งานปรับปรุงบ้านในเวียนนา: ราคา ประเภท และผู้รับเหมาที่ดีที่สุด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียนนาเปลี่ยนแปลงไป ในปี 2023 มีการสร้างอพาร์ตเมนต์ใหม่เกือบ 16,000 ยูนิต แต่ตัวเลขนี้ลดลงเหลือ 12,000 ยูนิตในปี 2024 และเหลือประมาณ 7,500 ยูนิตในปี 2025 และคาดการณ์ว่าการก่อสร้างจะลดลงอีกในปี 2026 นี่หมายความว่าการปรับปรุงและซ่อมแซมอาคารที่มีอยู่เดิมกำลังมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ.

ในขณะเดียวกัน เมืองนี้ก็ลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานอย่างแข็งขัน เฉพาะในปี 2024 มีการใช้เงินกว่า 220 ล้านยูโรในการปรับปรุงเส้นทางรถรางและปรับปรุงระบบรถไฟใต้ดินให้ทันสมัย ​​และโครงการนี้จะดำเนินต่อไปในปี 2025–2026 โดยจะมีการเปลี่ยนรางรถไฟหลายสิบกิโลเมตร ซ่อมแซมสะพานและถนนสายหลักต่างๆ.

สำหรับผู้ที่จะมาอยู่อาศัยและลงทุนในอนาคต นี่เป็นสัญญาณสำคัญ: สภาพของทรัพย์สินและคุณภาพของการปรับปรุงซ่อมแซมกำลังกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อ อสังหาริมทรัพย์ใน เวียนนา

ในบทความนี้ เราจะสำรวจประเภทของการปรับปรุงบ้านที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในเวียนนา ใครเป็นผู้ดำเนินการ ราคาเท่าไหร่ และการปรับปรุงบ้านส่งผลต่อความน่าดึงดูดใจในการลงทุนอย่างไร นอกจากนี้ ผมจะแบ่งปันข้อสังเกตส่วนตัวและคำแนะนำที่เป็นประโยชน์ด้วย.

เพื่อให้เข้าใจว่าเหตุใดการปรับปรุงที่อยู่อาศัยในเวียนนาจึงมีความสำคัญมาก จำเป็นต้องมองภาพรวมทั้งหมด ได้แก่ สภาพของที่อยู่อาศัย อัตราการก่อสร้าง และโครงการพัฒนาเมือง.

จำนวนอาคารใหม่ในเวียนนาลดลงทุกปี ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงสูง ส่งผลให้นักลงทุนและเจ้าของหลายรายหันมาให้ความสนใจกับการปรับปรุงและต่อเติมอาคารเก่ามากขึ้น.

ในย่านประวัติศาสตร์ อพาร์ตเมนต์ในอาคารสมัยศตวรรษที่ 19 และ 20 เป็นที่ต้องการอย่างมาก แต่เกือบทั้งหมดจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงครั้งใหญ่ ตั้งแต่การเปลี่ยนระบบสาธารณูปโภคไปจนถึงการติดตั้งฉนวนกันความร้อนที่ผนังอาคาร.

นอกจากนี้ เมืองยังลงทุนอย่างมากในการบำรุงรักษาถนนและระบบขนส่งสาธารณะ ในปี 2024 Wiener Linien ได้เปลี่ยนรางรถรางไปกว่า 8.5 กิโลเมตร และจุดสับรางกว่า 50 จุด และยังมีแผนจะปรับปรุงเส้นทางสำคัญอีกหลายเส้นทางในช่วงปี 2025–2026.

กรมทางหลวงเทศบาล (MA 28) ได้จัดสรรงบประมาณประมาณ 60 ล้านยูโรสำหรับการซ่อมแซมถนน ทางเท้า และสะพานในปี 2025.

เวียนนาเป็นเมืองที่มีทั้งตลาดก่อสร้างใหม่ที่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็วและตลาดการปรับปรุงบ้านที่คึกคัก.

ตลาดเวียนนามีลักษณะเด่นคือมีอาคารเก่าแก่จำนวนมาก มีที่อยู่อาศัยของเทศบาลอย่างครบครัน (เมืองนี้เป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์หลายแสนห้อง) และมีประเพณีการให้บริการที่ครอบคลุม (ตั้งแต่การปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ไปจนถึงโครงการโครงสร้างพื้นฐานของเมือง).

สิ่งนี้ก่อให้เกิดงานและบริการที่หลากหลาย รวมถึงการแข่งขันที่รุนแรงในสาขาบริการก่อสร้างและซ่อมแซม.

ในประเทศออสเตรีย การปรับปรุงและก่อสร้างส่วนใหญ่ดำเนินการโดยบริษัทที่ได้รับใบอนุญาตและผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการรับรอง โดยมีองค์กรหลายประเภท:

ผู้รับเหมาทั่วไป (Generalunternehmer) บริษัทขนาดใหญ่ (เช่น PORR, Strabag, Porr-König & Heinrich เป็นต้น) ที่รับงานก่อสร้างแบบครบวงจรและการปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่

บริษัทเหล่านี้มีใบอนุญาตที่จำเป็นทั้งหมด (Baufirma หรือ Baumeisterbetrieb – ใบอนุญาตผู้ออกแบบงานก่อสร้างที่ผ่านการรับรอง) มีวิศวกรและทีมงานที่มีความเชี่ยวชาญหลากหลายสาขา.

บริษัทรับเหมางานฝีมือและช่างฝีมือ เหล่านี้มีความเชี่ยวชาญในงานเฉพาะด้าน (เช่น งานไฟฟ้า งานประปา งานไม้ งานทาสี งานติดตั้งหน้าต่าง ฯลฯ) บริษัทแต่ละแห่งจะต้องมี "Meisterbrief" หรือ "Befähigungsnachweis" ที่เกี่ยวข้องกับสาขาเฉพาะของตน (เช่น ช่างไฟฟ้าที่ได้รับการรับรอง ช่างประปาที่ได้รับการรับรอง)

ช่างฝีมือครบวงจร (ช่างสารพัดประโยชน์) หมายถึง ช่างฝีมืออิสระหรือบริษัทขนาดเล็กที่ให้บริการแบบครบวงจร "ตั้งแต่ต้นจนจบ" (ส่วนใหญ่มักเป็นผู้รับเหมาขนาดเล็กที่รับงานปรับปรุงอพาร์ตเมนต์หลักๆ ทุกอย่าง)

การปรับปรุงบ้านในเวียนนามีหลากหลายรูปแบบ ตั้งแต่การตกแต่งเล็กน้อยในอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก ไปจนถึงการปรับปรุงอาคารทั้งหลัง หรือการเปลี่ยนรางรถราง มาดูกันว่าประเภทหลักๆ มีอะไรบ้าง.

