ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেট: বিনিয়োগকারীদের যা জানা দরকার

ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ক্রমশ বিদেশী ক্রেতাদের দৃষ্টি আকর্ষণ করছে। এই বাজারটি কেবল ভাড়া আয়ের জন্যই নয়, বরং এশিয়ায় জীবনযাত্রার সম্পদ এবং মূলধন বৈচিত্র্যকরণের একটি মাধ্যম হিসেবেও আকর্ষণীয়।.

অস্ট্রিয়ার মতো প্রতিষ্ঠিত নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থা সম্পন্ন ইউরোপীয় দেশগুলির বিপরীতে, যেখানে স্থিতিশীলতা এবং ভবিষ্যদ্বাণীযোগ্যতাই প্রাথমিক সুবিধা, ভিয়েতনাম আজ সম্পূর্ণ ভিন্ন গল্প প্রদান করে: এটি একটি গতিশীলভাবে উন্নয়নশীল দেশ যেখানে মূল্য বৃদ্ধির উচ্চ সম্ভাবনা রয়েছে এবং তুলনামূলকভাবে কম প্রবেশ বাধা রয়েছে। বিনিয়োগকারীদের জন্য, এটি এমন একটি বাজারে প্রবেশের সুযোগ প্রদান করে যা সক্রিয়ভাবে বিকাশমান, যার ফলে পরিণত বিচারব্যবস্থার তুলনায় বেশি রিটার্ন অর্জন করা সম্ভব।

এখন ভিয়েতনামকে বিনিয়োগের গন্তব্য হিসেবে বিবেচনা করার জন্য বিশেষভাবে আকর্ষণীয় সময়। মহামারীর পর, দেশটি তার সীমানা পুনরায় খুলে দিয়েছে, পর্যটন দ্রুত গতিতে পুনরুদ্ধার করছে এবং সরকার মহাসড়ক থেকে আন্তর্জাতিক বিমানবন্দর পর্যন্ত বৃহৎ পরিসরে অবকাঠামোগত প্রকল্পগুলিতে বিনিয়োগ করছে। এই সমস্ত কিছু আবাসনের দাম বৃদ্ধি এবং পর্যটকদের ট্র্যাফিক বৃদ্ধির ভিত্তি তৈরি করছে, যার ফলে ভাড়া সম্পত্তির আকর্ষণ বৃদ্ধি পাচ্ছে।.

আমি, কেসেনিয়া লেভিনা, একজন আইনজীবী যার এশিয়া (ভিয়েতনাম, থাইল্যান্ড) এবং ইউরোপ (ইইউ দেশ) উভয় ক্ষেত্রেই অভিজ্ঞতা আছে। আমি বিদেশী বিনিয়োগকারীদের সাথে কাজ করি, পুরো প্রক্রিয়া জুড়ে তাদের সহায়তা করি - যথাযথ পরিশ্রম এবং KYC/AML পদ্ধতি থেকে শুরু করে সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা পর্যন্ত। এই আন্তর্জাতিক অভিজ্ঞতা আমাকে ইউরোপীয় বাজারের তুলনায় এশিয়ান বাজারের শক্তি এবং দুর্বলতাগুলি বুঝতে সাহায্য করে।.

দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়া দীর্ঘদিন ধরে পর্যটন এবং আন্তর্জাতিক ব্যবসার জন্য একটি আকর্ষণীয় স্থান। এই মানচিত্রে ভিয়েতনাম ক্রমশ বিশিষ্ট হচ্ছে, একটি শিল্প কেন্দ্র এবং একটি পর্যটন কেন্দ্র হিসেবে এর ভূমিকা একত্রিত করে।.

দুটি প্রধান শহর - হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয় - এখনও আকর্ষণের প্রধান কেন্দ্রবিন্দু হো চি মিন সিটি হল দেশের আর্থিক কেন্দ্র, ব্যবসা, ব্যাংক, স্টার্টআপ এবং প্রধান প্রিমিয়াম আবাসিক কমপ্লেক্সের আবাসস্থল। এখানেই দাম বৃদ্ধি এবং প্রবাসীদের কাছ থেকে ভাড়ার চাহিদা সবচেয়ে বেশি অনুভূত হয়। হ্যানয় হল রাজধানী এবং সাংস্কৃতিক কেন্দ্র, যেখানে ভাড়ার দাম আন্তর্জাতিক পেশাদার এবং ছাত্র উভয়ের দ্বারাই পরিচালিত হয়।

একটি পৃথক অংশ হল রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট: নাহা ট্রাং, দা নাং এবং ফু কোক দ্বীপ। এই অঞ্চলগুলি সক্রিয়ভাবে পর্যটন ক্লাস্টার হিসাবে বিকশিত হচ্ছে এবং সেখানে হোটেল, অ্যাপার্টমেন্ট এবং ভিলার সংখ্যা বৃদ্ধি সরাসরি পর্যটক প্রবাহের সাথে সম্পর্কিত। বিনিয়োগকারীদের জন্য, এটি একটি সাধারণ জীবনযাত্রার দৃশ্য: উচ্চ মরসুমে সম্পত্তি ভাড়া দেওয়া যেতে পারে এবং ব্যক্তিগত ছুটির জন্য ব্যবহার করা যেতে পারে।

ভিয়েতনামের আইনি পরিবেশ ইউরোপের থেকে আলাদা। জুওয়াইয়ের মতে, বিদেশীরা লিজহোল্ড সিস্টেমের মাধ্যমে অ্যাপার্টমেন্টের মালিক হতে পারে - ৫০ বছর পর্যন্ত দীর্ঘমেয়াদী লিজ, নবায়নের বিকল্প সহ। জমি রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন থাকে, যা শাসনের সমাজতান্ত্রিক মডেলকে প্রতিফলিত করে।.

অস্ট্রিয়ার বিপরীতে, যেখানে মালিক সম্পত্তির সম্পূর্ণ মালিকানা পান এবং পূর্বাভাসযোগ্য ইইউ এখতিয়ারের মধ্যে কাজ করেন, ভিয়েতনামে, চুক্তিবদ্ধ কাঠামো এবং লেনদেনের জন্য যথাযথ আইনি সহায়তা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।.

আন্তর্জাতিক সূচক অনুসারে, ভিয়েতনাম স্থিতিশীল প্রবৃদ্ধি প্রদর্শন করছে। বিশ্বব্যাংকের মতে , ব্যবসা করার সূচকগুলি উন্নত হচ্ছে এবং প্রধান শহরগুলিতে রিয়েল এস্টেটের দাম বার্ষিক ৫-১০% বৃদ্ধি পাচ্ছে। পর্যটন এলাকা এবং মহানগর এলাকায় ভাড়ার আয় অস্ট্রিয়ার তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি, যেখানে আপনি সাধারণত বার্ষিক ২-৩% আশা করতে পারেন।

কিপলিংগার যুক্তি দেন যে থাইল্যান্ড, কম্বোডিয়া এবং ইন্দোনেশিয়া ভিয়েতনামের প্রতিযোগী হিসেবে বিবেচিত হতে পারে। তবে, অর্থনৈতিক উত্থান, শিল্প প্রবৃদ্ধি এবং পর্যটন সম্ভাবনার সমন্বয়ের কারণে ভিয়েতনাম বর্তমানে আলাদাভাবে দাঁড়িয়ে আছে।.

ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার তুলনামূলকভাবে তরুণ। রিয়েলটিকের মতে, ২০১৫ সাল পর্যন্ত বিদেশীরা সম্পত্তি কিনতে কার্যত অক্ষম ছিল। আইনের উদারীকরণের ফলে সুদের তীব্র বৃদ্ধি ঘটে এবং কয়েক বছরের মধ্যে, প্রধান শহরগুলিতে দাম ৫০% থেকে ২০০% বৃদ্ধি পায়। মহামারীটি সাময়িকভাবে প্রবৃদ্ধির গতি কমিয়ে দেয়, তবে ২০২২ সাল থেকে বাজার সক্রিয়ভাবে পুনরুদ্ধার করছে।

হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয় সর্বোচ্চ প্রবৃদ্ধির হার দেখাচ্ছে, যেখানে আবাসনের চাহিদা অভ্যন্তরীণ অভিবাসন প্রবাহ, ক্রমবর্ধমান মধ্যবিত্ত শ্রেণী এবং আন্তর্জাতিক কোম্পানিগুলির বিকাশ দ্বারা সমর্থিত। রিসোর্ট এলাকায়, গতিশীলতা কম স্থিতিশীল: নাহা ট্রাং, দা নাং এবং ফু কোক ঋতু এবং পর্যটক প্রবাহের উপর নির্ভর করে, তবে এই অঞ্চলগুলি জীবনধারা বিনিয়োগের জন্য প্রধান গন্তব্য হয়ে উঠছে।.

লেনদেনের সাধারণ ভৌগোলিক অবস্থান নিম্নরূপ। হো চি মিন সিটিতে প্রিমিয়াম (অভিজাত কনডোমিনিয়াম) এবং গণ-বাজার সম্পত্তির মিশ্রণ দেখা যায়। হ্যানয় একটি আরও একাডেমিক বাজার, যেখানে ছাত্র এবং আন্তর্জাতিক পেশাদারদের মধ্যে প্রচুর সংখ্যক ভাড়াটে রয়েছে। দা নাং, নাহা ট্রাং এবং ফু কোক পর্যটন কেন্দ্র হিসাবে গড়ে উঠছে, যেখানে বিদেশীরা কনডো হোটেল বা সমুদ্রতীরবর্তী ভিলায় অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সম্ভাবনা বেশি।

বিদেশী ক্রেতাদের জন্য উপলব্ধ সম্পত্তির ধরণ সীমিত: মূলত কনডোমিনিয়াম অ্যাপার্টমেন্ট, অ্যাপার্টমেন্ট এবং রিসোর্ট ভিলা। বিদেশীদের জন্য ব্যক্তিগত মালিকানার জন্য জমি পাওয়া যায় না, এটি অস্ট্রিয়ার থেকে একটি গুরুত্বপূর্ণ পার্থক্য, যেখানে জমি এবং বাড়ি সরাসরি কেনার জন্য উপলব্ধ।.

ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেটের প্রধান ক্রেতা হলেন দক্ষিণ কোরিয়া, চীন, জাপানের নাগরিক, পাশাপাশি রাশিয়ান এবং আমেরিকানরাও। ভাড়াটেদের চাহিদা পর্যটক, প্রবাসী, শিক্ষার্থী এবং আন্তর্জাতিক কোম্পানির পেশাদারদের দ্বারা চালিত হয়।.

মূল্য বৃদ্ধি এবং ফলনের তুলনা: ভিয়েতনাম বনাম অস্ট্রিয়া

ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের কথা বিবেচনা করলে, এর আঞ্চলিক প্রতিযোগীদের উপেক্ষা করা যাবে না। প্রধান হল থাইল্যান্ড, কম্বোডিয়া এবং ইন্দোনেশিয়া। এই বাজারগুলির প্রতিটির নিজস্ব গতিশীলতা এবং সুনির্দিষ্ট বৈশিষ্ট্য রয়েছে, তবে সাধারণ প্রবণতা হল পর্যটন, সাশ্রয়ী মূল্যের প্রবেশ বাধা এবং ক্রমবর্ধমান অর্থনীতির মাধ্যমে বিদেশী বিনিয়োগ মূলধন আকর্ষণ করা।.

