अपार्टमेंटमधून दरमहा $३,००० उत्पन्न मिळत असेल, तर व्यवस्थापन कंपनी दरमहा $२४०-$३६० घेते.
• अल्पकालीन भाडे (एअरबीएनबी, व्हीआरबीओ): सामान्यतः १५-२०% महसूल, कारण अधिक बुकिंग व्यवस्थापन आणि अतिथी सेवा आवश्यक असतात. उदाहरण: महसूल $४,०००/महिना — कमिशन $६००–$८००.
• अतिरिक्त शुल्क: प्लॅटफॉर्म प्लेसमेंट शुल्क, एकवेळ निवास तयारी शुल्क, आपत्कालीन दुरुस्ती.

जर तुमचे ध्येय स्थिरता, अंदाजे उत्पन्न आणि कमीत कमी नियामक जोखीम असेल, तर मी ऑस्ट्रियाचा विचार करण्याची शिफारस करतो. अमेरिका त्याच्या उच्च उत्पन्नामुळे आकर्षक आहे, विशेषतः अल्पकालीन भाड्याने देण्याद्वारे, परंतु हे जटिल नियम आणि असंख्य जोखीमांसह येते.

अमेरिकन रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी प्रदेश निवडणे हे तुमचे ध्येय, बजेट आणि धोरण यावर अवलंबून असते: तुम्ही स्थिर उत्पन्न, उच्च तरलता किंवा भांडवल वाढीची शक्यता शोधत आहात का. माझा अनुभव दर्शवितो की योग्य शहर निवडल्याने परतावा आणि जोखीमांवर थेट परिणाम होतो.

न्यू यॉर्क - स्थिरता आणि तरलता

न्यू यॉर्क हा देशातील सर्वात तरल बाजारपेठ आहे. प्रति चौरस मीटर सरासरी किंमत $१०,०००-$१८,००० आहे, ज्यामुळे गुंतवणूक महाग होते परंतु अंदाज लावता येते.

• दीर्घकालीन भाडे उत्पन्न: ५-६%
• अल्पकालीन भाडे: १२-१४%
• लोकप्रिय परिसर: मॅनहॅटन, ब्रुकलिन, क्वीन्स
• वैशिष्ट्ये: उच्च तरलता, स्थिर मागणी, कठोर Airbnb कायदे

मियामी आणि फ्लोरिडा - वाढ आणि कर फायदे

घरांच्या सरासरी किमती प्रति चौरस मीटर $५,५०० ते $९,००० पर्यंत असल्याने, फ्लोरिडा हे भांडवल वाढ आणि कर लाभ मिळवू इच्छिणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी उपलब्ध आहे.

• दीर्घकालीन भाडे उत्पन्न: ७%
• अल्पकालीन भाडे: ११-१३%
• लोकप्रिय परिसर: साउथ बीच, ब्रिकेल, कोरल गेबल्स
• वैशिष्ट्ये: जलद किंमत वाढ, उच्च पर्यटकांचा ओघ, उत्पन्न करावर शून्य कर

उदाहरणार्थ, माझ्या क्लायंटने ब्रिकेलमध्ये $600,000 ($7,500/चौरस मीटर) मध्ये 80-चौरस मीटरचा कॉन्डो खरेदी केला. दीर्घकालीन भाड्याने दरमहा $3,500 मिळतात, तर Airbnb द्वारे अल्पकालीन भाडे प्रति हंगाम $5,500 पर्यंत पोहोचू शकते. दोन वर्षांनंतर, अपार्टमेंटची किंमत 12% ने वाढली आहे.

कॅलिफोर्निया (लॉस एंजेलिस, सॅन फ्रान्सिस्को) - महागडे, उच्च दर्जाचे बाजार

येथील किमती सर्वात जास्त आहेत: $8,500–$20,000 प्रति चौरस मीटर. गुंतवणुकीसाठी मोठ्या बजेटची आवश्यकता असते, परंतु प्रतिष्ठा आणि तरलता प्रदान करते.

• दीर्घकालीन भाडे उत्पन्न: ५-६%
• अल्पकालीन भाडे: १२-१३%
• लोकप्रिय परिसर: सांता मोनिका, हॉलीवूड, डाउनटाउन लॉस एंजेलिस
• वैशिष्ट्ये: प्रतिष्ठित क्षेत्रे, भाडेपट्ट्यांची जास्त मागणी, कडक कायदे

टेक्सास (ऑस्टिन, डॅलस, ह्युस्टन) - गतिमान वाढ आणि स्थलांतर

घराची सरासरी किंमत प्रति चौरस मीटर $३,५००-$६,५०० आहे, ज्यामुळे टेक्सास कमी बजेट असलेल्या आणि उच्च भांडवली वाढ शोधणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी आकर्षक बनते.

