ऑस्ट्रियन रिअल इस्टेट मार्केट हे युरोपमधील सर्वात कडक नियंत्रित बाजारपेठांपैकी एक आहे. असे असूनही, बरेच लोक चुकून असा विश्वास करतात की योग्य पैशाने ते कोणतीही मालमत्ता सहजपणे खरेदी करू शकतात. वास्तव अधिक गुंतागुंतीचे आहे.
ऑस्ट्रियामध्ये रोखीने अपार्टमेंट खरेदी करण्यासाठी रोखीने पैसे देण्याची आवश्यकता नाही. याचा अर्थ खरेदीदाराकडे आधीच आवश्यक निधी आहे आणि तो बँक कर्जाशी बांधलेला नाही, ज्यामुळे प्रक्रिया वेगवान होते. केवायसी आणि एएमएल तपासणी, कायदेशीर भांडवलाचा पुरावा आणि राज्य कार्यालयाकडून परवानगी घेणे यासह सर्व अनिवार्य प्रक्रिया कायम राहतात.
ऑस्ट्रियामध्ये रोख रकमेतून अपार्टमेंट खरेदी करणे शक्य आहे का?
हो, ऑस्ट्रियन कायद्यानुसार "रोख रकमेत" रिअल इस्टेट खरेदी करण्याची परवानगी आहे. तथापि, हे समजून घेणे महत्त्वाचे आहे की याचा अर्थ रोखीने पैसे देणे असा होत नाही - नोटांची देवाणघेवाण फक्त वापरली जात नाही. "रोख खरेदी" या शब्दाचा अर्थ असा आहे की खरेदीदार स्वतःच्या निधीतून पैसे देत आहे आणि तो गहाणखताशी बांधलेला नाही.
येथे मुख्य गोष्ट म्हणजे पेमेंट कसे केले जाते हे नाही, तर निधी योग्यरित्या दस्तऐवजीकरण केला आहे आणि त्यांचा स्रोत स्पष्ट आहे हे आहे. ऑस्ट्रियामध्ये, केवायसी आणि एएमएल तपासण्या खूप गांभीर्याने घेतल्या जातात: नोटरी, बँक आणि कधीकधी राज्य कार्यालयाने देखील निधी कायदेशीररित्या मिळवला आहे याची खात्री केली पाहिजे. म्हणून, व्यवहारादरम्यान, उत्पन्न, रोख प्रवाह आणि कर अनुपालनाची पुष्टी करणारे दस्तऐवज सहसा आवश्यक असतात.
जरी खरेदी कर्जाशिवाय केली गेली असली तरी, नोटरी आणि बँक आवश्यक आहेत. व्यवहाराच्या कायदेशीर बाबींसाठी नोटरी जबाबदार असते, जमीन नोंदणीकडे कागदपत्रे सादर करते आणि त्याची कायदेशीरता तपासते. बँक एक एस्क्रो खाते (ट्रेहँडकोन्टो) - ऑस्ट्रियामध्ये व्यवहाराचा एक अनिवार्य भाग, वैयक्तिक निधीसह पैसे भरताना देखील. निधी प्रथम या खात्यात हस्तांतरित केला जातो, जिथे ते राज्य नोंदणी होईपर्यंत ब्लॉक केले जातात आणि त्यानंतरच ते विक्रेत्याकडे हस्तांतरित केले जातात.
अशाप्रकारे, ऑस्ट्रियामध्ये रोख रकमेतून अपार्टमेंट खरेदी करणे शक्य आहे, परंतु जर सर्व नियमांचे पालन केले गेले, व्यवहार पूर्णपणे पारदर्शक असेल आणि नोटरी, बँक आणि सरकारी संस्थांचा सहभाग असेल तरच.
रिअल इस्टेट खरेदीवरील निर्बंध विचारात घेणे महत्वाचे आहे : परदेशी लोकांसाठीचे नियम राज्य ( बुंडेसलँड ) आणि खरेदीच्या उद्देशानुसार बदलतात, म्हणून कॉफनबॉटवर स्वाक्षरी करण्यापूर्वी ते तपासणे महत्वाचे आहे.
निर्बंध आणि आवश्यकता काय आहेत?
ऑस्ट्रियामध्ये रिअल इस्टेट खरेदीचे काटेकोरपणे नियमन केले जाते: व्यवहार विविध स्तरांवर छाननीच्या अधीन असतात आणि अगदी सोप्या खरेदीसाठी देखील अधिकृत तपासणी आणि परवानग्या आवश्यक असतात.
१. भांडवलाच्या उत्पत्तीची पडताळणी (AML)
ऑस्ट्रियामध्ये मनी लाँडरिंग विरोधी कडक नियम आहेत. खरेदीदारांना त्यांचे पैसे कायदेशीररित्या मिळवले आहेत हे सिद्ध करावे लागेल.
सहसा ते प्रदान करण्यास सांगतात:
- उत्पन्नाची पुष्टी करणारे दस्तऐवज (पगार, लाभांश, व्यवसाय उत्पन्न);
- रोख रकमेच्या हालचाली दर्शविणारे बँक स्टेटमेंट;
- इतर मालमत्ता किंवा मालमत्तेच्या विक्रीवरील कागदपत्रे;
- कर परतावा.
एएमएल तपासणीची अचूकता आणि पूर्णता यासाठी नोटरी जबाबदार आहे. त्याशिवाय व्यवहार होणार नाही.
2. Erwerbskommission कडून परवानगी
ऑस्ट्रियाच्या बहुतेक प्रदेशांमध्ये, परदेशी खरेदीदार मुक्तपणे रिअल इस्टेट खरेदी करू शकत नाहीत. खरेदी करण्यापूर्वी, त्यांना स्थानिक एरवेर्ब्सकमिशनची परवानगी घेणे आवश्यक आहे, जे खरेदीदार व्यवहार पुढे चालू ठेवू शकतो की नाही हे ठरवते.