থাইল্যান্ডকে আরও পরিণত বাজার হিসেবে বিবেচনা করা হয়: ফুকেট, কোহ সামুই এবং ব্যাংককের মতো গন্তব্যস্থলগুলির জন্য স্বল্পমেয়াদী ভাড়া ব্যবস্থা, পর্যটন অবকাঠামো এবং শক্তিশালী ব্র্যান্ডিং ইতিমধ্যেই বিদ্যমান। তবে, এই পরিপক্কতা উচ্চ প্রতিযোগিতা এবং উচ্চ প্রবেশ খরচের দিকেও অনুবাদ করে, যা অতি মুনাফার সম্ভাবনা হ্রাস করে।.

কম্বোডিয়া দীর্ঘদিন ধরে বিনিয়োগকারীদের আকর্ষণ করে আসছে তার ন্যূনতম মালিকানা সীমাবদ্ধতা এবং অনুকূল কর ব্যবস্থার কারণে, কিন্তু এর অবকাঠামো এবং প্রাতিষ্ঠানিক কাঠামো ভিয়েতনামের চেয়ে পিছিয়ে। এখানে রিয়েল এস্টেট প্রায়শই সস্তা, তবে ঝুঁকি বেশি, বিশেষ করে নিয়ন্ত্রণ এবং রাজনৈতিক স্থিতিশীলতার ক্ষেত্রে।.

ইন্দোনেশিয়া পর্যটন অঞ্চল, বিশেষ করে বালিতে বাজি ধরছে। এই বাজারটি দীর্ঘদিন ধরে প্রবাসী, ডিজিটাল যাযাবর এবং বিনিয়োগকারীদের মধ্যে জনপ্রিয়, কিন্তু সরাসরি বিদেশী মালিকানার উপর বিধিনিষেধ এবং জটিল আইনি কাঠামো এটিকে কম স্বচ্ছ করে তোলে।.

ভিয়েতনাম একটি মধ্যম অবস্থান দখল করে আছে: একদিকে, এটি কম প্রবেশ বাধা এবং দ্রুত প্রবৃদ্ধি প্রদান করে, কিন্তু অন্যদিকে, লেনদেন গঠনের সময় আইনি দক্ষতার প্রয়োজন হয়। গতিশীলতা এবং বৈচিত্র্যের সম্ভাবনার মধ্যে এই ভারসাম্যই দেশটিকে এই অঞ্চলে প্রতিযোগিতামূলক করে তোলে।.

ভিয়েতনামে , বিদেশী বিনিয়োগকারীরা নাগরিকদের মতো ফ্রিহোল্ড ভিত্তিতে রিয়েল এস্টেট কিনতে পারেন না । অনাবাসীদের জন্য লিজহোল্ড মালিকানাই প্রাথমিক বিকল্প, যার মেয়াদ ৫০ বছর পর্যন্ত, নবায়নযোগ্য।

বাস্তবে, এর অর্থ হল ক্রেতা কনডোমিনিয়ামের অ্যাপার্টমেন্টের সম্পূর্ণ মালিক হয়ে যান, তবে মালিকানার সময়কাল সীমিত, এবং লিজের মেয়াদ শেষ হওয়ার পরে, পুনর্নবীকরণ রাষ্ট্র এবং বিকাশকারীর সিদ্ধান্তের উপর নির্ভর করে।.

অস্ট্রিয়ায়, পরিস্থিতি সম্পূর্ণ বিপরীত: বিদেশীরা সরাসরি সম্পত্তি কিনতে পারে (যদিও এর জন্য প্রায়শই আঞ্চলিক কর্তৃপক্ষের অনুমোদনের প্রয়োজন হয়), এবং কোনও সময়সীমা নেই। এটি বিনিয়োগকারীদের জন্য নিরাপত্তার একটি বৃহত্তর অনুভূতি তৈরি করে, তবে প্রবেশ এবং মালিকানার খরচ উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি।.

ভিয়েতনামে মালিকানা কাঠামোর অন্যান্য রূপ ব্যাপকভাবে ব্যবহৃত হয় কিছু বিনিয়োগকারী একটি স্থানীয় কোম্পানি প্রতিষ্ঠা করেন (সাধারণত ভিয়েতনামী অংশীদারের সাথে), যা তাদের সম্পূর্ণ মালিক হিসাবে জমি এবং সম্পত্তি ক্রয় করতে দেয়, তবে ব্যাপক আইনি সহায়তা এবং চলমান সম্মতির প্রয়োজন হয়।

সহ-মালিকানা ব্যবস্থারও চাহিদা রয়েছে — উদাহরণস্বরূপ, একাধিক বিনিয়োগকারীর সাথে একটি অ্যাপার্টমেন্ট বা ভিলা কেনার সময়। এটি বিশেষ করে রিসোর্ট সম্পত্তির ক্ষেত্রে প্রাসঙ্গিক, যেখানে ব্যয় এবং আয় আনুপাতিকভাবে ভাগ করা হয়। উত্তরাধিকারের বিষয়গুলিও বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ: ভিয়েতনামের আইন বিদেশী উত্তরাধিকারীদের কাছে মালিকানা হস্তান্তরের অনুমতি দেয়, তবে নোটারাইজেশন এবং ফি প্রদানের প্রয়োজন হয়।

ব্যাংক অ্যাকাউন্ট এবং সম্মতির দিকে অতিরিক্ত মনোযোগ দেওয়া উচিত একজন বিদেশী ক্রেতার অর্থ প্রদানের জন্য একটি ভিয়েতনামী ব্যাংক অ্যাকাউন্টের প্রয়োজন হবে, সেইসাথে তহবিলের উৎসের প্রমাণও থাকতে হবে। অর্থ পাচারের বিরুদ্ধে সুরক্ষার জন্য এটি একটি আদর্শ অনুশীলন, তবে প্রক্রিয়াটি নিজেই অস্ট্রিয়ার তুলনায় বেশি সময় নিতে পারে, যেখানে ব্যাংকিং খাত সুপ্রতিষ্ঠিত এবং কঠোর ইইউ নিয়মের মধ্যে পরিচালিত হয়।

ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেট কেনার প্রক্রিয়াটি বেশ কয়েকটি ধাপে বিভক্ত। প্রথমে, একটি সম্পত্তি নির্বাচন করা হয় এবং একটি রিজার্ভেশন চুক্তি স্বাক্ষর করা হয়, সাথে একটি ছোট জমাও দেওয়া হয়। এরপর একটি নথি পর্যালোচনা করা হয়, যার মধ্যে ডেভেলপারের লাইসেন্স, জমির মালিকানা এবং প্রকল্পের অবস্থা বিশ্লেষণ অন্তর্ভুক্ত থাকে। যথাযথ পরিশ্রম - একটি পুঙ্খানুপুঙ্খ আইনি পর্যালোচনা - একটি গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে, কারণ এটি ছাড়া, অসম্পূর্ণ নির্মাণ বা সম্পত্তির ব্যবহারের উপর বিধিনিষেধের ঝুঁকি বেশি থাকে।

পরিদর্শন সফলভাবে সম্পন্ন হওয়ার পর, পক্ষগুলি মূল ক্রয় এবং বিক্রয় চুক্তিতে প্রবেশ করে, যা সংশ্লিষ্ট সরকারি সংস্থাগুলির সাথে নিবন্ধিত। অস্ট্রিয়ার বিপরীতে, যেখানে ভূমি রেজিস্ট্রিতে নিবন্ধন অধিকারের সম্পূর্ণ সুরক্ষা নিশ্চিত করে, ভিয়েতনামে, ক্রেতাদের অধিকারের সুরক্ষা মূলত ডকুমেন্টেশনের গুণমান এবং বিকাশকারীর সততার উপর নির্ভর করে।.

এই কারণেই বিনিয়োগকারীদের লাইসেন্সপ্রাপ্ত আইনজীবী এবং উপদেষ্টাদের মাধ্যমে কাজ করার জন্য দৃঢ়ভাবে পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে।.

পরিকল্পনা বহির্ভূত লেনদেনের দিকে বিশেষ মনোযোগ দেওয়া উচিত । কম প্রবেশ মূল্য এবং সমাপ্তির পরে সম্ভাব্য মূল্য বৃদ্ধির কারণে এই ফর্ম্যাটটি খুবই জনপ্রিয়। তবে, এটি সবচেয়ে বড় ঝুঁকিও বহন করে: নির্মাণ বিলম্ব, প্রয়োজনীয় লাইসেন্সের অভাব, অথবা অবকাঠামোর সাথে সংযোগ স্থাপনে সমস্যা।

অস্ট্রিয়াতে, কঠোর ডেভেলপার নিয়ম এবং বাধ্যতামূলক এসক্রো অ্যাকাউন্টের কারণে পরিকল্পনার বাইরে লেনদেনগুলি আরও নিরাপদ। ভিয়েতনামে, এই ধরনের গ্যারান্টি কম, যার জন্য আরও কঠোর তদারকি প্রয়োজন।.

সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, ভিয়েতনামে দূরবর্তী রিয়েল এস্টেট ক্রয় একটি গুরুত্বপূর্ণ মডেল । এর কারণ হল বাজারে দ্রুত বর্ধনশীল আগ্রহ এবং ডিজিটাল পরিষেবার সমান্তরাল বিকাশ যা দেশে স্থায়ী উপস্থিতি ছাড়াই লেনদেন সম্পন্ন করতে দেয়। এই বিনিয়োগ পদ্ধতিটি বিশেষ করে তাদের জন্য প্রাসঙ্গিক যারা ভিয়েতনামকে একটি আন্তর্জাতিক পোর্টফোলিওর অংশ হিসাবে বিবেচনা করেন এবং অবিলম্বে স্থানান্তরের পরিকল্পনা করেন না।

দূরবর্তী ক্রয় প্রক্রিয়াটি একজন বিশ্বস্ত প্রতিনিধির চারপাশে — সাধারণত একজন আইনজীবী অথবা একটি বিশেষ পরামর্শদাতা সংস্থা। একটি নোটারিকৃত পাওয়ার অফ অ্যাটর্নির মাধ্যমে, প্রতিনিধি বিনিয়োগকারীর পক্ষে কাজ করেন: রিজার্ভেশন চুক্তিতে স্বাক্ষর করা, মালিকানার নথি পর্যালোচনা করা, ডেভেলপারের সাথে আলোচনায় অংশগ্রহণ করা এবং সম্পত্তি নিবন্ধন প্রক্রিয়া তত্ত্বাবধান করা। এই পদ্ধতি ঝুঁকি কমিয়ে দেয় এবং একাধিক ভ্রমণের প্রয়োজনীয়তা দূর করে।

ভিয়েতনামের আধুনিক ডেভেলপাররা সক্রিয়ভাবে অনলাইন সরঞ্জামগুলি বাস্তবায়ন করছে: সম্পত্তির ভার্চুয়াল ট্যুর, ইলেকট্রনিক ফ্লোর প্ল্যান ক্যাটালগ, ভিডিও উপস্থাপনা, এমনকি ব্যক্তিগত নথিতে অনলাইন স্বাক্ষর। এটি বিনিয়োগকারীদের কেবল প্রকল্পটিই নয় বরং এর আশেপাশের পরিবেশ, অবকাঠামো এবং আশেপাশের গতিশীলতাও আগে থেকেই মূল্যায়ন করতে দেয়।.

