กราซเป็นเมืองหลวงของรัฐสติเรียและเป็นเมืองใหญ่อันดับสองของออสเตรีย มีประชากรประมาณ 300,000 คน และเมื่อรวมเขตมหานครแล้ว ประชากรมากกว่าครึ่งล้านคน กราซไม่เพียงแต่เป็นศูนย์กลางภูมิภาคที่สำคัญเท่านั้น แต่ยังเป็นจุดสำคัญบนแผนที่เศรษฐกิจของออสเตรียอีกด้วย ทั้งยังเป็นเมืองมหาวิทยาลัย ศูนย์กลางอุตสาหกรรม และศูนย์กลางทางวัฒนธรรมของสติเรีย
อสังหาริมทรัพย์ในกราซเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่องทั้งจากคนท้องถิ่นและชาวต่างชาติมาเป็นเวลาหลายปี เหตุผลก็ชัดเจน คือ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนาและซาลซ์บูร์กต่ำกว่า แต่มาตรฐานการครองชีพยังคงสูง กราซกำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว ซึ่งสะท้อนให้เห็นในตลาดที่อยู่อาศัย มีการสร้างย่านใหม่ๆ ปรับปรุงพื้นที่เก่าให้ทันสมัย และความต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับแรงหนุนจากนักศึกษาและผู้เชี่ยวชาญต่างชาติจำนวนมาก
ทำไม Graz ถึงได้รับความนิยมจากผู้ซื้อ
Graz มีปัจจัยหลายประการที่ทำให้เมืองนี้ดึงดูดผู้ซื้อประเภทต่างๆ:
- มหาวิทยาลัยและนักศึกษา
มหาวิทยาลัยกราซ มหาวิทยาลัยเทคนิคกราซ และมหาวิทยาลัยแพทย์กราซ ตั้งอยู่ที่นี่ นักศึกษามากกว่า 60,000 คน ทำให้มีความต้องการเช่าที่พักอย่างต่อเนื่อง อพาร์ตเมนต์และห้องสตูดิโอขนาดเล็กใกล้กับวิทยาเขตจึงมีให้เช่าอยู่เสมอ - อุตสาหกรรมและการจ้างงาน
บริษัทระดับนานาชาติอย่าง Magna Steyr รวมถึงบริษัทด้านวิศวกรรมเครื่องกลและไอทีอีกหลายสิบแห่ง กำลังสร้างงาน วิศวกร ผู้เชี่ยวชาญ และครอบครัวของพวกเขาที่ต้องการที่อยู่อาศัย ต่างก็หลั่งไหลเข้ามาที่นี่ - ศูนย์กลางทางวัฒนธรรมและได้
รับการขึ้นทะเบียนเป็นมรดกโลกโดยยูเนสโก เทศกาลดนตรี โรงละคร และนิทรรศการต่างๆ ทำให้ที่นี่เป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับนักท่องเที่ยวและผู้รักวัฒนธรรม - ราคาที่จับต้องได้
การซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงในออสเตรียทำได้ง่ายกว่าในเมืองกราซ ในขณะที่ราคาต่อตารางเมตรในเวียนนาสูงเกิน 6,000-7,000 ยูโรมานานแล้ว แต่ในกราซคุณยังสามารถหาที่อยู่อาศัยคุณภาพดีได้ในราคา 4,000-5,000 ยูโร - ที่ตั้งทางภูมิศาสตร์
เมืองกราซเชื่อมต่อด้วยทางรถไฟและทางหลวงไปยังเวียนนา สโลวีเนีย ฮังการี และอิตาลี ทำให้เป็นศูนย์กลางที่สะดวกสบายสำหรับการทำธุรกิจและการเดินทาง
-
ข้อเท็จจริงที่น่าสนใจ: เมืองกราซมักถูกเรียกว่า "เมืองสีเขียว" ของออสเตรีย เนื่องจากพื้นที่กว่า 50% ของเมืองปกคลุมไปด้วยสวนสาธารณะ สวนหย่อม และป่าไม้ ทำให้เมืองนี้ดึงดูดใจครอบครัวเป็นอย่างมาก
เขตและคุณลักษณะของเขต
กราซเป็นเมืองที่มีหลากหลายรูปแบบ ที่นี่คุณจะได้พบกับศูนย์กลางทางประวัติศาสตร์ที่เต็มไปด้วยพระราชวังและพิพิธภัณฑ์ ย่านวัยรุ่นที่เต็มไปด้วยชีวิตนักศึกษา และชานเมืองที่ร่มรื่น เงียบสงบ และกว้างขวางกว่า