आयोग तपासतो:
- खरेदीदार निवासी आहे की अनिवासी;
- मालमत्ता कोणत्या उद्देशांसाठी संपादित केली जात आहे;
- प्रदेशात काही विशेष निर्बंध आहेत का (उदाहरणार्थ, रिसॉर्ट भागात);
- व्यवहार स्थानिक कायद्यांचे आणि विशिष्ट राज्याच्या (बुंडेसलँड) हितांचे पालन करतो का?.
अशा परवानगीशिवाय, मालकी हक्काची नोंदणी करणे आणि ती जमीन रजिस्टरमध्ये प्रविष्ट करणे अशक्य आहे.
३. अनिवासींसाठी अतिरिक्त तपासणी
परदेशी खरेदीदारांसाठी, अधिक सखोल तपासणी केली जाते:
- EU मध्ये राहण्याची आणि स्थितीची कायदेशीरता तपासा;
- ते ऑस्ट्रियाशी संबंध आहेत का ते पाहतात (कधीकधी खरेदीचा उद्देश स्पष्ट करणे आवश्यक असते);
- कर स्थितीचे विश्लेषण करा;
- ते पैसे कुठून आले याची बारकाईने तपासणी करतात.
काही प्रदेशांमध्ये, अनिवासी लोकांना रिअल इस्टेट खरेदी करण्यापासून कठोरपणे प्रतिबंधित केले जाते, त्यांना मालमत्ता खरोखर आवश्यक आहे याचा पुरावा आवश्यक असतो, जसे टायरोलमध्ये आहे.
रोखीने पैसे देताना व्यवहार कसा चालतो?
ऑस्ट्रियामधील अपार्टमेंटसाठी खरेदीदाराने संपूर्ण रक्कम स्वतःच्या खिशातून दिली तरीही, खरेदी प्रक्रिया स्वतःच खूप औपचारिक, काटेकोरपणे नियंत्रित आणि स्थापित टप्प्यांचे पालन करते. मी माझ्या क्लायंटना नेहमीच सांगतो: आवश्यक निधी असणे ही प्रक्रिया सोपी आणि जलद करते, परंतु त्यामुळे सर्व अनिवार्य कायदेशीर पायऱ्या पार करण्याची आवश्यकता दूर होत नाही. ऑस्ट्रियामधील कोणताही रिअल इस्टेट व्यवहार नोटरीकृत असणे आवश्यक आहे - ही एक कायदेशीर आवश्यकता आहे आणि त्याभोवती कोणताही मार्ग नाही.
१. एखादी वस्तू निवडणे
खरेदीदार अपार्टमेंट निवडतो, परिसर, पायाभूत सुविधा, इमारतीची स्थिती आणि स्थिती आणि कोणतेही निर्बंध (उदाहरणार्थ, मालमत्ता अल्पकालीन भाड्याने देता येईल का) तपासतो. या टप्प्यावर, महत्त्वाचे तपशील अनेकदा स्पष्ट होतात ज्याची अनेकांना माहिती नसते: काही प्रदेशांमध्ये, रिअल इस्टेट सुरुवातीला अनिवासींसाठी बंद असू शकते.
२. योग्य ती काळजी घेणे
ही मालमत्ता आणि मालकाची एक व्यापक तपासणी आहे:
- कागदपत्रांमध्ये नमूद केलेल्या गोष्टींशी प्रत्यक्ष मीटर जुळतात का?
- युटिलिटी बिलांवर काही लपलेले भार किंवा कर्जे आहेत का;
- मालमत्तेचा पुनर्विकास, पुनर्बांधणी किंवा भाडेपट्ट्यावर काही निर्बंध आहेत का?.
असे काही प्रकरणे घडली आहेत जिथे एखादे अपार्टमेंट आदर्श वाटत होते, परंतु तपासणीत समस्या आढळल्या - उदाहरणार्थ, युटिलिटी रूमच्या सीमांवरील वाद किंवा बेकायदेशीर पुनर्विकास. अशा मालमत्ता खरेदी न करणे चांगले.
3. प्राथमिक करार (कौफनबॉट)
व्यवहाराची किंमत, अटी आणि शर्ती निर्दिष्ट केल्या जातात. सहसा एक लहान ठेव केली जाते, जी नंतर एस्क्रो खात्यात हस्तांतरित केली जाते. परदेशी खरेदीदारांसाठी, अनेकदा एक कलम जोडला जातो की व्यवहार "एरवर्ब्सकमिशन" कडून मंजुरी मिळाल्यानंतरच प्रभावी होईल.
४. नोटरी किंवा बँकेत एस्क्रो खाते
ऑस्ट्रियामध्ये, रिअल इस्टेटसाठी थेट रोखीने पैसे देणे शक्य नाही—पेमेंट फक्त बँक ट्रान्सफर आणि एस्क्रो खात्याद्वारे केले जातात. व्यवहाराची देखरेख करणारा नोटरी किंवा वकील त्याची कायदेशीरता सुनिश्चित करतो: निधी पारदर्शक आणि पडताळणीयोग्य असावा, सत्यापित स्रोतासह आणि कर आणि शुल्क भरलेले असावेत, फक्त रोख स्वरूपात देऊ नये.
- दुय्यम बाजारातून किंवा नवीन इमारतीत घर खरेदी करताना, नोटरी किंवा वकील (treuhandkonto / Notartreuhandbank) कडे असलेले एस्क्रो खाते सहसा वापरले जाते.
