Khi lạm phát cao và nền kinh tế hỗn loạn, đầu tư vào bất động sản là một trong những cách hiệu quả nhất không chỉ để bảo toàn vốn mà còn gia tăng vốn.
Theo dữ liệu mở của Infina , nền kinh tế Áo nổi tiếng ổn định, và thị trường bất động sản Vienna đã tăng trưởng liên tục trong nhiều thập kỷ mà không có bất kỳ sự sụp đổ hay đầu cơ đột ngột nào. Nhờ giá nhà đất tăng trưởng ổn định tại Vienna trong 30-40 năm qua, thị trường này đã trở thành một trong những thị trường đáng tin cậy và dễ dự đoán nhất cho các khoản đầu tư dài hạn.
Lạm phát ở mức 8-10% (và ở một số nơi lên tới 15-20%) đang buộc ngày càng nhiều nhà đầu tư tìm kiếm nơi trú ẩn an toàn thay vì tiền mặt, không phải tài sản mất giá khi nhà nước in tiền với số lượng lớn, và không phải tài sản kỹ thuật số "mong manh". Do đó, bất động sản ở Vienna không chỉ là "nơi trú ẩn an toàn" mà còn là sự bảo vệ thực sự cho khoản tiết kiệm.
Phương pháp này hiệu quả nhất với bất động sản, nơi thu nhập có thể dự đoán được - ví dụ như căn hộ cho thuê hoặc trung tâm y tế. Lợi nhuận của chúng không chỉ bù đắp tổn thất do lạm phát mà còn tạo ra thu nhập. Với phương pháp tiếp cận chuyên nghiệp và hiệu quả, một số bất động sản có thể bảo vệ tới 80% vốn của bạn, bất chấp khủng hoảng và bất ổn toàn cầu.
Vienna cố tình đưa ra tiềm năng đầu tư hạn chế và điều này là khôn ngoan: việc xây dựng mới được kiểm soát chặt chẽ, các tòa nhà lịch sử được bảo vệ và sự cân bằng cung cầu trên thị trường được duy trì cẩn thận.
Vì lý do này, cầu ở đây luôn cao hơn cung và những bất động sản như vậy không chỉ luôn có nhu cầu (dễ bán) mà giá còn tăng đều đặn.
Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu lý do tại sao đầu tư vào bất động sản Áo vẫn có lãi, các lựa chọn đầu tư nào dành cho mọi người - cả công dân EU và những người sống ngoài EU - những yếu tố cần cân nhắc khi lựa chọn bất động sản và cách xây dựng một kế hoạch đáng tin cậy đảm bảo tính ổn định, tính hợp pháp hoàn toàn và lợi nhuận rõ ràng.
Tôi sẽ chia sẻ những phát hiện và kinh nghiệm thực tế tích lũy được qua nhiều năm làm việc trong lĩnh vực bất động sản và hỗ trợ các nhà đầu tư. Mục tiêu của tôi là giúp bạn hiểu cách đầu tư vào Áo một cách khôn ngoan và với rủi ro tối thiểu.
Tại sao Vienna là một trong những thị trường bất động sản tốt nhất ở Châu Âu
Nếu bạn tìm kiếm sự ổn định trong thị trường biến động, bất động sản đầu tư Vienna chính là nơi trú ẩn an toàn. Thị trường này đã được kiểm chứng qua thời gian và vượt qua nhiều cuộc khủng hoảng. Trong nhiều thập kỷ, thị trường Vienna luôn là một trong những thị trường đáng tin cậy nhất châu Âu , tăng trưởng ổn định ngay cả trong những biến động toàn cầu. Đây là lý do tại sao ngày càng nhiều cá nhân và quỹ đầu tư lớn lựa chọn Vienna để bảo toàn vốn dài hạn.
Tính bền vững kinh tế là cơ sở cho lòng tin
Áo không chỉ là một quốc gia ổn định, mà còn là một cỗ máy vận hành trơn tru. Năm 2023, lạm phát (giá cả tăng) được kiểm soát tốt hơn nhiều nước láng giềng trong khu vực đồng euro. Vienna chính là trung tâm của tất cả.
Vienna không chỉ là thủ đô mà còn là một nam châm đầu tư mạnh mẽ. Thành phố không chỉ tập trung vào du lịch hay tài chính; y tế, công nghệ thông tin và giáo dục cũng đang phát triển mạnh mẽ. Những yếu tố này góp phần khơi dậy mong muốn của nhiều người về tương lai tại Vienna, điều này tất yếu dẫn đến việc họ nghĩ đến bất động sản, dù là thuê hay sở hữu.
Thị trường cho thuê mang lại nguồn thu nhập ổn định với rủi ro tối thiểu.
Theo trang web chính thức Statistik Austria , hơn 75% cư dân Vienna thuê nhà thay vì sở hữu nhà. Truyền thống lâu đời này được củng cố bởi luật cho thuê ổn định và rõ ràng, từ đó tạo ra môi trường thuận lợi cho cả chủ nhà và người thuê nhà. Thị trường cho thuê khá hài hòa. Đối với các nhà đầu tư, thị trường này mang lại nguồn thu nhập ổn định và có thể dự đoán được. Lợi suất trung bình hàng năm (trước thuế, gộp) dao động từ 2,5% đến 4%. Tuy nhiên, đối với một số bất động sản nhất định, đặc biệt là những bất động sản có nhu cầu cao trong lĩnh vực y tế (ví dụ: phòng khám, văn phòng) hoặc sinh viên, lợi suất có thể cao hơn đáng kể - lên tới 6-8% mỗi năm .
Như tôi đã lưu ý, nhu cầu trên thị trường bất động sản Vienna cao đến mức bất động sản thường được cho thuê trong vòng 24 giờ. Đây là thực tế thị trường, không hề phóng đại.
Nguồn cung hạn chế là một yếu tố làm giá tăng
Giá nhà ở Vienna đã tăng đều đặn trong 30-40 năm. Ngay cả trong giai đoạn 2022-2023, khi lãi suất cho vay tăng vọt, thị trường vẫn không sụp đổ mà chỉ chậm lại đôi chút. Kể từ năm 2024, tăng trưởng đã phục hồi trở lại, và mọi dấu hiệu đều cho thấy đà tăng trưởng này sẽ không sớm kết thúc. Đến năm 2034, giá nhà dự kiến sẽ tăng 55% so với mức hiện tại .