เมืองหลวงของออสเตรียมีอาคารที่พักอาศัยเก่าแก่จำนวนมาก (ที่เรียกว่าอาคาร "Grinderstein" จากปลายศตวรรษที่ 19 และต้นศตวรรษที่ 20) และมีอาคารใหม่ค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับจำนวนประชากร ดังนั้น การปรับปรุงและต่อเติมอพาร์ตเมนต์จึงเป็นหัวข้อที่สำคัญมาก ประเภทหลักของการปรับปรุง ได้แก่:

การปรับปรุงตกแต่งภายนอก (Oberflächenrenovierung) การ ปรับปรุงที่ง่ายที่สุด ได้แก่ การทาสีผนัง การเปลี่ยนวอลเปเปอร์และพื้น การเปลี่ยนปลั๊กไฟและสวิตช์ การซ่อมแซมประตู และงานประปาเบื้องต้น การปรับปรุงเหล่านี้มักทำเพื่อทำให้ภายนอกอาคารดูสดใสขึ้น

ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมตกแต่งสำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก (30–50 ตารางเมตร) อาจมีตั้งแต่ 5,000 ถึง 15,000 ยูโร และระยะเวลาในการดำเนินการอาจใช้เวลาตั้งแต่หลายสัปดาห์ถึงหนึ่งเดือน (รวมถึงการเตรียมผนังและเวลาในการแห้งของสี).

การปรับปรุงครั้งใหญ่ (Komplettrenovierung) ซึ่งรวมถึงการเปลี่ยนระบบสาธารณูปโภคทั้งหมด (ไฟฟ้า ประปา ระบบทำความร้อน) การปรับระดับผนัง การเปลี่ยนหน้าต่าง และการปรับปรุงใหม่ทั้งหมดหรือการรื้อถอนผนังกั้นที่ไม่รับน้ำหนัก

ในบ้านเก่า หม้อต้มน้ำร้อนที่ใช้แก๊สแบบเก่ามักถูกแทนที่ด้วยระบบผสมผสานที่ทันสมัย ​​หรือระบบทำความร้อนจะถูกเปลี่ยนจากแก๊สเป็นไฟฟ้า การปรับปรุงบ้านครั้งใหญ่แทบจะเหมือนกับการสร้างบ้านใหม่แบบครบวงจรในพื้นที่จำกัด โดยทั่วไปจะใช้เวลา 2-6 เดือน และต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านการก่อสร้างอย่างเคร่งครัด.

ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยในการปรับปรุงอพาร์ตเมนต์เก่าในเวียนนาอย่างครบวงจรอยู่ที่ 800–1,200 ยูโรต่อตารางเมตร (หรือประมาณ 80,000–120,000 ยูโรสำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาด 100 ตารางเมตร) ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสภาพของผนังและพื้น ความซับซ้อนของงาน และวัสดุที่เลือกใช้.

เมื่อทำการปรับปรุงอพาร์ตเมนต์ในเวียนนา มักจะพบกับปัญหาเพิ่มเติมดังต่อไปนี้:

ข้อจำกัดด้านสภาพอากาศและสถาปัตยกรรม ตัวอย่างเช่น ในใจกลางเมือง การเปลี่ยนสีของด้านหน้าอาคาร การติดตั้งเครื่องปรับอากาศในที่ที่มองเห็นได้ชัดเจน ฯลฯ เป็นสิ่งต้องห้าม หน้าต่างในย่านใจกลางเมืองเก่าบางแห่งจำเป็นต้องอนุรักษ์กรอบหน้าต่างแบบโบราณ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายสูงกว่า

การประสานงานและการขออนุญาต การปรับปรุง (เช่น การรวมห้อง การย้ายห้องครัว/ห้องน้ำ) ต้องได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง (DA27, MA 40) ในเวียนนา การปรับปรุงห้องนั่งเล่นอาจต้องเสีย "ภาษีสีเขียว" หรือขอใบอนุญาตการใช้ที่ดิน

ระบบสาธารณูปโภคเก่า บ้านเก่าหลายหลังยังคงใช้ท่อเหล็กหล่อหรือท่อแอสเบสตอส การเปลี่ยนท่อเหล่านี้อาจเป็นโครงการปรับปรุงบ้านครั้งใหญ่ที่แยกต่างหาก

ราคาและระยะเวลาโดยทั่วไป จากการประเมินล่าสุดของผู้เชี่ยวชาญ การปรับปรุงอพาร์ตเมนต์ในเวียนนาจะมีค่าใช้จ่ายโดยประมาณดังนี้:

• งานซ่อมแซมตกแต่ง (ทาสี ปูกระเบื้อง ปูพื้น) พื้นที่ 30–50 ตร.ม.: ราคา 5,000–10,000 ยูโร ระยะเวลาดำเนินการ 2–4 สัปดาห์.
• การปรับปรุงครั้งใหญ่ (100 ตร.ม. รวมทั้งการเปลี่ยนห้องครัว/ห้องน้ำ): 80,000–120,000 ยูโร ระยะเวลา 3–6 เดือน.
• การเปลี่ยนหน้าต่าง (ต่อหน่วย 1 ตร.ม.) – 200–400 ยูโร/ตร.ม.
• ค่าติดตั้งประตูใหม่ (ภายใน) – เริ่มต้นที่ 500 ยูโรต่อบาน.
• การเปลี่ยนระบบประปาในห้องน้ำทั้งหมด (งานที่ซับซ้อน): 8,000–15,000 ยูโร.

บ้านพักส่วนตัวในเวียนนา (โดยปกติจะอยู่ชานเมืองและนอกเมือง รวมถึงในเขตชานเมืองและภูมิภาคโดยรอบ) มีตารางการปรับปรุงที่แตกต่างออกไป: การปรับปรุงบ้านเหล่านี้มักเกี่ยวข้องกับงานที่ครอบคลุมมากกว่า ขั้นตอนหลักของการปรับปรุงบ้านครั้งใหญ่ ("Kapitalsanierung") มีดังนี้:

การออกแบบและการขออนุญาต สิ่งนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งเมื่อทำการปรับปรุงหลังคา ต่อเติมโครงสร้างใหม่ หรือเปลี่ยนโครงสร้างรองรับ ในประเทศออสเตรีย โครงการขนาดใหญ่ส่วนใหญ่จำเป็นต้องขออนุญาต ( Baubewilligung ) โดยปกติแล้วจะมีการว่าจ้างสถาปนิกหรือวิศวกรโครงสร้างเพื่อทำการคำนวณ

งานรื้อถอนและซ่อมแซมเบื้องต้น (Rohbauarbeiten) ซึ่งรวมถึงการรื้อโครงสร้างเก่า (การรื้อหลังคาและผนังเก่า การปรับระดับพื้นผิว และการเทฐานรากหรือฐานรากสำหรับส่วนต่อเติม)

หลังคาและผนัง (Dach und Fassade) การซ่อมแซมหรือเปลี่ยนหลังคา (กระเบื้อง โลหะ แผ่นยางมะตอย – การเลือกวัสดุมีผลต่อต้นทุน) และฉนวนกันความร้อนสำหรับผนังเพื่อประหยัดพลังงาน ตัวอย่างเช่น แผ่นยางมะตอยราคาประมาณ 20-30 ยูโร/ตร.ม. กระเบื้องเซรามิกแบบคลาสสิกราคา 10-25 ยูโร/ตร.ม. แผ่นทองแดงราคา 80-100 ยูโร/ตร.ม.

