অস্ট্রিয়ায় ভাড়া কীভাবে গঠিত হয় এবং এটি কিসের উপর নির্ভর করে?

অস্ট্রিয়ার আবাসন ব্যবস্থায় ভাড়া বাজার একটি গুরুত্বপূর্ণ স্থান দখল করে আছে: জনসংখ্যার ৪০% এরও বেশি মানুষ ভাড়া থাকতে পছন্দ করে এবং বড় বড় শহরগুলিতে, বিশেষ করে ভিয়েনায়, ভাড়াটেদের সংখ্যা আরও বেশি। তবে, ভাড়া নির্ধারণ এখনও ভাড়াটে এবং বাড়িওয়ালা উভয়ের জন্যই সবচেয়ে চ্যালেঞ্জিং সমস্যাগুলির মধ্যে একটি।

এর কারণ হলো, অস্ট্রিয়ায় ভাড়ার দাম শুধুমাত্র বাজারের বিভিন্ন উপাদানের (যেমন—অবস্থান, অ্যাপার্টমেন্টের অবস্থা, নির্মাণের বছর এবং অবকাঠামো) উপরই নির্ভর করে না, বরং আইনি বিধিবিধানের উপরও নির্ভর করে। এক্ষেত্রে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ উপাদানগুলোর মধ্যে একটি হলো Mietrechtsgesetz (MRG)—অর্থাৎ ভাড়া আইন—যা বিভিন্ন সম্পত্তির ক্ষেত্রে ভিন্ন ভিন্নভাবে প্রযোজ্য হয়: কিছু ক্ষেত্রে সম্পূর্ণভাবে, অন্য ক্ষেত্রে আংশিকভাবে, এবং কখনও কখনও একেবারেই নয়। এটিই নির্ধারণ করে যে একটি মুক্ত বাজার দর নির্ধারণ করা যাবে, নাকি বাড়িওয়ালা নিয়ন্ত্রক হার এবং বিধিনিষেধ মেনে চলতে বাধ্য থাকবেন।

এই প্রবন্ধে, একজন অস্ট্রিয়ান রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ হিসেবে, আমি ভাড়া কী কী, কোন বিষয়গুলি এটিকে প্রভাবিত করে এবং অস্ট্রিয়ায় আবাসনের জন্য ন্যায্য ভাড়া মূল্য কীভাবে সঠিকভাবে নির্ধারণ করা যায় সে সম্পর্কে বিস্তারিত আলোচনা করব।

অস্ট্রিয়ায় ভাড়া শুধু অ্যাপার্টমেন্টের ‘নিট’ মূল্যের মধ্যেই সীমাবদ্ধ নয়। বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, ভাড়াটিয়ার দেওয়া ভাড়া কয়েকটি উপাদানের সমন্বয়ে গঠিত হয়। আপনি যদি ভিয়েনায় ভাড়ার জন্য একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে চান এবং আগে থেকেই মাসিক কিস্তির পরিমাণ হিসাব করতে পারেন, তবে

মূল ভাড়া (হাউপ্টমিটজিনস)। এটি হলো সেই মূল পরিমাণ অর্থ যা একজন ভাড়াটিয়া সম্পত্তি ব্যবহারের জন্য পরিশোধ করে। ২০২৫ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে, গড় হাউপ্টমিটজিনস ছিল প্রতি মাসে ৫০২ ইউরো বা প্রতি বর্গমিটারে ৭.৫০ ইউরো, যা ২০২৪ সালের একই সময়ের তুলনায় ২.৭% বেশি (স্ট্যাটিস্টিক অস্ট্রিয়া, ২০২৫)। এই ভাড়ার পরিমাণ অ্যাপার্টমেন্টের ধরন (নতুন ভবন, পুরোনো ভবন, ইত্যাদি), এর অবস্থা এবং এটি মিটরেখটসগেজেটস (এমআরজি)-এর আওতাভুক্ত কিনা তার উপর নির্ভর করে।

পরিচালন ব্যয় (Betriebskosten)। এর মধ্যে রয়েছে পরিষেবা ও ভবন রক্ষণাবেক্ষণ, যেমন—আবর্জনা সংগ্রহ, পানি সরবরাহ, পয়ঃনিষ্কাশন, সাধারণ এলাকার আলোকসজ্জা, করিডোর পরিষ্কার, লিফট রক্ষণাবেক্ষণ এবং ভবনের বীমা। ২০২৫ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে, গড় পরিচালন ব্যয় ছিল প্রতি মাসে €১৬৫.২০ বা প্রতি বর্গমিটারে €২.৫০, যা মোট ভাড়ার প্রায় ৩০%।

