२०२५ मध्ये जर्मनीमध्ये रिअल इस्टेटची किंमत किती असेल?

अलिकडच्या काळात झालेल्या घसरणीनंतर २०२५ मध्ये जर्मन रिअल इस्टेट मार्केट स्थिर वाढीची चिन्हे दाखवत आहे. युरोपेसच्या मते, देशातील सरासरी अपार्टमेंट खरेदी किंमत प्रति चौरस मीटर अंदाजे €३,४०० आहे, म्युनिक सारख्या प्रमुख शहरांमध्ये किमती प्रति चौरस मीटर €७,००० पेक्षा जास्त आहेत, तर कमी मागणी असलेल्या प्रदेशांमध्ये त्या दोन ते तीन पट कमी असू शकतात.

इन्स्टिट्यूट ऑफ जर्मन इकॉनॉमिक्स (IW कन्सल्ट) च्या अहवालानुसार, २०२४ ते २०२५ पर्यंत ८२% जर्मन प्रदेशांमध्ये किमती वाढतील, सरासरी २.३%, ज्यामुळे बाजारपेठेत हळूहळू सुधारणा होईल याची पुष्टी होते.

या परिस्थितीत, दीर्घकालीन भांडवल संरक्षण आणि स्थिर उत्पन्न मिळवू इच्छिणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी जर्मनी हे सर्वात आकर्षक ठिकाणांपैकी एक आहे. हे मालमत्ता मालकांसाठी उच्च कायदेशीर संरक्षण, पारदर्शक व्यवहार प्रक्रिया आणि भाड्याने घरांसाठी मजबूत देशांतर्गत मागणी, विशेषतः सर्वात मोठ्या शहरांमध्ये - बर्लिन, म्युनिक आणि फ्रँकफर्टमध्ये एकत्रित करते.

अधिक अस्थिर बाजारपेठा असलेल्या दक्षिण युरोपीय देशांपेक्षा वेगळे, जर्मन बाजारपेठ स्थिरता आणि अंदाजक्षमतेने वैशिष्ट्यीकृत आहे, ज्यामुळे ती आंतरराष्ट्रीय गुंतवणूकदाराच्या पोर्टफोलिओमध्ये "अँकर" बनते.

मी, ओक्साना झुशमन, रिअल इस्टेट आणि गुंतवणुकीचा आंतरराष्ट्रीय अनुभव असलेली एक वकील आहे. मी युरोपमधील प्रकल्पांवर काम करते, ज्यामध्ये व्यवहार समर्थन आणि बांधकाम प्रकल्पांचा समावेश आहे. या लेखात, मी जर्मनीमध्ये रिअल इस्टेट खरेदी करण्याच्या वैशिष्ट्यांवर, त्यातील गुंतवणूकीचे आकर्षण, कायदेशीर आणि कर पैलूंवर चर्चा करेन आणि ऑस्ट्रियाशी बाजारपेठेची तुलना करेन.

जर्मनी आणि ऑस्ट्रिया हे दोन्ही देश स्थिरता आणि उच्च गुंतवणूक संरक्षणाने वैशिष्ट्यीकृत आहेत, परंतु कर भार आणि बाजारातील गतिमानतेमध्ये भिन्न आहेत. जर्मनी , विशेषतः बर्लिन, त्याच्या व्याप्ती, मालमत्तांची विविधता आणि उच्च भाडे मागणीसह गुंतवणूकदारांना आकर्षित करते, परंतु गुंतवणूकदारांनी अधिक जटिल नियम, कर खर्च आणि नियतकालिक किंमतीतील चढउतारांचा विचार केला पाहिजे.

, ऑस्ट्रिया अधिक संतुलित मॉडेल दाखवतो: कायदे अधिक पारदर्शक आहेत, जोखीम कमी आहेत आणि बाजारपेठ सातत्याने मालमत्तेच्या मूल्यात वाढ दर्शवते. व्हिएन्ना केवळ स्थिरतेच्या बाबतीतच नाही तर अंदाजित किंमत वाढ आणि मागणीच्या बाबतीतही बर्लिनपेक्षा मागे आहे - ऑस्ट्रियामधील रिअल इस्टेट चौकशी सातत्याने उच्च राहते. यामुळे हा देश भांडवल संवर्धन आणि दीर्घकालीन दृष्टिकोनाला महत्त्व देणाऱ्या रूढीवादी गुंतवणूकदारांसाठी विशेषतः आकर्षक बनतो.

अधिक अंदाजे आणि स्थिर बाजारपेठ शोधणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी, व्हिएन्नामध्ये अपार्टमेंट खरेदी करणे बहुतेकदा स्वाभाविक असते: या शहरात घरांची स्थिर मागणी, स्पष्ट नियम आणि मालमत्तेच्या किमतींमध्ये मध्यम परंतु स्थिर वाढ यांचा समावेश आहे.

जर्मनीला फार पूर्वीपासून युरोपियन युनियनचा "अँकर" रिअल इस्टेट बाजार मानले जात आहे. हा योगायोग नाही: देशात एक मोठी बाजारपेठ, स्थिर अर्थव्यवस्था आणि गुंतवणूकदारांसाठी स्पष्ट नियम आहेत. उच्च मालमत्ता हक्क संरक्षण आणि अंदाजे परतावा हे दोन महत्त्वाचे घटक आहेत जे जर्मन रिअल इस्टेटला दीर्घकालीन गुंतवणुकीसाठी एक मौल्यवान मालमत्ता बनवतात.

प्रत्यक्षात, मी अनेकदा क्लायंटना बर्लिन किंवा म्युनिक निवडताना पाहतो कारण ते या कारणांमुळेच निवडतात: जरी जर्मनीतील अपार्टमेंट अनेक शेजारील देशांपेक्षा महाग असले तरी, भांडवली नुकसान होण्याचा धोका कमी आहे. उदाहरणार्थ, माझ्या एका क्लायंटने बर्लिनमध्ये €4,300/m² या किमतीत दोन बेडरूमचे अपार्टमेंट खरेदी केले आणि दोन वर्षांत, भाड्याच्या उत्पन्नात सातत्याने गृहकर्ज आणि कर भरले गेले.

पीडब्ल्यूसी, जागतिक बँक आणि नुम्बेओ यांच्या मते, व्यवहार पारदर्शकता आणि गुंतवणूकदार संरक्षणासाठी जर्मनीचा क्रमांक युरोपातील अव्वल देशांमध्ये लागतो. मालमत्ता पारदर्शकता निर्देशांक (पीडब्ल्यूसी, २०२४) मध्ये, जर्मनीने ८४/१०० गुण मिळवले आहेत, जे नेदरलँड्स आणि ऑस्ट्रियाच्या बरोबरीचे आहे, तर स्पेन आणि पोर्तुगाल ६५-७०/१०० आणि ग्रीस ५८/१०० गुण मिळवले आहेत.

जागतिक बँक डुइंग बिझनेस २०२३ नुसार, मालमत्तेची नोंदणी सुलभतेसाठी जर्मनी युरोपियन युनियनमध्ये प्रथम क्रमांकावर आहे, ९७/१०० गुणांसह, व्यवहारांची गती आणि पारदर्शकता दर्शवते.

गुंतवणूकदारांसाठी, याचा अर्थ कमी लपलेले धोके, अधिक अंदाजे कर भार आणि स्पष्ट प्रक्रिया. प्रत्यक्षात, मी माझ्या क्लायंटना शिफारस करतो की त्यांनी ग्रंडबुचची पूर्णपणे तपासणी करावी आणि कायदेशीर अडचणी टाळण्यासाठी स्थानिक नोटरीचा वापर करावा - विशेषतः जर्मनीमध्ये प्रतिष्ठित क्षेत्रात अपार्टमेंट खरेदी करताना.

मी अनेकदा गुंतवणूकदारांना लहान जर्मन शहरांपासून (लाइपझिग, ड्रेस्डेन) सुरुवात करताना पाहतो, जिथे घरांच्या किमती बर्लिन किंवा म्युनिकपेक्षा कमी आहेत, परंतु वाढीची क्षमता जास्त आहे. यामुळे कमी प्रवेश किंमत मिळते आणि तरीही स्थिर भाडे उत्पन्न मिळते.

• स्थिर अर्थव्यवस्था आणि कायदे. संकटाच्या काळातही, प्रमुख शहरांमध्ये रिअल इस्टेटच्या किमतींमध्ये मध्यम घट झाली.
• विशेषतः विद्यापीठ शहरे आणि प्रमुख व्यावसायिक केंद्रांमध्ये भाड्याने मिळणाऱ्या घरांची मागणी जास्त आहे.
• पारदर्शकता आणि संरक्षण. कायदेशीर व्यवस्था फसवणूक आणि लपलेल्या समस्यांचे धोके कमी करते.
• दीर्घकालीन गुंतवणूकीच्या शक्यता. तुलनेने कमी भाडे उत्पन्न असतानाही, जर्मनीमध्ये रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करणे हे भांडवल संरक्षणातील गुंतवणुकीच्या योग्यतेचे आहे.

माझा सल्ला: मालमत्ता निवडताना, जर्मनीतील अपार्टमेंटची किंमतच नव्हे तर संभाव्य भाडे मागणी, पायाभूत सुविधा आणि त्या परिसरातील नियोजित विकासाचा देखील विचार करा. माझ्या एका प्रकरणाचा अर्थ: लाइपझिगमध्ये €2,800/m² मध्ये अपार्टमेंट खरेदी करणे - तीन वर्षांनंतर, किंमत जवळजवळ 15% ने वाढली होती, तर भाडे दर स्थिर राहिला होता, ज्यामुळे माझ्या धोरणाची योग्यता सिद्ध झाली.

जर्मनीमध्ये रिअल इस्टेट हे पारंपारिकपणे युरोपमध्ये भांडवल जतन करण्यासाठी आणि वाढवण्यासाठी सर्वात विश्वासार्ह साधनांपैकी एक मानले जाते. आर्थिक चढउतारांच्या काळातही हे बाजार लवचिक असते आणि स्थिर देशांतर्गत मागणी दीर्घकालीन गुंतवणूकदारांसाठी ते विशेषतः आकर्षक बनवते.

