ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีในปี 2026 จะอยู่ที่เท่าไหร่?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนีแสดงให้เห็นสัญญาณการเติบโตอย่างมั่นคงในปี 2025 หลังจากปรับตัวลดลงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จากข้อมูลของ Europace ราคาซื้อขายอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยในประเทศอยู่ที่ประมาณ 3,400 ยูโรต่อตารางเมตร โดยราคาในเมืองสำคัญอย่างมิวนิกอาจสูงกว่า 7,000 ยูโรต่อตารางเมตร ขณะที่ในภูมิภาคที่ไม่ได้รับความนิยมมากนัก ราคาอาจต่ำกว่าสองถึงสามเท่า.

จากรายงานของสถาบันเศรษฐศาสตร์เยอรมัน (IW Consult) ระบุว่า 82% ของภูมิภาคในเยอรมนีจะเห็นราคาสินค้าเพิ่มขึ้นระหว่างปี 2024 ถึง 2025 โดยเฉลี่ย 2.3% ซึ่งเป็นการยืนยันถึงการฟื้นตัวของตลาดอย่างค่อยเป็นค่อยไป.

ภายใต้เงื่อนไขเหล่านี้ เยอรมนียังคงเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดที่สุดสำหรับนักลงทุนที่ต้องการการคุ้มครองเงินทุนในระยะยาวและรายได้ที่มั่นคง เยอรมนีมีระบบคุ้มครองทางกฎหมายสูงสำหรับเจ้าของทรัพย์สิน ขั้นตอนการทำธุรกรรมโปร่งใส และความต้องการที่อยู่อาศัยให้เช่าภายในประเทศที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ๆ เช่น เบอร์ลิน มิวนิก และแฟรงก์เฟิร์ต.

แตกต่างจากประเทศในยุโรปใต้ที่มีตลาดผันผวนมากกว่า ตลาดเยอรมันมีลักษณะที่มั่นคงและคาดการณ์ได้ ทำให้เป็น "หลักประกัน" ในพอร์ตการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ.

ดิฉัน เคเซเนีย เลวินา เป็นทนายความที่มีประสบการณ์ระดับนานาชาติในด้านอสังหาริมทรัพย์และการลงทุน ดิฉันทำงานในโครงการต่างๆ ทั่วทวีปยุโรป รวมถึงการให้การสนับสนุนด้านธุรกรรมและโครงการก่อสร้าง ในบทความนี้ ดิฉันจะกล่าวถึงรายละเอียดเฉพาะของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนี ความน่าดึงดูดใจในการลงทุน ด้านกฎหมายและภาษี และเปรียบเทียบตลาดกับออสเตรีย

เยอรมนีและออสเตรียต่างมีเสถียรภาพและการคุ้มครองการลงทุนสูง แต่มีความแตกต่างกันในด้านภาระภาษีและพลวัตของตลาด เยอรมนี โดยเฉพาะเบอร์ลิน ดึงดูดนักลงทุนด้วยขนาดที่ใหญ่ ความหลากหลายของอสังหาริมทรัพย์ และความต้องการเช่าที่สูง แต่ผู้ลงทุนต้องพิจารณาถึงกฎระเบียบที่ซับซ้อนกว่า ต้นทุนภาษี และความผันผวนของราคาเป็นระยะๆ ด้วย

ออสเตรีย แสดงให้เห็นถึงแบบจำลองที่สมดุลกว่า: กฎหมายมีความโปร่งใสมากขึ้น ความเสี่ยงต่ำกว่า และตลาดแสดงให้เห็นถึงการเติบโตของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง เวียนนาเหนือกว่าเบอร์ลินไม่เพียงแต่ในแง่ของเสถียรภาพเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการเติบโตของราคาและความต้องการที่คาดการณ์ไว้ด้วย การสอบถามเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง สิ่งนี้ทำให้ประเทศนี้ดึงดูดใจเป็นพิเศษสำหรับนักลงทุนที่ระมัดระวังซึ่งให้ความสำคัญกับการรักษามูลค่าเงินทุนและมุมมองระยะยาว

สำหรับนักลงทุนที่มองหาตลาดที่คาดเดาได้และมั่นคงกว่า การซื้ออพาร์ทเมนท์ในเวียนนา มักเป็นเรื่องธรรมชาติ: เมืองนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มั่นคง กฎระเบียบที่ชัดเจน และการเติบโตที่ปานกลางแต่คงที่ของราคาอสังหาริมทรัพย์

เยอรมนีได้รับการพิจารณาว่าเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ "หลัก" ของสหภาพยุโรปมานานแล้ว และนี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ เพราะประเทศนี้มีทั้งตลาดขนาดใหญ่ เศรษฐกิจที่มั่นคง และกฎระเบียบที่ชัดเจนสำหรับนักลงทุน การคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สินที่สูงและผลตอบแทนที่คาดการณ์ได้เป็นสองปัจจัยสำคัญที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีเป็นสินทรัพย์ที่มีค่าสำหรับการลงทุนระยะยาว.

ในทางปฏิบัติ ผมมักเห็นลูกค้าเลือกเบอร์ลินหรือมิวนิกด้วยเหตุผลเหล่านี้: แม้ว่าอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีจะมีราคาแพงกว่าในหลายประเทศเพื่อนบ้าน แต่ความเสี่ยงในการขาดทุนนั้นน้อยมาก ตัวอย่างเช่น ลูกค้ารายหนึ่งของผมซื้ออพาร์ตเมนต์สองห้องนอนในเบอร์ลินในราคา 4,300 ยูโรต่อตารางเมตร และภายในสองปี รายได้จากค่าเช่าก็สามารถครอบคลุมค่าผ่อนบ้านและภาษีได้อย่างสม่ำเสมอ.

จากข้อมูลของ PWC, ธนาคารโลก และ Numbeo เยอรมนีติดอันดับต้นๆ ของประเทศในยุโรปด้านความโปร่งใสในการทำธุรกรรมและการคุ้มครองนักลงทุน ในดัชนีความโปร่งใสของอสังหาริมทรัพย์ (PWC, 2024) เยอรมนีได้คะแนน 84/100 ซึ่งอยู่ในระดับเดียวกับเนเธอร์แลนด์และออสเตรีย ในขณะที่สเปนและโปรตุเกสได้คะแนนประมาณ 65-70/100 และกรีซได้คะแนนประมาณ 58/100.

จากรายงาน Doing Business 2023 ของธนาคารโลก เยอรมนีครองอันดับหนึ่งในสหภาพยุโรปในด้านความสะดวกในการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ โดยได้คะแนน 97/100 ซึ่งสะท้อนถึงความรวดเร็วและความโปร่งใสของการทำธุรกรรม.

สำหรับนักลงทุน นั่นหมายถึงความเสี่ยงแอบแฝงน้อยลง ภาระภาษีที่คาดการณ์ได้ง่ายขึ้น และขั้นตอนที่ชัดเจน ในทางปฏิบัติ ผมแนะนำให้ลูกค้าตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน (Grundbuch) อย่างละเอียดถี่ถ้วน และใช้บริการทนายความท้องถิ่นเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีในย่านที่มีชื่อเสียง.

ผมมักเห็นนักลงทุนเริ่มต้นลงทุนในเมืองเล็กๆ ของเยอรมนี (เช่น ไลป์ซิก เดรสเดน) ซึ่งค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยต่ำกว่าในเบอร์ลินหรือมิวนิก แต่มีศักยภาพในการเติบโตสูงกว่า ทำให้สามารถเริ่มต้นลงทุนได้ในราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่า ในขณะที่ยังคงสร้างรายได้ค่าเช่าที่มั่นคง.

• เศรษฐกิจและกฎหมายมีเสถียรภาพ แม้ในช่วงวิกฤต ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ก็ลดลงในระดับปานกลาง.
• ความต้องการเช่าที่พักสูง โดยเฉพาะในเมืองมหาวิทยาลัยและศูนย์กลางธุรกิจสำคัญๆ.
• ความโปร่งใสและการคุ้มครอง ระบบกฎหมายช่วยลดความเสี่ยงจากการฉ้อโกงและปัญหาที่ซ่อนเร้น.
• โอกาสการลงทุนระยะยาว แม้ว่าผลตอบแทนจากการให้เช่าจะค่อนข้างต่ำ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีก็คุ้มค่ากับการลงทุนเพื่อปกป้องเงินทุน.

คำแนะนำของผมคือ เมื่อเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนี ควรพิจารณาไม่เพียงแค่ราคาอพาร์ตเมนต์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงความต้องการเช่าในอนาคต โครงสร้างพื้นฐาน และแผนการพัฒนาของพื้นที่ด้วย ตัวอย่างหนึ่งของผมคือ การซื้ออพาร์ตเมนต์ในไลป์ซิกในราคา 2,800 ยูโรต่อตารางเมตร สามปีต่อมา ราคาเพิ่มขึ้นเกือบ 15% ในขณะที่อัตราค่าเช่ายังคงที่ ซึ่งเป็นการยืนยันถึงกลยุทธ์ที่ถูกต้องของผม

อสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีได้รับการพิจารณาว่าเป็นหนึ่งในเครื่องมือที่น่าเชื่อถือที่สุดสำหรับการรักษามูลค่าและเพิ่มพูนเงินทุนในยุโรปมาโดยตลอด ตลาดนี้มีความยืดหยุ่นแม้ในช่วงที่เศรษฐกิจผันผวน และความต้องการภายในประเทศที่คงที่ทำให้ตลาดนี้ดึงดูดนักลงทุนระยะยาวเป็นพิเศษ.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนีได้ผ่านช่วงสำคัญหลายช่วงในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา หลังจากวิกฤตการณ์ปี 2008-2010 ราคาที่อยู่อาศัยเริ่มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยพุ่งสูงสุดในปี 2021-2022 ในช่วงเวลานั้น ราคาอพาร์ตเมนต์ในเมืองยอดนิยมของเยอรมนีอาจเพิ่มขึ้น 10-15% ต่อปี.