ระบบสาธารณูปโภค (การติดตั้งภายในบ้าน) การออกแบบระบบใหม่ทั้งหมด: หม้อต้มน้ำแก๊สหรือปั๊มความร้อนใหม่ การเปลี่ยนท่อและสายไฟ ซึ่งอาจมีค่าใช้จ่ายหลายหมื่นยูโร (การติดตั้งหม้อต้มน้ำ Buderus หรือ Vaillant รุ่นใหม่มีค่าใช้จ่าย 5,000–10,000 ยูโร บวกค่าติดตั้ง)

การติดตั้งฉนวนและการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน (Sanierung der Gebäudehülle) ซึ่งรวมถึงการติดตั้งฉนวนที่หลังคา ผนัง และพื้น รวมถึงการเปลี่ยนหน้าต่างเป็นหน้าต่างประหยัดพลังงาน (หน้าต่างกระจกสามชั้น) งานประเภทนี้มักได้รับการสนับสนุนบางส่วนจากภาครัฐ (ผมจะกล่าวถึงรายละเอียดเพิ่มเติมด้านล่าง)

งานตกแต่งภายใน (Innenausbau) ได้แก่ การก่อสร้างผนังกั้นภายใน การติดตั้งระบบสาธารณูปโภค การปูพื้น การทาสีและการฉาบปูน การติดตั้งห้องครัวและเครื่องใช้ไฟฟ้า

การจัดสวนและการก่อสร้างขั้นสุดท้าย (Fertigstellung) บ้านในเขตเวียนนาส่วนใหญ่มักมีสวนส่วนตัว การจัดสวน ทางเดินในสวน และที่จอดรถ ล้วนรวมอยู่ในขั้นตอนสุดท้ายแล้ว

การก่อสร้างครั้งใหญ่ (Kapitalbau) ไม่ใช่แค่การปรับปรุงบ้านธรรมดา แต่บางครั้งเรียกว่า "rénovation complète" หรือการสร้างใหม่ทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ด้วยการวางแผนอย่างเหมาะสม เทคโนโลยีสมัยใหม่สามารถเปลี่ยนบ้านเก่าให้เป็นบ้านประหยัดพลังงานได้ เช่น การเปลี่ยนผนังภายนอกทั้งหมด ติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์ และฉนวนกันความร้อนที่พื้น

รายละเอียดเฉพาะสำหรับบ้านพักในชนบท:

การปรับปรุงและต่อเติมครั้งใหญ่ อาคารหลายแห่งอาจต้องการเพิ่มห้องใต้หลังคาหรือโรงจอดรถ ในกรณีเช่นนี้ การตัดสินใจด้านการวางแผนต้องได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานด้านที่อยู่อาศัยในท้องถิ่น (โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเป็นทรัพย์สินส่วนตัว ไม่ใช่ของเทศบาล)

ข้อกำหนดด้านสุขอนามัยและสาธารณูปโภค ในพื้นที่บ้านพักตากอากาศ อาจไม่มีระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง (ถังบำบัดน้ำเสีย) ดังนั้นจึงต้องคำนึงถึงสาธารณูปโภคในท้องถิ่นเมื่อวางแผนการปรับปรุงบ้าน

การจัดหาเงินทุน การปรับปรุงบ้านหลังใหญ่โดยทั่วไปมีค่าใช้จ่ายหลายแสนดอลลาร์ หลายคนจึงใช้เงินกู้จำนองโดยใช้ที่ดินเป็นหลักประกันในการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการดังกล่าว เงินอุดหนุนด้านการประหยัดพลังงานช่วยลดค่าใช้จ่ายได้

ตัวอย่างขั้นตอนการปรับปรุงบ้าน:

*ขึ้นอยู่กับภูมิภาคและรุ่นย่อย.

อย่างที่คุณเห็น การปรับปรุงบ้านส่วนตัวครั้งใหญ่เป็นการลงทุนขนาดใหญ่และมีค่าใช้จ่ายสูง อย่างไรก็ตาม การลงทุนนั้นจะคุ้มค่าอย่างแน่นอนด้วยคุณภาพงานที่ดีเยี่ยม เพราะบ้านจะประหยัดพลังงานและสะดวกสบาย สามารถปล่อยเช่าได้ง่าย หรือขายได้กำไรดี.

นอกจากนี้ เจ้าของบ้านมักกู้เงินเพื่อปรับปรุงบ้าน เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันลดลง ทำให้การลงทุนประเภทนี้เป็นไปได้ง่ายขึ้น.

เวียนนาเป็นมหานครขนาดใหญ่ที่มีเครือข่ายถนน รถราง และทางเท้าที่กว้างขวาง โครงสร้างพื้นฐานด้านถนนและทางเท้าของเมืองได้รับการปรับปรุงอย่างสม่ำเสมอ:

การซ่อมแซมถนนครั้งใหญ่ ซึ่งรวมถึงการรื้อถอนพื้นผิวถนนแอสฟัลต์หรือหินกรวดเก่า การเสริมความแข็งแรงของฐาน และการปูแอสฟัลต์หรือหินกรวดใหม่ โดยทั่วไปแล้ว เมืองจะซ่อมแซมถนนทั้งสายเสร็จสมบูรณ์ทุกๆ 20-30 ปี

ขอบเขตของโครงการอาจแตกต่างกันไป: สำหรับถนนที่มีรถรางวิ่ง (เช่น ถนนเฮาป์สตราสเซ่ ถนนวงแหวน) อาจมีการเปลี่ยนรางรถรางทั้งหมดด้วย โครงการขนาดใหญ่ (สะพาน ทางยกระดับ) อาจมีค่าใช้จ่ายหลายสิบล้านยูโร.

ทางเท้าและทางจักรยาน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เวียนนาได้ขยายเครือข่ายทางจักรยานและปรับปรุงพื้นที่สำหรับคนเดินเท้าอย่างต่อเนื่อง โครงการเหล่านี้รวมถึงการเปลี่ยนขอบทางและพื้นผิวถนน และการเพิ่มระบบระบายน้ำ.

ตัวอย่างเช่น โครงการ " Raus aus dem Asphalt " (ปูทางออกจากถนนลาดยาง) เกี่ยวข้องกับการปลูกต้นไม้ในจัตุรัสเก่า ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการปรับปรุงถนนเช่นกัน (ดูโครงการริเริ่มเพื่อการพัฒนาเมือง)

การปรับปรุงรถรางและรถไฟใต้ดิน ดังที่กล่าวมาแล้ว Wien er Linien ดำเนินโครงการขนาดเล็กและขนาดใหญ่หลายสิบโครงการต่อปี โดยในปี 2025 พวกเขาวางแผนที่จะเปลี่ยนรางรถไฟประมาณ 11 กิโลเมตร และจุดสับราง 45 จุด

โครงการก่อสร้างแต่ละโครงการส่งผลกระทบต่อการจราจร โดยจะมีการปิดถนนและเบี่ยงเส้นทางเกิดขึ้นระหว่างการก่อสร้าง ประชาชนสามารถตรวจสอบสภาพการจราจรปัจจุบันได้ผ่านเว็บไซต์และแอปพลิเคชันของเมือง (เช่น ARBÖ หรือ VerkehrsInfo )

ระยะเวลาและค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างถนนในเวียนนาได้รับการตรวจสอบผ่านสัญญาและประกวดราคาภาครัฐ ทุกขั้นตอน ตั้งแต่การออกแบบจนถึงการรับมอบงาน อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของตำรวจจราจร (MA 37) และสหภาพแรงงานก่อสร้างถนน (MA 28).