বিশেষ খরচ (besondere Aufwendungen)। এগুলো হলো অতিরিক্ত খরচ, যার মধ্যে লিফটের ভাড়া, লন্ড্রি, মেরামত এবং অন্যান্য নির্দিষ্ট পরিষেবা অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে। এই খরচগুলো সাধারণত ইজারা চুক্তিতে আলাদাভাবে উল্লেখ করা থাকে।

আসবাবপত্র ফি (Entgelt für Einrichtungsgegenstände)। যদি কোনো ভাড়া করা অ্যাপার্টমেন্টে আসবাবপত্র সরবরাহ করা থাকে, তবে বাড়িওয়ালা এর ব্যবহারের জন্য একটি অতিরিক্ত ফি ধার্য করতে পারেন। এই ফির পরিমাণ আসবাবপত্রের মূল্য এবং এর আয়ুষ্কালের উপর ভিত্তি করে নির্ধারিত হয়। উদাহরণস্বরূপ, যদি আসবাবপত্রের দাম €7,000 হয় এবং এর আনুমানিক আয়ুষ্কাল ২০ বছর হয়, তাহলে মাসিক আসবাবপত্র ফি হতে পারে প্রায় €29.60, এর সাথে বাড়িওয়ালার ১২% সারচার্জ যোগ হয়ে মোট মাসিক ফি দাঁড়ায় €33.10।

ভ্যাট (Umsatzsteuer)। অস্ট্রিয়ায় ভাড়া দেওয়া সম্পত্তির উপর মূল্য সংযোজন করের হার ১০%। তবে, আসবাবপত্র, পার্কিং এবং হিটিং-এর ক্ষেত্রে ২০% সাধারণ ভ্যাট হার প্রযোজ্য।

সুতরাং, অস্ট্রিয়ায় একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নেওয়ার ক্ষেত্রে বেশ কয়েকটি উপাদান জড়িত, প্রতিটির নিজস্ব নির্দিষ্ট বৈশিষ্ট্য রয়েছে এবং প্রাসঙ্গিক আইন ও বিধি দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়। ভাড়া সম্পর্কের ক্ষেত্রে স্বচ্ছতা এবং ন্যায্যতা নিশ্চিত করার জন্য ভাড়াটে এবং বাড়িওয়ালা উভয়ের জন্যই এই উপাদানগুলি বোঝা গুরুত্বপূর্ণ।

আবাসিক ভাড়াটে আইন (Mietrechtsgesetz, MRG) ১২ নভেম্বর, ১৯৮১ সালে পাস হয় এবং অস্ট্রিয়ায় বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটেদের মধ্যে সম্পর্ক নিয়ন্ত্রণ করে, উভয় পক্ষের অধিকারের মধ্যে ভারসাম্য নিশ্চিত করে। তবে, এটি সকল ধরণের রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়। ভবনের বয়স, এর উদ্দেশ্য এবং অন্যান্য বিষয়ের উপর নির্ভর করে, MRG সম্পূর্ণ, আংশিক, অথবা একেবারেই প্রযোজ্য হতে পারে না।

নিম্নলিখিত ধরণের রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে MRG সম্পূর্ণরূপে প্রযোজ্য:

• ১৯৪৫ সালের আগে নির্মিত বাড়ি, যার মধ্যে ১৯৫৩ সালের আগে সরকারি ভর্তুকি দিয়ে নির্মিত ভবনও অন্তর্ভুক্ত।
• নির্মাণের বছর নির্বিশেষে, রাষ্ট্রীয় সহায়তায় আবাসন।

এই ধরনের ক্ষেত্রে, ভাড়া সীমিত থাকে নিম্নলিখিত বিষয়গুলি বিবেচনা করে:

• আবাসনের শ্রেণিবিভাগ: সম্পত্তির ধরণ নির্ধারণ করে (যেমন, সামাজিক আবাসন, সরকার-সমর্থিত আবাসন)।
• Richtwertmietzins: নির্দিষ্ট শ্রেণীর আবাসনের জন্য নির্ধারিত একটি নির্দেশিকা ভাড়ার হার।
• Angemessener Mietzins: বাজারের পরিস্থিতি এবং নির্দিষ্ট সম্পত্তির বিশেষ বৈশিষ্ট্যগুলো বিবেচনা করে নির্ধারিত যুক্তিসঙ্গত ভাড়া।

