Quận 7 của Vienna – Neubau: nơi sinh sống và đầu tư vào đâu

Khi lần đầu tiên đến Neubau (quận 7 của Vienna), tôi đã rất ngạc nhiên khi thấy sự đa dạng về lối sống và nhịp sống có thể cùng tồn tại trong phạm vi chỉ vài kilômét vuông.

Tại đây, những mặt tiền lịch sử từ thế kỷ 19 nằm cạnh những không gian nghệ thuật thử nghiệm, các khu chợ buổi sáng nhường chỗ cho các triển lãm buổi tối, và vỉa hè cũng tấp nập các nhà thiết kế thời trang, các cặp vợ chồng lớn tuổi người Vienna và các gia đình trẻ có con.

Neubau nằm cách trung tâm lịch sử chỉ 2-3 km, nhưng nó không chỉ đơn thuần là khu dân cư gần Vienna đông đúc khách du lịch. Đó là một hệ sinh thái riêng biệt—sáng tạo, sôi động và không ngừng phát triển. Vì vậy, đối với những người muốn mua căn hộ ở Vienna và sống theo "nhịp sống đô thị", Neubau thường là lựa chọn tốt hơn so với các quận trung tâm khác.

Không giống như những khu phố bảo thủ và đáng kính hơn như Hietzing hay Döbling, nơi đây có một nguồn năng lượng sôi động: nhiều quán cà phê, studio và văn phòng công ty sáng tạo mới mở, và mỗi mùa hè, khu vực này lại tràn ngập các lễ hội và hội chợ.

Tôi thường khuyên khách hàng nên cân nhắc Neubau nếu họ không chỉ tìm kiếm bất động sản mà còn tìm kiếm một phong cách sống cụ thể. Đây là nơi dễ dàng nhất để hòa nhập vào cuộc sống Vienna, gặp gỡ người dân địa phương và tìm kiếm mạng lưới quan hệ xã hội.

Đối với các nhà đầu tư, khu vực này hấp dẫn do mật độ dân số cao (khoảng 18–20 nghìn người/km²) và nhu cầu thuê ổn định, đặc biệt là từ các chuyên gia trẻ và sinh viên.

Mục đích của bài viết này là xem xét chi tiết Neubau từ nhiều góc độ khác nhau: lịch sử, địa lý, cấu trúc xã hội, nguồn cung nhà ở, cơ sở hạ tầng và tất nhiên là sức hấp dẫn đầu tư.

Các tính năng chính của Neubau:

• Vị trí: chỉ cách trung tâm thành phố (Innere Stadt) 2-3 km.
• Dân số: khoảng 32–35 nghìn người.
• Không khí: Phong cách Bohemian, sáng tạo, có bối cảnh nghệ thuật mạnh mẽ.
• Giá bất động sản: Một số nơi có giá cao nhất ở Vienna (trung bình 5.500–6.000 euro/m²), do nhu cầu cao.
• Giao thông: tuyến tàu điện ngầm U3 và U6, mạng lưới xe điện và xe buýt dày đặc.
• Cơ sở hạ tầng: nhỏ gọn, có mạng lưới trường học, cửa hàng và trung tâm văn hóa phát triển.

Neubau được gọi là "Soho của Vienna" hay "Tiểu Berlin", và sự so sánh này hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, như tôi đã giải thích với khách hàng, điều quan trọng cần hiểu là: không giống như Berlin, nơi các khu phố có thể thay đổi nhanh chóng và thậm chí "mất giá", ở Vienna, sự ổn định lịch sử của một khu phố là một sự đảm bảo cho các nhà đầu tư.

Lịch sử của Neubau bắt nguồn từ thời Trung Cổ. Những khu định cư đầu tiên ở đây xuất hiện vào thế kỷ 14 và 15, là những khu vực ngoại ô nằm ngoài tường thành Vienna. Cái tên "Neubau" có nghĩa là "tòa nhà mới" hoặc "khu phố mới", phản ánh sự phát triển nhanh chóng của khu vực này trong thời kỳ Vienna đang mở rộng ra ngoài trung tâm thành phố cổ.

Đến thế kỷ 19, Neubau đã trở thành một khu vực của các nghệ nhân và các ngành công nghiệp quy mô nhỏ. Thợ đóng giày, thợ làm đồ nội thất, thợ làm bánh và thợ kim loại nhỏ làm việc tại đây. Khu vực này phát triển thành một khu vực "giai cấp công nhân", nhưng không thực sự mang tính công nghiệp. Thay vào đó, nó là một khu phố của nghệ nhân, nơi chủ sở hữu và gia đình sống ở phía trên cửa hàng, trong khi công việc thì diễn ra sôi nổi ở bên dưới.

Một chương đặc biệt trong lịch sử chính là các nhà máy và xưởng sản xuất đồ nội thất. Vienna vẫn nổi tiếng với trường dạy nghề nội thất, và nhiều nguồn gốc của nghề thủ công này có thể bắt nguồn từ Neubau. Khu vực này cũng được biết đến như một trung tâm của ngành in ấn, nơi có các nhà in và xưởng xuất bản.

Vào nửa sau thế kỷ 19, cái gọi là "Hofhäuser" (nhà có sân) được xây dựng rầm rộ ở Neubau, tạo nên những "cộng đồng" nhỏ. Nhiều tòa nhà trong số này vẫn còn tồn tại đến ngày nay: những tòa nhà cao bốn đến năm tầng với lối vào hình vòm dẫn vào sân, trước đây từng là giếng nước, nhà kho hoặc những khu vườn nhỏ.