- खरेदीदार ठेव किंवा संपूर्ण रक्कम या खात्यात हस्तांतरित करतो. सर्व व्यवहार अटी पूर्ण झाल्यानंतरच - करारावर स्वाक्षरी करणे, मालकीची नोंदणी करणे, कर आणि शुल्क भरणे इत्यादी - निधी विक्रेत्याकडे हस्तांतरित केला जातो.
- हे खरेदीदाराचे संरक्षण करते: जर व्यवहार झाला नाही (उदाहरणार्थ, नोंदणी नाकारल्यामुळे किंवा परवान्यांच्या अभावामुळे), तर निधी परत केला जातो.
एस्क्रो आणि बँक ट्रान्सफर सिस्टम अनिवार्य आहे - त्याशिवाय कोणताही विक्रेता मालमत्ता हस्तांतरित करणार नाही.
५. निधीच्या उत्पत्तीची पडताळणी
या टप्प्यावर, नोटरी AML नियमांनुसार संपूर्ण तपासणी करते. सामान्यतः, खरेदीदारांना असे करण्यास सांगितले जाते:
- गेल्या ६-१२ महिन्यांचे बँक स्टेटमेंट;
- व्यवसाय किंवा रिअल इस्टेटच्या विक्रीची पुष्टी करणारे दस्तऐवज;
- कर परतावा.
अनुभवावरून: जर निधी परदेशी खात्यातून आला असेल आणि तो कुठून आला हे स्पष्ट नसेल, तर नोटरी अतिरिक्त पुष्टीकरणाची विनंती करू शकते - जोपर्यंत हे प्रदान केले जात नाही तोपर्यंत व्यवहार पुढे जाणार नाही.
६. पेमेंट
सर्व धनादेश यशस्वीरित्या पूर्ण झाल्यानंतर, ट्रेहँडरला विक्रेत्याला निधी हस्तांतरित करण्याची परवानगी मिळते. "रोख रक्कम" म्हणजे फक्त एकच गोष्ट: खरेदीदाराच्या खात्यात आधीच निधी आहे आणि त्याला गृहकर्ज मंजुरीची वाट पाहण्याची आवश्यकता नाही. यामुळे व्यवहार जलद होतो, परंतु चरणांचा क्रम (चेक, नोटरी, निधी हस्तांतरण) तोच राहतो.
७. मालमत्ता हक्कांची नोंदणी
नोटरी जमीन नोंदणी (ग्रंडबच) कडे कागदपत्रे सादर करते. नोंदणी पूर्ण झाल्यानंतर, तुम्ही अपार्टमेंटचे कायदेशीर मालक बनता आणि विक्रेत्याला सुरक्षा ठेवीतून पैसे मिळतात.
| स्टेज | सरासरी वेळ (दिवस) | टिप्पणी |
|---|---|---|
| एखादी वस्तू निवडणे | 7–14 | बाजार संशोधन आणि विश्लेषण |
| योग्य परिश्रम | 7–21 | कागदपत्रे आणि मालमत्तेच्या परिस्थिती तपासणे |
| प्राथमिक करार | 3–7 | कौफनबॉट, ठेव पेमेंट |
| एस्क्रो/एएमएल पडताळणी | 14–28 | निधीच्या उत्पत्तीची पडताळणी |
| पेमेंट आणि नोंदणी | 7–14 | एस्क्रोमध्ये हस्तांतरण, जमीन नोंदणीमध्ये नोंदणी |
रोखीने खरेदी करणे केव्हा फायदेशीर असते?
ऑस्ट्रियामध्ये रोखीने अपार्टमेंट खरेदी केल्याने खरेदीदाराला फायदा होतो. ऑस्ट्रियामध्ये, जिथे सर्व व्यवहार कठोर नियमांद्वारे नियंत्रित केले जातात, तेथे गृहकर्ज नसल्यामुळे प्रक्रिया वेगवान होते आणि विक्रेत्यासाठी तुम्ही अधिक इच्छित खरेदीदार बनता.
१. ऑपरेशनल व्यवहार
जर तुम्ही बँकेच्या मंजुरीची वाट पाहिली नाही, तर प्रक्रिया जलद होते:
- कमी कागदपत्रे आवश्यक आहेत,
- बँक मालमत्तेचे मूल्यांकन करत नाही,
- कर्जाच्या अटींवर सहमती असणे आवश्यक नाही.
माझ्या अनुभवात, अशा व्यवहारांना सहसा २-४ आठवडे कमी वेळ लागतो.
२. सवलतीची वाटाघाटी करणे
ऑस्ट्रियामधील विक्रेते अंदाजे निकाल पसंत करतात. रोख रक्कम असलेला खरेदीदार अधिक विश्वासार्ह मानला जातो, ज्यामुळे वाटाघाटींमध्ये त्यांची ऑफर अधिक मजबूत होते.
कधीकधी तुम्हाला १-५% ची छोटी सूट देखील मिळू शकते, विशेषतः जर विक्रेत्याने करार लवकर पूर्ण करणे महत्वाचे असेल.
३. सर्व पक्षांकडून व्यवहाराची जलद मंजुरी
नोटरी, विक्रेता आणि रिअल एस्टेट एजंटना अशा खरेदीदारांवर अधिक विश्वास असतो जे बँक कर्जाशिवाय थेट स्वतःच्या पैशाने पैसे देतात. जितक्या कमी पक्षांना समन्वय साधण्याची आवश्यकता असेल तितका विलंब होण्याचा धोका कमी असतो.
जर तुमच्याकडे संपूर्ण रक्कम कुठून आली हे दर्शविणारी सर्व कागदपत्रे आधीच तयार असतील तर अनिवार्य अँटी-मनी लाँडरिंग (AML) पडताळणी देखील जलद होईल आणि ही कथा स्पष्ट आणि कायदेशीर दिसते.