गेल्या १५ वर्षांत जर्मन रिअल इस्टेट मार्केट अनेक महत्त्वाच्या टप्प्यांमधून गेले आहे. २००८-२०१० च्या संकटानंतर, घरांच्या किमती सातत्याने वाढू लागल्या, ज्या २०२१-२०२२ मध्ये शिखरावर पोहोचल्या. या काळात, लोकप्रिय जर्मन शहरांमध्ये अपार्टमेंटच्या किमती दरवर्षी १०-१५% ने वाढू शकतात.

२०२३-२०२४ मध्ये मध्यम सुधारणा दिसून आली, देशभरात सरासरी १०-१५% किंमती कमी झाल्या. तथापि, २०२५ च्या पहिल्या तिमाहीत, बाजार स्थिर झाला होता आणि तज्ञांच्या मते, बहुतेक प्रदेशांमध्ये १-३% ची सुरळीत वाढ अपेक्षित आहे.

प्रत्यक्षात, मला असे दिसून येते की किंमत सुधारणांच्या काळातच जर्मनीमध्ये आकर्षक किमतीत अपार्टमेंट खरेदी करण्याची संधी येते, विशेषतः जेव्हा मालकीचा इतिहास सिद्ध झालेल्या पुनर्विक्रीच्या मालमत्तेचा विचार केला जातो. उदाहरणार्थ, माझ्या एका क्लायंटने लाइपझिगमध्ये €2,800/m² किमतीत घसरण होत असताना दोन बेडरूमचे अपार्टमेंट खरेदी केले आणि एका वर्षानंतर, किंमत 8% ने वाढली आणि मालमत्ता आधीच स्थिर भाड्याने उत्पन्न मिळवत होती.

सर्वात मोठ्या शहरांमध्ये सर्वात मोठी क्रियाकलाप दिसून येतो:

• बर्लिन ही आर्थिक क्रियाकलापांची राजधानी आणि केंद्र आहे, जिथे उच्च तरलता आणि स्थिर भाडे मागणी आहे.
• म्युनिक हा एक प्रीमियम विभाग आहे, जिथे महागडे अपार्टमेंट आहेत, कमी भाडे उत्पन्न आहे, परंतु विश्वासार्ह भांडवलीकरण आहे.
• फ्रँकफर्ट आणि हॅम्बुर्ग ही आर्थिक आणि लॉजिस्टिक्स केंद्रे आहेत.
• लाइपझिग, ड्रेस्डेन, डसेलडॉर्फ ही वाढती मागणी आणि परवडणाऱ्या किमती असलेली शहरे आहेत.

गुंतवणूकदारांनी वरच्या शहरांच्या पलीकडे जाऊन पाहावे अशी मी शिफारस करतो. उदाहरणार्थ, जर्मनीतील लाइपझिग किंवा ड्रेस्डेनमध्ये घर खरेदी केल्यास कमी प्रवेश किंमत आणि उच्च वाढीची क्षमता मिळते - हा दृष्टिकोन विशेषतः त्यांच्या पोर्टफोलिओमध्ये विविधता आणू इच्छिणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी योग्य आहे.

जर्मन बाजारपेठ विविध आहे:

दुय्यम बाजारपेठ हा मुख्य विभाग आहे, जो परवडणारे पर्याय आणि अंदाजे भाडे उत्पन्न देतो.
नवीन विकास कमी प्रमाणात उपलब्ध आहेत, विशेषतः मोठ्या शहरांमध्ये; किंमती जास्त आहेत, परंतु मालमत्ता ऊर्जा-कार्यक्षम आहेत आणि आधुनिक लेआउटसह वैशिष्ट्यीकृत आहेत.
प्रीमियम विभागात म्युनिक, फ्रँकफर्ट आणि बर्लिन यांचा समावेश आहे; ते उच्च भांडवलीकरण देतात परंतु दीर्घ परतफेड कालावधी देतात.
अपार्टमेंट इमारती (मेहरफॅमिलीनहॉस) संस्थात्मक आणि खाजगी गुंतवणूकदारांसाठी आकर्षक आहेत; त्या भाडे देयकांचा स्थिर प्रवाह देतात.

मी अनेकदा गुंतवणूकदारांना जर्मनीमध्ये भाड्याची मागणी मोजण्यासाठी आणि नवीन बांधकामे आणि मेहरफॅमिलीनहाऊससह त्यांचा पोर्टफोलिओ हळूहळू वाढविण्यासाठी विद्यमान मालमत्ता खरेदी करून सुरुवात करताना पाहतो.

जर्मन रिअल इस्टेट मार्केट युरोपमधील सर्वात संतुलित बाजारपेठांपैकी एक आहे. बुंडेसबँकेच्या मते, २०२४ मध्ये, सर्व निवासी रिअल इस्टेट व्यवहारांपैकी अंदाजे ८२% व्यवहार जर्मन लोक स्वतः पूर्ण करतील, तर परदेशी गुंतवणूकदारांचा बाजारातील वाटा अंदाजे १८% असेल.

• जर्मन लोक प्रामुख्याने त्यांच्या स्वतःच्या निवासस्थानासाठी आणि दीर्घकालीन गुंतवणुकीसाठी खरेदी करतात, बहुतेकदा ते जर्मनीमध्ये पुनर्विक्री मालमत्ता किंवा घरे निवडतात.
• परदेशी गुंतवणूकदार भाडेपट्टा आणि प्रीमियम मालमत्ता विभागात सक्रिय आहेत. त्यापैकी प्रमुख खरेदीदार ऑस्ट्रिया, स्वित्झर्लंड, नेदरलँड्स, चीन आणि मध्य पूर्वेतील आहेत.
• अपार्टमेंट इमारतींच्या बाजारपेठेत (मेहरफॅमिलीनहाऊस) संस्थात्मक निधी (पेन्शन, विमा कंपन्या) मुख्य खेळाडू आहेत.

परदेशी खरेदीदार बहुतेकदा बर्लिन आणि फ्रँकफर्टमधील नवीन विकासांवर लक्ष केंद्रित करतात, जिथे जर्मनीमध्ये प्रीमियम-क्लास अपार्टमेंटची किंमत €8,000–€10,000/m² पासून सुरू होऊ शकते, परंतु स्थिर भाडे मागणीच्या हमीसाठी ते प्रीमियम देण्यास तयार असतात.

बाजाराच्या स्थिरतेतील महत्त्वाचा घटक म्हणजे मजबूत देशांतर्गत मागणी. आंतरराष्ट्रीय क्रियाकलाप कमी असतानाही, जर्मन लोकच बाजाराला पाठिंबा देतात.

• २०२३-२०२४ मध्ये, १०-१५% किंमतीत घट होऊनही, देशांतर्गत व्यवहारांची संख्या केवळ ५% ने कमी झाली, जी खरेदीदारांच्या सततच्या हालचाली दर्शवते.
• मोठ्या शहरांमध्ये, घरांच्या किमतींपेक्षा भाडे वेगाने वाढत आहे. उदाहरणार्थ, बर्लिन आणि म्युनिकमध्ये, भाड्यात दरवर्षी सरासरी ६-८% वाढ झाली आहे, ज्यामुळे स्थानिक खरेदीदारांमध्ये रस निर्माण झाला आहे.

२०२३ मध्ये, फ्रँकफर्टच्या क्लायंटनी भाड्याने मिळणाऱ्या उत्पन्नाची अपेक्षा करत प्रति चौरस मीटर €६,२०० ला एक अपार्टमेंट खरेदी केले. एका वर्षाच्या आत, उत्पन्न ३.८% होते, जे कमी जोखीम पाहता जर्मनीसाठी खूप चांगले परिणाम मानले जाते.

जर्मनीमध्ये रिअल इस्टेट खरेदी करताना, जर्मनीमध्ये अपार्टमेंटची किंमतच नव्हे तर कायदेशीर मालकीची रचना देखील समजून घेणे महत्त्वाचे आहे, जी गुंतवणूकदारांच्या हक्कांवर आणि जोखमींवर थेट परिणाम करते.

हा सर्वात सामान्य पर्याय आहे - जर्मनीमध्ये घर किंवा अपार्टमेंट मालकीचा क्लासिक प्रकार. मालकाकडे इमारत आणि त्याखालील जमीन दोन्हीची मालकी असते. मालमत्ता मुक्तपणे विल्हेवाट लावता येते: भाड्याने देणे, विकणे किंवा वारसाहक्काने हस्तांतरित करणे.

दीर्घकालीन गुंतवणूकदारांसाठी, हा सर्वोत्तम पर्याय आहे - किमान निर्बंध आणि अंदाजे मूल्य वाढ. माझ्या एका क्लायंटने २०१८ मध्ये म्युनिकमध्ये १.२ दशलक्ष युरोला घर खरेदी केले होते. आज, त्याचे बाजार मूल्य १.८ दशलक्ष युरोपेक्षा जास्त आहे - आणि मालमत्ता कोणत्याही तृतीय-पक्षाच्या अधिकारांपासून मुक्त आहे.

मूलतः, ही ९९ वर्षांपर्यंतची "जमीन भाडेपट्टा" आहे ज्यामध्ये मालमत्ता बांधण्याचा आणि वापरण्याचा अधिकार आहे. मालक एर्बाउझिन्स (जमीन मालकाला वार्षिक भाडे) देतो. भाडेपट्टा संपल्यानंतर, जमीन मालकाला परत केली जाते आणि इमारतींचे भवितव्य करारावर अवलंबून असते.

प्रत्यक्षात, असे व्यवहार अशा शहरांमध्ये अधिक सामान्य आहेत जिथे जमीन विशेषतः महाग आहे (उदाहरणार्थ, फ्रँकफर्ट किंवा हॅम्बुर्ग). मी सहसा शिफारस करतो की क्लायंटनी गुंतवणुकीवरील परतावा काळजीपूर्वक मोजावा: कधीकधी जर्मनीमध्ये एर्बॅरेच अंतर्गत अपार्टमेंटची कमी किंमत उच्च वार्षिक देयकांमुळे भरपाई केली जाते.

• मिटिएजेंटम ही एक सामायिक मालमत्ता आहे जिथे प्रत्येक मालकाचा टक्केवारीचा वाटा असतो.
• वोहनंगसीजेंटम हा अपार्टमेंट इमारतीतील वैयक्तिक अपार्टमेंटच्या मालकीचा एक प्रकार आहे ज्यामध्ये सामान्य क्षेत्रांमध्ये (जिने, छप्पर, तळघर) वाटा असतो.

