ย่านที่ดีที่สุดสำหรับการเช่าและปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนา ปี 2026

เวียนนาเป็นหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าเชื่อถือและพัฒนาแล้วมากที่สุดในยุโรปกลาง แม้ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่ความต้องการเช่ายังคงสูง ทำให้เมืองนี้เป็นที่น่าสนใจสำหรับทั้งผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย เช่น นักเรียน ครอบครัว และชาวต่างชาติ รวมถึงนักลงทุนที่หวังจะได้รายได้จากการเช่าที่มั่นคง.

ภายในปี 2025 ความต้องการที่อยู่อาศัยให้เช่าในเวียนนาจะเพิ่มขึ้นอีกครั้ง เนื่องจากการเติบโตของประชากร การหลั่งไหลเข้ามาของผู้อพยพ ครอบครัวรุ่นใหม่ และคนทำงาน นักศึกษาและผู้ประกอบอาชีพที่อาศัยอยู่ในเมืองชั่วคราวและเลือกเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้นก็มีผลกระทบอย่างมากเช่นกัน ในขณะเดียวกัน ราคาที่อยู่อาศัยก็ยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเนื่องจากขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ใหม่และคุณภาพสูง.

ด้วยความต้องการที่สูงเช่นนี้ ทำเลที่ตั้งจึงมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่ง เพราะเป็นตัวกำหนดระดับค่าเช่า ผลกำไร ความเร็วในการหาผู้เช่า ความน่าเชื่อถือของผู้เช่า และความง่ายในการขายอสังหาริมทรัพย์ ในบทความนี้ เราจะมาดูทำเลที่อยู่อาศัยให้เช่าในเวียนนาที่ปัจจุบันมีส่วนผสมที่ลงตัวที่สุดระหว่างความต้องการ รายได้ที่มั่นคง และโอกาสในอนาคต ทั้งสำหรับนักลงทุนและเจ้าของอสังหาริมทรัพย์.

ภายในปี 2025 เวียนนาแสดงให้เห็นถึงการเติบโตของประชากรและตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ประชากรของเมืองมีจำนวนเกินประมาณ 2.03 ล้านคน คิดเป็นการเพิ่มขึ้น 12-13% ในช่วงสิบปีที่ผ่านมา โดยมี ประชากรเพิ่มขึ้นประมาณ 230,000 คนตั้งแต่ปี 2015 การเติบโตนี้เป็นปัจจัยหลักที่ขับเคลื่อนความต้องการที่อยู่อาศัยและการเช่าที่สูงขึ้น ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการย้ายถิ่นฐาน การย้ายภายในประเทศ และการไหลเข้าของครอบครัวหนุ่มสาว ทำให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง

แนวโน้มสำคัญประการที่สอง คือ อัตราค่าเช่าที่เพิ่มสูงขึ้นทั่วกรุงเวียนนาในปี 2024-2025 จากข้อมูลการวิเคราะห์ตลาดและผู้รวบรวมข้อมูล ค่าเช่าในหลายกลุ่มเพิ่มขึ้นในอัตราเลขสองหลักเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ภายในสิ้นปี 2025 ค่าเช่าเฉลี่ยในเมืองจะอยู่ที่ประมาณ 20 ยูโรต่อตารางเมตร โดยค่าเช่าโดยตรงจะอยู่ที่ประมาณ 20.1 ยูโรต่อตารางเมตร โดยรวมแล้ว ค่าเช่ามีตั้งแต่ 15 ยูโรต่อตารางเมตร (ตามข้อมูลจาก ImmoScout/Immopreise เมือง และย่านที่มีชื่อเสียง เช่น Innere Stadt และ Neubau

ในปี 2025 ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ประกาศขายใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 6-9% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว โดยขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์และแหล่งข้อมูล.

แนวโน้มประการที่สาม คือความเหลื่อมล้ำที่เพิ่มมากขึ้นระหว่างเขตต่างๆ เขตใจกลางเมืองและเขตใกล้ใจกลางเมือง เช่น Innere Stadt น Neubau เลโอ Leopoldstadt และ Mariahilf ยังคงมีอัตราค่าเช่าสูงและสภาพคล่องที่ดี แต่เนื่องจากต้นทุนการได้มาซึ่งที่ดินสูง อัตราดอกเบี้ยจึงมักต่ำกว่า

เขตชานเมือง เช่น DonaustadtFloridsdorfFavoriten และ Simmeringมีราคาต่อตารางเมตรที่ย่อมเยากว่า และมักให้ผลตอบแทนจากการเช่าในปัจจุบันที่สูงกว่า โครงการที่อยู่อาศัยใหม่สำหรับครอบครัว (Neubau) กำลังถูกสร้างขึ้นอย่างคึกคักในพื้นที่เหล่านี้ โดยได้รับแรงขับเคลื่อนจากคนทำงานและครอบครัวรุ่นใหม่ อย่างไรก็ตาม ในพื้นที่ที่มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม Wiener Wohnen) สูง นักลงทุนอาจเผชิญกับการแข่งขันและข้อจำกัดที่มากขึ้นเมื่อขายต่อหรือปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์.

ประเด็นที่สี่ คือบทบาทพิเศษของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยของเทศบาล เวียนนาเคยมีภาคส่วนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและ Wien โดยในบางส่วน ที่อยู่อาศัยให้เช่ามากกว่าครึ่งหนึ่งเป็นของเมืองหรือผู้พัฒนาที่ไม่แสวงหาผลกำไร

สิ่งนี้สร้างสมดุลที่ไม่เหมือนใครในตลาด: ในด้านหนึ่ง ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมราคาไม่แพงช่วยยับยั้งการเติบโตของราคาในกลุ่มราคาต่ำ ในขณะที่อีกด้านหนึ่ง ตลาดเอกชนมุ่งเน้นไปที่ที่อยู่อาศัยระดับกลางและราคาสูงกว่า ซึ่งความต้องการและราคากำลังเติบโตเร็วกว่า.

สุดท้ายนี้ ควรพิจารณาถึงวัฏจักรของตลาดและความเสี่ยงด้านกฎระเบียบด้วย เวียนนาเคยประสบกับคลื่นการอพยพครั้งใหญ่ในช่วงทศวรรษ 2020 (เช่น ในปี 2015 และ 2022) ซึ่งเพิ่มแรงกดดันต่อตลาดที่อยู่อาศัยและการเช่าชั่วคราว ในขณะเดียวกัน ทางการก็กำลังเข้มงวดกฎระเบียบการเช่าระยะสั้น รวมถึงข้อจำกัดเกี่ยวกับ Airbnb และให้ความสำคัญกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการควบคุมค่าเช่ามากขึ้น ปัจจัยทั้งหมดเหล่านี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อระดับความเสี่ยงที่นักลงทุนและเจ้าของบ้านต้องพิจารณา

เพื่อกำหนดพื้นที่ที่ดีที่สุดสำหรับการเช่าอพาร์ตเมนต์ในเวียนนา เราได้ทำการศึกษาตลาดอย่างครอบคลุม โดยคำนึงถึงข้อมูลทางเศรษฐกิจ ความต้องการ คุณภาพโครงสร้างพื้นฐาน และกฎระเบียบท้องถิ่น.

วิธีการของเรานั้นอิงจากการเปรียบเทียบราคาค่าเช่าเฉลี่ยเป็นยูโรต่อตารางเมตรในอาคารเก่า (Altbau) ที่มีอัตราค่าเช่าตามกฎระเบียบ (Richtwert) และอาคารใหม่ นอกจากนี้ เรายังวิเคราะห์แนวโน้มอัตราค่าเช่าตั้งแต่ปี 2015 ถึง 2025 เพื่อประเมินการเติบโตของรายได้ในระยะยาวและความยั่งยืนของความต้องการ.