• दीर्घकालीन भाडे उत्पन्न: ८-९%
• अल्पकालीन भाडे: १०-१२%
• वैशिष्ट्ये: लोकसंख्या वाढ, महागड्या राज्यांमधून होणारे स्थलांतर, परवडणाऱ्या किमती

एका कॅनेडियन गुंतवणूकदाराने ऑस्टिनमध्ये १०० चौरस मीटरचे टाउनहाऊस $४५०,००० ($४,५००/चौरस मीटर) ला खरेदी केले. दीर्घकालीन भाड्याने दरमहा $३,२०० मिळतात. एका वर्षानंतर, अपार्टमेंटची किंमत १०% ने वाढली आहे. स्थानिक बाजारपेठ सक्रियपणे वाढत आहे आणि स्थलांतरितांच्या गर्दीमुळे भाड्याची मागणी वाढत आहे.

मिडवेस्ट (शिकागो, डेट्रॉईट) - स्वस्त पण धोकादायक पर्याय

येथील घरांच्या किमती प्रति चौरस मीटर $१,५०० ते $६,००० पर्यंत आहेत, ज्यामुळे मध्यपश्चिम हा उच्च परतावा असलेल्या बजेट-अनुकूल गुंतवणुकीसाठी एक आकर्षक पर्याय बनतो.

• दीर्घकालीन भाडे उत्पन्न: ७-२२%
• अल्पकालीन भाडे: १०-१२%
• वैशिष्ट्ये: खूप कमी खरेदी किंमत, उच्च दीर्घकालीन भाडे उत्पन्न, परंतु अस्थिर बाजारपेठ आणि अल्पकालीन भाड्याने देण्याची कमी मागणी

एका स्विस जोडप्याने डेट्रॉईटमध्ये १२० चौरस मीटरचे घर $२००,००० ($१,६६७/चौ.मी.) ला खरेदी केले. दीर्घकालीन भाड्याने दरमहा $२,२०० मिळते—वार्षिक १३% पेक्षा जास्त उत्पन्न. किमतीतील चढ-उतारांचा धोका जास्त असतो, परंतु कमी प्रवेश खर्चामुळे गुंतवणूकदाराला लक्षणीय परतावा मिळतो.

अमेरिकेत, अंदाजे ७०% व्यवहार विद्यमान घरांसाठी असतात, तर नवीन बांधकाम बाजारपेठेचा अंदाजे ३०% वाटा असतो, ज्यामध्ये पूर्व-बांधकाम कॉन्डो आणि बहु-कुटुंब प्रकल्पांचा समावेश असतो. न्यू यॉर्क आणि लॉस एंजेलिस सारख्या लोकप्रिय बाजारपेठांमध्ये विद्यमान घरांची सरासरी किंमत प्रति चौरस मीटर $१०,०००-$१८,००० आहे, तर नवीन बांधकामाची किंमत प्रदेश आणि विभागानुसार प्रति चौरस मीटर $८,०००-$१५,००० आहे.

अमेरिकेच्या दुय्यम बाजारपेठेत, सिद्ध पायाभूत सुविधा असलेली मोठी, तरल शहरे विशेषतः लोकप्रिय आहेत. ब्रुकलिन, क्वीन्स आणि मॅनहॅटनसह न्यू यॉर्क शहरात अपार्टमेंट आणि घरांना सर्वाधिक मागणी आहे, जिथे तरलता जास्त आहे आणि दीर्घकालीन भाड्याने देण्याची मागणी स्थिर आहे.

शिकागो, डेट्रॉईट आणि क्लीव्हलँड येथेही दुय्यम बाजारपेठ सक्रियपणे विकसित होत आहे, जिथे घरांच्या किमती कमी आहेत, ज्यामुळे गुंतवणूकदारांना कमी बजेटसह प्रवेश करता येतो आणि १२-१५% पर्यंत उच्च दीर्घकालीन भाडे उत्पन्न मिळते.

वैशिष्ट्ये: जुन्या घरांना मोठ्या नूतनीकरणाची आवश्यकता असू शकते, परंतु भाड्याने मिळणाऱ्या उत्पन्नात जलद प्रवेश प्रदान करतात.

नवीन इमारती आधुनिक लेआउट आणि ऊर्जा-कार्यक्षम मानकांसह गुंतवणूकदारांना आकर्षित करतात. सर्वात लोकप्रिय प्रदेशांमध्ये मियामी, फोर्ट लॉडरडेल आणि ऑर्लँडो आहेत, जिथे पूर्व-बांधकाम कॉन्डोमिनियम बाजारभावापेक्षा कमी किमतीत आणि दरमहा $5,500 पर्यंत अल्पकालीन भाडे देतात. टेक्सासमध्ये (ऑस्टिन, डॅलस आणि ह्यूस्टन), बहु-कुटुंब प्रकल्प सक्रियपणे बांधले जात आहेत, ज्यामुळे गुंतवणूकदारांना एकाच वेळी अनेक अपार्टमेंटमधून नफा मिळू शकतो.

वैशिष्ट्ये: बांधकाम विलंब होण्याचा धोका, परंतु मालमत्तेच्या मूल्यात वाढ होण्याची शक्यता आणि लेआउटमध्ये लवचिकता.

अमेरिकन घरे बहुतेकदा फ्रेम बांधकाम, लाकूड, काँक्रीट आणि आधुनिक ऊर्जा-कार्यक्षम साहित्य वापरून बांधली जातात. मानकांमध्ये अग्निसुरक्षा, ध्वनी इन्सुलेशन आणि वायुवीजन यासाठी कठोर आवश्यकता समाविष्ट आहेत.