দূরবর্তী লেনদেনের সময় সম্মতি এবং আর্থিক বিষয়গুলিতে বিদেশী ক্রেতা ভিয়েতনামে একটি ব্যাংক অ্যাকাউন্ট খোলেন, যার মাধ্যমে সমস্ত অর্থপ্রদান প্রক্রিয়া করা হয়। ব্যাংক তহবিলের উৎস যাচাই করে, যা স্থানীয় আইন অনুসারে বাধ্যতামূলক।

অস্ট্রিয়ার বিপরীতে, যেখানে ইউরোপীয় ডিজিটাল এখতিয়ার এবং উচ্চ আইনি স্বচ্ছতার কারণে অনলাইনে লেনদেন সম্পন্ন করা যায়, ভিয়েতনামে, দূরবর্তী ক্রয়ের জন্য আরও বেশি আইনি তত্ত্বাবধানের প্রয়োজন হয়। যাইহোক, সঠিক সহায়তার সাথে, তারা দেশে দীর্ঘমেয়াদী উপস্থিতির প্রয়োজন ছাড়াই একটি ক্রমবর্ধমান বাজারে প্রবেশের জন্য একটি সুবিধাজনক হাতিয়ার হয়ে ওঠে।.

ভিয়েতনাম বনাম অস্ট্রিয়া

ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেটের উপর করের বোঝা তুলনামূলকভাবে কম, যা বাজারকে আকর্ষণীয় করে তোলার অন্যতম প্রধান কারণ। রিয়েল এস্টেট কেনার সময় লেনদেন মূল্যের ০.৫% নিবন্ধন ফি নেওয়া হয়। মালিকদের জন্য, করের বোঝা ন্যূনতম: জমি এবং সম্পত্তির কর বিদ্যমান, তবে হার অত্যন্ত কম, প্রায়শই প্রতি বছর কয়েকশ ডলারের বেশি হয় না।

2% মূলধন লাভ কর দিতে হয় যা অস্ট্রিয়ার তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে কম, যেখানে মালিকানা কাঠামো এবং হোল্ডিং পিরিয়ডের উপর নির্ভর করে মূলধন লাভ কর 25-30% পর্যন্ত পৌঁছাতে পারে।

ভাড়া আয়ের ক্ষেত্রে, ভিয়েতনামে আয়ের উপর নির্ভর করে করের হার ৫ থেকে ১০% পর্যন্ত , যা বিনিয়োগকারীদের বেশিরভাগ মুনাফা ধরে রাখতে সাহায্য করে। অস্ট্রিয়াতে, ভাড়া আয়ের উপর করের বোঝা বেশি: এতে আয়কর এবং সামাজিক নিরাপত্তা অবদান উভয়ই যোগ করা হয়।

অস্ট্রিয়ার সাথে তুলনা

ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেট কেনা নিজেই আবাসিকতা প্রদান করে না। এটি কিছু ইউরোপীয় বিচারব্যবস্থার থেকে একটি গুরুত্বপূর্ণ পার্থক্য, যেখানে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ সরাসরি আবাসিকতা বা এমনকি নাগরিকত্বের দিকে পরিচালিত করতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, অস্ট্রিয়াতে, রিয়েল এস্টেট কেনাও আবাসিকতা প্রদান করে না, তবে দেশটি বিনিয়োগকারী এবং উদ্যোক্তাদের জন্য বিশেষ প্রোগ্রাম অফার করে, যেখানে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ প্যাকেজের অংশ হতে পারে।.

ভিয়েতনাম দীর্ঘমেয়াদী ভিসা ব্যবস্থা প্রদান করে। বিদেশীরা ব্যবসায়িক ভিসা, বিনিয়োগ ভিসা, অথবা ওয়ার্ক পারমিট পেতে পারেন, যার মাধ্যমে এক থেকে কয়েক বছর থাকার সুযোগ রয়েছে এবং মেয়াদ বৃদ্ধির সম্ভাবনা রয়েছে। ধনী বিনিয়োগকারীরা ভিয়েতনামে একটি ব্যবসা নিবন্ধন করার কথাও বিবেচনা করতে পারেন, যা মাল্টিপল-এন্ট্রি ভিসা এবং অফিসিয়াল রেসিডেন্সি পাওয়ার সুবিধা প্রদান করে।

জীবনযাত্রার দৃষ্টিকোণ থেকে, ভিয়েতনাম আকর্ষণীয় কারণ এর জীবনযাত্রার খরচ তুলনামূলকভাবে কম: ভাড়া, পরিষেবা, পরিবহন এবং খাবার অস্ট্রিয়া বা অন্যান্য ইউরোপীয় দেশগুলির তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে সস্তা। জলবায়ু একটি নির্ধারক ভূমিকা পালন করে: এটি সারা বছর উষ্ণ থাকে এবং দা নাং বা ফু কোকের মতো রিসোর্ট এলাকায় জীবন সমুদ্রের সাথে ঘনিষ্ঠভাবে জড়িত।.

পর্যটন দ্রুত বিকশিত হচ্ছে, বিভিন্ন ধরণের পরিষেবা, ক্যাফে, রেস্তোরাঁ এবং খেলাধুলা ও সাংস্কৃতিক অনুষ্ঠানের সুযোগ করে দিচ্ছে। ডিজিটাল যাযাবর এবং উষ্ণ জলবায়ু এবং সাশ্রয়ী মূল্যের দাম খুঁজছেন এমন লোকদের জন্য, ভিয়েতনাম এশিয়ার সেরা বিকল্পগুলির মধ্যে একটি হয়ে উঠছে।.

ভিয়েতনামের ভাড়া বাজার দুটি মূল বিভাগে বিভক্ত: স্বল্পমেয়াদী এবং দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া।.

স্বল্পমেয়াদী ভাড়া পর্যটকদের জন্য তৈরি। নাহা ট্রাং, দা নাং এবং ফু কোকের মতো শহর এবং দ্বীপপুঞ্জ পর্যটন কেন্দ্রে পরিণত হয়েছে: কনডোমিনিয়াম এবং অ্যাপার্টমেন্ট হোটেলগুলি দ্রুত নির্মিত হচ্ছে, এবং ভাড়া বাজারটি দেশীয় এবং আন্তর্জাতিক পর্যটন দ্বারা চালিত। ঋতুগততা একটি ভূমিকা পালন করে, তবে বছরব্যাপী জলবায়ুর জন্য ধন্যবাদ, উদাহরণস্বরূপ, ইউরোপের তুলনায় কম ঋতুর পতন কম স্পষ্ট।

দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া সাধারণ। এই শহরগুলিতে প্রবাসী, শিক্ষার্থী এবং আন্তর্জাতিক কোম্পানির কর্মচারীদের কাছ থেকে স্থিতিশীল চাহিদা রয়েছে। পর্যটন অঞ্চলের তুলনায় এখানকার ভাড়া বাজার কম অস্থির, যা স্থিতিশীল আয়ের উপর নির্ভর করার সুযোগ দেয়।

অঞ্চল অনুসারে লাভজনকতা

ইউরোস্ট্যাট অনুসারে , অস্ট্রিয়ায় ভাড়া বাড়ির অংশ অনেক কম, যেখানে বাড়ির মালিকানা বেশি দেখা যায়; মালিকানার বৈশ্বিক তথ্য এই প্রবণতাকে নিশ্চিত করে - ইইউর ৬৯% বাসিন্দা তাদের নিজস্ব বাড়িতে থাকেন।

অবস্থানের পছন্দ সরাসরি বিনিয়োগকারীর কৌশলের উপর নির্ভর করে।.

হো চি মিন সিটি দেশের অর্থনৈতিক রাজধানী এবং এর বৃহত্তম রিয়েল এস্টেট বাজার। একটি সমৃদ্ধ ব্যবসায়িক পরিবেশ এবং একটি প্রাণবন্ত আন্তর্জাতিক কর্পোরেট সেক্টর নিশ্চিত করে যে প্রবাসীদের কাছ থেকে ভাড়ার চাহিদা বেশি থাকে। হো চি মিন সিটিতে বিনিয়োগ তাদের জন্য উপযুক্ত যারা স্থিতিশীল আয় এবং দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের সম্ভাবনা খুঁজছেন।

বেসিক অ্যাপার্টমেন্ট (স্টুডিও, ৩৫-৫ বর্গমিটার): $৬০,০০০-১০০,০০০ থেকে।

• ২ বেডরুমের কনডো: $১৫০,০০০-$২৪০,০০০।.
• প্রিমিয়াম সম্পত্তি (জেলা ২, জেলা ৭): $১৫০,০০০-৬০০,০০০, মূল্য $২,২০০-৬,৫০০/বর্গমিটার।.

প্রতিশ্রুতিশীল ক্ষেত্র:

• থাও দিয়েন, থু থিয়েম (জেলা ২): প্রবাসীদের জন্য এক আকর্ষণ।.
• ফু মাই হাং (জেলা ৭): পরিবার-বান্ধব প্রবাসী সম্প্রদায়, অবকাঠামো।.
• বিন থান, থু ডাক (জেলা ৯): নতুন প্রকল্প, ৫ বছরে ৬০-৯০% পর্যন্ত মূলধনের পূর্বাভাস।.

হ্যানয়ের একটি অনন্য চাহিদা কাঠামো রয়েছে। সরকারি সংস্থা, বিশ্ববিদ্যালয় এবং দূতাবাসগুলি এখানে কেন্দ্রীভূত। ভাড়া বাজারটি ছাত্র, অনুষদ এবং সরকারী ও আন্তর্জাতিক সংস্থার কর্মচারীদের লক্ষ্য করে তৈরি। রিসোর্ট এলাকার তুলনায় এখানে ফলন কম, তবে চাহিদার স্থিতিশীলতা হ্যানয়কে একটি আকর্ষণীয় দীর্ঘমেয়াদী কৌশল করে তোলে।

• প্রাথমিক বাজার: প্রায় $২,৮৩৬/বর্গমিটার (~৭২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার)।.
• সেকেন্ডারি মার্কেট: $১,৯০০/বর্গমিটার (~৪৮-৪৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার)।.
• একটি অ্যাপার্টমেন্টের সর্বনিম্ন দাম: $১২০,০০০-১৮০,০০০ (দ্বিতীয় বাজার)।.

জনপ্রিয় এলাকা:

• টে হো (ওয়েস্ট লেক): $২,৫০০-৪,০০০/বর্গমিটার, প্রবাসীদের জন্য ভাড়া।.
• বা দিন, হোয়ান কিয়েম: $২,০০০-৩,২০০/বর্গমিটার, ব্যবসা এবং প্রশাসনিক কেন্দ্র।.