ในช่วงปี 2023-2024 มีการปรับตัวลงเล็กน้อย โดยราคาสินค้าลดลงเฉลี่ย 10-15% ทั่วประเทศ อย่างไรก็ตาม ในไตรมาสแรกของปี 2025 ตลาดได้ทรงตัวแล้ว และผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าจะมีการเติบโตอย่างราบรื่น 1-3% ในภูมิภาคส่วนใหญ่.

ในทางปฏิบัติ ผมพบว่าช่วงเวลาที่ราคาปรับตัวลงนี่แหละคือโอกาสที่ดีในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีในราคาที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงอสังหาริมทรัพย์มือสองที่มีประวัติการครอบครองที่น่าเชื่อถือ ตัวอย่างเช่น ลูกค้ารายหนึ่งของผมซื้ออพาร์ตเมนต์สองห้องนอนในไลป์ซิกในช่วงที่ราคาลดลงในราคา 2,800 ยูโรต่อตารางเมตร และหนึ่งปีต่อมา ราคาได้เพิ่มขึ้น 8% และอสังหาริมทรัพย์นั้นก็สร้างรายได้ค่าเช่าที่มั่นคงแล้ว.

กิจกรรมต่างๆ มักเกิดขึ้นในเมืองใหญ่ๆ:

• เบอร์ลิน เป็นเมืองหลวงและศูนย์กลางกิจกรรมทางเศรษฐกิจ มีสภาพคล่องสูงและความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยที่มั่นคง
• มิวนิก เป็นตลาดระดับพรีเมียม มีอพาร์ตเมนต์ราคาสูง ผลตอบแทนจากการให้เช่าต่ำ แต่มีมูลค่าการลงทุนที่มั่นคง
• แฟรงก์เฟิร์ตและฮัมบูร์ก เป็นศูนย์กลางทางการเงินและโลจิสติกส์ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนสถาบัน
• เมืองไลป์ซิก เดรสเดน และดุสเซลดอร์ฟ เป็นเมืองที่มีความต้องการเพิ่มขึ้นและราคาที่อยู่อาศัยไม่แพงมากนัก

ผมแนะนำให้นักลงทุนมองหาโอกาสนอกเหนือจากเมืองใหญ่ๆ ตัวอย่างเช่น การซื้อบ้านในเมืองไลป์ซิกหรือเดรสเดนของเยอรมนี มีราคาเริ่มต้นต่ำและมีศักยภาพในการเติบโตสูง ซึ่งเป็นแนวทางที่เหมาะสมอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระจายพอร์ตการลงทุนของตน.

ตลาดเยอรมันมีความหลากหลาย:

ตลาดรอง เป็นส่วนสำคัญที่ให้ตัวเลือกที่ราคาไม่แพงและผลตอบแทนจากการเช่าที่คาดการณ์ได้
โครงการพัฒนาใหม่ มีจำนวนจำกัด โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ ราคาจึงสูงกว่า แต่ตัวอาคารประหยัดพลังงานและมีการออกแบบที่ทันสมัย
​​กลุ่มพรีเมียม ได้แก่ มิวนิก แฟรงก์เฟิร์ต และเบอร์ลิน ซึ่งให้ผลตอบแทนจากการลงทุนสูง แต่มีระยะเวลาคืนทุนนาน
อาคารอพาร์ตเมนต์ (Mehrfamilienhaus) ดึงดูดนักลงทุนสถาบันและนักลงทุนรายบุคคล เนื่องจากให้กระแสการชำระค่าเช่าที่มั่นคง

ฉันมักเห็นนักลงทุนเริ่มต้นจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่แล้วในเยอรมนีเพื่อประเมินความต้องการเช่า และค่อยๆ ขยายพอร์ตการลงทุนด้วยบ้านสร้างใหม่และบ้านแบบเมห์รฟามิเลียนเฮาส์ (Mehrfamilienhaus).

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนียังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่มีความสมดุลมากที่สุดในยุโรป จากข้อมูลของธนาคารกลางเยอรมนี (Bundesbank) ในปี 2024 ประมาณ 82% ของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมดจะดำเนินการโดยชาวเยอรมันเอง ในขณะที่นักลงทุนต่างชาติคิดเป็นประมาณ 18% ของตลาด.

• ชาวเยอรมันซื้อบ้านเป็นหลักเพื่ออยู่อาศัยเองและเพื่อการลงทุนระยะยาว โดยมักเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสองหรือบ้านในประเทศเยอรมนี.
• นักลงทุนต่างชาติมีความเคลื่อนไหวอย่างมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและระดับพรีเมียม โดยกลุ่มนักลงทุนที่โดดเด่น ได้แก่ ผู้ซื้อจากออสเตรีย สวิตเซอร์แลนด์ เนเธอร์แลนด์ จีน และตะวันออกกลาง.
• กองทุนสถาบัน (กองทุนบำเหน็จบำนาญ บริษัทประกันภัย) ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอาคารชุดพักอาศัย (Mehrfamilienhaus).

ผู้ซื้อชาวต่างชาติมักให้ความสนใจกับโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ในเบอร์ลินและแฟรงก์เฟิร์ต ซึ่งอพาร์ตเมนต์ระดับพรีเมียมในเยอรมนีมีราคาเริ่มต้นที่ 8,000–10,000 ยูโรต่อตารางเมตร แต่พวกเขายินดีจ่ายในราคาสูงกว่าเพื่อรับประกันความต้องการเช่าที่มั่นคง.

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดมีความเสถียรคือความต้องการภายในประเทศที่แข็งแกร่ง แม้ในช่วงที่กิจกรรมระหว่างประเทศลดลง ชาวเยอรมันก็ยังคงเป็นผู้สนับสนุนตลาดอยู่.

• ในปี 2023–2024 แม้ราคาจะลดลง 10–15% แต่จำนวนธุรกรรมภายในประเทศลดลงเพียงประมาณ 5% ซึ่งแสดงให้เห็นว่ากิจกรรมของผู้ซื้อยังคงดำเนินต่อไป.
• ในเมืองใหญ่ๆ ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเร็วกว่าราคาบ้าน ตัวอย่างเช่น ในเบอร์ลินและมิวนิก ค่าเช่าเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 6-8% ต่อปี ซึ่งกระตุ้นความสนใจจากผู้ซื้อในท้องถิ่นมากยิ่งขึ้น.

ในปี 2023 ลูกค้าในแฟรงค์เฟิร์ตซื้ออพาร์ตเมนต์ในราคา 6,200 ยูโรต่อตารางเมตร โดยคาดหวังรายได้จากการให้เช่า ภายในหนึ่งปี ผลตอบแทนอยู่ที่ 3.8% ซึ่งถือเป็นผลลัพธ์ที่ดีมากสำหรับประเทศเยอรมนี เมื่อพิจารณาจากความเสี่ยงที่ต่ำ.

เมื่อพูดถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนี สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจไม่เพียงแต่ราคาของอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีเท่านั้น แต่ยังรวมถึงโครงสร้างการเป็นเจ้าของทางกฎหมายด้วย ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อสิทธิและความเสี่ยงของนักลงทุน.

นี่เป็นรูปแบบการเป็นเจ้าของบ้านหรืออพาร์ตเมนต์แบบดั้งเดิมที่พบได้บ่อยที่สุดในเยอรมนี เจ้าของเป็นเจ้าของทั้งตัวอาคารและที่ดินใต้ตัวอาคาร และสามารถจัดการทรัพย์สินได้อย่างอิสระ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่า ขาย หรือส่งต่อเป็นมรดก.

สำหรับนักลงทุนระยะยาว นี่คือตัวเลือกที่ดีที่สุด เพราะมีข้อจำกัดน้อยที่สุดและมูลค่าเติบโตอย่างคาดการณ์ได้ ลูกค้ารายหนึ่งของผมซื้อบ้านในมิวนิกในราคา 1.2 ล้านยูโรเมื่อปี 2018 ปัจจุบันมูลค่าตลาดของบ้านหลังนั้นสูงกว่า 1.8 ล้านยูโรแล้ว และทรัพย์สินนั้นก็ปราศจากสิทธิ์ใดๆ ของบุคคลที่สาม.

โดยพื้นฐานแล้ว มันคือ "สัญญาเช่าที่ดิน" ระยะเวลาสูงสุด 99 ปี พร้อมสิทธิ์ในการก่อสร้างและใช้ประโยชน์จากที่ดิน เจ้าของที่ดินจะจ่ายค่าเช่ารายปี (Erbbauzins) ให้แก่เจ้าของที่ดิน เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า ที่ดินจะถูกส่งคืนให้แก่เจ้าของ และชะตากรรมของอาคารต่างๆ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญา.

ในทางปฏิบัติ ธุรกรรมประเภทนี้พบได้บ่อยในเมืองที่มีราคาที่ดินสูงเป็นพิเศษ (เช่น แฟรงก์เฟิร์ตหรือฮัมบูร์ก) โดยปกติแล้ว ผมจะแนะนำให้ลูกค้าคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างรอบคอบ เพราะบางครั้งราคาอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีที่ต่ำภายใต้ระบบ Erbbaurecht อาจถูกหักล้างด้วยค่าใช้จ่ายรายปีที่สูง.

• Miteigentum คือทรัพย์สินส่วนรวมที่เจ้าของแต่ละรายมีส่วนแบ่งเป็นเปอร์เซ็นต์.
• Wohnungseigentum คือรูปแบบการเป็นเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องในอาคารชุด โดยมีส่วนแบ่งในพื้นที่ส่วนกลาง (บันได ดาดฟ้า ชั้นใต้ดิน).

เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลิน ผมมักจะชี้ให้ลูกค้าเห็นถึงค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางเสมอ แม้ว่าราคาที่อยู่อาศัยในเยอรมนีอาจดูน่าดึงดูด แต่ค่าบำรุงรักษาอาจสูงมาก (โดยเฉพาะในอาคารเก่าแก่).