এই ব্যবস্থাগুলি ভাড়াটেদের অতিরিক্ত ভাড়া এবং অন্যায্য উচ্ছেদ থেকে রক্ষা করার লক্ষ্যে করা হয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, গ্রাজে একটি পুরাতন ভবনে (আল্টবাউ) আধুনিক সংস্কার সহ ৮০ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্ট, যা সম্পূর্ণরূপে MRG দ্বারা আচ্ছাদিত, প্রতি মাসে প্রায় €600 ভাড়া দেওয়া হয়, যা MRG দ্বারা আচ্ছাদিত নয় এমন অনুরূপ আবাসনের বাজার মূল্যের তুলনায় ২৫-৩০% কম।

MRG আংশিকভাবে নিম্নলিখিত ধরণের সম্পত্তির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য:

• ১৯৫৩ সালের পরে নির্মিত নতুন কনডোমিনিয়াম ইউনিট, যদি ভবনটিতে একাধিক ইউনিট থাকে এবং সেটি সরকারি সহায়তা না পেয়ে থাকে।
• চিলেকোঠা ও সম্প্রসারিত অংশ ১৯৫৩ সালের পরে বিদ্যমান ভবনগুলিতে

এইসব ক্ষেত্রে, ভাড়াটিকে “যুক্তিসঙ্গত” (angemessen) হিসেবে সংজ্ঞায়িত করা হয়, যার অর্থ হলো বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটিয়া বাজারের পরিস্থিতি বিবেচনায় নিয়ে ভাড়ার পরিমাণের বিষয়ে স্বাধীনভাবে একমত হতে পারেন।.

উদাহরণস্বরূপ: লিন্‌জ-এর একটি কন্ডোমিনিয়ামে ১৯৬০-এর দশকে নির্মিত একটি আধুনিক ৫৫ বর্গমিটারের অ্যাপার্টমেন্ট, এমআরজি (MRG)-এর আংশিক প্রয়োগ সাপেক্ষে, প্রতি মাসে ৬৫০ ইউরোতে ভাড়া নেওয়া যেতে পারে, যেখানে ব্যক্তিগত বাজারে এমআরজি ছাড়া তুলনীয় আবাসনের ভাড়া প্রতি মাসে প্রায় ৭৫০ ইউরো।

নিম্নলিখিত ধরণের সম্পত্তির ক্ষেত্রে MRG প্রযোজ্য নয়:

• ব্যক্তিগত বাড়ি এবং ডুপ্লেক্স, নির্মাণের সাল নির্বিশেষে।
• ২০০৬ সালের পরে নির্মিত নতুন ভবনগুলো, যেগুলো রাষ্ট্রীয় সহায়তা পায়নি।
• পর্যটকদের জন্য অ্যাপার্টমেন্ট এবং স্বল্পমেয়াদী ভাড়া।

এই ক্ষেত্রে, বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটে ভাড়ার পরিমাণ সহ লিজের শর্তাবলী নির্ধারণের সম্পূর্ণ স্বাধীনতা রাখেন।

উদাহরণ ১: ভিয়েনার উপকণ্ঠে অবস্থিত ২০১০ সালে নির্মিত একটি ১০০ বর্গমিটারের ব্যক্তিগত বাড়ি, পক্ষগুলোর মধ্যে সম্পূর্ণ পারস্পরিক সম্মতির ভিত্তিতে, প্রতি মাসে ১,২০০ ইউরোতে ভাড়া দেওয়া যেতে পারে।

উদাহরণ ২: ইন্সব্রুকের একটি নতুন ভবনে ২০২০ সাল থেকে দীর্ঘমেয়াদী ভাড়ার জন্য একটি ৭০ বর্গমিটারের অ্যাপার্টমেন্টের মাসিক ভাড়া, চাহিদার উপর নির্ভর করে এবং MRG বিধিনিষেধ ছাড়াই নির্ধারণ করা যেতে পারে।

এই পার্থক্যগুলি বিশেষ করে তাদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ যারা দীর্ঘমেয়াদী ভিয়েনায় একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নেওয়ার পরিকল্পনা করছেন বা সাধারণভাবে অস্ট্রিয়ায় একটি সম্পত্তি ভাড়া নিতে আগ্রহী।

অস্ট্রিয়াতে, ভাড়া বিভিন্ন সিস্টেম দ্বারা নির্ধারিত হয়, যার প্রতিটিতে বিভিন্ন বিষয় বিবেচনা করা হয়, যেমন সম্পত্তির অবস্থা, এর অবস্থান এবং এটি যে বছর নির্মিত হয়েছিল। আসুন প্রধান বিষয়গুলি দেখি:

ভাড়া শ্রেণী ব্যবস্থায় অ্যাপার্টমেন্টগুলিকে চারটি শ্রেণীতে (A–D) শ্রেণীবদ্ধ করা হয়েছে, যা লিজ চুক্তির সময় তাদের অবস্থা এবং সরঞ্জামের উপর নির্ভর করে:

• বিভাগ A: আধুনিক মান, আধুনিক ফিনিশিং এবং সরঞ্জাম সহ অ্যাপার্টমেন্ট।
• ক্যাটাগরি B: ভালো মানের, উন্নতমানের ফিনিশিং সহ অ্যাপার্টমেন্ট, কিন্তু সর্বশেষ উন্নতি ছাড়াই।
• ক্যাটাগরি সি: গড় মান, মৌলিক ফিনিশিং সহ অ্যাপার্টমেন্ট, সম্ভবত কিছু উন্নতির প্রয়োজন।
• ক্যাটাগরি ডি: নিম্নমানের, ভেতরে টয়লেট ছাড়া অ্যাপার্টমেন্ট, সম্ভবত পুরনো ফিনিশিং সহ।

এই বিভাগগুলি ভাড়ার পরিমাণকে প্রভাবিত করে, উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে ভাড়া বেশি থাকে।

রিচটওয়ার্টমিয়েটজিন হল অস্ট্রিয়ার প্রতিটি ফেডারেল রাজ্যের জন্য নির্ধারিত রেফারেন্স ভাড়ার হার। প্রতি দুই বছর অন্তর এগুলি পর্যালোচনা করা হয়।

অস্ট্রিয়ায় রিচটওয়ার্টমিয়েটজিন এবং বিভাগের হারের বার্ষিক সমন্বয়ের একটি নতুন ব্যবস্থা ১ এপ্রিল, ২০২৫ তারিখ থেকে কার্যকর হয়েছে। ভাড়াটেদের উপর উচ্চ মুদ্রাস্ফীতির প্রভাব কমাতে চতুর্থ মিয়েট্রেচটলিচেন ইনফ্লেশনস্লিন্ডারংগেসেটজ (৪. এমআইএলজি) এর অংশ হিসাবে এই পরিবর্তনগুলি চালু করা হয়েছিল।

রিচটওয়ার্টমিয়েটজিনস সমন্বয়ের গণনার উদাহরণ:

ভাড়াটেদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ বিষয়:

• ভাড়া অপরিবর্তিত থাকবে: ১ এপ্রিল ২০২৫-এর আগে সম্পাদিত ভাড়া চুক্তিগুলোর ক্ষেত্রে ভাড়া ২০২৩ সালের হারেই থাকবে। এর অর্থ হলো, ২০২৫ সালে ভাড়া বাড়বে না।
• সুদের হার বৃদ্ধির সর্বোচ্চ সীমা: ২০২৬ সালে, সুদের হার বৃদ্ধি পূর্ববর্তী হারের ৫%-এ সীমাবদ্ধ থাকবে। ২০২৭ সালে, বিগত তিন বছরের গড় মুদ্রাস্ফীতির হার প্রযোজ্য হবে, যা ৫%-এ সীমাবদ্ধ থাকবে।
• ব্যতিক্রম: এই বিধিনিষেধগুলি খালি Mietverträge (সম্পত্তি হস্তান্তর)-এর ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়, যেমন নতুন ভবন বা ব্যক্তিগত বাড়ি।

Angemessener Mietzins হল বাজারের অবস্থার উপর ভিত্তি করে একটি ভাড়া গণনা ব্যবস্থা এবং নির্দিষ্ট ধরণের রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য:

• বড় অ্যাপার্টমেন্ট: সাধারণত ১৩০ বর্গমিটারের বেশি, যেমন ভিয়েনার ১ম ডিস্ট্রিক্টের পুরনো বিল্ডিং (আল্টবাউ)-এর একটি প্রশস্ত অ্যাপার্টমেন্ট।
• তালিকাভুক্ত ভবনসমূহ: সাংস্কৃতিক ঐতিহ্যের তালিকায় অন্তর্ভুক্ত ঐতিহাসিক ভবন, যেখানে ভাড়া নির্ধারণের সময় রক্ষণাবেক্ষণ ও পুনর্নির্মাণের খরচ অবশ্যই বিবেচনায় রাখতে হবে।
• নতুন ভবন: নবনির্মিত ভবনের এমন অ্যাপার্টমেন্ট যেখানে এমআরজি-র ব্যবহার সীমিত বা অনুপস্থিত।