बर्लिनमध्ये अपार्टमेंट खरेदी करताना, मी नेहमीच माझ्या ग्राहकांना सामान्य क्षेत्रांच्या देखभालीचा खर्च दाखवतो. जर्मनीमध्ये घरांच्या किमती आकर्षक वाटत असल्या तरी, देखभाल महाग असू शकते (विशेषतः ऐतिहासिक इमारतींमध्ये).

• वोहनरेच्ट (निवासाचा हक्क) - बहुतेकदा वारसाहक्कात वापरला जातो: उदाहरणार्थ, पालकांनी घरात राहण्याचा अधिकार त्यांच्या मुलांना दिला तरीही त्यांना तो हक्क कायम राहतो.
• गृहनिर्माण सहकारी संस्था (जेनोसेन्सचाफ्टन) - घर हे सहकारी संस्थेच्या मालकीचे असते, एखाद्या व्यक्तीचे नाही. सदस्यांना अपार्टमेंट वापरण्याचा अधिकार असतो परंतु ते ते मुक्तपणे विकू शकत नाहीत.

सहकारी गृहनिर्माण कधीकधी विद्यार्थी किंवा निवृत्त व्यक्तींसाठी योग्य असते, परंतु गुंतवणूकदारांना ते क्वचितच आवडते: जर्मनीमध्ये या स्वरूपात अपार्टमेंट खरेदी करणे म्हणजे विक्री करताना कमी नियंत्रण आणि शून्य तरलता.

थेट खरेदी व्यतिरिक्त, खालील गोष्टी अधिकाधिक लोकप्रिय होत आहेत:

• व्यवस्थापनात त्यांचा सहभाग कमीत कमी करू इच्छिणाऱ्यांसाठी निधी (इम्मोबिलियनफॉन्ड्स) द्वारे गुंतवणूक करणे सोयीस्कर आहे.
• सामायिक खरेदी आणि कौटुंबिक ट्रस्ट हे कौटुंबिक भांडवलासाठी उपाय आहेत, जिथे मालमत्ता भविष्यातील पिढ्यांना दिली जाते.

मी अलिकडेच न्युरेमबर्ग कुटुंबाच्या व्यवहाराला पाठिंबा दिला, ज्यामध्ये जर्मनीतील त्यांच्या घराची नोंदणी एका कौटुंबिक ट्रस्टद्वारे करणे समाविष्ट होते. यामुळे त्यांना ताबडतोब वारसा हक्क मिळवता आला आणि त्यांच्या मुलांना नंतरच्या हस्तांतरणावर उच्च कर टाळता आला.

ऑस्ट्रिया किंवा स्वित्झर्लंडच्या विपरीत, जिथे परदेशी लोकांना कठोर कोटा आणि परवानग्या पाळल्या जातात, जर्मनीतील अनिवासी लोक मुक्तपणे रिअल इस्टेट खरेदी करू शकतात. तथापि, एक अडचण आहे: निवास परवाना किंवा उत्पन्नाशिवाय, बँका जर्मनीमध्ये गृहकर्ज देण्यास नाखूष असतात आणि स्थानिकांपेक्षा कराचा भार जास्त असतो. शिवाय, बँका आणि नोटरींना निधीचे मूळ सत्यापित करणे आणि आंतरराष्ट्रीय निर्बंध यादींनुसार खरेदीदारांची तपासणी करणे आवश्यक आहे.

माझ्याकडे युक्रेनमधील एक क्लायंट होता ज्याने स्वतःच्या पैशातून जर्मनीमध्ये एक अपार्टमेंट खरेदी केले (डसेलडॉर्फमध्ये €420,000 ची किंमत), परंतु जर्मन निवासस्थान नसल्यामुळे तो गृहकर्ज घेऊ शकला नाही. अशा परिस्थितीत, मी खरेदी संरचनेचे आगाऊ नियोजन करण्याची शिफारस करतो - उदाहरणार्थ, GmbH किंवा मोठा पोर्टफोलिओ असल्यास कुटुंब फाउंडेशन तयार करून.

जर्मनीमध्ये रिअल इस्टेट खरेदी करणे - मग ते बर्लिनमधील अपार्टमेंट असो, बव्हेरियामधील घर असो किंवा लाइपझिगमधील भाड्याने घेतलेली मालमत्ता असो - नेहमीच कठोर कायदेशीर प्रक्रियेसह असते. पहिल्या दृष्टीक्षेपात ते गुंतागुंतीचे वाटत असले तरी, ही प्रणाली खरेदीदार आणि विक्रेता दोघांनाही उच्च दर्जाचे संरक्षण प्रदान करते.

प्रक्रियेमध्ये अनेक प्रमुख टप्पे समाविष्ट आहेत:

• प्राथमिक करार - पक्ष मुख्य अटींवर सहमत आहेत: जर्मनीमधील अपार्टमेंटची किंमत, अटी आणि वित्तपुरवठा करण्याचे स्रोत.
• नोटरीसोबत करार तयार करा - नोटरीकरणाशिवाय, व्यवहार वैध नाही.
• आर्थिक योग्य तपासणी - बँक किंवा वकील भांडवलाच्या उत्पत्तीचे आणि व्यवहारासाठी खरेदीदाराच्या तयारीचे मूल्यांकन करतात.
• नोटरीद्वारे स्वाक्षरी - नोटरी करार प्रमाणित करतो आणि त्याचे परिणाम स्पष्ट करतो.
• ग्रंडबुच (मालमत्ता नोंदणी) मध्ये प्रवेश करणे ही एक पायरी आहे जी खरेदीदाराला जर्मनीमध्ये मालमत्तेचा कायदेशीर मालक बनवते.

एकदा चेक रिपब्लिकमधील एका क्लायंटला जर्मनीमध्ये दूरस्थपणे अपार्टमेंट खरेदी करायचे होते. योग्य पॉवर ऑफ अॅटर्नीमुळे व्यवहार लवकर झाला, परंतु बँकेने निधीचा स्रोत सिद्ध करणारी कागदपत्रे देखील मागितली. सल्ला: आर्थिक कागदपत्रांचे पॅकेज आगाऊ तयार करा.

• एजंट मालमत्ता शोधण्यात आणि वाटाघाटी करण्यास मदत करतो.
• वकील व्यवहाराची कायदेशीर शुद्धता तपासतो: बोज्यांची उपस्थिती, मालकाची स्थिती आणि सर्व अटींची पारदर्शकता.

मी नेहमीच ग्राहकांना कायदेशीर सल्ल्याकडे दुर्लक्ष करू नका असा सल्ला देतो: एकदा, एका तपासणीत असे आढळून आले की हॅम्बुर्गमधील ज्या घराचा ते विचार करत होते त्या घरावर खुले खटले सुरू होते. यामुळे मोठे धोके टाळण्यास मदत झाली.

जर्मनीमध्ये अपार्टमेंट खरेदी करण्यासाठी, गुंतवणूकदाराने हे सिद्ध करावे लागेल:

• निधीचे कायदेशीर मूळ,
• पुरेसे भांडवल (जर गृहकर्ज वापरले असेल तर डाउन पेमेंटसाठी मालमत्तेच्या मूल्याच्या किमान २०-३०%),
  मंजुरी किंवा काळ्या यादीतून अनुपस्थिती.

परदेशी व्यक्ती प्रत्यक्ष उपस्थित नसतानाही व्यवहार पूर्ण करू शकतात—प्रॉक्सीद्वारे. पॉवर ऑफ अॅटर्नी नोटरीकृत आणि खरेदीदाराच्या देशात अपोस्टिल्ड असणे आवश्यक आहे.

प्रत्यक्षात, हा पर्याय बहुतेकदा आशियातील गुंतवणूकदारांकडून निवडला जातो जे स्वाक्षरीसाठी प्रवास करू शकत नाहीत. तथापि, जर्मनीतील नोटरींना फसवणुकीचा धोका कमी करण्यासाठी व्हिडिओ ओळख आवश्यक होत आहे.

मुख्य दस्तऐवज म्हणजे ग्रुंडबुचौसझुग (जमीन नोंदणीतील उतारा). ते प्रतिबिंबित करते:

• मालक,
• भार (गहाण, एरबॅरेक्ट अंतर्गत भाडेपट्टे, सुलभता),
• वापरावरील निर्बंध.

ग्रुंडबुच येथील लाइपझिगमधील एका क्लायंटला त्यांच्या अंगणाच्या काही भागात एक सुविधा आढळली - शेजाऱ्यांसाठी वापरण्याचा अधिकार. आम्ही वाटाघाटी दरम्यान हे लक्षात घेतले आणि किंमत ४% ने कमी केली.

जर्मनीमध्ये रिअल इस्टेट खरेदी करताना, केवळ घरांच्या किमतीच नव्हे तर अतिरिक्त खर्चाचा देखील विचार करणे महत्त्वाचे आहे. हे मालमत्तेच्या किमतीत १०-१५% वाढ करू शकते, विशेषतः प्रीमियम मालमत्ता किंवा अपार्टमेंट इमारतींसाठी.

• कराची रक्कम संघराज्यावर अवलंबून असते: अपार्टमेंट किंवा घराच्या किमतीच्या ३.५% ते ६.५% पर्यंत.
• बव्हेरिया आणि सॅक्सनीमध्ये - ३.५%, बर्लिन, हॅम्बुर्ग आणि हेस्सेमध्ये - ६.५% पर्यंत.

माझ्या अनुभवात, जेव्हा एखाद्या क्लायंटने बर्लिनमध्ये €450,000 ला अपार्टमेंट खरेदी केले तेव्हा कर अंदाजे €29,000 होता. ही अशी एक वस्तू आहे जी परदेशी गुंतवणूकदारांकडून अनेकदा कमी लेखली जाते.

• ग्रंडबचमध्ये नोटरी + नोंदणी: मालमत्तेच्या किमतीच्या ~१%.
• एजंट: सहसा ३-७% अधिक व्हॅट, प्रदेश आणि कराराच्या अटींवर अवलंबून.
• वकील: वैयक्तिकरित्या, ऑडिटच्या जटिलतेवर आणि व्यवहाराच्या समर्थनावर अवलंबून.

मी नेहमीच एजंटच्या कमिशनची टक्केवारी आगाऊ स्पष्ट करण्याची आणि ती तुमच्या खरेदी बजेटमध्ये समाविष्ट करण्याची शिफारस करतो. उदाहरणार्थ, म्युनिकमध्ये €1.2 दशलक्षमध्ये घर खरेदी करताना, कमिशन आणि नोटरी फीमुळे एकूण रकमेत जवळजवळ €60,000 ची भर पडते.

