الاستثمار في سوق العقارات النمساوي: ما تحتاج إلى معرفته

عندما يكون التضخم مرتفعاً والاقتصاد في حالة اضطراب، فإن الاستثمار في العقارات يعد أحد أكثر الطرق فعالية ليس فقط للحفاظ على رأس المال ولكن أيضاً لزيادته.

بحسب بيانات إنفينا المفتوحة ، يُعرف الاقتصاد النمساوي باستقراره، ويشهد سوق العقارات في فيينا نموًا مطردًا منذ عقود دون تقلبات مفاجئة أو مضاربات. وبفضل الارتفاع المطرد في أسعار المساكن في فيينا على مدى الثلاثين إلى الأربعين عامًا الماضية، أصبح هذا السوق من أكثر الأسواق موثوقيةً وقابليةً للتنبؤ للاستثمارات طويلة الأجل.

التضخم الذي يتراوح بين 8 و10% (ويصل في بعض المناطق إلى 15-20%) المزيد من المستثمرين إلى البحث عن ملاذ آمن ليس في النقد، ولا في الأصول التي تتراجع قيمتها عند قيام الدولة بطباعة كميات كبيرة من العملة، ولا في الأصول الرقمية غير المستقرة. لذا، فإن العقارات في فيينا ليست مجرد "ملاذ آمن"، بل هي حماية حقيقية للمدخرات.

يُعدّ هذا الأسلوب أكثر فعاليةً في مجال العقارات، حيث يكون الدخل منها مضمونًا، كالشقق المؤجرة أو المراكز الطبية. إذ لا تقتصر أرباحها على تغطية خسائر التضخم فحسب، بل تُدرّ دخلًا إضافيًا. وبفضل الإدارة الكفؤة والاحترافية، يُمكن لبعض العقارات حماية ما يصل إلى 80% من رأس المال، حتى في ظل الأزمات وعدم الاستقرار العالمي.

تقدم فيينا عن قصد إمكانات استثمارية محدودة ، وهذا أمر حكيم: فالبناء الجديد يخضع لرقابة صارمة، والمباني التاريخية محمية، ويتم الحفاظ على توازن العرض والطلب في السوق بعناية.

ولهذا السبب، يكون الطلب هنا دائمًا أعلى من العرض، ولا تبقى هذه العقارات مطلوبة فحسب (فهي سهلة البيع)، بل ترتفع أسعارها باطراد أيضًا.

في هذه المقالة، سنستكشف لماذا يظل الاستثمار في العقارات النمساوية مربحًا، وما هي خيارات الاستثمار المتاحة للجميع - سواء مواطني الاتحاد الأوروبي أو أولئك الذين يعيشون خارج الاتحاد الأوروبي - وما هي العوامل التي يجب مراعاتها عند اختيار عقار، وكيفية وضع خطة موثوقة تضمن الاستقرار والشرعية الكاملة وعائدًا واضحًا.

سأشارككم نتائج بحثي وخبرتي العملية التي اكتسبتها على مر سنوات من العمل في مجال العقارات ومساعدة المستثمرين. هدفي هو مساعدتكم على فهم كيفية الاستثمار في النمسا بحكمة وبأقل قدر من المخاطر.

إذا كنت تبحث عن الاستقرار في أسواق متقلبة، فإن الاستثمار العقاري في فيينا هو ملاذك الآمن. فهو سوقٌ أثبت جدارته عبر الزمن وصمدت أمام الأزمات. لعقود، كان سوق فيينا من أكثر الأسواق موثوقية في أوروبا ، حيث نما باطراد حتى خلال الاضطرابات العالمية. لهذا السبب، يختار المزيد من الأفراد والصناديق الاستثمارية الكبيرة فيينا لحماية رؤوس أموالهم على المدى الطويل. من المهم فهم ليس فقط الأسباب، بل أيضاً الخطوات العملية: كيفية شراء شقة في فيينا، مع مراعاة اللوائح والتكاليف المحلية.

النمسا ليست مجرد دولة مستقرة، بل هي منظومة متكاملة تعمل بكفاءة عالية. ففي عام 2023، كان معدل التضخم (ارتفاع الأسعار) فيها أكثر استقراراً من العديد من جيرانها في منطقة اليورو. وفيينا هي مركز هذا النظام.

ليست فيينا العاصمة فحسب، بل هي أيضاً مركز جذب استثماري قوي. ولا يقتصر تركيز المدينة على السياحة أو التمويل فقط، بل تشهد قطاعات الرعاية الصحية وتكنولوجيا المعلومات والتعليم نمواً ملحوظاً. وتساهم هذه العوامل في رغبة الكثيرين في بناء مستقبلهم في فيينا، الأمر الذي يدفعهم حتماً إلى التفكير في العقارات، سواءً بالاستئجار أو التملك.

بحسب الموقع الرسمي لهيئة الإحصاء النمساوية يستأجر أكثر من 75% من سكان فيينا منازلهم بدلاً من امتلاكها. ويدعم هذا التقليد المحلي العريق قوانين إيجار مستقرة وواضحة، مما يخلق بدوره بيئة مواتية لكل من الملاك والمستأجرين. يتميز سوق الإيجار بالانسجام، ويوفر للمستثمرين مصدراً للدخل الثابت والمتوقع. متوسط ​​العائد السنوي (قبل الضرائب، الإجمالي) بين 2.5% و4%. مع ذلك، بالنسبة لبعض العقارات، لا سيما تلك المطلوبة في القطاع الطبي (مثل العيادات والمكاتب) أو من قبل الطلاب، قد يكون العائد أعلى بكثير، ليصل إلى 6-8% سنوياً .

