เขตที่ 8 ของเวียนนา – โจเซฟชตัดท์: ทางเลือกสำหรับผู้อยู่อาศัยและนักลงทุน

Josefstadt เป็นเขตที่ 8 ของเวียนนา ซึ่งเป็นเขตที่มีพื้นที่เล็กที่สุดในบรรดาเขตทั้งหมดของเมืองหลวง โดยมีพื้นที่เพียง 1.08 ตร.กม. แต่เป็นที่ที่วิถีชีวิตที่มีความหนาแน่นสูง มรดกทางวัฒนธรรม และความสะดวกสบายที่ทันสมัยผสมผสานกันได้อย่างน่าประหลาดใจ

ในทางภูมิศาสตร์แล้ว ทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้กับศาลาว่าการและโรงละครเบิร์กเธียเตอร์ ทำให้สามารถเดินไปยัง Innere Stadt (เขต 1) ได้อย่างสะดวก สำหรับผู้ที่กำลังมองหาทำเลที่หรูหราแต่มีความเป็นส่วนตัวในใจกลางเมือง และวางแผน ที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ในเวียนนาโจเซฟสตัดต์เป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ดีที่สุด

ข้อมูล ประชากรล่าสุดของกรุงเวียนนา พบว่ามีประชากรอาศัยอยู่ที่นี่ประมาณ 24,200 คน ทำให้เป็นหนึ่งในเขตที่มีประชากรหนาแน่นที่สุดของเวียนนา โดยมีความหนาแน่นมากกว่า 22,000 คนต่อตารางกิโลเมตร ตัวเลขนี้ถือว่าน่าประทับใจมาก เมื่อพิจารณาว่าเขตโดยรอบมีผังเมืองที่กว้างขวางกว่าและมีพื้นที่สีเขียวมากกว่า

ย่านนี้มีลักษณะเฉพาะตัวของที่อยู่อาศัย แทบจะไม่มีอุตสาหกรรมใดๆ เลย แต่มีอาคารสำนักงาน โรงละคร โรงเรียน และร้านกาแฟบรรยากาศสบายๆ มากมาย โจเซฟชตัดท์มักถูกเรียกว่า "เมืองจำลอง" เพราะทุกสิ่งที่คุณต้องการอยู่ในระยะที่เดินถึงได้ ไม่ว่าจะเป็นร้านขายของชำ มหาวิทยาลัย สวนสาธารณะ หรือหอแสดงคอนเสิร์ต

พื้นที่ดังกล่าวมีความน่าสนใจสำหรับนักลงทุนด้วยเหตุผลหลายประการ:

• ทำเลใจกลางเมือง: อสังหาริมทรัพย์เป็นที่ต้องการเสมอ
• องค์ประกอบทางสังคมที่มั่นคง: ชนชั้นกลางและชนชั้นกลางระดับสูงครองเสียงข้างมาก
• สถาปัตยกรรมประวัติศาสตร์: อาคารจากปลายศตวรรษที่ 19 และต้นศตวรรษที่ 20 ซึ่งมีศักยภาพในการปรับปรุงใหม่
• ความสะดวกสบายสำหรับผู้เช่า: นักศึกษา, เจ้าหน้าที่มหาวิทยาลัย, คนงานด้านวัฒนธรรม

บทความนี้มีจุดประสงค์เพื่อพาคุณไปสำรวจโครงสร้างพื้นฐาน ที่อยู่อาศัย ชีวิตทางวัฒนธรรมและการศึกษาของย่านโจเซฟสตัดท์ และประเมินศักยภาพการลงทุนในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียนนา.

ในฐานะที่ปรึกษาด้านการลงทุน ผมมักบอกลูกค้าเสมอว่า ถ้าอสังหาริมทรัพย์คือการลงทุน โครงสร้างพื้นฐานก็คือความสะดวกสบายในชีวิตประจำวันของคุณ และสำหรับ Josefstadt สององค์ประกอบนี้ทำงานร่วมกันอย่างลงตัว.

เราจะมาพูดคุยกันว่าอะไรทำให้พื้นที่แห่งนี้เป็นมิตรและน่าดึงดูดสำหรับผู้ที่ย้ายมาเวียนนา และผู้ที่พิจารณาว่าเป็นการลงทุนระยะยาวที่จริงจัง

Josefstadt มีต้นกำเนิดมาตั้งแต่ยุคกลาง เมื่อมีไร่องุ่นและพื้นที่โล่งอยู่นอกเขตเมือง

การพัฒนาอย่างหนาแน่นเริ่มขึ้นในศตวรรษที่ 17 โดยการพัฒนาที่ดินเริ่มต้นขึ้นในราวปี ค.ศ. 1697 การที่เมืองเข้าซื้อที่ดิน Rottenhof ในปี ค.ศ. 1700 มีบทบาทสำคัญ และเขตนี้ได้รับการตั้งชื่อตามจักรพรรดิโจเซฟที่ 1 โดยคำว่า Josefstadt แปลว่า "เมืองของโจเซฟ"

นับตั้งแต่ศตวรรษที่ 18 เป็นต้นมา พระราชวังและคฤหาสน์ต่างๆ ถูกสร้างขึ้นอย่างแข็งขันที่นี่ ไม่ว่าจะเป็นพระราชวังสโตรซซี พระราชวังเอาเออร์สแปร์ก และอื่นๆ อีกมากมาย ซึ่งส่วนใหญ่ยังคงหลงเหลืออยู่จนถึงปัจจุบัน ยกตัวอย่างเช่น พระราชวังเอาเออร์สแปร์ก ซึ่งเป็นพระราชวังสไตล์บาโรกที่สร้างขึ้นในช่วงทศวรรษแรกของศตวรรษที่ 18 ตามแบบของฟิชเชอร์ ฟอน แอร์ลาค และก็อตต์สไตน์ ซึ่งต่อมาได้กลายเป็นศูนย์กลางทางวัฒนธรรม

แม้ในตอนนั้น ลักษณะของพื้นที่อยู่อาศัยขนาดกะทัดรัดก็ได้เริ่มก่อตัวขึ้นที่นี่แล้ว โดยไม่มีโรงงานขนาดใหญ่ แต่มีร้านค้าและโรงงานจำนวนมาก

ในปี ค.ศ. 1850 เวียนนาได้ผ่านการปรับโครงสร้างการบริหารใหม่ โดยโจเซฟชตัดท์ (รวมถึงเขตชานเมืองเดิมของเจอร์มาเนีย สโตรซซิกรุนด์ ไบรเทนเฟลด์ และอื่นๆ) กลายเป็นเขตที่ 7 แยกต่างหาก หลังจากการแยก Margareten และการกำหนดหมายเลขใหม่ เขตนี้ได้กลายเป็นเขตที่ 8 ในปี ค.ศ. 1861

นับตั้งแต่ปลายศตวรรษที่ 19 เขตนี้มีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว: หลังจากป้อมปราการของเมือง (แนวกำแพง) ถูกทำลายลง กำแพงเมืองเกอร์เทลก็ได้รับการขยาย สวนสาธารณะเชินบอร์นเปิดทำการ (ปี 1862) การเชื่อมต่อรถรางและรถรางที่ลากด้วยม้าถูกเพิ่มเข้ามา และในปี 1912 ได้มีการสร้างสำนักงานเขตแห่งใหม่ขึ้น ทั้งหมดนี้ช่วยเร่งการเปลี่ยนผ่านจากโจเซฟชตัดท์ไปสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบชนชั้นกลาง ที่มีโรงละคร ร้านกาแฟ และสิ่งอำนวยความสะดวกทางวัฒนธรรม

บ้านเรือนส่วนใหญ่ในเขตนี้สร้างขึ้นตั้งแต่สมัยราชวงศ์ฮับส์บูร์ก อาคารในช่วงปลายศตวรรษที่ 19 ซึ่งรู้จักกันในชื่อ Gründerzeit-Häuser (บ้านที่เติบโต) ยังคงเป็นเอกลักษณ์ทางสถาปัตยกรรมของ Josefstadt ตามข้อมูลจาก Urbanism Tuwienอาคารมากกว่า 75% ในเขตนี้สร้างขึ้นก่อนปี 1919 ทำให้เป็นหนึ่งในเขตที่มีโครงสร้างที่อยู่อาศัยที่เก่าแก่ที่สุด

สถาปัตยกรรมที่นี่โดดเด่นด้วยผนังปูนปั้น หน้าต่างโค้ง และลานภายใน อาคารเหล่านี้กำลังได้รับการบูรณะอย่างต่อเนื่อง โดยยังคงรักษารูปลักษณ์ทางประวัติศาสตร์เอาไว้ ย่านนี้รอดพ้นจากการทำลายล้างครั้งใหญ่ในช่วงสงครามโลกครั้งที่สอง ทำให้อาคารเก่าแก่จำนวนมากยังคงหลงเหลืออยู่

ในช่วงสงครามโลกครั้งที่ 2 เขตนี้ เช่นเดียวกับหลายพื้นที่ของเวียนนา ได้รับความเสียหาย ยกตัวอย่างเช่น ปีกซ้ายของคอนแวนต์ใกล้กับโบสถ์มาเรีย ทรอย ได้รับความเสียหายอย่างรุนแรงเป็นพิเศษ โดยถูกโจมตีโดยตรงสองครั้งในฤดูร้อนและฤดูใบไม้ร่วงปี 1944 ส่งผลให้มีพลเรือนเสียชีวิต อย่างไรก็ตาม ลักษณะทางสถาปัตยกรรมส่วนใหญ่ยังคงสภาพเดิม

หลังสงคราม โจเซฟสตัดท์กลายเป็นสถานที่แห่งการบูรณะและฟื้นฟูวัฒนธรรม ส่วนพระราชวัง Auersperg ซึ่งเป็นหนึ่งในพระราชวัง กลายเป็นสถานที่พบปะของนักสู้ต่อต้านซึ่งมีบทบาทสำคัญในการก่อตั้งสาธารณรัฐที่สอง

ในปี พ.ศ. 2502 มาเรีย ฟรานซ์ ได้เป็นนายกเทศมนตรีหญิงคนแรกของเขต ต่อมาโรงละครอิงลิชเธียเตอร์แห่งเวียนนา (พ.ศ. 2535) ได้เปิดทำการในเขตนี้ ซึ่งช่วยเพิ่มมิติทางวัฒนธรรม และในปี พ.ศ. 2535 พิพิธภัณฑ์เบเซิร์กส์มิวเซียม Josefstadtซึ่งเป็นพิพิธภัณฑ์ประจำเขตที่บอกเล่าประวัติศาสตร์ของเขตอย่างละเอียดก็ได้เปิดทำการ

นับตั้งแต่ปลายศตวรรษที่ 20 พื้นที่นี้ได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ "Gürtel-Plus" ซึ่ง พื้นที่รอบ Gürtel ได้รับการปรับปรุงและกระตุ้นกิจกรรมทางวัฒนธรรม มีการเปิดบาร์และพื้นที่สำหรับเยาวชนใต้ซุ้มประตู และพื้นที่สาธารณะก็มีความหลากหลายและมีชีวิตชีวามากขึ้น

