অস্ট্রিয়ায় সম্পত্তি কর ২০২৬ - একটি সম্পূর্ণ নির্দেশিকা

অস্ট্রিয়ার রিয়েল এস্টেট দীর্ঘদিন ধরে কেবল স্থানীয়দেরই নয়, বিদেশী ক্রেতাদেরও আকর্ষণ করে আসছে। কারণগুলি স্পষ্ট: একটি স্থিতিশীল অর্থনীতি, উচ্চ জীবনযাত্রার মান এবং একটি শক্তিশালী আইনি ব্যবস্থা।.

আমি প্রায়ই আমার ক্লায়েন্টদের মনে করিয়ে দেই যে অস্ট্রিয়ায় রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগকে ব্যবসা হিসেবে দেখা উচিত। শুধুমাত্র অ্যাপার্টমেন্ট বা বাড়ির দামই নয়, বরং সংশ্লিষ্ট সকল খরচ, বিশেষ করে কর, বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ।.

এটা বোঝা গুরুত্বপূর্ণ যে ক্রয় চুক্তিতে উল্লেখিত পরিমাণ চূড়ান্ত নয়, কারণ কর এবং বাধ্যতামূলক ফি যোগ করা হয়। তদুপরি, কর আইন সময়ে সময়ে আপডেট করা হয়, তাই বর্তমান নিয়মগুলি আগে থেকেই বোঝা এবং সেই অনুযায়ী আপনার বাজেট পরিকল্পনা করা ভাল।.

এই প্রবন্ধে, আমরা অস্ট্রিয়ায় রিয়েল এস্টেট কেনা, মালিকানা, ভাড়া এবং বিক্রি করার সময় বিভিন্ন পর্যায়ে মালিকদের যে কর এবং ফিগুলির মুখোমুখি হতে হয় সেগুলি সম্পর্কে বিস্তারিত আলোচনা করব। আমরা এই খরচগুলি কীভাবে সর্বোত্তম করা যায় তাও দেখব।.

অস্ট্রিয়ায় রিয়েল এস্টেট কেনা সাধারণত বিদেশীদের জন্য সম্ভব, তবে পদ্ধতিটি ক্রেতার অবস্থার উপর নির্ভর করে। ইইউ এবং ইইএ দেশগুলির নাগরিকদের জন্য, অস্ট্রিয়ায় অ্যাপার্টমেন্ট বা বাড়ি কেনা সাধারণত সহজ, তবে জমির পরিস্থিতি আরও জটিল, কারণ কিছু অঞ্চলের নিজস্ব নিয়ম রয়েছে।.

তথাকথিত "প্রবেশ-নিষিদ্ধ এলাকা"-য় অবস্থিত কৃষি জমি এবং প্লটের ক্ষেত্রে বিশেষ বিধিনিষেধ প্রযোজ্য। এই ধরনের ক্ষেত্রে, বিদেশীদের ভূমি আইন অনুযায়ী একটি বিশেষ অনুমতিপত্র – একটি Grundverkehrsgenehmigungদেখুনঅস্ট্রিয়ায় বিদেশীদের রিয়েল এস্টেট ক্রয়ের উপর বিধিনিষেধ।

এই প্রয়োজনীয়তাগুলি ইইউ-বহির্ভূত দেশগুলির ক্রেতাদের ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য। অতএব, জমি বা দেশের বাড়ি কেনার আগে, নির্দিষ্ট ফেডারেল রাজ্যের আইনগুলি আগে থেকেই পরীক্ষা করা গুরুত্বপূর্ণ।.

সম্পত্তির ধরণের দিক থেকে, বিদেশীরা অস্ট্রিয়ানদের মতো একই ধরণের রিয়েল এস্টেট কিনতে পারে: অ্যাপার্টমেন্ট, বাড়ি, অথবা জমির প্লট। ভিয়েনা এবং সালজবার্গ এবং গ্রাজের মতো বড় শহরগুলি ঐতিহ্যগতভাবে সবচেয়ে জনপ্রিয়, কারণ এখানেই বেশিরভাগ ইনভেন্টরি কেন্দ্রীভূত।.

একই সময়ে, টাইরল এবং সালজবার্গের মতো রিসোর্ট অঞ্চলগুলি (কিটজবুহেল, হিন্টার্সব্রুন, ইত্যাদি)ও জনপ্রিয়। তবে, পর্যটন এলাকায়, কর্তৃপক্ষ প্রায়শই অতিরিক্ত দাম বৃদ্ধি রোধ করার জন্য দ্বিতীয় বাড়ি কেনার উপর নিষেধাজ্ঞা আরোপ করে।.