كما ذكرتُ سابقاً، فإن الطلب في سوق العقارات في فيينا مرتفع للغاية لدرجة أن العقارات تُؤجَّر غالباً خلال 24 ساعة. هذه حقيقة واقعة في السوق، وليست مبالغة.

شهدت أسعار المساكن في فيينا ارتفاعاً مطرداً على مدى 30 إلى 40 عاماً. حتى في عامي 2022 و2023، عندما ارتفعت أسعار الفائدة على القروض بشكل حاد، لم ينهار السوق، بل تباطأ قليلاً فقط. ومنذ عام 2024، عاد النمو إلى الانتعاش، وتشير جميع الدلائل إلى أنه لن يتوقف قريباً. وبحلول عام 2034، من المتوقع أن ترتفع الأسعار بنسبة 55% مقارنة بالمستويات الحالية .

لماذا ترتفع الأسعار بهذا الشكل المطرد؟ الإجابة بسيطة: يكاد يكون من المستحيل بناء مساكن جديدة في قلب فيينا. فبسبب المباني التاريخية للمدينة، واللوائح المعمارية، وقوانين البناء الصارمة، يكاد ينعدم وجود مساكن جديدة في المركز. ومع ذلك، لا يزال الناس يرغبون في السكن هناك، فالطلب ثابت لا يتزعزع! قارن هذا بدبي: هناك، تُبنى أحياء كاملة، بينما في فيينا، يُعدّ كل مبنى جديد في المركز حدثًا فريدًا من نوعه، وليس أمرًا شائعًا.

يتميز سوق الاستثمار العقاري في النمسا بتنوعه، إذ يشمل العقارات السكنية والتجارية على حد سواء. ولكل خيار خصائصه الفريدة، وعوائده المختلفة، ومخاطره المتباينة. فأي خيار تختار؟ يعتمد ذلك على استراتيجيتك: هل تفضل الإيجارات الثابتة، أم ارتفاع قيمة الأصول مع مرور الوقت، أم تنويع محفظتك الاستثمارية؟.

يبدو الاستثمار في العقارات السكنية في فيينا واعداً. فقد شركة نايت فرانك المدينة ضمن أفضل عشر مدن أوروبية من حيث جاذبية الاستثمار. يوروستات ، إذ ترتفع أسعار المساكن في فيينا بنسبة تتراوح بين 4 و6% سنوياً، مع نمو أكبر في المناطق المتطورة. وبالمقارنة مع العواصم الكبرى الأخرى، أظهرت فيينا نتائج مستقرة للغاية.

تُوفر فيينا توازناً مثالياً للمستثمرين. فسوقها العقاري جذاب بفضل الأنظمة الموثوقة، ومستوى المعيشة المرتفع، والطلب المستقر.

السوق عمداً نحو الابتعاد عن المضاربة ، مع التركيز على عقود الإيجار طويلة الأجل، وكفاءة الطاقة، والمعاملات الشفافة. في نهاية المطاف، الجميع رابح: يتمتع السكان بالراحة، ويستفيد المستثمرون من سوق مستقرة وقابلة للتنبؤ.

تُصنّف فيينا باستمرار ضمن أكثر المدن الأوروبية ربحيةً للاستثمارات العقارية طويلة الأجل. ويعود ذلك لعدة أسباب، منها جودة الحياة الممتازة، وسهولة الوصول إلى جميع الخدمات، والبيئة المستقرة. ولذا، يُبدي المستثمرون الدوليون رغبةً شديدةً في الاستثمار في سوق العقارات الفيينية.

تتمتع فيينا بميزة واضحة على عواصم الاتحاد الأوروبي الأخرى: فقواعد سوق العقارات فيها واضحة ومستقرة. وهذا يعني ضرائب معتدلة وحماية موثوقة لحقوق الملكية. تهيئ هذه الظروف بيئة مثالية لنمو مطرد في قيمة استثمارك ودخل ثابت من الإيجارات.

يستحق تنظيم الإيجارات قصيرة الأجل اهتماماً خاصاً . فلوائح Airbnb في العديد من المناطق تحد من فرط نشاط السوق وارتفاع الأسعار المضاربي.

رغم كل مزاياها، لا تزال فيينا أرخص من عواصم أوروبية أخرى. لماذا؟ لأنها تتمتع بقوانين سوقية صارمة، ولا تعاني من تضخم مصطنع في الأسعار، كما أن نموها بطيء وحذر. لكن هذا تحديدًا هو الأساس لنمو واعد في المستقبل. ويتوقع المحللون أن ترتفع الأسعار بنسبة 50-55% لا سيما في المناطق التي تعاني من نقص في الشقق والمنازل.

الناجح في سوق العقارات في فيينا ، عليك أولاً اختيار الشقة أو المنزل المناسب. السوق هنا هادئ، لكنه يخضع لقواعد صارمة. لذا، يُنصح بالاستعانة بخبير عقاري، فالشراء هو مفتاح الربح. كيف؟ من خلال حساب التكلفة بدقة، والتخطيط بعناية، والشراء بسعر أقل من السعر الحقيقي. لا داعي للعجلة هنا، على عكس الأسواق المتقلبة. تُتخذ القرارات بعد التحقق من الأرقام ووضع خطة للمستقبل.

يوجد في فيينا . ولكن وفقًا لتقديراتنا، فإن 2% فقط منها جيدة بالفعل وتُعد استثمارًا ناجحًا. الخلاصة: الاختيار الحكيم هو الأساس. عليك التحقق من عدة أمور: حالة المنزل/الشقة، قانونية الوثائق، إمكانية ارتفاع السعر، وسهولة تأجيره.