ย่านโจเซฟชตัดท์มีชื่อเสียงในฐานะย่าน "ปัญญาชน" มาโดยตลอด เหล่าอาจารย์ ทนายความ และศิลปินต่างตั้งรกรากอยู่ที่นี่ โรงละครโจเซฟชตัดท์อันโด่งดังซึ่งเปิดทำการในปี ค.ศ. 1788 ตั้งอยู่ที่นี่ โรงละครแห่งนี้เป็นหนึ่งในโรงละครที่เก่าแก่ที่สุดในโลกที่ใช้ภาษาเยอรมัน เคยใช้จัดแสดงละครของเฟอร์ดินานด์ ไรมุนด์ และโยฮันน์ เนสตรอย

(Bezirksmuseum Josefstadt ) นำเสนอประวัติศาสตร์ของเขตนี้อย่างเจาะลึก ตั้งแต่โบราณวัตถุและแผนผัง ไปจนถึงโปรแกรมการแสดงละคร แสดงให้เห็นถึงการพัฒนาของโจเซฟสตัดท์และสิ่งที่กลายเป็นในปัจจุบัน ทั้งในด้านที่อยู่อาศัย วัฒนธรรม ความเป็นชนชั้นสูง และความอบอุ่นสบายในเวลาเดียวกัน

ชีวิตทางการเมืองของเขตนี้มีชีวิตชีวาเช่นกัน ความใกล้ชิดกับศาลากลางและรัฐสภาดึงดูดนักการเมืองและเจ้าหน้าที่ ปัจจุบัน เรื่องนี้สะท้อนให้เห็นได้จากข้อเท็จจริงที่ว่าเขตโจเซฟสตัดท์มีการมีส่วนร่วมของพลเมืองอย่างเข้มแข็งในหมู่ประชาชน ซึ่งมีส่วนร่วมในสภาเขตและโครงการริเริ่มด้านสิ่งแวดล้อมและวัฒนธรรม

ย่านนี้ประดับประดาไปด้วยพระราชวังสโตรซซี (Palais Strozzi) ออเออร์สแปร์ก (Auersperg) และพระราชวังอื่นๆ ตั้งแต่สไตล์บาโรกไปจนถึงคลาสสิก วงการละครและศิลปะกำลังเฟื่องฟู สอดคล้องกับประเพณี "คาเฟ่ริมถนน-โรงละคร-คาเฟ่" ที่สืบทอดกันมายาวนาน

บนถนน Josefstädter Straße มีทั้ง Café Eiles (ก่อตั้งในปี 1901) และ Café Hummel (ตั้งแต่ พ.ศ. 2478) ที่อยู่ร่วมกันอย่างอบอุ่น ถือเป็นสถานที่พบปะยอดนิยมของบุคคลสำคัญทางวัฒนธรรมชาวเวียนนา

ดังนั้น Josefstadt จึงเป็นการผสมผสานระหว่างบรรยากาศของเวียนนาในอดีต ย่านที่ชาญฉลาด ศูนย์กลางทางวัฒนธรรม และความอบอุ่นพิเศษที่ผู้ย้ายถิ่นฐานและนักลงทุนชื่นชอบ

ย่านนี้ยังคงรักษาบรรยากาศอันเก่าแก่เอาไว้ พร้อมกับการพัฒนาอย่างรวดเร็ว ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา ความสำคัญอยู่ที่การอนุรักษ์มรดกทางสถาปัตยกรรมและการพัฒนาคุณภาพของสภาพแวดล้อมในเมือง ไม่ว่าจะเป็นการบูรณะด้านหน้าอาคาร การปรับปรุงอาคารเก่าให้เป็นไปตามมาตรฐานประสิทธิภาพพลังงานสมัยใหม่ และการพัฒนาพื้นที่สำหรับคนเดินเท้า

สำหรับนักลงทุน นี่หมายถึงสิ่งหนึ่ง: อสังหาริมทรัพย์ใน Josefstadt ไม่ใช่แค่บ้าน แต่เป็นสินทรัพย์ที่มีประวัติความเป็นมาที่เพิ่มมูลค่าขึ้นเนื่องจากความพิเศษเฉพาะตัวและมีปริมาณจำกัด

โจเซฟชตัดท์เป็นย่านที่เล็กที่สุดของเวียนนา แต่นั่นแหละคือสิ่งที่ทำให้ย่านนี้พิเศษ แม้จะมีพื้นที่เพียง 1.08 ตารางกิโลเมตร แต่กลับให้ความรู้สึกเหมือนเป็นเมืองที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว มีตรรกะและจังหวะเป็นของตัวเอง บางครั้งเมื่อเดินผ่านย่านนี้เพียง 15 นาที คุณอาจเผลอคิดว่า ที่นี่คือที่ที่ทุกอย่างที่คุณต้องการสำหรับชีวิต และยิ่งกว่านั้นอีก

Josefstadt ได้ถูกกำหนดไว้อย่างชัดเจน:

• เหนือ – ถนนอัลเซอร์
• ทิศตะวันตก – Hernalser Gürtel และ Lerchenfelder Gürtel
• ตะวันออก – เอาเออร์แปร์กชตราสเซอ และลานเดสเกอริชท์สตราสเซอ
• ทิศใต้ – Lerchenfelder Straße

ขอบเขตเหล่านี้ทำให้พื้นที่นี้มีความเป็นอิสระและง่ายต่อการเดินทาง สามารถแบ่งคร่าวๆ ได้เป็นสามส่วน:

• ภาคตะวันออกเฉียงเหนืออยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัยเวียนนาและศาลาว่าการเมืองซึ่งเป็นส่วนบริหารและวัฒนธรรม
• ส่วนกลางเป็นโครงการที่อยู่อาศัย Gründerzeit ซึ่งมีร้านค้าเล็กๆ และร้านกาแฟ
• ชายแดนด้านตะวันตกที่ Gürtel มีชีวิตชีวากว่า มีระบบขนส่งที่คึกคักและร้านอาหารหลากหลาย

ถนนสายหลัก ได้แก่ ถนนเลอร์เชนเฟลเดอร์ สตราเซอ และ ถนนรัทเฮาส์สตราเซอ ถนนสายแรกกำหนดเขตแดนทางใต้อันพลุกพล่านของเขต และเชื่อมต่อโจเซฟชตัดท์กับนอยเบา ถนนสายหลังเชื่อมต่อโดยตรงกับศาลาว่าการและโรงละครเบิร์กเธียเตอร์ สร้างความใกล้ชิดกับศูนย์กลางทางการเมืองของเมือง

บริเวณนี้ทำหน้าที่เป็นพื้นที่เมืองขนาดกะทัดรัด ซึ่งพื้นที่อยู่อาศัยในสมัยโบราณอยู่ร่วมกับสถาบันสมัยใหม่ อาคารที่อยู่อาศัยกับระบบราชการและวัฒนธรรม

แม้จะมีขนาดที่กะทัดรัด แต่ย่านนี้ก็ยังคงรักษาสมดุลระหว่างบรรยากาศทางประวัติศาสตร์และความมีชีวิตชีวาร่วมสมัย อาคารราชการประจำท้องถิ่นซึ่งเป็นที่ตั้งของสำนักงานบริหารเขต สถาบันการศึกษาและวัฒนธรรม และย่านที่อยู่อาศัย ล้วนผสมผสานกันอย่างลงตัว ให้ความรู้สึกถึงสภาพแวดล้อมที่หนาแน่นแต่สะดวกสบาย

บางครั้งฉันก็ยิ้มเมื่อบอกลูกค้าว่า "ความหนาแน่นของ Josefstadt ไม่ได้ขึ้นอยู่กับฝูงชน แต่ขึ้นอยู่กับพลังงาน การเข้าถึง และโครงสร้างพื้นฐานที่คุ้นเคย" ร้านกาแฟ โรงเรียน พิพิธภัณฑ์ และโรงละครอยู่ห่างออกไปเพียงไม่กี่ก้าว ซึ่งทำให้ย่านนี้เหมาะสำหรับการอยู่อาศัยและดึงดูดนักลงทุนที่มองหาอสังหาริมทรัพย์ที่ทุกตารางเมตรคุ้มค่า

ตามสถิติของออสเตรีย โจเซฟสตัดท์มีประชากร 24,674 คนในปี 2023 และประมาณ 24,242 คนในปี 2025

• ประชากรทั้งหมด – 24,242,
• ผู้ชาย – 11,776 คน
• ผู้หญิง – 12,466 คน
• เด็ก (0–17 ปี) – 2,923 คน
• ผู้ใหญ่ (18–64) – 16,997
• ผู้สูงอายุ (65+) – 4,322 ราย

เมื่อเทียบกับย่านอื่นๆ ของเวียนนา สัดส่วนของนักศึกษาและคนทำงานรุ่นใหม่สูงกว่าอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากตั้งอยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัยและศูนย์วัฒนธรรม สัดส่วนผู้สูงอายุอยู่ที่ประมาณ 17-18% ซึ่งใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยของเมือง

ความหนาแน่นของประชากรสูงกว่า 22,000 คน/ตารางกิโลเมตร ซึ่งสูงที่สุดแห่งหนึ่งในกรุงเวียนนา อย่างไรก็ตาม ความหนาแน่นนี้ไม่ได้ถูกมองว่าเป็นความแออัด แต่เป็น "โครงสร้างที่มีชีวิตของเมือง"

โจเซฟชตัดท์ถือเป็นเขตที่มีปัญญาชน ในปี พ.ศ. 2563 ประชากรอายุ 25-64 ปี จำนวน 53.11% สำเร็จการศึกษาระดับปริญญาตรี และอีก 37.38% สำเร็จการศึกษาระดับอาชีวศึกษาหรือปริญญาทางวิชาการ เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว ค่าเฉลี่ยของออสเตรียอยู่ที่ประมาณ 36-37%

นั่นหมายความว่าผู้คนที่มีทุนทางการศึกษาและวัฒนธรรมสูงอาศัยอยู่ที่นี่ ไม่ใช่เรื่องบังเอิญที่นักกฎหมาย นักวิทยาศาสตร์ ครู และผู้เชี่ยวชาญด้านความคิดสร้างสรรค์มักเลือกพื้นที่นี้

จากสถิติปี 2022สัดส่วนของชาวต่างชาติในเมืองโจเซฟสตัดท์อยู่ที่ประมาณ 31% ซึ่งใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยของเมือง (~32%) กลุ่มที่ใหญ่ที่สุด ได้แก่:

• พลเมืองเยอรมัน – 7%
• เซอร์เบีย – 2.4%
• อิตาลี – 1.6%
• โปแลนด์ – 1.3%
• รัสเซีย – 1.2%

ต่างจากย่านที่ "มีการแบ่งแยกเชื้อชาติ" บางแห่ง โจเซฟสตัดท์ยังคงเป็นเมืองนานาชาติ แต่ไม่ได้มีอิทธิพลจากกลุ่มคนพลัดถิ่นอย่างชัดเจน ส่วนใหญ่เป็นชาวยุโรปที่ย้ายถิ่นฐานและนักศึกษา

