Quận 11 của Vienna – Công nghiệp sôi sục và tương lai của nó

Nhiều du khách khi đến Vienna thường nhìn thấy Nhà thờ Thánh Stephen, Cung điện Schönbrunn và những con phố cổ kính thời đế chế ở trung tâm thành phố. Nhưng thành phố còn có một bộ mặt khác—công nghiệp, của tầng lớp lao động, với chút dư âm của quá khứ khắc nghiệt và những dự án hiện đại đáng ngạc nhiên. Đó chính xác là cách mà SimmeringSimmeringquận 11 của Vienna, nằm ở phía đông nam thủ đô, thể hiện mình với cư dân và du khách.

Thoạt nhìn, hình ảnh này khác xa hình ảnh trên "bưu thiếp Vienna". Ở đây, các nhà máy nằm cạnh khu dân cư, tuyến đường sắt chạy qua trung tâm quận, và đường phố trông có vẻ thực dụng hơn so với những khu vực tư sản hơn.

Tuy nhiên, nếu nhìn kỹ hơn, Simmering sẽ cho thấy một khía cạnh hoàn toàn khác: một khu vực nơi các bình chứa khí đốt cũ đã được chuyển đổi thành khu phức hợp dân cư và văn hóa mang tính tương lai, cùng các công viên xanh nằm cạnh các khu công nghiệp.

Quận Simmering có diện tích 23,3 km² — một khu vực khá lớn đối với Vienna. Nơi đây là nhà của hơn 105.000 người, và con số này đang không ngừng tăng lên. Mật độ dân cư xấp xỉ 4.500 người trên mỗi km², khiến Simmering ít "chật chội" hơn so với quận Favoriten có mật độ dân cư cao, nhưng lại nhộn nhịp hơn các quận ngoại ô.

Simmering là một nơi đầy những sự tương phản. Một mặt, nó được biết đến như một "vùng ngoại ô của tầng lớp lao động" và đôi khi được coi là một trong những "khu vực kém phát triển" của Vienna. Mặt khác, nó lại là nơi tọa lạc của Zentralfriedhof, công viên lớn nhất thành phố, các khu phức hợp dân cư hiện đại gần Gasometer, và các đầu mối giao thông quan trọng về mặt chiến lược (tuyến tàu điện ngầm U3, sân bay Schwechat và Simmering).

Vì vậy, quận 11 có thể được mô tả như một "thành phố trong lòng thành phố": nơi đây cung cấp nhà ở, việc làm, giao thông, công viên, cơ sở văn hóa, và thậm chí cả những điểm du lịch riêng. Đối với một số người, đây là một nơi bị gán mác "khu phố đầy rẫy tội phạm", trong khi đối với những người khác, đây là một nơi thuận tiện và giá cả phải chăng để sinh sống.

Lịch sử của khu vực này bắt nguồn từ thời Trung Cổ. Lần đầu tiên người ta nhắc đến một khu định cư tại địa điểm ngày nay là Simmering vào thế kỷ 13. Khi đó, đây là một ngôi làng nhỏ, nơi cư dân sinh sống bằng nghề nông và trồng nho.

Thế kỷ 19: công nghiệp hóa

Tình hình đã thay đổi đáng kể vào thế kỷ 19. Vienna phát triển nhanh chóng, và vùng ngoại ô phía đông bắt đầu phát triển thành khu công nghiệp. Các nhà máy gạch, xưởng, nhà máy sản xuất, và đặc biệt là các Gasometer — những hình trụ khổng lồ, cao gần 70 mét, dùng để chứa khí đốt thắp sáng đường phố và sưởi ấm nhà cửa — đã xuất hiện ở Simmering.

Năm 1892, Simmering chính thức trở thành một phần của Vienna. Từ đó trở đi, nơi đây trở thành một khu vực điển hình của tầng lớp lao động, thu hút người di cư từ Cộng hòa Séc, Hungary, Croatia và các vùng khác của Áo-Hung. Khu vực này phát triển nhanh chóng, với nhiều nhà cửa, cửa hàng và trường học mới được xây dựng.

Trong nửa đầu thế kỷ 20, Simmering đã khẳng định vị thế là một khu dân cư của giai cấp công nhân. Trong thời "Vienna Đỏ" , các khu nhà ở tập thể (hofs) được xây dựng tại đây, cung cấp nhà ở giá rẻ cho các gia đình thu nhập thấp. Khu vực này nổi tiếng là một trung tâm công nghiệp, sử dụng hàng chục nghìn công nhân.

Trong Thế chiến II, Simmering là mục tiêu của các cuộc không kích: các nhà máy, bể chứa khí đốt và nhà máy điện đều có tầm quan trọng chiến lược. Nhiều khu dân cư đã bị phá hủy, nhưng chúng đã được xây dựng lại trong những năm sau chiến tranh.

Đến cuối thế kỷ 20, các bình chứa khí đã lỗi thời: chúng không còn được sử dụng để lưu trữ khí nữa. Câu hỏi đặt ra: phá hủy hay bảo tồn? Cuối cùng, quyết định được đưa ra là tái thiết chúng.

Năm 2001, những khu công nghiệp khổng lồ trước đây đã được chuyển đổi thành Gasometer City. Nơi đây bao gồm các căn hộ, ký túc xá sinh viên, văn phòng, cửa hàng, rạp chiếu phim và địa điểm tổ chức hòa nhạc. Mặt tiền vẫn giữ nguyên vẻ ngoài lịch sử, trong khi nội thất trở nên tiêu biểu cho kiến ​​trúc hiện đại. Dự án này đã trở thành một "cuộc tái định vị thương hiệu" thực sự cho khu vực: lần đầu tiên, Simmering bắt đầu được nhìn nhận không chỉ là một vùng ngoại ô của tầng lớp lao động mà còn là một khu vực của tương lai.

Simmering nằm ở phía đông nam Vienna và được coi là cửa ngõ vào thành phố. Quận này giáp với Favoriten thứ 10 về phía tây, Landstrasse thứ 3 và Leopoldstadt thứ 2 về phía bắc, và trải dài đến tận biên giới thủ đô về phía đông. Đây là nơi bắt đầu của các tuyến đường cao tốc dẫn đến Sân bay Quốc tế Schwechat, và cũng là nơi tọa lạc của các khu công nghiệp.

Quận này có tổng diện tích 23,3 km², là một trong những quận rộng rãi nhất trong phạm vi thành phố. Dân số khoảng 105.000 ngườivà đang tăng lên nhờ các khu dân cư mới và sự di cư.

Khu vực này hầu như không đồng nhất. Có thể nhận thấy một số khu vực riêng biệt, mỗi khu vực có bầu không khí, kiến ​​trúc và mức sống khác biệt rõ rệt:

1. 1. Khu vực phía Bắc (Gasometer, Erdbergstraße, Nähe U3).
      Đây là bộ mặt của "khu Simmering mới". Nơi đây có bốn bể chứa khí nổi tiếng, được chuyển đổi thành các khu phức hợp dân cư và văn hóa, cũng như các khu dân cư hiện đại với các tòa nhà mới, văn phòng và trung tâm mua sắm. Phần này của quận gần nhất với khái niệm "các khu phố danh giá của Vienna" trong lòng quận.
   2. Khu vực trung tâm (Enkplatz, Geiselberg, Simmeringer Hauptstraße).
      Đây là một khu dân cư điển hình của tầng lớp lao động, nơi vẫn còn lưu giữ các tòa nhà công cộng từ thế kỷ 20, các khu chung cư cũ, chợ và các cửa hàng giá rẻ. Khu vực này có mật độ dân cư cao, với nhiều người nhập cư và sinh viên.
      Khu vực này thường được coi là "đa văn hóa" hoặc thậm chí là "thiếu thốn" ở Vienna, mặc dù đối với nhiều gia đình, đây vẫn là nơi có giá nhà ở phải chăng nhất.
   3. Khu vực phía nam (Zentralfriedhof, Albern, Laaer Wald).
      Một khu vực xanh mát và yên tĩnh, nơi có Zentralfriedhof, công viên và nghĩa trang lớn nhất thành phố, các khu rừng và khu dân cư mật độ thấp. Khu vực này thu hút các gia đình có con nhỏ và những người coi trọng sự yên tĩnh nhưng sẵn sàng chấp nhận khoảng cách xa trung tâm thành phố.

Điểm đặc trưng của Simmering nằm ở sự tương phản rõ rệt trong một khu vực duy nhất. Về phía bắc và phía tây, gần Gasometer City, bạn có thể thấy những tòa nhà hiện đại và khu dân cư mới: mặt tiền kính sáng bóng, câu lạc bộ, phòng hòa nhạc và căn hộ hiện đại.

Khu Simmering này được coi gần như là một “Vienna mới”, hướng đến giới trẻ, người nước ngoài và những người muốn sống trong những khu phức hợp tiện nghi và sang trọng.

