الاستثمار في سوق العقارات النمساوي: ما تحتاج إلى معرفته

عندما يكون التضخم مرتفعًا والاقتصاد في حالة اضطراب، فإن الاستثمار في العقارات هو أحد أكثر الطرق فعالية ليس فقط للحفاظ على رأس المال الخاص بك ولكن أيضًا لزيادته.

وفقًا لبيانات إنفينا المفتوحة ، يتميز الاقتصاد النمساوي باستقراره، ويشهد سوق العقارات في فيينا نموًا مستمرًا منذ عقود دون أي تقلبات مفاجئة أو مضاربات. وبفضل النمو المطرد لأسعار المساكن في فيينا على مدى الثلاثين أو الأربعين عامًا الماضية، أصبح هذا السوق من أكثر الأسواق موثوقيةً وقابليةً للتنبؤ للاستثمارات طويلة الأجل.

التضخم الذي يتراوح بين 8% و10% (ويصل في بعض المناطق إلى 15% و20%) المزيد من المستثمرين على البحث عن ملاذ آمن، ليس في النقد، ولا في الأصول التي تنخفض قيمتها عند طباعة الدولة كميات كبيرة من العملة، ولا في الأصول الرقمية "المتذبذبة". لذا، فإن العقارات في فيينا ليست مجرد "ملاذ آمن"، بل هي حماية حقيقية للمدخرات.

يُحقق هذا النهج أقصى درجات الموثوقية في حالة العقارات، حيث يكون دخلها متوقعًا، مثل الشقق المؤجرة أو المراكز الطبية. ولا تقتصر أرباحها على تغطية خسائر التضخم فحسب، بل تُدرّ دخلًا أيضًا. باتباع نهج كفء واحترافي، يمكن لبعض العقارات حماية ما يصل إلى 80% من رأس مالكم، رغم الأزمات وعدم الاستقرار العالمي.

إن فيينا تقدم عمداً إمكانات استثمارية محدودة ، وهذا أمر حكيم: فالبناء الجديد يخضع لرقابة صارمة، والمباني التاريخية محمية، ويتم الحفاظ على توازن العرض والطلب في السوق بعناية.

ولهذا السبب، يكون الطلب هنا دائمًا أعلى من العرض، ولا تظل هذه العقارات مطلوبة فحسب (فمن السهل بيعها)، بل تزداد أسعارها أيضًا بشكل مطرد.

في هذه المقالة، سوف نستكشف لماذا يظل الاستثمار في العقارات النمساوية مربحًا، وما هي خيارات الاستثمار المتاحة للجميع - سواء مواطني الاتحاد الأوروبي أو المقيمين خارج الاتحاد الأوروبي - وما هي العوامل التي يجب مراعاتها عند اختيار العقار، وكيفية تطوير خطة موثوقة تضمن الاستقرار والشرعية الكاملة والعائد الواضح.

سأشارككم نتائجي وخبرتي العملية التي اكتسبتها على مدار سنوات من العمل في مجال العقارات ومساعدة المستثمرين. هدفي هو مساعدتكم على فهم كيفية الاستثمار في النمسا بحكمة وبأقل قدر من المخاطر.

إذا كنت تبحث عن الاستقرار في أسواق متقلبة، فإن الاستثمار العقاري في فيينا هو ملاذك الآمن. فهو يتمتع بخبرة طويلة الأمد وصمود في وجه الأزمات. لعقود، كان سوق فيينا من أكثر الأسواق موثوقية في أوروبا ، حيث شهد نموًا مطردًا حتى في ظل الاضطرابات العالمية. ولهذا السبب، يختار المزيد من الأفراد والصناديق الاستثمارية الكبيرة فيينا للحفاظ على رأس المال على المدى الطويل.

النمسا ليست مجرد بلد مستقر، بل هي دولة نابضة بالحياة. في عام ٢٠٢٣، كان التضخم (ارتفاع الأسعار) مُسيطرًا عليه بشكل أفضل مقارنةً بالعديد من جيرانها في منطقة اليورو. فيينا هي قلب كل ذلك.

إنها ليست العاصمة فحسب، بل هي أيضًا وجهة استثمارية جاذبة. لا تقتصر المدينة على السياحة أو التمويل فحسب، بل تشهد أيضًا تطورًا ملحوظًا في قطاعات الرعاية الصحية وتكنولوجيا المعلومات والتعليم. تساهم هذه العوامل في رغبة الكثيرين في رؤية مستقبلهم في فيينا، مما يدفعهم حتمًا إلى التفكير في العقارات، سواءً للاستئجار أو التملك.

وفقًا للموقع الرسمي لهيئة الإحصاء النمساوية ، فإن أكثر من 75% من سكان فيينا يستأجرون منازلهم بدلاً من امتلاكها. ويدعم هذا التقليد المحلي العريق قوانين إيجار مستقرة وواضحة، مما يخلق بدوره مناخًا ملائمًا للملاك والمستأجرين. يتميز سوق الإيجار بالتناغم، ويوفر للمستثمرين مصدر دخل ثابت وقابل للتنبؤ. يتراوح متوسط ​​العائد السنوي 2.5% و4%. ومع ذلك، بالنسبة لبعض العقارات، وخاصةً تلك المطلوبة في القطاع الطبي (مثل العيادات والمكاتب) أو من قِبل الطلاب، يمكن أن يكون العائد أعلى بكثير - يصل إلى 6-8% سنويًا .