Sau Thế chiến I, khu vực này, giống như phần còn lại của Vienna, phải đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở. Chính trong những năm 1920 và 1930, chương trình "nhà ở xã hội" (Gemeindebau) đã được triển khai tích cực. Một số khu phức hợp mang tính biểu tượng đã được xây dựng tại Neubau, vẫn còn được sử dụng cho đến ngày nay và được coi là ví dụ điển hình cho kiến ​​trúc tiến bộ của thời đại.

Sau Thế chiến II, Neubau dần chuyển mình từ một khu vực lao động thành một khu vực văn hóa. Các nghệ sĩ, nhà văn và sinh viên từ Học viện Mỹ thuật đã chuyển đến đây. Vào những năm 1970, một nền nghệ thuật bắt đầu xuất hiện, và vào những năm 1990, những nhà thiết kế thời trang đầu tiên đã đến đây.

Ngày nay, Neubau được coi là "trung tâm văn hóa thay thế của Vienna". Đây là nơi có MuseumsQuartier (một trong những khu phức hợp văn hóa lớn nhất châu Âu), cũng như nhiều phòng trưng bày và xưởng nghệ thuật.

Tôi thường gặp những khách hàng đến Vienna để làm việc hoặc học tập và yêu thích Neubau.

Neubau là một trong những quận nhỏ gọn nhất của Vienna. Diện tích của quận khoảng 1,6-1,9 km², với dân số từ 32.000 đến 35.000 người. Mật độ dân số đạt 18.000-20.000 người/km² - một trong những mật độ cao nhất thành phố đối với một khu dân cư có nhiều tòa nhà lịch sử.

Đây là hình ảnh điển hình của các quận nội thành: có một vài công viên lớn "bên trong đường viền", nhưng xung quanh chúng có những không gian xanh rộng lớn của quận đầu tiên và các quận lân cận (Burggarten, Volksgarten, MQ-courtyards) chỉ cách một quãng đi bộ ngắn.

Về mặt địa lý, Neubau có thể được coi là một quận “khảm”:

Khu dân cư. Các tòa nhà cổ, căn hộ hiện đại và nhà ở xã hội. Các con phố Neustiftgasse, Zieglergasse, Kaiserstraße, Burggasse, Lerchenfelder Straße (giáp quận 8) và mạng lưới các con phố phụ. Ở đây bạn sẽ tìm thấy sự pha trộn giữa những ngôi nhà cổ, các tòa nhà hiện đại hóa và những công trình nhỏ mới xây dựng.

Các phố mua sắm. Trước hết, phải kể đến Mariahilfer Straße (chính thức là phố số 6, nhưng về mặt chức năng là "ngưỡng cửa" của Neubau), một trong những phố mua sắm nổi tiếng nhất Vienna, phố "vai" Siebensterngasse và Neubau(ngày nay là khu vực gặp gỡ).

Không gian sáng tạo. Các xưởng, studio và phòng trưng bày tập trung gần trung tâm quận. Khu MuseumsQuartier (trung tâm văn hóa), WestLicht (bảo tàng và trung tâm nhiếp ảnh) trên đường Westbahnstraße, các phòng trưng bày dọc trục đường Schleifmühlgasse/Neubau, các cửa hàng tổng hợp, v.v.

Quảng trường và sân trong. Spittelberg (một mạng lưới các con phố hẹp và sân trong), Sankt-Ulrichs-Platz, Weghuberpark tại MQ, Josef-Strauß-Park – những góc nhỏ nhưng ấm cúng rợp bóng cây xanh.

• Tuyến đường chính của quận là Mariahilfer Straße, chạy qua phía nam Neubau. Con đường này luôn nhộn nhịp cả ngày lẫn đêm, với các cửa hàng, quán cà phê, văn phòng và các trung tâm giao thông.
• Song song với đó là Neubaugasse – một con phố mang tính chất địa phương, “khu phố” hơn: các cửa hàng thiết kế, nhà hàng nhỏ, quán cà phê ấm cúng.

Bên trong, đường phố hẹp hơn, thường chỉ có một chiều, ưu tiên người đi bộ và xe đạp. Neubau là một khu phố gần, chỉ mất 5–12 phút để đi bộ từ nhà này sang nhà khác.

Sự phát triển của khu vực này rất đa dạng. Trong số các tòa nhà có những tòa nhà thế kỷ 19 với mặt tiền trang trí công phu, những ngôi nhà tiện nghi giữa thế kỷ 20 và những khu phức hợp hiện đại với cửa sổ toàn cảnh.

Sự cân bằng giữa phát triển lịch sử và cải tạo hiện đại có lợi cho các nhà đầu tư mua để cho thuê: một số lượng lớn các tòa nhà Altbau chất lượng cao, lượng khách thuê ổn định từ "nền kinh tế sáng tạo" và gần các trường đại học và cụm văn hóa đảm bảo tính thanh khoản có thể dự đoán được.

Theo kinh nghiệm của tôi, chính sự kết hợp phong cách này thường thu hút khách hàng. Ví dụ, một gia đình đến từ Ba Lan đã phải lựa chọn giữa một căn hộ mới ở Donaustadt và một ngôi nhà nông trại cổ kính ở Neubau. Cuối cùng họ đã chọn Neubau vì, như họ nói, "mỗi con phố ở đây đều có câu chuyện riêng".