ที่น่าสนใจคือ แนวโน้มกำลังมุ่งไปสู่ความหลากหลายมากขึ้นเรื่อยๆ โดยในปี 2544 สัดส่วนของชาวต่างชาติอยู่ที่ประมาณ 16.1% แต่ในปี 2565 สัดส่วนเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าเป็น 31% นี่เป็นตัวชี้วัดระดับจุลภาคของการอพยพย้ายถิ่นฐานและการเคลื่อนย้ายของชาวยุโรป

ในฐานะที่ปรึกษาการลงทุน ฉันมักสังเกตเห็นว่าองค์ประกอบระหว่างประเทศที่เปลี่ยนแปลงไปของละแวกใกล้เคียงเป็นเครื่องหมายของความเปิดกว้างและความยืดหยุ่น และ Josefstadt ก็เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของสิ่งนี้

ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่นี้ส่วนใหญ่มีชนชั้นกลางและชนชั้นกลางระดับสูง:

• ผู้เชี่ยวชาญที่มีการศึกษาระดับสูง
• ครอบครัวที่มีเด็ก
• ทนายความ ที่ปรึกษา นักวิชาการ
• นักออกแบบ สถาปนิก ศิลปิน

พื้นที่นี้มีชื่อเสียงในเรื่องชุมชนที่มีชีวิตชีวา โดยมักจัดการประชุมชุมชน กิจกรรมทางวัฒนธรรม และโครงการเพิ่มพื้นที่สีเขียวบนถนนเป็นประจำ

ในมุมมองของนักลงทุน นี่หมายถึงความต้องการเช่าที่คงที่ คนทำงานรุ่นใหม่และนักศึกษายินดีจ่ายเงินเพื่อที่อยู่อาศัยใกล้มหาวิทยาลัยและใจกลางเมือง ขณะที่ครอบครัวก็ยินดีจ่ายเงินเพื่อทำเลที่ตั้งอันทรงเกียรติและโครงสร้างพื้นฐานที่มีคุณภาพ

องค์ประกอบทางสังคมดังกล่าวอธิบายได้ว่าเหตุใด Josefstadt จึงไม่เพียงแต่เป็นเขตที่มีชื่อเสียงเท่านั้น แต่ยังเป็นพื้นที่ที่มีชีวิตชีวาและมีวัฒนธรรม พร้อมทั้งมีความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงอีกด้วย

ที่อยู่อาศัยในย่านโจเซฟชตัดท์เป็นตัวอย่างที่ยังคงมีชีวิตอยู่ของประวัติศาสตร์เวียนนา ย่านนี้ยังคงรักษาสถาปัตยกรรมไว้ได้ดีกว่าย่านอื่นๆ ถนนทุกสายในย่านนี้ดูราวกับย้อนเวลากลับไปเมื่อร้อยปีก่อน แต่ภายในอาคารเหล่านี้เต็มไปด้วยลิฟต์ ระบบทำความร้อนประหยัดพลังงาน และอพาร์ตเมนต์ดีไซน์เก๋

Josefstadt มีรูปแบบที่อยู่อาศัยให้เลือกหลากหลาย ตั้งแต่สไตล์คลาสสิกที่หรูหราไปจนถึงสไตล์โมเดิร์นที่เก๋ไก๋

อาคารเก่า (Altbau) เป็นรากฐานสำคัญของเอกลักษณ์ของย่านนี้ สถาปัตยกรรมอันงดงามเหล่านี้โดดเด่นด้วยเพดานสูง ผนังปูนปั้น รายละเอียดงานไม้ และบรรยากาศที่มีเสน่ห์ อพาร์ตเมนต์เหล่านี้ต้องการการบูรณะอย่างระมัดระวัง แต่จะได้รับการปรับปรุงให้กลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มสูง

• อาคารมากกว่าร้อยละ 75 ในพื้นที่นี้สร้างขึ้นก่อนปี พ.ศ. 2462
• เพดานสูง ปูนฉาบ พื้นปาร์เก้ – ที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมจากนักสุนทรียศาสตร์และนักลงทุน
• อพาร์ทเมนต์ดังกล่าวมักกลายเป็นเป้าหมายของการปรับปรุงใหม่: ด้านหน้าอาคารได้รับการอนุรักษ์ไว้ และสาธารณูปโภคต่างๆ ได้รับการปรับปรุง

บ้านจัดสรร (Gemeindebau) บ้านจัดสรรเป็นส่วนสำคัญอย่างยิ่งของชุมชนที่อยู่อาศัย ช่วยสร้างปฏิสัมพันธ์ทางสังคม อาคารเหล่านี้มักสร้างขึ้นในช่วงต้นศตวรรษที่ 20 ยังคงมีราคาไม่แพงและใช้งานได้ดี

• พื้นที่แห่งนี้ยังคงรักษาองค์ประกอบทางสังคมเอาไว้
• บ้านเหล่านี้สร้างขึ้นในช่วงครึ่งแรกของศตวรรษที่ 20 เพื่อให้มีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง
• ในปัจจุบันพวกเขาสร้างสมดุลทางสังคมแม้ว่าพวกเขาจะครองส่วนแบ่งการตลาดเพียงเล็กน้อยก็ตาม

อพาร์ตเมนต์ทันสมัยและการปรับปรุงใหม่ ส่วนเว้าส่วนโค้งในอาคารเก่าแก่กำลังได้รับการปรับปรุงให้ตรงกับความต้องการสมัยใหม่ เช่น ฉนวนกันความร้อนที่ดีขึ้น ลิฟต์ และระบบสาธารณูปโภคที่ทันสมัย

• อพาร์ทเมนต์ใหม่ส่วนใหญ่จะปรากฏภายในอาคารเก่าหลังจากการบูรณะใหม่ทั้งหมด
• ที่นี่คุณจะพบกับรูปแบบพื้นที่เปิดโล่ง เพนท์เฮาส์พร้อมดาดฟ้า และอพาร์ทเมนท์พร้อมหน้าต่างแบบพาโนรามา

อาคารอพาร์ตเมนต์ชั้นเดียวและ "วิลล่าในเมือง" ที่พบเห็นได้บ้าง แม้ว่าบ้านพักตากอากาศจะไม่ใช่รูปแบบที่พบได้ทั่วไปในใจกลางเมือง แต่ในบางมุม คุณจะพบอาคารชั้นเดียวที่เงียบสงบและมีจำนวนห้องพักจำกัด ซึ่งเป็นที่นิยมอย่างมากในหมู่ครอบครัวและผู้ที่ต้องการ "ใช้ชีวิตอย่างเงียบสงบแต่ยังอยู่ในเมือง"

จากข้อมูลของ IMMOราคาอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5,850 ยูโรต่อตารางเมตร ขณะที่สถิติอย่างเป็นทางการ ณ เดือนมกราคม 2025 ระบุว่าอยู่ที่ประมาณ 7,971 ยูโรต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยในเวียนนา (ประมาณ 6,200 ยูโรต่อตารางเมตร) แต่ต่ำกว่าใน Innere Stadt (17,000–30,000 ยูโรต่อตารางเมตร)

ระยะขึ้นอยู่กับสถานะของวัตถุ:

• Altbau โดยไม่ต้องปรับปรุงใหม่ – จาก 5,800 ยูโร/ตร.ม.
• หลังการปรับปรุง – 6,500–8,000 ยูโร/ตร.ม.
• อสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมี่ยม (เพนท์เฮาส์, อพาร์ทเมนท์ดีไซเนอร์) – สูงถึง 10,000 ยูโร/ตร.ม.

เช่า:

• เฉลี่ย – 16.5 ยูโร/ตร.ม. ต่อเดือน
• อพาร์ทเมนท์ใหม่ – สูงถึง 20 ยูโร/ตร.ม.
• Altbau ที่มีการตกแต่งภายในแบบคลาสสิก – ราคาประมาณ 14–15 ยูโร/ตร.ม.

อสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งมีราคาอยู่ที่ 6,800 ยูโร/ตร.ม. (อัลท์เบา) และ 6,352 ยูโร/ตร.ม. (เพิ่งสร้างเสร็จ) ซึ่งทั้งสองอย่างนี้อยู่ในระดับสูง ราคาจะสูงกว่าในย่านที่ราคาเข้าถึงได้ชัดเจน แต่ต่ำกว่าในย่านที่ราคาสูงกว่า เช่น Innere Stadtซึ่งราคาอาจสูงถึง 17,000-30,000 ยูโร/ตร.ม.

• เน้นเรื่องประสิทธิภาพการใช้พลังงาน เช่น ผนังอาคารที่เป็นฉนวน ระบบทำความร้อนใหม่ แผงโซลาร์เซลล์บนหลังคา
• การสนับสนุนมรดกทางสถาปัตยกรรม: หน่วยงานเขตจัดสรรเงินช่วยเหลือเพื่อการบูรณะอย่างจริงจัง
• ฟังก์ชันผสมผสาน: ชั้นล่างของอาคารมักถูกดัดแปลงเป็นร้านค้า ร้านกาแฟ และสำนักงาน ซึ่งทำให้บริเวณนี้มีชีวิตชีวาขึ้น

โจเซฟชตัดท์เป็นย่านที่สถาบันการศึกษาเป็นส่วนหนึ่งของเมืองอย่างแท้จริง สำหรับครอบครัวที่มีเด็กๆ ที่นี่เป็นหนึ่งในย่านที่สะดวกสบายที่สุดในใจกลางกรุงเวียนนา

ที่นี่ไม่มีความรู้สึกแบบ "หอพัก" เลย โรงเรียนถูกแยกออกจากกัน และศูนย์วัฒนธรรมก็อยู่ห่างไกลกันคนละโลก ตรงกันข้าม โรงเรียน โรงละคร โรงเรียนอนุบาล และชมรมต่างๆ ล้วนอยู่ใกล้กันเพียงไม่กี่นาที ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมากต่อคุณภาพชีวิต

ฉันเคยได้ยินครอบครัวที่เลือกที่อยู่อาศัยในโจเซฟสตัดท์พูดหลายครั้งว่า "สิ่งสำคัญคือลูกไม่ต้องเสียเวลาเดินทางไปโรงเรียนเป็นชั่วโมง" แต่ในละแวกนี้ ปัญหานั้นไม่มีอยู่จริง ทุกอย่างอยู่ใกล้ๆ และเข้าถึงได้ง่าย

เขตและเขตพื้นที่โดยรอบเป็นที่ตั้งของโรงเรียนประเภทต่างๆ:

GRG 8 Albertgasse เน้นด้านมนุษยศาสตร์และภาษาต่างประเทศ จุดเด่นคือหลักสูตรภาษาอังกฤษและภาษาฝรั่งเศสที่ครอบคลุม รวมถึงโครงการความร่วมมือกับสถาบันทางวัฒนธรรม นักเรียนมักมีส่วนร่วมในการแสดงละครและโครงการของพิพิธภัณฑ์ สร้างบรรยากาศการเรียนรู้ที่เป็นเอกลักษณ์

