ในปี 2025 อสังหาริมทรัพย์ในประเทศเยอรมนีจะมีราคาเท่าไร?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนีกำลังแสดงสัญญาณการเติบโตที่มั่นคงในปี 2568 หลังจากการปรับตัวลดลงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ข้อมูลของ Europace ระบุว่าราคาซื้ออพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยในประเทศอยู่ที่ประมาณ 3,400 ยูโรต่อตารางเมตร โดยราคาในเมืองใหญ่ๆ อย่างมิวนิกสูงกว่า 7,000 ยูโรต่อตารางเมตร ขณะที่ในภูมิภาคที่ราคาต่ำกว่าอาจต่ำกว่าถึงสองถึงสามเท่า

รายงานของสถาบันเศรษฐศาสตร์เยอรมัน (IW Consult) ระบุว่า 82% ของภูมิภาคต่างๆ ในเยอรมนีจะมีการปรับขึ้นราคาตั้งแต่ปี 2024 ถึงปี 2025 โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 2.3% ซึ่งยืนยันถึงการฟื้นตัวของตลาดอย่างค่อยเป็นค่อยไป

ภายใต้เงื่อนไขเหล่านี้ เยอรมนียังคงเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดที่สุดสำหรับนักลงทุนที่มองหาการคุ้มครองเงินทุนระยะยาวและรายได้ที่มั่นคง ประเทศเยอรมนีผสมผสานการคุ้มครองทางกฎหมายระดับสูงสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ขั้นตอนการทำธุรกรรมที่โปร่งใส และความต้องการที่อยู่อาศัยให้เช่าภายในประเทศที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ๆ อย่างเบอร์ลิน มิวนิก และแฟรงก์เฟิร์ต

ตลาดเยอรมนีมีลักษณะเด่นคือเสถียรภาพและคาดเดาได้ ทำให้เป็น “จุดยึด” ในพอร์ตการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งแตกต่างจากประเทศทางตอนใต้ของยุโรปที่มีตลาดผันผวนมากกว่า

ฉัน อ็อกซานา จูชแมน เป็นทนายความที่มีประสบการณ์ระดับนานาชาติด้านอสังหาริมทรัพย์และการลงทุน ฉันทำงานในโครงการต่างๆ ทั่วยุโรป รวมถึงการสนับสนุนธุรกรรมและโครงการก่อสร้าง ในบทความนี้ ฉันจะพูดถึงรายละเอียดเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนี ความน่าสนใจในการลงทุน แง่มุมทางกฎหมายและภาษี รวมถึงการเปรียบเทียบตลาดกับออสเตรีย

เยอรมนีและออสเตรียมีลักษณะเด่นคือความมั่นคงและการคุ้มครองการลงทุนที่สูง แต่มีความแตกต่างกันในด้านภาระภาษีและพลวัตของตลาด เยอรมนี โดยเฉพาะอย่างยิ่งเบอร์ลิน ดึงดูดนักลงทุนด้วยขนาด ความหลากหลายของอสังหาริมทรัพย์ และความต้องการเช่าที่สูง แต่นักลงทุนยังต้องพิจารณากฎระเบียบที่ซับซ้อนกว่า ต้นทุนภาษี และความผันผวนของราคาเป็นระยะๆ

ออสเตรีย แสดงให้เห็นถึงรูปแบบที่สมดุลกว่า กล่าวคือ กฎหมายมีความโปร่งใสมากขึ้น ความเสี่ยงลดลง และตลาดมีการเติบโตของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง เวียนนามีผลประกอบการดีกว่าเบอร์ลินไม่เพียงแต่ในด้านเสถียรภาพเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการคาดการณ์การเติบโตของราคาและอุปสงค์ด้วย โดยอัตราการสอบถามข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งทำให้ออสเตรียเป็นประเทศที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนอนุรักษ์นิยมที่ให้ความสำคัญกับการรักษาเงินทุนและมุมมองระยะยาว

สำหรับนักลงทุนที่มองหาตลาดที่คาดเดาได้และมั่นคงกว่า การซื้ออพาร์ทเมนท์ในเวียนนา มักเป็นเรื่องธรรมชาติ: เมืองนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มั่นคง กฎระเบียบที่ชัดเจน และการเติบโตที่ปานกลางแต่คงที่ของราคาอสังหาริมทรัพย์

เยอรมนีได้รับการยกย่องให้เป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ "หลัก" ของสหภาพยุโรปมาอย่างยาวนาน นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ เพราะเยอรมนีเป็นตลาดขนาดใหญ่ เศรษฐกิจที่มั่นคง และกฎระเบียบที่ชัดเจนสำหรับนักลงทุน การคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สินที่สูงและผลตอบแทนที่คาดการณ์ได้ เป็นสองปัจจัยสำคัญที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนีเป็นสินทรัพย์ที่มีค่าสำหรับการลงทุนระยะยาว

ในทางปฏิบัติ ผมมักเห็นลูกค้าเลือกเบอร์ลินหรือมิวนิกด้วยเหตุผลเหล่านี้: แม้ว่าอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีจะมีราคาแพงกว่าในประเทศเพื่อนบ้านหลายประเทศ แต่ความเสี่ยงที่จะขาดทุนก็น้อยมาก ยกตัวอย่างเช่น ลูกค้าของผมรายหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์สองห้องนอนในเบอร์ลินในราคา 4,300 ยูโร/ตร.ม. และภายในสองปี รายได้จากการเช่าก็เพียงพอที่จะครอบคลุมค่าผ่อนบ้านและภาษีได้อย่างสม่ำเสมอ

จากข้อมูลของ PWC ธนาคารโลก และ Numbeo เยอรมนีจัดอยู่ในกลุ่มประเทศยุโรปที่มีความโปร่งใสในการทำธุรกรรมและการคุ้มครองนักลงทุนสูงสุด ดัชนีความโปร่งใสด้านอสังหาริมทรัพย์ (PWC, 2024) ระบุว่าเยอรมนีได้คะแนน 84/100 เทียบเท่ากับเนเธอร์แลนด์และออสเตรีย ขณะที่สเปนและโปรตุเกสได้คะแนนประมาณ 65–70/100 และกรีซได้คะแนนประมาณ 58/100

จากการสำรวจ Doing Business 2023 ของธนาคารโลก ประเทศเยอรมนีอยู่อันดับหนึ่งในสหภาพยุโรปในด้านความสะดวกในการจดทะเบียนทรัพย์สิน โดยมีคะแนน 97/100 ซึ่งสะท้อนถึงความรวดเร็วและความโปร่งใสของธุรกรรม

สำหรับนักลงทุน นี่หมายถึงความเสี่ยงแอบแฝงที่น้อยลง ภาระภาษีที่คาดการณ์ได้มากขึ้น และขั้นตอนการดำเนินการที่ชัดเจน ในทางปฏิบัติ ผมแนะนำให้ลูกค้าของผมตรวจสอบเอกสาร Grundbuch อย่างละเอียดถี่ถ้วนและใช้บริการรับรองเอกสารในท้องถิ่น เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในย่านที่มีชื่อเสียงในเยอรมนี

ผมมักเห็นนักลงทุนเริ่มต้นจากเมืองเล็กๆ ในเยอรมนี (ไลพ์ซิก เดรสเดน) ซึ่งค่าที่อยู่อาศัยถูกกว่าเบอร์ลินหรือมิวนิก แต่มีศักยภาพในการเติบโตสูงกว่า ซึ่งทำให้ราคาเข้าลงทุนต่ำกว่า แต่ยังคงสร้างรายได้จากค่าเช่าที่มั่นคง

• เศรษฐกิจและกฎหมายมีเสถียรภาพ แม้ในช่วงวิกฤต ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ๆ ก็ยังลดลงปานกลาง
• ความต้องการเช่ามีสูง โดยเฉพาะในเมืองที่มีมหาวิทยาลัยและศูนย์กลางธุรกิจหลัก
• ความโปร่งใสและการคุ้มครอง ระบบกฎหมายช่วยลดความเสี่ยงจากการฉ้อโกงและปัญหาที่ซ่อนเร้น
• โอกาสการลงทุนระยะยาว แม้จะมีผลตอบแทนจากการเช่าที่ค่อนข้างต่ำ แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีก็คุ้มค่าที่จะลงทุนเพื่อคุ้มครองเงินทุน

คำแนะนำของฉัน: เมื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาไม่เพียงแต่ราคาของอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความต้องการเช่าที่อาจเกิดขึ้น โครงสร้างพื้นฐาน และแผนการพัฒนาพื้นที่ด้วย หนึ่งในกรณีศึกษาของฉันคือการซื้ออพาร์ตเมนต์ในไลพ์ซิกในราคา 2,800 ยูโร/ตร.ม. สามปีต่อมา ราคาเพิ่มขึ้นเกือบ 15% ในขณะที่อัตราค่าเช่ายังคงที่ ซึ่งยืนยันถึงกลยุทธ์ที่สมเหตุสมผลของฉัน

อสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีถือเป็นหนึ่งในเครื่องมือที่เชื่อถือได้มากที่สุดในการรักษาและเพิ่มทุนในยุโรป ตลาดนี้มีความยืดหยุ่นแม้ในช่วงที่เศรษฐกิจผันผวน และอุปสงค์ภายในประเทศที่มั่นคงทำให้เป็นที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนระยะยาว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนีได้ผ่านช่วงสำคัญหลายช่วงในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา หลังจากวิกฤตการณ์ปี 2551-2553 ราคาที่อยู่อาศัยเริ่มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนถึงจุดสูงสุดในปี 2564-2565 ในช่วงเวลาดังกล่าว ราคาอพาร์ตเมนต์ในเมืองยอดนิยมของเยอรมนีอาจเพิ่มขึ้น 10-15% ต่อปี