كما أشرتُ سابقًا، الطلب في سوق العقارات في فيينا مرتفعٌ جدًا لدرجة أن العقارات غالبًا ما تُؤجَّر خلال ٢٤ ساعة. هذا واقعٌ حقيقيٌّ في السوق، بلا مبالغة.

شهدت أسعار المساكن في فيينا ارتفاعًا مطردًا على مدار 30-40 عامًا. حتى في الفترة 2022-2023، عندما ارتفعت أسعار الإقراض بشكل حاد، لم ينهار السوق، بل تباطأ قليلاً. ومنذ عام 2024، عاد النمو إلى الارتفاع، وتشير جميع المؤشرات إلى أنه لن يتوقف قريبًا. وبحلول عام 2034، من المتوقع أن ترتفع الأسعار بنسبة 55% مقارنةً بمستوياتها الحالية .

لماذا ترتفع الأسعار باستمرار؟ الإجابة بسيطة: يكاد يكون من المستحيل بناء مساكن جديدة في قلب فيينا. فبسبب المباني التاريخية في المدينة، واللوائح المعمارية، وقوانين البناء الصارمة، تكاد تكون المساكن الجديدة معدومة في قلب المدينة. لكن الناس ما زالوا يرغبون في العيش هناك، فالطلب لا يتزعزع! قارن هذا بدبي: هناك، تُبنى أحياء بأكملها، بينما في فيينا، كل مبنى جديد في قلب المدينة يُمثل حدثًا فريدًا، وليس حدثًا عاديًا.

يتنوع سوق العقارات الاستثمارية في النمسا، من السكني إلى التجاري. لكل خيار خصائصه الفريدة، وعوائده المتفاوتة، ومخاطره المختلفة. فأيهما تختار؟ يعتمد ذلك على استراتيجيتك: استقرار الإيجارات، أو زيادة قيمة الأصول بمرور الوقت، أو تنويع المحفظة الاستثمارية.

يبدو الاستثمار في العقارات السكنية في فيينا واعدًا. شركة نايت فرانك المدينة من بين أفضل عشر مدن أوروبية من حيث جاذبية المستثمرين. يوروستات : حيث تنمو أسعار المساكن في فيينا بنسبة 4-6% سنويًا، مع نمو أكبر في المناطق المتقدمة. وبالمقارنة مع العواصم الكبرى الأخرى، حققت فيينا نتائج مستقرة للغاية.

تُقدّم فيينا توازنًا مُناسبًا للمستثمرين. فعقاراتها جذابة بفضل قوانينها الموثوقة، وجودة المعيشة العالية، واستقرار الطلب.

السوق عمدًا نحو الابتعاد عن المضاربة ، مُركزًا على عقود الإيجار طويلة الأجل، وكفاءة الطاقة، والمعاملات المفتوحة. في النهاية، الجميع رابح: فالسكان ينعمون بالراحة، والمستثمرون ينعمون بسوق مستقر وقابل للتنبؤ.

تُصنّف فيينا باستمرار من بين أكثر المدن الأوروبية ربحيةً للاستثمارات العقارية طويلة الأجل. ويعود ذلك إلى عدة أسباب: جودة حياة ممتازة، وسهولة الوصول إلى جميع المرافق، وبيئة مستقرة. ولهذا السبب، يحرص المستثمرون الدوليون على الاستثمار في العقارات في فيينا.

تتميز فيينا بميزة واضحة على عواصم الاتحاد الأوروبي الأخرى: فقواعد سوق العقارات واضحة ومستقرة. وهذا يعني ضرائب معتدلة وحماية موثوقة لحقوق الملكية. هذه الظروف تُهيئ بيئة مثالية لنمو مستقر في قيمة استثماراتك ودخل ثابت من الإيجارات.

يستحق تنظيم الإيجارات قصيرة الأجل اهتمامًا خاصًا . تُسهم لوائح Airbnb في العديد من المناطق في الحد من ارتفاع أسعار العقارات وارتفاعها المضاربي.

رغم كل مزاياها، لا تزال فيينا أرخص من غيرها من العواصم الأوروبية. لماذا؟ هناك العديد من لوائح السوق، ولا يوجد تضخم أسعار مصطنع، والنمو بطيء وحذر. لكن هذا تحديدًا هو أساس النمو الواثق في المستقبل. يتوقع المحللون أنه بحلول عام ٢٠٣٤، قد ترتفع الأسعار بنسبة ٥٠-٥٥٪. وهذا ينطبق بشكل خاص على المناطق التي تعاني من نقص في الشقق والمنازل.

الناجح في عقارات فيينا ، عليك أولاً اختيار الشقة أو المنزل المناسب. السوق هنا هادئ، لكن هناك العديد من القواعد. لذلك، هناك حاجة ماسة لشخص ذي خبرة: فالشراء هو ما سيدر عليك المال. كيف؟ من خلال حساب التكلفة بدقة، والتخطيط بعناية، والشراء بأقل من السعر الحقيقي. لا داعي للعجلة هنا، على عكس الأسواق المزدحمة. تُتخذ القرارات بعد التحقق من الأرقام ووضع خطة للمستقبل.