আমার অভিজ্ঞতায়, বিদেশী ক্রেতারা প্রায়শই ধরে নেন যে প্রক্রিয়াটি যতটা সম্ভব সহজ হবে, কিন্তু বাস্তবে তারা আমলাতন্ত্রের মুখোমুখি হন। উদাহরণস্বরূপ, ব্যাংকগুলি তহবিলের উৎস সাবধানতার সাথে পরীক্ষা করে, এবং পৌরসভাগুলি সম্পত্তির উদ্দেশ্যমূলক ব্যবহার নির্দিষ্ট করতে পারে।.

সম্পত্তির দাম মোট লেনদেন খরচের মাত্র একটি অংশ। ক্রেতাদের অবশ্যই বাধ্যতামূলক অস্ট্রিয়ান কর এবং ফি বিবেচনা করতে হবে, যা প্রায়শই বিনিয়োগকারীদের বিভ্রান্ত করে।.

অস্ট্রিয়ায় স্থাবর সম্পত্তি ক্রয়ের উপর প্রধান কর হলো গ্রুন্ডারভের্বস্টয়্যার (Grunderwerbsteuer), বা রিয়েল এস্টেট হস্তান্তর কর। এর সাধারণ হার হলো লেনদেন মূল্যের (বা সম্পত্তির বাজার মূল্যের) ৩.৫%।

উদাহরণ: যদি একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম €300,000 হয়, তাহলে কর হবে €10,500।.

তদুপরি, পরিবারের মধ্যে লেনদেনের জন্য (উদাহরণস্বরূপ, স্বামী/স্ত্রী, বাবা-মা এবং সন্তানদের মধ্যে), কর প্রায়শই 0.5-2% এ কমিয়ে আনা হয়। অতএব, সম্পত্তির উত্তরাধিকার সূত্রে লেনদেনকে আনুষ্ঠানিক করা ভাল, কারণ এতে করের বিল কমবে।.

গ্রুন্ডারভের্বস্টয়্যার (Grunderwerbsteuer) পরিশোধ করার পর, মালিকানা হস্তান্তর অবশ্যই ভূমি রেজিস্টারে (Grundbuch) নিবন্ধন করতে হবে। এর জন্য সম্পত্তির মূল্যের ১.১% হারে একটি পৃথক ফি ধার্য করা হয়।

সাধারণত, সমস্ত হিসাব এবং অর্থ প্রদান একজন নোটারি বা আইনজীবী দ্বারা পরিচালিত হয়। ফলস্বরূপ, অস্ট্রিয়ায় বাড়ি কেনার সময় শুধুমাত্র সরকারি ফি সম্পত্তির মূল্যের প্রায় ৪.৬%।.

বাধ্যতামূলক করের পাশাপাশি, ক্রেতার লেনদেনের সাথে সম্পর্কিত অতিরিক্ত খরচও বিবেচনা করা উচিত। এর মধ্যে মূলত নোটারি পরিষেবা এবং আইনি সহায়তা অন্তর্ভুক্ত। নোটারি ক্রয় এবং বিক্রয় চুক্তি প্রস্তুত করে এবং আঞ্চলিক আদালতে "Verbücherung" (দলিলের আনুষ্ঠানিক নিবন্ধন) পদ্ধতির জন্য দায়ী। তাদের পরিষেবার জন্য সাধারণত সম্পত্তির মূল্যের প্রায় 1-2% খরচ হয়।.

সঠিক হার নির্দিষ্ট পরিস্থিতি এবং চুক্তির জটিলতার উপর নির্ভর করে, তবে গড়ে, নোটারি ফি-এর জন্য প্রায় 1.5-2% পরিকল্পনা করা যুক্তিসঙ্গত। কিছু ক্ষেত্রে, একজন অনুবাদকেরও প্রয়োজন হতে পারে (যদি ক্রেতা জার্মান না বলতে পারেন)। এর জন্য সাধারণত কয়েকশ ইউরো খরচ হবে।.

এর পাশাপাশি, অন্যান্য সম্ভাব্য খরচও রয়েছে: উদাহরণস্বরূপ, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের খরচ (বন্ধকের জন্য আবেদন করার সময় ব্যাংকগুলি প্রায়শই এই ধরনের মূল্যায়নের প্রয়োজন করে), বিদেশ থেকে তহবিল প্রাপ্ত হলে মুদ্রা বিনিময় ফি এবং অন্যান্য খরচ।.