४. अनेकदा गहाणखत देऊन खरेदीदारांना जिंकते
व्हिएन्ना, साल्झबर्ग आणि इन्सब्रुक सारख्या लोकप्रिय शहरांमध्ये, एकाच अपार्टमेंटसाठी अनेकदा अनेक खरेदीदार असतात. कर्जाशिवाय खरेदी करणे जवळजवळ नेहमीच फायदेशीर असते:
- विक्रेत्यासाठी बँक व्यवहार मंजूर करणार नाही असा कोणताही धोका नाही;
- नोंदणी जलद आहे;
- करार रद्द होऊ शकेल अशा कमी अटी.
कधीकधी विक्रेते त्यांच्या जाहिरातींमध्ये थेट सांगतात की ते त्यांच्या स्वतःच्या निधीतून खरेदीदारांना प्राधान्य देतात.
रोखीने पैसे देणे ≠ पैशांची सुटकेस
परदेशी लोकांमध्ये असलेल्या एका सामान्य गैरसमजाचे स्पष्टीकरण देणे योग्य आहे. ऑस्ट्रियामध्ये, तुम्ही फक्त मोठी रक्कम रोख रक्कम आणून अपार्टमेंट खरेदी करू शकत नाही. हे बेकायदेशीर आहे आणि प्रत्यक्षात असा व्यवहार कधीही होणार नाही: नोटरी किंवा बँक ही पेमेंट पद्धत स्वीकारणार नाही.
जर तुम्ही ऑस्ट्रियामध्ये रोख रकमेतून अपार्टमेंट खरेदी करण्याचा प्रयत्न केला तर व्यवहार थांबवला जाईल. नोटरी असे निधी स्वीकारू शकत नाही आणि अशा उल्लंघनाची तक्रार करण्यास कायदेशीररित्या बांधील आहे.
इतके कडक का:
- कायदा: सर्व व्यवहार ऑस्ट्रियन अँटी-मनी लॉन्ड्रिंग कायद्याचे (Finanzmarkt-Geldwäschegesetz, FM-GwG) पालन करतात. प्रत्येक व्यवहाराची पडताळणी करणे नोटरीला आवश्यक आहे आणि काही शंका असल्यास तो थांबवण्याचा अधिकार आहे.
- रोख रकमेवरील निर्बंध - रिअल इस्टेट खरेदी करताना रोख रकमेचा वापर करणे हे उच्च-जोखीम मानले जाते आणि ते पाळले जात नाही. कायद्यानुसार, बँका आणि विशेष नियंत्रित खात्यांद्वारे पैसे दिले पाहिजेत.
मुख्य अडथळा पैसा नाही तर परवानग्या आहेत
ऑस्ट्रियामध्ये अपार्टमेंट खरेदी करण्यासाठी सर्वात महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे आवश्यक निधी असणे असे अनेक लोक मानतात. परंतु प्रत्यक्षात, परदेशी लोकांसाठी, मुख्य आव्हान म्हणजे आर्थिक समस्या नसून आवश्यक परवानग्या मिळवणे होय.
- EU नागरिकांना लक्षणीय फायदे आहेत: बहुतेक संघीय राज्यांमध्ये, त्यांच्यासाठी प्रक्रिया सोपी आहे आणि तेथे लक्षणीयरीत्या कमी निर्बंध आहेत.
- युरोपियन युनियन नसलेल्या देशांमधील खरेदीदारांना कठोर नियमांचा सामना करावा लागतो. काही प्रदेशांमध्ये, जसे की कॅरिंथिया आणि टायरॉल, सक्तीच्या कारणांशिवाय रिअल इस्टेट खरेदी करणे जवळजवळ अशक्य आहे - तुम्हाला त्या प्रदेशाशी संबंध किंवा खरेदीचा स्पष्ट उद्देश (काम, व्यवसाय किंवा कायमस्वरूपी निवासस्थान) सिद्ध करावा लागेल.
- व्हिएन्नामध्ये, परदेशी लोक अपार्टमेंट खरेदी करू शकतात परंतु एर्वर्ब्सकमिशनकडून सर्व आवश्यक परवानग्या मिळाल्यानंतरच. या मंजुरीशिवाय, मालमत्तेचे मालकी हक्क नोंदणीकृत होणार नाही.
माझे निरीक्षण: बरेच श्रीमंत क्लायंट निधी उभारण्यात महिने वाया घालवत नाहीत, तर परवानग्या मिळविण्यात महिने वाया घालवतात (विशेषतः जमीन अधिकाऱ्यांकडून). म्हणून, खरेदीचे नियोजन करताना, प्रथम तुमच्या प्रदेशातील नियम तपासा आणि सर्व आवश्यक कागदपत्रे आगाऊ तयार करा.
निधीचे मूळ कसे सिद्ध करावे
जर तुम्हाला ऑस्ट्रियामध्ये रोख रकमेतून अपार्टमेंट खरेदी करायचे असेल, तर नोटरी आणि बँक कायदेशीररित्या तुमचे पैसे प्रामाणिकपणे मिळाले आहेत याची पडताळणी करण्यास बांधील आहेत. AML आणि KYC प्रक्रियेअंतर्गत ही एक अनिवार्य आवश्यकता आहे. व्यवहार सुरळीत आणि विलंब न होता पार पडावा यासाठी, तुमच्या निधीचे मूळ सिद्ध करणारे सर्व कागदपत्रे आगाऊ तयार करणे चांगले.
सामान्यतः, निधीच्या स्रोताची पुष्टी करण्यासाठी खालील कागदपत्रे योग्य असतात:
- व्यवसायाची विक्री - विक्री करार, हस्तांतरण कागदपत्रे आणि कर भरण्याची पुष्टी.