Nhưng chỉ cần đi bộ vài cây số vào khu vực này, bức tranh sẽ thay đổi. Những khu phố lao động cũ với những tòa nhà từ cuối thế kỷ 19, đầu thế kỷ 20 gợi nhớ về quá khứ của khu vực. Tại đây, bạn vẫn có thể tìm thấy những trang trại với mặt tiền bong tróc, những khoảng sân hẹp, những cửa hàng nhỏ và những quán cà phê bình dân. Đối với một số người, đây chính là "bầu không khí Vienna đích thực", trong khi với những người khác, đó là lời nhắc nhở rằng không phải toàn bộ khu vực này đều đã vượt qua được cuộc cải tạo.

Khu vực phía nam của Simmering có bầu không khí thực sự yên tĩnh, gần như thôn quê. Khu Zentralfriedhof và các công viên liền kề tạo nên cảm giác ấm cúng và thanh bình. Tại đây, bạn có thể tản bộ dọc theo những con đường dài, đạp xe hoặc tổ chức một buổi dã ngoại. Nhiều gia đình chọn khu vực này của quận vì nó kết hợp nhà ở giá cả phải chăng với sự gần gũi với thiên nhiên.

Các nhà quy hoạch đô thị thường gọi Simmering là "Vienna thu nhỏ". Nơi đây hội tụ tất cả: công nghiệp, phát triển dân cư, không gian sáng tạo và không gian xanh rộng lớn. Thật khó để diễn tả khu vực này chỉ bằng một từ: đa tầng, sôi động và không ngừng thay đổi. Sự kết hợp này khiến Simmering trở nên hấp dẫn đối với cư dân, nhà đầu tư và khách du lịch.

Simmering là nơi sinh sống của khoảng 105.000 người, và con số này đang tăng lên hàng năm. Quận có mật độ dân cư trung bình — khoảng 4.500 cư dân trên mỗi km vuông. Điều này khiến Simmering có mật độ dân cư thấp hơn so với Favoriten lân cận, nhưng vẫn khá sôi động. Quận mang lại cảm giác náo nhiệt nhờ sự phát triển mạnh mẽ dọc theo các tuyến phố chính và bầu không khí đa văn hóa được người dân địa phương vun đắp.

Simmering là một khu phố đa văn hóa thực sự của Vienna.

Theo truyền thống, công nhân từ Bohemia, Moravia và Hungary đã di cư đến đây. Sau Thế chiến II, các cộng đồng di cư từ Balkan đã định cư tại đây, và bắt đầu từ những năm 1960, người Thổ Nhĩ Kỳ và Nam Tư đã đổ xô đến khu vực này, được mời làm công nhân tạm thời để làm việc trong các nhà máy và công trường xây dựng.

Trong những thập kỷ gần đây các làn sóng di cư mới: người Syria, người Afghanistan, người Ả Rập và người Đông Âu. Nhờ vị trí gần sân bay Schwechat và các trung tâm logistics lớn, khu vực này đã trở thành địa điểm thuận tiện cho người nước ngoài làm việc trong ngành vận tải và dịch vụ.

Ngày nay, dạo bước dọc theo Simmeringer Hauptstraße trở thành một chuyến du ngoạn vòng quanh thế giới thu nhỏ: bạn có thể nghe thấy tiếng Thổ Nhĩ Kỳ, tiếng Serbia và tiếng Croatia, tiếng Ả Rập, và tất nhiên là tiếng Đức. Các nhà hàng Halal, cửa hàng gia vị phương Đông, các tiệm bánh truyền thống của Vienna ("beissels") và các tiệm bánh mì đều nằm ở đây. Sự pha trộn văn hóa này vừa là một kho báu vừa là một thách thức đối với khu vực này.

So với các khu phố "tư sản" như quận 1 (Innere Stadt) hay quận 19 (Döbling), Simmering có vẻ trẻ trung hơn.

• Những người trẻ tuổi đến đây vì giá thuê nhà thấp hơn.
• Sinh viên thường chọn căn hộ gần ga tàu điện ngầm U3 hoặc gần khuôn viên (FH Campus Wien, nằm rất gần đó.
• Các gia đình trẻ có con nhỏ có thể tìm thấy sự cân bằng giữa giá cả và sự tiện lợi ở đây: khu vực này có nhiều trường học, nhà trẻ và không gian xanh.

Đồng thời, Simmering vẫn là nơi sinh sống của những người về hưu đã sống trong những trang trại này hàng chục năm. Sự tương phản giữa các thế hệ tạo nên nét đặc trưng riêng biệt của khu phố: sinh viên và người Vienna lớn tuổi có thể sống trong một tòa nhà, trong khi các gia đình nhập cư đông đúc lại sống ở tòa nhà kế bên.

Xét về mức thu nhập, quận này được coi là nằm ở "phần ba giữa" của thành phố. Không có sự tập trung hoàn toàn của người giàu hay hoàn toàn của người nghèo, nhưng khoảng cách này khá đáng chú ý:

• Ở những khu vực cũ hơn, giá thuê có thể bắt đầu từ 11–12 euro/m², khiến nhà ở trở nên phù hợp với túi tiền của sinh viên và người lao động.
• Tại các khu phức hợp mới gần Gasometer City, giá cả đang tiến gần đến mức giá ở những khu vực danh tiếng: cho thuê ở mức 16-18 euro/m², trong khi giá mua đạt mức 6.000-7.000 euro/m².

Mức giá này chứng minh Simmering không phải là một khu vực hoàn toàn bất lợi của Vienna, cũng không phải là một khu vực sang trọng. Đây là một khu phố nơi một tòa nhà năm tầng đơn giản với nhà ở giá rẻ có thể đứng cạnh một khu dân cư hiện đại với các căn hộ được thiết kế riêng.

Nếu chúng ta chia dân số của quận thành các nhóm, chúng ta sẽ có được một bức tranh thú vị:

1. Công nhân và người nhập cư
   chiếm phần lớn dân số. Nhiều người làm việc trong các nhà máy (Siemens, LEO Pharma), ngành logistics hoặc xây dựng. Gia đình họ đã sinh sống lâu đời trong khu vực và góp phần tạo nên "cuộc sống thường nhật" của Simmering: chợ, cửa hàng nhỏ, quán cà phê.
2. Sinh viên và những người trẻ đi làm.
   Nhờ vị trí gần các trường đại học và giá thuê nhà thấp hơn, họ chiếm một phần đáng kể trong số những người thuê nhà. Có thể tìm thấy họ ở Gasometer City, ký túc xá sinh viên và các căn hộ gần ga tàu điện ngầm.
3. Các gia đình có thu nhập trung bình.
   Họ thường định cư ở phía nam thành phố, gần quảng trường Zentralfriedhof và các khu vực cây xanh. Họ coi trọng sự yên tĩnh, công viên và việc tiếp cận trường học.
4. Người nước ngoài và nhà đầu tư.
   Cư dân mới mua căn hộ trong các khu phức hợp cao cấp từ Gasometer. Họ đánh giá cao nhà ở hiện đại và giao thông thuận tiện đến trung tâm thành phố và sân bay.

Simmering là một khu phố nơi các lớp lịch sử và sự phát triển mới đan xen rõ rệt. Ở một khu phố, bạn sẽ tìm thấy những khu nhà ở tập thể được các gia đình sinh sống qua ba thế hệ, trong khi ở một khu phố khác, bạn sẽ thấy những tòa tháp Gasometer bằng kính, nơi ở của các chuyên gia công nghệ thông tin trẻ và các chuyên gia quốc tế.

Sự tương phản này tạo nên một bầu không khí đa dạng: khu vực này có vẻ ồn ào, thậm chí hỗn loạn, nhưng chính điều đó lại tạo nên năng lượng của nó. Đối với một số người, đây là một điểm trừ—Simmering mang cảm giác như một "vùng ngoại ô của tầng lớp lao động". Đối với những người khác, đó lại là một điểm cộng: nó mang đến nhịp sống đích thực của một thành phố lớn ở châu Âu, không hào nhoáng, nhưng đầy hứa hẹn.

Nguồn cung nhà ở tại Simmering rất đa dạng, hiếm thấy ở Vienna. Tại đây, bạn có thể tìm thấy mọi thứ, từ những khu nhà ở cũ của công nhân và các tòa nhà công cộng từ thời "Vienna Đỏ" đến các khu phức hợp dân cư hiện đại dành cho doanh nhân gần Gasometer City. Chính vì vậy, khu vực này được coi là vừa có giá cả phải chăng vừa là một cơ hội đầu tư đầy hứa hẹn. Nếu bạn đang cân nhắc mua căn hộ ở Vienna, Simmering là một lựa chọn thuận tiện vì dễ dàng so sánh các tòa nhà cũ và công trình xây dựng mới trong cùng một quận – cả về giá cả và chất lượng không gian sống.

Sự phát triển của nơi này gắn liền với lịch sử: từng là vùng ngoại ô công nghiệp nơi công nhân chuyển đến, ngày nay nơi đây là một trong những quận nơi sự cũ kỹ cùng tồn tại với sự hiện đại.

Simmering là một trong những quận có nhiều căn hộ công cộng (Gemeindebau)chiếm thị phần đáng kể. Theo Stadt Wien, khoảng 20-22% số nhà ở trong quận thuộc sở hữu của thành phố và được cho cư dân thuê với giá ưu đãi.

