Sa isang listing ng apartment sa Vienna, maaari kang makakita ng mga termino tulad ng "Nutzfläche," "Rücklage," "Wohnungseigentum," o "Baurecht." Kasama rin sa isang kontrata ang "Kaufanbot," "Treuhandkonto," at "Aufsandungserklärung." Tinutulungan ng pagsasalin na linawin ang mga salita, ngunit hindi palaging ipinapaliwanag ang mga karapatan, gastos, at obligasyong kailangan ng mga ito.
Halimbawa, maaaring makipag-ugnayan ang Kaufanbot sa isang mamimili kahit bago pa man mapirmahan ang isang detalyadong kontrata. Ang "Rücklage" (isang "Rücklage") ay hindi nangangahulugang magkakaroon na ng sapat na pondo ang bahay para sa mga renobasyon sa hinaharap. At Neubau (isang "bagong gusali") sa isang patalastas ay hindi nangangahulugang isang bagong tayong gusali.
Ipinapaliwanag ng diksyunaryong ito ng Vienna Property ang mga terminong ginagamit kapag pumipili, bumibili, at nagmamay-ari ng real estate sa Austria. Ang bawat termino ay binibigyang kahulugan at kinabibilangan ng impormasyon kung ano ang dapat bigyang-pansin ng mga mamimili. Ang mga kahulugan ay nakakatulong sa paghahanda para sa mga talakayan tungkol sa isang partikular na ari-arian kasama ang isang ahente, abogado, notaryo, o tagapayo sa buwis.
Paano gumamit ng diksyunaryo
Ang mga termino ay pinagsama-sama ayon sa mga gawain ng mamimili:
1. Transaksyon at pagpaparehistro ng pagmamay-ari.
2. Mga anyo ng pagmamay-ari at mga bagay na pamumuhunan.
3. Mga karapatan sa pag-upa at pag-aari.
4. Gusali, layout at lawak.
5. Mga buwis, bayarin at gastos.
6. Mga dokumento para sa apartment at bahay.
7. Mga partido sa transaksyon at mga ahensya ng gobyerno.
Sa huli, pinagsama-sama namin ang isang listahan ng mga karaniwang pagkakamali sa pagsasalin, mga sagot sa mga tanong, at isang maikling listahan ng mga dokumentong susuriin. Ipinaliwanag ang mga terminolohiya; ang mga detalyadong kalkulasyon at pamamaraan ay matatagpuan sa mga nakalaang seksyon ng blog.
1. Transaksyon at pagpaparehistro ng mga karapatan sa pag-aari
Kapag bumibili ng real estate sa Austria, ang pagpirma sa kontrata at pagpaparehistro ng titulo ay magkahiwalay na yugto. Ang titulo ay itinatatag sa pamamagitan ng tala sa aklat ng kasulatan. Ang paglilipat ng mga susi at pagbabayad ay maaaring mangyari sa iba pang mga petsa na tinukoy sa kontrata.
| Termino | Kahulugan at kung ano ang dapat suriin ng isang mamimili |
|---|---|
| Kaufanbot | Isang alok na bumili sa ilalim ng mga partikular na kundisyon. Karaniwan itong nagbibigkis sa mamimili sa loob ng isang tinukoy na panahon. Kung tatanggapin ng nagbebenta ang isang sapat na espesipikong alok sa napapanahong paraan, maaaring malikha ang isang legal na nagbibigkis na kontrata. Hindi lamang ito isang kahilingan sa pagtingin o isang reserbasyon. |
| Bindungsfrist | Ang panahon kung kailan ang isang alok na bumili ay nananatiling may bisa sa nagmumungkahi nito. Bago pumirma, mahalagang beripikahin ang petsa ng pag-expire at ang mga napagkasunduang termino ng pagtatapos. |
| Anbotsannahme | Pagtanggap ng nagbebenta sa alok. Ang mga legal na kahihinatnan ay nakadepende sa nilalaman ng alok, sa pagiging napapanahon ng pagtanggap, at sa mga tinukoy na tuntunin at kundisyon. |
| Kaufvertrag | Isang kasunduan sa pagbili at pagbenta. Itinatakda nito ang ari-arian, presyo, mga pagbabayad, paglilipat, mga garantiya, at iba pang mga tuntunin. Ang pagpaparehistro ng titulo ay nangangailangan ng mga dokumento sa itinakdang anyo, kabilang ang wastong sertipikasyon ng mga lagda. |
| Pagsasara ng silid | Pahayagang pahintulot na gumawa ng isang partikular na tala sa Grundbuch. Sa isang transaksyon ng pagbili, kadalasan itong tumutukoy sa pahintulot ng nagbebenta na irehistro ang titulo ng mamimili. Maaari itong nakapaloob sa kontrata o sa isang hiwalay na dokumento. |
| Treuhand / Treuhandschaft | Pinagkakatiwalaang suporta sa transaksyon: isang awtorisadong kinatawan ang namamahala sa mga pondo at dokumento sa loob ng mga napagkasunduang tuntunin. Mahalaga ang saklaw ng tiwala at ang pamamaraan ng pagbabayad sa nagbebenta. |
| Treuhandkonto / Anderkonto | Isang trust account para sa pag-iingat at paglilipat ng mga pondo. Hindi ipinapaliwanag mismo ng pangalan ng account ang mga tuntunin ng proteksyon; kailangan mong suriin ang kasunduan sa trust at ang mga batayan para sa pagbabayad. |
| Grundbuch | Ang rehistro ng lupa ay isang rehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate. Itinatala nito ang mga may-ari, mga rehistradong karapatan, at mga pasanin. Ang sipi ay binabasa kasabay ng mga kaugnay na dokumento. |
| Einverleibung | Ang pangwakas na pagpaparehistro ng isang karapatan sa Grundbuch, tulad ng titulo o mortgage. Sa isang karaniwang pagbebenta at pagbili, ang pagpaparehistro ang siyang nagpapakilala sa mamimili bilang may-ari. |
| Einlagezahl (EZ) | Ang bilang ng isang rehistrasyon ng ari-arian sa loob ng isang komunidad ng kadastral. Ginagamit ito para sa pagkakakilanlan kasabay ng pagtatalaga ng Katastralgemeinde. |
| Katastralgemeinde (KG) | Ang isang komunidad ng kadastral ay isang yunit ng pagpaparehistro ng teritoryo. Ang pangalan at numero nito ay nakakatulong upang matukoy nang tama ang isang ari-arian sa rehistro. |
| Numero ng Grundstücks | Numero ng parsela ng lupa sa komunidad ng kadastral. Ang isang entry sa Grundbuch ay maaaring magsama ng maraming parsela. |
| Anmerkung der Rangordnung | Isang marka na nagsisiguro ng prayoridad para sa pagpaparehistro sa hinaharap ng isang benta o mortgage. Kadalasan, ito ay may bisa sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pag-apruba ng aplikasyon. Hindi nito pinagbabawalan ang may-ari na gumawa ng mga kasunod na transaksyon. |
| Wormerkung | Kondisyonal na pagpaparehistro ng titulo, na nangangailangan ng kasunod na kumpirmasyon (Rechtfertigung). Hindi ito katumbas ng pangwakas na pagpaparehistro ng pagmamay-ari. |
| Lastenfreistellung | Pag-alis ng ari-arian mula sa mga napagkasunduang pasanin. Partikular, ang pag-alis ng mortgage ng nagbebenta. Dapat tukuyin ng kontrata kung aling mga entry ang aalisin, kung sino ang mag-aalis nito, at kung kaninong gastos ang gagastusin. |
| Pfandrecht | Isang lien, karaniwang nagseseguro ng utang. Sinusuri ang secured obligation, ang halaga ng rehistradong lien, at ang pamamaraan para sa pag-alis o pagpapanatili nito. |
| Pagkakatiwalaan / Pagkaalipin | Pagkaalipin: isang karapatan sa paglalakbay, paglalakbay, paggamit, o iba pang limitadong karapatan sa ari-arian ng iba. Ang nilalaman at kahulugan ng isang partikular na karapatan ay natutukoy ng dokumentong pinagbabatayan nito. |
| Belastungs- und Veräußerungsverbot | Isang pagbabawal sa pagpapabigat at pagpapalihis. Maaaring mangailangan ng pahintulot ng taong pinagtibay ito. Ang bisa nito ay nakadepende sa legal na batayan at rehistrasyon. |
| Vorkaufsrecht | Karapatan sa unang pagtanggi. Kapag nagbebenta, ang may-ari ng karapatang ito ay maaaring kailanganing ialok ang ari-arian sa ilalim ng naaangkop na mga tuntunin. Ang pamamaraan ng pagbebenta ay bineberipika bago makumpleto ang transaksyon. |
| Gewährleistung | Legal na pananagutan para sa mga depekto sa ari-arian. Mahalagang suriin ang napagkasunduang mga detalye at tuntunin ng kontrata: ang kakayahang limitahan ang pananagutan ay nakasalalay, sa partikular, sa katayuan ng mga partido. |
| Übergabe | Ang aktwal na paglilipat ng ari-arian. Kadalasan, ang mga susi, ang kondisyon ng lugar, ang pagbasa ng metro, at ang mga dokumentong inilipat ay itinatala. Ang paglilipat mismo ay hindi pumapalit sa pagpaparehistro ng pagmamay-ari. |
| Grundverkehrsbehörde | Ang awtoridad na sumusuri sa mga pagkuha ng real estate alinsunod sa mga regulasyon ng kinauukulang pederal na estado. Maaaring kailanganin ang pahintulot batay sa katayuan ng mamimili o sa mga katangian ng ari-arian. |
| Kasapatan sa sarili | Pagkalkula at paglilipat ng mga kinakailangang bayad ng isang awtorisadong kinatawan, kadalasan ay isang abogado o notaryo. Dapat matanggap ng mamimili ang pagkalkula at kumpirmasyon ng mga natapos na aksyon. |
Ano ang mahalagang maunawaan bago ang Kafanbot
Bago pirmahan ang alok, kinakailangang magkasundo sa presyo ng pagbili, termino, at mga kinakailangang kundisyon, kabilang ang mga naaangkop na paghihigpit sa mga dayuhang bumibili ng real estate sa Austria. Kung ang transaksyon ay nakasalalay sa financing ng bangko o isang permit sa pagkuha, dapat itong malinaw na maipakita sa mga dokumento. Ang isang pasalitang paliwanag ay hindi pumapalit sa isang kontratadong kasunduan.