যখন সব যোগ করা হয়, তখন "লুকানো" খরচ সাধারণত লেনদেনের পরিমাণের প্রায় ২-৪% হয়। এবং করের সাথে, চূড়ান্ত খরচ ৬-৮% বা তারও বেশি হতে পারে।.

তাই এই খরচগুলি আগে থেকেই বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ। প্রাথমিকভাবে আকর্ষণীয় মনে হওয়া একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম সমস্ত ফি এবং অর্থ প্রদানের পরে প্রত্যাশার চেয়ে উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি হতে পারে।.

সম্পত্তি কেনার পর, খরচ শেষ হয় না - নিয়মিত অর্থপ্রদান এবং কর থাকে যা আগে থেকেই বিবেচনায় নেওয়া প্রয়োজন।.

অস্ট্রিয়ার প্রত্যেক সম্পত্তির মালিককে ভূমি কর বা গ্রুন্ডস্টয়্যার। কর দপ্তর কর্তৃক নির্ধারিত সম্পত্তির 'সরকারি মূল্য' বা আইনহাইটসভার্ট-এর উপর ভিত্তি করে এই করের হিসাব করা হয়।

গণনার সূত্রটি এরকম দেখাচ্ছে:

Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz.

Steuermesszahl (অর্থাৎ "করের হার") হল একটি শুল্ক যা সম্পত্তির ধরণের (অ্যাপার্টমেন্ট বা বাড়ি) উপর নির্ভর করে এবং আরও ব্যয়বহুল সম্পত্তির জন্য ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পায়। Hebesatz (অর্থাৎ "ভারী শুল্ক") হল প্রতিটি পৌরসভা স্বাধীনভাবে (সাধারণত 500% পর্যন্ত) নির্ধারিত একটি সহগ।.

উদাহরণস্বরূপ, এখানে একটি উদাহরণ দেওয়া হল: যদি আইনহাইটসওয়ার্ট €৫০,০০০ হয় এবং ভিয়েনায় সর্বোচ্চ ৫০০% হেবেসাটজ প্রযোজ্য হয়, তাহলে গণনাটি হবে: €৮৭.২৩ × ৫ = €৪৩৬.১৫ প্রতি বছর।.

সুতরাং, আমরা তুলনামূলকভাবে ছোট পরিমাণের কথা বলছি - সাধারণত প্রতি বছর শত শত ইউরো, হাজার হাজার নয়। করের পরিমাণ সরাসরি Einheitswert এবং একটি নির্দিষ্ট শহর বা শহরের নীতি উভয়ের উপর নির্ভর করে।.

ভিয়েনার মতো বৃহৎ শহরগুলিতে, এই হার সাধারণত সর্বোচ্চ সীমার (৫০০%) কাছাকাছি থাকে, অন্যদিকে ছোট পৌরসভাগুলিতে এটি উল্লেখযোগ্যভাবে কম হতে পারে। যদি করের পরিমাণ €৭৫ এর বেশি হয়, তাহলে এটি একসাথে না দিয়ে সারা বছর চারটি সমান কিস্তিতে পরিশোধ করা যেতে পারে।.

আনুষ্ঠানিকভাবে, ট্যাক্সটি মালিক কর্তৃক প্রদান করা হয়, কিন্তু বাস্তবে, অনেক মালিক যারা অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া দেন তারা ইউটিলিটি বিলের মধ্যে গ্রুন্ডস্টুয়ার অন্তর্ভুক্ত করে ভাড়াটেদের কাছে তা স্থানান্তর করেন।.

অস্ট্রিয়ায় গড়ে ৭০-১০০ বর্গমিটার আয়তনের অ্যাপার্টমেন্টের মালিকরা গ্রুন্ডস্টয়্যার (Grundsteuer) বাবদ প্রতি বছর ২০০ থেকে ৫০০ ইউরো খরচ করেন। এর চেয়ে বড় অ্যাপার্টমেন্ট বা ব্যক্তিগত বাড়ির ক্ষেত্রে প্রতি ত্রৈমাসিকে আনুমানিক ১০০-২০০ ইউরো খরচ হয়।

অনেক বিদেশী ক্রেতা এই কর কতটা কম তা দেখে অবাক হন। প্রকৃতপক্ষে, অন্যান্য দেশের তুলনায় এটি কার্যত প্রতীকী। কিন্তু এর আকার ছোট হওয়া সত্ত্বেও, আপনার বাজেট পরিকল্পনা করার সময় এটি বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ।.