Những khu phức hợp này được xây dựng vào những năm 1920 và 1930, trong thời kỳ "Vienna Đỏ". Chúng là những khối nhà ở lớn với sân trong, không gian xanh và cơ sở hạ tầng tiện nghi. Những căn hộ này vẫn được ưa chuộng cho đến ngày nay: chúng là nơi ở của người về hưu, sinh viên, gia đình trẻ có con nhỏ và người lao động.

Nhà ở xã hội khiến khu vực này trở nên hấp dẫn đối với những người tìm kiếm giá thuê thấp với hệ thống giao thông thuận tiện.

Một phần đáng kể các khu dân cư ở Simmering bao gồm các tòa nhà được xây dựng vào cuối thế kỷ 19 và giữa thế kỷ 20.Nhiều tòa nhà được xây dựng làm chung cư hoặc nhà ở cho công nhân nhà máy và xưởng dệt. Kiến trúc ở đây chủ yếu mang tính thực dụng, không có những chi tiết trang trí không cần thiết, phản ánh đặc điểm tầng lớp lao động của khu vực.

Tuy nhiên, trong những thập kỷ gần đây, chính quyền thành phố đã tích cực đầu tư vào việc cải tạo các tòa nhà cũ. Chương trình bao gồm:

• phục hồi mặt tiền,
• cải thiện hiệu quả cách nhiệt và năng lượng,
• cải thiện sân trong và không gian công cộng,
• mở quán cà phê và cửa hàng ở tầng trệt.

Những dự án như vậy giúp xóa bỏ tiếng xấu là "khu phố tồi tệ" và chuyển đổi những khu nhà ở cũ thành những ngôi nhà tiện nghi với các tiện nghi hiện đại.

Trong hai thập kỷ qua, Simmering đã trở thành địa điểm của những thử nghiệm phát triển đô thị lớn, làm thay đổi hoàn toàn nhận thức về khu vực này. Mặc dù trước đây nơi đây chỉ gắn liền với các nhà máy và khu dân cư lao động, nhưng ngày nay, nơi đây là nơi tọa lạc của một số khu dân cư độc đáo và danh giá nhất thủ đô.

• Gasometer City là một dự án độc đáo, cải tạo bốn bể chứa khí đốt cũ. Bên trong, có các căn hộ, ký túc xá sinh viên, rạp chiếu phim, cửa hàng, trung tâm thể dục và phòng hòa nhạc. Nơi đây là nhà ở của cả sinh viên và những chuyên gia giàu có.
• Các khu dân cư gần ga Simmering Bahnhof và quảng trường Enkplatz là những tòa nhà hiện đại với gara ngầm, sân thượng xanh mát và các căn hộ hạng sang dành cho doanh nhân.
• Các dự án của Grenze Albern là những khu phức hợp nhà ở thấp tầng nằm gần các khu vực cây xanh, hướng đến đối tượng là các gia đình.

Do đó, Simmering đang dần thoát khỏi danh mục "khu ngoại ô dành cho tầng lớp lao động". Những dự án phát triển mới đang khiến nơi đây trở nên hấp dẫn đối với những người dân Vienna giàu có và các nhà đầu tư, mặc dù hình ảnh tổng thể của khu vực vẫn còn lẫn lộn: những khu dân cư lao động cũ nằm cạnh những khu phát triển mới danh tiếng.

Thị trường bất động sản ở Simmering rất đa dạng.

• Mua nhà:
  • trong các trang trại và nhà ở cũ của thế kỷ 19–20 – từ 4900 € mỗi m²,
  • Trong các khu phức hợp mới tại Gasometer - 6.000–7.000 euro/m².
• Nhà cho thuê:
  • trong những ngôi nhà cũ - 11–12 €/m²,
  • trong căn hộ mới - 15–18 €/m².

Một thông tin thú vị: Năm 2024, giá nhà trung bình ở Simmering tăng 6,8%, cao hơn mức trung bình của Vienna. Các chuyên gia cho rằng điều này là do khu vực này thu hút nhiều nhà đầu tư, những người ngày càng coi các căn hộ Gasometer là một tài sản đáng tin cậy.

Như vậy, chênh lệch giữa phân khúc cũ và mới có thể lên tới 40–50%. Đây là điểm độc đáo của Simmering: vừa là khu vực nhà ở giá rẻ vừa là khu vực đầu tư đầy hứa hẹn.

Thành phần xã hội của cư dân trong quận rất đa dạng và đây chính là điều tạo nên sự năng động đặc biệt của khu vực này.

1. Sinh viên và những người trẻ đi làm thường thuê căn hộ gần Gasometer và các ga tàu điện ngầm. Họ đánh giá cao sự gần gũi với các trường đại học và cơ hội sống trong một khu phố hiện đại với giá cả tương đối phải chăng (trong ký túc xá hoặc căn hộ sinh viên).
2. , công nhân và người nhập cư thường định cư trong các căn hộ công cộng và các tòa nhà cũ. Nhiều gia đình đã sinh sống ở đây qua nhiều thế hệ và ủng hộ các cửa hàng, quán cà phê và xưởng sản xuất địa phương.
3. Các gia đình có thu nhập trung bình thường chọn các khu dân cư phía nam, gần quảng trường Zentralfriedhof và các khu vực cây xanh. Nơi đây yên tĩnh hơn, thanh bình hơn, và có nhiều trường học và công viên hơn, rất thân thiện với trẻ em.
4. Các nhà đầu tư và người nước ngoài ưa chuộng các khu phát triển mới gần U3 và Gasometer City. Họ thích sự kết hợp giữa tiện nghi, địa vị xã hội và giao thông thuận tiện đến trung tâm thành phố và sân bay.

Simmering là một khu vực đầy sự tương phản, và lựa chọn nhà ở tại đây phụ thuộc rất nhiều vào lối sống của bạn. Để tránh mắc sai lầm, điều quan trọng là phải hiểu trước những gì bạn mong đợi từ một căn hộ và khu vực đó.

1. Sinh viên và những người trẻ tuổi đi làm sẽ đánh giá cao các căn hộ gần Gasometer và Simmering Bahnhof. Những khu vực này có kết nối giao thông thuận tiện đến trung tâm thành phố thông qua tuyến U3 và cung cấp nhiều ký túc xá và căn hộ cho sinh viên. Vào buổi tối, khu vực này rất sôi động với các quán bar, rạp chiếu phim và địa điểm tổ chức hòa nhạc, đảm bảo nhiều lựa chọn giải trí.
2. Các gia đình có con nhỏ nên cân nhắc khu vực phía nam của quận, gần Zentralfriedhof và các công viên. Ở đó yên tĩnh hơn, không khí trong lành hơn và có nhiều trường học tốt. Nhiều bậc phụ huynh chọn các khu phố gần Herderpark và Hyblerpark, thuận tiện cho việc đi dạo cùng trẻ em và an toàn vào buổi tối.
3. Các nhà đầu tư nên xem xét các dự án phát triển mới gần Gasometer City và dọc theo tuyến tàu điện ngầm U3. Những khu phức hợp này mang lại lợi suất cho thuê cao, và giá căn hộ đang tăng nhanh hơn mức trung bình của Vienna. Các căn hộ studio nhỏ và căn hộ hai phòng ngủ đặc biệt hấp dẫn, vì chúng dễ dàng cho sinh viên và người nước ngoài thuê.
4. Những người về hưu sẽ cảm thấy thoải mái nhất trong những tòa nhà nông trại cũ và những khu phố yên tĩnh gần biên giới với Grenze Albern. Những khu vực này mang đến nhịp sống chậm rãi hơn, không gian xanh và ít xe cộ hơn. Cư dân cao tuổi đánh giá cao những tòa nhà này vì bầu không khí và sự tiện lợi của chúng - các cửa hàng và hiệu thuốc luôn ở gần đó.
5. Đối với những người thường xuyên đi du lịch hoặc làm việc ngoài thành phố, các căn hộ gần Simmering Bahnhof hoặc gần đường cao tốc A4 là lý tưởng. Từ đây, sân bay Schwechat chỉ cách 15 phút, rất thuận tiện cho nhân viên hàng không, phi công, tiếp viên hàng không và khách du lịch công tác.

Lời khuyên: Trước khi mua nhà, hãy dành vài ngày ở các khu vực khác nhau của Simmering. Thử thuê một căn hộ ở khu Gasometer rồi sau đó thuê một căn hộ gần các khu dân cư phía nam hơn. Sự khác biệt về không khí sẽ rất rõ rệt: khu vực đầu tiên năng động và hiện đại hơn, trong khi khu vực thứ hai xanh mát và yên tĩnh hơn.

Simmering không chỉ là một khu công nghiệp mà còn là nơi có hệ thống giáo dục phát triển mạnh. Mặc dù khu vực này không có trường đại học như Favoriten, nhưng lại có nhiều trường học và trường trung học tạo nên một cộng đồng địa phương sôi động. Hơn nữa, vị trí gần khuôn viên trường Đại học Khoa học Xã hội Vienna (FH Wien và các trường đại học khác ở Vienna khiến nơi đây trở nên hấp dẫn đối với sinh viên đang tìm kiếm nhà ở giá cả phải chăng.

