टायरोलमध्ये मालमत्ता कशी खरेदी करावी - किंमती आणि प्रक्रियांसाठी तपशीलवार मार्गदर्शक

टायरॉल हा ऑस्ट्रियाचा एक अल्पाइन प्रदेश आहे, जिथे २०२४ मध्ये घराची सरासरी किंमत प्रति चौरस मीटर €४,७२७ पेक्षा जास्त होती. नयनरम्य पर्वतीय लँडस्केप, विकसित स्की रिसॉर्ट पायाभूत सुविधा आणि उच्च दर्जाचे जीवनमान यासाठी प्रसिद्ध असलेला हा प्रदेश घर खरेदीदार आणि गुंतवणूकदार दोघांमध्येही लोकप्रिय आहे.

अलिकडच्या वर्षांत, स्थिर मागणी (विशेषतः उताराच्या बाजूच्या अपार्टमेंटसाठी) आणि किंमती वाढण्याची शक्यता यामुळे टायरोलियन रिअल इस्टेटमध्ये रस वाढत आहे. तथापि, या प्रदेशाच्या बाजारपेठेची स्वतःची विशिष्ट वैशिष्ट्ये आहेत, ज्यामध्ये मर्यादित जमीन संसाधनांपासून ते आंतरराष्ट्रीय खरेदीदारांसाठी विशेष कायदेशीर नियमांपर्यंतचा समावेश आहे.

या लेखात, आम्ही टायरोलमध्ये अपार्टमेंट, घर, शॅलेट किंवा जमीन खरेदी करण्यासाठी आवश्यक असलेल्या सर्व पायऱ्यांचा समावेश करू - किंमती आणि ठिकाणांपासून ते कायदेशीर आणि आर्थिक बाबींपर्यंत - जेणेकरून तुम्ही ऑस्ट्रियामध्ये , विशेषतः टायरोलमध्ये मालमत्ता खरेदी करण्याचा विचार करत असाल तर तुम्ही माहितीपूर्ण निर्णय घेऊ शकता.

टायरोलियन रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये विविध प्रकारच्या मालमत्ता उपलब्ध आहेत - शहरे आणि पर्वतीय भागात लहान स्टुडिओ आणि दोन बेडरूमच्या अपार्टमेंटपासून ते प्रशस्त शॅलेट्स आणि रिसॉर्ट्सजवळील खाजगी घरे, तसेच विशेष व्हिला आणि प्रीमियम अपार्टमेंट्स.

येथे पुनर्विक्री अपार्टमेंट्स (जुन्या इमारतींमध्ये, "अल्टबाऊ") आणि आधुनिक उपकरणांसह नवीन कॉन्डोमिनियम ("Neubau") दोन्ही आहेत.

अनेक घरे पारंपारिक अल्पाइन शैलीत लाकडी सजावटीसह बांधली जातात - खरेदीदारांना आकर्षित करणारे हेच शॅलेट्स आहेत. बाजारात पर्यटकांना भाड्याने देण्यासाठी अपार्टमेंट प्लॅन (व्यवस्थापन कंपन्यांसह) आणि विक्रीसाठी कॉटेज देखील आहेत.

अपार्टमेंट्स. एका खोलीच्या स्टुडिओपासून ते मोठ्या लॉफ्ट्सपर्यंत विविध स्वरूपे. शहरांमध्ये (इन्सब्रुक, कुफस्टाईन) उंच इमारतींमध्ये अधिक मानक अपार्टमेंट्स आहेत, तर रिसॉर्ट्स (किट्झबुहेल, लँडेक) स्कीअर्ससाठी कॉम्पॅक्ट अपार्टमेंट्स देतात.

खाजगी घरे आणि शॅलेट्स. जमिनीवर एकल आणि अर्ध-स्वतंत्र घरे, बहुतेकदा बाग आणि गॅरेजसह. शॅलेट्स सामान्यतः पर्वतांच्या जवळ बांधले जातात, कधीकधी दुर्गम पर्वतीय गावांमध्ये. या मालमत्ता गोपनीयता आणि जागा देतात, परंतु बहुतेकदा त्यांना महत्त्वपूर्ण देखभालीची आवश्यकता असते (गरम करणे, बर्फ काढणे इ.).

आलिशान व्हिला आणि अपार्टमेंट्स. अल्पाइन दृश्ये असलेले आलिशान हवेली, तसेच उच्च दर्जाचे पेंटहाऊस, बहुतेकदा प्रतिष्ठित ठिकाणी आढळतात (इन्सब्रुक, किट्झबुहेल, तिरोलमधील सेंट जोहान). अशा मालमत्तांची किंमत लाखो युरो आहे आणि ती प्रामुख्याने श्रीमंत ग्राहकांसाठी किंवा प्रतिष्ठित गुंतवणूक म्हणून वापरली जातात.

जमीन. टायरोलमध्ये जमीन दुर्मिळ आहे, त्यामुळे निवासी भूखंड दुर्मिळ आणि महागडे बनत आहेत. खरेदीदारांनी जमिनीचा नियुक्त वापर (बौझोन), बांधकाम परवान्यांची उपलब्धता आणि संघीय/स्थानिक नियोजन आवश्यकता तपासल्या पाहिजेत.

टायरोलमधील मालमत्तेच्या किमती पारंपारिकपणे ऑस्ट्रियन सरासरीपेक्षा जास्त आहेत: २०२४ मध्ये, येथील अपार्टमेंटची सरासरी किंमत प्रति चौ.मी. सुमारे €४,७२७ होती (२०२२ मध्ये शिखर गाठले गेले - सुमारे €५,१९५/चौ.मी., त्यानंतर किंमती समायोजित केल्या गेल्या).