- रिअल इस्टेट विक्री - निधी मिळाल्यानंतर व्यवहाराची कागदपत्रे आणि बँक स्टेटमेंट.
- ठेव कार्यक्रम आणि गुंतवणूक - बँक स्टेटमेंट आणि कायदेशीर गुंतवणूक उत्पन्नाचा पुरावा.
- अलिकडच्या वर्षांचे उत्पन्न - कर परतावा, पगार प्रमाणपत्रे आणि लाभांश कागदपत्रे.
- क्रिप्टोकरन्सी : व्यवहारासाठी निधी प्रथम बँक खात्यात आणि नंतर एस्क्रो खात्यात हस्तांतरित केला जातो; संपूर्ण व्यवहार इतिहास आणि निधीचे कायदेशीर मूळ सत्यापित करणे आवश्यक आहे.
माझा सल्ला: बँक आणि नोटरीला तुमच्या निधीचा स्रोत जितका सोपा आणि अधिक परिचित असेल तितक्या लवकर ते पडताळणी पूर्ण करतील. असामान्य स्रोतांना (उदाहरणार्थ, क्रिप्टोकरन्सी खात्यातून त्याच्या मूळ उत्पत्तीचे स्पष्ट दस्तऐवजीकरण नसताना मोठ्या प्रमाणात पैसे काढणे) मंजूर करण्यासाठी जास्त वेळ लागतो आणि त्यामुळे शंका निर्माण होऊ शकतात.
परदेशी आणि रोखीने खरेदी करणे: जोखीम
पूर्ण खरेदी रक्कम असूनही, ऑस्ट्रियामधील परदेशी खरेदीदार जोखमींपासून मुक्त नाही. पूर्ण रक्कम असणे त्यांना सर्व स्थानिक कायदे आणि नियामक आवश्यकतांचे पालन करण्यापासून मुक्त करत नाही.
मुख्य धोके:
- खरेदी परवाना नाकारणे. कॅरिंथिया आणि टायरोल सारख्या काही प्रदेशांमध्ये, अनिवासी व्यक्तीला स्पष्टीकरण न देता परवानगी नाकारली जाऊ शकते. व्हिएन्नामध्येही, जर कागदपत्रे एरवेर्ब्सकमिशनच्या आवश्यकता पूर्ण करत नसतील तर नकार शक्य आहे.
- लांबलचक तपासण्या. निधीच्या स्रोतांची पडताळणी, तसेच केवायसी आणि एएमएल प्रक्रियांना अनेकदा अनेक आठवडे लागतात. कोणत्याही चुका किंवा गहाळ कागदपत्रे व्यवहाराची गती लक्षणीयरीत्या मंदावतात.
- कागदपत्रांच्या अचूकतेवर अवलंबून. सर्व व्यवहार बँका आणि नोटरींकडून नियंत्रित केले जातात, त्यामुळे कागदपत्रांमधील कोणत्याही चुका प्रक्रिया थांबवू शकतात आणि अतिरिक्त पुष्टीकरण आवश्यक असू शकते.
- संशय असल्यास निधी गोठवणे. जर बँक किंवा नोटरीला निधीच्या वैधतेबद्दल शंका असेल, तर चौकशी पूर्ण होईपर्यंत निधी एस्क्रो खात्यात गोठवला जाऊ शकतो. अत्यंत प्रकरणांमध्ये, व्यवहार रद्द केला जाऊ शकतो.
निधीचा स्रोत जितका स्पष्ट आणि अधिक अधिकृत असेल तितक्या लवकर बँक आणि नोटरी पडताळणी करतील. तथापि, कागदपत्रांशिवाय क्रिप्टो खात्यातून मोठ्या प्रमाणात हस्तांतरण यासारखे असामान्य व्यवहार पडताळणीसाठी जास्त वेळ घेतात आणि अनेकदा अतिरिक्त प्रश्न उपस्थित करतात.
खरेदी करताना मिळणारे कमिशन आणि खर्च
ऑस्ट्रियामध्ये रोख रकमेतून अपार्टमेंट खरेदी करताना, तुम्हाला फक्त मालमत्तेच्या किमतीपेक्षा जास्त विचार करावा लागतो. अतिरिक्त खर्च आहेत जे एकूण बजेटमध्ये लक्षणीय वाढ करतात - सामान्यतः मालमत्तेच्या किमतीच्या सुमारे ७-१०%.
| वापराचा प्रकार | अंदाजे दर/रक्कम | टिप्पणी |
|---|---|---|
| नोटरी | खर्चाच्या १-३% | एक विशेषज्ञ संपूर्ण प्रक्रियेचे मार्गदर्शन करतो, करार तयार करतो आणि मालकी हक्क औपचारिक करतो. |
| ब्रोकर/एजंट (मॅकलर) | ३-४% + व्हॅट | जर एखादा रिअल एस्टेट एजंट गुंतलेला असेल, तर त्यांच्या सेवांचा खर्च सहसा खरेदीदाराकडून घेतला जातो आणि कधीकधी खर्च विक्रेत्यासोबत शेअर केला जातो. |
| संपादन कर (Grunderwerbsteuer) | 3,5% | अपार्टमेंटच्या किमतीवर आधारित गणना केलेली अनिवार्य देयके. |
| पैसे हस्तांतरण | बँक शुल्क | परदेशातून पैसे हस्तांतरित करताना, शुल्काचा विचार करणे महत्वाचे आहे, विशेषतः मोठ्या रकमेसाठी. |
| एस्क्रो खाते (Treuhandkonto) | 0,5–1% | एक बँक किंवा नोटरी खाते जिथे व्यवहार पूर्णपणे पूर्ण होईपर्यंत पैसे ठेवले जातात. |
कधीकधी खरेदीदारांना हे समजत नाही की रोखीने खरेदी करताना अतिरिक्त खर्च का येतो. ऑस्ट्रियामध्ये हे सामान्य आहे: गहाणखत नसतानाही, नोटरी, बँक आणि व्यवहारातील इतर पक्षांना संपूर्ण कायदेशीर आणि आर्थिक सुरक्षा सुनिश्चित करणे आवश्यक आहे.