• नवीन इमारतींमध्ये सामान्यतः स्मार्ट होम सिस्टीम, आधुनिक स्वयंपाकघर आणि बाथरूम असतात, ज्यामुळे भाडेकरूंमध्ये त्यांचे आकर्षण वाढते.
• अमेरिकेत बहु-कुटुंब संकुलांसाठी बांधकाम कालावधी १२ ते २४ महिन्यांपर्यंत असतो.

ऑस्ट्रियन नवीन इमारती बांधकाम गती, ऊर्जा कार्यक्षमता आणि बाजार स्थिरतेच्या बाबतीत फायदे देतात. अमेरिकेत, नोकरशाही, हवामान परिस्थिती किंवा कंत्राटदारांच्या विलंबामुळे प्रक्रिया विलंबित होऊ शकते. विश्वासार्हता आणि दीर्घकालीन स्थिरता शोधणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी, प्रति चौरस मीटर जास्त किंमत असूनही, ऑस्ट्रिया हा बहुतेकदा पसंतीचा पर्याय असतो.

अमेरिकेत रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी पारंपारिक भाड्याने देण्यापासून ते जमीन विकासापर्यंत विविध प्रकारच्या रणनीती उपलब्ध आहेत. रणनीतीची निवड तुमची उद्दिष्टे, बजेट आणि जोखीम घेण्याची क्षमता यावर अवलंबून असते.

जुन्या मालमत्ता नूतनीकरण आणि पुनर्विक्रीसाठी खरेदी करणे ही सक्रिय गुंतवणूकदारांसाठी एक रणनीती आहे. प्रति व्यवहार परतावा १५-२५% पर्यंत पोहोचू शकतो, विशेषतः लॉस एंजेलिस किंवा सॅन फ्रान्सिस्को सारख्या वाढत्या क्षेत्रात.

क्लायंटची उदाहरणे: ऑस्टिनमधील १,२०० चौरस फूट घर $४५०,००० मध्ये खरेदी केले, $७०,००० मध्ये नूतनीकरण केले, $६५०,००० मध्ये पुन्हा विकले - सुमारे $१३०,००० चा निव्वळ नफा.

भांडवलाचे अनेक लहान मालमत्तांमध्ये विभाजन केल्याने जोखीम कमी होते आणि उत्पन्नात विविधता येते. क्लायंटच्या पोर्टफोलिओमध्ये बहुतेकदा मियामी किंवा टेक्सासच्या वेगवेगळ्या भागात दोन किंवा तीन अपार्टमेंट असतात, ज्यामुळे स्थिर भाडे प्रवाह सुनिश्चित होतो.

कार्यालये, गोदामे आणि किरकोळ मालमत्ता दरवर्षी ६ ते १०% उत्पन्न देतात परंतु त्यांना जास्त प्रारंभिक भांडवलाची आवश्यकता असते. उदाहरण: डलासमध्ये १.२ दशलक्ष डॉलर्समध्ये एक लहान ऑफिस कॉम्प्लेक्स खरेदी केल्याने वार्षिक उत्पन्न $८०,००० ते $१००,००० मिळते.

REITs तुम्हाला मालमत्तांचे थेट व्यवस्थापन न करता रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये सहभागी होण्याची परवानगी देतात. लाभांश उत्पन्न सामान्यतः ४-६% पर्यंत असते आणि कमी प्रवेश अडथळा त्यांना नवशिक्यांसाठी आकर्षक बनवतो.

बांधकाम किंवा विकासासाठी जमीन खरेदी करणे ही एक धोकादायक रणनीती आहे ज्यामध्ये दीर्घकालीन क्षितिज असते. उदाहरणार्थ, फ्लोरिडामध्ये १.५ हेक्टर जमीन $२५०,००० ला खरेदी केली जाते. परवानग्या आणि बांधकामानंतर, प्रकल्प ३-५ वर्षांत $६००,०००-$७००,००० पर्यंत उत्पन्न मिळवू शकतो.

व्हिएन्नाचा बाजार अधिक स्थिर आणि अंदाजे आहे. बाय-टू-रेंट ४-५% परतावा देते, तर कडक बांधकाम नियम आणि उच्च जमिनीच्या किमतींमुळे फिक्स-अँड-फ्लिप आणि विकास मर्यादित आहे. बाजार कमी गतिमान आहे, परंतु सुरक्षितता, पारदर्शकता आणि दीर्घकालीन स्थिरतेचा फायदा होतो. कमीत कमी जोखीम घेऊन भांडवल वाढ शोधणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी, व्हिएन्ना श्रेयस्कर आहे, तर उच्च परतावा असलेल्या सक्रिय धोरणांसाठी अमेरिका चांगले आहे.

अमेरिकेतील रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करताना अनेक अद्वितीय वैशिष्ट्ये आणि जोखीम येतात ज्यांचा प्रदेश आणि रणनीती निवडताना विचार करणे महत्त्वाचे आहे.

