Đầu tư vào thị trường bất động sản Áo: Những điều bạn cần biết

Khi lạm phát cao và nền kinh tế bất ổn, đầu tư vào bất động sản là một trong những cách hiệu quả nhất không chỉ để bảo toàn vốn mà còn giúp gia tăng vốn.

Theo dữ liệu mở của Infina , nền kinh tế Áo nổi tiếng về sự ổn định, và thị trường bất động sản Vienna đã tăng trưởng trong nhiều thập kỷ mà không có những cú sụp đổ đột ngột hay đầu cơ. Nhờ sự tăng trưởng ổn định của giá nhà ở Vienna trong 30-40 năm qua, thị trường này đã trở thành một trong những thị trường đáng tin cậy và dễ dự đoán nhất cho các khoản đầu tư dài hạn.

Lạm phát ở mức 8-10% (và ở một số nơi lên đến 15-20%) đang buộc ngày càng nhiều nhà đầu tư tìm nơi trú ẩn không phải ở tiền mặt, không phải ở các tài sản giảm giá khi nhà nước in thêm lượng lớn tiền tệ, và cũng không phải ở các tài sản kỹ thuật số "không ổn định". Do đó, bất động sản ở Vienna không chỉ là một "nơi trú ẩn an toàn", mà còn là một sự bảo vệ thực sự cho tiền tiết kiệm.

Phương pháp này hiệu quả nhất với bất động sản, loại hình bất động sản có thu nhập ổn định – ví dụ như căn hộ cho thuê hoặc trung tâm y tế. Lợi nhuận từ chúng không chỉ bù đắp được tổn thất do lạm phát mà còn tạo ra thêm thu nhập. Với cách tiếp cận chuyên nghiệp và bài bản, một số loại bất động sản có thể bảo vệ đến 80% vốn đầu tư của bạn, bất chấp khủng hoảng và bất ổn toàn cầu.

Vienna cố tình hạn chế tiềm năng đầu tư , và đây là một quyết định sáng suốt: việc xây dựng mới được kiểm soát chặt chẽ, các công trình lịch sử được bảo vệ, và sự cân bằng cung cầu trên thị trường được duy trì cẩn thận.

Vì lý do này, nhu cầu ở đây luôn cao hơn nguồn cung, và những bất động sản như vậy không chỉ luôn được săn đón (dễ bán) mà giá cả còn liên tục tăng.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu lý do tại sao đầu tư vào bất động sản Áo vẫn sinh lời, những lựa chọn đầu tư nào dành cho tất cả mọi người—cả công dân EU và những người sống ngoài EU—những yếu tố cần xem xét khi lựa chọn bất động sản, và cách xây dựng một kế hoạch đáng tin cậy để đảm bảo sự ổn định, tính hợp pháp đầy đủ và lợi nhuận rõ ràng.

Tôi sẽ chia sẻ những phát hiện và kinh nghiệm thực tiễn mà tôi tích lũy được trong nhiều năm làm việc với lĩnh vực bất động sản và hỗ trợ các nhà đầu tư. Mục tiêu của tôi là giúp bạn hiểu cách đầu tư vào Áo một cách khôn ngoan và với rủi ro tối thiểu.

Nếu bạn tìm kiếm sự ổn định trong thị trường đầy biến động, thì bất động sản đầu tư tại Vienna chính là nơi trú ẩn an toàn. Thị trường này đã được kiểm chứng qua thời gian và đã vượt qua nhiều cuộc khủng hoảng. Trong nhiều thập kỷ, thị trường Vienna luôn là một trong những thị trường đáng tin cậy nhất ở châu Âu , liên tục tăng trưởng ngay cả trong thời kỳ biến động toàn cầu. Đó là lý do tại sao ngày càng nhiều cá nhân và quỹ đầu tư lớn lựa chọn Vienna để bảo toàn vốn dài hạn. Điều quan trọng là không chỉ hiểu "lý do" mà còn cả các bước thực tế: cách mua một căn hộ ở Vienna, có tính đến các quy định và chi phí địa phương.

Áo không chỉ là một quốc gia ổn định, mà còn là một cỗ máy vận hành trơn tru. Năm 2023, lạm phát (tăng giá) được kiểm soát tốt hơn ở đây so với nhiều nước láng giềng thuộc khu vực đồng euro. Vienna là trái tim của tất cả.

Vienna không chỉ là thủ đô mà còn là một thỏi nam châm thu hút đầu tư mạnh mẽ. Thành phố không chỉ tập trung vào du lịch hay tài chính; y tế, công nghệ thông tin và giáo dục cũng đang phát triển. Những yếu tố này góp phần tạo nên mong muốn của nhiều người muốn xây dựng tương lai ở Vienna, điều này tất yếu dẫn đến suy nghĩ về bất động sản, dù là thuê hay mua.

Theo trang web chính thức Thống kê Áo (Statistik Austria) , hơn 75% cư dân Vienna thuê nhà thay vì sở hữu nhà. Truyền thống lâu đời này được hỗ trợ bởi luật cho thuê nhà ổn định và rõ ràng, tạo ra môi trường thuận lợi cho cả chủ nhà và người thuê nhà. Thị trường cho thuê nhà rất hài hòa. Đối với các nhà đầu tư, thị trường này mang lại nguồn thu nhập ổn định và dễ dự đoán. Lợi suất trung bình hàng năm (trước thuế, tính gộp) dao động từ 2,5% đến 4%. Tuy nhiên, đối với một số loại bất động sản nhất định, đặc biệt là những bất động sản được ưa chuộng trong lĩnh vực y tế (ví dụ: phòng khám, văn phòng) hoặc bởi sinh viên, lợi suất có thể cao hơn đáng kể – lên đến 6-8% mỗi năm .