نستخدم الذكاء الاصطناعي والتعلم الآلي بشكل فعّال لمعالجة قواعد البيانات الضخمة . يشمل ذلك بيانات عن الأسعار، والمعاملات الفعلية، وتطور الأحياء المختلفة، والطلب على الإيجارات والشراء في مواقع مختلفة، ومؤشرات هامة أخرى. في المرحلة الأولى، تحدد الخوارزميات الخيارات الواعدة. وفي المرحلة الثانية، يقوم خبراؤنا بمعاينة كل عقار على حدة.

سوق العقارات الثانوية سيولة عالية للسكن. غالبًا ما تقع هذه العقارات في أحياء تاريخية، وتشهد طلبًا مستمرًا من المستأجرين على المدى الطويل. من الممكن العثور على شقة هنا بسعر أقل من سعر السوق، مع الأخذ في الاعتبار آفاق تطوير المبنى والحي، وقربه من وسائل النقل، وحالة العقار. مع ذلك، يكمن المفتاح في التحقق من سلامة المعاملة القانونية، وموثوقية المستأجرين، وسلامة جميع المرافق.

المباني الجديدة في فيينا ( Neubau ) بأسلوبها العصري وتصميمها الأنيق، فضلاً عن كفاءتها العالية في استهلاك الطاقة وجودتها المتميزة. ومع ذلك، غالباً ما تكون أسعارها أعلى بنسبة 30-40% من أسعار الشقق المماثلة في السوق الثانوية.

لا يعود ارتفاع تكلفة المباني الجديدة إلى جودتها فحسب، بل أيضاً إلى ارتفاع تكلفة المشاريع نفسها، وصعوبات توريد المواد، والمخاطر الكبيرة التي يتحملها المطور. ويكمن مفتاح نجاح المستثمرين في تقييم واقعي لما إذا كانت الزيادة المستقبلية في سعر هذه الشقة ستعوض فعلاً الزيادة الأولية

الشقق الصغيرة خيارًا مغريًا نظرًا لانخفاض دخلها، لكنها لا تناسب الجميع في فيينا. فمعظم مستأجريها من الطلاب والعمال المهاجرين والمهاجرين. وهذا يعني المزيد من المتاعب: البحث المستمر عن مستأجرين جدد ومتابعة الإيجارات باستمرار. لذا، ننصح بهذه العقارات فقط في المناطق الموثوقة، وفقط إذا كنتَ على دراية تامة بمن سيستأجرها وكيفية إدارتها.

الإيجارات طويلة الأجل الخيار الأمثل والأكثر موثوقية. إذ يقيم السكان هنا لفترات طويلة، تتراوح بين 5 و10 سنوات، على عكس من يستأجرون لبضعة أيام فقط. وعادةً ما تُؤجَّر الشقة فارغةً من الأثاث، وتُحدَّد جميع الشروط والأحكام بوضوح بموجب القانون. وهذا يُسهم في توفير كبير في تكاليف الصيانة ويضمن دخلاً ثابتاً. وتدعم سلطات مدينة فيينا هذا النوع من الإيجارات طويلة الأجل بشكل فعّال.

تأجيرات العقارات السياحية في فيينا معقدة للغاية، إذ شدّدت السلطات اللوائح بشكل كبير. فمنذ عام 2024، يُسمح بالتأجير قصير الأجل فقط في مناطق مُحدّدة ومعتمدة. ويتطلّب هذا النشاط إشرافًا مستمرًا، إذ يجب الإلمام التام بجميع القوانين والاستعداد لإدارة الشقة على مدار الساعة. ولذلك، يُقبل عليه في المقام الأول المستثمرون ذوو الخبرة الذين يمتلكون عقارات متعددة وفريقًا خاصًا بهم للتنظيف وإدارة الضيوف.

قطاع العقارات التجارية منعطفاً حاسماً. فقد أدى ازدهار التسوق الإلكتروني إلى إخلاء العديد من المتاجر والمستودعات. ومع ذلك، ازداد الطلب على أنواع أخرى من المساحات: المكاتب الخاصة، ومنافذ الخدمات، والعيادات. ويكمن مفتاح النجاح في ظل هذه الظروف المتغيرة إما في وجود مستأجر يتمتع بملاءة مالية مضمونة، أو في خطة ذكية لإعادة تصميم المساحات القديمة بالكامل لتلبية الاحتياجات الحديثة.

الأحياء مهمة. تتألف فيينا من 23 منطقة مختلفة تمامًا. لكل منها خصائصها: تتذبذب الأسعار بوتيرتها الخاصة، والبناء محدود في كل مكان، وسكانها متنوعون. حتى داخل المنطقة الواحدة، قد تختلف آفاق الشوارع اختلافًا كبيرًا! نحن نتعمق في البحث: نحلل كميات هائلة من بيانات المبيعات ونجد بدقة تلك الزوايا التي لم تُقيّم بعد والتي على وشك أن ترتفع أسعارها بشكل كبير. بهذه الطريقة، لا يستثمر عملاؤنا ببساطة في عقارات فيينا ؛ بل يشترون عقارات ذات إمكانات نمو.

تتعدد طرق الاستثمار في سوق العقارات في فيينا، ويتوقف ذلك على جنسيتك، ومقدار استثمارك، وأهدافك، ومدى استعدادك للمشاركة الفعّالة. نقدم خيارات متنوعة، بدءًا من شراء شقة باسمك الشخصي وصولًا إلى خيارات أكثر تعقيدًا عبر شركات الاتحاد الأوروبي أو الاستثمار في صناديق عقارية ضخمة.