एकल-कुटुंब घरांच्या किमती कमी होत्या (प्रति चौरस मीटर अनेक हजार युरो), परंतु अलिकडच्या वर्षांत त्यामध्ये लक्षणीय वाढ देखील झाली आहे. उदाहरणार्थ, २०२२ च्या बाजार अंदाजानुसार, एकल-कुटुंब घराची सरासरी किंमत प्रति चौरस मीटर अंदाजे €४,६६० होती.

हा डेटा टायरोलियन रिअल इस्टेट मार्केटच्या विश्लेषणात्मक पुनरावलोकनांमधून घेतला आहे; कृपया लक्षात ठेवा की मालमत्तेच्या स्थिती आणि अचूक स्थानानुसार प्रत्यक्ष किंमती बदलू शकतात.

या प्रदेशात मागणी आणि किमती असमानपणे वाढत आहेत. स्की रिसॉर्ट्सजवळील आणि मोठ्या शहरांमधील मालमत्तांना सर्वाधिक मागणी आहे. २०१६ ते २०२२ पर्यंत, अपार्टमेंटच्या किमती अंदाजे ६०% ने वाढल्या (€२,८५० वरून €४,५७३/चौरस मीटर), तर खाजगी घरांच्या किमती जवळजवळ ९३% ने वाढल्या.

तथापि, २०२३-२०२४ पर्यंत, उच्च कर्ज दरांमुळे वाढ मंदावली: स्टॅटिस्टिक ऑस्ट्रियानुसार , २०२३ मध्ये, ऑस्ट्रियामध्ये घरांच्या किमती २०१० नंतर पहिल्यांदाच २.६% ने घसरल्या (मुख्यतः विद्यमान घरांमुळे).

टायरोलमध्येही हाच ट्रेंड आहे: २०२२ मध्ये शिखर गाठल्यानंतर, किमती स्थिर झाल्या आहेत. उदाहरणार्थ, २०२४ मध्ये अपार्टमेंटच्या किमती थोड्याशा कमी झाल्या आहेत, तर जमिनीच्या किमती स्थिरावल्या असूनही, उच्च राहिल्या आहेत (२०२४ मध्ये टायरोलची सरासरी €४१४/चौरस मीटर आहे, जी २०१६ च्या पातळीपेक्षा दुप्पट आहे).

हंगामीपणा देखील भूमिका बजावतो. खरेदीदारांची हालचाल सामान्यतः उन्हाळ्यात आणि शरद ऋतूमध्ये (हिवाळ्याच्या आधी) वाढते, ज्यामुळे कधीकधी किमती वाढतात, विशेषतः लोकप्रिय स्की क्षेत्रांजवळील मालमत्तांसाठी. दुसरीकडे, हिवाळा, सुट्ट्या आणि हवामान परिस्थितीमुळे कमी क्रियाकलापांद्वारे दर्शविला जाऊ शकतो.

स्थान हा एक महत्त्वाचा घटक आहे. विकसित पायाभूत सुविधा (रस्ते, शाळा, रुग्णालये) आणि स्की स्लोप किंवा पर्यटन स्थळांच्या जवळ असणे याचा थेट परिणाम मालमत्तेच्या किंमती आणि विक्रीयोग्यतेवर होतो.

उदाहरणार्थ, इन्सब्रुक (टायरोलची राजधानी) त्याच्या विद्यापीठ, विमानतळ आणि वाहतूक केंद्रांसाठी प्रसिद्ध आहे, म्हणून येथील सरासरी किंमत दुर्गम दऱ्यांपेक्षा लक्षणीयरीत्या जास्त आहे.

बाजारातील आकडेवारीनुसार, इन्सब्रुकमध्ये सरासरी अपार्टमेंटची किंमत प्रति चौरस मीटर अंदाजे €5,700 आहे, तर लँडेक किंवा लिन्झ सारख्या पर्वतीय भागात, किमती लक्षणीयरीत्या कमी असू शकतात (€2,000-3,000 प्रति चौरस मीटर). उच्च किमतींवर खालील गोष्टींचा प्रभाव पडतो:

• पर्यटकांचे आकर्षण. रिसॉर्ट क्षेत्रे (किट्झबुहेल, अक्सम, मेरहोफेन, इ.) स्कीइंगच्या सोयीसाठी पैसे देण्यास तयार असलेल्या खरेदीदारांना आकर्षित करतात.
• वाहतूक सुलभता. महामार्ग आणि आंतरराष्ट्रीय मार्गांच्या जवळ असल्याने (उदाहरणार्थ, किर्चबर्गजवळील इन्सब्रुक-साल्झबर्ग एक्झिट) ही मालमत्ता कायमस्वरूपी निवासस्थान आणि व्यवसायासाठी आकर्षक बनवते.
• पायाभूत सुविधा आणि सेवा. विकसित सामाजिक पायाभूत सुविधा (शाळा, रुग्णालये, दुकाने) असलेले क्षेत्र जंगलातील क्षेत्रांपेक्षा जास्त महाग असतात. शहर केंद्रे सामान्यतः आसपासच्या भागांपेक्षा जास्त महाग असतात.

टायरोलमध्ये तुम्ही प्रदेशानुसार किंमती आणि वैशिष्ट्यांची तुलना करू शकता:

किट्झबुहेल (बेझिर्क किट्झबुहेल). सर्वात महागड्या जिल्ह्यांपैकी एक, जिथे सर्वोत्तम रिसॉर्ट्स आहेत. येथील अपार्टमेंटच्या किमती प्रादेशिक सरासरीपेक्षा शेकडो युरो जास्त आहेत. हे क्षेत्र गुंतवणूकदारांमध्ये लोकप्रिय आहे, परंतु परवडणारे पर्याय दुर्मिळ आहेत.