พบว่ามีการปรับฐานราคาในระดับปานกลางในปี 2566-2567 โดยราคาลดลงเฉลี่ย 10-15% ทั่วประเทศ อย่างไรก็ตาม ภายในไตรมาสแรกของปี 2568 ตลาดเริ่มทรงตัว และผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าจะมีการเติบโตอย่างราบรื่นที่ 1-3% ในภูมิภาคส่วนใหญ่

ในทางปฏิบัติ ผมเห็นว่าโอกาสในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีในราคาที่น่าดึงดูดใจจะเกิดขึ้นในช่วงที่ราคาปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ที่ขายต่อซึ่งมีประวัติการเป็นเจ้าของที่พิสูจน์ได้ ยกตัวอย่างเช่น ลูกค้าของผมรายหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์สองห้องนอนในเมืองไลพ์ซิกในช่วงที่ราคาลดลงเหลือ 2,800 ยูโร/ตร.ม. และหนึ่งปีต่อมาราคาก็เพิ่มขึ้น 8% และอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวก็สร้างรายได้จากค่าเช่าที่มั่นคงอยู่แล้ว

กิจกรรมที่ยิ่งใหญ่ที่สุดเกิดขึ้นในเมืองใหญ่ที่สุด:

• เบอร์ลิน เป็นเมืองหลวงและศูนย์กลางของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ โดยมีสภาพคล่องสูงและมีความต้องการเช่าที่มั่นคง
• มิวนิค เป็นกลุ่มตลาดระดับพรีเมียม มีอพาร์ตเมนต์ราคาแพง อัตราผลตอบแทนจากการเช่าต่ำ แต่มีการลงทุนที่เชื่อถือได้
• แฟรงก์เฟิร์ตและฮัมบูร์ก เป็นศูนย์กลางทางการเงินและโลจิสติกส์ที่นักลงทุนสถาบันให้ความสนใจ
• เมืองไลพ์ซิก เดรสเดน และดุสเซลดอร์ฟ เป็นเมืองที่มีความต้องการเพิ่มขึ้นและมีราคาที่เอื้อมถึงได้มากขึ้น

ผมแนะนำให้นักลงทุนมองไกลกว่าเมืองใหญ่ๆ เช่น การซื้อบ้านในเมืองไลพ์ซิกหรือเดรสเดนของเยอรมนี มีราคาเข้าลงทุนต่ำและมีศักยภาพในการเติบโตสูง ซึ่งเหมาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระจายพอร์ตการลงทุน

ตลาดเยอรมันมีความหลากหลาย:

ตลาดรอง เป็นกลุ่มตลาดหลักที่นำเสนอตัวเลือกที่เข้าถึงได้และผลตอบแทนจากการเช่าที่คาดการณ์ได้
โครงการพัฒนาใหม่ๆ มีจำนวนน้อย โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ ราคาสูงกว่า แต่อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ประหยัดพลังงานและมีรูปแบบที่ทันสมัย
​​กลุ่มตลาดพรีเมียม ประกอบด้วยมิวนิก แฟรงก์เฟิร์ต และเบอร์ลิน ซึ่งมีมูลค่าการลงทุนสูงแต่มีระยะเวลาคืนทุนยาวนาน
อาคารอพาร์ตเมนต์ (Mehrfamilienhaus) ดึงดูดนักลงทุนสถาบันและเอกชน เนื่องจากให้ผลตอบแทนค่าเช่าที่มั่นคง

ฉันมักเห็นนักลงทุนเริ่มต้นด้วยการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่แล้วในเยอรมนีเพื่อวัดความต้องการเช่าและค่อยๆ ขยายพอร์ตโฟลิโอของพวกเขาด้วยการสร้างใหม่และ Mehrfamilienhaus

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนียังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่มีความสมดุลมากที่สุดในยุโรป ข้อมูลจากธนาคารกลางเยอรมนี (Bundesbank) ระบุว่า ในปี 2567 ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยทั้งหมดประมาณ 82% จะดำเนินการโดยชาวเยอรมันเอง ขณะที่นักลงทุนต่างชาติคิดเป็นประมาณ 18% ของตลาด

• ชาวเยอรมันซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยเองและเพื่อการลงทุนระยะยาว โดยมักเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อขายต่อหรือบ้านในเยอรมนี
• นักลงทุนต่างชาติมีความกระตือรือร้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม ผู้ซื้อรายใหญ่ ได้แก่ ออสเตรีย สวิตเซอร์แลนด์ เนเธอร์แลนด์ จีน และตะวันออกกลาง
• กองทุนสถาบัน (เงินบำนาญ บริษัทประกันภัย) ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอาคารอพาร์ทเมนท์ (Mehrfamilienhaus)

ผู้ซื้อชาวต่างชาติมักมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาใหม่ๆ ในเบอร์ลินและแฟรงก์เฟิร์ต ซึ่งอพาร์ทเมนท์ระดับพรีเมียมในเยอรมนีอาจมีราคาเริ่มต้นที่ 8,000–10,000 ยูโร/ตร.ม. แต่พวกเขาก็ยินดีที่จะจ่ายเงินเพิ่มเพื่อรับประกันความต้องการเช่าที่มั่นคง

ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อเสถียรภาพของตลาดคืออุปสงค์ภายในประเทศที่แข็งแกร่ง แม้ในช่วงที่กิจกรรมระหว่างประเทศลดลง ชาวเยอรมันก็ยังคงเป็นผู้สนับสนุนตลาด

• ในปี 2566–2567 แม้ว่าราคาจะลดลง 10–15% แต่จำนวนธุรกรรมภายในประเทศกลับลดลงเพียงประมาณ 5% ซึ่งบ่งชี้ว่ากิจกรรมของผู้ซื้อยังคงดำเนินต่อไป
• ในเมืองใหญ่ๆ ค่าเช่ากำลังเพิ่มขึ้นเร็วกว่าราคาที่อยู่อาศัย ยกตัวอย่างเช่น ในกรุงเบอร์ลินและมิวนิก ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6-8% ต่อปี ซึ่งยิ่งกระตุ้นความสนใจจากผู้ซื้อในท้องถิ่น

ในปี 2566 ลูกค้าในแฟรงก์เฟิร์ตซื้ออพาร์ตเมนต์ในราคา 6,200 ยูโรต่อตารางเมตร โดยคาดว่าจะได้รับรายได้จากค่าเช่า ภายในหนึ่งปี อัตราผลตอบแทนอยู่ที่ 3.8% ซึ่งถือเป็นผลลัพธ์ที่ดีมากสำหรับเยอรมนี เนื่องจากมีความเสี่ยงต่ำ

เมื่อต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนี สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจไม่เพียงแค่ราคาของอพาร์ทเมนท์ในเยอรมนีเท่านั้น แต่ยังต้องเข้าใจโครงสร้างความเป็นเจ้าของตามกฎหมายด้วย ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อสิทธิและความเสี่ยงของนักลงทุน

นี่เป็นทางเลือกที่พบบ่อยที่สุด ซึ่งเป็นรูปแบบการเป็นเจ้าของบ้านหรืออพาร์ตเมนต์แบบคลาสสิกในเยอรมนี เจ้าของเป็นเจ้าของทั้งตัวอาคารและที่ดินใต้อาคาร ทรัพย์สินสามารถถูกขายทอดตลาดได้อย่างอิสระ ไม่ว่าจะให้เช่า ขาย หรือส่งต่อเป็นมรดก

สำหรับนักลงทุนระยะยาว นี่คือตัวเลือกที่ดีที่สุด เพราะมีข้อจำกัดน้อยที่สุดและมูลค่าเติบโตที่คาดการณ์ได้ ลูกค้าของผมรายหนึ่งซื้อบ้านในมิวนิกในราคา 1.2 ล้านยูโรเมื่อปี 2018 ปัจจุบันมูลค่าตลาดของบ้านสูงกว่า 1.8 ล้านยูโร และทรัพย์สินดังกล่าวไม่มีสิทธิ์ใดๆ ของบุคคลที่สาม

โดยพื้นฐานแล้ว สัญญาเช่าที่ดินเป็น "สัญญาเช่าที่ดิน" นานสูงสุด 99 ปี โดยมีสิทธิ์ในการก่อสร้างและใช้งานที่ดิน เจ้าของที่ดินจะต้องจ่าย Erbbauzins (ค่าเช่ารายปีให้แก่เจ้าของที่ดิน) เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า ที่ดินจะถูกส่งคืนให้เจ้าของ และชะตากรรมของอาคารขึ้นอยู่กับสัญญา

ในทางปฏิบัติ ธุรกรรมดังกล่าวมักเกิดขึ้นบ่อยในเมืองที่ที่ดินมีราคาแพงเป็นพิเศษ (เช่น แฟรงก์เฟิร์ตหรือฮัมบูร์ก) ผมมักจะแนะนำให้ลูกค้าคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างรอบคอบ เพราะบางครั้งราคาอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีที่ต่ำภายใต้โครงการ Erbbaurecht ก็ถูกชดเชยด้วยค่าผ่อนชำระรายปีที่สูง

• Miteigentum คือทรัพย์สินที่เจ้าของแต่ละคนมีส่วนแบ่งตามเปอร์เซ็นต์
• Wohnungseigentum คือรูปแบบการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์แต่ละแห่งในอาคารอพาร์ทเมนต์โดยมีส่วนแบ่งในพื้นที่ส่วนกลาง (บันได หลังคา ห้องใต้ดิน)

เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลิน ผมมักจะชี้แจงค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางให้ลูกค้าทราบเสมอ แม้ว่าราคาที่อยู่อาศัยในเยอรมนีอาจดูน่าสนใจ แต่ค่าบำรุงรักษาอาจสูง (โดยเฉพาะในอาคารเก่าแก่)