في فيينا، يصل عدد العقارات المعروضة للبيع حاليًا إلى 7,500 عقار . ولكن وفقًا لتقديراتنا، سوى حوالي 2% منها استثمارًا جيدًا ومربحًا. باختصار، الاختيار الحكيم هو الأساس. عليك التحقق من العديد من العوامل: حالة المنزل/الشقة، وقانونية الوثائق، واحتمالية ارتفاع السعر، وسهولة تأجيره.

نستخدم الذكاء الاصطناعي والتعلم الآلي بفعالية لمعالجة قواعد بيانات ضخمة . يشمل ذلك بيانات الأسعار، والمعاملات الفعلية، وتطور الأحياء المختلفة، والطلب على الإيجارات والمشتريات في مختلف المواقع، وغيرها من المؤشرات المهمة. في المرحلة الأولى، تُحدد الخوارزميات الخيارات الأكثر واعدة. وفي المرحلة الثانية، يُعاين خبراؤنا كل عقار شخصيًا.

السوق الثانوي أكثر المساكن سيولة. غالبًا ما تقع هذه العقارات في الأحياء التاريخية، وتشهد طلبًا مستمرًا من المستأجرين طويلي الأمد. من الممكن العثور على شقة هنا بسعر أقل من سعر السوق، مع مراعاة آفاق تطوير المبنى والحي، وقربه من وسائل النقل، وحالة العقار. ومع ذلك، يكمن السر في التحقق من سلامة المعاملة القانونية، وموثوقية المستأجرين، وحسن سير جميع المرافق.

المباني الجديدة في فيينا ( Neubau ) بجاذبيتها بفضل طرازها وتصميمها العصري. فهي موفرة للطاقة وعالية الجودة. ومع ذلك، غالبًا ما تكون أسعارها أعلى بنسبة 30-40% من الشقق المماثلة في الحجم في السوق الثانوية.

لا يعود ارتفاع تكلفة المباني الجديدة إلى جودتها فحسب، بل يعود أيضًا إلى ارتفاع تكلفة المشاريع نفسها، وصعوبة تسليم المواد، والمخاطر الكبيرة التي يتحملها المطور. يكمن مفتاح نجاح المستثمرين في تقييم واقعي لمدى قدرة الزيادة المستقبلية في سعر هذه الشقة على تعويض القسط الأولي.

الشقق الصغيرة مغرية لانخفاض دخلها، لكنها ليست مناسبة للجميع في فيينا. فمستأجروها الرئيسيون هم الطلاب والعمال المهاجرون. هذا يعني المزيد من المتاعب: فأنت تبحث باستمرار عن مستأجرين جدد وتراقب الإيجار باستمرار. نوصي بهذه العقارات فقط في المناطق الموثوقة، وفقط إذا كنت تفهم بوضوح من سيستأجر وكيفية إدارته.

الإيجارات طويلة الأجل هي الخيار الأكثر موثوقية. يعيش السكان هنا لفترات طويلة، تتراوح بين 5 و10 سنوات، على عكس من يستأجرون لبضعة أيام. عادةً ما يستأجرون الشقة فارغةً، دون أثاث، وجميع الشروط والأحكام محددة بوضوح بموجب القانون. هذا يساعد على توفير كبير في تكاليف الصيانة ويضمن دخلًا ثابتًا. تدعم سلطات مدينة فيينا هذا النوع من الإيجارات طويلة الأجل بنشاط.

إيجارات الشقق السياحية في فيينا معقدة للغاية، إذ شددت السلطات اللوائح بشكل كبير. منذ عام ٢٠٢٤، لا يُسمح بالإيجارات قصيرة الأجل إلا في مناطق مُعتمدة. يتطلب هذا العمل إشرافًا مستمرًا: يجب أن تكون مُلِمًّا بجميع القوانين وأن تكون مستعدًا لإدارة الشقة على مدار الساعة. لذلك، يُقبل عليه في المقام الأول مستثمرون ذوو خبرة يمتلكون عقارات متعددة، ولديهم فريق خاص بهم للتنظيف وإدارة الضيوف.

قطاع العقارات التجارية تحولاً جذرياً. فقد خلّف ازدهار التسوق الإلكتروني العديد من المتاجر والمستودعات شاغرة. ومع ذلك، ازداد الطلب على أشكال أخرى: المكاتب الخاصة، ومنافذ الخدمات، والعيادات. يكمن سر النجاح في هذه الفوضى إما في وجود مستأجر ذي قدرة سداد مضمونة، أو في خطة ذكية لإعادة تصميم مساحة قديمة بالكامل لتلبية الاحتياجات العصرية.

الأحياء مهمة. تتكون فيينا من 23 حيًا مختلفًا تمامًا. لكل منها قواعدها الخاصة: تتقلب الأسعار بوتيرتها الخاصة، والبناء محدود في كل مكان، وسكانها متنوعون. حتى داخل الحي الواحد، قد تتفاوت آفاق الشوارع بشكل كبير! نحن نتعمق أكثر: نحلل كميات هائلة من بيانات المبيعات ونحدد بدقة تلك المناطق غير المقدرة قيمتها الحقيقية والتي توشك الأسعار على الارتفاع بشكل كبير. بهذه الطريقة، لا يستثمر عملاؤنا في عقارات فيينا ؛ بل يشترون عقارات ذات إمكانات نمو.