แต่ละเขตมีผู้ซื้อและผู้เช่าที่แตกต่างกันออกไป บางรายมองหาชื่อเสียงและฐานะ บางรายมองหาการเช่าที่ทำกำไรได้ และบางรายมองหาสภาพแวดล้อมที่เงียบสงบและเหมาะสำหรับครอบครัว เพื่อให้เข้าใจมากขึ้นว่าควรซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ไหนในออสเตรีย สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาความแตกต่างระหว่างย่านสำคัญๆ ของกราซ
| เขต | อักขระ | ราคาซื้อเฉลี่ย (€ ต่อตารางเมตร) | ค่าเช่าเฉลี่ย (€ ต่อตารางเมตร/เดือน) | สำหรับใคร |
|---|---|---|---|---|
| Innere Stadt | ศูนย์กลางประวัติศาสตร์ เกียรติยศ อนุสรณ์สถาน | 6 500–7 500 | 17–19 | ชาวต่างชาติที่ให้ความสำคัญกับสถานะ |
| ไกดอร์ฟ | มหาวิทยาลัย นักศึกษา เยาวชน | 5 500–6 000 | 15–17 | นักลงทุนให้เช่า |
| ให้ยืม | ย่านศิลปะ คาเฟ่ ความคิดสร้างสรรค์ | 4 500–5 200 | 14–16 | คนทำงานรุ่นใหม่ ผู้เช่า |
| จาโคมินี | บริเวณสถานีมีความคึกคัก | 4 800–5 500 | 15–16 | ครอบครัว คู่รักหนุ่มสาว |
| มาเรียทรอสต์ | สงบและเขียวขจี | 4 000–4 500 | 12–14 | ผู้รับบำนาญ ครอบครัว |
| ปุนติกัม | อุตสาหกรรม + ที่อยู่อาศัย | 3 500–4 200 | 11–13 | กลุ่มคนงานที่เข้าถึงได้ |
Innere Stadt – หัวใจของกราซ
Innere Stadt เป็นศูนย์กลางประวัติศาสตร์ที่ได้รับการขึ้นทะเบียนเป็นมรดกโลกโดย UNESCO ถนนแคบๆ อาคารเก่าแก่ จัตุรัสที่มีน้ำพุ และร้านอาหารกลางแจ้ง ทำให้ที่นี่ไม่เพียงแต่เป็นแหล่งท่องเที่ยวเท่านั้น แต่ยังเป็นอัญมณีแห่งการลงทุนอีกด้วย อพาร์ตเมนต์ในย่านนี้หาได้ยาก และทุกๆ การซื้อขายถือเป็นเหตุการณ์สำคัญ
อสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมืองส่วนใหญ่มักถูกซื้อโดยชาวต่างชาติที่ต้องการเน้นย้ำสถานะและเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ สำหรับนักลงทุนแล้ว ถือเป็น "สินทรัพย์ที่เงียบสงบ" มากกว่า ผลตอบแทนจากการเช่าอาจไม่ได้สูงที่สุด แต่รับประกันได้ถึงชื่อเสียงและการเติบโตอย่างต่อเนื่องของราคา
ไกดอร์ฟ – พลังงานมหาวิทยาลัย
ไกดอร์ฟ เป็นย่านที่เต็มไปด้วยชีวิตนักศึกษา นักศึกษาหลายหมื่นคนหลั่งไหลมาที่นี่เพื่อศึกษาต่อที่มหาวิทยาลัยคาร์ล-ฟรานเซนส์และมหาวิทยาลัยเทคนิค นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กและห้องสตูดิโอจึงมีราคาแพงมากในย่านนี้
นักลงทุนชื่นชอบย่านไกดอร์ฟเพราะอัตราการหมุนเวียนที่รวดเร็ว อพาร์ตเมนต์ถูกปล่อยเช่าแทบจะในทันที ความต้องการไม่ได้มาจากแค่นักศึกษาเท่านั้น แต่ยังมาจากคนรุ่นใหม่ที่ทำงานในศูนย์วิทยาศาสตร์และการแพทย์อีกด้วย ย่านนี้ค่าเช่าคงที่ตลอดทั้งปี และราคาอพาร์ตเมนต์ก็พุ่งสูงขึ้นเร็วกว่าค่าเฉลี่ยของเมือง
ยืม – คลัสเตอร์สร้างสรรค์
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา Lend ได้เปลี่ยนจากย่านคนทำงานที่เงียบสงบกลายเป็นศูนย์กลางที่ทันสมัยสำหรับเยาวชนผู้สร้างสรรค์ มีทั้งแกลเลอรีศิลปะ พื้นที่ทำงานร่วมกัน คาเฟ่ที่เสิร์ฟอาหารขึ้นชื่อ และถนนบาร์มากมาย บรรยากาศของย่านนี้ชวนให้นึกถึงกลุ่มคนสร้างสรรค์ของเบอร์ลิน ทำให้เป็นที่นิยมในหมู่ผู้เช่า