VS Pfeilgasse แห่งนี้มีชื่อเสียงในด้านโครงการบูรณาการ เด็กๆ จากครอบครัวชาวออสเตรียและครอบครัวชาวต่างชาติเรียนร่วมกันที่นี่ สำหรับผู้ปกครองที่เพิ่งย้ายมาอยู่เวียนนา นี่เป็นปัจจัยสำคัญ เพราะเด็กๆ จะเข้าสังคมและเรียนรู้ภาษาได้อย่างรวดเร็วในสภาพแวดล้อมที่เป็นธรรมชาติ

ต้น Neustiftgasse Mittelschule เป็นโรงเรียนมัธยมศึกษาที่เน้นด้านวิทยาศาสตร์ธรรมชาติ มีการนำโปรแกรม STEM มาใช้อย่างจริงจัง และเด็กๆ จะได้รับการวางรากฐานด้านคณิตศาสตร์ ฟิสิกส์ และชีววิทยาตั้งแต่ระดับชั้นแรกๆ

HTL Spengergasse (อยู่ในย่านใกล้เคียง แต่สามารถเดินไปได้) เป็นโรงเรียนเทคนิคที่เก่าแก่และมีชื่อเสียงที่สุด วัยรุ่นที่ต้องการประกอบอาชีพด้านไอที วิศวกรรม หรือการออกแบบ ต่างใฝ่ฝันที่จะเข้าเรียนที่นี่ หลายครอบครัวใน Josefstadt เลือกเส้นทางนี้ โดยลูกๆ ของพวกเขาอาศัยอยู่ในอาคารหมายเลข "8" และเข้าเรียนที่ HTL

ครอบครัวมักเลือกละแวกบ้านที่เฉพาะเจาะจงสำหรับโรงเรียนเฉพาะแห่ง และฉันมักจะแนะนำลูกค้าของฉันเสมอว่า "ก่อนอื่นให้คิดว่าลูกๆ จะไปเรียนที่ไหน แล้วค่อยเลือกอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ใกล้ๆ" มันทำให้ชีวิตง่ายขึ้นจริงๆ

บริเวณนี้มีโรงเรียนอนุบาล (ก่อนวัยเรียน) มากมาย โดยหลายแห่งมีโปรแกรมสองภาษา

• โรงเรียนอนุบาล Lange Gasse – ที่นี่มีการเรียนการสอนทั้งภาษาเยอรมันและภาษาอังกฤษ
• มีโรงเรียนอนุบาลเอกชนที่เน้นการสอนแบบมอนเตสซอรี
• ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา กลุ่มบูรณาการที่เด็กๆ ต่างสัญชาติเล่นและเรียนรู้ร่วมกันได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น

สำหรับผู้ปกครอง นี่คือข้อได้เปรียบที่แท้จริง: เด็กๆ จะคุ้นเคยกับสภาพแวดล้อมที่มีหลายภาษาและหลายวัฒนธรรมตั้งแต่อายุยังน้อย

โจเซฟสตัดท์มีหลักสูตรและชมรมมากมาย ด้วยขนาดที่กะทัดรัดของย่านนี้ สตูดิโอหลายแห่งจึงตั้งอยู่ติดกับสถาบันทางวัฒนธรรมโดยตรง

• Sprachschule Aktiv Wien และศูนย์ภาษาอื่นๆ อีกหลายแห่งเปิดสอนหลักสูตรภาษาเยอรมัน อังกฤษ อิตาลี และฝรั่งเศส สำหรับทั้งผู้ใหญ่และเด็ก
• โรงเรียนดนตรีและสตูดิโอบัลเล่ต์ดำเนินการที่โรงละคร Josefstadt และศูนย์วัฒนธรรมใกล้เคียง
• เวิร์คช็อปศิลปะได้รับความนิยมตั้งแต่การวาดภาพไปจนถึงงานเซรามิก
• สำหรับวัยรุ่น มีหัวข้อเกี่ยวกับการเขียนโปรแกรม หุ่นยนต์ และการออกแบบ

ฉันชอบที่การศึกษาที่นี่ไม่ได้จำกัดอยู่แค่โรงเรียนกับบ้าน ที่โจเซฟชตัดท์ เด็กๆ สามารถข้ามถนนหลังเลิกเรียนไปหาสตูดิโอดนตรีหรือเรียนศิลปะได้เลย

จุดเด่นของพื้นที่นี้คือความใกล้ชิดกับมหาวิทยาลัยเวียนนาและมหาวิทยาลัยการแพทย์ นับเป็นข้อได้เปรียบเชิงกลยุทธ์สำหรับครอบครัวที่มีลูกที่กำลังเติบโต:

• นักเรียนส่วนใหญ่อาศัยอยู่ในโจเซฟสตัดท์และเช่าอพาร์ทเมนท์
• เด็กนักเรียนมีส่วนร่วมในโครงการของมหาวิทยาลัย (เช่น วันเปิดบ้าน เวิร์กช็อปวิทยาศาสตร์)
• มีโครงการริเริ่มทางวัฒนธรรมร่วมกัน โดยครูจะจัดการเรียนการสอนระดับปริญญาโทในโรงเรียนต่างๆ ในเขตพื้นที่

ฉันรู้จักหลายครอบครัวที่มีลูกๆ เรียนที่โรงยิมบนถนนอัลเบิร์ตกาสเซอ แล้วไปเรียนต่อที่มหาวิทยาลัยเวียนนา โดยไม่ต้องเปลี่ยนย่านที่อยู่อาศัยเลย นี่เป็นกรณีศึกษาที่หาได้ยากของ "เส้นทางการศึกษาต่อเนื่อง" ภายในเขตเมืองเดียว

เมื่อนึกถึงโจเซฟชตัดท์ สิ่งแรกที่ผมนึกถึงคือความสะดวกสบาย แม้ว่าย่านนี้จะมีขนาดใหญ่ แต่การเดินทางและโครงสร้างพื้นฐานภายในก็น่าประทับใจ มันไม่ได้ให้ความรู้สึกเหมือนเป็น "ชุมชนห้องนอน" เลย ตรงกันข้าม ทุกอย่างเข้าถึงได้ง่าย

สถานี Rathaus บนสาย U2 ตั้งอยู่ริมเขตศูนย์กลางเมืองเก่าของเวียนนา ทำให้สามารถเชื่อมต่อกับ Innere Stadt และจุดสำคัญอื่นๆ บนเครือข่ายรถไฟใต้ดินได้อย่างสะดวก รวมถึงการเชื่อมต่อกับสาย U3 และ U1 ด้วย

สถานี Josefstädter Straße เป็นสถานีบนสาย U6ตั้งอยู่ติดกับ Ottakringเชื่อมต่อกับรถรางสาย 2, 5 และ 33 รวมถึงรถประจำทางสาย 13A ทำให้เป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่สำคัญของเขตนี้

รถไฟสองสายนี้เชื่อมต่อทั้งใจกลางเมืองและชานเมืองได้อย่างรวดเร็ว ส่วนตัวผมเคยใช้สาย U2+U6 มากกว่าหนึ่งครั้งเมื่อต้องการเดินทางจากใจกลางเมืองไปยังเวียนนาตะวันตกเฉียงใต้อย่างรวดเร็ว

ระบบรถไฟใต้ดินเวียนนาประกอบด้วย 5 สาย (U1, U2, U3, U4 และ U6) เครือข่ายระยะทางประมาณ 83–84 กิโลเมตร และมีสถานีมากกว่า 109 สถานี ทำให้เป็นหนึ่งในระบบที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดในโลก รถไฟจะวิ่งทุก 2–5 นาทีในวันธรรมดา และทุก 15 นาทีในเวลากลางคืน ด้วยเหตุนี้ จึงมีแผนที่จะเปิดให้บริการ U5 ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า เพื่อพัฒนาการเชื่อมต่อ

รถรางสาย 2, 5 และ 33 รวมถึงรถประจำทางสาย 13A ให้บริการใน Josefstadt เชื่อมต่อพื้นที่นี้กับส่วนอื่นๆ ของเมือง เครือข่ายการขนส่งที่หนาแน่นนี้มอบทางเลือกการเดินทางที่ยืดหยุ่นโดยไม่จำเป็นต้องใช้รถยนต์

• 2, 5, 33 – ผ่าน Alser Straße
• 46 – ไปตามถนน Lerchenfelder Straße
• รถประจำทางสาย 13A เชื่อมต่อ Josefstadt กับ Mariahilf และ Hauptbahnhof

ขอพูดตรงๆ เลยว่า การใช้ชีวิตที่นี่โดยไม่มีรถนั้นเป็นไปได้อย่างแน่นอน ลูกค้าหลายคนของผมหลังจากซื้ออพาร์ตเมนต์ในโจเซฟชตัดท์เมื่อปีที่แล้ว ยอมรับว่าพวกเขาต้องการรถมากกว่าแค่ "ออกไปเที่ยว" มากกว่าจะใช้ในชีวิตประจำวัน

โจเซฟสตัดท์เป็นย่านที่เหมาะสำหรับผู้ที่ชื่นชอบการเดินและปั่นจักรยานอย่างแท้จริง จากข้อมูลของ Stadt Wienจำนวนเส้นทางจักรยานในย่านนี้เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

• เส้นทางสำคัญวิ่งเลียบ Gürtel และผ่าน Lerchenfelder Straße
• สำหรับการเดินทางระยะสั้น ระบบ WienMobil Rad เป็นที่นิยม

เวียนนามุ่งมั่นที่จะพัฒนาอย่างยั่งยืน โดยภายในปี 2566 เมืองนี้จะมีเส้นทางจักรยานยาว 1,755 กิโลเมตร ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับย่านต่างๆ เช่น โจเซฟชตัดท์ ซึ่งเส้นทางจักรยานระยะสั้นและความหนาแน่นสูงทำให้การเดินเท้าสะดวกสบายยิ่งขึ้น

ผู้คนที่ย้ายมาที่นี่มักพูดว่า "ความหนาแน่นของโครงสร้างพื้นฐานไม่ใช่ความวุ่นวาย แต่เป็นจังหวะ ทุกสิ่งอยู่ใกล้แค่เอื้อม ทุกสิ่งเข้าถึงได้ เป็นความรู้สึกที่ประเมินค่าได้ยาก"

โดยส่วนตัวแล้วฉันชอบเดินเล่นที่นี่มาก เพราะใช้เวลาเดินทางจาก Lange Gasse ไปยัง Rathausstraße เพียง 10 นาที บรรยากาศก็เปลี่ยนไปจากถนนที่อยู่อาศัยอันเงียบสงบ สู่ศูนย์กลางชีวิตทางการเมืองของเมือง

เวียนนาลงทุนด้านระบบขนส่งสาธารณะมาโดยตลอด แผนการขยาย U2 และปรับปรุงเส้นทางรถรางให้ทันสมัยมีความสำคัญต่อโจเซฟชตัดท์ ภายในปี พ.ศ. 2571 กรุงเวียนนามีแผนจะเปิดตัวรถรางพื้นต่ำรุ่นใหม่ ซึ่งจะช่วยให้การเดินทางสะดวกสบายยิ่งขึ้น

