Trong danh sách căn hộ ở Vienna, bạn có thể thấy các thuật ngữ như "Nutzfläche", "Rücklage", "Wohnungseigentum" hoặc "Baurecht". Hợp đồng cũng sẽ bao gồm "Kaufanbot", "Treuhandkonto" và "Aufsandungserklärung." Dịch thuật giúp làm rõ các từ nhưng không phải lúc nào cũng giải thích các quyền, chi phí và nghĩa vụ mà chúng đòi hỏi.
Ví dụ, Kaufanbot có thể liên hệ với người mua ngay cả trước khi hợp đồng chi tiết được ký kết. Một "Rücklage" (tòa nhà mới xây) không có nghĩa là ngôi nhà sẽ có đủ tiền để sửa chữa trong tương lai. Và Neubau (tòa nhà mới) trong quảng cáo không nhất thiết chỉ ra một tòa nhà mới xây dựng.
Từ điển Bất động sản Vienna này giải thích các thuật ngữ được sử dụng khi lựa chọn, mua và sở hữu bất động sản tại Áo. Mỗi thuật ngữ đều được định nghĩa và bao gồm thông tin về những điều người mua cần chú ý. Các định nghĩa giúp chuẩn bị cho các cuộc thảo luận về một bất động sản cụ thể với người môi giới, luật sư, công chứng viên hoặc cố vấn thuế.
Cách sử dụng từ điển
Các điều khoản được nhóm lại theo nhiệm vụ của người mua:
1. Giao dịch và đăng ký quyền sở hữu.
2. Các hình thức sở hữu và đối tượng đầu tư.
3. Quyền thuê và quyền sử dụng đất.
4. Xây dựng, bố trí và diện tích.
5. Thuế, phí và lệ phí.
6. Giấy tờ liên quan đến căn hộ và nhà ở.
7. Các bên tham gia giao dịch và cơ quan chính phủ.
Cuối cùng, chúng tôi đã tổng hợp một danh sách các lỗi dịch thuật thường gặp, câu trả lời cho các câu hỏi và một danh sách ngắn các tài liệu cần kiểm tra. Thuật ngữ được giải thích; các phép tính và quy trình chi tiết được trình bày trong các phần riêng biệt của blog.
1. Giao dịch và đăng ký quyền sở hữu tài sản
Khi mua bất động sản ở Áo, việc ký hợp đồng và đăng ký quyền sở hữu là hai giai đoạn riêng biệt. Quyền sở hữu được xác lập khi ghi vào sổ đăng ký đất đai. Việc bàn giao chìa khóa và thanh toán có thể diễn ra vào những ngày khác được quy định trong hợp đồng.
| Thuật ngữ | Ý nghĩa và những điều người mua nên kiểm tra |
|---|---|
| Kaufanbot | Lời đề nghị mua hàng theo những điều kiện cụ thể. Thông thường, nó ràng buộc người mua trong một khoảng thời gian nhất định. Nếu người bán chấp nhận một lời đề nghị đủ cụ thể trong thời hạn nhất định, một hợp đồng ràng buộc về mặt pháp lý có thể được hình thành. Đây không chỉ đơn thuần là yêu cầu xem nhà hoặc đặt chỗ. |
| Bindungsfrist | Khoảng thời gian mà đề nghị mua hàng vẫn còn ràng buộc đối với người đề nghị. Trước khi ký kết, điều quan trọng là phải xác minh ngày hết hạn và các điều khoản chấm dứt đã được thỏa thuận. |
| Anbotsannahme | Việc người bán chấp nhận đề nghị. Hậu quả pháp lý phụ thuộc vào nội dung của đề nghị, thời điểm chấp nhận và các điều khoản, điều kiện được quy định. |
| Hợp đồng mua bán | Hợp đồng mua bán. Hợp đồng này xác định quyền sở hữu, giá cả, phương thức thanh toán, chuyển nhượng, bảo hành và các điều khoản khác. Việc đăng ký quyền sở hữu yêu cầu các giấy tờ theo mẫu quy định, bao gồm cả việc chứng thực chữ ký hợp lệ. |
| Aufsandungserklärung | Sự đồng ý rõ ràng để ghi một mục cụ thể vào Sổ đăng ký đất đai (Grundbuch). Trong giao dịch mua bán, điều này thường đề cập đến sự đồng ý của người bán để đăng ký quyền sở hữu của người mua. Nó có thể được ghi trong hợp đồng hoặc một văn bản riêng biệt. |
| Treuhand / Treuhandschaft | Hỗ trợ giao dịch đáng tin cậy: người đại diện được ủy quyền quản lý tiền và chứng từ theo các điều khoản đã thỏa thuận. Phạm vi ủy thác và quy trình thanh toán cho người bán là rất quan trọng. |
| Treuhandkonto / Anderkonto | Tài khoản ủy thác dùng để giữ và chuyển tiền. Tên tài khoản không tự giải thích các điều khoản bảo vệ; bạn cần xem xét thỏa thuận ủy thác và căn cứ thanh toán. |
| Grundbuch | Sổ đăng ký đất đai là cơ quan đăng ký quyền sở hữu bất động sản cấp tiểu bang. Nó ghi lại thông tin về chủ sở hữu, quyền đã đăng ký và các khoản thế chấp. Bản trích lục được đọc cùng với các tài liệu liên quan. |
| Einverleibung | Việc đăng ký cuối cùng một quyền trong Sổ đăng ký quyền sở hữu đất đai (Grundbuch), chẳng hạn như giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc thế chấp. Trong một giao dịch mua bán thông thường, việc đăng ký này biến người mua thành chủ sở hữu. |
| Einlagezahl (EZ) | Số đăng ký bất động sản trong một đơn vị hành chính địa chính. Số này được sử dụng để nhận dạng cùng với mã số Katastralgemeinde. |
| Katastralgemeinde (KG) | Đơn vị hành chính địa chính là một đơn vị đăng ký lãnh thổ. Tên và số hiệu của đơn vị này giúp xác định chính xác một bất động sản trong sổ đăng ký. |
| Số hiệu sản phẩm | Số hiệu thửa đất trong hệ thống địa chính. Một mục nhập Grundbuch có thể bao gồm nhiều thửa đất. |
| Anmerkung der Rangordnung | Dấu hiệu này đảm bảo quyền ưu tiên đăng ký mua bán hoặc thế chấp trong tương lai. Thông thường, nó có hiệu lực trong một năm kể từ ngày đơn được chấp thuận. Nó không cấm chủ sở hữu thực hiện các giao dịch tiếp theo. |
| Wormerkung | Đăng ký quyền sở hữu có điều kiện, cần được xác nhận sau đó (Rechtfertigung). Điều này không tương đương với việc đăng ký quyền sở hữu cuối cùng. |
| Lastenfreistellung | Giải phóng tài sản khỏi các nghĩa vụ đã thỏa thuận. Cụ thể là việc xóa bỏ khoản thế chấp của người bán. Hợp đồng phải quy định rõ những mục nào được xóa bỏ, do ai thực hiện và ai chịu chi phí. |
| Pfandrecht | Quyền cầm giữ, thường được dùng để bảo đảm khoản vay. Bài viết này sẽ xem xét nghĩa vụ được bảo đảm, số tiền của quyền cầm giữ đã đăng ký và thủ tục xóa bỏ hoặc giữ lại quyền cầm giữ đó. |
| Dienstbarkeit / Servitude | Quyền sử dụng đất: quyền đi lại, di chuyển, sử dụng hoặc các quyền hạn chế khác đối với tài sản của người khác. Nội dung và ý nghĩa của một quyền cụ thể được xác định bởi văn bản làm cơ sở cho quyền đó. |
| Belastungs- und Veräußerungsverbot | Một điều khoản cấm thế chấp và chuyển nhượng. Có thể yêu cầu sự đồng ý của người được hưởng lợi từ điều khoản này. Hiệu lực của nó phụ thuộc vào cơ sở pháp lý và việc đăng ký. |
| Vorkaufsrecht | Quyền ưu tiên mua. Khi bán, người nắm giữ quyền này có thể được yêu cầu chào bán tài sản với các điều khoản phù hợp. Quy trình bán hàng được xác minh trước khi giao dịch hoàn tất. |
| Gewährleistung | Trách nhiệm pháp lý đối với các khiếm khuyết trong bất động sản. Điều quan trọng là phải kiểm tra các thông số kỹ thuật và điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng: khả năng giới hạn trách nhiệm phụ thuộc, đặc biệt, vào vị thế pháp lý của các bên. |
| Übergabe | Việc chuyển nhượng tài sản thực tế. Thông thường, chìa khóa, tình trạng của mặt bằng, chỉ số công tơ điện và các giấy tờ chuyển nhượng sẽ được ghi lại. Bản thân việc chuyển nhượng không thay thế việc đăng ký quyền sở hữu. |
| Grundverkehrsbehörde | Cơ quan có thẩm quyền xem xét các vụ mua bán bất động sản theo quy định của tiểu bang liên bang có liên quan. Có thể cần phải có sự cho phép dựa trên tư cách của người mua hoặc đặc điểm của bất động sản. |
| Tự túc | Việc tính toán và chuyển khoản các khoản thanh toán cần thiết được thực hiện bởi người đại diện được ủy quyền, thường là luật sư hoặc công chứng viên. Người mua sẽ nhận được bản tính toán và xác nhận các hành động đã hoàn tất. |
Điều quan trọng cần hiểu trước Kaufanbot
Trước khi ký kết hợp đồng, cần phải thống nhất giá mua, thời hạn và các điều kiện cần thiết, bao gồm cả các hạn chế áp dụng đối với người nước ngoài mua bất động sản tại Áo. Nếu giao dịch phụ thuộc vào việc được ngân hàng cấp vốn hoặc được cấp phép mua bán, điều này phải được ghi rõ trong các văn bản. Lời giải thích bằng miệng không thể thay thế cho một thỏa thuận bằng văn bản.