ตัวชี้วัดสำคัญคือ อัตราการเข้าพักของที่พักอาศัย นั่นคือ ระยะเวลาเฉลี่ยที่ผู้เช่าอยู่อาศัย พื้นที่ที่มีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วมีความเสี่ยงต่อการว่างงานต่ำกว่าและให้รายได้ที่สม่ำเสมอ การวิเคราะห์ความสามารถในการทำกำไรจะพิจารณาทั้งรายได้รวมและรายได้สุทธิ ซึ่งช่วยให้สามารถประเมินผลลัพธ์ทางการเงินที่แท้จริงหลังจากหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ภาษี และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมที่อาจเกิดขึ้นได้

ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งคือต้นทุนเริ่มต้น ซึ่งก็คือราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนนี้มีผลต่อการลงทุนทั้งหมดและระยะเวลาที่ใช้ในการคืนทุน.

ประเภทของผู้เช่าก็มีอิทธิพลต่อการประเมินย่านนั้นเช่นกัน กล่าวคือ ความต้องการจะผันผวนมากกว่าในย่านนักศึกษา มีความเสถียรในย่านที่เหมาะสำหรับครอบครัว และมีราคาที่สูงกว่าในย่านที่มีผู้เชี่ยวชาญชาวต่างชาติจำนวนมาก ปัจจัยทางภูมิศาสตร์รวมถึงการวิเคราะห์การเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ เช่น ความใกล้กับรถไฟฟ้าใต้ดิน เส้นทางรถราง และศูนย์กลางการขนส่งหลัก.

การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น โรงเรียน โรงอนุบาล คลินิก ร้านค้า และสวนสาธารณะ ทำให้ย่านนั้นน่าดึงดูดยิ่งขึ้นและกระตุ้นให้ผู้เช่าอยู่อาศัยนานขึ้น.

มีการให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับความเสี่ยงทางกฎหมาย ได้แก่ การควบคุมค่าเช่าในอาคารเก่า (Altbau) การบังคับใช้ระบบค่าเช่าที่แนะนำ (Richtwertmietzins) ข้อจำกัดเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้น และข้อบังคับของเทศบาลที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่อนุญาต ปัจจัยเหล่านี้สามารถลดรายได้ที่อาจเกิดขึ้นและสร้างความมั่นคงและความคาดการณ์ได้ในตลาดได้.

จาก Stadt Wien (MA 23) และ Statistik Austria ถูกนำมาใช้เป็นหลัก ซึ่งให้ข้อมูลอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับประชากร การย้ายถิ่นฐาน องค์ประกอบของครัวเรือน และจำนวนที่อยู่อาศัย แหล่งข้อมูลรอง ได้แก่ แพลตฟอร์มตลาดออนไลน์หลักๆ เช่น ImmoScout24 , Willhaben และ Immopreise ซึ่งแสดงข้อเสนอในตลาดจริงและแนวโน้มราคา

ข้อมูลจาก Wien er Wohnen เป็นข้อมูลเสริมที่มีคุณค่า ช่วยให้มองเห็นภาพรวมของตลาดได้อย่างมืออาชีพมากขึ้น เข้าใจสถานการณ์ในพื้นที่และกลุ่มตลาดเฉพาะได้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น และประเมินการเปลี่ยนแปลงและแนวโน้มในปัจจุบันได้

ระเบียบวิธีที่ได้นั้นเป็นการวิเคราะห์แบบทีละขั้นตอนซึ่งผสมผสานตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจและสังคม ข้อมูลตลาด โครงสร้างพื้นฐาน และข้อจำกัดทางกฎหมาย แนวทางนี้ช่วยให้สามารถระบุเขตต่างๆ ในเวียนนาที่มีศักยภาพในการให้เช่าสูงสุดได้อย่างเป็นกลาง.

ทำเลที่ตั้งมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งต่อความสำเร็จในการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนา แต่ละย่านมีลักษณะเฉพาะของตนเอง ได้แก่ สภาพแวดล้อมทางสังคม ระดับความต้องการ อัตราค่าเช่า และกฎระเบียบ ซึ่งทั้งหมดนี้ส่งผลโดยตรงต่อผลกำไรของทรัพย์สินและความมั่นคงของผู้เช่า.

ในการประเมินทำเลที่ตั้งอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณามากกว่าแค่ค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตร สภาพคล่อง โปรไฟล์ผู้เช่า แผนพัฒนาเมือง การเข้าถึงระบบขนส่ง และความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ล้วนมีความสำคัญไม่แพ้กัน ด้านล่างนี้คือทำเลที่ตั้งที่คาดว่าจะมีความน่าสนใจมากที่สุดในปี 2025 สำหรับนักลงทุนและเจ้าของที่มุ่งเน้นความต้องการที่มั่นคงและผลตอบแทนที่สมดุล.

คำอธิบายโดยย่อ: Favoriten เป็นเขตขนาดใหญ่และมีประชากรหนาแน่นทางตอนใต้ของเวียนนา การพัฒนาของเขตนี้เร่งตัวขึ้นอย่างมากนับตั้งแต่มีการเปิดตัวโครงการคมนาคมและทางรถไฟใกล้กับสถานีรถไฟหลัก (Hauptbahnhof) เขตนี้เต็มไปด้วยอาคารใหม่และอาคารอพาร์ตเมนต์หลากหลายประเภท และสภาพแวดล้อมในเมืองก็ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีร้านค้า บริการ และงานใหม่ๆ เกิดขึ้นมากมาย

เหมาะสำหรับใครบ้าง? Favoriten เหมาะสำหรับครอบครัวที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง คนทำงาน คู่รักหนุ่มสาว และนักเรียน นอกจากนี้ยังน่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่วางแผนจะปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ของตนสู่ตลาดทั่วไปอีกด้วย

ค่าเช่าเฉลี่ยและช่วง ราคา ราคาเช่าโดยประมาณอยู่ที่ 12-15 ยูโรต่อตารางเมตร ราคาขึ้นอยู่กับสภาพของอพาร์ตเมนต์และความสะดวกในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ อพาร์ตเมนต์ที่เรียบง่ายและขนาดเล็กกว่าในพื้นที่ห่างไกลจะมีราคาถูกกว่า ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ใหม่กว่าที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟจะมีราคาแพงกว่า

ผลตอบแทนที่คาดหวัง ผลตอบแทนรวมโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 3.5-4.5% หากมีราคาซื้อที่เหมาะสมและการบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างถูกต้อง สำหรับอาคารใหม่ ( Neubau ) ผลตอบแทนอาจต่ำกว่าเล็กน้อย เนื่องจากราคาต่อตารางเมตรสูงกว่า

ความเสี่ยงและข้อจำกัด ตลาดกลุ่มตลาดขนาดใหญ่มีการแข่งขันสูง ความต้องการอาจผันผวนตามฤดูกาล และอสังหาริมทรัพย์เก่าบางแห่งอาจเสื่อมโทรมอย่างรวดเร็ว จำนวนตัวเลือกที่ราคาไม่แพงจำนวนมากอาจจำกัดการเติบโตของราคาค่าเช่า นอกจากนี้ยังควรคำนึงถึงกฎระเบียบและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม รวมถึงค่าสาธารณูปโภค (Betriebskosten) เมื่อคำนวณราคาค่าเช่าด้วย

คำอธิบายโดยย่อ Donaustadt เป็นเขตที่ใหญ่ที่สุดในเวียนนาตะวันออก ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยใหม่ ( Neubau ) ศูนย์สำนักงาน และพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจริมแม่น้ำดานูบอย่างต่อเนื่อง ย่านที่อยู่อาศัยที่ทันสมัยเหล่านี้มีอพาร์ตเมนต์ที่มีการจัดวางพื้นที่ใช้สอยอย่างสะดวกสบาย สวนสาธารณะ และสนามเด็กเล่น

เหมาะสำหรับใคร: บริเวณนี้มักเป็นตัวเลือกของครอบครัว ชาวต่างชาติที่มาอาศัยอยู่ในพื้นที่ พนักงานของศูนย์ธุรกิจใหม่ และผู้ที่ให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวางและความใกล้ชิดกับพื้นที่สีเขียว

ค่าเช่าโดยเฉลี่ยและช่วงราคา ประมาณ 15-20 ยูโรต่อตารางเมตร: ราคาต่ำกว่าในพื้นที่ห่างไกลและอาคารเก่า ราคาสูงกว่าในโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

