ऑस्ट्रियामधील भाडे बाजार देशाच्या गृहनिर्माण व्यवस्थेत एक महत्त्वाचे स्थान व्यापतो: ४०% पेक्षा जास्त लोक भाड्याने राहण्यास प्राधान्य देतात आणि मोठ्या शहरांमध्ये, विशेषतः व्हिएन्नामध्ये, भाडेकरूंचे प्रमाण आणखी जास्त आहे. तथापि, भाडेकरू आणि घरमालक दोघांसाठीही भाडेपट्टा निर्मिती ही सर्वात आव्हानात्मक समस्यांपैकी एक आहे.
याचे कारण असे आहे की ऑस्ट्रियामधील भाड्याच्या किमती केवळ बाजार घटकांवरच नव्हे—जसे की ठिकाण, अपार्टमेंटची स्थिती, बांधकामाचे वर्ष आणि पायाभूत सुविधा—तर कायदेशीर नियमांवरही अवलंबून असतात. यातील सर्वात महत्त्वाच्या घटकांपैकी एक म्हणजे 'मीट्रेच्ट्सगेसेट्झ ' (MRG)—म्हणजेच भाडे कायदा—जो वेगवेगळ्या मालमत्तांना वेगवेगळ्या प्रकारे लागू होतो: काही प्रकरणांमध्ये पूर्णपणे, इतरांमध्ये अंशतः, आणि काहीवेळा अजिबातच नाही. यावरून हे ठरते की मुक्त बाजारभाव निश्चित केला जाऊ शकतो की घरमालक नियामक दर आणि निर्बंधांचे पालन करण्यास बांधील आहे.
या लेखात, ऑस्ट्रियन रिअल इस्टेट तज्ञ म्हणून, मी भाडे कशामुळे बनते, त्यावर कोणते घटक प्रभाव पाडतात आणि ऑस्ट्रियामध्ये घरांसाठी वाजवी भाडे किंमत योग्यरित्या कशी ठरवायची याचा तपशीलवार आढावा घेईन.
ऑस्ट्रियामध्ये भाड्यात काय असते?
ऑस्ट्रियामधील भाडे तुलना २०२३-२०२५
ऑस्ट्रियामध्ये भाडे केवळ अपार्टमेंटच्या 'निव्वळ' किमतीपुरते मर्यादित नसते. बहुतेक प्रकरणांमध्ये, भाडेकरूने भरलेल्या भाड्यात अनेक घटकांचा समावेश असतो. जर तुम्ही व्हिएन्नामध्ये भाड्याने देण्यासाठी अपार्टमेंट विकत घेण्याचा विचार करत असाल आणि मासिक हप्त्यांची आगाऊ गणना करू शकत असाल, तर ही खर्चाची रचना महत्त्वाची आहे.
मूळ भाडे (Hauptmietzins). ही ती मूळ रक्कम आहे जी भाडेकरू मालमत्तेच्या वापरासाठी देतो. २०२५ च्या पहिल्या तिमाहीत, सरासरी Hauptmietzins प्रति महिना €५०२ किंवा €७.५०/m² होते, जे २०२४ च्या याच कालावधीपेक्षा २.७% जास्त आहे (Statistik Austria, 2025). या भाड्याची रक्कम अपार्टमेंटच्या प्रकारावर (नवीन इमारत, जुनी इमारत, इत्यादी), त्याच्या स्थितीवर आणि ते भाडे कायद्याच्या (Mietrechtsgesetz - MRG) अधीन आहे की नाही यावर अवलंबून असते.
संचालन खर्च (Betriebskosten). यामध्ये कचरा संकलन, पाणीपुरवठा, सांडपाणी व्यवस्था, सामायिक जागेतील प्रकाशयोजना, हॉलवेची स्वच्छता, लिफ्टची देखभाल आणि इमारतीचा विमा यांसारख्या सुविधा आणि इमारतीच्या देखभालीचा समावेश आहे. २०२५ च्या पहिल्या तिमाहीत, सरासरी Betriebskosten प्रति महिना €१६५.२० किंवा प्रति चौरस मीटर €२.५० होता, जो एकूण भाड्याच्या अंदाजे ३०% आहे.
विशेष खर्च (besondere Aufwendungen). हे अतिरिक्त खर्च आहेत ज्यात लिफ्टचे शुल्क, कपडे धुण्याची सेवा, दुरुस्ती आणि इतर विशिष्ट सेवांचा समावेश असू शकतो. हे खर्च सहसा भाडे करारामध्ये स्वतंत्रपणे नमूद केलेले असतात.