इन्सब्रुक-लँड आणि इन्सब्रुक (लँड आणि स्टॅड). इन्सब्रुक (शहर) - शहराच्या दर्जामुळे उच्च किमती (अपार्टमेंटसाठी अंदाजे €5,760/चौरस मीटर).

बाहेरील भाग (इन्सब्रुक-लँड) थोडे स्वस्त आहेत, परंतु मोठ्या प्रमाणात विकासासाठी देखील बंद आहेत, त्यामुळे किंमत पातळी शहर पातळीच्या जवळ आहे.

लँडेक (बेझिर्क लँडेक). उतारांजवळ अनेक लहान शहरे आहेत ("स्की गावे"), आणि किमती वाजवी आहेत: उदाहरणार्थ, सरासरी अपार्टमेंट किंमत ~३,५९२ €/चौरस मीटर आहे.

लिन्झ (बेझिर्क लिन्झ). टायरोलचा सर्वात पूर्वेकडील जिल्हा, कमी किमतींसह (अपार्टमेंटसाठी सुमारे €2,090 प्रति चौरस मीटर). लिन्झमधील रिअल इस्टेट प्रदेशाच्या नैसर्गिक पर्यावरणाचे जतन करताना अधिक परवडणारे पर्याय शोधणाऱ्यांसाठी योग्य आहे.

श्वाझ जिल्हे (श्वाझ, कुफस्टाईन, र्यूट, इ.) पर्यटकांमध्ये लोकप्रिय आहेत आणि सरासरी अपार्टमेंट किमती देतात. र्यूट हे सर्वात कमी विकसित आहे आणि सर्वात स्वस्त घरे देते (~€3,740/चौरस मीटर पासून अपार्टमेंट), परंतु नोकरी आणि सेवांच्या संधी देखील अधिक मर्यादित आहेत.

ही प्रक्रिया साइट निवडण्यापासून सुरू होते. येथे, उद्दिष्टे स्पष्टपणे परिभाषित करणे महत्वाचे आहे:

• स्वतंत्रपणे राहा. चांगल्या पायाभूत सुविधा असलेल्या शहरांमध्ये किंवा मोठ्या शहरांमध्ये घरे शोधा - कामाच्या आणि शाळांच्या जवळ.
• गुंतवणूक/भाडे. रिसॉर्ट क्षेत्रे किंवा विद्यार्थ्यांच्या वस्तीचा विचार करा (इन्सब्रुक). स्की उतारांजवळील लहान अपार्टमेंट किंवा अपार्टमेंट पर्यटकांना अल्पकालीन भाड्याने देण्यासाठी योग्य आहेत.
• दुसरे घर (डाचा). एकांत पर्वतीय ठिकाणे शोधा, परंतु पर्यटनाच्या क्षमतेचा विचार करा: डाचाला देखील प्रवेश आणि जवळपास कमीत कमी दुकानांचा फायदा होतो.

शोध चेकलिस्ट:

• तुमचे ध्येय आणि बजेट निश्चित करा.
• पोर्टल आणि रिअलटर्स वापरा, परंतु नंतर अनेक मालमत्तांची प्रत्यक्ष तपासणी करा.
• परिसराबद्दल माहिती गोळा करा: भाडे मागणी, मालमत्ता कर, कोणतेही निर्बंध (दुसरे घर नाही).
• व्यवहाराच्या वेळेबद्दल तज्ञांना विचारा: कधीकधी चांगल्या ऑफर बाजारातून लवकर गायब होतात.

टायरोलमधील खरेदी प्रक्रिया ऑस्ट्रियन राज्य कायद्यानुसार (ग्रुंडव्हेर्केर्सरेच्ट) नियंत्रित केली जाते आणि परदेशी लोकांसाठी तपशीलवार नियम संघीय राज्यानुसार बदलू शकतात. अनिवासींसाठी प्रमुख बाबी:

खरेदी परवाना (जेनेहमिगुंग). EU आणि EEA नागरिकांना ऑस्ट्रियन मानले जाते आणि त्यांना परवान्याची आवश्यकता नसते . गैर-EU/EEA देशांच्या नागरिकांसाठी (उदा. CIS, US, इ.), ऑस्ट्रियामध्ये रिअल इस्टेट खरेदी करणाऱ्या परदेशी लोकांवर निर्बंध लागू होतात : बहुतेक प्रकरणांमध्ये, व्यवहार ग्रुंडव्हर्केहर्सबेहोर्डे (महानगरपालिका भूसंपादन प्राधिकरण) द्वारे पूर्व-मंजूर केलेला असणे आवश्यक आहे.

प्रक्रिया: प्राथमिक करारावर स्वाक्षरी केल्यानंतर, खरेदीदार अर्ज सादर करतो; निर्णय सहसा काही आठवड्यांत घेतला जातो.

कायदेविषयक बदल. २०२४ मध्ये, टायरोलमध्ये स्थानिक जमीन हस्तांतरण कायद्यात सुधारणा स्वीकारण्यात आल्या, ज्यामुळे नवीन नियंत्रणे आणि निर्बंध लागू करण्यात आले, विशेषतः जमीन आणि कृषी रिअल इस्टेटशी संबंधित व्यवहारांसाठी.

अद्ययावत रहा: मी तुम्हाला अधिकृत लँड तिरोल प्रकाशने वाचण्याचा किंवा कोणत्याही बदलांबद्दल माहिती मिळविण्यासाठी वकिलाचा सल्ला घेण्याचा सल्ला देतो.

