Những khu vực tốt nhất để thuê và cho thuê bất động sản tại Vienna năm 2026

Vienna là một trong những thị trường bất động sản phát triển và ổn định nhất ở Trung Âu. Ngay cả khi giá nhà tăng đáng kể trong những năm gần đây, nhu cầu thuê nhà vẫn rất cao. Điều này khiến thành phố trở nên hấp dẫn đối với cả những người đang tìm kiếm nhà ở—sinh viên, gia đình và người nước ngoài—và các nhà đầu tư hy vọng có được nguồn thu nhập cho thuê ổn định.

Đến năm 2025, nhu cầu thuê nhà ở Vienna sẽ tăng trở lại. Điều này là do sự tăng trưởng dân số, dòng người nhập cư, các gia đình trẻ và người lao động đổ về thành phố. Sinh viên và những người làm việc chuyên nghiệp sống tạm thời tại thành phố và ngày càng lựa chọn thuê nhà cũng có tác động đáng kể. Trong khi đó, giá nhà tiếp tục tăng do thiếu hụt căn hộ, đặc biệt là các căn hộ mới và chất lượng cao.

Với nhu cầu cao như vậy, khu vực lân cận đóng vai trò vô cùng quan trọng. Nó quyết định mức giá thuê, lợi nhuận, tốc độ tìm được nhà của người thuê, độ tin cậy của họ và độ dễ dàng khi bán lại bất động sản. Trong bài viết này, chúng ta sẽ xem xét các khu vực cho thuê căn hộ tại Vienna hiện đang cung cấp sự kết hợp tốt nhất giữa nhu cầu, thu nhập ổn định và triển vọng – cho cả nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản.

Đến năm 2025, Vienna cho thấy sự tăng trưởng ổn định về dân số và thị trường nhà ở. Dân số thành phố đã vượt quá khoảng 2,03 triệu người, tăng 12-13% so với mười năm trước – thành phố đã có thêm khoảng 230.000 cư dân kể từ năm 2015. Sự tăng trưởng này là động lực chính thúc đẩy nhu cầu cao về nhà ở và cho thuê, do di cư, tái định cư nội thành và sự đổ bộ của các gia đình trẻ, điều đó có nghĩa là nhu cầu về bất động sản nhà ở luôn ở mức cao.

Xu hướng quan trọng thứ hai là giá thuê nhà tăng cao trên khắp Vienna trong giai đoạn 2024-2025. Theo các nhà phân tích và tổng hợp thị trường, giá thuê ở một số phân khúc đã tăng trưởng hai chữ số so với năm ngoái. Đến cuối năm 2025, giá thuê trung bình trong thành phố sẽ vào khoảng 20 euro/m², với giá thuê trực tiếp đạt khoảng 20,1 euro/m². Nhìn chung, giá thuê dao động từ 15 euro/m² (theo ImmoScout/Immopreise ) ở các khu vực giá cả phải chăng hơn đến 25-28 euro/m² ở các khu vực trung tâm và danh tiếng như Innere Stadt và Neubau .

Trong năm 2025, giá các bất động sản mới được niêm yết đã tăng khoảng 6-9% so với năm trước, tùy thuộc vào loại bất động sản và nguồn dữ liệu.

Xu hướng thứ ba là sự chênh lệch ngày càng tăng giữa các quận. Các quận trung tâm và cận trung tâm, như Innere Stadt , Neubau , Leopoldstadt và Mariahilf , duy trì mức giá thuê cao và tính thanh khoản tốt, nhưng do chi phí mua lại cao, lãi suất ở các quận này thường thấp hơn.

Các quận ngoại ô như Donaustadt, Floridsdorf, Favoriten và Simmeringcó giá mỗi mét vuông phải chăng hơn và thường mang lại lợi suất cho thuê hiện tại cao hơn. Các khu phức hợp nhà ở dành cho gia đình (Neubau) mới đang được xây dựng tích cực tại đây, với nhu cầu chủ yếu đến từ công nhân và các gia đình trẻ. Tuy nhiên, tại các khu vực có tỷ lệ nhà ở xã hội Wiener Wohnen) cao, các nhà đầu tư có thể phải đối mặt với sự cạnh tranh và những hạn chế lớn hơn khi bán lại hoặc cho thuê bất động sản.

Khía cạnh thứ tư là vai trò đặc biệt của nhà ở xã hội và nhà ở công cộng. Vienna từ lâu đã có một khu vực nhà ở xã hội và Wien : trong một số phân khúc, hơn một nửa số nhà cho thuê thuộc sở hữu của thành phố hoặc các nhà phát triển phi lợi nhuận.

Điều này tạo ra sự cân bằng độc đáo trên thị trường: một mặt, nhà ở xã hội giá rẻ kiềm chế sự tăng giá ở phân khúc thấp hơn, mặt khác, thị trường tư nhân tập trung vào nhà ở tầm trung và cao cấp hơn, nơi nhu cầu và giá cả đang tăng nhanh hơn.

Cuối cùng, cần xem xét tính chu kỳ của thị trường và rủi ro pháp lý. Vienna đã trải qua các làn sóng di cư trong những năm 2020 (ví dụ, năm 2015 và 2022), điều này tạm thời làm tăng áp lực lên thị trường nhà ở và cho thuê. Đồng thời, chính quyền đang thắt chặt các quy định về cho thuê ngắn hạn, bao gồm cả các hạn chế đối với Airbnb, và ngày càng tập trung vào khả năng chi trả nhà ở và kiểm soát giá thuê. Tất cả các yếu tố này đều ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ rủi ro mà các nhà đầu tư và chủ nhà phải cân nhắc.

Để xác định những khu vực tốt nhất để thuê căn hộ ở Vienna, chúng tôi đã tiến hành một nghiên cứu thị trường toàn diện. Nghiên cứu này xem xét các dữ liệu kinh tế, nhu cầu, chất lượng cơ sở hạ tầng và các quy định địa phương.

Phương pháp của chúng tôi dựa trên việc so sánh giá thuê trung bình tính bằng euro trên mỗi mét vuông giữa các tòa nhà cũ (Altbau) có giá thuê được quy định (Richtwert) và các tòa nhà mới. Chúng tôi cũng phân tích xu hướng giá thuê từ năm 2015 đến năm 2025 để đánh giá sự tăng trưởng thu nhập dài hạn và tính bền vững của nhu cầu.

Một chỉ số quan trọng là tỷ lệ lấp đầy bất động sản — tức là, số lượng người thuê nhà trung bình ở lại. Các khu vực có tốc độ cho thuê nhanh có rủi ro trống nhà thấp hơn và mang lại thu nhập ổn định. Phân tích khả năng sinh lời xem xét cả thu nhập gộp và thu nhập ròng. Điều này cho phép đánh giá kết quả tài chính thực tế sau khi trừ đi chi phí hoạt động, thuế và chi phí sửa chữa tiềm năng.