Tại sao giá nhà lại tăng đều đặn như vậy? Câu trả lời rất đơn giản: gần như không thể xây dựng nhà ở mới ngay tại trung tâm Vienna. Do các tòa nhà lịch sử, quy định kiến trúc và quy định xây dựng nghiêm ngặt, nhà ở mới hầu như không tồn tại ở trung tâm thành phố. Nhưng mọi người vẫn muốn sống ở đó - nhu cầu là không đổi! Hãy so sánh điều này với Dubai: ở đó, toàn bộ các khu phố được xây dựng, trong khi ở Vienna, mỗi tòa nhà mới ở trung tâm gần như là một sự kiện độc đáo, không phải là một sự kiện thường xuyên.
Thị trường bất động sản đầu tư của Áo rất đa dạng, từ nhà ở đến thương mại. Mỗi lựa chọn đều có những đặc điểm riêng, mang lại lợi nhuận và rủi ro khác nhau. Lựa chọn nào? Điều này phụ thuộc vào chiến lược của bạn: tiền thuê ổn định, tăng giá trị tài sản theo thời gian, hay đa dạng hóa danh mục đầu tư.
| Phân khúc | Lợi nhuận gộp | Ưu điểm chính | Rủi ro chính |
|---|---|---|---|
| Bất động sản nhà ở | 3.0-4.5% | Nhu cầu ổn định, rủi ro thấp | Luật cho thuê nghiêm ngặt |
| Thuộc về thương mại | 4.5-6.5% | Có thể tạo ra thu nhập trên mức trung bình | Lợi suất giảm khi nền kinh tế khủng hoảng. |
| Khách du lịch (căn hộ) | 5.0-7.0% | Có thể tạo ra thu nhập trên mức trung bình | Lợi suất giảm khi nền kinh tế khủng hoảng. |
| Nhà ở siêu nhỏ / Sinh viên | 5.0-6.0% | Thu nhập ổn định quanh năm | Người thuê nhà thường xuyên thay đổi |
Giá cả ở Vienna và so sánh với các thủ đô khác ở châu Âu
Đầu tư vào bất động sản nhà ở tại Vienna đang có triển vọng. Một nghiên cứu của Knight Frank xếp hạng thành phố này nằm trong số mười thành phố hàng đầu châu Âu về sức hấp dẫn của nhà đầu tư. Eurostat : giá nhà tại Vienna đang tăng 4-6% mỗi năm, với mức tăng trưởng thậm chí còn đáng kể hơn ở các khu vực phát triển. So với các thủ đô lớn khác, Vienna đã cho thấy kết quả rất ổn định.
| Thành phố | Lợi nhuận cho thuê trung bình | Giá tăng trong 5 năm | Mức độ điều chỉnh |
|---|---|---|---|
| Tĩnh mạch | 3.5-4.2% | ~30% | Vừa phải, có thể dự đoán được |
| Berlin | 2.5-3.0% | ~45% | Rất cao (đóng băng tiền thuê) |
| Paris | 2.0-2.8% | ~25% | Quy định nghiêm ngặt |
| Madrid | 4.0-5.0% | ~35% | Ít được quản lý hơn |
Vienna mang lại sự cân bằng thuận lợi cho các nhà đầu tư. Bất động sản ở đây hấp dẫn nhờ các quy định đáng tin cậy, chất lượng cuộc sống cao và nhu cầu ổn định.
Thị trường đang chủ động tránh xa đầu cơ , tập trung vào hợp đồng thuê dài hạn, hiệu quả năng lượng và giao dịch minh bạch. Cuối cùng, tất cả đều có lợi: cư dân được hưởng sự thoải mái, còn nhà đầu tư được hưởng một thị trường ổn định và dễ dự đoán.
Những lợi ích chính của bất động sản Vienna đối với các nhà đầu tư
Vienna luôn được xếp hạng là một trong những thành phố sinh lời nhất châu Âu cho đầu tư bất động sản dài hạn. Có nhiều lý do cho điều này: chất lượng cuộc sống tuyệt vời, khả năng tiếp cận thuận tiện với mọi tiện ích và môi trường ổn định. Đây là lý do tại sao các nhà đầu tư quốc tế rất mong muốn đầu tư vào bất động sản Vienna.
Vienna có một lợi thế rõ ràng so với các thủ đô khác của EU: các quy định của thị trường bất động sản rõ ràng và ổn định. Điều này đồng nghĩa với mức thuế vừa phải và sự bảo vệ đáng tin cậy đối với quyền sở hữu tài sản. Những điều kiện này tạo ra môi trường lý tưởng cho sự tăng trưởng ổn định về giá trị đầu tư của bạn và thu nhập ổn định từ việc cho thuê.
Khả năng phục hồi ngay cả trong các cuộc khủng hoảng toàn cầu
Tính minh bạch của pháp luật và giao dịch
Việc quản lý cho thuê ngắn hạn cần được đặc biệt chú ý . Các quy định của Airbnb ở nhiều khu vực giúp hạn chế tình trạng thị trường quá nóng và tăng giá đầu cơ.
Phát triển hài hòa các quận huyện không phân biệt đối xử
Bảo vệ hiệu quả quyền sở hữu tài sản
Ổn định kinh tế vĩ mô và trung lập chính trị
Dự báo tăng trưởng: lên tới +55% trong 10 năm
Bất chấp tất cả những lợi thế, Vienna vẫn rẻ hơn so với các thủ đô khác ở châu Âu. Tại sao? Có nhiều quy định thị trường, không có lạm phát giá cả giả tạo, và tăng trưởng chậm và thận trọng. Nhưng đây chính là nền tảng cho sự tăng trưởng tự tin trong tương lai. Các nhà phân tích ước tính đến năm 2034, giá cả có thể tăng 50-55%. Điều này đặc biệt đúng ở những khu vực thiếu hụt căn hộ và nhà ở.
Những bất động sản nào phù hợp để đầu tư ở Vienna?