फर्निचर शुल्क (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). जर भाड्याच्या अपार्टमेंटमध्ये फर्निचर ठेवलेले असेल, तर घरमालक त्याच्या वापरासाठी अतिरिक्त शुल्क आकारू शकतो. या शुल्काची रक्कम फर्निचरचे मूल्य आणि त्याचे आयुष्यमान यावर आधारित ठरवली जाते. उदाहरणार्थ, जर फर्निचरची किंमत €7,000 असेल आणि त्याचे अंदाजित आयुष्यमान 20 वर्षे असेल, तर मासिक फर्निचर शुल्क अंदाजे €29.60 असू शकते, आणि त्यावर 12% घरमालक अधिभार मिळून एकूण €33.10 प्रति महिना होईल.
व्हॅट (Umsatzsteuer). ऑस्ट्रियामध्ये भाड्याच्या मालमत्तांवर मूल्यवर्धित कर १०% आहे. तथापि, फर्निचर, पार्किंग आणि हीटिंगवर २०% चा मानक व्हॅट दर लागू होतो.
अशाप्रकारे, ऑस्ट्रियामध्ये अपार्टमेंट भाड्याने देण्यामध्ये अनेक घटक असतात, प्रत्येकाची स्वतःची वैशिष्ट्ये असतात आणि ती संबंधित कायदे आणि नियमांद्वारे नियंत्रित केली जातात. भाडेकरू आणि घरमालक दोघांसाठीही भाडेपट्टा संबंधांमध्ये पारदर्शकता आणि निष्पक्षता सुनिश्चित करण्यासाठी हे घटक समजून घेणे महत्त्वाचे आहे.
Mietrechtsgesetz (MRG) ची भूमिका आणि त्याच्या वापराची व्याप्ती
निवासी भाडेपट्टा कायदा (Mietrechtsgesetz, MRG) १२ नोव्हेंबर १९८१ रोजी मंजूर करण्यात आला आणि तो ऑस्ट्रियामधील घरमालक आणि भाडेकरू यांच्यातील संबंधांचे नियमन करतो, दोन्ही पक्षांच्या हक्कांमध्ये संतुलन सुनिश्चित करतो. तथापि, तो सर्व प्रकारच्या रिअल इस्टेटवर लागू होत नाही. इमारतीचे वय, तिचा उद्देश आणि इतर घटकांवर अवलंबून, MRG पूर्णतः, अंशतः किंवा अजिबात लागू होऊ शकत नाही.
एमआरजीचा संपूर्ण अर्ज
एमआरजी खालील प्रकारच्या रिअल इस्टेटसाठी पूर्णपणे लागू होते:
- १९४५ पूर्वी बांधलेली घरे, ज्यामध्ये १९५३ पूर्वी सरकारी अनुदानाने बांधलेल्या इमारतींचा समावेश आहे.
- बांधकामाचे वर्ष काहीही असो, राज्याच्या पाठिंब्याने घरे.
अशा प्रकरणांमध्ये, भाडे मर्यादित आहे हे लक्षात घेऊन:
- गृहनिर्माण श्रेणी: मालमत्तेचा प्रकार परिभाषित करते (उदा. सामाजिक गृहनिर्माण, सरकारी-समर्थित गृहनिर्माण).
- Richtwertmietzins: विशिष्ट प्रकारच्या घरांसाठी निश्चित केलेला मार्गदर्शक भाडेदर.
- Angemessener Mietzins: बाजारातील परिस्थिती आणि विशिष्ट मालमत्तेची वैशिष्ट्ये विचारात घेऊन ठरवलेले वाजवी भाडे.
या उपाययोजनांचा उद्देश भाडेकरूंना वाढत्या भाड्यांपासून आणि अन्याय्य बेदखल होण्यापासून वाचवणे आहे. उदाहरणार्थ, ग्राझमधील एका जुन्या इमारतीत (अल्टबाऊ) आधुनिक नूतनीकरणासह ८० चौरस मीटरचे अपार्टमेंट, जे पूर्णपणे MRG द्वारे संरक्षित आहे, ते दरमहा अंदाजे €६०० भाड्याने दिले जाते, जे MRG द्वारे संरक्षित नसलेल्या समान घरांच्या बाजारभावापेक्षा २५-३०% कमी आहे.
एमआरजीचा आंशिक वापर
एमआरजी अंशतः खालील प्रकारच्या मालमत्तेवर लागू होते:
- १९५३ नंतर बांधलेली नवीन कॉन्डोमिनियम युनिट्स, जर इमारतीमध्ये अनेक युनिट्स असतील आणि त्यांना शासकीय मदत मिळाली नसेल.
- पोटमाळी आणि विस्तार १९५३ नंतर विद्यमान इमारतींना जोडलेली
अशा प्रकरणांमध्ये, भाडे 'वाजवी' (angemessen) मानले जाते, म्हणजेच घरमालक आणि भाडेकरू बाजारातील परिस्थिती लक्षात घेऊन भाड्याच्या रकमेवर मोकळेपणाने सहमत होऊ शकतात.