Quận này là nơi tập trung cả các cơ sở giáo dục công lập và tư thục. Trọng tâm của các cơ sở này bao gồm các trường công lập và nhà thi đấu, giúp học sinh chuẩn bị vào đại học.

Bảng: Các cơ sở giáo dục chính ở Simmering

Đối với nhiều gia đình, vị trí gần trường học là yếu tố then chốt khi lựa chọn nhà ở. Các trung tâm cộng đồng nhỏ với quán cà phê, cửa hàng và thư viện nằm xung quanh các cơ sở giáo dục.

Vai trò của giáo dục ở Simmering vượt xa chương trình học. Đối với một quận từng được coi là vùng ngoại ô công nghiệp của Vienna trong nhiều thập kỷ, nền tảng giáo dục vững chắc là yếu tố then chốt trong quá trình chuyển đổi của quận.

1. Kiến tạo bản sắc mới.
   Khu vực Simmering từng gắn liền với các nhà máy, xưởng sửa chữa xe điện và bể chứa khí đốt. Nhưng ngày nay, các trường học địa phương và trường trung học cơ sở đang định hình một thực tế khác: một khu phố nơi trẻ em có thể nhận được nền giáo dục chất lượng ngang bằng với các khu vực "thượng lưu" hơn. Cha mẹ ngày càng lựa chọn các căn hộ gần trường học để con cái họ có thể tiếp cận các chương trình giáo dục hiện đại.
2. Đa văn hóa là một lợi thế.
   Nhiều lớp học ở Simmering sử dụng nhiều ngôn ngữ: trẻ em đến từ các gia đình Thổ Nhĩ Kỳ, Serbia, Ả Rập và Đông Âu đều học ở đây. Đối với một số em, điều này là một thách thức (trình độ tiếng Đức khác nhau và nhu cầu hòa nhập), nhưng đối với những em khác, đó là một lợi thế rất lớn. Trẻ em lớn lên trong một môi trường mà lòng khoan dung và đối thoại liên văn hóa được dạy từ rất sớm.
3. Các khóa học dành cho người lớn.
   tiếng Đức Simmering là một yếu tố quan trọng của chính sách xã hội. Các khóa học tiếng Đức cho người nhập cư giúp cư dân mới hòa nhập, và các chương trình đào tạo nghề (CNTT, kế toán, thiết kế, nấu ăn) cho phép người lớn thay đổi nghề nghiệp hoặc nâng cao kỹ năng. Đối với nhiều gia đình, đây là cơ hội để cải thiện tình hình tài chính và do đó, ổn định cuộc sống tại khu vực này.
4. Khía cạnh văn hóa của giáo dục.
   Trường âm nhạc và thư viện biến Simmering không chỉ là một "khu vực giáo dục" mà còn là một trung tâm văn hóa thực sự. Các buổi hòa nhạc của sinh viên, các buổi tối văn học và các câu lạc bộ dành cho thanh thiếu niên đều được tổ chức ở đây. Tất cả những điều này góp phần vào "sức mạnh mềm" của khu vực: nó không chỉ là nơi các nhà máy hoạt động mà còn là một trung tâm văn hóa sôi động.
5. Sức hấp dẫn đối với gia đình và nhà đầu tư.
   Đối với các gia đình có con nhỏ, yếu tố "trường học gần đó" rất quan trọng. Các khu dân cư có trường học tốt và trường trung học phổ thông chất lượng cao sẽ tự động trở nên có giá trị hơn đối với người mua nhà. Các nhà đầu tư cũng cân nhắc điều này: căn hộ gần các cơ sở giáo dục dễ cho thuê hơn. Đối với các gia đình đang cân nhắc trường tư thục ở Vienna, hệ thống giao thông công cộng và cơ sở hạ tầng ổn định xung quanh các trường học là một lợi thế lớn.

Mọi phương tiện giao thông đều hội tụ tại đây: tàu điện ngầm, xe điện, xe buýt và đường sắt, và đường cao tốc A4 cùng Sân bay Schwechat chỉ cách đó vài phút lái xe. Giao thông vận tải đã định hình sự phát triển của quận và là một trong những lý do chính khiến nơi đây được sinh viên, người lao động nhập cư và nhân viên các công ty quốc tế ưa chuộng.

Trong khi Favoriten được biết đến là một "thành phố trong thành phố" đông dân, thì Simmering có thể được mô tả là một "trung tâm" - nơi cuộc sống đô thị đan xen với hoạt động hậu cần và giao thương quốc tế.

Xương sống của hệ thống giao thông là tuyến U3, kết thúc tại Simmering. Đây không chỉ là một tiện ích mà còn là một lợi thế chiến lược:

• Cư dân của Gasometer City có thể đến trung tâm Vienna tại Stephansplatz trong vòng 12-15 phút.
• Học sinh và sinh viên từ Enkplatz có thể nhanh chóng đến các trường đại học ở các quận trung tâm.
• Công nhân và nhân viên từ các khu dân cư xung quanh Simmering được hưởng lợi từ nhà ở giá cả phải chăng kết hợp với việc đi lại trực tiếp bằng tàu điện ngầm đến các khu thương mại.

Ga cuối U3 Simmering đã trở thành một trung tâm giao thông: các tuyến tàu điện ngầm, xe buýt và tàu hỏa ngoại ô đều giao nhau tại đây. Điều này đảm bảo khu vực này không bị cô lập mà được tích hợp vào nhịp sống của thành phố.

Xe điện vẫn là một phần quan trọng của cuộc sống. Tuyến số 71 đặc biệt mang tính biểu tượng: ngay cả trong thế kỷ 20, người dân Vienna vẫn nói đùa rằng "mọi người dân Vienna rồi cũng sẽ đi tuyến 71 một ngày nào đó" - xét cho cùng, tuyến xe điện này đưa người ta thẳng đến Nghĩa trang Trung tâm. Ngày nay, tuyến đường này kết nối trung tâm thành phố với các khu dân cư của Simmering và vẫn là một phần bản sắc văn hóa của quận.

Xe buýt phục vụ vùng ngoại ô và kết nối quận với các khu công nghiệp, sân bay và các quận lân cận. Các tuyến 76A/B và 79A/B, kết nối các khu dân cư phía nam với ga tàu điện ngầm, đặc biệt phổ biến.

Ga tàu Wien Simmering Bahnhof điện ngầm và tàu ngoại ô. Điều này cho phép cư dân nhanh chóng đến Hạ Áo, rất quan trọng đối với những người làm việc bên ngoài thủ đô.

Simmering đóng một vai trò đặc biệt trong hệ thống giao thông của Vienna chính vì vị trí của nó. Khu vực này thực sự "đóng cửa" phần đông nam của thành phố và kiểm soát các điểm ra vào đường cao tốc.

Tuyến đường chính là đường cao tốc A4 Ost, kết nối Vienna không chỉ với Sân bay Quốc tế Schwechat mà còn với biên giới Hungary. Đây là một lợi thế rất lớn cho người dân và doanh nghiệp:

• có thể đến sân bay chỉ trong 10-15 phút,
• chuyến đi đến Bratislava mất khoảng 40-45 phút,
• Đường A4 giúp bạn dễ dàng di chuyển đến vùng nông thôn Hạ Áo.

Không phải ngẫu nhiên mà các trung tâm logistics và kho bãi tại Simmering lại phát triển nhanh chóng đến vậy: các công ty coi trọng vị trí gần sân bay và khả năng vận chuyển hàng hóa ra nước ngoài nhanh chóng. Khu vực này đang trở nên hấp dẫn đối với các doanh nghiệp quốc tế, nhưng điều này cũng có những mặt trái.

Nhược điểm đối với cư dân: Sống gần đường cao tốc đồng nghĩa với tiếng ồn và lưu lượng xe tải liên tục. Điều này đặc biệt dễ nhận thấy ở phía đông của quận, gần Albern hơn, nơi có các khu công nghiệp và bến cảng hàng hóa. Mặc dù thành phố đang tích cực triển khai các rào chắn tiếng ồn và phát triển các vùng đệm xanh, cư dân vẫn phải đối mặt với vấn đề giao thông.

Do đó, khả năng tiếp cận giao thông của Simmering giống như con dao hai lưỡi: nó mang lại tăng trưởng kinh tế và sự thuận tiện cho doanh nghiệp, nhưng đồng thời lại tạo ra hình ảnh của một "vùng ngoại ô công nghiệp".

Bãi đậu xe luôn là vấn đề cấp bách ở Simmering. Một mặt, đây là khu công nghiệp với lưu lượng giao thông cao. Mặt khác, nơi đây tập trung nhiều tòa nhà dân cư cũ, được xây dựng trước thời đại xe hơi đại trà, khi cư dân đơn giản là không cần đến gara.