• สิทธิ์ในการอยู่อาศัย (Wohnrecht) – มักใช้ในเรื่องมรดก เช่น พ่อแม่ยังคงมีสิทธิ์ที่จะอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้น แม้ว่าจะยกบ้านหลังนั้นให้แก่ลูกแล้วก็ตาม.
• สหกรณ์ที่อยู่อาศัย (Genossenschaften) – ที่อยู่อาศัยเป็นกรรมสิทธิ์ของสหกรณ์ ไม่ใช่ของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง สมาชิกมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์จากอพาร์ตเมนต์ แต่ไม่สามารถขายต่อได้อย่างอิสระ.

ที่อยู่อาศัยแบบสหกรณ์อาจเหมาะสมสำหรับนักเรียนหรือผู้เกษียณอายุ แต่ไม่ค่อยเป็นที่สนใจของนักลงทุน เนื่องจาก1การซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีในรูปแบบนี้หมายถึงการควบคุมที่น้อยลงและสภาพคล่องเป็นศูนย์เมื่อต้องการขาย.

นอกจากการซื้อโดยตรงแล้ว วิธีต่อไปนี้กำลังได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น:

• การลงทุนผ่านกองทุน (Immobilienfonds) เป็นทางเลือกที่สะดวกสำหรับผู้ที่ต้องการลดการมีส่วนร่วมในการบริหารจัดการให้น้อยที่สุด.
• การซื้อร่วมกันและกองทุนครอบครัวเป็นทางออกสำหรับเงินทุนของครอบครัว โดยที่ทรัพย์สินจะถูกส่งต่อให้แก่คนรุ่นหลัง.

เมื่อเร็วๆ นี้ ฉันได้ให้ความช่วยเหลือครอบครัวหนึ่งในเมืองนูเรมเบิร์ก ในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับการจดทะเบียนบ้านของพวกเขาในเยอรมนีผ่านกองทุนครอบครัว ซึ่งทำให้พวกเขาสามารถจัดเตรียมมรดกได้ทันทีและหลีกเลี่ยงภาษีที่สูงในการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุตรหลานในภายหลัง.

แตกต่างจากออสเตรียหรือสวิตเซอร์แลนด์ที่ชาวต่างชาติอยู่ภายใต้โควตาและใบอนุญาตที่เข้มงวด ชาวต่างชาติในเยอรมนีสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างอิสระ อย่างไรก็ตาม มีข้อแม้คือ หากไม่มีใบอนุญาตพำนักหรือรายได้ ธนาคารมักลังเลที่จะให้สินเชื่อจำนองในเยอรมนี และภาระภาษีจะสูงกว่าสำหรับคนท้องถิ่น นอกจากนี้ ธนาคารและทนายความจะต้องตรวจสอบที่มาของเงินและตรวจสอบผู้ซื้อกับรายชื่อผู้ถูกคว่ำบาตรระหว่างประเทศด้วย.

ผมเคยมีลูกค้าชาวยูเครนรายหนึ่งที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนี (ราคา 420,000 ยูโรในดุสเซลดอร์ฟ) ด้วยเงินทุนของตัวเอง แต่ไม่สามารถขอสินเชื่อจำนองได้เนื่องจากไม่มีถิ่นพำนักในเยอรมนี ในสถานการณ์เช่นนี้ ผมแนะนำให้วางแผนโครงสร้างการซื้อล่วงหน้า เช่น การจัดตั้งบริษัทจำกัด (GmbH) หรือมูลนิธิครอบครัว หากเป็นพอร์ตการลงทุนขนาดใหญ่.

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนี ไม่ว่าจะเป็นอพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลิน บ้านในบาวาเรีย หรือที่พักให้เช่าในไลป์ซิก ล้วนต้องผ่านกระบวนการทางกฎหมายที่เข้มงวด แม้ว่าอาจดูซับซ้อนในตอนแรก แต่ระบบนี้ให้การคุ้มครองอย่างสูงแก่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย.

กระบวนการนี้ประกอบด้วยขั้นตอนสำคัญหลายขั้นตอน:

• ข้อตกลงเบื้องต้น – คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงกันในเงื่อนไขหลัก ได้แก่ ราคาอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนี เงื่อนไข และแหล่งที่มาของเงินทุน.
• จัดทำสัญญากับทนายความหรือเจ้าหน้าที่รับรองเอกสาร - หากไม่มีการรับรองเอกสาร ธุรกรรมนั้นจะไม่มีผลบังคับใช้.
• การตรวจสอบสถานะทางการเงิน – ธนาคารหรือทนายความจะประเมินที่มาของเงินทุนและความพร้อมของผู้ซื้อในการทำธุรกรรม.
• การลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่รับรองเอกสาร - เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารจะรับรองข้อตกลงและอธิบายผลที่ตามมา.
• การลงทะเบียนในทะเบียนที่ดิน (Grundbuch) เป็นขั้นตอนที่ทำให้ผู้ซื้อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมายในประเทศเยอรมนี.

ครั้งหนึ่งลูกค้าจากสาธารณรัฐเช็กต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีผ่านระบบทางไกล ด้วยหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้อง การทำธุรกรรมจึงเสร็จสิ้นอย่างรวดเร็ว แต่ธนาคารก็ขอเอกสารเพิ่มเติมเพื่อพิสูจน์ที่มาของเงินด้วย คำแนะนำ: ควรเตรียมเอกสารทางการเงินให้พร้อมล่วงหน้า.

• ตัวแทน จะช่วยหาอสังหาริมทรัพย์และดำเนินการเจรจาต่อรอง
• ทนายความ จะตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของธุรกรรม ได้แก่ การมีภาระผูกพันหรือไม่ สถานะของเจ้าของ และความโปร่งใสของเงื่อนไขทั้งหมด

ผมมักจะแนะนำลูกค้าเสมอว่าอย่าประหยัดเรื่องคำปรึกษาทางกฎหมาย: ครั้งหนึ่ง การตรวจสอบพบว่าบ้านที่พวกเขากำลังพิจารณาซื้อในฮัมบูร์กมีข้อพิพาททางกฎหมายที่ยังไม่ปิดคดี ซึ่งช่วยให้พวกเขาหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่สำคัญไปได้.

ในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนี นักลงทุนต้องพิสูจน์ได้ว่า:

• ที่มาของเงินทุนที่ถูกต้องตามกฎหมาย
• มีเงินทุนเพียงพอ (โดยปกติอย่างน้อย 20-30% ของมูลค่าทรัพย์สินสำหรับเงินดาวน์หากใช้สินเชื่อจำนอง) และ
  ไม่มีประวัติถูกคว่ำบาตรหรือขึ้นบัญชีดำ

ชาวต่างชาติสามารถทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ได้แม้ไม่ต้องมาปรากฏตัวด้วยตนเอง โดยใช้ตัวแทน หนังสือมอบอำนาจจะต้องได้รับการรับรองจาก Notary Public และ Apostille ในประเทศของผู้ซื้อ.

ในทางปฏิบัติ ตัวเลือกนี้มักถูกเลือกใช้โดยนักลงทุนจากเอเชียที่ไม่สามารถเดินทางมาลงนามได้ อย่างไรก็ตาม สำนักงานทนายความในเยอรมนีกำลังกำหนดให้มีการยืนยันตัวตนผ่านวิดีโอมากขึ้นเรื่อยๆ เพื่อลดความเสี่ยงจากการฉ้อโกง.

เอกสารหลักคือ Grundbuchauszug (เอกสารที่คัดลอกจากทะเบียนที่ดิน) ซึ่งแสดงข้อมูลดังนี้:

• เจ้าของ,
• ภาระผูกพัน (การจำนอง, สัญญาเช่าภายใต้ Erbbaurecht, ความสะดวก)
• ข้อจำกัดในการใช้งาน.

ลูกค้าท่านหนึ่งในเมืองไลป์ซิกที่บริษัท Grundbuch พบว่าส่วนหนึ่งของสนามหญ้าของตนมีสิทธิ์ใช้ทางผ่านสำหรับเพื่อนบ้าน เราจึงนำเรื่องนี้มาพิจารณาในการเจรจาและลดราคาลง 4%.

ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนี สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาไม่เพียงแค่ราคาบ้านเท่านั้น แต่ยังรวมถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมด้วย ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจเพิ่มราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ถึง 10-15% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมหรืออาคารชุด.

• อัตราภาษีขึ้นอยู่กับแต่ละรัฐ โดยอยู่ระหว่าง 3.5% ถึง 6.5% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์หรือบ้าน.
• ในแคว้นบาวาเรียและแซกโซนีอยู่ที่ 3.5% ส่วนในเบอร์ลิน ฮัมบูร์ก และเฮสเซ สูงถึง 6.5%.

จากประสบการณ์ของผม เมื่อลูกค้าซื้ออพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลินในราคา 450,000 ยูโร ภาษีที่ต้องจ่ายอยู่ที่ประมาณ 29,000 ยูโร นี่เป็นหนึ่งในรายการที่นักลงทุนต่างชาติมักประเมินต่ำเกินไป.

• ค่าธรรมเนียมทนายความและการจดทะเบียนในระบบ Grundbuch: ประมาณ 1% ของราคาอสังหาริมทรัพย์.
• ค่าธรรมเนียมตัวแทน: โดยทั่วไป 3-7% บวกภาษีมูลค่าเพิ่ม ขึ้นอยู่กับภูมิภาคและเงื่อนไขของข้อตกลง.
• ทนายความ: คิดค่าบริการเป็นรายบุคคล ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของการตรวจสอบและการสนับสนุนธุรกรรม.

ฉันแนะนำเสมอให้สอบถามอัตราค่าคอมมิชชั่นของตัวแทนล่วงหน้าและรวมไว้ในงบประมาณการซื้อของคุณ ตัวอย่างเช่น เมื่อซื้อบ้านในมิวนิกในราคา 1.2 ล้านยูโร ค่าคอมมิชชั่นและค่าธรรมเนียมทนายความเพิ่มขึ้นเกือบ 60,000 ยูโรจากราคาทั้งหมด.

• ในประเทศเยอรมนี เจ้าของทรัพย์สินจะต้องจ่ายภาษี Grundsteuer ซึ่งโดยทั่วไปอยู่ที่ 0.26–0.35% ของมูลค่าตามทะเบียนที่ดิน.
• ค่าใช้จ่ายนี้ถือว่าเล็กน้อยเมื่อเทียบกับภาษีจากรายได้ค่าเช่าหรือกำไรจากการขายสินทรัพย์ แต่เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาเมื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนของคุณ.

สำหรับการลงทุนในอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในเมืองดุสเซลดอร์ฟ ภาษีทรัพย์สินรวมต่อปีอยู่ที่ประมาณ 4,500 ยูโร ซึ่งถือว่าเหมาะสมกับงบประมาณสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้.

• หากคุณให้เช่าอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนี รายได้จากการให้เช่าจะถูกหักภาษีเงินได้ในอัตราก้าวหน้าสูงสุดถึง 45%.
• ผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองเยอรมนีจะถูกเก็บภาษีเฉพาะรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีเท่านั้น.

ควรคำนวณรายได้สุทธิหลังหักภาษีเสมอ ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลินที่มีรายได้ 2,000 ยูโรต่อเดือน และอัตราภาษี 30% จะมีรายได้สุทธิหลังหักภาษี 1,400 ยูโรต่อเดือน.

• กฎนี้ใช้ได้หากคุณขายอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีภายใน 10 ปีนับจากวันที่ซื้อ อัตราภาษีจะขึ้นอยู่กับระดับรายได้ของเจ้าของ โดยอาจสูงถึง 45% สำหรับผู้มีรายได้สูง.
• หากถือครองทรัพย์สินเป็นระยะเวลามากกว่า 10 ปี จะไม่มีการเรียกเก็บภาษี.

ภาษีจะคำนวณจากส่วนต่างระหว่างราคาขายและราคาซื้อ โดยคำนึงถึงต้นทุนในการได้มาและการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ ลูกค้ารายหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์ในเมืองไลป์ซิกในราคา 300,000 ยูโร ปรับปรุงใหม่ด้วยต้นทุน 30,000 ยูโร และขายได้ในอีกแปดปีต่อมาในราคา 400,000 ยูโร ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์คำนวณจาก 70,000 ยูโร (400,000 – 300,000 – 30,000) ทำให้ได้กำไรสุทธิประมาณ 50,000 ยูโร.

ในทางปฏิบัติ ผมมองว่าเวียนนาเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า เนื่องจากความมั่นคง การเติบโตของราคาที่คาดการณ์ไว้ และระดับความต้องการที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่วางแผนจะขายต่อในอีก 5-7 ปีข้างหน้า เยอรมนีดูน่าสนใจกว่าสำหรับนักลงทุนที่มองหาการเช่าระยะยาวและการปกป้องเงินทุน แต่สำหรับการเก็งกำไรระยะสั้น ออสเตรียมักดูได้เปรียบกว่า.

แตกต่างจากกรีซหรือโปรตุเกส การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีไม่ได้หมายความว่าจะได้รับสิทธิ์พำนักอาศัยโดยอัตโนมัติ แม้ว่าคุณจะซื้ออพาร์ตเมนต์ในราคา 500,000 ยูโร หรือบ้านในราคาหนึ่งล้านยูโร ก็ไม่ได้หมายความว่าคุณจะได้รับวีซ่าหรือสถานะการพำนักอาศัยโดยอัตโนมัติ.

กฎหมายเยอรมันไม่ได้เชื่อมโยงการเป็นเจ้าของบ้านกับสิทธิในการอยู่อาศัย การอยู่อาศัยต้องมีพื้นฐานทางกฎหมาย เช่น การจ้างงาน การศึกษา การลงทุนทางธุรกิจ การรวมครอบครัว หรือหลักฐานแสดงอิสรภาพทางการเงิน

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถช่วยสนับสนุนใบสมัครของคุณได้ โดยแสดงให้เห็นว่าคุณลงทุนในเศรษฐกิจและวางแผนที่จะอยู่อาศัยในประเทศ แต่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวไม่ได้ให้สิทธิประโยชน์ใดๆ.

• การลงทุนทางธุรกิจ: ชาวต่างชาติสามารถขอรับใบอนุญาตพำนักอาศัยได้โดยการลงทุนในบริษัทเยอรมันและสร้างงาน.
• ผู้ประกอบอาชีพอิสระ/ฟรีแลนซ์/นักเดินทางดิจิทัล: วีซ่าสำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระอนุญาตให้คุณอาศัยและทำงานในเยอรมนีได้ แต่ต้องมีหลักฐานแสดงรายได้และผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจต่อประเทศ.

ในปี 2025 เยอรมนีจะปรับปรุงกระบวนการขอใบอนุญาตพำนักและสัญชาติสำหรับผู้เชี่ยวชาญที่มีทักษะและครอบครัวให้ง่ายขึ้น มีการนำช่องทางที่รวดเร็วยิ่งขึ้นสำหรับการขอถิ่นพำนักถาวรมาใช้ ปรับปรุงข้อกำหนดด้านเงินเดือนสำหรับบัตร EU Blue Card และนำกฎใหม่สำหรับผู้ประกอบวิชาชีพที่มีประสบการณ์ภาคปฏิบัติมาใช้.

ลูกค้ารายหนึ่งของผมจากเอเชียเปิดบริษัทไอทีในเบอร์ลิน และในขณะเดียวกันก็ซื้ออพาร์ตเมนต์ในย่านเพรนซ์เลาเออร์เบิร์ก อพาร์ตเมนต์นั้นช่วยแสดงให้เห็นถึงความจริงจังของเขา แต่เขาได้รับใบอนุญาตพำนักอาศัยผ่านการจดทะเบียนธุรกิจ.

ออสเตรียมีใบอนุญาตพำนักประเภท D (ความสามารถในการพึ่งพาตนเอง) สำหรับบุคคลที่มีฐานะทางการเงินเป็นอิสระ โดยสามารถใช้ทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักฐานแสดงความสามารถทางการเงินได้ เยอรมนีไม่มีโครงการโดยตรงเช่นนี้ ที่นี่ทุกอย่างขึ้นอยู่กับคุณสมบัติทางเศรษฐกิจหรือวิชาชีพที่แท้จริง ไม่ใช่ราคาของอพาร์ตเมนต์.

เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนี สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าตลาดการเช่ามีการควบคุมอย่างเข้มงวด และผลตอบแทนจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทการเช่า ภูมิภาค และข้อจำกัดทางกฎหมาย.

• Airbnb, Booking: ในเมืองใหญ่ๆ โดยเฉพาะเบอร์ลินและมิวนิก การเช่าระยะสั้นถูกจำกัดอย่างเข้มงวดโดยกฎหมายเทศบาลท้องถิ่น.
• นักลงทุนรายย่อยมักต้องขออนุญาต มิฉะนั้นอาจถูกปรับ.

ลูกค้าที่พยายามปล่อยเช่าอพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลินผ่าน Airbnb โดยไม่ได้รับอนุญาต ได้รับโทษปรับสูงถึง 10,000 ยูโร ดังนั้น ผมจึงแนะนำให้ตรวจสอบกฎระเบียบท้องถิ่นล่วงหน้าเสมอ.

การเช่าระยะสั้นเหมาะสมเฉพาะในเมืองเล็กๆ หรือพื้นที่ท่องเที่ยวที่ได้รับการขึ้นทะเบียนอย่างเป็นทางการเท่านั้น.

• กลุ่มตลาดหลักคือสัญญาระยะยาว.
• ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 2-4% ต่อปีของมูลค่าอพาร์ตเมนต์.
• การคุ้มครองผู้เช่าที่เข้มแข็งผ่านกฎหมาย Mietspiegel และ Mietendeckel ช่วยจำกัดการเพิ่มขึ้นของค่าเช่า โดยเฉพาะในเขตเมืองใหญ่.

อพาร์ตเมนต์ราคา 400,000 ยูโรในเบอร์ลินให้เช่าในราคา 1,500 ยูโรต่อเดือน ผลตอบแทนสุทธิหลังหักภาษีและค่าธรรมเนียมอยู่ที่ประมาณ 3%.

เยอรมนีตะวันออก (ไลป์ซิก เดรสเดน) ให้ผลตอบแทนสูงกว่า โดยอาจสูงถึง 4% ต่อปี แต่สภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเหล่านั้นต่ำกว่า และการหาผู้เช่าก็ยากกว่า เมืองใหญ่ๆ เช่น เบอร์ลิน มิวนิก แฟรงก์เฟิร์ต และฮัมบูร์ก มีความต้องการที่มั่นคงและสภาพคล่องสูง แต่ผลตอบแทนจำกัดอยู่ที่ 2-3% สำหรับการลงทุนระยะยาว ควรเน้นที่เมืองใหญ่ๆ ในขณะที่หากต้องการผลตอบแทนที่สูงกว่า ควรพิจารณาภูมิภาคทางตะวันออก.

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนี การจัดการทรัพย์สินอย่างเหมาะสมมีความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง แม้ว่าอพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลินหรือบ้านในไลป์ซิกจะอยู่ในสภาพดี แต่หากขาดการดูแลจากผู้เชี่ยวชาญ ปัญหาต่างๆ ก็อาจเกิดขึ้นได้ เช่น การจ่ายค่าเช่าล่าช้า การซ่อมแซมที่ไม่ได้กำหนดไว้ล่วงหน้า และข้อพิพาทกับผู้เช่า.

Hausverwaltung คือบริษัทบริหารจัดการมืออาชีพที่ดูแลงานด้านธุรการและเทคนิคทั้งหมด:

• การเก็บค่าเช่าและการควบคุมการชำระค่าเช่า;
• การจัดการงานซ่อมแซมและบำรุงรักษา;
• ดูแลรักษาเอกสารและติดต่อประสานงานกับผู้เช่า;
• ปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายและภาษีทั้งหมด.

สำหรับนักลงทุนที่มีอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งหรือผู้ที่อาศัยอยู่ต่างประเทศ การจัดการอสังหาริมทรัพย์โดยมืออาชีพถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากช่วยให้สามารถบริหารจัดการจากระยะไกลและลดความเสี่ยงได้ ค่าบริการเหล่านี้โดยทั่วไปมีค่าใช้จ่ายตั้งแต่ 0.8% ถึง 1.5% ของรายได้ค่าเช่าต่อปี ซึ่งมักจะคุ้มค่าในแง่ของความมั่นคงและการลดความเสี่ยง.