Các cơ chế thanh toán và đăng ký hoạt động cùng nhau. Cơ chế Rangordnung (đăng ký) bảo vệ quyền ưu tiên đăng ký, cơ chế Treuhand (kho bạc) điều chỉnh việc xử lý tiền bạc, và cơ chế Lastenfreistellung (quyền sở hữu cuối cùng) xác định việc giải phóng các khoản thế chấp. Việc áp dụng và trình tự thực hiện của chúng được xác định cho từng giao dịch cụ thể.
2. Các hình thức sở hữu và đối tượng đầu tư
Hợp đồng thuê nhà cho phép người thuê sử dụng và định đoạt độc quyền một căn hộ cụ thể. Đồng thời, người thuê vẫn nắm giữ một phần quyền sở hữu chung đối với tòa nhà. Do đó, khi mua bán, cả giấy tờ về căn hộ và toàn bộ tòa nhà đều rất quan trọng.
| Thuật ngữ | Ý nghĩa và những điều người mua nên kiểm tra |
|---|---|
| Eigentum | Quyền sở hữu. Phạm vi quyền của chủ sở hữu phụ thuộc vào luật pháp, các quyền thế chấp đã đăng ký và các hạn chế áp dụng khác. |
| Miteigentum | Sở hữu chung bất động sản. Một phần sở hữu cá nhân mà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu chính thức không cấu thành quyền sở hữu độc quyền đối với một căn hộ cụ thể. |
| Wohnungseigentum (WE) | Quyền sử dụng và định đoạt độc quyền một căn hộ, phòng riêng hoặc chỗ đậu xe cụ thể, gắn liền với quyền sở hữu chung trong một tài sản chung. |
| Eigentümergemeinschaft | Một cộng đồng các chủ sở hữu bất động sản cùng nhau quản lý tài sản chung. Các quyết định về bảo trì tòa nhà có thể ảnh hưởng đến chi phí của chủ sở hữu căn hộ. |
| Tối thiểu | Phần sở hữu chung trong tài sản cần thiết để được hưởng quyền sở hữu chung tương ứng (Wohnungseigentum). Quy mô của phần sở hữu này được so sánh với các tài liệu về tài sản được thừa kế. |
| Giá trị dinh dưỡng | Giá trị tương đối ước tính của một bất động sản riêng lẻ. Được sử dụng để xác định cổ phần; có tính đến diện tích và điều chỉnh theo đặc điểm của bất động sản. Đây không phải là giá thị trường. |
| Parifizierung | Thuật ngữ này được sử dụng trong thực tế để xác định giá trị sử dụng (Nutzwert) của từng bất động sản. Bản thân việc tính toán không hoàn tất việc đăng ký quyền sở hữu căn hộ; cần phải có các giấy tờ và thủ tục đăng ký liên quan. |
| Allgemeinteile | Các khu vực chung của tòa nhà: ví dụ như cầu thang, mặt tiền, mái nhà hoặc hệ thống tiện ích. Thành phần và quy trình sử dụng được quy định trong tài liệu xây dựng. |
| Zubehör-Wohnungseigentum | Các phần phụ thuộc hợp pháp vào một căn hộ cụ thể, chẳng hạn như tầng hầm hoặc mảnh vườn riêng. Chỗ đậu xe có thể là một tài sản riêng biệt; tình trạng pháp lý của nó được xác minh độc lập. |
| Baurecht | Quyền sở hữu tài sản đối với một tòa nhà trên đất của người khác. Quyền này được thiết lập trong thời hạn từ 10 đến 100 năm. Thời hạn còn lại, hợp đồng, các khoản thanh toán và hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng đều rất quan trọng. |
| Siêu cấp | Một công trình được xây dựng trên đất của người khác mà không có ý định cư trú lâu dài. Đây là một loại hình xây dựng đặc biệt, khác với baurecht (nhà ở truyền thống). |
| Fruchtgenussrecht | Quyền sử dụng tài sản của người khác và nhận thu nhập từ đó. Điều này có thể hạn chế khả năng sử dụng hoặc cho thuê tài sản một cách độc lập của chủ sở hữu. |
| Luật nhà ở | Quyền cư trú hoặc sử dụng nhà ở trong phạm vi được xác định. Đối tượng, địa điểm và thời hạn được xác định dựa trên cơ sở của quyền này. |
| Genossenschaftswohnung | Thuật ngữ thông dụng dùng để chỉ nhà ở thuộc sở hữu của một tổ chức nhà ở phi lợi nhuận, thường là hợp tác xã. Thông thường, hình thức này bao gồm việc thuê hoặc sử dụng bất động sản với một khoản đóng góp tài chính. Việc mua lại sau đó có thể thực hiện được nếu đáp ứng các điều kiện; tuy nhiên, điều này không được đảm bảo cho mọi căn hộ. |
| Gemeindewohnung / Gemeindebau | Căn hộ/nhà ở công cộng. Loại nhà ở này được cung cấp theo các quy định đặc biệt và không thuộc thị trường căn hộ tư nhân thông thường. |
| Vorsorgewohnung | Căn hộ được mua với mục đích tạo thu nhập từ cho thuê dài hạn. Giấy tờ sở hữu không đảm bảo thu nhập, khấu trừ thuế GTGT hoặc các ưu đãi thuế khác. |
| Anlegerwohnung | Căn hộ đầu tư. Thuật ngữ chung trên thị trường dành cho bất động sản đầu tư, không có tư cách pháp lý riêng biệt. |
| Bauherrenmodell | Mô hình đầu tư tham gia vào việc xây dựng hoặc cải tạo bất động sản. Quyền, nghĩa vụ, rủi ro và các vấn đề về thuế phụ thuộc vào cấu trúc dự án cụ thể. |
| Zinshaus | Tòa nhà chung cư được thiết kế để tạo ra thu nhập từ tiền thuê nhà. Thuật ngữ này thường được áp dụng cho các tòa nhà chung cư cũ, nhưng tuổi đời không phải là yếu tố duy nhất quyết định tình trạng pháp lý của nó. |
| Công ty TNHH Bất động sản | Công ty trách nhiệm hữu hạn sở hữu bất động sản hoặc thực hiện các giao dịch liên quan. Việc mua bán thông qua công ty trách nhiệm hữu hạn không tự động miễn trừ các yêu cầu về giấy phép. |
| Giao dịch cổ phần | Mua cổ phần hoặc cổ phiếu trong một công ty sở hữu bất động sản. Người mua có được quyền sở hữu trong công ty thay vì mua trực tiếp bất động sản. Cần xem xét các nghĩa vụ pháp lý của công ty và các vấn đề thuế. |
Vì sao giá trị tài sản ròng trong nhà ở lại quan trọng
Hai căn hộ có cùng diện tích có thể có giá trị sử dụng (Nutzwert) khác nhau và tỷ lệ sở hữu chung khác nhau. Khi đánh giá các khoản thanh toán hiện tại, điều quan trọng là phải kiểm tra không chỉ tỷ lệ sở hữu mà còn cả quy trình phân bổ chi phí hiện hành: luật pháp, thỏa thuận giữa các chủ sở hữu và các quy định đặc biệt có thể quy định các cơ sở tính toán khác nhau.