ราคาที่นี่ยังคงต่ำกว่าในย่านใจกลางเมือง แต่แนวโน้มขาขึ้นนั้นชัดเจน ความต้องการที่อยู่อาศัยจากฟรีแลนซ์ นักออกแบบ และผู้เชี่ยวชาญด้านไอที กำลังผลักดันให้ตลาดปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สำหรับนักลงทุน Lend มอบโอกาสให้ "ก้าวเข้าสู่พื้นที่นี้ก่อนที่จะกลายเป็นย่านคนชั้นสูง"
จาโคมินี – การขนส่งและพลวัต
จาโคมินีเป็นหนึ่งในย่านที่สะดวกที่สุดสำหรับการอยู่อาศัย ใกล้กับสถานีรถไฟหลัก รถราง และย่านธุรกิจ ย่านนี้มีชีวิตชีวา เสียงดัง และมีชีวิตชีวา จึงเป็นที่น่าสนใจสำหรับครอบครัวและคู่รักหนุ่มสาวที่มองหาการผสมผสานระหว่างความสะดวกสบายและสิ่งอำนวยความสะดวก
ที่นี่มีโรงเรียน ร้านค้า ศูนย์กีฬา และสวนสาธารณะ อพาร์ตเมนต์มีราคาถูกกว่าในใจกลางเมืองแต่แพงกว่าในเลนด์ ทำให้ย่านนี้เป็นย่านที่ “คุ้มค่า” นักลงทุนยังสนใจ Jakomini เพราะมีอัตราค่าเช่าที่มั่นคงและระยะยาว
มาเรียทรอสต์ – เกาะกรีน
มาเรียทรอสต์เป็นย่านที่เงียบสงบและร่มรื่น ตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมืองเล็กน้อย เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการใช้ชีวิตใกล้ชิดธรรมชาติ พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันในเมือง วิลล่าพร้อมสวน อพาร์ตเมนต์กว้างขวางพร้อมระเบียง และวิวเนินเขา ทำให้มาเรียทรอสต์เป็นที่นิยมอย่างมากสำหรับครอบครัวที่มีเด็กและผู้เกษียณอายุ
ราคาที่นี่ถูกกว่าในตัวเมือง และบรรยากาศก็ผ่อนคลายกว่า สำหรับนักลงทุน ที่นี่เป็นพื้นที่ให้เช่าระยะยาว โดยบ้านเช่าไม่ใช่ให้เช่าแก่นักท่องเที่ยว แต่ให้เช่าแก่ครอบครัวที่อาศัยอยู่ที่นี่มาหลายปี
ปุนติกัม – ทางเลือกที่ใช้งานได้จริง
ปุนติกัมเป็นพื้นที่ผสมผสานระหว่างอุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัย มีทั้งโรงงาน ศูนย์การค้า และบริษัทโลจิสติกส์ ดังนั้นความต้องการที่อยู่อาศัยจึงขับเคลื่อนโดยแรงงานและลูกจ้างของบริษัทเหล่านี้
อพาร์ตเมนต์และบ้านในปุนติกัมมีราคาถูกกว่าในย่านอื่นๆ ของกราซ ทำให้เป็นที่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการเข้าสู่ตลาดด้วยการลงทุนที่น้อยกว่า สำหรับนักลงทุน นี่คือกลุ่มตลาดที่มั่นคง แต่ไม่ใช่ตลาดที่ได้รับความนิยมมากที่สุด มีผลตอบแทน แต่โอกาสเติบโตของราคาต่ำกว่าในย่านใจกลางเมืองหรือย่านนักศึกษา
ราคาทรัพย์สินในเมืองกราซ
ตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองกราซในปี 2568 แสดงให้เห็นถึงการแบ่งเขตอย่างชัดเจน ใจกลางเมืองยังคงเป็นย่านที่มีราคาแพงที่สุด โดยอพาร์ตเมนต์ใน Innere Stadt และถนนโดยรอบมีราคาขายอยู่ที่ 6,500-7,500 ยูโรต่อตารางเมตร และในบางกรณี อสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมอาจมีราคาสูงกว่านั้น ขึ้นอยู่กับสภาพอาคาร วิวทิวทัศน์ และคุณค่าทางวัฒนธรรม