राज्यानुसार सरासरी मालमत्ता कराचा दर दरवर्षी ०.७% ते २.३% पर्यंत असतो. न्यू जर्सी आणि इलिनॉय सारख्या काही राज्यांमध्ये, कर २.२% पेक्षा जास्त असू शकतात, ज्यामुळे निव्वळ परतावा लक्षणीयरीत्या कमी होतो. क्लायंट उदाहरणे दर्शवितात की $६००,००० च्या मियामी घरातील गुंतवणुकीसाठी, कर दरवर्षी अंदाजे $१२,०००-$१५,००० इतका असतो, जो गुंतवणुकीवरील परतावा मोजताना विचारात घेणे महत्त्वाचे आहे.

स्थानिक भाडे कायदे, विशेषतः Airbnb आणि VRBO द्वारे अल्पकालीन भाडे, कठोर असू शकतात. उदाहरणार्थ, सॅन फ्रान्सिस्को, न्यू यॉर्क आणि मियामीमध्ये भाड्याने घेतलेल्या युनिट्सची संख्या आणि परवाना आवश्यकतांवर निर्बंध आहेत, ज्यामुळे गुंतवणूकदारांची लवचिकता मर्यादित होते.

उच्च गृहकर्ज दर आणि बाजारातील अस्थिरता यामुळे घरांची मागणी कमी होऊ शकते. उदाहरणार्थ, २०२२ ते २०२४ दरम्यान, व्याजदर ७% पर्यंत वाढल्याने व्यवहारांमध्ये मंदी आली आणि खरेदीदारांच्या संख्येत घट झाली. यामुळे अस्थिरतेच्या काळात किमतीत घट होण्याचा धोका निर्माण होतो.

डेट्रॉईट, क्लीव्हलँड आणि टेक्सासच्या काही भागांसारख्या दुसऱ्या आणि तिसऱ्या श्रेणीतील शहरांमध्ये, मालमत्तेची तरलता कमी असते आणि विक्रीचा कालावधी ६-१२ महिन्यांपर्यंत पोहोचू शकतो. यामुळे करारातून लवकर बाहेर पडू इच्छिणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी धोका वाढतो.

ऑस्ट्रियन बाजारपेठेला स्थिरता आणि अंदाज येण्याचा फायदा होतो. कर कमी आहेत, कायदे अधिक पारदर्शक आहेत, भाडेपट्टा नियम अधिक शिथिल आहेत आणि व्हिएन्ना आणि साल्झबर्ग सारख्या प्रमुख शहरांमध्ये मालमत्तांची तरलता स्थिर आहे. दीर्घकालीन भांडवल संरक्षण आणि जोखीम कमी करणे महत्त्वाचे असलेल्या गुंतवणूकदारांसाठी ऑस्ट्रिया हा बहुतेकदा पसंतीचा पर्याय असतो. दुसरीकडे, अमेरिका त्यांच्या पोर्टफोलिओचे सक्रियपणे व्यवस्थापन करण्यास तयार असलेल्या आणि संभाव्य बाजारातील चढउतार समजून घेत उच्च परतावा मिळविण्याच्या प्रयत्नांसाठी योग्य आहे.

अमेरिकेतील रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करणे हे केवळ परताव्याशीच नाही तर वेगवेगळ्या राज्यांमधील जीवनशैली आणि राहणीमानाशी देखील जोडलेले आहे. प्रदेशाची निवड हवामान, आरोग्यसेवेची उपलब्धता, शैक्षणिक संधी, सुरक्षितता आणि आर्थिक पायाभूत सुविधांवर परिणाम करते.

अमेरिकेत हवामानाची विविधता आहे, जी मालमत्ता आणि भाड्याने देण्याची रणनीती निवडताना विचारात घेणे महत्त्वाचे आहे. फ्लोरिडाच्या शहरांमध्ये उष्ण उपोष्णकटिबंधीय हवामान आणि समुद्रकिनारे आहेत, ज्यामुळे ते वर्षभर अल्पकालीन भाड्याने देण्यासाठी लोकप्रिय आहेत. कॅलिफोर्नियामध्ये सौम्य भूमध्यसागरीय हवामान आहे, विशेषतः लॉस एंजेलिस आणि सॅन दिएगोमध्ये, जे दीर्घकालीन भाडेकरू आणि कुटुंबांना आकर्षित करते.

त्याच वेळी, मध्यपश्चिम आणि उत्तरेकडील राज्ये (शिकागो, मिनियापोलिस) थंड हिवाळा आणि बर्फाळ कालावधी द्वारे दर्शविले जातात, ज्यामुळे अल्पकालीन भाड्याने देण्याची मागणी कमी होते, परंतु ते अर्थव्यवस्था विभाग आणि परवडणाऱ्या किमतींवर लक्ष केंद्रित करणारे खरेदीदार आकर्षित करू शकतात.

अनिवासींसाठी, दर्जेदार आरोग्यसेवा आणि शिक्षणाची उपलब्धता विचारात घेणे महत्त्वाचे आहे. न्यू यॉर्कमध्ये, चार जणांच्या कुटुंबासाठी विम्याची किंमत दरमहा $१,५००-$२,००० असू शकते, ज्यामध्ये मूलभूत कव्हरेज आणि तज्ञांच्या भेटींचा समावेश आहे. लॉस एंजेलिसमध्ये, समान खर्च $१,३००-$१,८०० पर्यंत असतो, तर मियामी आणि टेक्सासमध्ये, निवडलेल्या योजनेनुसार तो दरमहा $७००-$१,००० पर्यंत असतो.