যদি সম্পত্তিটি ব্যক্তিগত আবাসনের জন্য ব্যবহার না করা হয় কিন্তু ভাড়া দেওয়া হয়, তাহলে সেখান থেকে আয় করযোগ্য। এই আয় মালিকের মোট ব্যক্তিগত আয়ের সাথে যোগ করা হয় এবং স্ট্যান্ডার্ড প্রগতিশীল আয়কর হারে কর ধার্য করা হয় - 20% থেকে 55% পর্যন্ত।.

অস্ট্রিয়ায় বছরে সর্বোচ্চ ১৩,৩০০ ইউরো পর্যন্ত করমুক্ত আয়ের সীমা রয়েছে (২০২৪ সাল অনুযায়ী)। এর মানে হলো, খরচ বাদে আপনার ভাড়া থেকে আয় যদি এই পরিমাণ অতিক্রম না করে, তবে আপনাকে কর দিতে হবে না। এই পরিমাণের অতিরিক্ত যেকোনো অর্থের উপর উপযুক্ত হারে কর ধার্য করা হয় – যেমন ২০%, ৩০%, ইত্যাদি, এবং অতি উচ্চ আয়ের ক্ষেত্রে যা ৫৫% পর্যন্ত হতে পারে।

উদাহরণস্বরূপ, একটি অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়া প্রতি বছর €১২,০০০। খরচ বিবেচনা করার পরে, করযোগ্য আয় নিম্নতম বন্ধনীগুলির মধ্যে একটিতে পড়তে পারে, যা প্রকৃত করের বোঝা হ্রাস করে।.

যখন অস্ট্রিয়ায় রিয়েল এস্টেট বিক্রি করার সময় আসে, তখন মূল প্রশ্নটি কেবল লেনদেনের মূল্য নয়, বরং কত আয়কর দিতে হবে - এবং কীভাবে আইনত তা কমানো যায় তাও।.

যদি কোনো মালিক অস্ট্রিয়ায় স্থাবর সম্পত্তি বিক্রি করার সিদ্ধান্ত নেন, তাহলে আরেকটি কর আরোপ করা হয়: ইমোবিলিয়েনেরট্রাগস্টয়্যার (Immobilienertragsteuer), বা মূলধনী লাভ কর। এটি ২০১২ সালে চালু করা হয়েছিল এবং প্রাপ্ত লাভের (বিক্রয় মূল্য এবং ক্রয় মূল্যের মধ্যে পার্থক্য) ৩০% হারে ধার্য করা হয়।

এই কর বিক্রেতা কর্তৃক প্রদান করা হয়, এবং সম্পত্তির মালিকানার সময়কাল গুরুত্বপূর্ণ নয়, কিছু বিশেষ ক্ষেত্রে ছাড়া।.

বৈধ সত্তার জন্য, হার কম - ২৩%। তবে, ব্যক্তিদের জন্য, আদর্শ করের হার ৩০% রয়ে গেছে।.

এটিও উল্লেখ্য যে, মূলধনী লাভ কর অন্যান্য আয়ের উপর কোনো প্রভাব ফেলে না। এর মানে হলো, আপনার বেতন বা ব্যবসায়িক আয় বেশি হলেও, ইমোইএসটি (ImmoESt) একটি নির্দিষ্ট ৩০% কর হিসেবেই থাকে এবং এটি অন্যান্য ধরনের আয়ের উপর করের হার বাড়ায় না।

যদিও ৩০% হার বেশ বেশি বলে মনে হচ্ছে, তবুও এমন পরিস্থিতি রয়েছে যেখানে রিয়েল এস্টেট বিক্রির উপর মূলধন লাভ কর সম্পূর্ণরূপে মওকুফ করা যেতে পারে। মূল শর্ত হল ব্যক্তিগত বাসস্থান। যদি মালিক বিক্রির ঠিক আগে কমপক্ষে টানা দুই বছর ধরে অ্যাপার্টমেন্টটিকে তাদের প্রাথমিক বাসস্থান হিসাবে ব্যবহার করেন, তাহলে ইমিউনিটি কর আরোপ করা হয় না।.