ระดับที่สองประกอบด้วยย่าน Geidorf และ Jakominiซึ่งราคาที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่าง 4,800 ถึง 6,000 ยูโรต่อตารางเมตร ย่านเหล่านี้ได้รับความนิยมเนื่องจากมีความหลากหลาย คือมีสภาพความเป็นอยู่ที่ดีสำหรับครอบครัว แต่ก็มีความต้องการสูงจากผู้เช่า เช่น นักเรียนและคนทำงานรุ่นใหม่
ย่านที่ราคาไม่แพงกว่า ได้แก่ ปุนติแกมและมาริอาโทรสต์ซึ่งราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3,500 ถึง 4,500 ยูโรต่อตารางเมตร อพาร์ตเมนต์และบ้านในย่านเหล่านี้อาจไม่หรูหราเท่า แต่ก็เป็นโอกาสที่จะเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ด้วยงบประมาณที่จำกัด ซึ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับครอบครัวที่มองหาพื้นที่ใช้สอย หรือผู้ซื้อที่กำลังมองหา "บ้านหลังแรก" โดยไม่ต้องจ่ายแพงเกินไปเพื่อแลกกับฐานะทางสังคม
เช่า
สถานการณ์การเช่าในเมืองกราซยิ่งแสดงให้เห็นถึงความน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุน
- ในใจกลางเมือง ราคาเช่าสูงถึง 18 ยูโรต่อตารางเมตรและอพาร์ตเมนต์เหล่านี้มักถูกเช่าโดยผู้เชี่ยวชาญชาวต่างชาติ หรือเช่าในระยะสั้น
- ใน ย่าน Geidorf และ Jakomini ค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 15-16 ยูโรต่อตารางเมตร ความต้องการส่วนใหญ่มาจากนักศึกษาและครอบครัว ดังนั้นจึงมีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าค่อนข้างเยอะ
- Lend เสนอ อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าเล็กน้อย คือ 14-15 ยูโรต่อตารางเมตร แต่มีสภาพคล่องสูง เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ถูกจองซื้อโดยผู้เช่ารุ่นใหม่และกลุ่มคนทำงานสร้างสรรค์อย่างรวดเร็ว
- ในเขตชานเมืองและเขตอุตสาหกรรมอย่างปุนติกัม ราคาลดลงเหลือ 11-13 ยูโรต่อตารางเมตร ทำให้การเช่าเป็นไปได้ยาก แต่เจ้าของก็ควรคำนึงไว้ด้วยว่าอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้มักจะปล่อยเช่าเร็ว แต่ราคาขายต่อคงไม่สูงนัก
การเปรียบเทียบ: การเช่าในเมืองกราซและออสเตรีย
- ราคาเฉลี่ยในออสเตรีย: 13.5 ยูโร/ตารางเมตร
- กราซ: 15.5 ยูโร/ตร.ม.
ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตารางเมตรในเมืองกราซมีรายได้ประมาณ 140 ยูโรต่อเดือนมากกว่าค่าเฉลี่ยทั่วประเทศสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกัน รายได้ที่เพิ่มขึ้นนี้คิดเป็นประมาณ 1,600 ยูโรต่อปี และหากใช้เวลาสิบปี รายได้นี้เพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงบ้านหรือแม้กระทั่งดอกเบี้ยเงินกู้บ้านได้เป็นจำนวนมาก
เหตุผลก็คือกราซผสมผสานปัจจัยหลายอย่างเข้าด้วยกัน ทั้งนักศึกษาและคนทำงานรุ่นใหม่มีความต้องการที่มั่นคง ขณะที่นักท่องเที่ยวและนักเดินทางเพื่อธุรกิจก็สนับสนุนการเช่าระยะสั้น ส่งผลให้ตลาดการเช่าไม่ได้ขึ้นอยู่กับรายได้เพียงแหล่งเดียว ทำให้ตลาดมีความยืดหยุ่นมากกว่าเมืองอื่นๆ ในออสเตรีย
สำหรับนักลงทุน นั่นหมายความว่าแม้จะมีความเสี่ยงเท่ากันกับรัฐบาลกลางอื่นๆ แต่ผลตอบแทนในกราซก็สูงกว่าและมีเสถียรภาพมากกว่า
ผู้ซื้อและผู้เช่ามองหาอะไร?