โครงการพัฒนาสาย U2/U5 จะเพิ่มจำนวนผู้โดยสารอีก 300 ล้านคนต่อปี สร้างศูนย์กลางการเปลี่ยนเส้นทางใหม่ 4 แห่ง และสร้างงาน 30,000 ตำแหน่ง นี่เป็นสัญญาณที่ชัดเจนถึงศักยภาพการลงทุนของเมืองโจเซฟสตัดท์และพื้นที่โดยรอบ

โจเซฟชตัดท์เป็นย่านที่สามารถเดินไปยังจุดบริการต่างๆ ในชีวิตประจำวันได้ ด้วยขนาดที่กะทัดรัดของเขต 8 ของเวียนนา ทำให้ผู้อยู่อาศัยไม่ต้องเสียเวลาเดินทางไกล เพราะทุกอย่างได้รับการจัดระเบียบอย่างสะดวกและรอบคอบ

ร้านค้าและตลาด นอกจากห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ เช่น Billa, Spar และ Hofer แล้ว บริเวณนี้ยังขึ้นชื่อเรื่องร้านค้าขนาดเล็กที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านอีกด้วย

บนถนน Lange Gasse และ Josefstädter Straße คุณจะพบร้านขายอาหารออร์แกนิก แผงขายชีสเวียนนา และร้านเบเกอรี่ซาวร์โดว์ ในตอนเย็น ทั้งคนท้องถิ่นและนักศึกษาจะหลั่งไหลมาที่นี่ คุณจะได้สัมผัสบรรยากาศของย่าน "ท้องถิ่น" ที่นี่

ร้านขายยาและบริการทางการแพทย์ โครงสร้างพื้นฐานทางการแพทย์ถูกบูรณาการเข้ากับชีวิตประจำวันของย่านนี้ มีร้านขายยาหลายแห่ง (เช่น ร้านขายยา Alser Apotheke) และสถานพยาบาลต่างๆ ตั้งแต่แพทย์ทั่วไปไปจนถึงทันตแพทย์ส่วนตัว

คลินิกใหญ่ๆ ก็อยู่ในระยะที่สามารถเดินไปได้ด้วยเช่นกัน: Allgemeines Krankenhaus (AKH) ห่างออกไปเพียง 10 นาที ช่วยให้ผู้พักอาศัยเข้าถึงการดูแลทางการแพทย์ที่ดีที่สุดในออสเตรียได้อย่างรวดเร็ว

ร้านกาแฟและร้านอาหาร วัฒนธรรมร้านกาแฟเป็นส่วนสำคัญของเมืองโจเซฟสตัดท์ ร้านกาแฟบรรยากาศอบอุ่นสามารถพบได้ทุกมุมถนน เช่น คาเฟ่ฮัมเมล หรือคาเฟ่ไอลส์ ร้านกาแฟสุดคลาสสิกที่นักศึกษาและเจ้าหน้าที่จากอาคารราชการในบริเวณใกล้เคียงนิยมมาใช้บริการ

สำหรับผู้ที่แสวงหาการค้นพบการทำอาหาร มีร้านอาหารทันสมัยบน Lerchenfelder Straße และ Josefstädter Straße: ร้านอาหารอิตาเลียน อาหารเอเชีย และร้านอาหารขนาดเล็กอันเป็นเอกลักษณ์

ฉันมักจะบอกลูกค้าของฉันว่า "โจเซฟชตัดท์เป็นย่านที่คุณไม่จำเป็นต้องวางแผนช้อปปิ้งหรือแวะร้านกาแฟ ทุกอย่างก็พร้อมสรรพระหว่างทางกลับบ้าน" นี่คือสิ่งที่ทำให้ชีวิตในเมืองที่สะดวกสบาย ซึ่งหลายคนเลือกมาอยู่ในย่านที่ 8 ของเวียนนา

สิ่งหนึ่งที่ทำให้คนในใจกลางกรุงเวียนนาตื่นเต้นอย่างแท้จริงก็คือที่จอดรถ โจเซฟชตัดท์เป็นย่านที่มีรถยนต์มากมาย และการหาที่จอดรถที่นี่บางครั้งอาจยากกว่าการซื้อตั๋วชมรอบปฐมทัศน์ที่โรงละครเบิร์กเธียเตอร์เสียอีก

เขต Josefstadt มีระบบ Parkpickerl ซึ่งอนุญาตให้ผู้อยู่อาศัยจอดรถในละแวกบ้านได้โดยไม่มีข้อจำกัดด้านเวลา ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2022 ระบบนี้ได้ถูกรวมเข้าไว้ทั่วทั้งกรุงเวียนนา โดยระบบ Parkpickerl ขยายไปยังพื้นที่อยู่อาศัยและพื้นที่ใกล้เคียงที่กำหนดโดยเทศบาล

ค่าใช้จ่าย: ประมาณ 10 ยูโรต่อเดือน บวกค่าธรรมเนียมการจัดการครั้งเดียว (~30-35 ยูโร) ไม่ว่าจะสมัครทางออนไลน์หรือด้วยตนเอง ระบบนี้จึงเหมาะสำหรับผู้ที่วางแผนจะอาศัยอยู่ในพื้นที่นั้นในระยะยาว

หากไม่มีใบอนุญาต สามารถจอดรถในระหว่างเวลาทำการได้เฉพาะโดยเสียค่าธรรมเนียมเท่านั้น (ประมาณ 2.50 ยูโรต่อชั่วโมง)

สิ่งนี้ช่วยสร้างวินัย: นักท่องเที่ยวมักเลือกจอดรถในลานจอดรถใต้ดิน ขณะที่ผู้พักอาศัยลงทะเบียนใช้บริการ Parkpickerl

ระบบที่จอดรถระยะสั้น (Kurzparkzoneมีการนำ

• วันจันทร์ถึงวันศุกร์ (9.00–22.00 น.) คิดค่าบริการสูงสุด 2 ชั่วโมง โดย 30 นาทีราคา 1.25 ยูโร, 60 นาทีราคา 2.50 ยูโร, 90 นาทีราคา 3.75 ยูโร, 120 นาทีราคา 5.00 ยูโร
• ยังมีบัตรผ่านฟรี 15 นาทีให้บริการด้วย
• สามารถซื้อได้ผ่านร้านค้า (ร้านขายยาสูบ, ปั๊มน้ำมัน), แอป Handyparken หรือผ่านทาง SMS

ในบริเวณนี้มีอาคารจอดรถใต้ดินหลายแห่ง เช่น ที่โรงละครใน der Josefstadt และ Rathaus ราคาค่อนข้างสูง: 200-250 ยูโรต่อเดือนสำหรับที่จอดรถถาวร

นโยบายของเมืองกำลังมุ่งไปที่การลดที่จอดรถริมถนน:

• พื้นที่บางส่วนจะถูกแปลงเป็นพื้นที่สีเขียวและที่จอดจักรยาน
• ขณะนี้ระบบจัดการที่จอดรถแบบไดนามิกกำลังถูกทดสอบ โดยแอปพลิเคชันจะแสดงพื้นที่ว่างแบบเรียลไทม์

เรื่องนี้สร้างความกดดันให้กับผู้ขับขี่อยู่บ้าง แต่เอาจริงๆ ผมมองว่ามันเป็นข้อดีนะ ข้อดีของพื้นที่คือรถน้อยลงก็เท่ากับมีพื้นที่ให้คนมากขึ้น

ทางการเวียนนากำลังลดจำนวนรถยนต์ในใจกลางเมืองอย่างมีสติด้วยเหตุผลด้านสิ่งแวดล้อม โดยเฉพาะในเขตโจเซฟชตัดท์ ถนนแคบๆ และความหนาแน่นของประชากรสูง จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับคนเดินเท้าและจักรยานเป็นอันดับแรก

ฉันสังเกตเห็นว่าครอบครัวที่มีเด็กๆ รู้สึกผ่อนคลายมากขึ้นในการเดินเล่นไปตามถนน Lange Gasse หรือ Josefstädter Straße หลังจากที่พวกเขาให้ความสำคัญกับคนเดินเท้าเป็นหลัก ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อทั้งคุณภาพชีวิตและมูลค่าทรัพย์สิน

ดังนั้น การเดินทางและที่จอดรถในโจเซฟชตัดท์จึงเป็นเรื่องสมดุล คุณสามารถอาศัยอยู่ที่นี่ได้อย่างสะดวกสบายโดยไม่ต้องใช้รถยนต์ แต่หากจำเป็นต้องใช้รถยนต์ ก็ต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมด้วย แต่นี่คือสิ่งที่ทำให้ย่านนี้สะดวกสบายและเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม

โจเซฟชตัดท์เป็นย่านที่มีขนาดกะทัดรัด แต่ชีวิตทางจิตวิญญาณของที่นี่มีความหลากหลายอย่างน่าประหลาดใจ ไม่น่าแปลกใจเลย เพราะที่นี่เป็นจุดที่เวียนนาอันเก่าแก่มาบรรจบกับชีวิตสมัยใหม่ที่มีความหลากหลายทางวัฒนธรรม

สัญลักษณ์สำคัญของชีวิตทางศาสนาในย่านนี้คือ โบสถ์ Piaristenkirche Maria Treu บนจัตุรัส Jodok-Fink-Platz โบสถ์สไตล์บาโรกที่มีด้านหน้าสีขาวบริสุทธิ์แห่งนี้สร้างขึ้นในต้นศตวรรษที่ 18 และนับตั้งแต่นั้นมาก็ยังคงเป็นทั้งสถานที่ศักดิ์สิทธิ์และศูนย์กลางทางวัฒนธรรม

ผนังของโบสถ์มักจัดคอนเสิร์ตออร์แกนและดนตรีแชมเบอร์ ค่ำคืนแห่งการขับร้องประสานเสียง และแม้แต่การอ่านวรรณกรรม สำหรับชาวเมือง โบสถ์แห่งนี้คือศูนย์กลางที่จิตวิญญาณและวัฒนธรรมเชื่อมโยงกันอย่างแนบแน่น

ก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน Michaelerkirche Alserstraßeต่างจากโบสถ์ Piaristenkirche ที่โอ่อ่าตระการตา โบสถ์แห่งนี้มีความอบอุ่นเป็นกันเองมากกว่า ทำให้ผู้คนในละแวกใกล้เคียงรู้สึกใกล้ชิดเป็นพิเศษ เป็นสถานที่สำหรับการพบปะสังสรรค์อย่างเงียบๆ และการสวดภาวนาส่วนตัว

ส่วนตัวผมแวะไปที่โบสถ์ Piaristenkirche หลายครั้งหลังจากประชุมในย่านนี้ พอเลี้ยวหัวมุมจากถนน Josefstädter Straße อันพลุกพล่านก็พบว่าตัวเองอยู่ในพื้นที่เงียบสงบ นี่คือแก่นแท้ของ Josefstadt: ความสมดุลระหว่างความมีชีวิตชีวาแบบเมืองและความสะดวกสบาย

แม้ว่าโบสถ์ออร์โธดอกซ์จะตั้งอยู่ใกล้กับ Alsergrundที่อยู่ใกล้เคียง แต่ชาวโบสถ์จากโจเซฟชตัดท์ก็มีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในวิถีชีวิตของชุมชนออร์โธดอกซ์รัสเซีย สำหรับครอบครัวจากยุโรปตะวันออก นี่เป็นโอกาสที่จะรักษาความสัมพันธ์ทางจิตวิญญาณกับบ้านเกิดของพวกเขา