আরও একটি নমনীয় নিয়ম আছে: "দশটির মধ্যে পাঁচ বছর।" এর অর্থ হলো, যদি কোনো ব্যক্তি গত দশ বছরের মধ্যে কমপক্ষে পাঁচ বছর কোনো বাড়ি বা অ্যাপার্টমেন্টে তাঁর প্রধান বাসস্থান হিসেবে বসবাস করে থাকেন, তাহলে সেই সম্পত্তি বিক্রির সময় কোনো কর ধার্য করা হয় না। এই নিয়মটি দীর্ঘমেয়াদী বাসস্থানকে বিবেচনায় রাখার জন্য তৈরি করা হয়েছে, এমনকি যদি সেই ব্যক্তি সম্প্রতি অন্যত্র চলে গিয়ে থাকেন।

তবে, "১০ এর মধ্যে ৫" নিয়মটি পূর্ববর্তী মালিকদের বাসস্থানকেও বিবেচনা করে। এর অর্থ হল যদি সম্পত্তিটি দীর্ঘদিন ধরে পারিবারিক বাড়ি ছিল, তাহলে উত্তরাধিকারী বা সুবিধাভোগী এই ছাড়ের জন্য যোগ্য হতে পারেন। এটি সবই নির্ভর করে সম্পত্তিতে আসলে কে এবং কতদিন ধরে বসবাস করেছিলেন তার উপর।.

যদি অ্যাপার্টমেন্টটি উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া যায় এবং অবিলম্বে পুনরায় বিক্রি করা হয়, তাহলেও বিক্রয় মূল্য এবং মূল মূল্যের পার্থক্যের উপর কর ধার্য করা হয়। এই কর এড়ানোর একমাত্র উপায় হলো সম্পত্তিটিতে কমপক্ষে দুই বছর বসবাস করা।

এর আরেকটি আকর্ষণীয় সুবিধা রয়েছে—তথাকথিত "Herstellerbefreiung" ("উৎপাদন সুবিধা")। যদি মালিক নিজে কোনো জমিতে একটি বাড়ি তৈরি করেন এবং পরে তা বিক্রি করেন, তবে ভবনটি থেকে অর্জিত মুনাফা ImmoESt থেকে অব্যাহতি পায়।

তবে, অস্ট্রিয়ায় বাড়ির নিচে জমি থেকে অর্জিত লাভের উপর যথারীতি কর আরোপ করা হয়। এই নিয়মটি বিশেষ করে তাদের জন্য প্রাসঙ্গিক যারা জমি কিনেছেন, তার উপর বাড়ি তৈরি করেছেন এবং তারপর সম্পত্তি বিক্রি করার সিদ্ধান্ত নিয়েছেন।.

১ আগস্ট, ২০০৮ সাল থেকে অস্ট্রিয়ায় আলাদাভাবে উত্তরাধিকার বা উপহার কর প্রযোজ্য হয়নি। এর অর্থ হল, কোনও আত্মীয়ের কাছে অ্যাপার্টমেন্ট বা বাড়ি স্থানান্তর করলে কোনও বিশেষ কর প্রযোজ্য হয় না।.

তবে, অস্ট্রিয়ায় উত্তরাধিকারসূত্রে বা উপহার হিসেবে স্থাবর সম্পত্তি পেলে, একটি সম্পত্তি অধিগ্রহণ কর ( গ্রুন্ডারভের্বস্টয়্যার। নিকটাত্মীয়দের জন্য একটি বিশেষ ছাড়ের হার রয়েছে: প্রথম €250,000-এর উপর ০.৫% এবং এই সীমার উপরের পরিমাণের উপর ২%। তুলনামূলকভাবে, সাধারণ ক্রয়ের ক্ষেত্রে এই হার ৩.৫%।

উদাহরণস্বরূপ, যদি একজন বাবা তার ছেলের কাছে একটি বাড়ির মালিকানা হস্তান্তর করেন, তাহলে খরচ হবে মাত্র কয়েক হাজার ইউরো, যেখানে ক্রয়-বিক্রয়ের মাধ্যমে নিয়মিত বিক্রয়ের মাধ্যমে করের পরিমাণ কয়েক হাজার ইউরোতে পৌঁছাতে পারে।.

প্রতিটি উপহার বা উত্তরাধিকার সংক্রান্ত লেনদেন অবশ্যই কর কর্তৃপক্ষের কাছে আনুষ্ঠানিকভাবে ঘোষণা (Anzeigepflicht)। তবে, GrESt-এর বাইরে কোনো অতিরিক্ত কর প্রদেয় নয়।

সুইজারল্যান্ড বা জার্মানির তুলনায় পরিবারের মধ্যে দান বা উত্তরাধিকার উল্লেখযোগ্যভাবে সস্তা এবং সহজ, যেখানে উত্তরাধিকার সূত্রে সম্পত্তি হস্তান্তর কর সাপেক্ষে।.

অতএব, যদি পরপর বেশ কয়েকটি স্থানান্তরের পরিকল্পনা করা হয়, তাহলে আগে থেকেই একজন আইনজীবীর সাথে বিস্তারিত আলোচনা করা ভালো।.