উদাহরণস্বরূপ, ভিয়েনার একটি গেটেড কমিউনিটিতে ১৪০ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্ট: গাইডের দাম €৬.৭০/বর্গমিটার, কিন্তু অবস্থা, অবস্থান এবং বাজারের চাহিদা বিবেচনা করে, অ্যাঞ্জেমেসেনার মিটজিনগুলি €৯.৫০/বর্গমিটার হতে পারে, যা রিচটওয়ার্টমিটজিনগুলির চেয়ে বেশি।

গুরুত্বপূর্ণ: Angemessener Mietzins বাড়িওয়ালাদের বড় এবং অনন্য সম্পত্তির জন্য বাজার দরে ভাড়া পাওয়ার সুযোগ দেয়, কিন্তু একই সাথে, ভাড়াটিয়ারা অতিরিক্ত ভাড়া থেকে সুরক্ষিত থাকেন—ভাড়া অবশ্যই বাজার পরিস্থিতির সাথে সঙ্গতিপূর্ণ হতে হবে।

যখন কোনও বাড়িওয়ালা কোনও অ্যাপার্টমেন্টের বড় মেরামত বা উন্নতি করেন, তখন Erhöhter Mietzins ব্যবহার করা হয়। এর মধ্যে অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে:

• সম্পূর্ণ রান্নাঘর বা বাথরুম সংস্কার
• ভবনের তাপীয় আধুনিকীকরণ (শক্তি সাশ্রয়)
• লিফট স্থাপন, সাধারণ এলাকার উন্নতি, সম্মুখভাগ আধুনিকীকরণ

কিভাবে ইনস্টল করবেন:

• বর্ধিত ভাড়ার পরিমাণ সালিসি কমিশন বা আদালত দ্বারা নির্ধারিত হয়।
• এই বৃদ্ধি একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য সীমাবদ্ধ, প্রায়শই স্ট্যান্ডার্ড হাউজিংয়ের জন্য ১০ বছর এবং সোশ্যাল হাউজিংয়ের জন্য ২০ বছর পর্যন্ত।
• এই ব্যবস্থাগুলি ভাড়াটেদের অযৌক্তিক বৃদ্ধি থেকে রক্ষা করে, যখন বাড়িওয়ালা তার বিনিয়োগ পুনরুদ্ধার করে।

কার্যকরী পরামর্শ: আপনি যদি অস্ট্রিয়ায় দীর্ঘ মেয়াদে একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নিতে চান, তবে প্রকৃত ভাড়ার পরিমাণ বোঝার জন্য সম্পত্তিটির উপর ‘এরহোটার মিটজিনস’ (Erhöhter Mietzins) কর আরোপ করা হয়েছে কিনা তা যাচাই করে নেওয়া উচিত। উদাহরণস্বরূপ, ভিয়েনার একটি ঐতিহাসিক ভবনের অ্যাপার্টমেন্ট তাপীয় আধুনিকীকরণের পর: ভিত্তি হার €৬.৮০/বর্গমিটার → সালিশি কমিটি দ্বারা অনুমোদিত হয়ে বৃদ্ধি পেয়ে €৮.২০/বর্গমিটার হয়েছে।

অস্ট্রিয়ায় ভাড়া বাড়ির আইনি কাঠামো কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রিত, এবং ভাড়াটে এবং বাড়িওয়ালাদের জন্য বর্তমান আইন এবং সাম্প্রতিক পরিবর্তনগুলি বোঝা গুরুত্বপূর্ণ। Mietrechtsgesetz (MRG) এবং Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) গ্রহণযোগ্য ভাড়া, ভাড়াটেদের সুরক্ষা এবং আইনি ভাড়া বৃদ্ধির সম্ভাবনার সীমা নির্ধারণ করে।

ভাড়া বৃদ্ধি রোধ, স্বচ্ছতা বৃদ্ধি এবং ভাড়াটেদের সুরক্ষার জন্য, বিশেষ করে ভিয়েনার মতো বৃহৎ শহরগুলিতে, ২০২৪-২৫ সালে গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন আনা হয়েছিল।

বিশেষ মনোযোগের দাবি রাখে ভিয়েনায় ভাড়া সূচকীকরণ — এটি প্রায়শই ভোক্তা মূল্য সূচকের (সিপিআই) সাথে যুক্ত থাকে এবং চূড়ান্ত মূল্যের উপর এর প্রভাব আপনার ধারণার চেয়েও বেশি।