รายได้จากการให้เช่าอยู่ภายใต้ภาษีเงินได้แบบก้าวหน้าในอัตราสูงสุดถึง 45% ผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรในเยอรมนีจะเสียภาษีเฉพาะรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีเท่านั้น สามารถหักค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม ค่าเสื่อมราคา และค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการได้.

หากเป้าหมายของคุณคือการซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีเพื่อปล่อยเช่าและสร้างรายได้ระยะยาว ควรเน้นไปที่ตลาดปล่อยเช่าระยะยาวที่มั่นคง ส่วนออสเตรียอาจเหมาะสมกว่าสำหรับปล่อยเช่าระยะสั้นและตลาดท่องเที่ยว.

การเลือกภูมิภาคส่งผลโดยตรงต่อราคาอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนี ผลตอบแทนจากการให้เช่า และสภาพคล่อง ด้านล่างนี้คือภาพรวมของเมืองและภูมิภาคสำคัญๆ.

เบอร์ลิน: แรงขับเคลื่อนการเติบโตและกฎระเบียบที่เข้มงวด

• ราคาที่อยู่อาศัย: อพาร์ตเมนต์ราคา 5,000–7,000 ยูโรต่อตารางเมตร ส่วนบ้านเดี่ยวราคาสูงกว่า.
• เขต: Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg – ความต้องการสูง, Friedrichshain, Neukölln – มีแนวโน้มให้เช่า.
• ความต้องการ: สูงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะสำหรับการเช่าระยะยาว.
• คุณสมบัติ: มีข้อจำกัดที่เข้มงวดเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้น และ Mietspiegel ควบคุมการเพิ่มขึ้นของค่าเช่า.

อพาร์ตเมนต์ในย่านมิทเทอหาผู้เช่าได้เร็ว แต่การปล่อยเช่าผ่าน Airbnb โดยไม่ได้รับอนุญาตนั้นเป็นไปไม่ได้.

มิวนิก – ความพรีเมียมและความมั่นคง

• ราคาบ้าน: 7,000–10,000 ยูโร/ตารางเมตร บางหลังอาจมีราคาสูงกว่า 12,000 ยูโร/ตารางเมตร.
• เขต: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen - อันดับต้น ๆ สำหรับระดับพรีเมียม.
• ความต้องการ: สูง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้เช่าที่มีฐานะดีและชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในพื้นที่.
• คุณสมบัติ: ตลาดมีเสถียรภาพ ผลตอบแทนต่ำเมื่อเทียบกับราคาเข้าซื้อ.

ควรเน้นการเช่าระยะยาวจะดีกว่า การเช่าระยะสั้นแทบเป็นไปไม่ได้เลยเนื่องจากข้อกำหนดของเมือง.

ฮัมบูร์ก – ศูนย์กลางท่าเรือและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

• ราคาบ้าน: 5,500–7,500 ยูโร/ตารางเมตร.
• เขตต่างๆ: HafenCity, Altona, Eppendorf – ได้รับความสนใจด้านการลงทุนเพิ่มมากขึ้น.
• ความต้องการ: สูงสำหรับอพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมือง ปานกลางในพื้นที่รอบนอก.
• จุดเด่น: กลุ่มลูกค้าองค์กรที่แข็งแกร่ง เหมาะสำหรับการเช่าเพื่อธุรกิจ.

แฟรงก์เฟิร์ตเป็นศูนย์กลางทางการเงิน

• ราคาบ้าน: 6,000–8,000 ยูโร/ตารางเมตร.
• เขต: Westend, Nordend, Sachsenhausen - มีชื่อเสียงและมีความต้องการสูงจากพนักงานธนาคาร.
• ความต้องการ: สูงอย่างต่อเนื่องสำหรับการเช่าระยะยาวสำหรับผู้ประกอบอาชีพและชาวต่างชาติ.
• ข้อดี: การลงทุนซื้ออพาร์ทเมนต์สำหรับพนักงานบริษัทด้านการเงินให้ผลตอบแทนเร็วกว่า.

ลูกค้าซื้ออพาร์ตเมนต์ในย่านเวสต์เอนด์ในราคา 650,000 ยูโร โดยคาดว่าจะได้รับผลตอบแทนจากการให้เช่าระยะยาวประมาณ 3% ต่อปี.

ไลป์ซิกและเดรสเดน – พลวัตและราคาเริ่มต้นที่ต่ำ

• ราคาบ้าน: 2,500–4,500 ยูโร/ตารางเมตร.
• เขต: เซนทรัม, ซุดวอร์สตัดท์ (ไลพ์ซิก), นอยสตัดท์, อัลชตัดท์ (เดรสเดน).
• ความต้องการ: เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มนักเรียนและคนหนุ่มสาววัยทำงาน.
• จุดเด่น: ผลตอบแทนสูง 3-4% แต่สภาพคล่องต่ำกว่าในเบอร์ลินหรือมิวนิก.

การซื้ออพาร์ตเมนต์ในไลพ์ซิกช่วยให้คุณมีรายได้สูงกว่าค่าเฉลี่ย แต่การขายใช้เวลานานกว่า.

รัฐนอร์ทไรน์-เวสต์ฟาเลีย – อุตสาหกรรมและมหาวิทยาลัย

• ราคาบ้าน: 3,500–6,000 ยูโร/ตร.ม. เมือง: ดุสเซลดอร์ฟ โคโลญจน์.
• เขต: อินเน็นสตัดท์ (ดึสเซลดอร์ฟ), เอห์เรนเฟลด์ (โคโลญ).
• ความต้องการ: สูงในย่านมหาวิทยาลัยและย่านธุรกิจ.
• จุดเด่น: การผสมผสานระหว่างค่าเช่าที่คงที่และโอกาสในการเติบโตของราคา.

น่าเชื่อถือ : มิวนิก แฟรงก์เฟิร์ต เบอร์ลิน – สภาพคล่องสูง ความต้องการคงที่ แต่ราคาเข้าซื้อสูง

น่าสนใจ : ไลป์ซิก, เดรสเดน และบางพื้นที่ของฮัมบูร์ก – ราคาเริ่มต้นต่ำ กำไรสูง แต่ระยะเวลาการขายยาวนานกว่า

สำหรับการลงทุน ควรผสมผสานเมืองใหญ่ที่มีความมั่นคงและภูมิภาคที่มีพลวัตเพื่อผลกำไร เพื่อให้เกิดความสมดุลระหว่างสภาพคล่องและผลกำไร.

ในเยอรมนี การเลือกระหว่างบ้านสร้างใหม่กับบ้านมือสองถือเป็นการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ ภาคการก่อสร้างกำลังอยู่ในช่วงขาลง จำนวนใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ลดลง และราคาบ้านก็สูงขึ้น ในทางปฏิบัติ ผมเห็นว่านักลงทุนมีแนวโน้มที่จะเลือกบ้านมือสองมากกว่า เพราะบ้านสร้างใหม่หายาก ราคาแพง และต้องรอเวลานาน ในขณะเดียวกัน บ้านเก่า (Altbau) ยังคงเป็นที่ต้องการเนื่องจากสถาปัตยกรรมที่เป็นเอกลักษณ์และทำเลที่ตั้ง.

กว่า 70% ของธุรกรรมในเยอรมนีเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่แล้ว เหตุผลนั้นง่ายมาก: อาคารใหม่มีน้อย และระบบราชการทำให้การออกใบอนุญาตล่าช้า ตัวอย่างเช่น ในเบอร์ลิน กระบวนการอนุมัติอาจใช้เวลานานหลายปี.

ในกรุงเบอร์ลิน ลูกค้ารายหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์เก่าสามห้องนอนในราคา 550,000 ยูโร ในย่านเพรนซ์เลาเออร์เบิร์ก หลังจากสองปี ราคาเพิ่มขึ้น 18% และอพาร์ตเมนต์ก็ยังคงให้เช่าอยู่.

อาคารเก่า (Altbau) เป็นอาคารประวัติศาสตร์ที่มีเพดานสูงและหน้าต่างบานใหญ่ ความต้องการอาคารประเภทนี้ในเบอร์ลินและไลป์ซิกนั้นสูงอย่างต่อเนื่อง ลูกค้ารายหนึ่งเพิ่งซื้ออพาร์ตเมนต์สามห้องนอนในอาคารเก่าใจกลางเมืองไลป์ซิกในราคา 280,000 ยูโร และปล่อยเช่าระยะยาวได้ในราคา 1,200 ยูโรต่อเดือนหลังจากนั้นหกเดือน.

การก่อสร้างบ้านใหม่ในเยอรมนีลดลง 30% ตั้งแต่ปี 2022 สาเหตุมาจากต้นทุนวัสดุที่สูงขึ้น เงินกู้ที่แพงขึ้น และมาตรฐาน ESG ที่เข้มงวด อาคารใหม่มีความน่าสนใจเนื่องจากมีการออกแบบที่ทันสมัยและประหยัดพลังงาน (ตามมาตรฐาน ESG) แต่ราคาสูงกว่าราคาขายต่อ 20-30% ในมิวนิก ราคาต่อตารางเมตรในอาคารใหม่อยู่ที่ 10,000-11,000 ยูโร ในขณะที่ในเบอร์ลินอยู่ที่ 6,500-8,000 ยูโร.

ตั้งแต่ปี 2024 เป็นต้นไป มาตรฐานประสิทธิภาพการใช้พลังงานของอาคาร (EnEV) จะเข้มงวดมากขึ้น ในทางปฏิบัติ หมายความว่าอาคารเก่าจะต้องได้รับการปรับปรุงให้ทันสมัย ​​รวมถึงการติดตั้งฉนวนกันความร้อนที่ผนัง เปลี่ยนหน้าต่างใหม่ และติดตั้งระบบทำความร้อนที่ทันสมัย ​​นักลงทุนหลายคนประเมินค่าใช้จ่ายเหล่านี้ต่ำเกินไป ดังนั้นควรตรวจสอบใบรับรองประสิทธิภาพการใช้พลังงานของอาคาร (Energieausweis) เสมอ.