Đỗ xe là một vấn đề đặc biệt cấp bách ở các khu phố cổ của Simmering. Điều này đặc biệt đúng trên các con phố chạy song song với Simmeringer Hauptstraße, nơi mật độ xây dựng cao nhất. Các tòa nhà, được xây dựng vào thế kỷ 19 và đầu thế kỷ 20, được thiết kế cho thời kỳ chưa ai sở hữu ô tô. Sân trong của những tòa nhà này hầu như không đủ không gian cho các khu vực cây xanh và nhà phụ, khiến việc đỗ xe ở đó trở nên bất khả thi.

Cư dân của các trang trại và chung cư cũ thường than phiền rằng "trở về nhà vào buổi tối giống như một cuộc xổ số" - liệu họ có tìm được chỗ đậu xe trống gần nhà hay phải lái xe vòng quanh khu nhà trong 20-30 phút. Điều này đặc biệt khó khăn đối với những người làm việc ở trung tâm thành phố và trở về sau 6 giờ tối, khi đường phố đã chật kín xe cộ.

Tình hình càng trở nên trầm trọng hơn bởi nhiều cư dân chỉ thỉnh thoảng mới dùng xe hơi. Những chiếc "xe để trong gara" cũ chiếm dụng không gian, mặc dù chủ xe chỉ sử dụng chúng vào cuối tuần. Đối với một khu vực có mật độ dân số cao, điều này thực sự là một vấn đề nan giải.

Một vấn đề khác là những con phố hẹp. Ở khu vực lịch sử của Simmering, đường sá được xây dựng dành cho xe điện và người đi bộ, vì vậy hiện nay mỗi chiếc xe đậu đều khiến việc lưu thông hai chiều gần như không thể. Xe buýt và xe tải thường xuyên bị kẹt cho đến khi tài xế có thể di chuyển phương tiện của họ.

Đối với nhiều gia đình trẻ, đây là lý do họ chuyển đến các khu dân cư mới có gara ngầm. Các khu dân cư cũ vẫn hấp dẫn về giá cả, nhưng chỗ đậu xe thường vượt trội hơn tất cả các lợi thế khác.

Thành phố đang giải quyết vấn đề này bằng Parkpickerl , một loại giấy phép đặc biệt dành cho cư dân.

• Chi phí của giấy phép tương đối thấp,
• Nó cho phép cư dân đỗ xe trên đường phố của khu phố mà không sợ bị phạt,
• Tuy nhiên, sự hiện diện của một con chó không đảm bảo có không gian trống.

Ở Simmering, hầu như toàn bộ khu vực đều nằm trong vùng Parkpickerl, điều này giúp ổn định tình hình nhưng không làm giảm tình trạng tắc nghẽn.

Tình hình hoàn toàn khác ở các tòa nhà mới gần Gasometer City và vùng ngoại ô phía nam. Tại đó, các tiêu chuẩn hiện đại được tính đến ngay từ giai đoạn thiết kế:

• nhà để xe ngầm,
• bãi đậu xe riêng trong sân,
• trạm sạc xe điện.

Cách tiếp cận này giúp cư dân tiết kiệm thời gian tìm chỗ đậu xe vào buổi tối và đảm bảo an toàn cho xe hơi và xe đạp của họ. Một số khu phức hợp, chẳng hạn như Enkplatz, cũng đang triển khai các dịch vụ bổ sung, bao gồm hệ thống nhà thông minh để quản lý bãi đậu xe, giám sát video và khu vực chia sẻ xe.

Điều này đặc biệt quan trọng đối với các gia đình: khả năng trở về nhà mà không phải lo lắng, đỗ xe và vào căn hộ ngay lập tức giúp cải thiện sự thoải mái trong sinh hoạt. Đối với các nhà đầu tư, đây là lý do để tăng giá thuê: người thuê nhà sẵn sàng trả nhiều tiền hơn cho nhà ở hiện đại với tiện nghi thuận tiện.

Vienna đang dần hướng tới chính sách "ít xe hơi hơn, nhiều không gian công cộng hơn". Điều này đặc biệt dễ nhận thấy ở Simmering: một số bãi đậu xe cũ đã được chuyển đổi thành các công viên nhỏ và sân chơi.

Cách tiếp cận này hấp dẫn các gia đình trẻ, nhưng lại gây khó chịu cho những người lái xe vì họ ngày càng gặp khó khăn trong việc tìm chỗ đỗ xe.

Simmering không thể được gọi là một quận có "một đức tin thống trị duy nhất". Ở đây, cũng như khắp Vienna, bối cảnh tôn giáo phản ánh tính đa văn hóa của dân số. Công giáo, Chính thống giáo, Hồi giáo, Tin Lành, và thậm chí cả Phật giáo cùng tồn tại trong một khu vực tương đối nhỏ. Sự đa dạng này làm cho quận trở nên thú vị, nhưng cũng để lại dấu ấn riêng trên hình ảnh của nó.

Các nhà thờ Công giáo vẫn là điểm nhấn kiến ​​trúc chính.

• Pfarrkirche St. Laurenz là một trong những nhà thờ cổ nhất, xung quanh đó khu vực "Simmering cổ" phát triển. Đối với người dân địa phương, đây không chỉ là nơi cầu nguyện mà còn là biểu tượng văn hóa của khu vực.
• Nhà thờ St. Karl Borromäus trong Nghĩa trang Trung tâm đã trở thành một biểu tượng thực sự của khu vực. Nhà thờ theo phong cách Art Nouveau này được xây dựng như một đài tưởng niệm và vẫn gây ấn tượng bởi sự hoành tráng của nó.

Các giáo xứ Chính thống giáo ra đời nhờ sự hiện diện mạnh mẽ của cộng đồng người Serbia và Romania di cư. Chúng trở thành những trung tâm thu hút quan trọng: các buổi lễ, trường học Chủ nhật cho trẻ em và các ngày lễ quốc gia được tổ chức ở đó, giúp người di cư bảo tồn bản sắc văn hóa của họ.

Các trung tâm Hồi giáo và nhà thờ Hồi giáo chiếm một vị trí đặc biệt. Đối với cộng đồng người Thổ Nhĩ Kỳ và Ả Rập, chúng không chỉ là không gian tâm linh mà còn là trung tâm xã hội. Chúng cung cấp các khóa học ngôn ngữ, thảo luận về các vấn đề hội nhập và hỗ trợ người mới đến về thủ tục giấy tờ. Những tổ chức này thường đóng vai trò là "cầu nối" giữa cư dân mới và xã hội Áo.

Trung tâm Phật giáo là một chi tiết nhỏ nhưng có ý nghĩa quan trọng. Nó tượng trưng cho sự cởi mở của Simmering đối với các truyền thống, ngay cả những truyền thống xa lạ ở Vienna. Các buổi thiền định, sự kiện văn hóa, và các lễ hội ẩm thực và âm nhạc Thái Lan đều được tổ chức tại đây.

Simmering đang dần học cách chuyển hóa quá khứ công nghiệp thành di sản văn hóa. Nơi từng là nhà máy và kho chứa khí đốt, giờ đây là nơi diễn ra các buổi hòa nhạc, triển lãm và lễ hội.

Gasometer City là trung tâm văn hóa chính của quận. Bốn bồn chứa khí khổng lồ này đã trải qua một cuộc cải tạo độc đáo vào đầu thế kỷ 21, trở thành nơi ở của các căn hộ, ký túc xá sinh viên, phòng hòa nhạc, rạp chiếu phim và các cửa hàng. Ngày nay, nơi này thu hút không chỉ người dân địa phương mà còn cả khách du lịch, những người đến đây để chiêm ngưỡng kiến ​​trúc độc đáo và bầu không khí sôi động.

Simmeringer Hauptstraße giống như một khu chợ phương Đông nhỏ, pha trộn với nét quyến rũ của Vienna. Ở đây bạn có thể tìm thấy một quán kebab Thổ Nhĩ Kỳ, một quán nướng Serbia, và xa hơn một chút là một tiệm bánh ngọt kiểu Áo truyền thống. Không khí trên phố khá thoải mái, hơi ồn ào, nhưng chính điều đó lại tạo nên nét quyến rũ dân dã cho nơi này.

Lâu đài Neugebäude là một ví dụ về cách một di tích lịch sử có thể được sử dụng theo cách hiện đại. Lâu đài thế kỷ 16 này đã trở thành địa điểm tổ chức chiếu phim mùa hè, lễ hội và các buổi hòa nhạc. Đây không chỉ là một điểm thu hút văn hóa mà còn là một điểm du lịch của khu vực.

Baggerpark Wien là một điểm tham quan độc đáo, tạo nên sự khác biệt của Simmering so với các quận khác. Cơ hội được điều khiển một chiếc máy xúc thực thụ là một trải nghiệm thú vị cho cả trẻ em và người lớn, và đã trở thành điểm thu hút đặc trưng của quận.

Khi nhắc đến Simmering, nhiều người ngay lập tức hình dung ra những ống khói nhà máy và những con đường cao tốc nhộn nhịp. Nhưng ít ai biết rằng gần 40% diện tích của khu vực này là không gian xanh. Và đây không chỉ là những "công viên trong sân" theo kiểu hình thức, mà là những không gian giải trí đúng nghĩa.