Một yếu tố quan trọng là chi phí ban đầu – giá trung bình mỗi mét vuông khi mua bất động sản. Yếu tố này ảnh hưởng đến tổng vốn đầu tư và thời gian thu hồi vốn.

Loại hình người thuê nhà cũng ảnh hưởng đến việc đánh giá khu vực: nhu cầu biến động mạnh hơn ở các khu dân cư sinh viên, ổn định hơn ở các khu vực thân thiện với gia đình, và khả năng chi trả cao hơn ở các khu vực có nhiều chuyên gia nước ngoài. Các yếu tố địa lý bao gồm phân tích khả năng tiếp cận giao thông: khoảng cách đến các tuyến tàu điện ngầm, tuyến xe điện và các trung tâm giao thông chính.

Cơ sở hạ tầng phát triển—trường học, nhà trẻ, phòng khám, cửa hàng và công viên—làm cho khu phố trở nên hấp dẫn hơn và khuyến khích người thuê nhà ở lại lâu hơn.

Cần đặc biệt chú ý đến các rủi ro pháp lý: quy định về giá thuê nhà ở các khu nhà cũ (Altbau), việc áp dụng hệ thống giá thuê khuyến nghị (Richtwertmietzins), các hạn chế đối với việc cho thuê ngắn hạn và các quy định của thành phố về mục đích sử dụng bất động sản được phép. Những yếu tố này vừa có thể làm giảm thu nhập tiềm năng, vừa đảm bảo sự ổn định và khả năng dự đoán của thị trường.

chủ yếu được sử dụng là từ Stadt Wien (MA 23) và Statistik Austria , cung cấp thông tin chính thức về dân số, di cư, cơ cấu hộ gia đình và nguồn cung nhà ở. Các nguồn thứ cấp bao gồm các nền tảng thương mại điện tử lớn như ImmoScout24 , Willhaben và Immopreise , hiển thị các chào bán thực tế và xu hướng giá cả trên thị trường.

dữ liệu Wien er Wohnen là những nguồn thông tin bổ sung giá trị . Chúng cung cấp một góc nhìn chuyên nghiệp hơn về thị trường, giúp hiểu sâu hơn về tình hình ở các khu vực và phân khúc cụ thể, đồng thời đánh giá những thay đổi và xu hướng hiện tại.

Phương pháp luận được đề xuất là một phân tích từng bước kết hợp các chỉ số kinh tế và xã hội, dữ liệu thị trường, cơ sở hạ tầng và các hạn chế pháp lý. Cách tiếp cận này cho phép xác định một cách khách quan các quận của Vienna có tiềm năng cho thuê cao nhất.

Vị trí khu phố đóng vai trò then chốt trong việc cho thuê bất động sản thành công tại Vienna. Mỗi khu phố đều có những đặc điểm riêng: môi trường xã hội, mức độ nhu cầu, động thái giá thuê và các quy định. Tất cả những yếu tố này đều ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của bất động sản và sự ổn định của người thuê.

Khi đánh giá các khu dân cư, điều quan trọng là phải xem xét nhiều hơn chỉ giá thuê trung bình trên mỗi mét vuông. Tính thanh khoản, hồ sơ người thuê, kế hoạch phát triển đô thị, khả năng tiếp cận giao thông và các rủi ro tiềm ẩn cũng quan trọng không kém. Dưới đây là những khu dân cư được coi là triển vọng nhất năm 2025 dành cho các nhà đầu tư và chủ sở hữu tập trung vào nhu cầu ổn định và lợi nhuận cân bằng.

Mô tả ngắn gọn. Favoriten là một quận lớn và có mật độ dân cư cao ở phía nam Vienna. Sự phát triển của quận đã tăng tốc đáng kể kể từ khi các dự án giao thông và đường sắt gần ga Hauptbahnhof được khởi công. Quận này chủ yếu là các tòa nhà mới và các khu chung cư thuộc nhiều hạng mục khác nhau, và môi trường đô thị tiếp tục được cải thiện với nhiều cửa hàng, dịch vụ và việc làm mới.

vực này phù hợp với ai? Favoriten lý tưởng cho các gia đình có thu nhập thấp và trung bình, người lao động, các cặp vợ chồng trẻ và sinh viên. Khu vực này cũng thu hút các nhà đầu tư có kế hoạch cho thuê bất động sản của họ cho thị trường đại chúng.

Giá thuê trung bình và khoảng giá. Giá thuê ước tính khoảng 12-15 euro/m². Giá cả phụ thuộc vào tình trạng căn hộ và khoảng cách đến phương tiện giao thông công cộng. Các căn hộ đơn giản và nhỏ hơn ở khu vực xa trung tâm thường rẻ hơn, trong khi các căn hộ mới hơn gần ga tàu hỏa thì đắt hơn.

Lợi suất kỳ vọng. Lợi suất gộp thường vào khoảng 3,5-4,5% với giá mua hợp lý và quản lý bất động sản đúng cách. Đối với các tòa nhà mới ( Neubau ), lợi suất có thể thấp hơn một chút do giá mỗi mét vuông cao hơn.

Rủi ro và hạn chế. Phân khúc thị trường đại chúng có tính cạnh tranh cao, nhu cầu có thể biến động theo mùa và một số bất động sản cũ có thể xuống cấp nhanh chóng. Số lượng lớn các lựa chọn giá cả phải chăng có thể hạn chế sự tăng trưởng giá thuê. Điều quan trọng nữa là phải tính đến các quy định và chi phí bổ sung, bao gồm cả hóa đơn tiện ích (Betriebskosten), khi tính toán giá thuê.

Mô tả ngắn gọn. Donaustadt là quận lớn nhất ở phía đông Vienna. Trong những năm gần đây, các khu phức hợp nhà ở ( Neubau ), trung tâm văn phòng và khu vực giải trí dọc sông Danube đã được xây dựng rất tích cực tại đây. Những khu dân cư hiện đại này cung cấp các căn hộ với bố cục tiện nghi, công viên và sân chơi.

Đối tượng phù hợp: Khu vực này thường được các gia đình, người nước ngoài, nhân viên của các trung tâm kinh doanh mới và những người coi trọng không gian rộng rãi và gần gũi với không gian xanh lựa chọn.

Giá thuê trung bình và khoảng giá. Xấp xỉ 15-20 euro/mét vuông: giá thấp hơn ở khu vực xa xôi và các tòa nhà cũ, giá cao hơn ở các khu phức hợp dân cư mới với tiện nghi tốt.