रोखीने खरेदी करणे आणि कंपनीच्या नावाने नोंदणी करणे शक्य आहे का?
हो, ऑस्ट्रियामध्ये कंपनीच्या नावाने अपार्टमेंट खरेदी करणे शक्य आहे. हे कधीकधी परदेशी लोकांसाठी अधिक सोयीचे असते, परंतु त्याचे स्वतःचे नियम आणि औपचारिकता असतात ज्यांचे पालन करणे आवश्यक असते.
संभाव्य डिझाइन पर्याय:
- GmbH (ऑस्ट्रिया) ही ऑस्ट्रियन कायद्यानुसार स्थापन झालेली स्थानिक मर्यादित दायित्व कंपनी आहे.
- परदेशी कंपनी जगातील कोणत्याही देशात स्थापन केली जाऊ शकते, परंतु तिने ऑस्ट्रियाच्या सर्व कायदे आणि नियमांचे पालन केले पाहिजे.
बारकावे आणि अनिवार्य तपासणी:
- WiEReG (ऑस्ट्रियन लाभार्थी पारदर्शकता कायदा) नुसार कंपनीच्या खऱ्या मालकांची माहिती उघड करणे आवश्यक आहे. सर्व लाभार्थी मालकांची अधिकृतपणे माहिती उघड करणे आवश्यक आहे.
- मालकांची नोंदणी - रिअल इस्टेटची नोंदणी करताना कंपनी आणि तिच्या प्रत्यक्ष मालकांची माहिती जमीन नोंदणीमध्ये दर्शविली जाते.
- अनुपालन/एएमएल/केवायसी — सर्व देयकांवर कडक बँकिंग आणि नोटरी नियंत्रणे असतात. कागदपत्रांमध्ये काही चुका असल्यास, व्यवहार तात्पुरता स्थगित केला जाऊ शकतो.
कंपनीमार्फत रिअल इस्टेट खरेदी केल्याने प्रक्रिया जलद होते आणि कर सवलती मिळतात. तथापि, कोणताही विलंब टाळण्यासाठी, कंपनीची मालकी कोणाकडे आहे आणि तिचा निधी कुठून येतो हे सिद्ध करण्यासाठी आगाऊ कागदपत्रे तयार करा.
जर गुंतवणूकदाराकडे क्रिप्टोकरन्सी असेल तर रोखीने खरेदी करणे शक्य आहे का?
हो, खरेदी करणे शक्य आहे, परंतु खूप कडक नियम लागू आहेत. तुम्ही क्रिप्टोकरन्सी थेट विक्रेत्याकडे हस्तांतरित करू शकत नाही. ऑस्ट्रियन एएमएल आणि केवायसी कायद्यांचे पालन करण्यासाठी सर्व निधी अधिकृत बँकिंग चॅनेलमधून जावे लागतील.
सामान्य व्यवहार योजना:
- क्रिप्टो → बँक / बँक नसलेली. क्रिप्टोकरन्सीची देवाणघेवाण प्रथम परवानाधारक एक्सचेंजर किंवा बँकेद्वारे फिएट मनी (युरो किंवा डॉलर्स) मध्ये केली जाते.
- → एस्क्रो खाते. निधी नोटरी किंवा बँक एस्क्रो खात्यात (ट्रेहँडकोन्टो) जमा केला जातो आणि व्यवहार नोंदणीकृत होईपर्यंत तिथेच राहतो.
- → व्यवहार. निधी वैध असल्याची पुष्टी झाल्यानंतर आणि सर्व कागदपत्रांची पडताळणी झाल्यानंतर, पैसे विक्रेत्याकडे हस्तांतरित केले जातात.
काय निषिद्ध आहे:
- रिअल इस्टेट खरेदी करण्यासाठी USDT किंवा इतर कोणत्याही क्रिप्टोकरन्सीचा थेट "रोख" म्हणून वापर करणे शक्य नाही.
- क्रिप्टोकरन्सीची रोखीने युरोमध्ये देवाणघेवाण करणे आणि भाडे देण्याचा प्रयत्न करणे हे कायद्याचे आणि एएमएल नियमांचे उल्लंघन आहे.
क्रिप्टोकरन्सी वापरून रिअल इस्टेट खरेदी करणे शक्य आहे, परंतु केवळ पूर्ण पारदर्शकतेसह: तुम्हाला निधीच्या उत्पत्तीची पुष्टी करावी लागेल आणि सर्व बँक आणि नोटरी तपासण्या पास कराव्या लागतील. या नियमांना टाळण्याचा प्रयत्न जवळजवळ नेहमीच व्यवहार अवरोधित केला जातो.
कोणत्या मालमत्ता बहुतेकदा रोखीने खरेदी केल्या जातात?
ऑस्ट्रियामध्ये रोख रकमेतून अपार्टमेंट खरेदी करणे हे केवळ सोयीचे नाही; ते एक विचारपूर्वक केलेले धोरण आहे. मी तुम्हाला जोखीम कमी करण्यास, मालमत्तेची तपासणी करण्यास आणि तुमचा पैसा सुरक्षितपणे साठवला जाईल आणि वाढू शकेल असा देश निवडण्यास मदत करेन.