Để đầu tư bất động sản thành công tại Vienna , trước tiên bạn cần chọn đúng căn hộ hoặc nhà. Thị trường ở đây khá bình lặng, nhưng cũng có nhiều quy luật. Do đó, một người có kinh nghiệm đặc biệt cần thiết: chính việc mua bán mới có thể sinh lời. Bằng cách nào? Bằng cách tính toán chính xác chi phí, lên kế hoạch kỹ lưỡng và mua với giá thấp hơn giá thực tế. Không có sự vội vàng ở đây, không giống như những thị trường sôi động, quá nóng. Quyết định được đưa ra sau khi kiểm tra các con số và có kế hoạch cho tương lai.
Tại Vienna, có tới 7.500 bất động sản được rao bán . Tuy nhiên, theo ước tính của chúng tôi, chỉ khoảng 2% trong số đó thực sự tốt và là một khoản đầu tư tốt. Điểm mấu chốt: lựa chọn một cách khôn ngoan là chìa khóa. Bạn cần kiểm tra rất nhiều yếu tố: tình trạng của căn nhà/căn hộ, tính hợp pháp của giấy tờ, tiềm năng tăng giá và khả năng cho thuê.
Chúng tôi tích cực sử dụng trí tuệ nhân tạo (AI) và máy học (machine learning) để xử lý các cơ sở dữ liệu khổng lồ . Dữ liệu này bao gồm giá cả, giao dịch thực tế, sự phát triển của các khu dân cư, nhu cầu thuê và mua nhà ở các địa điểm khác nhau, cùng nhiều chỉ số quan trọng khác. Trong giai đoạn đầu, các thuật toán sẽ xác định những lựa chọn tiềm năng nhất. Trong giai đoạn thứ hai, các chuyên gia của chúng tôi sẽ đích thân kiểm tra từng bất động sản.
Thị trường thứ cấp cung cấp nhà ở có tính thanh khoản cao nhất. Những bất động sản này thường tọa lạc tại các khu vực lịch sử và luôn được khách thuê dài hạn săn đón. Có thể tìm thấy một căn hộ ở đây với giá thấp hơn giá thị trường, xét đến triển vọng phát triển của tòa nhà và khu vực lân cận, vị trí gần giao thông và tình trạng xuống cấp của bất động sản. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải xác minh tính toàn vẹn pháp lý của giao dịch, độ tin cậy của người thuê và hoạt động bình thường của tất cả các tiện ích.
Các tòa nhà mới ( Neubau ở Vienna hấp dẫn bởi phong cách và thiết kế hiện đại. Chúng tiết kiệm năng lượng và chất lượng cao. Tuy nhiên, giá của chúng thường cao hơn 30-40% so với các căn hộ cùng diện tích trên thị trường thứ cấp.
Chi phí cao của các tòa nhà mới không chỉ do chất lượng của chúng. Nó còn do chi phí cao của chính dự án, khó khăn trong việc cung cấp vật liệu và những rủi ro đáng kể mà chủ đầu tư phải gánh chịu. Điều quan trọng đối với các nhà đầu tư là đánh giá một cách thực tế liệu mức tăng giá trong tương lai của căn hộ này có thực sự bù đắp được khoản chênh lệch ban đầu hay không.
Căn hộ nhỏ rất hấp dẫn vì có mức thu nhập thấp, nhưng không phải ai ở Vienna cũng thích. Đối tượng thuê chính của chúng là sinh viên, người lao động nhập cư và người di cư. Điều này đồng nghĩa với việc bạn sẽ gặp nhiều rắc rối hơn: bạn phải liên tục tìm kiếm người thuê mới và liên tục theo dõi tiền thuê nhà. Chúng tôi chỉ giới thiệu những căn hộ như vậy ở những khu vực đáng tin cậy và chỉ khi bạn hiểu rõ ai sẽ thuê và cách quản lý họ.
Thuê nhà dài hạn là lựa chọn đáng tin cậy nhất. Cư dân ở đây sống lâu dài, từ 5-10 năm, không giống như những người thuê nhà chỉ vài ngày. Họ thường thuê căn hộ trống, không có đồ đạc, và tất cả các điều khoản và điều kiện đều được quy định rõ ràng theo luật. Điều này giúp tiết kiệm đáng kể chi phí bảo trì và đảm bảo thu nhập chính xác. Chính quyền thành phố Vienna tích cực hỗ trợ loại hình cho thuê dài hạn này.
Việc cho thuê nhà du lịch ở Vienna rất phức tạp, do chính quyền đã thắt chặt đáng kể các quy định. Kể từ năm 2024, việc cho thuê ngắn hạn chỉ được phép ở một số khu vực được phê duyệt. Hoạt động kinh doanh này đòi hỏi sự giám sát liên tục: bạn cần nắm rõ tất cả các luật và sẵn sàng quản lý căn hộ 24/7. Do đó, loại hình này chủ yếu được các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, sở hữu nhiều bất động sản và có đội ngũ quản lý khách và vệ sinh riêng theo đuổi.
Bất động sản thương mại đang đứng trước bước ngoặt. Sự bùng nổ của mua sắm trực tuyến đã khiến nhiều cửa hàng và kho hàng bỏ trống. Tuy nhiên, nhu cầu về các hình thức khác đã tăng lên: văn phòng riêng, cửa hàng dịch vụ và phòng khám. Chìa khóa thành công trong bối cảnh hỗn loạn này nằm ở một bên thuê có khả năng thanh toán được đảm bảo hoặc một kế hoạch thông minh để thiết kế lại hoàn toàn không gian cũ cho phù hợp với nhu cầu hiện đại.
Khu dân cư rất quan trọng. Vienna bao gồm 23 quận hoàn toàn khác nhau. Mỗi quận có những quy định riêng: giá cả biến động theo nhịp độ riêng, việc xây dựng bị hạn chế ở mọi nơi, và cư dân ở đó rất đa dạng. Ngay cả trong cùng một quận, triển vọng đường phố cũng có thể thay đổi đáng kể! Chúng tôi đào sâu hơn: chúng tôi phân tích một lượng lớn dữ liệu bán hàng và tìm ra chính xác những góc phố bị định giá thấp, nơi giá cả sắp tăng vọt. Bằng cách này, khách hàng của chúng tôi không chỉ đầu tư vào bất động sản Vienna ; họ mua những bất động sản có tiềm năng tăng trưởng.