هناك طرق متنوعة للاستثمار في عقارات فيينا. يعتمد الأمر كله على هويتك (جنسيتك)، ومقدار استثمارك، وأهدافك، ومدى استعدادك للمشاركة. نقدم خيارات متنوعة: من شراء شقة باسمك، إلى خيارات أكثر تعقيدًا من خلال شركات الاتحاد الأوروبي، أو الاستثمار في صناديق عقارية كبيرة.

إذا كنت مواطنًا من الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية (مثل ألمانيا، فرنسا، بولندا)، فيمكنك شراء شقة في فيينا بحرية تامة ودون أي شروط إضافية . أما بالنسبة لمواطني الدول الأخرى (مثل أوكرانيا، الولايات المتحدة الأمريكية، أو المملكة المتحدة)، فالقواعد أكثر صرامة: لا يُسمح بالشراء المباشر إلا بعد موافقة مكتب قاضي فيينا على طلب خاص.

لا يحصل الجميع على هذا التصريح. فقط من تربطه علاقات قوية بالنمسا - سواءً كان يعيش هنا أو يعمل أو يدير مشروعًا تجاريًا أو يدفع الضرائب - لديه فرصة. قد يستغرق انتظار القرار شهورًا، وليس هناك ما يضمن منحه.

هذا هو الخيار الأكثر ملاءمةً وشعبيةً لمواطني الدول الأخرى. هناك طريقتان رئيسيتان:

● افتح شركتك النمساوية الخاصة (على سبيل المثال، GmbH)

● الشراء من خلال شركة جاهزة من دولة أخرى في الاتحاد الأوروبي (على سبيل المثال، سلوفاكيا أو قبرص أو أيرلندا)

ويؤدي هذا النهج إلى التخلص من الحاجة إلى الحصول على إذن حكومي خاص للشراء، ويبسط بشكل كبير عملية بيع أو نقل العقارات، ويسمح بتقليل العبء الضريبي قانونيًا، ويسمح أيضًا بالتأجير أو البيع الفوري للعقار.

من المهم أن تتذكر:

● الصيانة الإلزامية للوثائق المالية (المحاسبية) وتقديم التقارير السنوية

● النفقات المنتظمة لصيانة الشركة

● الضرائب في النمسا على أرباح الشركات، وإيرادات الإيجار، والأرباح الموزعة

إذا تم هيكلتها بشكل صحيح، فهذه هي الطريقة الأكثر فعالية للاستثمار في العقارات على المدى الطويل.

لا ترغب في إدارة عقارك؟ ستتولى صناديق الاستثمار العقاري (REIFs) كل شيء نيابةً عنك. تشتري حصةً في محفظةٍ عقاريةٍ قائمة، ويديرها متخصصون. يعتمد دخلك على قيمة استثمارك.

خيار مثالي لأولئك الذين لا يحبون المخاطرة ولا يريدون إضاعة الوقت في المعاملات والمستأجرين.

تُميّز النمسا بين مشتري العقارات بناءً على جنسيتهم. لذلك، يُمكن لمواطني الاتحاد الأوروبي (مثل الألمان والبولنديين والفرنسيين) الشراء دون قيود - في فيينا أو أي مدينة أخرى. أما البقية (الأوكرانيون والأمريكيون والبريطانيون وغيرهم) فعليهم الحصول على إذن من المجلس المحلي، أي حكومة مدينة فيينا.

للحصول على هذا التصريح، يجب أن تكون لديك صلة بالنمسا: أن تكون حاصلًا على تصريح إقامة هناك، أو تعمل أو تُجري أعمالًا تجارية هناك، أو تدفع ضرائب هناك. بدون هذه الصلة، قد تستغرق العملية شهورًا، وغالبًا ما تنتهي بالرفض.

في مثل هذه الحالات، ننصح العملاء بالتفكير في خيار آخر: شراء العقار من خلال شركة مسجلة في الاتحاد الأوروبي (مثل شركة نمساوية ذات مسؤولية محدودة أو شركة إستونية). هذا قانوني تمامًا. ستظل المالك الكامل للعقار ويمكنك التصرف فيه كما يحلو لك.

1. اختيار شكل الملكية

يمكنك تسجيل العقارات باسمك أو باسم شركتك. سنساعدك على فهم أفضل طريقة لتسجيل ملكيتك لتقليل الضرائب وحماية أصولك وتحقيق أهدافك.

2. التحقق من الكائن (العناية الواجبة)

قبل الشراء، نقوم بالتحقق من الجوانب الفنية والقانونية: من شرعية الحقوق إلى الديون والقيود الخفية على الممتلكات.

3. كوفانبوت – اتفاق مبدئي

وثيقة تؤكد قرارك الراسخ بالشراء. تُحدد الشروط الأساسية، ويُصبح توقيع كاتب العدل مُلزمًا. هذا يضمن للبائع أنك لن تُغير رأيك.

٤. اتفاقية البيع والشراء (Kaufvertrag):
يُعِدّ محامٍ هذه الوثيقة، مُوضِّحًا جميع شروط الصفقة. بعد توقيع كلٍّ من البائع والمشتري، تبدأ إجراءات الأوراق وتحويل الأموال.

5. التسجيل في السجل العقاري (Grundbuch)

يُقدّم محامينا جميع الوثائق اللازمة إلى قاعدة البيانات الرسمية (السجل العقاري). بعد تسجيلها وتأكيدها، يحصل المشتري رسميًا على ملكية العقار.