मुख्य श्रेणी:
- नवीन विकास. बरेच गुंतवणूकदार नवीन अपार्टमेंट निवडतात, विशेषतः व्हिएन्ना आणि रिसॉर्ट भागात. कर्जाशिवाय पैसे भरल्याने जलद बंद होण्याची शक्यता असते आणि कधीकधी विकासकाकडून सूट मिळते.
- दुय्यम बाजार. जेव्हा तुम्ही एखादे घर खरेदी करता तेव्हा रोख रक्कम असलेले खरेदीदार विक्रेत्यांना लगेचच अधिक आकर्षक वाटतात—असे व्यवहार लवकर बंद होतात, विशेषतः लोकप्रिय भागात.
- गुंतवणूक म्हणून अपार्टमेंट्स . जे लोक भाड्याने मिळणाऱ्या मालमत्ता खरेदी करतात ते बँकेच्या मंजुरीची वाट पाहण्यापासून वाचण्यासाठी आणि करार जलद पूर्ण करण्यासाठी अनेकदा आगाऊ पैसे देतात.
- व्यावसायिक मालमत्ता. रोखीने कार्यालये, दुकाने किंवा लहान हॉटेल्स खरेदी करणे कमी सामान्य आहे, परंतु फायदे तेच आहेत: जलद व्यवहार, अनुकूल अटींची शक्यता आणि कमीत कमी नोकरशाही जोखीम.
रोखीने कार्यालये, दुकाने किंवा छोटी हॉटेल्स खरेदी करणे कमी सामान्य आहे, परंतु ते समान फायदे देते: व्यवहार जलद होतो, अनुकूल अटींवर वाटाघाटी करणे सोपे होते आणि कागदपत्रे आणि जोखीम कमी असते.
रोखीने खरेदी करण्याचा खरा फायदा कुठे आहे?
ऑस्ट्रियामध्ये रोख रकमेतून अपार्टमेंट खरेदी केल्याने गुंतवणूकदारांना लक्षणीय फायदे मिळतात. ऑस्ट्रियामध्ये हे विशेषतः मौल्यवान आहे, जिथे बाजारपेठ स्पर्धात्मक आहे आणि व्यवहार जलद आहेत.
प्रमुख फायदे:
- २%–७% सवलत. विक्रेत्यांनी व्यवहार सुरळीतपणे पार पडेल याची खात्री करणे महत्वाचे आहे. जेव्हा खरेदीदार आगाऊ रोख रक्कम भरतो तेव्हा त्यांना अनेकदा अतिरिक्त सवलत मिळू शकते, विशेषतः जर मालमत्तेसाठी बोली लावणारे बरेच असतील.
- लिलाव अधिक फायदेशीर असतात. लिलावांमध्ये, क्रेडिट असलेले बोलीदार बँकेच्या मंजुरी प्रक्रियेवर अवलंबून असतात. रोख खरेदीदाराचा एक फायदा आहे: ते लवकर पैसे देऊ शकतात आणि करार त्वरित पूर्ण करू शकतात.
- जलद आणि कमी नोकरशाही. गृहकर्ज न घेता, बँक मंजुरी, मूल्यांकन किंवा तपासणीची वाट पाहण्याची गरज नाही. व्यवहार थेट नोटरी आणि एस्क्रो खात्याद्वारे होतो, ज्यामुळे बराच वेळ वाचतो—कधीकधी आठवडे किंवा महिनेही.
खरेदीदारांमध्ये स्पर्धा असलेल्या बाजारपेठेत किंवा नवीन इमारतींमध्ये स्वतःच्या पैशाने अपार्टमेंट खरेदी करणे विशेषतः फायदेशीर आहे. अशा परिस्थितीत, जो ताबडतोब आणि लवकर पैसे देऊ शकतो तोच जिंकतो - वेग आणि पूर्ण रक्कम हातात असणे हे व्यवहाराचा निकाल ठरवते.
युरोपियन युनियन रोख पेमेंटवरील नियंत्रणे का कडक करत आहे?
अलिकडच्या वर्षांत, युरोपियन युनियनमध्ये एक सामान्य ट्रेंड उदयास आला आहे: रोख रकमेच्या अभिसरणावर निर्बंध आणि नियंत्रणे, विशेषतः जेव्हा रिअल इस्टेट व्यवहार, मोठ्या खरेदी किंवा सीमापार व्यवहारांचा विचार केला जातो. याची अनेक कारणे आहेत:
- मनी लाँडरिंग विरोधी (AML). पैसे शोधणे सोपे व्हावे यासाठी EU कठोर नियम आणत आहे. मोठ्या रोख व्यवहारांना धोकादायक मानले जाते, कारण ते मनी लाँडरिंग किंवा बेकायदेशीर क्रियाकलापांशी जोडलेले असू शकतात. प्रत्येक देशाची एक मर्यादा असते ज्याच्या वर निधीचा स्रोत सत्यापित करणे आवश्यक असते.
- करचुकवेगिरी रोखणे. कर अधिकाऱ्यांसाठी रोख रकमेवर नियंत्रण ठेवणे अधिक कठीण आहे. बँक हस्तांतरणांचा मागोवा घेणे सोपे आहे, ज्यामुळे व्यवहारांचे अधिकृत रेकॉर्ड तयार होतात आणि कर पारदर्शकता वाढते.
- डिजिटल पेमेंटचा उदय. जवळजवळ सर्व पेमेंट आता बँका आणि इलेक्ट्रॉनिक प्रणालींमधून होत असल्याने, मोठ्या प्रमाणात रोख रक्कम संशय निर्माण करते. युरोपियन युनियन देश कॅशलेस पेमेंटला प्रोत्साहन देत आहेत, प्रामुख्याने लहान खर्चासाठी रोख राखीव ठेवत आहेत.