Neubau là một trong những khu phố "trẻ nhất" của Vienna về mặt tinh thần và lối sống. Độ tuổi trung bình của cư dân ở đây thấp hơn mức trung bình của thành phố. Trong khi độ tuổi trung bình ở Vienna nói chung là khoảng 42, thì ở Neubau, con số này gần 38-39.

Độ tuổi chủ yếu là "thanh niên trưởng thành": nhiều người lao động trong độ tuổi 25-44, có trình độ học vấn cao, làm việc trong các ngành kinh tế sáng tạo, công nghệ thông tin, giáo dục, y tế và du lịch. Neubau là một cộng đồng trưởng thành muộn, nơi mọi người có xu hướng ở lại các căn hộ trong thành phố lâu hơn là chuyển đến một ngôi nhà ở ngoại ô: vị trí gần nơi làm việc, văn hóa và trường học bù đắp cho diện tích nhà ở nhỏ hẹp.

Phần lớn cư dân là:

• các chuyên gia trẻ trong ngành công nghiệp sáng tạo (thiết kế, thời trang, quảng cáo, CNTT);
• sinh viên của Đại học Vienna, Đại học Mỹ thuật Ứng dụng, Học viện Mỹ thuật;
• gia đình trẻ có một hoặc hai con;
• cũng như những người "sinh ra ở Vienna" đã sống ở đây qua nhiều thế hệ.

Tỷ lệ người nước ngoài tại thành phố tính đến đầu năm 2024 là 35,4% (40,2% sinh ra bên ngoài nước Áo). So với các quận khác, Neubau mang tính quốc tế rõ rệt hơn hẳn, chẳng hạn như quận 13 (Hietzing) hoặc quận 18 (Währing), nơi các gia đình có nguồn gốc Áo chiếm ưu thế.

Ở Neubau bạn có thể tìm thấy hai "cực":

• Những người có thu nhập cao mua căn hộ có giá từ 600.000–700.000 euro trở lên.
• Người thuộc tầng lớp trung lưu: người thuê nhà, sinh viên, người sáng tạo.

Khu vực này đắt đỏ, nhưng không phải là khu thượng lưu – nó thiên về phong cách sống hơn là sự xa hoa. Thu nhập khác nhau ở Vienna, nhưng Neubau là một trong những quận có sức mua của người thuê nhà trên mức trung bình (đã điều chỉnh theo giá thuê cao). Đối với người mua, điều này có nghĩa là ít rủi ro nhà trống hơn và kỳ vọng cao hơn về chất lượng – nhà bếp, phòng tắm, đèn chiếu sáng âm tường và không gian lưu trữ. Đối với người thuê nhà, điều này có nghĩa là cơ hội được sống "chỉ cách" nơi làm việc và nhà hát một bước chân.

Đối với các khu vực kém phát triển và nguy hiểm của Vienna, nhìn chung Áo và Vienna nói riêng đều an toàn theo tiêu chuẩn châu Âu. Theo báo cáo thường niên của BMI liên bang, Vienna đã duy trì mức độ an toàn chủ quan cao trong những năm gần đây.

Khi cân nhắc Vienna là nơi đáng sống, điều quan trọng là phải xem xét sự kết hợp của nhiều yếu tố: mật độ hoạt động về đêm, lượng khách du lịch, vị trí gần các trung tâm giao thông - sau đó chọn loại nhà ở phù hợp và an ninh (hệ thống liên lạc nội bộ, liên lạc video, đèn chiếu sáng lối vào, cửa chất lượng cao) cho phù hợp.

Tại sao người nước ngoài chọn Neubau:

• Vị trí trung tâm.
• Không khí của “Berlin nhỏ” rất thích hợp cho những nghề sáng tạo.
• Tính bảo mật cao.
• Nhiều trường cung cấp chương trình giảng dạy bằng tiếng Anh và các ngôn ngữ khác.
• Cơ hội đầu tư vào bất động sản thanh khoản.

Khu nhà ở Neubau là sự kết hợp của các tòa nhà chung cư lịch sử, các tiện ích cộng đồng "Red Vienna" và các căn hộ hiện đại sau khi được tái thiết/xây dựng mới.

Khu vực lịch sử có trần nhà cao, phào chỉ thạch cao, sàn gỗ và cửa đôi. Sự hiện diện của thang máy, tiện ích hiện đại, cửa sổ tiết kiệm năng lượng và hệ thống thông gió được thiết kế chu đáo là những yếu tố then chốt. Các tòa nhà trong sân (hay còn gọi là nhà hof) coi trọng tầm nhìn "yên tĩnh". Cơ sở nhà ở của Neubau có thể được chia thành các loại sau:

• Những ngôi nhà hof lịch sử thế kỷ 19 với lối đi hình vòm vào sân trong;
• Nhà chung từ những năm 1920 và 1930 (nhà ở xã hội, thường có sân trong xanh);
• Căn hộ và gác xép hiện đại sau khi cải tạo lại các nhà máy cũ;
• Khu phức hợp boutique thế hệ mới với công nghệ nhà thông minh.

Khu vực này nổi tiếng vì gần như không có các tòa nhà sản xuất hàng loạt: việc xây dựng bị hạn chế do diện tích nhỏ gọn và việc bảo tồn các giá trị lịch sử. Điều này tự động làm tăng giá trị của mỗi bất động sản.

Có một số nhà ở xã hội trong khu vực, nhưng giá thấp hơn so với các quận ngoại thành, đơn giản vì diện tích đất nhỏ và mật độ dân số cao. Đối với các gia đình có trẻ em, mặt bằng và hệ thống chiếu sáng rất quan trọng, trong khi đối với các nhà đầu tư, việc bố trí không gian thông thoáng và tình trạng của các khu vực chung (mái, bậc thang, mặt tiền) là rất quan trọng.