Lợi suất kỳ vọng. Trong các dự án mới ( Neubau ), lợi suất gộp có thể đạt khoảng 3,8-4,6% nếu giá mua ở mức vừa phải và có nhu cầu cao từ người thuê dài hạn.

Rủi ro và Hạn chế. Rủi ro chính đối với khu vực này là khả năng dư cung. Nếu nhiều căn hộ mới cùng lúc được đưa ra thị trường, điều này có thể dẫn đến gia tăng tỷ lệ căn hộ trống và giảm giá thuê tạm thời. Hơn nữa, khoảng cách từ khu vực này đến trung tâm thành phố có thể làm giảm sức hấp dẫn đối với những người thuê nhà làm việc tại trung tâm thành phố và không có khả năng làm việc từ xa hoặc có các lựa chọn đi lại linh hoạt.

Mô tả ngắn gọn. Leopoldstadt là cầu nối giữa trung tâm và phía đông. Khu vực này bao gồm các khu dân cư gần trung tâm, các bờ kè và các khu vực đảo. Quận này hấp dẫn nhờ mạng lưới giao thông phát triển tốt, cơ sở hạ tầng sống toàn diện và vị trí gần công viên chính của thành phố (Prater) cũng như các địa điểm văn hóa quan trọng.

Phù hợp cho: Khu vực này được ưa chuộng bởi giới trẻ chuyên nghiệp, người nước ngoài và người thuê nhà có thu nhập trung bình và cao. Nơi đây rất phù hợp cho thuê ngắn hạn và trung hạn, đặc biệt là đối với những người muốn sống gần trung tâm thành phố nhưng không trực tiếp trong khu Innere Stadt .

Giá thuê trung bình và phạm vi giá. Khoảng €20–26 mỗi m²; giá có thể cao hơn nữa ở những khu vực rất gần trung tâm thành phố.

Lợi suất dự kiến: Lợi suất gộp 3,2-4,0% — tiền thuê cao được bù đắp bởi giá mua cao, do đó hiệu quả tổng thể ở mức trung bình.

Rủi ro và hạn chế. Rủi ro chính là giá mua cao trên mỗi mét vuông, làm giảm lợi nhuận. Ngoài ra, còn có khả năng xảy ra cạnh tranh gay gắt trên thị trường nhà ở cho người nước ngoài và biến động theo mùa trong nhu cầu thuê ngắn hạn.

Mô tả ngắn gọn : Meidling là một khu dân cư truyền thống với hệ thống giao thông thuận tiện, bao gồm cả tàu điện ngầm S-Bahn và U-Bahn, cùng nhiều cửa hàng và dịch vụ đa dạng. Nơi đây kết hợp hài hòa giữa các tòa nhà chung cư cũ và các khu dân cư mới.

Phù hợp với: Nhiều đối tượng khách hàng khác nhau: gia đình, người làm việc ở trình độ trung cấp và các cặp đôi. Khu vực này lý tưởng cho các nhà đầu tư nhắm đến tầng lớp trung lưu ổn định.

Giá thuê trung bình và khoảng giá. Xấp xỉ €17-21 mỗi m² — giá cả phụ thuộc vào vị trí cụ thể trong khu vực và tiêu chuẩn của căn hộ.

Lợi suất dự kiến. Khoảng 3,2-4,2% lợi suất gộp. Khả năng sinh lời chủ yếu phụ thuộc vào giá mua và chi phí tiện ích thuận lợi.

Rủi ro và hạn chế. Các rủi ro tiềm tàng bao gồm sự cạnh tranh từ các khu vực lân cận và điều kiện khác nhau của nguồn nhà ở. Do đó, điều quan trọng là phải đánh giá cẩn thận một khu phố cụ thể ở Meidling , đặc biệt là khoảng cách đến các phương tiện giao thông và cơ sở hạ tầng.

Mô tả ngắn gọn. Simmering đang trải qua một sự chuyển đổi đáng kể: từ một khu công nghiệp truyền thống, nơi đây đang trở thành điểm thu hút các dự án phát triển nhà ở mới. Sức hấp dẫn hiện đại của Simmering được xây dựng dựa trên việc cung cấp nhà ở giá cả phải chăng và khả năng tiếp cận giao thông tuyệt vời.

Phù hợp cho: Đây là khu vực cho thuê nhà hàng đầu tại Vienna dành cho các gia đình trẻ, người thuê nhà có ngân sách hạn chế và người lao động. Các nhà đầu tư tìm kiếm nhà ở giá cả phải chăng có thể tìm thấy các lựa chọn cho thuê hợp lý trong khu vực này.

Giá thuê trung bình và khoảng giá. Xấp xỉ €16–19/m² (một số ước tính dao động từ €18–19/m²).

Lợi suất dự kiến. Lợi suất gộp khoảng 3,5-4,3%, đặc biệt đối với các căn hộ mới và được thiết kế tốt.

Rủi ro và hạn chế. Nhu cầu và dân số vẫn ổn định, nhưng khu vực này có thể kém thanh khoản hơn so với các vị trí đắc địa. Triển vọng phụ thuộc phần lớn vào tốc độ triển khai các dự án mới.

Mô tả ngắn gọn. Döbling và Hietzing là những khu dân cư cao cấp, xanh mát với các biệt thự, nhà phố và các tòa nhà chung cư chất lượng cao. Nơi đây mang đến tiêu chuẩn sống cao, trường học xuất sắc và mật độ xây dựng thấp.

Phù hợp với: Những người thuê nhà đáng tin cậy và giàu có sinh sống tại đây: các gia đình thu nhập cao, các nhà ngoại giao và các giám đốc điều hành. Khu vực này lý tưởng cho việc thuê nhà dài hạn.

Giá thuê trung bình và khoảng giá. Giá thuê ở đây khá cao—khoảng 22-30 euro mỗi mét vuông, và thậm chí còn cao hơn đối với một số bất động sản. Giá biệt thự và nhà ở hạng sang có thể vượt xa mức này.

Lợi suất kỳ vọng. Lợi suất gộp thường thấp hơn (khoảng 2,5–3,5%) do giá mua cao. Tuy nhiên, những bất động sản này giữ giá tốt và có tính thanh khoản cao.

Rủi ro và hạn chế. Lãi suất thấp, nhưng rủi ro gián đoạn hoạt động cũng thấp hơn. Các nhà đầu tư trong phân khúc cao cấp nên tập trung vào sự tăng giá trị bất động sản dài hạn hơn là lợi nhuận nhanh chóng hàng tháng.