দা নাং, নাহা ট্রাং এবং ফু কোক হল রিসোর্ট গন্তব্য। এখানে মূল লক্ষ্য পর্যটকদের জন্য স্বল্পমেয়াদী ভাড়া। এই ধরনের বিনিয়োগ বেশি লাভজনক, তবে ঝুঁকিপূর্ণও: মৌসুমি, আন্তর্জাতিক পর্যটনের উপর নির্ভরতা এবং হোটেল শিল্পের সাথে প্রতিযোগিতা। অন্যদিকে, রিসোর্টগুলি ব্যক্তিগত ব্যবহারের সাথে বিনিয়োগকে একত্রিত করার সুযোগ দেয় - তথাকথিত জীবনধারা বিনিয়োগ।

রিসোর্টের অবস্থান

• দা নাং: $১৮০০ - ৩০০০/বর্গমিটার, বিনিয়োগ $১৫০,০০০ - ৩০০,০০০ পর্যন্ত।.
• নাহা ট্রাং: প্রতি বর্গমিটারে ১,৫০০-২,৫০০ ডলার, প্রতি সম্পত্তির জন্য ১,২০,০০০-২৫০,০০০ ডলার।.
• ফু কোক: $১,৬০০–৩,০০০/বর্গমিটার, $১৩০,০০০–৩০০,০০০ থেকে, উচ্চ পর্যটক প্রবাহ।.
• ফোকাস: পর্যটকদের জন্য স্বল্পমেয়াদী ভাড়া, লাভজনকতা এবং জীবনধারার সমন্বয়।.

মেট্রোপলিস বনাম রিসোর্ট

গৌণ শহর এবং শহরতলির

• বিন দুং (হো চি মিন সিটির কাছে): $1300 - 2200/m²।.
• সর্বনিম্ন বিনিয়োগ: $১০০,০০০ থেকে $১৫০,০০০ পর্যন্ত।.
• সম্ভাবনা: উৎপাদন স্থানান্তরের কারণে অবকাঠামো এবং চাহিদা বৃদ্ধি।.

অস্ট্রিয়ার তুলনায় বলা যায় যে, ভিয়েতনামের মহানগর স্থিতিশীলতার দিক থেকে ভিয়েনার মতোই, কিন্তু উচ্চ ফলনশীলতার দিক থেকে, অন্যদিকে রিসোর্ট অঞ্চলগুলি অস্ট্রিয়ার আলপাইন বা হ্রদ রিসোর্টের মডেলের কাছাকাছি, শুধুমাত্র প্রবেশের সীমা উল্লেখযোগ্যভাবে কম এবং ঝুঁকি বেশি।.

• অস্ট্রিয়া (ভিয়েনা, সালজবার্গ): ভিয়েনায় একটি ছোট অ্যাপার্টমেন্টের জন্যও €250,000 থেকে শুরু করে দাম ।
• লাভজনকতা: বার্ষিক ২-৪%।
• ভিয়েতনাম: $60,000-100,000 থেকে প্রবেশ, ৫-৯% লাভ, তবে আইনি এবং বাজার ঝুঁকি বেশি।

বিদেশী বিনিয়োগকারীদের জন্য, ভিয়েতনামের বাজার প্রায় সবসময় নতুন উন্নয়নের সাথে শুরু হয়: এটি প্রাথমিক অংশ যা ক্রয়ের জন্য উপলব্ধ সম্পত্তির সিংহভাগ তৈরি করে (কন্ডোমিনিয়ামে বিদেশীদের জন্য কোটা, স্বচ্ছ বুকিং পদ্ধতি এবং পর্যায়ক্রমে অর্থ প্রদান, মানসম্মত চুক্তি এবং বিকাশকারী পরিষেবা)।.

মালিকানার অধিকার একটি লিজহোল্ড আকারে মঞ্জুর করা হয় এবং ভবনটি চালু হওয়ার পরে মূল নথি (অ্যাপার্টমেন্টের জন্য "গোলাপী বই" সহ) জারি করা হয়।.

নির্মাণ পর্যায়ের প্রথম দিকে কেনার মাধ্যমে আপনি কম প্রবেশ মূল্যে কাজ করতে পারবেন এবং ডেলিভারির সময় পুনর্মূল্যায়ন থেকে লাভ পাবেন, তবে এর জন্য সুশৃঙ্খলভাবে যথাযথ পরিশ্রমের প্রয়োজন: জমির অধিকার, নির্মাণের অনুমতি, প্রকল্পের এসক্রো/অ্যাকাউন্টের অবস্থা, বিকাশকারীর ইতিহাস এবং এর চুক্তিবদ্ধ শৃঙ্খল পরীক্ষা করা।

বাস্তবে, অনেক প্রকল্প গ্রাহকদের জন্য একটি সুবিধাজনক ভ্রমণ প্রদান করে: ইলেকট্রনিক বুকিং, একটি মানসম্মত বিক্রয় ও ক্রয় চুক্তি, অর্থপ্রদানের সময়সূচী, ত্রুটির দায়বদ্ধতা এবং পরবর্তীকালে ডেভেলপারের ব্যবস্থাপনা কোম্পানি কর্তৃক ভবন ব্যবস্থাপনা।

সেকেন্ডারি মার্কেট তিনটি কারণে বেশি চ্যালেঞ্জিং। প্রথমত, এই বিল্ডিংয়ে একটি "বিদেশী কোটা" রয়েছে: যদি সীমা অতিক্রম করা হয়, তাহলে বিদেশীরা কিনতে পারবে না, যা পুনঃবিক্রয়ের সময় তারল্য এবং সম্ভাব্য ক্রেতাদের পুলের উপর প্রভাব ফেলে।

দ্বিতীয়ত, ব্যক্তিগত ব্যক্তিদের মধ্যে লিজহোল্ড অধিকার পুনঃনিবন্ধনের পদ্ধতির জন্য সতর্কতার সাথে আইনি কাজ করা প্রয়োজন ("গোলাপী বই" স্থিতি পরীক্ষা করা, লিয়েন/দায়বদ্ধতার অনুপস্থিতি, ইউটিলিটি এবং কর বকেয়া, এবং চুক্তিতে মূল্যের সঠিক নির্ধারণ)।.

তৃতীয়ত, বিদ্যমান সম্পত্তির জন্য অনাবাসিকদের জন্য অর্থায়ন সীমিত, তাই লেনদেন প্রায়শই সম্পূর্ণ নগদ বা স্বল্পমেয়াদী সেতু ঋণের মাধ্যমে হয়। বিদ্যমান সম্পত্তির শক্তির মধ্যে রয়েছে একটি প্রস্তুত ভাড়া পাইপলাইন, ভবনের প্রযুক্তিগত এবং পরিচালনাগত কর্মক্ষমতা মূল্যায়ন করার ক্ষমতা (HOA তহবিল, রক্ষণাবেক্ষণের হার এবং বাস্তবসম্মত পরিচালনা খরচ) এবং নির্মাণ বিলম্বের ঝুঁকি কম।.

মূল্য নির্দেশিকা নিম্নরূপ: প্রকল্পের প্রাথমিক পর্যায়ে হো চি মিন সিটিতে লট শুরু করা সম্ভব ~$80k থেকে (সাধারণত উন্নয়নশীল এলাকা/ক্লাস্টারে কমপ্যাক্ট অ্যাপার্টমেন্ট), এবং রিসোর্ট অবস্থানগুলিতে (দা নাং, নাহা ট্রাং, ফু কোক) সমুদ্রের ধারে অ্যাপার্টমেন্টের জন্য সর্বনিম্ন সীমা প্রায়শই প্রায় $120k।.

স্বাভাবিকভাবেই, কেন্দ্রীয় জেলা এবং উদীয়মান প্রবাসী ক্লাস্টারগুলি আরও ব্যয়বহুল; সেখানে "সর্বনিম্ন মূল্য" গুরুত্বপূর্ণ নয়, বরং অবস্থান, ব্যবস্থাপনার মান এবং ভাড়াটেদের প্রোফাইলের ভারসাম্য গুরুত্বপূর্ণ।.

অস্ট্রিয়ার সাথে তুলনা করলে, ভিয়েনিজ বাজারে এমনকি এন্ট্রি-লেভেল সিটি অ্যাপার্টমেন্টের দামও সাধারণত €250k+ থেকে শুরু হয়, কিন্তু বিনিয়োগকারীরা সম্পূর্ণ ফ্রিহোল্ড এবং একটি পূর্বাভাসযোগ্য জমি রেজিস্ট্রি প্রক্রিয়া পান। বিনিময়ে, তারা কম ফলন এবং দীর্ঘ পরিশোধের সময়কাল পান।.

নতুন ভবন বনাম পুনঃবিক্রয়

অস্ট্রিয়াতে, বৈসাদৃশ্য ভিন্ন: দ্বিতীয় বাজারটি তরল এবং মানসম্মত, যখন প্রাথমিক বাজারটি নোটারি-এসক্রো মডেল দ্বারা সুরক্ষিত; দাম বেশি, ফলন কম, কিন্তু আইনি নিশ্চিততা সর্বাধিক।.

"ক্লাসিক" বাই-টু-লেট বিকল্পের বাইরে, ভিয়েতনাম আরও সুনির্দিষ্ট ঝুঁকি/প্রত্যাবর্তন প্রোফাইলের জন্য বিভিন্ন ধরণের বিশেষ কৌশল অফার করে।.

আয়ের অ্যাপার্টমেন্টগুলি কনডমিনিয়ামে সম্পূর্ণরূপে সজ্জিত ইউনিট, যা মেট্রোপলিটন এলাকায় (হো চি মিন সিটি/হ্যানয়) প্রবাসীদের ভাড়া দেওয়ার জন্য তৈরি।.

সুবিধা: পূর্বাভাসযোগ্য চাহিদা, কর্পোরেশন/স্থানান্তরকারীদের সাথে দীর্ঘমেয়াদী চুক্তিতে প্রবেশের ক্ষমতা, তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল দখল।

অসুবিধা: আসবাবপত্র এবং পরিষেবার উচ্চ মানের প্রয়োজন, অফিসের অবস্থার প্রতি সংবেদনশীলতা এবং কর্মীদের স্থানান্তর।

রিসোর্ট কনডো হোটেল হল এমন একটি ফর্ম্যাট যেখানে অ্যাপার্টমেন্টগুলি একটি হোটেল অপারেটর দ্বারা পরিচালিত হয় যা স্বল্পমেয়াদী থাকার উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে। এই সম্পত্তিগুলি প্রায়শই উচ্চতর রিটার্ন প্রদান করে, তবে পর্যটক প্রবাহ এবং ঋতুর উপর নির্ভরতা একটি প্রধান ঝুঁকি।.

রাজস্ব পুলের শর্তাবলী, প্রতিবেদনের স্বচ্ছতা, অপারেটর ফি এবং কম মৌসুমের পরিস্থিতি পরীক্ষা করা গুরুত্বপূর্ণ। একজন সুশৃঙ্খল বিনিয়োগকারীর জন্য, একটি কনডো হোটেল আরও আক্রমণাত্মক আয় প্রোফাইল সহ একটি পোর্টফোলিওর একটি উপাদান হয়ে উঠতে পারে।.