Khoảng giá. Khu Neubau nằm ở phân khúc giá cao nhất của thành phố, mặc dù không cực đoan như khu 1 "vàng son" (khu vực giàu có). Theo số liệu thống kê giao dịch chính thức từ Statistik Austria, giá căn hộ tại Vienna tăng không đồng đều trong năm 2024; dữ liệu theo từng quận có sẵn trong phần tải xuống của họ (bao gồm cả quận 7, Neubau).

Đây là một bức ảnh "chính thức" hiếm hoi về các giao dịch thực tế, chứ không phải lời chào hàng. Để tham khảo: Neubau luôn được xếp hạng trong số các khu vực có giá mua bất động sản chất lượng cao thường vượt quá 6.000 euro/m², cao hơn so với các khu vực ngoại vi.

Phân tích ngân hàng cũng cho thấy mức độ cao: báo cáo từ các ngân hàng lớn của Áo và nghiên cứu tại Vienna (chỉ số giá OeNB) cho thấy xu hướng tăng trưởng dài hạn với các giai đoạn theo chu kỳ. Chỉ số OeNB là "mức cơ sở" tôi sử dụng khi thảo luận về các mốc đầu tư (10-15 năm).

Tiền thuê nhà. Giá thuê nhà trung bình trên thị trường ở Neubau cao hơn mức trung bình của Vienna. "Mức chuẩn" chính thức ở Áo là Richtwert (mức chuẩn cho một số loại nhà ở cũ), được Bộ Tư pháp Vienna cập nhật; tuy nhiên, nó không phản ánh các hợp đồng thị trường trong "khu vực tự do", đặc biệt là ở những vị trí đắc địa.

Do đó, trong đánh giá thực tế của mình, tôi xem xét các giao dịch thực tế và hợp đồng hiện tại của các tòa nhà tương đương, cũng như số liệu thống kê của thành phố/số liệu thống kê cho thuê của Áo ở cấp tiểu bang. Ở Neubau, hợp đồng thị trường thực tế thường cao hơn đáng kể so với "mức chuẩn".

Các khu vực trọng điểm để sinh sống và mua nhàbao gồm vùng ngoại ô NeubauGasse, những con phố yên tĩnh giữa NeubauGasse và MuseumsQuartier, và các khu dân cư phía bắc đường Mariahilfer Straße với khả năng đón nắng tốt hơn. Những khu vực này có nhu cầu ổn định từ cả người thuê nhà và người mua để ở. Trên thực tế, kết quả tốt nhất đạt được với các bất động sản "được cải tạo": các căn hộ lịch sử được trang bị tiện ích và thang máy mới.

Khi các gia đình có con nhỏ cân nhắc chuyển đến Neubau, câu hỏi đầu tiên họ hỏi tôi trong buổi tư vấn là: "Trường học và nhà trẻ ở đây thế nào?". Điều này hoàn toàn dễ hiểu - xét cho cùng, giáo dục luôn là yếu tố then chốt khi chọn nơi ở. Neubau rất thuận tiện cho các gia đình vì trường học và nhà trẻ chỉ cách đó vài phút đi bộ.

Trường mẫu giáo. Có một số trường mẫu giáo công lập trong khu vực (được thành phố tài trợ nên miễn phí hoặc chỉ thu một khoản phí rất nhỏ). Ngoài ra còn có một mạng lưới các trường mẫu giáo tư thục, nơi sĩ số lớp học nhỏ hơn và chú trọng hơn đến việc phát triển các kỹ năng sáng tạo.

Nhiều khách hàng của tôi chọn trường mẫu giáo tư thục vì họ muốn con mình được học nhạc, vẽ và ngoại ngữ ngay từ khi còn nhỏ.

Trường tiểu học. Giáo dục tiểu học ở Neubau đạt tiêu chuẩn cao. Có cả trường công lập và trường tư thục.

Trường công tập trung vào chương trình giảng dạy cổ điển của Áo. Trường tư cung cấp phương pháp tiếp cận cá nhân hóa hơn, thường nhấn mạnh vào các môn học sáng tạo.

Giáo dục trung học. Ở đây có nhiều lựa chọn hơn: trường trung học phổ thông, trường tư thục với chương trình giảng dạy quốc tế và các trường chuyên biệt. Hơn nữa, tại các quận lân cận (quận 6, 8 và 9), có những trường trung học phổ thông danh tiếng và các trường tư thục quốc tế.

Các trường quốc tế giảng dạy bằng tiếng Anh đặc biệt phổ biến. Học phí ở đây đắt hơn các trường tiêu chuẩn của Áo, nhưng lại cho phép trẻ em hòa nhập ngay vào môi trường quốc tế.

Giáo dục đại học. Các cơ sở giáo dục đại học tập trung xung quanh Uni Wien, TU Wienvà mdw ở các quận 1 đến 9, hỗ trợ nhu cầu thuê nhà ở Neubau của các trợ lý giáo sư, nghiên cứu sinh tiến sĩ và giảng viên trẻ.

Một ví dụ thực tế: Một trong những khách hàng của tôi là một gia đình đến từ Ukraine với hai đứa con. Họ chọn một căn hộ ở Neubau cụ thể là vì nó nằm trong khoảng cách đi bộ đến trường mẫu giáo và trường quốc tế.