إذا كنت مواطنًا من الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية (مثل ألمانيا وفرنسا وبولندا)، فيمكنك شراء شقة في فيينا بحرية تامة، دون أي شروط إضافية . أما بالنسبة لمواطني الدول الأخرى (مثل أوكرانيا والولايات المتحدة والمملكة المتحدة)، فإن القواعد أكثر صرامة (انظر القيود المفروضة على الأجانب لشراء العقارات في النمسا ): لا يُسمح بالشراء المباشر إلا بعد موافقة مكتب قاضي فيينا على طلب خاص.

لا يحصل الجميع على هذا التصريح. فقط من تربطهم علاقات وثيقة بالنمسا - سواء كانوا مقيمين فيها، أو عاملين، أو يديرون مشروعاً تجارياً، أو يدفعون الضرائب - لديهم فرصة. قد يستغرق انتظار القرار شهوراً، ولا يوجد ما يضمن الموافقة عليه.

هذا هو الخيار الأنسب والأكثر شيوعًا لمواطني الدول الأخرى. وهناك مساران رئيسيان:

● افتح شركتك النمساوية الخاصة (على سبيل المثال، شركة ذات مسؤولية محدودة)

● الشراء من خلال شركة جاهزة من دولة أخرى في الاتحاد الأوروبي (على سبيل المثال، سلوفاكيا أو قبرص أو أيرلندا)

هذا النهج يلغي الحاجة إلى الحصول على إذن حكومي خاص للشراء، ويبسط بشكل كبير عملية بيع أو نقل العقارات، ويسمح بتقليل العبء الضريبي بشكل قانوني، كما يسمح بتأجير أو بيع العقار على الفور.

من المهم أن نتذكر:

● الاحتفاظ الإلزامي بالوثائق المالية (المحاسبية) وتقديم التقارير السنوية

● النفقات الدورية اللازمة لإدارة الشركة

● الضرائب في النمسا على أرباح الشركات، ودخل الإيجار، والأرباح الموزعة

إذا تم تنظيمها بشكل صحيح، فهذه هي الطريقة الأكثر فعالية للاستثمار في العقارات على المدى الطويل.

لا ترغب بإدارة عقارك بنفسك؟ صناديق الاستثمار العقاري (REIFs) ستتولى كل شيء نيابةً عنك. تشتري حصة في محفظة عقارية قائمة، ويتولى متخصصون إدارتها. يعتمد دخلك على قيمة استثمارك.

خيار مثالي لأولئك الذين لا يحبون المخاطرة ولا يريدون إضاعة الوقت في المعاملات والمستأجرين.

تُفرّق النمسا بين مشتري العقارات حسب جنسيتهم. لذا، يُمكن لمواطني الاتحاد الأوروبي (مثل الألمان والبولنديين والفرنسيين) الشراء دون قيود - في فيينا أو أي مدينة أخرى. أما غيرهم (الأوكرانيين والأمريكيين والبريطانيين وغيرهم) فيجب عليهم الحصول على تصريح من "ماجيسترات"، وهي حكومة مدينة فيينا.

للحصول على هذا التصريح، يجب أن تكون لديك صلة بالنمسا: كأن تكون حائزاً على تصريح إقامة هناك، أو تعمل أو تمارس نشاطاً تجارياً هناك، أو تدفع ضرائب هناك. وبدون هذه الصلة، قد تستغرق الإجراءات شهوراً وتنتهي غالباً بالرفض.

في مثل هذه الحالات، ننصح عملاءنا بالنظر في خيار آخر: شراء العقار من خلال شركة مسجلة في الاتحاد الأوروبي (على سبيل المثال، شركة ذات مسؤولية محدودة نمساوية أو شركة إستونية). هذا الإجراء قانوني تمامًا. ستظل المالك الوحيد للعقار، ويمكنك التصرف فيه كما تشاء.

1. اختيار شكل الملكية

يمكنك تسجيل العقارات باسمك الشخصي أو باسم شركتك. سنساعدك على فهم أفضل طريقة لتسجيل ملكيتك لتقليل الضرائب، وحماية أصولك، وتحقيق أهدافك.

2. التحقق من صحة الشيء (العناية الواجبة)

قبل الشراء، نقوم بفحص الجوانب الفنية والقانونية على حد سواء: من شرعية الحقوق إلى الديون والقيود الخفية على العقار.

3. كوفانبوت – اتفاق مبدئي

وثيقة تؤكد قرارك النهائي بالشراء. تحدد هذه الوثيقة الشروط الرئيسية، وتوقيع كاتب العدل يجعلها ملزمة. وهذا يضمن للبائع أنك لن تتراجع عن قرارك.

4. اتفاقية البيع والشراء (Kaufvertrag):
يُعدّ هذا المستند من قِبل محامٍ، ويُحدد جميع بنود الصفقة. وبمجرد توقيعه من قِبل كلٍ من البائع والمشتري، تبدأ الإجراءات الورقية وتحويل الأموال.

5. التسجيل في السجل العقاري (Grundbuch)

يقوم محامينا بتقديم جميع المستندات اللازمة إلى قاعدة البيانات الرسمية (السجل العقاري). وبمجرد تسجيل كل شيء والتأكد منه، يتسلم المشتري رسمياً سند ملكية العقار.