आवश्यक कागदपत्रे. आवश्यक कागदपत्रांमध्ये पासपोर्ट, ऑस्ट्रियामधील कर ओळख क्रमांक (स्टुअर्नंबर), सध्याच्या निवासस्थानाचा पुरावा, जमीन नोंदणी (लीगेन्सचाफ्ट्सकाटास्टर) मधील एक उतारा आणि जमीन भूखंड ओळख क्रमांक (केजी, ग्रुंडबुच्नंबर) यांचा समावेश आहे. विक्रेता मालकीचे प्रमाणपत्र (ग्रुंडबुचौझुग) प्रदान करतो.

बहुतेकदा, व्यवहार नोटरीसमोर होतो: तुम्हाला पॉवर ऑफ अॅटर्नी (जर प्रतिनिधी काम करत असेल), मागील खरेदी करार इत्यादीची आवश्यकता असेल.

मालमत्तेच्या कायदेशीर स्थितीची पडताळणी करणे. वाटाघाटी दरम्यान स्थानिक वकील किंवा नोटरीची मदत घेण्याची शिफारस केली जाते: ते भार, कर्जे आणि प्रलंबित खटले नसल्याची तसेच कॅडस्ट्रल डेटाची अचूकता आणि कराराचे कायदेशीर स्वरूप पडताळतील.

उदाहरणार्थ, मी नेहमीच वकिलाला त्या मालमत्तेला कॅडस्ट्रल मान्यता आहे की नाही आणि ती "सुट्टीची निवासस्थान" आहे की नाही हे तपासण्यास सांगतो, ज्याची खरेदी निर्बंधांच्या अधीन असू शकते.

ऑस्ट्रियामध्ये रिअल इस्टेट खरेदी करताना मालमत्तेच्या खरेदी किमतीव्यतिरिक्त अनेक अनिवार्य खर्च येतात. त्यापैकी मुख्य आहेत:

• रिअल इस्टेट हस्तांतरण कर (Grunderwerbsteuer). खरेदी किमतीच्या 3.5%.
• नोंदणी शुल्क (Eintragungsgebühr). कॅडस्ट्रल मूल्याच्या (Einheitswert) किंवा बाजारभावाच्या १.१% - जमीन नोंदणीमध्ये अधिकार प्रविष्ट करताना दिले जाते.
• नोटरी शुल्क. व्यवहाराच्या जटिलतेवर आणि नोटरीच्या शुल्कावर अवलंबून, व्यवहाराच्या खर्चाच्या अंदाजे १-२%.
• रिअल इस्टेट एजंट कमिशन. सामान्यतः, ते खरेदी किमतीच्या 3% + 20% व्हॅट पर्यंत असते (खरेदीदाराने दिलेले), परंतु हे शुल्क सशर्त किंवा मिश्रित असू शकते (निर्दिष्ट केल्यास, विक्रेत्याने अर्धे दिले जाते).
• इतर खर्चांमध्ये मालमत्तेचे मूल्यांकन, कागदपत्रांचे भाषांतर, विमा (गहाणखतांसाठी बँक विमा) आणि वार्षिक मालमत्ता कर (ग्रंडस्ट्युअर) यांचा समावेश असू शकतो—सामान्यत: मालमत्तेच्या आकार आणि स्थानावर आधारित लहान असतो आणि दरवर्षी मालकाकडून आकारला जातो.

एकूण, मालमत्ता खरेदी करताना होणारा छुपा खर्च खरेदी किमतीच्या अंदाजे ९-११% असतो. कर्जासह वित्तपुरवठा करताना, किमान २०-३०% डाउन पेमेंट समाविष्ट करण्याची शिफारस केली जाते (ऑस्ट्रियामध्ये, खरेदी किमतीच्या ७०-८०% पर्यंत गहाणखत दिले जाते).

मासिक खर्चाचा देखील विचार करावा लागेल उपयुक्तता (हीटिंग, पाणी, बर्फ काढणे इ.), गृह विमा आणि शक्यतो कॉन्डोमिनियम शुल्क (नवीन घरांसाठी).

खरेदी करताना खर्चाच्या वितरणाचे उदाहरण (अंदाजे):

त्यांच्या खरेदीसाठी वित्तपुरवठा करण्यासाठी, परदेशी खरेदीदार ऑस्ट्रियन किंवा आंतरराष्ट्रीय बँकांकडे वळू शकतात. युरोपियन लोकांना सामान्यतः ऑस्ट्रियन नागरिकांसारख्याच अटी दिल्या जातात.

जर तुम्ही गृहकर्ज घेण्याची योजना आखत असाल, तर स्वीकारार्ह कर्जाच्या अटी आणि आवश्यकतांबद्दल बँकेशी आगाऊ चौकशी करा ( २०२२ मध्ये लागू केलेल्या नवीन FMA मानकांमुळे ). तसेच, भविष्यातील युरो विनिमय दर आणि व्याजदरांचा विचार करा, कारण ते तुमच्या गुंतवणुकीच्या नफ्यावर परिणाम करतात.

नमूद केल्याप्रमाणे, मुख्य कायदेशीर आवश्यकता म्हणजे EU/EEA नागरिक नसलेल्या अनिवासींसाठी अधिकाऱ्यांची परवानगी (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde). या प्रकरणात:

• EU/EEA नागरिकांना ऑस्ट्रियन मानले जाते आणि ते कोणत्याही अतिरिक्त मंजुरीशिवाय मुक्तपणे मालमत्ता खरेदी करू शकतात (जरी कधीकधी व्यवहाराबद्दल स्थानिक प्रशासनाला सूचना देणे आवश्यक असते).
• तिसऱ्या देशातील नागरिकांना जवळजवळ नेहमीच अधिग्रहणासाठी अर्ज सादर करावा लागतो. प्रत्येक प्रकरणासाठी प्रक्रिया वैयक्तिकृत केली जाते - त्यांनी खरेदीचा उद्देश (उदा. वैयक्तिक निवासस्थान किंवा गुंतवणूक) सिद्ध करणे आवश्यक आहे आणि अतिरिक्त कागदपत्रे (आर्थिक विवरणपत्रे, रिज्युम) प्रदान करणे आवश्यक आहे.