Như tôi đã đề cập, nhu cầu trên thị trường bất động sản Vienna cao đến mức các bất động sản thường được cho thuê trong vòng 24 giờ. Đây là thực tế của thị trường, không hề phóng đại.

Giá nhà ở tại Vienna đã tăng đều đặn trong 30-40 năm qua. Ngay cả trong giai đoạn 2022-2023, khi lãi suất cho vay tăng vọt, thị trường cũng không sụp đổ, chỉ giảm tốc nhẹ. Từ năm 2024, tốc độ tăng trưởng đã tăng trở lại và mọi dấu hiệu cho thấy điều này sẽ không sớm kết thúc. Đến năm 2034, giá nhà dự kiến ​​sẽ tăng 55% so với mức hiện tại .

Tại sao giá nhà lại tăng đều đặn như vậy? Câu trả lời rất đơn giản: việc xây dựng nhà ở mới ở trung tâm Vienna gần như là bất khả thi. Do các tòa nhà lịch sử, quy định kiến ​​trúc và các quy chuẩn xây dựng nghiêm ngặt của thành phố, nhà ở mới hầu như không tồn tại ở trung tâm. Nhưng người dân vẫn muốn sống ở đó - nhu cầu vẫn không hề giảm! Hãy so sánh điều này với Dubai: ở đó, toàn bộ khu phố được xây dựng, trong khi ở Vienna, mỗi tòa nhà mới ở trung tâm hầu như là một sự kiện độc nhất vô nhị, chứ không phải là chuyện thường ngày.

Thị trường bất động sản đầu tư của Áo rất đa dạng, từ nhà ở đến thương mại. Mỗi lựa chọn đều có những đặc điểm riêng, mang lại lợi nhuận khác nhau và tiềm ẩn những rủi ro khác nhau. Nên chọn loại nào? Điều đó phụ thuộc vào chiến lược của bạn: tiền thuê ổn định, tăng giá trị tài sản theo thời gian, hay đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Đầu tư vào bất động sản nhà ở tại Vienna có vẻ đầy triển vọng. Một nghiên cứu của Knight Frank xếp thành phố này trong số mười thành phố hàng đầu châu Âu về sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Eurostat : giá nhà ở tại Vienna đang tăng trưởng từ 4-6% mỗi năm, với mức tăng trưởng thậm chí còn cao hơn ở các khu vực phát triển. So với các thủ đô lớn khác, Vienna đã thể hiện kết quả rất ổn định.

Vienna mang đến sự cân bằng thuận lợi cho các nhà đầu tư. Thị trường bất động sản ở đây hấp dẫn nhờ các quy định chặt chẽ, chất lượng cuộc sống cao và nhu cầu ổn định.

Thị trường đang dần loại bỏ yếu tố đầu cơ , tập trung vào các hợp đồng thuê dài hạn, tiết kiệm năng lượng và giao dịch minh bạch. Cuối cùng, tất cả mọi người đều có lợi: cư dân được hưởng sự thoải mái, còn nhà đầu tư được hưởng lợi từ một thị trường ổn định và dễ dự đoán.

Vienna luôn nằm trong số những thành phố sinh lời nhất châu Âu cho các khoản đầu tư bất động sản dài hạn. Có nhiều lý do cho điều này: chất lượng cuộc sống tuyệt vời, thuận tiện tiếp cận mọi tiện ích và môi trường ổn định. Đó là lý do tại sao các nhà đầu tư quốc tế rất muốn đầu tư vào bất động sản ở Vienna.

Vienna có một lợi thế rõ rệt so với các thủ đô khác của EU: các quy định về thị trường bất động sản rõ ràng và ổn định. Điều này có nghĩa là thuế suất ở mức vừa phải và quyền sở hữu tài sản được bảo vệ đáng tin cậy. Những điều kiện này tạo ra môi trường lý tưởng cho sự tăng trưởng ổn định về giá trị khoản đầu tư của bạn và thu nhập đều đặn từ việc cho thuê.

Việc quản lý cho thuê ngắn hạn cần được đặc biệt chú trọng . Các quy định của Airbnb ở nhiều khu vực giúp kiềm chế tình trạng thị trường quá nóng và tình trạng giá cả tăng vọt do đầu cơ.

Mặc dù sở hữu nhiều lợi thế, Vienna vẫn rẻ hơn so với các thủ đô khác ở châu Âu. Tại sao? Bởi vì có nhiều quy định thị trường, không có lạm phát giá cả nhân tạo, và tốc độ tăng trưởng chậm và thận trọng. Nhưng đây chính là nền tảng cho sự tăng trưởng tự tin trong tương lai. Các nhà phân tích ước tính rằng đến năm 2034, giá nhà có thể tăng 50-55%. Điều này đặc biệt đúng ở những khu vực đang thiếu hụt căn hộ và nhà ở.

Để đầu tư thành công vào bất động sản Vienna , trước tiên bạn cần chọn đúng căn hộ hoặc nhà. Thị trường ở đây khá ổn định, nhưng có nhiều quy tắc. Do đó, người có kinh nghiệm là vô cùng cần thiết: chính việc mua bán mới mang lại lợi nhuận. Làm thế nào? Bằng cách tính toán chính xác chi phí, lập kế hoạch cẩn thận và mua với giá thấp hơn giá trị thực. Không cần vội vàng như ở những thị trường sôi động, quá nóng, quyết định được đưa ra sau khi đã kiểm tra kỹ các con số và có kế hoạch cho tương lai.

Tại Vienna, có đến 7.500 bất động sản rao bán . Nhưng theo ước tính của chúng tôi, chỉ khoảng 2% trong số đó thực sự tốt và là một khoản đầu tư sinh lời. Tóm lại: lựa chọn khôn ngoan là chìa khóa. Bạn cần kiểm tra rất nhiều thứ: tình trạng của nhà/căn hộ, tính hợp pháp của giấy tờ, tiềm năng tăng giá và khả năng cho thuê.