Con út của họ học mẫu giáo công lập, còn con lớn học trường quốc tế chuyên tiếng Anh. Điều này giúp gia đình giảm bớt căng thẳng khi chuyển nhà: các con nhanh chóng thích nghi, kết bạn, và cha mẹ tin tưởng rằng nền giáo dục ở đây đạt chuẩn quốc tế.

Một trong những lợi thế chính của Neubau là tính tự cung tự cấp. Khu phố này tuy nhỏ nhưng có mọi thứ bạn cần cho cuộc sống.

Các cửa hàng. Từ các chuỗi cửa hàng lớn (Billa, Spar, Hofer) đến các cửa hàng nhỏ bán sản phẩm hữu cơ, Mariahilfer Straße tự hào có các trung tâm mua sắm, cửa hàng thời trang, cửa hàng quần áo và cửa hàng điện tử.

Y tế. Quận này có một phòng khám thành phố, một số phòng khám tư nhân và phòng khám nha khoa. Bệnh viện công lớn gần nhất là Wilhelminenspital (ở quận 16), nhưng cách đó khoảng 15 phút lái xe.

Các dịch vụ. Giặt khô, tiệm làm tóc, phòng tập thể dục, không gian làm việc chung. Mọi thứ đều nằm trong tầm tay.

Vienna nổi tiếng với hệ thống giao thông công cộng hiệu quả, và Neubau là một ví dụ điển hình. Khu vực này được kết nối thuận tiện với các khu vực khác của Vienna:

Tàu điện ngầm. Neubau được phục vụ bởi ba tuyến tàu điện ngầm: tuyến U3 (các ga Zieglergasse, NeubauGasse và Volkstheater), giao cắt với tuyến U2 tại ga Volkstheater, và kết nối với tuyến U6 (Burggasse–Stadthalle) ở phía tây bắc. Điều này đảm bảo thời gian di chuyển ngắn: 5–10 phút đến trung tâm thành phố, 15–25 phút đến các trường đại học và địa điểm kinh doanh quan trọng.

Xe buýt và xe điện. Các tuyến xe điện nổi tiếng như tuyến 49 (qua Siebensterngasse/Westbahnstraße đến trung tâm), 46 (dọc theo Burggasse về phía Vành đai), 5 (qua Kaiserstraße đến trục Praterstern/Westbahnhof), và xe buýt 13A – một trong những tuyến đường xuyên thành phố hữu ích nhất.

Chúng không chỉ kết nối với các quận khác mà còn mang đến một "trải nghiệm Vienna": đi tàu điện ngầm Ring Line và ngắm nhìn toàn cảnh trung tâm thành phố. Mạng lưới dày đặc, "tinh tế" này giúp bạn có thể di chuyển mà không cần ô tô.

Đi bộ và đi xe đạp. Cơ sở hạ tầng dành cho xe đạp và khu vực dành cho người đi bộ là thế mạnh của quận. Việc tái thiết đường Zieglergasse ở quận 6 lân cận và "tuyến thứ hai" (vành đai dọc theo khu Museumsquartier) đã cải thiện quyền ưu tiên cho người đi bộ và người đi xe đạp.

Trục đường dành cho người đi bộ rộng rãi Mariahilfer Straße đã trở thành nét đặc trưng trong chương trình cải tạo đường phố của Vienna. Các trang web chính thức của thành phố nêu rõ các nguyên tắc: giảm lưu lượng giao thông công cộng, tăng cường cây xanh và đảm bảo an toàn khi qua đường.

Khu vực dành cho người đi bộ đang được mở rộng: Sân trong MQ, Spittelberg và các đường phố phụ gần Neubaulà "khu vực giai điệu đô thị" khiến khu vực này trở nên thoải mái để sinh sống mà không cần ô tô.

Thời gian di chuyển từ Neubau:

• Trung tâm lịch sử (Stephansplatz) cách đó 10 phút đi tàu điện ngầm.
• Đến ga trung tâm – 15 phút
• Đến sân bay – 35–40 phút
• Đại học Vienna cách đó 10–12 phút.

Đỗ xe ở Neubau là một vấn đề riêng biệt. Từ năm 2022, hầu hết Vienna đã chuyển sang quản lý bãi đỗ xe theo quận (Parkraumbewirtschaftung). Khu vực này nhỏ gọn và đông dân cư, nên việc đỗ xe là một thách thức.

Toàn bộ thị trấn Neubau được bao phủ bởi Kurzparkzone — bãi đỗ xe ngắn hạn có thu phí vào các ngày trong tuần với giới hạn thời gian (thường tối đa hai giờ) — và hệ thống Parkpickerl dành cho cư dân. Từ năm 2025, mức phí đỗ xe ngắn hạn cơ bản sẽ là: 30 phút – 1,30 €, 60 phút – 2,60 €, 90 phút – 3,90 €, 120 phút – 5,20 €; vé 15 phút miễn phí cũng có sẵn.

Giấy phép đỗ xe dành cho cư dân cấp quyền đỗ xe không giới hạn trong khu vực của bạn (tùy thuộc vào ngoại lệ tại địa phương trên "phố kinh doanh") và được cấp thông qua thẩm phán.

Nhiều tòa nhà hiện đại được trang bị bãi đậu xe ngầm. Bãi đậu xe công cộng cũng có sẵn trong khu vực, nhưng khá đắt (2-3 euro/giờ).
Hơn nữa, Neubau đang chứng kiến ​​những sáng kiến ​​thay thế không gian đậu xe bằng các yếu tố xanh: trồng cây xanh, giá để xe đạp, lưới chắn rác xanh và hệ thống thoát nước mưa – tất cả đều là một phần trong sự thích ứng của thành phố với mùa nóng.