โครงการต่างๆ ได้รับเงินทุนจากงบประมาณของเมือง และบ่อยครั้งที่ได้รับเงินทุนบางส่วนจากรัฐบาลกลางและสหภาพยุโรป (ตัวอย่างเช่น สำหรับกำแพงกันเสียงหรือโครงการด้านสิ่งแวดล้อม).

เหตุใดการซ่อมแซมถนนจึงจำเป็น: สิ่งสำคัญที่สุดคือความปลอดภัยและความยั่งยืนของการขนส่ง การปูผิวถนนใหม่ช่วยลดอุบัติเหตุและยืดอายุการใช้งานของถนน ตัวอย่างเช่น Wien er Linien สามารถปรับปรุงความตรงต่อเวลาของรถรางได้หลังจากเปลี่ยนรางเก่า (การลงทุนได้รับการอนุมัติในปี 2024 และคุ้มทุนด้วยความน่าเชื่อถือของบริการที่เพิ่มขึ้น)

เมืองนี้ยังมุ่งมั่นที่จะสร้างความยั่งยืนด้วย โดยการขยายเครือข่ายจักรยานและปลูกต้นไม้มีความเชื่อมโยงกับเป้าหมายด้านสภาพภูมิอากาศ (การลดปริมาณแอสฟัลต์หมายถึงฤดูร้อนที่เย็นลง).

โดยทั่วไป งานก่อสร้างถนนในเวียนนาเป็นกระบวนการต่อเนื่องที่ออกแบบไว้สำหรับรอบปี: ในฤดูร้อน การปูผิวถนนจะคึกคักที่สุด (เนื่องจากสภาพอากาศเอื้ออำนวย) และในฤดูหนาว จะมีการดำเนินโครงการภายในเมือง.

เพื่อให้เข้าใจถึงตัวเลือกต่างๆ ที่มีให้แก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนา สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาถึงบริการต่างๆ ที่มีให้เลือกใช้ ที่นี่คุณจะพบตัวเลือกสำหรับทุกความต้องการแทบทุกอย่าง.

ตลาดการปรับปรุงบ้านในเวียนนานำเสนอบริการครบวงจร ตั้งแต่การซ่อมแซมเล็กน้อยไปจนถึงการปรับปรุงบ้านครั้งใหญ่และการตกแต่งขั้นสุดท้าย ประเภทงานและบริการหลัก ได้แก่:

• งานปรับปรุงทั่วไป งานทาสี (ทาสี, ติดพรม), งานปูพื้น (ไม้ปาร์เก้, ลามิเนต, ไวนิล), งานฉาบปูนและผนังเบา, งานก่อผนังใหม่
• งานประปา (ช่างติดตั้ง) การติดตั้งและปรับปรุงระบบประปา – การเปลี่ยนท่อ การติดตั้งอ่างอาบน้ำและห้องอาบน้ำ โถสุขภัณฑ์ อ่างล้างหน้า และการติดตั้งระบบทำความร้อน
• งานติดตั้งระบบไฟฟ้า การย้ายหรือเพิ่มปลั๊กไฟ สวิตช์ไฟ โคมไฟ ติดตั้งแผงจ่ายไฟ เชื่อมต่อเครื่องใช้ไฟฟ้าภายในบ้าน
• ระบบทำความร้อนและระบายอากาศ (Heating/Luftung) การติดตั้งและซ่อมแซมหม้อต้มน้ำ หม้อน้ำ และระบบทำความร้อนใต้พื้น การติดตั้งปั๊มความร้อนหรือแผงรับแสงอาทิตย์ที่ทันสมัย
• งานไม้และการทำตู้ (Tischlerei/Schreiner) เราผลิตประตู ตู้บิวท์อิน ครัวสั่งทำ บันได และพื้นไม้ปาร์เก้
• บริการเฉพาะทาง ได้แก่ การปิดผนึกผนังภายนอก การป้องกันเสียงรบกวน การติดตั้งระบบบ้านอัจฉริยะ การจัดสวนระเบียง และอื่นๆ
• งานตกแต่งภายใน (Innenausbau) งานตกแต่งภายใน เช่น การปูกระเบื้องโมเสก การตกแต่งผนังแบบศิลปะ การฉาบปูนคุณภาพสูงหายาก (เช่น ปูนฉาบลายหินอ่อน)

บริษัทรับเหมาปรับปรุงบ้านเกือบทุกแห่งในเวียนนาให้บริการเหล่านี้ ไม่ว่าจะโดยอิสระหรือผ่านผู้รับเหมาช่วง สำหรับการปรับปรุงอพาร์ตเมนต์ครั้งใหญ่ ผู้รับเหมาหลักมักจะรวบรวมทีมคนงานและควบคุมดูแลทุกขั้นตอน.

บริการปรับปรุงที่อยู่อาศัยและอาคารพาณิชย์ สมควรได้รับการกล่าวถึงเป็นพิเศษ บริษัทขนาดใหญ่มีแผนกที่ทุ่มเทให้กับลูกค้ากลุ่มธุรกิจ ตั้งแต่สำนักงานไปจนถึงร้านอาหาร

พวกเขาปรับปรุงการออกแบบสำนักงานใหม่ กฎหมายของสวิตเซอร์แลนด์มักกำหนดให้ต้องปรับปรุงสถานที่ทำงาน (เช่น ติดตั้งราวกั้นและลิฟต์สำหรับผู้พิการ) ในเวียนนา การปรับปรุงโฉมร้านกาแฟและร้านบูติกด้วยการตกแต่งภายในที่ออกแบบโดยดีไซเนอร์นั้นได้รับความนิยม.

นอกจากนี้ ตลาดแห่งนี้ยังมี บริการพิเศษเพิ่มเติมอีกด้วย:

• บริการติดตั้งหน้าต่างและประตู มักทำในรูปแบบครบวงจร ซึ่งรวมถึงการวัดขนาดและการเลือกกระจกด้วย
• ระบบรักษาความปลอดภัย การติดตั้งกล้องวงจรปิด ระบบเตือนภัย และประตูนิรภัย
• บริการทำความสะอาด หลังจากปรับปรุงบ้านเสร็จ บริษัทหลายแห่งมักเสนอบริการทำความสะอาดพื้นที่
• บริการขนส่ง มีบริการให้เช่าขนส่งวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์รื้อถอน

ดังนั้น การปรับปรุงอาคารในเวียนนาในปัจจุบันจึงเป็นกระบวนการที่ซับซ้อนซึ่งต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญและบริษัทจำนวนมากเข้ามามีส่วนร่วม ข้อดีหลักๆ คือ คุณภาพและความรับผิดชอบ: ในออสเตรีย ผู้รับเหมาและประกันภัยของพวกเขาจะเป็นผู้รับผิดชอบงานสำคัญทั้งหมด.