ผลตอบแทนที่คาดหวัง ในโครงการใหม่ ( Neubau ) ผลตอบแทนขั้นต้นอาจอยู่ที่ประมาณ 3.8-4.6% หากราคาซื้ออยู่ในระดับปานกลางและมีความต้องการสูงจากผู้เช่าระยะยาว

ความเสี่ยงและข้อจำกัด ความเสี่ยงหลักสำหรับพื้นที่นี้คืออุปทานล้นตลาด หากมีอพาร์ตเมนต์ใหม่จำนวนมากเข้าสู่ตลาดพร้อมกัน อาจทำให้มีห้องว่างเพิ่มขึ้นและอัตราค่าเช่าลดลงชั่วคราว นอกจากนี้ ระยะทางที่ไกลจากใจกลางเมืองอาจลดความน่าสนใจสำหรับผู้เช่าที่ทำงานในใจกลางเมืองและไม่สามารถทำงานจากระยะไกลหรือไม่มีตัวเลือกการเดินทางที่ยืดหยุ่นได้

คำอธิบายโดยย่อ: Leopoldstadt เป็นจุดเชื่อมต่อระหว่างใจกลางเมืองและฝั่งตะวันออก ประกอบด้วยย่านใกล้ใจกลางเมือง ริมตลิ่ง และพื้นที่เกาะ เขตนี้มีความน่าสนใจเนื่องจากมีระบบคมนาคมที่พัฒนาอย่างดี โครงสร้างพื้นฐานที่อยู่อาศัยครบครัน และอยู่ใกล้กับสวนสาธารณะหลักของเมือง (ปราเตอร์) และสถานที่ทางวัฒนธรรมที่สำคัญ

เหมาะสำหรับ: ย่านนี้เป็นที่นิยมในหมู่คนทำงานรุ่นใหม่ ชาวต่างชาติ และผู้เช่าที่มีรายได้ปานกลางถึงสูง เหมาะอย่างยิ่งสำหรับการเช่าระยะสั้นและระยะกลาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการอาศัยอยู่ใกล้ใจกลางเมือง แต่ไม่ต้องการอยู่ใจกลางเขต Innere Stadt )

ค่าเช่าโดยเฉลี่ยและช่วงราคา ประมาณ 20-26 ยูโรต่อตารางเมตร ราคาอาจสูงกว่านี้ในพื้นที่ใกล้ใจกลางเมือง

ผลตอบแทนที่คาดหวัง: ผลตอบแทนขั้นต้น 3.2-4.0% — ค่าเช่าสูงถูกชดเชยด้วยราคาซื้อที่สูง ดังนั้นประสิทธิภาพโดยรวมจึงอยู่ในระดับปานกลาง

ความเสี่ยงและข้อจำกัด ความเสี่ยงหลักคือราคาซื้อต่อตารางเมตรที่สูง ซึ่งทำให้ผลตอบแทนลดลง นอกจากนี้ยังมีความเป็นไปได้ที่จะมีการแข่งขันสูงในตลาดที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ และความผันผวนตามฤดูกาลของความต้องการเช่าระยะสั้น

คำอธิบายโดยย่อ : Meidling เป็นย่านที่อยู่อาศัยแบบคลาสสิกที่มีการคมนาคมสะดวกสบาย ทั้งรถไฟฟ้ารางเบา (S-Bahn) และรถไฟฟ้าใต้ดิน (U-Bahn) รวมถึงร้านค้าและบริการมากมาย ที่นี่ผสมผสานอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าเข้ากับโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ

เหมาะสำหรับ: กลุ่มเป้าหมายที่หลากหลาย: ครอบครัว ผู้ประกอบอาชีพระดับกลาง และคู่รัก พื้นที่นี้เหมาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่ต้องการเจาะกลุ่มชนชั้นกลางที่มีฐานะมั่นคง

ค่าเช่าเฉลี่ยและช่วงราคา ประมาณ 17-21 ยูโรต่อตารางเมตร ราคาขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและมาตรฐานของอพาร์ตเมนต์

ผลตอบแทนที่คาดหวัง ประมาณ 3.2-4.2% ผลตอบแทนขั้นต้น ความสามารถในการทำกำไรขึ้นอยู่กับราคาซื้อที่เหมาะสมและต้นทุนค่าสาธารณูปโภคเป็นส่วนใหญ่

ความเสี่ยงและข้อจำกัด ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ได้แก่ การแข่งขันจากพื้นที่ใกล้เคียง และสภาพของที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกัน ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องประเมินย่านที่อยู่อาศัยเฉพาะแห่งในเมือง Meidling โดยเฉพาะอย่างยิ่งความใกล้ชิดกับระบบขนส่งและโครงสร้างพื้นฐาน

คำอธิบายโดยย่อ: Simmering กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก จากเดิมที่เป็นเขตอุตสาหกรรมแบบดั้งเดิม กำลังกลายเป็นแหล่งดึงดูดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ เสน่ห์ที่ทันสมัยของย่านนี้มาจากการเสนอที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและการคมนาคมที่สะดวกสบาย

เหมาะสำหรับ: ย่านนี้เป็นย่านให้เช่าที่ดีที่สุดในเวียนนา เหมาะสำหรับครอบครัวรุ่นใหม่ ผู้เช่าที่คำนึงถึงงบประมาณ และคนทำงาน นักลงทุนที่มองหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสามารถหาตัวเลือกการเช่าที่เหมาะสมในย่านนี้ได้

ค่าเช่าเฉลี่ยและช่วงราคา ประมาณ 16-19 ยูโร/ตร.ม. (บางประมาณการอยู่ที่ 18-19 ยูโร/ตร.ม.)

ผลตอบแทนที่คาดหวัง ผลตอบแทนรวมอยู่ที่ประมาณ 3.5-4.3% โดยเฉพาะสำหรับอพาร์ทเมนต์ใหม่และที่ออกแบบมาอย่างดี

ความเสี่ยงและข้อจำกัด ความต้องการและจำนวนประชากรยังคงทรงตัว แต่พื้นที่นี้อาจมีสภาพคล่องต่ำกว่าทำเลที่ดีเยี่ยม โอกาสส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่

คำอธิบายโดยย่อ: Döbling และ Hietzing เป็นย่านที่อยู่อาศัยหรูหราและเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ประกอบด้วยวิลล่า ทาวน์เฮาส์ และอาคารอพาร์ตเมนต์คุณภาพสูง ที่นี่มีมาตรฐานการครองชีพสูง โรงเรียนดีเยี่ยม และการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นต่ำ

เหมาะสำหรับ: ผู้เช่าที่น่าเชื่อถือและมีฐานะดีอาศัยอยู่ที่นี่ ได้แก่ ครอบครัวที่มีรายได้สูง นักการทูต และผู้บริหาร พื้นที่นี้เหมาะอย่างยิ่งสำหรับการเช่าระยะยาว

ค่าเช่าเฉลี่ยและช่วงราคา อัตราค่าเช่าที่นี่ค่อนข้างสูง โดยประมาณ 22-30 ยูโรต่อตารางเมตร และอาจสูงกว่านั้นสำหรับที่พักบางแห่ง ราคาสำหรับวิลล่าและที่พักหรูหราอาจสูงกว่าระดับนี้มาก

ผลตอบแทนที่คาดหวัง ผลตอบแทนรวมโดยทั่วไปจะต่ำกว่า (≈2.5–3.5%) เนื่องจากราคาซื้อที่สูง อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้รักษามูลค่าได้ดีและมีสภาพคล่องสูง

ความเสี่ยงและข้อจำกัด อัตราดอกเบี้ยต่ำ แต่ความเสี่ยงจากการหยุดชะงักของระบบก็ต่ำเช่นกัน นักลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมควรเน้นที่การเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวมากกว่าการหวังผลกำไรรายเดือนอย่างรวดเร็ว

คำอธิบายโดยย่อ สถานที่เหล่านี้ตั้งอยู่ใกล้ใจกลางเมือง ใกล้กับมหาวิทยาลัย พื้นที่ธุรกิจ และสถาบันทางวัฒนธรรม มีที่พักให้เช่าจำนวนมาก และได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่องจากนักศึกษาและคนทำงานรุ่นใหม่