เยอรมนีได้เปรียบในแง่ของการเติบโตของราคาในระยะยาว โดยเฉพาะในเบอร์ลิน มิวนิก และไลป์ซิก อย่างไรก็ตาม ออสเตรียสะดวกกว่าสำหรับผู้ที่มองหาบ้านใหม่โดยปราศจากความเสี่ยงด้านระบบราชการ เนื่องจากเวียนนาเสนอขั้นตอนที่คาดการณ์ได้ง่ายกว่าและโครงการบ้านพร้อมอยู่ที่มีคุณภาพสูง.

• หากเป้าหมายคือการเพิ่มทุนและสภาพคล่องภายใน 5-10 ปี เยอรมนีเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจกว่า (โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองในเมืองใหญ่).
• หากความเสี่ยงต่ำและประสิทธิภาพด้านพลังงานเป็นสิ่งสำคัญในทันที ผมจะพิจารณาประเทศออสเตรีย.

เมื่อการซื้ออพาร์ตเมนต์เพียงห้องเดียวในเยอรมนีดูเหมือนจะเป็นกลยุทธ์ที่ชัดเจนเกินไป นักลงทุนจึงพิจารณาแนวทางที่ยืดหยุ่นและให้ผลกำไรมากกว่า นี่คือแนวโน้มสำคัญที่ผมเห็นในทางปฏิบัติ.

แทนที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์เพียงห้องเดียว การลงทุนในอาคารอพาร์ตเมนต์ทั้งหลังที่มี 4-10 ห้องนั้นให้ผลกำไรมากกว่า ในไลป์ซิก คุณสามารถหาอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ได้ในราคาเริ่มต้นที่ 600,000 ยูโร และในเบอร์ลินที่ 1.5 ล้านยูโร การลงทุนแบบนี้ช่วยลดความเสี่ยงจากช่วงเวลาที่ตลาดซบเซาและให้ผลตอบแทนที่ปรับเปลี่ยนได้ เหมาะสำหรับนักลงทุนที่มีเงินทุนเริ่มต้นที่ 500,000 ยูโร ผมเคยให้การสนับสนุนการทำธุรกรรมในเดรสเดน ลูกค้ารายหนึ่งซื้ออาคารอพาร์ตเมนต์ 6 ห้องในราคา 720,000 ยูโร ได้ผลตอบแทน 5.2%.

อาคารเก่า (Altbau) เป็นที่นิยมในเบอร์ลิน ไลป์ซิก และเดรสเดน สามารถซื้อได้ในราคาต่ำกว่าราคาตลาด นำมาปรับปรุงใหม่ และขายต่อในราคาสูงกว่า ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลิน ราคา 3,000 ยูโร/ตร.ม. จะขายได้ในราคา 4,500 ยูโร/ตร.ม. หลังจากปรับปรุงแล้ว วิธีการนี้จะคืนทุนภายใน 18-24 เดือน หากคุณวางแผนงบประมาณอย่างรอบคอบและเลือกผู้รับเหมาที่น่าเชื่อถือ.

ธุรกิจคลังสินค้าและโลจิสติกส์กำลังเติบโตขึ้นเนื่องจากอีคอมเมิร์ซ ในขณะที่ธุรกิจค้าปลีกในทำเลที่ดีนั้นยังคงทรงตัว โดยทั่วไปแล้วอัตรากำไรอยู่ที่ 4-6% ซึ่งสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย ตัวเลือกนี้เหมาะสำหรับนักลงทุนที่มีประสบการณ์: ความเสี่ยงสูงกว่า แต่ผลตอบแทนก็เร็วขึ้นเช่นกัน.

เหมาะสำหรับผู้ที่ไม่ต้องการจัดการทรัพย์สินด้วยตนเอง เงินลงทุนเริ่มต้นที่ 50,000 ยูโร และพอร์ตการลงทุนสามารถประกอบด้วยสินทรัพย์หลากหลายประเภท ข้อเสียคือการควบคุมที่น้อยลงและการพึ่งพาบริษัทจัดการ ตัวเลือกนี้มักถูกเลือกโดยลูกค้าที่ต้องการลงทุนในเยอรมนีโดยไม่ต้องซื้ออพาร์ตเมนต์.

ที่ดินเพื่อการพัฒนาในเมืองใหญ่ยังคงหายาก แต่ยังมีตัวเลือกในเขตชานเมือง ในเขตเบอร์ลิน ราคาเริ่มต้นที่ 200-400 ยูโรต่อตารางเมตร นี่เป็นกลยุทธ์ระยะยาวที่มีศักยภาพในการเติบโต.

เวียนนาเป็นเมืองที่มีขนาดกะทัดรัดและคาดการณ์ได้ง่ายกว่า ความต้องการมีเสถียรภาพ และราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่เยอรมนีมีโอกาสในการขยายธุรกิจมากกว่า แต่ตลาดมีความซับซ้อนกว่า ทั้งในด้านระบบราชการและกฎระเบียบการเช่า ลูกค้าจึงเลือกเยอรมนีเพราะปริมาณและศักยภาพ และเลือกออสเตรียเพราะความสบายใจ.

เยอรมนีเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในสหภาพยุโรป มีตัวเลือกและกลยุทธ์ที่หลากหลาย (ตั้งแต่ห้องชุดไปจนถึงอาคารชุดและโกดัง) ในขณะที่เวียนนาเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม มีตัวเลือกน้อยกว่า แต่ราคาและความต้องการของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งมีความแน่นอนกว่า.

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีดูเหมือนจะเป็นเครื่องมือที่น่าเชื่อถือ แต่ความเป็นจริงนั้นซับซ้อนกว่านั้น จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งสหพันธรัฐเยอรมนี ปริมาณการทำธุรกรรมลดลงเกือบ 30% ในปี 2023 เนื่องจากการลดลงของราคาและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากต้องทบทวนกลยุทธ์ของตน เยอรมนียังคงเป็นที่น่าสนใจเนื่องจากเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและความต้องการที่อยู่อาศัย แต่มีหลายปัจจัยที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผลตอบแทนและสภาพคล่อง.

เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนี นักลงทุนจะต้องเสียภาษีซื้อ (Grunderwerbsteuer, 3.5–6.5% ขึ้นอยู่กับแต่ละรัฐ) ภาษีทรัพย์สินประจำปี และภาษีรายได้ค่าเช่า ซึ่งจะลดผลตอบแทนสุทธิลงอย่างมาก หลายคนประเมินผลกระทบของภาษีต่ำเกินไปและคำนวณเฉพาะรายได้รวม คำแนะนำของผมคือ ควรจัดสรรงบประมาณอย่างน้อย 30% สำหรับภาษีและค่าบำรุงรักษาตั้งแต่เริ่มต้น.

การขับไล่ผู้เช่าที่ไม่จ่ายค่าเช่าหรือการยกเลิกสัญญาเช่าฝ่ายเดียวแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย แม้แต่การขายอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีโดยที่ยังมีผู้เช่าอาศัยอยู่ ก็ไม่ได้ทำให้เจ้าของใหม่พ้นจากภาระสัญญาเช่าแต่อย่างใด.

ฉันเคยมีกรณีหนึ่งในเบอร์ลิน ลูกค้ารายหนึ่งซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีสัญญาเช่าระยะยาว แต่ไม่สามารถปล่อยเช่าต่อได้ในราคาตลาด วิธีแก้ปัญหาคือ ตรวจสอบผู้เช่าและทำสัญญาเช่าชั่วคราวหากวางแผนจะขายต่อ.

การลงทะเบียนซื้อผ่าน Grundbuch อาจใช้เวลา 3-6 เดือน นี่เป็นเรื่องปกติในเยอรมนี ออสเตรียเร็วกว่าเล็กน้อย แต่ก็ยังไม่ทันที หากเป้าหมายของคุณคือการซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีอย่างรวดเร็ว การวางแผนให้เหมาะสมจึงเป็นสิ่งสำคัญ.

ในเบอร์ลินและมิวนิก การให้เช่าผ่าน Airbnb แทบจะถูกห้ามโดยสิ้นเชิง ประสบการณ์ของฉันคือ ลูกค้าที่หวังจะหารายได้จากการให้เช่ารายวันต่างผิดหวัง เพื่อให้ได้กำไรที่ดีที่สุด ควรพึ่งพาสัญญาเช่าระยะยาว.

ในปี 2023–2024 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีลดลง 10–15% ในหลายภูมิภาค ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการเติบโตไม่ได้ไม่มีวันสิ้นสุด ตลาดกำลังทรงตัวอยู่ในขณะนี้ แต่สิ่งสำคัญคือต้องวิเคราะห์ทำเลที่ตั้งและโอกาสในการฟื้นตัว.

ออสเตรียมีเสถียรภาพมากกว่า: ราคาลดลงน้อยมาก และผู้เช่าได้รับการคุ้มครองมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ราคาอพาร์ตเมนต์ในเวียนนาสูงกว่าและผลตอบแทนต่ำกว่า เยอรมนีเสนอโอกาสในการเติบโตของเงินทุนมากกว่า แต่ต้องมีการบริหารจัดการเชิงรุกและยอมรับความเสี่ยงได้มากกว่า.

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีไม่เพียงแต่เป็นวิธีในการรักษามูลค่าและเพิ่มพูนเงินทุนของคุณเท่านั้น แต่ยังเป็นโอกาสที่จะได้ใช้ชีวิตในประเทศที่มีความสะดวกสบายสูงอีกด้วย ระบบสาธารณสุข การศึกษา การคมนาคม และความปลอดภัย ทำให้ชีวิตที่นี่สะดวกสบายและคาดการณ์ได้ การซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีช่วยให้คุณสามารถผสมผสานเป้าหมายการลงทุนกับคุณภาพชีวิตได้อย่างลงตัว.