Chúng tôi tích cực sử dụng trí tuệ nhân tạo và máy học để xử lý các cơ sở dữ liệu khổng lồ . Điều này bao gồm dữ liệu về giá cả, giao dịch thực tế, sự phát triển của các khu dân cư khác nhau, nhu cầu thuê và mua nhà ở các địa điểm khác nhau và các chỉ số quan trọng khác. Ở giai đoạn đầu, các thuật toán sẽ xác định các lựa chọn tiềm năng nhất. Ở giai đoạn thứ hai, các chuyên gia của chúng tôi sẽ trực tiếp kiểm tra từng bất động sản đó.

Thị trường thứ cấp cung cấp các bất động sản có tính thanh khoản cao nhất. Những bất động sản này thường nằm trong các khu phố lịch sử và luôn được người thuê dài hạn săn đón. Có thể tìm được một căn hộ ở đây với giá thấp hơn giá thị trường, nếu xét đến triển vọng phát triển của tòa nhà và khu vực lân cận, khoảng cách đến các phương tiện giao thông công cộng và tình trạng xuống cấp của bất động sản. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải xác minh tính hợp pháp của giao dịch, độ tin cậy của người thuê nhà và sự hoạt động bình thường của tất cả các tiện ích.

Các tòa nhà mới ở Vienna ( Neubau ) hấp dẫn bởi phong cách và thiết kế hiện đại. Chúng tiết kiệm năng lượng và có chất lượng cao. Tuy nhiên, giá của chúng thường cao hơn 30-40% so với các căn hộ có diện tích tương đương trên thị trường thứ cấp.

Chi phí cao của các tòa nhà mới không chỉ do chất lượng của chúng. Nó còn do chi phí cao của chính dự án, khó khăn trong việc cung cấp vật liệu và những rủi ro đáng kể mà chủ đầu tư phải gánh chịu. Điều quan trọng đối với các nhà đầu tư là phải đánh giá một cách thực tế liệu việc tăng giá căn hộ trong tương lai có thực sự bù đắp được khoản phí ban đầu hay không

Những căn hộ nhỏ có vẻ hấp dẫn vì giá thuê thấp, nhưng chúng không phù hợp với tất cả mọi người ở Vienna. Khách thuê chính là sinh viên, người lao động nhập cư và người di cư. Điều này đồng nghĩa với nhiều rắc rối hơn: bạn liên tục phải tìm người thuê mới và liên tục theo dõi tiền thuê nhà. Chúng tôi chỉ khuyến nghị những bất động sản như vậy ở những khu vực đáng tin cậy và chỉ khi bạn hiểu rõ ai sẽ thuê và cách quản lý họ.

Thuê dài hạn là lựa chọn đáng tin cậy nhất. Cư dân ở đây thường sinh sống lâu dài, từ 5 đến 10 năm, khác với những người chỉ thuê trong vài ngày. Họ thường thuê căn hộ trống, không có đồ đạc của bạn, và tất cả các điều khoản và điều kiện đều được pháp luật quy định rõ ràng. Điều này giúp tiết kiệm đáng kể chi phí bảo trì và đảm bảo thu nhập ổn định. Chính quyền thành phố Vienna tích cực hỗ trợ loại hình cho thuê dài hạn này.

Việc cho thuê nhà nghỉ dưỡng ở Vienna rất phức tạp, vì chính quyền đã siết chặt đáng kể các quy định. Từ năm 2024, việc cho thuê ngắn hạn chỉ được phép ở một số khu vực được phê duyệt. Loại hình kinh doanh này đòi hỏi sự giám sát liên tục: bạn cần phải nắm vững tất cả các luật lệ và sẵn sàng quản lý căn hộ 24/7. Do đó, nó chủ yếu được theo đuổi bởi các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, sở hữu nhiều bất động sản và có đội ngũ dọn dẹp và quản lý khách riêng.

Thị trường bất động sản thương mại đang đứng trước bước ngoặt. Sự bùng nổ của mua sắm trực tuyến đã khiến nhiều cửa hàng và nhà kho bị bỏ trống. Tuy nhiên, nhu cầu đối với các loại hình khác lại tăng lên: văn phòng riêng, cửa hàng dịch vụ và phòng khám. Chìa khóa thành công trong bối cảnh hỗn loạn này là tìm được người thuê có khả năng thanh toán được đảm bảo hoặc một kế hoạch thông minh để thiết kế lại hoàn toàn không gian cũ cho phù hợp với nhu cầu hiện đại.

Khu phố rất quan trọng. Vienna được tạo thành từ 23 quận hoàn toàn khác nhau. Mỗi quận có những quy tắc riêng: giá cả biến động theo tốc độ riêng, việc xây dựng bị hạn chế ở khắp mọi nơi, và cư dân ở đó rất đa dạng. Ngay cả trong cùng một quận, triển vọng của một con phố cũng có thể khác nhau đáng kể! Chúng tôi đào sâu hơn: chúng tôi phân tích lượng lớn dữ liệu bán hàng và tìm ra chính xác những khu vực bị định giá thấp, nơi giá cả sắp tăng vọt. Bằng cách này, khách hàng của chúng tôi không chỉ đơn thuần đầu tư vào bất động sản Vienna ; họ mua những bất động sản có tiềm năng tăng trưởng.

Có nhiều cách để đầu tư vào bất động sản Vienna. Tất cả phụ thuộc vào bạn là ai (quốc tịch của bạn), bạn muốn đầu tư bao nhiêu, mục tiêu của bạn và mức độ tích cực bạn sẵn sàng tham gia. Chúng tôi cung cấp nhiều lựa chọn: từ việc đơn giản mua một căn hộ đứng tên cá nhân đến các lựa chọn phức tạp hơn thông qua các công ty EU hoặc đầu tư vào các quỹ bất động sản lớn.

