Namumuhunan sa Austrian Real Estate Market: Ang Kailangan Mong Malaman

Kapag mataas ang inflation at nagkakagulo ang ekonomiya, ang pamumuhunan sa real estate ay isa sa mga pinaka-epektibong paraan upang hindi lamang mapanatili ang iyong kapital kundi madagdagan pa ito.

Ayon sa bukas na data ng Infina , ang ekonomiya ng Austrian ay kilala sa katatagan nito, at ang Viennese real estate market ay lumalaki nang mga dekada nang walang biglaang pag-crash o haka-haka. Salamat sa tuluy-tuloy na paglaki ng mga presyo ng pabahay sa Vienna sa nakalipas na 30-40 taon, ang merkado na ito ay naging isa sa pinaka maaasahan at predictable para sa pangmatagalang pamumuhunan.

Ang inflation sa 8-10% (at sa ilang mga lugar hanggang 15-20%) ay pinipilit ang parami nang parami ng mga mamumuhunan na maghanap ng kanlungan hindi sa cash, hindi sa mga asset na bumabagsak kapag ang estado ay nag-print ng malaking halaga ng pera, at hindi sa "nanginginig" na mga digital na asset. Samakatuwid, ang real estate sa Vienna ay hindi lamang isang "ligtas na kanlungan," ngunit isang tunay na proteksyon para sa pagtitipid.

Ito ay pinaka-maaasahang gumagana sa real estate, ang kita mula sa kung saan ay predictable—halimbawa, mga paupahang apartment o mga medikal na sentro. Ang kanilang mga kita ay hindi lamang maaaring masakop ang mga pagkalugi mula sa inflation ngunit makabuo din ng kita. Sa isang karampatang at propesyonal na diskarte, maaaring maprotektahan ng ilang partikular na property ang hanggang 80% ng iyong kapital, sa kabila ng mga krisis at pandaigdigang kawalang-tatag.

Ang Vienna ay sadyang nag-aalok ng limitadong potensyal na pamumuhunan , at ito ay matalino: ang bagong konstruksiyon ay mahigpit na kinokontrol, ang mga makasaysayang gusali ay protektado, at ang balanse ng supply at demand sa merkado ay maingat na pinananatili.

Para sa kadahilanang ito, ang demand dito ay palaging mas mataas kaysa sa supply, at ang mga naturang pag-aari ay hindi lamang nananatili sa demand (madali silang ibenta), ngunit patuloy na tumataas ang presyo.

Sa artikulong ito, tutuklasin natin kung bakit nananatiling kumikita ang pamumuhunan sa Austrian real estate, anong mga opsyon sa pamumuhunan ang available sa lahat—kapwa mamamayan ng EU at mga nakatira sa labas ng EU—anong mga salik ang dapat isaalang-alang kapag pumipili ng property, at kung paano bumuo ng maaasahang plano na magtitiyak ng katatagan, kumpletong legalidad, at malinaw na pagbabalik.

Ibabahagi ko ang aking mga natuklasan at praktikal na karanasang natamo sa mga taon ng pagtatrabaho sa real estate at pagtulong sa mga mamumuhunan. Ang layunin ko ay tulungan kang maunawaan kung paano mamuhunan sa Austria nang matalino at may kaunting panganib.

Kung naghahanap ka ng katatagan sa mga pabagu-bagong merkado, ang investment real estate ng Vienna ang iyong ligtas na kanlungan. Sinubok na ito ng panahon at nakatiis sa mga krisis. Sa loob ng mga dekada, ang Viennese market ay naging isa sa pinaka-maaasahan sa Europe , patuloy na lumalago kahit sa panahon ng mga pandaigdigang kaguluhan. Ito ang dahilan kung bakit parami nang parami ang mga indibidwal at malalaking pondo ang pumipili sa Vienna para sa pangmatagalang pangangalaga sa kapital.

Ang Austria ay hindi lamang isang matatag na bansa, ito ay isang mahusay na langis na makina. Noong 2023, ang inflation (mga pagtaas ng presyo) ay mas mahusay na nakontrol dito kaysa sa marami sa mga kapitbahay nito sa eurozone. Si Vienna ang puso ng lahat.

Ito ay hindi lamang ang kabisera, ngunit din ng isang malakas na pamumuhunan magneto. Ang lungsod ay hindi lamang nakatuon sa turismo o pananalapi; Ang pangangalaga sa kalusugan, IT, at edukasyon ay umuunlad din. Ang mga salik na ito ay nag-aambag sa pagnanais ng maraming tao na makita ang kanilang kinabukasan sa Vienna, na hindi maiiwasang humahantong sa mga pag-iisip ng real estate, inupahan man o pag-aari.

Ayon sa opisyal na website na Statistik Austria , higit sa 75% ng mga residente sa Vienna ang umuupa sa halip na nagmamay-ari ng kanilang mga tahanan. Ang matagal nang lokal na tradisyong ito ay sinusuportahan ng matatag at malinaw na mga batas sa pag-upa, na lumilikha naman ng magandang klima para sa mga panginoong maylupa at mga nangungupahan. Ang rental market ay maayos. Para sa mga mamumuhunan, ang merkado na ito ay nag-aalok ng isang mapagkukunan ng matatag at predictable na kita. Ang average na taunang ani (bago ang buwis, gross) ay mula 2.5% hanggang 4%. Gayunpaman, para sa ilang partikular na ari-arian, partikular ang mga hinihingi sa sektor ng medikal (hal., mga klinika, opisina) o ng mga mag-aaral, ang ani ay maaaring mas mataas nang malaki – hanggang 6-8% bawat taon .

Gaya ng nabanggit ko na, napakataas ng demand sa merkado ng real estate sa Vienna na kadalasang nirerentahan ang mga ari-arian sa loob ng 24 na oras. Ito ay isang real market reality, walang pagmamalabis.

Ang mga presyo ng pabahay sa Vienna ay patuloy na tumataas sa loob ng 30-40 taon. Kahit noong 2022-2023, nang tumaas ang mga rate ng pagpapautang, hindi bumagsak ang merkado, bahagyang bumagal. Mula noong 2024, muling tumaas ang paglago, at lahat ng indikasyon ay hindi ito magtatapos anumang oras sa lalong madaling panahon. Sa pamamagitan ng 2034, ang mga presyo ay inaasahang tataas ng 55% kumpara sa kasalukuyang mga antas .

Bakit patuloy na tumataas ang mga presyo? Ang sagot ay simple: halos imposibleng magtayo ng bagong pabahay sa pinakasentro ng Vienna. Dahil sa mga makasaysayang gusali ng lungsod, mga regulasyon sa arkitektura, at mahigpit na mga code ng gusali, ang bagong pabahay ay halos wala sa gitna. Ngunit gusto pa rin ng mga tao na manirahan doon—hindi natitinag ang pangangailangan! Ihambing ito sa Dubai: doon, ang buong kapitbahayan ay itinayo, habang sa Vienna, ang bawat bagong gusali sa gitna ay halos isang natatanging kaganapan, hindi isang pangkaraniwang pangyayari.

Ang merkado ng pamumuhunan sa real estate ng Austria ay magkakaiba, mula sa tirahan hanggang sa komersyal. Ang bawat opsyon ay may sariling natatanging tampok, nagbubunga ng iba't ibang pagbabalik, at nagdadala ng iba't ibang panganib. Alin ang pipiliin? Depende ito sa iyong diskarte: matatag na renta, pagpapahalaga sa asset sa paglipas ng panahon, o portfolio diversification.

Ang pamumuhunan sa residential real estate sa Vienna ay mukhang promising. Isang pag-aaral ng Knight Frank ang nagraranggo sa lungsod sa mga nangungunang sampung lungsod sa Europa para sa apela ng mamumuhunan. ng Eurostat : ang mga presyo ng pabahay sa Vienna ay lumalaki ng 4-6% taun-taon, na may mas makabuluhang paglago sa mga binuo na lugar. Kung ikukumpara sa iba pang mga pangunahing kabisera, ang Vienna ay nagpakita ng napakatatag na mga resulta.

Nag-aalok ang Vienna ng paborableng balanse para sa mga namumuhunan. Ang real estate nito ay kaakit-akit dahil sa maaasahang mga regulasyon, mataas na kalidad ng buhay, at matatag na pangangailangan.

Ang merkado ay sadyang lumalayo sa haka-haka , na nagbibigay-diin sa mga pangmatagalang pag-upa, kahusayan sa enerhiya, at bukas na mga transaksyon. Sa huli, lahat ay nanalo: ang mga residente ay nasisiyahan sa ginhawa, at ang mga namumuhunan ay nasisiyahan sa isang matatag at predictable na merkado.

Ang Vienna ay patuloy na nagraranggo sa mga pinakakumikitang lungsod sa Europe para sa pangmatagalang pamumuhunan sa real estate. Mayroong ilang mga dahilan para dito: isang mahusay na kalidad ng buhay, maginhawang access sa lahat ng amenities, at isang matatag na kapaligiran. Ito ang dahilan kung bakit ang mga internasyonal na mamumuhunan ay sabik na sabik na mamuhunan sa real estate ng Viennese.

Ang Vienna ay may natatanging kalamangan sa iba pang mga kabisera ng EU: ang mga patakaran ng real estate market ay malinaw at matatag. Nangangahulugan ito ng mga katamtamang buwis at maaasahang proteksyon ng mga karapatan sa ari-arian. Ang mga kundisyong ito ay lumilikha ng perpektong kapaligiran para sa matatag na paglago sa halaga ng iyong puhunan at isang matatag na kita mula sa mga rental.

Ang regulasyon ng mga panandaliang pagrenta ay nararapat na espesyal na pansin . Pinipigilan ng mga regulasyon ng Airbnb sa maraming lugar ang overheating ng merkado at mga speculative na pagtaas ng presyo.

Sa kabila ng lahat ng mga pakinabang nito, ang Vienna ay mas mura pa rin kaysa sa iba pang mga kabisera sa Europa. Bakit? Maraming mga regulasyon sa merkado, walang artipisyal na inflation ng presyo, at mabagal at maingat ang paglago. Ngunit ito ang tiyak na pundasyon para sa paglaki ng kumpiyansa sa hinaharap. Tinataya ng mga analyst na sa 2034, ang mga presyo ay maaaring tumaas ng 50-55%. Ito ay totoo lalo na sa mga lugar kung saan may kakulangan ng mga apartment at bahay.

Upang matagumpay na mamuhunan sa Vienna real estate , kailangan mo munang pumili ng tamang apartment o bahay. Ang merkado dito ay kalmado, ngunit maraming mga patakaran. Samakatuwid, ang isang may karanasan na tao ay lalo na kailangan: ito ay ang pagbili na maaaring gumawa ka ng pera. Paano? Sa pamamagitan ng tumpak na pagkalkula ng gastos, pagpaplano nang mabuti, at pagbili ng mas mababa kaysa sa tunay na presyo. Walang pagmamadali dito, hindi katulad sa mainit at sobrang init na mga pamilihan. Ginagawa ang mga desisyon pagkatapos ma-verify ang mga numero at may plano para sa hinaharap.

Sa Vienna, mayroong hanggang 7,500 property na ibinebenta . Ngunit ayon sa aming mga pagtatantya, halos 2% lamang sa kanila ang tunay na maganda at magandang pamumuhunan. Ang ilalim na linya: ang matalinong pagpili ay susi. Marami kang kailangang suriin: ang kalagayan ng bahay/apartment, ang legalidad ng mga dokumento, ang potensyal para sa pagpapahalaga sa presyo, at ang kadalian ng pag-upa nito.

Aktibong ginagamit namin ang artificial intelligence at machine learning para magproseso ng malalaking database . Kabilang dito ang data sa mga presyo, aktwal na transaksyon, pagbuo ng iba't ibang kapitbahayan, ang pangangailangan para sa mga rental at pagbili sa iba't ibang lokasyon, at iba pang mahahalagang indicator. Sa unang yugto, tinutukoy ng mga algorithm ang pinaka-promising na mga opsyon. Sa ikalawang yugto, personal na sinisiyasat ng aming mga eksperto ang bawat naturang ari-arian.

Ang pangalawang merkado ay nag-aalok ng pinaka-likidong pabahay. Ang mga ari-arian na ito ay madalas na matatagpuan sa mga makasaysayang distrito at patuloy na hinihiling sa mga pangmatagalang nangungupahan. Posibleng makahanap ng apartment dito sa mas mababang presyo kaysa sa presyo sa merkado, kung isasaalang-alang ang mga prospect ng pag-unlad ng gusali at kapitbahayan, malapit sa transportasyon, at pagkasira ng property. Gayunpaman, ang susi ay upang i-verify ang legal na integridad ng transaksyon, ang pagiging maaasahan ng mga nangungupahan, at ang wastong paggana ng lahat ng mga utility.

Ang mga bagong gusali ng Viennese ( Neubau ) ay kaakit-akit para sa kanilang istilo at modernong disenyo. Ang mga ito ay matipid sa enerhiya at mataas ang kalidad. Gayunpaman, ang kanilang mga presyo ay madalas na 30-40% na mas mataas kaysa sa mga katulad na laki ng mga apartment sa pangalawang merkado.

Ang mataas na halaga ng mga bagong gusali ay hindi lamang dahil sa kanilang kalidad. Ito ay dahil din sa mataas na halaga ng mga proyekto mismo, mga kahirapan sa paghahatid ng materyal, at ang mga malalaking panganib na dinadala ng developer. Ang susi para sa mga mamumuhunan ay ang makatotohanang pagtatasa kung ang pagtaas ng presyo sa hinaharap para sa apartment na ito ay tunay na makakabawi sa paunang premium.

maliliit na apartment dahil sa kanilang mababang kita, ngunit hindi ito para sa lahat sa Vienna. Ang kanilang pangunahing nangungupahan ay mga estudyante, migranteng manggagawa, at migrante. Nangangahulugan ito ng mas abala: patuloy kang naghahanap ng mga bagong nangungupahan at patuloy na sinusubaybayan ang upa. Inirerekomenda namin ang mga naturang property sa mga pinagkakatiwalaang lugar lamang at kung malinaw mong nauunawaan kung sino ang uupa at kung paano pamahalaan ang mga ito.

Ang mga pangmatagalang pagrenta ay ang pinaka maaasahang opsyon. Ang mga residente dito ay naninirahan nang matagal, sa loob ng 5-10 taon, hindi tulad ng mga nangungupahan ng ilang araw. Karaniwan nilang inuupahan ang apartment na walang laman, nang wala ang iyong kasangkapan, at ang lahat ng mga tuntunin at kundisyon ay malinaw na tinukoy ng batas. Makakatulong ito na makatipid nang malaki sa mga gastos sa pagpapanatili at matiyak ang isang tiyak na kita. Aktibong sinusuportahan ng mga awtoridad ng lungsod ng Vienna ang ganitong uri ng pangmatagalang pagrenta.

Ang pag-upa ng mga turista sa Vienna ay napakakumplikado, dahil ang mga awtoridad ay may makabuluhang paghihigpit sa mga regulasyon. Mula noong 2024, pinahihintulutan lamang ang mga panandaliang pagrenta sa ilang partikular na naaprubahang lugar. Ang negosyong ito ay nangangailangan ng patuloy na pangangasiwa: kailangan mong maging lubos na pamilyar sa lahat ng mga batas at maging handa na pamahalaan ang apartment 24/7. Samakatuwid, ito ay pangunahing hinahabol ng mga makaranasang mamumuhunan na may maraming pag-aari at kanilang sariling pangkat ng paglilinis at pamamahala ng bisita.

Ang komersyal na real estate ay nahaharap sa isang punto ng pagbabago. Ang online shopping boom ay nag-iwan ng maraming mga tindahan at bodega na bakante. Gayunpaman, lumaki ang demand para sa iba pang mga format: mga pribadong opisina, service outlet, at mga klinika. Ang susi sa tagumpay sa kaguluhang ito ay alinman sa isang nangungupahan na may garantisadong solvency o isang matalinong plano upang ganap na muling idisenyo ang isang lumang espasyo para sa mga modernong pangangailangan.

Mahalaga ang mga kapitbahayan. Binubuo ang Vienna ng 23 ganap na magkakaibang mga distrito. Ang bawat isa ay may sariling mga patakaran: ang mga presyo ay nagbabago sa kanilang sariling bilis, ang konstruksiyon ay limitado sa lahat ng dako, at ang mga taong nakatira doon ay magkakaiba. Kahit na sa loob ng isang distrito, ang mga prospect sa kalye ay maaaring mag-iba nang malaki! Naghuhukay kami nang mas malalim: sinusuri namin ang napakaraming data ng mga benta at eksaktong hinahanap ang mga undervalued na sulok kung saan malapit nang tumaas ang mga presyo. Sa ganitong paraan, ang aming mga kliyente ay hindi basta basta namumuhunan sa Vienna real estate ; bumibili sila ng mga ari-arian na may potensyal na paglago.

Mayroong iba't ibang mga paraan upang mamuhunan sa Vienna real estate. Ang lahat ay nakasalalay sa kung sino ka (ang iyong pagkamamamayan), kung magkano ang gusto mong mamuhunan, ang iyong mga layunin, at kung gaano ka kaaktibong handa na lumahok. Nag-aalok kami ng iba't ibang opsyon: mula sa simpleng pagbili ng apartment sa sarili mong pangalan hanggang sa mas kumplikadong mga opsyon sa pamamagitan ng mga kumpanya ng EU o pamumuhunan sa malalaking pondo sa real estate.

Kung isa kang mamamayan ng EU o European Economic Area (hal., Germany, France, Poland), maaari kang bumili ng apartment sa Vienna nang libre, nang walang anumang karagdagang kundisyon . Gayunpaman, para sa mga mamamayan ng ibang mga bansa (gaya ng Ukraine, US, o UK), mas mahigpit ang mga patakaran: pinahihintulutan lang ang direktang pagbili pagkatapos maaprubahan ng Vienna Magistrate's Office ang isang espesyal na aplikasyon.

Hindi lahat ay tumatanggap ng permit na ito. Tanging ang mga may malakas na kaugnayan sa Austria—naninirahan dito, nagtatrabaho, nagpapatakbo ng negosyo, o nagbabayad ng buwis—ang may pagkakataon. Ang paghihintay para sa isang desisyon ay maaaring tumagal ng ilang buwan, at walang garantiya na ito ay ibibigay.

Ito ang pinaka-maginhawa at tanyag na opsyon para sa mga mamamayan ng ibang mga bansa. Mayroong dalawang pangunahing ruta:

● Magbukas ng sarili mong kumpanyang Austrian (halimbawa, GmbH)

● Bumili sa pamamagitan ng isang handa na kumpanya mula sa ibang bansa sa EU (halimbawa, Slovakia, Cyprus o Ireland)

Ang diskarte na ito ay nag-aalis ng pangangailangan na makakuha ng espesyal na pahintulot ng pamahalaan upang bumili, makabuluhang pinapasimple ang pagbebenta o paglilipat ng real estate, nagbibigay-daan para sa legal na pagbawas ng pasanin sa buwis, at nagbibigay-daan din para sa agarang pag-upa o pagbebenta ng ari-arian.

Mahalagang tandaan:

● Ang ipinag-uutos na pagpapanatili ng mga dokumento sa pananalapi (accounting) at pagsusumite ng mga taunang ulat

● Regular na gastos para sa pagpapanatili ng kumpanya

● Mga buwis sa Austria sa mga kita ng kumpanya, kita sa pag-upa, mga dibidendo

Kung maayos ang pagkakaayos, ito ang pinakamabisang paraan upang mamuhunan sa real estate sa mahabang panahon.

Ayaw mong pamahalaan ang iyong ari-arian? Ang mga pondo sa pamumuhunan sa real estate (REIFs) ay hahawak ng lahat para sa iyo. Bumili ka ng bahagi sa isang dati nang portfolio ng mga ari-arian, at pinamamahalaan ng mga propesyonal ang mga ito. Ang iyong kita ay depende sa halaga ng iyong puhunan.

Isang mainam na opsyon para sa mga hindi gustong makipagsapalaran at ayaw mag-aksaya ng oras sa mga transaksyon at mga nangungupahan.

Pinag-iiba ng Austria ang mga bumibili ng ari-arian ayon sa pagkamamamayan. Samakatuwid, ang mga mamamayan ng EU (gaya ng mga German, Poles, at French) ay maaaring bumili nang walang paghihigpit – sa Vienna o anumang iba pang lungsod. Ang lahat ng iba pa (Ukrainians, Americans, Britons, at iba pa) ay dapat kumuha ng pahintulot mula sa Magistrat, ang pamahalaang lungsod ng Vienna.

Upang makuha ang permit na ito, dapat ay mayroon kang koneksyon sa Austria: humawak ng permit sa paninirahan doon, magtrabaho o magsagawa ng negosyo doon, o magbayad ng buwis doon. Kung walang ganoong koneksyon, ang proseso ay maaaring tumagal ng ilang buwan at kadalasang nagtatapos sa pagtanggi.

Sa ganitong mga sitwasyon, pinapayuhan namin ang mga kliyente na isaalang-alang ang isa pang opsyon: ang pagbili ng property sa pamamagitan ng isang kumpanyang nakarehistro sa EU (halimbawa, isang Austrian GmbH o isang Estonian na kumpanya). Ito ay ganap na legal. Ikaw pa rin ang magiging ganap na may-ari at maaaring itapon ang ari-arian ayon sa gusto mo.

1. Pagpili ng anyo ng pagmamay-ari

Maaari kang magparehistro ng real estate sa iyong sariling pangalan o sa pangalan ng iyong kumpanya. Tutulungan ka naming maunawaan kung paano pinakamahusay na irehistro ang iyong pagmamay-ari upang mabawasan ang mga buwis, protektahan ang iyong mga asset, at makamit ang iyong mga layunin.

2. Pag-verify ng bagay (Due Diligence)

Bago bumili, sinusuri namin ang parehong teknikal at legal na aspeto: mula sa legalidad ng mga karapatan sa mga utang at mga nakatagong paghihigpit sa ari-arian.

3. Kaufanbot – paunang kasunduan

Isang dokumento na nagpapatunay sa iyong matatag na desisyon na bumili. Binabalangkas nito ang mga pangunahing termino, at ang lagda ng isang notaryo ay ginagawa itong may bisa. Ginagarantiyahan nito ang nagbebenta na hindi mo mababago ang iyong isip.

4. Kasunduan sa Pagbili at Pagbebenta (Kaufvertrag)
Ang dokumentong ito ay inihanda ng isang abogado, na binabalangkas ang lahat ng mga tuntunin ng transaksyon. Kapag pinirmahan ng parehong bumibili at nagbebenta, magsisimula ang papeles at paglilipat ng pera.

5. Pagpaparehistro sa rehistro ng lupa (Grundbuch)

Isusumite ng aming abogado ang lahat ng kinakailangang dokumento sa opisyal na database (registry). Kapag naitala at nakumpirma na ang lahat, opisyal na natatanggap ng mamimili ang titulo sa property.

6. Mga partido sa transaksyon

Karaniwang kinabibilangan ng isang transaksyon sa Austrian ang:

• Mamimili at nagbebenta (o kanilang mga kinatawan)
• Ang isang abogado ay kasama sa transaksyon at maaaring kumilos bilang isang pinagkakatiwalaang tao.
• Notaryo – nagpapatunay ng mga lagda, nagsusuri ng mga dokumento
• Isang bank o trust payment system – gaya ng Mclean Atalios o Banked Household
• Realtor – karaniwang kumakatawan sa mga interes ng nagbebenta

Karaniwang kinabibilangan ng transaksyon ang:

• Mamimili at nagbebenta (sila mismo o sa pamamagitan ng kanilang mga katulong).
• Ang isang abogado ay tumutulong sa pagsasagawa ng isang transaksyon at maaaring kumilos sa ilalim ng kapangyarihan ng abogado.
• ng notaryo ang mga dokumento at pinatutunayan ang mga pirma.
• Espesyal na account : bangko o sistema ng pagbabayad (hal. Mclean, Atalios, Banked Household).
• Ang isang rieltor ay kadalasang tumutulong sa isang nagbebenta na makahanap ng isang mamimili.

7. Kontrol ng AML: transparency muna

Ang Austria ay may napakahigpit na mga regulasyon sa anti-money laundering (AML). Kinakailangan kang magbigay ng mga dokumentong nagpapatunay sa legal na pinagmulan ng iyong mga pondo. Nalalapat ang kinakailangang ito sa parehong mga indibidwal at legal na entity. Tutulungan ka namin nang maayos na mangolekta at maghanda ng lahat ng kinakailangang dokumento upang matiyak na maayos ang lahat, nang walang mga error o legal na isyu.

Ginagawa ng mga batas ng Austrian na transparent at ligtas para sa lahat ang pamumuhunan sa Vienna real estate. Ang isang lokal na kakaiba ng prosesong ito ay ang mahabang proseso nito (ang mga proseso ng burukratikong Austrian, tulad ng mga tao sa larangang ito, ay mabagal) at ang pangangailangang isama ang mga bayad na third-party na espesyalista ng iba't ibang disiplina (mga abogado, rieltor, notaryo, at mga bangko).

Ang isang hindi maikakaila na kalamangan ay ang lahat ng mga yugto ay mahigpit na kinokontrol, na nagreresulta sa kaunting panganib ng mga pagkakamali o pandaraya. Bilang isang kumpanyang may karanasang pang-internasyonal, isinasaalang-alang namin ang Austrian system na ganap na balanse: ito ay nakabalangkas, maaasahan, at nagbibigay ng kumpiyansa sa bawat hakbang.

Para sa isang matagumpay na pamumuhunan, mahalagang hindi lamang piliin ang tamang ari-arian kundi pati na rin maingat na kalkulahin ang kita sa hinaharap. Kasabay nito, huwag kalimutan ang tungkol sa anumang karagdagang gastos. Nasa ibaba ang isang halimbawa ng isang tunay na deal, na nagpapakita kung paano ito gumagana sa merkado ngayon.

Halimbawa ng pagkalkula:

Layunin : Apartment sa pangalawang pamilihan

Presyo ng pagbili: €300 000

Kabuuang halaga ng transaksyon: humigit-kumulang €330,000

Kita sa upa

• Kita sa Pagrenta: €1,400 bawat buwan (€16,800 bawat taon)

• Mga gastos sa pagpapanatili (insurance, pangunahing pag-aayos, atbp.): €300-320 bawat buwan

• Netong kita: ~€1,100 bawat buwan

• Taunang ani: humigit-kumulang 4%

Mga gastos sa utility

Sa kaso ng isang pangmatagalang pag-upa, ang nangungupahan ay may pananagutan sa pagbabayad ng lahat ng mga bayarin sa utility:

• Elektrisidad (sa ilalim ng indibidwal na kasunduan)

• Pagpainit at tubig (kung hindi kasama sa Hausbetriebskosten)

• Internet at telebisyon

Ang kasunduan sa pag-upa ay iginuhit sa pangalan ng nangungupahan. Nangangahulugan ito na ang may-ari ay may mas kaunting gastos, at ang kanilang kita ay matatag at malinaw.

Pagbubuwis

Ang halaga ng mga buwis ay nakasalalay sa ilang mga kadahilanan, tulad ng anyo ng pagmamay-ari at ang pagkamamamayan ng mamumuhunan:

• Mga pribadong indibidwal: Ang buwis sa upa sa Austria ay hanggang 25%.

• Mga kumpanya: ang buwis ay maaaring bawasan (halimbawa, isinasaalang-alang ang pamumura ng ari-arian, mga gastos sa pamamahala at pag-aayos).

Upang mabawasan at ma-optimize ang pagbubuwis, inirerekomenda namin ang pagkonsulta sa isang espesyalista sa lahat ng pangunahing isyu. Matutulungan ka naming i-optimize ang istraktura ng iyong pamumuhunan at bumuo ng isang epektibong modelo ng pagmamay-ari—makipag-ugnayan lang sa amin.

Ang iyong tubo ay hindi lamang nagmumula sa upa kundi pati na rin sa pagpapahalaga ng ari-arian mismo. ng mga eksperto, kabilang ang Publicationen , na ang Viennese property market ay makakapagpahalaga ng hanggang 55% sa 2034. Kaya, ang pamumuhunan na €330,000 ngayon ay maaaring maging €510,000 sa loob ng siyam na taon. Sa pagdaragdag ng kita sa pagrenta at pagpapahalaga sa presyo, makakatanggap ka ng humigit-kumulang 6-7% bawat taon na may mas mababang panganib kaysa sa pamumuhunan sa mga stock.

Mga diskarte sa pamumuhunan

• Pangmatagalang rental – matatag na kita, pinakamababang abala, mga legal na garantiya.
• Ang panandaliang haka-haka ay kumikita kapag bumibili ng mas mababa sa presyo ng merkado, ngunit nangangailangan ng karanasan, bilis, at pagpayag na kumuha ng mga panganib.
• Isang hybrid na modelo – magrenta ng 3-5 taon at ibenta sa pinakamataas na presyo. Isang nababaluktot na diskarte.

Mortgage: Posible ba ang Pagpopondo?

• Para sa mga residente ng EU : Posible ang pagkuha ng pautang: kailangan mo lang ng kita at magandang kasaysayan ng kredito. Ang pamamaraan ay pamantayan.
• Para sa mga hindi residente : Posible sa pamamagitan ng mga espesyal na institusyon. Pipili kami ng bangko at gagabayan ka namin nang hakbang-hakbang, mula sa aplikasyon hanggang sa lagda.

Isa sa mga pangunahing yugto ay ang paghahanap ng mabubuting nangungupahan. Ito ay pinangangasiwaan ng isang kumpanya ng pamamahala na:

• naghahanap ng mga nangungupahan sa pamamagitan ng mga pinagkakatiwalaang website;
• nagpapakita ng apartment at nakikipag-usap sa mga kandidato;
• sinusuri kung maaari silang magbayad;
• wastong gumuhit ng isang kasunduan sa pag-upa alinsunod sa mga lokal na batas.

Bilang resulta, mas maliit ang posibilidad na makatagpo ka ng hindi pagbabayad o bakanteng mga ari-arian, at regular na pumapasok ang pera.

Kung ang ari-arian ay binili gamit ang isang "basic" na tapusin o nangangailangan ng pag-update, ang kumpanya ng pamamahala ay maaaring ganap na magbigay ng mga pag-aayos at isang disenyo ng proyekto:

• pagbuo at pag-apruba ng layout na may pagpili ng estilo;
• pagbili ng mga kasangkapan, kagamitan at materyales;
• kontrol ng mga kontratista at proseso ng trabaho;
• kung kinakailangan, pagkuha ng lisensya para sa panandaliang pagrenta.

Ang layunin ay lumikha ng isang kaakit-akit

Ang kumpanya ng pamamahala ay nagbibigay ng buong hanay ng mga serbisyo sa pagpapanatili, kabilang ang occupancy at pag-aayos:

• pagpapanatili ng komunikasyon sa mga nangungupahan;
• organisasyon ng teknikal na pagpapanatili ng mga sistema ng engineering;
• pagbabayad ng mga utility bill (kung kinakailangan);
• paghahanda at pagsusumite ng mga ulat sa may-ari (buwan-buwan, quarterly).

Ang mamumuhunan ay may access sa malinaw na pag-uulat sa kita at mga gastos at gumagawa ng mga desisyon nang malayuan.

Ang pangunahing bentahe ng aming serbisyo sa turnkey ay nakakatipid ito sa iyo ng oras. Hindi mo na kailangang mag-navigate sa mga lokal na detalye sa iyong sarili. Maaari kang manirahan sa ibang bansa at kalimutan ang tungkol sa mga papeles—hahawakan namin ang lahat.

Nakikipagtulungan kami sa mga maaasahang kumpanya sa pamamahala ng ari-arian sa Vienna at sa buong Austria. Nagbibigay ito sa iyo ng turnkey solution na mapagkakatiwalaan mo: transparent at transparent ang lahat.

Ang panganib sa pera ay nakakaapekto sa mga tumatanggap ng kita sa ibang mga pera, tulad ng mga dolyar. Dahil ang lahat ng mga pagbabayad sa Austria ay ginawa sa euro, ang mga pagbabago sa halaga ng palitan ay maaaring mabawasan ang mga kita. Upang maiwasan ito, maaari kang mag-hedge laban sa mga pagbabago sa halaga ng palitan o mamuhunan lamang sa mga proyekto sa loob ng eurozone.

Ang mga legal na panganib ay lumitaw kung ang transaksyon ay hindi wastong naisagawa, ang mga dokumento ay maayos, o ang kasunduan sa pag-upa ay hindi patas. Simple lang ang pagprotekta sa iyong sarili: kumuha lang ng karampatang abogado. Susuriin nila ang apartment, ang nagbebenta, at ang lahat ng mga tuntunin at kundisyon, at bubuo ng tamang kontrata.

mga panganib sa pag-upa kapag ang isang apartment ay walang laman nang walang nangungupahan, huminto ang nangungupahan sa pagbabayad, o may mga kahirapan sa pagpapaalis. Ang maingat na pagpili ng mga nangungupahan, pakikipagnegosasyon sa pag-upa sa isang bihasang ahente, at insurance upang masakop ang pagkawala ng kita ay maaaring makatulong na mabawasan ang mga panganib na ito.

Sa Austria, maaari kang bumili ng iba't ibang uri ng insurance para protektahan ang iyong ari-arian:

• insurance ng apartment o bahay mismo (laban sa sunog, baha, pinsala at iba pang mga problema);
• insurance kung sakaling hindi mo sinasadyang magdulot ng pinsala o pinsala sa isang tao (halimbawa, pagbaha sa mga kapitbahay sa ibaba);
• insurance laban sa pagkawala ng kita sa pag-upa (kung ang apartment ay hindi maaaring rentahan para sa anumang kadahilanan).

Tinutulungan ka ng mga patakaran sa seguro na ito na maiwasan ang paggastos ng pera sa mga hindi inaasahang gastos dahil sa mga problema, at mapanatili din ang isang matatag na kita mula sa pag-upa sa iyong ari-arian.

Kung bibili ka ng apartment na ginagawa pa, tiyaking suriin kung mapagkakatiwalaan ang developer. Inirerekomenda namin ang pagbibigay pansin sa mga sumusunod:

• Anong uri ng mga bahay ang kanyang naitayo na?
• Ano ang sinasabi nila tungkol sa kanya?
• Malakas ba ang pananalapi niya?
• Malinaw ba ang lahat sa lupa at mga dokumento?

Siguraduhing makipag-ugnayan sa isang propesyonal na abogado at rieltor upang i-verify ang lahat ng impormasyon bago pumasok sa isang transaksyon.

Kapag tumaas ang mga presyo (inflation), ang investment real estate sa Austria ay nananatiling isa sa mga pinaka-maaasahang paraan upang mamuhunan. Ang mga apartment at bahay sa Vienna ay dating pinahahalagahan ang halaga, at ang pag-upa sa mga ito ay nagbibigay ng kita na nakakabawi sa tumataas na presyo para sa lahat ng iba pa. Higit pa rito, ang mismong katotohanan ng pagmamay-ari ng isang "tunay" na asset ay nagbibigay sa mga mamumuhunan ng kumpiyansa at kapayapaan ng isip para sa pangmatagalang panahon.

Mula 2023 hanggang 2025, halos hindi nagbabago ang mga presyo ng apartment at bahay sa Vienna. Ito ay sa kabila ng pagtaas ng mga gastos sa pamumuhay (inflation), at ang mga gastos sa paghiram sa eurozone ay tumaas dahil sa European Central Bank. Ang kalmado na ito sa merkado ay hindi nagkataon lamang: ang mga mahigpit na regulasyon, isang maliit na bilang ng mga bagong listahan, at isang kakulangan ng kaguluhan ay lumikha ng isang matatag at predictable na kapaligiran.

Ngunit ang mga pagbabago ay nakikita na. Ang pagbawas sa rate ng ECB ay nagbubukas ng isang bagong kabanata: ang mga mortgage ay nagiging mas mura muli, na ginagawang mas madali ang pagbili. Ang demand ay lumalaki - hindi lamang mula sa mga dayuhan, kundi pati na rin mula sa mga Austrian mismo. At dahil limitado pa rin ang suplay ng pabahay, dahan-dahan ngunit tiyak na lumilipat ang merkado sa mas mataas na presyo.

Ang Vienna ay hindi tulad ng Berlin o Prague, kung saan maaaring tumaas ang mga presyo. Dito, ang lahat ay nagbabago nang paunti-unti at maayos. Nakikita namin ang parami nang parami ng mga taong naghahanap upang bumili ng mga bahay sa mga matatag na kapitbahayan—yaong may lahat ng kailangan nila: mga parke, tindahan, paaralan, at mahusay na transportasyon.

Nagbabago ang Vienna salamat sa Smart City Vienna , isa sa pinakamahusay sa mundo. Ang lungsod ay lumalaki hindi sa pamamagitan ng mga bagong suburb, ngunit sa pamamagitan ng pag-renew ng mas lumang mga distrito. Ang pag-unlad ay hindi sa lawak, ngunit sa lalim: sa pamamagitan ng pagsasaayos, pag-unlad ng halo-halong gamit, mga pagpapabuti sa kahusayan sa enerhiya, at digitalization. Ang diskarte na ito ay lumilikha ng isang mataas na kalidad na kapaligiran sa lungsod na kaakit-akit para sa pamumuhay at pamumuhunan.

Ang Vienna ay matatag at komportableng panirahan, na umaakit ng mga tao mula sa buong Austria at sa ibang bansa. Sa 2030, ang populasyon ng lungsod ay inaasahang lalago ng 200,000 . Gayunpaman, ang bilis ng pagtatayo ng pabahay ay nag-iiwan ng maraming nais, na walang alinlangan na mapanatili ang isang makabuluhang kakulangan ng residential real estate sa mahabang panahon.

Ang mahalaga, ang mga tao ay pumupunta sa Vienna para sa mahabang panahon: mabubuting manggagawa, pamilyang may mga anak, at mga taong may disenteng suweldo. Ang mga residenteng ito ay nagbabayad ng matatag na upa, na ginagawang mas maaasahan at kumikita ang mga pamumuhunan sa real estate.

Sa wakas, ang Vienna ay nananatiling kabilang sa pinakamagagandang lungsod sa mundo na titirhan. Oo, hindi inaasahang nauna ang Copenhagen noong 2025, ngunit mahusay pa rin ang Vienna sa maraming mahahalagang lugar: mahusay na transportasyon, magagandang ospital, ligtas na kalye, magagandang gusali, mataas na kalidad na edukasyon, at magandang klima.

Ano ang ibig sabihin nito para sa mga namumuhunan? Ang pamumuhunan sa Vienna real estate ay hindi tungkol sa mabilis na kita. Ito ay isang pangmatagalang dula, na tumatagal ng 5-10 taon: pinag-isipang mabuti, naiintindihan, at may kaunting panganib. At ngayon, ito ay lalong kumikita: ang mga pautang ay nagiging mas mura, ang lungsod ay nagiging mas populasyon, at ang lungsod ay umuunlad. Ito ay isang magandang pagkakataon, at ito ay umuusbong na.

Upang ilarawan kung paano ito gumagana sa totoong buhay, ibabahagi ko ang ilang mga transaksyon sa totoong buhay na natapos namin para sa mga kliyente noong 2024. Hinanap namin ang bawat apartment na partikular na batay sa mga layunin at kakayahan ng mamumuhunan—isinasaalang-alang ang kanilang badyet, ang kanilang pagpayag na mamuhunan, ang kanilang nais na kita, at ang kanilang inaasahang habang-buhay.

Kaso 1: Ikalawang Distrito – 64 m², ani 4.5%

Para sa isang mamumuhunan na hindi natatakot na bumili ng apartment na maaaring magmahal sa presyo, nakakita kami ng opsyon sa Leopoldstadt (2nd district). Ang 64-square-meter na apartment ay nasa isang 1960s na gusali. Nasa mahinang kondisyon ito—kailangan nito ng ilang pagsasaayos, ngunit nakatulong iyon nang malaki sa pagpapababa ng presyo ng pagbili.

Nagsagawa kami ng ilang mga pagsasaayos para sa pagrenta, at ang apartment ay mabilis na nagsimulang magbunga ng 4.5% bawat taon—mas mataas kaysa sa average ng merkado. Ang halimbawang ito ay perpektong naglalarawan ng panuntunan: bumili sa magandang presyo, makakuha ng magandang kita.

Kaso 2: Ikaapat na Distrito – 2-silid-tulugan na apartment, ani ng 3.8%

Isang apartment sa Wieden , isang prestihiyosong sentro ng lungsod. Bumili kami ng apartment sa isang gusaling itinayo noong 1973. Napakaprestihiyoso ng lugar, ang apartment ay nasa isang tahimik at luntiang patyo, at napakalapit ng metro. Ang mamumuhunan ay hindi mula sa European Union, kaya kailangan naming kumuha ng espesyal na permit para isara ang deal.

Bagama't mas mataas ang presyo dahil sa pangunahing lokasyon, ang pagrenta ng apartment ay nagbubunga ng 3.8% taunang kita. Mahalaga, ang presyo ng apartment na ito ay magiging mas mabilis kaysa sa average ng lungsod. Ang pagpipiliang ito ay perpekto para sa mga naghahanap ng isang secure na pamumuhunan na may potensyal para sa isang mabilis na pagbabalik.

Kaso 3: Ikasampung Distrito – 71 m², ani 4.2%

Bumili kami ng malaking apartment sa tabi mismo ng metro sa Favoriten . Ang kapitbahayan ay hindi eksaktong prime, ngunit ito ay mabilis na bumubuti, at ang mga presyo ay abot-kaya pa rin. 15 minutong biyahe lang ito papunta sa sentro ng lungsod. Pinili namin ang lokasyong ito dahil sa maginhawang transportasyon at pag-asa na ang lugar ay magiging mas sikat at mas mahal. Bilang resulta, ang apartment ay nagbubunga na ng 4.2% taunang kita, at malaki ang posibilidad na tataas ang presyo nito sa paglipas ng panahon habang umuunlad ang nakapalibot na imprastraktura.

Case 4: Bagong gusali sa District 22 – 54 m², yield 3.2%

Para sa isang kliyente na gustong mamuhunan lamang at kalimutan ang tungkol dito, nakakita kami ng isang bagong turnkey apartment na 54 metro kuwadrado sa Donaustadt . Ang modernong property na ito ay hindi nangangailangan ng mga pagsasaayos, at agad namin itong inupahan. Ang ani dito ay bahagyang mas mababa - 3.2% bawat taon. Gayunpaman, ito ay isang perpektong opsyon sa turnkey: minimal na pagsisikap at abala. Isang mahusay na pagpipilian para sa mga taong pinahahalagahan ang kapayapaan ng isip at seguridad sa pamumuhunan.

Case 5: District 15 – 3-room apartment, 4.4% ang ani

Nakakita kami ng apartment para sa isang investor mula sa UAE sa Rudolfsheim-Fünfhaus . Ang lugar ay maginhawa para sa paglalakbay (magandang pampublikong transportasyon) at maraming mga tao na naghahanap ng upa. Ang apartment ay isang three-room, 70 m² apartment sa isang 1980s na gusali, malapit sa Westbahnhof train station.

Nasa mabuting kondisyon ang apartment, kailangan lang ng ilang cosmetic renovations. Inayos namin ang lahat nang malayuan, kabilang ang pagsasaayos at pagbili ng mga kasangkapan. Nagkakahalaga ito ng humigit-kumulang €15,000 . Salamat sa pagsasaayos, mabilis kaming nakahanap ng mga nangungupahan.

Ang apartment ngayon ay bumubuo ng 4.4% taunang pagbabalik. Ang may-ari ay halos hindi nangangailangan ng pakikilahok. Pinangangasiwaan ng kumpanya ng pamamahala ang lahat ng karaniwang pamamahala ng apartment at pamamahala ng nangungupahan. Ito ay isang mahusay na pagpipilian para sa mga nais ng isang matatag na kita at inaasahan ang apartment na pinahahalagahan ang halaga, habang pinamamahalaan ang kanilang pamumuhunan nang malayuan at walang anumang abala.

Ang pamumuhunan sa Vienna real estate ay hindi lamang tungkol sa magagandang gusali. Isa itong paraan para protektahan ang iyong pera sa isang bansa kung saan malinaw, ligtas, at tapat ang lahat. Ginagawa ko ito dahil may tunay na halaga dito: patuloy na tumataas ang mga presyo, malinaw ang mga patakaran, at halos walang mga sorpresa.

Sa nakalipas na ilang taon, marami kaming natulungang kliyente mula sa Europa at iba pang mga bansa. Nakatulong kami sa mga bagong dating na maiwasan ang mga pagkakamali, nakahanap ng mga property na may tunay na potensyal para sa pagpapahalaga, wastong naisagawang mga pagbili, at nakalkulang kita sa hinaharap. Pinakamahalaga, palagi kaming nagtatrabaho para sa iyo, hindi ang nagbebenta.

Ang layunin ko ay hindi magbenta sa iyo ng apartment sa anumang presyo, ngunit tulungan kang gumawa ng matalinong desisyon sa pamumuhunan. Hindi kami mga rieltor, developer, o tagapamagitan. Kami ang iyong mga consultant. At alam namin kung saan sa Vienna makakahanap ka ng apartment na magiging sulit sa presyo, kung saan makakahanap ka ng apartment na madaling paupahan, at kung saan pinakamainam na huwag mag-invest.

kami sa tahasang pagbili ng ari-arian . Hindi kami gumagana sa mga ari-arian kung saan nahahati ang ari-arian sa pagitan ng maraming may-ari. Ang pinakamababang halaga na sinimulan naming magtrabaho ay 250,000 . Kung naghahanap ka na bumili ng apartment o bahay sa Vienna para sa pangmatagalang pag-upa, para makatipid, o para lang maunawaan ang lokal na merkado ng real estate, mangyaring makipag-ugnayan sa amin. Ikalulugod naming ibahagi ang lahat ng aming nalalaman at tulungan kang gumawa ng tamang desisyon.