• สิทธิในการอยู่อาศัย (Wohnrecht) – มักใช้ในการรับมรดก ตัวอย่างเช่น พ่อแม่ยังคงมีสิทธิ์ที่จะอาศัยอยู่ในบ้านแม้ว่าจะส่งต่อให้ลูกหลานก็ตาม
• สหกรณ์เคหะ (Genossenschaften) – ที่อยู่อาศัยเป็นกรรมสิทธิ์ของสหกรณ์ ไม่ใช่ของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง สมาชิกมีสิทธิ์ใช้ห้องชุด แต่ไม่สามารถขายได้อย่างอิสระ

ที่อยู่อาศัยแบบสหกรณ์บางครั้งอาจเหมาะกับนักเรียนหรือผู้เกษียณอายุ แต่ไม่ค่อยน่าสนใจสำหรับนักลงทุน การซื้ออพาร์ทเมนท์ในเยอรมนีในรูปแบบนี้ทำให้ควบคุมได้น้อยลงและไม่มีสภาพคล่องเลยเมื่อขาย

นอกเหนือจากการซื้อโดยตรง สิ่งต่อไปนี้ยังได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น:

• การลงทุนผ่านกองทุน (Immobilienfonds) สะดวกสำหรับผู้ที่ต้องการลดการมีส่วนร่วมในการบริหารจัดการ
• การแบ่งปันการซื้อและความไว้วางใจในครอบครัวเป็นทางออกสำหรับทุนของครอบครัว โดยที่ทรัพย์สินจะถูกส่งต่อไปยังคนรุ่นต่อไป

เมื่อไม่นานมานี้ ฉันได้สนับสนุนธุรกรรมของครอบครัวหนึ่งในเมืองนูเรมเบิร์ก ซึ่งเกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนบ้านของพวกเขาในเยอรมนีผ่านทรัสต์ของครอบครัว วิธีนี้ช่วยให้พวกเขาสามารถจัดสรรมรดกได้ทันที และหลีกเลี่ยงภาษีสูงจากการโอนทรัพย์สินให้ลูกหลานในภายหลัง

ต่างจากออสเตรียหรือสวิตเซอร์แลนด์ที่ชาวต่างชาติต้องอยู่ภายใต้โควตาและใบอนุญาตที่เข้มงวด ชาวต่างชาติที่ไม่ได้มีถิ่นพำนักในเยอรมนีสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างอิสระ อย่างไรก็ตาม มีเงื่อนไขคือ หากไม่มีใบอนุญาตถิ่นพำนักหรือรายได้ ธนาคารมักลังเลที่จะออกสินเชื่อที่อยู่อาศัยในเยอรมนี และภาระภาษีก็สูงกว่าชาวเยอรมนี นอกจากนี้ ธนาคารและโนตารียังต้องตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินทุนและตรวจสอบผู้ซื้อกับบัญชีรายชื่อผู้ถูกคว่ำบาตรระหว่างประเทศ

ผมมีลูกค้าจากยูเครนคนหนึ่งที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนี (ราคา 420,000 ยูโรในเมืองดุสเซลดอร์ฟ) ด้วยเงินทุนส่วนตัว แต่ไม่สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้เนื่องจากไม่มีถิ่นพำนักในเยอรมนี ในกรณีเช่นนี้ ผมขอแนะนำให้วางแผนโครงสร้างการซื้อล่วงหน้า เช่น ผ่านการจัดตั้งบริษัทจำกัด (GMB) หรือมูลนิธิครอบครัว หากเป็นพอร์ตโฟลิโอขนาดใหญ่

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนี ไม่ว่าจะเป็นอพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลิน บ้านในบาวาเรีย หรืออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในไลพ์ซิก ล้วนมีกระบวนการทางกฎหมายที่เข้มงวดเสมอ แม้ว่าในตอนแรกอาจดูซับซ้อน แต่ระบบนี้ก็ให้ความคุ้มครองในระดับสูงทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย

กระบวนการนี้ประกอบด้วยขั้นตอนสำคัญหลายขั้นตอน:

• ข้อตกลงเบื้องต้น – ทั้งสองฝ่ายตกลงกันในเงื่อนไขหลักๆ ได้แก่ ราคาอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนี เงื่อนไข และแหล่งที่มาของเงินทุน
• เตรียมข้อตกลงกับเจ้าหน้าที่รับรองเอกสาร - หากไม่มีการรับรองเอกสาร ธุรกรรมนั้นจะไม่ถูกต้อง
• การตรวจสอบความครบถ้วนทางการเงิน – ธนาคารหรือทนายความจะประเมินแหล่งที่มาของเงินทุนและความพร้อมของผู้ซื้อในการทำธุรกรรม
• การลงนามโดยเจ้าหน้าที่รับรองเอกสาร - เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารจะรับรองข้อตกลงและอธิบายผลที่ตามมา
• การเข้าสู่ Grundbuch (ทะเบียนทรัพย์สิน) เป็นขั้นตอนที่ทำให้ผู้ซื้อกลายเป็นเจ้าของทรัพย์สินถูกกฎหมายในประเทศเยอรมนี

ลูกค้ารายหนึ่งจากสาธารณรัฐเช็กต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีแบบระยะไกล ด้วยหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้อง ธุรกรรมจึงดำเนินไปอย่างรวดเร็ว แต่ธนาคารยังขอเอกสารยืนยันแหล่งที่มาของเงินทุนด้วย คำแนะนำ: เตรียมเอกสารทางการเงินไว้ล่วงหน้า

• ตัวแทน จะช่วยค้นหาทรัพย์สินและดำเนินการเจรจา
• ทนายความ จะตรวจสอบความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของการทำธุรกรรม ได้แก่ การมีภาระผูกพัน สถานะของเจ้าของ และความโปร่งใสของเงื่อนไขทั้งหมด

ผมแนะนำลูกค้าเสมอว่าอย่าละเลยคำแนะนำทางกฎหมาย ครั้งหนึ่งการตรวจสอบพบว่าบ้านที่พวกเขากำลังพิจารณาอยู่ในฮัมบูร์กมีข้อพิพาททางกฎหมายที่ยังไม่สามารถเปิดเผยได้ ซึ่งช่วยให้หลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่สำคัญได้

ในการซื้ออพาร์ทเมนท์ในเยอรมนี นักลงทุนจะต้องพิสูจน์:

• แหล่งที่มาทางกฎหมายของเงินทุน
• เงินทุนที่เพียงพอ (โดยปกติอย่างน้อย 20-30% ของมูลค่าทรัพย์สินสำหรับเงินดาวน์หากใช้สินเชื่อจำนอง)
  ไม่มีการถูกคว่ำบาตรหรืออยู่ในบัญชีดำ

ชาวต่างชาติสามารถทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ได้โดยไม่ต้องเดินทางมาด้วยตนเอง—ผ่านตัวแทน หนังสือมอบอำนาจต้องได้รับการรับรองจากโนตารีและรับรองโดยอัครราชทูตในประเทศของผู้ซื้อ

ในทางปฏิบัติ นักลงทุนจากเอเชียซึ่งไม่สามารถเดินทางมายังสถานที่ลงนามได้มักเลือกตัวเลือกนี้ อย่างไรก็ตาม ทนายความในเยอรมนีกำลังกำหนดให้ใช้ระบบระบุตัวตนผ่านวิดีโอมากขึ้นเพื่อลดความเสี่ยงจากการฉ้อโกง

เอกสารหลักคือ Grundbuchauszug (ข้อความที่ตัดตอนมาจากทะเบียนที่ดิน) ซึ่งสะท้อนถึง:

• เจ้าของ,
• ภาระผูกพัน (การจำนอง, สัญญาเช่าภายใต้ Erbbaurecht, ความสะดวก)
• ข้อจำกัดในการใช้งาน

ลูกค้ารายหนึ่งในเมืองไลพ์ซิกที่กรุนด์บุคพบสิทธิการใช้ที่ดินในส่วนหนึ่งของสนามหญ้า ซึ่งเป็นสิทธิที่เพื่อนบ้านสามารถใช้ที่ดินได้ เราจึงนำเรื่องนี้มาพิจารณาในระหว่างการเจรจาต่อรองและลดราคาลง 4%

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนี สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาไม่เพียงแต่ราคาที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมด้วย ซึ่งอาจเพิ่มราคาขึ้น 10-15% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมหรืออาคารอพาร์ตเมนต์

• จำนวนภาษีขึ้นอยู่กับรัฐบาลกลาง: ตั้งแต่ 3.5% ถึง 6.5% ของมูลค่าอพาร์ทเมนท์หรือบ้าน
• ในบาวาเรียและแซกโซนี – 3.5% ในเบอร์ลิน ฮัมบูร์ก และเฮสส์ – สูงถึง 6.5%

จากประสบการณ์ของผม เมื่อลูกค้าซื้ออพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลินในราคา 450,000 ยูโร ภาษีจะอยู่ที่ประมาณ 29,000 ยูโร ซึ่งเป็นหนึ่งในรายการที่นักลงทุนต่างชาติมักประเมินต่ำเกินไป

• โนตารี + การจดทะเบียนใน Grundbuch: ~1% ของราคาทรัพย์สิน
• ตัวแทน: โดยทั่วไป 3–7% บวกภาษีมูลค่าเพิ่ม ขึ้นอยู่กับภูมิภาคและเงื่อนไขของข้อตกลง
• ทนายความ: เป็นรายบุคคล ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของการตรวจสอบและการสนับสนุนธุรกรรม

ผมแนะนำให้คุณชี้แจงเปอร์เซ็นต์ค่าคอมมิชชั่นของตัวแทนล่วงหน้าและรวมไว้ในงบประมาณการซื้อของคุณเสมอ ยกตัวอย่างเช่น เมื่อซื้อบ้านในมิวนิกราคา 1.2 ล้านยูโร ค่าคอมมิชชั่นและค่าธรรมเนียมโนตารีจะเพิ่มเกือบ 60,000 ยูโรให้กับยอดรวม