การหาบริษัทรับเหมาก่อสร้างที่น่าเชื่อถือเป็นสิ่งสำคัญสำหรับเจ้าของบ้าน ดังที่กล่าวไว้ข้างต้น ควรเน้นที่ประสบการณ์และชื่อเสียง การจัดอันดับอย่างเป็นทางการมีน้อย แต่ก็มีแนวทางหลายประการ:

บริษัทชั้นนำ บริษัทรับเหมาก่อสร้างทั่วไปที่ใหญ่ที่สุดในเวียนนา ได้แก่ PORR Bau, Strabag (บริษัทโฮลดิ้งระดับนานาชาติที่มีสาขาในออสเตรีย), König & Heinrich, Wien erberger (ส่วนใหญ่เป็นผู้รับเหมาก่อสร้างอิฐ แต่ก็มีแผนกก่อสร้างอื่นๆ ด้วย) และบริษัทขนาดเล็กอีกหลายแห่ง (เช่น LeBe Bau, Obenauf และ Rudolf Hödl)

โดยส่วนใหญ่พวกเขามักทำงานกับโครงการขนาดใหญ่ (อาคารสูง อาคารสำนักงาน) แต่บางรายก็รับงานปรับปรุงบ้านหรูด้วยเช่นกัน.

บริษัทเฉพาะทาง บางบริษัทเน้นเฉพาะการปรับปรุงอาคารเก่าครั้งใหญ่ เช่น Wohnfonds Wien ร่วมมือกับผู้รับเหมาที่น่าเชื่อถือสำหรับโครงการเพื่อสังคม

นอกจากนี้ยังมีบริษัทท้องถิ่นที่ดำเนินกิจการโดยครอบครัวจำนวนมาก (ที่มีคำว่า "Baugeschäft" อยู่ในชื่อ) ซึ่งมีประวัติยาวนานและมีความรู้เกี่ยวกับลักษณะเฉพาะของตลาดเวียนนาเป็นอย่างดี.

จากประสบการณ์ สามารถแนะนำขั้นตอนต่อไปนี้ได้:

ตรวจสอบใบอนุญาตและการเป็นสมาชิกในสมาคมวิชาชีพ บริษัทก่อสร้างและบริษัทขนาดใหญ่ทั้งหมดต้องจดทะเบียนกับหอการค้าและอุตสาหกรรม (Wirtschaftskammer) และมีใบอนุญาตสำหรับกิจกรรมเฉพาะของตน นอกจากนี้ การเป็นสมาชิกใน สหภาพช่างก่อสร้าง ( Baumeisterinnung

ใช้ช่องทางที่น่าเชื่อถือ ตัวอย่างเช่น Wirtschaftskammer Wien ) มีรายชื่อบริษัทก่อสร้างที่จดทะเบียนไว้ เว็บไซต์และสารบบมืออาชีพ (การค้นหาคู่แข่งในสารบบอิสระทำได้ยาก ตัวอย่างเช่น บริษัทที่ดำเนินงานอยู่มักจะอยู่ในเว็บไซต์ทางการ zurzbauen.at)

อ่านรีวิวและสอบถามข้อมูล ในฟอรัมภาษาเยอรมัน เช่น Houzz ผู้คนมักโพสต์ตัวอย่างการปรับปรุงบ้านของตนเอง คำแนะนำจากปากต่อปากเป็นแหล่งข้อมูลที่มีค่า ตัวอย่างเช่น ผู้อยู่อาศัยแนะนำผู้รับเหมาที่ตอบความคิดเห็นอย่างรวดเร็วและทำงานเสร็จตรงตามกำหนดเวลา

ตรวจสอบผลงานของพวกเขา การไปเยี่ยมชมโครงการที่ผู้รับเหมาทำเสร็จแล้ว (โดยได้รับความยินยอมจากพวกเขา) จะช่วยให้คุณเห็นภาพคุณภาพได้ดีขึ้น บริษัทบางแห่งจัดทำรายงานวิดีโอเกี่ยวกับผลงานของพวกเขาด้วย

เปรียบเทียบราคาประเมิน สั่งราคาประเมินจากผู้รับเหมาอิสระ 2-3 ราย หากพบความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ ให้หาสาเหตุ บางครั้งผู้รับเหมาที่ราคาถูกกว่าอาจลดต้นทุนโดยการลดวัสดุหรือลดระยะเวลาการทำงาน วิธีที่ดีที่สุดคือให้บริษัทที่เกี่ยวข้องหลายแห่ง (เช่น บริษัทพ่นอีพ็อกซี่ บริษัทปูกระเบื้อง บริษัททาสี) ทำงานร่วมกันอย่างเป็นระบบ

สัญญาฉบับนี้ครอบคลุมถึงความเสี่ยงต่างๆ ควรระบุเงื่อนไขที่ชัดเจนในสัญญา เช่น ตารางการชำระเงินตามขั้นตอนต่างๆ ของโครงการ บทลงโทษสำหรับการส่งมอบงานล่าช้า และข้อกำหนดเรื่องการรับประกัน (ในประเทศออสเตรีย งานก่อสร้างจะได้รับการรับประกันนานสูงสุดสามปี โดยมีการตรวจสอบหลังจากหนึ่งปี)

ข้อควรพิจารณาในท้องถิ่น การปรับปรุงอาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งจำเป็นต้องขอใบอนุญาตก่อสร้าง (Hausverwaltung) และการอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง (ตัวอย่างเช่น เมื่อเปลี่ยนด้านหน้าอาคาร จำเป็นต้องมี "Begutachtung" ที่เป็นบวก) ผู้รับเหมาที่มีชื่อเสียงจะช่วยคุณดำเนินการเอกสารที่จำเป็นทั้งหมด

เวียนนาไม่ต้อนรับ "แรงงานต่างด้าว" ที่ผิดกฎหมาย: เจ้าของอพาร์ตเมนต์และบ้านส่วนใหญ่ที่น่าเชื่อถือจะกำหนดให้ต้องมีการลงทะเบียนอย่างเป็นทางการ นอกจากนี้ โครงการในอาคารเก่ามักต้องปรึกษากับสถาปนิกและหน่วยงานวางผังเมือง (เช่น เพื่อหลีกเลี่ยงการทำลายส่วนหน้าอาคารทางประวัติศาสตร์).

ใบรับรองคุณภาพ มีความสำคัญอย่างยิ่ง : ช่างไฟฟ้าควรมีใบอนุญาตช่างไฟฟ้า (Elektromeister) ช่างติดตั้งแก๊สควรมีใบอนุญาตติดตั้ง (Installateurbefähigung) และช่างก่อสร้างควรมีใบอนุญาตก่อสร้าง (Baumeisterprüfung หรือ Gewerbeschein) ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้รับเหมามีความคุ้นเคยกับข้อบังคับท้องถิ่น (หน่วยงานเทศบาล MA37 กำหนดให้ปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด)

ข้อแนะนำหลักคือ อย่าไล่ตามราคาที่ต่ำที่สุด แต่ควรหาความสมดุลระหว่างราคา กำหนดเวลา และความน่าเชื่อถือของผู้รับเหมา

โดยทั่วไป บริษัทมืออาชีพจะมีราคาแพงกว่าแต่มีความน่าเชื่อถือมากกว่า ผู้รับเหมาเอกชนในท้องถิ่นมักคิดค่าบริการน้อยกว่าแต่ไม่มีการรับประกันใดๆ พวกเขาอาจทำ "หน้าต่างไม้" โดย "กะเอาเอง" ในขณะที่บริษัทขนาดใหญ่จะทำงานร่วมกับซัพพลายเออร์ที่น่าเชื่อถือ (ประตูแบบยูโร ท่อที่ได้รับการรับรอง).