Nếu bạn là công dân của EU hoặc Khu vực Kinh tế Châu Âu (ví dụ: Đức, Pháp, Ba Lan), bạn có thể mua căn hộ ở Vienna một cách tự do, không cần thêm bất kỳ yêu cầu nào . Tuy nhiên, đối với công dân của các quốc gia khác (như Ukraine, Mỹ hoặc Anh), các quy định nghiêm ngặt hơn (xem các hạn chế đối với người nước ngoài mua bất động sản ở Áo ): việc mua trực tiếp chỉ được phép sau khi đơn xin đặc biệt được Văn phòng Thẩm phán Vienna chấp thuận.

Không phải ai cũng được cấp giấy phép này. Chỉ những người có mối liên hệ mật thiết với Áo—sinh sống, làm việc, kinh doanh hoặc đóng thuế tại đây—mới có cơ hội. Thời gian chờ quyết định có thể kéo dài nhiều tháng, và không có gì đảm bảo rằng giấy phép sẽ được cấp.

Đây là lựa chọn thuận tiện và phổ biến nhất đối với công dân các nước khác. Có hai tuyến đường chính:

● Thành lập công ty riêng của bạn tại Áo (ví dụ: công ty TNHH)

● Mua hàng thông qua một công ty đã thành lập từ một quốc gia EU khác (ví dụ: Slovakia, Síp hoặc Ireland)

Cách tiếp cận này loại bỏ sự cần thiết phải xin phép đặc biệt từ chính phủ để mua, đơn giản hóa đáng kể việc mua bán hoặc chuyển nhượng bất động sản, cho phép giảm gánh nặng thuế một cách hợp pháp, và cũng cho phép cho thuê hoặc bán tài sản ngay lập tức.

Điều quan trọng cần nhớ là:

● Bắt buộc lưu giữ chứng từ tài chính (kế toán) và nộp báo cáo thường niên

● Chi phí thường xuyên để duy trì hoạt động của công ty

● Thuế tại Áo đối với lợi nhuận công ty, thu nhập cho thuê, cổ tức

Nếu được cấu trúc đúng cách, đây là phương pháp đầu tư bất động sản hiệu quả nhất trong dài hạn.

Bạn không muốn tự quản lý bất động sản của mình? Các quỹ đầu tư bất động sản (REIF) sẽ lo liệu mọi thứ cho bạn. Bạn mua một phần cổ phần trong danh mục bất động sản hiện có, và các chuyên gia sẽ quản lý chúng. Thu nhập của bạn phụ thuộc vào số tiền bạn đầu tư.

Đây là lựa chọn lý tưởng cho những ai không thích mạo hiểm và không muốn lãng phí thời gian vào các giao dịch và việc tìm người thuê nhà.

Áo phân biệt người mua bất động sản theo quốc tịch. Do đó, công dân EU (như người Đức, Ba Lan và Pháp) có thể mua nhà mà không bị hạn chế – ở Vienna hoặc bất kỳ thành phố nào khác. Tất cả những người khác (người Ukraina, Mỹ, Anh và những người khác) phải xin phép Magistrat, chính quyền thành phố Vienna.

Để xin được giấy phép này, bạn phải có mối liên hệ với Áo: sở hữu giấy phép cư trú tại đó, làm việc hoặc kinh doanh tại đó, hoặc đóng thuế tại đó. Nếu không có mối liên hệ như vậy, quá trình xin giấy phép có thể kéo dài hàng tháng và thường bị từ chối.

Trong những trường hợp như vậy, chúng tôi khuyên khách hàng nên xem xét một lựa chọn khác: mua bất động sản thông qua một công ty đăng ký tại EU (ví dụ: một công ty TNHH của Áo hoặc một công ty của Estonia). Điều này hoàn toàn hợp pháp. Bạn vẫn sẽ là chủ sở hữu toàn quyền và có thể định đoạt bất động sản theo ý muốn.

1. Lựa chọn hình thức sở hữu

Bạn có thể đăng ký bất động sản dưới tên cá nhân hoặc tên công ty. Chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu cách tốt nhất để đăng ký quyền sở hữu nhằm giảm thiểu thuế, bảo vệ tài sản và đạt được mục tiêu của bạn.

2. Xác minh đối tượng (Thẩm định kỹ lưỡng)

Trước khi mua, chúng tôi kiểm tra cả khía cạnh kỹ thuật và pháp lý: từ tính hợp pháp của các quyền sở hữu đến các khoản nợ và những hạn chế ngầm định đối với tài sản.

3. Kaufanbot – thỏa thuận sơ bộ

Một văn bản xác nhận quyết định mua hàng chắc chắn của bạn. Văn bản này nêu rõ các điều khoản chính, và chữ ký của công chứng viên làm cho nó có hiệu lực ràng buộc. Điều này đảm bảo với người bán rằng bạn sẽ không thay đổi ý định.

4. Hợp đồng mua bán (Kaufvertrag):
Văn bản này do luật sư soạn thảo, nêu rõ tất cả các điều khoản của giao dịch. Sau khi người mua và người bán ký kết, thủ tục giấy tờ và chuyển tiền sẽ bắt đầu.

5. Đăng ký vào sổ đăng ký đất đai (Grundbuch)

Luật sư của chúng tôi sẽ nộp tất cả các giấy tờ cần thiết vào cơ sở dữ liệu chính thức (cơ quan đăng ký). Sau khi mọi thứ được ghi nhận và xác nhận, người mua chính thức nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản.

6. Các bên tham gia giao dịch

Một giao dịch tại Áo thường bao gồm:

• Người mua và người bán (hoặc người đại diện của họ)
• Luật sư sẽ tham gia vào giao dịch và có thể đóng vai trò là người đáng tin cậy.
• Công chứng viên – chứng thực chữ ký, kiểm tra tài liệu.
• Hệ thống thanh toán ngân hàng hoặc ủy thác – chẳng hạn như Mclean Atalios hoặc Banked Household.
• Môi giới bất động sản – thường đại diện cho quyền lợi của người bán.