Đối với Baurecht, ngày kết thúc và các điều kiện được xem xét riêng biệt. Đối với các giao dịch mua bán cổ phần, các nghĩa vụ của công ty, cơ cấu tham gia và thuế được xem xét. Các cấu trúc này không thể so sánh với việc mua một căn hộ thông thường chỉ dựa trên giá chào bán.
Khi đầu tư vào bất động sản Áo, hình thức sở hữu sẽ ảnh hưởng đến chi phí, quy trình quản lý và khả năng sử dụng của nó.
3. Hợp đồng thuê và luật hợp đồng thuê
Chế độ cho thuê áp dụng rất quan trọng đối với một căn hộ dự định cho thuê. Nó xác định mức giá thuê cho phép, quyền lợi người thuê và các yêu cầu trong hợp đồng. Chỉ riêng từ "Altbau" hoặc Neubau trong quảng cáo không thể xác định được chế độ này.
| Thuật ngữ | Ý nghĩa và những điều người mua nên kiểm tra |
|---|---|
| MRG — Luật Thuê nhà | Luật Cho thuê có thể được áp dụng toàn bộ, một phần hoặc không áp dụng cho một hợp đồng cụ thể. Các quy định khác có hiệu lực, bao gồm các quy tắc luật dân sự chung, vẫn được giữ nguyên. |
| Vollanwendung | Áp dụng đầy đủ MRG. Điều này bao gồm, trong số những điều khác, các quy định về tiền thuê nhà hợp lý, chi phí vận hành và bảo vệ chống lại việc chấm dứt hợp đồng thuê. Phương pháp cụ thể để xác định tiền thuê phụ thuộc vào bất động sản và thỏa thuận. |
| Teilanwendung | Áp dụng một phần Quy định về giá thuê tối thiểu (MRG). Một số điều khoản bảo vệ vẫn được giữ nguyên, mặc dù các hạn chế về giá thuê cơ bản theo MRG nhìn chung không áp dụng. Điều này không có nghĩa là thiếu quy định. |
| Vollausnahme | Hợp đồng này không thuộc phạm vi điều chỉnh của MRG. Quyền và nghĩa vụ được xác định bởi các quy tắc và điều kiện áp dụng khác của hợp đồng. Cần phải xác nhận căn cứ loại trừ. |
| Hauptmietzins | Tiền thuê cơ bản. Khoản này không bao gồm các khoản phí bổ sung, chẳng hạn như chi phí vận hành, phí dịch vụ riêng lẻ và thuế VAT (nếu có). |
| Richtwertmietzins | Tiền thuê được tính dựa trên Richtwert, có tính đến các khoản phụ phí và giảm giá được cho phép. Áp dụng trong các trường hợp được pháp luật quy định, nhưng không áp dụng cho tất cả các căn hộ cũ. |
| Richtwert | Đây là giá trị cơ sở được thiết lập cho tiểu bang liên bang để tính toán một số mức giá thuê được quy định. Nó không phải là giá thuê trung bình trên thị trường. |
| Lagezuschlag | Phụ phí vị trí được áp dụng khi tính toán tiền thuê nhà theo quy định. Tính hợp lệ và sự cần thiết của phụ phí này sẽ được kiểm tra đối với địa chỉ và hợp đồng cụ thể. |
| Loại | Giá thuê được tính dựa trên hạng mục trang thiết bị của căn hộ. Điều này phụ thuộc vào một số thỏa thuận hợp đồng và điều khoản chuyển tiếp. Mức giá này không thể tự động áp dụng cho tất cả các căn hộ cùng loại. |
| Angemessener Mietzins | Mức thuê hợp lý trong các trường hợp do MRG quy định. Mức thuê này được xác định dựa trên đặc điểm và vị trí của bất động sản, chứ không chỉ dựa trên sở thích của chủ sở hữu. |
| Befristung | Xác định thời hạn thuê. Đối với các hợp đồng nhà ở trong lĩnh vực MRG, theo quy định có hiệu lực từ năm 2026, thời hạn tối thiểu thường là năm năm đối với chủ nhà là doanh nhân và ba năm đối với chủ nhà không phải là doanh nhân theo KSchG. Ngày ký hợp đồng và các điều khoản chuyển tiếp được kiểm tra. |
| Befristungsabschlag | Giảm giá cho hợp đồng thuê ngắn hạn khi có các điều kiện hạn chế về giá thuê áp dụng. Giảm giá này không bắt buộc đối với tất cả các hợp đồng thuê nhà tại Áo. |
| Kündigungsverzicht | Việc từ bỏ quyền chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận trong một khoảng thời gian nhất định. Điều quan trọng là phải kiểm tra xem điều khoản này áp dụng cho ai và những căn cứ chấm dứt hợp đồng nào vẫn còn hiệu lực. |
| Wertsicherungsklausel | Điều khoản điều chỉnh tiền thuê nhà dựa trên chỉ số hoặc cơ chế đã thỏa thuận khác. Áp dụng tùy thuộc vào các hạn chế và yêu cầu hợp đồng hiện hành. |
| MieWeG - Mieten-Wertsicherungsgesetz | Luật quy định về việc điều chỉnh giá thuê nhà theo chỉ số lạm phát. Cách tính toán cụ thể phụ thuộc vào phạm vi áp dụng, ngày ký hợp đồng và các điều khoản chuyển tiếp. |
| Thận trọng | Tiền đặt cọc của người thuê nhà. Khoản tiền này được sử dụng để trang trải các khoản phí hợp lý và sẽ được hoàn trả đầy đủ khi kết thúc hợp đồng thuê nhà. Đây không phải là giá mua căn hộ. |
| Ablöse | Ví dụ, khoản thanh toán cho việc chuyển nhượng đồ đạc hoặc một số cải tiến nhất định. Việc khoản thanh toán này có được phép hay không phụ thuộc vào cơ sở và tính tương xứng của khoản tiền bồi thường; một khoản phí không hợp lý để có được hợp đồng có thể là bất hợp pháp. |
| Investitionsablöse | Bồi thường cho một số khoản đầu tư của người thuê khi chấm dứt hợp đồng thuê. Điều kiện được hưởng phụ thuộc vào loại cải tiến đã thực hiện và việc tuân thủ các điều khoản và điều kiện pháp lý. |
| Untermiete | Cho thuê lại. Khả năng cho thuê lại và các giới hạn phụ thuộc vào thỏa thuận và các quy định hiện hành. Không phải lúc nào cũng cần sự đồng ý riêng biệt dưới cùng một hình thức. |
| Luật nhập cư | Quyền của một số người nhất định được tham gia vào hợp đồng thuê nhà hiện có trong một số trường hợp nhất định. Quan hệ huyết thống không phải là điều kiện duy nhất để có được quyền đó. |
| Erhaltungspflicht | Trách nhiệm bảo trì và sửa chữa các lỗi nhất định. Việc phân bổ trách nhiệm giữa các bên phụ thuộc vào chế độ pháp lý và tính chất công việc. |
| Räumungsklage | Buộc phải rời khỏi hoặc trả lại mặt bằng. Việc buộc phải trả lại mặt bằng đòi hỏi phải tuân theo thủ tục pháp lý; việc tự thay khóa không thay thế được thủ tục đó. |
| Schlichtungsstelle | Cơ quan chính quyền thành phố chuyên giải quyết một số tranh chấp về nhà ở. Tại Vienna, cơ quan này thụ lý các vụ việc được pháp luật quy định; đây không phải là bước đầu tiên bắt buộc trong bất kỳ tranh chấp thuê nhà nào. |
| Mietvertragsgebühr | Phí hợp đồng thuê nhà. Miễn phí đối với hợp đồng thuê nhà ở; việc áp dụng cho các loại hợp đồng khác sẽ được quyết định riêng. |
Vì sao năm xây dựng không cung cấp câu trả lời đầy đủ?
Khi xác định MRG ( Minimum Residency Regulation - chế độ quản lý tài sản chung cư), cần xem xét ngày cấp giấy phép xây dựng, quyền sở hữu căn hộ, nguồn vốn nhà nước, việc xây dựng mới và các yếu tố khác. Ví dụ, một tầng áp mái được xây dựng sau này trong một tòa nhà cũ có thể thuộc chế độ khác so với các căn hộ ở các tầng dưới.
