ऑस्ट्रियामधील गृहनिर्माण वर्गीकरण: एकाऐवजी तीन अक्षांवर आधारित

व्हिएनीज जाहिरातींतील नऊ शब्द—Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus—एकच वर्गीकरण तयार करत नाहीत. ते तीन भिन्न वैशिष्ट्यांचे वर्णन करतात: इमारतीचे वय, तिच्या मालकीचा प्रकार आणि त्याचा कर उद्देश.

एकाच मालमत्तेचे प्रत्येक अक्षावर एकच मूल्य असते. एखाद्या अपार्टमेंटचे वर्गीकरण त्याच्या वयामुळे 'अल्टबाऊ' (अपार्टमेंट इमारत), मालकीमुळे 'कॉन्डोमिनियम' (अपार्टमेंट मालमत्ता) आणि कर आकारणीच्या उद्देशामुळे 'फोरसोर्गेवोहनुंग' (अपार्टमेंट इमारत) म्हणून केले जाऊ शकते. त्यामुळे, व्हिएन्नामधील अपार्टमेंटची केवळ एकाच जाहिरात शब्दाच्या आधारावर करणे अशक्य आहे: 'अल्टबाऊ' (अपार्टमेंट इमारत) हे त्याचे वय आणि अप्रत्यक्षपणे त्याची भाड्याची स्थिती दर्शवते, परंतु खरेदीदाराला काय मिळते याबद्दल काहीही सांगत नाही; 'फोरसोर्गेवोहनुंग' (अपार्टमेंट इमारत) हे कर आकारणीचा उद्देश दर्शवते, परंतु इमारतीबद्दल स्वतः काहीही सांगत नाही.

केवळ वय महत्त्वाचे नाही. बांधकाम परवानगीची तारीख भाडेतत्त्वावरील व्यवस्था, आणि त्यामुळे कमाल भाड्याचा दर व भाडेकरू संरक्षणाची व्याप्ती निश्चित करते. कायद्यात केवळ एकच तारीख नव्हे, तर अनेक तारखा नमूद केलेल्या आहेत आणि त्या वेगवेगळ्या गोष्टी दर्शवतात.

जुन्या इमारतीसाठी असलेले एक बाजारस्तरीय पदनाम. या संज्ञेला कोणतीही एकच कायदेशीर कालमर्यादा नाही.

कायदेशीर परिणाम हे बांधकाम परवानगीच्या तारखेशी निगडित असतात, जाहिरातीतील मजकुराशी नाही. जर करार एमआरजीच्या (MRG) संपूर्ण अंमलबजावणीखाली येत असेल, परवानगी ८ मे १९४५ पूर्वी जारी केली गेली असेल, अपार्टमेंट 'अ' किंवा 'ब' श्रेणीत येत असेल आणि त्याचे क्षेत्रफळ १३० चौरस मीटरपेक्षा जास्त नसेल, तर रिचटवर्ट दराची (Richtwert rate) गणना केली जाऊ शकते. 'ड' श्रेणी आणि १३० चौरस मीटरपेक्षा जास्त क्षेत्रफळ या गणनेतून वगळण्यात आले आहे.

१९व्या शतकाच्या उत्तरार्धापासून ते २०व्या शतकाच्या सुरुवातीपर्यंतचा स्थापत्य कालखंड.

हा शब्द बांधकामाची वेळ आणि शैली दर्शवतो, कायदेशीर व्यवस्था किंवा वास्तूंची स्थिती नव्हे. स्मारकाची संवर्धन स्थिती (Denkmalschutz) आणि संरक्षित क्षेत्रातील (Schutzzone) त्याचे स्थान स्वतंत्रपणे तपासले जाते: "Gründerzeit" या शब्दात यापैकी काहीही अभिप्रेत नाही.

जाहिरातीत युद्धोत्तर इमारतीचा उल्लेख आहे, नुकत्याच पूर्ण झालेल्या घराचा नाही.

भाड्याने देण्याच्या उद्देशाने, परवानगीची तारीख महत्त्वाची आहे. राज्य निधीशिवाय बांधलेल्या आणि ३० जून १९५३ नंतर परवानगी मिळालेल्या इमारतीमधील मालमत्तेला एमआरजी (MRG) चा अंशतः लागू होतो: तेथे सामान्यतः एमआरजीचे मूलभूत दर निर्बंध लागू होत नाहीत. ८ मे १९४५ नंतर परवानगी मिळालेल्या इमारतीमधील पूर्ण झालेल्या अपार्टमेंट मालमत्तेलाही अंशतः लागू होतो. अलीकडेच पूर्ण झालेल्या इमारतीला "Erstbezug" असे संबोधले जाते.

