วิธีการและเหตุผลในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซ

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในกรีซเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ธนาคารกลางกรีซคาดการณ์ว่าราคาอพาร์ตเมนต์และบ้านจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 13.8% ทั่วประเทศ และ 15.9% ในกรุงเอเธนส์ในปี 2567 การเติบโตนี้ดำเนินมาอย่างต่อเนื่องเป็นเวลาหลายปี ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าตลาดมีความคึกคัก และการลงทุนในประเทศนี้ให้ผลกำไรด้วยเหตุผลอื่นๆ นอกเหนือจากการท่องเที่ยว

บทความนี้มีจุดประสงค์เพื่อทำความเข้าใจว่าทำไมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซจึงเป็นความคิดที่ดีในตอนนี้ เราจะกล่าวถึงทุกทางเลือก ไม่ว่าจะเป็นการย้ายถิ่นฐาน การให้เช่า หรือการขอใบอนุญาตพำนักอาศัย.

ทำไมต้องตอนนี้?

✓ การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจหลังจากวิกฤตการณ์อันยาวนาน กรีซกำลังฟื้นตัว โดยเศรษฐกิจเติบโต 2.4% ในปี 2023 และคาดว่าการเติบโตในปี 2025 จะสูงกว่ายุโรปโดยรวม อัตราการว่างงานลดลง และสภาพแวดล้อมสำหรับนักลงทุนกำลังดีขึ้น

✓ วีซ่าทองคำโครงการวีซ่าทองคำของกรีซยังคงมีความยืดหยุ่นสูง โดยการลงทุนอย่างน้อย 250,000 ยูโร คุณสามารถขอรับใบอนุญาตพำนักอาศัยได้โดยไม่ต้องอาศัยอยู่ในประเทศอย่างถาวร แม้ว่าจำนวนเงินอาจสูงกว่าในบางแห่ง แต่เงื่อนไขก็ยังน่าสนใจกว่าในโปรตุเกส สเปน และโดยเฉพาะอย่างยิ่งออสเตรีย

✓ แนวโน้มทั่วโลกผู้คนจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสถานที่อบอุ่น เงียบสงบ มีระบบสาธารณสุขที่ดี และมีมาตรฐานการครองชีพสูง หลังจากสถานการณ์โรคระบาด ความปรารถนาที่จะมีบ้านหลังที่สองหรือหลีกหนีจากเมืองใหญ่ทำให้แนวโน้มนี้ได้รับความนิยมมากยิ่งขึ้น

ในบทความนี้ เราจะมาสำรวจว่าทำไมอสังหาริมทรัพย์ในกรีซถึงได้รับความนิยมอย่างมากในปัจจุบัน ไม่ใช่แค่ "บ้านริมทะเล" แต่เป็นการลงทุนที่ทำกำไรและเชื่อถือได้ ทุกอย่างชัดเจน กฎหมายเข้าข้างคุณ และคุณสามารถเริ่มต้นได้ด้วยเงินจำนวนเล็กน้อย ผมจะอธิบายประโยชน์ของวีซ่าโกลเด้น วิธีการหาอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาจะสูงขึ้น พื้นที่ไหนที่ให้ข้อเสนอดีๆ และสิ่งที่ควรพิจารณาเมื่อซื้อเพื่อให้มั่นใจว่าการซื้อจะปลอดภัยและมั่นคง

ผมทำงานด้านนี้มาหลายปี โดยช่วยเหลือลูกค้าในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในกรีซ ออสเตรีย ไซปรัส และประเทศอื่นๆ ในสหภาพยุโรป ประสบการณ์ของผมผสมผสานความรู้ด้านกฎหมาย การลงทุนระหว่างประเทศ และการก่อสร้าง ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา ผมได้พัฒนาแนวทางของตนเอง นั่นคือ การแก้ไขปัญหาอย่างเป็นระบบ ใส่ใจในรายละเอียด และเข้าใจความต้องการของนักลงทุน ซึ่งรวมถึงผลกำไร ความมั่นคงทางการเงิน การย้ายถิ่นฐาน และวิถีชีวิตใหม่ ผมหวังว่าความรู้ของผมจะช่วยให้คุณตัดสินใจซื้อบ้านในกรีซอย่างรอบคอบ ด้วยแผนที่ชัดเจน และเข้าใจรายละเอียดสำคัญทั้งหมด

ทำไมไม่ใช่ประเทศออสเตรีย?

ออสเตรียเป็นประเทศที่พัฒนาแล้วและน่าดึงดูด แต่การลงทุนในประเทศนั้นยากกว่า ข้อกำหนดถิ่นที่อยู่ขั้นต่ำสูงกว่า ข้อกำหนดเข้มงวดกว่า และราคาตลาดมักสูงเกินจริง ในทางกลับกัน กรีซมีเงื่อนไขที่เอื้อมถึงได้มากกว่า:

• จำนวนเงินเริ่มต้นที่น้อยกว่า (€250,000 เทียบกับ €500,000+ ในออสเตรีย)
• กฎง่ายๆสำหรับการเคลื่อนย้าย
• รายได้ค่าเช่ารีสอร์ทที่สูงขึ้น (สูงถึง 6–8% ต่อปี)
• มีโอกาสสูงที่ราคาจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากมีถนนสายใหม่และการท่องเที่ยวเพิ่มมากขึ้น

ในขณะเดียวกัน ออสเตรียก็มีข้อดีเช่นกัน คือ ตลาดมีความเสถียรกว่า กระบวนการทางกฎหมายมีการกำกับดูแลที่ดีกว่า และอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปมีราคาสูงกว่าและมีคุณภาพสูงกว่า ซึ่งดึงดูดนักลงทุนที่มองหาความมั่นคงในระยะยาว สำหรับนักลงทุนที่ระมัดระวัง การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรีย โดยเน้นการปกป้องเงินต้นมากกว่าผลตอบแทนสูงสุด จึงเป็นทางเลือกที่เหมาะสม

ความสนใจในกรีซเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ขณะที่คำถามเกี่ยวกับออสเตรียยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง ยังคงเป็นที่หลบภัยที่ปลอดภัยสำหรับเงินทุน แนวทางของผมคือ ผมวิเคราะห์ปัญหาอย่างเป็นระบบ ใส่ใจในรายละเอียด และเข้าใจความต้องการของนักลงทุน ซึ่งรวมถึงผลกำไร ความมั่นคงทางการเงิน การย้ายถิ่นฐาน และวิถีชีวิตใหม่ ผมหวังว่าความรู้ของผมจะช่วยให้คุณตัดสินใจซื้อบ้านในกรีซอย่างรอบคอบ ด้วยแผนที่ชัดเจน และเข้าใจรายละเอียดสำคัญทั้งหมด

ปัจจุบัน ประเทศกรีซไม่ได้เป็นเพียงแค่จุดหมายปลายทางด้านการท่องเที่ยวที่มีประวัติศาสตร์ยาวนานเท่านั้น แต่ยังเป็นตลาดที่กำลังเติบโตและเป็นจุดหมายปลายทางด้านการลงทุนชั้นนำมาหลายปีแล้ว เนื่องจากให้ผลตอบแทนที่ดี กฎหมายเอื้ออำนวยต่อนักลงทุน และการเริ่มต้นก็ค่อนข้างง่าย.

เมื่อก่อนตอนที่ฉันเริ่มทำงานด้านอสังหาริมทรัพย์ในกรีซ ทุกคนมองว่ามันเป็นเพียง "บ้านริมทะเล" สถานที่พักผ่อน ไม่ใช่สถานที่สร้างรายได้ แต่ตอนนี้สถานการณ์แตกต่างออกไป ฉันเห็นลูกค้าจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ที่ตั้งใจละทิ้งตลาดโปรตุเกส ไซปรัส หรือสเปน แล้วเลือกกรีซ ความต้องการของพวกเขานั้นชัดเจน คือ รายได้ที่มั่นคงในอนาคต โอกาสในการย้ายถิ่นฐาน และความมั่นใจในการทำธุรกรรมที่ปลอดภัย.

กรีซเป็นหนึ่งในประเทศที่ดีที่สุดในสหภาพยุโรปสำหรับการสร้างรายได้จากการให้เช่าระยะสั้น (สูงถึง 7.5–8.3% ต่อปี) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแหล่งท่องเที่ยวที่เป็นที่นิยม เช่น เอเธนส์ เทสซาโลนิกี โรดส์ และครีต.

จากการจัดอันดับ Doing Business ของธนาคารโลก ปัจจุบันกรีซติดอันดับ 30 ประเทศที่จดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายที่สุด เห็นได้ชัดในทางปฏิบัติว่าธุรกรรมต่างๆ ดำเนินไปอย่างราบรื่น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ทนายความ และทนายความทำงานร่วมกัน

จากข้อมูลของ Numbeo พบว่าการติดสินบนเกิดขึ้นน้อยกว่ามากในการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในกรีซเมื่อเทียบกับในตุรกีหรือไซปรัส ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา กระบวนการนี้มีความรวดเร็ว น่าเชื่อถือ และโปร่งใสมากขึ้น

นักลงทุนที่เคยลองลงทุนในต่างประเทศมาแล้วมาหาผมบ่อยขึ้นเรื่อยๆ พวกเขาเจอปัญหาต่างๆ เช่น อัตราค่าเช่าที่ต่ำ กฎหมายที่เปลี่ยนแปลง หรือแค่เบื่อหน่ายกับตลาดที่ราคาสูงเกินจริง ตอนนี้พวกเขาจึงเลือกกรีซ

ยกตัวอย่างเช่น คู่รักคู่หนึ่งจากโคเปนเฮเกน ตอนแรกมองหาที่อยู่อาศัยในวาเลนเซีย แต่กลับซื้ออพาร์ตเมนต์สองห้องในเอเธนส์ เพราะอะไรน่ะเหรอ? ที่นั่นทำกำไรได้มากกว่า เพราะมีกฎระเบียบที่ยืดหยุ่น ภาษีที่ต่ำกว่า ราคาที่ขึ้นก็สมเหตุสมผล และยังมีช่องทางให้พัฒนาได้อีก

อีกตัวอย่างหนึ่ง: ลูกค้าจากอิสราเอลขายอพาร์ตเมนต์ในลิมาสโซล ประเทศไซปรัส และนำเงินไปลงทุนในเอเธนส์ เขาซื้ออาคารเก่าและปรับปรุงใหม่เพื่อใช้ปล่อยเช่า เขาบอกว่า "ในไซปรัส ตลาดซบเซา แต่ที่นี่ ชีวิตกำลังคึกคัก มีการก่อสร้าง นักท่องเที่ยวมาเยือน ผมเห็นการพัฒนา".

ฉันไม่ได้บอกว่ากรีซเหมาะสำหรับทุกคน แต่ถ้าคุณกำลังมองหาการผสมผสานที่ลงตัวระหว่างการพักผ่อนริมทะเล รายได้ และสิทธิ์ในการอยู่อาศัย ตอนนี้คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณดำเนินการอย่างรอบคอบ ไม่รีบร้อน และมีกลยุทธ์ที่ชัดเจน.

ฉันมักถูกถามว่า "ตอนนี้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซปลอดภัยไหม?" ฉันมักจะอธิบายถึงสถานการณ์ก่อนหน้านี้เสมอ เพราะท้ายที่สุดแล้ว การจะเข้าใจว่าตลาดกำลังไปในทิศทางใด คุณต้องรู้ที่มาที่ไปของมันก่อน. 

หลังวิกฤตการณ์ปี 2008 ราคาที่อยู่อาศัยร่วงลงอย่างหนัก ในบางพื้นที่ลดลงถึงครึ่งหนึ่ง โครงการก่อสร้างถูกระงับ ธนาคารปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อ และผู้คนขายอพาร์ตเมนต์ในกรีซในราคาถูกมากเพื่อนำเงินมาชำระหนี้

ผมเคยเห็นด้วยตัวเอง จากการพูดคุยกับทนายความและเจ้าของอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ บ้านที่เคยราคา 180,000 ยูโร ตอนนั้นขายได้แค่ 90,000-100,000 ยูโรเท่านั้น คนที่ซื้อบ้านในสมัยนั้น โดยเฉพาะชาวต่างชาติที่ใจเย็นและรอบคอบ ตอนนี้อยู่ในสถานะที่ได้เปรียบอย่างมาก

นับตั้งแต่ปี 2018 สถานการณ์ต่างๆ ค่อยๆ ดีขึ้น เศรษฐกิจของกรีซแข็งแกร่งขึ้น นักท่องเที่ยวกลับมามากขึ้น และโครงการ Golden Visa ก็เปิดตัว ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มฟื้นตัวและเติบโต

สถิติเกี่ยวกับการลดลง/เพิ่มขึ้นของราคาสินค้าในประเทศกรีซตั้งแต่ปี 2001
(แหล่งที่มา https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/)

ธนาคารกลางกรีซระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2561 ถึง 2568 โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 5-8% ต่อปี เฉพาะในปี 2567 การเติบโตอยู่ที่ +6.6% ราคาอพาร์ตเมนต์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะในเอเธนส์และเทสซาโลนิกิ รวมถึงบนเกาะยอดนิยมอย่างครีต โรดส์ พารอส และซานโตรินี แต่ที่สำคัญที่สุด ราคาที่เพิ่มขึ้นนี้เป็นไปตามธรรมชาติ ต่างจากตลาดที่เฟื่องฟู ไม่ได้ขึ้นอยู่กับการโฆษณาเกินจริง แต่ขึ้นอยู่กับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ ความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้น และความสนใจของนักลงทุน

การเติบโตของราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรีซระหว่างปี 2022 ถึง 2025
(แหล่งที่มา https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index)

ในทางปฏิบัติ ผมทำงานกับภูมิภาคหลัก 4 แห่งบ่อยที่สุด แต่ละแห่งมีกฎการลงทุน ความเร็วของตลาด และกลุ่มผู้ซื้อที่แตกต่างกัน

เอเธนส์ - กิจกรรมทางธุรกิจและการเช่าตลอดทั้งปี

เอเธนส์เป็นตลาดที่มีเสถียรภาพและเข้าใจง่ายที่สุด มีคุณภาพชีวิตในเมืองที่ดีเยี่ยม ทั้งด้านการศึกษา การดูแลสุขภาพ การคมนาคม และค่าเช่าที่อยู่อาศัย เมืองหลวงแห่งนี้เป็นสถานที่ที่ง่ายที่สุดในกรีซในการซื้ออพาร์ตเมนต์ที่จะเริ่มสร้างรายได้ได้ทันที.