6. أطراف الصفقة

تتضمن المعاملة النمساوية عادةً ما يلي:

• البائع والمشتري (أو ممثليهما)
• المحامي المعاملة ويمكنه أن يتصرف كشخص موثوق به.
• كاتب العدل – يُصدّق على التوقيعات، ويتحقق من المستندات
• نظام دفع مصرفي أو ائتماني - مثل ماكلين أتاليوس أو نظام الدفع المصرفي المنزلي
• الوسيط العقاري - يمثل عادةً مصالح البائع

تتضمن المعاملة عادةً ما يلي:

• البائع والمشتري (بأنفسهم أو من خلال مساعديهم).
• المحامي في إتمام المعاملة ويمكنه التصرف بموجب توكيل رسمي.
• كاتب العدل بفحص المستندات والتصديق على التوقيعات.
• حساب خاص : بنك أو نظام دفع (مثل ماكلين، أتاليوس، الأسر المصرفية).
• سمسار العقارات البائع في العثور على مشترٍ.

7. مكافحة غسل الأموال: الشفافية أولاً

تُطبق النمسا قوانين صارمة للغاية لمكافحة غسل الأموال. يُطلب منكم تقديم وثائق تُثبت المصدر القانوني لأموالكم. ينطبق هذا الشرط على الأفراد والكيانات القانونية على حد سواء. سنساعدكم في جمع وإعداد جميع الوثائق اللازمة بشكل صحيح لضمان سير الأمور بسلاسة ودون أخطاء أو مشاكل قانونية.

تضمن القوانين النمساوية الشفافية والأمان في الاستثمار العقاري في فيينا للجميع. ومن الخصائص المحلية المميزة لهذه العملية طولها (فالإجراءات البيروقراطية النمساوية، مثل العاملين في هذا المجال، بطيئة) والحاجة إلى الاستعانة بمتخصصين من جهات خارجية مدفوعة الأجر من مختلف التخصصات (محامون، سماسرة عقارات، موثقون، وبنوك).

من المزايا التي لا جدال فيها أن جميع المراحل تخضع لرقابة صارمة، مما يقلل من مخاطر الأخطاء أو الاحتيال إلى أدنى حد. وبصفتنا شركة ذات خبرة دولية، فإننا نعتبر النظام النمساوي متوازناً تماماً: فهو منظم وموثوق، ويمنح الثقة في كل خطوة.

لضمان نجاح الاستثمار، من المهم ليس فقط اختيار العقار المناسب، بل أيضاً حساب الربح المتوقع بدقة. في الوقت نفسه، لا تغفل عن أي مصاريف إضافية. فيما يلي مثال على صفقة حقيقية توضح كيفية سير الأمور في السوق الحالية.

مثال على الحساب:

الغرض : شقة في السوق الثانوية

سعر الشراء: €300 000

إجمالي مبلغ المعاملة: حوالي 330,000 يورو

دخل الإيجار

• دخل الإيجار: 1400 يورو شهريًا (16800 يورو سنويًا)

• تكاليف الصيانة (التأمين، الإصلاحات الرئيسية، إلخ): 300-320 يورو شهريًا

• صافي الدخل: حوالي 1100 يورو شهرياً

• العائد السنوي: حوالي 4%

تكاليف المرافق

في حالة عقد الإيجار طويل الأجل، يكون المستأجر مسؤولاً عن دفع جميع فواتير الخدمات:

• الكهرباء (بموجب اتفاقية فردية)

• التدفئة والمياه (إن لم تكن مشمولة في تكاليف التشغيل المنزلي)

• الإنترنت والتلفزيون

يتم إعداد عقد الإيجار باسم المستأجر. وهذا يعني أن المالك يتحمل نفقات أقل، ويكون دخله ثابتاً وواضحاً.

الضرائب

يعتمد مقدار الضرائب على عدة عوامل، مثل شكل الملكية وجنسية المستثمر:

• الأفراد العاديون: تصل ضريبة الإيجار في النمسا إلى 25%.

• الشركات: يمكن تخفيض الضريبة (على سبيل المثال، مع الأخذ في الاعتبار استهلاك الممتلكات وتكاليف الإدارة والإصلاحات).

لتقليل الضرائب وتحسينها، ننصح باستشارة متخصص في جميع المسائل الرئيسية. يمكننا مساعدتك في تحسين هيكل استثمارك وبناء نموذج ملكية فعال - تواصل معنا فقط.

لا يقتصر ربحك على الإيجار فحسب، بل يشمل أيضًا ارتفاع قيمة العقار نفسه. ويتوقع الخبراء، بمن فيهم موقع Publikationen ، أن ترتفع قيمة سوق العقارات في فيينا بنسبة تصل إلى 55% بحلول عام 2034. وبالتالي، فإن استثمارًا بقيمة 330,000 يورو اليوم قد يتحول إلى 510,000 يورو خلال تسع سنوات. وبجمع دخل الإيجار وارتفاع قيمة العقار، ستحصل على عائد سنوي يتراوح بين 6 و7% تقريبًا، مع مخاطر أقل من الاستثمار في الأسهم.

استراتيجيات الاستثمار

• الإيجار طويل الأجل – دخل ثابت، أقل قدر من المتاعب، ضمانات قانونية.
• المضاربة قصيرة الأجل مربحة عند الشراء بأقل من سعر السوق، ولكنها تتطلب الخبرة والسرعة والاستعداد لتحمل المخاطر.
• نموذج هجين – تأجير لمدة 3-5 سنوات وبيع بسعر الذروة. نهج مرن.