เหมาะสำหรับ: ผู้เช่าหลักคือ นักเรียน นักศึกษา คนทำงานรุ่นใหม่ ชาวต่างชาติ และผู้ประกอบอาชีพด้านสร้างสรรค์ พื้นที่นี้เหมาะสำหรับการเช่าระยะสั้นและระยะกลาง

ค่าเช่าโดยเฉลี่ยและช่วงราคา: 20-28 ยูโร/ตร.ม. อัตราค่าเช่าอาจสูงกว่านี้สำหรับอพาร์ตเมนต์คุณภาพสูงในย่านใจกลางเมือง

ผลตอบแทนที่คาดหวัง: ผลตอบแทนขั้นต้น 3.0-4.0% ขึ้นอยู่กับราคาซื้อและระดับของอุปกรณ์ในอพาร์ตเมนต์

ความเสี่ยงและข้อจำกัด ความเสี่ยงรวมถึงต้นทุนการเข้าสู่ตลาดที่สูงและการแข่งขันที่รุนแรง ในส่วนของการเช่าระยะสั้นนั้น สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาข้อจำกัดด้านกฎระเบียบ เช่น กฎเกณฑ์สำหรับการเช่าแบบ Airbnb ด้วย

ในประเทศออสเตรีย กฎหมายคุ้มครองผู้เช่าอย่างเข้มงวด สำหรับเจ้าของอพาร์ตเมนต์แล้ว ไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนกับการ "ปล่อยเช่าแล้วก็ลืมไปเลย" พวกเขาต้องปฏิบัติตามกฎอย่างเคร่งครัด เช่น ปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญา ห้ามคิดค่าเช่าเกินอัตราที่กำหนด จัดการค่าสาธารณูปโภคอย่างถูกต้อง จ่ายภาษี และอย่าลืมว่าการให้เช่าอพาร์ตเมนต์ "สองสามวันแก่นักท่องเที่ยว" นั้นโดยทั่วไปแล้วเป็นสิ่งต้องห้าม ทั้งหมดนี้อยู่ภายใต้กฎระเบียบที่เข้มงวด.

การไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบเหล่านี้ก่อให้เกิดความเสี่ยงอย่างแท้จริง ตั้งแต่การสูญเสียทางการเงินไปจนถึงบทลงโทษทางปกครองและการดำเนินคดีในศาลที่ยืดเยื้อ ดังนั้น เจ้าของทรัพย์สินในเวียนนาจึงจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องเข้าใจประเด็นสำคัญของกฎหมาย ซึ่งเราจะมาพิจารณาต่อไปนี้.

ในประเทศออสเตรียมีสัญญาเช่าหลักสองประเภท ได้แก่ สัญญาเช่าระยะยาว (unbefristet) และสัญญาเช่าระยะสั้น (befristet).

สัญญาปลายเปิด (unbefristeter Mietvertrag)

สัญญาเช่าประเภทนี้ให้ความคุ้มครองสูงสุดแก่ผู้เช่า เจ้าของบ้านสามารถยกเลิกสัญญาได้เฉพาะในกรณีที่กำหนดไว้อย่างชัดเจนเท่านั้น เช่น ผู้เช่าตั้งใจที่จะอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ต่อไป หรือผู้เช่าละเมิดข้อตกลงอย่างร้ายแรง.

โดยทั่วไปแล้ว สัญญาเช่าตลอดชีพจะลดผลกำไร แต่จะเพิ่มสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากผู้เช่าที่มองหาสัญญาเช่าระยะยาวมักเลือกที่อยู่อาศัยประเภทนี้.

สัญญาระยะยาว (befristeter Mietvertrag)

โดยทั่วไป สัญญาเช่าจะมีระยะเวลาสามปี แต่บางครั้งก็อาจเป็นห้าหรือสิบปีได้ สามารถต่ออายุได้หลายครั้ง แต่หลังจากต่ออายุครั้งที่สอง ผู้เช่ามีสิทธิ์ขอทำสัญญาเช่าแบบไม่มีกำหนด สำหรับเจ้าของบ้าน สัญญาเช่าแบบกำหนดระยะเวลาสะดวกกว่า เพราะมีความยืดหยุ่นมากกว่าและเปิดโอกาสให้สามารถปรับค่าเช่าได้หากจำเป็น.

Richtwert - อัตราส่วนเพิ่มสำหรับกองทุนเก่า (Altbau)

สำหรับอาคารเก่าที่สร้างก่อนปี 1945 จะใช้ระบบที่เรียกว่า Richtwertmiete (ค่าเช่าที่อนุญาต) ซึ่งเป็นเพดานค่าเช่าที่กำหนดโดยกฎหมาย แต่ละภูมิภาคของรัฐบาลกลางจะกำหนดค่า Richtwert ของตนเอง อนุญาตให้เรียกเก็บค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม (Zuschläge) ได้สำหรับลักษณะบางประการ เช่น:

• อพาร์ทเมนต์อยู่ในสภาพดี
• โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว;
• มีลิฟต์ให้บริการหรือไม่;
• การปรับปรุงให้ทันสมัยได้ดำเนินการเสร็จสิ้นแล้ว.

แม้จะมีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม อัตราค่าเช่าสุดท้ายก็ยังคงถูกจำกัดโดยกฎหมาย ด้วยเหตุนี้ ผลตอบแทนจากการลงทุนในอาคารเก่าจึงมักต่ำกว่าอาคารสร้างใหม่ (Neubau) แต่ความเสี่ยงของการให้เช่าระยะยาวมักจะต่ำกว่า.

กฎหมายออสเตรียคุ้มครองทั้งผู้เช่าและเจ้าของบ้าน แต่โดยทั่วไปแล้วความรับผิดชอบส่วนใหญ่จะตกอยู่กับเจ้าของบ้าน.

หน้าที่ความรับผิดชอบหลัก:

• การบำรุงรักษาที่อยู่อาศัยให้อยู่ในสภาพที่อยู่อาศัยได้;
• ดำเนินการซ่อมแซมที่จำเป็น โดยเฉพาะอย่างยิ่งการซ่อมแซมโครงสร้างอาคาร;
• การคำนวณต้นทุนค่าสาธารณูปโภคและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (Betriebskosten) อย่างชัดเจนและโปร่งใส
• การคืนเงินมัดจำ (Kaution) เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า - โดยปกติจะเป็นจำนวนเงินเท่ากับค่าเช่า 2-3 เดือน;
• การปฏิบัติตามข้อกำหนดขั้นต่ำด้านประสิทธิภาพการใช้พลังงาน รวมถึง Heizwärmebedarf.

สิทธิ์ของเจ้าของบ้าน:

• การตรวจสอบความสามารถในการละลายของผู้เช่า (Bonitätsprüfung)
• การเปลี่ยนแปลงค่าเช่าภายในขอบเขตที่กฎหมายอนุญาต
• การสงวนสิทธิ์ในการยึดหลักประกันบางส่วนในกรณีที่ทรัพย์สินได้รับความเสียหาย
• การยกเลิกสัญญาในกรณีที่ผู้เช่าละเมิดข้อตกลงอย่างร้ายแรง.

สิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่าการฝ่าฝืนกฎเหล่านี้อาจนำไปสู่การดำเนินคดีทางกฎหมายและค่าปรับ ดังนั้นความเข้าใจในกฎหมายอย่างดีจึงเป็นสิ่งสำคัญ.

การเช่าที่พักระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์มต่างๆ เช่น Airbnb นั้นถูกควบคุมอย่างเข้มงวดในกรุงเวียนนา เป้าหมายหลักของกฎเหล่านี้คือการรักษาสภาพที่อยู่อาศัยสำหรับการเข้าพักระยะยาวและป้องกันไม่ให้มีการดัดแปลงอาคารที่พักอาศัยเป็นโรงแรม.

ข้อจำกัดหลัก:

• ความจำเป็นที่จะต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมทุกคนในอาคารชุด;
• ห้ามมิให้มีการเช่าระยะสั้นในอาคารที่จัดไว้สำหรับการอยู่อาศัยถาวร (Hauptwohnsitz)
• มีข้อจำกัดเพิ่มเติมในระดับท้องถิ่นในบางพื้นที่
• ค่าปรับสำหรับการฝ่าฝืนอาจสูงถึง 50,000 ยูโร.