অস্ট্রিয়ার সম্পত্তি কর ব্যবস্থা বেশ নমনীয় এবং বোঝা কমানোর বিভিন্ন উপায় প্রদান করে:

নতুন সম্পত্তির জন্য ভূমি কর থেকে অব্যাহতি। কিছু ফেডারেল রাজ্য এবং পৌরসভায়, রাষ্ট্রীয় ভর্তুকি কর্মসূচির (geförderte Wohnobjekte) মাধ্যমে নির্মিত নতুন অ্যাপার্টমেন্টগুলি সাময়িকভাবে ভূমি কর থেকে অব্যাহতি পায়। এই অব্যাহতির সময়কাল ৫ থেকে ১০ বছর পর্যন্ত স্থায়ী হতে পারে। এই অব্যাহতির সুবিধা নিতে, আপনাকে আপনার পৌরসভায় একটি আবেদনপত্র জমা দিতে হবে।

অবচয় এবং ভাড়া বাবদ ছাড়। ভাড়া দেওয়া সম্পত্তির মালিকরা মেরামত, বীমা, রক্ষণাবেক্ষণ এবং ভবনের অবচয়ের মতো খরচগুলো মেটানোর মাধ্যমে তাদের করযোগ্য আয় কমাতে পারেন।

আদর্শ হার হল বাড়ির জন্য বার্ষিক ২% এবং অ্যাপার্টমেন্টের জন্য ২.৫%। ব্যয়ের সঠিক হিসাব রেখে, করযোগ্য মুনাফা কমানো যেতে পারে।.

ক্ষুদ্র ব্যবসার জন্য কর ছাড় (Kleinunternehmerregelung)। ভাড়াকে একটি পরিষেবা হিসাবে বিবেচনা করা যেতে পারে এবং এর আয়ের উপর ভ্যাট (২০%) প্রযোজ্য হতে পারে, বিশেষ করে স্বল্পমেয়াদী ভাড়ার ক্ষেত্রে।

তবে, “ক্ষুদ্র উদ্যোক্তা” বিধিমালা (Kleinunternehmerregelung) অনুযায়ী, যদি বার্ষিক টার্নওভার €55,000-এর বেশি না হয় (২০২৫ সাল থেকে), তাহলে মালিক ভ্যাট থেকে অব্যাহতি পাবেন।

অন্যান্য সরকারি সুবিধা। কর ছাড় ছাড়াও তরুণ পরিবার, পেশাজীবী এবং অন্যদের জন্য সহায়তা কর্মসূচি রয়েছে। এই কর্মসূচিগুলো বাড়ি কেনার জন্য অতিরিক্ত বোনাস প্রদান করে, যদিও এগুলো সরাসরি কর ব্যবস্থাকে প্রভাবিত করে না।

অস্ট্রিয়ায় জমি ক্রয় করলে অ্যাপার্টমেন্ট বা বাড়ি কেনার মতোই একই মৌলিক কর প্রযোজ্য: গ্রেস্ট ৩.৫% (অথবা পরিবারের মধ্যে ক্রয়ের জন্য অগ্রাধিকারমূলক হার) এবং নিবন্ধন ফি ১.১%।.

তবে, জমির নিজস্ব কিছু স্বতন্ত্র বৈশিষ্ট্য রয়েছে। এর মধ্যে অন্যতম প্রধান হলো উইডমুং (Widmung) (নির্মাণকাজের জন্য জমি ব্যবহারের বাণিজ্যিক অনুমতি)। যদি নির্মাণের পরিকল্পনা থাকে, তবে আগে থেকেই জমির অবস্থা এবং এই ধরনের অনুমতি পাওয়ার সম্ভাবনা সম্পর্কে স্পষ্ট ধারণা নেওয়া প্রয়োজন। কখনও কখনও এই লেনদেনের জন্য অতিরিক্ত যাচাই-বাছাই এবং অর্থ প্রদানের প্রয়োজন হতে পারে।

যদি জমি কৃষিক্ষেত্র হিসেবে তালিকাভুক্ত করা হয়, তাহলে নির্মাণের উদ্দেশ্যে পুনরায় জোনিং করা সম্ভব হবে কেবল স্থানীয় কর্তৃপক্ষের অনুমতি নিয়ে। এই পুনর্জোনিং ভবিষ্যতের বিক্রয়ের উপর একটি নতুন কর আরোপ করবে (এ সম্পর্কে আরও নীচে)।.