เมื่อผมแนะนำให้ลูกค้าจ้างบริษัทรับเหมาก่อสร้างมืออาชีพในเวียนนา ผมจะอธิบายว่านั่นเป็นการรับประกันว่าการปรับปรุงบ้านจะตรงตามมาตรฐานทุกประการ ตัวอย่างเช่น มีเพียงช่างไฟฟ้าที่มีใบอนุญาตเท่านั้นที่รู้วิธีติดตั้งระบบสายไฟในบ้านเก่าอย่างปลอดภัย.

สุดท้ายนี้ บริษัทที่แนะนำ: แม้ว่าจะไม่มีการจัดอันดับ "อย่างเป็นทางการ" แต่จากประสบการณ์พบว่าคนส่วนใหญ่มักเชื่อถือบริษัทที่มีชื่อเสียงดี บริษัทเหล่านั้นได้แก่:

• PORR Bau GmbH เป็นหนึ่งในผู้นำในตลาดก่อสร้างของออสเตรีย (โดยมีโครงการหลากหลายตั้งแต่โครงสร้างพื้นฐานไปจนถึงพื้นที่อยู่อาศัย).
• König & Heinrich เป็นบริษัทขนาดใหญ่ในกรุงเวียนนาที่รับเหมาก่อสร้างและปรับปรุงบ้าน สำนักงาน และมีประสบการณ์ในการก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยหลายยูนิต.
• Wohnfonds Wien (ซึ่งให้เงินทุนสนับสนุนโครงการผ่านกระบวนการจัดซื้อจัดจ้าง) ไม่ใช่ผู้รับเหมาเอง แต่ทำงานอย่างใกล้ชิดกับบริษัทที่มีชื่อเสียงเพื่อปรับปรุงหอพักในเวียนนาให้ทันสมัยยิ่งขึ้น.

สำหรับงานซ่อมแซมเล็กน้อย คุณสามารถขอความช่วยเหลือจากช่างฝีมือที่มีชื่อเสียงในเวียนนาได้ เช่น บริษัท "Allround Handwerker Wien" (รับงานทุกประเภท) หรือ "Malermeister Wien" (รับงานทาสี) ซึ่งมักให้การรับประกันงานนานถึง 3 ปี.

ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงบ้านในออสเตรียเป็นสิ่งที่ผู้ที่วางแผนโครงการมักกังวลเสมอ แม้ว่าค่าใช้จ่ายในเวียนนาจะสูงกว่าประเทศเพื่อนบ้าน แต่คุณภาพของบริการโดยทั่วไปนั้นสูงมาก.

ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมในเวียนนาขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย:

ขอบเขตและความซับซ้อนของงาน ยิ่งมีพื้นที่มากเท่าไหร่ และยิ่งมีขั้นตอนมากเท่าไหร่ (การรื้อถอน การปรับปรุงใหม่ งานระบบสาธารณูปโภค) ราคาก็ยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น การซ่อม "หลอดไฟที่ให้ความร้อน" ในห้องหนึ่งห้องนั้นถูกกว่าการปรับปรุงอพาร์ตเมนต์ทั้งหลังมาก

คุณภาพของวัสดุ ราคาจะแตกต่างกันไปตามยี่ห้อและประเภทของวัสดุ ตัวอย่างเช่น กระเบื้องเซรามิกราคาประหยัดมีราคา 15–30 ยูโร/ตร.ม. ในขณะที่กระเบื้องดีไซเนอร์มีราคา 60–100 ยูโร/ตร.ม. พื้นไม้ปาร์เก้ไม้โอ๊คออสเตรียแบบคลาสสิกอาจมีราคา 80–150 ยูโร/ตร.ม. ยิ่งวัสดุมีราคาสูงขึ้น (เช่น หน้าต่าง หม้อน้ำ ระบบประปา) ราคาประเมินสุดท้ายก็จะยิ่งสูงขึ้น

ที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ การทำงานในพื้นที่ใจกลางเมือง ( Innere Stadt , Josefstadt ) อาจมีราคาแพงกว่า เนื่องจากมีความเสี่ยงสูงที่จะเกิดความเสียหายต่อใจกลางเมืองเก่า ข้อกำหนดด้านภายนอก และข้อกำหนดด้านการขออนุญาต ในขณะที่ในพื้นที่รอบนอกหรือชานเมือง ( Favoriten , Donaustadt , Niederösterreich) ราคาสำหรับงานประเภทเดียวกันมักจะต่ำกว่า 10-20%

การเลือกผู้รับเหมา บริษัทขนาดใหญ่คิดค่าบริการสูงกว่าเนื่องจากความน่าเชื่อถือและการรับประกัน แต่บางครั้งอาจคิดราคาวัสดุถูกกว่า (เพราะซื้อในปริมาณมาก) ผู้รับเหมาอิสระอาจเสนอราคาที่ต่ำกว่า แต่ไม่มีสัญญาหรือการรับประกันที่เป็นทางการ

สภาวะตลาดปัจจุบัน ต้นทุนการก่อสร้างในปี 2025 สูงกว่าปี 2020-2021 เนื่องจากภาวะเงินเฟ้อ ราคาพลังงาน และวัสดุที่เพิ่มสูงขึ้น ราคาวัสดุก่อสร้างในออสเตรียเพิ่มขึ้น 5-10% ในช่วงสามปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาเหล็กและไม้ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด (เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจโลก)

โดยเฉลี่ยแล้ว ค่าแรงของช่างผู้เชี่ยวชาญในเวียนนาค่อนข้างสูง: อัตราเฉลี่ยสำหรับช่างฝีมือ (ไม่รวมวัสดุ) อยู่ที่ 30 ถึง 60 ยูโรต่อชั่วโมง (ขึ้นอยู่กับอาชีพ: ช่างไฟฟ้าอาจคิดค่าบริการมากกว่าช่างทาสี) ซึ่งหมายความว่าการติดตั้งประตูหนึ่งบาน (ใช้เวลาทำงานสองชั่วโมง) จะมีค่าใช้จ่ายอย่างน้อย 100-150 ยูโรต่อชั่วโมง ไม่รวมราคาประตู.

ด้านล่างนี้คือราคาโดยเฉลี่ยโดยประมาณ เพื่อช่วยให้คุณประเมินค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงบ้านในเวียนนาได้:

การปรับปรุงตกแต่งภายในอพาร์ตเมนต์ (30–50 ตร.ม.):

• การทาสีผนัง: 8–15 ยูโร/ตร.ม. (รวมสีรองพื้นและสีทา 2 ชั้น).
• พื้นลามิเนตหรือพื้นปาร์เก้: 30–50 ยูโร/ตร.ม. (ค่าวัสดุ + ค่าติดตั้ง).
• กระเบื้อง (ห้องครัว/ห้องน้ำ): 25–40 ยูโร/ตร.ม. (บวกค่ายาแนว).