โปรไฟล์ของผู้ซื้อและผู้เช่าในเมืองกราซแตกต่างกันอย่างมาก ขึ้นอยู่กับเขต
- นักศึกษาและคนทำงานรุ่นใหม่ ส่วนใหญ่มักเลือกอพาร์ตเมนต์ขนาดไม่เกิน 60 ตารางเมตร โดยเฉพาะห้องสตูดิโอและอพาร์ตเมนต์สองห้องนอนในย่านไกดอร์ฟและเลนด์ ซึ่งตั้งอยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัยและแหล่งชีวิตในเมืองที่คึกคัก ที่นี่คุณภาพของการตกแต่งภายในมีความสำคัญมากกว่าความสะดวกสบายและการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ
- ครอบครัวส่วนใหญ่ ชอบอพาร์ตเมนต์ขนาด 85-100 ตารางเมตร มีสามหรือสี่ห้อง พวกเขาสนใจ จาโคมีนีและมาริอาโทรสต์ซึ่งมีโรงเรียน พื้นที่สีเขียว และร้านค้า ระเบียงหรือเฉลียงเป็นสิ่งจำเป็น เนื่องจากวิถีชีวิตในออสเตรียมีความผูกพันกับกิจกรรมกลางแจ้งเป็นอย่างมาก
- นักลงทุนต่างชาติ มักซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดกะทัดรัดใน Innere Stadtอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้เหมาะสำหรับการให้เช่าระยะสั้น (สำหรับนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจ) และยังคงสภาพคล่องเมื่อขายต่ออีกด้วย
- ผู้เกษียณอายุชื่น ชอบย่านที่เงียบสงบและร่มรื่น มาริอาโทรสต์ คือตัวเลือกที่พวกเขาโปรดปราน: ถนนเงียบสงบ อพาร์ตเมนต์กว้างขวาง วิวเนินเขา และโอกาสที่จะได้พักผ่อนในสวนส่วนตัวหรือระเบียง
ที่น่าสนใจคือ ผู้เช่าในเมืองกราซให้ความสำคัญกับลิฟต์หรือที่จอดรถน้อยกว่ามาก สิ่งที่สำคัญกว่าคือ ห้องครัวที่ทันสมัย วิวที่ดี และการเดินทางสะดวกด้วยระบบขนส่งสาธารณะ
ขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์
กระบวนการซื้อบ้านในกราซได้รับการออกแบบให้มีความโปร่งใสและปลอดภัยมากที่สุดสำหรับผู้ซื้อ ทุกอย่างเริ่มต้นด้วย การตั้งเป้าหมาย: หากนักเรียนต้องการเช่าอพาร์ตเมนต์ ย่าน Geidorf และ Lend มักจะเป็นตัวเลือกหลัก สำหรับครอบครัว ย่าน Jakomini หรือ Mariatrost จะเหมาะสมกว่า และผู้ที่ต้องการความหรูหราและสถานะทางสังคมมักจะมองหาอสังหาริมทรัพย์ใน Innere Stadtย่าน
ตอนต่อไปคือ การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะนำเสนอตัวเลือกต่างๆ และสิ่งสำคัญคือต้องประเมินไม่เพียงแค่ราคาและทำเลที่ตั้งเท่านั้น แต่ยังรวมถึงคุณลักษณะทางเทคนิคด้วย เช่น ปีที่ก่อสร้าง ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน และค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภค ในปี 2025 บ้านที่มีฉนวนกันความร้อนที่ดีและระบบทำความร้อนที่ทันสมัยจะเป็นที่ต้องการเป็นพิเศษ เนื่องจากสิ่งเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อค่าใช้จ่ายรายเดือน
เมื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์ได้แล้ว ขั้นตอน การตรวจสอบทางกฎหมายในประเทศออสเตรีย ธุรกรรมทั้งหมดจะถูกบันทึกไว้ใน Grundbuch (ทะเบียนที่ดิน) ซึ่งรับประกันการคุ้มครองผู้ซื้อจากหนี้สินหรือภาระผูกพันที่ซ่อนเร้น จากนั้นทนายความหรือผู้รับรองเอกสารจึงจะร่าง สัญญาซื้อขาย (Kaufvertrag) ซึ่งระบุเงื่อนไขสำคัญทั้งหมด ได้แก่ ราคา ระยะเวลาการส่งมอบ และภาระผูกพันของทั้งสองฝ่าย
สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมด้วย: ราคาอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มอีกประมาณ 8-10% ซึ่งรวมถึงภาษีการโอนกรรมสิทธิ์ (3.5%), ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ (1.1%), ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายหรือค่าธรรมเนียมโนตารี (ประมาณ 1.5-2%) และค่าธรรมเนียมตัวแทน ซึ่งอาจสูงถึง 3.6%