Mô tả ngắn gọn. Các địa điểm này nằm gần trung tâm thành phố, gần các trường đại học, khu thương mại và các cơ sở văn hóa. Chúng có mật độ nhà cho thuê cao và thu hút sự quan tâm ổn định từ sinh viên và những người trẻ làm việc chuyên nghiệp.

Phù hợp cho: Đối tượng thuê chính là sinh viên, người trẻ làm việc chuyên nghiệp, người nước ngoài và những người làm trong lĩnh vực sáng tạo. Khu vực này rất phù hợp cho cả thuê ngắn hạn và trung hạn.

Giá thuê trung bình và dao động: €20-28/m²; giá có thể cao hơn nữa đối với các căn hộ chất lượng ở khu vực trung tâm.

Lợi suất dự kiến: Lợi suất gộp từ 3,0-4,0%, tùy thuộc vào giá mua và mức độ trang thiết bị trong căn hộ.

Rủi ro và hạn chế. Rủi ro bao gồm chi phí gia nhập cao và cạnh tranh gay gắt. Trong phân khúc cho thuê ngắn hạn, điều quan trọng là phải xem xét các hạn chế về quy định, chẳng hạn như các quy tắc đối với hình thức cho thuê kiểu Airbnb.

Tại Áo, luật pháp bảo vệ người thuê nhà rất mạnh mẽ. Đối với chủ sở hữu căn hộ, mọi chuyện không đơn giản chỉ là "cho thuê rồi quên đi". Họ phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định: tuân thủ các điều khoản hợp đồng, không vượt quá mức giá thuê cho phép, quản lý hóa đơn tiện ích đúng cách, đóng thuế, và nhớ rằng việc cho thuê căn hộ "trong vài ngày cho khách du lịch" nói chung là bị cấm. Tất cả những điều này đều được điều chỉnh bởi các quy định nghiêm ngặt.

Vi phạm các quy định này tiềm ẩn những rủi ro thực sự, từ tổn thất tài chính đến các hình phạt hành chính và các thủ tục tố tụng kéo dài. Do đó, điều quan trọng là chủ sở hữu bất động sản tại Vienna phải hiểu rõ các khía cạnh chính của luật, mà chúng ta sẽ xem xét dưới đây.

Tại Áo có hai loại hợp đồng thuê chính: thuê dài hạn (unbefristet) và thuê có thời hạn (befristet).

Hợp đồng mở (unbefristereter Mietvertrag)

Loại hợp đồng này mang lại sự bảo vệ tối đa cho người thuê nhà. Chủ nhà chỉ có thể chấm dứt hợp đồng vì những lý do được quy định rõ ràng, chẳng hạn như người thuê nhà có ý định tiếp tục sinh sống trong căn hộ hoặc người thuê nhà vi phạm nghiêm trọng các điều khoản hợp đồng.

Hợp đồng thuê dài hạn thường làm giảm lợi nhuận nhưng tăng tính thanh khoản của bất động sản, vì loại nhà ở này thường được những người thuê nhà tìm kiếm hợp đồng thuê dài hạn lựa chọn.

Hợp đồng có thời hạn (befristereter Mietvertrag)

Thông thường, hợp đồng thuê nhà có thời hạn ba năm, ít phổ biến hơn là năm hoặc mười năm. Hợp đồng có thể được gia hạn nhiều lần, nhưng sau lần gia hạn thứ hai, người thuê có quyền yêu cầu thuê nhà vô thời hạn. Đối với chủ nhà, hợp đồng thuê có thời hạn cố định thuận tiện hơn vì nó mang lại sự linh hoạt hơn và cho phép điều chỉnh tiền thuê nếu cần thiết.

Richtwert - lãi suất cận biên của quỹ cũ (Altbau)

Đối với các tòa nhà cũ được xây dựng trước năm 1945, một hệ thống gọi là Richtwertmiete (Trợ cấp thuê nhà) – mức trần tiền thuê được pháp luật quy định – sẽ được áp dụng. Mỗi khu vực liên bang sẽ tự đặt ra mức Richtwert riêng. Các khoản phí bổ sung (Zuschläge) được cho phép đối với một số đặc điểm nhất định, chẳng hạn như:

• Căn hộ trong tình trạng tốt;
• cơ sở hạ tầng phát triển;
• Sự sẵn có của thang máy;
• quá trình hiện đại hóa đã được thực hiện.

Ngay cả khi có phụ phí, mức giá thuê cuối cùng vẫn bị giới hạn bởi luật. Vì lý do này, lợi nhuận từ các tòa nhà cũ thường thấp hơn so với các công trình xây mới (Neubau), nhưng rủi ro khi cho thuê dài hạn thường thấp hơn.

Luật pháp Áo bảo vệ cả người thuê nhà và chủ nhà, nhưng phần lớn trách nhiệm thường thuộc về chủ nhà.

Trách nhiệm chính:

• Duy trì nhà ở trong điều kiện có thể ở được;
• Tiến hành các công việc sửa chữa cần thiết, đặc biệt là những công việc liên quan đến kết cấu tòa nhà;
• Cung cấp phương pháp tính toán chi phí tiện ích và vận hành (Betriebskosten) một cách rõ ràng và minh bạch;
• Hoàn trả tiền đặt cọc (Kaution) khi kết thúc hợp đồng thuê - thường là bằng 2-3 tháng tiền thuê nhà;
• Tuân thủ các yêu cầu tối thiểu về hiệu quả năng lượng, bao gồm cả hệ thống sưởi ấm bằng nước nóng (Heizwärmebedarf).

Quyền của chủ nhà:

• kiểm tra khả năng thanh toán của người thuê nhà (Bonitätsprüfung);
• Thay đổi tiền thuê nhà trong giới hạn cho phép của pháp luật;
• Giữ lại một phần tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản bị hư hại;
• Chấm dứt hợp đồng trong trường hợp người thuê nhà vi phạm nghiêm trọng các điều khoản.

Điều quan trọng cần nhớ là vi phạm các quy định này có thể dẫn đến hành động pháp lý và phạt tiền, vì vậy việc hiểu rõ luật pháp là rất cần thiết.

Việc cho thuê ngắn hạn thông qua các nền tảng như Airbnb được quản lý rất nghiêm ngặt ở Vienna. Mục tiêu chính của những quy định này là bảo tồn nhà ở cho mục đích lưu trú dài hạn và ngăn chặn việc chuyển đổi các tòa nhà dân cư thành khách sạn.

Những hạn chế chính:

• Sự cần thiết phải có sự đồng thuận của tất cả các đồng chủ sở hữu của một tòa nhà chung cư;
• lệnh cấm cho thuê ngắn hạn trong các tòa nhà dành cho cư trú lâu dài (Hauptwohnsitz);
• các hạn chế bổ sung tại địa phương ở một số khu vực nhất định;
• Mức phạt cho các hành vi vi phạm có thể lên tới 50.000 euro.