الرهن العقاري: هل التمويل ممكن؟

• للمقيمين في الاتحاد الأوروبي : الحصول على قرض ممكن، كل ما تحتاجه هو دخل وسجل ائتماني جيد. الإجراء معتاد.
• لغير المقيمين : ممكن من خلال مؤسسات متخصصة. سنختار لكم بنكاً ونرشدكم خطوة بخطوة، من تقديم الطلب إلى التوقيع.

تتمثل إحدى المراحل الرئيسية في إيجاد مستأجرين جيدين. وتتولى هذه المهمة شركة إدارة عقارية تقوم بما يلي:

• البحث عن مستأجرين من خلال مواقع إلكترونية موثوقة؛
• يعرض الشقة ويتفاوض مع المرشحين؛
• يتأكد من قدرتهم على الدفع؛
• يقوم بصياغة اتفاقية إيجار بشكل صحيح وفقًا للقوانين المحلية.

ونتيجة لذلك، تقل احتمالية مواجهة حالات عدم الدفع أو العقارات الشاغرة، ويتدفق المال بانتظام.

إذا تم شراء العقار بتشطيب "أساسي" أو كان بحاجة إلى تحديث، فيمكن لشركة الإدارة توفير الإصلاحات الكاملة ومشروع التصميم:

• تطوير واعتماد التصميم مع اختيار النمط؛
• شراء الأثاث والمعدات والمواد؛
• مراقبة المقاولين وعمليات العمل؛
• إذا لزم الأمر، الحصول على ترخيص للتأجير قصير الأجل.

الهدف هو خلق جاذبية

تقدم شركة الإدارة مجموعة كاملة من خدمات الصيانة، بما في ذلك خدمات الإشغال والإصلاحات:

• الحفاظ على التواصل مع المستأجرين؛
• تنظيم الصيانة الفنية للأنظمة الهندسية؛
• دفع فواتير الخدمات (إذا لزم الأمر)؛
• إعداد وتقديم التقارير إلى المالك (شهريًا، ربع سنويًا).

يتمتع المستثمر بإمكانية الوصول إلى تقارير شفافة حول الدخل والمصروفات ويتخذ القرارات عن بعد.

تتمثل الميزة الرئيسية لخدمتنا المتكاملة في توفير وقتك. لن تضطر إلى التعامل مع التفاصيل المحلية بنفسك. يمكنك العيش في بلد آخر وتنسى أمر الأوراق الرسمية، فنحن سنتولى كل شيء.

نتعاون مع شركات إدارة عقارات موثوقة في فيينا وعموم النمسا. وهذا يوفر لكم حلاً متكاملاً يمكنكم الاعتماد عليه: كل شيء يتسم بالشفافية التامة.

خطر تقلبات العملة على من يتلقون دخلاً بعملات أخرى، كالدولار الأمريكي. وبما أن جميع المدفوعات في النمسا تتم باليورو، فإن تقلبات أسعار الصرف قد تقلل الأرباح. ولتجنب ذلك، يمكنك التحوط ضد تقلبات أسعار الصرف أو الاستثمار فقط في مشاريع داخل منطقة اليورو.

المخاطر القانونية في حال تنفيذ الصفقة بشكل غير صحيح، أو إذا كانت المستندات سليمة، أو إذا كان عقد الإيجار مجحفاً. حماية نفسك أمر بسيط: ما عليك سوى توكيل محامٍ كفؤ. سيقوم بمراجعة الشقة والبائع وجميع الشروط والأحكام، وصياغة عقد سليم.

مخاطر التأجير بقاء الشقة شاغرة، أو توقف المستأجر عن دفع الإيجار، أو وجود صعوبات في الإخلاء. ويمكن التخفيف من هذه المخاطر من خلال اختيار المستأجرين بعناية، والتفاوض على عقد الإيجار مع وكيل عقاري ذي خبرة، والتأمين لتغطية فقدان الدخل.

في النمسا، يمكنك شراء أنواع مختلفة من التأمين لحماية ممتلكاتك:

• تأمين الشقة أو المنزل نفسه (ضد الحريق والفيضان والأضرار والمشاكل الأخرى)؛
• التأمين في حالة تسببك عن غير قصد في إلحاق الضرر أو الأذى بشخص ما (على سبيل المثال، إغراق الجيران في الأسفل)؛
• التأمين ضد خسارة دخل الإيجار (إذا تعذر تأجير الشقة لأي سبب من الأسباب).

تساعدك وثائق التأمين هذه على تجنب إنفاق الأموال على النفقات غير المتوقعة بسبب المشاكل، كما تساعدك على الحفاظ على دخل ثابت من تأجير عقارك.

إذا كنت تشتري شقة لا تزال قيد الإنشاء، فتأكد من التحقق من مصداقية شركة التطوير العقاري. ننصحك بالانتباه إلى ما يلي:

• ما نوع المنازل التي بناها بالفعل؟
• ماذا يقولون عنه؟
• هل يتمتع بوضع مالي قوي؟
• هل كل شيء واضح بخصوص الأرض والوثائق؟

تأكد من الاستعانة بمحامٍ ووسيط عقاري محترفين للتحقق من جميع المعلومات قبل الدخول في أي صفقة.

عند ارتفاع الأسعار (التضخم)، يظل الاستثمار العقاري في النمسا من أكثر الطرق موثوقية للاستثمار. تاريخياً، تشهد الشقق والمنازل في فيينا ارتفاعاً في قيمتها، ويُوفر تأجيرها دخلاً يُعوض ارتفاع أسعار السلع الأخرى. علاوة على ذلك، فإن امتلاك أصل عقاري حقيقي يمنح المستثمرين الثقة وراحة البال على المدى الطويل.