• ในพื้นที่ Pangrati, Koukaki, Neos Kosmos, Kypseli - อพาร์ตเมนต์คุณภาพดีในอาคารสร้างเสร็จแล้ว ราคาตั้งแต่ 130,000-180,000 ยูโร
• ริมทะเล (กลิฟาดา, วูลา, อาลีมอส) – ราคาจะสูงกว่า เริ่มต้นที่ 250,000 ยูโร แต่คุณสามารถหาที่พักหรูหราได้ที่นี่.

ลูกค้าหลายรายของฉันเริ่มต้นที่เอเธนส์เพราะเป็น "ก้าวแรกที่ปลอดภัย": ผู้เช่าที่มั่นคง กระบวนการซื้อที่ง่ายดาย และธุรกรรมทางกฎหมายที่โปร่งใส

เทสซาโลนิกิเป็นตลาดที่กำลังเติบโตโดยมีความต้องการในท้องถิ่น

เทสซาโลนิกีเป็นเมืองสำคัญอันดับสองรองจากเอเธนส์ ผู้ซื้อเข้ามาที่นี่มากขึ้นเรื่อยๆ จุดเด่นสำคัญคือ ชาวกรีกเองมีแนวโน้มที่จะซื้อบ้านมากกว่า (ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยหรือซื้อแบบผ่อนชำระ) ดังนั้นตลาดจึงผันผวนน้อยกว่า.

• เมืองนี้กำลังพัฒนา มีรถรางและรถไฟฟ้าใต้ดินเกิดขึ้นมากขึ้นเรื่อยๆ และใจกลางเมืองก็ได้รับการบูรณะอย่างต่อเนื่อง
• ตัวเลือกนี้สามารถทดแทนเอเธนส์ได้ หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัยราคาถูกกว่าในกรีซ รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเพิ่มราคา
• ราคา: อพาร์ตเมนต์หนึ่งห้องนอนขนาด 45–50 ตารางเมตร ที่ปรับปรุงตกแต่งแล้ว สามารถซื้อได้ในราคา 95,000–110,000 ยูโร ส่วนอพาร์ตเมนต์ใหม่ขนาดใหญ่กว่า (80–90 ตารางเมตร) ในพื้นที่อย่างเช่น คาลามารีอา หรือใกล้ท่าเรือ ราคาเริ่มต้นที่ 190,000–230,000 ยูโร.

ฉันมีกรณีศึกษาในชีวิตจริง ครอบครัวหนึ่งจากเวียนนาซื้ออพาร์ตเมนต์สองชั้นพร้อมระเบียงใจกลางเมืองเทสซาโลนิกิในราคา 178,000 ยูโร เราตรวจสอบเอกสารทั้งหมด ดำเนินการซื้อผ่านระบบออนไลน์ (โดยใช้หนังสือมอบอำนาจ) และพวกเขาได้รับวีซ่าทองคำทันที ตอนนี้พวกเขาให้เช่าอพาร์ตเมนต์เป็นรายวัน โดยส่วนใหญ่ให้นักศึกษา Erasmus และนักศึกษาแพทย์ อพาร์ตเมนต์นี้สร้างรายได้ให้พวกเขาประมาณ 6% ต่อปี เป็นที่ต้องการ (สภาพคล่อง) และแทบจะมีคนเช่าอยู่ตลอดเวลา

เกาะ – อารมณ์ การท่องเที่ยว และผลกำไรตามฤดูกาล

จังหวะชีวิตในเมืองต่างๆ เช่น ครีต โรดส์ คอร์ฟู และพารอส แตกต่างกันมาก ดังนั้นรูปแบบการลงทุนจึงแตกต่างกันออกไป ผู้คนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน เช่าช่วงตามฤดูกาล และย้ายถิ่นฐาน

• บ้านในครีตได้รับความนิยมอย่างมากในหมู่ชาวฝรั่งเศสและชาวเยอรมัน ซึ่งส่วนใหญ่มักมองหาบ้านพักแบบวิลล่าริมทะเล
• พารอส: เกาะแห่งนี้เริ่มถูกเรียกขานกันว่า "กรีซ เช่นเดียวกับหมู่เกาะแบลีแอริก แต่ราคาถูกกว่า" มากขึ้นเรื่อยๆ
• ผู้คนจากสแกนดิเนเวียและอิสราเอลซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโรดส์อย่างต่อเนื่อง
• ราคา: อพาร์ตเมนต์ที่อยู่ห่างจากทะเลจะมีราคาตั้งแต่ 100,000 ถึง 130,000 ยูโร ใกล้ชายฝั่ง: บ้านพร้อมที่ดินจะมีราคาตั้งแต่ 250,000 ยูโร

ประสบการณ์ของผมบนเกาะต่างๆ แสดงให้เห็นว่าสิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจสามสิ่ง ได้แก่ ฤดูกาล ความง่ายในการเดินทาง และสินค้าที่คนท้องถิ่นซื้อ หากคุณเลือกสถานที่ผิด คุณจะเจอปัญหา แต่ถ้าคุณเลือกได้ดี กำไรของคุณก็จะสูงกว่าที่เอเธนส์

แผ่นดินใหญ่เป็นทางเลือกแทนเกาะที่มีทางออกสู่ทะเล

เพโลปอนเนส ฮัลคิดิกิ และโวลอส เป็นจุดหมายปลายทางที่เหมาะสำหรับครอบครัว มีนักท่องเที่ยวน้อยกว่า แต่มาตรฐานการครองชีพดี และชาวกรีกเองก็ไปเที่ยวพักผ่อนที่นั่นมากขึ้นเรื่อยๆ.

• ผู้ซื้อจากเซอร์เบีย บัลแกเรีย และโรมาเนีย ต่างให้ความสนใจอย่างมากในฮาลคิดิกี โดยส่วนใหญ่สนใจวิลล่าและอพาร์ทโฮเทล
• เพโลพอนนีสมีบ้านเก่าแก่หลายหลังที่เหมาะแก่การปรับปรุงใหม่ ถือเป็นโอกาสการลงทุนที่น่าสนใจ 

ที่นี่คนส่วนใหญ่มักจะซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย (ถาวรหรือตามฤดูกาล) หรือเพื่อให้เช่า (3 ถึง 6 เดือนต่อปี)

จากประสบการณ์ของผม พบว่าความต้องการในกรีซนั้นกระจุกตัวอยู่ในตลาดที่มีอยู่แล้ว ผู้ซื้อกำลังมองหาอพาร์ตเมนต์และบ้านที่พร้อมเข้าอยู่ได้ทันที ซึ่งสามารถนำไปปรับใช้ได้อย่างรวดเร็ว ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่าหรือย้ายเข้ามาอยู่เอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ (ไม่ว่าจะได้มาตรฐานใด) ที่มีเอกสารครบถ้วนและประวัติการใช้งานที่ชัดเจน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีความปลอดภัยกว่าและช่วยสร้างรายได้ได้เร็วขึ้น (จากการให้เช่าหรือขายต่อ).

เนื่องจากตลาดไม่ใช่แบบคงที่ รูปแบบอื่นๆ จึงได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ:

การพัฒนาใหม่ ๆ ในกรีซมีไม่มาก แต่ก็มีความน่าสนใจ ในกรุงเอเธนส์ (โดยเฉพาะในพื้นที่กำลังพัฒนา) มีการสร้างที่อยู่อาศัยสมัยใหม่พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกและประสิทธิภาพด้านพลังงาน โครงการที่อยู่อาศัยขนาดกะทัดรัดระดับพรีเมียมตั้งอยู่ใกล้ทะเลในทำเลที่ยอดเยี่ยม โดยมีราคาเริ่มต้นที่ 250,000 ยูโรสำหรับพื้นที่ 70-80 ตารางเมตร ข้อดีโดยทั่วไป ได้แก่ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่ำ สาธารณูปโภคที่เชื่อถือได้ การรับประกัน และความเป็นไปได้ในการได้รับวีซ่าทองคำ

กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู ในประเทศกรีซ บ้านมีราคาขายตั้งแต่ 500,000 ยูโรขึ้นไป มักตั้งอยู่บนเกาะหรือในย่านชานเมืองที่ดีที่สุดของเอเธนส์ อสังหาริมทรัพย์ในเคฟาโลเนีย มิโคนอส ปารอส และครีตได้รับความนิยมเป็นพิเศษ ผู้ซื้อหลักคือนักลงทุนจากสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ สหรัฐอเมริกา และอิสราเอล ซึ่งให้ความสำคัญกับความเป็นส่วนตัว วิวทิวทัศน์ที่กว้างขวาง และการตกแต่งคุณภาพสูง บ้านเหล่านี้มักมีบริการจัดการและบริการดูแล ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านจากต่างประเทศเป็นเรื่องง่าย

(Aparthotels)หรืออาคารชุดที่บริหารจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญ เป็นรูปแบบการลงทุนแบบไม่ต้องดูแลเองที่เหมาะสำหรับผู้ลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนต่ำ ด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นเพียง 300,000 ยูโร ผู้ลงทุนสามารถได้รับผลตอบแทน 6-8% ต่อปี โดยเลือกได้ระหว่างการให้เช่าระยะสั้น การบริหารจัดการโดยมืออาชีพ หรือการใช้งานส่วนตัว

โรงแรมขนาดเล็กที่บริหารจัดการเอง โรงแรมบูติกขนาดเล็ก (5-10 ห้อง) ในเมืองยอดนิยมของกรีซ (เรธิมนో โรดส์ ชาเนีย นาฟพลิโอ) เป็นการลงทุนที่น่าสนใจ มักตั้งอยู่ในอาคารเก่าแก่ ทำให้มีฐานลูกค้าที่ภักดี แม้ว่าความสำเร็จจะต้องการการบริหารจัดการอย่างแข็งขันและวิธีการแบบมืออาชีพ แต่โรงแรมเหล่านี้สามารถสร้างผลตอบแทนสูง (8-10% ต่อปี) ได้หากมีการบริหารจัดการที่เหมาะสม ราคาเริ่มต้นสำหรับการซื้อคือ 400,000 ยูโร การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ยังเปิดโอกาสให้คุณสร้างและพัฒนาแบรนด์การบริการที่เป็นเอกลักษณ์ของคุณเองได้อีกด้วย

จากประสบการณ์: ลูกค้าจากเปรูรายหนึ่งซื้ออพาร์ทเมนต์โรงแรม (6 สตูดิโอ) บนเกาะปารอสในราคา 620,000 ยูโร หลังจากว่าจ้างผู้จัดการท้องถิ่นและให้ความช่วยเหลือด้านการจดทะเบียนภาษีแล้ว ทรัพย์สินดังกล่าวสร้างรายได้ประมาณ 52,000 ยูโรต่อปีอย่างสม่ำเสมอ โดยที่เจ้าของแทบไม่ต้องเข้าไปมีส่วนร่วมในการบริหารจัดการเลย

ตารางตามประเภทวัตถุ: เกณฑ์การลงทุน, ความเสี่ยง, ผลกำไร:

โครงสร้างนักลงทุนในแต่ละประเทศมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบัน ผู้เล่นหลักในตลาด ได้แก่:

• ประเทศจีน: ผู้นำในจำนวนผู้ขอวีซ่าทองคำ
• รัสเซีย ยูเครน เบลารุส: พวกเขากำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเอเธนส์และบนเกาะต่างๆ โดยมักมองหาอพาร์ตเมนต์เป็น "ทางเลือกสำรอง" ในกรณีที่เกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน
• ยุโรป (ฝรั่งเศส เยอรมนี ออสเตรีย): ผู้คนจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ เลือกกรีซแทนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสเปนที่ร้อนแรงเกินไป (มีราคาแพงและมีการแข่งขันสูง)
• สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์และซาอุดีอาระเบียลงทุนเป็นหลักในโรงแรม อสังหาริมทรัพย์หรูหรา และอาคารใหม่ๆ

จากประสบการณ์ของผม ลูกค้าหลายรายที่เลิกสนใจตลาดลิมาซอล (ไซปรัส) และมาร์เบลลา (สเปน) ต่างเลือกซื้อบ้านในกรีซ การตัดสินใจของพวกเขาขึ้นอยู่กับโอกาสที่น่าสนใจกว่าและกฎระเบียบที่เข้มงวดน้อยกว่า

นี่เป็นข้อได้เปรียบที่สำคัญและมักถูกประเมินต่ำเกินไป ในตลาดที่ “สดใส” หลายแห่ง (ไซปรัสและมอนเตเนโกร) ราคาส่วนใหญ่ถูกขับเคลื่อนโดยการลงทุนจากต่างประเทศ อย่างไรก็ตาม กรีซมีรากฐานที่แข็งแกร่ง นั่นคือความต้องการที่มั่นคงเป็นของตัวเอง ผู้อยู่อาศัยในเอเธนส์ เทสซาโลนิกิ และเมืองอื่นๆ กำลังซื้อบ้านอย่างกระตือรือร้น