Điều này có nghĩa là chủ nhà cần kiểm tra trước xem việc cho thuê ngắn hạn có được phép hay không và phải có được tất cả các giấy phép cần thiết để tránh bị phạt nặng và các hình phạt khác.

Thu nhập từ cho thuê nhà phải chịu thuế thu nhập (Einkommensteuer). Tuy nhiên, thuế không được tính trên toàn bộ số tiền cho thuê, mà chỉ tính trên lợi nhuận sau khi trừ đi các chi phí được phép.

Những khoản nào có thể được khấu trừ:

• Khấu hao hàng năm đối với bất động sản nhà ở (Abschreibung) ở mức 1,5%;
• Các khoản phí tiện ích và bảo trì (Betriebskosten) do chủ sở hữu chịu;
• Lãi suất cho vay thế chấp;
• Chi phí sửa chữa và một phần chi phí cải tạo nhà ở;
• chi phí liên quan đến việc quản lý bất động sản.

Nắm vững luật lệ chỉ là bước khởi đầu. Để thực sự tạo ra thu nhập từ cho thuê, điều quan trọng là phải hiểu thị trường, tình trạng của bất động sản, tiềm năng cải thiện và khả năng quản lý người thuê nhà hiệu quả. Một chủ nhà giỏi cần kết hợp quản lý chu đáo, thận trọng về tài chính và chú trọng đến chất lượng của bất động sản.

Trước khi mua hoặc cho thuê căn hộ, điều quan trọng là phải ước tính khả năng sinh lời tiềm năng. Hai chỉ số thường được sử dụng cho mục đích này là: lợi suất gộp và lợi suất ròng.

Lợi suất gộp phản ánh khả năng sinh lời “cơ bản” của bất động sản — tỷ lệ giữa thu nhập cho thuê hàng năm và giá mua căn hộ.

Công thức:

Lợi nhuận ròng phản ánh khả năng sinh lời thực tế, vì nó bao gồm tất cả các chi phí và thuế.

Công thức:

Ví dụ về một căn hộ 60 m² ở Favoriten:

Lợi nhuận gộp = 4,7 %

Lợi nhuận ròng ≈ 3,2 %

Việc cải tạo căn hộ đúng cách sẽ trực tiếp làm tăng giá trị căn hộ, thu hút người thuê và tăng khả năng bán nhanh. Các giải pháp tiết kiệm năng lượng—cửa sổ mới, hệ thống sưởi hiện đại và vật liệu cách nhiệt chất lượng cao—giúp giảm đáng kể chi phí điện nước cho người thuê và cải thiện hiệu quả năng lượng của căn hộ. Điều này làm cho căn hộ trở nên hấp dẫn hơn và dễ cho thuê hoặc bán hơn.

Một căn bếp hiện đại là yếu tố quan trọng khi lựa chọn căn hộ. Người thuê nhà đánh giá cao sự tiện lợi và vẻ ngoài của khu vực bếp, và một căn bếp được trang bị tốt có thể làm tăng giá thuê và giúp tìm được người thuê nhanh hơn.

Một phòng tắm tốt cũng quan trọng không kém Một phòng tắm hiện đại, gọn gàng và tiện dụng sẽ làm cho cuộc sống thoải mái hơn và nâng cao tổng thể cảm giác của căn hộ.

Ban công hoặc loggia ngày càng trở nên quan trọng trong những năm gần đây, khi mọi người dành nhiều thời gian ở nhà hơn, và việc có không gian ngoài trời riêng được coi là một lợi thế lớn. Chất lượng của sàn nhà cũng ảnh hưởng rất lớn đến sức hấp dẫn của căn hộ : sàn nhà bền như sàn gỗ công nghiệp hoặc sàn gỗ ghép có tuổi thọ cao, dễ bảo trì và làm cho ngôi nhà thoải mái hơn.

Ngoài những cải tạo lớn, điều quan trọng là phải xem xét những chi tiết nhỏ tạo nên cảm giác về một không gian được bảo trì tốt và chất lượng cao. Hệ thống đường ống nước đáng tin cậy, hệ thống chiếu sáng được thiết kế hợp lý, các bề mặt được nâng cấp và những chi tiết gọn gàng sẽ nâng cao sự thoải mái cho người ở, giảm hao mòn và tăng giá trị bất động sản. Cách tiếp cận hiện đại hóa này không chỉ bao gồm vẻ bề ngoài mà còn cả những giải pháp thiết thực giúp căn hộ trở nên thoải mái và bền bỉ hơn.

Ví dụ về các khu vực đầu tư: tại các quận trung tâm—ví dụ như Innere Stadt (quận 1) và Leopoldstadt (quận 2)—các căn hộ được cải tạo tốt nhanh chóng tìm được người thuê và cho thuê với giá cao, nhưng giá mua lại cao hơn đáng kể. Các lựa chọn hợp lý hơn với lợi nhuận tốt được tìm thấy ở Favoriten (quận 10), Meidling (quận 12) và Simmering (quận 11). Tại các quận này, việc cải tạo căn hộ làm tăng đáng kể sự quan tâm của người thuê và giúp đảm bảo thu nhập ổn định.

Khi lên kế hoạch cho thuê, điều quan trọng là phải hiểu rõ khách thuê của bạn là ai, vì điều này sẽ ảnh hưởng đến cách bạn quản lý tài sản và mức thu nhập của bạn.

Sinh viên thường xuyên chuyển nhà, vì vậy cần có một cách tiếp cận linh hoạt hơn. Họ đánh giá cao những căn hộ có đầy đủ nội thất, truy cập internet ổn định và sẵn sàng để chuyển vào ở ngay mà không cần sửa chữa gì. Các quận có nhiều trường đại học, chẳng hạn như Alsergrund (quận 9) và Döbling (quận 19), đặc biệt được nhóm sinh viên này ưa chuộng.

Các gia đình thường là cư dân lâu năm và coi trọng sự ổn định. Họ tìm kiếm những căn hộ rộng rãi, môi trường yên tĩnh và thuận tiện đến trường học, nhà trẻ và công viên. Những khu dân cư có cơ sở hạ tầng tốt và nhiều không gian xanh, chẳng hạn như Hietzing (quận 13) và Währing (quận 18), rất phù hợp cho các gia đình. Người nước ngoài và các chuyên gia quốc tế thường sẵn sàng trả giá cao hơn mức trung bình nếu nhà ở đáp ứng các tiêu chuẩn cao, nằm ở vị trí thuận tiện và có hệ thống giao thông công cộng tốt gần nơi làm việc của họ.