• जर्मनीमध्ये, मालमत्ता मालकांना ग्रंडस्ट्युअरला पैसे द्यावे लागतात, सामान्यतः मालमत्तेच्या कॅडस्ट्रल मूल्याच्या ०.२६-०.३५%.
• भाड्याच्या उत्पन्नावरील करांच्या किंवा भांडवली नफ्यावरील करांच्या तुलनेत हा खर्च कमी आहे, परंतु तुमच्या गुंतवणुकीवरील परतावा मोजताना याचा विचार करणे महत्त्वाचे आहे.

डसेलडॉर्फमधील अनेक अपार्टमेंटमधील पोर्टफोलिओ गुंतवणुकीसाठी, एकूण वार्षिक मालमत्ता कर अंदाजे €4,500 इतका होता, जो उत्पन्न देणाऱ्या मालमत्तांच्या बजेटमध्ये सहजपणे बसतो.

• जर तुम्ही जर्मनीमध्ये अपार्टमेंट भाड्याने दिले तर भाड्याच्या उत्पन्नावर ४५% पर्यंत प्रगतीशील दराने उत्पन्न कर आकारला जातो.
• जर्मन रिअल इस्टेटमधून मिळणाऱ्या उत्पन्नावरच अनिवासींना कर आकारला जातो.

नेहमी करांनंतरचे निव्वळ उत्पन्न मोजा. उदाहरणार्थ, बर्लिनमधील एका अपार्टमेंटचे उत्पन्न €२,०००/महिना आहे आणि ३०% कर दराने ते €१,४००/महिना इतके खरे उत्पन्न देते.

• खरेदीच्या १० वर्षांच्या आत तुम्ही जर्मनीमध्ये अपार्टमेंट विकल्यास हे लागू होते. कर दर मालकाच्या उत्पन्न वर्गाशी जुळतो—उच्च उत्पन्न असलेल्यांसाठी ४५% पर्यंत.
• जर मालमत्ता १० वर्षांपेक्षा जास्त काळासाठी धारण केली असेल तर त्यावर कोणताही कर आकारला जात नाही.

मालमत्ता संपादन आणि सुधारणेचा खर्च विचारात घेऊन विक्री किंमत आणि खरेदी किंमत यांच्यातील फरकावर कर मोजला जातो. एका क्लायंटने लाइपझिगमध्ये €300,000 मध्ये एक अपार्टमेंट खरेदी केले, ते €30,000 मध्ये नूतनीकरण केले आणि आठ वर्षांनी ते €400,000 मध्ये विकले. भांडवली नफा कर €70,000 (400,000 - 300,000 - 30,000) वर मोजला गेला, ज्यामुळे अंदाजे €50,000 निव्वळ नफा झाला.

प्रत्यक्षात, स्थिरता, अंदाजे किंमत वाढ आणि मागणीची पातळी यामुळे मी व्हिएन्नाला विजेते मानतो, विशेषतः ५-७ वर्षांत पुनर्विक्री करण्याची योजना आखणाऱ्यांसाठी. दीर्घकालीन भाडेपट्टा आणि भांडवल संरक्षण शोधणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी जर्मनी अधिक आकर्षक आहे, परंतु अल्पकालीन सट्टेबाजीसाठी, ऑस्ट्रिया बहुतेकदा अधिक फायदेशीर दिसते.

ग्रीस किंवा पोर्तुगालप्रमाणे, जर्मनीमध्ये रिअल इस्टेट खरेदी केल्याने आपोआप निवासी परवानगी मिळत नाही. जरी तुम्ही €500,000 ला अपार्टमेंट किंवा दहा लाख ला घर खरेदी केले तरी, हे तुम्हाला व्हिसा किंवा निवासी दर्जासाठी आपोआप पात्र ठरत नाही.

जर्मन कायदा घराच्या मालकीचा संबंध निवासाच्या अधिकाराशी जोडत नाही. निवासासाठी कायदेशीर आधार आवश्यक आहे: रोजगार, अभ्यास, व्यवसाय गुंतवणूक, कुटुंब पुनर्मिलन किंवा आर्थिक स्वातंत्र्याचा पुरावा.

रिअल इस्टेटची मालकी तुमच्या अर्जाला आधार देऊ शकते, हे दाखवून की तुम्ही अर्थव्यवस्थेत गुंतवणूक केली आहे आणि देशात राहण्याची योजना आखत आहात, परंतु ते स्वतःहून कोणतेही फायदे देत नाही.

• व्यवसाय गुंतवणूक: जर अनिवासींनी जर्मन कंपनीत गुंतवणूक केली आणि नोकऱ्या निर्माण केल्या तर त्यांना निवास परवाना मिळू शकतो.
• स्वयंरोजगार / फ्रीलांस / डिजिटल भटकंती: स्वयंरोजगार व्हिसामुळे तुम्हाला जर्मनीमध्ये राहण्याची आणि काम करण्याची परवानगी मिळते, परंतु त्यासाठी उत्पन्नाचा पुरावा आणि देशाला होणारा आर्थिक फायदा आवश्यक असतो.

२०२५ मध्ये, जर्मनी कुशल व्यावसायिक आणि त्यांच्या कुटुंबियांसाठी निवास परवाने आणि नागरिकत्व मिळविण्याची प्रक्रिया सोपी करेल. कायमस्वरूपी निवासस्थानासाठी जलद मार्ग सुरू करण्यात आले आहेत, EU ब्लू कार्डसाठी पगार आवश्यकता अद्यतनित करण्यात आल्या आहेत आणि व्यावहारिक अनुभव असलेल्या व्यावसायिकांसाठी नवीन नियम लागू करण्यात आले आहेत.

माझ्या आशियातील एका क्लायंटने बर्लिनमध्ये एक आयटी कंपनी उघडली आणि त्याच वेळी प्रेन्झ्लॉअर बर्ग जिल्ह्यात एक अपार्टमेंट खरेदी केले. अपार्टमेंटने त्याची गांभीर्य दाखवण्यास मदत केली, परंतु त्याला व्यवसाय नोंदणीद्वारे निवास परवाना मिळाला.

ऑस्ट्रियामध्ये कॅटेगरी डी (स्वयंपूर्णता) - आर्थिकदृष्ट्या स्वतंत्र व्यक्तींसाठी निवास परवाना दिला जातो, जिथे रिअल इस्टेटचा वापर आर्थिक सबलतेचा पुरावा म्हणून केला जाऊ शकतो. जर्मनीमध्ये असा थेट कार्यक्रम नाही. येथे, सर्व काही अपार्टमेंटच्या किमतीवर नाही तर खऱ्या आर्थिक किंवा व्यावसायिक पात्रतेवर आधारित आहे.

जर्मनीमध्ये अपार्टमेंट खरेदी करताना, हे समजून घेणे महत्त्वाचे आहे की भाडे बाजार काटेकोरपणे नियंत्रित आहे आणि भाड्याच्या प्रकार, प्रदेश आणि कायदेशीर निर्बंधांनुसार परतावा बदलतो.

• एअरबीएनबी, बुकिंग: मोठ्या शहरांमध्ये, विशेषतः बर्लिन आणि म्युनिकमध्ये, स्थानिक नगरपालिका कायद्यांद्वारे अल्पकालीन भाड्याने देण्यावर कडक निर्बंध आहेत.
• खाजगी गुंतवणूकदारांना अनेकदा परवानगीची आवश्यकता असते किंवा त्यांना दंड भरावा लागतो.

बर्लिनमध्ये परवानगीशिवाय Airbnb वर अपार्टमेंट भाड्याने देण्याचा प्रयत्न करणाऱ्या ग्राहकांना €10,000 पर्यंत दंड ठोठावण्यात आला आहे. म्हणून, मी नेहमीच स्थानिक नियम आधी तपासण्याची शिफारस करतो.

अल्पकालीन भाडेपट्टा फक्त लहान शहरांमध्ये किंवा अधिकृतपणे नोंदणीकृत पर्यटन क्षेत्रांमध्येच अर्थपूर्ण आहे.

• मुख्य बाजार विभाग दीर्घकालीन करार आहे.
• सरासरी उत्पन्न अपार्टमेंटच्या किमतीच्या वार्षिक २-४% आहे.
• मिएट्सपीगल आणि मिएटेंडेकेल मर्यादेद्वारे भाडेकरूंना मजबूत संरक्षण, विशेषतः महानगरीय भागात भाडेवाढ.

बर्लिनमध्ये €४००,००० किमतीचे अपार्टमेंट €१,५००/महिना या दराने भाड्याने दिले जाते. कर आणि शुल्कानंतर निव्वळ उत्पन्न ~३% आहे.

पूर्व जर्मनी (लाइपझिग, ड्रेस्डेन) जास्त उत्पन्न देते—वार्षिक ४% पर्यंत—पण तेथील मालमत्ता कमी तरलता देतात आणि भाडेकरू शोधणे अधिक कठीण आहे. बर्लिन, म्युनिक, फ्रँकफर्ट आणि हॅम्बर्ग सारखी मोठी शहरे स्थिर मागणी आणि उच्च तरलता देतात, परंतु उत्पन्न २-३% पर्यंत मर्यादित आहे. दीर्घकालीन गुंतवणुकीसाठी, मोठ्या शहरांवर लक्ष केंद्रित करणे चांगले आहे, तर उच्च परतावांसाठी, पूर्वेकडील प्रदेशांचा विचार करा.

जर्मनीमध्ये रिअल इस्टेट खरेदी करताना, योग्य मालमत्ता व्यवस्थापन विशेषतः महत्वाचे आहे. जरी बर्लिनमधील अपार्टमेंट किंवा लाइपझिगमधील घर चांगल्या स्थितीत असले तरीही, व्यावसायिक देखरेखीशिवाय, उशिरा भाडेपट्टा, अनियोजित दुरुस्ती आणि भाडेकरूंसोबत वाद यासारख्या समस्या उद्भवू शकतात.

हाउसवरवॉल्टंग ही एक व्यावसायिक व्यवस्थापन कंपनी आहे जी सर्व प्रशासकीय आणि तांत्रिक कामे करते:

• भाडे संकलन आणि देयक नियंत्रण;
• दुरुस्ती आणि देखभालीचे आयोजन;
• कागदपत्रे राखणे आणि भाडेकरूंशी संवाद साधणे;
• सर्व कायदेशीर आणि कर आवश्यकतांचे पालन.