ভাড়া সমন্বয় ধারা হল একটি লিজ চুক্তির একটি বিধান যা বাড়িওয়ালাকে ভোক্তা মূল্য সূচক (CPI) পরিবর্তনের উপর ভিত্তি করে ভাড়া সমন্বয় করতে দেয়। ২০২৪ সাল পর্যন্ত, এই ধরনের সমন্বয়ের ফলে ১০% বা তার বেশি ভাড়া বৃদ্ধি পেতে পারে।

২০২৪ সাল থেকে, সূচকের উপর ভিত্তি করে বার্ষিক ভাড়া বৃদ্ধির একটি সীমা চালু করা হয়েছিল: সর্বোচ্চ বৃদ্ধি প্রতি বছর ৫%। উচ্চ মুদ্রাস্ফীতির মুখে ভাড়াটেদের অতিরিক্ত ভাড়া বৃদ্ধি থেকে রক্ষা করার লক্ষ্যে এই পরিবর্তন আনা হয়েছে।

কিছু পরিস্থিতিতে বাড়িওয়ালা আইনত ভাড়া বাড়াতে পারেন:

• মেরামত এবং আধুনিকীকরণ: যদি বাড়িওয়ালা অ্যাপার্টমেন্টের বড় মেরামত বা উন্নতি করে, তাহলে তারা ভাড়া বাড়াতে পারেন। বৃদ্ধির পরিমাণ একটি সালিশি কমিটি বা আদালত দ্বারা সীমিত সময়ের জন্য নির্ধারিত হয়।
• আত্মীয়দের কাছে চুক্তি হস্তান্তর: আত্মীয়দের কাছে ইজারা হস্তান্তর করার সময়, বাড়িওয়ালা বাজারের অবস্থার সাথে সঙ্গতিপূর্ণভাবে একটি নতুন ভাড়া নির্ধারণ করতে পারেন।
• খুব কম প্রারম্ভিক ভাড়া: যদি প্রারম্ভিক ভাড়া বাজার দরের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে কম হয়, তাহলে বাড়িওয়ালা §45 Mietrechtsgesetz (MRG) অনুসারে যুক্তিসঙ্গত স্তরে বৃদ্ধি দাবি করতে পারেন।

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) অলাভজনক আবাসন, যেমন আবাসন সমবায় দ্বারা প্রদত্ত আবাসন, ভাড়া নিয়ন্ত্রণ করে। ভাড়ার সীমা রয়েছে এবং দীর্ঘমেয়াদী বৃদ্ধি 20 বছর পর্যন্ত প্রয়োগ করা যেতে পারে, উদাহরণস্বরূপ, মেরামত এবং আধুনিকীকরণের খরচ মেটাতে। এই ব্যবস্থাগুলি ভাড়াটে এবং বাড়িওয়ালাদের স্বার্থের ভারসাম্য বজায় রাখে।

অনেক আবাসন সমবায় এবং পৌরসভার প্রোগ্রাম ইউক্রেনীয় এবং শরণার্থীদের ভর্তুকিযুক্ত আবাসনের জন্য আবেদন করার অনুমতি দেয়। আপনি যদি ভিয়েনায় শরণার্থীদের জন্য একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নিতে চান, তাহলে নিবন্ধন এবং আবাসিক অবস্থার প্রমাণ বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ। এটি অস্থায়ী বা স্থায়ী বসবাসের জন্য সমবায় আবাসনের অ্যাক্সেসকে আরও বাস্তবসম্মত এবং নিরাপদ বিকল্প করে তোলে।

অস্ট্রিয়াতে বাড়ি ভাড়া অনেকগুলি বিষয়ের উপর নির্ভর করে যা খরচের উপর উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলতে পারে। আসুন প্রধান বিষয়গুলি দেখি:

ঐতিহ্যগতভাবে ভিয়েনা অস্ট্রিয়ার সবচেয়ে ব্যয়বহুল ভাড়া শহর। শহরের মধ্যে, দামের পার্থক্যও উল্লেখযোগ্য:

• সিটি সেন্টার (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): প্রতিপত্তি এবং উন্নত অবকাঠামোর কারণে উচ্চ ভাড়ার দাম।
• উপকণ্ঠ (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): আরও সাশ্রয়ী মূল্যের, কিন্তু কম পরিবহন অ্যাক্সেসযোগ্যতা এবং অবকাঠামো সহ।