Trong quá trình hành nghề, tôi thường gặp câu hỏi: "Có nên mua căn hộ có chỗ đậu xe không?" Câu trả lời của tôi là: nếu có thể thì nên. Chỗ đậu xe làm tăng tính thanh khoản của bất động sản và giúp cuộc sống của chủ sở hữu dễ dàng hơn.

Neubau có bản đồ tôn giáo đa dạng, phản ánh tính đa văn hóa của trung tâm Vienna:

• Nhà thờ Công giáo La Mã St. Ulrich. Trung tâm lịch sử của giáo xứ (St.-Ulrichs-Platz 3, 1070 Wien). Một cộng đoàn sôi nổi, các buổi lễ thường xuyên và truyền thống âm nhạc kéo dài hơn 100 năm.
• Nhà truyền giáo Auferstehungskirche (Lindengasse 44a, 1070 Wien). Giáo xứ Neubau/Fünfhaus.
• Cộng đồng Tôn giáo Hồi giáo Áo (IGGÖ). Cơ cấu liên bang với trụ sở chính tại Neubau (Bernardgasse 5, 1070 Wien).

Một số nhà thờ tiêu biểu (như Kirche am Steinhof hoặc Servitenkirche) nằm ở các quận lân cận, nhưng chỉ cách đó 10-20 phút đi phương tiện giao thông công cộng. Quận này hỗ trợ các sáng kiến ​​liên tôn và các dự án văn hóa, và các giáo xứ tích cực tham gia vào các hoạt động xã hội (hội chợ từ thiện, đêm nhạc).

Đây là trái tim của Vienna đầy sáng tạo. Nơi đây có Khu Bảo tàng MuseumsQuartier, hàng chục phòng trưng bày, nhà hát và không gian nghệ thuật. Khu vực này luôn sôi động với các lễ hội, hội chợ và biểu diễn đường phố. Neubau cũng là thiên đường của những người yêu cà phê: quán cà phê có mặt ở khắp mọi nơi, từ phong cách Vienna cổ điển đến phong cách Scandinavia tối giản.

Điểm thu hút chính là MuseumsQuartier, một trong những quần thể bảo tàng lớn nhất châu Âu. Nơi đây bao gồm:

• Bảo tàng Nghệ thuật Hiện đại (MUMOK)
• Bảo tàng Leopold (bộ sưu tập của Schiele, Klimt)
• Kunsthalle Wien
• Bảo tàng trẻ em ZOOM
• Quý 21 (Quý văn hóa số)
• Trung tâm múa đương đại và sân khấu
• Sân trong mở và phòng chờ mùa hè
• Các lễ hội, buổi diễn thuyết và hòa nhạc cũng được tổ chức tại đây.

Spittelberg. Một mạng lưới các con hẻm và sân nhỏ hẹp với những phòng trưng bày nghệ thuật, cửa hàng thiết kế, quán bar và nhà hàng. Chợ Giáng sinh Weihnachtsmarkt am Spittelberg là một trong những chợ Giáng sinh có không khí ấm cúng nhất Vienna. Vào mùa hè, nơi đây có các buổi hòa nhạc thính phòng, còn vào mùa đông, có rượu vang nóng và đồ thủ công mỹ nghệ.

WestLicht. Một bảo tàng và trung tâm nhiếp ảnh trên phố Westbahnstraße: triển lãm, đấu giá máy ảnh và các chương trình giáo dục. "Trục nhiếp ảnh" này, cùng với các phòng trưng bày dọc phố Zieglergasse và Neubau, tạo nên một lịch trình cuối tuần đầy sáng tạo.

Quán cà phê và ẩm thực. Phương châm của Neubau là "không phô trương, nhưng tinh tế": từ các quán cà phê đặc sản với lò rang xay riêng đến các quán rượu nhỏ phục vụ nông sản địa phương. Phố Mariahilfer Straße có các thương hiệu lớn và quán cà phê gia đình; những con phố nhỏ bên trong là nơi tập trung những quán nhỏ đặc trưng.

Lịch "Neubau văn hóa" bao gồm các lễ hội về thiết kế và nền kinh tế sáng tạo: Tuần lễ thiết kế Vienna thường xuyên tổ chức các địa điểm và không gian tạm thời ở các quận trung tâm, bao gồm cả khu vực xung quanh quận 7.

Nghiên cứu về các ngành công nghiệp sáng tạo đã chứng minh quy mô của lĩnh vực này: gần một phần năm số công ty ở Vienna thuộc nền kinh tế sáng tạo, sử dụng hàng chục nghìn chuyên gia và tạo ra doanh thu hàng tỷ euro. Những quá trình này không thể tách rời khỏi đời sống thực tế trên các con phố của khu Neubau.

Mặc dù Neubau là một khu vực lịch sử dày đặc, nhưng "dung môi xanh" ở đây được cân nhắc kỹ lưỡng:

• Josef-Strauß-Park là một công viên thành phố ấm cúng với khu vực dành cho trẻ em và nhiều cây cổ thụ.
• Weghuberpark là một khu vực xanh gần MQ, nơi dừng chân ngắn và vui chơi cho trẻ em.
• Sankt-Ulrichs-Platz giống một quảng trường hơn là một công viên, nhưng có các yếu tố xanh và một "không gian thở" trong kết cấu dày đặc.