দা নাং, নাহা ট্রাং এবং ফু কোক-এ ভিলা ভাড়া প্রিমিয়াম পর্যটন এবং গোষ্ঠী/পরিবারকে লক্ষ্য করে। ব্যবস্থাপনা আরও জটিল (কর্মী, পরিষেবা, বিপণন), তবে গড় বিল বেশি এবং পণ্যের পার্থক্য আরও শক্তিশালী। উন্নত মাস্টার প্ল্যান সহ কর্পোরেট রিসোর্টগুলি স্বতন্ত্র সম্পত্তির তুলনায় ভাল তরলতা প্রদান করে।

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট (অফিস, রাস্তার খুচরা বিক্রেতা) একটি পেশাদার বিভাগ। হো চি মিন সিটিতে, ব্যবসায়িক ক্লাস্টারগুলিতে ছোট অফিস ব্লক এবং উচ্চ-পথচারী এলাকায় সু-অবস্থানযুক্ত কোণার খুচরা বিক্রেতা লটগুলি আগ্রহের বিষয়। এখানে, ভাড়ার হার, পরিচালনা ব্যয়, সূচীকরণ এবং ভাড়াটেদের ঋণযোগ্যতার মূল্যায়ন অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

প্রবেশের বাধা বেশি, এবং যথাযথ পরিশ্রম বাধ্যতামূলক। তুলনামূলকভাবে, অস্ট্রিয়ায়, মূল অফিস এবং প্রাইম রিটেইল কম কিন্তু অত্যন্ত স্থিতিশীল রিটার্ন প্রদান করে, যেখানে ভিয়েতনামে, ফলনের বিস্তার বিস্তৃত, তবে ঝুঁকি (খালি জায়গা এবং ভাড়া ছুটি সহ)ও বেশি।

বিকল্প কৌশল প্রোফাইল

*পরিসরগুলি নির্দেশক এবং অবস্থান, অপারেটর, সম্পদের গুণমান এবং লেনদেন কাঠামোর উপর নির্ভর করে।.

ভিয়েতনামে মূল ধারণাগত ঝুঁকি হল লিজহোল্ড। বিদেশীদের একটি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য সীমিত মেয়াদ (সাধারণত ৫০ বছর পর্যন্ত) থাকে। সম্প্রসারণ সম্ভব, কিন্তু স্বয়ংক্রিয়ভাবে নিশ্চিত নয়। প্রকল্পটি কার জমিতে, ডেভেলপারের লিজের মেয়াদ এবং সম্প্রসারণ নিশ্চিত করার জন্য নিয়ন্ত্রক ব্যবস্থাগুলি বোঝা সর্বদা গুরুত্বপূর্ণ। এটি অস্ট্রিয়ার থেকে একটি মৌলিক পার্থক্য, যেখানে ফ্রিহোল্ড মালিকানা স্থায়ী এবং ইইউ আইন দ্বারা সুরক্ষিত।

ঝুঁকির দ্বিতীয় সেট হল আইনি অনিশ্চয়তা এবং আমলাতন্ত্র। নিয়ন্ত্রক পরিবেশ বিকশিত হচ্ছে, তবে প্রদেশ থেকে প্রদেশে পদ্ধতি ভিন্ন হতে পারে এবং অনুমোদনের সময়সীমা ভিন্ন হতে পারে। যথাযথ পরিশ্রম অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ: জমির অবস্থা, নির্মাণ অনুমতি, ভবনে বিদেশী বাসিন্দাদের জন্য কোটা মেনে চলা, গোলাপী বই প্রক্রিয়া, লিয়েন বা বিরোধের অনুপস্থিতি এবং ব্যবস্থাপনা চুক্তির সঠিকতা। একজন অভিজ্ঞ স্থানীয় আইনজীবী এবং একটি স্পষ্ট রোডম্যাপ ছাড়া, সময় নষ্ট করা এবং লেনদেনের অর্থনীতিকে দুর্বল করা সহজ।

তৃতীয় কারণ হল পর্যটন বাজারের অস্থিরতা। রিসোর্ট এলাকাগুলি বিশ্বব্যাপী ধাক্কা (সীমান্ত, বিমান ভ্রমণ), আবহাওয়ার ঘটনা (টাইফুন) এবং হোটেল এবং অন্যান্য অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের প্রতিযোগিতার প্রতি সংবেদনশীল। স্বল্পমেয়াদী ভাড়া, বিপণন, OTA ইকোসিস্টেম, সম্পত্তির রেটিং, নমনীয় মূল্য নীতি এবং প্যাকেজ এবং গড় অবস্থানের মাধ্যমে মৌসুমীতা প্রশমিত করতে সক্ষম স্থানীয় ব্যবস্থাপকের উপস্থিতি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

আর্থিক এবং পরিচালনাগত ঝুঁকিও রয়েছে মুদ্রা (আয় ভিয়েতনাম ডং/ব্যয়ে অথবা লক্ষ্যমাত্রা মার্কিন ডলার/ইউরোতে), বহির্গমন তরলতা (বিদেশীদের জন্য কোটা পুনঃবিক্রয়ের সময় ক্রেতাদের বৃত্ত সীমিত করে), নির্মাণ/রক্ষণাবেক্ষণের মান (HOA বাজেট, MEP সিস্টেমের অবচয়, লিফট, সম্মুখভাগ), সম্মতি (তহবিলের উৎস নিশ্চিতকরণ, ব্যাংকিং পদ্ধতি)।

অস্ট্রিয়াতে, একটি প্রমিত নোটারিয়াল মডেল, ভূমি রেজিস্ট্রি এবং পূর্বাভাসযোগ্য বিচারিক অনুশীলনের কারণে এই ঝুঁকিগুলি কম; নেতিবাচক দিক হল কম রিটার্ন এবং আরও ব্যয়বহুল প্রবেশপথ।.

ঝুঁকি মানচিত্র এবং প্রশমন ব্যবস্থা

অস্ট্রিয়ার সাথে তুলনা

• আইনি মডেল: ভিয়েতনাম - প্রদেশ জুড়ে ইজারা এবং বিভিন্ন অনুশীলন; অস্ট্রিয়া - ফ্রিহোল্ড, কঠোর নোটারিয়াল এবং ক্যাডাস্ট্রাল সিস্টেম।.
• লেনদেন অর্থনীতি: ভিয়েতনাম - কম প্রবেশ, উচ্চ রিটার্ন এবং বৃদ্ধির সম্ভাবনা; অস্ট্রিয়া - উচ্চ প্রবেশ, কম কিন্তু স্থিতিশীল ফলন।.
• পরিচালনাগত কারণ: ভিয়েতনাম - ব্যবস্থাপনা এবং স্থানীয় অংশীদার গুরুত্বপূর্ণ; অস্ট্রিয়া - মানসম্মত প্রক্রিয়া এবং খরচ পূর্বাভাসযোগ্যতা।.

যদি আপনার লক্ষ্য প্রবৃদ্ধি এবং লাভজনকতা হয়, তাহলে ভিয়েতনাম সঠিক ঝুঁকি ব্যবস্থাপনার মাধ্যমে আরও সুযোগ প্রদান করে। যদি মূলধন সংরক্ষণ এবং আইনি নিশ্চিততা গুরুত্বপূর্ণ হয়, তাহলে অস্ট্রিয়ান মডেলটি আরও উপযুক্ত, তবে আরও পরিমিত রিটার্ন এবং উচ্চতর প্রবেশ বাধার জন্য প্রস্তুত থাকুন।.

ভিয়েতনামের জীবন দুটি প্রধান দৃষ্টান্ত দ্বারা নিয়ন্ত্রিত: বৃহত্তম মহানগরগুলির দ্রুত নগরায়ন এবং রিসোর্ট অঞ্চলগুলির অবসর, অবসর-কেন্দ্রিক দৈনন্দিন জীবন। হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয়ের মেগাসিটিগুলি উচ্চ ব্যবসায়িক ঘনত্ব, নিবিড় নির্মাণ এবং স্বতন্ত্র প্রবাসী সম্প্রদায় সহ গতিশীল, উদ্যমী শহর।.

যারা শহুরে ছন্দে অভ্যস্ত এবং বিনিয়োগকে ক্যারিয়ার বা উদ্যোক্তা কার্যকলাপের সাথে একত্রিত করতে চান, তাদের জন্য এই শহরগুলি তাদের প্রয়োজনীয় সবকিছুই অফার করে: আন্তর্জাতিক কোম্পানি, সহ-কার্যকরী স্থান, ইংরেজি ভাষার ক্লিনিক এবং স্কুল, উন্নত সরবরাহ ব্যবস্থা এবং একটি সমৃদ্ধ সাংস্কৃতিক কর্মসূচি।.

প্রবাসী সম্প্রদায়গুলি প্রাণবন্ত এবং পেশাগতভাবে ভিত্তিক - নেটওয়ার্কিং ইভেন্ট, ব্যবসায়িক ক্লাব, আন্তর্জাতিক স্কুল এবং স্থানান্তর পরিষেবাগুলি তুলনামূলকভাবে দ্রুত একীকরণকে সহজতর করে। একই সাথে, উচ্চ ঘনত্ব এবং দ্রুত বৃদ্ধির অর্থ আরও চ্যালেঞ্জিং অবকাঠামো: ট্র্যাফিক জ্যাম, দীর্ঘ নির্মাণ স্থান, শব্দ; যারা শান্তি এবং নিস্তব্ধতাকে মূল্য দেন, তাদের জন্য এটি সর্বদা আরামদায়ক নয়।

রিসোর্ট অঞ্চলগুলি—দা নাং, নাহা ট্রাং, ফু কোক এবং অন্যান্য উপকূলীয় অঞ্চল—একটি সম্পূর্ণ ভিন্ন জীবনধারা তৈরি করে: একটি সামুদ্রিক জলবায়ু, প্রতিদিনের সমুদ্র সৈকতে প্রবেশাধিকার, অবকাশ যাপনকারীদের জন্য একটি উন্নত পরিষেবা অবকাঠামো এবং গৃহস্থালী পরিষেবার জন্য তুলনামূলকভাবে কম খরচ।.

"লাইফস্টাইল বিনিয়োগ" এর সমার্থক : আপনি এমন একটি সম্পত্তি কিনবেন যা পারিবারিক ছুটির স্থান হিসেবে কাজ করে এবং শীর্ষ মৌসুমে আয়ও করে। রিসোর্টগুলিতে জীবনযাত্রা মৌলিক ব্যয়ের দিক থেকে সহজ এবং সস্তা: মুদিখানা, পরিষেবা এবং বিনোদন প্রায়শই ইউরোপীয় শহরগুলির তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে সস্তা।

তবে, এর সাথে আসে পরিষেবার মৌসুমীতা এবং রিসোর্টের মধ্যেই সীমিত সংখ্যক প্রিমিয়াম চিকিৎসা ও শিক্ষা প্রতিষ্ঠান - বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, গুরুতর চিকিৎসা বা শিক্ষাগত পরিষেবার জন্য, আপনাকে বড় শহরগুলিতে যেতে হবে।.