१ जानेवारी २०२३ रोजी, एक नवीन कायदा , ज्याने परदेशी खरेदीवरील नियंत्रणे कडक केली. जर व्यवहार प्रदेशाच्या हितासाठी नसेल (उदाहरणार्थ, जर मालमत्ता प्रामुख्याने पर्यटनासाठी असेल किंवा खरेदीदार ऑस्ट्रियामध्ये कायमचा राहत नसेल तर) आता परवानगी नाकारणे शक्य आहे.

म्हणून, सीआयएस किंवा इतर "तृतीय देश" मधील नागरिकांनी आगाऊ व्यावसायिक सल्ला घेणे महत्वाचे आहे. खरेदीच्या "सामाजिक गरज" किंवा "आर्थिक फायद्यासाठी" आकर्षक युक्तिवाद आवश्यक आहेत.

कधीकधी परवानगीची आवश्यकता नसते, जरी खरेदीदार "तिसऱ्या देशाचा" असला तरीही: द्विपक्षीय करार (उदाहरणार्थ, स्वित्झर्लंड किंवा लिकटेंस्टाईनसह) किंवा विशिष्ट फायदे (पत्नीचे/पतीचे नाव ऑस्ट्रियन नागरिकत्वात बदलणे) असतात. तथापि, व्यवहारापूर्वी हे तपशील स्पष्ट करणे चांगले.

फसवणूक आणि कायदेशीर समस्या टाळण्यासाठी, तुमच्याकडे हे असल्याची खात्री करा:

नोटरी. ऑस्ट्रियामध्ये व्यवहार नोटरी (नोटार) द्वारे केले जातात. हे कायदेशीर अखंडता सुनिश्चित करते: नोटरी मालकी हक्क आणि कराराची कायदेशीरता सत्यापित करेल. रिअल इस्टेटमध्ये अनुभव असलेला नोटरी निवडणे महत्वाचे आहे.

कायदेशीर मदत. मी वकील किंवा रिअल इस्टेट सल्लागार नियुक्त करण्याची शिफारस करतो, विशेषतः जर तुम्हाला जर्मन येत नसेल तर. ते तुम्हाला कागदपत्रे तयार करण्यास आणि भाषांतरित करण्यास, विक्रेत्याच्या जबाबदाऱ्या पडताळण्यास आणि परवाना अर्ज तयार करण्यास मदत करू शकतात.

व्यवहार विमा. तुम्ही जोखीम विमा (ट्रेहँडव्हेरिनबारंग किंवा एस्क्रो) विचारात घेऊ शकता, जिथे सर्व मंजुरी मिळेपर्यंत निधी तृतीय पक्षाकडे ठेवला जातो. व्यवहार समाप्तीच्या टप्प्यात रद्द झाल्यास हे तुमचे पैसे गमावण्यापासून संरक्षण करेल.

फसव्या योजनांपासून सावध रहा. सामान्य योजनांमध्ये "दुहेरी विक्री" (एकाच वेळी दोन खरेदीदारांना एक मालमत्ता विकणे) किंवा "भारित मालमत्तेची विक्री" (विक्रेत्याने नोंदणी केलेली नाही) यांचा समावेश आहे. नेहमी जमिनीच्या नोंदणी (ग्रंडबुचॉसझग) मधून अलीकडील उतारा मागवा आणि पक्षांची नावे पडताळून पहा.

खरेदी केल्यानंतर, परदेशी व्यक्तीने वापराच्या नियमांचे पालन करणे महत्वाचे आहे:

दुसरे घर (झ्वेइटवोहनसिट्झ). आधीच सांगितल्याप्रमाणे, खरेदी केलेली मालमत्ता तुमचे प्राथमिक किंवा "कामाचे" निवासस्थान असले पाहिजे (उदाहरणार्थ, जर तुम्ही तात्पुरते टायरोलमध्ये शिक्षण घेत असाल किंवा काम करत असाल), अन्यथा ते बेकायदेशीर दुसरे घर मानले जाऊ शकते.

डॉक्टर आणि शिक्षकांना कधीकधी अपवाद दिले जातात. कोणत्याही परिस्थितीत, तुम्ही सर्व निवासस्थानाच्या घोषणा पूर्ण केल्या आहेत याची खात्री करा आणि "प्राधान्यपूर्ण नगरपालिका" (व्होर्बेहाल्ट्सगेमेइंडेन) च्या निर्बंधांमध्ये येऊ नका, जिथे नवीन दुसरे घर पूर्णपणे प्रतिबंधित आहे.

भाड्याने देणे. परदेशी लोकांना त्यांची मालमत्ता भाड्याने देण्याची परवानगी आहे. तथापि, जर ती मालमत्ता "Freizeitwohnsitz" (सुट्टीतील निवासस्थान) मानली जात असेल, तर महानगरपालिका नियम अल्पकालीन भाड्याने देण्यास (जसे की Airbnb) प्रतिबंधित करू शकतात. भाड्याने देण्यापूर्वी, स्थानिक नियम तपासा आणि लागू असलेले कोणतेही पर्यटक शुल्क भरा.

वारसा आणि पुनर्विक्री. परदेशी लोकांना ऑस्ट्रियन नागरिकांसारखेच वारसा हक्क आहेत. जर तुम्हाला नंतर मालमत्ता पुन्हा विकायची असेल, तर समान पायऱ्या लागू होतात (प्रामुख्याने नोटरीद्वारे विक्री करणे).