पोटमाळा किंवा अधिरचना ही त्याच घरातील एक अशी रचना आहे, जिचे स्वतःचे असे एक स्वरूप असते.

३१ डिसेंबर २००१ नंतर परवानगी घेऊन पोटमाळ्याचे रूपांतर करून तयार केलेले आणि त्याच तारखेनंतर भाडेकरार झालेले अपार्टमेंट, एमआरजीच्या (MRG) अंशतः अंमलबजावणीस पात्र आहे. विस्तार आणि वरच्या बांधकामांसाठी, ३० सप्टेंबर २००६ पर्यंत हाच नियम लागू होतो. त्यामुळे, १८९० मध्ये बांधलेल्या इमारतीमधील पोटमाळ्यासाठी, त्याच इमारतीच्या खालच्या मजल्यांवरील अपार्टमेंटपेक्षा वेगळी नियमावली असू शकते.

हा मुद्दा खरेदीदाराला नेमके काय मिळते या प्रश्नाचे उत्तर देतो. येथे जाहिरातीतील शब्दांवरून काहीही ठरत नाही: 'ग्रुंडबुख'चा उतारा आणि अपार्टमेंटच्या मालकीची कागदपत्रेच निर्णय घेतात.

संपूर्ण अपार्टमेंट इमारत, जी वेगवेगळ्या अपार्टमेंटमध्ये विभागलेली नाही.

इमारत आणि तिची जमीन, विद्यमान भाडेकरारांसहित खरेदी केली जाते. मालकी हक्कातील बदलामुळे हे करार संपुष्टात येत नाहीत आणि भाडे बाजारभावापर्यंत वाढण्यास प्रतिबंध होतो: भाडे निर्देशांक नियमांनुसार. अशा मालमत्तेचे उत्पन्न स्थानिक दरांनुसार नव्हे, तर प्रत्यक्ष भाडेकरारांच्या आधारावर मोजले जाते. करारनाम्यात इमारतीचे वय नमूद केलेले नसते, तथापि व्हिएन्नाच्या बाजारपेठेत, जुन्या इमारतींसाठी हा करारनामा अधिक वेळा वापरला जातो.

आर्थिक योगदानासह वापरण्याचा अधिकार, मालकी हक्क नव्हे.

ही मालमत्ता एका गैर-लाभकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या मालकीची आहे आणि रहिवासी भाडेकरू किंवा वापरकर्ता म्हणून राहतो. त्यानंतर मालकी हक्काचे हस्तांतरण नेहमीच शक्य नसते: करारामध्ये गृहनिर्माण प्राधिकरणाचा (Wohnbauförderung) सहभाग, अपार्टमेंटचा किमान आकार आणि भूखंडावर तृतीय-पक्षाच्या विकास हक्कांचा अभाव या गोष्टी आवश्यक आहेत. अर्ज कराराच्या पाचव्या वर्षानंतर, तसेच ६ ते १०, ११ ते १५ आणि १६ ते २० या वर्षांमध्ये सादर केले जातात; पहिल्या वास्तव्यापासून ३० व्या वर्षानंतर मालकी हक्क संपुष्टात येतो.

शहराचा पालिका भाडे निधी.

व्हिएन्नामध्ये, Wienएर वोनेन' द्वारे व्यवस्थापित २,३०० हून अधिक इमारतींमधील अंदाजे २,२०,००० अपार्टमेंट्सचा यात समावेश आहे. ही अपार्टमेंट्स शहराच्या वाटप नियमांनुसार भाड्याने दिली जातात; या विभागासाठी खरेदीची बाजारपेठ नाही. गुंतवणूकदारांसाठी, 'गेमाइनडेबाऊ' हे एक व्यवहारिक मालमत्ता म्हणून महत्त्वाचे नसून, शेजारच्या मालमत्तांसाठी एक संदर्भ आणि भाड्याच्या मागणीच्या रचनेतील एक घटक म्हणून महत्त्वाचे आहे.

रांगेतील घर. मालकीचे दोन वेगवेगळे प्रकार आहेत.