अनेक मालमत्ता असलेल्या किंवा परदेशात राहणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी, व्यावसायिक रिअल इस्टेट व्यवस्थापन व्यावहारिकदृष्ट्या आवश्यक आहे, कारण ते दूरस्थ व्यवस्थापन सुनिश्चित करते आणि जोखीम कमी करते. या सेवांची किंमत सामान्यतः वार्षिक भाडे उत्पन्नाच्या 0.8% ते 1.5% पर्यंत असते, जी बहुतेकदा स्थिरता आणि जोखीम कमी करून स्वतःसाठी पैसे देते.

भाड्याच्या उत्पन्नावर ४५% पर्यंत प्रगतीशील उत्पन्न कर आकारला जातो. अनिवासी लोक फक्त जर्मन रिअल इस्टेटमधून मिळणाऱ्या उत्पन्नावर कर भरतात. दुरुस्ती, घसारा आणि व्यवस्थापन खर्चासाठी वजावट शक्य आहे.

जर तुमचे ध्येय जर्मनीमध्ये भाड्याने आणि दीर्घकालीन उत्पन्नासाठी अपार्टमेंट खरेदी करण्याचे असेल, तर स्थिर दीर्घकालीन भाडेपट्टा विभागावर लक्ष केंद्रित करणे चांगले. ऑस्ट्रिया कधीकधी अल्पकालीन भाडेपट्टा आणि पर्यटन विभागासाठी अधिक फायदेशीर असतो.

जर्मनीमध्ये अपार्टमेंटची किंमत, भाडे उत्पन्न आणि रोखता यावर प्रदेशाची निवड थेट परिणाम करते. खाली प्रमुख शहरे आणि प्रदेशांचा आढावा दिला आहे.

बर्लिन: विकासाचा चालक आणि कठोर नियम

• घरांच्या किमती: अपार्टमेंटसाठी €५,०००–७,०००/चौरस मीटर, घरे अधिक महाग आहेत.
• जिल्हे: मित्ते, प्रेंझलॉअर बर्ग, शार्लोटेनबर्ग – जास्त मागणी, फ्रेडरिकशेन, न्यूकोलन – भाड्याचे आश्वासन देणारे.
• मागणी: सातत्याने जास्त, विशेषतः दीर्घकालीन भाड्याने घेण्यासाठी.
• वैशिष्ट्ये: अल्पकालीन भाड्यावर कडक निर्बंध, मिएट्सपीगल भाडेवाढ नियंत्रित करते.

मिट्टेमधील अपार्टमेंटमध्ये भाडेकरू लवकर सापडतात, परंतु परवानगीशिवाय त्यांना Airbnb वर भाड्याने देणे अशक्य आहे.

म्युनिक - प्रीमियम आणि स्थिरता

• घरांच्या किमती: €७,०००–१०,०००/चौरस मीटर, घरे €१२,०००/चौरस मीटर पेक्षा जास्त असू शकतात.
• जिल्हे: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen - प्रीमियमसाठी शीर्ष.
• मागणी: जास्त, विशेषतः श्रीमंत भाडेकरू आणि परदेशी लोकांमध्ये.
• वैशिष्ट्ये: स्थिर बाजार, प्रवेश किमतीच्या तुलनेत कमी परतावा.

दीर्घकालीन भाड्याने घेण्यावर लक्ष केंद्रित करणे चांगले; शहराच्या नियमांमुळे अल्पकालीन भाडे जवळजवळ अशक्य आहे.

हॅम्बुर्ग - एक बंदर केंद्र आणि व्यावसायिक रिअल इस्टेट

• घरांच्या किमती: €५,५००–७,५००/चौरस मीटर.
• जिल्हे: हाफेनसिटी, अल्टोना, एपेनडॉर्फ - गुंतवणुकीत वाढती रस.
• मागणी: मध्यभागी असलेल्या अपार्टमेंटसाठी जास्त, बाहेरील भागात मध्यम.
• वैशिष्ट्ये: मजबूत कॉर्पोरेट विभाग, व्यवसाय भाड्याने देण्यासाठी चांगला.

फ्रँकफर्ट हे एक आर्थिक केंद्र आहे.

• घरांच्या किमती: €6,000–8,000/चौरस मीटर.
• जिल्हे: Westend, Nordend, Sachsenhausen - प्रतिष्ठित, बँक कर्मचाऱ्यांकडून जास्त मागणी.
• मागणी: व्यावसायिक आणि परदेशी लोकांसाठी दीर्घकालीन भाड्याने घेण्यासाठी सातत्याने जास्त.
• वैशिष्ट्ये: वित्तीय कंपन्यांच्या कर्मचाऱ्यांसाठी अपार्टमेंटमधील गुंतवणूक जलद परतफेड करते.

क्लायंटने वेस्टएंडमध्ये €650,000 ला एक अपार्टमेंट खरेदी केले, ज्याचे दीर्घकालीन भाडे दरवर्षी ~3% मिळते.

लाइपझिग आणि ड्रेस्डेन - गतिमानता आणि कमी प्रवेश किंमत

• घरांच्या किमती: €२,५००–४,५००/चौरस मीटर.
• जिल्हे: Zentrum, Südvorstadt (Leipzig), Neustadt, Altstadt (ड्रेस्डेन).
• मागणी: वाढत आहे, विशेषतः विद्यार्थी आणि तरुण व्यावसायिकांमध्ये.
• वैशिष्ट्ये: ३-४% उच्च उत्पन्न, परंतु बर्लिन किंवा म्युनिकपेक्षा तरलता कमी आहे.

लाइपझिगमध्ये अपार्टमेंट खरेदी केल्याने तुम्हाला सरासरीपेक्षा जास्त उत्पन्न मिळते, परंतु विक्रीला जास्त वेळ लागतो.

नॉर्थ राइन-वेस्टफालिया - उद्योग आणि विद्यापीठे

• घरांच्या किमती: €३,५००–६,०००/चौरस मीटर, शहरे: डसेलडॉर्फ, कोलोन.
• जिल्हे: इनेनस्टॅड (डसेलडॉर्फ), एहरनफेल्ड (कोलोन).
• मागणी: विद्यापीठ आणि व्यावसायिक जिल्ह्यांमध्ये जास्त.
• वैशिष्ट्ये: स्थिर भाडे आणि किंमत वाढीच्या शक्यता यांचे संयोजन.

विश्वसनीय : म्युनिक, फ्रँकफर्ट, बर्लिन - उच्च तरलता, स्थिर मागणी, परंतु उच्च प्रवेश किंमत.

आशादायक : लाइपझिग, ड्रेस्डेन, हॅम्बुर्गचे काही भाग - कमी प्रवेश किंमत, जास्त नफा, परंतु विक्री कालावधी जास्त.

गुंतवणुकीसाठी, स्थिरतेसाठी मोठी शहरे आणि नफा मिळविण्यासाठी गतिमान प्रदेश एकत्र करणे चांगले आहे जेणेकरून तरलता आणि नफा संतुलित होईल.

जर्मनीमध्ये, नवीन बांधकामे आणि विद्यमान घरे यांच्यात निवड करणे हा एक धोरणात्मक निर्णय आहे. बांधकाम क्षेत्र मंदीचा सामना करत आहे: नवीन परवान्यांची संख्या कमी होत आहे आणि घरांच्या किमती वाढत आहेत. प्रत्यक्षात, मला असे दिसते की गुंतवणूकदार विद्यमान घरे निवडण्याची शक्यता जास्त आहे कारण नवीन बांधकामे दुर्मिळ, महाग आहेत आणि त्यासाठी बराच वेळ वाट पाहावी लागते. दरम्यान, जुन्या घरांना (अल्टबाऊ) त्यांच्या अद्वितीय वास्तुकला आणि स्थानांमुळे मागणी आहे.

जर्मनीमध्ये ७०% पेक्षा जास्त व्यवहार हे विद्यमान बाजारपेठेत होतात. कारण सोपे आहे: नवीन इमारती दुर्मिळ आहेत आणि नोकरशाही परवाने देण्याचे काम मंदावते. उदाहरणार्थ, बर्लिनमध्ये, मंजुरी प्रक्रिया वर्षानुवर्षे लांबू शकते.

बर्लिनमध्ये, एका क्लायंटने प्रेन्झ्लॉअर बर्ग जिल्ह्यात €550,000 मध्ये तीन खोल्यांचे अल्टबाऊ अपार्टमेंट खरेदी केले. दोन वर्षांनंतर, किंमत 18% ने वाढली आहे आणि अपार्टमेंट अजूनही भाड्याने दिले जाते.

अल्टबाऊ (जुनी गृहनिर्माण इस्टेट) या उंच छत आणि मोठ्या खिडक्या असलेल्या ऐतिहासिक इमारती आहेत. बर्लिन आणि लाइपझिगमध्ये त्यांची मागणी सातत्याने जास्त आहे. एका क्लायंटने अलीकडेच मध्य लाइपझिगमधील अल्टबाऊ येथे €280,000 ला तीन खोल्यांचे अपार्टमेंट खरेदी केले आणि सहा महिन्यांनंतर ते €1,200 प्रति महिना या दराने दीर्घकालीन भाड्याने दिले.

२०२२ पासून जर्मनीमध्ये नवीन घरांच्या बांधकामात ३०% घट झाली आहे. वाढत्या साहित्याच्या किमती, महागडे कर्ज आणि कडक ESG मानके ही त्याची कारणे आहेत. नवीन इमारती त्यांच्या आधुनिक लेआउट आणि ऊर्जा कार्यक्षमता (ESG मानके) मुळे आकर्षक आहेत, परंतु पुनर्विक्रीच्या किमतींपेक्षा किमती २०-३०% जास्त आहेत. म्युनिकमध्ये, नवीन इमारतीतील एका चौरस मीटरची किंमत €१०,०००-११,००० आहे, तर बर्लिनमध्ये ती €६,५००-८,००० आहे.

२०२४ पासून, इमारत ऊर्जा कामगिरी मानके (EnEV) अधिक कडक होतील. प्रत्यक्षात, याचा अर्थ असा की जुन्या इमारतींचे आधुनिकीकरण करावे लागेल, ज्यामध्ये इन्सुलेटेड दर्शनी भाग, नवीन खिडक्या आणि आधुनिक हीटिंग सिस्टमचा समावेश असेल. बरेच गुंतवणूकदार या खर्चाला कमी लेखतात. मालमत्तेचे ऊर्जा कामगिरी प्रमाणपत्र (Energieausweis) नेहमी तपासा.