• ในประเทศเยอรมนี เจ้าของทรัพย์สินจะต้องชำระเงินให้กับ Grundsteuer โดยปกติคือ 0.26–0.35% ของมูลค่าที่ดินของทรัพย์สิน
• นี่เป็นค่าใช้จ่ายเล็กน้อยเมื่อเทียบกับภาษีจากรายได้จากการเช่าหรือกำไรจากทุน แต่เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาเมื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนของคุณ

สำหรับการลงทุนในพอร์ตโฟลิโอของอพาร์ทเมนต์หลายแห่งในเมืองดุสเซลดอร์ฟ ภาษีทรัพย์สินประจำปีรวมอยู่ที่ประมาณ 4,500 ยูโร ซึ่งพอดีกับงบประมาณสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้

• หากคุณให้เช่าอพาร์ทเมนท์ในเยอรมนี รายได้จากการเช่าจะต้องเสียภาษีเงินได้ในอัตราก้าวหน้าสูงถึง 45%
• ผู้ที่ไม่ได้พำนักในประเทศจะถูกเก็บภาษีเฉพาะรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีเท่านั้น

คำนวณรายได้สุทธิหลังหักภาษีเสมอ ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลินมีรายได้ 2,000 ยูโรต่อเดือนที่อัตราภาษี 30% จะมีรายได้จริง 1,400 ยูโรต่อเดือน

• มีผลบังคับใช้หากคุณขายอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีภายใน 10 ปีนับจากวันที่ซื้อ อัตราภาษีจะสอดคล้องกับรายได้ของเจ้าของ สูงสุด 45% สำหรับผู้ที่มีรายได้สูง
• หากถือครองทรัพย์สินเกินกว่า 10 ปี จะไม่ต้องเสียภาษี

ภาษีนี้คำนวณจากส่วนต่างระหว่างราคาขายและราคาซื้อ โดยคำนึงถึงต้นทุนในการได้มาและปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ ลูกค้ารายหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์ในเมืองไลพ์ซิกในราคา 300,000 ยูโร ปรับปรุงใหม่ในราคา 30,000 ยูโร และขายไปแปดปีต่อมาในราคา 400,000 ยูโร ภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์คำนวณจาก 70,000 ยูโร (400,000 – 300,000 – 30,000 ยูโร) ส่งผลให้มีกำไรสุทธิประมาณ 50,000 ยูโร

ในทางปฏิบัติ ผมมองว่าเวียนนาเป็นผู้ชนะด้วยเสถียรภาพ การเติบโตของราคาที่คาดการณ์ไว้ และระดับความต้องการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่วางแผนขายต่อในอีก 5-7 ปีข้างหน้า เยอรมนีน่าดึงดูดใจนักลงทุนที่มองหาการลงทุนระยะยาวและการปกป้องเงินทุนมากกว่า แต่สำหรับการเก็งกำไรระยะสั้น ออสเตรียมักจะดูได้เปรียบกว่า

ต่างจากกรีซหรือโปรตุเกส การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีไม่ได้ทำให้ได้รับสถานะการพำนักโดยอัตโนมัติ แม้ว่าคุณจะซื้ออพาร์ตเมนต์ราคา 500,000 ยูโร หรือบ้านราคาหนึ่งล้านยูโร ก็ไม่ได้ทำให้คุณมีสิทธิ์ได้รับวีซ่าหรือสถานะการพำนักโดยอัตโนมัติ

กฎหมายเยอรมันไม่ได้เชื่อมโยงการเป็นเจ้าของบ้านกับสิทธิในการอยู่อาศัย การอยู่อาศัยต้องมีพื้นฐานทางกฎหมาย เช่น การจ้างงาน การศึกษา การลงทุนทางธุรกิจ การรวมครอบครัว หรือหลักฐานแสดงอิสรภาพทางการเงิน

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถช่วยสนับสนุนการสมัครของคุณโดยแสดงให้เห็นว่าคุณลงทุนในเศรษฐกิจและวางแผนที่จะอยู่ในประเทศ แต่ไม่ได้ให้ผลประโยชน์ใดๆ ในตัวของมันเอง

• การลงทุนทางธุรกิจ: ผู้ที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศสามารถขอใบอนุญาตให้อยู่อาศัยได้หากลงทุนในบริษัทของเยอรมันและสร้างงาน
• ผู้ประกอบอาชีพอิสระ / ฟรีแลนซ์ / คนเร่ร่อนดิจิทัล: วีซ่าประกอบอาชีพอิสระอนุญาตให้คุณอาศัยและทำงานในเยอรมนี แต่ต้องมีหลักฐานการมีรายได้และผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจต่อประเทศ

ในปี พ.ศ. 2568 เยอรมนีจะปรับปรุงขั้นตอนการขอใบอนุญาตพำนักอาศัยและสัญชาติสำหรับผู้ประกอบวิชาชีพที่มีทักษะและครอบครัวให้ง่ายขึ้น มีการนำเส้นทางสู่การพำนักถาวรที่รวดเร็วขึ้น มีการปรับปรุงข้อกำหนดเงินเดือนสำหรับบัตร EU Blue Card และนำกฎระเบียบใหม่สำหรับผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์จริงมาใช้

ลูกค้าคนหนึ่งจากเอเชียของผมเปิดบริษัทไอทีในเบอร์ลิน และในเวลาเดียวกันก็ซื้ออพาร์ตเมนต์ในย่านเพรนซ์เลาเออร์แบร์ก อพาร์ตเมนต์แห่งนี้แสดงให้เห็นถึงความจริงจังของเขา แต่เขากลับได้รับใบอนุญาตพำนักอาศัยผ่านการจดทะเบียนธุรกิจ

ออสเตรียมีใบอนุญาตพำนักประเภท D (การพึ่งพาตนเอง) ซึ่งเป็นใบอนุญาตพำนักสำหรับบุคคลที่มีอิสระทางการเงิน โดยสามารถใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักฐานแสดงความสามารถในการชำระหนี้ได้ เยอรมนีไม่มีโครงการโดยตรงเช่นนี้ ที่นี่ทุกอย่างขึ้นอยู่กับคุณสมบัติทางเศรษฐกิจหรือวิชาชีพที่แท้จริง ไม่ใช่ราคาอพาร์ตเมนต์

เมื่อซื้ออพาร์ทเมนท์ในเยอรมนี สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าตลาดการเช่ามีการควบคุมอย่างเข้มงวด และผลตอบแทนจะแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับประเภทการเช่า ภูมิภาค และข้อจำกัดทางกฎหมาย

• Airbnb การจอง: ในเมืองใหญ่ๆ โดยเฉพาะเบอร์ลินและมิวนิก การเช่าระยะสั้นจะถูกจำกัดอย่างเข้มงวดโดยกฎหมายเทศบาลในท้องถิ่น
• นักลงทุนรายบุคคลมักจะต้องได้รับอนุญาตหรือเผชิญกับค่าปรับ

ลูกค้าที่พยายามให้เช่าอพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลินบน Airbnb โดยไม่ได้รับอนุญาตจะถูกปรับสูงสุด 10,000 ยูโร ดังนั้น ฉันขอแนะนำให้ตรวจสอบกฎระเบียบท้องถิ่นล่วงหน้าเสมอ

การเช่าระยะสั้นจะสมเหตุสมผลเฉพาะในเมืองเล็กๆ หรือพื้นที่ท่องเที่ยวที่จดทะเบียนอย่างเป็นทางการเท่านั้น

• กลุ่มตลาดหลักคือสัญญาในระยะยาว
• ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 2–4% ต่อปีของมูลค่าอพาร์ทเมนท์
• การคุ้มครองผู้เช่าที่เข้มแข็งผ่าน Mietspiegel และ Mietendeckel ช่วยจำกัดการขึ้นค่าเช่า โดยเฉพาะในเขตเมือง

อพาร์ตเมนต์ราคา 400,000 ยูโรในเบอร์ลิน ให้เช่าในราคา 1,500 ยูโรต่อเดือน ผลตอบแทนสุทธิหลังหักภาษีและค่าธรรมเนียมอยู่ที่ประมาณ 3%

เยอรมนีตะวันออก (ไลพ์ซิก เดรสเดน) ให้ผลตอบแทนสูงกว่า สูงสุด 4% ต่อปี แต่อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่มีสภาพคล่องน้อยกว่าและหาผู้เช่าได้ยากกว่า เมืองใหญ่ๆ เช่น เบอร์ลิน มิวนิก แฟรงก์เฟิร์ต และฮัมบูร์ก มีความต้องการที่มั่นคงและมีสภาพคล่องสูง แต่ให้ผลตอบแทนจำกัดเพียง 2-3% สำหรับการลงทุนระยะยาว ควรเน้นที่เมืองใหญ่ๆ ในขณะที่หากต้องการผลตอบแทนสูงกว่า ควรพิจารณาภูมิภาคตะวันออก

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนี การบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างเหมาะสมเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง แม้ว่าอพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลินหรือบ้านในไลพ์ซิกจะอยู่ในสภาพดี แต่หากปราศจากการกำกับดูแลจากผู้เชี่ยวชาญ ปัญหาต่างๆ อาจเกิดขึ้นได้ เช่น การจ่ายค่าเช่าล่าช้า การซ่อมแซมที่ไม่ได้กำหนดไว้ล่วงหน้า และข้อพิพาทกับผู้เช่า

Hausverwaltung เป็นบริษัทจัดการมืออาชีพที่ดูแลงานด้านการบริหารและเทคนิคทั้งหมด:

• การควบคุมการเก็บค่าเช่าและการชำระค่าเช่า
• การจัดการซ่อมแซมและบำรุงรักษา;
• การรักษาเอกสารและการโต้ตอบกับผู้เช่า
• การปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายและภาษีทั้งหมด