उदाहरण: लिंझमधील १९६० च्या दशकात बांधलेल्या एका कॉन्डोमिनियममधील ५५ चौरस मीटरचा आधुनिक अपार्टमेंट, ज्यावर एमआरजी (MRG) अंशतः लागू आहे, तो दरमहा €६५० मध्ये भाड्याने दिला जाऊ शकतो, तर खाजगी बाजारात एमआरजी (MRG) शिवाय अशाच प्रकारच्या घरांची किंमत सुमारे दरमहा €७५० असते.
एमआरजीच्या कार्यक्षेत्राबाहेरील वस्तू
खालील प्रकारच्या मालमत्तेवर MRG लागू होत नाही:
- खाजगी घरे आणि डुप्लेक्स, बांधकामाचे वर्ष विचारात न घेता.
- २००६ नंतर बांधलेल्या नवीन इमारतीज्यांना शासकीय मदत मिळाली नाही.
- पर्यटकांसाठीची अपार्टमेंट आणि अल्प मुदतीसाठी भाड्याने मिळणारी घरे.
या प्रकरणांमध्ये, घरमालक आणि भाडेकरू यांना भाड्याच्या रकमेसह भाडेपट्ट्याच्या अटी निश्चित करण्याचे पूर्ण स्वातंत्र्य आहे.
उदाहरण १: व्हिएन्नाच्या बाहेरील बाजूस असलेले, २०१० मध्ये बांधलेले १०० चौरस मीटरचे खाजगी घर, दोन्ही पक्षांमधील करारानुसार, दरमहा १,२०० युरोमध्ये भाड्याने दिले जाऊ शकते.
उदाहरण २: मागणीनुसार, इन्सब्रुकमधील एका नवीन इमारतीमधील २०२० पासून दीर्घकालीन भाड्यासाठी असलेल्या ७० चौरस मीटरच्या अपार्टमेंटचे भाडे, एमआरजी निर्बंधांशिवाय, प्रति महिना €१,०५० असू शकते.
व्हिएन्नामध्ये दीर्घकाळासाठी अपार्टमेंट भाड्याने घेण्याची योजना आखणाऱ्या किंवा ऑस्ट्रियामध्ये मालमत्ता भाड्याने घेण्यास इच्छुक असलेल्यांसाठी हे फरक विशेषतः महत्त्वाचे आहेत.
| एमआरजी श्रेणी | रिअल इस्टेटचे उदाहरण | सरासरी भाडे दर (€/चौकोनी मीटर) | बाजारभावाच्या सापेक्ष मूल्यांकन |
|---|---|---|---|
| एमआरजीचा संपूर्ण अर्ज | मध्य व्हिएन्नाच्या ऐतिहासिक अल्टबाऊ येथे ६५ चौरस मीटरचे अपार्टमेंट | €6.80 | बाजारभावापेक्षा ≈३०% कमी |
| एमआरजीचा आंशिक वापर | ग्राझमधील १९६० च्या दशकातील कॉन्डोमिनियममधील ५५ चौरस मीटरचा अटारी | €9.60 | बाजारापेक्षा ≈१५% कमी |
| एमआरजी वापरल्याशिवाय | नवीन इमारत ७५ चौरस मीटर, इन्सब्रुक, २०२० | €12.50 | ≈बाजार पातळीवर |
ऑस्ट्रियामध्ये भाडे गणना प्रणाली
ऑस्ट्रियामध्ये, भाडे अनेक प्रणालींद्वारे निश्चित केले जाते, त्यापैकी प्रत्येक प्रणाली विविध घटकांचा विचार करते, जसे की मालमत्तेची स्थिती, तिचे स्थान आणि ती बांधल्याचे वर्ष. चला मुख्य घटकांवर एक नजर टाकूया:
श्रेणी भाड्याने (श्रेणी)
भाडेपट्टा श्रेणी प्रणाली अपार्टमेंट्सना भाडेपट्टा कराराच्या वेळी त्यांच्या स्थिती आणि उपकरणांवर अवलंबून चार श्रेणींमध्ये (अ ते ड) वर्गीकृत करते:
- श्रेणी अ: आधुनिक मानक, आधुनिक फिनिशिंग आणि उपकरणांसह अपार्टमेंट.
- श्रेणी ब: चांगले दर्जा, दर्जेदार फिनिशिंगसह अपार्टमेंट, परंतु नवीनतम सुधारणांशिवाय.
- श्रेणी क: सरासरी दर्जा, मूलभूत सजावट असलेले अपार्टमेंट, कदाचित काही सुधारणांची आवश्यकता असेल.
- श्रेणी ड: कमी दर्जाचे, आत शौचालय नसलेले अपार्टमेंट, कदाचित जुने फिनिशिंग असलेले.