নিজের জমিতে বাড়ি তৈরি করার সাথে নতুন কিছু খরচ যুক্ত হয়। সমস্ত নির্মাণ ঠিকাদার আপনাকে চালানে ২০% ভ্যাট অন্তর্ভুক্ত করে—যা অস্ট্রিয়ার প্রচলিত হার।

একজন ব্যক্তিগত ক্রেতার জন্য, এই ২০% ইতিমধ্যেই অনুমানে অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে: কর আলাদাভাবে বরাদ্দ করা হয় না, তবে এটি কার্যকরভাবে নির্মাণ খরচ এক-পঞ্চমাংশ বৃদ্ধি করে।.

এজন্যই আমি সবসময় জমি কেনার আগে একজন স্থপতি বা আইনজীবীর সাথে যোগাযোগ করার পরামর্শ দিই। এটি আপনাকে সম্ভাব্য খরচ আগে থেকেই গণনা করতে এবং চুক্তি স্বাক্ষর করার সময় কোনও অপ্রীতিকর বিস্ময় এড়াতে সাহায্য করবে।.

অস্ট্রিয়ার কর ব্যবস্থা বেশ গতিশীল। ইতিমধ্যেই বেশ কিছু পরিবর্তন অনুমোদিত হয়েছে, যা ২০২৫ সালে কার্যকর হবে এবং সরাসরি সম্পত্তির মালিকদের উপর প্রভাব ফেলবে।.

আয়ের সীমার পুনর্মূল্যায়ন। হবে , আয়ের হার। করমুক্ত সর্বনিম্ন সীমা হলো €১৩,৩০৮ (যা পূর্বে ছিল €১২,৮১৬), এবং সর্বোচ্চ ৫৫% করের হার শুধুমাত্র €১ মিলিয়নের বেশি আয়ের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হবে।

বিনিয়োগকারীদের জন্য, এর অর্থ হল ভাড়া আয়ের একটি অংশ করমুক্ত থাকবে, যা বিশেষ করে ছোট পরিমাণে লক্ষণীয়।.

ক্ষুদ্র ব্যবসা সংস্কার। ২০২৫ সাল থেকে ভ্যাট অব্যাহতির সীমা বাড়ানো হবে। এখন, বছরে ৫৫,০০০ ইউরো পর্যন্ত আয়ের ক্ষেত্রে মালিক ভ্যাট থেকে অব্যাহতি পাবেন (যা পূর্বে ছিল ৩৫,০০০ ইউরো)। এটি বাড়িওয়ালাদের জন্য একটি বড় স্বস্তি: তারা ভাড়াটিয়াদের বিলের উপর ২০% অতিরিক্ত কর ছাড়াই তাদের অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া দিতে পারবেন।

শেয়ার-লেনদেন সংক্রান্ত নিয়মকানুন কঠোর করা হয়েছে। ২০২৫ সালের জুলাই মাস থেকে, রিয়েল এস্টেটের মালিক কোম্পানিগুলোর জন্য নিয়মকানুন পরিবর্তিত হয়েছে। যদি কোনো সম্পত্তি পরোক্ষভাবে, অর্থাৎ অ্যাপার্টমেন্টটির মালিক কোম্পানির শেয়ার বিক্রির মাধ্যমে বিক্রি করা হয়, তাহলে GrESt কর "Einheitswert" (আর্লি সেলস ট্যাক্স)-এর উপর ভিত্তি করে গণনা না করে, বরং সম্পূর্ণ সম্পত্তি পোর্টফোলিওর বাজার মূল্যের উপর গণনা করা হবে। এর অর্থ হলো, আপনাকে একটি সাধারণ ক্রয়ের মতোই ৩.৫% কর দিতে হবে।

এই পদক্ষেপের লক্ষ্য "কোম্পানি বিক্রয়" এর মাধ্যমে কর ফাঁকি দেওয়ার পরিকল্পনা মোকাবেলা করা। এটি বিশেষ করে বৃহৎ প্রকল্প এবং ডেভেলপারদের বিনিয়োগকারীদের উপর প্রভাব ফেলবে।.

পুনর্বিকাশ কর (Umwidmungszuschlag)। আরেকটি নতুন ব্যবস্থা হলো, কৃষি ব্যবহার থেকে নির্মাণ কাজে রূপান্তরিত জমির বিক্রয়ের উপর অতিরিক্ত কর। যদি কোনো জমি ২০২৪ সালের পরে 'গ্রুনল্যান্ড' (Grünland) থেকে 'বাউলান্ড' (Bauland)-এ রূপান্তরিত হয়, তবে সেই জমি থেকে প্রাপ্ত মুনাফা ৩০% বৃদ্ধি পাবে এবং ২০২৫ সালের মাঝামাঝি সময়ের পরে বিক্রি করা হলে তা করের আওতায় আসবে।

অন্য কথায়, "সস্তা কৃষি জমির" উপর ফটকাবাজি এখন উল্লেখযোগ্যভাবে কম লাভজনক হয়ে উঠবে।.