शिक्षण देखील वेगवेगळे असते: न्यू यॉर्क आणि कॅलिफोर्नियामधील खाजगी शाळा आणि प्रतिष्ठित विद्यापीठांचा खर्च दरवर्षी $२०,०००-$५०,००० असतो, तर टेक्सास किंवा फ्लोरिडामध्ये तुम्हाला दरवर्षी $१०,०००-$२०,००० मध्ये चांगल्या शाळा मिळू शकतात.

परदेशी लोक युनायटेड स्टेट्समध्ये खाती उघडू शकतात आणि गृहकर्ज मिळवू शकतात, परंतु ही प्रक्रिया नागरिकांपेक्षा अधिक क्लिष्ट आहे: ITIN/SSN, उत्पन्नाचा पुरावा आणि लक्षणीय डाउन पेमेंट (सामान्यतः 30-40%) आवश्यक असते. मियामी आणि कॅलिफोर्नियामधील काही बँका अनिवासींसाठी विशेष कार्यक्रम देतात.

अमेरिकेतील जीवन शहर आणि राज्यानुसार खूप बदलते. उदाहरणे:

• न्यू यॉर्क (मॅनहॅटन): २ बेडरूमच्या अपार्टमेंटचे भाडे: $४,५००–$६,०००/महिना, किराणा सामान आणि सेवा: सरासरीपेक्षा +३०–४०% जास्त, कॅफे आणि रेस्टॉरंट्स: प्रति जेवण $१५–$२५, उपयुक्तता: $२५०–$४००/महिना.
• लॉस एंजेलिस, कॅलिफोर्निया: २ बेडरूमचे भाडे $३,५००-$४,५००, किराणा सामान सरासरीपेक्षा २०-३०% जास्त, रेस्टॉरंट्स $१२-$२०, उपयुक्तता $२००-$३५०.
• मियामी, फ्लोरिडा: २ बेडरूमचे भाडे $२,५००-$३,५००, किराणा सामान आणि जेवणाचे पर्याय अमेरिकन सरासरीच्या जवळपास, उपयुक्तता $१५०-$३००.
• ऑस्टिन, डॅलस, टेक्सास: २ बेडरूमचे भाडे $१,८००-$२,५००, सरासरी किराणा सामान, रेस्टॉरंट्स $१०-$१८, उपयुक्तता $१२०-$२५०.
• शिकागो, मिडवेस्ट: २ बेडरूमचे भाडे $१,५००–$२,२००, किराणा माल राष्ट्रीय सरासरीपेक्षा कमी, उपयुक्तता $१२०–$२५०.

ऑस्ट्रियामधील जीवन अंदाजे आणि संघटित आहे: आरोग्यसेवा उच्च दर्जाची आणि सुलभ आहे, शिक्षण उच्च दर्जाचे आहे आणि नोकरशाही कमीत कमी आहे. उदाहरणार्थ, चार जणांच्या कुटुंबासाठी आरोग्य विम्याची किंमत दरमहा $300-$500 असते आणि सार्वजनिक शाळा आणि विद्यापीठांमध्ये शिकवणी अनेकदा मोफत किंवा खूप परवडणारी असते.

शहराची पायाभूत सुविधा, वाहतूक आणि सुरक्षितता यामुळे दीर्घकाळापर्यंत आरामदायी जीवन जगता येते. माझा असा विश्वास आहे की ऑस्ट्रियामध्ये खर्चाचे नियोजन करणे, जोखीम कमी करणे आणि कुटुंबाचे आराम सुनिश्चित करणे सोपे आहे.

अमेरिकेत रिअल इस्टेटची निवड गुंतवणूकदाराच्या ध्येयांवर आणि त्यांच्या जीवन परिस्थितीवर मोठ्या प्रमाणात अवलंबून असते. लोकसंख्येचे वेगवेगळे वर्ग बाजारात वेगवेगळ्या प्रकारे नेव्हिगेट करतात आणि आर्थिक, कायदेशीर आणि वैयक्तिक घटकांचा विचार करणे महत्त्वाचे आहे.

अस्थिर देशांमधील नागरिकांसाठी, अमेरिकेत घर किंवा अपार्टमेंट खरेदी करणे हे बहुतेकदा भांडवलाचे संरक्षण करण्याचा एक मार्ग म्हणून काम करते. पूर्व युरोप आणि लॅटिन अमेरिकेतील माझ्या क्लायंटनी त्यांच्या मालमत्तेत विविधता आणण्यासाठी आणि दीर्घकालीन संपत्तीचे जतन सुनिश्चित करण्यासाठी मियामी आणि लॉस एंजेलिसमध्ये $400,000-$700,000 मध्ये अपार्टमेंट खरेदी केले आहेत.

निवृत्त लोकांसाठी . उदाहरणार्थ, फोर्ट लॉडरडेल परिसरातील $550,000 च्या घरातून, दीर्घकालीन भाड्याने घेतलेले, दरमहा अंदाजे $2,800-$3,200 उत्पन्न मिळत होते, तर मालमत्तेचा वापर आरामदायी दुसरे घर म्हणून केला जात होता.