CBRE-এর মতে, ২০২৫ সালে মধ্য ভিয়েনায় ভাড়া €১৬.৫/বর্গমিটারে পৌঁছাতে পারে, যেখানে উপকণ্ঠে তা প্রায় €১২.২/বর্গমিটারে পৌঁছাবে।

ছোট অ্যাপার্টমেন্ট (৪০ বর্গমিটারের কম) শিক্ষার্থী এবং তরুণ পেশাদারদের মধ্যে প্রচুর চাহিদা রয়েছে। প্রায়শই বৃহত্তর বিকল্পগুলির তুলনায় প্রতি বর্গমিটারে এর দাম বেশি। উদাহরণস্বরূপ, ভিয়েনায় স্টুডিও অ্যাপার্টমেন্টগুলি প্রতি মাসে €630 থেকে €890 এর মধ্যে ভাড়া দেওয়া যেতে পারে।

নতুন ভবনে বা আধুনিক সংস্কারকৃত (উদাহরণস্বরূপ, আল্টবাউ স্টাইলে) অ্যাপার্টমেন্টগুলি আরও ব্যয়বহুল। ২০২৫ সালে, নতুন অ্যাপার্টমেন্টগুলির গড় ভাড়া প্রায় €১৪.৮৭/বর্গমিটার, যেখানে পুরানো অ্যাপার্টমেন্টগুলির জন্য এটি প্রায় €১০.০০/বর্গমিটার।

উচ্চ শক্তি দক্ষতা রেটিং (যেমন, ক্লাস A) সহ অ্যাপার্টমেন্টগুলির ইউটিলিটি খরচ কম হয়, যা ভাড়াটেদের কাছে তাদের আরও আকর্ষণীয় করে তোলে। এটি কম শক্তি দক্ষতা রেটিং সহ অনুরূপ অ্যাপার্টমেন্টগুলির তুলনায় ভাড়ার দাম 5-10% বৃদ্ধি করতে পারে।

আসবাবপত্র, লিফট, বারান্দা, গ্যারেজ, অথবা পার্কিং ভাড়া উল্লেখযোগ্যভাবে বাড়িয়ে দিতে পারে। অতিরিক্ত সুযোগ-সুবিধা সহ সম্পূর্ণ সজ্জিত অ্যাপার্টমেন্টের দাম ১০-২০% বেশি হতে পারে।

অস্ট্রিয়ায় ভাড়া বাড়ির চাহিদা ঐতিহ্যগতভাবে শরৎকালে বৃদ্ধি পায়, যখন শিক্ষার্থী এবং প্রবাসীরা শহরে ফিরে আসে। এর ফলে এই সময়কালে ভাড়ার দাম বেড়ে যায়। ২০২৪ সালে, ভিয়েনায় ভাড়া গড়ে ৬.২-৭.৭% বৃদ্ধি পেয়েছে।

অস্ট্রিয়ায় আপনি যদি মনে করেন যে আপনি অতিরিক্ত ভাড়া দিচ্ছেন, তবে আপনার কাছে এটি চ্যালেঞ্জ করার সুযোগ রয়েছে। সম্পূর্ণ Mietrechtsgesetz (MRG)-এর অধীনস্থ ভবনগুলিতে, ভাড়াটিয়ারা ভাড়া যাচাই করার জন্য একটি সালিশি বোর্ড বা আদালতে আপিল করতে পারেন। যদি ভাড়া অনুমোদিত মাত্রা ছাড়িয়ে যায়, তবে তা আইনসম্মত সীমার মধ্যে কমিয়ে আনা যেতে পারে এবং অতিরিক্ত প্রদত্ত অর্থ ফেরত দেওয়া যেতে পারে।
নিম্নলিখিত সময়সীমাগুলো মেনে চলা গুরুত্বপূর্ণ:

• ওপেন-এন্ডেড চুক্তির জন্য, চুক্তি সমাপ্তির তারিখ থেকে 3 বছরের মধ্যে একটি আবেদন জমা দেওয়া যেতে পারে;
• স্থির-মেয়াদী চুক্তির জন্য - মেয়াদ শেষ হওয়ার বা ওপেন-এন্ডেড চুক্তিতে রূপান্তরের 6 মাসের মধ্যে নয়।

এই সময়সীমা শেষ হয়ে যাওয়ার পরে, ভাড়ার বিরুদ্ধে আর চ্যালেঞ্জ করা সম্ভব নয়, তবে সূচীকরণ (ওয়ার্টসিচেরুং) দ্বারা ভাড়ার অযৌক্তিক বৃদ্ধির বিরুদ্ধে আপত্তি জানানো সম্ভব।