Các khu vực nội thành Vienna thường thiếu công viên lớn so với các khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, Neubau tự hào có hệ thống không gian xanh nhỏ, sân trong và những con phố "thân thiện với môi trường", cũng như vị trí gần các công viên lớn trong thành phố chỉ cách 10-20 phút đi bộ hoặc đi xe điện (Burggarten gần Vành đai, Augarten xa hơn về phía bắc qua trung tâm).

Trong những năm gần đây, thành phố đã tích cực đầu tư vào việc phủ xanh đường phố, trồng cây xanh và các biện pháp "làm mát" (lối đi có mái che, vòi phun nước, vòi nước uống). Các thông cáo báo chí chính thức và chương trình của thành phố nêu bật các dự án tăng độ che phủ cây xanh và điều chỉnh đường phố cho phù hợp với nhiệt độ, đặc biệt là trên các tuyến phố trung tâm.

Về mặt sân trong, nhiều dự án nhà ở "gof" đang được nâng cấp: sân chơi, giá để xe đạp, không gian xanh và phân hữu cơ. Điều này rất quan trọng đối với các gia đình: khi "chất lượng sân" cao, ngay cả một căn hộ nhỏ cũng "hoạt động" như một ngôi nhà lớn - trẻ em chơi ở tầng dưới, và cha mẹ có thể nhìn ra ngoài cửa sổ. Đối với các nhà đầu tư, điều này đồng nghĩa với việc có nhiều người thuê nhà hơn.

Điểm cộng của Neubau là các tuyến phố dành cho người đi bộ và "Begegnungszonen" (khu vực giao nhau, hạn chế xe cộ, ưu tiên người đi bộ và người đi xe đạp). Việc thay đổi hình dạng đường phố và bổ sung cây xanh trực tiếp cải thiện vi khí hậu và "bán" địa chỉ. Các dự án trên phố Mariahilfer Straße và Zieglergasse đã chứng minh rằng một khi phương tiện giao thông công cộng bị loại bỏ, thời gian lưu trú của người dân và doanh thu của các doanh nghiệp nhỏ sẽ tăng lên.

Neubau là ví dụ điển hình cho việc một quận có thể vừa là khu dân cư, vừa là khu văn hóa và vừa là khu thương mại. Mặc dù có diện tích nhỏ, Neubau đã trở thành một trong những trung tâm kinh tế sáng tạo của Vienna. Các khu vực chính bao gồm:

Khu công nghiệp sáng tạo. Khu vực này thực sự tràn ngập các studio thiết kế, xưởng nghệ thuật và phòng trưng bày. Nơi đây là địa điểm của các showroom thương hiệu thời trang, các công ty kiến ​​trúc nhỏ và các công ty tiếp thị kỹ thuật số.

Neubau là một phần của chương trình Creative Vienna của thành phố, chương trình hỗ trợ các công ty khởi nghiệp và doanh nghiệp nhỏ trong lĩnh vực nghệ thuật và công nghệ.

Du lịch. Lượng khách du lịch đến Vienna tăng lên hàng năm, và khu Neubau được hưởng lợi trực tiếp từ điều này. Các khách sạn, khách sạn boutique và căn hộ cho thuê ngắn hạn (Airbnb) mang lại thêm thu nhập cho khu vực.

Bán lẻ và dịch vụ. Mariahilfer Straße là tuyến phố mua sắm chính của Vienna, có nghĩa là khu Neubau có doanh thu bán lẻ rất lớn. Từ các cửa hàng thời trang cao cấp đến các chuỗi cửa hàng bình dân, dòng người mua sắm tạo nên một nền kinh tế sôi động cho khu vực này.

Kết nối quốc tế. Đối với cư dân, kết nối quốc tế trước hết có nghĩa là dễ dàng tiếp cận trung tâm của các tổ chức và khu học xá: chỉ 10-20 phút đi tàu điện ngầm là bạn đã đến các bộ, sở ban ngành thành phố và trụ sở của các tổ chức quốc tế. Đối với người nước ngoài thuê nhà, đây là một điểm cộng; đối với các nhà đầu tư, đó là sự đảm bảo về nhu cầu.

Theo số liệu thống kê của thành phố:

• Tỷ lệ người lao động làm việc trong ngành dịch vụ là khoảng 80%
• 20% cư dân của quận làm việc trong nền kinh tế sáng tạo
• Thu nhập gia đình trung bình cao hơn mức trung bình của Vienna từ 12–15%

Neubau không đứng yên: thành phố đang tích cực đầu tư vào việc phát triển khu vực này.

Các khu dân cư mới. Mặc dù không gian ở đây có hạn, nhưng các dự án tái phát triển vẫn đang mọc lên. Các tòa nhà công nghiệp cũ đang được chuyển đổi thành các căn hộ hiện đại với bãi đậu xe ngầm, sân thượng xanh và công nghệ tiết kiệm năng lượng.

• “Green Neubau” là chương trình tăng số lượng cây xanh và sân vườn.
• Phát triển cơ sở hạ tầng dành cho xe đạp.
• "Phố dành cho người đi bộ" (khu vực dành cho người đi bộ và "phía ngược chiều")
• Hỗ trợ các ngành công nghiệp sáng tạo (vay ưu đãi, cho thuê mặt bằng cho các doanh nghiệp khởi nghiệp).

Một điểm nhấn đặc biệt là việc chuyển tuyến U2×U3 đến NeubauGasse trong tương lai. Dự án U2×U5 sẽ hiện đại hóa trung tâm giao thông: một cấu hình tuyến mới dự kiến ​​sẽ được triển khai từ năm 2030, và NeubauGasse sẽ được chuyển tuyến sang U2,进一步 nâng cao giá trị vận chuyển cho các địa điểm trong bán kính 300–500 mét quanh các lối vào. Đây là một yếu tố quan trọng cho các khoản đầu tư dài hạn.