कराराच्या अटींनुसार, तुम्हाला करांचा काही भाग परत करावा लागू शकतो किंवा नवीन कॅडस्ट्रल मूल्यांकन द्यावे लागू शकते, परंतु पुनर्विक्रीनंतर हे तपशील सहसा आपोआप सोडवले जातात.

नियमित देखरेख. जर तुम्ही तिथे पूर्णवेळ राहत नसाल, तर तुमच्या मालमत्तेची देखरेख करण्यासाठी व्यवस्थापन कंपनी किंवा विश्वासू व्यक्तीला नियुक्त करण्याची शिफारस केली जाते: तिची स्थिती तपासणे, युटिलिटी बिल भरणे, बर्फ काढणे इ. हे तुमच्या मालमत्तेचे संरक्षण करेल आणि कोणत्याही समस्या टाळेल.

अपार्टमेंटचे प्रकार एका बेडरूमपासून ते चार बेडरूमच्या अपार्टमेंटपर्यंत, उंच इमारतींमध्ये किंवा टाउनहाऊसमध्ये, बाल्कनीसह किंवा त्याशिवाय असतात. नवीन मालमत्ता बहुतेकदा पार्किंग आणि लिफ्ट असलेल्या कॉम्प्लेक्समध्ये बांधल्या जातात; विद्यमान युनिट्स जुनी असतात, परंतु कधीकधी अद्वितीय वैशिष्ट्य (लाकडी बीम, अँटीक फिनिश) असतात.

लक्षात ठेवा की नवीन इमारतींमध्ये किमती सहसा जास्त असतात (गुंतवणूकदार आधुनिक सुविधांसाठी पैसे देतात), तर पुनर्विक्री मालमत्ता स्वस्त असतात परंतु त्यांना नूतनीकरणाची आवश्यकता असू शकते.

किंमती आणि प्रेक्षक:

• तरुण जोडप्यांना किंवा विद्यार्थ्यांसाठी, स्टुडिओ आणि एक खोलीचे अपार्टमेंट स्वारस्यपूर्ण आहेत (सध्या इन्सब्रुकमध्ये ~४०००-५००० €/चौरस मीटर).
• कुटुंबांसाठी, विशेषतः उपनगरांमध्ये किंवा प्रादेशिक केंद्रांमध्ये (सुमारे €3,500/चौरस मीटर) प्रशस्त 2-3 खोल्यांचे अपार्टमेंट अधिक योग्य आहेत.
• रिसॉर्ट्सजवळील अपार्टमेंट्स (उदाहरणार्थ, किट्झबुहेलमध्ये) गुंतवणूकदार किंवा पर्वतीय दृश्यासाठी पैसे देण्यास इच्छुक कुटुंबे निवडतात.
• जर तुम्हाला तुमचे निवासस्थान पर्यटकांना भाड्याने द्यायचे असेल, तर लोकप्रिय ठिकाणी (अर्थातच, दुय्यम गृहनिर्माण कायद्यांचा विचार करून) कॉम्पॅक्ट युनिट्स निवडणे चांगले.

फायदे: अपार्टमेंट्स सहसा घरांपेक्षा प्रति चौरस मीटर स्वस्त असतात, देखभाल करणे सोपे असते आणि भाड्याने देणे सोपे असते (माती, बर्फ इत्यादी साफ करण्यासाठी कोणताही खर्च नाही).

तोटे: कमी गोपनीयता, उपयुक्तता खर्च (हाऊसवरवॉल्टंग, नूतनीकरण) आणि शहराच्या मध्यभागी अनेकदा जास्त किमती.

खाजगी घर किंवा शॅलेट ही जमिनीवरील एक मोठी मालमत्ता आहे.

फायदे: अधिक जागा आणि गोपनीयता, खाजगी बाग/गॅरेज आणि व्यक्तिमत्व. ही घरे बहुतेकदा उच्च-गुणवत्तेच्या साहित्यापासून (दगड, घन लाकूड) बांधली जातात, उष्णता चांगली टिकवून ठेवतात (पर्वतांमध्ये महत्त्वाची) आणि आल्प्सच्या पार्श्वभूमीवर आलिशान दिसतात.

तोटे: किंमत आणि देखभाल. घर गरम करण्यासाठी, छताची दुरुस्ती करण्यासाठी, हिवाळ्यातील बर्फ काढण्यासाठी इत्यादींसाठी मोठ्या प्रमाणात गुंतवणूक करावी लागते. तसेच, तुम्हाला परवानग्या तपासाव्या लागतील: काही भागात नवीन शॅलेट बांधण्यास मनाई आहे (विशेषतः संरक्षित भागात).

जर तुम्ही तुमचे घर भाड्याने देण्याची योजना आखत असाल (Airbnb वरील घरासह), तर कृपया लक्षात ठेवा की ऑस्ट्रियन कायदा अल्पकालीन भाड्याने देण्यास प्रतिबंधित करू शकतो (Zweitwohnsitz मर्यादा).

खरेदीचे विचार: व्हिला किंवा घरासाठी समान जमीन हस्तांतरण व्यवस्थापन प्रक्रिया लागू होते. तथापि, खाजगी घरांमध्ये अनेकदा अतिरिक्त अटी असतात ज्यामध्ये मालकाला वर्षाच्या विशिष्ट कालावधीसाठी (घरांची कमतरता वाढू नये म्हणून) तेथे राहावे लागते.

शॅलेट खरेदी करण्यापूर्वी, "सामाजिक हित" बद्दल विचारा - कधीकधी खरेदीदारांना वापरासाठी योजना (वैयक्तिक निवास बीकेबी गुंतवणूक) देण्यास सांगितले जाते.