ভিয়েতনামী সংস্কৃতি স্থানীয় ঐতিহ্য, ঔপনিবেশিক ঐতিহ্য এবং দ্রুত বর্ধনশীল শহুরে সমসাময়িক দৃশ্যের বহুস্তরীয় মিশ্রণ। রন্ধনপ্রণালী দৈনন্দিন আরামের অন্যতম চালিকা শক্তি: উচ্চমানের এবং সাশ্রয়ী মূল্যের রাস্তার খাবার, এবং প্রধান শহরগুলিতে আন্তর্জাতিক খাবার পরিবেশনকারী অসংখ্য ক্যাফে এবং রেস্তোরাঁ।

প্রবাসী এবং পরিবারগুলি আন্তর্জাতিক স্কুলগুলিতে প্রবেশাধিকার এবং নির্ভরযোগ্য স্তরের বেসরকারি স্বাস্থ্যসেবাকে মূল্য দেয়: হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয় আন্তর্জাতিক ক্লিনিক এবং হাসপাতাল নিয়ে গর্ব করে যা পশ্চিমা মানের কাছাকাছি মান প্রদান করে, তবে অস্ট্রিয়ার তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি সাশ্রয়ী।

বিদেশী নাগরিকদের সন্তানদের শিক্ষা সাধারণত বেসরকারি আন্তর্জাতিক স্কুলের মাধ্যমে প্রদান করা হয় যেখানে শিক্ষার ভাষা ইংরেজি; তাদের নেটওয়ার্ক ক্রমবর্ধমান, কিন্তু স্থান এবং খরচ সীমিত কারণ হতে পারে, বিশেষ করে সুবিধাপ্রাপ্ত এলাকায়।.

অস্ট্রিয়ার তুলনায়, আমি বেশ কিছু গুরুত্বপূর্ণ পার্থক্য লক্ষ্য করব: অস্ট্রিয়ায়, সরকারি পরিষেবা, জননিরাপত্তা এবং স্বাস্থ্যসেবার স্তর সাধারণত উচ্চতর এবং আরও স্থিতিশীল; অবকাঠামো অনুমানযোগ্যভাবে উন্নত; এবং জীবনযাত্রার মান ঠান্ডা জলবায়ু এবং ইউরোপীয় জীবনযাত্রার সাথে যুক্ত।.

ভিয়েতনামে, আপনি একটি উষ্ণ জলবায়ু, কম স্থির খরচ এবং প্রাণবন্ত সাংস্কৃতিক গতিশীলতা পান, কিন্তু আপনি জনসাধারণের পরিষেবাগুলিতে উচ্চ মাত্রার অনিশ্চয়তা এবং কিছু নিরাপত্তা, সামাজিক এবং পরিবেশগত কারণের ক্ষেত্রে কম পূর্বাভাসের সাথে তাদের জন্য অর্থ প্রদান করেন।

সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, ভিয়েতনাম স্থানীয় বাজার থেকে ডিজিটাল যাযাবর, আইটি পেশাদার এবং উদ্যোক্তাদের জন্য একটি আঞ্চলিক কেন্দ্রে রূপান্তরিত হচ্ছে যারা নিম্ন অপারেটিং বেস এবং দ্রুত বর্ধনশীল বাজারের সমন্বয় খুঁজছেন যেখানে দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ার বাকি অংশে প্রবেশাধিকার রয়েছে।.

নমনীয় ভিসা নীতি, সহ-কর্মক্ষেত্রের উত্থান, এবং ইন্টারনেট এবং মোবাইল পেমেন্টের সহজলভ্যতা বড় শহরগুলিকে দূরবর্তী কাজ এবং স্টার্টআপগুলির জন্য একটি প্রাকৃতিক প্ল্যাটফর্ম করে তোলে। ডিজিটাল যাযাবররা কেবল কম আবাসন এবং খাবারের খরচই নয় বরং পরিষেবার একটি বাস্তুতন্ত্রকেও মূল্য দেয়: দ্রুত ওয়াই-ফাই সহ ক্যাফে, কমিউনিটি ইভেন্ট, ব্যবসায়িক ইনকিউবেটরের অ্যাক্সেস এবং হো চি মিন সিটি বা দা নাং থেকে সহজ আন্তর্জাতিক ফ্লাইট সরবরাহ।

প্রবৃদ্ধিমুখী বিনিয়োগকারীদের জন্য, ভিয়েতনাম স্পষ্ট সুবিধা প্রদান করে: তরুণ জনসংখ্যা, শিল্প পার্ক এবং তথ্যপ্রযুক্তি খাতে বিদেশী বিনিয়োগের আগমন, বৃহৎ পরিসরে অবকাঠামো প্রকল্প (সড়ক ও রেল করিডোর, বন্দর, বিমানবন্দর) এবং সক্রিয় নগরায়ণ।.

এই সমস্ত কিছু আন্তর্জাতিক কোম্পানির কর্মীদের জন্য আবাসনের চাহিদা বৃদ্ধি করে এবং একটি স্থিতিশীল ভাড়াটে ভিত্তি তৈরি করে, একই সাথে মূলধনের সম্ভাবনা বৃদ্ধি করে।.

পরিবারগুলির জন্য, ভিয়েতনাম একটি সাশ্রয়ী মূল্যের জীবনধারা প্রদান করে: কম দৈনন্দিন খরচ, উষ্ণ জলবায়ু এবং অস্ট্রিয়ার তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে কম খরচে শিশুদের আন্তর্জাতিক শিক্ষা প্রদানের সুযোগ। তবে, পরিবারগুলির বীমা, পাবলিক শিক্ষার মান এবং দীর্ঘমেয়াদী সামাজিক অবকাঠামোর মতো বিষয়গুলি বিবেচনা করা উচিত, যা অস্ট্রিয়ার তুলনায় উন্নত।

কৌশলগত দৃষ্টিকোণ থেকে, ভিয়েতনাম একটি বৈচিত্র্যময় বিন্দু হিসেবে আকর্ষণীয়: ইউরোপ এবং এশিয়ার বিনিয়োগকারীরা তাদের পোর্টফোলিওতে স্থানীয় সম্পদ অন্তর্ভুক্ত করে রিটার্ন বাড়াতে এবং ইইউ বাজারের সাথে সম্পর্ক কমাতে।.

এই প্রেক্ষাপটে, অস্ট্রিয়া অনেকের জন্য "স্থিতিশীলতার নোঙর" হিসেবে কাজ করে - এমন একটি জায়গা যেখানে ন্যূনতম আইনি ঝুঁকি নিয়ে মূলধন সংরক্ষণ করা যায়; অন্যদিকে, ভিয়েতনাম হল একটি "বৃদ্ধির ইঞ্জিন" যেখানে অতিরিক্ত পরিচালনাগত এবং নিয়ন্ত্রক ঝুঁকি গ্রহণের সময় উচ্চতর রিটার্ন অর্জন করা যেতে পারে।.

যেকোনো বিনিয়োগ কৌশলের একটি অবিচ্ছেদ্য অংশ হল বহির্গমন পরিকল্পনা, এবং ভিয়েতনামে, নির্দিষ্ট আইনি মডেল এবং বাজারের অবস্থার কারণে এটি বিশেষভাবে প্রাসঙ্গিক। প্রথম এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল লিজহোল্ডের প্রকৃতি বোঝা: বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, একজন বিনিয়োগকারী জমির উপর স্থায়ী ফ্রিহোল্ড মালিকানা পান না, বরং ব্যবহারের একটি নবায়নযোগ্য অধিকার (সাধারণত ৫০ বছর পর্যন্ত) ক্রয় করেন।.

অতএব, একটি বাস্তব পদক্ষেপ হল একটি লেনদেন প্রোফাইলের উপর ফোকাস করা যেখানে প্রত্যাশিত বিনিয়োগের দিগন্ত লিজহোল্ড মেয়াদের চেয়ে উল্লেখযোগ্যভাবে কম, অথবা এমন প্রকল্পগুলিতে সম্পত্তি অর্জন করা যেখানে ডেভেলপারের দীর্ঘমেয়াদী জমির গ্যারান্টি এবং একটি স্বচ্ছ সম্প্রসারণ নীতি রয়েছে।

"লিজের মেয়াদ শেষ হওয়ার আগে" অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করা একটি সাধারণ প্রস্থান পরিস্থিতি; বিনিয়োগকারীরা দীর্ঘ লিজের মেয়াদ বাকি থাকা সম্পত্তি পছন্দ করেন কারণ লিজের মেয়াদ কমার সাথে সাথে ক্রেতার চাহিদা এবং দাম কমে যায়।

ভিয়েতনামে বাজারের এক্সপোজার সময়কাল সাধারণত পরিণত ইউরোপীয় বিচারব্যবস্থার তুলনায় দীর্ঘ হয়। শীর্ষস্থানীয় স্থানগুলিতে সবচেয়ে তরল প্রকল্পগুলি সঠিক মূল্য নির্ধারণ এবং বিপণনের মাধ্যমে কয়েক মাসের মধ্যে বিক্রি হয়ে যেতে পারে; তবে, প্রবাসী ক্লাস্টারের বাইরের সম্পত্তি বা বিদেশী কোটা সমস্যা সহ, বিক্রয় চক্র প্রায়শই এক বা দুই বছর পর্যন্ত প্রসারিত হয়।.

এর কারণ হল সীমিত ক্রেতার সংখ্যা (বিদেশী কোটা), সেকেন্ডারি মার্কেটে চাহিদার অস্থিরতা এবং অনেক লেনদেনের জন্য সম্পূর্ণ নগদ ক্রেতার প্রয়োজনীয়তা। মনে রাখবেন যে রিসোর্ট ডেভেলপমেন্টে, মৌসুমীতা বিক্রয়ের সময় এবং মূল্যকেও প্রভাবিত করে - "নিম্ন মৌসুমে" অনেক কিছু তালিকাভুক্ত করার জন্য উল্লেখযোগ্য ছাড়ের প্রয়োজন হতে পারে।.

অস্ট্রিয়ার তুলনায় প্রস্থানের করের দিকগুলি সহজ - হার কম, কিন্তু আমলাতান্ত্রিক পদ্ধতি এবং নথির প্রয়োজনীয়তা (তহবিলের উৎস নিশ্চিতকরণ, প্রত্যয়িত স্থানান্তর, স্থানীয় অ্যাকাউন্ট নম্বর ইত্যাদি) এর জন্য সতর্কতার সাথে প্রস্তুতি প্রয়োজন।.

বিক্রয়ের উপর সাধারণ করের মধ্যে রয়েছে মূলধন লাভ কর (ভিয়েতনামে প্রায়শই লেনদেন মূল্যের প্রায় 2% বা কাঠামোর উপর নির্ভর করে অন্য একটি ফ্ল্যাট রেট), পাশাপাশি নিবন্ধন ফি এবং সম্ভাব্য স্থানান্তর ফি।.

অস্ট্রিয়াতে, বিক্রয়ের উপর করের বোঝা বেশি হতে পারে, তবে কর গণনা এবং প্রদান প্রক্রিয়া আরও মানসম্মত এবং স্বচ্ছ। ভিয়েতনামে, একজন স্থানীয় কর পরামর্শদাতা থাকা গুরুত্বপূর্ণ যিনি আপনাকে লেনদেন সঠিকভাবে গঠন করতে এবং আইনের মধ্যে আর্থিক ঝুঁকি কমাতে সাহায্য করতে পারেন।.