6. أطراف المعاملة

تتضمن المعاملة النمساوية عادة ما يلي:

• المشتري والبائع (أو ممثليهم)
• المحامي المعاملة ويمكنه أن يعمل كشخص موثوق.
• كاتب العدل - يصدق على التوقيعات ويتحقق من المستندات
• نظام دفع بنكي أو ائتماني - مثل Mclean Atalios أو Banked Household
• الوكيل العقاري – يمثل عادة مصالح البائع

تتضمن المعاملة عادة ما يلي:

• البائع والمشتري (أنفسهم أو من خلال مساعديهم).
• المحامي في إجراء المعاملة ويمكنه التصرف بموجب توكيل رسمي.
• الموثق بفحص المستندات والتصديق على التوقيعات.
• حساب خاص : بنك أو نظام دفع (على سبيل المثال Mclean، Atalios، Banked Household).
• وكيل العقارات البائع في العثور على مشتري.

7. مكافحة غسل الأموال: الشفافية أولاً

تطبق النمسا قوانين صارمة للغاية لمكافحة غسل الأموال. يُطلب منك تقديم مستندات تؤكد المصدر القانوني لأموالك. ينطبق هذا الشرط على الأفراد والكيانات القانونية على حد سواء. سنساعدك في جمع وإعداد جميع المستندات اللازمة بشكل صحيح لضمان سير الأمور بسلاسة، دون أي أخطاء أو مشاكل قانونية.

تجعل القوانين النمساوية الاستثمار في عقارات فيينا شفافًا وآمنًا للجميع. ومن السمات المحلية لهذه العملية طولها (إذ تتسم الإجراءات البيروقراطية النمساوية، شأنها شأن العاملين في هذا المجال، بالبطء)، والحاجة إلى إشراك متخصصين خارجيين مدفوعي الأجر من مختلف التخصصات (مثل المحامين، ووكلاء العقارات، وكتاب العدل، والبنوك).

من المزايا التي لا شك فيها أن جميع المراحل تخضع لرقابة صارمة، مما يقلل من مخاطر الأخطاء أو الاحتيال. وبصفتنا شركة ذات خبرة دولية، نعتبر النظام النمساوي متوازنًا تمامًا: فهو منظم وموثوق، ويضمن الثقة في كل خطوة.

لاستثمار ناجح، من المهم ليس فقط اختيار العقار المناسب، بل أيضًا حساب الربح المستقبلي بعناية. في الوقت نفسه، لا تنسَ أي نفقات إضافية. فيما يلي مثال على صفقة حقيقية، يوضح كيفية عملها في سوق اليوم.

مثال حسابي:

الهدف : شقة في السوق الثانوي

سعر الشراء: €300 000

إجمالي مبلغ المعاملة: حوالي 330,000 يورو

دخل الإيجار

• دخل الإيجار: 1400 يورو شهريًا (16800 يورو سنويًا)

• تكاليف الصيانة (التأمين، والإصلاحات الكبرى، وما إلى ذلك): 300-320 يورو شهريًا

• صافي الدخل: ~1100 يورو شهريًا

• العائد السنوي: حوالي 4%

تكاليف المرافق

في حالة الإيجار طويل الأجل، يكون المستأجر مسؤولاً عن دفع جميع فواتير المرافق:

• الكهرباء (بموجب اتفاقية فردية)

• التدفئة والمياه (إذا لم تكن مشمولة في Hausbetriebskosten)

• الإنترنت والتلفزيون

يُحرر عقد الإيجار باسم المستأجر، مما يُقلل نفقات المالك، ويكون دخله ثابتًا وواضحًا.

الضرائب

يعتمد حجم الضرائب على عدة عوامل، مثل شكل الملكية وجنسية المستثمر:

• الأفراد: ضريبة الإيجار في النمسا تصل إلى 25%.

• الشركات: يمكن تخفيض الضريبة (على سبيل المثال، مع الأخذ في الاعتبار انخفاض قيمة الممتلكات وتكاليف الإدارة والإصلاحات).

لتقليل الضرائب وتحسينها، ننصحك باستشارة خبير في جميع المسائل الرئيسية. يمكننا مساعدتك في تحسين هيكل استثمارك وبناء نموذج ملكية فعّال - تواصل معنا.

لا يقتصر ربحك على الإيجار فحسب، بل يشمل أيضًا ارتفاع قيمة العقار نفسه. ويقدر خبراء، ومنهم Publikationen ، أن سوق العقارات في فيينا قد يشهد ارتفاعًا بنسبة تصل إلى 55% بحلول عام 2034. وبالتالي، فإن استثمارًا بقيمة 330,000 يورو اليوم قد يتحول إلى 510,000 يورو خلال تسع سنوات. وبإضافة دخل الإيجار وارتفاع السعر معًا، ستحصل على عائد سنوي يتراوح بين 6% و7% تقريبًا، مع مخاطر أقل من الاستثمار في الأسهم.

استراتيجيات الاستثمار

• الإيجار طويل الأمد - دخل مستقر، الحد الأدنى من المتاعب، الضمانات القانونية.
• إن المضاربة قصيرة الأجل تكون مربحة عند الشراء بأقل من سعر السوق، ولكنها تتطلب الخبرة والسرعة والاستعداد للمخاطرة.
• نموذج هجين - استئجار لمدة ٣-٥ سنوات وبيع بسعر الذروة. نهج مرن.