दीर्घकालीन किंमत वाढीच्या बाबतीत जर्मनी जिंकतो, विशेषतः बर्लिन, म्युनिक आणि लाइपझिगमध्ये. तथापि, नोकरशाही जोखीम नसलेले नवीन बांधकाम शोधणाऱ्यांसाठी ऑस्ट्रिया अधिक सोयीस्कर आहे - व्हिएन्ना अधिक अंदाजे प्रक्रिया आणि उच्च-गुणवत्तेचे तयार प्रकल्प देते.

• जर ध्येय ५-१० वर्षांत भांडवलीकरण आणि तरलता असेल, तर जर्मनी अधिक मनोरंजक आहे (विशेषतः मोठ्या शहरांमध्ये दुय्यम गृहनिर्माण).
• जर कमी जोखीम आणि ऊर्जा कार्यक्षमता त्वरित महत्त्वाची असेल, तर मी ऑस्ट्रियाकडे पाहेन.

जर्मनीमध्ये एकच अपार्टमेंट खरेदी करणे ही एक अतिशय स्पष्ट रणनीती वाटत असताना, गुंतवणूकदार अधिक लवचिक आणि फायदेशीर दृष्टिकोनांचा विचार करत असतात. प्रत्यक्षात मला दिसणारे प्रमुख ट्रेंड येथे आहेत.

एकच अपार्टमेंट खरेदी करण्याऐवजी, ४-१० अपार्टमेंट असलेल्या संपूर्ण अपार्टमेंट इमारतीत गुंतवणूक करणे अधिक फायदेशीर आहे. लाइपझिगमध्ये, अशा मालमत्ता €६००,००० पासून आणि बर्लिनमध्ये €१.५ दशलक्ष पासून मिळू शकतात. यामुळे डाउनटाइमचा धोका कमी होतो आणि स्केलेबल रिटर्न मिळतो. €५००,००० पासून सुरू होणारे भांडवल असलेल्या गुंतवणूकदारांसाठी हे योग्य आहे. मी ड्रेस्डेनमध्ये एका व्यवहाराला पाठिंबा दिला: क्लायंटने €७२०,००० मध्ये सहा अपार्टमेंटची इमारत खरेदी केली, ज्याचा ५.२% परतावा मिळाला.

जुन्या इमारती (अल्टबाऊ) बर्लिन, लाइपझिग आणि ड्रेस्डेनमध्ये लोकप्रिय आहेत. त्या बाजारभावापेक्षा कमी किमतीत खरेदी करता येतात, नूतनीकरण करता येतात आणि प्रीमियमने विकल्या जाऊ शकतात. उदाहरणार्थ, बर्लिनमधील €3,000/चौरस मीटर किमतीचे अपार्टमेंट नूतनीकरणानंतर €4,500/चौरस मीटरला विकले जाते. जर तुम्ही शहाणपणाने बजेट केले आणि विश्वासार्ह कंत्राटदार निवडला तर हा दृष्टिकोन 18-24 महिन्यांत स्वतःसाठी पैसे देतो.

ई-कॉमर्समुळे वेअरहाऊस कॉम्प्लेक्स आणि लॉजिस्टिक्स वाढत आहेत, तर टॉप लोकेशन्समधील रिटेल स्थिर आहे. नफा सामान्यतः ४-६% असतो, जो निवासी रिअल इस्टेटपेक्षा जास्त असतो. हा पर्याय अनुभवी गुंतवणूकदारांसाठी आहे: जोखीम जास्त आहेत, परंतु परतावा जलद आहे.

ज्यांना त्यांची मालमत्ता स्वतः व्यवस्थापित करायची नाही त्यांच्यासाठी योग्य. प्रवेश मर्यादा €50,000 पासून सुरू होते आणि पोर्टफोलिओमध्ये विविध मालमत्तांचा समावेश असू शकतो. कमी नियंत्रण आणि व्यवस्थापन कंपनीवरील अवलंबित्व हे त्याचे तोटे आहेत. हा पर्याय बहुतेकदा अशा क्लायंटद्वारे निवडला जातो जे अपार्टमेंट खरेदी न करता जर्मनीमध्ये गुंतवणूक करू इच्छितात.

मोठ्या शहरांमध्ये विकास जमिनीची कमतरता आहे, परंतु उपनगरांमध्ये पर्याय उपलब्ध आहेत. बर्लिन परिसरात, किमती प्रति चौरस मीटर €200-€400 पासून सुरू होतात. ही एक दीर्घकालीन रणनीती आहे ज्यामध्ये वाढीची क्षमता आहे.

व्हिएन्ना अधिक कॉम्पॅक्ट आणि अंदाजे आहे, मागणी स्थिर आहे आणि किमती सतत वाढत आहेत. जर्मनी स्केलिंगसाठी अधिक संधी देते, परंतु बाजारपेठ अधिक गुंतागुंतीची आहे: नोकरशाही आणि भाडे नियम. ग्राहक त्याच्या आकारमान आणि क्षमतेसाठी जर्मनीची निवड करतात आणि मनःशांतीसाठी ऑस्ट्रियाची निवड करतात.

जर्मनी हा युरोपियन युनियनमधील सर्वात मोठा रिअल इस्टेट बाजार आहे, जिथे अधिक पर्याय आणि अधिक धोरणे आहेत (अपार्टमेंटपासून अपार्टमेंट इमारती आणि गोदामांपर्यंत). व्हिएन्ना अधिक बुटीक आहे: कमी पर्याय, परंतु प्रत्येक मालमत्तेची किंमत आणि मागणी अधिक अंदाजे आहे.

जर्मनीमध्ये रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करणे हे एक विश्वासार्ह साधन असल्याचे दिसून येते, परंतु वास्तव अधिक गुंतागुंतीचे आहे. स्टॅटिस्टिस बुंडेसमटच्या मते, घसरत्या किमती आणि वाढत्या दरांमुळे २०२३ मध्ये व्यवहारांचे प्रमाण जवळजवळ ३०% ने कमी झाले. यामुळे अनेक गुंतवणूकदारांना त्यांच्या धोरणांवर पुनर्विचार करण्यास भाग पाडले गेले आहे. मजबूत अर्थव्यवस्था आणि घरांच्या मागणीमुळे जर्मनी अजूनही आकर्षक आहे, परंतु अनेक घटक थेट परतावा आणि तरलतेवर परिणाम करतात.

जर्मनीमध्ये अपार्टमेंट खरेदी करताना, गुंतवणूकदारांना खरेदी कर (ग्रंडरवर्स्ट्युअर, राज्यानुसार 3.5-6.5%), वार्षिक मालमत्ता कर आणि भाडे उत्पन्न कर यांचा सामना करावा लागतो. यामुळे निव्वळ परतावा लक्षणीयरीत्या कमी होतो. बरेच लोक करांच्या परिणामाचे कमी लेखतात आणि एकूण उत्पन्नाची गणना करतात. माझा सल्ला: सुरुवातीपासूनच कर आणि देखभाल खर्चासाठी किमान 30% बजेट करा.

भाडे न देणाऱ्या भाडेकरूला बाहेर काढणे किंवा एकतर्फी भाडेपट्टा रद्द करणे जवळजवळ अशक्य आहे. जर्मनीमध्ये भाडेकरू अजूनही जागेवर असताना अपार्टमेंट विकल्यानेही नवीन मालक भाडेपट्टा रद्द करत नाही.

बर्लिनमध्ये माझ्याकडे एक केस होती: एका क्लायंटने दीर्घकालीन भाडेपट्ट्याने एक मालमत्ता खरेदी केली आणि ती बाजारभावाने पुन्हा भाड्याने देऊ शकला नाही. जर तुम्ही पुनर्विक्रीची योजना आखत असाल तर भाडेकरूची तपासणी करणे आणि तात्पुरते करार करणे हा उपाय होता.

ग्रुंडबुच द्वारे खरेदीची नोंदणी करण्यासाठी ३-६ महिने लागू शकतात. जर्मनीमध्ये हे प्रमाणित आहे. ऑस्ट्रिया थोडे जलद आहे, परंतु तरीही तात्काळ नाही. जर तुमचे ध्येय जर्मनीमध्ये लवकर अपार्टमेंट खरेदी करायचे असेल, तर त्यानुसार नियोजन करणे महत्त्वाचे आहे.

बर्लिन आणि म्युनिकमध्ये, एअरबीएनबी भाड्याने देण्यावर जवळजवळ पूर्णपणे बंदी आहे. माझा अनुभव: दररोजच्या भाड्याने पैसे कमविण्याची आशा असलेले क्लायंट निराश झाले. नफ्यासाठी, दीर्घकालीन करारांवर अवलंबून राहणे चांगले.

२०२३-२०२४ मध्ये, जर्मनीतील रिअल इस्टेटच्या किमती अनेक प्रदेशांमध्ये १०-१५% ने घसरल्या. यावरून असे दिसून आले की वाढ अक्षय नाही. बाजार सध्या स्थिर होत आहे, परंतु स्थान आणि पुनर्प्राप्तीच्या शक्यतांचे विश्लेषण करणे महत्त्वाचे आहे.

ऑस्ट्रिया अधिक स्थिर असल्याचे सिद्ध झाले: किमतीत घट कमी होती आणि भाडेकरूंना अधिक संरक्षण मिळाले. तथापि, व्हिएन्नामध्ये अपार्टमेंटच्या किमती जास्त आहेत आणि उत्पन्न कमी आहे. जर्मनी भांडवल वाढीसाठी अधिक संधी देते, परंतु अधिक सक्रिय व्यवस्थापन आणि जोखीम सहनशीलता आवश्यक आहे.

जर्मन रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करणे हे केवळ तुमचे भांडवल जतन करण्याचा आणि वाढवण्याचा एक मार्ग नाही तर उच्च पातळीच्या आरामदायी देशात राहण्याची संधी देखील आहे. आरोग्यसेवा, शिक्षण, वाहतूक आणि सुरक्षितता येथील जीवन सोयीस्कर आणि अंदाजे बनवते. जर्मनीमध्ये अपार्टमेंट खरेदी केल्याने तुम्हाला गुंतवणुकीची उद्दिष्टे जीवनाच्या गुणवत्तेशी जोडता येतात.