डिजिटल भटक्यांना अमेरिकेतील विकसित पायाभूत सुविधा, हाय-स्पीड इंटरनेट आणि Airbnb आणि VRBO द्वारे अल्पकालीन भाड्याच्या संधींसाठी महत्त्व आहे. तथापि, व्हिसा निर्बंध आणि दीर्घकालीन कागदपत्रांची आवश्यकता काही अडचणी निर्माण करते. क्लायंटचे उदाहरण: ऑस्टिनमध्ये $350,000 मध्ये अपार्टमेंट खरेदी करणे आणि नंतर ते अल्पकालीन भाड्याने देणे यामुळे दरमहा $2,000-$2,400 उत्पन्न मिळाले, ज्यासाठी अनिवासींसाठी ITIN आणि बँक खाते आवश्यक आहे.

अमेरिका विरुद्ध ऑस्ट्रिया? ऑस्ट्रियाच्या तुलनेत, हा देश रूढीवादी गुंतवणूकदारांसाठी जिंकतो: बाजार स्थिर आहे, कायदे पारदर्शक आहेत, कर कमी आहेत आणि परतावा अंदाजे आहे. दुसरीकडे, अमेरिका जास्त परतावा, विविध प्रदेश आणि गुंतवणूक धोरणे देते, परंतु जोखीम, बाजारातील चढउतार आणि मालमत्ता व्यवस्थापन आव्हानांशी संबंधित आहे. सुरक्षितता आणि सुव्यवस्थेला महत्त्व देणाऱ्या क्लायंटसाठी मी अनेकदा ऑस्ट्रियाची शिफारस करतो.

गुंतवणुकीतून बाहेर पडणे हे एक महत्त्वाचे पाऊल आहे जे थेट नफ्यावर परिणाम करते. अमेरिकेत मालमत्ता विक्री सामान्यतः MLS (मल्टिपल लिस्टिंग सर्व्हिस) किंवा व्यावसायिक एजंट्सद्वारे हाताळली जाते. सरासरी विक्री वेळ प्रदेशानुसार बदलतो: मियामी किंवा लॉस एंजेलिस सारख्या लोकप्रिय शहरांमध्ये, मालमत्ता 30-90 दिवसांत विकली जाऊ शकते, तर कमी तरलतेच्या स्थितीत, यासाठी 6-9 महिने लागू शकतात. माझे क्लायंट, मियामीमध्ये $600,000-$750,000 मध्ये अपार्टमेंट विकत होते, ते प्रक्रिया जलद करण्यासाठी आणि कमिशन कमी करण्यासाठी अनेकदा MLS आणि एजंटचा वापर करत असत.

अनिवासींसाठी, एक महत्त्वाचा पैलू म्हणजे FIRPTA, ज्यामध्ये संघीय करासाठी विक्री किमतीच्या १५% पर्यंत रोखून ठेवणे आवश्यक आहे. अनपेक्षित देयके टाळण्यासाठी तुमच्या कर दायित्वाची योग्य गणना करणे महत्वाचे आहे.

१०३१ एक्सचेंज तुम्हाला मालमत्ता विकताना आणि दुसऱ्या अमेरिकन रिअल इस्टेट मालमत्तेत पुन्हा गुंतवणूक करताना कर पुढे ढकलण्याची परवानगी देते. उदाहरणार्थ, माझ्या एका क्लायंटने मियामी कॉन्डोमिनियम $६५०,००० मध्ये विकला आणि ऑस्टिनच्या अनेक मालमत्तांमध्ये गुंतवणूक केली, ज्यामुळे त्याला कराचा भार हलवता आला आणि पोर्टफोलिओ विविधता वाढवता आली.

वारसा किंवा ट्रस्टद्वारे रिअल इस्टेट हस्तांतरित करणे ही तुमची इस्टेट प्रभावीपणे व्यवस्थापित करण्याचा आणि तुमच्या भविष्यासाठी योजना आखण्याचा आणखी एक मार्ग आहे. ट्रस्ट मालमत्ता व्यवस्थापित करण्यास, कर जोखीम कमी करण्यास आणि तुमच्या मालमत्तेचे संरक्षण करण्यास मदत करतात.

ऑस्ट्रियाच्या तुलनेत, तेथील गुंतवणूक बाहेर पडण्याची प्रक्रिया सोपी आणि अधिक अंदाजे आहे. दुय्यम बाजारपेठेत तरलता जास्त आहे, नोकरशाही कमी आहे, विक्री कर पारदर्शक आहेत आणि व्यवहार जलद पूर्ण होतात. अमेरिका जास्त परतावा देते, परंतु जटिल कर नियम आणि नोकरशाहीने त्रस्त आहे.

गेल्या अनेक वर्षांपासून, मी अमेरिका आणि युरोपमधील रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करणाऱ्या क्लायंटसोबत काम करत आहे. माझा अनुभव दर्शवितो की प्रत्येक बाजारपेठेची स्वतःची विशिष्ट वैशिष्ट्ये असतात आणि गुंतवणुकीचे यश थेट योग्य तपासणीवर अवलंबून असते.