Các lựa chọn đầu tư có sẵn vào bất động sản Áo
Có nhiều cách khác nhau để đầu tư vào bất động sản Vienna. Tất cả phụ thuộc vào bạn là ai (quốc tịch của bạn), số tiền bạn muốn đầu tư, mục tiêu của bạn và mức độ tích cực tham gia của bạn. Chúng tôi cung cấp nhiều lựa chọn: từ việc đơn giản mua một căn hộ mang tên bạn đến các lựa chọn phức tạp hơn thông qua các công ty EU hoặc đầu tư vào các quỹ bất động sản lớn.
Mua nhà riêng: cơ hội và hạn chế cho người không cư trú
Nếu bạn là công dân EU hoặc Khu vực Kinh tế Châu Âu (ví dụ: Đức, Pháp, Ba Lan), bạn có thể tự do mua căn hộ tại Vienna mà không cần bất kỳ điều kiện bổ sung nào . Tuy nhiên, đối với công dân của các quốc gia khác (như Ukraine, Hoa Kỳ hoặc Anh), các quy định sẽ nghiêm ngặt hơn: việc mua trực tiếp chỉ được phép sau khi đơn đăng ký đặc biệt được Văn phòng Thẩm phán Vienna chấp thuận.
Không phải ai cũng nhận được giấy phép này. Chỉ những người có mối liên hệ chặt chẽ với Áo - sống tại đây, làm việc, điều hành doanh nghiệp hoặc đóng thuế - mới có cơ hội. Việc chờ đợi quyết định có thể mất hàng tháng trời, và không có gì đảm bảo rằng giấy phép sẽ được cấp.
Đầu tư thông qua công ty: tính linh hoạt và tối ưu hóa thuế
Đây là lựa chọn thuận tiện và phổ biến nhất cho công dân các nước khác. Có hai tuyến đường chính:
● Mở công ty riêng của bạn tại Áo (ví dụ: GmbH)
● Mua thông qua một công ty có trụ sở chính tại một quốc gia EU khác (ví dụ: Slovakia, Síp hoặc Ireland)
Cách tiếp cận này loại bỏ nhu cầu phải xin giấy phép đặc biệt của chính phủ để mua, đơn giản hóa đáng kể việc bán hoặc chuyển nhượng bất động sản, cho phép giảm gánh nặng thuế một cách hợp pháp và cũng cho phép cho thuê hoặc bán bất động sản ngay lập tức.
Điều quan trọng cần nhớ là:
● Bắt buộc phải lưu giữ các chứng từ tài chính (kế toán) và nộp báo cáo thường niên
● Chi phí thường xuyên để duy trì công ty
● Thuế ở Áo đối với lợi nhuận công ty, thu nhập cho thuê, cổ tức
Nếu được xây dựng đúng cách, đây là cách hiệu quả nhất để đầu tư vào bất động sản lâu dài.
Đồng sở hữu: đầu tư vào một khoản đầu tư chung
Ưu điểm:
- cơ hội mua bất động sản cao cấp với khoản đầu tư nhỏ hơn,
- việc quản lý được tiếp quản bởi các chuyên gia
- hạ thấp ngưỡng đầu vào
Nhược điểm:
- cần có hợp đồng được viết rõ ràng
- ảnh hưởng hạn chế đến các quyết định
- nguy cơ bất đồng giữa các đồng sở hữu
Quỹ bất động sản: Thu nhập thụ động không cần đầu tư
Bạn không muốn tự quản lý bất động sản của mình? Quỹ đầu tư bất động sản (REIF) sẽ lo liệu mọi việc cho bạn. Bạn mua một cổ phần trong danh mục bất động sản đã có sẵn, và các chuyên gia sẽ quản lý chúng. Thu nhập của bạn phụ thuộc vào số tiền đầu tư.
Một lựa chọn lý tưởng cho những ai không thích mạo hiểm và không muốn tốn thời gian vào các giao dịch và người thuê nhà.
Ưu điểm:
- quản lý các chuyên gia,
- đầu tư vào nhiều bất động sản
- một ngân sách khiêm tốn sẽ đủ
Nhược điểm:
- phí dịch vụ
- thiếu kiểm soát
- sự suy giảm của thị trường hoặc quản lý kém sẽ dẫn đến hậu quả tiêu cực
Các khía cạnh pháp lý và cấu trúc giao dịch ở Áo
Ai có thể mua bất động sản: tình trạng cư trú quan trọng
Áo phân biệt người mua bất động sản theo quốc tịch. Do đó, công dân EU (như người Đức, người Ba Lan và người Pháp) có thể mua bất động sản mà không bị hạn chế - tại Vienna hoặc bất kỳ thành phố nào khác. Tất cả những người khác (người Ukraine, người Mỹ, người Anh và những người khác) phải xin phép Magistrat, tức chính quyền thành phố Vienna.
Để xin được giấy phép này, bạn phải có mối liên hệ với Áo: có giấy phép cư trú tại Áo, làm việc hoặc kinh doanh tại Áo, hoặc nộp thuế tại Áo. Nếu không có mối liên hệ này, quá trình xét duyệt có thể kéo dài hàng tháng trời và thường kết thúc bằng việc bị từ chối.
Trong những trường hợp như vậy, chúng tôi khuyên khách hàng nên cân nhắc một lựa chọn khác: mua bất động sản thông qua một công ty được đăng ký tại EU (ví dụ: một công ty GmbH của Áo hoặc một công ty Estonia). Điều này hoàn toàn hợp pháp. Bạn vẫn sẽ là chủ sở hữu toàn phần và có thể định đoạt bất động sản theo ý muốn.
Giao dịch diễn ra như thế nào: quy trình từng bước
1. Lựa chọn hình thức sở hữu
Bạn có thể đăng ký bất động sản dưới tên cá nhân hoặc tên công ty. Chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu cách tốt nhất để đăng ký quyền sở hữu nhằm giảm thiểu thuế, bảo vệ tài sản và đạt được mục tiêu của bạn.
2. Xác minh đối tượng (Due Diligence)
Trước khi mua, chúng tôi kiểm tra cả khía cạnh kỹ thuật và pháp lý: từ tính hợp pháp của quyền đối với các khoản nợ và các hạn chế tiềm ẩn đối với tài sản.