Ang mga mekanismo ng kasunduan at pagpaparehistro ay nagtutulungan. Pinoprotektahan ng Rangordnung (pagpaparehistro) ang prayoridad ng pagpaparehistro, kinokontrol ng Treuhand (kayamanan) ang paghawak ng pera, at tinutukoy ng Lastenfreistellung (huling freehold) ang pagpapalabas ng mga encumbrance. Ang kanilang aplikasyon at pagkakasunud-sunod ay tinutukoy para sa isang partikular na transaksyon.
2. Mga anyo ng pagmamay-ari at mga bagay ng pamumuhunan
Ang kasunduan sa pag-upa ay nagpapahintulot sa eksklusibong paggamit at pagtatapon ng isang partikular na apartment. Kasabay nito, ang may-ari ay may hawak na bahagi sa pinagsasaluhang ari-arian. Samakatuwid, kapag bumibili, mahalaga ang parehong mga dokumento para sa apartment at ang buong gusali.
| Termino | Kahulugan at kung ano ang dapat suriin ng isang mamimili |
|---|---|
| Eigentum | Mga karapatan sa pagmamay-ari. Ang saklaw ng mga karapatan ng isang may-ari ay nakadepende sa batas, mga rehistradong pasanin, at iba pang naaangkop na mga paghihigpit. |
| Miteigentum | Pagmamay-ari ng ari-arian nang may iisang bahagi. Ang isang bahagi na walang pormal na titulo ay hindi bumubuo ng eksklusibong pagmamay-ari ng isang partikular na apartment. |
| Wohnungseigentum (WE) | Ang karapatang eksklusibong gamitin at itapon ang isang partikular na apartment, hiwalay na silid o espasyo sa paradahan, na nauugnay sa isang bahagi sa isang karaniwang ari-arian. |
| Eigentümergemeinschaft | Isang komunidad ng mga may-ari ng ari-arian na kumikilos sa mga usapin ng pamamahala ng ari-arian na pinagsasaluhan. Ang mga desisyon sa pagpapanatili ng gusali ay maaaring makaapekto sa mga gastusin ng may-ari ng apartment. |
| Mindestanteil | Ang bahagi sa magkasanib na ari-arian na kinakailangan para sa kaukulang karapatan sa Wohnungseigentum. Ang laki nito ay inihahambing sa mga dokumento para sa nakuha na ari-arian. |
| Nutzwert | Ang tinantyang relatibong halaga ng isang indibidwal na ari-arian. Ginagamit upang matukoy ang mga bahagi; isinasaalang-alang ang lawak at mga pagsasaayos para sa mga katangian ng ari-arian. Hindi ito isang presyo sa merkado. |
| Pagbabahagi | Isang terminong ginagamit sa pagsasagawa upang matukoy ang Nutzwert ng mga indibidwal na ari-arian. Ang mismong pagkalkula ay hindi kumukumpleto sa pagpaparehistro ng pagmamay-ari ng apartment; kinakailangan ang mga kaugnay na dokumento at pagpaparehistro. |
| Lahat ng Gemeinteile | Mga karaniwang lugar ng ari-arian: halimbawa, hagdan, harapan, bubong, o mga sistema ng utility. Ang komposisyon at mga pamamaraan sa paggamit ay tinukoy sa dokumentasyon ng gusali. |
| Zubehör-Wohnungseigentum | Mga kagamitang legal na nauugnay sa isang partikular na ari-arian ng apartment, tulad ng isang partikular na basement o lote ng hardin. Ang isang espasyo sa paradahan ay maaaring isang hiwalay na ari-arian; ang katayuan nito ay ibeberipika nang nakapag-iisa. |
| Baurecht | Isang karapatan sa pagmamay-ari ng isang gusali sa lupain ng ibang tao. Ito ay itinatatag para sa isang termino na 10 hanggang 100 taon. Mahalaga ang natitirang termino, ang kontrata, mga bayad, at ang mga kahihinatnan ng pagtatapos. |
| Superädifikat | Isang istrukturang itinayo sa lupain ng ibang tao nang walang layuning permanenteng paninirahan. Ito ay isang espesyal na istrukturang legal na naiiba sa isang baurecht. |
| Fruchtgenussrecht | Ang karapatang gamitin ang ari-arian ng iba at tumanggap ng kita mula rito. Maaari nitong limitahan ang kakayahan ng may-ari na gamitin o paupahan ang ari-arian nang mag-isa. |
| Wohnrecht | Ang karapatang manirahan o gumamit ng pabahay sa loob ng isang tinukoy na saklaw. Ang mga tao, lugar, at tagal ay tinutukoy batay sa karapatang ito. |
| Genossenschaftswohnung | Isang kolokyal na termino para sa pabahay na pagmamay-ari ng isang non-profit na organisasyon ng pabahay, kadalasan ay isang kooperatiba. Kadalasan, ito ay nagsasangkot ng pagrenta o paggamit ng ari-arian na may kasamang kontribusyong pinansyal. Posible ang kasunod na pagbili kung natutugunan ang mga kundisyon; hindi ito garantisado para sa bawat apartment. |
| Gemeindewohnung / Gemeindebau | Apartment ng munisipyo/gusali ng tirahan ng munisipyo. Ang ganitong uri ng pabahay ay ibinibigay sa ilalim ng mga espesyal na patakaran at hindi kasama sa regular na pamilihan ng pribadong apartment. |
| Vorsorgewohnung | Isang apartment na binili para sa pangmatagalang kita sa pag-upa. Hindi ginagarantiyahan ng titulo ang kita, bawas sa VAT, o iba pang mga bentahe sa buwis. |
| Anglegerwohnung | Apartment na pamumuhunan. Isang pangkalahatang pagtatalaga sa merkado para sa isang ari-arian ng mamumuhunan, nang walang sarili nitong partikular na legal na katayuan. |
| Modelo ng Bauherren | Isang modelo ng pamumuhunan para sa pakikilahok sa konstruksyon o pagsasaayos ng real estate. Ang mga karapatan, obligasyon, panganib, at implikasyon sa buwis ay nakadepende sa partikular na istruktura ng proyekto. |
| Zinshaus | Isang gusaling paupahan na idinisenyo upang kumita ng kita sa pag-upa. Ang terminong ito ay kadalasang ginagamit sa mga lumang gusaling apartment, ngunit ang edad lamang ay hindi tumutukoy sa legal na katayuan. |
| Immobilien-GmbH | Isang kompanyang may limitadong pananagutan na nagmamay-ari ng real estate o nagsasagawa ng mga kaugnay na transaksyon. Ang pagbili sa pamamagitan ng isang kompanyang may limitadong pananagutan ay hindi awtomatikong nagpapawalang-bisa sa mga kinakailangan sa permit. |
| Kasunduan sa Pagbabahagi | Pagbili ng mga share o stock sa isang kumpanyang nagmamay-ari ng real estate. Ang mamimili ang nagkakaroon ng pagmamay-ari sa kumpanya sa halip na direktang bilhin ang ari-arian. Kinakailangan ang pagsusuri sa mga pananagutan ng korporasyon at mga implikasyon sa buwis. |
Bakit mahalaga ang pagkakapantay-pantay sa isang tahanan
Ang dalawang apartment na magkapareho ang laki ay maaaring may magkaibang Nutzwert at magkaibang shares sa shared property. Kapag tinatasa ang kasalukuyang mga bayad, mahalagang suriin hindi lamang ang share kundi pati na rin ang kasalukuyang pamamaraan para sa pamamahagi ng mga gastusin: ang batas, mga kasunduan ng mga may-ari, at mga espesyal na regulasyon ay maaaring maglaan para sa magkaibang mga batayan ng pagkalkula.