ค่าใช้จ่ายทั้งหมด: ประมาณ 5,000–10,000 ยูโร สำหรับการปรับปรุงทั้งหมด (ค่าแรงและวัสดุ) ตัวอย่างเช่น: ทาสีสองห้องและเปลี่ยนพื้นในอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก – 6,000 ยูโร; ฉาบปูนและติดวอลเปเปอร์ – 3,000 ยูโร

การปรับปรุงอพาร์ตเมนต์ครั้งใหญ่ (80–100 ตร.ม.):

• ค่าไฟฟ้า: 100–150 ยูโรต่อจุด (ปลั๊กไฟ/หลอดไฟ) บวกเพิ่มอีก 150–300 ยูโรสำหรับแผงจ่ายไฟและระบบควบคุมอัตโนมัติ.
• งานประปา: เปลี่ยนท่อประปาความยาว 7–12 เมตร – สูงสุด 3,000 ยูโร, ติดตั้งอ่างอาบน้ำ/ฝักบัวใหม่ – 1,500–3,000 ยูโร, โถสุขภัณฑ์ – 500–1,000 ยูโร.
• ห้องครัว: ตัวตู้และบานตู้ – 3,000–8,000 ยูโร (แบบ IKEA หรือสั่งทำจาก Schreiner).
• งานรื้อถอนและงานที่ซ่อนเร้น: ประมาณ 10,000-15,000 ยูโร (ค่าใช้จ่ายสำหรับขยะจากการก่อสร้าง ค่าจ้างผู้รับเหมาระยะสั้น).

โดยรวมแล้ว การปรับปรุงอพาร์ทเมนต์ระดับกลางขนาด 100 ตารางเมตรแบบครบวงจรอาจมีค่าใช้จ่ายประมาณ 80,000–120,000 ยูโร ซึ่งรวมถึงค่าแรง ค่าวัสดุ และเฟอร์นิเจอร์ หากรวมค่าออกแบบด้วยอาจเพิ่มอีก 2,000–5,000 ยูโร

การปรับปรุงบ้านครั้งใหญ่ (150–200 ตารางเมตร) ค่าใช้จ่ายจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับขอบเขตของการปรับปรุง แต่โดยทั่วไปจะอยู่ระหว่าง 150,000 ถึง 300,000 ยูโร (แบบครบวงจร) ตัวอย่างเช่น การปรับปรุงบ้านขนาด 150 ตารางเมตรครั้งใหญ่ ซึ่งรวมถึงการเปลี่ยนหลังคา ฉนวนกันความร้อนภายนอก และการเปลี่ยนระบบสาธารณูปโภคทั้งหมด มักจะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 200,000–250,000 ยูโร หากไม่รวมองค์ประกอบ "หรูหรา" (เช่น แผงขั้นสูง การตกแต่งระดับดีไซเนอร์) ค่าใช้จ่ายจะเริ่มต้นที่ 150,000 ยูโร

การซ่อมแซมถนนและทางเท้า:

• การปูผิวถนนลาดยาง 1 กิโลเมตร (ถนนสองเลน พร้อมปรับปรุงฐานรากใหม่ทั้งหมด) - ประมาณ 1-2 ล้านยูโร.
• การปูทางเท้า (1,000 ตารางเมตร) – 50,000 ถึง 100,000 ยูโร (ขึ้นอยู่กับชนิดของกระเบื้อง).
• การเปลี่ยนรางรถราง (1 กม.) – ประมาณ 3-5 ล้านยูโร (รวมค่าเตรียมฐานรากและงานระบบไฟฟ้า).
• การซ่อมแซมถนนเพียงส่วนเล็กๆ (ยาวไม่เกิน 100 เมตร) มีค่าใช้จ่ายหลายหมื่นยูโร.

ตัวเลขเหล่านี้เป็นเพียงแนวทาง ราคาโครงการขั้นสุดท้ายอาจแตกต่างกันไปในแต่ละกรณี เมื่อคำนวณค่าประมาณ ควรขอรายละเอียดจากผู้รับเหมาอย่างละเอียด: แยกค่าใช้จ่ายสำหรับงานโครงสร้าง งานตกแต่ง ค่าใช้จ่ายในการกำจัดของเสีย และค่าคอมมิชชั่น (ตัวอย่างเช่น สำหรับงานเล็กๆ ผู้รับเหมามักจะเก็บวัสดุที่เหลือไว้เอง).

สำหรับนักลงทุน การปรับปรุงบ้านไม่ใช่แค่เรื่องความสะดวกสบาย แต่ยังเป็นเรื่องของเงินด้วย การปรับปรุงบ้านอย่างถูกวิธีสามารถเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมาก และเร่งศักยภาพในการให้เช่าได้เร็วขึ้น.

เมื่อพูดถึง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนา การปรับปรุงบ้านเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญ เพราะมีผลต่อราคาขาย ความเร็วในการปล่อยเช่า และอัตราค่าเช่า นี่คือเหตุผล:

ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น โดย ทั่วไปแล้ว ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นอย่างมากหลังจากการปรับปรุงบ้านที่มีคุณภาพ

จากประสบการณ์ของผม อพาร์ตเมนต์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ในเวียนนา (พร้อมห้องครัวและห้องน้ำใหม่) สามารถเพิ่มมูลค่าได้ 10-20% จากราคาเดิม ตัวอย่างเช่น การลงทุน 20,000 ยูโรในการปรับปรุงครั้งใหญ่ เจ้าของสามารถเพิ่มมูลค่าตลาดของอพาร์ตเมนต์ได้ถึง 30,000-40,000 ยูโร.

ความน่าสนใจของการเช่าที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น ผู้เช่ารุ่นใหม่และครอบครัวยินดีจ่ายมากขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยที่ทันสมัยโดยไม่ต้องกังวลเรื่องต่างๆ เช่น ไฟฟ้า เครื่องทำความร้อน และระบบประปา อพาร์ตเมนต์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่พร้อมหน้าต่างประหยัดพลังงานดึงดูดผู้เช่าระยะยาว

ในออสเตรีย ประสิทธิภาพการใช้พลังงานก็มีความสำคัญเช่นกัน อพาร์ตเมนต์ที่มี "หนังสือเดินทางสีเขียว" (Ecopassport) สามารถให้เช่าได้ในราคาสูงกว่าปกติ 5-10%.