एकतर संपूर्ण मालकीचा स्वतंत्र भूखंड किंवा सामायिक भूखंडातील अपार्टमेंट मालमत्ता. दुसऱ्या प्रकरणात, WEG लागू होते: सामायिक मालमत्तेतील हिस्सा, मालकांचा समुदाय, दुरुस्तीसाठी राखीव निधी आणि सामायिक क्षेत्रांवरील सभेचे निर्णय. या दोन्हींपैकी कोणते लागू होते, हे 'Reihenhaus' या शब्दावरून नव्हे, तर 'Grundbuch' उतारा आणि अपार्टमेंट मालकी करारावरून ठरवले जाते.

घराचा प्रकार किंवा मालकीचे स्वरूप नव्हे, तर दीर्घकालीन भाड्याशी संबंधित कर रचना.

या संज्ञेला स्वतःचा असा कोणताही कायदेशीर दर्जा नाही: ती निवासी मालमत्तेमधील एका सामान्य अपार्टमेंटला सूचित करते, जे इनपुट व्हॅट आणि घसारा वजा करण्याच्या अपेक्षेने भाड्याने देण्याच्या उद्देशाने खरेदी केले जाते. हा ऑस्ट्रियन स्थावर मालमत्तेमध्ये गुंतवणूक करण्याच्या धोरणांपैकी, मालमत्तेचा एक स्वतंत्र प्रकार नाही: ही संज्ञा स्वतःहून नफा किंवा कर परिणामाची पुष्टी करत नाही.

मान्यता अंदाजित सर्वसमावेशक उत्पन्नावर अवलंबून असते. एकल-कुटुंब भाड्याच्या मालमत्तांसाठी (kleine Vermietung), अंदाजित उत्पन्नाचा कालावधी भाड्याने देणे सुरू झाल्यापासून २५ वर्षे आणि पहिल्या खर्चापासून २८ वर्षांपेक्षा जास्त नाही. हे कालावधी ३१ डिसेंबर २०२३ नंतर सुरू होणाऱ्या अंदाज कालावधीसाठी लागू होतात: पूर्वी, २० आणि २३ वर्षे लागू होते; फेडरल कायदा क्रमांक II ८९/२०२४ द्वारे हा कालावधी पाच वर्षांनी वाढवण्यात आला.

जर क्रियाकलाप 'लीबहाबेरी' (Liebhaberei) म्हणून ओळखला गेला, तर भाडेपट्टी व्हॅट-मुक्त होते, इनपुट व्हॅट वजा करण्याचा अधिकार संपुष्टात येतो आणि तोटा इतर उत्पन्नातून समायोजित केला जात नाही. एखाद्या विशिष्ट वर्षातील नकारात्मक निकालामुळे, स्वतःहून, हा निष्कर्ष निघत नाही.

खरेदी करण्यापूर्वी कर सल्लागाराच्या मदतीने हा अंदाज लावला जातो: तो या विशिष्ट मालमत्तेसाठीच्या अनुज्ञेय भाडे दरावर आधारित असतो, जो पहिल्या निकषानुसार - एमआरजी प्रणालीनुसार निर्धारित केला जातो.

जाहिरातीत बाजारपेठेचे नाव दिलेले असते. कायदेशीर आणि तांत्रिक दर्जा खालील क्रमाने कागदपत्रांद्वारे निश्चित केला जातो:

1. ग्रुंडबुख उतारा. हक्काचा विषय काय आहे हे दर्शवतो: अपार्टमेंटमधील हिस्सा, एक स्वतंत्र भूखंड किंवा संपूर्ण इमारत. यामुळे मालकीच्या स्वरूपाचा अक्ष पूर्ण होतो.
2. बांधकाम परवानगीची तारीख. ही जाहिरातीत नमूद केलेल्या बांधकामाच्या वर्षावरून नव्हे, तर बांधकामाच्या कागदपत्रांमधून घेतली आहे. यामध्ये मालमत्तेचे वय आणि भाड्याने देण्याचे संभाव्य पर्याय यांचा समावेश आहे.
3. अपार्टमेंट मालकीची कागदपत्रे. Nutzwertgutachten आणि Wohnungseigentumsvertrag: मालमत्तेचा शेअर, ॲक्सेसरीज आणि उद्देश.
4. पोटमाळा, विस्तार आणि संलग्न इमारत हे स्वतंत्र आहेत. त्यांची स्वतःची परवानगी आणि तारीख आहे, आणि त्यांचे नियम इमारतीच्या उर्वरित भागाशी जुळतीलच असे नाही.
5. अपार्टमेंटमध्ये कोणी राहत असल्यास, एक वैध भाडेकरार आवश्यक आहे. भाड्याच्या अटी आणि दर या करारानुसार ठरवले जातात, इमारतीच्या श्रेणीनुसार नाही.
6. अंदाजाची गणना – गुंतवणुकीच्या उद्देशाने. खरेदी करण्यापूर्वी, अपेक्षित दरावर नव्हे, तर उपलब्ध दरावर आधारित.