คลินิกทั้งภาครัฐและเอกชนมีอุปกรณ์ที่ทันสมัย ​​และประกันสุขภาพครอบคลุมค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่ สำหรับชาวต่างชาติที่ไม่มีประกันสุขภาพ การไปพบแพทย์ทั่วไปจะมีค่าใช้จ่ายเฉลี่ย 50-80 ยูโร การปรึกษาแพทย์เฉพาะทาง 100-150 ยูโร บริการทันตกรรม 70-250 ยูโร และค่าพักค้างคืนในโรงพยาบาลเริ่มต้นที่ 350 ยูโร จากประสบการณ์ของผม ผมสังเกตเห็นว่าลูกค้าให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับความสามารถในการเข้าถึงบริการด้านสุขภาพได้อย่างน่าเชื่อถือ ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญสำหรับครอบครัวและผู้สูงอายุ.

ระบบการศึกษาในเยอรมนีอยู่ในระดับสูง โรงเรียนของรัฐเรียนฟรีสำหรับผู้ที่อาศัยอยู่ในประเทศ ในขณะที่โรงเรียนนานาชาติคิดค่าธรรมเนียม โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 15,000–25,000 ยูโรต่อปี โรงเรียนมัธยมเอกชนมีค่าใช้จ่าย 10,000–18,000 ยูโร และมหาวิทยาลัยแทบจะฟรี โดยมีค่าใช้จ่ายเพียง 250–500 ยูโรต่อภาคการศึกษา.

มีหลักสูตรภาษาอังกฤษมากมายสำหรับนักเรียนต่างชาติ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่และมหาวิทยาลัยด้านเทคนิค โรงเรียนและมหาวิทยาลัยนานาชาติมักมีหลักสูตรและการสนับสนุนที่ปรับให้เหมาะสมสำหรับเด็กและนักเรียนจากต่างประเทศ.

เยอรมนีเป็นหนึ่งในประเทศที่ปลอดภัยที่สุดในยุโรป โดยมีบางพื้นที่ที่มีความเสี่ยงอยู่บ้างซึ่งพบได้เฉพาะในเมืองใหญ่ๆ เท่านั้น สำหรับนักลงทุนที่วางแผนจะปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ของตน การเลือกย่านที่มีชื่อเสียงดีจึงเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อลดความเสี่ยงและสร้างความมั่นใจว่าจะได้รับรายได้ค่าเช่าที่มั่นคง.

ค่าครองชีพในเยอรมนีสูงกว่าในยุโรปตะวันออก แต่ต่ำกว่าในสวิตเซอร์แลนด์ ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ระดับกลางในเบอร์ลินอยู่ที่ประมาณ 1,200–1,800 ยูโรต่อเดือน ในขณะที่ในมิวนิกอยู่ที่ 2,000–3,000 ยูโร ค่าใช้จ่ายสำหรับของชำของครอบครัวสี่คนอยู่ที่ 400–600 ยูโรต่อเดือน อาหารกลางวันในร้านกาแฟราคาประมาณ 12–25 ยูโร และกาแฟราคา 3–4 ยูโร ราคาอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกันอย่างมาก: 4,500–6,000 ยูโร/ตร.ม. ในเบอร์ลิน 2,500–3,500 ยูโร/ตร.ม. ในไลป์ซิก และ 7,000–8,500 ยูโร/ตร.ม. ในมิวนิก.

ระบบขนส่งและการสื่อสารในเยอรมนีพัฒนาไปมาก รถไฟใต้ดิน ทางหลวง และทางรถไฟทำให้การเดินทางระหว่างเมืองสะดวกสบาย และบริการด้านการธนาคารและอินเทอร์เน็ตก็สะดวกสำหรับทั้งผู้อยู่อาศัยและชาวต่างชาติ ผมแนะนำให้นักลงทุนพิจารณาความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานเมื่อเลือกซื้ออพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากวางแผนที่จะปล่อยเช่า.

เยอรมนีมีความคึกคักมากกว่า: มีโอกาสก้าวหน้าในอาชีพและการลงทุนมากกว่า ตลาดมีความหลากหลายกว่า และอสังหาริมทรัพย์ก็มีหลากหลายประเภทและราคา ในขณะที่ออสเตรียได้เปรียบในเรื่องความสงบและความแน่นอน โดยเฉพาะในเวียนนา ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นช้ากว่าและค่าเช่าค่อนข้างคงที่ นักลงทุนที่ต้องการการเติบโตของเงินทุนและความยืดหยุ่นมักเลือกเยอรมนี ในขณะที่ผู้ที่ให้ความสำคัญกับความมั่นคงและวิถีชีวิตที่สุขุมกว่ามักเลือกออสเตรีย.

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีไม่ใช่แค่การลงทุน แต่ยังเป็นวิธีปกป้องเงินทุนและสร้างความมั่นคงปลอดภัยในยุโรป สำหรับนักลงทุนที่ต้องการการคุ้มครองสิทธิ์ในทรัพย์สินและความมั่นคงในระยะยาว เยอรมนียังคงเป็นตัวเลือกที่ยอดเยี่ยม สภาพคล่องสูงที่สุดในเมืองใหญ่ และอสังหาริมทรัพย์รักษาคุณค่าได้ดี.

สำหรับ พลเมืองของประเทศที่มีความไม่มั่นคงทาง เศรษฐกิจ การซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีกลายเป็นวิธีหนึ่งในการปกป้องเงินออมของพวกเขา กฎระเบียบการทำธุรกรรมที่โปร่งใสและระบบกฎหมายที่เข้มแข็งช่วยรับประกันการคุ้มครองเงินทุน ในทางปฏิบัติ ผมเห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ในเบอร์ลินและมิวนิกยังคงรักษามูลค่าไว้ได้แม้ในช่วงที่เศรษฐกิจผันผวน

สำหรับ ผู้เกษียณอายุ : อพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่มีราคาตั้งแต่ 4,500 ถึง 8,500 ยูโรต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม การเป็นเจ้าของในระยะยาวมีข้อดีทางด้านภาษี และการขายหลังจาก 10 ปีจะได้รับการยกเว้นภาษีจากกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์

กลุ่มคนทำงานอิสระและฟรีแลนซ์ ด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วและอินเทอร์เน็ตที่เสถียร แต่กฎระเบียบด้านภาษีก็เป็นสิ่งที่ต้องให้ความสนใจ ลูกค้าของฉันมักปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีเพื่อรายงานรายได้จากการจ้างงานและค่าเช่าอย่างถูกต้อง

เยอรมนีมีตลาดที่คึกคักกว่าและมีอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท ในขณะที่เวียนนาให้ความมั่นคงและคาดการณ์ได้ สำหรับการลงทุนที่เน้นการเติบโตของเงินทุน เยอรมนีจึงเหมาะสมกว่า แต่สำหรับกลยุทธ์ระยะยาวที่ผ่อนคลายกว่า เวียนนาจะเหมาะสมกว่า.

การถอนตัวจากการลงทุนมีความสำคัญไม่น้อยไปกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ การขาย การรับมรดก หรือการให้ของขวัญที่ประสบความสำเร็จนั้น จำเป็นต้องเข้าใจตลาดในท้องถิ่น กฎระเบียบด้านภาษี และสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ การวางแผนล่วงหน้าจะช่วยรักษามูลค่าเงินทุนและเพิ่มผลตอบแทนสูงสุด รวมถึงหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดและความยุ่งยากในการโอนกรรมสิทธิ์.

อพาร์ตเมนต์ในเยอรมนี โดยเฉพาะในเบอร์ลิน มิวนิก และแฟรงก์เฟิร์ต ขายได้ค่อนข้างเร็วเนื่องจากความต้องการที่คงที่และการทำธุรกรรมที่โปร่งใส จากข้อมูลของ ImmobilienScout24 ระยะเวลาเฉลี่ยในการขายอพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลินในปี 2025 อยู่ที่ประมาณ 4-5 เดือน ในขณะที่ในมิวนิกอยู่ที่ 3-4 เดือน และราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 2-3% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว.

ในทางปฏิบัติ ผมพบว่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ยอดนิยมมักหาผู้ซื้อได้ภายใน 3-6 เดือน เมืองเล็กๆ และภูมิภาคทางตะวันออกของเยอรมนีอาจใช้เวลานานกว่า แต่แม้ในพื้นที่เหล่านั้นก็สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ได้หากมีการทำการตลาดที่เหมาะสม.

หากคุณขายอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีภายในระยะเวลาไม่ถึง 10 ปีหลังจากการซื้อ คุณจะต้องเสียภาษีกำไรจากการขาย (Speculationssteuer) นี่เป็นสิ่งสำคัญที่ควรพิจารณาเมื่อวางแผนการขาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นเพื่อการลงทุนและมีเจตนาที่จะขายต่อ.

การโอนกรรมสิทธิ์อพาร์ตเมนต์โดยการรับมรดกหรือการให้ของขวัญก็ต้องเสียภาษีเช่นกัน ซึ่งขึ้นอยู่กับระดับความสัมพันธ์ทางสายเลือดและมูลค่าของทรัพย์สิน ขอแนะนำให้วางแผนการทำธุรกรรมดังกล่าวล่วงหน้าเพื่อลดภาระภาษีและหลีกเลี่ยงปัญหาเกี่ยวกับสิทธิของทายาท.

เยอรมนีได้เปรียบเรื่องสภาพคล่องเมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ๆ กล่าวคือ อสังหาริมทรัพย์ขายได้รวดเร็ว และความต้องการยังคงทรงตัว ในขณะที่ออสเตรีย โดยเฉพาะเวียนนา ตลาดมีความแน่นอนและคาดการณ์ได้มากกว่า แต่บางครั้งการขายอาจใช้เวลานานกว่าเนื่องจากจำนวนผู้ซื้อมีจำกัด.