Đối với nhà đầu tư, trước tiên cần xác định chế độ pháp lý, sau đó kiểm tra hợp đồng hiện hành, và chỉ sau đó mới tính toán thu nhập cho thuê. Mức giá niêm yết trên quảng cáo hoặc ở căn hộ lân cận không đảm bảo mức giá chấp nhận được cho bất động sản đang mua.
Dự báo thu nhập cũng cần tính đến điều kiện điều chỉnh giá thuê nhà theo chỉ số lạm phát tại Vienna: việc tăng giá thuê hàng năm không thể được tính toán tự động.
-
Nghiên cứu trường hợp:
Người mua dự định chuyển vào căn hộ sau khi hợp đồng thuê hết hạn. Tôi đã xem xét hợp đồng và xác định những trường hợp cần đánh giá pháp lý về tính hợp lệ của điều khoản này. Cùng với luật sư, chúng tôi xác định rằng không thể yêu cầu người mua trả lại căn hộ đúng hạn như đã nêu. Tôi đã xem xét các tiêu chí lựa chọn: đối với việc mua để sử dụng cá nhân, cần phải có giấy chuyển nhượng tự do được xác nhận. Điều này đã loại bỏ một lựa chọn không phù hợp với kế hoạch của người mua.
4. Tòa nhà, bố cục và diện tích
Các thuật ngữ trong phần mô tả giúp bạn hình dung căn hộ, nhưng chúng không thể thay thế việc kiểm tra sơ đồ mặt bằng, giấy phép và tình trạng thực tế. Điều này đặc biệt quan trọng khi so sánh diện tích và mua căn hộ ở khu nhà cổ Altbau tại Vienna, nơi bạn cần kiểm tra giấy tờ về bất kỳ sửa chữa và cải tạo nào.
| Thuật ngữ | Ý nghĩa và những điều người mua nên kiểm tra |
|---|---|
| Altbau | Một tòa nhà cũ; trên thị trường Vienna, thuật ngữ này thường được dùng để mô tả một tòa nhà có giá trị lịch sử. Không có một mốc thời gian cụ thể nào để xác định tất cả các hậu quả pháp lý. Các tiêu chí riêng biệt được áp dụng cho việc cho thuê và xây dựng. |
| Mùa xuân | Một kỷ nguyên lịch sử của sự phát triển đô thị mạnh mẽ từ thế kỷ 19 đến đầu thế kỷ 20. Thuật ngữ này chỉ một thời kỳ kiến trúc, chứ không phải là sự xác nhận về tình trạng kỹ thuật hay tình trạng bảo tồn. |
| Neubau | Một công trình xây dựng mới hoặc tương đối mới trong phân loại thị trường. Có thể là một ngôi nhà được xây dựng từ nhiều thập kỷ trước. Không nhất thiết chỉ ra việc hoàn thành gần đây. |
| Erstbezug | Lần sử dụng đầu tiên. Điều này có thể đề cập đến một bất động sản mới hoặc lần sử dụng đầu tiên sau khi cải tạo. Điều quan trọng là phải làm rõ chính xác những gì đã được xây dựng hoặc cải tạo. |
| Dachgeschossausbau (DG) | Việc chuyển đổi không gian sinh hoạt thành không gian gác mái hoặc tầng áp mái. Họ kiểm tra giấy phép, khu vực đã đăng ký và tình trạng pháp lý độc lập của công trình sau khi cải tạo. |
| Rohdachboden | Gác mái chưa được sử dụng. Khả năng xây dựng nhà ở phụ thuộc vào giấy tờ sở hữu đất, sự chấp thuận, yêu cầu xây dựng và thông số kỹ thuật của bất động sản. |
| Hầm ngầm | Không gian nằm dưới hoặc một phần dưới mặt đất. Việc sử dụng làm nhà ở được xác định bởi mục đích cho phép và các quy định xây dựng. |
| Hochparterre | Tầng trệt được nâng cao. Chiều cao cửa sổ, khả năng tiếp cận và vị trí thực tế cần được xác minh trực tiếp tại chỗ. |
| Tầng lửng | Tầng trung gian, điển hình của một số công trình kiến trúc cổ. Vị trí và độ cao của tầng này không thể xác định chính xác chỉ dựa vào tên gọi. |
| Stiege | Cầu thang, lối vào hoặc khu vực của tòa nhà. Số Stiege có thể là một phần của địa chỉ và cần thiết để xác định chính xác căn hộ. |
| Đứng đầu | Chỉ định một căn hộ hoặc mặt bằng riêng biệt, ví dụ như Top 14. Số hiệu này được xác minh giữa quảng cáo, bản vẽ, hợp đồng và giấy tờ sở hữu. |
| Tủ | Một căn phòng nhỏ. Bản thân thuật ngữ này không bao hàm việc có hệ thống sưởi riêng, đáp ứng các yêu cầu về nhà ở, hoặc khả năng sử dụng nó như một phòng ngủ. |
| Hành lang | Một không gian được xây dựng bên trong khối kiến trúc của tòa nhà và mở ra một phía. Nếu đáp ứng các tiêu chí đã định, diện tích của nó được tính vào Nutzfläche (diện tích ban công); một loggia không tự động được coi là ban công. |
| cửa sổ lồi | Cửa sổ lồi là phần nhô ra của một căn phòng. Điều quan trọng là phải kiểm tra bản vẽ, kích thước thực tế và tình trạng của công trình. |
| Innenhof | Sân trong. Cửa sổ nhìn ra sân trong không đảm bảo sự yên tĩnh hay ánh sáng tốt: kích thước, công năng sử dụng và các không gian liền kề là những yếu tố quan trọng cần xem xét. |
| Wohnnutzfläche | Diện tích sử dụng của một bất động sản nhà ở. Quy trình tính toán được làm rõ dựa trên các tài liệu và cơ sở áp dụng; chỉ riêng việc chỉ định diện tích quảng cáo là không đủ. |
| Nutzfläche | Diện tích sử dụng được dùng trong các tính toán theo yêu cầu của pháp luật. Theo MRG và WEG, ban công và sân thượng mở không được tính vào, nhưng loggia thì có thể. Đối với tầng hầm và gác mái, việc phù hợp cho mục đích dân cư hoặc thương mại là rất quan trọng. |
| Hạng mục A, B, C, D | Phân loại trang thiết bị căn hộ theo MRG. Việc phân loại này dựa trên các đặc điểm được pháp luật quy định và tình trạng của bất động sản tại thời điểm có hiệu lực pháp lý. Chữ cái chỉ loại không thay thế mô tả trang thiết bị. |
| Widmung | Mục đích sử dụng của một khu đất hoặc một bất động sản cụ thể phụ thuộc vào bối cảnh. Điều quan trọng là phải phân biệt giữa mục đích quy hoạch đô thị của khu đất, mục đích sử dụng được cho phép của khu đất và mục đích được quy định trong các giấy tờ sở hữu căn hộ. |
| Flächenwidmungsplan | Bản quy hoạch phân vùng cho phép sử dụng khu đất và các khu vực lân cận. Bản quy hoạch này giúp đánh giá các mục đích sử dụng được phép của khu đất và các khu vực lân cận. |
| Kế hoạch xây dựng | Kế hoạch phát triển. Bao gồm các thông số về các công trình được phép xây dựng, chẳng hạn như chiều cao, đường viền xây dựng và các hạn chế khác. |
| Zweitwohnsitz | Đây là nơi cư trú thứ hai. Việc đăng ký không cho phép sử dụng bất động sản này làm nhà du lịch hoặc nhà nghỉ dưỡng. Các hạn chế và phí có thể khác nhau tùy theo khu vực. |
| Denkmalschutz | Bảo vệ di tích. Các yêu cầu phụ thuộc vào tình trạng cụ thể và công việc dự kiến. Phê duyệt bảo vệ di tích và giấy phép xây dựng là hai vấn đề khác nhau. |
| Khu bảo vệ | Khu vực được bảo vệ về phát triển, đặc biệt là ở Vienna, có thể hạn chế những thay đổi về diện mạo và các công trình khác của tòa nhà, nhưng không tự động cấp cho nó danh hiệu di tích lịch sử. |
| Thermische Sanierung | Cải thiện hiệu suất nhiệt của tòa nhà: ví dụ, cách nhiệt hoặc nâng cấp các bộ phận riêng lẻ. Phạm vi và kết quả phải được ghi chép lại. |
| Generalsanierung | Cải tạo toàn diện hoặc cải tạo lớn. Nếu chỉ định bán mà không có danh sách đầy đủ các công việc đã hoàn thành: vui lòng hỏi về những công việc đã hoàn thành và thời gian hoàn thành. |
| Sanierungsbedürftig | Cần sửa chữa hoặc xây dựng lại. Cách diễn đạt không nêu rõ ngân sách: ước tính phụ thuộc vào tình trạng của công trình, kỹ thuật, giấy phép và phạm vi công việc. |
Làm thế nào để tránh sai lầm khi so sánh các khu vực
Khi so sánh hai căn hộ, điều quan trọng là phải hiểu cách tính diện tích của mỗi căn. Ban công, loggia, sân thượng và tầng hầm sử dụng được có thể có diện tích khác nhau. Cộng tất cả các giá trị diện tích được liệt kê trong quảng cáo không nhất thiết cho ra diện tích hợp lệ về mặt pháp lý.