3. Kaufanbot – thỏa thuận sơ bộ
Một văn bản xác nhận quyết định mua chắc chắn của bạn. Văn bản này nêu rõ các điều khoản chính, và chữ ký của công chứng viên sẽ có hiệu lực ràng buộc. Điều này đảm bảo với người bán rằng bạn sẽ không thay đổi quyết định.
4. Hợp đồng mua bán (Kaufvertrag)
Tài liệu này do luật sư soạn thảo, nêu rõ tất cả các điều khoản của giao dịch. Sau khi được cả người mua và người bán ký, thủ tục giấy tờ và việc chuyển tiền sẽ bắt đầu.
5. Đăng ký vào sổ đăng ký đất đai (Grundbuch)
Luật sư của chúng tôi sẽ nộp tất cả các tài liệu cần thiết lên cơ sở dữ liệu chính thức (sổ đăng ký). Sau khi mọi thứ được ghi chép và xác nhận, người mua sẽ chính thức nhận được quyền sở hữu bất động sản.
6. Các bên tham gia giao dịch
Một giao dịch của Áo thường bao gồm:
- Người mua và người bán (hoặc người đại diện của họ)
- Một luật sư sẽ đồng hành cùng giao dịch và có thể đóng vai trò là người đáng tin cậy.
- Công chứng viên – chứng thực chữ ký, kiểm tra tài liệu
- Hệ thống thanh toán ngân hàng hoặc tín thác – chẳng hạn như Mclean Atalios hoặc Banked Household
- Người môi giới bất động sản – thường đại diện cho lợi ích của người bán
Giao dịch thường bao gồm:
- Người mua và người bán (tự mình hoặc thông qua người hỗ trợ).
- Luật sư giúp thực hiện giao dịch và có thể hành động theo giấy ủy quyền.
- Công chứng viên kiểm tra tài liệu và chứng nhận chữ ký.
- Tài khoản đặc biệt : ngân hàng hoặc hệ thống thanh toán (ví dụ: Mclean, Atalios, Banked Household).
- Người môi giới bất động sản thường giúp người bán tìm được người mua.
7. Kiểm soát AML: minh bạch là trên hết
Áo có quy định chống rửa tiền (AML) rất nghiêm ngặt. Bạn được yêu cầu cung cấp các tài liệu xác nhận nguồn gốc hợp pháp của khoản tiền của mình. Yêu cầu này áp dụng cho cả cá nhân và pháp nhân. Chúng tôi sẽ hỗ trợ bạn thu thập và chuẩn bị đầy đủ tất cả các tài liệu cần thiết để đảm bảo mọi việc diễn ra suôn sẻ, không có sai sót hoặc vấn đề pháp lý.
Tại sao mô hình của Áo lại hiệu quả không bao giờ thất bại
Luật pháp Áo quy định việc đầu tư vào bất động sản Vienna minh bạch và an toàn cho tất cả mọi người. Một đặc thù của quy trình này là thủ tục rườm rà (các thủ tục hành chính của Áo, cũng như những người trong lĩnh vực này, thường chậm chạp) và cần sự tham gia của các chuyên gia bên thứ ba được trả lương từ nhiều lĩnh vực khác nhau (luật sư, môi giới bất động sản, công chứng viên và ngân hàng).
Một lợi thế không thể phủ nhận là tất cả các giai đoạn đều được quản lý chặt chẽ, giúp giảm thiểu tối đa rủi ro sai sót hoặc gian lận. Là một công ty có kinh nghiệm quốc tế, chúng tôi đánh giá hệ thống của Áo là hoàn toàn cân bằng: có cấu trúc chặt chẽ, đáng tin cậy và mang lại sự tự tin ở mọi bước.
Bạn có thể kiếm được bao nhiêu: thu nhập, chi phí và thuế
Để đầu tư thành công, điều quan trọng không chỉ là chọn đúng bất động sản mà còn phải tính toán kỹ lưỡng lợi nhuận trong tương lai. Đồng thời, đừng quên bất kỳ chi phí phát sinh nào. Dưới đây là một ví dụ về một giao dịch thực tế, cho thấy cách thức hoạt động của nó trên thị trường hiện nay.
Ví dụ tính toán:
Đối tượng : Căn hộ trên thị trường thứ cấp
Giá mua: €300 000
| Mục chi phí | Tỷ lệ phần trăm chi phí | Số tiền ước tính |
|---|---|---|
| Thuế chuyển nhượng tài sản | 3,5% | €10,500 |
| Đăng ký trong sổ đăng ký đất đai | 1,1% | €3,300 |
| Phí luật sư/công chứng | 1,5–2% | €4,500–€6,000 |
| Ủy ban đại lý | 3,6% | lên đến 10.800 € |
Tổng số tiền giao dịch: khoảng 330.000 €
Thu nhập cho thuê
- Thu nhập cho thuê: 1.400 € mỗi tháng (16.800 € mỗi năm)
- Chi phí bảo trì (bảo hiểm, sửa chữa lớn, v.v.): 300-320 € mỗi tháng
- Thu nhập ròng: ~1.100€ mỗi tháng
- Năng suất hàng năm: khoảng 4%
Chi phí tiện ích
Trong trường hợp thuê dài hạn, người thuê nhà có trách nhiệm thanh toán tất cả các hóa đơn tiện ích:
- Điện (theo thỏa thuận cá nhân)
- Sưởi ấm và nước (nếu không bao gồm trong Hausbetriebskosten)
- Internet và truyền hình
Hợp đồng thuê nhà được lập dưới tên người thuê. Điều này có nghĩa là chủ nhà có ít chi phí hơn, thu nhập ổn định và minh bạch.
Thuế
Số tiền thuế phụ thuộc vào một số yếu tố, chẳng hạn như hình thức sở hữu và quyền công dân của nhà đầu tư:
- Cá nhân: Thuế thuê nhà ở Áo lên tới 25%.
- Các công ty: thuế có thể được giảm (ví dụ, tính đến khấu hao tài sản, chi phí quản lý và sửa chữa).
Để giảm thiểu và tối ưu hóa thuế, chúng tôi khuyên bạn nên tham khảo ý kiến chuyên gia về tất cả các vấn đề chính. Chúng tôi có thể giúp bạn tối ưu hóa cơ cấu đầu tư và xây dựng mô hình sở hữu hiệu quả—hãy liên hệ với chúng tôi.