นอกจากนี้ยังมีโบสถ์โปรเตสแตนต์ขนาดเล็กที่เน้นให้บริการแก่คนในท้องถิ่น มีการจัดพิธีกรรมทางศาสนาเป็นประจำ และโบสถ์ยังมีสโมสรเยาวชนอีกด้วย

โจเซฟชตัดท์ไม่อาจเรียกได้ว่าเป็น "ย่านอาหรับแห่งเวียนนา" หรือเป็นดินแดนศักดิ์สิทธิ์ อย่างไรก็ตาม ที่นี่มีศาสนสถานขนาดเล็กสำหรับชุมชนมุสลิม ศาสนสถานเหล่านี้เรียบง่าย ไม่รบกวน และกลมกลืนไปกับโครงสร้างเมืองได้อย่างลงตัว

องค์กรศาสนาในภูมิภาคดำเนินการหน้าที่สาธารณะที่สำคัญ:

• การช่วยเหลือผู้สูงอายุที่อยู่อาศัย
• หลักสูตรบูรณาการภาษาเยอรมันสำหรับผู้ย้ายถิ่นฐาน
• กิจกรรมทางวัฒนธรรม: คอนเสิร์ต นิทรรศการ การบรรยาย

ดังนั้นคริสตจักรและชุมชนจึงกลายเป็นส่วนขยายของโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมของโจเซฟสตัดท์

ถ้าถามผมว่าอะไรที่ทำให้ Josefstadt โดดเด่น ผมตอบได้ทันทีเลยว่า “วัฒนธรรม” มันเป็นย่านที่โรงละคร แกลเลอรี และร้านกาแฟตั้งอยู่เคียงคู่กัน

(Theater in der Josefstadt) เป็น โรงละครเอกชนที่เก่าแก่ที่สุดของเวียนนา (ก่อตั้งในปี 1788) มีผลงานการแสดงหลากหลาย ตั้งแต่ละครคลาสสิกไปจนถึงละครร่วมสมัย เคยมีการแสดงผลงานของเบโธเฟนและวากเนอร์ เนสตรอยและไรมุนด์ก็เคยสร้างชื่อเสียง และโอเปราเรื่อง Die Weihe des Hauses ของเบโธเฟนก็ได้รับการแสดงครั้งแรกที่นี่ในปี 1822

หลังจากกลางศตวรรษที่ 19 โรงละครแห่งนี้ก็มุ่งเน้นไปที่ละครและตลกขบขัน แม้ว่าคุณจะไม่ใช่คอละครเวที แต่แค่เพียงสัมผัสบรรยากาศก็คุ้มค่าที่จะมาเยี่ยมชม

Kammerspiele der Josefstadtแสดง ละครเพลงเบาๆ และคาบาเรต์ หลังจากได้รับการปรับปรุงใหม่ในปี 2013 ปัจจุบันมีอุปกรณ์ทางเทคนิคที่ทันสมัยและการผลิตละครที่มีคุณภาพ

โรงละครอังกฤษแห่งเวียนนา ก่อตั้งขึ้นในปี 1974 ตั้งอยู่ในย่านโจเซฟสตัดท์ และจัดการแสดงเป็นภาษาอังกฤษ (และภาษาอื่นๆ) เป็นสถานที่ท่องเที่ยวทางวัฒนธรรมยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติและนักท่องเที่ยว

เวทีและสตูดิโอขนาดเล็ก บริเวณนี้เป็นที่ตั้งของโรงละครทดลองและเวิร์คช็อปการแสดงหลายแห่ง

ฉันยังจำรอบปฐมทัศน์ที่โรงละครในเดอร์ Josefstadtได้ ซึ่งเป็นห้องโถงที่คุณสามารถสัมผัสถึงลมหายใจแห่งประวัติศาสตร์ และนักแสดงที่แสดงราวกับว่าเวทีเป็นส่วนขยายของถนนที่อยู่นอกประตู

Josefstadt แข่งขันอย่างแข็งขันกับ Neubau ในแง่ของจำนวนพื้นที่ศิลปะ:

• แกลเลอรีส่วนตัวขนาดเล็กบน Lerchenfelder Straße
• เวิร์คช็อปของศิลปินที่คุณสามารถชมผลงานที่กำลังดำเนินอยู่
• นิทรรศการของนักเขียนชาวออสเตรียรุ่นเยาว์

สำหรับนักลงทุน นี่ถือเป็นสัญญาณที่สำคัญ: สภาพแวดล้อมทางวัฒนธรรมไม่เพียงแต่ดึงดูดนักท่องเที่ยวเท่านั้น แต่ยังดึงดูดผู้เช่าระยะยาวอีกด้วย เช่น นักเรียนศิลปะ ครู และผู้เชี่ยวชาญด้านความคิดสร้างสรรค์

แม้ว่าโจเซฟชตัดท์จะไม่ถือเป็นย่านแกลเลอรี แต่ด้วยความที่ตั้งอยู่ใกล้ใจกลางเมือง ทำให้สามารถเดินทางไปยังแกลเลอรีต่างๆ ในย่านใจกลางเมืองเวียนนาได้อย่างง่ายดาย ไม่ว่าจะเป็นแกลเลอรีศิลปะยุคยูเกนสติล (Jugendstil) หรือแกลเลอรีศิลปะร่วมสมัย ทั้งหมดนี้ใช้เวลาเพียงไม่กี่นาที ยกตัวอย่างเช่น แกลเลอรีเกออร์ก คาร์เกิล (Galerie Georg Kargl) แกลเลอรียูลิสซิส (Galerie Ulysses) และอื่นๆ ซึ่งตั้งอยู่ใจกลางเมืองใกล้กับโจเซฟชตัดท์

โรงละครและพิพิธภัณฑ์ในพื้นที่จัดโปรแกรมตอนเย็น เทศกาล และการแสดงเป็นประจำ

• JosefStadtgespräch – การประชุมรายเดือนกับศิลปิน ผู้กำกับ และนักเขียน รูปแบบนี้สร้างสภาพแวดล้อมทางวัฒนธรรมในท้องถิ่นและชุมชนที่มีชีวิตชีวา
• พวกเขายังจัดงานเทศกาลฤดูใบไม้ร่วงประจำปีบนถนนสายหลักของย่านนี้อีกด้วย มีดนตรี อาหาร แผงขายงานฝีมือ และการแสดงละครเล็กๆ จัดขึ้นบนถนนสายนี้
• Vienna Independent Shorts ก็ใช้สถานที่ของโบสถ์โปรเตสแตนต์ในการฉายภาพยนตร์ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นของพื้นที่ทางวัฒนธรรมของเมืองนี้
• คอนเสิร์ตดนตรีแชมเบอร์ใน โบสถ์Piaristenkirche
• กิจกรรมกลางแจ้งในช่วงฤดูร้อนใน สวนสาธารณะโฮฟราทล์ปาร์ค และจัตุรัสใกล้เคียง

กิจกรรมเหล่านี้ทำให้ย่านนี้มีชีวิตชีวาและเสริมสร้างชุมชน ครั้งหนึ่งฉันบังเอิญไปงาน Straßenfest และอยู่ต่ออีกหลายชั่วโมง ฟังดนตรีแจ๊สริมถนนและชิมไวน์เวียนนา

เมื่อผู้คนนึกถึงโจเซฟสตัดท์ หลายคนจะคิดทันทีว่า "จะมีสวนสาธารณะแบบไหนกันในพื้นที่เพียงหนึ่งตารางกิโลเมตรเศษๆ นี้" แต่กลับมีพื้นที่สีเขียวมากกว่าที่เห็น

สวนฮาเมอร์ลิงปาร์ค โอเอซิสสีเขียวที่โดดเด่นที่สุดของย่านโจเซฟชตัดท์ มีสนามเด็กเล่น ชิงช้า และม้านั่งใต้ร่มเงาต้นเกาลัด ฉันมาที่นี่ในวันที่อากาศร้อนจัด และเผลอคิดว่า นี่คือ "ซูริคน้อย" ใจกลางกรุงเวียนนาเลยทีเดียว

สวนสาธารณะโฮฟราทล์ปาร์ค (Hofratlpark) เป็นสวนสาธารณะเล็กๆ ที่อบอุ่นใกล้กับถนนโจเซฟสตัดเตอร์ (Josefstädter Straße) ในตอนเย็น นักศึกษามักมานั่งคุยกันเรื่องการบรรยายที่นี่ ส่วนในตอนกลางวัน ผู้สูงอายุจะมาเดินเล่นกับสุนัขของพวกเขา

จัตุรัสโจด็อก-ฟิงค์ ใกล้กับโบสถ์เพียริสเตนเคียร์เชอ ที่นี่เป็นเหมือนจัตุรัสมากกว่าสวนสาธารณะ แต่ก็มีต้นไม้ใบหญ้ามากมาย

อัลเซอร์ปาร์ค พื้นที่สีเขียวขนาดเล็กแต่แสนอบอุ่นใกล้ชายแดนติดกับอาเซอร์กรุนด์ เป็นที่ชื่นชอบของคนท้องถิ่น

แม้ว่าเขตนี้จะมีขนาดใหญ่ แต่ทุกบล็อกก็มีสวนสาธารณะขนาดเล็กหรือลานภูมิทัศน์อย่างน้อยหนึ่งแห่ง

Josefstadt ได้รับประโยชน์จากความใกล้ชิด:

• ออการ์เทน – แม้ว่าจะตั้งอยู่ในเขต 2 ที่อยู่ใกล้เคียงกันอย่างเป็นทางการ แต่ก็อยู่ใกล้กันมาก (เดินเพียง 15 นาที) มีสนามหญ้ากว้างขวาง รูปปั้น พระราชวัง และโรงงานผลิตเครื่องเคลือบดินเผาออการ์เทนอันเลื่องชื่อ ทั้งสองแห่งเต็มไปด้วยบรรยากาศทางวัฒนธรรมและมีอากาศบริสุทธิ์พร้อมพื้นที่ให้เดินเล่น
• ไปยัง Volksgarten – น้อยกว่า 10 นาที
• สวนสาธารณะซิกมุนด์-ฟรอยด์ ที่โบสถ์โวติฟเคียร์เช่ตั้งอยู่ติดกันเลย

ซึ่งหมายความว่าแม้จะไม่มีสวนป่าขนาดใหญ่ภายในเขต แต่ผู้อยู่อาศัยก็สามารถเข้าถึงพื้นที่สีเขียวที่ใหญ่ที่สุดในเมืองได้

เมืองกำลังเพิ่มพื้นที่สีเขียวให้พร้อมใช้งานมากขึ้นด้วยการจัดสวนลานบ้านและสร้างสวนสาธารณะขนาดเล็กและพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจ ยกตัวอย่างเช่น จัตุรัสเล็กๆ ข้างอาคารลานบ้านที่ปรับปรุงใหม่หรือร้านกาแฟกลางแจ้งกำลังกลายเป็นจุดนัดพบสังสรรค์ชั่วคราว