Giao dịch thường bao gồm:

• Người mua và người bán (chính họ hoặc thông qua người trợ lý).
• Luật sư hỗ trợ thực hiện giao dịch và có thể hành động theo giấy ủy quyền.
• Công chứng viên kiểm tra các tài liệu và xác nhận chữ ký.
• Tài khoản đặc biệt : ngân hàng hoặc hệ thống thanh toán (ví dụ: Mclean, Atalios, Banked Household).
• Nhân viên môi giới bất động sản thường giúp người bán tìm người mua.

7. Kiểm soát chống rửa tiền: ưu tiên tính minh bạch

Áo có các quy định chống rửa tiền (AML) rất nghiêm ngặt. Bạn bắt buộc phải cung cấp các tài liệu chứng minh nguồn gốc hợp pháp của tiền. Yêu cầu này áp dụng cho cả cá nhân và pháp nhân. Chúng tôi sẽ giúp bạn thu thập và chuẩn bị đầy đủ các tài liệu cần thiết để đảm bảo mọi việc diễn ra suôn sẻ, không có sai sót hoặc vấn đề pháp lý.

Luật pháp Áo quy định việc đầu tư vào bất động sản Vienna phải minh bạch và an toàn cho tất cả mọi người. Một đặc điểm riêng của quy trình này là nó khá dài dòng (các thủ tục hành chính của Áo, cũng như những người làm trong lĩnh vực này, đều chậm chạp) và cần phải có sự tham gia của các chuyên gia bên thứ ba được trả phí thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau (luật sư, môi giới bất động sản, công chứng viên và ngân hàng).

Một lợi thế không thể phủ nhận là tất cả các giai đoạn đều được quản lý chặt chẽ, dẫn đến rủi ro sai sót hoặc gian lận ở mức tối thiểu. Là một công ty có kinh nghiệm quốc tế, chúng tôi đánh giá hệ thống của Áo là hoàn toàn cân bằng: nó có cấu trúc, đáng tin cậy và mang lại sự tự tin ở mọi bước.

Để đầu tư thành công, điều quan trọng không chỉ là chọn đúng bất động sản mà còn phải tính toán cẩn thận lợi nhuận trong tương lai. Đồng thời, đừng quên các chi phí phát sinh khác. Dưới đây là một ví dụ về giao dịch thực tế, cho thấy cách thức hoạt động trên thị trường hiện nay.

Ví dụ tính toán:

Đối tượng : Căn hộ trên thị trường thứ cấp

Giá mua: €300 000

Tổng giá trị giao dịch: khoảng 330.000 €

Thu nhập cho thuê

• Thu nhập từ cho thuê: 1.400 € mỗi tháng (16.800 € mỗi năm)

• Chi phí bảo trì (bảo hiểm, sửa chữa lớn, v.v.): 300-320 € mỗi tháng

• Thu nhập ròng: ~1.100 euro mỗi tháng

• Năng suất hàng năm: khoảng 4%

Chi phí tiện ích

Trong trường hợp thuê dài hạn, người thuê nhà chịu trách nhiệm thanh toán tất cả các hóa đơn tiện ích:

• Điện (theo thỏa thuận riêng)

• Chi phí sưởi ấm và nước (nếu không bao gồm trong Hausbetriebskosten)

• Internet và truyền hình

Hợp đồng thuê nhà được lập dưới tên người thuê. Điều này có nghĩa là chủ nhà sẽ giảm bớt chi phí, và thu nhập của họ sẽ ổn định và rõ ràng.

Thuế

Mức thuế phụ thuộc vào nhiều yếu tố, chẳng hạn như hình thức sở hữu và quốc tịch của nhà đầu tư:

• Cá nhân: Thuế thuê nhà ở Áo lên đến 25%.

• Đối với các công ty: thuế có thể được giảm (ví dụ, bằng cách tính đến khấu hao tài sản, chi phí quản lý và sửa chữa).

Để giảm thiểu và tối ưu hóa thuế, chúng tôi khuyên bạn nên tham khảo ý kiến ​​chuyên gia về tất cả các vấn đề quan trọng. Chúng tôi có thể giúp bạn tối ưu hóa cấu trúc đầu tư và xây dựng mô hình sở hữu hiệu quả—chỉ cần liên hệ với chúng tôi.

Lợi nhuận của bạn không chỉ đến từ tiền thuê nhà mà còn từ sự tăng giá trị của chính bất động sản. Các chuyên gia, bao gồm cả Publikationen , ước tính rằng thị trường bất động sản Vienna có thể tăng giá trị lên đến 55% vào năm 2034. Như vậy, khoản đầu tư 330.000 euro ngày hôm nay có thể tăng lên 510.000 euro trong vòng chín năm. Cộng thu nhập từ tiền thuê nhà và sự tăng giá trị bất động sản, bạn sẽ nhận được lợi nhuận khoảng 6-7% mỗi năm với rủi ro thấp hơn so với đầu tư vào cổ phiếu.

Chiến lược đầu tư

• Cho thuê dài hạn – thu nhập ổn định, ít rắc rối, đảm bảo pháp lý.
• Đầu cơ ngắn hạn có thể sinh lời khi mua dưới giá thị trường, nhưng đòi hỏi kinh nghiệm, tốc độ và sự sẵn sàng chấp nhận rủi ro.
• Mô hình kết hợp – cho thuê trong 3-5 năm và bán lại khi giá cao nhất. Một cách tiếp cận linh hoạt.

Vay thế chấp: Liệu có khả thi?