जर तुम्ही लक्झरी शोधत असाल, तर खूप जास्त किमतींसाठी तयार रहा: काही दशलक्ष युरोपासून. व्हिला बहुतेकदा आधुनिक डिझाइनला अल्पाइन आर्किटेक्चरसह एकत्र करतात, ज्यामध्ये स्पा, सौना आणि पॅनोरॅमिक विंडो असतात. अशा मालमत्तांच्या किंमती (उदाहरणार्थ, किट्झबुहेल किंवा अ‍ॅक्सममध्ये) प्रति चौरस मीटर €१०,०००-१५,००० पेक्षा जास्त असू शकतात.

अशा वस्तू खालील प्रकरणांमध्ये योग्य आहेत:

• तुम्हाला रिसॉर्टमध्ये दुसरे घर हवे आहे.
• तुम्ही मालमत्तेकडे भविष्यातील निवासी क्षेत्रात दीर्घकालीन गुंतवणूक म्हणून पाहता (उदाहरणार्थ, एक मोठा नवीन निवास प्रकल्प).
• तुम्ही खास भाडेकरूंना भाड्याने देण्याची योजना आखत आहात (येथे प्रादेशिक ब्रँड महत्त्वाचा आहे).

लक्झरी अपार्टमेंट्ससाठीही अशीच परिस्थिती आहे: त्यांना हॉटेल सेवा, रिसेप्शन इत्यादी सुविधा दिल्या जाऊ शकतात. हे एक खास उत्पादन आहे.

प्लॉट निवडणे. नियुक्त केलेल्या बिल्डिंग झोनमध्ये (बाउझोन) प्लॉट शोधा. टायरोलमध्ये निवासी भूखंडांना खूप महत्त्व आहे. जर तुम्ही घर बांधण्याची योजना आखत असाल, तर तो भूखंड केवळ शेतीच्या वापरासाठीच नाही तर निवासी वापरासाठी मंजूर आहे याची खात्री करा. नवीन स्थानिक नियोजन नियम ( TIROLER Raumordnungsgesetz ) नवीन झोनच्या नियुक्तीवर मर्यादा घालू शकतात.

जमिनीच्या किमती. टायरोलमध्ये, लवकर जमीन खरेदी करणे फायदेशीर आहे: २०२४ मध्ये सरासरी किंमत €४१४/चौरस मीटर अंदाजे आहे. मध्य इन्सब्रुकमध्ये आणि आसपास, भूखंडांची किंमत €७८६/चौरस मीटरपर्यंत पोहोचते आणि जवळच्या वॉरमार्केटमध्ये, €६८९/चौरस मीटर, तर देशातील बहुतेक भागात, किमती लक्षणीयरीत्या कमी आहेत.

नवीन स्थळे दुर्मिळ होत असल्याने, विशेषतः रिसॉर्ट्सजवळ, जमिनीच्या किमती वाढतील अशी गुंतवणूकदारांची अपेक्षा आहे.

खरेदीचे विचार. कोणत्याही जमिनीच्या व्यवहारासाठी अनेकदा विशिष्ट अतिरिक्त मंजुरींची आवश्यकता असते (प्लंबिंगपासून ते रस्ते बांधकामापर्यंत).

खरेदी केल्यानंतर, तुम्हाला बहुधा डिझाइन दस्तऐवजीकरण आणि बांधकाम परवाने (बौबेविलिगंग) घ्यावे लागतील - आल्प्समध्ये ही एक लांब आणि महाग प्रक्रिया आहे (लँडस्केप, ड्रेनेज इत्यादींवरील परिणाम तपासणीमुळे).

टायरोलियन बाजारपेठेत कायदेविषयक बदल होऊ शकतात. अलिकडच्या वर्षांत खालील महत्त्वाचे बदल करण्यात आले आहेत:

दुसरे घर आणि रिकाम्या घरांवर कर (२०२३). १ जानेवारी २०२३ रोजी, टायरोलमध्ये टिरोलर फ्रीझेइट्वोहनसिझ- अंड लीरस्टँड्सअबगाबेगेसेट्झ (TFLAG) (रिकाम्या घरे आणि निवास कर कायदा) लागू झाला. त्यानुसार नगरपालिकांना सहा महिन्यांपेक्षा जास्त काळ रिकाम्या असलेल्या निवासी मालमत्तांवर आणि दुसऱ्या घरांवर अतिरिक्त कर आकारणे आवश्यक आहे.

शुल्क नगरपालिकांनी निश्चित केले आहे; मोठ्या अपार्टमेंटसाठी कमाल मर्यादा प्रति वर्ष €२,५०० पर्यंत आहे. रिकाम्या मालमत्ता भाड्याने देण्यास प्रोत्साहन देणे आणि न वापरलेली दुसरी घरे खरेदी करण्यास परावृत्त करणे हा यामागील हेतू आहे.

परिणामी, नवीन भाड्याने घेतलेल्या घरांचा पर्याय थोडा अधिक फायदेशीर बनला आहे आणि दुसऱ्या घरांसाठी "लाकडी शॅलेट्स" वरील सट्टा लावणे अधिक कठीण झाले आहे. खरेदीदारांनी ते खरेदी करत असलेली मालमत्ता कर क्षेत्रामध्ये आहे की नाही हे आधीच नगरपालिकेकडे तपासावे (हे गावानुसार बदलू शकते!).

रिअल इस्टेट कायद्यात सुधारणा. २०२५ मध्ये, शेतीयोग्य जमीन आणि उतारावरील भूखंडांसाठी नियम कडक करण्याचा प्रस्ताव होता. उदाहरणार्थ, "जमीन नियंत्रक" संस्थेचे पुनरुज्जीवन करण्याची आणि शेतीयोग्य जमीन जतन करण्यासाठी शेतांचे सौर ऊर्जा प्रकल्पांमध्ये रूपांतर करण्यावर मर्यादा घालण्याची योजना आहे.