ด้วยเหตุนี้ แม้ในช่วงที่ชาวต่างชาติไหลออกชั่วคราว (เนื่องจากภูมิรัฐศาสตร์หรือการปรับเปลี่ยนโครงการต่างๆ เช่น วีซ่าทองคำ) ตลาดกรีซจึงไม่ประสบกับภาวะราคาตกต่ำอย่างรุนแรง อุปสงค์ภายในประเทศจึงทำหน้าที่เป็นตาข่ายรองรับที่มั่นคง

• ครอบครัวรุ่นใหม่: มักขอสินเชื่อบ้าน (อัตราดอกเบี้ยปัจจุบันอยู่ที่ 3.7-4.2%) เพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์เป็นของตนเอง โดยส่วนใหญ่มักเลือกซื้อในย่านที่อยู่อาศัยเดิมหรือย่านใหม่ๆ
• ชาวกรีกที่อาศัยอยู่ต่างประเทศ (สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย เยอรมนี): กลับมายังบ้านเกิดหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ "กลับสู่รากเหง้า" เพื่อช่วยเหลือญาติพี่น้อง
• ชนชั้นกลาง (แพทย์ ทนายความ ผู้เชี่ยวชาญด้านไอที): ค่อยๆ เก็บเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย – ความต้องการอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก (1-2 ห้องนอน) ราคาตั้งแต่ 150,000 ถึง 200,000 ยูโร กำลังเพิ่มขึ้น
• นักเรียนและผู้ปกครองมักซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในเอเธนส์และเทสซาโลนิกีแทนการเช่าในช่วงที่เรียนอยู่ (4-5 ปี) เพราะประหยัดกว่าการเช่า

ตามข้อมูลของธนาคารแห่งกรีซ (2024):

• การซื้อส่วนใหญ่ (ประมาณ 68%) มาจากผู้ซื้อในประเทศ และนี่ก็ยังคงเป็นเช่นนั้นแม้ว่าชาวต่างชาติจะให้ความสนใจในประเทศกรีซเพิ่มมากขึ้นก็ตาม.
• ในเมืองเทสซาโลนิกิและภูมิภาคเพโลปอนเนส มีผู้ซื้อในท้องถิ่นมากกว่านั้นอีก โดยคิดเป็นสัดส่วนถึง 75%.

เมื่อเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซ สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาไม่เพียงแต่ว่าจะซื้ออะไร แต่ยังรวมถึงวิธีการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ด้วย รูปแบบนี้ส่งผลโดยตรงต่อภาษี ระดับการคุ้มครองทางกฎหมาย กฎการรับมรดก และแม้กระทั่งผลกำไรในที่สุดของคุณ ในทางปฏิบัติ ผมช่วยลูกค้าหาทางเลือกที่เหมาะสมที่สุด ไม่ว่าจะเป็นอพาร์ตเมนต์สำหรับอยู่อาศัยส่วนตัวหรือบ้านสำหรับธุรกิจให้เช่า.

คุณสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซในชื่อของคุณเอง (ในฐานะบุคคลธรรมดา) นี่เป็นตัวเลือกยอดนิยมสำหรับการซื้อครั้งแรก

เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออพาร์ทเมนท์หรือบ้านเป็นของตัวเองหรือต้องการปล่อยเช่า ขอใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ผ่าน Golden Visa หรือขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารกรีก

ลูกค้าหลายรายของผมซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซผ่านบริษัทต่างชาติ (ในเอสโตเนีย ไซปรัส หรือบัลแกเรีย) ซึ่งมักจะดำเนินการหากพวกเขามีธุรกิจอยู่แล้ว วิธีนี้สะดวกสำหรับนักลงทุนมืออาชีพ บริษัทที่มีสินทรัพย์ในต่างประเทศ และเจ้าของโรงแรมหรืออสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง

กรณีศึกษา: ลูกค้าจากเวียนนาซื้อโรงแรมแห่งหนึ่งในเกาะครีตผ่านบริษัทสัญชาติเอสโตเนีย การจัดทำสัญญานี้ทำให้เขาสามารถจ่ายภาษีสำหรับการปรับปรุงโรงแรมได้ในอัตราที่ต่ำกว่า ได้รับผลกำไรอย่างสะดวก และสามารถโอนส่วนหนึ่งของธุรกิจให้แก่ลูกๆ ผ่านทางหุ้นได้อย่างง่ายดาย

กรณีศึกษา: ลูกค้าจากเวียนนาซื้อโรงแรมแห่งหนึ่งในเกาะครีตผ่านบริษัทสัญชาติเอสโตเนีย การจัดทำสัญญานี้ทำให้เขาสามารถจ่ายภาษีสำหรับการปรับปรุงโรงแรมได้ในอัตราที่ต่ำกว่า ได้รับผลกำไรอย่างสะดวก และสามารถโอนส่วนหนึ่งของธุรกิจให้แก่ลูกๆ ผ่านทางหุ้นได้อย่างง่ายดาย

REIC คือวิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องบริหารจัดการเอง คุณซื้อหุ้นของบริษัท และบริษัทนั้นจะเป็นเจ้าของและบริหารจัดการอาคาร ตัวเลือกนี้เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างรายได้แต่ไม่ต้องการบริหารจัดการเอง และต้องการลดความเสี่ยง.

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซร่วมกับคู่ครอง บุตร หรือผ่านกองทุนครอบครัวนั้นสะดวกสบายกว่า ตัวเลือกนี้มักถูกเลือกโดยครอบครัวที่ต้องการแบ่งปันความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ลดความซับซ้อนของการสืบทอดมรดก หรือลงทุนร่วมกับบุตร บิดา มารดา และเพื่อนฝูง คุณสามารถกำหนดล่วงหน้าได้ว่าใครจะเป็นเจ้าของส่วนแบ่งเท่าใด และจะแบ่งรายได้ค่าเช่าอย่างไร ทุกอย่างชัดเจนและได้รับการควบคุมโดยกฎหมาย.

ในกรีซ แทบไม่มีข้อจำกัดใดๆ สำหรับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นพื้นที่ชายแดนบางแห่งและสิ่งอำนวยความสะดวกทางทหาร (เช่น เกาะบางแห่งในทะเลอีเจียน) อย่างไรก็ตาม:

• หากคุณมาจากประเทศนอกสหภาพยุโรป และที่พักตั้งอยู่ในพื้นที่คุ้มครอง คุณจะต้องขอใบอนุญาตพิเศษ.
• การทำธุรกรรมทุกครั้งจะต้องผ่านการรับรองเอกสาร การตรวจสอบภาษี และการจดทะเบียน จึงเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องทำให้ทุกอย่างถูกต้องตามกฎหมายกับทนายความ

คำแนะนำของฉัน: ก่อนซื้อบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ในกรีซ ควรปรึกษาทนายความและที่ปรึกษาด้านภาษีเกี่ยวกับการจดทะเบียนทรัพย์สินให้เรียบร้อย เพราะจะมีผลต่อภาษี ปัญหาเรื่องมรดก และราคาขายในอนาคต หากคุณวางแผนจะให้เช่าหรือจดทะเบียนในชื่อครอบครัว ควรพิจารณาซื้อผ่านบริษัทหรือในฐานะผู้ถือหุ้น

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซมักจะง่ายกว่าที่คิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีทนายความที่ดีและตัวแทนที่น่าเชื่อถือ จากประสบการณ์ของฉัน ธุรกรรมจะราบรื่นหากปฏิบัติตามขั้นตอนทั้งหมดและทุกคนรู้หน้าที่ของตนเอง

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซประกอบด้วยขั้นตอนสำคัญหลายขั้นตอน:

1. การขอ หมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษีของกรีก (AFM) ซึ่งหากมีทนายความช่วยดำเนินการ ขั้นตอนนี้มักใช้เวลาประมาณหนึ่งวัน
2. การเลือกทนายความ – เขาจะปกป้องผลประโยชน์ของคุณ ตรวจสอบทรัพย์สิน และจัดทำสัญญา
3. การตรวจสอบที่ดิน ทนายความจะตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีหนี้สินค้างชำระ ภาระผูกพัน หรือการพัฒนาที่ดินโดยผิดกฎหมาย
4. ข้อตกลงเบื้องต้นและการวางเงินมัดจำ มีการลงนามในข้อตกลงและชำระเงิน 5-10% ของราคาซื้อ
5. ทนายความรับรองเอกสาร สัญญาหลักจะลงนามต่อหน้าทนายความรับรองเอกสาร ซึ่งจะทำการลงทะเบียนการโอนสิทธิ์ด้วย
6. ทะเบียนที่ดิน หลังจากซื้อขายเสร็จแล้ว ทนายความจะดำเนินการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินในทะเบียนของรัฐ

หากไม่มี ทนายความ การทำธุรกรรมของคุณก็คงไม่สามารถเกิดขึ้นได้ เขา:

• ตรวจสอบว่าวัตถุนั้นถูกต้อง
• เตรียมสัญญา
• ออกหนังสือมอบอำนาจหากคุณกำลังซื้อจากระยะไกล
• อยู่ที่สำนักงานทนายความ
• จดทะเบียนทรัพย์สินในระบบทะเบียนที่ดิน

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยเลือกอสังหาริมทรัพย์ เจรจาต่อรอง รวบรวมเอกสารจากผู้ขาย และประสานงานการทำธุรกรรม สิ่งสำคัญคือพวกเขาต้องทำงานร่วมกับทนายความอย่างใกล้ชิด ไม่ใช่เข้ามาแทนที่ทนายความ

จากประสบการณ์ที่ผ่านมา การประหยัดค่าใช้จ่ายด้านทนายความเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์มักส่งผลให้เกิดปัญหาเรื่องค่าสาธารณูปโภคหรือเอกสารที่ไม่เรียบร้อย การจ่ายค่าทนายความหมายถึงการจ่ายเงินเพื่อความสบายใจ.

หากต้องการซื้ออพาร์ทเมนท์หรือบ้านในกรีซ คุณจะต้องมี:

• อายุ – ตั้งแต่ 18 ปีขึ้นไป.
• การครอบครองหนังสือเดินทางระหว่างประเทศที่ถูกต้อง
• การขอหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษีของกรีก (AFM)
• การเปิดบัญชีธนาคารในกรีซหรือประเทศอื่นๆ ในสหภาพยุโรป
• การให้หลักฐานแสดงแหล่งที่มาของเงินตามกฎหมาย

หากคุณมาจากประเทศนอกสหภาพยุโรปและต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ "อ่อนไหว" (เช่น ใกล้ชายแดนหรือบนเกาะบางแห่ง) คุณอาจต้องได้รับการอนุมัติจากกระทรวงกลาโหม สำหรับเอเธนส์ เทสซาโลนิกิ ครีต และคอร์ฟู ไม่จำเป็นต้องขออนุญาตดังกล่าว

บนเกาะยอดนิยมอย่างเกาะครีต เกาะพารอส เกาะคอร์ฟู และเกาะโรดส์ ต่างก็มีเอกลักษณ์เฉพาะของตัวเอง:

• จำเป็นต้องตรวจสอบขอบเขตของที่ดินอย่างละเอียดถี่ถ้วน เพราะเอกสารเก่ามักมีข้อผิดพลาดอยู่.
• บ้านและที่ดินบางส่วนตั้งอยู่ในพื้นที่ท่องเที่ยวหรือพื้นที่คุ้มครองซึ่งมีข้อบังคับการก่อสร้างพิเศษบังคับใช้
• ทนายความจะตรวจสอบแยกกันว่าสถานที่นั้นเข้าถึงได้ มีน้ำ และมีสถานะเป็นเอกสารหรือไม่

คำแนะนำ: ก่อนซื้อบ้านบนเกาะ ควรขอแบบแปลนทางสถาปัตยกรรม ใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และใบรับรองประสิทธิภาพด้านพลังงานเสมอ

ลูกค้าส่วนใหญ่ของผมทำธุรกรรมโดยไม่ต้องมาปรากฏตัวด้วยตนเอง โดยใช้หนังสือมอบอำนาจที่ได้รับการรับรองจาก Notary Public ซึ่งจัดทำขึ้นในประเทศกรีซหรือประเทศบ้านเกิดของลูกค้า และได้รับการรับรองด้วยตราประทับ Apostille.