स्थिर आणि वाढत्या बाजारपेठांमध्ये भांडवल वाटप ही संतुलित पोर्टफोलिओची गुरुकिल्ली आहे. या दृष्टिकोनात, ऑस्ट्रियन रिअल इस्टेटमधील गुंतवणूक सामान्यतः स्थिरता आणि अंदाजेपणा प्रदान करते, तर अमेरिकन मालमत्ता वाढीची क्षमता आणि उच्च भाडे उत्पन्न देतात. मी अमेरिकन मालमत्तांना मियामी किंवा लॉस एंजेलिससारख्या अधिक गतिमान, फायदेशीर बाजारपेठांसह आणि व्हिएन्नासारख्या स्थिर युरोपियन मालमत्तांसह एकत्रित करण्याची शिफारस करतो. हा दृष्टिकोन तुम्हाला जोखीम विविधता आणण्यास, भाड्याने मिळणाऱ्या उत्पन्नाची निर्मिती करण्यास आणि एकाच वेळी भांडवल जमा करण्यास अनुमती देतो.

धोरण निवडताना, मी माझ्या क्लायंटची उद्दिष्टे विचारात घेतो: भाडे, स्थिती किंवा दीर्घकालीन भांडवलीकरण. उदाहरणार्थ, उत्पन्न आणि वाढीवर लक्ष केंद्रित करणाऱ्या क्लायंटसाठी, युनायटेड स्टेट्स अधिक योग्य आहे, विशेषतः अमेरिकेतील अपार्टमेंट आणि फ्लोरिडामधील मालमत्तांद्वारे. ज्यांना स्थिरता, अंदाज आणि भांडवल संरक्षणाची कदर आहे त्यांच्यासाठी ऑस्ट्रिया बहुतेकदा जिंकतो.

वैयक्तिकरित्या, मी माझ्या गुंतवणुकीचे विभाजन अमेरिका आणि ऑस्ट्रियामध्ये करेन: अमेरिका वाढ आणि उच्च परतावा देते, तर ऑस्ट्रिया मनाची शांती, पारदर्शकता आणि दीर्घकालीन मालमत्ता संरक्षण प्रदान करते. हा दृष्टिकोन तुम्हाला दोन्ही जगातील सर्वोत्तम गोष्टी एकत्रित करण्यास आणि एक शाश्वत पोर्टफोलिओ तयार करण्यास अनुमती देतो.

रिअल इस्टेट गुंतवणुकीसाठी उद्दिष्टे आणि बाजारपेठांची स्पष्ट समज असणे आवश्यक आहे. उच्च परतावा, विविध रणनीती आणि मियामी, लॉस एंजेलिस किंवा टेक्सास सारख्या गतिमान बाजारपेठा शोधणाऱ्यांसाठी अमेरिका हा सर्वोत्तम पर्याय आहे. स्थिरता, कायदेशीर पारदर्शकता आणि अंदाजे परतावा यांना महत्त्व देणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी ऑस्ट्रिया योग्य आहे. प्रत्यक्षात, पोर्टफोलिओच्या अशा रूढीवादी भागासाठी, ऑस्ट्रियन रिअल इस्टेटला स्थिरीकरण करणारा म्हणून पाहिले जाते, तर अमेरिकेला वाढीचा आणि उच्च परताव्याच्या स्रोत म्हणून पाहिले जाते.

गुंतवणूक वकिलाकडून सामान्य सल्ला: मालमत्तांची सखोल तपासणी करा, कर दायित्वे विचारात घ्या, तुमच्या पोर्टफोलिओमध्ये विविधता आणा आणि नेहमीच एक्झिट स्ट्रॅटेजी आखा. अनिवासींसाठी, FIRPTA, भाडे उत्पन्न कर आणि LLC किंवा ट्रस्टद्वारे पर्यायांचा विचार करणे विशेषतः महत्वाचे आहे.

२०३० पर्यंतच्या भविष्यवाणीत लोकसंख्या वाढ, अंतर्गत स्थलांतर आणि सक्रिय रिअल इस्टेट बाजार विकास दिसून येतो. अमेरिकेत, मजबूत आर्थिक वाढ आणि आकर्षक भाडे उत्पन्न असलेल्या शहरांमध्ये घरांची मागणी वाढत आहे. ऑस्ट्रियामध्ये, स्थिरता कायम आहे आणि दुय्यम आणि नवीन बाजारपेठांचा विकास दीर्घकालीन भांडवलासाठी सुरक्षित गुंतवणूक प्रदान करत आहे.