গ্রুন্ডস্টয়েরের ভবিষ্যৎ। একটি ভূমি কর সংস্কার নিয়েও আলোচনা চলছে। সর্বশেষ আইনহাইটসভের্ট মূল্যায়ন ২০১২ সালে করা হয়েছিল এবং ২০২৫-২০২৭ সালের জন্য একটি নতুন পুনর্মূল্যায়নের পরিকল্পনা করা হয়েছে। এর ফলে গ্রুন্ডস্টয়েরের কর ভিত্তি বৃদ্ধি পেতে পারে।

অনেক ক্ষেত্রে সম্পত্তির মূল্য পূর্ববর্তী অনুমানের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। এই পটভূমিতে, নতুন আইন কর নিয়ম পরিবর্তন করতে পারে: হয় কর নিজেই বৃদ্ধি করা অথবা এটি পুনর্বণ্টন করা যাতে মর্যাদাপূর্ণ এবং ব্যয়বহুল এলাকার সম্পত্তির মালিকরা একটি বৃহত্তর অংশ পরিশোধ করেন।.

এই কারণেই বর্তমান খবরের সাথে আপডেট থাকা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। আমি দৃঢ়ভাবে সুপারিশ করছি যে বিনিয়োগকারীরা অস্ট্রিয়ান কর কর্তৃপক্ষের নিউজলেটার সাবস্ক্রাইব করুন। সংস্কার থেকে কোনও অপ্রীতিকর বিস্ময় এড়াতে স্থানীয় কর এবং রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞদের সাথে নিয়মিত পরামর্শ করাও একটি ভাল ধারণা।.

অস্ট্রিয়ায় সম্পত্তি কর অনেক দেশের তুলনায় কম, তবে এগুলি বাধ্যতামূলক এবং মনোযোগের প্রয়োজন:

• রিয়েল এস্টেট কেনার সময়, অতিরিক্ত খরচ বিবেচনা করা উচিত - সাধারণত দামের প্রায় 4-8%।.
• বার্ষিক ভূমি কর কম। কিন্তু যদি সম্পত্তি ভাড়া দেওয়া হয়, তবুও এই ব্যয় পরিচালনা করতে হবে।.
• বিক্রয়ের উপর ৩০% মূলধন লাভ কর প্রযোজ্য, যা আপনার লাভের উপর উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলতে পারে।.
• অস্ট্রিয়ায় সম্পত্তির উপহার এবং উত্তরাধিকার কার্যত করমুক্ত। এর ফলে পরিবারের মধ্যে সম্পত্তি হস্তান্তর বিশেষভাবে সুবিধাজনক।.

মূল নিয়মটি সহজ: সর্বদা কেবল ক্রয়মূল্যই নয়, পরবর্তী সমস্ত অস্ট্রিয়ান কর এবং ব্যয়ও গণনা করুন।.

অস্ট্রিয়ায় সম্পত্তি কর খুব বেশি নয়, বিশেষ করে অন্যান্য ইউরোপীয় দেশের তুলনায়। কিন্তু এর অর্থ এই নয় যে এগুলি উপেক্ষা করা যেতে পারে:

চাবিকাঠি হয়ে ওঠে সঠিক কর পরিকল্পনা সফল রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের।

• ক্রেতাদের আগে থেকেই অতিরিক্ত খরচের কাঠামো সম্পর্কে অনুসন্ধান করা এবং একজন হিসাবরক্ষকের সাথে পরামর্শ করা উচিত।
• বিক্রেতাদের যাচাই করে দেখা উচিত যে তাঁরা কর ছাড়ের সুবিধা নিতে পারেন কি না।
• সকল বিনিয়োগকারীর জন্য আইনগত পরিবর্তন সম্পর্কে অবগত থাকা গুরুত্বপূর্ণ—যেমনটা আমরা দেখছি, ২০২৫ সালের শুরুতেই নতুন বিধিমালা কার্যকর হবে, যা বাজারকে প্রভাবিত করবে।

এই পদ্ধতির মাধ্যমে, অস্ট্রিয়ান রিয়েল এস্টেট ঝুঁকিপূর্ণ লটারি নয়, বরং মূলধন সংরক্ষণ এবং বৃদ্ধির জন্য একটি সত্যিকারের নির্ভরযোগ্য হাতিয়ার হয়ে ওঠে।.