คืนทุนเร็วขึ้น หากเป้าหมายคือการให้เช่า การปรับปรุงบ้านจะช่วยลดระยะเวลาที่บ้านว่าง (บ้านว่างรอผู้เช่าน้อยลง) และเพิ่มอัตราค่าเช่ารายเดือน นอกจากนี้ การปรับปรุงบ้านยังช่วยลดต้นทุนการดำเนินงาน (ระบบทำความร้อนที่มีประสิทธิภาพ) ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของบ้าน

การตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัย เวียนนาได้ดำเนินการปรับปรุงรหัสอาคารอย่างจริงจัง (ตัวอย่างเช่น ฉนวนกันความร้อนผนังที่เป็นข้อบังคับและการติดตั้งมิเตอร์) นักลงทุนที่ปรับปรุงบ้านตามมาตรฐานใหม่จะหลีกเลี่ยงความจำเป็นในการปรับปรุงอย่างเร่งด่วนและได้รับที่อยู่อาศัย "ที่มีพื้นที่สำหรับการเติบโต"

ลูกค้ามักถามฉันว่า การซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ "ทาสีใหม่แล้ว" คุ้มค่ากว่าการซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ยังต้องทาสีใหม่หรือไม่?

สำหรับผู้ที่วางแผนจะย้ายไปเวียนนาและกำลังมองหาที่อยู่อาศัย การปรับปรุงบ้านเป็นเรื่องสำคัญ:

วางแผนล่วงหน้า หากคุณกำลังย้ายมาจากต่างประเทศ ควรพิจารณาล่วงหน้าว่าคุณจะปรับปรุงบ้านหลังจากซื้อหรือเช่าหรือไม่ ฉันแนะนำให้กำหนดเวลาการย้ายอย่างน้อยหนึ่งเดือนก่อนที่คุณจะพร้อมย้ายเข้าอพาร์ตเมนต์สุดท้ายของคุณ

ตัวอย่างเช่น หากคุณเช่าอพาร์ตเมนต์ที่ "อยู่ระหว่างการปรับปรุง" ให้ตกลงกับเจ้าของบ้านว่าคุณจะย้ายเข้าไปอยู่ในอพาร์ตเมนต์ที่ปรับปรุงเสร็จแล้วในอีก X เดือน.

ด้านกฎหมาย แตกต่างจากบางประเทศในกลุ่ม CIS ในออสเตรีย สัญญาเช่ามักทำกันแบบไม่มีเฟอร์นิเจอร์ ("unmöbliert") เจ้าของบ้านไม่ค่อยจ่ายค่าซ่อมแซม ในสัญญาเช่าระยะยาว ความรับผิดชอบส่วนใหญ่จะเป็นของผู้เช่า (และมักมีข้อกำหนดเกี่ยวกับ "koenergie" ซึ่งเป็นประกันอุบัติเหตุประจำปีรวมอยู่ในสัญญาด้วย)

การจำนองและสินเชื่อ เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อการปรับปรุง โปรดจำไว้ว่าธนาคารจะออกสินเชื่อโดยมี "บ้านที่สร้างเสร็จแล้ว" เป็นหลักประกัน

ดังนั้น การซื้ออพาร์ตเมนต์ห้องเดี่ยวที่มีผนังเปล่าอาจต้องใช้เงินดาวน์ที่มากขึ้น หรืออาจต้องใช้สินเชื่อจำนองในการซื้อและปรับปรุง (ในออสเตรีย ธนาคารค่อนข้างผ่อนปรนในเรื่องเงื่อนไขสินเชื่อสำหรับการปรับปรุง เนื่องจากมองว่าต้นทุนที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นหลังจากการปรับปรุง).

ลูกค้าหลายรายของผมที่ย้ายมาอยู่เวียนนาได้กล่าวว่า “การมีที่จอดรถและรู้แน่ชัดว่าวัสดุก่อสร้างจัดเก็บไว้ที่ไหนและอย่างไรเป็นเรื่องสำคัญ เราเคยเจอปัญหาอุปกรณ์มาส่งช้าหลายครั้งเพราะไม่มีที่จอดรถใกล้กับอาคาร”

รายละเอียดเล็กๆ น้อยๆ ในชีวิตประจำวัน เช่น การทำงานของลิฟต์ระหว่างการขนย้าย หรือผู้อยู่อาศัยในห้องอื่นๆ ก็ควรนำมาพิจารณาด้วยเช่นกัน.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนามีการควบคุมอย่างเข้มงวด แต่ด้วยวิธีการที่ถูกต้อง การปรับปรุงบ้านสามารถทำได้อย่างรวดเร็ว: จากประสบการณ์ของผม การวางแผนอย่างเหมาะสม (ขั้นตอนการทำงานทีละขั้น การซื้อวัสดุล่วงหน้า) ช่วยให้การปรับปรุงอพาร์ตเมนต์ขนาด 50 ตารางเมตรเสร็จสมบูรณ์ได้ภายใน 2-3 เดือนหลังจากการปรับปรุงครั้งใหญ่.

สิ่งสำคัญคือการทำงานร่วมกับผู้ประสานงานโครงการที่มีประสบการณ์ (อาจเป็นสถาปนิกหรือผู้จัดการผู้รับเหมา) จากนั้น เมื่อคุณย้ายเข้าอยู่ คุณก็จะได้บ้านที่พร้อมอยู่และสะดวกสบาย ไม่ใช่บ้านที่ "ปรับปรุงไม่เสร็จ".

สรุปได้ว่า การปรับปรุงบ้านในเวียนนาเป็นงานที่ท้าทาย แต่ก็สามารถทำได้ แม้จะมีค่าใช้จ่ายสูงและขั้นตอนทางราชการที่ยุ่งยาก แต่ทุกสิ่งที่คุณต้องการก็มีให้ครบครัน ได้แก่ ช่างฝีมือที่มีคุณสมบัติ วัสดุที่ทันสมัย ​​และการสนับสนุนจากภาครัฐ.

โดยทั่วไปแล้ว การซ่อมแซมควรเริ่มต้นและสิ้นสุดในปีเดียวกัน โดยคำนึงถึงปัจจัยตามฤดูกาล (งานตกแต่งทั่วไปในฤดูหนาว งานปูแอสฟัลต์และงานหลังคาในฤดูร้อน).

คำแนะนำสำหรับผู้อ่าน: เตรียมตัวให้พร้อมก่อนทำการปรับปรุงบ้าน เมื่อซื้อหรือเช่าบ้าน ควรสอบถามเกี่ยวกับสภาพของผนัง หน้าต่าง และระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ควรเผื่อเงินไว้ประมาณ 10-20% สำหรับ "ค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้คาดคิด" (เช่น ไม้เก่าหรือเชื้อรา ซึ่งมักพบได้ในระหว่างการปรับปรุงบ้านครั้งใหญ่)

ตั้งแต่เริ่มต้น ควรเลือกผู้รับเหมาที่มีชื่อเสียง (ควรเลือกจากคำแนะนำมากกว่าการเลือกแบบสุ่ม) และทำสัญญา หากจำเป็น ให้ใช้ประโยชน์จากเงินอุดหนุน – รัฐและเทศบาลช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านประสิทธิภาพพลังงาน.

ด้วยวิธีนี้ คุณจะไม่เพียงแต่ได้รับความน่าเชื่อถือและความสะดวกสบายเท่านั้น แต่ยังเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในอนาคตอีกด้วย และอย่าลืมว่า การปรับปรุงบ้านเป็นการลงทุนในคุณภาพชีวิตของคุณในประเทศใหม่.