• Đối với cư dân EU : Việc vay vốn là hoàn toàn có thể: bạn chỉ cần có thu nhập và lịch sử tín dụng tốt. Thủ tục rất đơn giản.
• Đối với người không cư trú : Có thể thông qua các tổ chức chuyên biệt. Chúng tôi sẽ lựa chọn một ngân hàng và hướng dẫn bạn từng bước, từ khâu nộp đơn đến khi ký kết hợp đồng.

Một trong những giai đoạn quan trọng là tìm kiếm người thuê nhà tốt. Việc này do một công ty quản lý đảm nhiệm, công ty đó sẽ:

• Tìm kiếm người thuê nhà thông qua các trang web đáng tin cậy;
• Dẫn khách xem căn hộ và thương lượng với các ứng viên;
• kiểm tra xem họ có đủ khả năng thanh toán hay không;
• Soạn thảo hợp đồng thuê nhà chính xác theo luật pháp địa phương.

Do đó, bạn ít gặp phải tình trạng không thanh toán hoặc nhà bỏ trống, và tiền thu về đều đặn.

Nếu bất động sản được mua với tình trạng hoàn thiện "cơ bản" hoặc cần được nâng cấp, công ty quản lý có thể cung cấp đầy đủ các dịch vụ sửa chữa và dự án thiết kế:

• Phát triển và phê duyệt bố cục, bao gồm cả việc lựa chọn kiểu dáng;
• Mua sắm đồ nội thất, thiết bị và vật liệu;
• Kiểm soát nhà thầu và quy trình làm việc;
• Nếu cần thiết, xin giấy phép cho thuê ngắn hạn.

Mục tiêu là tạo ra một thứ hấp dẫn

Công ty quản lý cung cấp đầy đủ các dịch vụ bảo trì, bao gồm cả việc cho thuê và sửa chữa:

• Duy trì liên lạc với người thuê nhà;
• Tổ chức công tác bảo trì kỹ thuật các hệ thống kỹ thuật;
• Thanh toán hóa đơn tiện ích (nếu cần);
• Chuẩn bị và nộp báo cáo cho chủ sở hữu (hàng tháng, hàng quý).

Nhà đầu tư có thể tiếp cận báo cáo minh bạch về thu nhập và chi phí, đồng thời đưa ra quyết định từ xa.

Ưu điểm chính của dịch vụ trọn gói của chúng tôi là giúp bạn tiết kiệm thời gian. Bạn sẽ không phải tự mình xử lý các thủ tục địa phương. Bạn có thể sống ở nước khác và quên đi những giấy tờ thủ tục – chúng tôi sẽ lo liệu tất cả.

Chúng tôi hợp tác với các công ty quản lý bất động sản uy tín tại Vienna và trên khắp nước Áo. Điều này mang đến cho bạn giải pháp trọn gói đáng tin cậy: mọi thứ đều minh bạch và rõ ràng.

Rủi ro tỷ giá hối đoái ảnh hưởng đến những người nhận thu nhập bằng các loại tiền tệ khác, chẳng hạn như đô la. Vì tất cả các khoản thanh toán ở Áo đều được thực hiện bằng euro, nên biến động tỷ giá có thể làm giảm lợi nhuận. Để tránh điều này, bạn có thể phòng ngừa rủi ro biến động tỷ giá hoặc chỉ đầu tư vào các dự án trong khu vực đồng euro.

Rủi ro pháp lý phát sinh nếu giao dịch được thực hiện không chính xác, giấy tờ không đầy đủ hoặc hợp đồng thuê nhà không công bằng. Cách bảo vệ bản thân rất đơn giản: chỉ cần thuê một luật sư giỏi. Họ sẽ xem xét căn hộ, người bán và tất cả các điều khoản và điều kiện, sau đó soạn thảo một hợp đồng đúng quy cách.

Rủi ro khi cho thuê bao gồm trường hợp căn hộ bị bỏ trống không có người thuê, người thuê ngừng trả tiền thuê hoặc gặp khó khăn trong việc trục xuất. Việc lựa chọn người thuê cẩn thận, đàm phán hợp đồng thuê nhà với một đại lý giàu kinh nghiệm và mua bảo hiểm để bù đắp tổn thất thu nhập có thể giúp giảm thiểu những rủi ro này.

Tại Áo, bạn có thể mua nhiều loại bảo hiểm khác nhau để bảo vệ tài sản của mình:

• Bảo hiểm cho chính căn hộ hoặc nhà ở (chống cháy, lũ lụt, hư hỏng và các vấn đề khác);
• Bảo hiểm trong trường hợp bạn vô tình gây hại hoặc thiệt hại cho người khác (ví dụ: làm ngập nhà hàng xóm phía dưới);
• Bảo hiểm chống mất thu nhập từ tiền thuê nhà (nếu căn hộ không thể cho thuê vì bất kỳ lý do nào).

Các loại bảo hiểm này giúp bạn tránh phải chi tiền cho những khoản phí phát sinh bất ngờ, đồng thời duy trì nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê bất động sản của mình.

Nếu bạn mua một căn hộ đang trong quá trình xây dựng, hãy chắc chắn kiểm tra xem chủ đầu tư có đáng tin cậy hay không. Chúng tôi khuyên bạn nên chú ý đến những điều sau:

• Ông ấy đã xây những loại nhà nào rồi?
• Họ nói gì về anh ấy?
• Ông ấy có tiềm lực tài chính mạnh không?
• Mọi thủ tục về đất đai và giấy tờ đã rõ ràng chưa?

Hãy chắc chắn thuê luật sư và chuyên viên bất động sản chuyên nghiệp để xác minh tất cả thông tin trước khi tiến hành giao dịch.