بين عامي 2023 و2025، ظلت أسعار الشقق والمنازل في فيينا ثابتة تقريبًا. وذلك على الرغم من ارتفاع تكاليف المعيشة (التضخم)، وزيادة تكاليف الاقتراض في منطقة اليورو نتيجةً لسياسات البنك المركزي الأوروبي. ولا يُعد هذا الهدوء في السوق محض صدفة، إذ تُسهم اللوائح الصارمة، وقلة المعروض الجديد، وانعدام النشاط في خلق بيئة مستقرة وقابلة للتنبؤ.

لكن التغييرات بدأت تظهر بالفعل. فخفض البنك المركزي الأوروبي لسعر الفائدة يفتح فصلاً جديداً: إذ أصبحت قروض الرهن العقاري أرخص مجدداً، مما يُسهّل عملية الشراء. ويتزايد الطلب، ليس فقط من الأجانب، بل أيضاً من النمساويين أنفسهم. ومع استمرار محدودية المعروض من المساكن، يتجه السوق ببطء ولكن بثبات نحو ارتفاع الأسعار.

فيينا ليست كبرلين أو براغ، حيث ترتفع الأسعار بشكل جنوني. هنا، كل شيء يتغير تدريجياً وبسلاسة. نلاحظ تزايداً ملحوظاً في عدد الأشخاص الذين يتطلعون لشراء منازل في أحياء راقية، تلك التي توفر كل ما يحتاجونه: حدائق، ومتاجر، ومدارس، ووسائل نقل جيدة.

تشهد فيينا تحولاً ملحوظاً بفضل "فيينا المدينة الذكية" ، أحد أفضل البرامج في العالم. لا يتوسع نطاق نمو المدينة عبر إنشاء ضواحي جديدة، بل من خلال تجديد الأحياء القديمة. فالتطوير لا يتمحور حول التوسع الأفقي، بل حول العمق: من خلال التجديد، والتطوير متعدد الاستخدامات، وتحسين كفاءة الطاقة، والتحول الرقمي. هذا النهج يخلق بيئة حضرية عالية الجودة جاذبة للسكن والاستثمار.

تتمتع فيينا بالاستقرار والراحة في المعيشة، ما يجذب إليها الناس من جميع أنحاء النمسا وخارجها. ومن المتوقع أن يرتفع عدد سكانها بمقدار 200 ألف نسمة إلا أن وتيرة بناء المساكن لا تزال بطيئة، الأمر الذي سيؤدي بلا شك إلى استمرار النقص الكبير في العقارات السكنية على المدى الطويل.

الأهم من ذلك، أن الناس يأتون إلى فيينا للإقامة الطويلة: عمال أكفاء، وعائلات لديها أطفال، وأشخاص ذوو رواتب مجزية. يدفع هؤلاء السكان إيجارات ثابتة، مما يجعل الاستثمارات العقارية أكثر موثوقية وربحية.

وأخيرًا، لا تزال فيينا من بين أفضل مدن العالم للعيش فيها. صحيح أن كوبنهاغن احتلت المركز الأول بشكل غير متوقع في عام 2025، لكن فيينا لا تزال تتفوق في العديد من المجالات المهمة: وسائل النقل الممتازة، والمستشفيات الجيدة، والشوارع الآمنة، والمباني الجميلة، والتعليم عالي الجودة، والمناخ اللطيف.

ماذا يعني هذا للمستثمرين؟ الاستثمار في عقارات فيينا لا يهدف إلى تحقيق ربح سريع، بل هو استثمار طويل الأجل يمتد من 5 إلى 10 سنوات: استثمار مدروس جيدًا، وواضح المعالم، وبأقل قدر من المخاطر. وفي الوقت الراهن، يُعدّ هذا الاستثمار مربحًا للغاية: فتكلفة القروض في انخفاض، والمدينة تشهد ازديادًا في عدد السكان، وتتطور باستمرار. إنها فرصة ذهبية، وقد بدأت تتبلور بالفعل.

ولتوضيح كيفية عمل ذلك في الحياة الواقعية، سأشارك بعض المعاملات الواقعية التي أنجزناها لعملائنا في عام 2024. لقد بحثنا عن كل شقة على وجه التحديد بناءً على أهداف المستثمر وقدراته - مع الأخذ في الاعتبار ميزانيته، واستعداده للاستثمار، والعائد المطلوب، وعمره المتوقع.

الحالة 1: المنطقة الثانية – 64 مترًا مربعًا، عائد 4.5%

بالنسبة لمستثمر لا يخشى شراء شقة قد يرتفع سعرها، وجدنا خيارًا مناسبًا في Leopoldstadt (المنطقة الثانية) . تبلغ مساحة الشقة 64 مترًا مربعًا، وتقع في مبنى يعود تاريخه إلى ستينيات القرن الماضي. كانت الشقة في حالة سيئة وتحتاج إلى بعض الترميم، لكن ذلك ساهم بشكل كبير في خفض سعر الشراء.

أجرينا بعض التجديدات للشقة المؤجرة، وسرعان ما بدأت تُدرّ عائدًا سنويًا قدره 4.5%، وهو أعلى من متوسط ​​السوق. يُجسّد هذا المثال القاعدة خير تجسيد: اشترِ بسعر مناسب، واحصل على ربح جيد.