या श्रेणी भाड्याच्या रकमेवर परिणाम करतात, उच्च दर्जाच्या अपार्टमेंटमध्ये जास्त भाडे असते.
Richtwertmietzins (अंदाजे भाडे)
रिचट्वर्टमिएत्झिन हे ऑस्ट्रियाच्या प्रत्येक संघराज्यासाठी स्थापित केलेले संदर्भ भाडे दर आहेत. त्यांचा दर दोन वर्षांनी आढावा घेतला जातो.
ऑस्ट्रियामध्ये रिचट्वर्टमिएत्झिन आणि श्रेणी दरांमध्ये वार्षिक समायोजनाची एक नवीन प्रणाली १ एप्रिल २०२५ पासून लागू झाली. भाडेकरूंवर उच्च चलनवाढीचा प्रभाव कमी करण्यासाठी हे बदल चौथ्या मिट्रेच्टलीचेन इन्फ्लेशनस्लिंडरंग्सगेसेट्झ (४. मिलग) चा भाग म्हणून सादर करण्यात आले.
| पॅरामीटर | जुनी व्यवस्था | नवीन प्रणाली (१ एप्रिल २०२५ पासून) |
|---|---|---|
| समायोजन वारंवारता | दर २ वर्षांनी | दरवर्षी, १ एप्रिल |
| गणना पद्धत | दोन वर्षांमध्ये ग्राहक किंमत निर्देशांक (VPI) मधील बदलावर आधारित | मागील वर्षाच्या तुलनेत VPI मधील बदलावर आधारित, ५% वाढीच्या मर्यादेसह |
| अर्ज | Richtwertmietzins आणि Kategoriemietzins यांना | Gemeindewohnungen आणि Genossenschaftswohnungen यासह Richtwertmietzins आणि Kategoriemietzins यांना |
| वाढ मर्यादित करणे | अनुपस्थित | २०२५ आणि २०२६ मध्ये कमाल ५%; २०२७ पासून सुरू होणारी, गेल्या ३ वर्षांतील सरासरी चलनवाढ, ५% पर्यंत मर्यादित. |
रिचटवर्टमिएत्झिन्स समायोजनाच्या गणनेचे उदाहरण:
| संघराज्य | रिचटवर्टमिएत्झिन्स (€/चौकोमीटर) | २०२४ साठी VPI बदल | २०२५ समायोजन |
|---|---|---|---|
| विएन्ना | 6,67 | 2,9% | +०.१९ €/चौचौरस चौरस मीटर |
| स्टायरिया | 9,21 | 2,9% | +०.२७ €/चौचौरस चौरस मीटर |
| टायरॉल | 8,14 | 2,9% | +०.२४ €/चौचौरस चौरस मीटर |
भाडेकरूंसाठी महत्वाचे मुद्दे:
- दर गोठवणे: १ एप्रिल २०२५ पूर्वी झालेल्या भाडे करारांसाठी, दर २०२३ च्या पातळीवरच राहतील. याचा अर्थ असा की, २०२५ मध्ये भाड्यात वाढ होणार नाही.
- दर वाढीची मर्यादा: २०२६ मध्ये, दर वाढ मागील दराच्या ५% पर्यंत मर्यादित असेल. २०२७ मध्ये, मागील तीन वर्षांचा सरासरी चलनवाढीचा दर लागू होईल, जो ५% पर्यंत मर्यादित असेल.
- अपवाद: हे निर्बंध नवीन इमारती किंवा खाजगी घरे यांसारख्या रिक्त भाडेपट्ट्यांवर लागू होत नाहीत.
Angemessener Mietzins (वाजवी भाडे)
अँजेमेसेनर मिएत्झिन्स ही बाजार परिस्थितीवर आधारित भाडे गणना प्रणाली आहे आणि विशिष्ट प्रकारच्या रिअल इस्टेटवर लागू होते:
- मोठे अपार्टमेंट: साधारणपणे १३० चौरस मीटरपेक्षा जास्त, जसे की व्हिएन्नाच्या पहिल्या जिल्ह्यातील जुन्या इमारतीमधील (अल्टबाऊ) एक प्रशस्त अपार्टमेंट.
- सूचीबद्ध इमारतींमधील मालमत्ता: सांस्कृतिक वारशाच्या नोंदवहीमध्ये समाविष्ट असलेल्या ऐतिहासिक इमारती, ज्यांच्या भाड्यात देखभाल आणि पुनर्बांधणीचा खर्च विचारात घेणे बंधनकारक असते.
- नवीन इमारती: नव्याने बांधलेल्या इमारतींमधील अपार्टमेंट्स, जिथे एमआरजीचा वापर मर्यादित आहे किंवा अजिबात नाही.