Địa điểm nổi tiếng nhất là WienNghĩa trang. Nó không chỉ đơn thuần là một nghĩa trang: diện tích của nó tương đương với cả một khu phố (2,5 km vuông), và bầu không khí ở đây gợi nhớ đến một công viên. Người dân Vienna đến đây để tản bộ dọc theo những con đường dài, lắng nghe tiếng chim hót, đạp xe và thậm chí là dã ngoại. Beethoven, Schubert và Brahms được chôn cất tại nghĩa trang này, và một đài tưởng niệm mang tính biểu tượng đã được dựng lên cho Mozart.

Những không gian xanh khác cũng đóng vai trò quan trọng:

• Herderpark và Hyblerpark là những công viên dành cho gia đình, có sân chơi và khu vực thể thao;
• Laaer Wald là nơi bạn có thể thư giãn trên những con đường mòn trong rừng, chỉ cách nhà mười lăm phút đi bộ;
• khu bảo tồn thiên nhiên Lobau mang đến cho cư dân cơ hội tiếp cận hệ sinh thái độc đáo của vùng đồng cỏ sông Danube.

Nghĩa trang Trung tâm Vienna được chính thức công nhận là khu bảo tồn sinh thái. Nơi đây là nhà của hơn 30 loài chim, bao gồm cả những loài cú quý hiếm, và hệ thực vật ở đây bao gồm hàng chục loài thực vật không tìm thấy ở những nơi khác trong thành phố.

Simmering thường được gọi là "trái tim công nghiệp của Đông Nam Vienna". Nơi đây vẫn tự hào có năng lực công nghiệp và hậu cần mạnh mẽ:

• Siemens AG vẫn là nhà tuyển dụng lớn nhất trong khu vực, sản xuất thiết bị và cung cấp các dịch vụ kỹ thuật điện.
• LEO Pharma hoạt động trong thị trường dược phẩm toàn cầu và cũng có trụ sở tại đây.
• Tuyến đường cao tốc A4 và vị trí gần sân bay biến khu vực này thành một trung tâm hậu cần quan trọng.

Tuy nhiên, thế kỷ 21 đã thay đổi cơ cấu kinh tế. Khu vực này dần trở nên ít còn là một khu vực thuần túy của tầng lớp lao động: các tòa nhà văn phòng hiện đại mọc lên ở Thành phố Gasometer và dọc theo đường U3, làm trụ sở cho các công ty công nghệ thông tin, công ty tư vấn và các công ty khởi nghiệp giáo dục.

Cơ cấu kinh tế của khu vực (ước tính gần đúng):

Do đó, nền kinh tế Simmering đã trở nên "hỗn hợp": ngành công nghiệp lao động chân tay vẫn còn, nhưng song song với đó, các ngành văn hóa và văn phòng cũng đang phát triển. Sự cân bằng này thu hút cả lao động chân tay và lao động trí óc.

Simmering từ lâu đã được coi là vùng ngoại ô của tầng lớp lao động Vienna, với các nhà máy, nhà kho và khu dân cư đông đúc. Nhưng trong hai thập kỷ qua, hình ảnh này đã thay đổi. Khu vực này đã trở thành phòng thí nghiệm cho các kiến ​​trúc sư và nhà phát triển đô thị, tích cực thử nghiệm các định dạng mới về nhà ở, thương mại và không gian văn hóa.

Dự án này đã trở thành một nét đặc trưng của khu vực này và toàn thể Vienna. Bốn bể chứa khí khổng lồ từ thế kỷ 19, trước đây cung cấp khí than cốc cho thành phố, đã được xây dựng lại hoàn toàn. Mặt ngoài của các tòa nhà vẫn giữ được vẻ ngoài lịch sử, trong khi nội thất được nâng cấp với:

• căn hộ thuộc nhiều loại khác nhau (từ ký túc xá sinh viên đến hạng thương gia),
• phòng hòa nhạc và rạp chiếu phim,
• cửa hàng, phòng tập thể dục và văn phòng.

Gasometer City không chỉ là một thử nghiệm kiến ​​trúc mà còn là một ví dụ điển hình về cách di sản công nghiệp có thể được chuyển đổi thành động lực phát triển cho một quận. Ngày nay, đây là một trong những địa chỉ uy tín nhất của Simmering, nơi sinh sống của sinh viên, gia đình trẻ và giới chuyên gia giàu có.

Các khu phức hợp thương mại đang được tích cực xây dựng dọc theo tuyến tàu điện ngầm U3. Điểm đặc biệt của chúng bao gồm bãi đậu xe ngầm, mặt tiền tiết kiệm năng lượng, sân thượng xanh và sân chơi giải trí. Các kiến ​​trúc sư đang nhấn mạnh "quy mô con người": các căn hộ rộng rãi được kết hợp với không gian công cộng - vườn, sân chơi và quán cà phê tầng trệt.

Sự phát triển xung quanh Simmering Bahnhof: trung tâm giao thông này đã trở thành thỏi nam châm thu hút đầu tư. Các văn phòng, cửa hàng và trung tâm giáo dục mọc lên như nấm ở khu vực lân cận, và các căn hộ ở đây đang rất được ưa chuộng cả với người thuê và người mua.

Khu nhà ở thấp tầng đang được phát triển ở vùng ngoại ô của quận, gần sông Danube hơn. Albern đã trở thành lựa chọn đáp ứng nhu cầu của các gia đình tìm kiếm nhà ở gần công viên và trường học, nhưng không quá đắt đỏ như các quận trung tâm. Các khu nhà phố hiện đại, trường mẫu giáo và khu thể thao đang được xây dựng tại đây. Việc cải thiện khả năng tiếp cận giao thông đang được lên kế hoạch trong tương lai, giúp khu phố này càng thêm hấp dẫn.

Simmering là một trong những quận của Vienna từ lâu đã bị bỏ quên. Nơi đây từng gắn liền với các nhà máy Siemens, các nhà kho dọc theo đường cao tốc A4 và Nghĩa trang Trung tâm. Nhiều người dân Vienna coi nó như một khu vực quá cảnh – chỉ đi qua trên đường đến sân bay, các công viên đồng cỏ sông Danube hoặc vùng ngoại ô thành phố. Nhưng đến năm 2025, tình hình đã thay đổi đáng kể. Mặc dù quận này vẫn là khu vực của tầng lớp lao động, nhưng nó ngày càng được nhìn nhận như một khu vực đang chuyển mình, khiến nó trở nên vô cùng hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bất động sản.

Điểm nổi bật chính của Simmering là giá cả đa dạng. Tại đây, bạn có thể tìm thấy cả những căn hộ giá cả phải chăng trong các trang trại cũ và những căn hộ siêu hiện đại ở thành phố Gasometer.

• Nhà ở cũ. Các tòa nhà thế kỷ 19 và 20, căn hộ công cộng ("nhà ở xã hội") và các tòa nhà chung cư tiêu chuẩn. Giá: từ 4.900 €/m².
• Các dự án mới. Khu phức hợp hiện đại gần Simmering Bahnhof và quảng trường Enkplatz, khu Gasometer City. Giá: 6.000–7.000 €/m².
• Giá thuê. Trong các tòa nhà cũ: 11–12 €/m², trong các tòa nhà mới: 15–18 €/m².

Tại các khu phố cổ quanh Simmeringer Hauptstraße hoặc gần Zentralfriedhof, bạn có thể tìm thấy nhà ở với giá 4.900–5.200 euro/mét vuông. Đây chủ yếu là những tòa nhà cũ được xây dựng vào cuối thế kỷ 19 và đầu thế kỷ 20. Các căn hộ rộng rãi nhưng cần được cải tạo; thang máy thường không có, và hệ thống sưởi ấm và tiện ích không phải lúc nào cũng đáp ứng được tiêu chuẩn hiện đại. Phân khúc này vẫn được ưa chuộng trong giới sinh viên, người nhập cư và người về hưu.

Tình hình hoàn toàn khác ở những khu phát triển mới như Gasometer, Enkplatz và Simmering Bahnhof. Giá ở đó dễ dàng đạt mức 6.000-7.000 euro mỗi mét vuông, và đôi khi còn cao hơn nữa. Các khu phức hợp này bao gồm bãi đậu xe ngầm, sân thượng, hệ thống tiết kiệm năng lượng và căn hộ được trang bị hệ thống nhà thông minh. Một nhóm cư dân hoàn toàn khác đang chuyển đến: những người trẻ làm việc chuyên nghiệp, người nước ngoài, các gia đình trung lưu và các nhà đầu tư.

Điều quan trọng cần hiểu là trong cùng một khu vực, sự chênh lệch giá có thể lên tới 40-50%, và đây là cơ hội độc đáo cho một chiến lược đầu tư linh hoạt.

Các nhà đầu tư tìm đến Simmering đa dạng, từ các nhà đầu tư tư nhân trẻ tuổi đến các quỹ đầu tư quốc tế. Mỗi nhóm đều có lý do và mục tiêu riêng, và đây chính là điều tạo nên sự độc đáo của khu vực này: cho phép áp dụng nhiều chiến lược khác nhau dựa trên ngân sách và thời hạn đầu tư.