Khi giá cả tăng cao (lạm phát), đầu tư bất động sản tại Áo vẫn là một trong những cách đầu tư đáng tin cậy nhất. Giá trị căn hộ và nhà ở tại Vienna luôn tăng lên, và việc cho thuê mang lại thu nhập bù đắp cho sự tăng giá của mọi thứ khác. Hơn nữa, việc sở hữu một tài sản "thực" mang lại cho nhà đầu tư sự tự tin và an tâm trong dài hạn.

Từ năm 2023 đến năm 2025, giá căn hộ và nhà ở tại Vienna hầu như không thay đổi. Điều này diễn ra bất chấp chi phí sinh hoạt tăng cao (lạm phát) và chi phí vay vốn tại khu vực đồng euro tăng lên do Ngân hàng Trung ương châu Âu. Sự ổn định trên thị trường này không phải là ngẫu nhiên: các quy định chặt chẽ, số lượng nhà mới rao bán ít và thiếu sự sôi động tạo ra một môi trường ổn định và dễ dự đoán.

Nhưng những thay đổi đã bắt đầu hiện hữu. Việc Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) cắt giảm lãi suất đang mở ra một chương mới: lãi suất thế chấp đang trở nên rẻ hơn, giúp việc mua nhà dễ dàng hơn. Nhu cầu đang tăng lên – không chỉ từ người nước ngoài mà còn từ chính người dân Áo. Và với nguồn cung nhà ở vẫn còn hạn chế, thị trường đang dần dần chuyển sang xu hướng giá cao hơn.

Vienna không giống như Berlin hay Prague, nơi giá nhà có thể tăng vọt. Ở đây, mọi thứ thay đổi dần dần và êm ái. Chúng ta đang thấy ngày càng nhiều người tìm mua nhà ở những khu dân cư lâu đời – những nơi có đầy đủ mọi thứ họ cần: công viên, cửa hàng, trường học và giao thông thuận tiện.

Vienna đang thay đổi nhờ Thành phố Thông minh Vienna , một trong những chương trình tốt nhất thế giới. Thành phố phát triển không phải bằng cách xây dựng các vùng ngoại ô mới, mà thông qua việc cải tạo các khu vực cũ. Sự phát triển không phải theo chiều rộng, mà theo chiều sâu: thông qua việc cải tạo, phát triển đa chức năng, cải thiện hiệu quả năng lượng và số hóa. Cách tiếp cận này tạo ra một môi trường đô thị chất lượng cao, hấp dẫn cho việc sinh sống và đầu tư.

Vienna là một thành phố ổn định và đáng sống, thu hút người dân từ khắp nước Áo và nước ngoài. Đến năm 2030, dân số thành phố dự kiến ​​sẽ tăng thêm 200.000 người . Tuy nhiên, tốc độ xây dựng nhà ở còn nhiều điều cần cải thiện, điều này chắc chắn sẽ duy trì tình trạng thiếu hụt bất động sản nhà ở đáng kể trong dài hạn.

Điều quan trọng là, mọi người đến Vienna để sinh sống lâu dài: những người lao động giỏi, các gia đình có con nhỏ và những người có mức lương khá. Những cư dân này trả tiền thuê nhà ổn định, khiến cho việc đầu tư bất động sản trở nên đáng tin cậy và sinh lời hơn.

Cuối cùng, Vienna vẫn nằm trong số những thành phố đáng sống nhất thế giới. Đúng là Copenhagen bất ngờ vươn lên vị trí đầu bảng năm 2025, nhưng Vienna vẫn vượt trội ở nhiều lĩnh vực quan trọng: hệ thống giao thông tuyệt vời, bệnh viện tốt, đường phố an toàn, các tòa nhà đẹp, chất lượng giáo dục cao và khí hậu dễ ​​chịu.

Điều này có ý nghĩa gì đối với các nhà đầu tư? Đầu tư vào bất động sản Vienna không phải là để kiếm lời nhanh chóng. Đó là một cuộc chơi dài hạn, kéo dài 5-10 năm: được lên kế hoạch kỹ lưỡng, dễ hiểu và rủi ro tối thiểu. Và ngay lúc này, nó đặc biệt sinh lời: lãi suất vay đang giảm, dân số thành phố ngày càng tăng và thành phố đang phát triển. Đây là một cơ hội tuyệt vời, và nó đang dần hiện hữu.

Để minh họa cách thức hoạt động này trong thực tế, tôi sẽ chia sẻ một vài giao dịch thực tế mà chúng tôi đã hoàn tất cho khách hàng vào năm 2024. Chúng tôi tìm kiếm từng căn hộ dựa trên mục tiêu và khả năng của nhà đầu tư—có tính đến ngân sách, mức độ sẵn sàng đầu tư, tỷ suất lợi nhuận mong muốn và thời gian dự kiến ​​sinh sống của họ.

Trường hợp 1: Quận 2 – 64 m², năng suất 4,5%

Đối với một nhà đầu tư không ngại mua một căn hộ có tiềm năng tăng giá, chúng tôi đã tìm thấy một lựa chọn ở Leopoldstadt (quận 2) . Căn hộ rộng 64 m² nằm trong một tòa nhà được xây dựng vào những năm 1960. Tình trạng của nó khá tệ - cần được sửa chữa, nhưng điều đó đã giúp giảm đáng kể giá mua.

Chúng tôi đã tiến hành một số sửa chữa để cho thuê, và căn hộ nhanh chóng mang lại lợi nhuận 4,5% mỗi năm—cao hơn mức trung bình của thị trường. Ví dụ này minh họa hoàn hảo quy tắc: mua với giá tốt, thu được lợi nhuận tốt.

Trường hợp 2: Quận 4 – Căn hộ 2 phòng ngủ, tỷ suất lợi nhuận 3,8%

Một căn hộ ở Wieden , một trung tâm thành phố danh tiếng. Chúng tôi đã mua một căn hộ trong một tòa nhà được xây dựng năm 1973. Khu vực này rất danh giá, căn hộ nằm trong một sân trong yên tĩnh, nhiều cây xanh, và ga tàu điện ngầm rất gần. Nhà đầu tư không đến từ Liên minh Châu Âu, vì vậy chúng tôi phải xin giấy phép đặc biệt để hoàn tất giao dịch.