- कायदेशीर सुधारणा. ऑस्ट्रिया आणि इतर EU देशांमध्ये Finanzmarkt-Geldwäschegesetz (FM-GwG) सारखे कायदे आहेत, ज्यामध्ये मोठ्या प्रमाणात रिअल इस्टेट खरेदी करताना निधीच्या स्रोताचा स्पष्ट पुरावा आवश्यक असतो. या नियमांचे उल्लंघन केल्यास व्यवहार थांबवला जाऊ शकतो आणि दंड आकारला जाऊ शकतो.
खरेदीदाराकडे संपूर्ण रक्कम रोख असली तरीही, नोटांनी पैसे देणे शक्य नाही. कायद्यानुसार, मोठ्या खरेदी बँकेमार्फत केल्या पाहिजेत: निधी कार्डवरून कार्डवर किंवा विशेष सुरक्षित खात्याद्वारे हस्तांतरित केला जातो. हे दोन्ही पक्षांसाठी व्यवहार निष्पक्ष आणि सुरक्षित असल्याची खात्री देते.
२०२६ पासून EU मध्ये काय बदल होणार आहेत: रोख रकमेवरील वाढलेले नियंत्रण
- युरोपियन युनियन (EU) त्यांच्या मनी लाँडरिंग विरोधी नियमांचा भाग म्हणून रोख व्यवहारांवर एक सामान्य मर्यादा आणत आहे, म्हणजेच मोठ्या रोख व्यवहारांवर बंदी घातली जाईल किंवा कडक नियंत्रण ठेवले जाईल.
- मर्यादेवर चर्चा होत आहे: जर रोख व्यवहार ~€3,000–€3,000+ पेक्षा जास्त असेल, तर विक्रेत्याला (कंपनी किंवा व्यवसाय) खरेदीदाराचे तपशील रेकॉर्ड करणे आणि त्यांची ओळख पटवणे बंधनकारक आहे.
- नेदरलँड्ससारखे काही देश १ जानेवारी २०२६ पासून €३,००० पेक्षा जास्त किमतीच्या रोख व्यवहारांवर बंदी घालण्याची योजना आखत आहेत, जर एखादा व्यावसायिक विक्रेता व्यवहारात सहभागी असेल.
- इतर EU देश काही विशिष्ट श्रेणींमध्ये (व्यवसाय, रिअल इस्टेट, लक्झरी वस्तू आणि सेवा) रोख पेमेंटसाठी साधारण कमाल €१०,००० निश्चित करण्याचा प्रस्ताव देत आहेत. ही मर्यादा अनिवार्य असेल, परंतु देश आणखी कठोर निर्बंध लादू शकतील.
याचा रिअल इस्टेट मार्केट आणि मोठ्या व्यवहारांवर कसा परिणाम होतो?
- जर एखाद्या गुंतवणूकदाराने थेट रोख रकमेमध्ये मोठी रक्कम देण्याचा प्रयत्न केला तर ते शक्य होणार नाही: कंपन्या, ब्रोकर्स, नोटरी आणि रिअल इस्टेट विक्रेते स्थापित मर्यादेपेक्षा जास्त रोख रक्कम स्वीकारत नाहीत.
- क्रेडिट नसलेल्या खरेदीदाराला देखील मनी लाँडरिंग विरोधी नियमांचे पालन करण्यासाठी बँक खात्याद्वारे किंवा एस्क्रोद्वारे निधी हस्तांतरित करावा लागतो.
- जर व्यवहार औपचारिक झाला असेल आणि त्यात कायदेशीर संस्था (कंपनी, एजन्सी, व्यवसाय म्हणून विक्रेता) समाविष्ट असतील तर कोणत्याही परिस्थितीत रोख निर्बंध आणि अनिवार्य ओळख लागू होते.
- परदेशी लोकांसाठी, विशेषतः जर ते निधीचे अ-मानक स्रोत वापरत असतील (जसे की क्रिप्टोकरन्सी फिएटमध्ये रूपांतरित करणे), तर पडताळणी आणि पारदर्शकतेच्या आवश्यकता आणखी कठोर आहेत - अस्पष्ट मूळ असलेले व्यवहार मंजूर केले जाऊ शकत नाहीत.
निष्कर्ष
ऑस्ट्रियामध्ये अपार्टमेंट खरेदी करताना, तुमच्याकडे किती पैसे आहेत हे सर्वात महत्त्वाचे नसते. जर तुम्ही सर्वकाही बरोबर केले नाही तर लाखो लोक देखील मदत करणार नाहीत.
महत्त्वाचे मुद्दे:
- व्यवहार योग्यरित्या औपचारिक करण्यासाठी , नोटरीसोबत काम करणे आणि कायदेशीर प्रक्रियांचे पालन करणे आवश्यक आहे.
- पास चेक - एएमएल, केवायसी आणि निधीच्या स्रोताची पडताळणी हे महत्त्वाचे आहे.
- जागा आणि जमीन निवडताना , कृपया प्रादेशिक निर्बंध आणि एर्वर्ब्सकमिशनच्या आवश्यकता विचारात घ्या.
- खरेदीची योग्य रचना करा —खाजगी व्यक्ती किंवा कंपनीमार्फत, कायदेशीर आणि आर्थिक व्यवस्थांचा आधीच विचार करून.
ज्या गुंतवणूकदारांनी सर्व आवश्यक कागदपत्रे आगाऊ गोळा केली आहेत, योग्य प्रदेश निवडला आहे आणि खरेदी योजनेचा विचार केला आहे त्यांना स्वतःच्या निधीतून खरेदी केल्याने अधिक फायदा होतो - व्यवहार जलद, सुरक्षित आणि कमीत कमी जोखीम असतात.