Quy định MA 25 của Thành phố Vienna đề cập cụ thể đến loggia, ban công, sân thượng và các yếu tố khác. Đối với một căn hộ cụ thể, việc so sánh thông tin đăng tải, sơ đồ mặt bằng và các tài liệu xác định diện tích và quyền sử dụng là rất hữu ích.
-
Nghiên cứu trường hợp:
Người mua đang xem xét một căn hộ có giá 320.000 € với diện tích niêm yết là 80 m². Tôi đã so sánh thông tin niêm yết với sơ đồ mặt bằng và tính toán diện tích: con số niêm yết bao gồm một ban công mở 8 m². Diện tích bên trong là 72 m², vì vậy giá bán thực tế vào khoảng 4.444 €/m² thay vì 4.000 €/m². Tôi đã tính toán lại các đề nghị tương đương, tính riêng giá trị của ban công. Người mua đã nhận được một định giá hợp lý về bất động sản trước khi đưa ra đề nghị mua.
5. Thuế, phí và chi phí
Điều quan trọng là người mua cần phân biệt rõ các chi phí giao dịch một lần, các khoản thanh toán định kỳ cho chủ sở hữu và thuế phải nộp khi nhận thu nhập hoặc bán tài sản. Các khoản này phát sinh vì những lý do khác nhau và không nên được gộp chung vào một con số "chi phí bảo trì" duy nhất.
| Thuật ngữ | Ý nghĩa và những điều người mua nên kiểm tra |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | Các chi phí phát sinh liên quan đến việc mua bán bao gồm thuế, phí đăng ký, phí hỗ trợ pháp lý, hoa hồng và các chi phí giao dịch khác. Những chi phí này được tính riêng biệt với giá bán căn hộ. |
| Grunderwerbsteuer (GrESt) | Thuế chuyển nhượng bất động sản. Đối với giao dịch mua bán thông thường, mức thuế suất tiêu chuẩn là 3,5%; cơ sở tính thuế và các trường hợp ngoại lệ phụ thuộc vào loại hình chuyển nhượng. |
| Eintragungsgebühr | Phí đăng ký quyền sở hữu vào Sổ đăng ký đất đai (Grundbuch). Mức phí đăng ký bất động sản tiêu chuẩn là 1,1% giá trị quyền sở hữu; các trường hợp được miễn giảm sẽ được xác minh theo các điều khoản và điều kiện hiện hành. |
| Pfandrechtseintragungsgebühr | Phí đăng ký tài sản thế chấp. Phí này dựa trên loại tài sản thế chấp được đăng ký và có thể khác với số tiền vay thực tế. |
| Vertragserrichtungskosten | Chi phí chuẩn bị và quản lý hợp đồng. Điều quan trọng là phải xác định phạm vi dịch vụ, thuế GTGT, các chi phí phát sinh và liệu có bao gồm hỗ trợ ủy thác hay không. |
| Maklerprovision | Phí môi giới. Đối với giao dịch mua bán căn hộ thông thường trên 48.448,51 €, mức phí tối đa cho mỗi bên là 3% cộng thêm VAT. Đối với các giao dịch nhỏ hơn, mức phí sẽ khác nhau; trách nhiệm thực tế được xác định trong hợp đồng. |
| Nguyên tắc đặt hàng | Nguyên tắc "khách hàng đầu tiên" áp dụng cho dịch vụ môi giới cho thuê. Nguyên tắc này xác định ai có thể phải trả hoa hồng. Tuy nhiên, nguyên tắc này không tự động áp dụng cho các giao dịch mua bán bất động sản. |
| Grundsteuer | Thuế bất động sản định kỳ. Mức thuế được xác định dựa trên các tiêu chí liên quan và quy định của thành phố; đây không phải là thuế mua bán. |
| Betriebskosten | Chi phí vận hành. Trong điều kiện áp dụng đầy đủ MRG, danh sách các chi phí này được quy định bởi luật; trong các chế độ khác, các yếu tố pháp lý và hợp đồng bổ sung cũng rất quan trọng. Không phải tất cả các khoản thanh toán hàng tháng của chủ sở hữu đều được coi là chi phí vận hành. |
| Betriebskostanabrechnung | Lập báo cáo và tính toán lại chi phí hoạt động trong kỳ. Cho phép bạn xác minh các khoản trích lập dự phòng và so sánh chúng với các khoản thanh toán tạm ứng. |
| Rücklage | Quỹ dự trữ của hội chủ nhà dành cho các chi phí trong tương lai, đặc biệt là bảo trì tòa nhà. Số dư thực tế, chi phí dự kiến và số tiền đóng góp được kiểm tra xác thực. Việc có quỹ dự trữ không đảm bảo sẽ không phát sinh thêm phí. |
| Instandhaltungskosten | Chi phí bảo trì bất động sản. Điều quan trọng là phải phân biệt giữa công việc được thực hiện bên trong căn hộ và chi phí cho các khu vực chung của tòa nhà. |
| Hausverwaltungshonorar | Thù lao của công ty quản lý. Quy trình tính toán và phân bổ thù lao này cho chủ sở hữu hoặc người thuê nhà phụ thuộc vào chế độ pháp lý hiện hành. |
| Heizkostenabrechnung | Tính toán chi phí sưởi ấm, và nếu hệ thống phù hợp, cả chi phí nước nóng. Thời gian, phương pháp phân phối và mức tiêu thụ thực tế được kiểm chứng. |
| Rauchfangkehrer | Người quét ống khói hoặc chuyên gia thực hiện các cuộc kiểm tra liên quan. Đây là nhà cung cấp dịch vụ, và hóa đơn sẽ ghi rõ các dịch vụ liên quan nếu cần thiết cho công trình. |
| Zweitwohnsitzabgabe | Phí nhà ở thứ hai, được quy định bởi các quy chế khu vực hoặc thành phố hiện hành. Đây không phải là một loại thuế liên bang duy nhất; sự hiện diện của khoản phí này được xác minh tại vị trí của bất động sản. |
| Thuế giá trị gia tăng (USt) | Thuế giá trị gia tăng (VAT). Đối với tiền thuê nhà ở chịu thuế, mức thuế suất thường là 10%, nhưng có thể có các trường hợp miễn trừ và quy định đặc biệt; phí đỗ xe và một số dịch vụ nhất định có thể có mức thuế suất khác. |
| Vorsteuerabzug | Việc khấu trừ thuế GTGT đầu vào phụ thuộc vào việc đáp ứng các điều kiện pháp lý. Việc mua một căn hộ đầu tư không tự tạo ra quyền được khấu trừ vô điều kiện. |
| AfA - Absetzung für Abnutzung | Khấu hao thuế. Đối với các tòa nhà có thu nhập từ cho thuê, tỷ lệ khấu hao theo luật định tiêu chuẩn thường là 1,5% mỗi năm. Đất đai không được khấu hao; các chế độ thuế đặc biệt và cơ sở khấu hao cần được tính toán riêng. |
| Liebhaberei | Phân loại thuế đối với các hoạt động không nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận toàn diện theo nghĩa thông thường. Có thể ảnh hưởng đến việc ghi nhận lỗ và xử lý thuế GTGT. Sự hiện diện của kết quả âm trong một năm cụ thể không đủ để đưa ra kết luận. |
| ImmoESt - Immobileienertragsteuer | Một hình thức thuế thu nhập đặc biệt dành cho việc bán bất động sản. Thuế suất tiêu chuẩn trên thu nhập tương ứng là 30%, nhưng cơ sở tính thuế, các trường hợp ngoại lệ và trường hợp đặc biệt được tính riêng. |
| Neuvermögen | Phân loại các bất động sản mà doanh thu và chi phí thuế thực tế thường được tính toán khi bán. Việc phân loại dựa trên tình trạng thuế trong quá khứ của bất động sản, chứ không chỉ dựa vào ngày mua, sẽ phù hợp hơn. |
| Altvermögen | Chỉ định một số bất động sản "cũ" nhất định mà theo đó có thể áp dụng cách tính thuế thu nhập đặc biệt khi bán. Việc áp dụng phụ thuộc vào tình trạng thuế trước đó và các trường hợp khác, bao gồm cả sự thay đổi mục đích sử dụng đất. |
| Hauptwohnsitzbefreiung | Thu nhập từ việc bán nhà ở chính được miễn thuế ImmoESt, tùy thuộc vào một số điều kiện nhất định. Việc đăng ký là nhà ở chính (Hauptwohnsitz) là chưa đủ; việc sử dụng thực tế và thời hạn quy định là điều kiện thiết yếu. |
| Herstellerbefreiung | Một khoản miễn trừ liên quan đến việc bán nhà tự xây, với điều kiện đáp ứng một số yêu cầu nhất định. Khoản miễn trừ này không tự động áp dụng cho đất đai hoặc bất động sản đã mua và được cải tạo. |
Những khoản tiền nào không thể cộng gộp?