สำหรับนักลงทุนที่มีอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งหรือผู้ที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพราะช่วยให้มั่นใจได้ว่าสามารถบริหารจัดการจากระยะไกลได้และลดความเสี่ยง ค่าบริการเหล่านี้โดยทั่วไปจะอยู่ระหว่าง 0.8% ถึง 1.5% ของรายได้ค่าเช่าต่อปี ซึ่งมักจะคุ้มทุนด้วยความมั่นคงและลดความเสี่ยง

รายได้จากการเช่าต้องเสียภาษีเงินได้แบบก้าวหน้าสูงสุด 45% ผู้ที่ไม่ได้มีถิ่นพำนักอาศัยในเยอรมนีจะต้องเสียภาษีเฉพาะรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีเท่านั้น สามารถหักลดหย่อนค่าซ่อมแซม ค่าเสื่อมราคา และค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการได้

หากเป้าหมายของคุณคือการซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีเพื่อเช่าและสร้างรายได้ระยะยาว ควรมุ่งเน้นไปที่กลุ่มการเช่าระยะยาวที่มั่นคง ออสเตรียบางครั้งมีข้อได้เปรียบมากกว่าสำหรับการเช่าระยะสั้นและกลุ่มนักท่องเที่ยว

การเลือกภูมิภาคส่งผลโดยตรงต่อราคาอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนี ผลตอบแทนจากการเช่า และสภาพคล่อง ด้านล่างนี้คือภาพรวมของเมืองและภูมิภาคสำคัญๆ

เบอร์ลิน: ปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตและกฎเกณฑ์ที่เข้มงวด

• ราคาที่อยู่อาศัย: 5,000–7,000 ยูโร/ตร.ม. สำหรับอพาร์ทเมนท์ ส่วนบ้านมีราคาแพงกว่า
• เขต: Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg – ความต้องการสูง, Friedrichshain, Neukölln – มีแนวโน้มให้เช่า
• ความต้องการ: สูงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับการเช่าระยะยาว
• คุณสมบัติ: มีข้อจำกัดที่เข้มงวดเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้น และ Mietspiegel ควบคุมการขึ้นค่าเช่า

อพาร์ทเมนต์ใน Mitte สามารถหาผู้เช่าได้อย่างรวดเร็ว แต่การให้เช่าบน Airbnb โดยไม่ได้รับอนุญาตนั้นเป็นไปไม่ได้

มิวนิค – พรีเมียมและเสถียรภาพ

• ราคาบ้าน: €7,000–10,000/m², บ้านสามารถเกิน €12,000/m² ได้
• เขต: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen - อันดับต้น ๆ สำหรับระดับพรีเมียม
• ความต้องการ: สูง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้เช่าและผู้ที่อาศัยอยู่ต่างแดนที่มีฐานะดี
• คุณสมบัติ: ตลาดมีเสถียรภาพ ผลตอบแทนต่ำเมื่อเทียบกับราคาเข้า

ควรเน้นการเช่าในระยะยาวจะดีกว่า ส่วนการเช่าในระยะสั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เนื่องจากกฎระเบียบของเมือง

ฮัมบูร์ก – ศูนย์กลางท่าเรือและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

• ราคาที่อยู่อาศัย: 5,500–7,500 ยูโร/ตร.ม.
• เขต: HafenCity, Altona, Eppendorf – ความสนใจในการลงทุนที่เพิ่มขึ้น
• ความต้องการ: สูงสำหรับอพาร์ทเมนท์ในใจกลางเมือง ปานกลางในพื้นที่รอบนอก
• ลักษณะเด่น: กลุ่มธุรกิจที่แข็งแกร่ง เหมาะสำหรับการเช่าธุรกิจ

แฟรงก์เฟิร์ตเป็นศูนย์กลางทางการเงิน

• ราคาที่อยู่อาศัย: 6,000–8,000 ยูโร/ตร.ม.
• เขต: Westend, Nordend, Sachsenhausen - มีชื่อเสียงและมีความต้องการสูงจากพนักงานธนาคาร
• ความต้องการ: สูงอย่างต่อเนื่องสำหรับการเช่าระยะยาวสำหรับผู้เชี่ยวชาญและผู้ที่อาศัยอยู่ต่างแดน
• คุณสมบัติ: การลงทุนในอพาร์ตเมนต์สำหรับพนักงานของบริษัทการเงินให้ผลตอบแทนเร็วขึ้น

ลูกค้าซื้ออพาร์ทเมนท์ในเวสเอนด์ในราคา 650,000 ยูโร โดยมีอัตราผลตอบแทนจากการเช่าระยะยาวประมาณ 3% ต่อปี

ไลป์ซิกและเดรสเดน – ความคล่องตัวและราคาเริ่มต้นต่ำ

• ราคาที่อยู่อาศัย: €2,500–4,500/ตร.ม.
• เขต: เซนทรัม, ซุดวอร์สตัดท์ (ไลพ์ซิก), นอยสตัดท์, อัลชตัดท์ (เดรสเดน)
• ความต้องการ: เติบโตขึ้น โดยเฉพาะในหมู่นักเรียนและคนทำงานรุ่นใหม่
• คุณสมบัติ: ผลตอบแทนสูง 3–4% แต่สภาพคล่องต่ำกว่าในเบอร์ลินหรือมิวนิก

การซื้ออพาร์ทเมนท์ในเมืองไลป์ซิกช่วยให้คุณมีรายได้สูงกว่าค่าเฉลี่ย แต่การขายจะใช้เวลานานกว่า

นอร์ทไรน์-เวสต์ฟาเลีย – อุตสาหกรรมและมหาวิทยาลัย

• ราคาที่อยู่อาศัย: 3,500–6,000 ยูโร/ตร.ม. เมือง: ดุสเซลดอร์ฟ โคโลญ
• เขต: อินเน็นสตัดท์ (ดึสเซลดอร์ฟ), เอห์เรนเฟลด์ (โคโลญ)
• ความต้องการ: สูงในมหาวิทยาลัยและย่านธุรกิจ
• คุณสมบัติ: การผสมผสานระหว่างค่าเช่าที่มั่นคงและแนวโน้มการเติบโตของราคา

เชื่อถือได้ : มิวนิค, แฟรงก์เฟิร์ต, เบอร์ลิน – สภาพคล่องสูง ความต้องการคงที่ แต่ราคาเข้าสูง

แนวโน้มที่ดี : ไลพ์ซิก เดรสเดน และบางพื้นที่ของฮัมบูร์ก – ราคาเข้าต่ำ กำไรสูง แต่ระยะเวลาการขายยาวนานกว่า

สำหรับการลงทุนนั้น การรวมเมืองใหญ่เพื่อความมั่นคงและภูมิภาคที่มีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอเพื่อความสามารถในการทำกำไรนั้นเป็นทางเลือกที่ดีกว่า เพื่อรักษาสมดุลระหว่างสภาพคล่องและความสามารถในการทำกำไร

ในเยอรมนี การเลือกระหว่างบ้านสร้างใหม่และบ้านเดิมถือเป็นการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ ภาคการก่อสร้างกำลังเผชิญกับภาวะถดถอย จำนวนใบอนุญาตใหม่ลดลง และราคาที่อยู่อาศัยกำลังสูงขึ้น ในทางปฏิบัติ ผมเห็นว่านักลงทุนมีแนวโน้มที่จะเลือกบ้านเดิมมากกว่า เนื่องจากบ้านสร้างใหม่หายาก มีราคาแพง และต้องใช้เวลารอคอยนาน ในขณะเดียวกัน บ้านเก่า (Altbau) ยังคงเป็นที่ต้องการเนื่องจากสถาปัตยกรรมและทำเลที่ตั้งที่เป็นเอกลักษณ์

กว่า 70% ของธุรกรรมในเยอรมนีเกิดขึ้นในตลาดเดิม เหตุผลก็ง่ายๆ คือ อาคารใหม่มีน้อย และระบบราชการทำให้การออกใบอนุญาตล่าช้าลง ยกตัวอย่างเช่น ในกรุงเบอร์ลิน กระบวนการอนุมัติอาจใช้เวลานานหลายปี

ในกรุงเบอร์ลิน ลูกค้ารายหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์สามห้องชื่อ Altbau ในย่าน Prenzlauer Berg ในราคา 550,000 ยูโร หลังจากผ่านไปสองปี ราคาก็เพิ่มขึ้น 18% และอพาร์ตเมนต์ก็ยังคงมีผู้เช่าอยู่

Altbau (เขตที่อยู่อาศัยเก่า) คืออาคารเก่าแก่ที่มีเพดานสูงและหน้าต่างบานใหญ่ ความต้องการในเบอร์ลินและไลพ์ซิกยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง ลูกค้ารายหนึ่งเพิ่งซื้ออพาร์ตเมนต์สามห้องในย่าน Altbau ใจกลางเมืองไลพ์ซิกในราคา 280,000 ยูโร และปล่อยเช่าระยะยาวหกเดือนต่อมาในราคา 1,200 ยูโรต่อเดือน

การก่อสร้างบ้านใหม่ในเยอรมนีลดลง 30% นับตั้งแต่ปี 2565 สาเหตุประกอบด้วยต้นทุนวัสดุที่สูงขึ้น เงินกู้ที่แพง และมาตรฐาน ESG ที่เข้มงวด อาคารใหม่มีความน่าสนใจเนื่องจากรูปแบบที่ทันสมัยและประสิทธิภาพการใช้พลังงาน (มาตรฐาน ESG) แต่ราคาสูงกว่าราคาขายต่อ 20-30% ในมิวนิก ราคาต่อตารางเมตรของอาคารใหม่อยู่ที่ 10,000-11,000 ยูโร ขณะที่ในเบอร์ลินอยู่ที่ 6,500-8,000 ยูโร

ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2567 เป็นต้นไป มาตรฐานประสิทธิภาพพลังงานอาคาร (EnEV) จะเข้มงวดยิ่งขึ้น ในทางปฏิบัติ หมายความว่าอาคารเก่าจะต้องได้รับการปรับปรุงให้ทันสมัย ​​ซึ่งรวมถึงผนังอาคารที่เป็นฉนวน หน้าต่างใหม่ และระบบทำความร้อนที่ทันสมัย ​​นักลงทุนหลายรายมักประเมินต้นทุนเหล่านี้ต่ำเกินไป โปรดตรวจสอบใบรับรองประสิทธิภาพพลังงานของอาคาร (Energieausweis) เสมอ

เยอรมนีเป็นฝ่ายได้เปรียบในแง่ของการเติบโตของราคาในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเบอร์ลิน มิวนิก และไลพ์ซิก อย่างไรก็ตาม ออสเตรียสะดวกกว่าสำหรับผู้ที่มองหาโครงการก่อสร้างใหม่โดยไม่ต้องเสี่ยงกับระบบราชการ เพราะเวียนนามีกระบวนการที่คาดเดาได้ง่ายกว่าและมีโครงการสำเร็จรูปคุณภาพสูง

• หากเป้าหมายคือการเพิ่มทุนและสภาพคล่องใน 5-10 ปี เยอรมนีจะน่าสนใจกว่า (โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยรองในเมืองใหญ่)
• หากความเสี่ยงต่ำและประสิทธิภาพการใช้พลังงานเป็นสิ่งสำคัญทันที ฉันจะมองไปที่ออสเตรีย

เมื่อการซื้ออพาร์ตเมนต์เดี่ยวในเยอรมนีดูเหมือนเป็นกลยุทธ์ที่ชัดเจนเกินไป นักลงทุนจึงกำลังพิจารณาแนวทางที่ยืดหยุ่นและทำกำไรได้มากกว่า นี่คือแนวโน้มสำคัญที่ผมเห็นในทางปฏิบัติ

แทนที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์เพียงแห่งเดียว การลงทุนในอาคารอพาร์ตเมนต์ทั้งหลังที่มีอพาร์ตเมนต์ 4-10 ห้องจะให้ผลกำไรมากกว่า ในเมืองไลพ์ซิก อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีราคาเริ่มต้นที่ 600,000 ยูโร และในเบอร์ลินเริ่มต้นที่ 1.5 ล้านยูโร ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงจากการหยุดทำงานและช่วยให้ได้รับผลตอบแทนที่ขยายได้ เหมาะสำหรับนักลงทุนที่มีเงินทุนเริ่มต้นที่ 500,000 ยูโร ผมได้สนับสนุนธุรกรรมในเดรสเดน: ลูกค้าซื้ออาคารอพาร์ตเมนต์หกห้องในราคา 720,000 ยูโร ให้ผลตอบแทน 5.2%

อาคารเก่า (Altbau) เป็นที่นิยมในเบอร์ลิน ไลพ์ซิก และเดรสเดน สามารถซื้อได้ในราคาต่ำกว่าราคาตลาด ปรับปรุงใหม่ และขายได้ในราคาสูง ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลินราคา 3,000 ยูโร/ตร.ม. จะขายได้ในราคา 4,500 ยูโร/ตร.ม. หลังการปรับปรุงใหม่ วิธีนี้คืนทุนภายใน 18-24 เดือน หากวางแผนงบประมาณอย่างชาญฉลาดและเลือกผู้รับเหมาที่เชื่อถือได้

คลังสินค้าและโลจิสติกส์กำลังเติบโตด้วยอีคอมเมิร์ซ ขณะที่ธุรกิจค้าปลีกในทำเลชั้นนำยังคงมีเสถียรภาพ โดยทั่วไปแล้ว กำไรจะอยู่ที่ 4-6% ซึ่งสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ตัวเลือกนี้เหมาะสำหรับนักลงทุนที่มีประสบการณ์ เพราะมีความเสี่ยงสูงกว่า แต่ให้ผลตอบแทนเร็วกว่า

เหมาะสำหรับผู้ที่ไม่ต้องการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง เกณฑ์เริ่มต้นเริ่มต้นที่ 50,000 ยูโร และพอร์ตโฟลิโอสามารถรวมสินทรัพย์ได้หลากหลาย ข้อเสียคือการควบคุมที่น้อยกว่าและการพึ่งพาบริษัทจัดการ ตัวเลือกนี้มักถูกเลือกโดยลูกค้าที่ต้องการลงทุนในเยอรมนีโดยไม่ต้องซื้ออพาร์ตเมนต์

ที่ดินเพื่อการพัฒนาในเมืองใหญ่ยังคงขาดแคลน แต่มีตัวเลือกในเขตชานเมือง ในพื้นที่เบอร์ลิน ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 200-400 ยูโรต่อตารางเมตร นี่เป็นกลยุทธ์ระยะยาวที่มีศักยภาพในการเติบโต

เวียนนามีขนาดกะทัดรัดและคาดการณ์ได้ง่ายกว่า ความต้องการมีเสถียรภาพ และราคาก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เยอรมนีมีโอกาสในการขยายธุรกิจมากกว่า แต่ตลาดมีความซับซ้อนมากกว่า ทั้งระบบราชการและกฎระเบียบการเช่า ลูกค้าเลือกเยอรมนีเพราะปริมาณและศักยภาพ และออสเตรียเพราะความอุ่นใจ

เยอรมนีเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในสหภาพยุโรป มีตัวเลือกและกลยุทธ์ที่หลากหลายกว่า (ตั้งแต่อพาร์ตเมนต์ไปจนถึงอาคารอพาร์ตเมนต์และโกดังสินค้า) เวียนนาเป็นเมืองที่มีตลาดเฉพาะตัวมากกว่า มีตัวเลือกน้อยกว่า แต่แต่ละแห่งมีราคาและความต้องการที่คาดการณ์ได้ง่ายกว่า

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีดูเหมือนจะเป็นเครื่องมือที่เชื่อถือได้ แต่ในความเป็นจริงมีความซับซ้อนมากกว่านั้น ข้อมูลจาก Statistisches Bundesamt ระบุว่าปริมาณธุรกรรมลดลงเกือบ 30% ในปี 2566 เนื่องจากราคาที่ลดลงและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งทำให้นักลงทุนจำนวนมากต้องพิจารณากลยุทธ์ใหม่ เยอรมนียังคงมีความน่าดึงดูดใจเนื่องจากเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ปัจจัยหลายประการก็ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผลตอบแทนและสภาพคล่อง

เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนี นักลงทุนจะต้องเผชิญกับภาษีซื้อ (Grunderwerbsteuer 3.5-6.5% ขึ้นอยู่กับแต่ละรัฐ) ภาษีทรัพย์สินรายปี และภาษีเงินได้จากการเช่า ซึ่งทำให้ผลตอบแทนสุทธิลดลงอย่างมาก หลายคนประเมินผลกระทบของภาษีต่ำเกินไปและคำนวณรายได้รวม คำแนะนำของฉันคือ ควรตั้งงบประมาณอย่างน้อย 30% สำหรับภาษีและค่าบำรุงรักษาตั้งแต่เริ่มต้น

การขับไล่ผู้เช่าที่ไม่จ่ายค่าเช่าหรือบอกเลิกสัญญาเช่าโดยฝ่ายเดียวนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้ แม้แต่การขายอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีในขณะที่ยังมีผู้เช่าอยู่ ก็ไม่ได้ทำให้เจ้าของใหม่หลุดพ้นจากสัญญาเช่า

ผมมีคดีความที่เบอร์ลิน ลูกค้ารายหนึ่งซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีสัญญาเช่าระยะยาวและไม่สามารถปล่อยเช่าต่อได้ในราคาตลาด วิธีแก้ปัญหาคือตรวจสอบผู้เช่าและทำสัญญาชั่วคราวหากคุณวางแผนที่จะขายต่อ

การลงทะเบียนซื้อผ่าน Grundbuch อาจใช้เวลา 3-6 เดือน ซึ่งเป็นเรื่องปกติในเยอรมนี ในขณะที่ออสเตรียจะเร็วกว่าเล็กน้อย แต่ก็ยังไม่ถึงขั้นทันที หากคุณต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีอย่างรวดเร็ว สิ่งสำคัญคือต้องวางแผนให้เหมาะสม

ในเบอร์ลินและมิวนิก การให้เช่าที่พัก Airbnb แทบจะถูกห้ามโดยสิ้นเชิง จากประสบการณ์ของผม ลูกค้าที่หวังจะทำเงินจากการให้เช่ารายวันกลับผิดหวัง เพื่อให้ได้กำไร ควรอาศัยสัญญาระยะยาวจะดีกว่า

ในปี พ.ศ. 2566-2567 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีลดลง 10-15% ในหลายภูมิภาค ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการเติบโตไม่ได้สิ้นสุด ปัจจุบันตลาดกำลังทรงตัว แต่สิ่งสำคัญคือการวิเคราะห์ทำเลที่ตั้งและโอกาสในการฟื้นตัว

ออสเตรียพิสูจน์แล้วว่ามีเสถียรภาพมากกว่า โดยราคาลดลงเพียงเล็กน้อย และผู้เช่าก็ได้รับความคุ้มครองมากกว่า อย่างไรก็ตาม ราคาอพาร์ตเมนต์ในเวียนนาสูงขึ้นและผลตอบแทนต่ำกว่า เยอรมนีมีโอกาสในการเติบโตของเงินทุนมากกว่า แต่จำเป็นต้องมีการบริหารจัดการที่กระตือรือร้นและการยอมรับความเสี่ยงที่มากขึ้น

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีไม่เพียงแต่เป็นวิธีการรักษาและเพิ่มพูนเงินทุนของคุณเท่านั้น แต่ยังเป็นโอกาสในการใช้ชีวิตในประเทศที่มีความสะดวกสบายสูงอีกด้วย การดูแลสุขภาพ การศึกษา การคมนาคม และความปลอดภัยทำให้การใช้ชีวิตที่นี่สะดวกสบายและคาดเดาได้ การซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีช่วยให้คุณผสมผสานเป้าหมายการลงทุนเข้ากับคุณภาพชีวิตได้อย่างลงตัว