الحالة الثانية: المنطقة الرابعة - شقة من غرفتي نوم، عائد 3.8%

شقة في Wieden ، وهي منطقة راقية في قلب المدينة. اشترينا شقة في مبنى شُيّد عام ١٩٧٣. المنطقة مرموقة للغاية، والشقة تقع في فناء هادئ مُحاط بالخضرة، ومحطة المترو قريبة جدًا. لم يكن المستثمر من الاتحاد الأوروبي، لذا كان علينا الحصول على تصريح خاص لإتمام الصفقة.

على الرغم من ارتفاع السعر نظرًا لموقعها المتميز، إلا أن تأجير الشقة يحقق بنسبة 3.8% . والأهم من ذلك، أن سعر هذه الشقة سيرتفع بوتيرة أسرع من متوسط ​​أسعار العقارات في المدينة. يُعد هذا الخيار مثاليًا لمن يبحث عن استثمار آمن مع إمكانية تحقيق عائد سريع.

الحالة الثالثة: المنطقة العاشرة - 71 مترًا مربعًا، عائد 4.2%

اشترينا شقة واسعة بجوار محطة المترو مباشرةً في Favoriten . الحي ليس من الأحياء الراقية، ولكنه يشهد تحسناً سريعاً، والأسعار لا تزال معقولة. يبعد مركز المدينة 15 دقيقة فقط بالسيارة. اخترنا هذا الموقع لسهولة الوصول إليه، ولأملنا في أن تزداد شعبية المنطقة وترتفع أسعار العقارات فيها. ونتيجةً لذلك، تُدرّ الشقة حالياً بنسبة 4.2% ، وهناك احتمال كبير أن يرتفع سعرها مع مرور الوقت مع تطور البنية التحتية المحيطة.

الحالة الرابعة: مبنى جديد في المنطقة 22 - مساحته 54 مترًا مربعًا، وعائده 3.2%

لعميلٍ أراد الاستثمار ببساطة دون عناء، وجدنا شقةً جديدةً جاهزةً للسكن بمساحة 54 مترًا مربعًا في Donaustadt . هذه الشقة العصرية لا تحتاج إلى أي تجديدات، وقد قمنا بتأجيرها فورًا. صحيحٌ أن العائد هنا أقل قليلًا - 3.2% سنويًا - إلا أنها خيارٌ مثاليٌّ جاهزٌ للسكن: جهدٌ قليلٌ ومتاعبٌ قليلة. خيارٌ ممتازٌ لمن يُقدّر راحة البال وأمان الاستثمار.

الحالة 5: المنطقة 15 - شقة من 3 غرف، عائد 4.4%

وجدنا شقة لمستثمر من الإمارات العربية المتحدة في Rudolfsheim-Fünfhaus . يتميز الحي بسهولة الوصول إليه (بفضل شبكة المواصلات العامة الممتازة) ويشهد إقبالاً كبيراً من الراغبين في استئجار شقق. الشقة عبارة عن شقة من ثلاث غرف بمساحة 70 متراً مربعاً في مبنى يعود إلى ثمانينيات القرن الماضي، بالقرب من محطة قطار ويستبانهوف.

كانت الشقة في حالة جيدة، ولم تكن تحتاج إلا لبعض التجديدات التجميلية. رتبنا كل شيء عن بُعد، بما في ذلك التجديد وشراء الأثاث. بلغت التكلفة حوالي 15,000 يورو . وبفضل التجديد، وجدنا مستأجرين بسرعة.

تُدرّ الشقة حاليًا بنسبة 4.4% . ولا يتطلب الأمر من المالك أي تدخل يُذكر، إذ تتولى شركة الإدارة جميع أعمال الصيانة الروتينية للشقة والمستأجرين. يُعدّ هذا خيارًا ممتازًا لمن يرغبون في دخل ثابت ويتوقعون ارتفاع قيمة الشقة، مع إدارة استثمارهم عن بُعد وبكل سهولة.

الاستثمار في العقارات في فيينا على المباني الجميلة فحسب، بل هو وسيلة لحماية أموالك في بلد يسوده الشفافية والأمان والنزاهة. أختار هذا الخيار لما فيه من قيمة حقيقية: فالأسعار ترتفع باطراد، والقوانين واضحة، ولا مجال للمفاجآت تقريباً.

على مدار السنوات القليلة الماضية، ساعدنا العديد من العملاء من أوروبا ودول أخرى. ساعدنا الوافدين الجدد على تجنب الأخطاء، وعثرنا على عقارات ذات إمكانات حقيقية للنمو، وأتممنا عمليات شراء ناجحة، وحسبنا الدخل المستقبلي. والأهم من ذلك، أننا نعمل دائمًا لصالحك أنت، وليس لصالح البائع.

ليس هدفي بيعك شقة بأي ثمن، بل مساعدتك على اتخاذ قرار استثماري صائب. لسنا سماسرة عقارات، ولا مطورين، ولا وسطاء. نحن مستشاروك. ونعرف أين يمكنك في فيينا إيجاد شقة سترتفع قيمتها مع مرور الوقت، وأين يمكنك إيجاد شقة يسهل تأجيرها، وأين من الأفضل عدم الاستثمار فيها على الإطلاق.

نُقدّم خدماتنا فقط في مجال شراء العقارات بشكل مباشر . لا نتعامل مع العقارات المُقسّمة بين عدة مُلّاك. الحد الأدنى للمبلغ الذي نبدأ العمل به هو 250,000 . إذا كنت ترغب في شراء شقة أو منزل في فيينا للاستثمار طويل الأجل، أو لتوفير المال، أو ببساطة لفهم سوق العقارات المحلي، يُرجى التواصل معنا. يسعدنا أن نُشاركك كل ما نعرفه ونُساعدك على اتخاذ القرار الأمثل.