นั่นหมายความว่าเจ้าของบ้านต้องตรวจสอบล่วงหน้าว่าอนุญาตให้เช่าระยะสั้นหรือไม่ และต้องขออนุมัติที่จำเป็นทั้งหมดเพื่อหลีกเลี่ยงค่าปรับจำนวนมากและบทลงโทษอื่นๆ.

รายได้จากการให้เช่าต้องเสียภาษีเงินได้ (Einkommensteuer) อย่างไรก็ตาม ภาษีไม่ได้คิดจากค่าเช่าทั้งหมด แต่จะคิดจากกำไรหลังจากหักค่าใช้จ่ายที่อนุญาตแล้วเท่านั้น.

สิ่งที่สามารถตัดบัญชีได้:

• ค่าเสื่อมราคาประจำปีของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย (Abschreibung) ในอัตรา 1.5%
• ค่าสาธารณูปโภคและค่าบำรุงรักษา (Betriebskosten) เป็นภาระของเจ้าของ;
• ดอกเบี้ยเงินกู้จำนอง;
• ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงที่อยู่อาศัย
• ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์.

การรู้กฎหมายเป็นเพียงจุดเริ่มต้นเท่านั้น การที่จะสร้างรายได้จากการให้เช่าได้อย่างแท้จริง จำเป็นต้องเข้าใจตลาด สภาพของทรัพย์สิน ศักยภาพในการปรับปรุง และความสามารถในการจัดการผู้เช่าอย่างมีประสิทธิภาพ เจ้าของบ้านที่ดีต้องผสมผสานการบริหารจัดการอย่างรอบคอบ ความรอบคอบทางการเงิน และความใส่ใจในคุณภาพของทรัพย์สินเข้าด้วยกัน.

ก่อนที่จะซื้อหรือปล่อยเช่าอพาร์ตเมนต์ สิ่งสำคัญคือต้องประเมินผลกำไรที่อาจได้รับ โดยทั่วไปแล้วจะใช้ตัวชี้วัดสองอย่างในการประเมิน ได้แก่ ผลตอบแทนรวม และผลตอบแทนสุทธิ

ผลตอบแทนขั้นต้น สะท้อนถึงผลกำไร "ขั้นพื้นฐาน" ของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งก็คืออัตราส่วนของรายได้ค่าเช่าต่อปีต่อราคาซื้ออพาร์ตเมนต์

สูตร:

ผลตอบแทนสุทธิ สะท้อนถึงผลกำไรที่แท้จริง เนื่องจากรวมค่าใช้จ่ายและภาษีทั้งหมดแล้ว

สูตร:

ตัวอย่างสำหรับอพาร์ทเมนต์ขนาด 60 ตารางเมตร ใน Favoriten:

ผลตอบแทนรวม = 4,7 %

ผลตอบแทนสุทธิ ≈ 3,2 %

การปรับปรุงอพาร์ตเมนต์อย่างเหมาะสมจะช่วยเพิ่มมูลค่า ดึงดูดความสนใจของผู้เช่า และเพิ่มโอกาสในการขายได้เร็วขึ้น โซลูชันที่ประหยัดพลังงาน เช่น หน้าต่างใหม่ ระบบทำความร้อนที่ทันสมัย ​​และฉนวนคุณภาพสูง จะช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภคสำหรับผู้อยู่อาศัยได้อย่างมาก และปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้พลังงานของที่พัก ทำให้ห้องพักน่าสนใจยิ่งขึ้นและเช่าหรือขายได้ง่ายขึ้น.

ห้องครัวที่ทันสมัย เป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกอพาร์ทเมนต์ ผู้เช่าให้ความสำคัญกับความสะดวกสบายและรูปลักษณ์ของพื้นที่ห้องครัว และห้องครัวที่มีอุปกรณ์ครบครันสามารถเพิ่มค่าเช่าและช่วยให้หาผู้เช่าได้เร็วขึ้น

ห้องน้ำที่ดี ก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน ห้องน้ำที่ทันสมัย ​​สะอาด และใช้งานได้ดี จะทำให้การอยู่อาศัยสะดวกสบายยิ่งขึ้นและยกระดับบรรยากาศโดยรวมของอพาร์ตเมนต์

ระเบียงหรือชานบ้าน มีความสำคัญมากขึ้นในปัจจุบัน เนื่องจากผู้คนใช้เวลาอยู่บ้านมากขึ้น และการมีพื้นที่กลางแจ้งส่วนตัวถือเป็นข้อดีอย่างมาก คุณภาพของพื้นก็มีอิทธิพลอย่างมากต่อความน่าดึงดูดของอพาร์ตเมนต์ เช่น กัน พื้นที่ทนทาน เช่น ลามิเนตหรือไม้ปาร์เก้ ใช้งานได้นาน ดูแลรักษาง่าย และทำให้บ้านสะดวกสบายยิ่งขึ้น

นอกเหนือจากการปรับปรุงครั้งใหญ่แล้ว สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาถึง รายละเอียดปลีกย่อยที่สร้างความรู้สึกว่าพื้นที่นั้นได้รับการดูแลรักษาอย่างดีและมีคุณภาพสูง ระบบประปาที่เชื่อถือได้ แสงสว่างที่คิดมาอย่างดี พื้นผิวที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ และรายละเอียดที่เรียบร้อย ช่วยเพิ่มความสะดวกสบายให้กับผู้พักอาศัย ลดการสึกหรอ และเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน แนวทางการปรับปรุงให้ทันสมัยนี้ครอบคลุมไม่เพียงแต่รูปลักษณ์ภายนอกเท่านั้น แต่ยังรวมถึงวิธีแก้ปัญหาที่ใช้งานได้จริงซึ่งทำให้ห้องพักสะดวกสบายและทนทานยิ่งขึ้นด้วย

ตัวอย่างของย่านที่น่าลงทุน: ในเขตใจกลางเมือง เช่น Innere Stadt (เขต 1) และ Leopoldstadt (เขต 2) อพาร์ตเมนต์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่เป็นอย่างดีจะหาผู้เช่าได้อย่างรวดเร็วและเรียกเก็บค่าเช่าสูง แต่ราคาซื้อก็สูงกว่ามาก ตัวเลือกที่ราคาไม่แพงกว่าและให้ผลตอบแทนที่ดีนั้นพบได้ใน Favoriten (เขต 10) Meidling (เขต 12) และ Simmering (เขต 11) ในย่านเหล่านี้ การปรับปรุงอพาร์ตเมนต์จะช่วยเพิ่มความสนใจของผู้เช่าอย่างมากและช่วยให้มั่นใจได้ว่ามีรายได้ที่มั่นคง

ในการวางแผนการให้เช่า สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าผู้เช่าของคุณจะเป็นใคร เพราะสิ่งนี้จะส่งผลต่อวิธีการจัดการทรัพย์สินและระดับรายได้ของคุณ.

นักศึกษา มักเปลี่ยนที่พักบ่อย ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีแนวทางที่ยืดหยุ่นกว่า พวกเขาให้ความสำคัญกับอพาร์ตเมนต์พร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบครัน มีอินเทอร์เน็ตที่ใช้งานได้ดี และพร้อมเข้าอยู่ได้ทันทีโดยไม่ต้องปรับปรุงใดๆ เขตที่มีมหาวิทยาลัยจำนวนมาก เช่น Alsergrund (เขต 9) และ Döbling (เขต 19) เป็นที่นิยมอย่างมากในกลุ่มนักศึกษาเหล่านี้

โดยทั่วไปแล้วครอบครัวมักเป็นผู้ที่อยู่อาศัยระยะยาวและให้ความสำคัญกับความมั่นคง พวกเขามองหาอพาร์ตเมนต์ที่กว้างขวาง สภาพแวดล้อมที่เงียบสงบ และการเข้าถึงโรงเรียน โรงอนุบาล และสวนสาธารณะได้อย่างสะดวก ย่านที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีและมีพื้นที่สีเขียวมากมาย เช่น Hietzing (เขต 13) และ Währing (เขต 18) เหมาะสำหรับครอบครัวเป็นอย่างยิ่ง ชาวต่างชาติและผู้เชี่ยวชาญจากต่างประเทศโดยทั่วไปยินดีจ่ายในราคาที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยหากที่อยู่อาศัยมีมาตรฐานสูง ตั้งอยู่ในทำเลที่สะดวก และมีระบบขนส่งสาธารณะที่ดีใกล้กับที่ทำงานของพวกเขา

พวกเขามักจะเลือกอาศัยอยู่ในย่านใจกลางเมืองอย่าง Innere Stadt, Landstraße (เขต 3) และ Leopoldstadtเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งมีการคมนาคมสะดวกสบายและมีอาคารที่พักอาศัยที่ทันสมัย.