Tiền thuê nhà, tiền trả góp và tiền sưởi có thể xuất hiện trong cùng một thông báo hàng tháng, nhưng chúng được phân loại dưới các mục khác nhau. Đối với mô hình đầu tư, cần phải xác định chi phí nào do chủ nhà chịu và chi phí nào có thể chuyển sang cho người thuê.
Khi đánh giá giao dịch mua bán, các khoản thanh toán bổ sung và chi phí ẩn khi mua bất động sản tại Áo, bao gồm phí dịch vụ pháp lý, thuế VAT hiện hành và phí đăng ký.
-
Nghiên cứu trường hợp:
Người bán đề nghị giảm giá 5.000 euro, nhưng khi xem xét các tài liệu quản lý tòa nhà, tôi phát hiện ra cần sửa chữa mặt tiền sắp tới và khoản dự trữ không đủ. Sau khi so sánh ngân sách dự án với bảng phân bổ chi phí, tôi tính toán khoản tiền đặt cọc bổ sung tiềm năng cho căn hộ là 7.200 euro. Sau đó, tôi đã làm rõ các phương án tài chính và điều khoản thanh toán. Trước khi ký hợp đồng, chúng tôi đã thống nhất với người bán về việc phân bổ các khoản chi phí này để người mua có thể ước tính tổng ngân sách giao dịch.
6. Giấy tờ liên quan đến căn hộ và nhà ở
Một tài liệu duy nhất không thể cung cấp bức tranh toàn diện về một bất động sản. Bản trích lục thể hiện các quyền đã đăng ký, bản vẽ mặt bằng thể hiện cấu trúc tòa nhà, và các tài liệu của công ty quản lý cho thấy tình trạng tài chính và các công việc sắp tới của tòa nhà.
| Thuật ngữ | Ý nghĩa và những điều người mua nên kiểm tra |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Trích lục sổ đăng ký đất đai. Trang A chứa thông tin về bất động sản và các hồ sơ liên quan, Trang B chứa thông tin về quyền sở hữu, và Trang C chứa thông tin về các khoản thế chấp. Tính phù hợp và nội dung của các tài liệu hỗ trợ rất quan trọng. |
| Phơi ra | Bản mô tả thông tin về tài sản. Dữ liệu trong đó cần được xác minh, nhưng không thể cho rằng nó không có ý nghĩa pháp lý: các tuyên bố cụ thể có thể ảnh hưởng đến các đặc điểm và trách nhiệm đã được thỏa thuận. |
| Energieausweis | Giấy chứng nhận hiệu suất năng lượng. Khi bán hoặc cho thuê bất động sản, trừ khi có quy định khác, phải xuất trình giấy chứng nhận có thời hạn không quá mười năm. Các ước tính trong giấy chứng nhận này không tương đương với hóa đơn sưởi ấm thực tế. |
| Nutzwertgutachten | Ý kiến chuyên gia về giá trị sử dụng (Nutzwert) của từng bất động sản. Giúp so sánh các căn hộ, tiện nghi và cổ phần trong bất động sản chung. |
| Wohnungseigentumsvertrag | Hợp đồng sở hữu căn hộ. Quy định các quyền liên quan, mục đích sử dụng bất động sản và mối quan hệ giữa các chủ sở hữu. Hợp đồng này được đọc cùng với giấy đăng ký và các tài liệu khác. |
| Hausordnung | Các nội quy nhà ở, chẳng hạn như quy định về việc sử dụng khu vực chung và giữ yên tĩnh, không tự động ghi đè lên các quyền được pháp luật công nhận. |
| Protokoll der Eigentümerversammlung | Biên bản cuộc họp của các chủ sở hữu. Bao gồm các cuộc thảo luận và quyết định. Đối với các khoản chi phí trong tương lai, điều quan trọng là phải xác định chính xác những gì đã được quyết định, theo thứ tự nào và sẽ được tài trợ như thế nào. |
| Jahresabrechnung | Báo cáo quản lý bất động sản hàng năm. Báo cáo này bao gồm thu nhập, chi phí, số dư và phân bổ các khoản phải thu. |
| Vorausschau | Thông tin sơ bộ từ công ty quản lý về công việc và chi phí dự kiến. Giúp xác định các kế hoạch chưa được phản ánh trong các khoản thanh toán hiện tại. |
| Baubewilligung | Giấy phép xây dựng hoặc một số điều chỉnh nhất định được cấp. Chúng xác nhận rằng công trình xây dựng thực tế tuân thủ thiết kế đã được phê duyệt. |
| Benützungsbewilligung | Giấy phép sử dụng công trình đã hoàn thành tại nơi cần thiết. Tùy thuộc vào khu đất và quy trình, một tài liệu khác, chẳng hạn như giấy báo hoàn thành, có thể cần thiết. |
| Bauträgervertrag | Hợp đồng với chủ đầu tư. Nếu các điều khoản được đáp ứng, chế độ bảo vệ người mua đặc biệt theo BTVG sẽ được áp dụng. Không phải mọi hợp đồng với chủ đầu tư đều tự động đi kèm với những đảm bảo giống nhau. |
| Treuhandvertrag | Một thỏa thuận ủy thác. Thỏa thuận này quy định ai sẽ nhận tiền, họ cần kiểm tra những điều kiện gì và khi nào họ được phép chuyển tiền. |
| Finanzierungszusage | Xác nhận tài chính. Việc này có thể có điều kiện, giới hạn thời gian hoặc phụ thuộc vào giá trị thẩm định của bất động sản. Điều quan trọng là phải kiểm tra xem đây có phải là cam kết cuối cùng của ngân hàng hay không. |
| Grundriss | Chỉ riêng bản vẽ mặt bằng căn hộ không đủ để xác nhận tính hợp pháp của việc tái phát triển hoặc độ chính xác của diện tích được chỉ định; nguồn gốc, ngày tháng và sự tương ứng với hiện trạng thực tế mới là điều quan trọng. |
| Meldezettel | Mẫu đăng ký cư trú. Mẫu này không phải là giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc giấy phép mua bất động sản. Thông tin đăng ký liên quan được sử dụng để xác nhận việc đăng ký. |
Những yêu cầu bổ sung nào nên gửi kèm theo quảng cáo?
Việc kiểm tra sơ bộ thường yêu cầu bản trích lục hiện tại, bản vẽ mặt bằng, giấy tờ sở hữu căn hộ và chứng chỉ hiệu suất năng lượng. Đối với việc đánh giá tòa nhà, các báo cáo thường niên gần nhất, thông tin về quy định xây dựng (Rücklage), quy định xây dựng sơ bộ (Vorausschau) và biên bản cuộc họp trong vài năm gần đây rất hữu ích. Đây là bộ tài liệu mang tính thực tiễn, không phải là danh sách bắt buộc cho mọi giao dịch.
Nếu có sự cải tạo, gác mái, vườn riêng hoặc chỗ đậu xe, cần có các giấy tờ xác nhận tình trạng của chúng. Nếu căn hộ đang có người thuê, cần có hợp đồng hiện hành và các thỏa thuận bổ sung.