Para sa Baurecht, ang petsa ng pagtatapos at mga kundisyon ay sinusuri nang hiwalay. Para sa mga Share Deal, ang mga obligasyon ng kumpanya, istruktura ng pakikilahok, at pagbubuwis ay isinasaalang-alang. Ang mga istrukturang ito ay hindi maaaring ihambing sa isang karaniwang pagbili ng apartment batay lamang sa hinihinging presyo.
Kapag namumuhunan sa real estate sa Austria, ang anyo ng pagmamay-ari ay nakakaapekto sa mga gastos, mga pamamaraan sa pamamahala at mga posibilidad ng paggamit nito.
3. Batas sa pagpapaupa at pag-upa
Mahalaga ang naaangkop na sistema ng pagrenta para sa isang apartment na pinaplanong paupahan. Tinutukoy nito ang pinahihintulutang upa, proteksyon ng nangungupahan, at mga kinakailangan sa kontrata. Ang salitang "Altbau" o Neubau lamang sa isang patalastas ay hindi maaaring matukoy ang sistemang ito.
| Termino | Kahulugan at kung ano ang dapat suriin ng isang mamimili |
|---|---|
| MRG — Mietrechtsgesetz | Ang Batas sa Pag-upa ay maaaring ilapat nang buo, bahagi, o hindi sa isang partikular na kontrata. Ang iba pang naaangkop na mga tuntunin, kabilang ang mga pangkalahatang tuntunin ng batas sibil, ay mananatiling may bisa. |
| Vollanwendung | Ganap na pagpapatupad ng MRG. Kabilang dito, bukod sa iba pang mga bagay, ang mga patakaran sa katanggap-tanggap na upa, mga gastos sa pagpapatakbo, at proteksyon laban sa pagtatapos ng pag-upa. Ang partikular na pamamaraan para sa pagtukoy ng upa ay depende sa ari-arian at sa kasunduan. |
| Teilanwendung | Bahagyang aplikasyon ng MRG. May ilang probisyong proteksiyon na nananatili, bagama't ang mga paghihigpit sa base rent sa ilalim ng MRG sa pangkalahatan ay hindi nalalapat. Hindi ito kawalan ng regulasyon. |
| Vollausnahme | Pagbubukod ng kontrata mula sa saklaw ng MRG. Ang mga karapatan at obligasyon ay tinutukoy ng iba pang naaangkop na mga tuntunin at kundisyon ng kontrata. Dapat kumpirmahin ang batayan para sa pagbubukod. |
| Hauptmietzins | Pangunahing upa. Hiwalay ito sa mga karagdagang singil, tulad ng mga gastos sa pagpapatakbo, mga bayarin para sa mga indibidwal na serbisyo, at VAT, kung naaangkop. |
| Richtwertmietzins | Ang upa ay kinakalkula batay sa Richtwert na may pinahihintulutang mga surcharge at diskwento. Nalalapat sa mga kasong tinukoy ng batas, ngunit hindi sa lahat ng mas lumang apartment. |
| Richtwert | Isang batayang halaga na itinatag para sa pederal na estado para sa pagkalkula ng ilang mga regulated na renta. Hindi ito ang karaniwang renta sa merkado. |
| Lagezuschlag | May karagdagang singil sa lokasyon kapag kinakalkula ang regulated na upa. Ang pagiging katanggap-tanggap at katwiran nito ay beripikado para sa partikular na address at kontrata. |
| Kategorya | Ang upa ay batay sa kategorya ng kagamitan ng apartment. Ito ay nakatali sa ilang mga kontrata at transisyonal na kaayusan. Hindi ito maaaring awtomatikong ilapat sa lahat ng apartment na nasa parehong kategorya. |
| Mga Mietzin ng Angemessener | Isang makatwirang upa sa mga kasong itinakda ng MRG. Tinutukoy batay sa mga katangian at lokasyon ng ari-arian, hindi lamang sa mga kagustuhan ng may-ari. |
| Befristung | Pagtatakda ng termino ng pag-upa. Para sa mga kontrata sa paninirahan sa sektor ng MRG, sa ilalim ng mga patakarang may bisa simula noong 2026, ang minimum na termino ay karaniwang limang taon para sa mga may-ari ng lupa na mga negosyante, at tatlong taon para sa mga may-ari ng lupa na hindi mga negosyante sa ilalim ng KSchG. Sinusuri ang petsa ng kontrata at mga probisyon sa transisyon. |
| Befristungsabschlag | Isang diskwento para sa isang panandaliang pag-upa kapag may naaangkop na mga paghihigpit sa pag-upa. Ang diskwentong ito ay hindi sapilitan para sa lahat ng pag-upa sa Austria. |
| Pagbabayad ng Kündigungs | Isang napagkasunduang pagtalikod sa isang karaniwang pagtatapos sa loob ng isang tinukoy na panahon. Mahalagang suriin kung sino ang inaaplayan nito at kung anong mga batayan pa rin ang natitira para sa pagtatapos. |
| Wersticherungsklausel | Isang probisyon para sa pagsasaayos ng upa batay sa isang indeks o iba pang napagkasunduang mekanismo. Nalalapat alinsunod sa naaangkop na mga paghihigpit at mga kinakailangan sa kontrata. |
| MieWeG - Mieten-Wertsicherungsgesetz | Ang batas na namamahala sa mga tuntunin ng indeksasyon ng upa. Ang partikular na kalkulasyon ay depende sa saklaw ng aplikasyon, petsa ng kontrata, at mga probisyon sa transisyon. |
| Pag-iingat | Deposito ng nangungupahan. Ginagamit ito upang masakop ang mga makatwirang paghahabol at maibabalik nang buo sa pagtatapos ng kontrata ng pag-upa. Hindi ito ang presyo ng pagbili ng apartment. |
| Ablöse | Halimbawa, isang bayad para sa mga inilipat na muwebles o ilang mga pagpapabuti. Kung ito ay pinahihintulutan ay depende sa batayan at proporsyonalidad ng konsiderasyon; ang isang hindi makatwirang bayad para sa pagkuha ng isang kontrata ay maaaring labag sa batas. |
| Investitionsablöse | Kabayaran para sa ilang partikular na pamumuhunan ng nangungupahan sa pagtatapos ng kontrata ng pag-upa. Ang pagiging kwalipikado ay nakadepende sa uri ng mga pagpapabuting ginawa at pagsunod sa mga legal na tuntunin at kundisyon. |
| Untermiete | Pag-upa muli. Ang posibilidad ng pagpapaupa muli at ang mga limitasyon ng mga paghihigpit ay nakadepende sa kasunduan at mga naaangkop na regulasyon. Hindi ito palaging nangangailangan ng magkahiwalay na pahintulot sa parehong anyo. |
| Eintrittsrecht | Ang karapatan ng ilang tao na pumasok sa isang umiiral na kasunduan sa pag-upa sa ilalim ng ilang partikular na pangyayari. Ang pagiging magkamag-anak lamang ay hindi garantiya ng gayong karapatan. |
| Erhaltungspflicht | Ang responsibilidad para sa pagpapanatili at pagkukumpuni ng ilang mga depekto. Ang pamamahagi ng responsibilidad sa pagitan ng mga partido ay nakasalalay sa legal na sistema at sa uri ng trabaho. |
| Räumungsklage | Pagpapaalis o pag-alis sa lugar. Ang sapilitang pag-alis ay nangangailangan ng legal na pamamaraan; ang pagpapalit ng mga kandado mismo ay hindi kapalit nito. |
| Mga stelle ng Schlichtungs | Isang awtoridad munisipal para sa ilang mga hindi pagkakaunawaan sa pabahay. Sa Vienna, dinidinig nito ang mga kasong itinakda ng batas; hindi ito isang mandatoryong unang hakbang sa anumang hindi pagkakaunawaan sa pag-upa. |
| Mietvertragsgebühr | Bayad sa Kasunduan sa Pag-upa. Hindi na kailangan ng mga kasunduan sa pag-upa para sa tirahan; ang paglalapat para sa iba pang mga kasunduan ay hiwalay na tinutukoy. |
Bakit hindi nagbibigay ng kumpletong sagot ang taon ng konstruksyon
Kapag tinutukoy ang ng MRG , isinasaalang-alang ang petsa ng permit sa pagtatayo, ang pagkakaroon ng pagmamay-ari ng apartment, pondo ng estado, ang paglikha ng mga bagong lugar, at iba pang mga pangyayari. Halimbawa, ang isang atik na kalaunan ay binuo sa isang lumang gusali ay maaaring may ibang rehimen kaysa sa mga apartment sa mga mas mababang palapag nito.
Para sa isang mamumuhunan, ang legal na sistema ay unang itinatatag, pagkatapos ay beripikahin ang kasalukuyang kontrata, at saka lamang kinakalkula ang kita sa pag-upa. Ang rate na nakalista sa ad o sa isang kalapit na apartment ay hindi nagpapatunay sa katanggap-tanggap na rate para sa ari-ariang binibili.
Kailangan ding isaalang-alang ng pagtataya ng kita ang mga kondisyon ng indeksasyon ng upa sa Vienna: hindi maaaring awtomatikong isaalang-alang ang mga taunang pagtaas.
-
Pag-aaral ng kaso:
Plano ng mamimili na lumipat sa apartment pagkatapos mag-expire ang kontrata ng pag-upa. Sinuri ko ang kontrata at tinukoy ang mga pangyayari na nangangailangan ng legal na pagtatasa sa bisa ng terminong ito. Kasama ang isang abogado, napagpasyahan namin na imposibleng asahan na mababakante ang apartment sa nakasaad na petsa. Sinuri ko ang mga pamantayan sa pagpili: para sa isang pagbili para sa personal na paggamit, kinakailangan ang isang ari-arian na may kumpirmadong libreng paglipat. Inalis nito ang isang opsyon na hindi angkop sa mga plano ng mamimili.
4. Gusali, layout at lawak
Ang mga termino sa listahan ay makakatulong sa iyo na mailarawan ang apartment, ngunit hindi nito pinapalitan ang pagsuri sa plano ng sahig, mga permit, at aktwal na kondisyon. Ito ay lalong mahalaga kapag naghahambing ng mga laki at bumibili ng apartment sa Altbau sa Vienna, kung saan kailangan mong suriin ang dokumentasyon para sa anumang mga renobasyon at remodeling.
| Termino | Kahulugan at kung ano ang dapat suriin ng isang mamimili |
|---|---|
| Altbau | Isang lumang gusali; sa pamilihan ng Vienna, madalas itong ginagamit upang ilarawan ang isang makasaysayang gusali. Walang iisang petsa kung kailan tinutukoy ng terminong ito ang lahat ng legal na kahihinatnan. May magkakahiwalay na pamantayan na inilalapat para sa pagpapaupa at konstruksyon. |
| Panahon ng tagsibol | Isang makasaysayang panahon ng masinsinang pag-unlad ng lungsod mula ika-19 hanggang unang bahagi ng ika-20 siglo. Ito ay tumutukoy sa isang panahon ng arkitektura, hindi isang kumpirmasyon ng teknikal na kondisyon o katayuan sa konserbasyon. |
| Neubau | Isang bago o medyo bagong gusali sa klasipikasyon ng merkado. Maaaring tumukoy sa isang bahay na itinayo ilang dekada na ang nakalilipas. Hindi nagpapahiwatig ng kamakailang pagkumpleto. |
| Erstbezug | Unang paninirahan. Maaaring tumutukoy ito sa isang bagong ari-arian o unang paggamit pagkatapos ng renobasyon. Mahalagang linawin kung ano talaga ang itinayo o ni-renovate. |
| Dachgeschossausbau (DG) | Pag-convert ng mga espasyong pang-attic o loft. Sinusuri nila ang mga permit, ang rehistradong lugar, at ang malayang legal na katayuan ng nabuong istruktura. |
| Rohdachboden | Isang hindi pa nadedebelop na atik. Ang kakayahang lumikha ng pabahay ay nakadepende sa titulo ng ari-arian, mga pag-apruba, mga kinakailangan sa pagtatayo, at mga teknikal na detalye. |
| Souterrain | Isang espasyo sa ibaba o bahagyang mas mababa sa antas ng lupa. Ang gamit na residensyal ay tinutukoy ng pinahihintulutang layunin at mga regulasyon sa pagtatayo. |
| Hochparterre | Nakataas na ground floor. Ang taas ng bintana, aksesibilidad, at aktwal na lokasyon ay nangangailangan ng beripikasyon sa mismong lugar. |
| Mezzanin | Isang panggitnang palapag, tipikal sa ilang makasaysayang gusali. Ang posisyon at taas nito ay hindi mapagkakatiwalaang matukoy sa pamamagitan lamang ng pangalan nito. |
| Stiege | Isang hagdanan, pasukan, o bahagi ng gusali. Ang numero ng Stiege ay maaaring bahagi ng address at kinakailangan upang tumpak na matukoy ang apartment. |
| Itaas | Pagtatalaga ng isang hiwalay na apartment o lugar, halimbawa Top 14. Ang numero ay na-verify sa pagitan ng mga dokumento ng patalastas, plano, kontrata, at pagmamay-ari. |
| Gabinete | Isang maliit na silid. Ang termino mismo ay hindi nagpapahiwatig ng hiwalay na pag-init, pagsunod sa mga kinakailangan sa tirahan, o ang kakayahang gamitin ito bilang isang silid-tulugan. |
| Loggia | Isang espasyong nakapaloob sa loob ng gusali at bukas sa isang gilid. Kung natugunan ang itinakdang pamantayan, ang lawak nito ay kasama sa Nutzfläche (lugar ng balkonahe); ang loggia ay hindi awtomatikong maituturing na balkonahe. |
| Bintana ng bay | Ang bay window ay isang nakausling bahagi ng isang silid. Mahalagang suriin ang plano, ang aktwal na sukat, at ang kondisyon ng istraktura. |
| Innenhof | Panloob na patyo. Ang mga bintana na tinatanaw ang patyo ay hindi garantiya ng tahimik o magandang ilaw: ang laki, gamit, at mga katabing espasyo nito ay mahahalagang salik. |
| Mga kainan sa bahay | Magagamit na lawak ng isang residential property. Nililinaw ang pamamaraan ng pagkalkula batay sa mga dokumento at sa naaangkop na batayan; hindi sapat ang mga pagtatalaga lamang ng lugar ng advertising. |
| Nutzfläche | Magagamit na lugar na ginagamit sa mga kalkulasyon na kinakailangan ng batas. Sa ilalim ng MRG at WEG, hindi kasama ang mga bukas na balkonahe at terasa, ngunit maaaring kasama ang mga loggia. Para sa mga basement at attic, mahalaga ang pagiging angkop para sa residensyal o komersyal na paggamit. |
| Kategorya A, B, C, D | Mga kategorya ng kagamitan sa apartment ayon sa MRG. Isinasaalang-alang nito ang mga legal na itinatag na katangian at ang kondisyon ng ari-arian sa panahong may kaugnayan sa batas. Hindi pinapalitan ng liham ng kategorya ang deskripsyon ng kagamitan. |
| Widmung | Ang layunin ng isang teritoryo o isang indibidwal na ari-arian ay nakadepende sa konteksto. Mahalagang makilala ang pagkakaiba sa pagitan ng layunin ng urban planning ng lugar, ang pinahihintulutang paggamit ng lugar, at ang layunin na tinukoy sa mga dokumento ng pagmamay-ari ng apartment. |
| Plano ng Pag-aayos ng Lupa | Isang plano ng zoning para sa pinahihintulutang paggamit ng lugar at mga katabing lugar. Nakakatulong ito sa pagtatasa ng mga pinahihintulutang paggamit ng lugar at mga katabing lugar. |
| Plano ng Pag-unlad | Plano ng pagpapaunlad. Naglalaman ng mga parametro para sa pinahihintulutang konstruksyon, tulad ng taas, mga linya ng gusali, at iba pang mga paghihigpit. |
| Zweitwohnsitz | Isang pangalawang tirahan. Ang pagpaparehistro nito ay hindi nagbibigay ng pahintulot na gamitin ang ari-arian bilang isang bahay-bakasyunan o tahanan para sa mga turista. Ang mga paghihigpit at posibleng bayarin ay nag-iiba ayon sa rehiyon. |
| Denkmalschutz | Proteksyon ng monumento. Ang mga kinakailangan ay nakadepende sa partikular na katayuan at planong gawain. Magkaibang usapin ang pag-apruba sa proteksyon ng monumento at mga permit sa konstruksyon. |
| Schutzone | Ang isang protektadong sona ng pagpapaunlad, lalo na sa Vienna, ay maaaring maghigpit sa mga pagbabago sa hitsura ng gusali at iba pang mga gawain, ngunit hindi ito awtomatikong nagbibigay dito ng katayuan bilang isang monumento. |
| Thermische Sanierung | Pagpapabuti ng thermal performance ng gusali: halimbawa, paglalagay ng insulasyon o pag-upgrade ng mga indibidwal na elemento. Dapat idokumento ang saklaw at mga resulta. |
| Pangkalahatang Serbisyo | Isang komprehensibong renobasyon o malaking renobasyon. Isang pagtatalaga ng pamilihan na walang komprehensibong listahan ng mga gawain: mangyaring magtanong tungkol sa kung ano ang natapos at kailan. |
| Sanierungsbedürftig | Nangangailangan ng pagkukumpuni o muling pagtatayo. Hindi nakasaad sa mga salita ang badyet: ang pagtatantya ay nakadepende sa kondisyon ng istruktura, inhinyeriya, mga permit, at saklaw ng trabaho. |
Paano maiwasan ang mga pagkakamali kapag naghahambing ng mga lugar
Kapag naghahambing ng dalawang apartment, mahalagang maunawaan kung paano kinakalkula ang lawak ng bawat isa. Ang balkonahe, loggia, terasa, at magagamit na basement ay maaaring may iba't ibang katayuan. Ang pagsasama-sama ng lahat ng halaga ng lawak na nakalista sa ad ay hindi nangangahulugang magbubunga ng legal na wastong lawak.
Ang mga paliwanag ng Lungsod ng Vienna sa MA 25 ay partikular na tumutukoy sa mga loggia, balkonahe, terasa, at iba pang mga elemento. Para sa isang partikular na apartment, makakatulong na ihambing ang listahan, plano ng sahig, at mga dokumentong tumutukoy sa lugar at bahagi.
-
Pag-aaral ng kaso:
Pinag-iisipan ng mamimili ang isang apartment na nagkakahalaga ng €320,000 na may nakalistang lawak na 80 m². Ikinumpara ko ang nakalista sa plano ng sahig at sa kalkulasyon ng lawak: kasama sa nakalistang bilang ang isang 8 m² na bukas na balkonahe. Ang panloob na lawak ay 72 m², kaya ang presyo ay humigit-kumulang €4,444/m² sa halip na €4,000/m². Muling kinalkula ko ang mga maihahambing na alok, nang hiwalay na isinasaalang-alang ang halaga ng balkonahe. Nakatanggap ang mamimili ng makatwirang pagtatasa ng ari-arian bago magsumite ng alok.
5. Mga buwis, bayarin at gastos
Mahalaga para sa mamimili na paghiwalayin ang mga minsanang gastos sa transaksyon, mga patuloy na pagbabayad ng may-ari, at mga buwis na babayaran sa pagtanggap ng kita o pagbebenta. Ang mga halagang ito ay nagmumula sa iba't ibang dahilan at hindi dapat pagsamahin sa iisang bilang ng "gastos sa pagpapanatili".
| Termino | Kahulugan at kung ano ang dapat suriin ng isang mamimili |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | Kabilang sa mga karagdagang gastusin na kaugnay ng pagbili ang mga buwis, bayarin sa pagpaparehistro, suportang legal, komisyon, at iba pang gastusin na partikular sa transaksyon. Ang mga ito ay kinakalkula nang hiwalay sa presyo ng apartment. |
| Grunderwerbsteuer (GrESt) | Buwis sa pagkuha ng real estate. Para sa isang karaniwang pagbili na isinasaalang-alang, ang karaniwang rate ay 3.5%; ang base ng buwis at mga eksepsiyon ay nakadepende sa uri ng paglilipat. |
| Eintragungsgebühr | Bayad para sa pagpapatala ng titulo sa Grundbuch. Ang karaniwang rate ng pagpaparehistro ng ari-arian ay 1.1% ng halaga ng titulo; ang mga posibleng eksepsiyon ay pinatutunayan ng kasalukuyang mga tuntunin at kundisyon. |
| Pfandrechtseintragungsgebühr | Bayad sa pagpaparehistro para sa kolateral. Ang bayad ay batay sa kolateral na nakarehistro at maaaring magkaiba sa aktwal na halaga ng pautang. |
| Kostel ng Vertragserrichtungs | Mga gastos sa paghahanda at pamamahala ng kontrata. Mahalagang matukoy ang saklaw ng mga serbisyo, VAT, mga karagdagang gastos, at kung kasama ang suporta sa katiwala. |
| Paglalaan ng Makler | Komisyon sa brokerage. Para sa isang karaniwang pagbili ng apartment na higit sa €48,448.51, ang pinakamataas na rate para sa bawat partido ay 3% kasama ang VAT. Para sa mas maliliit na halaga, may iba't ibang limitasyon na nalalapat; ang aktwal na pananagutan ay pinapatunayan ng kontrata. |
| Prinsipyo ng Besteller | Ang prinsipyong "first-to-client" ay naaangkop sa rental brokerage. Ito ang nagtatakda kung sino ang maaaring kailanganing magbayad ng komisyon. Hindi ito awtomatikong naaangkop sa mga pagbili at pagbebenta ng real estate. |
| Grundsteuer | Isang pana-panahong buwis sa ari-arian. Ang halaga ay tinutukoy batay sa mga kaugnay na pamantayan at mga regulasyon ng munisipyo; hindi ito isang buwis sa pagbili. |
| Kostel ng Betriebs | Mga gastos sa pagpapatakbo. Sa ilalim ng buong aplikasyon ng MRG, ang kanilang listahan ay kinokontrol ng batas; sa ibang mga rehimen, mahalaga ang mga karagdagang legal at kontraktwal na salik. Hindi lahat ng buwanang bayad ng may-ari ay itinuturing na Betriebskosten. |
| Betriebskostenabrechnung | Iulat at muling kalkulahin ang mga gastusin sa pagpapatakbo para sa panahong iyon. Nagbibigay-daan sa iyong i-verify ang mga naipon at ihambing ang mga ito sa mga paunang bayad. |
| Rücklage | Isang reserba ang inilalaan ng asosasyon ng mga may-ari ng bahay para sa mga gastusin sa hinaharap, lalo na para sa pagpapanatili ng gusali. Ang aktwal na balanse, mga nakaplanong gastusin, at mga halaga ng kontribusyon ay beripikado. Ang pagkakaroon ng isang reserba ay hindi garantiya ng kawalan ng mga karagdagang bayarin. |
| Kosten ng Instanthaltungs | Mga gastos sa pagpapanatili ng ari-arian. Mahalagang makilala ang pagkakaiba sa pagitan ng trabahong isinasagawa sa loob ng apartment at mga gastos para sa mga karaniwang lugar ng gusali. |
| Pagpapahalaga sa Bahay | Kabayaran ng kumpanya ng pamamahala. Ang pamamaraan para sa pagkalkula at pagtatalaga nito sa mga may-ari o nangungupahan ay depende sa naaangkop na rehimen. |
| Heizkostenabrechnung | Kalkulahin ang mga gastos sa pagpapainit, at kung angkop ang sistema, kalkulahin din ang mga gastos sa mainit na tubig. Ang panahon, paraan ng pamamahagi, at aktwal na pagkonsumo ay beripikado. |
| Rauchfangkehrer | Isang tagalinis ng tsimenea o isang espesyalista na nagsasagawa ng mga kaugnay na inspeksyon. Ito ang tagapagbigay ng serbisyo, at tutukuyin ng invoice ang mga kaugnay na serbisyo kung kinakailangan ang mga ito para sa pasilidad. |
| Zweitwohnsitzabgabe | Bayad sa pangalawang bahay, kung saan itinatakda ng naaangkop na mga regulasyon sa rehiyon o munisipyo. Hindi ito iisang pederal na buwis; ang pagkakaroon ng bayarin ay beripikado sa lokasyon ng ari-arian. |
| Umsatzsteuer (USt) | VAT. Para sa buwis na upa sa tirahan, karaniwang may 10% na rate, ngunit maaaring may mga eksepsiyon at mga espesyal na patakaran; maaaring may ibang rate ang paradahan at ilang serbisyo. |
| Vorsteuerabzug | Ang bawas sa input VAT ay napapailalim sa mga legal na kondisyon na natutugunan. Ang pagbili ng isang investment apartment ay hindi sa ganang sarili ay lumilikha ng isang walang kondisyong karapatan sa isang bawas. |
| AfA - Absetzung für Abnutzung | Depreciation ng buwis. Para sa mga gusaling may kita sa pagrenta, ang karaniwang statutory depreciation rate ay karaniwang 1.5% bawat taon. Ang lupa ay hindi binabawasan ang halaga; ang mga espesyal na rehimen ng buwis at ang base ng depreciation ay nangangailangan ng magkakahiwalay na kalkulasyon. |
| Liebhaberei | Pag-uuri ng buwis ng mga aktibidad na hindi naglalayong makabuo ng komprehensibong kita sa itinakdang kahulugan. Maaaring makaapekto sa pagkilala ng pagkalugi at pagtrato sa VAT. Ang pagkakaroon ng negatibong resulta sa isang partikular na taon ay hindi sapat upang magtatag ng konklusyon. |
| ImmoESt - Immobilienertragsteuer | Isang espesyal na anyo ng pagbubuwis sa kita para sa pagbebenta ng real estate. Ang karaniwang rate sa kaukulang kita ay 30%, ngunit ang base ng buwis, mga eksepsiyon, at mga espesyal na kaso ay kinakalkula nang hiwalay. |
| Neuvermögen | Pagtatalaga ng mga ari-arian kung saan ang aktwal na kita at gastos sa buwis ay karaniwang kinakalkula sa oras ng pagbebenta. Mas angkop na magtalaga ng kategorya batay sa dating katayuan sa buwis ng ari-arian, hindi lamang sa petsa ng pagbili. |
| Altvermögen | Pagtatalaga ng ilang "lumang" ari-arian kung saan maaaring ibenta ang isang espesyal na kalkulasyon ng buwis sa kita. Ang pagiging angkop nito ay depende sa dating katayuan ng buwis at iba pang mga pangyayari, kabilang ang pagbabago sa nilalayong paggamit ng lupa. |
| Hauptwohnsitzbefreiung | Ang kita mula sa pagbebenta ng isang pangunahing tirahan ay hindi sakop ng ImmoESt, napapailalim sa ilang mga kundisyon. Hindi sapat ang pagpaparehistro bilang isang Hauptwohnsitz; mahalaga ang aktwal na paggamit at ang mga kinakailangang takdang panahon. |
| Herstellerbefreiung | Isang eksepsiyon na may kaugnayan sa pagbebenta ng isang gusaling itinayo ng sarili, napapailalim sa ilang mga kundisyon na natutugunan. Ang eksepsiyon na ito ay hindi awtomatikong nalalapat sa lupa o mga binili at nirenovate na ari-arian. |
Anong mga dami ang hindi maaaring pagsamahin?
Ang upa, renta, at pagpapainit ay maaaring lumitaw sa iisang buwanang abiso, ngunit ang mga ito ay inuuri sa ilalim ng magkaibang mga pamagat. Para sa modelo ng pamumuhunan, kinakailangang matukoy kung aling mga gastos ang sasagutin ng may-ari ng lupa at alin ang maaaring ipasa sa nangungupahan.
Kapag tinatasa ang pagbili, ang mga karagdagang bayad at mga nakatagong gastos kapag bumibili ng real estate sa Austria, kabilang ang mga serbisyong legal, naaangkop na VAT at mga bayarin sa pagpaparehistro.
-
Pag-aaral ng kaso:
Nag-alok ang nagbebenta ng €5,000 na diskwento, ngunit nang suriin ko ang mga dokumento ng Hausverwaltung, natuklasan ko ang mga paparating na pagkukumpuni ng harapan at ang kakulangan ng reserba. Matapos ihambing ang badyet ng proyekto sa susi ng alokasyon ng gastos, kinalkula ko ang potensyal na karagdagang paunang bayad para sa apartment na €7,200. Pagkatapos ay nilinaw ko ang mga kaayusan sa financing at mga tuntunin sa pagbabayad. Bago pumirma sa kontrata, napagkasunduan namin sa nagbebenta ang pamamahagi ng mga gastusing ito upang matantya ng mamimili ang buong badyet ng transaksyon.
6. Mga dokumento para sa apartment at bahay
Hindi sapat ang isang dokumento para magbigay ng kumpletong larawan ng isang ari-arian. Ipinapakita ng isang sipi ang mga rehistradong karapatan, ipinapakita ng plano ang konfigurasyon, at ipinapakita naman ng mga dokumento ng kompanya ng pamamahala ang katayuang pinansyal ng gusali at ang mga paparating na gawain.
| Termino | Kahulugan at kung ano ang dapat suriin ng isang mamimili |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Isang sipi mula sa rehistro ng lupa. Ang Sheet A ay naglalaman ng impormasyon tungkol sa ari-arian at mga kaugnay na talaan, ang Sheet B ay naglalaman ng impormasyon sa pagmamay-ari, at ang Sheet C ay naglalaman ng mga pasanin. Mahalaga ang kaugnayan at nilalaman ng mga sumusuportang dokumento. |
| Paglalantad | Isang paglalarawan ng ari-arian na nagbibigay ng impormasyon. Dapat beripikahin ang datos nito, ngunit hindi maaaring ipagpalagay na hindi ito kailanman may legal na kahalagahan: ang mga partikular na pahayag ay maaaring makaapekto sa mga napagkasunduang katangian at responsibilidad. |
| Energieausweis | Sertipiko sa Pagganap ng Enerhiya. Kapag nagbebenta o umuupa ng ari-arian, maliban kung may ibang tinukoy, dapat magpakita ng isang dokumentong hindi hihigit sa sampung taon. Ang mga pagtatantya na nakapaloob sa dokumentong ito ay hindi katumbas ng aktwal na singil sa pagpapainit. |
| Nutzwertgutachten | Mga opinyon ng eksperto sa Nutzwert ng mga indibidwal na ari-arian. Nakakatulong sa paghahambing ng mga apartment, aksesorya, at mga bahagi sa pinagsasaluhang ari-arian. |
| Wohnungseigentumsvertrag | Kasunduan sa pagmamay-ari ng apartment. Kinokontrol ang mga kaugnay na karapatan, ang layunin ng ari-arian, at ang mga ugnayan sa pagitan ng mga may-ari. Binabasa ito kasabay ng rehistrasyon at iba pang mga dokumento. |
| Hausordnung | Ang mga patakaran ng bahay, tulad ng mga patakaran patungkol sa paggamit ng mga karaniwang lugar at pananatiling tahimik, ay hindi awtomatikong nagpapawalang-bisa sa mga karapatang ipinagkaloob ng batas. |
| Protokoll der Eigentümerversammlung | Katitikan ng pagpupulong ng mga may-ari. Naglalaman ng mga talakayan at desisyon. Para sa mga gastusin sa hinaharap, mahalagang matukoy kung ano talaga ang napagpasyahan, sa anong pagkakasunud-sunod, at kung paano ito popondohan. |
| Pagsasara ng Kaligtasan | Isang taunang ulat sa pamamahala ng ari-arian. Saklaw nito ang kita, mga gastos, mga balanse, at ang pamamahagi ng mga naipon. |
| Vorausschau | Paunang impormasyon mula sa kompanya ng pamamahala tungkol sa mga iminungkahing trabaho at gastusin. Nakakatulong sa pagtukoy ng mga planong hindi pa nakikita sa mga kasalukuyang pagbabayad. |
| Baubewilligung | Isang permit sa pagtatayo o ilang mga pagbabago ang inilalabas. Pinatutunayan nila na ang aktwal na konstruksyon ay sumusunod sa inaprubahang disenyo. |
| Benützungsbewilligung | Pahintulot na gamitin ang natapos na istraktura kung saan ito kinakailangan. Depende sa lupa at pamamaraan, maaaring may kaugnayan ang ibang dokumento, tulad ng isang abiso ng pagkumpleto. |
| Bauträgervertrag | Kontrata sa developer. Kung natugunan ang mga tuntunin, may ilalapat na espesyal na sistema ng proteksyon ng mamimili sa ilalim ng BTVG. Hindi lahat ng kontrata sa isang developer ay awtomatikong may parehong garantiya. |
| Treuhandvertrag | Isang kasunduan sa tiwala. Itinatakda nito kung sino ang tumatanggap ng mga pondo, anong mga kundisyon ang kanilang sinusuri, at kung kailan sila awtorisadong ilipat ang mga pondo. |
| Pagpopondo | Kumpirmasyon ng financing. Maaaring ito ay kondisyonal, may limitasyon sa oras, o nakadepende sa pagtatasa ng ari-arian. Mahalagang suriin kung ito ay kumakatawan sa pangwakas na pangako ng bangko. |
| Grundriss | Hindi lamang kumpirmasyon ng plano ng apartment ang legalidad ng muling pagpapaunlad o ang katumpakan ng lugar na ipinahiwatig; mahalaga ang pinagmulan, petsa, at pagkakatugma sa aktwal na kondisyon. |
| Meldezettel | Pormularyo ng pagpaparehistro ng paninirahan. Ang pormularyong ito ay hindi bumubuo ng isang titulo ng lupa o isang permit sa pagbili ng real estate. Ang mga kaugnay na impormasyon sa pagpaparehistro ay ginagamit upang kumpirmahin ang pagpaparehistro. |
Ano ang hihilingin bukod sa ad
Ang isang paunang inspeksyon ay karaniwang nangangailangan ng isang kasalukuyang sipi, isang plano, mga dokumento ng pagmamay-ari ng apartment, at isang sertipiko ng pagganap ng enerhiya. Para sa isang pagtatasa ng gusali, ang pinakabagong mga taunang ulat, impormasyon tungkol sa Rücklage (building code), Vorausschau (building code), at katitikan ng pulong ng gusali para sa ilang taon ay kapaki-pakinabang. Ito ay isang praktikal na hanay ng mga dokumento, hindi isang mandatoryong listahan para sa bawat transaksyon.
Kung mayroong pagsasaayos, atik, hiwalay na hardin, o espasyo sa paradahan, kinakailangan ang mga dokumentong nagpapatunay sa kanilang katayuan. Kung ang apartment ay tinitirhan ng isang nangungupahan, kinakailangan ang isang kasalukuyang kontrata at mga karagdagang kasunduan.
7. Mga partido sa transaksyon at mga ahensya ng gobyerno
Bago bumili, makabubuting alamin kung sino ang pumipili ng ari-arian, sino ang naghahanda ng kontrata, sino ang nag-iinspeksyon sa teknikal na kondisyon, at sino ang responsable para sa mga trust account. Maaaring magsagawa ng ilang tungkulin ang isang espesyalista, ngunit dapat tukuyin ang saklaw ng kanilang trabaho.
| Termino | Kahulugan at kung ano ang dapat suriin ng isang mamimili |
|---|---|
| Rechtsanwalt | Abogado. Maaaring magbigay ng konsultasyon sa transaksyon, magbalangkas ng mga kontrata, at tumulong sa mga kasunduan at pagpaparehistro. Dapat linawin ang mga partidong kinakatawan at ang saklaw ng pagtatalaga. |
| Notar | Notaryo. Nagsesertipika ng mga lagda at dokumento, at maaari ring maghanda ng mga kontrata at humawak ng mga transaksyong katiwala. Ang kanilang tungkulin ay hindi limitado sa pagsesertipika ng mga lagda. |
| Parteienvertreter | Isang kinatawan ng isang partido o mga partido; sa konteksto ng buwis at pagpaparehistro, kadalasan ay isang abogado o notaryo. Ang kahulugan ay depende sa partikular na pamamaraan. |
| Treuhänder | Ang taong gumaganap ng tungkuling katiwala ay tumatanggap at naglilipat ng mga pondo ayon sa mga napagkasunduang tuntunin. Ang proteksyon ay tinitiyak ng mga tuntunin at wastong pagpapatupad ng tungkulin, hindi ng isang pangako ng literal na sabay-sabay. |
| Immobilienmakler | Broker ng real estate. Maaaring magsilbing pangalawang ahente para sa magkabilang partido sa panahon ng pagbebenta. Ang kanilang mga tungkulin sa pagbibigay ng impormasyon ay hindi pumapalit sa malayang legal na representasyon para sa mamimili. |
| Immobilientreuhänder | Isang regulated na propesyonal na kategorya na kinabibilangan ng mga sumusunod na propesyon: Immobilienmakler, Immobilienverwalter, at Bauträger. Ang termino mismo ay hindi ginagarantiyahan na ang isang partikular na tao ay kwalipikado upang isagawa ang lahat ng mga trabahong ito. |
| Pag-uukol ng Haus | Kompanya ng pamamahala o tagapamahala. Nag-oorganisa ng pamamahala ng gusali alinsunod sa mandato at batas, nagpapanatili ng mga rekord, at nakikipag-ugnayan sa mga may-ari. |
| Bauträger | Ang developer o tagapag-organisa ng proyekto sa konstruksyon. Sinusuri nila ang legal na entidad, ang proyekto, mga permit, at mga obligasyon sa kontrata. |
| Sachverständiger | Isang eksperto sa kaugnay na larangan. Kayang tasahin ang halaga, teknikal na kondisyon, o Nutzwert. Ang pagiging isang ekspertong sertipikado sa forensik ay nangangailangan ng hiwalay na kumpirmasyon. |
| Bezirksgericht | Hukuman ng distrito. Depende sa hurisdiksyon nito, dinidinig nito ang ilang mga kaso ng pabahay at pinapanatili ang Grundbuch. |
| Grundbuchsgericht | Ang hukuman na may kakayahang mag-aplay para sa mga usapin ng pagpaparehistro sa Grundbuch. Ito ay isang pagtatalaga ng isang tungkulin, hindi isang hiwalay na propesyon. |
| Mahistrado | Ang pangangasiwa ng isang lungsod na may espesyal na katayuan, kabilang ang Vienna. Ang mga partikular na kahilingan ay ipinapadala sa karampatang departamento. |
| Mahistradosabteilung (MA) | Isang departamento ng administrasyon ng lungsod ng Vienna, na itinalaga ng isang numero. Ang naaangkop na departamento ay pinipili batay sa paksa ng kahilingan, hindi lamang sa pangkalahatang terminong "real estate.". |
| Pinanzamt | Awtoridad sa buwis. Responsable para sa mga usapin sa buwis sa loob ng hurisdiksyon nito. |
| Mietervereinigung | Isang organisasyon na nagpapayo at kumakatawan sa mga nangungupahan sa mga partikular na isyu. Ang mga tuntunin ng tulong at pagiging miyembro ay tinukoy nang hiwalay. |
| Wirtschaftskammer (WKO) | Austrian Economic Chamber. Nagbibigay ng propesyonal na impormasyon at mga serbisyo sa paghahanap ng kumpanya. Ang saklaw ng pinahihintulutang aktibidad sa komersyo ay beripikado rin gamit ang Gewerbeberechtigung (Sertipiko ng Tunay at Legal na Entidad) at ang rehistro ng GISA. |
Kaninong mga interes ang isinasaalang-alang ng ahente?
Sa Austria, karaniwan para sa isang real estate broker na kumilos bilang isang "Doppelmakler" (isang "doubt broker"). Sa kasong ito, dapat isaalang-alang ng broker ang mga interes ng magkabilang partido. Ito ay naiiba sa pag-uutos sa isang abogado na kumatawan sa mga interes ng isang partido nang nakapag-iisa.
Samakatuwid, mahalagang magtanong ang mamimili ng dalawang katanungan: sa anong kapasidad kumikilos ang tagapamagitan at sino ang partikular na nagpapatunay sa mga legal na tuntunin ng transaksyon para sa mamimili. Gayundin, mahalagang linawin ang mga tungkulin ng notaryo, abogado, at Treuhänder, kung lahat ng ito ay pinagsama.
Mga terminong madalas na hindi nauunawaan
| Termino | Karaniwang pagkakaunawaan | Ano ang ibig sabihin nito sa pagsasagawa? |
|---|---|---|
| Neubau | Bagong tayong apartment lang | Maaaring kabilang sa kategorya ng merkado ang mga bahay mula sa mga nakaraang dekada. Ang taon at kondisyon ay hiwalay na beripikahin. |
| Erstbezug | Ang isang bagong gusali ay isang pangangailangan | Maaaring ipahiwatig ang unang okupasyon pagkatapos ng muling pagtatayo. |
| Nutzfläche | Ang kabuuan ng lawak ng apartment, balkonahe, terasa at silong | Ang komposisyon ay tinutukoy ng mga naaangkop na regulasyon. Ang mga loggia at bukas na balkonahe ay binibilang nang iba. |
| Kostel ng Betriebs | Lahat ng buwanang gastusin ng may-ari | Ang reserba, pagpapainit, kuryente at pagkukumpuni ay maaaring magkahiwalay na mga bagay. |
| Rücklage | Garantiya na nabayaran na ang mga pagkukumpuni | Ito ang reserba ng gusali. Maaaring hindi ito sapat para sa gawaing naisagawa o naplano na. |
| Kaufanbot | Opsyonal na order ng pagbili | Ang isang alok ay maaaring may bisa sa mamimili at, kung tatanggapin, ay maaaring lumikha ng isang kontratang may bisa. |
| Wohnungseigentum | Isang apartment na walang koneksyon sa iba pang bahagi ng gusali | Ang eksklusibong karapatan sa isang bagay ay nauugnay sa isang bahagi sa karaniwang ari-arian at mga responsibilidad para sa bahay. |
| Genossenschaftswohnung | Isang murang apartment na pagmamay-ari na ng isang nangungupahan | Kadalasan ito ay isang pag-upa o paggamit; ang opsyon na bumili ay nangangailangan ng independiyenteng pag-verify. |
| Vorsorgewohnung | Pamumuhunan na may garantisadong pagbabalik ng VAT | Ang resulta ng buwis ay nakasalalay sa mga kondisyon ng pagbili, paggamit, at pagbubuwis. |
| Baurecht | Karaniwang pagmamay-ari ng isang apartment at lupa | Ang bagay ay nauugnay sa isang karapatan na may limitadong oras sa lupain ng ibang tao. |
| Pag-iingat | Deposito para sa pagbili | Deposito ng seguridad sa mga relasyon sa pag-upa. |
| Paglalantad | Isang dokumentong nagpapatunay sa lahat ng katangian | Ang paglalarawan ay nangangailangan ng beripikasyon; ang mga indibidwal na pahayag ay maaaring may legal na kahalagahan. |
Mga Madalas Itanong
Kailan nagiging may-ari ng apartment sa Austria ang isang mamimili?
Para sa isang karaniwang pagbili, ito ay pagkatapos mairehistro ang titulo sa Grundbuch. Ang pagpirma sa kontrata, pagbabayad, at pagtanggap ng mga susi ay hindi, sa ganang sarili, pinapalitan ang rehistrasyong ito.
Maituturing bang regular na reserbasyon ang Kaufanbot?
Hindi. Ito ay isang alok na may mga posibleng may bisang kahihinatnan. Bago pumirma, dapat mong suriin ang mga nilalaman nito, panahon ng bisa, at ang mga tuntunin at kundisyon ng transaksyon.
Kasama ba ang loggia sa Nutzfläche?
Kung natugunan ang itinakdang pamantayan, kasama na ito. Ang isang bukas na balkonahe o terasa, tulad ng loggia, ay hindi binibilang ayon sa mga patakaran ng MRG at WEG. Sinusuri ang plano at batayan ng pagkalkula para sa partikular na apartment.
Posible bang matukoy ang paraan ng pagrenta gamit ang mga salitang Altbau o Neubau?
Hindi. Ang mga dokumento ng konstruksyon, pagmamay-ari ng apartment, financing, kasaysayan ng gusali, at anumang mga eksepsiyon ay pawang may kaugnayan. Hindi sapat ang edad ng harapan o ang mga salita sa listahan.
Sino ang gumagawa ng kasunduan sa pagbili: isang abogado o isang notaryo?
Ang kasunduan ay maaaring ihanda ng isang abogado o isang notaryo. Pareho silang maaaring magsagawa ng mga kaugnay na tungkulin, kabilang ang suporta sa katiwala. Ang partikular na paghahati ng mga responsibilidad ay natutukoy sa proseso ng pag-apruba ng transaksyon.
Ang ahente ba ay kinakailangang kumakatawan lamang sa nagbebenta?
Hindi. Sa panahon ng pagbebenta, maaari silang magsilbing magkapareho at isaalang-alang ang mga interes ng magkabilang panig. Hindi nito inaalis ang pangangailangang maunawaan ang saklaw ng kanilang mandato at hiwalay na beripikahin ang mga legal na tuntunin ng pagbili.
Ang ibig sabihin ng Vorsorgewohnung ay isang garantisadong pagbabalik?
Hindi. Ang kakayahang kumita ay nakadepende sa presyo, pinahihintulutang upa, mga gastos sa pagpapatakbo, downtime, mga pagkukumpuni, financing, at mga buwis. Hindi kinukumpirma ng titulo ng ari-arian ang pagiging karapat-dapat sa kita o bawas sa VAT.
Pinapayagan ba ng kompanya ang mga dayuhan na bumili ng ari-arian nang walang pahintulot?
Hindi awtomatiko. Ang paglalapat ng mga patakaran sa pagpapahintulot ay nakadepende sa lupa, ari-arian, at istruktura ng pagmamay-ari ng kumpanya. Ang mga implikasyon sa buwis at mga permit sa pagkuha ay magkahiwalay na usapin.
Saan ako makakakuha ng sipi mula sa Grundbuch?
Sa pamamagitan ng mga opisyal na serbisyo ng hustisya, mga awtorisadong serbisyo, isang abogado, o isang notaryo. Ang mga kondisyon at gastos sa pag-access ay nakadepende sa paraan ng paghiling. Simula Oktubre 1, 2026, ang mga may-ari ng ari-arian ay maaaring makatanggap ng libreng elektronikong katas para sa kanilang ari-arian sa pamamagitan ng JustizOnline, hanggang sa kinakailangang halaga.
Opinyon ng eksperto: Ksenia Levina
Sa aking pagtatrabaho sa merkado ng Austria, may napansin akong isang padron: ang mga pagkakamali ng mga mamimili ay bihirang dahil sa kakulangan ng kaalaman sa merkado. Halos palaging dahil sa isang pamilyar na termino na napagkakamalan. Kinakalkula nila ang ani batay sa lawak, na sa totoo lang ay sinusukat sa ibang paraan. Pinaplano nila ang kanilang badyet nang walang mga karagdagang gastusin, dahil sa kanilang bansa, ang mga ito ay umaabot lamang sa mga bahagi ng isang porsyento. Plano nilang taasan ang upa, nang hindi nalalaman na ang gusali ay ganap na sakop ng MRG.
Kaya naman ang unang dokumentong ipinapadala ko sa isang bagong kliyente ay hindi isang koleksyon ng mga bagay, kundi isang diksyunaryo. Mula noon, ang usapan ay dumadaloy sa iisang wika.
Isang mabilisang checklist bago bumili
Ang listahang ito ay makakatulong sa iyo na maghanda ng mga dokumento at mga tanong. Ang saklaw ng due diligence ay depende sa ari-arian at sa mga tuntunin ng transaksyon.
Bagay at mga karapatan
- Natanggap na ang kasalukuyang katas ng Grundbuch; ang may-ari, bahagi, at bagay ay inihambing na sa alok.
- Sinuri na ang mga pasanin, kasama na ang mga sumusuportang dokumento.
- Malinaw kung aling mga pasanin ang natitira at alin ang aalisin.
- Ang katayuan ng basement, parking space, hardin o terasa ay kinukumpirma ng mga dokumento.
- Ang lawak at plano ay inihahambing sa aktwal na kondisyon at mga pinahihintulutang pagbabago.
Mga gastusin sa bahay at sa hinaharap
- Natanggap na ang mga dokumento ng pagmamay-ari ng apartment.
- Ang pinakabagong taunang ulat, impormasyon sa Rücklage at Vorausschau ay pinag-aralan.
- Sinuri ang mga katitikan ng pulong na magagamit at ang mga desisyon tungkol sa trabaho.
- Ang mga kasalukuyang bayad ng may-ari at mga posibleng karagdagang kontribusyon ay nakatakda nang hiwalay.
- Na-verify na ang pasaporte ng enerhiya at ang mga magagamit na teknikal na dokumento.
Gamitin at upa
- Natukoy na ang nilalayong layunin ng bagay.
- Kung plano mong paupahan ang ari-arian, suriin ang naaangkop na sistema ng pagrenta.
- Para sa apartment na inuupahan, nasuri na ang kasunduan sa pag-upa at mga karagdagang kasunduan.
- Ang paggamit bilang pangalawa o tahanan ng turista ay hiwalay na sinusuri kung ito ay naaayon sa layunin ng pagbili.
Transaksyon at mga kasunduan
- Bago pirmahan ang Kaufanbot, napagkasunduan muna ang mga kinakailangang kondisyon sa pagpopondo at permit.
- Ang mga kinakailangan sa pagpapahintulot ay tinukoy para sa mamimili at sa napiling istruktura ng pagmamay-ari.
- Ang mga gastusing higit sa presyo ng ari-arian ay kinakalkula.
- Alam ang mga tungkulin ng mga kalahok at ang saklaw ng kanilang mga takdang-aralin.
- Ang mga tuntunin ng mga kasunduan sa tiwala, pag-aalis ng mga pasanin, at pagpaparehistro ay makikita sa mga dokumento.
- Ang petsa ng paglipat, ang kondisyon ng apartment at ang pamamaraan para sa pagbuo ng protocol ay napagkasunduan na.
Ano ang dapat tandaan
Ang terminolohiya sa isang transaksyon sa Austria ay hindi isang pormalidad, kundi isang paraan upang maunawaan ang tunay na mga parametro ng isang ari-arian. Tatlong bagay ang dapat tandaan, kahit na wala kang oras para basahin ang buong diksyunaryo:
Ang mga karapatan sa pagmamay-ari ay lumilitaw sa oras ng pagpasok sa Grundbuch, hindi sa oras ng pagpirma sa kontrata o pagbabayad. Lahat ng nangyayari sa pagitan ng mga pangyayaring ito ay protektado ng isang priority record at isang trust account—ang kanilang pag-iral ay bineberipika bago ilipat ang pera.
Isang bahagi sa isang gusali, hindi isang apartment, ang binibili. Kabilang dito ang Nutzwert, mga gastusin sa karaniwang lugar, mga desisyon sa pulong ng mga may-ari, at isang reserbang pagkukumpuni. Ang katitikan ng pulong ay nagbibigay ng mas tumpak na larawan ng mga gastusin sa hinaharap kaysa sa anumang paglalarawan ng ari-arian.
Ang sistema ng pag-upa ng ari-arian ang nagtatakda ng kita. Bago kalkulahin ang modelo, mahalagang malaman kung ang gusali ay ganap, bahagyang, o na-foreclose. Noong 2026, idinagdag ang mga bagong patakaran para sa indexation at termino ng kontrata.
Mga opisyal na mapagkukunan: RIS, BMF, Ooesterreich GV, Stadt Wien.