ผู้เช่าสูงอายุ จะมีวิถีชีวิตที่เงียบสงบและดูแลบ้านของตนเองเป็นอย่างดี เมื่อเลือกอพาร์ตเมนต์ พวกเขาให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับผังห้องที่สะดวกสบาย การเดินทางที่ง่าย และไม่มีบันไดสูงชัน ย่านที่มีผังห้องแบบเปิดโล่ง เช่น Döbling , Hietzing และ Liesing (เขต 23) จะมอบสภาพความเป็นอยู่ที่ดีให้กับกลุ่มนี้

การกำหนดกลุ่มเป้าหมายอย่างชัดเจนช่วยให้สามารถวางแผนการปรับปรุงและพัฒนารูปแบบการเช่าที่เหมาะสมได้อย่างชาญฉลาด ส่งผลให้ทรัพย์สินตอบสนองความคาดหวังของผู้เช่าได้ดียิ่งขึ้นและสร้างผลกำไรที่ยั่งยืนในระยะยาว.

การเช่าหรือการหาที่อยู่อาศัยในเวียนนาอาจเป็นเรื่องท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก การเลือกทำเลอย่างชาญฉลาด การทำความเข้าใจรายละเอียดของที่พัก การจัดการค่าใช้จ่าย และการเข้าใจสิทธิ์ของคุณ จะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น ประหยัดเวลา และใช้ชีวิตได้อย่างสะดวกสบายยิ่งขึ้น ด้านล่างนี้คือเคล็ดลับที่เป็นประโยชน์ที่จะช่วยคุณในการสำรวจตลาดและตัดสินใจอย่างรอบคอบ.

การเลือกย่านที่จะเช่าบ้านในเวียนนาเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพราะจะส่งผลต่อความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย ค่าใช้จ่ายรายวัน และความสะดวกในการเดินทางไปทำงาน โรงเรียน ร้านค้า และระบบขนส่งสาธารณะ.

สำหรับนักเรียนและคนทำงานรุ่นใหม่ ที่พักอาศัยที่ตั้งอยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัยและการคมนาคมสะดวกเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ย่านต่างๆ เช่น Alsergrund (เขต 9) และ Leopoldstadt (เขต 2) เป็นที่ต้องการอย่างมากของนักเรียนเนื่องจากอยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัยและมีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วอย่างดี รวมถึงร้านกาแฟ ฟิตเนส และห้องสมุด

ขอแนะนำให้ครอบครัวพิจารณาเลือกย่านที่มีโรงเรียนดี โรงอนุบาล และสวนสาธารณะสำหรับเดินเล่น ย่าน Hietzing (เขต 13) Währing (เขต 18) และ Döbling (เขต 19) มีบรรยากาศเงียบสงบ การพัฒนาแบบเปิดโล่ง และมีความปลอดภัยสูง

สำหรับชาวต่างชาติและผู้ประกอบอาชีพ การคมนาคมสะดวกและโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วเป็นสิ่งสำคัญ เขต Innere Stadt (เขต 1), Landstraße (เขต 3) และ Leopoldstadt มีการเดินทางสะดวก โรงเรียนนานาชาติ และแหล่งช้อปปิ้งที่สะดวกสบาย.

สำหรับผู้เช่าสูงอายุ การเข้าถึงง่าย ไม่มีบันได มีลิฟต์ และสภาพแวดล้อมที่เงียบสงบมีความสำคัญเป็นพิเศษ ย่านต่างๆ เช่น Döbling , Hietzing และ Liesing (เขต 23) เหมาะสมเป็นอย่างยิ่ง

เมื่อเลือกที่พักในเวียนนา สิ่งสำคัญคือต้องอ่านข้อมูลในประกาศอย่างละเอียด การไม่เข้าใจเงื่อนไขและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องอาจนำไปสู่ค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น หรืออพาร์ตเมนต์ที่ไม่ตรงกับความต้องการของคุณ.

สิ่งแรกที่ต้องให้ความสนใจคือ Betriebskosten ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายรายเดือนที่จำเป็นสำหรับการดูแลรักษาอาคาร รวมถึงค่าทำความสะอาด ค่าเก็บขยะ ค่าบำรุงรักษาอาคาร และค่าประกันภัย โดยปกติแล้วจะจ่ายแยกต่างหากจากค่าเช่าพื้นฐาน และจำนวนเงินอาจแตกต่างกันอย่างมาก การไม่คำนึงถึงค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจส่งผลให้ต้นทุนสุดท้ายของอสังหาริมทรัพย์สูงกว่าที่คาดไว้มาก

ปัจจัยสำคัญประการที่สองคือค่าใช้จ่ายด้านความร้อน (Heizkosten) ความแตกต่างระหว่างอาคารเก่าและอาคารใหม่นั้นเห็นได้ชัดเจน อาคารเก่า (Altbau) มักมีระบบทำความร้อนที่ล้าสมัยซึ่งเก็บความร้อนได้ไม่ดี ทำให้ค่าใช้จ่ายในฤดูหนาวสูงมาก อาคารใหม่ ( Neubau ) มีผนังและหน้าต่างที่ฉนวนกันความร้อนดีกว่า และระบบทำความร้อนที่ทันสมัยและมีประสิทธิภาพมากกว่า เมื่อวางแผนงบประมาณ สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาไม่เพียงแต่ค่าเช่าเท่านั้น แต่ยังรวมถึงค่าใช้จ่ายด้านความร้อนที่เพิ่มขึ้นในฤดูหนาวด้วย

สภาพของอพาร์ตเมนต์ก็มีบทบาทสำคัญเช่นกัน อพาร์ตเมนต์ในอาคารเก่า (Altbau) โดยทั่วไปจะมีเพดานสูง หน้าต่างบานใหญ่ และสถาปัตยกรรมที่น่าสนใจ แต่ก็มักจะต้องมีการปรับปรุงและค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเพิ่มเติม ในทางกลับกัน อาคารใหม่ ( Neubau ) มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัย ​​การตกแต่งที่ดี และระบบประหยัดพลังงาน แต่ค่าเช่ามักจะแพงกว่า การเข้าใจความแตกต่างระหว่างที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ เหล่านี้จะช่วยให้คุณประเมินค่าใช้จ่ายในอนาคตและระดับความสะดวกสบายได้แม่นยำยิ่งขึ้น

การลดค่าเช่าต้องอาศัยการวางแผนอย่างรอบคอบ หนึ่งในวิธีที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือ การเช่าที่พักร่วมกัน (Shared Housing หรือ WG) เมื่อค่าเช่าและค่าสาธารณูปโภคถูกแบ่งระหว่างผู้เช่าหลายคน ค่าใช้จ่ายต่อคนจะลดลงอย่างมาก ทำให้สะดวกเป็นพิเศษสำหรับนักเรียนและคนทำงานรุ่นใหม่

กรุงเวียนนามีโครงการช่วยเหลือจากรัฐบาล เช่น โครงการช่วยเหลือด้าน (Wohnbeihilfe) ที่ออกแบบมาสำหรับผู้มีรายได้น้อย จำนวนเงินช่วยเหลือขึ้นอยู่กับระดับรายได้ โครงสร้างครอบครัว และค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัย และสามารถครอบคลุมค่าเช่าบางส่วน ลดภาระทางการเงินโดยรวมได้

การเช่าผ่านเอเจนซี่มักจะมีค่าธรรมเนียมการจัดหาที่พัก ซึ่งอาจสูงถึงสองเดือนของค่าเช่า คุณสามารถลดค่าใช้จ่ายได้โดยการติดต่อเจ้าของโดยตรง ซึ่งเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในพื้นที่ยอดนิยมของเมือง.