الرهن العقاري: هل التمويل ممكن؟

• للمقيمين في الاتحاد الأوروبي : الحصول على قرض ممكن: كل ما تحتاجه هو دخل مالي وسجل ائتماني جيد. الإجراءات قياسية.
• لغير المقيمين : ممكن من خلال مؤسسات متخصصة. سنختار لك بنكًا ونرشدك خطوة بخطوة، من تقديم الطلب حتى التوقيع.

إحدى المراحل الرئيسية هي إيجاد مستأجرين مناسبين. تتولى شركة إدارة هذه المهمة:

• البحث عن المستأجرين من خلال المواقع الموثوقة؛
• يعرض الشقة ويتفاوض مع المرشحين؛
• التحقق من قدرتهم على الدفع؛
• يقوم بإعداد اتفاقية الإيجار بشكل صحيح وفقًا للقوانين المحلية.

ونتيجة لذلك، تقل احتمالية مواجهة حالات عدم السداد أو العقارات الشاغرة، كما تصل الأموال بانتظام.

إذا تم شراء العقار بتشطيب "أساسي" أو يتطلب تحديثًا، يمكن لشركة الإدارة توفير الإصلاحات الكاملة ومشروع التصميم:

• تطوير واعتماد التصميم مع اختيار الأسلوب؛
• شراء الأثاث والمعدات والمواد؛
• السيطرة على المقاولين وعمليات العمل؛
• إذا لزم الأمر، الحصول على ترخيص للإيجار قصير الأمد.

الهدف هو خلق بيئة جذابة

توفر شركة الإدارة مجموعة كاملة من خدمات الصيانة، بما في ذلك الإشغال والإصلاحات:

• الحفاظ على التواصل مع المستأجرين؛
• تنظيم الصيانة الفنية للأنظمة الهندسية؛
• دفع فواتير المرافق (إذا لزم الأمر)؛
• إعداد التقارير وتقديمها إلى المالك (شهريًا، ربع سنويًا).

يتمتع المستثمر بإمكانية الوصول إلى تقارير شفافة حول الدخل والنفقات واتخاذ القرارات عن بعد.

الميزة الرئيسية لخدمتنا الجاهزة هي توفير الوقت. لن تضطر إلى البحث عن التفاصيل المحلية بنفسك. يمكنك العيش في بلد آخر وتنسى الإجراءات الورقية - سنتولى الأمر بالكامل.

نتعاون مع شركات إدارة عقارات موثوقة في فيينا وجميع أنحاء النمسا. هذا يمنحك حلاً جاهزًا وموثوقًا به: كل شيء شفاف وشفاف.

خطر العملة على مَن يحصلون على دخل بعملات أخرى، مثل الدولار. وبما أن جميع المدفوعات في النمسا تُدفع باليورو، فإن تقلبات أسعار الصرف قد تُقلل الأرباح. لتجنب ذلك، يُمكنك التحوّط من تقلبات أسعار الصرف أو الاستثمار فقط في مشاريع داخل منطقة اليورو.

المخاطر القانونية في حال تنفيذ المعاملة بشكل غير صحيح، أو كانت المستندات سليمة، أو كان عقد الإيجار غير منصف. حماية نفسك بسيطة: ما عليك سوى توكيل محامٍ كفء. سيقوم بمراجعة الشقة والبائع وجميع الشروط والأحكام، وصياغة عقد سليم.

مخاطر الإيجار خلو الشقة من المستأجر، أو توقفه عن الدفع، أو وجود صعوبات في الإخلاء. يمكن أن يُسهم الاختيار الدقيق للمستأجرين، والتفاوض على عقد الإيجار مع وكيل عقاري ذي خبرة، والتأمين لتغطية خسارة الدخل في التخفيف من هذه المخاطر.

في النمسا، يمكنك شراء أنواع مختلفة من التأمين لحماية ممتلكاتك:

• تأمين الشقة أو المنزل نفسه (ضد الحريق والفيضانات والأضرار والمشاكل الأخرى)؛
• التأمين في حالة تسببك عن غير قصد في ضرر أو ضرر لشخص ما (على سبيل المثال، إغراق الجيران في الأسفل)؛
• التأمين ضد فقدان الدخل من الإيجار (إذا لم يكن من الممكن تأجير الشقة لأي سبب من الأسباب).

تساعدك سياسات التأمين هذه على تجنب إنفاق الأموال على نفقات غير متوقعة بسبب المشاكل، كما تساعدك أيضًا على الحفاظ على دخل ثابت من تأجير ممتلكاتك.

إذا كنت تشتري شقة قيد الإنشاء، فتأكد من موثوقية المطور. ننصحك بالانتباه إلى ما يلي:

• ما نوع المنازل التي بناها بالفعل؟
• ماذا يقولون عنه؟
• هل لديه أموال قوية؟
• هل كل شيء واضح مع الأرض والوثائق؟

تأكد من الاستعانة بمحامٍ محترف ووكيل عقارات للتحقق من جميع المعلومات قبل الدخول في أي معاملة.

مع ارتفاع الأسعار (التضخم)، يظل الاستثمار العقاري في النمسا من أكثر طرق الاستثمار موثوقية. تاريخيًا، ارتفعت قيمة الشقق والمنازل في فيينا، ويوفر تأجيرها دخلًا يعوّض ارتفاع أسعار كل شيء آخر. علاوة على ذلك، فإن امتلاك أصل "حقيقي" يمنح المستثمرين الثقة وراحة البال على المدى الطويل.