Lợi nhuận của bạn không chỉ đến từ tiền thuê mà còn từ sự tăng giá của chính bất động sản. Các chuyên gia, bao gồm Publikationen , ước tính rằng thị trường bất động sản Vienna có thể tăng giá lên tới 55% vào năm 2034. Do đó, khoản đầu tư 330.000 euro hôm nay có thể biến thành 510.000 euro sau chín năm. Cộng cả thu nhập từ tiền thuê và giá trị tăng thêm, bạn sẽ nhận được khoảng 6-7% mỗi năm với rủi ro thấp hơn so với đầu tư vào cổ phiếu.
Chiến lược đầu tư
- Cho thuê dài hạn – thu nhập ổn định, ít rắc rối, đảm bảo pháp lý.
- Đầu cơ ngắn hạn có lợi nhuận khi mua dưới giá thị trường, nhưng đòi hỏi kinh nghiệm, tốc độ và khả năng chấp nhận rủi ro.
- Mô hình kết hợp – cho thuê trong 3-5 năm và bán với giá cao nhất. Một cách tiếp cận linh hoạt.
Thế chấp: Có thể vay vốn được không?
- Đối với cư dân EU : Có thể vay vốn: bạn chỉ cần thu nhập và lịch sử tín dụng tốt. Thủ tục thông thường.
- Đối với người nước ngoài : Có thể thông qua các tổ chức chuyên ngành. Chúng tôi sẽ chọn ngân hàng và hướng dẫn bạn từng bước, từ khâu đăng ký đến ký kết.
Cách đầu tư từ xa: Quản lý trọn gói
Tìm kiếm người thuê nhà: lựa chọn và sàng lọc
Một trong những giai đoạn quan trọng là tìm kiếm người thuê nhà tốt. Việc này được thực hiện bởi một công ty quản lý:
- tìm kiếm người thuê nhà thông qua các trang web đáng tin cậy;
- giới thiệu căn hộ và thương lượng với ứng viên;
- kiểm tra xem họ có khả năng thanh toán không;
- soạn thảo hợp đồng thuê nhà đúng theo luật pháp địa phương.
Kết quả là, bạn ít có khả năng gặp phải tình trạng nhà không thanh toán hoặc bỏ trống, và tiền sẽ chảy vào đều đặn.
Cải tạo và trang bị nội thất để đạt lợi nhuận tối đa
Nếu bất động sản được mua với phần hoàn thiện "cơ bản" hoặc cần nâng cấp, công ty quản lý có thể cung cấp đầy đủ dịch vụ sửa chữa và dự án thiết kế:
- phát triển và phê duyệt bố cục với lựa chọn phong cách;
- mua sắm đồ nội thất, thiết bị và vật liệu;
- kiểm soát nhà thầu và quy trình làm việc;
- nếu cần thiết, phải xin giấy phép cho thuê ngắn hạn.
Mục tiêu là tạo ra một sự hấp dẫn
Công ty quản lý: Đối tác địa phương của bạn
Công ty quản lý cung cấp đầy đủ các dịch vụ bảo trì, bao gồm cả việc cho thuê và sửa chữa:
- duy trì liên lạc với người thuê nhà;
- tổ chức bảo trì kỹ thuật hệ thống kỹ thuật;
- thanh toán hóa đơn tiện ích (nếu cần);
- lập và nộp báo cáo cho chủ sở hữu (hàng tháng, hàng quý).
Nhà đầu tư có thể truy cập vào báo cáo minh bạch về thu nhập và chi phí và đưa ra quyết định từ xa.
Sự tham gia tối thiểu của nhà đầu tư - hiệu quả tối đa
Ưu điểm chính của dịch vụ trọn gói của chúng tôi là giúp bạn tiết kiệm thời gian. Bạn sẽ không phải tự mình tìm hiểu các thủ tục hành chính tại địa phương. Bạn có thể sống ở một quốc gia khác và quên đi thủ tục giấy tờ—chúng tôi sẽ lo liệu tất cả.
Chúng tôi hợp tác với các công ty quản lý bất động sản uy tín tại Vienna và trên khắp nước Áo. Điều này mang đến cho bạn một giải pháp trọn gói đáng tin cậy: mọi thứ đều minh bạch và rõ ràng.
Những rủi ro chính và cách giảm thiểu chúng
Rủi ro về tiền tệ, pháp lý và cho thuê
Rủi ro tỷ giá ảnh hưởng đến những người nhận thu nhập bằng các loại tiền tệ khác, chẳng hạn như đô la. Vì tất cả các khoản thanh toán ở Áo đều được thực hiện bằng euro, biến động tỷ giá hối đoái có thể làm giảm lợi nhuận. Để tránh điều này, bạn có thể phòng ngừa biến động tỷ giá hối đoái hoặc chỉ đầu tư vào các dự án trong khu vực đồng euro.
Rủi ro pháp lý phát sinh nếu giao dịch được thực hiện không đúng, giấy tờ không đầy đủ, hoặc hợp đồng thuê nhà không công bằng. Việc bảo vệ bản thân rất đơn giản: chỉ cần thuê một luật sư có năng lực. Họ sẽ xem xét căn hộ, người bán, tất cả các điều khoản và điều kiện, và soạn thảo một hợp đồng phù hợp.
Rủi ro cho thuê bao gồm việc căn hộ trống không có người thuê, người thuê ngừng thanh toán hoặc gặp khó khăn trong việc trục xuất. Việc lựa chọn người thuê cẩn thận, đàm phán hợp đồng thuê với một đại lý giàu kinh nghiệm và mua bảo hiểm để bù đắp tổn thất thu nhập có thể giúp giảm thiểu những rủi ro này.
Vai trò của bảo hiểm trong việc bảo vệ đầu tư
Ở Áo, bạn có thể mua nhiều loại bảo hiểm khác nhau để bảo vệ tài sản của mình:
- bảo hiểm cho căn hộ hoặc ngôi nhà (chống cháy, lũ lụt, thiệt hại và các vấn đề khác);
- bảo hiểm trong trường hợp bạn vô tình gây hại hoặc thiệt hại cho ai đó (ví dụ, làm ngập nhà hàng xóm bên dưới);
- bảo hiểm mất thu nhập cho thuê (nếu căn hộ không thể cho thuê vì bất kỳ lý do nào).