1. Nhà đầu tư tư nhân có vốn hạn chế

Đối với những người mới tham gia thị trường, Simmering là một điểm khởi đầu lý tưởng. Các căn hộ cũ trong các tòa nhà chính quyền và nhà chung cư gần Simmeringer Hauptstraße hoặc trong các khu phố xung quanh Zentralfriedhof có thể được mua với giá dưới 5.000 euro/mét vuông. Mặc dù những bất động sản này có thể không đặc biệt hấp dẫn, nhưng chúng thường xuyên được cho thuê: đối tượng thuê bao gồm sinh viên, người nhập cư và người về hưu.

Chiến lược: Vốn đầu tư ban đầu tối thiểu, tiền thuê nhà ở mức €11–12/m², thu nhập ổn định và khả năng bán lại với giá cao hơn trong tương lai sau khi khu vực được cải tạo.

2. Nhà đầu tư tầm trung

Đây là những người đang cân nhắc các dự án phát triển mới gần ga tàu điện ngầm U3 và Gasometer. Một kịch bản khác đang diễn ra ở đây: căn hộ đắt hơn (từ 6.000 euro/mét vuông), nhưng giá thuê lại cao hơn—lên đến 18 euro/mét vuông. Hơn nữa, những căn hộ như vậy dễ bán hơn trong 5-10 năm, do nhu cầu từ người nước ngoài và các gia đình luôn ở mức cao.

Chiến lược: Mua nhà mới tại các khu dân cư Enkplatz, Simmering Bahnhof hoặc Gasometer City. Có tính thanh khoản cao và khả năng tăng giá trị cao hơn so với các bất động sản cũ.

3. Các nhà đầu tư và quỹ quốc tế

Các quỹ đầu tư bất động sản và các nhà đầu tư tư nhân lớn nhìn nhận Simmering từ một góc độ khác—họ quan tâm đến các dự án quy mô lớn, chẳng hạn như tái phát triển các khu công nghiệp ở Albern hoặc tham gia xây dựng các khu phức hợp nhà ở thấp tầng. Đối với những nhà đầu tư này, không chỉ thu nhập từ cho thuê mà còn cả khả năng sinh lời trong nhiều thập kỷ mới là điều quan trọng.

Chiến lược: mua toàn bộ các tòa nhà, tham gia vào các dự án phát triển, tập trung vào tăng trưởng dài hạn về giá đất và nhà ở.

4. Gia đình trẻ

Mặc dù các gia đình không phải lúc nào cũng được coi là "nhà đầu tư" theo nghĩa truyền thống, nhưng vai trò của họ trong thị trường khu vực là rất lớn. Họ thúc đẩy nhu cầu nhà ở dài hạn. Các gia đình trẻ ngày càng lựa chọn Albern và các khu phố phía nam Simmering, nơi có nhiều không gian xanh, công viên, trường học và nhà trẻ mới. Đối với họ, mức giá 5.000-5.500 euro/mét vuông là một lựa chọn hợp lý hơn so với Landstraße.

Chiến lược: Mua một căn nhà để ở, nhưng với hiểu biết rằng giá trị căn hộ sẽ tăng trong tương lai và có thể bán lại với lợi nhuận.

5. Người nước ngoài và chuyên gia

Nhóm người thuê nhà và người mua nhà này đặc biệt quan trọng đối với quận. Vị trí gần Sân bay Schwechat, tuyến tàu điện ngầm U3 thuận tiện, và các tòa nhà văn phòng gần Gasometer giúp Simmering trở nên thuận tiện cho những người làm việc cho các công ty quốc tế hoặc thường xuyên đi công tác. Người nước ngoài sẵn sàng chi trả cao cho một căn hộ tiện nghi và hiện đại.

Chiến lược: Thuê các tòa nhà mới từ Gasometer và Enkplatz. Đối với các nhà đầu tư, điều này có nghĩa là mức giá cao (€16–€18/m²) và thời gian trống giữa các lần cho thuê là tối thiểu.

6. Sinh viên và chuyên gia trẻ

Loại hình này không mua nhà ở mà tạo ra nhu cầu thuê nhà ổn định. Vị trí gần các trường đại học, giá cả phải chăng và hệ thống giao thông thuận tiện khiến Simmering trở nên phổ biến đối với sinh viên. Ký túc xá và căn hộ sinh viên ở Gasometer City, kết hợp cơ sở hạ tầng tiện lợi với bầu không khí trẻ trung.

Chiến lược đầu tư: mua các căn hộ studio nhỏ để cho thuê ngắn hạn và trung hạn. Tỷ lệ thay đổi người thuê cao được bù đắp bởi nhu cầu ổn định.

Simmering không hẳn là một khu phố dành cho tất cả mọi người. Lịch sử công nghiệp, vị trí gần sân bay và số lượng lớn nhà máy đã tạo nên nét đặc trưng riêng của nó. Nhưng chính sự pha trộn giữa "giai cấp công nhân" và "những phát triển mới" này đã khiến nơi đây trở nên hấp dẫn đối với nhiều nhóm xã hội.

Gia đình có trẻ em

Simmering là một trong những khu vực mà các gia đình tìm thấy sự cân bằng giữa giá cả và sự tiện nghi. Một mặt, nơi đây có nhiều không gian xanh: Zentralfriedhof, Herderpark, Hyblerpark, và lối vào Laaer Wald. Mặt khác, các dự án mới tại Albern và gần Enkplatz cung cấp các căn hộ với sân trong rộng rãi, bãi đậu xe ngầm và trường học trong khoảng cách đi bộ. Các bậc phụ huynh đánh giá cao vị trí gần trường mẫu giáo, sân thể thao và trung tâm y tế.

Sinh viên và thanh thiếu niên

Các tòa nhà gasometer từ lâu đã là biểu tượng của "sự sôi động trẻ trung". Nơi đây có ký túc xá, căn hộ sinh viên, rạp chiếu phim, phòng hòa nhạc và câu lạc bộ. Thêm vào đó là tuyến tàu điện ngầm U3, đưa bạn đến trung tâm Vienna chỉ trong 15 phút, và bạn có một khu phố nơi sinh viên có thể sống với mức giá phải chăng mà vẫn là một phần của thành phố.

Người lao động và người di cư

Đặc điểm công nghiệp của quận và sự hiện diện của Siemens và LEO Pharma khiến nơi đây trở nên hấp dẫn đối với người lao động và người nhập cư. Khu vực này vẫn còn nhiều nhà ở công cộng và trang trại cũ, với giá thuê dao động khoảng 11–12 euro/mét vuông. Điều này khiến nơi đây trở thành một trong những phân khúc nhà ở có giá cả phải chăng nhất tại Vienna.

Người nước ngoài và chuyên gia

Đối với người nước ngoài làm việc cho các công ty quốc tế, Simmering là một vị trí thuận tiện. Nơi đây nằm gần ga tàu điện ngầm và chỉ cách trung tâm thành phố 15 phút, trong khi sân bay cũng ở gần đó. Nhiều người nước ngoài thuê hoặc mua căn hộ tại các khu đô thị mới như Gasometer City hoặc Simmering Bahnhof, bởi họ yêu thích kiến ​​trúc hiện đại và cơ sở hạ tầng phát triển.

Các nhà đầu tư

Từ góc độ nhà đầu tư, Simmering hiện là một "khu vực chuyển tiếp". Giá cả thậm chí còn thấp hơn cả Landstraße hay Favoriten, nhưng lại tăng nhanh hơn mức trung bình của thành phố. Lợi suất cho thuê cao (khoảng 4,5%) và dự báo giá sẽ tăng lên 7.500 euro/m² vào năm 2030 khiến nơi đây trở nên hấp dẫn đối với những ai muốn "đón đầu làn sóng tăng trưởng".

Để hiểu rõ nên sống ở đâu là tốt nhất, cần xem xét Simmering trong bối cảnh các quận lân cận và tương phản của nó. So sánh hợp lý nhất là với Favoriten (quận 10) và Landstrasse (quận 3). Ba quận này liền kề nhau, nhưng lại đại diện cho những "thế giới" hoàn toàn khác biệt trong lòng Vienna.

Sôi sục (quận 11)

Simmering trước hết là một quận chuyển tiếp. Nơi đây đã phát triển từ một vùng ngoại ô công nghiệp với các nhà máy và hậu cần thành một cụm dân cư hiện đại. Biểu tượng chính của sự thay đổi này là Thành phố Gasometer, nơi quá khứ công nghiệp đã trở thành hiện tại văn hóa và dân cư.

Giá nhà ở đây thấp hơn đáng kể so với trung tâm thành phố: từ 4.900 euro trong các tòa nhà cũ đến 7.000 euro trong các khu nhà mới. Giá thuê dao động từ 11 đến 18 euro mỗi mét vuông. Simmering hiện là một trong những khu vực dẫn đầu về lợi nhuận đầu tư, vượt trội hơn cả các quận trung tâm.