สำหรับย่าน Josefstadt ที่มีอาคารหนาแน่นและกะทัดรัด การตกแต่งด้วยสีเขียวไม่เพียงแต่จะดูสวยงามสะดุดตาเท่านั้น แต่ยังสร้างพื้นที่หายใจและความสบายอีกด้วย

โครงการริเริ่มด้านสิ่งแวดล้อมฝังรากลึกอยู่ในจิตวิญญาณของเวียนนา โครงการ Grün- und Freiraum ผสานพื้นที่ธรรมชาติเข้ากับโครงสร้างเมืองที่หนาแน่น ในเขตพื้นที่ใหม่ ๆ เช่น Seestadt-Ospen ป่าไม้ทั้งหมดถูกสร้างขึ้นเป็นส่วนหนึ่งของแผนพัฒนา ซึ่งเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของความซาบซึ้งของเวียนนาในการสร้างสมดุลระหว่างความเป็นเมืองและธรรมชาติ

เวียนนากำลังลงทุนอย่างแข็งขันในโครงการ "เมืองสีเขียว" ViennaName รายงานว่ามีโครงการต่อไปนี้กำลังดำเนินการอยู่ในเขต:

• โครงการเพิ่มจำนวนต้นไม้ริมถนน (ปลูกใหม่ปีละประมาณ 50 ต้น)
• โครงการหลังคาเขียวสำหรับอาคารประวัติศาสตร์
• การปรับปรุงสนามเด็กเล่นใน Hamerlingpark

บอกตรงๆ เลยว่า ฉันสังเกตเห็นการเปลี่ยนแปลงตรงหน้าเลย แค่ห้าปีก่อน ถนน Lange Gasse ดูเหมือนถนนหิน แต่ตอนนี้มีการจัดภูมิทัศน์บางส่วนแล้ว

สิ่งที่ทำให้ย่านนี้พิเศษคือความสมดุล มีทั้งวัฒนธรรมและไม่ใช่แหล่งท่องเที่ยว มีผู้คนพลุกพล่านน้อยกว่า Innere Stadtแต่ก็มีกิจกรรมต่างๆ มากมายไม่แพ้กัน ถือเป็นการผสมผสานที่ลงตัวสำหรับการอยู่อาศัย

ความเขียวขจีในโจเซฟสตัดท์ไม่เพียงแต่สร้างความพึงพอใจทางสุนทรียะเท่านั้น แต่ยังเป็นปัจจัยสำคัญต่อคุณภาพชีวิตอีกด้วย สำหรับครอบครัวที่มีเด็กๆ นี่คือจุดขาย และสำหรับนักลงทุน นี่คือโบนัสเพิ่มเติม: อพาร์ตเมนต์ที่มองเห็นวิวสวนสาธารณะหรือลานบ้านสีเขียวอันเงียบสงบมีค่าเช่าที่สูงกว่า

ฉันมักจะย้ำกับลูกค้าเสมอว่า พื้นที่สีเขียวไม่ได้เกี่ยวกับความโรแมนติก แต่เกี่ยวกับเศรษฐกิจ ชุมชนที่มีสวนสาธารณะจะทำให้ผู้เช่าอยู่ได้นานขึ้น ซึ่งหมายความว่าชุมชนนั้นสร้างรายได้ที่มั่นคง

หากคุณคิดว่าโจเซฟชตัดท์เป็นเพียงย่านที่อยู่อาศัยเก่าแก่ ผมพร้อมที่จะเปลี่ยนความคิดของคุณ เศรษฐกิจของย่านนี้มีชีวิตชีวา หลากหลาย และผสานเข้ากับย่านธุรกิจของเวียนนา

จากข้อมูลของ สำนักงานสถิติแห่งออสเตรียเกือบ 99.7% ของธุรกิจในออสเตรียเป็นวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) ซึ่งคิดเป็น 56% ของมูลค่าเพิ่มรวมของเศรษฐกิจ

โจเซฟสตัดท์ก็เช่นกัน ที่นี่เป็นที่ตั้งของเวิร์กช็อป คาเฟ่ สำนักงาน ร้านบูติก และพื้นที่สร้างสรรค์ เสน่ห์ของที่นี่อยู่ที่ความยืดหยุ่น ความใกล้ชิดกับลูกค้า และปฏิสัมพันธ์ที่มีชีวิตชีวา

ถนนแคบๆ ในบริเวณนี้เต็มไปด้วย:

• ร้านกาแฟและร้านอาหาร (ตั้งแต่แบบครอบครัวไปจนถึงแบบทันสมัย)
• เวิร์กช็อปงานฝีมือ (ช่างซ่อมเฟอร์นิเจอร์ ช่างออกแบบผ้า)
• ร้านบูติกและร้านหนังสือ

ฉันชอบที่ไม่เหมือนศูนย์บริการนักท่องเที่ยว ที่นี่ไม่ได้มีแต่แบรนด์ดังๆ ที่มาเปิดที่นี่ แต่เป็นธุรกิจครอบครัว ซึ่งทำให้ที่นี่มีเอกลักษณ์ อบอุ่น และให้ความรู้สึกเหมือนจริง

โจเซฟชตัดท์เป็นเขตการปกครอง เนื่องจากตั้งอยู่ใกล้กับศูนย์กลางประวัติศาสตร์ จึงดึงดูดนักกฎหมาย สถาปนิก สตาร์ทอัพด้านไอที และหน่วยงานที่ให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งและชื่อเสียงของย่านนี้ อาคารบริหารและบริการให้คำปรึกษาต่างๆ เชื่อมโยงกันอย่างกลมกลืนในอพาร์ตเมนต์อัลท์เบา รายชื่ออาคารดังต่อไปนี้ตั้งอยู่ที่นี่:

• สำนักงานกฎหมาย,
• สำนักงานสถาปัตยกรรม
• บริษัทที่ปรึกษา

สำนักงาน Josefstadt มีชื่อเสียงและอยู่ใกล้กับศาลาว่าการและมหาวิทยาลัย ลูกค้าของฉันหลายราย ตั้งแต่แพทย์ไปจนถึงทนายความ เช่าพื้นที่ที่นี่เพื่อประกอบวิชาชีพ

โจเซฟชตัดท์อยู่ติดกับ Innere Stadtและศูนย์กลางทางการค้าและการเมืองของเมือง ทั้งรัฐบาล มหาวิทยาลัย และเทศบาล อยู่ติดกันอย่างแท้จริง สิ่งนี้สร้างแรงดึงดูดทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับภารกิจและองค์กรระหว่างประเทศ

ความใกล้ชิดกับมหาวิทยาลัยเวียนนาและสถานทูตทำให้เขตนี้เป็นส่วนหนึ่งของเครือข่ายระหว่างประเทศ นักศึกษา อาจารย์ และพนักงานขององค์กรระหว่างประเทศเช่าอพาร์ตเมนต์ที่นี่

พื้นที่นี้มีความสะดวกเป็นพิเศษสำหรับชาวต่างชาติ เนื่องจากมีโรงละครอังกฤษของเวียนนา สำนักงานใหญ่ของบริษัทต่างชาติหลายแห่ง โรงเรียนที่มีชื่อเสียง (เช่น Lycée Français ที่อยู่ใกล้เคียง) และสถานเอกอัครราชทูตในพื้นที่โดยรอบ

ที่นี่ไม่ใช่แค่เพียงย่านที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็นทางเข้าสู่เวียนนาที่ระดับโลก และยังให้ความรู้สึกอบอุ่น เป็นท้องถิ่น และเข้าถึงได้

จากข้อมูลของ Statistik Austria อัตราการจ้างงานใน Josefstadt สูงกว่าค่าเฉลี่ยของกรุงเวียนนา ซึ่งสามารถอธิบายได้ดังนี้:

• สัดส่วนของผู้อยู่อาศัยที่มีการศึกษาสูง
• การมีสำนักงานและธุรกิจขนาดเล็ก
• ความใกล้ชิดกับศูนย์กลางธุรกิจ

ชีวิตทางเศรษฐกิจของเขตพื้นที่นั้นเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับอสังหาริมทรัพย์ ยิ่งมีผู้เชี่ยวชาญและบริษัทต่างๆ รวมตัวกันมากเท่าใด ความต้องการที่อยู่อาศัยให้เช่าและพื้นที่สำนักงานก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น สำหรับนักลงทุน นั่นหมายความว่าอพาร์ตเมนต์จะไม่มีวันถูกปล่อยทิ้งร้าง

โจเซฟชตัดท์ หนึ่งในย่านที่มีขนาดกะทัดรัดและเปี่ยมไปด้วยประวัติศาสตร์มากที่สุดของเวียนนา กำลังอยู่ระหว่างการปรับปรุงใหม่ ฝ่ายบริหารของเมืองมุ่งเน้นการรักษาความดั้งเดิมและมรดกทางสถาปัตยกรรม ควบคู่ไปกับการนำประสิทธิภาพด้านพลังงานและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยมาใช้

โครงการส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการบูรณะอาคารในศตวรรษที่ 19 โดยที่ด้านหน้าอาคารยังคงอยู่เหมือนเดิม แต่พื้นที่ภายในได้รับการปรับปรุงให้ทันสมัยอย่างสมบูรณ์

คงเป็นไปไม่ได้เลยที่จะจินตนาการถึงโยเซฟชตัดท์ที่ไม่มีอาคารอัลท์เบา ซึ่งเป็นสิ่งปลูกสร้างเก่าแก่นับศตวรรษ การบูรณะที่นี่ไม่ใช่แค่เพียงเพื่อความสวยงามเท่านั้น แต่ยังเป็นผลงานชิ้นเอกอย่างแท้จริง ด้านหน้าอาคารยังคงรักษาปูนปั้นและประตูโบราณเอาไว้ ขณะที่ภายในอาคารก็ติดตั้งลิฟต์ ระบบทำความร้อนประหยัดพลังงาน และระบบกันเสียงที่ทันสมัย

ผมแนะนำลูกค้าเสมอว่า อย่ากลัวอาคารเก่าๆ ในโจเซฟชตัดท์ หากคุณเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมและลงทุนในการปรับปรุงคุณภาพสูง ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่นี่จะสูงกว่าค่าเฉลี่ยของเวียนนา

แม้ว่าโจเซฟสตัดท์จะเป็นเขตประวัติศาสตร์และมีที่ดินว่างเพียงเล็กน้อย แต่เมืองนี้ยังคงดำเนินโครงการใหม่ๆ อยู่:

• โครงการขนาดเล็กแบบผสมผสานที่มีที่อยู่อาศัย สำนักงาน และร้านค้า
• การแปลงอาคารบริหารเดิมเป็นอพาร์ตเมนต์
• อาคารมินิคอมเพล็กซ์สไตล์ลอฟท์ในอดีตที่เคยเป็นที่ตั้งของโรงงาน

การแบ่งเขตแบบผสมผสานนี้ตอบโจทย์ความต้องการของผู้อยู่อาศัยที่ต้องการอยู่อาศัยใจกลางเมือง แต่ยังคงต้องการทุกสิ่งที่ต้องการในบริเวณใกล้เคียง บ้านที่มีลานบ้านและพื้นที่สีเขียวเป็นที่ต้องการอย่างยิ่ง ซึ่งหาได้ยากในย่านที่มีความหนาแน่นสูงเช่นนี้