Họ thường ưa thích các khu vực trung tâm như Innere Stadt, Landstraße (quận 3) và Leopoldstadt, nơi có hệ thống giao thông thuận tiện kết hợp với các tòa nhà dân cư hiện đại.

Những người thuê nhà lớn tuổi thường có lối sống yên tĩnh và chăm sóc nhà cửa rất tốt. Khi chọn căn hộ, họ đặc biệt coi trọng bố cục thuận tiện, dễ dàng tiếp cận và không có cầu thang dài. Những khu dân cư có không gian mở hơn như Döbling , Hietzing và Liesing (quận 23) mang đến điều kiện sống thoải mái cho nhóm người này.

Việc xác định rõ ràng nhóm khách hàng mục tiêu cho phép lập kế hoạch cải tiến một cách thông minh và phát triển mô hình cho thuê phù hợp. Kết quả là, bất động sản đáp ứng tốt hơn kỳ vọng của người thuê và tạo ra lợi nhuận bền vững hơn theo thời gian.

Việc thuê hoặc tìm nhà ở Vienna thường khá khó khăn, đặc biệt là đối với người mua nhà lần đầu. Lựa chọn địa điểm hợp lý, hiểu rõ thông tin rao bán, quản lý chi phí và nắm rõ quyền lợi của mình sẽ giúp bạn tránh được những khoản phí không cần thiết, tiết kiệm thời gian và sống thoải mái hơn. Dưới đây là một số lời khuyên thiết thực giúp bạn định hướng thị trường và đưa ra quyết định sáng suốt.

Việc lựa chọn khu phố để thuê nhà ở Vienna đóng vai trò rất quan trọng: nó quyết định sự tiện lợi khi sinh sống, chi phí sinh hoạt hàng ngày và mức độ dễ dàng di chuyển đến nơi làm việc, trường học, cửa hàng và phương tiện giao thông công cộng.

Đối với sinh viên và những người trẻ mới đi làm, nhà ở gần trường đại học và giao thông thuận tiện là đặc biệt quan trọng. Các khu phố như Alsergrund (quận 9) và Leopoldstadt (quận 2) rất được sinh viên ưa chuộng do gần các trường đại học và có cơ sở hạ tầng phát triển tốt, bao gồm quán cà phê, phòng tập thể dục và thư viện.

Các gia đình nên cân nhắc những khu dân cư có trường học tốt, nhà trẻ và công viên để đi dạo. Hietzing (quận 13), Währing (quận 18) và Döbling (quận 19) mang đến bầu không khí yên tĩnh, quy hoạch đô thị thoáng đãng hơn và mức độ an ninh cao.

Đối với người nước ngoài và các chuyên gia, giao thông thuận tiện và cơ sở hạ tầng phát triển tốt là yếu tố then chốt. Các quận Innere Stadt (quận 1), Landstraße (quận 3) và Leopoldstadt cung cấp khả năng đi lại dễ dàng, trường học quốc tế và mua sắm thuận tiện.

Đối với người thuê nhà lớn tuổi, việc dễ dàng tiếp cận, không có cầu thang, có thang máy và môi trường yên tĩnh là đặc biệt quan trọng. Các khu phố như Döbling , Hietzing và Liesing (quận 23) rất phù hợp.

Khi chọn nơi ở tại Vienna, điều quan trọng là phải đọc kỹ thông tin trong các tin đăng. Hiểu sai các điều khoản và chi phí liên quan có thể dẫn đến những khoản chi phí không cần thiết hoặc thuê một căn hộ không đáp ứng được nhu cầu của bạn.

Điều đầu tiên cần chú ý là Betriebskosten, hay chi phí vận hành. Đây là các khoản thanh toán bắt buộc hàng tháng để duy trì tòa nhà, bao gồm dọn dẹp, thu gom rác, bảo trì tòa nhà và bảo hiểm. Chúng thường được thanh toán riêng biệt với tiền thuê nhà cơ bản, và số tiền có thể thay đổi đáng kể. Việc không tính đến các chi phí này có thể dẫn đến giá cuối cùng của bất động sản cao hơn nhiều so với dự kiến.

Yếu tố quan trọng thứ hai là chi phí sưởi ấm (Heizkosten). Sự khác biệt giữa các tòa nhà cũ và mới đặc biệt dễ nhận thấy ở điểm này. Các tòa nhà cũ (Altbau) thường có hệ thống sưởi ấm lỗi thời, giữ nhiệt kém, dẫn đến hóa đơn sưởi ấm mùa đông rất cao. Các tòa nhà mới ( Neubau ) có tường và cửa sổ cách nhiệt tốt hơn, cùng hệ thống sưởi ấm hiện đại và hiệu quả hơn. Khi lập kế hoạch ngân sách, điều quan trọng là phải xem xét không chỉ tiền thuê nhà mà còn cả chi phí sưởi ấm mùa đông tăng cao.

Tình trạng của căn hộ cũng đóng vai trò quan trọng. Các căn hộ trong những tòa nhà cũ (Altbau) thường có trần nhà cao, cửa sổ lớn và kiến ​​trúc độc đáo, nhưng thường cần được cải tạo và phát sinh thêm chi phí sửa chữa. Ngược lại, các tòa nhà mới hơn ( Neubau ) cung cấp các tiện nghi hiện đại, nội thất tốt và các giải pháp tiết kiệm năng lượng, nhưng giá thuê thường đắt hơn. Hiểu được sự khác biệt giữa các loại hình nhà ở này giúp bạn ước tính chính xác hơn chi phí và mức độ thoải mái trong tương lai.

Giảm chi phí thuê nhà đòi hỏi một cách tiếp cận chu đáo. Một trong những cách phổ biến để trả ít hơn là thông qua hình thức ở chung (shared housing - WG). Khi tiền thuê nhà và chi phí điện nước được chia sẻ giữa nhiều người thuê, chi phí cá nhân sẽ giảm đáng kể, điều này đặc biệt thuận tiện cho sinh viên và những người trẻ đang đi làm.

Vienna có các chương trình hỗ trợ của chính phủ, chẳng hạn như Wohnbeihilfe, được thiết kế dành cho những người có thu nhập thấp. Mức hỗ trợ phụ thuộc vào mức thu nhập, thành phần gia đình và chi phí nhà ở, và có thể chi trả một phần tiền thuê nhà, giảm bớt gánh nặng tài chính tổng thể.

Thuê nhà thông qua môi giới thường bao gồm phí đặt cọc, có thể lên đến hai tháng tiền thuê. Bạn có thể giảm chi phí bằng cách tìm nhà trực tiếp với chủ nhà, điều này đặc biệt có lợi ở những khu vực đông dân cư trong thành phố.