Những chính sách bảo hiểm này giúp bạn tránh chi tiền cho những khoản chi phí bất ngờ do rắc rối gây ra, đồng thời duy trì nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê bất động sản của mình.
Cách kiểm tra nhà phát triển trước khi mua
Nếu bạn mua một căn hộ vẫn đang trong quá trình xây dựng, hãy chắc chắn kiểm tra xem chủ đầu tư có đáng tin cậy hay không. Chúng tôi khuyên bạn nên chú ý những điều sau:
- Ông ấy đã xây những loại nhà nào?
- Họ nói gì về anh ấy?
- Anh ấy có tài chính vững mạnh không?
- Mọi thứ về đất đai và giấy tờ có rõ ràng không?
Hãy chắc chắn thuê một luật sư và nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp để xác minh mọi thông tin trước khi tham gia giao dịch.
Bất động sản như một hàng rào chống lại lạm phát
Khi giá cả tăng (lạm phát), bất động sản đầu tư tại Áo vẫn là một trong những kênh đầu tư đáng tin cậy nhất. Căn hộ và nhà ở tại Vienna từ trước đến nay luôn tăng giá, và việc cho thuê chúng mang lại nguồn thu nhập bù đắp cho giá cả tăng cao của mọi thứ khác. Hơn nữa, việc sở hữu một tài sản "thực sự" mang lại cho nhà đầu tư sự tự tin và an tâm dài hạn.
Xu hướng hiện tại và dự báo
Từ năm 2023 đến năm 2025, giá căn hộ và nhà ở tại Vienna hầu như không thay đổi. Điều này diễn ra bất chấp chi phí sinh hoạt tăng (lạm phát) và chi phí vay vốn trong khu vực đồng euro tăng do Ngân hàng Trung ương Châu Âu. Sự bình lặng này trên thị trường không phải là ngẫu nhiên: các quy định nghiêm ngặt, số lượng nhà mới niêm yết ít và sự thiếu sôi động tạo nên một môi trường ổn định và dễ dự đoán.
Nhưng những thay đổi đã hiện rõ. Việc ECB cắt giảm lãi suất đang mở ra một chương mới: giá thế chấp đang rẻ trở lại, giúp việc mua nhà trở nên dễ dàng hơn. Nhu cầu đang tăng lên - không chỉ từ người nước ngoài mà còn từ chính người Áo. Và với nguồn cung nhà ở vẫn còn hạn chế, thị trường đang dần chuyển sang xu hướng tăng giá.
Vienna không giống như Berlin hay Prague, nơi giá cả có thể tăng vọt. Ở đây, mọi thứ thay đổi dần dần và êm ả. Chúng ta thấy ngày càng nhiều người tìm mua nhà ở những khu dân cư đã ổn định - những nơi có đầy đủ mọi thứ họ cần: công viên, cửa hàng, trường học và giao thông thuận tiện.
Vienna đang thay đổi nhờ Thành phố Thông minh Vienna , một trong những chương trình tốt nhất thế giới. Thành phố đang phát triển không phải thông qua các khu ngoại ô mới, mà thông qua việc cải tạo các quận cũ. Sự phát triển không nằm ở chiều rộng mà ở chiều sâu: thông qua cải tạo, phát triển đa chức năng, cải thiện hiệu quả năng lượng và số hóa. Cách tiếp cận này tạo ra một môi trường đô thị chất lượng cao, hấp dẫn cho cuộc sống và đầu tư.
Vienna là một thành phố ổn định và dễ sống, thu hút người dân từ khắp Áo và nước ngoài. Đến năm 2030, dân số thành phố dự kiến sẽ tăng thêm 200.000 người . Tuy nhiên, tốc độ xây dựng nhà ở còn nhiều hạn chế, chắc chắn sẽ duy trì tình trạng thiếu hụt đáng kể bất động sản nhà ở trong dài hạn.
Điều quan trọng là mọi người đến Vienna vì mục đích lâu dài: những người lao động giỏi, gia đình có con nhỏ và những người có mức lương khá. Những cư dân này trả tiền thuê nhà ổn định, khiến việc đầu tư bất động sản trở nên đáng tin cậy và sinh lời hơn.
Cuối cùng, Vienna vẫn là một trong những thành phố đáng sống nhất thế giới. Đúng vậy, Copenhagen bất ngờ giành vị trí đầu tiên vào năm 2025, nhưng Vienna vẫn nổi trội ở nhiều khía cạnh quan trọng: giao thông thuận tiện, bệnh viện tốt, đường phố an toàn, tòa nhà đẹp, nền giáo dục chất lượng cao và khí hậu dễ chịu.
Điều này có ý nghĩa gì đối với các nhà đầu tư? Đầu tư vào bất động sản Vienna không phải là kiếm lời nhanh chóng. Đó là một cuộc chơi dài hạn, kéo dài 5-10 năm: được cân nhắc kỹ lưỡng, dễ hiểu và rủi ro tối thiểu. Và ngay lúc này, nó đặc biệt sinh lời: lãi suất vay đang giảm, thành phố ngày càng đông dân và đang phát triển. Đây là một cơ hội tuyệt vời, và nó đã và đang nổi lên.
Nghiên cứu tình huống: Ví dụ đầu tư thực tế tại Vienna
Để minh họa cách thức hoạt động trong thực tế, tôi sẽ chia sẻ một số giao dịch thực tế mà chúng tôi đã hoàn thành cho khách hàng vào năm 2024. Chúng tôi đã tìm kiếm từng căn hộ cụ thể dựa trên mục tiêu và khả năng của nhà đầu tư—có tính đến ngân sách, mức độ sẵn sàng đầu tư, lợi nhuận mong muốn và tuổi thọ dự kiến của họ.
Trường hợp 1: Quận 2 – 64 m², lợi nhuận 4,5%
Đối với một nhà đầu tư không ngại mua một căn hộ có khả năng tăng giá, chúng tôi đã tìm thấy một lựa chọn ở Leopoldstadt (quận 2). Căn hộ rộng 64 mét vuông này nằm trong một tòa nhà được xây dựng từ những năm 1960. Tình trạng của nó khá tệ—cần được cải tạo đôi chút, nhưng điều đó đã giúp giảm đáng kể giá mua.