ตัวอย่างเช่น ในปี 2024 โครงการหนึ่งได้เสร็จสมบูรณ์ที่ Blindengasse โดยอาคารเรียนเก่าถูกดัดแปลงเป็นอาคารที่พักอาศัยพร้อมอพาร์ตเมนต์ทันสมัยและพื้นที่ทำงานร่วมกันที่ชั้นล่าง

โครงการก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมสมควรได้รับความสนใจเป็นพิเศษ เขตนี้ให้การสนับสนุน เมืองอัจฉริยะ Wienซึ่งมีเป้าหมายเพื่อลดการใช้พลังงาน ใช้แหล่งพลังงานหมุนเวียน และพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เมืองนี้กำลังดำเนินโครงการสีเขียวต่อไปนี้อย่างแข็งขัน:

• หลังคาและผนังอาคารสีเขียว
• แผงโซล่าเซลล์บนอาคารบริหาร
• การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านจักรยานและการลดเขตที่จอดรถ

ซึ่งหมายความว่าที่อยู่อาศัยใน Josefstadt ไม่เพียงแต่มีชื่อเสียงมากขึ้นเท่านั้น แต่ยังเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมอีกด้วย

ตามแผนของ Stadt Wien:

• โครงการปรับปรุงอาคารด้านหน้าอาคารในพื้นที่จะขยายออกไป
• การทำงานเกี่ยวกับ "การทำสีเขียวบนถนน" บน Lange Gasse และ Josefstädter Straße จะดำเนินต่อไป
• อาคารศาลและสำนักงานเก่าบางส่วนมีแผนที่จะดัดแปลงเป็นที่อยู่อาศัยและสำนักงาน

ผมมองเห็นแนวโน้มที่ชัดเจนตรงนี้: โจเซฟสตัดท์จะยังคงเป็นเขตที่อดีตและอนาคตมาบรรจบกัน สำหรับนักลงทุน นี่เป็นสัญญาณว่าที่นี่ไม่เพียงแต่มีเสถียรภาพเท่านั้น แต่ยังมีการพัฒนาอีกด้วย

ความต้องการที่คงที่ โจเซฟชตัดท์เป็นหนึ่งในเขตที่มีประชากรหนาแน่นที่สุดของเวียนนา ประชากรแทบจะไม่ลดลง แต่กลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยที่มั่นคง ทั้งสำหรับการซื้อและการเช่า ปัจจัยสำคัญ:

• ที่ตั้งใจกลางเมือง (เดิน 10-15 นาทีถึงใจกลางเมืองเวียนนา)
• ความอุดมสมบูรณ์ทางวัฒนธรรม (โรงละคร หอศิลป์ เทศกาล)
• มหาวิทยาลัยและสำนักงาน (ผู้เช่ารับประกันระหว่างนักศึกษาและผู้เชี่ยวชาญ)

ฉันมักจะบอกลูกค้าของฉันเสมอว่า "ใน Josefstadt คุณสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้และมั่นใจได้ว่าจะหาผู้เช่าได้ภายในหนึ่งสัปดาห์" นี่ไม่ได้เป็นการพูดเกินจริงเลย – นั่นคือวิธีการทำงานของตลาดในเขตใจกลางเมือง

เป็นที่น่าสนใจเป็นพิเศษสำหรับนักลงทุน อพาร์ตเมนต์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ในอาคารสมัยราชวงศ์ฮับส์บูร์กเนื่องจากมีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดและมูลค่าแทบไม่เปลี่ยนแปลง แม้ในช่วงวิกฤตก็ตาม

สำหรับผู้ที่มองหาจุดเริ่มต้นที่ราคาไม่แพงมาก นัก สตูดิโอและอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กใกล้กับเขต 7 เนื่องจากราคาในบริเวณนั้นค่อนข้างต่ำกว่า และความต้องการเช่าก็คงที่เพราะมีนักเรียนและคนทำงานรุ่นใหม่จำนวนมาก

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ก็มีศักยภาพสูงเช่นกัน ความต้องการพื้นที่สำนักงานขนาดเล็กและพื้นที่ค้าปลีกมีเสถียรภาพ เนื่องจากอยู่ใกล้กับศาลาว่าการ รัฐสภา และสถาบันทางวัฒนธรรม บริษัทกฎหมาย คลินิกทางการแพทย์ และสตูดิโอสร้างสรรค์ต่าง ๆ กำลังเปิดทำการในบริเวณนี้

พลวัตของราคา ตามที่ไวร์สกล่าวไว้:

• ในปี 2010 ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรใน Josefstadt อยู่ที่ประมาณ 3,500 ยูโร
• ในปี 2020 – ประมาณ 6,000 ยูโร
• ในปี 2025 – ประมาณ 7,900–8,000 ยูโร/ตร.ม.

ราคาเพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่าในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าพื้นที่ดังกล่าวจะได้รับการยกย่องว่ามีชื่อเสียงมายาวนานแล้วก็ตาม กราฟแสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าราคาเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปแต่คงที่ โดยไม่มี "ภาวะฟองสบู่" เกิดขึ้นอย่างฉับพลัน

ผลตอบแทนจากการให้เช่า อัตราค่าเช่าเฉลี่ยในพื้นที่อยู่ที่ 16-18 ยูโรต่อตารางเมตร สำหรับอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ระหว่างการปรับปรุงหรือมีวิวสวนสาธารณะ ราคาอาจสูงถึง 20 ยูโรต่อตารางเมตรหรือมากกว่านั้น

ต้นทุนที่นี่ต่ำกว่าในพื้นที่ที่ถูกกว่า (เช่น Favoriten) แต่ก็มีเสถียรภาพมากกว่า: 3-3.5% ต่อปีสำหรับค่าเช่า บวกกับการเติบโตของมูลค่าของทรัพย์สินนั้นเอง

ฉันเปรียบเทียบมันกับ "พันธบัตรที่มีเบี้ยประกันภัย": รายได้ไม่สูงสุด แต่ความเสี่ยงน้อยที่สุด

การอุทธรณ์ไปยังกลุ่มต่างๆ:

• อาชีพ: ให้เช่าอพาร์ทเมนต์ ใกล้สำนักงานและมหาวิทยาลัย
• ครอบครัว: ให้ความสำคัญกับโรงเรียน สวนสาธารณะ และบรรยากาศที่เงียบสงบ
• นักลงทุน: ซื้อทั้งเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้เช่าและเพื่อ “จอดทุน” ในสินทรัพย์ที่มีเสถียรภาพ
• ชาวต่างชาติ: Josefstadt สะดวกสำหรับชาวต่างชาติ เพราะทุกอย่างอยู่ใกล้ เดินทางสะดวก และไม่มีบรรยากาศเหมือน "ย่านนักท่องเที่ยว"

ความเสี่ยงและข้อจำกัด สิ่งสำคัญคือต้องซื่อสัตย์เกี่ยวกับ:

• แทบไม่มีที่ดินว่างสำหรับก่อสร้างใหม่
• กฎเกณฑ์การปรับปรุงอาคารประวัติศาสตร์ที่เข้มงวดอาจทำให้งบประมาณเพิ่มขึ้น
• การแข่งขันเพื่อแย่งชิงทรัพย์สินที่มีคุณภาพมีสูง

แต่สิ่งนี้เองที่ทำให้พื้นที่ดังกล่าวมีความยั่งยืน: อุปทานมีจำกัด แต่ความต้องการมีตลอดเวลา

ย่านโจเซฟชตัดท์อาจไม่ได้รับการยกย่องว่าเป็นหนึ่งใน "ย่านที่ค่าครองชีพถูกที่สุด" ของเวียนนา แต่ด้วยทำเลที่ตั้งอันทรงเกียรติและมั่นคง ทำให้ย่านนี้น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับการลงทุนระยะยาว เป็นสถานที่ที่อสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่ช่วยรักษาเงินทุน แต่ยังเป็นเครื่องมือในการเพิ่มทุนอีกด้วย

โจเซฟชตัดท์เป็นหนึ่งในย่านที่ทุกตารางเมตรของเวียนนามีความหมาย ขนาดกะทัดรัด ประวัติศาสตร์อันยาวนาน และโครงสร้างพื้นฐานที่ครอบคลุม ก่อให้เกิดบรรยากาศที่เป็นเอกลักษณ์

ใครสามารถอยู่ได้อย่างสบายที่นี่:

• ครอบครัว – เพราะอยู่ใกล้โรงเรียน โรงเรียนอนุบาล สวนสาธารณะ และมีสภาพแวดล้อมที่ปลอดภัย ชุมชนมีขนาดเล็ก เด็กๆ สามารถเดินไปโรงเรียนได้ และผู้ปกครองก็รู้สึกมั่นใจในสภาพแวดล้อมที่เข้าถึงทุกอย่างได้ง่าย
• ผู้เชี่ยวชาญ ไม่ว่าจะเป็นทนายความ สถาปนิก ครู ต่างก็เห็นคุณค่าของโอกาสในการทำงานในย่านใจกลางเมือง ขณะเดียวกันก็ใช้ชีวิตในย่านที่เงียบสงบ สำหรับลูกค้าของฉันหลายคน การที่สามารถเดินจากบ้านและที่ทำงานไปได้ภายใน 10 นาทีนั้นสำคัญอย่างยิ่ง
• สำหรับนักศึกษาและคณาจารย์ มหาวิทยาลัยเวียนนาตั้งอยู่ใกล้ๆ และความต้องการเช่าพื้นที่ในย่านนี้สูง ซึ่งทำให้มั่นใจได้ว่าจะมีผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง
• สำหรับคนรักวัฒนธรรม ที่นี่มีโรงละคร Josefstadt แกลเลอรี และคาเฟ่บรรยากาศโบฮีเมียนมากมาย ที่นี่คุณจะได้สัมผัสชีวิตในเมืองใหญ่โดยไม่ต้องออกจากย่านนี้

สำหรับนักลงทุน จากมุมมองด้านการลงทุน โจเซฟสตัดท์เป็นพื้นที่ที่มีเสถียรภาพ:

• ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมาหลายทศวรรษโดยไม่มีการกระโดดอย่างรวดเร็ว
• ค่าเช่าเป็นที่ต้องการของกลุ่มสังคมต่างๆ
• อุปทานที่มีจำกัดช่วยป้องกันการผลิตมากเกินไป

โจเซฟชตัดท์เป็นย่านสำหรับผู้ที่ให้ความสำคัญกับความสะดวกสบายและไม่ต้องการความสุดโต่ง ที่นี่ไม่มีตึกระฟ้าหรือถนนที่พลุกพล่าน แต่รับรองว่าทุกวันจะเต็มไปด้วยความสุขอย่างที่คาดไว้ และถ้าคุณถามว่า "ที่ไหนคือที่ที่ดีที่สุดในเวียนนาสำหรับการอยู่อาศัย ใกล้ใจกลางเมืองแต่ยังอยู่ในชุมชนที่อบอุ่น" คำตอบของผมง่ายมาก: โจเซฟชตัดท์