7. Các bên tham gia giao dịch và các cơ quan chính phủ
Trước khi mua, việc tìm hiểu xem ai là người lựa chọn bất động sản, ai soạn thảo hợp đồng, ai kiểm tra tình trạng kỹ thuật và ai chịu trách nhiệm quản lý tài khoản ủy thác là rất hữu ích. Một chuyên gia có thể đảm nhiệm nhiều chức năng, nhưng phạm vi công việc của họ cần được xác định rõ ràng.
| Thuật ngữ | Ý nghĩa và những điều người mua nên kiểm tra |
|---|---|
| Luật sư | Luật sư. Có thể tư vấn giao dịch, soạn thảo hợp đồng và hỗ trợ giải quyết tranh chấp và đăng ký. Cần làm rõ các bên đại diện và phạm vi công việc được giao. |
| Công chứng viên | Công chứng viên. Họ chứng thực chữ ký và tài liệu, đồng thời cũng có thể soạn thảo hợp đồng và xử lý các giao dịch ủy thác. Vai trò của họ không chỉ giới hạn ở việc chứng thực chữ ký. |
| Người đại diện đảng | Người đại diện của một hoặc nhiều bên; trong lĩnh vực thuế và đăng ký, thường là luật sư hoặc công chứng viên. Ý nghĩa của thuật ngữ này phụ thuộc vào thủ tục cụ thể. |
| Treuhänder | Người thực hiện nghĩa vụ ủy thác chấp nhận và chuyển tiền theo các điều khoản đã thỏa thuận. Sự bảo vệ được đảm bảo bởi các điều khoản và việc thực hiện đúng nghĩa vụ, chứ không phải bởi lời hứa về sự đồng thời theo nghĩa đen. |
| Immobilienmakler | Môi giới bất động sản. Có thể đóng vai trò là người môi giới thứ hai cho cả hai bên trong quá trình mua bán. Nhiệm vụ cung cấp thông tin của họ không thay thế cho việc người mua có luật sư độc lập đại diện. |
| Immobilientreuhänder | Một nhóm nghề nghiệp được quy định bao gồm các ngành nghề sau: Môi giới bất động sản (Immobilienmakler), Quản lý bất động sản (Immobilienverwalter) và Thợ xây (Bauträger). Bản thân thuật ngữ này không đảm bảo rằng một người cụ thể đủ điều kiện để thực hiện tất cả các công việc này. |
| Hausverwaltung | Công ty quản lý hoặc người quản lý. Tổ chức việc quản lý tòa nhà theo đúng quy định và pháp luật, lưu giữ hồ sơ và tương tác với chủ sở hữu. |
| Bauträger | Chủ đầu tư hoặc đơn vị tổ chức dự án xây dựng. Họ kiểm tra tư cách pháp nhân, dự án, giấy phép và các nghĩa vụ hợp đồng. |
| Sachverständiger | Một chuyên gia trong lĩnh vực liên quan. Có thể đánh giá giá trị, tình trạng kỹ thuật hoặc giá trị sử dụng. Việc trở thành chuyên gia được chứng nhận pháp y đòi hỏi phải có xác nhận riêng. |
| Tòa án quận | Tòa án cấp quận. Tùy thuộc vào thẩm quyền, tòa án này thụ lý một số vụ án liên quan đến nhà ở và lưu giữ sổ đăng ký đất đai (Grundbuch). |
| Grundbuchsgericht | Tòa án có thẩm quyền giải quyết các vấn đề đăng ký trong Sổ đăng ký đất đai (Grundbuch). Đây là sự chỉ định một chức năng, không phải là một nghề nghiệp riêng biệt. |
| Thẩm phán | Cơ quan hành chính của một thành phố có quy chế đặc biệt, bao gồm cả Vienna. Các yêu cầu cụ thể được gửi đến bộ phận có thẩm quyền. |
| Magistratsabteilung (MA) | Một phòng ban thuộc chính quyền thành phố Vienna, được chỉ định bằng một số hiệu. Phòng ban thích hợp được lựa chọn dựa trên nội dung của yêu cầu, chứ không chỉ dựa vào thuật ngữ chung "bất động sản". |
| Cơ quan tài chính | Cơ quan thuế. Chịu trách nhiệm về các vấn đề thuế trong phạm vi thẩm quyền của mình. |
| Hiệp hội người thuê nhà | Một tổ chức tư vấn và đại diện cho người thuê nhà về các vấn đề cụ thể. Điều khoản hỗ trợ và tư cách thành viên được quy định riêng. |
| Phòng Thương mại Thế giới (WKO) | Phòng Thương mại Áo. Cung cấp thông tin chuyên nghiệp và dịch vụ tìm kiếm doanh nghiệp. Phạm vi hoạt động thương mại được phép cũng được xác minh bằng cách sử dụng Giấy chứng nhận pháp nhân (Gewerbeberechtigung) và sổ đăng ký GISA. |
Người đại diện sẽ xem xét đến lợi ích của ai?
Tại Áo, việc một môi giới bất động sản đóng vai trò là "Doppelmakler" (người trung gian hòa giải) khá phổ biến. Trong trường hợp này, người môi giới phải xem xét lợi ích của cả hai bên. Điều này khác với việc thuê luật sư đại diện cho lợi ích của một bên một cách độc lập.
Do đó, điều quan trọng là người mua cần đặt ra hai câu hỏi: người trung gian hành động với tư cách nào và ai là người cụ thể xác minh các điều khoản pháp lý của giao dịch cho người mua. Tương tự, điều quan trọng là phải làm rõ chức năng của công chứng viên, luật sư và Treuhänder, nếu tất cả đều kiêm nhiệm.
Các thuật ngữ thường bị hiểu sai
| Thuật ngữ | Hiểu biết chung | Điều này có nghĩa gì trong thực tế? |
|---|---|---|
| Neubau | Chỉ là một căn hộ mới xây | Danh mục thị trường có thể bao gồm các ngôi nhà được xây dựng từ những thập kỷ trước. Năm xây dựng và tình trạng được xác minh riêng. |
| Erstbezug | Xây dựng một tòa nhà mới là điều cần thiết | Có thể cho biết đây là lần đầu tiên công trình được đưa vào sử dụng sau khi tái thiết. |
| Nutzfläche | Tổng diện tích của căn hộ, ban công, sân thượng và tầng hầm | Thành phần cấu tạo được xác định bởi các quy định hiện hành. Loggia và ban công mở được tính riêng. |
| Betriebskosten | Tất cả các khoản chi phí hàng tháng của chủ sở hữu | Tiền đặt cọc, tiền sưởi, tiền điện và tiền sửa chữa có thể là các khoản mục riêng biệt. |
| Rücklage | Đảm bảo rằng chi phí sửa chữa đã được thanh toán | Đây là nguồn dự trữ của tòa nhà. Nguồn dự trữ này có thể không đủ cho các công việc đã thực hiện hoặc đang được lên kế hoạch. |
| Kaufanbot | Đơn đặt hàng tùy chọn | Lời đề nghị có thể ràng buộc người mua và, nếu được chấp nhận, sẽ tạo thành một hợp đồng ràng buộc. |
| Wohnungseigentum | Một căn hộ không có kết nối với phần còn lại của tòa nhà | Quyền sở hữu độc quyền đối với một vật thể gắn liền với quyền sở hữu chung và trách nhiệm đối với ngôi nhà. |
| Genossenschaftswohnung | Một căn hộ giá rẻ đã có người thuê | Thông thường đây là hợp đồng thuê hoặc sử dụng; quyền mua cần được xác minh độc lập. |
| Vorsorgewohnung | Đầu tư với đảm bảo hoàn thuế VAT | Kết quả thuế phụ thuộc vào các điều kiện mua bán, sử dụng và thuế suất. |
| Baurecht | Sở hữu chung căn hộ và đất đai | Vật thể này gắn liền với quyền sử dụng có thời hạn trên đất của người khác. |
| Thận trọng | Tiền đặt cọc cho giao dịch mua hàng | Tiền đặt cọc trong quan hệ thuê nhà. |
| Phơi ra | Một tài liệu xác nhận tất cả các đặc điểm | Bản mô tả này cần được xác minh; các tuyên bố riêng lẻ có thể có ý nghĩa pháp lý. |
Câu hỏi thường gặp
Tại thời điểm nào người mua trở thành chủ sở hữu căn hộ ở Áo?
Đối với giao dịch mua bán thông thường, việc này diễn ra sau khi quyền sở hữu được đăng ký tại Grundbuch. Việc ký hợp đồng, thanh toán và nhận chìa khóa không tự động thay thế việc đăng ký này.