उदाहरणार्थ, व्हिएन्नामधील एका गेटेड कम्युनिटीमध्ये १४० चौरस मीटरचे अपार्टमेंट: मार्गदर्शक किंमत €६.७०/चौरस मीटर आहे, परंतु स्थिती, स्थान आणि बाजारातील मागणी लक्षात घेता, अँजेमेसेनर मिएत्झिन्स €९.५०/चौरस मीटर असू शकतात, जे रिचटवर्टमिएत्झिन्सपेक्षा जास्त आहे.
महत्त्वपूर्ण: Angemessener Mietzins कायद्यानुसार घरमालकांना मोठ्या आणि वैशिष्ट्यपूर्ण मालमत्तांसाठी बाजारभावाप्रमाणे भाडे मिळवण्याची संधी मिळते, परंतु त्याच वेळी भाडेकरूंना वाढीव भाड्यापासून संरक्षण मिळते—भाडे हे बाजारातील परिस्थितीनुसार योग्य ठरवले गेले पाहिजे.
Erhöhter Mietzins (वाढलेले भाडे)
जेव्हा घरमालक अपार्टमेंटमध्ये मोठी दुरुस्ती किंवा सुधारणा करतो तेव्हा एर्होह्टर मित्झिन्स वापरला जातो. यामध्ये हे समाविष्ट असू शकते:
- स्वयंपाकघर किंवा बाथरूमचे पूर्ण नूतनीकरण
- इमारतीचे थर्मल आधुनिकीकरण (ऊर्जा बचत)
- लिफ्ट बसवणे, कॉमन एरिया सुधारणा, दर्शनी भागाचे आधुनिकीकरण
कसे बसवायचे:
- वाढीव भाड्याची रक्कम लवाद आयोग किंवा न्यायालयाद्वारे निश्चित केली जाते.
- ही वाढ एका विशिष्ट कालावधीपुरती मर्यादित आहे, बहुतेकदा मानक गृहनिर्माणासाठी 10 वर्षे आणि सामाजिक गृहनिर्माणासाठी 20 वर्षांपर्यंत.
- हे उपाय भाडेकरूंना अन्याय्य वाढीपासून वाचवतात, तर घरमालक त्याची गुंतवणूक परत मिळवतो.
व्यावहारिक सल्ला: जर तुम्ही ऑस्ट्रियामध्ये दीर्घ मुदतीसाठी अपार्टमेंट भाड्याने घेण्याचा विचार करत असाल, तर मालमत्तेची खरी भाड्याची किंमत समजून घेण्यासाठी त्यावर 'एर्होह्टर मीट्झिन्स' (Erhöhter Mietzins) कर लागू झाला आहे की नाही हे तपासणे महत्त्वाचे आहे. उदाहरणार्थ, व्हिएन्नामधील एका ऐतिहासिक इमारतीमधील, औष्णिक आधुनिकीकरणानंतरचे अपार्टमेंट: मूळ दर €6.80/m² → लवाद समितीने मंजूर केल्यानुसार, वाढ होऊन €8.20/m² झाला.
कायदेशीर पैलू आणि अलीकडील बदल
ऑस्ट्रियामध्ये भाड्याने घरांसाठी कायदेशीर चौकट काटेकोरपणे नियंत्रित आहे आणि भाडेकरू आणि घरमालकांना सध्याचे कायदे आणि अलीकडील बदल समजून घेणे महत्वाचे आहे. Mietrechtsgesetz (MRG) आणि Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) स्वीकार्य भाडे, भाडेकरू संरक्षण आणि कायदेशीर भाडे वाढण्याची शक्यता यांच्या मर्यादा परिभाषित करतात.
भाडेवाढ रोखण्यासाठी, पारदर्शकता वाढवण्यासाठी आणि भाडेकरूंचे संरक्षण करण्यासाठी, विशेषतः व्हिएन्नासारख्या मोठ्या शहरांमध्ये, २०२४-२५ मध्ये महत्त्वाचे बदल करण्यात आले.
भाड्याने अनुक्रमणिका (वेर्टसिचेरुंगस्क्लॉसेल)
विशेष लक्ष देणे आवश्यक आहे व्हिएन्नामधील भाडे निर्देशांकाकडे — तो अनेकदा ग्राहक किंमत निर्देशांकाशी (व्हीपीआय) जोडलेला असतो आणि अंतिम किमतीवर त्याचा तुमच्या अपेक्षेपेक्षा जास्त परिणाम होतो.
भाडे समायोजन कलम ही भाडेपट्टा करारातील एक तरतूद आहे जी घरमालकाला ग्राहक किंमत निर्देशांक (CPI) मधील बदलांच्या आधारावर भाडे समायोजित करण्याची परवानगी देते. २०२४ पर्यंत, अशा समायोजनांमुळे भाडे १०% किंवा त्याहून अधिक वाढू शकते.