ทนายความของคุณ:

• ออกเลขประจำตัวผู้เสียภาษีให้กับคุณ
• ดำเนินการตรวจสอบทรัพย์สิน
• ลงนามในสัญญาโดยมีส่วนร่วมของคุณหรือโดยมอบอำนาจ
• เปิดบัญชีธนาคาร
• ทำให้การลงทะเบียนการทำธุรกรรมเป็นทางการ

สิ่งนี้มีประโยชน์อย่างยิ่งหากคุณอยู่ต่างประเทศหรือไม่สามารถเดินทางไปลงนามได้

หนึ่งในขั้นตอนที่สำคัญที่สุด ทนายความจะตรวจสอบ:

• ความเป็นเจ้าของของผู้ขาย
• ไม่มีหนี้ค้างชำระ (ภาษี ค่าน้ำ ค่าไฟ)
• การปฏิบัติตามวัตถุให้สอดคล้องกับมาตรฐานการพัฒนาเมือง
• ประวัติการเป็นเจ้าของ
• มีภาระผูกพันหรือการฟ้องร้องใดๆ หรือไม่

นี่คือขั้นตอนสำคัญของธุรกรรม ทนายความจะเป็นผู้กำหนด:

• ผู้ขายเป็นเจ้าของจริงๆหรือเปล่า?
• มีหนี้ค้างชำระภาษีและค่าสาธารณูปโภคอยู่หรือไม่?
• ทรัพย์สินดังกล่าวเป็นไปตามกฎหมายผังเมืองหรือไม่
• ประวัติเจ้าของเป็นยังไงบ้าง?
• ไม่ว่าจะมีภาระผูกพันหรือมีการดำเนินคดีทางกฎหมายใดๆ

ฉันแนะนำให้มีการตรวจสอบก่อนวางเงินมัดจำเสมอ แม้ว่าทรัพย์สินจะดูสะอาดหมดจดก็ตาม

หลังจากที่ธุรกรรมได้รับการรับรองโดยทนายความแล้ว ทรัพย์สินดังกล่าวจะถูกบันทึกลงในทะเบียนทรัพย์สิน และคุณจะได้รับการออก:

• สารสกัดอย่างเป็นทางการจากชื่อเรื่อง
• เอกสารที่ต้องใช้ในการขอใบอนุญาตพำนักอาศัยภายใต้โครงการ Golden Visa (ถ้ามี)
• สิทธิในการทำสัญญาสาธารณูปโภคในนามของคุณ

กระบวนการทั้งหมดตั้งแต่การลงนามสัญญาจนถึงการดำเนินการอย่างเต็มรูปแบบมักใช้เวลาหนึ่งถึงสองเดือน

เมื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์ในกรีซ (อพาร์ตเมนต์หรือบ้าน) สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณามากกว่าแค่ราคาอสังหาริมทรัพย์ อย่าลืมคำนึงถึงภาษีและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมทั้งหมดด้วย จากประสบการณ์ของฉัน นักลงทุนที่มองเห็นภาพรวมของต้นทุนทั้งหมดตั้งแต่แรกจะตัดสินใจได้ถูกต้องและหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดในภายหลัง

ในกรีซ เจ้าของบ้านและที่ดินทุกคนต้องชำระภาษีทรัพย์สินประจำปี (ENFIA) โดยจำนวนภาษีจะขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ดิน พื้นที่ และที่ตั้งของทรัพย์สิน

• อัตราพื้นฐาน: ประมาณ 0.1–0.3% ของมูลค่าประเมินทรัพย์สินต่อปี
• ในทางปฏิบัติ เจ้าของอพาร์ทเมนท์ในเอเธนส์ (70 ตร.ม.) ในปี 2024 จะต้องจ่ายเงินเฉลี่ย 250-350 ยูโร
• ส่วนลดท้องถิ่น: ในจังหวัดและบนเกาะภาษีจะต่ำกว่าในเมืองใหญ่

ค่าธรรมเนียมนี้จัดเก็บโดยหน่วยงานท้องถิ่น (ในเขตหรือเมืองของคุณ) จำนวนเงินขึ้นอยู่กับที่ตั้งของทรัพย์สินและอยู่ที่ประมาณ 0.2-0.3% ของมูลค่าที่ดินตามทะเบียน

ราคาของอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ทุกสิ่งทุกอย่าง เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซ ผู้ซื้อจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมที่จำเป็น:

• ภาษีอากรแผ่นดิน : 3% ของมูลค่า
• ค่าธรรมเนียมการรับรองเอกสาร: 1-1.5% ของยอดธุรกรรม
• ทนายความ/บริการด้านกฎหมาย: ประมาณ 1%
• ค่าคอมมิชชั่นตัวแทน: 2-3%.

ผลสรุป: ต้นทุนที่เกี่ยวข้องเหล่านี้มักคิดเป็น 7-10% ของราคาซื้อทรัพย์สิน

ประโยชน์สำคัญตอนนี้: เมื่อซื้ออพาร์ทเมนท์ใหม่ในอาคารใหม่ คุณไม่จำเป็นต้องจ่ายภาษีมูลค่าเพิ่ม (24%) จนถึงสิ้นปี 2568 นี่เป็นโอกาสดีในการประหยัด!

หลังปี 2568 : ภาษีมูลค่าเพิ่มจะกลับมา (24%) และที่อยู่อาศัยในอาคารใหม่จะมีราคาแพงขึ้นตามจำนวนนี้

ในออสเตรีย เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ คุณต้องชำระเงิน:

• Grunderwerbssteuer – ภาษีซื้อคือ 3.5%;
• ภาษีรายได้จากการให้เช่า (Einkommenssteuer) – อาจสูงถึง 55% ขึ้นอยู่กับรายได้ของคุณ บวกกับค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ซึ่งอาจรวมกันได้อีก 10-12%.

ในกรีซ ภาษีโดยเฉลี่ยจะต่ำกว่า และยังมีกฎหมายต่างๆ มากมายที่จะนำมาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพภาษี

สำหรับผู้ที่อาศัยอยู่หรือใช้เวลาอยู่ต่างประเทศเป็นเวลานาน ประเทศกรีซมีระบบภาษีแบบ "Non-Dom" ซึ่งหมายถึงการจ่ายภาษีแบบคงที่ 100,000 ยูโรต่อปีสำหรับรายได้ทั้งหมดจากต่างประเทศ ระบบนี้ช่วยลดภาษีจากรายได้จากการให้เช่าหรือขายอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมาก.

แนวโน้มการประมวลผลคำขอวีซ่าทองคำ
(แหล่งที่มา https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/)

วีซ่าทองคำของกรีซเป็นหนึ่งในวิธีที่สะดวกและได้รับความนิยมมากที่สุดในการขอสิทธิ์พำนักในสหภาพยุโรปผ่านการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ฉันได้จัดการธุรกรรมหลายสิบรายการที่เป้าหมายหลักของลูกค้าคือการได้รับวีซ่าทองคำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับครอบครัว ผู้ประกอบการ ฟรีแลนซ์ และนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับอิสรภาพในการเดินทางและไม่ต้องการผูกมัดตัวเองกับประเทศใดประเทศหนึ่ง.

จำนวนเงินลงทุนขึ้นอยู่กับภูมิภาคและอยู่ระหว่าง 250,000 ยูโรถึง 800,000 ยูโร

ตั้งแต่ปี 2023 เกณฑ์ขั้นต่ำแตกต่างกันไปในแต่ละดินแดนของกรีซ

ในทางปฏิบัติ:

ลูกค้าหลายรายของฉันลงทุน 250,000–270,000 ยูโรและซื้ออพาร์ทเมนท์ในกรีซที่สามารถให้เช่าได้อย่างมีกำไร

— ในเอเธนส์ โดยเฉพาะใจกลางเมือง คุณต้องมีเงินประมาณ 500,000 ยูโร โดยเฉพาะถ้าเป็นบ้านหรือเพนท์เฮาส์

• คุณสามารถอาศัยอยู่ในกรีซได้โดยไม่ต้องอยู่ที่นั่นเป็นการถาวร
• คุณสามารถเดินทางได้อย่างอิสระภายในประเทศเชงเก้น
• คุณสามารถเปิดธุรกิจ สอนเด็ก (ในโรงเรียน/มหาวิทยาลัย) ใช้ถนนในยุโรป โรงพยาบาล ฯลฯ
• สามารถขอใบอนุญาตอยู่อาศัยสำหรับทั้งครอบครัวได้ในคราวเดียว ได้แก่ สามี/ภรรยา, บุตรที่อายุต่ำกว่า 21 ปี, บิดามารดา

• วีซ่านี้ไม่อนุญาตให้คุณทำงานให้กับบริษัทกรีก แต่คุณสามารถดำเนินธุรกิจของคุณเองหรือเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้
• มันไม่ได้รับประกันความเป็นพลเมือง แต่ในที่สุดแล้วอาจให้โอกาสดังกล่าวผ่านกระบวนการแปลงสัญชาติ

หากคุณอาศัยอยู่ในประเทศนั้นเกิน 183 วันต่อปี เสียภาษี เรียนภาษา และมีส่วนร่วมในวิถีชีวิตท้องถิ่น คุณสามารถยื่นขอสัญชาติได้หลังจากเจ็ดปี อย่างไรก็ตาม นี่เป็นกระบวนการแยกต่างหากและไม่ใช่กระบวนการอัตโนมัติ

จากประสบการณ์ของผม สำหรับผู้ที่วางแผนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซและเดินทางได้อย่างอิสระ โครงการวีซ่าทองคำเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ง่ายและได้เปรียบที่สุด ในออสเตรีย ข้อกำหนดเข้มงวดกว่ามากและรวมถึงหลักฐานการบูรณาการเข้ากับสังคมอย่างเป็น100%.

• การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ตรงตามข้อกำหนดของวีซ่าทองคำ (ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์หลายห้องที่มีมูลค่าห้องละ 150,000 ยูโรต่อเจ้าของหนึ่งราย จะไม่นับรวม).
• การโอนเงินที่ไม่ใช่จากบัญชีส่วนตัวของผู้ลงทุน
• เอกสารไม่ครบชุด – มักขาดเอกสารแปลหรือเอกสารรับรองมาตรฐาน.
• ข้อผิดพลาดในการขอวีซ่าทั้งครอบครัว โดยเฉพาะเด็กที่มีอายุเกิน 21 ปี

• ค่าธรรมเนียมการเข้าขึ้นอยู่กับแต่ละภูมิภาค โดยในพื้นที่ใจกลางเมืองและแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยม ค่าธรรมเนียมขั้นต่ำได้เพิ่มขึ้นเป็น 500,000 ยูโรแล้ว
• การตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินทุนได้รับการเสริมความแข็งแกร่งโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับพลเมืองของประเทศที่อยู่นอกสหภาพยุโรป
• ระยะเวลาในการดำเนินการลดลง: หลังจากลงนามในสัญญาแล้ว การซื้อจะต้องเสร็จสิ้นภายในกรอบเวลาที่กฎหมายกำหนด

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซไม่ได้มีแค่วิวทิวทัศน์ที่สวยงามเท่านั้น แต่ยังเป็นวิธีที่ดีในการสร้างรายได้ที่มั่นคงอีกด้วย เป็นเวลาหลายปีแล้วที่ฉันช่วยเหลือลูกค้า ไม่เพียงแต่ซื้ออพาร์ตเมนต์เท่านั้น แต่ยังเปิดธุรกิจให้เช่าอีกด้วย ไม่ว่าลูกค้าจะเป็นนักท่องเที่ยวระยะสั้นหรือผู้เช่าระยะยาวก็ตาม

การเช่าระยะสั้น: รายได้สูงแต่มีความเสี่ยง

• แพลตฟอร์ม: Airbnb, การจอง, บริการจองในพื้นที่
• รายได้: กำไรสูงถึง 8-10% ต่อปี โดยเฉพาะในจุดหมายปลายทางยอดนิยมของนักท่องเที่ยว (เอเธนส์, ครีต, พารอส, โรดส์)
• ปัจจัยแห่งความสำเร็จ: ที่ตั้งของทรัพย์สิน ความต้องการตามฤดูกาล คุณภาพของการจัดการ ชื่อเสียงและบทวิจารณ์ ความพร้อมของใบอนุญาต
• ความเสี่ยง: การแข่งขันที่รุนแรง ต้นทุนที่เพิ่มขึ้น อัตราการเข้าพักต่ำในช่วงนอกฤดูกาล

สมมติว่าอสังหาริมทรัพย์ในเอเธนส์ ซึ่งตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟใต้ดิน สามารถสร้างรายได้มากถึง 1,100 ยูโรต่อเดือนในช่วงฤดูร้อน โดยมีราคาซื้อ 160,000 ยูโร

การเช่าระยะยาว: เชื่อถือได้และไม่ยุ่งยาก

• สัญญาโดยทั่วไปจะมีการสรุปเป็นระยะเวลาหนึ่งถึงสามปี
• กำไรจะต่ำกว่า โดยอยู่ที่ประมาณ 3-5% ต่อปี แต่ต้องใช้แรงงานคนน้อยกว่า.
• อพาร์ทเมนท์เป็นที่ต้องการในหมู่นักศึกษา ผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น และชาวต่างชาติที่ย้ายมากรีซ
• ทางเลือกที่ดีสำหรับนักลงทุนที่ไม่ต้องการบริหารจัดการอสังหาฯด้วยตนเอง

ความสามารถในการทำกำไรตามภูมิภาค (โดยเฉลี่ย ตามประสบการณ์ของฉัน):

กฎและข้อจำกัดใหม่

กฎระเบียบใหม่สำหรับการเช่าระยะสั้นมีผลบังคับใช้ในกรีซในหลายภูมิภาคตั้งแต่ปี 2023:

• ในบางส่วนของเอเธนส์และบนเกาะมีข้อจำกัดหรือโควตาในการให้เช่าที่พักผ่านแพลตฟอร์มเช่น Airbnb
• ทางการกำลังส่งเสริมให้เปลี่ยนมาเช่าที่อยู่อาศัยแบบระยะยาว โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ขาดแคลนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น
• การให้เช่าทรัพย์สินอย่างถูกกฎหมายต้องได้รับใบอนุญาตจากองค์กรการท่องเที่ยวแห่งชาติของกรีก (EOT)

ใครเป็นผู้ควบคุม?

สำหรับเจ้าของที่อาศัยอยู่นอกประเทศกรีซ สามารถจ้างบริษัทผู้เชี่ยวชาญเพื่อบริหารจัดการพื้นที่เช่าได้

• ค่าบริการโดยทั่วไปจะอยู่ที่ 10-20 เปอร์เซ็นต์ของรายได้
• บริการต่างๆ ได้แก่ การจัดการเช็คอิน การทำความสะอาด การสนับสนุนแขก และการรายงาน
• ทั้งผู้ประกอบการเอกชนในพื้นที่และเครือข่ายระหว่างประเทศดำเนินการอยู่ในตลาด

การจัดเก็บภาษีจากรายได้ค่าเช่าในประเทศกรีซ

การยื่นแบบแสดงรายการภาษีเป็นสิ่งจำเป็น การปรับปรุงภาษีสามารถทำได้ผ่านสถานะผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ หรือผ่านการซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัท ผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ต้องเสียภาษีในอัตราคงที่ 15% ของรายได้จากการเช่า โดยไม่คำนึงถึงขนาด

การเปรียบเทียบกับออสเตรีย

สรุป: การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในกรีซนั้นให้ผลกำไรมากกว่าและง่ายกว่าในออสเตรีย เพื่อให้ได้รายได้สูงสุด สิ่งสำคัญคือต้องเลือกอสังหาริมทรัพย์และประเภทการเช่าให้ถูกต้อง ลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น และปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องอย่างเคร่งครัด.

แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรียที่มีประสบการณ์มากมาย ผมสามารถบอกได้ว่า แม้ว่ากรีซจะมีเสน่ห์ดึงดูดใจ แต่สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าออสเตรียมีกลยุทธ์ที่แตกต่างออกไป: มันไม่ได้เน้นผลตอบแทนที่รวดเร็ว แต่เน้นการรักษามูลค่าเงินทุน การเติบโตที่มั่นคง และชื่อเสียง ตลาดเวียนนาถือเป็นหนึ่งในแหล่งลงทุนที่ปลอดภัยที่สุดในยุโรป หากการปกป้องเงินทุนเป็นสิ่งสำคัญ การ ซื้ออพาร์ตเมนต์ในเวียนนา เป็นสินทรัพย์พื้นฐานในเบื้องต้นจึงเป็นเรื่องที่สมเหตุสมผล ใช่ คุณอาจต้องจ่ายมากขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวและต้องผ่านขั้นตอนที่ซับซ้อนกว่า แต่ในทางกลับกัน คุณจะได้รับสิทธิ์ที่มั่นคง ตลาดที่คาดการณ์ได้ และอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ตามกาลเวลา

หากคุณวางแผนจะซื้อบ้านในกรีซ คุณต้องพิจารณาหลายปัจจัย เช่น ราคา โครงสร้างพื้นฐาน ความต้องการของผู้เช่า ศักยภาพในการเติบโต และสภาพคล่อง ผมมักจะอธิบายให้ลูกค้าฟังว่า ด้วยราคาเดียวกัน คุณสามารถซื้อได้ทั้งอพาร์ตเมนต์ใจกลางกรุงเอเธนส์ หรือบ้านริมชายฝั่งคาลคิดิกิ—ทางเลือกขึ้นอยู่กับสิ่งที่คุณให้ความสำคัญ.

เอเธนส์เป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดและมีการเคลื่อนไหวมากที่สุดในกรีซ

• ราคาที่อยู่อาศัยในเอเธนส์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ใจกลางเมือง รวมถึงในกลีฟาดา คิฟิเซีย และปาเลโอ ฟาลิโร
• เมืองนี้เหมาะอย่างยิ่งสำหรับการลงทุนเช่าระยะสั้นหรือระยะยาว ตลอดจนการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยส่วนตัว
• การซื้ออพาร์ทเมนท์ในเอเธนส์มีประโยชน์ทั้งในการสร้างรายได้และการได้รับวีซ่าทองคำ

ตัวอย่างเช่น ในพื้นที่ Pangrati สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคา 2,500 ยูโรต่อตารางเมตร โดยมีอัตราผลตอบแทนจากการเช่าที่อาจสูงถึง 7%

เมืองเทสซาโลนิกิเป็นทางเลือกที่ราคาถูกกว่า

• ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญเป็นอันดับสองในประเทศกรีซ
• ความต้องการส่วนใหญ่มาจากผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ และค่าที่อยู่อาศัยก็ต่ำกว่าในเอเธนส์
• ทางเลือกที่เหมาะสำหรับผู้ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่แพงในเมืองใหญ่

เนื่องจากมีมหาวิทยาลัยอยู่หลายแห่ง อพาร์ตเมนต์ให้เช่าแก่นักศึกษาภายใต้โครงการ Erasmus จึงเป็นที่ต้องการ

หมู่เกาะกรีก – อสังหาริมทรัพย์หรูและรีสอร์ท

• เกาะยอดนิยม เช่น ซานโตรินี ไมโคนอส โรดส์ ครีต และคอร์ฟู มีศักยภาพในการให้เช่าสูง
• เหมาะสำหรับการซื้อบ้านริมชายฝั่งหรือลงทุนในอพาร์ทโฮเทล
• ราคาทรัพย์สินจะสูงกว่าและการขนส่งอาจซับซ้อนมากขึ้น แต่ในช่วงฤดูกาลท่องเที่ยวสูงสุด ผลตอบแทนจะอยู่ที่ 9-10% ต่อปี

ตัวอย่างเช่น วิลล่าพร้อมวิวทะเลในไมโคนอสจะมีราคาตั้งแต่ 800,000 ยูโร แต่ด้วยการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพก็สามารถสร้างรายได้ได้มากถึง 100,000 ยูโรต่อฤดูกาล

ภูมิภาคเพโลปอนเนสเป็นตลาดที่ถูกประเมินค่าต่ำกว่าความเป็นจริง

• ราคาทรัพย์สินที่เอื้อมถึง ทัศนียภาพที่สวยงาม และโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างรวดเร็วพร้อมด้วยโรงแรมและสนามกอล์ฟใหม่ๆ
• ได้รับความนิยมในหมู่ครอบครัวที่วางแผนวันหยุดฤดูร้อนในกรีซ
• มีศักยภาพสูงสำหรับโครงการอพาร์ทโฮเทล โดยเฉพาะในพื้นที่ Costa Navarino

เอพิรัส, เทสซาลี, มาซิโดเนีย – กลุ่มเศรษฐกิจ

ในภูมิภาคเหล่านี้ คุณสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในราคา 30,000 ยูโร อย่างไรก็ตาม:

• ความต้องการเช่าอยู่ในระดับต่ำ
• การเข้าถึงการขนส่งมีจำกัด
• โอกาสที่มูลค่าจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญนั้นอยู่ในระดับปานกลาง.

เกณฑ์สำคัญในการเลือกทำเลที่ตั้ง:

แนวโน้มการลงทุนในปัจจุบัน: ตอนนี้ผู้คนลงทุนอยู่ที่ไหน?

เมื่อวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซ คำถามสำคัญไม่ใช่ "ที่ไหนถูกที่สุด" แต่เป็น "ที่ไหนมีโอกาสที่ดีที่สุด" ตลาดมีความเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา บางทำเลกำลังกลายเป็นพื้นที่เติบโตใหม่ ในขณะที่บางทำเลได้ถึงจุดสูงสุดของราคาไปแล้ว.

หาซื้อได้ที่ไหนตอนนี้:

• ใจกลางกรุงเอเธนส์ (คูคากิ ปังกราติ เครามิกอส) – นักลงทุนจากอิสราเอล ฝรั่งเศส และอเมริกา ยังคงซื้ออพาร์ตเมนต์ในย่านนี้อย่างต่อเนื่อง โดยส่วนใหญ่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า ราคาในย่านนี้พุ่งสูงขึ้นถึงหนึ่งในสามในช่วงสามปีที่ผ่านมา
• กลิฟาดา วูลา และวูเลียกเมนี เป็นพื้นที่ที่มีผู้ซื้อที่มีฐานะร่ำรวยจากสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์และเยอรมนีอาศัยอยู่ พวกเขาซื้อทั้งเพื่ออยู่อาศัยเองและเพื่อปล่อยเช่า (โดยมักจะมอบหมายให้บริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ดูแล)
• เมืองเทสซาโลนิกิ เป็นเมืองที่น่าสนใจเพราะมีผู้ซื้อในท้องถิ่นอยู่แล้ว เมืองกำลังพัฒนา และราคาในปัจจุบันยังต่ำกว่าที่อื่น จึงเป็นตัวเลือกที่ดีหากคุณกำลังมองหาข้อเสนอที่ราคาถูกกว่า แต่ก็คาดหวังว่าราคาจะสูงขึ้นในอนาคต
• มิโคนอส ซานโตรินี และคอร์ฟู เป็นจุดหมายปลายทางของกลุ่มคนร่ำรวยจากสหรัฐอเมริกา แคนาดา และเลบานอน พวกเขาซื้อวิลล่าและบ้านราคาแพงริมทะเล เพื่อปล่อยเช่าให้แก่นักท่องเที่ยวสำหรับการเข้าพักระยะสั้น หรือเพื่อใช้เป็นที่พักผ่อนของครอบครัวเอง

ที่คาดว่าจะเติบโต:

• เพโลปอนเนส (คอสตา นาวาริโน, โตโล, คาลามัตา): ภาคการท่องเที่ยวในภูมิภาคนี้กำลังพัฒนาอย่างคึกคัก โดยมีโรงแรมหรูระดับห้าดาวและรีสอร์ทกอล์ฟเกิดขึ้นมากมาย ทำให้ภูมิภาคนี้มีศักยภาพในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยและอพาร์ทเมนต์โรงแรม
• พีเรอุสและเอเธนส์ตะวันตก: พื้นที่เหล่านี้ยังคงมีมูลค่าต่ำกว่าความเป็นจริง แต่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็วเนื่องจากอยู่ใกล้ท่าเรือ มีเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินสายใหม่ และโครงการพัฒนาพื้นที่ริมน้ำ
• ภาคกลางและภาคเหนือของกรีซ (โวโลส, อิโออันนินา): ที่พักอาศัยในภูมิภาคนี้มีราคาถูกกว่า และกำลังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นเนื่องจากการท่องเที่ยวภายในประเทศและโครงการพัฒนาที่ได้รับการสนับสนุนจากสหภาพยุโรป

อยากซื้ออพาร์ทเมนต์ในกรีซในราคาที่เหมาะสมใช่ไหม? พิจารณาสามสิ่งนี้: การพัฒนาของพื้นที่ ผู้ที่จะให้เช่า และแผนการของรัฐบาลท้องถิ่น ราคาจะสูงขึ้นจนถึงปี 2027 ไม่เพียงแต่ในเอเธนส์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงชายฝั่งทางใต้ (เพโลปอนเนส) และเกาะท่องเที่ยวยอดนิยมต่างๆ ด้วย ซึ่งเป็นสถานที่ที่มีนักท่องเที่ยวมาพักผ่อนกันอย่างมากมายอยู่เสมอ.

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในกรีซ (มากกว่า 65%) เป็นการซื้อบ้านมือสอง สาเหตุหลักมาจากแนวปฏิบัติการก่อสร้างในอดีตของประเทศ รวมถึงลักษณะเฉพาะของตลาด เช่น ความพร้อมของอสังหาริมทรัพย์ ทำเลที่ตั้งที่เหมาะสม และจำนวนโครงการก่อสร้างใหม่ที่มีจำกัด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรีซส่วนใหญ่เน้นอสังหาริมทรัพย์ขายต่อ โดยส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์ในเอเธนส์และบ้านริมชายหาดบนเกาะต่างๆ โดยทั่วไปแล้วอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้จะมีสาธารณูปโภคที่จำเป็นครบถ้วน ตั้งอยู่ในย่านที่ได้รับการดูแลอย่างดี และมักปล่อยเช่า ในบางกรณี อพาร์ตเมนต์เหล่านี้ได้รับการปรับปรุงใหม่ทั้งหมด พร้อมเข้าอยู่ได้ทันที ไม่ว่าจะปล่อยเช่าหรือใช้งานส่วนตัว

ตัวอย่าง: อพาร์ตเมนต์ขนาด 65 ตารางเมตร ในย่านปังกราติของกรุงเอเธนส์ หากปรับปรุงตกแต่งเพิ่มเติมจะมีราคาประมาณ 145,000–160,000 ยูโร และสามารถสร้างรายได้จากการให้เช่าได้ทันทีหลังการซื้อ

บ้านจำนวนมากในกรีซสร้างขึ้นก่อนที่จะมีการนำมาตรฐานการก่อสร้างใหม่มาใช้ในช่วงทศวรรษ 1980 ส่งผลให้อาคารเหล่านี้มักมีประสิทธิภาพการใช้พลังงานต่ำ มีฉนวนกันเสียงที่ไม่ดี และจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุง ซึ่งบางครั้งอาจต้องซ่อมแซมครั้งใหญ่ ในปี 2023 ทางการกรีซเริ่มให้เงินอุดหนุนสำหรับการปรับปรุงอาคารให้ประหยัดพลังงาน แต่มาตรการเหล่านี้มีไว้สำหรับผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่นเท่านั้น

แม้ว่าปริมาณการก่อสร้างใหม่ในกรีซจะมีจำกัด แต่โครงการที่มีแนวโน้มดีกำลังดำเนินการในปี 2567-2568:

• ในกรุงเอเธนส์ (เขตกลีฟาดา วูลา เนียสมิร์นนี) มีการก่อสร้างอาคารสมัยใหม่ที่มีเทคโนโลยีประหยัดพลังงาน ลิฟต์ และที่จอดรถ
• ต้นทุนต่อตารางเมตรในโครงการใหม่แตกต่างกันไปตั้งแต่ 3,000 ยูโรถึง 6,000 ยูโร ขึ้นอยู่กับที่ตั้งและคุณภาพของงานตกแต่ง
• อาคารใหม่ในกรีซได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มจนถึงสิ้นปี 2568 ทำให้อาคารเหล่านี้น่าดึงดูดใจผู้ซื้อมากขึ้น

ตัวอย่าง: อพาร์ตเมนต์ขนาดกว้างขวาง 90 ตารางเมตร พร้อมระเบียงขนาดใหญ่และวิวทะเลแบบพาโนรามา มีจำหน่ายในเมืองวูลา ราคาประมาณ 520,000 ยูโร การซื้ออพาร์ตเมนต์นี้จะทำให้คุณได้รับวีซ่าทองคำ