จังหวะเวลาเป็นสิ่งสำคัญไม่แพ้กัน อพาร์ตเมนต์ในย่านยอดนิยมมักถูกเช่าไปอย่างรวดเร็ว ดังนั้นควรเริ่มค้นหาล่วงหน้า 1-2 เดือนก่อนย้ายเข้าอยู่ การวางแผนล่วงหน้า จะทำให้คุณมีตัวเลือกมากขึ้นและช่วยหลีกเลี่ยงราคาที่สูงเกินจริง

ขั้นตอนเหล่านี้ไม่เพียงแต่ช่วยลดต้นทุน แต่ยังทำให้กระบวนการเช่าเข้าใจง่ายและสะดวกยิ่งขึ้นอีกด้วย.

ผู้เช่าในเวียนนาได้รับการคุ้มครองโดยกฎหมาย และการเข้าใจสิทธิของคุณจะช่วยหลีกเลี่ยงข้อพิพาทและการกระทำที่ไม่เหมาะสมจากเจ้าของบ้าน สิทธิที่สำคัญ ได้แก่:

• สิทธิในการคำนวณอย่างโปร่งใสและการบันทึกค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคอย่างถูกต้อง รวมถึงค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (Betriebskosten);
• เป็นความรับผิดชอบของเจ้าของบ้านที่จะต้องดูแลรักษาอพาร์ตเมนต์ให้อยู่ในสภาพที่อยู่อาศัยได้ และดำเนินการซ่อมแซมที่จำเป็น
• ความสามารถในการคัดค้านการขึ้นค่าเช่าที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย;
• การคุ้มครองจากการถูกขับไล่ออกจากที่อยู่อาศัยโดยไม่เป็นธรรมหรือโดยพลการ.

หากเกิดปัญหาขึ้น ผู้เช่าสามารถขอคำแนะนำและความช่วยเหลือจาก Mietervereinigung ) และหน่วยงานของเมือง เช่น Stadt Wien – Wohnservice หน่วยงานเหล่านี้จะให้คำอธิบายและความช่วยเหลือเป็นภาษาเยอรมัน ช่วยแก้ไขข้อขัดแย้ง ตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของสัญญา และเป็นตัวแทนให้กับผู้เช่า

การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าในเวียนนา ถือเป็นการลงทุนที่ค่อนข้างปลอดภัย แต่ก็มีความเสี่ยงอยู่บ้าง จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องพิจารณาความเสี่ยงเหล่านี้ล่วงหน้าเพื่อลดความสูญเสียที่อาจเกิดขึ้นและเพิ่มผลตอบแทนโดยรวมให้สูงสุด

ความเสี่ยงจากอุปทานล้นตลาด Neubau บาง พื้นที่ในเวียนนาที่มีการก่อสร้างใหม่มากเกินไป ซึ่งส่งผลให้การแข่งขันในตลาดเช่าเพิ่มสูงขึ้น และอาจส่งผลเสียต่อผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน Favoriten ม Simmering และ Floridsdorf ซึ่งมีการสร้างอพาร์ตเมนต์ใหม่จำนวนมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

เพื่อประเมินตลาดและวางแผนการลงทุนอย่างถูกต้อง ควรติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างสม่ำเสมอผ่านทางเว็บไซต์เฉพาะทาง เช่น immosuchmaschine.at ซึ่งจะช่วยเลือกพื้นที่ที่มีอุปสงค์และอุปทานสมดุลกันได้ดียิ่งขึ้น.

ความเสี่ยงด้านกฎระเบียบ ในประเทศออสเตรีย ความสัมพันธ์ในการเช่าถูกควบคุมอย่างเข้มงวดโดยกฎหมาย ข้อจำกัดเกี่ยวกับระดับค่าเช่าในอาคารเก่า (Altbau) และกฎระเบียบที่เข้มงวดมากขึ้นสำหรับการเช่าระยะสั้น เช่น ผ่าน Airbnb อาจลดผลตอบแทนจากการลงทุนได้

เจ้าของที่พักควรติดตามการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายอย่างสม่ำเสมอผ่านแหล่งข้อมูลต่างๆ เช่น ehl.at และสภาเมืองเวียนนา (Stadt Wien) เพื่อปรับกลยุทธ์การให้เช่าของตนให้ทันท่วงที.

ความเสี่ยงจากการว่างของที่พัก ช่วงเวลาที่ไม่มีผู้เช่าเป็นเวลานานมักเกิดจากการวางตำแหน่งอสังหาริมทรัพย์ผิดพลาดหรือการประเมินฤดูกาลต่ำเกินไป ตัวอย่างเช่น ที่พักนักศึกษามักจะว่างในช่วงฤดูร้อน และอพาร์ตเมนต์ที่มุ่งเป้าไปที่ชาวต่างชาติอาจมีความต้องการลดลงเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงในโปรแกรมของบริษัท

การวางตำแหน่งอสังหาริมทรัพย์ การทำการตลาด และการกำหนดกลุ่มเป้าหมายอย่างแม่นยำ สามารถลดระยะเวลาที่อสังหาริมทรัพย์หยุดดำเนินการ และรักษาระดับรายได้ให้คงที่ได้.

ความเสี่ยงทางการเงิน ผลตอบแทนจากการลงทุนได้รับผลกระทบโดยตรงจากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ ความต้องการเช่า และอัตราดอกเบี้ยจำนอง อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะเพิ่มค่าใช้จ่ายของผู้ให้เช่า ในขณะที่ความต้องการที่ลดลงทำให้จำเป็นต้องใช้มาตรการที่ยืดหยุ่น เช่น การปรับค่าเช่าหรือการปรับปรุงอพาร์ตเมนต์เพื่อรักษาผู้เช่าไว้

เมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าในเวียนนา สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาไม่เพียงแต่สถานการณ์ปัจจุบันเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการพัฒนาของตลาดในระยะกลางด้วย คาดว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะค่อยๆ เพิ่มขึ้นในอีกสามถึงห้าปีข้างหน้า โดยอัตราการเติบโตจะแตกต่างกันไปตามทำเล ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ และการเปลี่ยนแปลงทางประชากร.

การพัฒนาเครือข่ายการคมนาคมและปริมาณการก่อสร้างใหม่ มีผลกระทบอย่างมากต่อแนวโน้มของตลาด ตัวอย่างเช่น การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินสาย U1 และการเกิดขึ้นของโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ใน Favoriten และ Simmering กำลังเพิ่มความน่าสนใจของพื้นที่เหล่านี้และสนับสนุนความต้องการ ในขณะเดียวกัน การก่อสร้างที่คึกคัก Neubau กำลังเพิ่มการแข่งขันระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาเมื่อประเมินผลกำไรในอนาคต

ในย่านที่อยู่อาศัยหรูหราอย่าง Döbling และ Hietzing สถานการณ์แตกต่างออกไป จำนวนอสังหาริมทรัพย์ในย่านเหล่านี้มีจำกัด และ ความสนใจในการเช่าระยะยาวจากครอบครัวและชาวต่างชาติยังคงมีเสถียรภาพ ราคาซื้อที่สูงมักจะถูกชดเชยด้วยความเสี่ยงในการว่างงานที่ต่ำและความสามารถในการรักษาอัตราค่าเช่าโดยไม่ผันผวนอย่างฉับพลัน

ความสนใจจากชาวต่างชาติและคนทำงานรุ่นใหม่กระจุกตัวอยู่ใน Leopoldstadt และ Landstraße โดยเฉพาะอย่างยิ่งใกล้กับกลุ่มอาคารสำนักงานและธุรกิจใหม่ ในขณะเดียวกัน Floridsdorf และ Liesing ก็ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในหมู่ครอบครัวชนชั้นกลาง ที่มองหาอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่และโครงสร้างพื้นฐานที่ดี แม้ว่าจะอยู่ห่างจากใจกลางเมืองก็ตาม

ย่านให้เช่าอพาร์ตเมนต์ในเวียนนาสามารถแบ่งออกได้คร่าวๆ เป็น 3 ประเภทตามแนวโน้มการให้เช่า ได้แก่ พื้นที่กำลังพัฒนาที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดี ซึ่งให้ผลตอบแทนปานกลางแต่ไม่แน่นอน ทำเลทองรับประกันความต้องการที่มั่นคง และย่านห่างไกลหรือย่านทั่วไปที่มีการเติบโตเล็กน้อย แต่มีโอกาสสร้างกำไรได้จากการปรับปรุงครั้งใหญ่และการขายต่อ.

กลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมนั้นขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณกำลังซื้อและผู้ที่คุณวางแผนจะให้เช่า โดยมี 3 แนวทางที่ได้รับการพิสูจน์แล้วว่าได้ผลดีที่สุดในตลาดเวียนนา.

กลยุทธ์ "เพิ่มมูลค่า" คือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการการปรับปรุง แล้วทำการปรับปรุงคุณภาพสูง กลยุทธ์นี้มีประสิทธิภาพเป็นพิเศษในย่านที่มีราคาปานกลาง เช่น Favoriten และ Simmering ซึ่งการปรับปรุงสามารถเพิ่มค่าเช่าและลดอัตราการว่างของที่พักได้

ซึ่งอาจรวมถึงงานต่างๆ เช่น การติดตั้งหน้าต่างใหม่ การปรับปรุงระบบทำความร้อน หรือการปรับปรุงห้องครัวและห้องน้ำ เพื่อทำให้ห้องพักน่าดึงดูดใจสำหรับผู้เช่ามากขึ้น.

กลยุทธ์ "ซื้อและถือครอง" คือการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าระยะยาว โดยทั่วไปแล้วจะปล่อยเช่าให้กับครอบครัวหรือชาวต่างชาติ ย่านสำคัญอย่าง Döbling และ Hietzing เหมาะสำหรับโมเดลนี้เป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากความต้องการมีเสถียรภาพ อพาร์ตเมนต์มีผู้เช่า และค่าเช่าสูงคงที่มานานหลายปี

ซึ่งอาจรวมถึงงานต่างๆ เช่น การติดตั้งหน้าต่างใหม่ การปรับปรุงระบบทำความร้อน หรือการปรับปรุงห้องครัวและห้องน้ำ เพื่อทำให้ห้องพักน่าดึงดูดใจสำหรับผู้เช่ามากขึ้น.

กลยุทธ์ "การพลิกโฉมระยะสั้น" เกี่ยวข้องกับการให้เช่าระยะสั้น ซึ่งมักทำผ่าน Airbnb ย่านใจกลางเมืองอย่าง Innere Stadt และ Leopoldstadt มีรายได้จากนักท่องเที่ยวสูง แต่ก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน ได้แก่ ฤดูกาลท่องเที่ยว กฎระเบียบที่เข้มงวด และความจำเป็นในการบริหารจัดการอย่าง tích cực

การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าให้ประสบความสำเร็จนั้นต้องอาศัยการเตรียมการอย่างเป็นระบบ ขั้นตอนแรกคือ การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง: การเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ การมีโรงเรียนและร้านค้า และแผนพัฒนาต่างๆ ล้วนส่งผลต่อความต้องการในระยะยาว ขั้นตอนที่สองคือการศึกษาคู่แข่ง: ซึ่งจะช่วยกำหนดราคาเช่าที่เหมาะสมและประเมินศักยภาพในการเติบโตของรายได้ในอนาคต

การตรวจสอบทางเทคนิค ช่วยให้ทราบว่าจำเป็นต้องลงทุนในการปรับปรุง ซ่อมแซม เพิ่มประสิทธิภาพด้านพลังงาน และปฏิบัติตามข้อกำหนดสมัยใหม่หรือไม่ การตรวจสอบทางกฎหมาย จะยืนยันกรรมสิทธิ์ทางกฎหมายของทรัพย์สินและไม่มีข้อจำกัดในการให้เช่า การวิเคราะห์ทางการเงินประกอบด้วยการคำนวณค่าใช้จ่ายในการลงทุน ภาษี และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน รวมถึงการคาดการณ์ผลกำไร เพื่อประเมินความเป็นไปได้ของการลงทุน

นักลงทุนจำเป็น ต้องกำหนดกลยุทธ์ก่อนเป็นอันดับแรก: การให้เช่าระยะยาว การปรับปรุงและขายต่อ หรือการให้เช่าระยะสั้น จากนั้นจึงจัดสรรงบประมาณสำหรับค่าซ่อมแซมและค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด การว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญ เช่น บริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ นายหน้า และที่ปรึกษาด้านภาษี จะช่วยลดความเสี่ยงในทุกขั้นตอนได้อย่างมาก

การเลือกพื้นที่สำหรับปล่อยเช่าอพาร์ตเมนต์ในเวียนนาขึ้นอยู่กับกลยุทธ์การลงทุน กลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย และประเภทของอสังหาริมทรัพย์โดยตรง.

ในกลุ่มตลาดขนาดใหญ่ที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ( Neubau ) และความต้องการที่ไม่แน่นอน ย่านอย่าง Favoriten และ Simmering ที่สุด ในย่านเหล่านี้ กลยุทธ์ "การเพิ่มมูลค่า" ซึ่งรวมถึงการปรับปรุงและทำให้ทันสมัย ​​จะช่วยเพิ่มรายได้ค่าเช่าและลดความเสี่ยงที่ห้องจะว่างลง

ทำเลเหล่านี้ดึงดูดนักลงทุนที่ยินดีให้เงินทุนในการปรับปรุงที่อยู่อาศัย และตอบสนองความต้องการจากนักเรียน นักศึกษา คนทำงานรุ่นใหม่ และครอบครัวที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง.

Döbling และ Hietzing เหมาะอย่างยิ่งสำหรับการเช่าระยะยาวสำหรับครอบครัวและผู้เช่าระดับพรีเมียม อุปทาน มีจำกัดและความต้องการคงที่ทำให้กลยุทธ์การซื้อและถือครองมีความปลอดภัยสูง แม้ว่าผลตอบแทนอาจต่ำกว่าในตลาดทั่วไป แต่ความเสี่ยงจากการถูกทิ้งร้างแทบไม่มีเลย และทรัพย์สินยังคงรักษาสภาพคล่องได้ภายใต้สภาวะตลาดใดๆ ก็ตาม

สำหรับการให้เช่าระยะสั้นและธุรกิจที่เน้นนักท่องเที่ยว ควรเลือกย่านใจกลางเมือง เช่น Innere Stadt และ Leopoldstadt ตัด ท์ กลยุทธ์ "การซื้อมาขายไปในระยะสั้น" สามารถสร้างรายได้สูง แต่ก็อาจชะลอตัวตามฤดูกาลและมีกฎระเบียบการเช่าของ Airbnb ที่เข้มงวด

ดังนั้น นักลงทุนจึงควรวางแผนกลยุทธ์ล่วงหน้า ทำความเข้าใจว่ากลุ่มผู้เช่าเป้าหมายคือกลุ่มใด และต้องการผลตอบแทนแบบใด เพื่อที่จะเลือกพื้นที่ที่เหมาะสมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่เหมาะสมได้.

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนาเป็นหนึ่งในวิธีที่มั่นคงที่สุดในการรักษาและเพิ่มพูนความมั่งคั่งในยุโรป เมืองนี้มีความต้องการเช่าสูง การก่อสร้างใหม่มีจำกัด และกฎเกณฑ์ที่คาดการณ์ได้ โดยการเลือกย่านที่เหมาะสม คำนวณผลตอบแทนที่ถูกต้อง และพัฒนากลยุทธ์ (ตั้งแต่การเพิ่มมูลค่าไปจนถึงการซื้อและถือครอง) คุณสามารถสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคงและป้องกันความเสี่ยงจากภาวะเงินเฟ้อได้ ความสำเร็จของคุณขึ้นอยู่กับการเตรียมตัวโดยตรง ยิ่งคุณวิเคราะห์อย่างละเอียดถี่ถ้วนมากเท่าไหร่ ผลตอบแทนก็จะยิ่งสูงขึ้น และความเสี่ยงก็จะยิ่งต่ำลงเท่านั้น.