२०२४ पासून, इंडेक्सेशनवर आधारित वार्षिक भाडे वाढीची मर्यादा लागू करण्यात आली: कमाल वाढ दरवर्षी ५% आहे. उच्च महागाईच्या पार्श्वभूमीवर भाडेकरूंना जास्त भाडे वाढीपासून संरक्षण देण्यासाठी हा बदल करण्यात आला आहे.
भाडे वाढवण्याची शक्यता
काही परिस्थितींमध्ये घरमालक कायदेशीररित्या भाडे वाढवू शकतो:
- दुरुस्ती आणि आधुनिकीकरण: जर घरमालकाने अपार्टमेंटमध्ये मोठी दुरुस्ती किंवा सुधारणा केली तर ते भाडे वाढवू शकतात. वाढीची रक्कम मर्यादित कालावधीसाठी लवाद समिती किंवा न्यायालयाद्वारे निश्चित केली जाते.
- नातेवाईकांना करार हस्तांतरित करणे: नातेवाईकांना भाडेपट्टा हस्तांतरित करताना, घरमालक बाजार परिस्थितीनुसार नवीन भाडे सेट करू शकतो.
- सुरुवातीचे भाडे खूपच कमी: जर सुरुवातीचे भाडे बाजारभावापेक्षा खूपच कमी असेल, तर घरमालक कलम §45 Mietrechtsgesetz (MRG) नुसार वाजवी पातळीपर्यंत वाढ मागू शकतो.
अनुदानित आणि सहकारी गृहनिर्माण
वोहनंग्सगेमेइन्युट्झिग्केट्जेसेट्झ (डब्ल्यूजीजी) गृहनिर्माण सहकारी संस्थांद्वारे प्रदान केलेल्या घरांसारख्या ना-नफा घरांमध्ये भाडे नियंत्रित करते. भाडे मर्यादा आहेत आणि दीर्घकालीन वाढ २० वर्षांपर्यंत लागू केली जाऊ शकते, उदाहरणार्थ, दुरुस्ती आणि आधुनिकीकरणाच्या खर्चाची भरपाई करण्यासाठी. हे उपाय भाडेकरू आणि घरमालकांच्या हिताचे संतुलन साधतात.
अनेक गृहनिर्माण सहकारी संस्था आणि महानगरपालिका कार्यक्रम युक्रेनियन आणि निर्वासितांना अनुदानित घरांसाठी अर्ज करण्याची परवानगी देतात. जर तुम्ही निर्वासितांसाठी व्हिएन्नामध्ये अपार्टमेंट भाड्याने घेण्याचा विचार करत असाल, तर नोंदणी आणि निवास स्थितीचा पुरावा विचारात घेणे महत्त्वाचे आहे. यामुळे तात्पुरत्या किंवा कायमस्वरूपी निवासासाठी सहकारी गृहनिर्माण अधिक वास्तववादी आणि सुरक्षित पर्याय बनते.
भाड्याच्या किमतींवर परिणाम करणारे घटक
ऑस्ट्रियामध्ये घर भाड्याने घेणे हे अनेक घटकांवर अवलंबून असते जे किमतीवर लक्षणीय परिणाम करू शकतात. चला मुख्य घटकांवर एक नजर टाकूया:
१. स्थान
व्हिएन्ना हे पारंपारिकपणे ऑस्ट्रियामध्ये भाड्याने देण्यासाठी सर्वात महागडे शहर आहे. शहरात, किंमतींमध्ये देखील लक्षणीय फरक आहेत:
- सिटी सेंटर (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): प्रतिष्ठा आणि विकसित पायाभूत सुविधांमुळे भाड्याच्या किमती जास्त आहेत.
- बाहेरील भाग (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): अधिक परवडणाऱ्या किमती, परंतु कमी वाहतूक सुलभता आणि पायाभूत सुविधांसह.
CBRE नुसार, २०२५ मध्ये मध्य व्हिएन्नामध्ये भाडे €१६.५/चौरस मीटरपर्यंत पोहोचू शकते, तर बाहेरील भागात ते सुमारे €१२.२/चौरस मीटर असेल.
२. क्षेत्रफळ आणि मांडणी
विद्यार्थी आणि तरुण व्यावसायिकांमध्ये लहान अपार्टमेंट्स (४० चौरस मीटरपेक्षा कमी) जास्त मागणी आहेत. मोठ्या पर्यायांपेक्षा त्यांची किंमत अनेकदा प्रति चौरस मीटर जास्त असते. उदाहरणार्थ, व्हिएन्नामधील स्टुडिओ अपार्टमेंट्स दरमहा €६३० ते €८९० दरम्यान भाड्याने मिळू शकतात.