Đặt phòng qua Kaufanbot có được coi là đặt phòng thông thường không?
Không. Đây là một lời đề nghị có thể kèm theo các điều khoản ràng buộc. Trước khi ký, bạn nên kiểm tra nội dung, thời hạn hiệu lực và các điều khoản, điều kiện giao dịch.
Liệu hành lang có được tính vào Nutzfläche không?
Nếu đáp ứng các tiêu chí đã thiết lập, nó sẽ được tính vào. Ban công hoặc sân thượng mở, như loggia, không được tính theo quy tắc của MRG và WEG. Bản vẽ và cơ sở tính toán sẽ được kiểm tra cho từng căn hộ cụ thể.
Liệu có thể xác định loại hình cho thuê dựa trên các từ "Altbau" hoặc Neubaukhông?
Không. Các tài liệu xây dựng, quyền sở hữu căn hộ, nguồn tài chính, lịch sử tòa nhà và bất kỳ trường hợp miễn trừ nào đều có liên quan. Tuổi đời của mặt tiền hoặc nội dung mô tả trong danh sách không đủ để chứng minh.
Ai là người soạn thảo hợp đồng mua bán: luật sư hay công chứng viên?
Thỏa thuận có thể được soạn thảo bởi luật sư hoặc công chứng viên. Cả hai đều có thể thực hiện các chức năng liên quan, bao gồm hỗ trợ ủy thác. Việc phân chia trách nhiệm cụ thể được xác định trong quá trình phê duyệt giao dịch.
Liệu người môi giới nhất thiết chỉ đại diện cho người bán?
Không. Trong quá trình mua bán, họ có thể đóng vai trò trung gian và xem xét lợi ích của cả hai bên. Điều này không loại bỏ sự cần thiết phải hiểu rõ phạm vi nhiệm vụ của họ và tự mình xác minh các điều khoản pháp lý của hợp đồng mua bán.
Vorsorgewohnung có nghĩa là đảm bảo hoàn trả?
Không. Khả năng sinh lời phụ thuộc vào giá bán, tiền thuê cho phép, chi phí vận hành, thời gian ngừng hoạt động, sửa chữa, tài chính và thuế. Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản không xác nhận thu nhập hay quyền được khấu trừ thuế GTGT.
Công ty có cho phép người nước ngoài mua bất động sản mà không cần giấy phép không?
Không phải tự động. Việc áp dụng các quy định về cấp phép phụ thuộc vào đất đai, tài sản và cơ cấu sở hữu của công ty. Các vấn đề về thuế và giấy phép mua bán là những vấn đề riêng biệt.
Tôi có thể lấy bản trích đoạn từ Grundbuch ở đâu?
Thông qua các cơ quan tư pháp chính thức, các cơ quan được ủy quyền, luật sư hoặc công chứng viên. Điều kiện tiếp cận và chi phí phụ thuộc vào phương thức yêu cầu. Bắt đầu từ ngày 1 tháng 10 năm 2026, chủ sở hữu bất động sản có thể nhận được trích lục điện tử miễn phí về tài sản của mình thông qua JustizOnline, với số tiền tối đa theo yêu cầu.
Ý kiến chuyên gia: Ksenia Levina
Trong thời gian làm việc tại thị trường Áo, tôi nhận thấy một quy luật: sai lầm của người mua hiếm khi xuất phát từ việc thiếu kiến thức thị trường. Hầu hết các sai lầm đó đều do hiểu sai một thuật ngữ quen thuộc. Họ tính toán lợi suất dựa trên diện tích, trong khi thực tế diện tích được đo lường theo cách khác. Họ lập kế hoạch ngân sách mà không tính đến các chi phí phụ trợ, vì ở nước họ, các chi phí này chỉ chiếm một phần trăm nhỏ. Họ lên kế hoạch tăng tiền thuê nhà mà không biết rằng tòa nhà đã được hưởng toàn bộ mức trợ cấp MRG.
Đó là lý do tại sao tài liệu đầu tiên tôi gửi cho khách hàng mới không phải là một tập hợp các đối tượng, mà là một từ điển. Từ đó trở đi, cuộc trò chuyện diễn ra bằng cùng một ngôn ngữ.
Danh sách kiểm tra nhanh trước khi mua hàng
Danh sách này giúp bạn chuẩn bị các tài liệu và câu hỏi. Phạm vi thẩm định phụ thuộc vào bất động sản và các điều khoản của giao dịch.
Đối tượng và quyền
- Đã nhận được bản trích lục sổ đăng ký quyền sở hữu hiện tại; chủ sở hữu, cổ phần và đối tượng đã được so sánh với giá chào bán.
- Các điều khoản ràng buộc đã được xem xét, bao gồm cả các tài liệu chứng minh.
- Rõ ràng là những khoản nợ nào vẫn còn và những khoản nào đã được xóa bỏ.
- Tình trạng của tầng hầm, chỗ đậu xe, vườn hoặc sân thượng được xác nhận bằng văn bản.
- Khu vực và bản quy hoạch được so sánh với hiện trạng thực tế và những thay đổi được cho phép.
Nhà cửa và chi phí tương lai
- Đã nhận được giấy tờ chứng minh quyền sở hữu căn hộ.
- Các báo cáo thường niên mới nhất, thông tin về Rücklage và Vorausschau đã được nghiên cứu.
- Các biên bản cuộc họp và quyết định liên quan đến công việc hiện có đã được xem xét.
- Các khoản thanh toán hiện tại của chủ sở hữu và các khoản đóng góp bổ sung có thể phát sinh được thiết lập riêng biệt.
- Hộ chiếu năng lượng và các tài liệu kỹ thuật hiện có đã được xác minh.
Sử dụng và cho thuê
- Mục đích sử dụng của vật thể đã được xác định.
- Nếu bạn có ý định cho thuê bất động sản, hãy kiểm tra quy định cho thuê hiện hành.
- Đối với căn hộ đang có người ở, hợp đồng thuê nhà và các thỏa thuận bổ sung đã được xem xét.
- Việc sử dụng làm nhà nghỉ dưỡng hoặc nhà cho khách du lịch sẽ được kiểm tra riêng nếu điều này phù hợp với mục đích mua nhà.
Giao dịch và thanh toán
- Trước khi ký kết Kaufanbot, các điều kiện về tài chính và giấy phép cần thiết đã được thống nhất.
- Các yêu cầu về giấy phép được xác định cho người mua và cấu trúc sở hữu được lựa chọn.
- Các khoản chi phí vượt quá giá trị bất động sản sẽ được tính toán.
- Chức năng của các thành viên tham gia và phạm vi nhiệm vụ của họ đều đã được xác định.
- Các điều khoản về việc thành lập quỹ tín thác, xóa bỏ các khoản thế chấp và đăng ký được thể hiện trong các tài liệu đó.
- Ngày chuyển nhượng, tình trạng căn hộ và thủ tục lập biên bản đã được thống nhất.
Những điều đáng nhớ
Thuật ngữ trong giao dịch bất động sản Áo không chỉ là hình thức, mà còn là cách để hiểu rõ các thông số thực tế của một bất động sản. Có ba điều đáng nhớ, ngay cả khi bạn không có thời gian đọc toàn bộ từ điển:
Quyền sở hữu phát sinh vào thời điểm ghi nhận trong sổ đăng ký quyền sở hữu (Grundbuch), chứ không phải khi ký hợp đồng hay thanh toán. Mọi việc diễn ra giữa hai thời điểm này đều được bảo vệ bởi hồ sơ ưu tiên và tài khoản ủy thác — sự tồn tại của chúng được xác minh trước khi tiền được chuyển khoản.
là giao dịch mua bán cổ phần trong một tòa nhà, chứ không phải một căn hộ. Điều này bao gồm giá trị quyền sở hữu (Nutzwert), chi phí khu vực chung, các quyết định của cuộc họp chủ sở hữu và quỹ dự trữ sửa chữa. Biên bản cuộc họp cung cấp bức tranh chính xác hơn về các chi phí trong tương lai so với bất kỳ mô tả bất động sản nào.
Chế độ cho thuê bất động sản quyết định lợi suất. Trước khi tính toán mô hình, điều quan trọng là phải biết liệu tòa nhà đó được cho thuê toàn bộ, một phần hay bị tịch thu. Năm 2026, các quy tắc mới về chỉ số hóa và thời hạn hợp đồng đã được bổ sung.
Nguồn chính thức: RIS, BMF, Ooesterreich GV, Stadt Wien.