Sự quan tâm của nhà đầu tư. Các đồng nghiệp bất động sản của tôi nhận thấy rằng Neubau nằm trong top 5 quận ở Vienna thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhất trong 5 năm qua. Lý do rất rõ ràng: nguồn cung hạn chế và nhu cầu ngày càng tăng.

Nguồn cung hạn chế. Khu vực này nhỏ, với rất ít dự án mới. Trong khi đó, nhu cầu luôn ở mức cao. Điều này có nghĩa là giá cả đang tăng nhanh hơn mức trung bình của thành phố.

Đối tượng khách hàng. Nơi đây là khu vực sinh sống của giới chuyên nghiệp trẻ, giới sáng tạo và các chuyên gia quốc tế. Họ sẵn sàng trả tiền thuê nhà và giá nhà cao hơn so với các khu vực lân cận.

Giá cả và động lực

• Giá trung bình mỗi mét vuông (2025): €5.800–€6.200
• Tăng trưởng trong 5 năm qua: +20–25%
• Giá thuê trung bình cho một căn hộ 70 m²: 1.200–1.500 € mỗi tháng

Dự báo. Các chuyên gia dự đoán giá sẽ tiếp tục tăng 3-5% mỗi năm trong những năm tới. Các căn hộ có sân thượng, ban công và chỗ đậu xe ngầm đặc biệt được ưa chuộng.

So sánh với các khu vực khác.

• Neubau: 5.800–6.200 €/m2
• Mariahilf (quận 6): 5.200–5.600 €/m²
• Josefstadt (quận 8): €5.500–€6.000/m2

Vì vậy, Neubau luôn giữ vị trí hàng đầu trong phân khúc giá.

Nhu cầu thuê nhà ổn định (đặc biệt là đối với người nước ngoài và sinh viên). Giá nhà đang tăng nhanh hơn mức trung bình của Vienna – trong 20 năm qua, Neubauđã tăng 120%, so với mức trung bình 85% của Vienna. Khu vực này lý tưởng cho các nhà đầu tư tập trung vào giá trị dài hạn và nhu cầu thuê nhà cao.

Khi so sánh "những khu vực đáng sống nhất Vienna", Neubau thường vượt trội hơn các quận ngoại thành về chất lượng môi trường và thời gian di chuyển—và do đó đắt đỏ hơn. Tuy nhiên, giá thuê ở đây lại rẻ hơn so với các khu vực siêu sang trọng ở quận 1 và một phần quận 9 trong "Tam giác Vàng". Với chiến lược "dòng tiền cho thuê + tăng trưởng vốn", Neubau nằm ở "trung bình" với tỷ lệ lấp đầy cao.

Nếu mục tiêu là một hợp đồng thuê an toàn và một khoản thanh toán ổn định, tôi sẽ xếp Neubau vào top 3, cùng với vị trí thứ 6 và thứ 8. Rủi ro xây dựng ở đây thấp hơn và cần nhiều nỗ lực hơn để cải thiện chất lượng nội thất và trải nghiệm của người thuê.

Neubau là lựa chọn của các chuyên gia trẻ, gia đình thành thị và nhà đầu tư, những người coi trọng khả năng đi bộ, văn hóa và môi trường đô thị chất lượng cao. Không phải là "quảng trường cung điện" hay "sự yên tĩnh ngoại ô", mà là sự sôi động thông minh của các khu nghệ thuật, quán cà phê và bảo tàng - với liều lượng vừa phải.

Khi lựa chọn những khu dân cư tốt nhất để sinh sống tại Vienna, quận 7 của Vienna luôn được xếp hạng cao. Nơi đây không nguy hiểm, và chắc chắn không hề kém cạnh: đây là một trung tâm sáng tạo điển hình, nơi mọi người coi trọng việc cải tạo tốt, tiện ích, sân trong yên tĩnh, và sự tiện lợi của xe đẩy trẻ em và xe đạp.

Đối với nhà đầu tư, công thức là: vị trí (U3 + U2 trong tương lai) + cấu trúc lịch sử + cải thiện đô thị = tính thanh khoản cho thuê và sự ổn định giá trị.

Sản phẩm này phù hợp với ai?

• Chuyên gia trẻ. Thật thuận tiện khi sống gần trung tâm thành phố, làm việc tại các văn phòng sáng tạo và tham gia các sự kiện văn hóa vào buổi tối.
• Gia đình. Mặc dù phát triển dày đặc, khu vực này vẫn có trường học, trường mẫu giáo tốt và môi trường an toàn.
• Những con người sáng tạo. Bầu không khí ở Neubau rất truyền cảm hứng và bạn có thể dễ dàng tìm thấy một cộng đồng những người có cùng chí hướng ở đây.
• Nhà đầu tư. Nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao khiến khu vực này trở thành cơ hội đầu tư sinh lời.

Chúng ta hãy tóm tắt những lợi thế chính của Neubau:

Neubau là một "khu vực của cơ hội": dành cho kinh doanh, sáng tạo và cuộc sống tiện nghi. Nơi đây có mọi thứ bạn cần để cảm thấy "ở trung tâm của mọi thứ". Và, xét theo tình hình hiện tại, Neubau sẽ vẫn là một trong những địa chỉ hấp dẫn nhất Vienna trong nhiều năm tới.