Những lợi thế chính là khả năng tiếp cận giao thông (U3, sân bay, A4), không gian xanh (Zentralfriedhof, Herderpark), đa văn hóa và phát triển nhanh chóng. Những bất lợi bao gồm tiếng ồn đường cao tốc, gần nhà kho và định kiến ​​về một "khu ngoại ô của tầng lớp lao động".

Favoriten (quận 10)

Favoriten là quận đông dân nhất Vienna, với dân số hơn 210.000 người. Về cơ bản, đây là một "thành phố trong lòng thành phố". Khu vực này từ lâu đã được coi là khu dân cư của tầng lớp lao động, nhưng sau khi xây dựng Hauptbahnhof, nó đã trải qua một cuộc cách mạng đô thị. Ngày nay, các khu Sonnwendviertel và Belvedere đã được coi là những khu vực danh giá.

Giá nhà ở tại Favoriten cao hơn ở Simmering: từ 5.500 đến 7.500 euro mỗi mét vuông, với giá thuê dao động từ 13 đến 16 euro mỗi mét vuông. Khu vực này được nhiều sinh viên, gia đình và người nước ngoài ưa chuộng vì muốn sống gần trung tâm hơn nhưng với giá thấp hơn so với các quận 1-4.

Điểm mạnh bao gồm tính đa văn hóa, mạng lưới giao thông phát triển tốt (U1, Hauptbahnhof) và nhà ở hiện đại gần ga tàu. Điểm yếu bao gồm tắc nghẽn giao thông, đường phố ồn ào và tiếng xấu là "bất lợi" ở khu vực cổ kính của thành phố.

Landstrasse (quận 3)

Landstrasse là một đẳng cấp hoàn toàn mới. Khu vực này được coi là sang trọng: nơi đây tập trung các phái bộ ngoại giao, Belvedere, Hundertwasserhaus và văn phòng của các công ty lớn. Đối với người nước ngoài và các gia đình giàu có, quận 3 là lựa chọn cho "một Vienna cổ điển, đẳng cấp".

Giá cả ở đây khá hợp lý: từ 8.500 đến 9.000 euro mỗi mét vuông, với tiền thuê nhà từ 14 đến 16 euro mỗi mét vuông. Đầu tư vào Landstrasse sẽ sinh lời trong dài hạn, nhưng rào cản gia nhập rất cao. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp hơn (3%), nhưng khu vực này mang lại sự ổn định và vị thế cao.

Điểm mạnh bao gồm vị trí trung tâm, uy tín, kiến ​​trúc và các điểm tham quan văn hóa. Điểm yếu bao gồm chi phí nhà ở cao và lựa chọn nhà ở "giá cả phải chăng" còn hạn chế.

So sánh cuối cùng

Khi xem xét ba quận này như những lựa chọn để sinh sống hoặc đầu tư, bức tranh sau đây sẽ hiện ra:

• Simmering là lựa chọn dành cho những ai tìm kiếm sự cân bằng: giá cả phải chăng, giao thông thuận tiện và tiềm năng tăng trưởng cao. Khu vực này vẫn còn hơi lộn xộn, nhưng đó chính là điểm mạnh của nó: bạn có thể mua với giá tương đối rẻ hiện nay và thấy giá trị tăng đáng kể trong 5-10 năm tới. Nơi đây lý tưởng cho sinh viên, gia đình trẻ, nhà đầu tư và người nước ngoài muốn sống gần sân bay.
• Favoriten là một khu vực năng động và rộng lớn. Nơi đây luôn nhộn nhịp với cuộc sống: chợ búa, nhà hàng và các khu dân cư mới gần ga tàu. Đây là nơi dành cho những ai muốn sống ở "Vienna đích thực", nơi công nhân, người nhập cư, doanh nhân và sinh viên cùng chung sống. Khu vực này đắt đỏ và ồn ào hơn Simmering, nhưng cũng gần trung tâm hơn.
• Landstrasse tượng trưng cho uy tín và sự ổn định. Khu vực này phù hợp với các gia đình giàu có, các nhà ngoại giao và các nhà đầu tư tìm kiếm sự an toàn hơn là lợi nhuận tối đa. Đây là khu phố nơi địa vị quan trọng hơn giá cả, và nơi Vienna thể hiện "bộ mặt cổ điển" của mình.

Khi nói về quận 11 của Vienna, với tư cách là một chuyên gia bất động sản, tôi luôn nhấn mạnh: đây là quận dành cho những người có tầm nhìn 5-10 năm tới, chứ không chỉ dừng lại ở những định kiến ​​hiện tại.

Khu vực này từ lâu đã được gắn mác "khu ngoại ô của tầng lớp lao động". Các nhà máy, đường cao tốc và nhà kho gần sân bay - tất cả những điều này đã tạo nên hình ảnh một khu phố mà hậu cần quan trọng hơn cuộc sống tiện nghi. Nhưng trong 20 năm qua, những thay đổi đã diễn ra ở đây và làm thay đổi hoàn toàn triển vọng của nó.

Thành phố Gasometer đã trở thành biểu tượng của sự chuyển đổi này: những gì từng gắn liền với khí đốt và công nghiệp giờ đây được coi là một cụm văn hóa và dân cư hợp thời.

Khu vực này phù hợp với ai?

• Các gia đình có con nhỏ sẽ đánh giá cao các khu vực cây xanh (Zentralfriedhof, Herderpark), trường học và sự yên tĩnh tương đối ở phía nam. Giá cả thấp hơn so với Landstrasse hay thậm chí Favoriten, trong khi cơ sở hạ tầng lại tốt tương đương.
• sinh viên và giới trẻ được chào đón nồng nhiệt. Năng lượng trẻ trung đã làm hồi sinh khu vực này một cách rõ rệt.
• Đối với người nước ngoài và khách du lịch công tác , vị trí gần sân bay và tuyến tàu điện ngầm U3 là vô cùng quý giá. Đối với những người thường xuyên đi máy bay hoặc làm việc cho các công ty quốc tế, Simmering thuận tiện hơn nhiều khu vực cao cấp khác.
• Đối với các nhà đầu tư , đây hiện là sự kết hợp tốt nhất giữa lợi suất và khả năng chi trả. Lợi suất cho thuê trong khu vực vào khoảng 4,5%, cao hơn so với trung tâm thành phố. Và giá nhà vẫn thấp hơn 20-30% so với các khu dân cư "thượng lưu".

Nhà đầu tư nên mong đợi điều gì?

Nếu bạn mua nhà ở Simmering vào năm 2025, bạn đang tham gia vào thị trường vào thời điểm tăng trưởng mạnh, nhưng chưa đạt đỉnh. Giá nhà ở mức 4.900–7.000 euro/m² có vẻ hợp lý so với Landstrasse (8.500–9.000 euro). Dự báo đến năm 2030, giá nhà sẽ tăng lên 7.200–7.500 euro, thậm chí lên đến 8.000 euro ở các khu phát triển cao cấp. Điều này có nghĩa là khoản đầu tư của bạn sẽ được hoàn vốn không chỉ thông qua tiền thuê nhà mà còn thông qua sự tăng trưởng vốn.

Nhưng điều quan trọng cần nhớ là: khu vực này không đồng nhất. Các khu phố cũ quanh Simmeringer Hauptstraße vẫn mang hơi hướng của tầng lớp lao động. Giá cả ở đây rẻ hơn, nhưng cũng ồn ào hơn. Trong khi đó, các tòa nhà mới quanh Gasometer và Enkplatz đã được so sánh với các khu phố cao cấp.

Rủi ro và hạn chế

Dĩ nhiên, không thể bỏ qua những mặt trái. Đường cao tốc A4 gây ra tiếng ồn và ô nhiễm không khí. Các trang trại cũ đôi khi xuống cấp và cần được cải tạo. Và định kiến ​​về một "khu phố tồi tệ" sẽ còn tồn tại trong những cuộc trò chuyện về Simmering.

Nhưng, như kinh nghiệm của Vienna cho thấy, chính những khu phố này đã trở thành trung tâm mới của đời sống đô thị trong vòng 10–15 năm. Favoriten cũng trải qua sự chuyển mình tương tự, và ngày nay, những khu phố mới của thành phố nằm trong số những khu phố được săn đón nhất.

Nếu bạn tìm kiếm sự sang trọng và địa vị , hãy chọn Landstrasse. Nếu bạn muốn sự năng động và bầu không khí đa văn hóa , Favoriten là lựa chọn lý tưởng. Nhưng nếu bạn muốn tham gia thị trường "trước khi giá cả tăng cao", thì Simmering là sự lựa chọn dành cho bạn.

Tôi sẽ nói thế này:

• Đối với cuộc sống “ở đây và bây giờ”, Simmering phù hợp với những người coi trọng giao thông, không gian xanh và khả năng tiếp cận,
• Về đầu tư, đây là một trong những địa điểm tốt nhất ở Vienna vào năm 2025.

Dự đoán của chuyên gia: trong 10 năm nữa, chúng ta sẽ nói về Simmering theo cách chúng ta nói về Favoriten ngày nay – “trước đây là một khu vực của tầng lớp lao động, giờ là một cụm dân cư danh giá”.