คลินิกทั้งของรัฐและเอกชนมีอุปกรณ์ที่ทันสมัย ​​และประกันภัยครอบคลุมค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่ สำหรับชาวต่างชาติที่ไม่มีประกันสุขภาพ การไปพบแพทย์ทั่วไปจะมีค่าใช้จ่ายเฉลี่ย 50-80 ยูโร การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจะมีค่าใช้จ่าย 100-150 ยูโร บริการทันตกรรมมีค่าใช้จ่าย 70-250 ยูโร และการเข้าพักในโรงพยาบาลเริ่มต้นที่ 350 ยูโร จากประสบการณ์ของฉัน ฉันพบว่าลูกค้าให้ความสำคัญกับการเข้าถึงบริการด้านสุขภาพที่เชื่อถือได้ ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญสำหรับครอบครัวและผู้สูงอายุ

การศึกษาในเยอรมนีอยู่ในระดับสูง โรงเรียนรัฐบาลให้นักเรียนเข้าเรียนฟรี ขณะที่โรงเรียนนานาชาติเก็บค่าธรรมเนียมเฉลี่ยปีละ 15,000–25,000 ยูโร โรงยิมเอกชนมีค่าใช้จ่าย 10,000–18,000 ยูโร และมหาวิทยาลัยแทบจะให้นักเรียนเข้าเรียนฟรี เพียงภาคการศึกษาละ 250–500 ยูโร

มีหลักสูตรภาษาอังกฤษมากมายสำหรับนักศึกษาต่างชาติ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่และมหาวิทยาลัยเทคนิค โรงเรียนและมหาวิทยาลัยนานาชาติมักมีหลักสูตรเฉพาะทางและการสนับสนุนสำหรับเด็กและนักศึกษาจากต่างประเทศ

เยอรมนีเป็นหนึ่งในประเทศที่ปลอดภัยที่สุดในยุโรป โดยมีบางพื้นที่ที่ท้าทายเฉพาะในเมืองใหญ่เท่านั้น สำหรับนักลงทุนที่วางแผนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญคือต้องเลือกพื้นที่ที่มีชื่อเสียงดี เพื่อลดความเสี่ยงและรับประกันรายได้ค่าเช่าที่มั่นคง

ค่าครองชีพในเยอรมนีสูงกว่าในยุโรปตะวันออก แต่ต่ำกว่าในสวิตเซอร์แลนด์ ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์สำหรับชนชั้นกลางในเบอร์ลินอยู่ที่ประมาณ 1,200–1,800 ยูโรต่อเดือน ขณะที่ในมิวนิกอยู่ที่ 2,000–3,000 ยูโร ค่าอาหารสำหรับครอบครัวสี่คนอยู่ที่ 400–600 ยูโรต่อเดือน ค่าอาหารกลางวันในร้านกาแฟอยู่ที่ประมาณ 12–25 ยูโร และค่ากาแฟอยู่ที่ 3–4 ยูโร ราคาอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกันมาก: 4,500–6,000 ยูโร/ตร.ม. ในเบอร์ลิน 2,500–3,500 ยูโร/ตร.ม. ในไลพ์ซิก และ 7,000–8,500 ยูโร/ตร.ม. ในมิวนิก

การคมนาคมและการสื่อสารในเยอรมนีมีการพัฒนาอย่างสูง รถไฟฟ้าใต้ดิน ออโตบาห์น และรถไฟทำให้การเดินทางระหว่างเมืองเป็นเรื่องง่าย และบริการธนาคารและอินเทอร์เน็ตก็สะดวกสบายสำหรับทั้งผู้อยู่อาศัยและชาวต่างชาติ ผมแนะนำให้นักลงทุนพิจารณาถึงความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานเมื่อเลือกอพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากวางแผนที่จะปล่อยเช่า

เยอรมนีเป็นประเทศที่มีพลวัตมากกว่า มีโอกาสก้าวหน้าในอาชีพและการลงทุนมากกว่า ตลาดมีความหลากหลายมากกว่า และอสังหาริมทรัพย์มีหลากหลายประเภทและราคา ออสเตรียเป็นผู้ชนะในด้านความเงียบสงบและความสามารถในการคาดการณ์ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงเวียนนา ซึ่งราคาปรับตัวขึ้นช้ากว่าและค่าเช่ามีเสถียรภาพมากกว่า นักลงทุนที่มองหาการเติบโตของเงินทุนและความยืดหยุ่นมักเลือกเยอรมนี ขณะที่นักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับความมั่นคงและวิถีชีวิตที่สมดุลมากกว่าจะเลือกออสเตรีย

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีไม่เพียงแต่เป็นการลงทุนเท่านั้น แต่ยังเป็นวิธีการปกป้องเงินทุนและสร้างความมั่นคงและความมั่นคงในยุโรปอีกด้วย สำหรับนักลงทุนที่มองหาการคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สินและความมั่นคงในระยะยาว เยอรมนียังคงเป็นตัวเลือกที่ยอดเยี่ยม สภาพคล่องสูงที่สุดในเมืองใหญ่ๆ และอสังหาริมทรัพย์ยังคงรักษามูลค่าไว้ได้ดี

สำหรับ พลเมืองในประเทศที่ไม่มั่นคง การซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีกำลังกลายเป็นวิธีปกป้องเงินออมของพวกเขา กฎเกณฑ์การทำธุรกรรมที่โปร่งใสและระบบกฎหมายที่เข้มแข็งรับประกันการคุ้มครองเงินทุน ในทางปฏิบัติ ผมเห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ในเบอร์ลินและมิวนิกยังคงรักษามูลค่าไว้ได้ แม้ในช่วงที่เศรษฐกิจผันผวน

สำหรับ ผู้เกษียณอายุ อพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ๆ มีราคาอยู่ระหว่าง 4,500 ถึง 8,500 ยูโรต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม การเป็นเจ้าของระยะยาวให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี และการขายหลังจาก 10 ปีจะได้รับการยกเว้นภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์

คนเร่ร่อนดิจิทัลและฟรีแลนซ์ ด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วและอินเทอร์เน็ตที่เสถียร แต่กฎระเบียบด้านภาษีก็จำเป็นต้องได้รับความใส่ใจ ลูกค้าของฉันมักปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีเพื่อรายงานรายได้จากการจ้างงานและค่าเช่าอย่างถูกต้อง

เยอรมนีมีตลาดที่คึกคักกว่าและมีอสังหาริมทรัพย์หลากหลาย ขณะที่เวียนนามีความมั่นคงและคาดการณ์ได้ สำหรับการลงทุนเชิงรุกและการเติบโตของเงินทุน เยอรมนีดีกว่า และสำหรับกลยุทธ์ระยะยาวที่ผ่อนคลายกว่า เวียนนาดีกว่า

การออกจากการลงทุนก็มีความสำคัญไม่แพ้การซื้ออสังหาริมทรัพย์ การขาย การรับมรดก หรือการให้ของขวัญที่ประสบความสำเร็จนั้น จำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจตลาดท้องถิ่น กฎระเบียบด้านภาษี และสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ การวางแผนล่วงหน้าจะช่วยรักษาเงินทุนและเพิ่มผลตอบแทนสูงสุด รวมถึงหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดและปัญหาต่างๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์

อพาร์ตเมนต์ในเยอรมนี โดยเฉพาะในเบอร์ลิน มิวนิก และแฟรงก์เฟิร์ต ขายได้ค่อนข้างเร็ว เนื่องจากความต้องการที่คงที่และการทำธุรกรรมที่โปร่งใส ข้อมูลจาก ImmobilienScout24 ระบุว่า ระยะเวลาเฉลี่ยในการขายอพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลินในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 4-5 เดือน ขณะที่มิวนิกอยู่ที่ 3-4 เดือน และราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 2-3% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

ในทางปฏิบัติ ผมพบว่าอสังหาริมทรัพย์ในย่านยอดนิยมมักจะหาผู้ซื้อได้ภายใน 3-6 เดือน เมืองและภูมิภาคเล็กๆ ในเยอรมนีตะวันออกอาจใช้เวลานานกว่านั้น แต่ถึงอย่างนั้น อสังหาริมทรัพย์ก็สามารถขายได้หากทำการตลาดอย่างถูกต้อง

หากคุณขายอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีภายใน 10 ปีหลังจากการซื้อ จะต้องเสียภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ (Speculationssteuer) สิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาเมื่อวางแผนการขาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยมีจุดประสงค์เพื่อขายต่อ

การโอนกรรมสิทธิ์อพาร์ตเมนต์โดยรับมรดกหรือยกให้ผู้อื่นก็จะต้องเสียภาษีเช่นกัน ซึ่งขึ้นอยู่กับระดับความสัมพันธ์ทางเครือญาติและมูลค่าของทรัพย์สิน ดิฉันขอแนะนำให้วางแผนล่วงหน้าเพื่อลดภาระภาษีและหลีกเลี่ยงปัญหาเกี่ยวกับสิทธิของทายาท

เยอรมนีมีข้อได้เปรียบด้านสภาพคล่องเหนือเมืองใหญ่ๆ กล่าวคือ อสังหาริมทรัพย์ขายได้อย่างรวดเร็ว และความต้องการยังคงที่ ในออสเตรีย โดยเฉพาะเวียนนา ตลาดมีการวัดผลและคาดการณ์ได้ง่ายกว่า แต่บางครั้งการขายอาจใช้เวลานานกว่าเนื่องจากจำนวนผู้ซื้อมีจำกัด

คำแนะนำของฉันสำหรับลูกค้า: หากความเร็วในการออกและการรักษามูลค่าเป็นสิ่งสำคัญ เมืองใหญ่ๆ ในเยอรมนีน่าจะดีกว่า ในขณะที่ออสเตรียเหมาะกับกลยุทธ์ระยะยาวที่เงียบสงบกว่า