शेजारच्या भूखंड खरेदी करताना शेतकऱ्यांना प्राधान्य मिळेल याची हमी देखील आहे. जर तुम्ही जमीन किंवा वृक्षारोपण खरेदी करण्याचा विचार करत असाल, तर संपर्कात रहा: हे बदल अशा जमिनीचे व्यवस्थापन करण्याचे तुमचे स्वातंत्र्य मर्यादित करू शकतात.

व्यवहार प्रक्रिया. व्यवहार प्रक्रिया अधिक डिजिटल झाली आहे: टायरोलसह अनेक संघीय राज्ये काही अर्ज इलेक्ट्रॉनिक स्वरूपात रूपांतरित करत आहेत. तथापि, कागदी नोटरी स्वाक्षरी अजूनही आवश्यक आहे. सरकारी वेबसाइटवरील सध्याच्या अर्ज फॉर्मचे निरीक्षण करणे महत्वाचे आहे.

माहिती संसाधने. लँड तिरोल आणि कायदेशीर माहिती प्रणाली ( RIS वर बदलांची माहिती ठेवणे सोपे आहे . मी WKO तिरोल आणि LK तिरोल वृत्तपत्रांची सदस्यता घेण्याची शिफारस करतो, कारण ते वारंवार रिअल इस्टेट मार्केटमधील बदलांचे मार्गदर्शक आणि विश्लेषण प्रकाशित करतात.

तज्ञांवर दुर्लक्ष करू नका. सर्वात सामान्य चूक म्हणजे कायदेशीर मदत आणि ऑडिटच्या खर्चाचे कमी लेखणे. वकील आणि पात्र मूल्यांकनकर्ता असणे मोठे नुकसान टाळण्यास मदत करेल.

पलीकडे पहा . टायरोलमधील गृहनिर्माण बाजारपेठ भरलेली आहे आणि शेजारच्या शहरात अशीच ऑफर स्वस्त असू शकते. पर्यायांची तुलना करा आणि निर्णय घेण्यासाठी तुमचा वेळ घ्या.

सर्व खर्च विचारात घ्या. व्यवहाराच्या किंमतीपुरते मर्यादित राहू नका: सर्व कर आणि खर्च (किमान १०%), तसेच नियमित युटिलिटी बिले समाविष्ट करा, विशेषतः जर तुम्ही मालमत्ता पुनर्विक्री बाजारात विकण्याची किंवा भाड्याने देण्याची योजना आखत असाल तर.

कराराचे तपशील तपासा. परदेशी लोक अनेकदा करारातील एक महत्त्वाचा कलम चुकवू शकतात किंवा अनिवार्य वापर कलमाला कमी लेखू शकतात (उदाहरणार्थ, परवानगीशिवाय ते "सुट्टीतील अपार्टमेंट" म्हणून भाड्याने देता येत नाही). आवश्यक असल्यास, अनुवादक नियुक्त करा.

रिअल एस्टेट एजंटची प्रतिष्ठा. फक्त सत्यापित एजंटवर विश्वास ठेवा. बाजारात संशयास्पद प्रतिष्ठा असलेले रात्रीचे दलाल आहेत. पुनरावलोकने आणि त्यांचा परवाना तपासा (मॅकलरबेफुग्निस - ऑस्ट्रियामध्ये व्यवहार करण्यासाठी ब्रोकरला अधिकृत करणारा दस्तऐवज).

टायरोल एक आकर्षक, तरीही गुंतागुंतीचे, रिअल इस्टेट मार्केट देते. खालील महत्त्वाचे मुद्दे महत्त्वाचे आहेत:

• शोध सुरू करण्यापूर्वी (स्थलांतर, भाड्याने, गुंतवणूक) तुमचे ध्येय आणि बजेट निश्चित करा
• प्रदेश एक्सप्लोर करा. किंमतीतील फरक आणि नियमांबद्दल जाणून घ्या (मोठ्या शहरांमध्ये घरे महाग आहेत, पर्वतांमध्ये स्वस्त आहेत, परंतु दुसऱ्या घरांवर निर्बंध आहेत).
• सर्व खर्चाचा अंदाज घ्या. व्यवहाराच्या रकमेच्या किमान १०% रक्कम कर, शुल्क आणि कागदपत्रांसाठी ठेवा.
• व्यावसायिकांचा सल्ला घ्या. स्थानिक रिअल इस्टेट एजंट आणि वकील नियुक्त करा, विशेषतः जर तुम्हाला जर्मन येत नसेल तर. हे तुम्हाला गैरसमजांपासून वाचवेल आणि प्रक्रियेला गती देईल.
• कायदेशीर प्रक्रियेचे नियोजन करा. जर तुम्ही EU/EEA चे नागरिक नसाल, तर जमीन हस्तांतरण कार्यालयाकडून परवानगी घ्या - त्याशिवाय व्यवहार अशक्य आहे. करारावर स्वाक्षरी करण्यापूर्वी सर्व कागदपत्रे व्यवस्थित असल्याची खात्री करा.

तुम्ही सोप्या पायऱ्या वापरून सुरुवात करू शकता: विश्वसनीय वेबसाइटवर जाहिराती ब्राउझ करा, एजन्सी न्यूजलेटरची सदस्यता घ्या (उदाहरणार्थ, व्हिएन्ना प्रॉपर्टी इन्व्हेस्टमेंट, जे प्रादेशिक पुनरावलोकने प्रकाशित करते), आणि क्षेत्राबद्दल माहिती गोळा करा.

मग स्थानिक तज्ञांशी संपर्क साधा - ते तुम्हाला सल्ला देतील की तुमच्या गरजांसाठी कोणती मालमत्ता सर्वात योग्य आहे.