สำหรับพลเมืองสหภาพยุโรป ขั้นตอนการซื้อค่อนข้างง่าย อย่างไรก็ตาม หากผู้ซื้อมาจากประเทศนอกสหภาพยุโรป อาจจำเป็นต้องมีใบอนุญาตพิเศษจากคณะกรรมการที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อซื้อที่ดินหรือบ้านในพื้นที่คุ้มครอง
ศักยภาพการลงทุน
อสังหาริมทรัพย์ในกราซได้รับการพิจารณาว่าเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่น่าเชื่อถือที่สุดในออสเตรียมานานแล้ว แตกต่างจากตลาดที่ร้อนแรงเกินไปในเวียนนาและซาลซ์บูร์กที่หรูหรา ราคาในกราซเติบโตอย่างมั่นคงและไม่มีการพุ่งขึ้นอย่างฉับพลัน ในช่วงสิบปีที่ผ่านมา ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละประมาณ 4-6%ซึ่งค่อนข้างเทียบได้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมของยุโรป ในขณะที่กราซมีอุปสรรคในการเข้าถึงที่ต่ำกว่า
การเติบโตที่สำคัญที่สุดเกิดขึ้นใน เขตใจกลางเมืองและบริเวณมหาวิทยาลัยเนื่องจากความต้องการยังคงมีเสถียรภาพแม้ในช่วงที่เศรษฐกิจผันผวน นักศึกษา นักวิจัย และผู้เชี่ยวชาญที่มาเยือนสร้างกระแสผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่นักท่องเที่ยวและนักธุรกิจก็ช่วยเติมเต็มภาพรวม ส่งผลให้นักลงทุนไม่เพียงแต่ได้รับมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของอพาร์ตเมนต์หรือบ้านเท่านั้น แต่ยังได้รับรายได้ค่าเช่าที่มั่นคงอีกด้วย
ผลตอบแทนจากการเช่าในเมืองกราซ
ผลตอบแทนจากการเช่าเฉลี่ยในเมืองกราซอยู่ที่ 4-5% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของออสเตรียเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม ช่วงผลตอบแทนของแต่ละเขตค่อนข้างกว้าง:
- ในย่านนักศึกษา (Geidorf, Lend) ผลตอบแทนอาจสูงถึง 6% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาดกะทัดรัดที่มีพื้นที่ไม่เกิน 60 ตารางเมตร อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ปล่อยเช่าได้อย่างรวดเร็วและแทบจะไม่มีห้องว่างเลย
- ในกลุ่มพรีเมียม (Altstadt, Innere Stadt) อัตราผลตอบแทนจะค่อนข้างต่ำ ประมาณ 3-4% แต่ยังมีปัจจัยอื่นที่ส่งผลต่อราคา คือ อพาร์ตเมนต์เหล่านี้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเร็วที่สุดเมื่อขายต่อ นักลงทุนมองว่าเป็น "เงินทุนเงียบ" ที่เพิ่มมูลค่าขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป
- ในพื้นที่ที่เหมาะสำหรับครอบครัว (Jakomini, Mariatrost) ค่าเช่าจะคงที่ที่ 4–5% แต่ข้อดีหลักคือความเสี่ยงต่ำ โดยปกติแล้วครอบครัวต่างๆ มักจะเช่าเป็นเวลาหลายปี ไม่ใช่หลายเดือน
ต่างจากพื้นที่รีสอร์ทที่ผลกำไรมักขึ้นอยู่กับฤดูกาล ตลาดกราซเปิดดำเนินการตลอดทั้งปี มหาวิทยาลัยและธุรกิจต่างๆ สร้างความต้องการอย่างต่อเนื่อง และเทศกาลและกิจกรรมทางวัฒนธรรมยิ่งช่วยเสริมความต้องการให้มากขึ้นไปอีก
กราฟ: คาดการณ์ราคาสำหรับปี 2025–2030
เราเห็นการเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป: จาก 5,200 ยูโรต่อตารางเมตรในปี 2025 เป็นประมาณ 6,300 ยูโรต่อตารางเมตรในปี 2030นี่ไม่ใช่การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่เป็นการเคลื่อนไหวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการความมั่นคงและมุมมองระยะยาว
นั่นหมายความว่า หากคุณลงทุนในอพาร์ตเมนต์ราคา 300,000 ยูโร ราคาของมันอาจเพิ่มขึ้นเป็น 360,000-370,000 ยูโรเมื่อรวมกับรายได้จากค่าเช่า (เฉลี่ย 4-5% ต่อปี) อสังหาริมทรัพย์นั้นไม่เพียงแต่รักษามูลค่าเงินต้น แต่ยังสร้างผลตอบแทนให้กับเจ้าของอย่างต่อเนื่องอีกด้วย