สรุป: วางแผนจะซื้ออพาร์ทเมนต์ในกรีซใช่ไหม? เริ่มต้นด้วยอพาร์ทเมนต์มือสองจะเร็วกว่าและง่ายกว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณต้องการปล่อยเช่าหรือย้ายเข้าอยู่ทันที อพาร์ทเมนต์สร้างใหม่นั้นพบได้น้อยกว่า แต่มีคุณภาพดีกว่าและประหยัดค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภคได้ ทั้งสองตัวเลือกนี้ให้ผลกำไรในปัจจุบัน เนื่องจากมีการยกเลิกภาษีอาคารใหม่และมีความต้องการสูง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรีซกำลังร้อนแรง แต่การพัฒนาใหม่ๆ กลับมีน้อย สิ่งนี้ไม่เพียงแต่เปิดโอกาสให้กับการลงทุนแบบเดิมๆ เท่านั้น แต่ยังเปิดโอกาสให้กับแนวทางการลงทุนที่แปลกใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณกำลังมองหาผลตอบแทนที่สูงขึ้นหรือตัวเลือกที่ยืดหยุ่น

แทนที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่เพียงแห่งเดียวในกรีซ คุณสามารถลงทุนในอพาร์ตเมนต์สตูดิโอขนาดเล็กสองหรือสามแห่งได้ ซึ่งจะช่วยให้คุณ:

• รับผลตอบแทนรวมมากขึ้น – สูงถึง 7-9% ต่อปี;
• การจัดการการเช่าที่ยืดหยุ่น: ให้เช่ารายวัน, หลายเดือน หรือขายเป็นรายบุคคล
• แบ่งแยกความเสี่ยงด้วยการเป็นเจ้าของบ้านคนละพื้นที่

ตัวอย่าง: แทนที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์ราคา 300,000 ยูโร คุณสามารถซื้อสตูดิโอสามแห่งในราคาแห่งละ 100,000 ยูโรในพื้นที่ต่างๆ ของเอเธนส์ และรับรายได้ที่มั่นคงยิ่งขึ้น

ในกรีซ อพาร์ตเมนต์ที่สร้างก่อนปี 1980 มักจะต่ำกว่าค่าเฉลี่ย หากได้รับการปรับปรุงและประหยัดพลังงาน ก็สามารถขายได้ในราคาที่สูงขึ้น ทำกำไรได้ 20-40%

• นอกจากนี้: ตัวเลือกดังกล่าวยังมีอยู่ในเกือบทุกพื้นที่
• ข้อเสีย: คุณจะต้องเสียเวลาและหาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์
• ในเอเธนส์และเทสซาโลนิกิ มักใช้เป็น "กลยุทธ์พลิกกลับ"

สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาแหล่งรายได้ อสังหาริมทรัพย์ในกรีซสามารถใช้เป็นธุรกิจได้:

• คุณสามารถซื้อโรงแรมขนาดเล็กที่เปิดดำเนินการแล้วซึ่งมีห้องพัก 10-20 ห้องได้
• แปลงอาคารที่พักอาศัยให้เป็นอพาร์ทโฮเทล;
• รับผลตอบแทนสูงสุด 10-12% ต่อปี โดยเฉพาะในเกาะยอดนิยม เช่น ครีต ซานโตรินี และปารอส.

ต้องมีใบอนุญาตและการลงทะเบียนกับองค์กรการท่องเที่ยวแห่งกรีก (EOT)

หากคุณต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในกรีซโดยไม่ต้องบริหารจัดการ คุณสามารถลงทุนผ่านกองทุนเฉพาะทางได้:

• REIC (บริษัทลงทุนอสังหาริมทรัพย์) – รูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของท้องถิ่นที่คล้ายกับ REIT แต่มีสิทธิประโยชน์ทางภาษี
• AEEAP – บริษัทที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแล ซึ่งสามารถเข้าลงทุนได้ด้วยเงินลงทุน 250,000 ยูโร.

ข้อดี: การลงทุนจะกระจายไปยังทรัพย์สินต่างๆ ที่ได้รับการจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญ และมีรายได้แบบไม่ต้องลงแรง

การลงทุนในที่ดินในกรีซกำลังได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น แม้ว่าจะเป็นตัวเลือกที่ซับซ้อนมากขึ้นก็ตาม:

• ที่ดินเปล่าในบริเวณใกล้เคียงเอเธนส์และแหล่งท่องเที่ยวของเพโลพอนนีสเป็นที่ต้องการอย่างมาก
• สามารถนำไปใช้สร้างวิลล่า, หมู่บ้านพักอาศัย หรือ อพาร์ทเม้นท์ เพื่อขายในภายหลังได้
• สิ่งสำคัญที่สุดคือต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าเอกสารนั้น "ถูกต้อง" และเป็นไปตามข้อกำหนดด้านการก่อสร้าง.

หากคุณต้องการทำอะไรมากกว่าแค่ซื้ออพาร์ตเมนต์ในกรีซ แต่ยังต้องการสร้างรายได้และทำงานเชิงรุกมากขึ้น คุณสามารถเลือกกลยุทธ์อื่นๆ ได้ กลยุทธ์เหล่านี้จะช่วยเพิ่มรายได้และใช้ประโยชน์จากโอกาสที่ยืดหยุ่นในตลาดกรีซ ซึ่งมีข้อจำกัดน้อยกว่า เช่น ออสเตรีย

แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์ในกรีซจะได้รับความนิยมและทำกำไรได้สูง แต่ก็มีข้อเสียอยู่บ้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณชอบกฎระเบียบที่เข้มงวด (เช่นในออสเตรีย) ต่อไปนี้คือความเสี่ยงหลักๆ ที่ควรพิจารณาก่อนซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้าน

ใช่แล้ว ประเทศกรีซอยู่ในสหภาพยุโรป ใช้เงินยูโร และไม่มีข้อจำกัดด้านเงินทุน แต่คุณต้องเตรียมใจรับมือกับขั้นตอนทางราชการที่ยุ่งยาก: การขอหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี การรับรองเอกสารธุรกรรม และการจดทะเบียน เป็นกระบวนการที่ใช้เวลานานและต้องอาศัยความอดทนและทนายความ.

ผมขอแนะนำอย่างยิ่งว่าอย่าดำเนินการใดๆ โดยไม่มีทนายความชาวกรีก หากไม่มีทนายความ การทำธุรกรรมใดๆ แม้แต่ธุรกรรมง่ายๆ ก็อาจติดขัดได้ โปรดจำไว้ว่า กฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ การเช่า และภาษีมีการปรับปรุงอยู่บ่อยครั้ง ตัวอย่างเช่น กฎระเบียบเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้นเปลี่ยนแปลงเกือบทุกฤดูกาล อย่าลืมพิจารณาเรื่องนี้ในการวางแผนของคุณด้วย.

ในกรีซ แพลตฟอร์มเช่น Airbnb และ Booking ทำงานได้ดี แต่ทางการได้ออกกฎระเบียบดังต่อไปนี้:

• คุณสามารถให้เช่าทรัพย์สินของคุณได้ไม่เกิน 90 วันต่อปี
• มีข้อจำกัดในอาคารอพาร์ทเมนท์
• คุณจะต้องลงทะเบียนทรัพย์สินและขอหมายเลข EOT

ก่อนที่จะเช่า โดยเฉพาะในเอเธนส์หรือบนเกาะ ควรตรวจสอบกฎหมายและเงื่อนไขในพื้นที่

ปรากฏการณ์นี้เห็นได้ชัดเจนที่สุดในรีสอร์ทต่างๆ (เช่น ครีต ซานโตรินี มิโคนอส): บ้านพักจะเต็มไปด้วยนักท่องเที่ยวตั้งแต่เดือนพฤษภาคมถึงตุลาคม แต่ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายนถึงมีนาคมจะเงียบสงบ และแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะปล่อยเช่า.

ฉันมักจะบอกลูกค้าเสมอว่า ให้คำนวณรายได้ของคุณสำหรับทั้งปี ไม่ใช่แค่ช่วงฤดูร้อน หากคุณให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณเป็นประจำ (หรือซื้อในเมืองอย่างเอเธนส์) รายได้จากการให้เช่าของคุณจะมีความเสถียรมากขึ้น และช่วงฤดูหนาวที่รายได้ลดลงก็จะไม่มากนัก.

หากคุณกำลังวางแผนที่จะซื้อบ้านบนเกาะกรีก โปรดพิจารณา

• บางครั้งน้ำจะถูกส่งโดยรถบรรทุกน้ำ
• ในฤดูหนาวพายุและลมแรงอาจขัดขวางการขนส่งได้
• ในช่วงฤดูไฟฟ้าสูงสุด ระบบไฟฟ้าอาจรับน้ำหนักเกินได้

ปัญหาเหล่านี้ไม่ร้ายแรง แต่ต้องมีความเข้าใจในสภาพท้องถิ่นและวางแผนต้นทุนการบำรุงรักษาอย่างเหมาะสม

การขายอพาร์ตเมนต์ในเอเธนส์หรือเทสซาโลนิกีนั้นง่าย แต่บนเกาะหรือในชนบท อาจใช้เวลาหกเดือนถึงหนึ่งปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากอาคารนั้นมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว.

ฉันแนะนำให้ซื้ออพาร์ตเมนต์ในเอเธนส์ เพราะมีสถานีรถไฟใต้ดิน ร้านค้า และโรงเรียนอยู่ใกล้ๆ การขายต่อในอนาคตจะง่ายกว่า และยุ่งยากน้อยกว่า.

ปรากฏการณ์นี้เห็นได้ชัดเจนที่สุดในรีสอร์ทต่างๆ (เช่น ครีต ซานโตรินี มิโคนอส): บ้านพักจะเต็มไปด้วยนักท่องเที่ยวตั้งแต่เดือนพฤษภาคมถึงตุลาคม แต่ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายนถึงมีนาคมจะเงียบสงบ และแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะปล่อยเช่า.

ฉันมักจะบอกลูกค้าเสมอว่า ให้คำนวณรายได้ของคุณสำหรับทั้งปี ไม่ใช่แค่ช่วงฤดูร้อน หากคุณให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณเป็นประจำ (หรือซื้อในเมืองอย่างเอเธนส์) รายได้จากการให้เช่าของคุณจะมีความเสถียรมากขึ้น และช่วงฤดูหนาวที่รายได้ลดลงก็จะไม่มากนัก.

ประเทศกรีซเป็นประเทศที่มีแสงแดดมากที่สุดในยุโรป โดยมีวันที่มีอากาศแจ่มใสและอบอุ่นมากถึง 300 วันต่อปี ทะเล อากาศบริสุทธิ์ และฤดูหนาวที่ไม่หนาวจัด ทำให้กรีซเป็นสถานที่ที่เหมาะสำหรับการย้ายถิ่นฐานถาวรหรือการพักผ่อนในช่วงฤดูหนาวเพื่อหลีกหนีความหนาวเย็น.

สามารถรับการรักษาได้ทั้งในโรงพยาบาลของรัฐและคลินิกเอกชน ภาคเอกชนมีมาตรฐานสูง ราคาสมเหตุสมผล และถูกกว่าในออสเตรียอย่างแน่นอน.

สำหรับเด็กๆ มีโรงเรียนนานาชาติให้เลือกเรียน มหาวิทยาลัยหลายแห่งเปิดสอนหลักสูตรเป็นภาษาอังกฤษ การส่งลูกเข้าเรียนโรงเรียนเอกชนนั้นขึ้นอยู่กับงบประมาณ ไม่ใช่เรื่องของโอกาส.

ในส่วนของความปลอดภัย ชีวิตที่นี่สงบสุข โดยเฉพาะในเมืองเล็กๆ และบนเกาะต่างๆ อาชญากรรมเกิดขึ้นน้อย และนักท่องเที่ยวได้รับการต้อนรับอย่างอบอุ่น.

หลายคนถามว่า "ค่าครองชีพในกรีซแพงไหม?" คำตอบของผมคือ ค่าครองชีพที่นี่ต่ำกว่าในออสเตรีย เยอรมนี หรือฝรั่งเศส อาหาร บริการ และค่าเช่ามีราคาสมเหตุสมผล ในขณะเดียวกัน ชีวิตก็สะดวกสบาย โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ๆ ในยุโรป นี่เป็นข้อได้เปรียบที่สำคัญเมื่อเลือกสถานที่และประเภทที่พักอาศัย.

คู่รักที่ออกไปรับประทานอาหารนอกบ้านที่ร้านกาแฟหรือร้านอาหารในย่านที่พลุกพล่านของเมืองในกรีซอาจต้องจ่ายเงินประมาณ 25-30 ยูโร ค่าที่พัก (ค่าสาธารณูปโภค) รายเดือนโดยทั่วไปจะอยู่ที่ 80-120 ยูโร การนั่งแท็กซี่ระยะสั้นๆ ในเอเธนส์จะมีค่าใช้จ่ายอย่างน้อย 3.50 ยูโร

ในด้านการสื่อสาร การขนส่ง และโครงสร้างพื้นฐานด้านการธนาคาร เมืองหลวง เมืองใหญ่ และเกาะที่มีชื่อเสียงต่าง ๆ ล้วนมีความพร้อมอย่างดีเยี่ยม ทุกสิ่งที่คุณต้องการมีให้บริการอย่างสะดวกสบาย อย่างไรก็ตาม หากคุณเดินทางไปยังพื้นที่ชนบท การเข้าถึงบริการต่าง ๆ รวมถึงโลจิสติกส์และการดูแลสุขภาพ อาจลดลงอย่างมาก นี่เป็นประเด็นสำคัญอย่างยิ่งที่ควรพิจารณาก่อนซื้อบ้านในชนบทของกรีซ.

หลังจากซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซและได้รับใบอนุญาตพำนักอาศัยผ่านโครงการ Golden Visa แล้ว คุณจะได้รับสิทธิ์ในการรับบริการจากรัฐบาลเช่นเดียวกับพลเมืองกรีซ ซึ่งรวมถึงการเข้าถึงโรงเรียน สถานพยาบาล และโครงการทางสังคมต่างๆ

• ระบบสาธารณสุข: ระบบสาธารณสุขแห่งชาติ EOPYY ให้บริการทางการแพทย์ขั้นพื้นฐาน ภาคเอกชนให้บริการที่มีคุณภาพสูงในราคาที่ค่อนข้างเหมาะสม เช่น การไปพบแพทย์ทั่วไปมีค่าใช้จ่ายประมาณ 30 ยูโร และการตรวจอัลตราซาวนด์มีค่าใช้จ่าย 40-50 ยูโร ประกันสุขภาพเอกชนมีให้เลือกตั้งแต่ 500 ยูโรต่อปีขึ้นไป
• การศึกษา: เอเธนส์ กลีฟาดา เทสซาโลนิกิ และครีต มีโรงเรียนนานาชาติและโรงเรียนสอนภาษาอังกฤษ โดยมีค่าเล่าเรียนต่อปีตั้งแต่ 5,000 ถึง 10,000 ยูโร โรงเรียนรัฐบาลเรียนฟรี แต่การเรียนการสอนเป็นภาษากรีก
• การทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย: ใบอนุญาตพำนักอาศัยให้สิทธิ์ในการพำนักอาศัยในประเทศอย่างเป็นทางการ เปิดบัญชีธนาคาร ขอรับบริการสาธารณูปโภค และทำสัญญาในระยะยาว ขั้นตอนส่วนใหญ่สามารถดำเนินการได้จากระยะไกลโดยใช้หนังสือมอบอำนาจ

สำหรับนักลงทุนจำนวนมาก อสังหาริมทรัพย์ในกรีซกำลังกลายเป็นไม่เพียงแต่สินทรัพย์เท่านั้น แต่ยังเป็นช่องทางในการสัญจรโดยไม่ต้องผ่านขั้นตอนราชการที่ไม่จำเป็นหรือต้องใช้เวลาส่วนใหญ่อยู่ที่นี่ในสภาพแวดล้อมที่สะดวกสบายอีกด้วย

ในฐานะตัวแทน ผมมักจะบอกว่าออสเตรียเน้นเรื่องความเป็นระเบียบและกฎระเบียบที่ชัดเจน ในขณะที่กรีซเน้นเรื่องเสรีภาพและโอกาสในการใช้ชีวิตที่มากกว่า.

ใน ออสเตรีย เป็นระเบียบเรียบร้อยมาก ทุกอย่างชัดเจน มีกฎเกณฑ์ มีเมืองที่สะดวกสบาย และโครงสร้างพื้นฐานที่ออกแบบมาอย่างดี แต่ความเป็นระเบียบนี้ก็มาพร้อมกับราคาที่สูง ค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค ค่าบริการ และภาษีต่าง ๆ นั้นแพง

ใน ประเทศกรีซโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณเป็นเจ้าของที่ดิน ชีวิตจะผ่อนคลายกว่ามาก ค่าสาธารณูปโภคโดยทั่วไปอยู่ที่ 100-150 ยูโรต่อเดือน ของชำสดใหม่และราคาถูกกว่า และสภาพอากาศอบอุ่น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ห่างไกลจากเมืองใหญ่ แน่นอนว่าเอกสารอาจยุ่งยากและบริการต่างๆ อาจไม่น่าเชื่อถือเสมอไป แต่สภาพอากาศที่อบอุ่น ทะเล และผู้คนที่เป็นมิตร ทำให้ชีวิตประจำวันสะดวกสบายและสงบสุขขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

ขอพูดถึงเรื่องความปลอดภัยสักเล็กน้อย ในแง่ของการจัดการและการดูแลทางการแพทย์ ออสเตรียเหนือกว่ากรีซอย่างเห็นได้ชัด อย่างไรก็ตาม เมืองเล็กๆ และภูมิภาคต่างๆ ของกรีซก็มีบรรยากาศที่ค่อนข้างปลอดภัยและผ่อนคลาย ความแตกต่างที่สำคัญอยู่ที่ลำดับความสำคัญ: ความกระตือรือร้นและทิวทัศน์ทะเลของกรีซ เทียบกับความเป็นระเบียบเรียบร้อยของออสเตรีย.

ฉันเห็นมากขึ้นเรื่อยๆ ว่าผู้คนไม่เพียงต้องการผลตอบแทนจากการลงทุนเท่านั้น แต่ยังต้องการพื้นที่ส่วนตัวด้วย—สถานที่อยู่อาศัยที่สงบและปลอดภัย พักหายใจจากความไม่แน่นอนของบ้าน และมีหลักยึดที่มั่นคงในยุโรป ในแง่นี้ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซจึงดูเหมือนเป็นทางเลือกที่สมเหตุสมผลมาก.

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซในราคา 250,000 ยูโรขึ้นไป จะทำให้คุณได้รับใบอนุญาตพำนักอาศัย นี่เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับ ผู้ที่มาจากประเทศที่มีสถานการณ์ไม่มั่นคงที่ต้องการอาศัยอยู่ในยุโรปโดยไม่ต้องผ่านขั้นตอนที่ยุ่งยากและค่าใช้จ่ายสูงเหมือนในประเทศอื่นๆ

ผู้เกษียณอายุส่วนใหญ่มักซื้อบ้านที่นี่เพราะอากาศอบอุ่น วิถีชีวิตเรียบง่าย และราคาไม่แพง อาหาร การรักษาพยาบาล ไฟฟ้า และน้ำ ล้วนถูกกว่าที่ออสเตรีย ในขณะเดียวกัน ที่นี่ก็เงียบสงบ และมีสิ่งจำเป็นต่อการดำรงชีวิตครบครันเหมือนในยุโรป

หากคุณเป็น นักท่องเที่ยวอิสระที่ทำงานออนไลน์ประเทศกรีซมีทุกสิ่งที่คุณต้องการ: อินเทอร์เน็ตที่เสถียร ราคาเช่าและซื้อที่อยู่อาศัยที่ไม่แพง การทำธุรกรรมทางการเงินที่สะดวกสบาย และบรรยากาศที่ผ่อนคลายไม่เหมือนใคร นอกจากนี้ คุณยังสามารถใช้ประโยชน์จากวีซ่าพำนักพิเศษได้อีกด้วย

เมื่อเปรียบเทียบกับเวียนนา การเลือกนั้นขึ้นอยู่กับความชอบส่วนตัว เมืองหลวงของออสเตรียมีความเป็นระเบียบและน่าเชื่อถือ ในขณะที่กรีซมีสภาพอากาศอบอุ่น อิสรภาพ และวิถีชีวิตที่ผ่อนคลายกว่า สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาออสเตรียควบคู่กันไป ควรสำรวจ ย่านต่างๆ ของเวียนนา ตั้งแต่ใจกลางเมืองเก่าไปจนถึงย่านที่อยู่อาศัยที่เงียบสงบ เพื่อเปรียบเทียบสถานที่ต่างๆ อย่างมีสติ และทำความเข้าใจว่าโครงสร้างของเวียนนาแตกต่างจากตลาดกรีซที่มีความยืดหยุ่นมากกว่าอย่างไร แนวทางของผมคือ เวียนนายังคงเป็นฐานที่ตั้งสำหรับการทำงานและการวิเคราะห์ตลาด แต่กรีซกำลังกลายเป็นสถานที่ที่ผมได้พักผ่อนอย่างแท้จริง ทั้งกายและใจมากขึ้นเรื่อยๆ

การขายอสังหาริมทรัพย์ในกรีซอาจใช้เวลาตั้งแต่สองสามเดือนไปจนถึงมากกว่าหนึ่งปี ขึ้นอยู่กับทำเล ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ และกลยุทธ์การขายที่เลือกใช้ ในเมืองใหญ่ๆ เช่น เอเธนส์และเทสซาโลนิกี อสังหาริมทรัพย์จะขายได้เร็วขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากได้รับการปรับปรุงใหม่และสร้างรายได้ที่ดี ส่วนในเกาะและเมืองเล็กๆ การหาผู้ซื้อจะยากกว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งนอกฤดูกาลท่องเที่ยวหรือหากตั้งราคาไว้สูงเกินจริง.

หากคุณซื้ออพาร์ตเมนต์ในกรีซผ่านโครงการ Golden Visa สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงรายละเอียดปลีกย่อยที่เกี่ยวข้องกับการขอวีซ่าเมื่อขายอพาร์ตเมนต์นั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติรายใหม่จะต้องทำธุรกรรมที่มีมูลค่าการลงทุนขั้นต่ำตามที่กำหนดในปัจจุบัน ซึ่งอยู่ระหว่าง 250,000 ถึง 800,000 ยูโร ขึ้นอยู่กับภูมิภาค เพื่อให้มีสิทธิ์ได้รับวีซ่าเช่นกัน หากคุณขายทรัพย์สินก่อนครบห้าปี ใบอนุญาตพำนักของคุณจะหมดอายุ เว้นแต่คุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมอื่นมาแทนที่.

ครอบครัวชาวกรีกมักส่งต่ออสังหาริมทรัพย์ให้แก่ญาติพี่น้อง เช่น การให้เป็นของขวัญ หรือการขายในราคาถูก ซึ่งช่วยควบคุมทรัพย์สินและทำให้การสืบทอดมรดกง่ายขึ้น.

จากประสบการณ์: การขายอพาร์ตเมนต์ในออสเตรีย (โดยเฉพาะเวียนนา) นั้นง่ายกว่า ทุกอย่างชัดเจน: ความต้องการคาดการณ์ได้ ราคาคงที่ และตลาดเปิดกว้าง แต่ในกรีซ ทุกอย่างขึ้นอยู่กับทำเลและสภาพของทรัพย์สิน แต่ถ้าคุณเตรียมตัวดี นำเสนอดี และเข้าใจรายละเอียดปลีกย่อยในท้องถิ่น การขายก็จะสร้างผลกำไรให้กับการลงทุนของคุณได้.

ในฐานะผู้ทำงานด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วสหภาพยุโรป ผมได้มีส่วนร่วมในธุรกรรมทั้งในประเทศที่มีเสถียรภาพ เช่น ออสเตรีย และตลาดที่มีพลวัตและผันผวนมากกว่า เช่น กรีซ ซึ่งแต่ละแห่งต้องการแนวทางที่แตกต่างกัน ทั้งในกระบวนการตรวจสอบสถานะของอสังหาริมทรัพย์และในการวางแผนกลยุทธ์การลงทุน.

ในกรีซ ผมแนะนำให้เริ่มต้นด้วยการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายอย่างละเอียดถี่ถ้วน เนื่องจากมีอาคารเก่าจำนวนมาก โดยเฉพาะในเอเธนส์และบนเกาะต่างๆ การตรวจสอบทะเบียนที่ดิน ใบอนุญาต และภาระผูกพันต่างๆ อย่างละเอียดจึงเป็นสิ่งสำคัญ หากไม่ได้รับการสนับสนุนจากทนายความและวิศวกรในพื้นที่ ความเสี่ยงอาจเพิ่มขึ้นอย่างมาก สถานการณ์ในกรีซแตกต่างจากในออสเตรีย ซึ่งเอกสารทั้งหมดได้รับการจัดเตรียมตามมาตรฐานที่ชัดเจนและเป็นหนึ่งเดียวกัน

ผมมักแนะนำลูกค้าให้จัดสรรเงินทุนแบบนี้ครับ: ประมาณสองในสามลงทุนในตลาดที่มั่นคงและคาดการณ์ได้ เช่น เวียนนา และอีกหนึ่งในสามที่เหลือลงทุนในตลาดที่มีพลวัตมากกว่า เช่น เอเธนส์ หรือ ครีต วิธีนี้จะช่วยรักษาสมดุลระหว่างรายได้และความปลอดภัยได้ ในกรีซ ผลตอบแทนอาจสูงถึง 7-8% ต่อปี แต่คุณต้องมีส่วนร่วมด้วย ในออสเตรีย ผลตอบแทนต่ำกว่า แต่ความเสี่ยงแทบไม่มีเลย.

หากการประหยัดเงิน การมีรายได้ที่มั่นคง หรือการได้รับใบอนุญาตพำนักอาศัยที่ไม่ยุ่งยากเป็นสิ่งสำคัญสำหรับคุณ จงเลือกออสเตรีย ที่นี่เป็นที่หลบภัยที่ปลอดภัย ทุกอย่างมีระเบียบ ชีวิตสะดวกสบาย และราคาผันผวนอย่างคาดการณ์ได้.

หากคุณยินดีที่จะรับความเสี่ยงเพื่อการเติบโต ใช้ประโยชน์จากส่วนต่างราคา และทุ่มเทความพยายาม ประเทศกรีซสามารถให้ผลตอบแทนที่ดีกว่ามาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณปรับปรุงบ้านเก่าให้กลับมามีชีวิตชีวา ให้เช่าระยะสั้น หรือเปิดโรงแรมขนาดเล็ก.

ประเทศกรีซมอบความตื่นเต้น ความยืดหยุ่น และโอกาสในการได้รับผลตอบแทนสูง มีโอกาสมากมาย แต่ก็มีความท้าทายมากมายเช่นกัน ส่วนประเทศออสเตรียมอบความน่าเชื่อถือ กระบวนการที่ชัดเจน และกลยุทธ์ที่วางไว้มานานหลายทศวรรษ ทั้งสองประเทศเป็นตัวเลือกที่ดีหากคุณมีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจนเกี่ยวกับเป้าหมายของคุณและพร้อมที่จะบรรลุเป้าหมายเหล่านั้น.