पहिले दोन घटक तिन्ही अक्षांवर वस्तूची श्रेणी दर्शवतात. उर्वरित चार या श्रेणीचे आर्थिक मूल्य दर्शवतात.

ऑस्ट्रियामध्ये "अल्टबाऊ" (Altbau) म्हणजे काय ? ही जुन्या इमारतीसाठी, विशेषतः युद्धपूर्व काळातील इमारतीसाठी वापरली जाणारी एक बाजार संज्ञा आहे. या संज्ञेचे सर्व कायदेशीर परिणाम निश्चित करणारी कोणतीही एकच तारीख नाही. भाड्याच्या मालमत्तांसाठी, बांधकाम परवानगीची तारीख महत्त्वाची ठरते.

का Neubauअलीकडेच बांधलेले घर नाही. बाजारातील वापरात हा शब्द युद्धानंतर बांधलेल्या इमारतींसाठी वापरला जातो, ज्यात १९६० आणि १९७० च्या दशकातील इमारतींचाही समावेश आहे. अलीकडेच पूर्ण झालेल्या घरांना "Erstbezug" असे संबोधले जाते.

झिनशॉस (Zinshaus ) आणि आल्टबाऊ (Altbau) मध्ये काय फरक आहे ? ही वेगवेगळ्या अक्षांवरील वैशिष्ट्ये आहेत. आल्टबाऊ इमारतीचे वय दर्शवते, तर झिनशॉस मालकीचा प्रकार दर्शवते: संपूर्ण इमारत, अपार्टमेंट युनिट्समध्ये विभागणी न करता. एक घर दोन्ही असू शकते.

जेनोसेन्शाफ्ट्सवोहनुंग (सर्वसाधारण मालकी हक्कपत्र) विकत घेणे शक्य आहे का? वापराचा हक्क आर्थिक योगदानाने मिळवला जातो, मालकी हक्काने नाही. मालकी हक्काचे हस्तांतरण विशिष्ट अटी आणि मुदतींच्या अधीन असते आणि ते प्रत्येक अपार्टमेंटसाठी लागू होत नाही.

गेमाइनडेबाऊमध्ये अपार्टमेंट्स विक्रीसाठी आहेत का? अशी कोणतीही बाजारपेठ नाही: शहराच्या वितरण नियमांनुसार पालिकेची घरे भाड्याने दिली जातात.

एकाच इमारतीमधील दुसऱ्या मजल्यावरील अपार्टमेंटपेक्षा पोटमाळ्यावरील अपार्टमेंट अधिक महाग का असते? याचे एक कारण कायदेशीर आहे. ३१ डिसेंबर २००१ नंतर पोटमाळ्याचे रूपांतर करून तयार केलेले अपार्टमेंट, जेव्हा ते सुपूर्द केले जाते, तेव्हा ते अंशतः एमआरजी (MRG) कायद्याच्या अधीन असते, तर त्याखालील अपार्टमेंट्स या कायद्याच्या पूर्णपणे अंतर्गत येऊ शकतात.

व्हॅट कपातीमुळे व्हॅट कपातीची हमी मिळते का? नाही. ही कपात यावर अवलंबून असते की, भाडेपट्ट्याच्या सुरुवातीपासून २५ वर्षे ते पहिल्या खर्चापासून २८ वर्षांपर्यंतच्या अंदाजित कालावधीत भाडेपट्ट्यातून एकूण नफा निर्माण होईल की नाही. जर धारणाधिकार (lien) ओळखला गेला, तर ही कपात रद्द होते.

रायहेनहॉससोबत काय खरेदी केले जाते? एकतर एक स्वतंत्र भूखंड किंवा एका विशिष्ट इमारतीवरील हक्कांसह सामायिक भूखंडातील हिस्सा. दुसऱ्या पर्यायामध्ये मालकांचा समुदाय, देखभालीसाठी राखीव निधी आणि सामायिक जागांसंबंधी निर्णय घेण्यासाठी एकत्र येणे यांचा समावेश असतो.