สถานการณ์นี้น่าสนใจเป็นพิเศษสำหรับนักลงทุนระยะยาวที่ไม่ได้มองหาผลกำไรอย่างรวดเร็ว แต่ต้องการเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์อย่างค่อยเป็นค่อยไป
ภาษีการเช่าระยะสั้น
ในเดือนกรกฎาคม ปี 2025 มีการเปลี่ยนแปลงที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อเจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่ให้เช่าที่พักผ่าน Airbnb, Booking และแพลตฟอร์มที่คล้ายกัน โดยที่พักเหล่านี้จะต้องเสียภาษีเพิ่มเติม
สำหรับเจ้าของบ้าน นั่นหมายความว่ารูปแบบง่ายๆ อย่าง "ซื้ออพาร์ตเมนต์แล้วปล่อยเช่าให้นักท่องเที่ยว" ไม่ได้ผลดีเหมือนแต่ก่อนอีกต่อไป กำไรยังคงอยู่ แต่รายได้ส่วนหนึ่งต้องมอบให้รัฐ ส่งผลให้เจ้าของบ้านหลายรายเริ่มเปลี่ยนกลยุทธ์ บางคนหันไปเช่าอพาร์ตเมนต์ระยะยาวให้กับนักศึกษาหรือครอบครัว บางคนขึ้นค่าเช่า และบางคนถึงกับพิจารณาขาย
ในแง่หนึ่ง กฎหมายฉบับนี้ทำให้ตลาดมีการควบคุมและยุติธรรมมากขึ้น โดยผู้อยู่อาศัยในเมืองจะได้รับที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และงบประมาณก็ได้รับภาษีเพิ่มเติม ในอีกแง่หนึ่ง ถือเป็นความท้าทายสำหรับนักลงทุน ซึ่งจำเป็นต้องมีความยืดหยุ่นและต้องทบทวนรูปแบบรายได้แบบดั้งเดิมเสียใหม่
นี่คือสิ่งที่ทำให้ตลาด Graz มีเอกลักษณ์เฉพาะในปี 2025: จะไม่สามารถคัดลอกกลยุทธ์ของ Salzburg หรือ Vienna ได้อีกต่อไป และจะต้องปรับตัวให้เข้ากับเงื่อนไขใหม่
การเปรียบเทียบตลาด: เวียนนาและกราซ
| พารามิเตอร์ | เวียนนา | กราซ |
|---|---|---|
| ราคาซื้อเฉลี่ย | 6,500–8,500 ยูโรต่อตารางเมตร (พื้นที่ส่วนกลางสูงสุด 12,000 ยูโร) | 4,500–6,000 ยูโรต่อตารางเมตร (ส่วนกลางสูงสุด 7,500 ยูโร) |
| ค่าเช่าเฉลี่ย | 17–19 ยูโรต่อตารางเมตร | 15–16 ยูโรต่อตารางเมตร |
| ความต้องการ | ระดับนานาชาติสูง โดยเฉพาะในกลุ่มนักลงทุน | ผสมผสาน: นักเรียน ครอบครัว ผู้เชี่ยวชาญ |
| ความพร้อมใช้งาน | อุปสรรคในการเข้าสูง ตลาดชั้นนำ | เข้าถึงได้มากขึ้น เหมาะกับ “ก้าวแรก” |
| อัตราการเติบโตของราคา | 3–5% ต่อปี | 4–6% ต่อปี |
| ผลตอบแทนจากการเช่า | 3–4 % | 4–5% สูงสุด 6% ในพื้นที่นักเรียน |
| ลักษณะเฉพาะ | ทุน ธุรกิจระหว่างประเทศ และวัฒนธรรม | ศูนย์กลางมหาวิทยาลัยที่สมดุลระหว่างชีวิตทางวัฒนธรรมและการเข้าถึง |
เมื่อเปรียบเทียบเวียนนาและกราซ จะเห็นได้ชัดว่า เวียนนายังคงเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดและมีชื่อเสียงที่สุดในออสเตรียโดยมีราคาสูงและได้รับความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติอย่างมาก อพาร์ตเมนต์ในย่านใจกลางเมืองหลวงมีราคาขายอยู่ที่ 10,000–12,000 ยูโรต่อตารางเมตร ทำให้ตลาดนี้เข้าถึงได้ยากสำหรับนักลงทุนหลายราย นอกจากนี้ ผลตอบแทนจากการให้เช่ายังต่ำกว่า โดยอยู่ที่ประมาณ 3–4% เนื่องจากราคาซื้อที่สูงทำให้กำไรลดลงไปบ้าง
กราซถือเป็นจุดเริ่มต้นที่คุ้มค่ากว่าสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรีย ราคาเฉลี่ยต่ำกว่า และผลตอบแทนจากการให้เช่าสูงกว่า โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีมหาวิทยาลัยและนักศึกษาจำนวนมาก สำหรับผู้ที่มองหาการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินที่มั่นคงและผู้เช่าที่สม่ำเสมอ กราซจึงเป็นตัวเลือกที่เหมาะสม
ดังนั้น หากเวียนนาเป็นตลาดสำหรับสถานะและการลงทุนที่มีชื่อเสียงแล้ว กราซก็เป็น ตลาดสำหรับโซลูชันที่ใช้งานได้จริงและผลตอบแทนระยะยาว
ข้อดีและข้อเสียของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองกราซ
ข้อดี:
- ราคาอสังหาริมทรัพย์ในกราซนั้นย่อมเยากว่าในเวียนนาหรือซาลซ์บูร์ก
ทำให้กราซเป็นสถานที่ที่ยอดเยี่ยมสำหรับการเริ่มต้นลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยงบประมาณที่ไม่สูงนัก นักลงทุนหลายคนมองว่ากราซเป็น "ก้าวแรก" สู่ประเทศออสเตรีย เพราะที่นี่คุณสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้านได้ในราคาที่สมเหตุสมผล และค่อยๆ สะสมเงินทุนโดยไม่ต้องใช้เงินหลายล้านในคราวเดียว - ความต้องการเช่าที่พักมีเสถียรภาพ
มหาวิทยาลัย นักท่องเที่ยว คนทำงานรุ่นใหม่ และนักธุรกิจที่เดินทางบ่อย ทำให้มีผู้เช่าเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งหมายความว่าอพาร์ตเมนต์ในกราซแทบจะว่างให้เช่าอยู่เสมอ และเจ้าของที่พักสามารถมั่นใจได้ว่าจะได้รับรายได้ที่มั่นคงตลอดทั้งปี โดยไม่มีความผันผวนตามฤดูกาล - ความโปร่งใสในการทำธุรกรรม การ
ซื้อขายทุกครั้งจะถูกบันทึกไว้ในทะเบียนที่ดิน (Grundbuch) ซึ่งระบุสิทธิ์ความเป็นเจ้าของและภาระผูกพันต่างๆ สำหรับนักลงทุน นี่เป็นการรับประกันว่าการทำธุรกรรมมีความปลอดภัยและอพาร์ตเมนต์นั้นเป็นของเจ้าของที่แท้จริง การคุ้มครองทางกฎหมายในระดับนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติ - ความร่ำรวยทางวัฒนธรรมของเมือง
เทศกาล คอนเสิร์ต โรงละคร และสถาปัตยกรรมอันงดงาม ทำให้กราซไม่ใช่แค่สถานที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็นเมืองหลวงทางวัฒนธรรมของรัฐสไตเรีย ส่งผลให้ราคาค่าเช่าสูงขึ้นและที่อยู่อาศัยมีความน่าสนใจมากขึ้น เนื่องจากเมืองนี้ดึงดูดทั้งนักศึกษาและชาวต่างชาติที่มีฐานะร่ำรวย
ข้อเสีย:
- ราคาสูงในใจกลางเมือง
ใน Innere Stadt ราคาต่อตารางเมตรสูงถึง 7,500 ยูโรขึ้นไป สำหรับหลายๆ คน นี่คืออุปสรรค และถึงแม้ว่าอพาร์ตเมนต์ในย่านนี้จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเร็วที่สุด แต่ต้นทุนในการเข้าถึงก็ยังคงสูงเกินไป - ขั้นตอนทางราชการสำหรับชาวต่างชาติ
หากผู้ซื้อไม่ใช่พลเมืองของสหภาพยุโรป จะต้องขออนุญาตจากคณะกรรมการที่ดิน ซึ่งกระบวนการนี้อาจใช้เวลานานหลายเดือนและต้องใช้เอกสารเพิ่มเติม การทำธุรกรรมยังคงเป็นไปได้ แต่จะใช้เวลานานขึ้นและซับซ้อนมากขึ้น - การเก็บภาษีใหม่สำหรับการเช่าระยะสั้น
เริ่มตั้งแต่ปี 2025 อพาร์ตเมนต์ที่ให้เช่าผ่าน Airbnb และบริการที่คล้ายคลึงกันจะต้องเสียภาษีเพิ่มเติม ซึ่งจะลดรายได้สุทธิและบังคับให้เจ้าของต้องเปลี่ยนไปให้เช่าระยะยาวหรือขึ้นค่าเช่า
ผลลัพธ์
อสังหาริมทรัพย์ในกราซมอบความสมดุลระหว่างราคาที่เอื้อมถึงและความสามารถในการทำกำไร ราคาที่นี่ต่ำกว่าในเวียนนาหรือซาลซ์บูร์ก แต่ราคาที่สูงขึ้นและความต้องการเช่าก็ทำให้ตลาดน่าสนใจไม่แพ้กัน สำหรับนักลงทุน กราซมอบโอกาสในการเข้าสู่ออสเตรียด้วยการลงทุนที่ต่ำลงและได้รับผลตอบแทน 4-5% ต่อปี และสูงกว่านั้นในย่านนักศึกษา
ในทางกลับกัน เวียนนายังคงเป็นตลาดที่มีสถานะทางสังคมสูง อพาร์ตเมนต์ในเวียนนามีราคาแพงกว่า ผลตอบแทนต่ำกว่า แต่การเป็นเจ้าของบ้านในเมืองหลวงก็ช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือให้กับการลงทุน ในทางกลับกัน กราซได้รับประโยชน์จากความหลากหลาย เหมาะสำหรับนักศึกษา ครอบครัว ผู้เกษียณอายุ และนักลงทุนที่กำลังมองหาเครื่องมือที่ใช้งานได้จริงและมีประสิทธิภาพในการรักษาและเพิ่มพูนเงินทุน
นี่เป็นเหตุผลว่าทำไมเมืองกราซจึงถูกเรียกว่า "ศูนย์กลางทองคำ" ของตลาดออสเตรีย เนื่องจากเมืองนี้ไม่มีเมืองหลวงที่โอ่อ่าหรูหราเกินไป แต่กลับมีการเติบโตที่มั่นคง มีวัฒนธรรม มหาวิทยาลัย และคุณภาพชีวิตที่ดี