ভিয়েতনাম বনাম অস্ট্রিয়া

বাস্তবিক অর্থে, বিনিয়োগকারীদের জন্য আগে থেকেই প্রস্থান পরিস্থিতি তৈরি করা যুক্তিসঙ্গত: চ্যানেল বৈচিত্র্য বিবেচনা করুন (ব্রোকার, আন্তর্জাতিক প্ল্যাটফর্ম, স্থানীয় সংস্থা), বিপণন এবং সম্ভাব্য মূল্য সমন্বয়ের জন্য তহবিলের একটি রিজার্ভ রাখুন এবং "নথিপত্রের প্যাকেজ" - চুক্তি, ভাড়ার ইতিহাস, ইউটিলিটি বিল এবং কর প্রদানের প্রমাণ - ক্রমানুসারে বজায় রাখুন যা সম্ভাব্য ক্রেতাদের আস্থা বাড়ায় এবং যথাযথ পরিশ্রমের সময় কমায়।.

কেস ১: হো চি মিন সিটি - ৪৫ বর্গমিটার অ্যাপার্টমেন্ট, ৫.৫% লাভ

একজন সিঙ্গাপুরের বিনিয়োগকারী প্রবাসীদের মধ্যে জনপ্রিয় স্থান ডিস্ট্রিক্ট ২ (থাও ডিয়েন) তে একটি স্টুডিও অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছেন। অ্যাপার্টমেন্টটির দাম ছিল প্রায় $৯৫,০০০। সম্পত্তিটি পরিকল্পনার বাইরে কেনা হয়েছিল, সমাপ্তির পরে বাজার মূল্যের উপর ১২% ছাড় দেওয়া হয়েছিল।.

হো চি মিন সিটিতে কর্মরত একজন আইটি বিশেষজ্ঞের কাছে অ্যাপার্টমেন্টটি দীর্ঘমেয়াদী লিজ দেওয়া হয়েছিল। গড় লাভ ছিল বার্ষিক ৫.৫%। অধিকন্তু, দুই বছরে মূলধন ১৫% বৃদ্ধি পেয়েছে।.

কেস ২: হ্যানয় - ৭০ বর্গমিটার অ্যাপার্টমেন্ট, ৪.৮% লাভ

একজন জার্মান বিনিয়োগকারী কাউ গিয়া জেলায় একটি দুই শোবার ঘরের অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছেন, যেখানে বিশ্ববিদ্যালয় এবং আন্তর্জাতিক কর্পোরেট অফিস রয়েছে। দাম $১১০,০০০।.

আসবাবপত্র এবং ছোটখাটো সংস্কারের পর, অ্যাপার্টমেন্টটি দীর্ঘমেয়াদী ভিত্তিতে আন্তর্জাতিক ছাত্রদের একটি দলকে ভাড়া দেওয়া হয়েছিল। বার্ষিক লাভ ছিল ৪.৮%। প্রধান সুবিধা হল ছাত্র এবং সরকারি কর্মচারীদের কাছ থেকে স্থিতিশীল চাহিদা। অসুবিধা হল রিসোর্ট অবস্থানের তুলনায় কম নমনীয়তা।.

কেস 3: দা নাং - 55 m² কনডো অ্যাপার্টমেন্ট, 7.0% ফলন

একজন অস্ট্রেলিয়ান বিনিয়োগকারী দা নাং-এর অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ পর্যটন এলাকা মাই খে বিচের কাছে অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ করেছেন। ক্রয়মূল্য $১২০,০০০।.

অ্যাপার্টমেন্টগুলি স্থানীয় ব্যবস্থাপনা কোম্পানির কাছে হস্তান্তর করা হয়েছিল, যারা বুকিং এবং এয়ারবিএনবির মাধ্যমে পর্যটকদের কাছে ভাড়া দিয়েছিল। মৌসুমী পরিবর্তন সত্ত্বেও, গড় বার্ষিক আয় ছিল ৭.০%। শীর্ষ সময়কালে (শীতকাল এবং বসন্তকালে), দখল ৯০% এ পৌঁছেছিল।.

কেস ৪: নাহা ট্রাং - ৬০ বর্গমিটার রিসোর্ট অ্যাপার্টমেন্ট, ৮.২% লাভ

একজন রাশিয়ান বিনিয়োগকারী নাহা ট্রাং-এর একটি নতুন সমুদ্র সৈকত কমপ্লেক্সে ১২৫,০০০ ডলারে অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছিলেন। ব্যবস্থাপনা ডেভেলপারের কাছে হস্তান্তর করা হয়েছিল, যিনি প্রথম তিন বছরের জন্য ন্যূনতম ৭% রিটার্নের নিশ্চয়তা দিয়েছিলেন।.

প্রকৃতপক্ষে, মহামারীর পরে নাহা ট্রাং-এ পর্যটকদের আগমন দ্রুত স্বাভাবিক হয়ে যাওয়ায়, রিটার্ন ছিল ৮.২%। প্রধান ঝুঁকি হল চীনা এবং কোরিয়ান পর্যটকদের উপর উচ্চ নির্ভরতা।.

কেস ৫: ফু কোক - ১২০ বর্গমিটার ভিলা, ৯.৫% ফলন

দক্ষিণ কোরিয়ার একজন বিনিয়োগকারী একটি প্রিমিয়াম সমুদ্র সৈকত কমপ্লেক্সে $280,000 দিয়ে একটি ভিলা কিনেছেন।.

ভিলাটি একটি আন্তর্জাতিক অপারেটর (অ্যাকর) এর মাধ্যমে ভাড়া দেওয়া হয়েছিল। ফুকুওকাতে উচ্চ চাহিদার কারণে, প্রতি বছর ৯.৫% লাভ ছিল। উপরন্তু, বিনিয়োগকারীরা বছরে ৩০ দিন পর্যন্ত ছুটি কাটানোর জন্য ভিলাটি ব্যবহার করেছিলেন। প্রধান ঝুঁকি ছিল বিমান ভ্রমণ এবং ঋতুগততার উপর উচ্চ নির্ভরতা।.

কেস ৬: হো চি মিন সিটি - ৯০ বর্গমিটার বাণিজ্যিক স্থান, ৬.৩% ফলন

একজন অস্ট্রিয়ান বিনিয়োগকারী ডিস্ট্রিক্ট ৭ (ফু মাই হাং) এর একটি আবাসিক কমপ্লেক্সে একটি নিচতলার সম্পত্তি কিনেছেন, এটি একটি মর্যাদাপূর্ণ এলাকা যেখানে প্রচুর প্রবাসী জনসংখ্যা এবং ব্যবসা রয়েছে। ক্রয় মূল্য ছিল $210,000।.

দীর্ঘমেয়াদী চুক্তির (৫ বছর) অধীনে একটি ক্যাফে এবং কফি শপের কাছে এই প্রাঙ্গণটি লিজ দেওয়া হয়েছিল। বার্ষিক লাভ ছিল ৬.৩%। সুবিধা ছিল ভাড়াটেদের স্থিতিশীলতা; অসুবিধা ছিল উচ্চ প্রাথমিক খরচ এবং ভোক্তা চাহিদার উপর নির্ভরতা।.

কেস ৭: হ্যানয় - ৫০ বর্গমিটার অ্যাপার্টমেন্ট, ৫.০% লাভ

একজন ফরাসি বিনিয়োগকারী প্রবাসীদের জন্য জনপ্রিয় এলাকা ওয়েস্ট লেকের (হো তে) কাছে ১০০,০০০ ডলারে একটি ছোট অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছেন।.

অ্যাপার্টমেন্টটি Airbnb-এর মাধ্যমে স্বল্পমেয়াদী ভিত্তিতে ভাড়া দেওয়া হয়েছিল। গড় বার্ষিক লাভ ছিল ৫.০%, এবং এলাকার জনপ্রিয়তার কারণে, দুই বছরে অ্যাপার্টমেন্টটির দাম ১২% বৃদ্ধি পেয়েছে।.

আমার অভিজ্ঞতা এশিয়া এবং ইউরোপ উভয় দেশেই (অস্ট্রিয়া সহ) লেনদেনকে অন্তর্ভুক্ত করে। এটি আমাকে কেবল আইনি ব্যবস্থা এবং বাজারের স্বচ্ছতার পার্থক্যই বুঝতে সাহায্য করে না, বরং বিনিয়োগকারীদের জন্য বাস্তব-বিশ্বের রিটার্ন এবং ঝুঁকির পরিস্থিতিও বুঝতে সাহায্য করে।.

এশিয়ায়—বিশেষ করে ভিয়েতনাম এবং থাইল্যান্ডে—বিনিয়োগকারীদের মূল কাজ হল "ছবির উপর ভিত্তি করে" সম্পত্তি নির্বাচন করা নয়, বরং পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে যথাযথ পরীক্ষা-নিরীক্ষা করা: ডেভেলপার, মালিকানা কাঠামো, ভূমির অধিকার এবং প্রকল্পটি চালু করার জন্য প্রস্তুতি পরীক্ষা করা।.

যদিও অস্ট্রিয়ার শক্তিশালী ক্যাডাস্ট্রাল ব্যবস্থা, কঠোর ইইউ নিয়মকানুন এবং নোটারি লেনদেন বেশিরভাগ আইনি ঝুঁকি কমিয়ে দেয়, ভিয়েতনামে, সাফল্যের জন্য আইনি দক্ষতা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।.

কিভাবে একটি বস্তু নির্বাচন করবেন:

1. ডেভেলপারের খ্যাতি পরীক্ষা করা (সম্পন্ন প্রকল্প, গ্রাহক পর্যালোচনা, আইনি মামলা)।.
2. আইনি কাঠামোর বিশ্লেষণ: ডেভেলপারের বিধিবদ্ধ নথি, জমির অধিকার, বিদেশীদের জন্য কোটা।.
3. আর্থিক স্বচ্ছতা: পেমেন্ট কাঠামো, ব্যাংক গ্যারান্টি বা এসক্রো অ্যাকাউন্ট (যেখানে প্রযোজ্য)।.
4. তুলনামূলক মূল্য বিশ্লেষণ: বর্তমান প্রকল্পের প্রতি বর্গমিটার খরচের সাথে এই অঞ্চলে ইতিমধ্যে নির্মিত অনুরূপ সম্পত্তির তুলনা করা।.

মালিকানা ফর্ম এবং কর:

মালিকানার ধরণ এবং করের ক্ষেত্রে, ভিয়েতনামে, বিদেশীরা সাধারণত লিজহোল্ড (দীর্ঘমেয়াদী লিজ, সাধারণত ৫০ বছর পর্যন্ত) পান, যা বাড়ানো যেতে পারে। ফ্রিহোল্ড অত্যন্ত সীমিত, অস্ট্রিয়ার বিপরীতে, যেখানে সংবিধান দ্বারা সুরক্ষিত নিরঙ্কুশ সম্পত্তির অধিকার প্রাধান্য পায়।.

ভিয়েতনামে কর আরোপ সহজ এবং কম: মূলধন লাভ কর প্রায়শই সমতল (~২%), এবং ভাড়া কর প্রায় ১০% সম্মিলিত (ভ্যাট + পিআইটি)। তবে, অস্ট্রিয়ায়, ভাড়া আয়কর ২৫-৩০% পর্যন্ত পৌঁছাতে পারে এবং মূলধন লাভ কর (ইমোবিলিএনার্ট্রাগস্টেউয়ার) কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রিত এবং মালিকানার দৈর্ঘ্যের উপর নির্ভর করে।.