३. स्थिती आणि दुरुस्ती
नवीन इमारतींमध्ये किंवा आधुनिक नूतनीकरणासह (उदाहरणार्थ, अल्टबाऊ शैलीमध्ये) अपार्टमेंट अधिक महाग आहेत. २०२५ मध्ये, नवीन अपार्टमेंटसाठी सरासरी भाडे अंदाजे €१४.८७/चौरस मीटर आहे, तर जुन्या अपार्टमेंटसाठी ते अंदाजे €१०.००/चौरस मीटर आहे.
४. इमारतीची ऊर्जा कार्यक्षमता
उच्च ऊर्जा कार्यक्षमता रेटिंग असलेल्या अपार्टमेंट्स (उदा., वर्ग अ) मध्ये कमी उपयोगिता खर्च असतो, ज्यामुळे ते भाडेकरूंसाठी अधिक आकर्षक बनतात. यामुळे कमी ऊर्जा कार्यक्षमता रेटिंग असलेल्या अपार्टमेंट्सच्या तुलनेत भाड्याच्या किमती ५-१०% ने वाढू शकतात.
५. फर्निचर आणि पायाभूत सुविधा
फर्निचर, लिफ्ट, बाल्कनी, गॅरेज किंवा पार्किंगमुळे भाडे लक्षणीयरीत्या वाढू शकते. अतिरिक्त सुविधांसह पूर्णपणे सुसज्ज अपार्टमेंटची किंमत १०-२०% जास्त असू शकते.
६. मागणी आणि हंगामीपणा
ऑस्ट्रियामध्ये भाड्याच्या घरांची मागणी पारंपारिकपणे शरद ऋतूमध्ये वाढते, जेव्हा विद्यार्थी आणि परदेशी लोक शहरात परततात. यामुळे या काळात भाड्याच्या किमती वाढतात. २०२४ मध्ये, व्हिएन्नामध्ये भाड्याने सरासरी ६.२-७.७% वाढली.
| प्रदेश / शहर | शहराचे केंद्र / उत्तम ठिकाणे (€/चौरस मीटर) | बाहेरील भाग / मध्य जिल्हा (€ / चौरस मीटर) | नोट्स |
|---|---|---|---|
| व्हिएन्ना | 16,5 | 12,2 | जास्त लोकसंख्या घनता आणि पायाभूत सुविधांमुळे किमती जास्त आहेत. |
| ग्राझ | 13,2 | 10,1 | विद्यापीठांचे शहर, विद्यार्थ्यांच्या अपार्टमेंटची मागणी जास्त आहे |
| साल्झबर्ग | 15,0 | 11,5 | लोकप्रिय पर्यटन स्थळ, मर्यादित निवास व्यवस्था |
| लिंझ | 12,8 | 9,8 | औद्योगिक केंद्र, मध्यम किमती |
| इन्सब्रुक | 14,5 | 11,0 | विद्यार्थ्यांचे शहर, शरद ऋतूमध्ये मागणी जास्त असते |
| क्लागेनफर्ट | 11,5 | 8,7 | अधिक परवडणारे पर्याय, कमी उच्चभ्रू क्षेत्रे |
| बर्गेनलँड | 9,0 | 7,5 | सर्वात सुलभ प्रदेश, कमी लोकसंख्या घनता |
| टायरॉल (इन्सब्रुकच्या बाहेर) | 12,0 | 9,5 | पर्वतीय प्रदेश, हंगामी परिस्थिती मागणीवर परिणाम करते |
| स्टायरिया | 14,0 | 9,2 | ग्राझ शहर अधिक महाग आहे, ग्रामीण भाग स्वस्त आहे. |
| अप्पर ऑस्ट्रिया | 13,0 | 10,0 | लिंझ आणि आजूबाजूचा परिसर समाविष्ट आहे |
वाढलेले भाडे: कुठे जायचे आणि काय करायचे
जर तुम्हाला वाटत असेल की तुम्ही ऑस्ट्रियामध्ये जास्त भाडे देत आहात, तर तुम्हाला त्याला आव्हान देण्याचा पर्याय आहे. संपूर्ण भाडे कायद्याच्या (Mietrechtsgesetz - MRG) अधीन असलेल्या इमारतींमध्ये, भाडेकरू भाड्याची पडताळणी करण्यासाठी लवाद मंडळ किंवा न्यायालयात अपील करू शकतात. जर भाडे परवानगी असलेल्या पातळीपेक्षा जास्त असेल, तर ते कायदेशीर मर्यादेपर्यंत कमी केले जाऊ शकते आणि जास्त दिलेली कोणतीही रक्कम परत केली जाऊ शकते.