सार्वजनिक आणि खाजगी दवाखाने आधुनिक उपकरणांनी सुसज्ज आहेत आणि बहुतेक खर्च विमा कव्हर करतो. विमा नसलेल्या परदेशी लोकांसाठी, सामान्य प्रॅक्टिशनरला भेट देण्यासाठी सरासरी €50–€80, तज्ञांचा सल्ला €100–€150, दंत सेवांचा खर्च €70–€250 आणि रुग्णालयात एक रात्र €350 पासून सुरू होते. माझ्या अनुभवात, मी असे लक्षात घेतले आहे की क्लायंट विशेषतः विश्वासार्हपणे आरोग्यसेवा मिळवण्याच्या क्षमतेला महत्त्व देतात, जे कुटुंबे आणि वृद्धांसाठी महत्वाचे आहे.

जर्मनीमध्ये शिक्षण उच्च पातळीवर आहे. राज्य शाळा रहिवाशांसाठी मोफत आहेत, तर आंतरराष्ट्रीय शाळा शुल्क आकारतात, सरासरी €15,000–€25,000 प्रति वर्ष. खाजगी व्यायामशाळांची किंमत €10,000–€18,000 आहे आणि विद्यापीठे जवळजवळ मोफत आहेत—प्रति सेमिस्टर €250–€500.

आंतरराष्ट्रीय विद्यार्थ्यांसाठी, विशेषतः मोठ्या शहरांमध्ये आणि तांत्रिक विद्यापीठांमध्ये, अनेक इंग्रजी भाषेचे कार्यक्रम उपलब्ध आहेत. आंतरराष्ट्रीय शाळा आणि विद्यापीठे अनेकदा परदेशातील मुलांसाठी आणि विद्यार्थ्यांसाठी खास अभ्यासक्रम आणि मदत देतात.

जर्मनी हा युरोपमधील सर्वात सुरक्षित देशांपैकी एक आहे, काही आव्हानात्मक परिसर फक्त मोठ्या शहरांमध्येच आढळतात. त्यांची मालमत्ता भाड्याने देण्याची योजना आखणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी, जोखीम कमी करण्यासाठी आणि स्थिर भाडे उत्पन्न सुनिश्चित करण्यासाठी चांगली प्रतिष्ठा असलेले परिसर निवडणे महत्वाचे आहे.

जर्मनीमध्ये राहण्याचा खर्च पूर्व युरोपपेक्षा जास्त आहे, परंतु स्वित्झर्लंडपेक्षा कमी आहे. बर्लिनमध्ये मध्यमवर्गीय अपार्टमेंटचे भाडे दरमहा अंदाजे €1,200–€1,800 आहे, तर म्युनिकमध्ये ते €2,000–€3,000 आहे. चार जणांच्या कुटुंबासाठी किराणा मालाची किंमत दरमहा €400–€600 आहे, कॅफेमध्ये जेवणाची किंमत सुमारे €12–€25 आहे आणि कॉफीची किंमत €3–€4 आहे. रिअल इस्टेटच्या किमती मोठ्या प्रमाणात बदलतात: बर्लिनमध्ये €4,500–€6,000/चौरस मीटर, लाइपझिगमध्ये €2,500–€3,500/चौरस मीटर आणि म्युनिकमध्ये €7,000–€8,500/चौरस मीटर.

जर्मनीमध्ये वाहतूक आणि दळणवळण खूप विकसित आहे. मेट्रो, ऑटोबान आणि रेल्वेमुळे शहरांमध्ये प्रवास करणे सोपे होते आणि बँकिंग आणि इंटरनेट सेवा रहिवासी आणि परदेशी दोघांसाठीही सोयीस्कर आहेत. मी गुंतवणूकदारांना अपार्टमेंट निवडताना पायाभूत सुविधांची उपलब्धता विचारात घेण्याचा सल्ला देतो, विशेषतः जर ते ते भाड्याने देण्याची योजना आखत असतील तर.

जर्मनी अधिक गतिमान आहे: करिअर प्रगती आणि गुंतवणुकीसाठी अधिक संधी आहेत, बाजारपेठ अधिक वैविध्यपूर्ण आहे आणि मालमत्ता प्रकार आणि किंमतीत भिन्न आहेत. ऑस्ट्रिया शांतता आणि अंदाजेपणासाठी जिंकतो - विशेषतः व्हिएन्नामध्ये, जिथे किंमती अधिक हळूहळू वाढतात आणि भाडे अधिक स्थिर असतात. भांडवल वाढ आणि लवचिकता शोधणारे गुंतवणूकदार बहुतेकदा जर्मनी निवडतात, तर स्थिरता आणि अधिक मोजमापित जीवनशैलीला महत्त्व देणारे लोक ऑस्ट्रियाला पसंती देतात.

जर्मनीमध्ये रिअल इस्टेट खरेदी करणे ही केवळ गुंतवणूक नाही तर भांडवलाचे संरक्षण करण्याचा आणि युरोपमध्ये स्थिरता आणि सुरक्षितता मिळविण्याचा एक मार्ग देखील आहे. मालमत्ता हक्कांचे संरक्षण आणि दीर्घकालीन सुरक्षितता शोधणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी, जर्मनी हा एक उत्तम पर्याय आहे. प्रमुख शहरांमध्ये तरलता सर्वाधिक आहे आणि मालमत्ता त्यांचे मूल्य चांगले राखतात.

अस्थिर देशांमधील नागरिकांसाठी, जर्मनीमध्ये अपार्टमेंट खरेदी करणे हे त्यांच्या बचतीचे संरक्षण करण्याचा एक मार्ग बनत आहे. पारदर्शक व्यवहार नियम आणि मजबूत कायदेशीर व्यवस्था भांडवल संरक्षणाची हमी देते. प्रत्यक्षात, मला असे दिसते की बर्लिन आणि म्युनिकमधील मालमत्ता आर्थिक चढउतारांच्या काळातही त्यांचे मूल्य टिकवून ठेवतात.

निवृत्तांसाठी असते . तथापि, दीर्घकालीन मालकी कर लाभ देते आणि 10 वर्षांनंतर विक्री भांडवली नफा करातून मुक्त असते.

डिजिटल भटकंती करणारे आणि फ्रीलांसरना , परंतु कर नियमांकडे लक्ष देणे आवश्यक आहे. माझे क्लायंट त्यांच्या रोजगार आणि भाड्याच्या उत्पन्नाचा योग्य अहवाल देण्यासाठी अनेकदा कर तज्ञांशी सल्लामसलत करतात.

जर्मनी अधिक गतिमान बाजारपेठ आणि विविध मालमत्ता देते, तर व्हिएन्ना स्थिरता आणि अंदाजेपणा देते. सक्रिय गुंतवणूक आणि भांडवल वाढीसाठी, जर्मनी चांगले आहे; अधिक आरामदायी दीर्घकालीन धोरणासाठी, व्हिएन्ना चांगले आहे.

गुंतवणूकीतून बाहेर पडणे हे मालमत्ता खरेदी करण्यापेक्षा कमी महत्त्वाचे नाही. यशस्वी विक्री, वारसा किंवा भेटवस्तूसाठी स्थानिक बाजारपेठ, कर नियम आणि मालमत्तेची तरलता समजून घेणे आवश्यक आहे. आगाऊ नियोजन केल्याने भांडवलाचे जतन करण्यास आणि जास्तीत जास्त परतावा मिळविण्यास मदत होते, तसेच मालकी हस्तांतरणातील अनपेक्षित खर्च आणि गुंतागुंत टाळण्यास मदत होते.

जर्मनीमध्ये, विशेषतः बर्लिन, म्युनिक आणि फ्रँकफर्टमध्ये, स्थिर मागणी आणि पारदर्शक व्यवहारांमुळे अपार्टमेंट्स तुलनेने लवकर विकल्या जातात. ImmobilienScout24 नुसार, २०२५ मध्ये बर्लिनमध्ये अपार्टमेंट विकण्यासाठी सरासरी कालावधी अंदाजे ४-५ महिने आहे, तर म्युनिकमध्ये तो ३-४ महिने आहे आणि गेल्या वर्षीच्या तुलनेत सरासरी विक्री किंमत २-३% ने वाढली आहे.

प्रत्यक्षात, मी पाहतो की लोकप्रिय भागातील मालमत्तांना बहुतेकदा ३-६ महिन्यांत खरेदीदार मिळतो. पूर्व जर्मनीतील लहान शहरे आणि प्रदेशांना जास्त वेळ लागतो, परंतु येथेही, योग्य मार्केटिंगसह मालमत्ता विकता येते.

जर तुम्ही जर्मनीमध्ये अपार्टमेंट खरेदी केल्यानंतर १० वर्षांपेक्षा कमी कालावधीत विकले तर भांडवली नफा कर (Speculationssteuer) लागू होतो. तुमच्या बाहेर पडण्याचे नियोजन करताना हे लक्षात घेणे महत्त्वाचे आहे, विशेषतः जर मालमत्ता पुनर्विक्रीच्या उद्देशाने गुंतवणूक म्हणून खरेदी केली असेल.

वारसा किंवा भेटवस्तूद्वारे अपार्टमेंट हस्तांतरित करणे देखील करांच्या अधीन आहे, जे नातेसंबंधाच्या डिग्रीवर आणि मालमत्तेच्या मूल्यावर अवलंबून असते. कराचा भार कमी करण्यासाठी आणि वारसांच्या हक्कांसह समस्या टाळण्यासाठी मी अशा व्यवहारांचे आगाऊ नियोजन करण्याची शिफारस करतो.

जर्मनीला प्रमुख शहरांपेक्षा तरलतेचा फायदा आहे: मालमत्ता लवकर विकल्या जातात आणि मागणी स्थिर राहते. ऑस्ट्रियामध्ये, विशेषतः व्हिएन्नामध्ये, बाजारपेठ अधिक मोजमापित आणि अंदाजे आहे, परंतु खरेदीदारांच्या मर्यादित संख्येमुळे विक्रीला कधीकधी जास्त वेळ लागू शकतो.

ग्राहकांना माझा सल्ला: जर बाहेर पडण्याचा वेग आणि मूल्य जतन महत्त्वाचे असेल, तर मोठी जर्मन शहरे श्रेयस्कर असतील, तर ऑस्ट्रिया शांत दीर्घकालीन धोरणासाठी योग्य आहे.