Chúng tôi đã cải tạo lại căn hộ cho thuê, và căn hộ nhanh chóng đạt lợi nhuận 4,5% mỗi năm - cao hơn mức trung bình của thị trường. Ví dụ này minh họa hoàn hảo cho quy tắc: mua giá tốt, lãi cao.
Trường hợp 2: Quận 4 – Căn hộ 2 phòng ngủ, lợi nhuận 3,8%
Một căn hộ ở Wieden , một trung tâm thành phố danh tiếng. Chúng tôi đã mua một căn hộ trong một tòa nhà được xây dựng vào năm 1973. Khu vực này rất sang trọng, căn hộ nằm trong một sân trong xanh mát, yên tĩnh và rất gần ga tàu điện ngầm. Nhà đầu tư không phải là người Liên minh Châu Âu, vì vậy chúng tôi phải xin giấy phép đặc biệt để hoàn tất giao dịch.
Mặc dù giá cao hơn do vị trí đắc địa, việc cho thuê căn hộ mang lại lợi 3,8% hàng năm. Quan trọng hơn, giá căn hộ này sẽ tăng nhanh hơn mức trung bình của thành phố. Lựa chọn này lý tưởng cho những ai đang tìm kiếm một khoản đầu tư an toàn với tiềm năng sinh lời nhanh chóng.
Trường hợp 3: Quận 10 – 71 m², lợi nhuận 4,2%
Chúng tôi đã mua một căn hộ lớn ngay cạnh ga tàu điện ngầm ở Favoriten . Khu vực này không hẳn là đắc địa, nhưng đang phát triển nhanh chóng, và giá cả vẫn ở mức phải chăng. Chỉ mất 15 phút lái xe đến trung tâm thành phố. Chúng tôi chọn vị trí này vì giao thông thuận tiện và hy vọng khu vực này sẽ ngày càng trở nên phổ biến và đắt đỏ hơn. Kết quả là, căn hộ hiện đang mang lại 4,2% hàng năm, và rất có khả năng giá sẽ tăng theo thời gian khi cơ sở hạ tầng xung quanh phát triển.
Trường hợp 4: Nhà mới tại Quận 22 – 54 m², lợi suất 3,2%
Đối với một khách hàng chỉ muốn đầu tư và quên hết mọi thứ, chúng tôi đã tìm được một căn hộ mới, có sẵn, rộng 54 mét vuông, tại Donaustadt . Căn hộ hiện đại này không cần cải tạo, và chúng tôi đã cho thuê ngay lập tức. Lợi suất ở đây thấp hơn một chút - 3,2% mỗi năm. Tuy nhiên, đây là một lựa chọn hoàn hảo, không cần đầu tư hay gặp rắc rối. Một lựa chọn tuyệt vời cho những ai coi trọng sự an tâm và an toàn đầu tư.
Trường hợp 5: Quận 15 – Căn hộ 3 phòng ngủ, lợi suất 4,4%
Chúng tôi đã tìm được một căn hộ cho một nhà đầu tư đến từ UAE tại Rudolfsheim-Fünfhaus . Khu vực này thuận tiện cho việc đi lại (giao thông công cộng tốt) và có nhiều người muốn thuê. Căn hộ có ba phòng ngủ, diện tích 70 m², nằm trong một tòa nhà được xây dựng từ những năm 1980, gần ga tàu Westbahnhof.
Căn hộ vẫn còn tốt, chỉ cần cải tạo một chút về mặt thẩm mỹ. Chúng tôi đã sắp xếp mọi thứ từ xa, bao gồm cả việc cải tạo và mua sắm nội thất. Chi phí khoảng 15.000 euro . Nhờ việc cải tạo này, chúng tôi đã nhanh chóng tìm được người thuê.
Căn hộ hiện mang lại 4,4% . Chủ sở hữu hầu như không cần bất kỳ sự can thiệp nào. Công ty quản lý sẽ đảm nhiệm toàn bộ việc quản lý căn hộ và quản lý khách thuê thường xuyên. Đây là một lựa chọn tuyệt vời cho những ai muốn có thu nhập ổn định và mong muốn căn hộ tăng giá trị, đồng thời quản lý khoản đầu tư của mình từ xa mà không gặp bất kỳ rắc rối nào.
Tại sao tôi làm điều này và tôi có thể giúp bạn như thế nào
Đầu tư vào bất động sản Vienna không chỉ là những tòa nhà đẹp. Đó là một cách để bảo vệ tiền của bạn ở một đất nước mà mọi thứ đều minh bạch, an toàn và trung thực. Tôi làm vậy vì ở đây có giá trị thực sự: giá cả tăng đều đặn, luật lệ rõ ràng, và hầu như không có bất ngờ nào.
Trong vài năm qua, chúng tôi đã hỗ trợ nhiều khách hàng từ Châu Âu và các quốc gia khác. Chúng tôi đã giúp những người mới tránh được sai lầm, tìm được những bất động sản có tiềm năng tăng giá thực sự, thực hiện giao dịch mua bán đúng cách và tính toán thu nhập trong tương lai. Quan trọng nhất, chúng tôi luôn làm việc vì bạn, chứ không phải vì người bán.
Mục tiêu của tôi không phải là bán cho bạn một căn hộ với bất kỳ giá nào, mà là giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư thông minh. Chúng tôi không phải là nhà môi giới, nhà phát triển hay trung gian. Chúng tôi là chuyên gia tư vấn của bạn. Và chúng tôi biết nơi nào ở Vienna bạn có thể tìm thấy một căn hộ sẽ tăng giá, nơi nào bạn có thể tìm thấy một căn hộ dễ cho thuê, và nơi nào tốt nhất là không nên đầu tư.
Chúng tôi chỉ hỗ trợ mua bán bất động sản hoàn toàn . Chúng tôi không làm việc với các bất động sản được chia cho nhiều chủ sở hữu. Số tiền tối thiểu chúng tôi bắt đầu làm việc là 250.000 . Nếu bạn đang muốn mua căn hộ hoặc nhà ở tại Vienna để cho thuê dài hạn, để tiết kiệm tiền, hoặc đơn giản là để tìm hiểu thị trường bất động sản địa phương, vui lòng liên hệ với chúng tôi. Chúng tôi rất sẵn lòng chia sẻ mọi thông tin chúng tôi biết và giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn.