१. तुमची गुंतवणूक उद्दिष्टे निश्चित करा

• भाड्याचे उत्पन्न (दीर्घकालीन विरुद्ध अल्पकालीन)
• भांडवलीकरण आणि मूल्यातील वाढ
• निवासी किंवा व्हिसा धोरणे मिळवणे (EB-5, E-2)

२. मालकी स्वरूप निवडणे

• एखाद्या व्यक्तीने केलेली खरेदी
• मर्यादित दायित्व कंपनी (एलएलसी) द्वारे खरेदी करणे
• REITs आणि निधींद्वारे गुंतवणूक करणे
• भागीदारी किंवा ट्रस्ट

३. बाजार आणि प्रादेशिक विश्लेषण

• शहरे आणि राज्ये: मियामी, न्यू यॉर्क, लॉस एंजेलिस, ऑस्टिन, मिडवेस्ट
• भाडे उत्पन्न आणि मालमत्तेची तरलता
• प्रति चौरस मीटर किंमती आणि बाजारातील गतिशीलता
• पायाभूत सुविधा, वाहतूक, पर्यावरणशास्त्र, भाडेकरूंची मागणी

४. वस्तूची तपासणी आणि कायदेशीर पडताळणी

• मालकी हक्क शोध आणि मालकी हक्क विमा
• तपासणी अहवाल: बांधकाम स्थिती, उपयुक्तता
• मालकीचा इतिहास आणि भार तपासणे

५. वित्तपुरवठा आणि खरेदीदार आवश्यकता

• परदेशी लोकांसाठी SSN/ITIN ची उपलब्धता
• अमेरिकेत बँक खाते
• प्रारंभिक योगदान आणि निधीच्या कायदेशीर उत्पत्तीचा पुरावा
• वय (काही बँकांना १८ वर्षे वय आवश्यक आहे)

६. खरेदी प्रक्रिया

• रिअल्टर आणि वकील निवडणे
• ऑफर तयार करत आहे
• एस्क्रो खाते
• काउंटी रेकॉर्डमध्ये मालमत्तेच्या हक्कांची समाप्ती आणि नोंदणी
• दूरस्थपणे खरेदी करण्याची शक्यता

७. कर आणि खर्च

• मालमत्ता कर (राज्यानुसार ०.५-३%)
• व्यवहाराचा शेवटचा खर्च (व्यवहाराच्या २-५%)
• भाडे उत्पन्न कर (संघीय + राज्य)
• विक्रीवरील भांडवली नफा कर
• अनिवासींसाठी FIRPTA

८. मालमत्ता व्यवस्थापन

• व्यवस्थापन कंपनी निवडणे (मालमत्ता व्यवस्थापन)
• दीर्घकालीन आणि अल्पकालीन भाडेपट्टा
• भाडेकरू करार आणि स्थानिक नियम

९. बाहेर पडण्याच्या रणनीती

• एमएलएस किंवा एजंट द्वारे विक्री
• कर हस्तांतरणासाठी १०३१ एक्सचेंज
• वारसा किंवा ट्रस्टद्वारे हस्तांतरण

१०. परिस्थिती आणि विविधीकरण

• एक ऑब्जेक्ट विरुद्ध अनेक ऑब्जेक्ट्स
• अमेरिका आणि युरोपचे संयोजन (स्थिरतेसाठी ऑस्ट्रिया, विकासासाठी अमेरिका)
• परतावा आणि जोखीम यांचे संतुलन

१. "३००,००० डॉलर्सचा गुंतवणूकदार"

• क्लायंटला काय हवे होते: न्यू यॉर्क शहरात एक अपार्टमेंट खरेदी करायचे जे स्थिर भाड्याचे उत्पन्न देईल आणि एक तरल मालमत्ता देखील असेल.
• आम्हाला काय आढळले: मॅनहॅटनमध्ये ७० चौरस मीटरचे कॉन्डोमिनियम, आधुनिक नूतनीकरण आणि सोयीस्कर वाहतूक सुविधांसह.
• परिणाम: वार्षिक ४-५% उत्पन्न, उच्च तरलता, २ वर्षांत मालमत्तेच्या मूल्यात +८% वाढ.

२. "५००,००० डॉलर्ससह निवृत्त"

• क्लायंटला काय हवे होते: आरामदायी निवृत्तीसाठी फ्लोरिडातील मियामी येथे घर खरेदी करायचे, गरज पडल्यास ते भाड्याने देण्याचा पर्यायही.
• आम्हाला काय आढळले: समुद्रकिनाऱ्याजवळ आणि चांगल्या प्रकारे विकसित पायाभूत सुविधांसह, शांत परिसरात २ बेडरूम असलेले ९० चौरस मीटरचे घर.
• निकाल: सरासरी भाडे उत्पन्न ४.५%, ३ वर्षांत +१०% ची मूल्य वाढ, शांत जीवनासाठी सुरक्षित क्षेत्र.

३. "मुलांसह कुटुंब"

• ग्राहकांना काय हवे होते: लॉस एंजेलिसमध्ये त्यांच्या स्वतःच्या निवासस्थानासाठी एक अपार्टमेंट किंवा घर खरेदी करायचे, ज्यामध्ये चांगल्या शाळा आणि हिरवेगार वातावरण असेल.
• आम्हाला काय आढळले: एका सुविकसित परिसरात तीन बेडरूम आणि एक लहान बाग असलेले १२० चौरस मीटरचे टाउनहाऊस. किंमत: $७५०,०००.
• निकाल: ५ वर्षांत ६-७% ची उच्च भांडवलीकरण क्षमता, मुलांसाठी सुरक्षित क्षेत्र, आवश्यक असल्यास भाड्याने देण्याची शक्यता.