Mặc dù giá bán cao hơn do vị trí đắc địa, việc cho thuê căn hộ mang lại lợi 3,8% . Quan trọng hơn, giá trị của căn hộ này sẽ tăng nhanh hơn mức trung bình của thành phố. Đây là lựa chọn lý tưởng cho những ai đang tìm kiếm một khoản đầu tư an toàn với tiềm năng thu hồi vốn nhanh chóng.

Trường hợp 3: Quận thứ mười – 71 m², năng suất 4,2%

Chúng tôi đã mua một căn hộ lớn ngay cạnh ga tàu điện ngầm ở Favoriten . Khu vực này không hẳn là khu thượng lưu, nhưng đang phát triển rất nhanh và giá cả vẫn phải chăng. Chỉ mất 15 phút lái xe đến trung tâm thành phố. Chúng tôi chọn vị trí này vì giao thông thuận tiện và hy vọng khu vực này sẽ trở nên phổ biến hơn và đắt đỏ hơn. Kết quả là, căn hộ đã mang lại 4,2% , và rất có khả năng giá của nó sẽ tăng lên theo thời gian khi cơ sở hạ tầng xung quanh phát triển.

Trường hợp 4: Tòa nhà mới xây tại Quận 22 – diện tích 54 m², tỷ suất lợi nhuận 3,2%

Đối với một khách hàng chỉ muốn đầu tư và không cần lo lắng gì thêm, chúng tôi đã tìm được một căn hộ mới, hoàn thiện sẵn sàng để ở, rộng 54 mét vuông tại Donaustadt . Bất động sản hiện đại này không cần sửa chữa gì và chúng tôi đã cho thuê ngay lập tức. Lợi suất ở đây hơi thấp hơn – 3,2% mỗi năm. Tuy nhiên, đây là một lựa chọn hoàn thiện sẵn sàng để ở lý tưởng: ít tốn công sức và phiền phức. Một lựa chọn tuyệt vời cho những người coi trọng sự an tâm và an toàn đầu tư.

Trường hợp 5: Quận 15 – Căn hộ 3 phòng, tỷ suất lợi nhuận 4,4%

Chúng tôi đã tìm được một căn hộ cho nhà đầu tư đến từ UAE tại Rudolfsheim-Fünfhaus . Khu vực này thuận tiện cho việc đi lại (giao thông công cộng tốt) và có nhiều người đang tìm kiếm chỗ ở. Căn hộ có ba phòng ngủ, diện tích 70 m² trong một tòa nhà được xây dựng vào những năm 1980, gần ga tàu Westbahnhof.

Căn hộ ở trong tình trạng tốt, chỉ cần một số sửa chữa nhỏ về mặt thẩm mỹ. Chúng tôi đã tự mình lo liệu mọi thứ từ xa, bao gồm cả việc sửa chữa và mua sắm nội thất. Tổng chi phí khoảng 15.000 € . Nhờ việc sửa chữa, chúng tôi đã nhanh chóng tìm được người thuê nhà.

Căn hộ hiện đang mang lại 4,4% . Chủ sở hữu hầu như không cần can thiệp gì. Công ty quản lý đảm nhiệm tất cả các công việc quản lý căn hộ và quản lý người thuê nhà thường xuyên. Đây là một lựa chọn tuyệt vời cho những người muốn có thu nhập ổn định và kỳ vọng giá trị căn hộ sẽ tăng lên, đồng thời quản lý khoản đầu tư của mình từ xa mà không gặp bất kỳ rắc rối nào.

Đầu tư vào bất động sản Vienna không chỉ đơn thuần là ngắm nhìn những tòa nhà đẹp. Đó là cách để bảo vệ tiền của bạn tại một quốc gia mà mọi thứ đều minh bạch, an toàn và trung thực. Tôi làm điều này vì ở đây có giá trị thực sự: giá cả tăng đều đặn, luật lệ rõ ràng và hầu như không có gì bất ngờ.

Trong vài năm qua, chúng tôi đã hỗ trợ nhiều khách hàng từ châu Âu và các quốc gia khác. Chúng tôi đã giúp những người mới tham gia thị trường tránh được những sai lầm, tìm kiếm những bất động sản có tiềm năng tăng giá thực sự, thực hiện các giao dịch mua bán một cách chính xác và tính toán thu nhập trong tương lai. Quan trọng nhất, chúng tôi luôn làm việc vì lợi ích của bạn, chứ không phải của người bán.

Mục tiêu của tôi không phải là bán cho bạn một căn hộ với bất kỳ giá nào, mà là giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư thông minh. Chúng tôi không phải là môi giới bất động sản, nhà phát triển hay trung gian. Chúng tôi là những nhà tư vấn của bạn. Và chúng tôi biết ở Vienna, bạn có thể tìm thấy căn hộ nào có tiềm năng tăng giá, căn hộ nào dễ cho thuê và khu vực nào tốt nhất là không nên đầu tư.

Chúng tôi chỉ hỗ trợ mua bán bất động sản trọn gói . Chúng tôi không làm việc với các bất động sản được chia sẻ quyền sở hữu giữa nhiều người. Số tiền tối thiểu chúng tôi bắt đầu làm việc là 250.000 . Nếu bạn đang tìm mua một căn hộ hoặc nhà ở tại Vienna để cho thuê dài hạn, để tiết kiệm chi phí, hoặc đơn giản là để hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản địa phương, vui lòng liên hệ với chúng tôi. Chúng tôi rất vui được chia sẻ mọi kiến ​​thức và giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn.