Bago pirmahan ang Kaufanbot, tinitingnan muna namin kung ang apartment na nakita ng bumibili sa viewing ay tumutugma sa property na inilarawan sa mga dokumento. Kasama ba sa Nutzfläche ang nakasaad na square meters? Nakumpirma na ba ang remodeling? Nakatalaga na ba ang basement sa apartment? Anong mga gastusin sa pagtatayo ang napagkasunduan na ngunit hindi pa nababayaran?
Pinaghahambing ng Vienna Property ang sipi, mga plano, mga dokumento ng pagmamay-ari ng apartment, at mga ulat ng Hausverwaltung mula sa Grundbuch. Anumang mga pagkakaibang natukoy ay nakakaapekto sa pagtatantya ng presyo, badyet sa pagbili, at mga termino ng kontrata. Halimbawa, ang hindi sapat na reserba para sa pagkukumpuni ng bubong ay nangangailangan ng pagkalkula ng isang potensyal na paunang bayad, habang ang kasalukuyang kontrata sa pag-upa ay maaaring makahadlang sa pag-okupa sa tamang oras.
Ipapakita namin ang beripikasyong ito gamit ang halimbawa ng isang apartment na may tatlong silid sa Altbau ng Vienna: anong mga dokumento ang aming sinusuri, ano ang aming nililinaw sa nagbebenta, at anong mga tuntunin ang aming napagkasunduan bago pirmahan. Ang mga detalye at halaga sa halimbawang ito ay tinatayang lamang.
1. Linawin ang layunin ng pagbili at ang mga unang kondisyon
Sa ating halimbawa, isinasaalang-alang ng isang pamilya ang isang apartment na nagkakahalaga ng €420,000. Nakatala sa listahan ang apartment bilang 80 m², na may balkonahe at basement. Natapos na ang mga kosmetikong renobasyon, at ang buwanang bayad ay €360. Ayon sa nagbebenta, available na ang apartment.
Ang mamimili ay nangangailangan ng dalawang magkahiwalay na silid-tulugan, ang kakayahang manirahan nang permanente, at lumipat sa loob ng napagkasunduang panahon. Binabalangkas namin ang mga kinakailangang ito bago ang pagpepresyo. Ang isang mas murang apartment na hindi angkop para sa pamilya ay hindi malulutas ang problema.
Nililinaw din namin ang katayuan ng mamimili at ang pangangailangan para sa mga permit. Ang kakayahan ng isang dayuhan na bumili ay nakadepende sa kanilang pagkamamamayan, pederal na estado, at mga pangyayari sa transaksyon. Ang pagkakaroon lamang ng permit sa paninirahan ay hindi awtomatikong kwalipikado para sa isang pagbili. Dapat linawin ang mga naaangkop na paghihigpit sa mga dayuhan na bumibili ng real estate sa Austria bago mangako
Kung kinakailangan ang mga permit o financing ng bangko, nakakaapekto ito sa tiyempo at nilalaman ng alok sa nagbebenta. Hindi sapat ang mga kasunduang pasalita tungkol sa mga tuntuning ito.
2. Mangolekta ng mga dokumento bago ang Kafanbot
Humihingi ang Vienna Property ng mga dokumento mula sa nagbebenta at sa Hausverwaltung, pinaghahambing ang natanggap na impormasyon, at itinatala ang anumang nawawalang kumpirmasyon. Ang pag-access sa construction file at mga indibidwal na dokumento ay ipinagkakaloob nang may kinakailangang pahintulot.
Para sa isang apartment sa isang umiiral na gusali, karaniwang kasama sa kit ang:
✓ kasalukuyang sipi at mga dokumento ng Grundbuch tungkol sa mahahalagang entry
✓ Wohnungseigentumsvertrag — kasunduan sa pagmamay-ari ng apartment
✓ Nutzwertgutachten — konklusyon sa tinantyang halaga ng mga bagay at pagbabahagi
✓ Mga plano sa konstruksyon at mga dokumento ng pagbabago
✓ Energieausweis — pasaporte ng enerhiya
✓ mga taunang ulat at kasalukuyang mga abiso sa pagbabayad
✓ Impormasyon tungkol sa reserba, paparating na trabaho at mga pautang sa bahay
✓ Mga magagamit na katitikan ng mga pagpupulong ng mga may-ari para sa mga nakaraang taon
Pinag-iiba namin ang plano mula sa patalastas at ang plano ng konstruksyon. Sinusuri namin ang natitirang reserba para sa isang partikular na petsa, at hindi namin inihahalintulad ang isang talakayan tungkol sa renobasyon sa mga katitikan bilang isang pangwakas na desisyon o badyet.
Kung may kulang na mahahalagang impormasyon, nananatili itong isang bukas na tanong. Ang pangakong magbibigay ng mga dokumento pagkatapos ng pagpirma ay hindi nagpapahintulot na maituring na kumpleto ang due diligence. Ang saklaw ng basic due diligence ay makikita rin sa mga rekomendasyon ng Arbeiterkammer para sa pagbili ng apartment.
3. Suriin ang Grundbuch at ang komposisyon ng mga nakuha na karapatan
Sa Grundbuch, itinutugma namin ang may-ari, bahagi, at designasyon ng apartment sa alok ng nagbebenta. Para sa pagkakakilanlan, ang EZ (Einlagezahl), o numero ng rehistro ng lupa, at ang KG (Katastralgemeinde), o komunidad ng kadastral. Hindi sapat ang address lamang para palitan ang mga detalyeng ito.
Ipinapakita ng sipi ang mga rehistradong karapatan at mga pasanin. Para sa mga mahahalagang tala, kinakailangan ang mga sumusuportang dokumento: ang isang maikling tala sa rehistro ay hindi palaging nagpapakita ng nilalaman ng paghihigpit.
Kung ang isang lien sa bangko ay nakarehistro sa bahagi ng nagbebenta, tinutukoy namin kung maaari itong alisin. Ang rehistradong halaga ng lien ay maaaring magkaiba sa kasalukuyang utang. Dapat kasama sa transaksyon ang kasalukuyang impormasyon ng nagpautang at ang mga kinakailangang dokumento para sa pag-alis ng lien.
Tinutukoy namin ang mga pasanin na aalisin at ang mga karapatang mananatili pagkatapos ng pagbili. Ang pamamaraan para sa pag-alis at pagbabayad ay itinatatag sa panahon ng legal na pagpapatupad ng transaksyon.
Ganito rin ang pamamaraan sa basement. Kinukumpirma ng susi na ibinigay ang daanan, ngunit hindi nito ipinapaliwanag ang layunin ng paggamit. Kinakailangang suriin kung ang espasyo ay nakatalaga sa apartment at sa ilalim ng anong mga kondisyon. Dapat ilarawan ng kontrata ang saklaw ng mga karapatan na sinusuportahan ng mga dokumento.
4. Suriin ang lugar ng apartment at ang balkonahe
Sa aming halimbawa, ang 80 m² ay binubuo ng 72 m² ng espasyo sa loob at isang 8 m² na bukas na balkonahe. Pinagsasama ng listahan ang mga bilang na ito, kaya ang paunang paghahambing ng presyo ay nangangailangan ng pagsasaayos.
Ang paghahati ng €420,000 sa 80 m² ay nagreresulta sa €5,250/m². Ang pag-uugnay ng buong presyo sa panloob na lawak ay nagreresulta sa isang bilang na humigit-kumulang €5,833/m².
Gayunpaman, nananatiling may halaga sa merkado ang balkonahe. Ang pagkakaiba sa mga kalkulasyon ay hindi nangangahulugang isang mataas na presyo o nangangahulugan na ang mamimili ay may karapatan sa diskwento sa buong walong metro. Kapag naghahambing ng mga alok, ang panloob na lugar at mga karagdagang espasyo ay dapat isaalang-alang nang hiwalay.
Pinaghahambing ng Vienna Property ang expo pose, plano, pagkalkula ng lawak, at Nutzwertgutachten. Kung may lumitaw na malalaking pagkakaiba, isasagawa ang karagdagang inspeksyon o propesyonal na pagsukat. Ang Nutzwert mismo ay hindi kumakatawan sa lawak ng apartment.
Ayon sa mga tuntunin sa pagkalkula ng Nutzfläche, ang mga bukas na balkonahe at loggia ay tinatrato nang magkaiba. Ang mga pagkakaibang ito ay tinalakay sa Vienna City Guide to Nutzfläche. Samakatuwid, mahalagang matukoy ang uri ng espasyo at ang naaangkop na pamamaraan bago kalkulahin ang mga metro kuwadrado.
5. Sinusuri namin ang muling pagpapaunlad at teknikal na kondisyon
Sa panahon ng inspeksyon, inihahambing namin ang aktwal na layout ng lugar sa dokumentasyon. Ang isang inilipat na kusina, pinagsamang mga silid, o binagong banyo ay nangangailangan ng paliwanag: kung ano ang ginawa at kung paano inaprubahan ang trabaho.
Ang mga pag-apruba sa konstruksyon at ang mga kinakailangang pahintulot sa ilalim ng mga regulasyon sa pagmamay-ari ng apartment ay sinusuri nang hiwalay. Hindi laging sakop ng isang permit ang parehong isyu.
Kung may mga nawawalang dokumento, nililinaw namin ang saklaw ng mga pagbabago at nangangalap ng impormasyon upang masuri ang kanilang posibilidad. Hangga't hindi nililinaw ang isyung ito, ang apartment ay hindi maaaring ilarawan bilang isang ari-arian na ang lahat ng mga pagbabago ay nakumpirmang legal.
Saklaw ng teknikal na inspeksyon ang mga nakikitang senyales ng kahalumigmigan, ang kondisyon ng mga bintana, heating, mga sistema ng kuryente, at bentilasyon. Kapag bumibili ng apartment sa Altbau sa Vienna, isinasaalang-alang din namin ang kondisyon ng pangkalahatang istruktura at mga sistema ng utility ng gusali. Ang mga bagong pinturang dingding ay hindi nagpapahiwatig ng natitirang buhay ng bubong.
Kung may mga palatandaan ng depekto na matuklasan na nangangailangan ng espesyal na konklusyon, isang espesyalista ang tatawagin. Ang isang regular na inspeksyon ay hindi kapalit ng inspeksyon ng mga nakatagong istruktura.
Bago magkasundo sa presyo, mahalagang suriin muna ang kinakailangang gawaing renobasyon sa Vienna: gumawa ng listahan ng mga gawain at kumuha ng tantiya ng proyekto. Masyadong tantiyado ang karaniwang singil kada metro kuwadrado para rito.
6. Basahin ang Energy Information System at suriin ang iyong sistema ng pag-init
Sa sertipiko ng pagganap ng enerhiya, tinitingnan namin ang address, ang petsa ng paghahanda, at ang gusali o pasilidad kung saan naaangkop ang kalkulasyon. Isa sa mga tagapagpahiwatig, ang HWB, ay nagpapakilala sa tinantyang pangangailangan ng init para sa pagpapainit. Nakakatulong ito sa paghahambing ng kahusayan ng enerhiya ngunit hindi ipinapakita ang bayarin ng customer sa hinaharap sa euro.
Ang mga aktwal na gastos ay nakadepende rin sa sistema ng pag-init, mga taripa, lokasyon ng apartment, at mga pattern ng paggamit. Samakatuwid, inihahambing namin ang mga numero sa data sheet sa mga magagamit na singil sa pag-init at sa kondisyon ng mga bintana at kagamitan.
Imposibleng matukoy ang klase batay sa terminong Altbau: ang isang bahay pagkatapos ng isang komprehensibong renobasyon at isang gusaling walang renobasyon ay maaaring magkaiba nang malaki.
Bilang pangkalahatang tuntunin, ang nagbebenta ay dapat agad na magpakita ng sertipiko ng pagganap ng enerhiya na hindi hihigit sa sampung taong gulang bago ang deklarasyon ng mamimili ng intensyon na bilhin ang ari-arian. Pagkatapos mapirmahan ang kontrata, ang nagbebenta ay dapat magbigay ng sertipiko ng pagganap ng enerhiya o isang buong kopya sa loob ng 14 na araw. Ang mga obligasyon at eksepsiyon ay inilarawan sa portal ng gobyerno ng Austria.
7. Suriin ang iyong upa at mga gastusin sa hinaharap sa bahay
Inihahambing namin ang ulat ng Hausverwaltung sa mga katitikan ng pulong at sa plano ng trabaho. Interesado kami sa mga magagamit na reserba, mga pangakong nagawa na, at mga paparating na gastusin.
Tinatalakay sa halimbawa ng kalkulasyon ang isang pagkukumpuni ng bubong na nagkakahalaga ng €210,000, at ang magagamit na reserba ay €75,000. Kung ang buong reserba ay gagamitin para sa gawaing ito, ang kakulangan ay magiging €135,000. Sa isang kumpirmadong alokasyon na 3.2%, ang tinantyang karga sa apartment ay 4 320 €.
Hindi maaaring agad na ideklara ng mamimili ang halagang ito bilang mandatoryong bayad. Una, tinutukoy namin kung naaprubahan na ang trabaho, kung gaano nakatakda ang badyet, kung may iba pang mga obligasyon, at kung paano inaasahang popondohan ang kakulangan. Ang susi sa alokasyon ay partikular na beripikado para sa nauugnay na kategorya ng gastos.
Ang paglalaan at pamamahagi ng mga gastos ay partikular na pinamamahalaan ng §§ 31–32 WEG 2002. Ang mga umiiral na kasunduan at mga eksepsiyon ayon sa batas ay isinasaalang-alang nang hiwalay.
Pagkatapos ay pag-uusapan natin ang pamamahagi ng mga gastusin kasama ang nagbebenta. Ang kabayarang napagkasunduan sa kontrata ay hindi kinakailangang magbago sa obligasyon na magbayad sa asosasyon ng mga may-ari ng bahay. Samakatuwid, ang mga tuntunin sa pagbili ay dapat magsama ng malinaw na mga tuntunin at isang mekanismo ng pagbabayad sa pagitan ng mga partido.
8. Suriin ang Betriebskosten at ang acquisition budget
Ang buwanang €360 sa halimbawa ay binubuo ng €245 sa mga gastusin sa pagpapatakbo, €85 sa mga kontribusyon sa reserba, at €30 sa iba pang mga singil. Sinusuri namin ang mga nilalaman ng bawat linya, kabilang ang kung kasama ang VAT, at kung kasama ang heating. Mali ang pagtawag sa buong bayad na "Betriebskosten".
Inihahambing namin ang kasalukuyang mga paunang bayad sa nakumpletong panahon ng pag-uulat. Tinutukoy din namin kung posible ang mga muling pagkalkula, kung may planong pagtaas sa mga bayad, at kung kasalukuyang binabayaran ng gusali ang utang nito.
Kapag nagbabadyet para sa isang pagbili, isinasaalang-alang namin ang mga mandatoryong bayarin. Para sa isang karaniwang pagbili na may konsiderasyon, karaniwang inilalapat ang 3.5% na rate ng buwis. Sa aming kalkulasyon, batay sa €420,000, ito ay katumbas ng €14,700. Ang bayad sa pagpaparehistro ng ari-arian ay karaniwang 1.1% ng halaga ng karapatang nakarehistro: batay sa parehong batayan, ito ay magiging €4,620.
Ang kabuuang halaga ay €19,320, hindi kasama ang iba pang mga gastusin. Ang mga potensyal na benepisyo at pamantayan sa pagkalkula ay beripikado batay sa bawat transaksyon; ang pansamantalang benepisyo, na may bisa hanggang Hulyo 1, 2026, ay hindi maaaring awtomatikong ilapat sa isang bagong pagbili sa Oktubre.
Hiwalay naming isinasama ang legal na suporta, mga naaangkop na komisyon, financing, at mga renobasyon. Ang mga natitirang aytem ay tinalakay sa artikulo tungkol sa mga karagdagang bayarin at mga nakatagong gastos kapag bumibili ng real estate sa Austria.
Para sa mga pagbili gamit ang mga hiniram na pondo, sumasang-ayon kami sa mga tuntunin ng desisyon at pagbabayad ng bangko nang maaga. Ang isang paunang pagtatantya ng magagamit na pautang para sa real estate sa Austria ay hindi ginagarantiyahan ang pag-apruba ng isang partikular na apartment.
9. Alamin kung ang apartment ay talagang available
Humihingi kami ng impormasyon tungkol sa kasalukuyang kontrata ng pag-upa, mga karapatan sa paninirahan, at iba pang mga karapatan sa paggamit. Ang isang bakanteng apartment habang tinitingnan ang apartment ay hindi nangangahulugang walang karapatan ang ikatlong partido.
Kung ang isang lease ay protektado ng MRG ), ang pagbili ng ari-arian ay hindi garantiya ng pagtatapos nito. Para sa mga kontratang sakop ng Richtwert Act, ang pinahihintulutang upa ay nililimitahan ng mga naaangkop na regulasyon. Ang posibilidad ng pagtatapos ay hiwalay na bineberipika: ang mataas na presyo ng pagbili ay hindi lamang nagbibigay ng karapatan sa nangungupahan sa pagtaas ng upa o sa kahilingan na lumipat.
Sa isang permanenteng secured lease, maaaring hindi makamit ang pag-alis sa apartment sa petsang nais ng pamilya. Para sa isang mamimili na nagnanais na tumira sa ari-arian para sa sarili nilang gamit, ito ay isang batayan para sa muling pagsasaalang-alang. Ang paglalapat ng mga paghihigpit ay nakasalalay sa ari-arian at sa kontrata, hindi lamang sa edad ng gusali.
Ang petsa ng libreng paglipat, ang kondisyon ng lugar at ang komposisyon ng natitirang ari-arian ay nakatakda sa mga tuntunin ng transaksyon.
10. Isalin ang mga natuklasan sa mga tuntunin at kundisyon ng Kaufanbot at sa kontrata
Ang Vienna Property ay lumilikha ng isang listahan ng mga pagkakaiba at mga bukas na tanong para sa mamimili at lahat ng partidong kasangkot. Iniuugnay nito ang bawat natukoy na panganib sa kinakailangang dokumento o kundisyon.
| Tanong | Ano ang kailangang kumpirmahin o pagsang-ayonan |
|---|---|
| Parisukat | Magkahiwalay ang panloob na lugar at ang balkonahe |
| Muling pagpapaunlad | Mga dokumento at pagiging katanggap-tanggap ng mga pagbabagong ginawa |
| Kolateral ng bangko | Ang pamamaraan para sa pag-alis ng napagkasunduang pasanin |
| Pagkukumpuni ng bubong | Pagpopondo at alokasyon ng gastos |
| I-broadcast | Petsa, kondisyon at kawalan ng isang patuloy na pag-upa |
| Mga Pagbabayad | Ang komposisyon ng mga accrual at datos para sa nakumpletong panahon ng pag-uulat |
Maaaring ipasailalim ng Kaufanbot ang mamimili kahit bago pa man mapirmahan ang isang detalyadong kontrata. Samakatuwid, ang mga tuntunin ng financing, mga permit, at mahahalagang inspeksyon ay napagkasunduan bago pirmahan, na may mga tiyak na deadline at mga kahihinatnan para sa hindi pagsunod sa mga ito.
Ang mga legal na salita at pamamaraan para sa Treuhand ay binabalangkas ng isang awtorisadong espesyalista. Ang mga teknikal na ulat ay inihahanda ng mga espesyalista sa mga kaugnay na larangan. Ang gawain ng pangkat ay tipunin ang mga batayan para sa desisyon, i-coordinate ang mga aksyon ng mga kalahok, at tiyakin na ang mga mahahalagang natuklasan ng pag-audit ay isinasaalang-alang sa pangwakas na ulat.
Ano ang matatanggap ng mamimili pagkatapos ng inspeksyon?
Sa halimbawang tinalakay, ang desisyon sa pagbili ay nangangailangan ng pagkumpirma ng pagpapahintulot sa muling pagpapaunlad, pagsang-ayon na alisin ang lien sa bangko, paglilinaw sa mga kaayusan sa financing para sa pagkukumpuni ng bubong, at pagtukoy sa mga batayan para sa libreng paglipat ng apartment. Ang presyo ay dapat tantyahin batay sa 72 m² ng espasyo sa loob at isang hiwalay na balkonahe.
Para sa bawat mahalagang isyu, dapat malinaw kung anong dokumento ang sumusuporta sa sagot, anong mga posibleng gastusin, at sino ang sasagot sa mga ito. Kung ang halaga ay hindi pa natutukoy, nananatili itong isang kawalan ng katiyakan sa badyet. Kung nangangako ang nagbebenta na aayusin ang problema, ang mga tuntunin ng kasunduan ay dapat magsama ng isang partikular na obligasyon, isang deadline, at ang mga kahihinatnan ng isang paglabag.
Kumpleto ang due diligence kapag ang nakalap na ebidensya ay sapat na upang suportahan ang isang matalinong desisyon. Maaaring irekomenda ang pagbili kapag ang legal na katayuan ng apartment, teknikal na kondisyon, mga gastos, at mga tuntunin sa paglilipat ay nagpapahintulot para sa nilalayong paggamit nito. Kung hindi ito mapatunayan, dapat ipagpaliban ang pagpirma, kahit na mukhang kaakit-akit ang presyo.