من عام ٢٠٢٣ إلى عام ٢٠٢٥، ظلت أسعار الشقق والمنازل في فيينا مستقرةً تقريبًا. هذا على الرغم من ارتفاع تكاليف المعيشة (التضخم)، وارتفاع تكاليف الاقتراض في منطقة اليورو بسبب البنك المركزي الأوروبي. هذا الهدوء في السوق ليس مصادفةً: فاللوائح الصارمة، وقلة العروض الجديدة، وغياب الحماس، كلها عوامل تُهيئ بيئةً مستقرةً وقابلةً للتنبؤ.

لكن التغييرات بدأت تظهر بالفعل. يُفتح خفض البنك المركزي الأوروبي لأسعار الفائدة صفحة جديدة: أصبحت القروض العقارية أرخص من ذي قبل، مما يُسهّل الشراء. الطلب يتزايد، ليس فقط من الأجانب، بل من النمساويين أنفسهم. ومع استمرار محدودية المعروض من المساكن، يتجه السوق ببطء ولكن بثبات نحو ارتفاع الأسعار.

فيينا ليست كبرلين أو براغ، حيث ترتفع الأسعار بشكل جنوني. هنا، يتغير كل شيء تدريجيًا وسلاسة. نشهد تزايدًا في عدد الراغبين في شراء منازل في أحياء راقية، أحياء تتوفر فيها كل ما يحتاجونه: حدائق، متاجر، مدارس، ومواصلات جيدة.

تشهد فيينا تحولاً بفضل "مدينة فيينا الذكية" ، أحد أفضل البرامج في العالم. لا تنمو المدينة من خلال بناء ضواحي جديدة، بل من خلال تجديد الأحياء القديمة. لا يقتصر التطور على نطاق واسع، بل يشمل العمق: من خلال التجديد، والتطوير متعدد الاستخدامات، وتحسين كفاءة الطاقة، والرقمنة. هذا النهج يخلق بيئة حضرية عالية الجودة، جاذبة للسكن والاستثمار.

تتميز فيينا بالاستقرار والراحة، ما يجعلها وجهةً جذابةً للمقيمين من جميع أنحاء النمسا وخارجها. وبحلول عام ٢٠٣٠، من المتوقع أن ينمو عدد سكان المدينة بمقدار ٢٠٠ ألف نسمة . ومع ذلك، فإن وتيرة بناء المساكن لا تزال دون المستوى المطلوب، مما سيُبقي بلا شك على نقصٍ كبيرٍ في العقارات السكنية على المدى الطويل.

الأهم من ذلك، أن الناس يأتون إلى فيينا لقضاء فترة طويلة: عمال مهرة، وعائلات لديها أطفال، وأشخاص برواتب مجزية. يدفع هؤلاء السكان إيجارًا ثابتًا، مما يجعل استثماراتهم العقارية أكثر موثوقية وربحية.

وأخيرا، تظل فيينا من بين أفضل مدن العالم للعيش فيها. نعم، احتلت كوبنهاجن المركز الأول بشكل غير متوقع في عام 2025، لكن فيينا لا تزال تتفوق في العديد من المجالات المهمة: وسائل النقل الممتازة، والمستشفيات الجيدة، والشوارع الآمنة، والمباني الجميلة، والتعليم عالي الجودة، والمناخ اللطيف.

ماذا يعني هذا للمستثمرين؟ الاستثمار في عقارات فيينا ليس ربحًا سريعًا، بل هو استثمار طويل الأجل، يمتد من 5 إلى 10 سنوات: مدروس جيدًا، ومفهوم، وبأقل قدر من المخاطر. وهو الآن مربح للغاية: القروض تنخفض، والمدينة تزداد كثافة سكانية، والمدينة في طور النمو. إنها فرصة عظيمة، وهي آخذة في الظهور بالفعل.

ولتوضيح كيفية عمل ذلك في الحياة الواقعية، سأشارك بعض المعاملات الحقيقية التي أكملناها للعملاء في عام 2024. لقد بحثنا عن كل شقة على وجه التحديد بناءً على أهداف المستثمر وقدراته - مع الأخذ في الاعتبار ميزانيته، واستعداده للاستثمار، والعائد المطلوب، وعمره المتوقع.

الحالة 1: الدائرة الثانية - 64 مترًا مربعًا، عائد 4.5%

بالنسبة للمستثمر الذي لم يتردد في شراء شقة قد يرتفع سعرها، وجدنا خيارًا في Leopoldstadt (الدائرة الثانية). تقع الشقة، التي تبلغ مساحتها 64 مترًا مربعًا، في مبنى يعود إلى ستينيات القرن الماضي. كانت في حالة سيئة - كانت بحاجة إلى بعض التجديدات، لكن ذلك ساعد في خفض سعر الشراء بشكل كبير.

أجرينا بعض التجديدات على الشقة المؤجرة، وسرعان ما بدأت الشقة تُدرّ عائدًا سنويًا بنسبة 4.5%، وهو أعلى من متوسط ​​السوق. هذا المثال يُجسّد القاعدة تمامًا: اشترِ بسعر جيد، واحصل على ربح جيد.