เมื่อกรีซเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุด

อสังหาริมทรัพย์ในกรีซเหมาะสำหรับผู้ที่ให้ความสำคัญกับผลตอบแทนสูง ความสามารถในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างอิสระ และต้องการอิสระในการลงทุนมากขึ้น เหมาะอย่างยิ่งสำหรับ:

• การขอใบอนุญาตอยู่อาศัยผ่านโครงการวีซ่าโกลเด้น
• การลงทุนในภาคการท่องเที่ยว – ตั้งแต่บ้านพักตากอากาศและอพาร์ทเมนต์โรงแรม ไปจนถึงที่พักให้เช่าผ่าน Airbnb;
• การซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยคาดหวังว่ามูลค่าจะเติบโตและขายต่อไป;
• ผู้เกษียณอายุและผู้เชี่ยวชาญที่ทำงานห่างไกลซึ่งให้ความสำคัญกับสภาพอากาศอบอุ่น การใช้ชีวิตที่สะดวกสบาย และราคาที่เอื้อมถึง

เมื่อออสเตรียดีกว่า

ออสเตรียเหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ให้ความสำคัญกับการรักษาสินทรัพย์ให้ปลอดภัย การคาดการณ์มูลค่า และไม่ได้วางแผนที่จะบริหารจัดการทรัพย์สินของตนเองอย่างจริงจัง ออสเตรียเป็นตัวเลือกที่ดีเป็นพิเศษสำหรับ:

• ครอบครัวที่มีลูกที่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตที่ดี
• นักลงทุนที่ต้องการรับรายได้แบบพาสซีฟโดยไม่ต้องมีส่วนร่วมส่วนตัว
• ผู้ที่ต้องการลดความเสี่ยงทางกฎหมายและมั่นใจในเสถียรภาพของกฎหมาย

คำแนะนำทั่วไปจากทนายความด้านการลงทุน:

1. เอกสารสำคัญคือเกราะป้องกันของคุณ ในประเทศกรีซ ตรวจสอบทุกอย่างให้ละเอียดถึงสามครั้ง: บ้านเก่า ที่ดินที่ซับซ้อน และใบอนุญาตที่ไม่สมบูรณ์ ล้วนเป็นแหล่งที่มาของปัญหาในอนาคต.
2. ควรพิจารณาไม่เพียงแต่ผลกำไร แต่ยังรวมถึงสภาพคล่องด้วย วิลล่าสวยริมทะเลไม่ได้เป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูงเสมอไป.
3. กระจายสินทรัพย์ของคุณ: ภายในประเทศเดียว คุณสามารถรวมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ และที่ดินเข้าด้วยกันได้
4. วางแผนเผื่อเงินไว้สำหรับภาษี ค่าซ่อมแซม และช่วงเวลาที่ไม่มีผู้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับการเช่ารายวัน.
5. ควรว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญในท้องถิ่นแทนที่จะพึ่งพาแต่เพียงบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ เพราะพวกเขามีความเข้าใจในรายละเอียดและความแตกต่างปลีกย่อยของตลาดได้ดีกว่า.

วิสัยทัศน์ 2030:

• ความต้องการใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ในประเทศสหภาพยุโรปจะยังคงเติบโตต่อไป และกรีซจะยังคงเป็นที่ชื่นชอบในหมู่นักลงทุนจากนอกสหภาพยุโรป
• คาดว่าจะมีการออกกฎระเบียบที่เข้มงวดมากขึ้น โดยขณะนี้ได้มีการนำข้อจำกัดเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้นมาใช้แล้ว และเกณฑ์การลงทุนขั้นต่ำสำหรับวีซ่าทองคำก็กำลังถูกปรับเพิ่มขึ้น.
• สถานที่สำคัญโดยเฉพาะเอเธนส์และหมู่เกาะยอดนิยมจะมีราคาเพิ่มขึ้น ในขณะที่ราคาในต่างจังหวัดจะยังคงอยู่ในระดับเฉลี่ย
• ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์และโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมที่คำนึงถึงหลักการ ESG กำลังเพิ่มมากขึ้น โดยออสเตรียเป็นผู้นำทางอยู่แล้ว

สรุปแล้วสำหรับผู้ที่พร้อมรับการเปลี่ยนแปลงและต้องการใช้ประโยชน์จากการเติบโต ควรพิจารณาประเทศกรีซ ส่วนผู้ที่มองหาสินทรัพย์ที่น่าเชื่อถือและโปร่งใส ออสเตรียเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า ทางเลือกที่ดีที่สุดคือการผสมผสานทั้งสองแนวทางและเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากทั้งสองประเทศ

1. กำหนดเป้าหมายและงบประมาณ

• เข้าใจว่าทำไมคุณถึงซื้อ: เพื่อใช้ส่วนตัว ให้เช่า ขอ Golden Visa หรือขายต่อ
• คำนวณงบประมาณที่ยอมรับได้รวมทั้งภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง

2. เลือกที่ตั้งและประเภทของอสังหาฯ

• เปรียบเทียบภูมิภาคต่างๆ: เอเธนส์, เทสซาโลนิกิ, หมู่เกาะ หรือแผ่นดินใหญ่
• ตัดสินใจเลือกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ – มือสอง, บ้านสร้างใหม่, วิลล่า, อพาร์ตเมนท์ เป็นต้น.

3. ดำเนินการวิเคราะห์ตลาดและทรัพย์สิน

• สำรวจแนวโน้มราคาและระดับผลตอบแทนในพื้นที่ที่คุณสนใจ
• ค้นหาข้อมูลครบถ้วนเกี่ยวกับทรัพย์สิน: ประวัติ สภาพ และภาระผูกพันที่อาจเกิดขึ้น

4. การตรวจสอบความบริสุทธิ์ทางกฎหมาย

• ขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (AFM)
• ดำเนินการประเมินทรัพย์สินทางกฎหมายอย่างเต็มรูปแบบกับทนายความ
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อมูลในทะเบียนที่ดินถูกต้อง มีใบอนุญาตที่จำเป็น และไม่มีหนี้สินหรือข้อจำกัดใดๆ

5. การจัดการด้านการเงิน

• เลือกวิธีการชำระเงิน: เงินของคุณเอง, สินเชื่อจำนอง หรือซื้อผ่านบริษัท
• คำนวณภาษีของคุณและค้นหาว่าคุณจะได้รับการลดหย่อนภาษีอะไร

6. การสรุปข้อตกลงและการชำระเงินล่วงหน้า

• การจัดทำข้อตกลงเบื้องต้นทำได้โดยอาศัยความช่วยเหลือจากทนายความเท่านั้น
• โอนเงินมัดจำตามที่ตกลงกันไว้ – โดยปกติจะอยู่ที่ 10-30% ของราคาอสังหาริมทรัพย์

7. การจดทะเบียนธุรกรรมกับสำนักงานทนายความ

• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาขั้นสุดท้ายได้รับการตรวจสอบและรับรองโดยผู้รับรอง
• ดำเนินการตามขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์
• กรอกข้อมูลทรัพย์สินลงในทะเบียนทรัพย์สินของรัฐ

8. การดำเนินงานและการจัดการ

• เมื่อวางแผนจะเช่า ควรเลือกบริษัทหรือเอเจนซี่จัดการที่น่าเชื่อถือไว้ล่วงหน้า
• งบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายประจำ เช่น ค่าภาษี ค่าบำรุงรักษา ค่าซ่อมแซม และค่าสาธารณูปโภค

9. การขอวีซ่าทองคำ (หากจำเป็น)

• รวบรวมเอกสารที่จำเป็นให้ครบชุด
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าการลงทุนเป็นไปตามจำนวนและกรอบเวลาของโปรแกรม

10. กลยุทธ์การออกจากการลงทุน

• คิดล่วงหน้าว่าคุณจะขายทรัพย์สินของคุณอย่างไรและเมื่อใด
• จัดการทรัพย์สินให้เรียบร้อย : ซ่อมแซม เตรียมเอกสารให้ครบถ้วน
• สำรวจตัวเลือกในการโอนทรัพย์สินให้กับสมาชิกในครอบครัว

1. นักลงทุนที่มีเงิน 250,000 ยูโร

• วัตถุประสงค์: การขอใบอนุญาตพำนักอาศัยภายใต้โครงการ Golden Visa การจัดทำแพ็คเกจการลงทุนขั้นพื้นฐาน รายได้ประจำจากการให้เช่าที่อยู่อาศัย
• สิ่งที่ควรซื้อ: อพาร์ทเมนท์ในเอเธนส์หรือเทสซาโลนิกิ (50-70 ตร.ม.) หรือวิลล่าขนาดกะทัดรัดบนแผ่นดินใหญ่
• คุณสมบัติ: บ้านสำหรับขายต่อพร้อมการปรับปรุงคุณภาพสูง พร้อมส่งมอบอย่างรวดเร็ว หากต้องการการลงทุนที่หลากหลาย เลือกสตูดิโอหรืออพาร์ทโฮเทล
• ความสามารถในการทำกำไร: กำไรประจำปีที่คาดการณ์ไว้ – 5-7%
• ความเสี่ยง: ความต้องการที่ผันผวนตามฤดูกาล ขั้นตอนการบริหารจัดการที่ซับซ้อน ความล่าช้าที่อาจเกิดขึ้นระหว่างขั้นตอนการตรวจสอบความถูกต้อง

ลูกค้าท่านหนึ่งที่มีงบประมาณ 250,000 ยูโร ซื้ออสังหาริมทรัพย์ขนาด 65 ตารางเมตรในตลาดมือสองผ่านเรา สิ่งที่ต้องทำคือการปรับปรุงตกแต่งเล็กน้อย ซึ่งส่งผลให้ได้ส่วนลดจากราคาซื้อและรายได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นจากนักท่องเที่ยวที่มาพักระยะสั้น หัวใจสำคัญของกลยุทธ์ของเราคือ การค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพและทำให้มันเป็นจริง.

2. ผู้รับบำนาญที่มีเงิน 500,000 ยูโร

• เป้าหมาย: เพื่อใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบายในที่อยู่อาศัยที่ดีเป็นเวลาหลายปี และมีรายได้ที่มั่นคงจากการปล่อยเช่าพื้นที่บางส่วน
• สิ่งที่ควรซื้อ: บ้าน/วิลล่าขนาดใหญ่บนเกาะยอดนิยม (เกาะครีต โรดส์) หรืออพาร์ทเมนท์หรูหราในเอเธนส์ (กลีฟาดา ปาเลโอฟาลิโร)
• จุดเด่น: สิ่งสำคัญคือคุณภาพการก่อสร้าง โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว (โรงเรียน ร้านค้า ระบบขนส่ง) ความใกล้กับโรงพยาบาลและบริการต่างๆ
• ผลตอบแทน: 4-6% ต่อปี ความน่าเชื่อถือและความสบายใจสำคัญกว่ารายได้สูงสุด
• ความเสี่ยง: ต้นทุนการบำรุงรักษาและภาษีที่สำคัญ และความต้องการเช่าลดลงตามฤดูกาล (โดยเฉพาะในฤดูหนาว)

สำหรับผู้เกษียณอายุที่มีงบประมาณ 500,000 ยูโร เราพบบ้านแสนสบายขนาด 110 ตารางเมตรในครีต ตั้งอยู่ใกล้กับสถานพยาบาลและโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็น บ้านหลังนี้เหมาะสำหรับอยู่อาศัยและให้ผลตอบแทนจากการเช่าระยะยาวประมาณ 4.5% ต่อปี นับเป็นการผสมผสานที่ลงตัวระหว่างสภาพความเป็นอยู่ที่สะดวกสบายและผลตอบแทนจากการลงทุนที่น่าเชื่อถือ

3. ครอบครัวที่มีเด็ก

• เป้าหมาย: การย้ายถิ่นฐานถาวร โรงเรียนที่เข้มแข็งสำหรับเด็ก สภาพแวดล้อมที่ปลอดภัย การลงทุนในอนาคต
• สิ่งที่ควรซื้อ: อพาร์ตเมนต์หรือบ้านในย่านที่เงียบสงบใกล้กรุงเอเธนส์ (คิฟิเซีย, มารูสซี) หรือเทสซาโลนิกิ – ควรอยู่ใกล้โรงเรียนและสวนสาธารณะด้วย
• คุณสมบัติ: โรงเรียนในระยะที่สามารถเดินถึงได้ การคมนาคมสะดวก สวนสาธารณะ/จัตุรัสใกล้เคียง โอกาสในการขอใบอนุญาตพำนักอาศัย
• ความสามารถในการทำกำไร: รองลงมา คือ ความสามารถในการขายได้อย่างรวดเร็วและความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตประจำวัน
• ความเสี่ยง: หลายคนต้องการทรัพย์สินที่ดีที่สุด การแก้ไขกฎหมาย (ภาษี ใบอนุญาตอยู่อาศัย)

เราได้เสนอขายอพาร์ทเมนต์ทันสมัยขนาด 90 ตารางเมตรในย่านคิฟิเซีย ซึ่งเป็นย่านชานเมืองที่มีชื่อเสียงของกรุงเอเธนส์ ให้กับครอบครัวที่มีลูกและงบประมาณมากกว่า 500,000 ยูโร อพาร์ทเมนต์ตั้งอยู่ในอาคารใหม่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และอยู่ใกล้โรงเรียนและสวนสาธารณะ ทำให้เป็นสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่สะดวกสบายและปลอดภัย นอกจากนี้ ทรัพย์สินยังมีสภาพคล่องสูงและเหมาะสำหรับการขายต่อเพื่อทำกำไรในอนาคต.