คำแนะนำของผมสำหรับลูกค้าคือ หากความเร็วในการขายออกและการรักษามูลค่าเป็นสิ่งสำคัญ เมืองใหญ่ๆ ในเยอรมนีจะเหมาะสมกว่า ในขณะที่ออสเตรียเหมาะสำหรับกลยุทธ์ระยะยาวที่เงียบสงบกว่า

ในการทำงานของผม ผมได้พบกับตลาดต่างๆ ในยุโรปมากมาย ตั้งแต่เมืองใหญ่ๆ ในเยอรมนีที่มีความคึกคัก ไปจนถึงกรุงเวียนนาที่ค่อนข้างมั่นคง ตัวอย่างเช่น เยอรมนีแสดงให้เห็นว่าเมืองใหญ่ๆ อย่างเบอร์ลิน มิวนิก และแฟรงก์เฟิร์ต มีความต้องการที่มั่นคงและการทำธุรกรรมที่โปร่งใส ลูกค้ามักติดต่อผมเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีและปล่อยเช่าทันที ซึ่งช่วยให้พวกเขาสร้างรายได้ได้เกือบจะตั้งแต่วันแรกที่เป็นเจ้าของ.

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนี สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สินอย่างละเอียดถี่ถ้วน ได้แก่ ใบรับรองภาษีที่ดิน (Grundbuchauszug), ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง (Belastungen) และการปฏิบัติตามมาตรฐานประสิทธิภาพด้านพลังงาน ทรัพย์สินที่มีเอกสารถูกต้องครบถ้วนจะขายได้เร็วขึ้นและมีโอกาสน้อยที่จะเกิดข้อพิพาทกับหน่วยงานด้านภาษีหรือประกันภัย.

แนวทางการจัดสรรเงินทุนของผม basé อยู่กับการผสมผสานระหว่างตลาดที่มีเสถียรภาพและตลาดที่กำลังเติบโต ตัวอย่างเช่น เงินทุนบางส่วนอาจลงทุนในอพาร์ตเมนต์ในเบอร์ลินหรือมิวนิกเพื่อความมั่นคงในระยะยาว และส่วนที่เหลืออาจลงทุนในไลป์ซิกหรือเดรสเดนเพื่อผลตอบแทนที่สูงกว่าและศักยภาพในการเติบโต แนวทางนี้ช่วยลดความเสี่ยงและสร้างสมดุลระหว่างผลกำไรและความปลอดภัย.

หากเป้าหมายคือการเพิ่มมูลค่าของเงินทุนและการลงทุนเชิงรุก ผมจะเลือก เยอรมนี เพราะมีเมืองใหญ่ สภาพคล่องสูง และอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท แต่หากเป้าหมายคือกลยุทธ์ระยะยาวที่ผ่อนคลายกว่า มีความเสี่ยงน้อย และผลตอบแทนที่มั่นคง ออสเตรีย จะเหมาะสมกว่า เพราะตลาดมีความมั่นคงกว่า ค่าเช่าคงที่ และระบบราชการไม่ซับซ้อน

เยอรมนี เป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับความมั่นคง การคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สิน และสภาพคล่อง เมืองใหญ่ๆ เช่น เบอร์ลินและมิวนิก รับประกันความต้องการสูงและการทำธุรกรรมที่โปร่งใส ทำให้การซื้ออพาร์ตเมนต์ในเยอรมนีเป็นการลงทุนที่น่าเชื่อถือ

ออสเตรีย เหมาะสมกว่าสำหรับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว ที่มีรายได้คาดการณ์ได้และตลาดมีเสถียรภาพ โดยเฉพาะในกรุงเวียนนาที่ราคาค่อยๆ ปรับตัวสูงขึ้นและค่าเช่าคงที่ นอกจากนี้ ออสเตรียยังได้รับประโยชน์จากความเรียบง่ายของระบบราชการและความผันผวนของตลาดที่ต่ำกว่า ทำให้เป็นตัวเลือกที่สะดวกสำหรับนักลงทุนที่เน้นการลงทุนแบบอนุรักษ์นิยม

ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สินอย่างละเอียด พิจารณาภาษี ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ และผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ กระจายเงินทุนระหว่างตลาดที่มีเสถียรภาพและตลาดเกิดใหม่เพื่อลดความเสี่ยง ในทางปฏิบัติ ผมพบว่าการวางแผนที่ดีและการสนับสนุนทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญช่วยลดความซับซ้อนของธุรกรรมและปกป้องนักลงทุนได้อย่างมาก.

ภายในปี 2030 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเยอรมนีจะมีการเปลี่ยนแปลงภายใต้ผลกระทบของการขยายตัวของเมือง การย้ายถิ่นฐาน และมาตรฐาน ESG ที่เข้มงวด การปฏิรูปภาษีและกฎระเบียบเกี่ยวกับการเช่าที่อยู่อาศัยอาจส่งผลกระทบต่อผลตอบแทน ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องพิจารณาแนวโน้มเหล่านี้เมื่อวางแผนซื้ออพาร์ตเมนต์หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ในเยอรมนี นักลงทุนที่ปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับกฎระเบียบใหม่และมาตรฐานความยั่งยืนอย่างทันท่วงทีจะสามารถรักษาผลตอบแทนและลดความเสี่ยงได้.

1. กำหนดวัตถุประสงค์ในการลงทุนของคุณ ตัดสินใจว่าคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออะไร: ให้เช่าระยะยาว สร้างรายได้ เพิ่มทุน อยู่อาศัยเอง หรือใช้เพื่อวัตถุประสงค์หลายอย่างรวมกัน

2. เลือกภูมิภาคและเมือง ค้นคว้าข้อมูลราคาอพาร์ตเมนต์ในเยอรมนี ผลตอบแทนจากการให้เช่า และสภาพคล่อง เปรียบเทียบเมืองใหญ่ๆ (เบอร์ลิน มิวนิก แฟรงก์เฟิร์ต) กับตลาดที่มีศักยภาพ (ไลป์ซิก เดรสเดน)

3. รูปแบบการเป็นเจ้าของ กำหนดประเภทของการเป็นเจ้าของ: สิทธิโดยสมบูรณ์ (Freies Eigentum), สิทธิในอาคารที่สืบทอดทางกรรมพันธุ์ (Erbbaurecht), การเป็นเจ้าของร่วม หรือสหกรณ์

4. การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย สั่งตรวจสอบสถานะทางกฎหมายและตรวจสอบภาษีที่ดินเพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีภาระผูกพันหรือหนี้สินใดๆ

5. งบประมาณและภาษี คำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมด ได้แก่ ภาษีที่ดิน ค่าธรรมเนียมทนายความ ตัวแทน ค่าจดทะเบียน ภาษีที่ดินรายปี ภาษีรายได้ค่าเช่า และภาษีเก็งกำไรหากขายภายใน 10 ปี

6. การตรวจสอบสินเชื่อและเครดิต ตรวจสอบคุณสมบัติในการขอสินเชื่อบ้านสำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองของประเทศ ประเมินผลตอบแทนจากการให้เช่า และประเมินความสามารถทางการเงินของคุณ

7. การเลือกอสังหาริมทรัพย์ บ้านมือสองหรือบ้านสร้างใหม่ อพาร์ตเมนต์หรืออาคารชุด (Mehrfamilienhaus) การประเมินสภาพอาคาร ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน มาตรฐาน ESG

8. การบริหารจัดการทรัพย์สิน ตัดสินใจว่าจะบริหารจัดการทรัพย์สินด้วยตนเองหรือจ้างบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณอาศัยอยู่ต่างประเทศหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง

9. กลยุทธ์การออก พิจารณาสถานการณ์การขาย: สภาพคล่องในภูมิภาคของคุณ ภาษีจากการขาย และความเป็นไปได้ของการได้รับมรดกหรือของขวัญ

10. เปรียบเทียบกับตลาดอื่นๆ หากเป็นไปได้ ให้พิจารณาออสเตรียเป็นทางเลือกอื่นด้วย เช่น เสถียรภาพของกรุงเวียนนา ภาษี และผลตอบแทนจากการให้เช่า

11. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ ควรปรึกษาทนายความและที่ปรึกษาด้านภาษีเพื่อลดความเสี่ยงและรับรองความถูกต้องตามกฎหมายของธุรกรรม

1. นักลงทุนที่มีเงินทุน 300,000 ยูโร

วัตถุประสงค์: ซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อปล่อยเช่า โดยมีรายได้ 4-5% ต่อปี

ฉันหาอพาร์ตเมนต์ในเมืองไลป์ซิกได้ในราคา 295,000 ยูโร (65 ตารางเมตร) ลูกค้าใช้เงินที่เหลือสำหรับการปรับปรุงเล็กน้อยและตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ หนึ่งปีต่อมา อพาร์ตเมนต์นั้นให้เช่าได้เต็มทุกห้อง รายได้ค่าเช่าครอบคลุมค่าใช้จ่ายทั้งหมด และมูลค่าของทรัพย์สินเพิ่มขึ้นประมาณ 5-6%.

2. ผู้รับบำนาญที่มีเงิน 500,000 ยูโร

วัตถุประสงค์: การลงทุนที่ปลอดภัย มีความเสี่ยงต่ำ และมีโอกาสในการให้เช่าระยะยาว

ฉันหาอพาร์ตเมนต์ในชานเมืองมิวนิกได้ในราคา 500,000 ยูโร (80 ตารางเมตร) ลูกค้าใช้เงินส่วนหนึ่งในงบประมาณสำหรับตกแต่งและปรับปรุงระบบทำความร้อน อพาร์ตเมนต์ให้เช่าระยะยาว ให้ผลตอบแทนประมาณ 2.5% และทรัพย์สินมีสภาพคล่องสูงและมูลค่าคงที่.

3. ครอบครัวที่มีเด็ก

วัตถุประสงค์: จัดหาที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบายสำหรับครอบครัว พร้อมความเป็นไปได้ในการให้เช่าบางส่วนของที่พัก

ฉันเจอบ้านหลังหนึ่งในชานเมืองแฟรงก์เฟิร์ต ราคา 550,000 ยูโร (120 ตารางเมตร) งบประมาณส่วนหนึ่งใช้ไปกับการจัดสวนและตกแต่งภายใน ครอบครัวนั้นย้ายเข้ามาอยู่แล้ว และปล่อยเช่าบ้านบางส่วน รายได้จากการเช่าช่วยชดเชยค่าใช้จ่ายบางส่วน และมูลค่าบ้านก็เพิ่มขึ้น 4-5% ในช่วงปีที่ผ่านมา.