Thời điểm cũng quan trọng không kém. Căn hộ ở những khu vực nổi tiếng cho thuê rất nhanh, vì vậy tốt nhất là nên bắt đầu tìm kiếm 1-2 tháng trước khi chuyển đến. Lên kế hoạch trước sẽ giúp bạn có nhiều lựa chọn hơn và tránh được giá cả bị đội lên.

Những bước này không chỉ giúp giảm chi phí mà còn làm cho quy trình thuê nhà trở nên dễ hiểu và thuận tiện hơn.

Người thuê nhà ở Vienna được pháp luật bảo vệ, và việc hiểu rõ quyền lợi của mình sẽ giúp tránh tranh chấp và những hành động không đúng mực từ phía chủ nhà. Các quyền lợi chính bao gồm:

• quyền được tính toán minh bạch và ghi nhận chính xác các hóa đơn tiện ích, bao gồm cả Betriebskosten;
• Chủ nhà có trách nhiệm duy trì căn hộ trong tình trạng có thể ở được và thực hiện các sửa chữa cần thiết;
• Khả năng phản đối việc tăng giá thuê nhà bất hợp pháp;
• Bảo vệ khỏi việc bị đuổi khỏi nhà một cách bất công hoặc tùy tiện.

Nếu phát sinh vấn đề, người thuê nhà có thể tìm kiếm lời khuyên và hỗ trợ từ Mietervereinigung (hiệp hội người thuê nhà) và các dịch vụ của thành phố, chẳng hạn như Stadt Wien – Wohnservice. Các dịch vụ này cung cấp giải thích và hỗ trợ bằng tiếng Đức, giúp giải quyết xung đột, xác minh tính hợp pháp của hợp đồng và bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà.

Đầu tư vào bất động sản cho thuê ở Vienna được xem là một lựa chọn an toàn, nhưng vẫn tiềm ẩn một số rủi ro. Điều quan trọng là phải xem xét kỹ những rủi ro này trước để giảm thiểu tổn thất tiềm tàng và tối đa hóa lợi nhuận.

Nguy cơ dư cung Neubau Có những khu vực ở Vienna nơi khối lượng xây dựng mới vượt quá mức cần thiết. Điều này làm tăng cạnh tranh trên thị trường cho thuê và có thể ảnh hưởng tiêu cực đến lợi suất bất động sản. Điều này đặc biệt đúng ở Favoriten , Simmering và Floridsdorf , nơi một số lượng lớn căn hộ mới đã được xây dựng trong những năm gần đây.

Để đánh giá thị trường một cách chính xác và lập kế hoạch đầu tư, việc thường xuyên theo dõi sự biến động của thị trường thông qua các cổng thông tin chuyên ngành, chẳng hạn như immosuchmaschine.at, là rất cần thiết. Điều này giúp lựa chọn những khu vực có cung và cầu cân bằng hơn.

Rủi ro về mặt pháp lý. Tại Áo, các mối quan hệ cho thuê được quy định rất chặt chẽ bởi luật pháp. Những hạn chế về mức giá thuê trong các tòa nhà cũ (Altbau) và các quy định nghiêm ngặt hơn đối với hình thức cho thuê ngắn hạn, chẳng hạn như thông qua Airbnb, có thể làm giảm lợi nhuận đầu tư.

Điều quan trọng là các chủ sở hữu cần thường xuyên theo dõi những thay đổi trong luật pháp thông qua các nguồn như ehl.at và Hội đồng Thành phố Vienna (Stadt Wien) để điều chỉnh chiến lược cho thuê của mình kịp thời.

Rủi ro nhà trống. Thời gian dài không có người thuê thường phát sinh do định vị bất động sản không phù hợp hoặc đánh giá thấp tính mùa vụ. Ví dụ, nhà ở sinh viên thường bị bỏ trống trong những tháng hè, và các căn hộ dành cho người nước ngoài có thể giảm nhu cầu do thay đổi chương trình của công ty.

Việc định vị bất động sản hợp lý, tiếp thị hiệu quả và nhắm mục tiêu chính xác có thể giảm thiểu thời gian chết và duy trì mức thu nhập ổn định.

Rủi ro tài chính. Lợi nhuận đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp bởi tình hình kinh tế, nhu cầu thuê nhà và lãi suất thế chấp. Lãi suất tăng làm tăng chi phí cho chủ nhà, trong khi nhu cầu giảm đòi hỏi các biện pháp linh hoạt—ví dụ, điều chỉnh giá thuê hoặc cải tạo căn hộ để giữ chân người thuê.

Khi đầu tư vào bất động sản cho thuê tại Vienna, điều quan trọng là phải xem xét không chỉ tình hình hiện tại mà còn cả sự phát triển trung hạn của thị trường. Trong ba đến năm năm tới, nhu cầu về nhà ở dự kiến ​​sẽ tăng trưởng dần dần, với tốc độ tăng trưởng khác nhau tùy thuộc vào vị trí, loại hình bất động sản và sự thay đổi về nhân khẩu học.

Sự phát triển của mạng lưới giao thông và khối lượng xây dựng mới có tác động đáng kể đến triển vọng thị trường Ví dụ, việc mở rộng tuyến tàu điện ngầm U1 và sự xuất hiện của các dự án nhà ở mới tại Favoriten và Simmering đang làm tăng sức hấp dẫn của các khu vực này và hỗ trợ nhu cầu. Đồng thời, hoạt động xây dựng sôi nổi Neubau đang làm tăng sự cạnh tranh giữa các chủ sở hữu bất động sản, đây là yếu tố quan trọng cần xem xét khi đánh giá khả năng sinh lời trong tương lai.

Tại những khu dân cư danh tiếng như Döbling và Hietzing , tình hình lại khác. Số lượng bất động sản ở đây có hạn, và nhu cầu thuê dài hạn từ các gia đình và người nước ngoài vẫn ổn định. Giá mua cao thường được bù đắp bởi rủi ro trống nhà thấp và khả năng duy trì mức giá thuê không biến động đột ngột.

Sự quan tâm từ người nước ngoài và giới trẻ chuyên nghiệp tập trung vào Leopoldstadt và Landstraße , đặc biệt là gần các khu văn phòng và kinh doanh mới. Đồng thời, Floridsdorf và Liesing ngày càng trở nên phổ biến đối với các gia đình có thu nhập trung bình đang tìm kiếm những căn hộ rộng rãi và cơ sở hạ tầng tốt, mặc dù chúng nằm xa trung tâm thành phố hơn.