الحالة الثانية: الدائرة الرابعة - شقة بغرفتي نوم، عائد 3.8%

شقة في Wieden ، مركز مدينة راقٍ. اشترينا شقة في مبنى بُني عام ١٩٧٣. المنطقة راقية جدًا، والشقة تقع في فناء هادئ وخضراء، والمترو قريب جدًا. لم يكن المستثمر من الاتحاد الأوروبي، لذلك كان علينا الحصول على تصريح خاص لإتمام الصفقة.

على الرغم من أن سعر الشقة كان أعلى بفضل موقعها المتميز، إلا أن إيجارها يُدرّ 3.8% . والأهم من ذلك، أن سعرها سيرتفع أسرع من متوسط ​​سعرها في المدينة. يُعدّ هذا الخيار مثاليًا لمن يبحثون عن استثمار آمن مع إمكانية تحقيق عائد سريع.

الحالة 3: الدائرة العاشرة - 71 مترًا مربعًا، العائد 4.2٪

اشترينا شقة كبيرة بجوار محطة المترو في Favoriten . الحي ليس ممتازًا تمامًا، لكنه يشهد تطورًا سريعًا، والأسعار لا تزال في متناول الجميع. يبعد 15 دقيقة فقط بالسيارة عن مركز المدينة. اخترنا هذا الموقع لسهولة المواصلات، وأملنا في أن تصبح المنطقة أكثر شعبيةً وأعلى سعرًا. ونتيجةً لذلك، تُدرّ الشقة بنسبة 4.2% ، وهناك احتمال كبير أن يرتفع سعرها مع تطور البنية التحتية المحيطة.

الحالة 4: مبنى جديد في المنطقة 22 - 54 مترًا مربعًا، عائد 3.2%

لعميلٍ أراد الاستثمار ببساطة ونسيان الأمر، وجدنا شقةً جديدةً جاهزةً للاستخدام بمساحة 54 مترًا مربعًا في Donaustadt . لا يتطلب هذا العقار العصري أي تجديدات، وقمنا بتأجيره فورًا. العائد هنا أقل قليلًا - 3.2% سنويًا. ومع ذلك، يُعد هذا خيارًا مثاليًا جاهزًا للاستخدام: جهد ومتاعب أقل. خيارٌ ممتازٌ لمن يُقدّرون راحة البال والأمان الاستثماري.

الحالة 5: المنطقة 15 - شقة من 3 غرف، عائد 4.4%

وجدنا شقةً لمستثمرٍ إماراتيٍّ في Rudolfsheim-Fünfhaus . المنطقةُ مُلائمةٌ للتنقل (بشبكة مواصلاتٍ عامةٍ جيدة)، ويكثر فيها الراغبون في الاستئجار. الشقةُ عبارةٌ عن شقةٍ بثلاث غرفٍ بمساحة 70 مترًا مربعًا، في مبنىً يعود تاريخه إلى ثمانينيات القرن الماضي، بالقرب من محطة قطار ويستبانهوف.

كانت الشقة بحالة جيدة، ولم تكن بحاجة إلا إلى بعض التجديدات التجميلية. رتبنا كل شيء عن بُعد، بما في ذلك التجديد وشراء الأثاث. كلف ذلك حوالي 15,000 يورو . بفضل التجديد، وجدنا مستأجرين بسرعة.

تحقق الشقة الآن بنسبة 4.4% . لا يتطلب الأمر أي تدخل من المالك. تتولى شركة الإدارة جميع إجراءات إدارة الشقة وإدارة المستأجرين. يُعد هذا خيارًا ممتازًا لمن يرغبون في دخل ثابت ويتوقعون ارتفاع قيمة الشقة، مع إدارة استثماراتهم عن بُعد ودون أي متاعب.

الاستثمار في عقارات فيينا لا يقتصر على جمال المباني فحسب، بل هو وسيلة لحماية أموالك في بلدٍ يتميز بالوضوح والأمان والنزاهة. أفعل ذلك لأن هناك قيمة حقيقية هنا: الأسعار ترتفع باستمرار، والقواعد واضحة، والمفاجآت شبه معدومة.

على مدار السنوات القليلة الماضية، ساعدنا العديد من العملاء من أوروبا ودول أخرى. ساعدنا الوافدين الجدد على تجنب الأخطاء، والعثور على عقارات ذات إمكانات حقيقية للنمو، وتنفيذ عمليات شراء سليمة، وحساب الدخل المستقبلي بدقة. والأهم من ذلك، أننا نعمل دائمًا من أجلك، وليس من أجل البائع.

هدفي ليس بيعك شقة بأي ثمن، بل مساعدتك في اتخاذ قرار استثماري حكيم. لسنا سماسرة عقارات أو مطورين أو وسطاء، بل نحن مستشاروك. ونعرف أين تجد في فيينا شقة ترتفع أسعارها، وأين تجد شقة سهلة التأجير، وأين يُفضّل عدم الاستثمار فيها إطلاقًا.

نساعد فقط في عمليات شراء العقارات المباشرة . لا نتعامل مع العقارات التي تُقسّم بين عدة ملاك. الحد الأدنى للمبلغ الذي نبدأ به هو 250,000 . إذا كنت ترغب في شراء شقة أو منزل في فيينا للإيجار طويل الأجل، أو لتوفير المال، أو لمجرد فهم سوق العقارات المحلي، يُرجى التواصل معنا. يسعدنا مشاركة كل ما نعرفه ومساعدتك في اتخاذ القرار الصحيح.