माझ्या व्यवसायात, मी विविध युरोपीय बाजारपेठांचा सामना केला आहे: गतिमान जर्मन शहरांपासून ते स्थिर व्हिएन्ना पर्यंत. उदाहरणार्थ, जर्मनी दाखवते की बर्लिन, म्युनिक आणि फ्रँकफर्ट सारखी प्रमुख शहरे स्थिर मागणी आणि पारदर्शक व्यवहार प्रदान करतात. क्लायंट अनेकदा जर्मनीमध्ये अपार्टमेंट खरेदी करण्यासाठी आणि ते लगेच भाड्याने देण्यासाठी माझ्याकडे येतात - यामुळे त्यांना मालकीच्या पहिल्या दिवसापासूनच उत्पन्न मिळू शकते.

जर्मनीमध्ये रिअल इस्टेट खरेदी करताना, मालमत्तेची कायदेशीर स्थिती पूर्णपणे तपासणे महत्वाचे आहे: ग्रुंडबुचौसझुग (ग्राउंड टॅक्स सर्टिफिकेट), बेलास्टुंगेन (बेलास्टुंगेन), आणि ऊर्जा कार्यक्षमता मानकांचे पालन. योग्यरित्या अंमलात आणलेल्या कागदपत्रांसह मालमत्ता जलद विकल्या जातात आणि कर किंवा विमा अधिकाऱ्यांशी वाद निर्माण होण्याची शक्यता कमी असते.

भांडवल वाटपाचा माझा दृष्टिकोन स्थिर आणि वाढत्या बाजारपेठांच्या संयोजनावर आधारित आहे. उदाहरणार्थ, दीर्घकालीन स्थिरतेसाठी काही निधी बर्लिन किंवा म्युनिकमधील अपार्टमेंटमध्ये गुंतवता येतो आणि उर्वरित निधी उच्च परतावा आणि वाढीच्या क्षमतेसाठी लाइपझिग किंवा ड्रेस्डेनमध्ये गुंतवता येतो. हा दृष्टिकोन जोखीम कमी करतो आणि नफा आणि सुरक्षितता यांच्यात संतुलन राखतो.

जर ध्येय भांडवल वाढ आणि सक्रिय गुंतवणूक असेल, तर मी जर्मनी : मोठी शहरे, तरलता आणि विविध मालमत्ता. जर ध्येय कमीत कमी जोखीम आणि स्थिर परतावा असलेली अधिक आरामदायी दीर्घकालीन रणनीती असेल, तर ऑस्ट्रिया जिंकतो: बाजार अधिक मोजमापित आहे, भाडे स्थिर आहे आणि नोकरशाही सोपी आहे.

जर्मनी हा सर्वोत्तम पर्याय आहे. बर्लिन आणि म्युनिक सारखी प्रमुख शहरे उच्च मागणी आणि पारदर्शक व्यवहार सुनिश्चित करतात, ज्यामुळे जर्मनीमध्ये अपार्टमेंट खरेदी करणे ही एक विश्वासार्ह गुंतवणूक बनते.

ऑस्ट्रिया दीर्घकालीन रिअल इस्टेट गुंतवणुकीसाठी अधिक योग्य आहे ज्यामध्ये अपेक्षित उत्पन्न आणि स्थिर बाजारपेठ आहे, विशेषतः व्हिएन्नामध्ये, जिथे किमती हळूहळू वाढतात आणि भाडे स्थिर राहतात. शिवाय, ऑस्ट्रियाला नोकरशाहीच्या साधेपणाचा आणि कमी बाजारातील अस्थिरतेचा फायदा होतो, ज्यामुळे ते रूढीवादी गुंतवणूकदारांसाठी एक सोयीस्कर पर्याय बनते.

रिअल इस्टेट खरेदी करण्यापूर्वी, मालमत्तेची कायदेशीर स्थिती पूर्णपणे तपासणे, कर, व्यवस्थापन खर्च आणि संभाव्य परतावा विचारात घेणे महत्वाचे आहे. जोखीम कमी करण्यासाठी स्थिर आणि उदयोन्मुख बाजारपेठांमध्ये भांडवलाचे वितरण करा. प्रत्यक्षात, मी पाहिले आहे की योग्य नियोजन आणि व्यावसायिक कायदेशीर समर्थन व्यवहारांना लक्षणीयरीत्या सुलभ करते आणि गुंतवणूकदारांचे संरक्षण करते.

२०३० पर्यंत, जर्मन रिअल इस्टेट मार्केट शहरीकरण, स्थलांतर आणि कठोर ESG मानकांच्या प्रभावाखाली विकसित होईल. कर आणि भाड्याने घरांच्या नियमांमधील सुधारणा उत्पन्नावर परिणाम करू शकतात, म्हणून जर्मनीमध्ये अपार्टमेंट किंवा इतर मालमत्ता खरेदी करण्याचे नियोजन करताना या ट्रेंडचा विचार करणे महत्त्वाचे आहे. जे गुंतवणूकदार नवीन नियम आणि शाश्वत मानकांशी सक्रियपणे त्यांची रणनीती जुळवून घेतात ते परतावा राखण्यास आणि जोखीम कमी करण्यास सक्षम असतील.

१. तुमच्या गुंतवणुकीचा उद्देश निश्चित करा. तुम्ही मालमत्ता कशासाठी खरेदी करत आहात ते ठरवा: दीर्घकालीन भाडेपट्टा, उत्पन्न देणारी मालमत्ता, भांडवलीकरण, निवासी वापर किंवा या सर्व उद्देशांचे संयोजन.

२. प्रदेश आणि शहर निवडा. जर्मनीमधील अपार्टमेंटच्या किमती, भाड्याने मिळणारे उत्पन्न आणि तरलता यांचा अभ्यास करा. प्रमुख शहरांची (बर्लिन, म्युनिक, फ्रँकफर्ट) आशादायक बाजारपेठांशी (लाइपझिग, ड्रेस्डेन) तुलना करा.

३. मालकीचे स्वरूप. मालकीचा प्रकार निश्चित करा: पूर्ण हक्क (फ्रीज आयजेंटम), वंशपरंपरागत बांधकाम हक्क (एर्बॉरेच्ट), सामायिक मालकी किंवा सहकारी.

४. कायदेशीर योग्य परिश्रम. कोणतेही भार किंवा कर्ज नाही याची खात्री करण्यासाठी कायदेशीर योग्य परिश्रम तपासणी आणि मालमत्ता कर ऑडिटची मागणी करा.

५. बजेट आणि कर. सर्व खर्चाची गणना करा: जमीन कर, नोटरी, एजंट, नोंदणी, वार्षिक जमीन कर, भाडे उत्पन्न कर आणि १० वर्षांच्या आत विक्री केल्यास सट्टेबाजी कर.

६. वित्तपुरवठा आणि क्रेडिट तपासणी. अनिवासींसाठी गृहकर्ज पात्रता तपासा, भाडे उत्पन्नाचे मूल्यांकन करा आणि तुमच्या आर्थिक क्षमतांचे मूल्यांकन करा.

७. मालमत्तेची निवड. पुनर्विक्री किंवा नवीन बांधकाम, अपार्टमेंट किंवा अपार्टमेंट इमारती (मेहरफॅमिलीनहाऊस), इमारतीच्या स्थितीचे मूल्यांकन, ऊर्जा कार्यक्षमता, ईएसजी मानके.

८. मालमत्ता व्यवस्थापन. मालमत्ता स्वतः व्यवस्थापित करायची की रिअल इस्टेट एजन्सी भाड्याने घ्यायची हे ठरवा, विशेषतः जर तुम्ही परदेशात राहत असाल किंवा अनेक मालमत्तांमध्ये गुंतवणूक करत असाल.

९. बाहेर पडण्याची रणनीती. विक्रीच्या परिस्थितीचा विचार करा: तुमच्या प्रदेशातील रोखता, विक्रीवरील कर आणि वारसा किंवा भेटवस्तू मिळण्याची शक्यता.

१०. इतर बाजारपेठांशी तुलना. शक्य असल्यास, ऑस्ट्रियाचे पर्याय म्हणून मूल्यांकन करा: व्हिएन्नाची स्थिरता, कर, भाडे उत्पन्न.

११. तज्ञांशी सल्लामसलत करा. जोखीम कमी करण्यासाठी आणि व्यवहाराची कायदेशीर अखंडता सुनिश्चित करण्यासाठी वकील आणि कर सल्लागाराचा सल्ला घ्या.

१. €३००,००० असलेले गुंतवणूकदार

उद्दिष्ट: वार्षिक ४-५% उत्पन्नासह भाड्याने अपार्टमेंट खरेदी करणे.

मला लाइपझिगमध्ये €295,000 (65 चौरस मीटर) मध्ये एक अपार्टमेंट सापडले. क्लायंटने उर्वरित निधी किरकोळ नूतनीकरण आणि फर्निचरसाठी वापरला. एका वर्षानंतर, अपार्टमेंट पूर्णपणे भाड्याने देण्यात आले, भाड्याच्या उत्पन्नात सर्व खर्च भागले गेले आणि मालमत्तेची किंमत अंदाजे 5-6% ने वाढली.

२. €५००,००० असलेले पेन्शनधारक

उद्दिष्ट: कमीत कमी जोखीम आणि दीर्घकालीन भाड्याने घेण्याची शक्यता असलेली सुरक्षित गुंतवणूक.

मला म्युनिकच्या एका उपनगरात €५००,००० (८० चौरस मीटर) किमतीचे एक अपार्टमेंट सापडले. क्लायंटने बजेटचा काही भाग फर्निचरिंग आणि हीटिंग सिस्टम अपग्रेड करण्यासाठी वापरला. अपार्टमेंट दीर्घकालीन भाड्याने दिले जाते, ज्यामुळे सुमारे २.५% उत्पन्न मिळते आणि मालमत्तेची रोखता आणि स्थिर किंमत कायम राहते.

३. मुलांसह कुटुंब

उद्दिष्ट: मालमत्तेचा काही भाग भाड्याने देण्याची शक्यता असलेल्या कुटुंबासाठी आरामदायी निवासस्थान.

मला फ्रँकफर्टच्या एका उपनगरात €५५०,००० (१२० चौरस मीटर) किमतीचे घर मिळाले. बजेटचा काही भाग बागेचे लँडस्केपिंग आणि अंतर्गत सजावटीसाठी गेला. कुटुंब राहायला गेले, घराचा काही भाग भाड्याने दिला जातो, उत्पन्नातून काही खर्च भागवला जातो आणि गेल्या वर्षभरात घराची किंमत ४-५% ने वाढली आहे.