ในการทำงาน ผมได้พบกับตลาดยุโรปที่หลากหลาย ตั้งแต่เมืองใหญ่ๆ ในเยอรมนีที่คึกคักไปจนถึงเวียนนาที่มั่นคง ยกตัวอย่างเช่น เยอรมนีแสดงให้เห็นว่าเมืองใหญ่ๆ อย่างเบอร์ลิน มิวนิก และแฟรงก์เฟิร์ต มีความต้องการที่คงที่และการทำธุรกรรมที่โปร่งใส ลูกค้ามักติดต่อผมเพื่อขอซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีและปล่อยเช่าทันที ซึ่งทำให้พวกเขาสร้างรายได้ได้แทบจะตั้งแต่วันแรกที่ซื้อ

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนี สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียด ไม่ว่าจะเป็นใบรับรองภาษีที่ดิน (Grundbuchauszug), Belastungen (Belastungen) และการปฏิบัติตามมาตรฐานประสิทธิภาพพลังงาน อสังหาริมทรัพย์ที่มีเอกสารถูกต้องตามกฎหมายจะขายได้เร็วกว่าและมีโอกาสเกิดข้อพิพาทกับหน่วยงานภาษีหรือกรมธรรม์ประกันภัยน้อยกว่า

แนวทางการจัดสรรเงินทุนของผมอิงจากการผสมผสานระหว่างตลาดที่มีเสถียรภาพและตลาดที่กำลังเติบโต ตัวอย่างเช่น กองทุนบางส่วนอาจนำไปลงทุนในอพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลินหรือมิวนิกเพื่อความมั่นคงในระยะยาว และส่วนที่เหลือในไลพ์ซิกหรือเดรสเดนเพื่อผลตอบแทนที่สูงขึ้นและศักยภาพในการเติบโต แนวทางนี้ช่วยลดความเสี่ยงและสร้างสมดุลระหว่างผลกำไรและความมั่นคง

หากเป้าหมายคือการเติบโตของเงินทุนและการลงทุนเชิงรุก ผมคงเลือก เยอรมนี ซึ่งมีเมืองใหญ่ สภาพคล่อง และอสังหาริมทรัพย์หลากหลาย หากเป้าหมายคือกลยุทธ์ระยะยาวที่ผ่อนคลายกว่า มีความเสี่ยงน้อยที่สุดและให้ผลตอบแทนที่มั่นคง ออสเตรีย จะชนะ ตลาดมีการวัดผลที่ดีกว่า ค่าเช่ามีเสถียรภาพ และระบบราชการก็ง่ายกว่า

เยอรมนี เป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับความมั่นคง การคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สิน และสภาพคล่อง เมืองใหญ่ๆ อย่างเบอร์ลินและมิวนิกมีความต้องการสูงและมีการทำธุรกรรมที่โปร่งใส ทำให้การซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีเป็นการลงทุนที่น่าเชื่อถือ

ออสเตรีย เหมาะสมกว่าสำหรับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว ที่มีรายได้คาดการณ์ได้และตลาดมีเสถียรภาพ โดยเฉพาะในกรุงเวียนนาที่ราคาค่อยๆ ปรับตัวสูงขึ้นและค่าเช่าคงที่ นอกจากนี้ ออสเตรียยังได้รับประโยชน์จากความเรียบง่ายของระบบราชการและความผันผวนของตลาดที่ต่ำกว่า ทำให้เป็นตัวเลือกที่สะดวกสำหรับนักลงทุนที่เน้นการลงทุนแบบอนุรักษ์นิยม

ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียด พิจารณาภาษี ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ และผลตอบแทนที่อาจเกิดขึ้น กระจายเงินทุนระหว่างตลาดที่มีเสถียรภาพและตลาดเกิดใหม่เพื่อลดความเสี่ยง ในทางปฏิบัติ ผมพบว่าการวางแผนที่ดีและการสนับสนุนทางกฎหมายอย่างมืออาชีพช่วยลดความยุ่งยากในการทำธุรกรรมและปกป้องนักลงทุนได้อย่างมาก

ภายในปี 2573 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนีจะพัฒนาภายใต้อิทธิพลของการขยายตัวของเมือง การย้ายถิ่นฐาน และมาตรฐาน ESG ที่เข้มงวด การปฏิรูปภาษีและกฎระเบียบเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยให้เช่าอาจส่งผลกระทบต่อผลตอบแทน ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาแนวโน้มเหล่านี้เมื่อวางแผนซื้ออพาร์ตเมนต์หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในเยอรมนี นักลงทุนที่ปรับกลยุทธ์เชิงรุกให้สอดคล้องกับกฎระเบียบและมาตรฐานที่ยั่งยืนใหม่ๆ จะสามารถรักษาผลตอบแทนและลดความเสี่ยงได้

1. กำหนดวัตถุประสงค์การลงทุนของคุณ ตัดสินใจว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออะไร: ให้เช่าระยะยาว อสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ การลงทุนเพื่อซื้อต่อยอด เพื่อการอยู่อาศัย หรือเพื่อวัตถุประสงค์เหล่านี้ร่วมกัน

2. เลือกภูมิภาคและเมือง ค้นหาราคาอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนี ผลตอบแทนจากการเช่า และสภาพคล่อง เปรียบเทียบเมืองใหญ่ๆ (เบอร์ลิน มิวนิก แฟรงก์เฟิร์ต) กับตลาดที่น่าสนใจ (ไลพ์ซิก เดรสเดน)

3. รูปแบบกรรมสิทธิ์ กำหนดประเภทของกรรมสิทธิ์: สิทธิเด็ดขาด (Freies Eigentum), สิทธิในการก่อสร้างโดยกรรมพันธุ์ (Erbbaurecht), กรรมสิทธิ์ร่วม หรือกรรมสิทธิ์ร่วม

4. การตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมาย สั่งให้มีการตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายและการตรวจสอบภาษีทรัพย์สิน เพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีภาระผูกพันหรือหนี้สิน

5. งบประมาณและภาษี คำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมด ได้แก่ ภาษีที่ดิน ค่าโนตารี ค่านายหน้า ค่าจดทะเบียน ภาษีที่ดินรายปี ภาษีเงินได้เช่า และภาษีเก็งกำไร หากขายภายใน 10 ปี

6. การจัดหาเงินทุนและการตรวจสอบเครดิต ตรวจสอบสิทธิ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่ไม่ได้พำนักอาศัยในประเทศ ประเมินผลตอบแทนจากการเช่า และประเมินความสามารถทางการเงินของคุณ

7. การเลือกอสังหาริมทรัพย์ เช่น การขายต่อหรือการสร้างใหม่ อพาร์ตเมนต์หรืออาคารอพาร์ตเมนต์ (Mehrfamilienhaus) การประเมินสภาพอาคาร ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน และมาตรฐาน ESG

8. การจัดการทรัพย์สิน ตัดสินใจว่าจะจัดการทรัพย์สินด้วยตนเองหรือจ้างบริษัทอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณอาศัยอยู่ต่างประเทศหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง

9. กลยุทธ์การออก พิจารณาสถานการณ์การขาย: สภาพคล่องในภูมิภาคของคุณ ภาษีจากการขาย และความเป็นไปได้ของการได้รับมรดกหรือของขวัญ

10. การเปรียบเทียบกับตลาดอื่นๆ หากเป็นไปได้ ลองพิจารณาออสเตรียเป็นทางเลือก เช่น เสถียรภาพของเวียนนา ภาษี และผลตอบแทนจากการเช่า

11. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ ควรปรึกษาทนายความและที่ปรึกษาด้านภาษีเพื่อลดความเสี่ยงและรับรองความถูกต้องตามกฎหมายของธุรกรรม

1. นักลงทุนที่มีเงิน 300,000 ยูโร

วัตถุประสงค์ : ซื้อห้องชุดเพื่อเช่า รายได้ 4–5% ต่อปี

ฉันหาอพาร์ตเมนต์ที่ไลพ์ซิกได้ในราคา 295,000 ยูโร (65 ตารางเมตร) ลูกค้านำเงินที่เหลือไปปรับปรุงและตกแต่งห้องเล็กๆ น้อยๆ หนึ่งปีต่อมา อพาร์ตเมนต์ก็มีคนเช่าเต็ม รายได้จากค่าเช่าครอบคลุมค่าใช้จ่ายทั้งหมด และมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้นประมาณ 5-6%

2. ผู้รับบำนาญมีเงิน 500,000 ยูโร

วัตถุประสงค์: การลงทุนที่ปลอดภัย มีความเสี่ยงน้อยที่สุด และมีความเป็นไปได้ในการให้เช่าในระยะยาว

ฉันเจออพาร์ตเมนต์ในย่านชานเมืองมิวนิก ราคา 500,000 ยูโร (80 ตารางเมตร) ลูกค้าใช้งบประมาณส่วนหนึ่งไปกับการตกแต่งและปรับปรุงระบบทำความร้อน อพาร์ตเมนต์ให้เช่าระยะยาว ผลตอบแทนประมาณ 2.5% และสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงและราคาคงที่

3. ครอบครัวที่มีลูก

วัตถุประสงค์: เป็นที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบายสำหรับครอบครัวพร้อมทั้งสามารถให้เช่าส่วนหนึ่งของทรัพย์สินได้

ฉันเจอบ้านหลังหนึ่งในย่านชานเมืองแฟรงก์เฟิร์ต ราคา 550,000 ยูโร (120 ตารางเมตร) งบประมาณส่วนหนึ่งหมดไปกับการจัดสวนและตกแต่งภายใน ครอบครัวย้ายเข้ามาอยู่ ปล่อยเช่าบ้านบางส่วน รายได้ส่วนหนึ่งช่วยค่าใช้จ่ายบางส่วน และมูลค่าบ้านก็เพิ่มขึ้น 4-5% ในช่วงปีที่ผ่านมา