खालील अंतिम मुदतींचे पालन करणे महत्त्वाचे आहे:
- ओपन-एंडेड कॉन्ट्रॅक्टसाठी, कॉन्ट्रॅक्ट संपल्याच्या तारखेपासून 3 वर्षांच्या आत अर्ज सादर केला जाऊ शकतो;
- निश्चित मुदतीच्या करारांसाठी - त्यांची मुदत संपल्यानंतर किंवा ओपन-एंडेड करारांमध्ये रूपांतरित झाल्यानंतर 6 महिन्यांपेक्षा जास्त नाही.
या मुदती संपल्यानंतर, भाड्याला आव्हान देणे शक्य नाही, परंतु इंडेक्सेशन (वेर्टसिचेरुंग) द्वारे भाड्यात अन्याय्य वाढ करण्यास आक्षेप घेणे शक्य आहे.
एमआरजीच्या अधिकारक्षेत्राबाहेरील नवीन इमारती आणि मालमत्तांमध्ये परिस्थिती अधिक गुंतागुंतीची आहे: तेथे किंमत स्वतंत्रपणे ठरवली जाते आणि न्यायालयाचे निर्णय क्वचितच भाडेकरूच्या बाजूने असतात.
माझ्या प्रॅक्टिसमध्ये, मला असे काही प्रकरण आले आहेत जिथे भाडेकरूंनी जास्त भाडे दिल्याची तक्रार केली होती. उदाहरणार्थ, व्हिएन्नामध्ये दीर्घकाळासाठी अपार्टमेंट भाड्याने घेण्याचा निर्णय घेतलेले एक निर्वासित कुटुंब जुन्या अपार्टमेंटसाठी कायदेशीररित्या स्थापित भाड्यापेक्षा जवळजवळ २०% जास्त भाडे देत होते. आम्ही लवाद आयोगाकडे तक्रार दाखल केली आणि भाडे कमी करण्यात आले आणि जास्त पैसे परत करण्यात आले.
निष्कर्ष: ऑस्ट्रियन भाड्याने कसे नेव्हिगेट करावे
माझ्या मते, ऑस्ट्रियामधील भाड्याच्या किमती केवळ करारातील एक आकडा नाही तर बाजारातील परिस्थिती, कायदेशीर नियम आणि विशिष्ट मालमत्तेच्या स्थितीच्या जटिल संयोजनाचा परिणाम आहेत. भाडेकरूंना हे समजून घेणे विशेषतः महत्वाचे आहे की अपार्टमेंट Mietrechtsgesetz (MRG) च्या अधीन आहे की नाही आणि करारात कोणत्या अतिरिक्त अटी समाविष्ट आहेत - इंडेक्सेशनपासून ते नूतनीकरणामुळे संभाव्य भाडे वाढीपर्यंत.
२०२५ मध्ये एक मनोरंजक ट्रेंड दिसून आला आहे: नवीन इमारतींमध्ये भाडे वाढतच आहे, विशेषतः व्हिएन्नाच्या प्रतिष्ठित जिल्ह्यांमध्ये, तर कायदे जुन्या इमारती आणि नियमन केलेल्या इमारतींमध्ये भाडेकरू संरक्षण मजबूत करतात. यामुळे घरमालक आणि भाडेकरूंच्या हितसंबंधांमध्ये संतुलन निर्माण होते. हे विशेषतः निर्वासितांसाठी व्हिएन्नामध्ये अपार्टमेंट भाड्याने घेऊ इच्छिणाऱ्यांसाठी प्रासंगिक आहे: नियमन केलेले भाडे बाजार दरांपेक्षा लक्षणीयरीत्या कमी असू शकते, ज्यामुळे असे पर्याय अधिक परवडणारे बनतात.
अपार्टमेंट निवडताना, केवळ किंमतच नाही तर गृहनिर्माण श्रेणी, ऊर्जा कार्यक्षमता, पायाभूत सुविधा आणि कराराच्या अटींचा देखील विचार करा. कधीकधी आधुनिक नूतनीकरणासाठी आणि सोयीस्कर जागेसाठी सतत दुरुस्ती खर्च किंवा उच्च उपयुक्तता बिलांना तोंड देण्यापेक्षा थोडे जास्त पैसे देणे शहाणपणाचे असते.
ऑस्ट्रियामध्ये दीर्घ कालावधीसाठी अपार्टमेंट भाड्याने घेऊ इच्छिणाऱ्यांसाठी, कराराचे काळजीपूर्वक पुनरावलोकन करणे आणि आपले हक्क समजून घेणे महत्त्वाचे आहे—यामुळे पैसे वाचण्यास आणि अप्रिय आश्चर्ये टाळण्यास मदत होऊ शकते. व्हिएन्नामधील भाडे कराराचे, ज्यामध्ये इंडेक्सेशन (Wertsicherung), पेमेंटचा तपशील आणि नूतनीकरणानंतर होणाऱ्या कोणत्याही संभाव्य दरवाढीच्या अटींचा समावेश आहे.