বিনিয়োগকারীর কৌশলের উপর নির্ভর করে, আমি বেশ কয়েকটি বিনিয়োগের পরিস্থিতি অফার করছি:

• রক্ষণশীল: হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্ট। দেশীয় চাহিদা বেশি, প্রবাসী, শিক্ষার্থী এবং আন্তর্জাতিক কর্মচারীরা স্থিতিশীল ভাড়া প্রদান করে। বার্ষিক রিটার্ন ৪-৬%, তবে ঝুঁকি কম।.
• সুষম: দা নাং-এ অ্যাপার্টমেন্ট। পর্যটন + ক্রমবর্ধমান প্রবাসী গোষ্ঠী, মূলধন বৃদ্ধির সম্ভাবনা সহ ৬-৮% লাভ।.
• আক্রমণাত্মক: ফু কোক-এ রিসোর্ট কনডো হোটেল। সর্বোচ্চ রিটার্ন ১০-১২% পর্যন্ত পৌঁছাতে পারে, তবে মৌসুমীতা, নিয়ন্ত্রণ এবং ব্যবস্থাপনা ত্রুটির ঝুঁকি বেশি থাকে।.

ভিয়েতনামে বিনিয়োগ করা ভালো নাকি থাইল্যান্ডে, এই প্রশ্নটি বিনিয়োগকারীর অগ্রাধিকারের উপর নির্ভর করে।.

ভিয়েতনাম কখন ভালো পছন্দ: যদি লক্ষ্য হয় উচ্চতর রিটার্ন, পর্যটন বৃদ্ধির উপর মনোযোগ, অথবা "বাজারটি সম্পূর্ণরূপে প্রাতিষ্ঠানিকীকরণের আগে প্রবেশের ইচ্ছা।" যথাযথ পরিশ্রম করতে ইচ্ছুক এবং উচ্চ ঝুঁকি সহনশীলতা সম্পন্ন বিনিয়োগকারীদের জন্য উপযুক্ত।

থাইল্যান্ড কখন ভালো: যদি স্বচ্ছতা, প্রবাসী জীবনের জন্য উন্নত অবকাঠামো, বিনিয়োগ থেকে দ্রুত প্রস্থান এবং সেকেন্ডারি মার্কেটের উচ্চ তারল্য অগ্রাধিকার হয়।

বিনিয়োগকারীদের জন্য টিপস:

• সর্বদা এমন একজন আইনজীবীর সাথে কাজ করুন যিনি স্থানীয় আইন বোঝেন।.
• প্রকল্প এবং ডেভেলপারের যথাযথ পরিশ্রম পরিচালনা করুন।.
• ক্রয়ের আগেই একটি প্রস্থান কৌশল তৈরি করুন (ইজারা → বিক্রয় পরিকল্পনা শেষ হওয়ার ৫-১০ বছর আগে)।.
• আয়ের সর্বোত্তম ব্যবহার নিশ্চিত করতে বিভিন্ন দেশের কর মডেলের তুলনা করুন।.

২০৩০ সালের জন্য ভিয়েতনামের পূর্বাভাস:

• পর্যটন বৃদ্ধি অব্যাহত থাকবে: আন্তর্জাতিক যাত্রী পরিবহন ৫ কোটিতে উন্নীত হবে বলে আশা করা হচ্ছে।.
• অবকাঠামো - নতুন বিমানবন্দর (উদাহরণস্বরূপ, হো চি মিন সিটির কাছে লং থান), মহাসড়ক এবং বন্দরগুলি রিসোর্টগুলির আকর্ষণ বাড়িয়ে তুলবে।.
• সমুদ্রের কাছে সীমিত জমি এবং বিদেশী পুঁজির আগমনের কারণে রিসোর্ট এলাকায় (দা নাং, নাহা ট্রাং, ফু কোক) দাম মহানগর এলাকার তুলনায় দ্রুত বাড়বে।.
• বাজার আরও প্রাতিষ্ঠানিক হয়ে উঠবে, কিন্তু "উচ্চ ঝুঁকির সাথে উচ্চতর রিটার্ন" এর জানালা আরও কয়েক বছর ধরে থাকবে।.

ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের পরিস্থিতি

বিনিয়োগকারীদের চেকলিস্ট

1. প্রস্তুতিমূলক পর্যায়

আপনার বিনিয়োগ লক্ষ্য নির্ধারণ করুন: আয়, জীবনধারা, বৈচিত্র্য, অথবা অনুমানমূলক বৃদ্ধি।

একটি কৌশল বেছে নিন:

• মহানগর (হো চি মিন সিটি, হ্যানয়) → স্থিতিশীল ভাড়া;
• রিসোর্ট (দা নাং, নাহা ট্রাং, ফু কোক) → উচ্চ লাভজনকতা, কিন্তু আরও মৌসুমী।.

ইউরোপের বিকল্পগুলির সাথে তুলনা করুন: অস্ট্রিয়ায় ঝুঁকি কম এবং একটি স্পষ্ট আইনি পরিবেশ রয়েছে, তবে প্রবেশের বাধা বেশি এবং রিটার্ন কম।

২. আইনি সমস্যা

মালিকানার ফর্মগুলি বোঝা:

• বিদেশীরা কেবল ৫০ বছর পর্যন্ত লিজহোল্ডে প্রবেশাধিকার পেতে পারেন;
• ফ্রিহোল্ড - শুধুমাত্র ভিয়েতনামী নাগরিকদের জন্য;
• বাণিজ্যিক সম্পত্তির প্রয়োজন হলে কোম্পানির মাধ্যমে মালিকানা সম্ভব।.

উত্তরাধিকার এবং যৌথ মালিকানা (বিবাহ বা অংশীদারিত্ব) পরীক্ষা করুন।

ভিয়েতনামে পেমেন্ট এবং ভাড়ার জন্য একটি ব্যাংক অ্যাকাউন্ট খুলুন

একজন আইনজীবী নিয়োগ করুন —যথাযথ পরিশ্রমের ভুলের জন্য পরামর্শের সাশ্রয়ের চেয়ে বেশি খরচ হতে পারে।

৩. বস্তুটি অনুসন্ধান করুন এবং পরীক্ষা করুন

বাজার বিশ্লেষণ: বর্তমানে চাহিদা এবং দাম কোথায় বাড়ছে তা নির্ধারণ করুন (মহানগর এলাকা এবং রিসোর্টের তুলনা করুন)।

একজন ডেভেলপার নির্বাচন করা: তাদের খ্যাতি, সম্পন্ন প্রকল্প এবং লাইসেন্সের প্রাপ্যতা অধ্যয়ন করুন।

বস্তু যাচাইকরণ (যথাযথ পরিশ্রম):

• জমির অবস্থা (রাষ্ট্রীয়, ব্যক্তিগত, লিজ);
• নির্মাণ পারমিটের প্রাপ্যতা;
• বিদেশীদের জন্য সীমা মেনে চলা (ভবনের অ্যাপার্টমেন্টের 30% এর বেশি নয়)।.

লাভজনকতা মূল্যায়ন করুন: স্বল্পমেয়াদী এবং দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া, প্রকৃত হার তুলনা করুন।

৪. ক্রয় লেনদেন

লেনদেনের ধাপগুলি:

• বুকিং চুক্তি এবং জমা প্রদান।.
• ক্রয় এবং বিক্রয় চুক্তি স্বাক্ষর।.
• সময়সূচী অনুসারে অর্থ প্রদান (বিশেষ করে যখন অফ-প্ল্যান ক্রয় করা হয়)।.
• ভূমি বিভাগে অধিকার নিবন্ধন।.
• ব্যাংকের মাধ্যমে সমস্ত অর্থপ্রদান রেকর্ড করুন - এটি বিদেশীদের জন্য একটি বাধ্যতামূলক প্রয়োজনীয়তা।.
• সমস্ত নথি (বিশেষ করে পারমিট এবং মালিকানার সার্টিফিকেট) রাখুন।.

৫. কর এবং ব্যয়

কেনার সময়: নিবন্ধন ফি ০.৫%।

মালিকানা যখন: জমি এবং সম্পত্তি কর ন্যূনতম।

ভাড়া নেওয়ার সময়: আয়ের উপর নির্ভর করে ৫-১০% কর।

বিক্রয়ের জন্য: মূলধন লাভ কর ২%।

অস্ট্রিয়ার সাথে তুলনা: ভিয়েতনামে কর কম, কিন্তু আমলাতন্ত্র এবং অনিশ্চয়তা বেশি।

৬. সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা

আপনার ভাড়া কৌশল নির্ধারণ করুন:

• স্বল্পমেয়াদী → পর্যটন, উচ্চ লাভজনকতা, কিন্তু আরও কাজ এবং ঋতুগততা;
• দীর্ঘমেয়াদী → প্রবাসী, শিক্ষার্থী, ব্যবসায়িক ক্লায়েন্ট, কম লাভজনকতা, কিন্তু স্থিতিশীলতা।.

যদি আপনি নিজে ভাড়া পরিচালনা করার পরিকল্পনা না করেন, তাহলে একটি ব্যবস্থাপনা সংস্থা বেছে নিন

সম্মতি বজায় রাখুন - আয় অবশ্যই অফিসিয়াল অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে স্থানান্তর করতে হবে।

৭. বিনিয়োগ থেকে বেরিয়ে আসা

আগে থেকে পরিকল্পনা করুন: লিজহোল্ডের সময়কাল সীমিত, শেষ হওয়ার ৫-১০ বছর আগে বিক্রি করা ভালো।

এক্সপোজার বিবেচনা করুন: ভিয়েতনামে, ইউরোপের তুলনায় সম্পত্তি বিক্রি হতে বেশি সময় লাগে (৬-১২ মাস পর্যন্ত)।

বিক্রয়ের সময় কর গণনা করুন: লেনদেন মূল্যের 2% হারে মূলধন লাভ কর নির্ধারণ করা হয়।

অস্ট্রিয়ার সাথে তুলনা: ইউরোপে, রিয়েল এস্টেট বিক্রয় বেশি অনুমানযোগ্য, যেখানে ভিয়েতনামে, চাহিদার ওঠানামার সম্ভাবনা বেশি।

৮. ব্যক্তিগত আরাম এবং জীবনধারা

মেগাসিটি: ব্যবসায়িক কার্যকলাপ, প্রবাসী সম্প্রদায়, উচ্চ ভাড়ার চাহিদা।

রিসোর্ট: কম জীবনযাত্রার খরচ, উষ্ণ জলবায়ু, জীবনযাত্রায় বিনিয়োগ।

অবকাঠামো বিবেচনা করুন: চিকিৎসা, শিক্ষা, পরিবহন।

অস্ট্রিয়ার সাথে তুলনা: ইউরোপ আরও স্থিতিশীল অবকাঠামো এবং আইনি ব্যবস্থা প্রদান করে, ভিয়েতনাম বৃদ্ধির জন্য আরও সুযোগ এবং প্রবেশের ক্ষেত্রে কম বাধা প্রদান করে।