Các khu vực cho thuê căn hộ ở Vienna được chia thành ba loại chính dựa trên triển vọng cho thuê: các khu vực đang phát triển với cơ sở hạ tầng tốt mang lại mức tăng trưởng lợi nhuận vừa phải nhưng không ổn định; các vị trí đắc địa đảm bảo nhu cầu ổn định; và các khu phố xa xôi hoặc bình thường cho thấy mức tăng trưởng khiêm tốn nhưng mang lại cơ hội sinh lời thông qua việc cải tạo lớn và bán lại.

Chiến lược đầu tư phù hợp phụ thuộc vào loại bất động sản bạn mua và đối tượng bạn dự định cho thuê. Có ba phương pháp đã được chứng minh là hiệu quả nhất trên thị trường Vienna.

Chiến lược "gia tăng giá trị" bao gồm việc mua một bất động sản cần cải tạo và sau đó tiến hành sửa chữa chất lượng cao. Chiến lược này đặc biệt hiệu quả ở những khu dân cư tầm trung như Favoriten và Simmering , nơi việc nâng cấp có thể làm tăng tiền thuê và giảm tỷ lệ nhà trống.

Việc này có thể bao gồm các công việc như lắp đặt cửa sổ mới, nâng cấp hệ thống sưởi, hoặc tân trang lại nhà bếp và phòng tắm, giúp căn hộ trở nên hấp dẫn hơn đối với người thuê nhà.

Chiến lược "mua và giữ" bao gồm việc mua bất động sản để cho thuê dài hạn, thường là cho các gia đình hoặc người nước ngoài. Những khu vực đắc địa như Döbling và Hietzing rất lý tưởng cho mô hình này: nhu cầu ổn định, các căn hộ luôn có người ở và giá thuê cao được duy trì trong nhiều năm.

Việc này có thể bao gồm các công việc như lắp đặt cửa sổ mới, nâng cấp hệ thống sưởi, hoặc tân trang lại nhà bếp và phòng tắm, giúp căn hộ trở nên hấp dẫn hơn đối với người thuê nhà.

Chiến lược "cho thuê ngắn hạn" liên quan đến việc cho thuê ngắn hạn, thường thông qua Airbnb. Các khu vực trung tâm như Innere Stadt và Leopoldstadt mang lại doanh thu du lịch cao nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro: tính mùa vụ, quy định nghiêm ngặt và nhu cầu quản lý chủ động.

Việc mua một bất động sản cho thuê thành công đòi hỏi sự chuẩn bị có hệ thống. Bước đầu tiên là phân tích vị trí: khả năng tiếp cận giao thông, sự hiện diện của trường học và cửa hàng, và các kế hoạch phát triển đều ảnh hưởng đến nhu cầu dài hạn. Bước thứ hai là nghiên cứu đối thủ cạnh tranh: điều này sẽ giúp xác định giá thuê phù hợp và ước tính tiềm năng tăng trưởng thu nhập trong tương lai.

Kiểm tra kỹ thuật giúp xác định xem việc đầu tư vào cải tạo, tiết kiệm năng lượng và tuân thủ các yêu cầu hiện đại có cần thiết hay không. Kiểm tra pháp lý xác nhận quyền sở hữu hợp pháp của bất động sản và việc không có các hạn chế cho thuê. Phân tích tài chính bao gồm tính toán chi phí đầu tư (CAPEX), thuế và chi phí hoạt động, cũng như dự báo lợi nhuận, để đánh giá tính khả thi của khoản đầu tư.

Trước tiên, nhà đầu tư cần xác định chiến lược: cho thuê dài hạn, cải tạo và bán lại, hoặc cho thuê ngắn hạn. Sau đó, cần lập ngân sách cho việc sửa chữa và các chi phí phát sinh bất ngờ. Việc thuê các chuyên gia như công ty quản lý, môi giới bất động sản và tư vấn thuế sẽ giúp giảm thiểu đáng kể rủi ro ở mọi giai đoạn.

Việc lựa chọn khu vực cho thuê căn hộ tại Vienna phụ thuộc trực tiếp vào chiến lược đầu tư, đối tượng khách thuê mục tiêu và loại hình bất động sản.

Trong phân khúc thị trường đại chúng với sự phát triển năng động ( Neubau ) và nhu cầu không ổn định, các quận như Favoriten và Simmering . Tại đây, chiến lược "gia tăng giá trị", bao gồm cải tạo và hiện đại hóa, giúp tăng thu nhập cho thuê và giảm rủi ro căn hộ bị bỏ trống.

Những địa điểm này thu hút các nhà đầu tư sẵn sàng tài trợ cho việc nâng cấp nhà ở và đáp ứng nhu cầu của sinh viên, người trẻ làm việc chuyên nghiệp và các gia đình đang tìm kiếm nhà ở giá cả phải chăng.

Döbling và Hietzing là những lựa chọn lý tưởng cho thuê dài hạn dành cho gia đình và khách thuê cao cấp . Nguồn cung hạn chế và nhu cầu ổn định khiến chiến lược mua và giữ trở nên cực kỳ an toàn: mặc dù lợi suất có thể thấp hơn so với phân khúc thị trường đại chúng, nhưng rủi ro bỏ hoang gần như không tồn tại, và bất động sản duy trì tính thanh khoản trong mọi điều kiện thị trường.

Đối với dịch vụ cho thuê ngắn hạn và các doanh nghiệp hướng đến du lịch, tốt nhất nên chọn các khu vực trung tâm, chẳng hạn như Innere Stadt và Leopoldstadt . Chiến lược "cho thuê ngắn hạn rồi bán lại" ở đây có thể tạo ra thu nhập cao, nhưng lại phụ thuộc vào sự suy giảm theo mùa và các quy định nghiêm ngặt của Airbnb.

Do đó, điều quan trọng là các nhà đầu tư phải xác định chiến lược của mình trước, hiểu rõ đối tượng khách thuê mục tiêu và loại lợi nhuận mong muốn để lựa chọn khu vực và bất động sản đầu tư phù hợp.

Đầu tư bất động sản tại Vienna là một trong những cách ổn định nhất để bảo toàn và gia tăng tài sản ở châu Âu. Thành phố này có nhu cầu thuê nhà cao, ít công trình xây dựng mới và quy luật thị trường dễ dự đoán. Bằng cách chọn đúng khu vực, tính toán lợi suất phù hợp và xây dựng chiến lược (từ gia tăng giá trị đến mua và giữ), bạn có thể đạt được dòng tiền ổn định và phòng ngừa lạm phát. Thành công của bạn phụ thuộc trực tiếp vào sự chuẩn bị: phân tích càng kỹ lưỡng, lợi nhuận càng cao và rủi ro càng thấp.