এমআরজির এখতিয়ারের বাইরে নতুন ভবন এবং সম্পত্তিগুলিতে পরিস্থিতি আরও জটিল: সেখানে, দাম স্বাধীনভাবে নির্ধারিত হয় এবং আদালতের রায় খুব কমই ভাড়াটেদের পক্ষে যায়।

আমার অনুশীলনে, আমি এমন কিছু ঘটনার সম্মুখীন হয়েছি যেখানে ভাড়াটেরা অতিরিক্ত ভাড়ার অভিযোগ করেছেন। উদাহরণস্বরূপ, ভিয়েনায় দীর্ঘদিন ধরে একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নেওয়ার সিদ্ধান্ত নেওয়া একটি শরণার্থী পরিবার পুরোনো অ্যাপার্টমেন্টের জন্য আইনত প্রতিষ্ঠিত ভাড়ার চেয়ে প্রায় ২০% বেশি ভাড়া দিচ্ছিল। আমরা সালিশ কমিশনের কাছে অভিযোগ দায়ের করেছি, এবং ভাড়া কমানো হয়েছে এবং অতিরিক্ত অর্থ ফেরত দেওয়া হয়েছে।

আমার মতে, অস্ট্রিয়ায় ভাড়ার দাম কেবল চুক্তির একটি সংখ্যা নয়, বরং বাজারের অবস্থা, আইনি বিধিবিধান এবং নির্দিষ্ট সম্পত্তির অবস্থার জটিল সংমিশ্রণের ফলাফল। ভাড়াটেদের জন্য এটি বোঝা বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ যে অ্যাপার্টমেন্টটি Mietrechtsgesetz (MRG) এর আওতাধীন কিনা এবং চুক্তিতে কোন অতিরিক্ত শর্তাবলী অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে - সূচীকরণ থেকে শুরু করে সংস্কারের কারণে সম্ভাব্য ভাড়া বৃদ্ধি পর্যন্ত।

২০২৫ সালে একটি আকর্ষণীয় প্রবণতা লক্ষ্য করা গেছে: নতুন ভবনের ভাড়া বৃদ্ধি অব্যাহত রয়েছে, বিশেষ করে ভিয়েনার মর্যাদাপূর্ণ জেলাগুলিতে, অন্যদিকে আইন পুরানো ভবন এবং নিয়ন্ত্রিত ভবনগুলিতে ভাড়াটেদের সুরক্ষা জোরদার করে। এটি বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটেদের স্বার্থের মধ্যে ভারসাম্য তৈরি করে। এটি বিশেষ করে যারা ভিয়েনায় শরণার্থীদের জন্য একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নিতে চান তাদের জন্য প্রাসঙ্গিক: নিয়ন্ত্রিত ভাড়া বাজারের হারের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে কম হতে পারে, যা এই বিকল্পগুলিকে আরও সাশ্রয়ী করে তোলে।

অ্যাপার্টমেন্ট নির্বাচন করার সময়, কেবল দাম নয়, আবাসন বিভাগ, শক্তি দক্ষতা, অবকাঠামো এবং চুক্তির শর্তাবলীও বিবেচনা করুন। কখনও কখনও চলমান মেরামতের খরচ বা উচ্চ ইউটিলিটি বিলের মুখোমুখি হওয়ার চেয়ে আধুনিক সংস্কার এবং সুবিধাজনক অবস্থানের জন্য একটু অতিরিক্ত অর্থ প্রদান করা বুদ্ধিমানের কাজ।

যারা অস্ট্রিয়ায় দীর্ঘমেয়াদী ভিত্তিতে অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নিতে চান, তাদের জন্য চুক্তিপত্রটি ভালোভাবে পর্যালোচনা করা এবং নিজেদের অধিকারগুলো বোঝা অত্যন্ত জরুরি—এটি অর্থ সাশ্রয় করতে এবং অপ্রত্যাশিত ও অপ্রীতিকর পরিস্থিতি এড়াতে সাহায্য করতে পারে। ভিয়েনার ভাড়া চুক্তিটি, যার মধ্যে রয়েছে মূল্য সূচীকরণ (Wertsicherung), অর্থ প্রদানের বিবরণ এবং সংস্কারের পর সম্ভাব্য যেকোনো মূল্যবৃদ্ধির শর্তাবলী।