การซื้ออพาร์ทเมนต์เก่าแก่ในเวียนนา: อาคารประวัติศาสตร์คุ้มค่าแก่การลงทุนหรือไม่?

เวียนนาเป็นหนึ่งในไม่กี่เมืองในยุโรปที่สถาปัตยกรรมเก่าแก่ไม่เพียงแต่ได้รับการอนุรักษ์ไว้เท่านั้น แต่ยังกลายเป็นส่วนสำคัญของเอกลักษณ์ของเมืองอีกด้วย เมื่อเดินเล่นไปตามถนนสายกลาง คุณจะเห็นอาคารสมัยกรุนเดอร์ไซท์ (Gründerzeit) นับสิบหลัง อาคารที่มีด้านหน้าอาคารอันงดงามในศตวรรษที่ 19 บันไดที่สง่างาม เพดานสูง พื้นไม้ปาร์เกต์ และประตูสองบาน ซึ่งทั้งหมดนี้เป็นที่รู้จักกันในปัจจุบันว่า "อัลต์เบา (Altbau)"

สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ คำถามที่ยังคงอยู่คือ การซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารเก่าในเวียนนาคุ้มค่าหรือไม่?

ยังมีคำถามสำคัญอื่นๆ อีกมากมาย:

– การลงทุนแบบนี้มีความปลอดภัยมากแค่ไหน?

– ตลาดเวียนนามีการเปลี่ยนแปลงอะไรบ้างในช่วงปี 2024-2025?

– กฎหมายท้องถิ่นมีการเปลี่ยนแปลงอย่างไรบ้าง?

– มีความเสี่ยงและอุปสรรคอะไรบ้าง?

– และที่สำคัญที่สุด คุณควรตรวจสอบอะไรบ้างก่อนซื้อ?

หากคุณวางแผน จะซื้ออพาร์ตเมนต์ในเวียนนาบทความนี้จะช่วยคุณจัดทำรายการตรวจสอบและระบุความเสี่ยงทั่วไปของอาคารเก่า (Altbau) ล่วงหน้าได้

ในบทความนี้ เราจะกล่าวถึงทุกแง่มุมของการซื้อบ้านเก่าอย่างละเอียด ตั้งแต่รายละเอียดทางเทคนิคและข้อจำกัดทางกฎหมาย ไปจนถึงค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน และราคาที่อาจเพิ่มขึ้นในอนาคต.

ในออสเตรีย คำว่า "Altbau" ไม่มีคำแปลตรงตัว ในภาษาพูดทั่วไป เราอาจเรียกอาคารที่มีด้านหน้าทรุดโทรมหรืออพาร์ตเมนต์ที่ไม่ได้ปรับปรุงมานานว่า "เก่า" อย่างไรก็ตาม ในวงการอสังหาริมทรัพย์ของเวียนนา คำนี้มีความหมายที่ลึกซึ้งและเป็นทางการมากกว่านั้น มันไม่ได้หมายถึงอายุ แต่หมายถึง วัฒนธรรมเมือง เทคโนโลยีการก่อสร้าง และกฎหมายทั้งหมด ที่กำหนดมูลค่า คุณค่า และข้อจำกัดสำหรับเจ้าของในอนาคต

นั่นเป็นเหตุผลที่ คุณจะเห็นวลีต่างๆ ในหนังสือพิมพ์อย่าง Der Standard หรือ Kurier เช่นนี้:

“Altbau คือ kein Alter ลูกชายของ Kategorie”
(Altbau ไม่ใช่อายุ แต่เป็นหมวดหมู่)

หมวดหมู่นี้จะกำหนดสิทธิ์ในการเช่าของคุณ ภาระผูกพันของคุณต่อสมาคมเจ้าของทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ข้อจำกัดในการปรับปรุงให้ทันสมัย ​​และแม้กระทั่งค่าเช่าที่คุณสามารถเรียกเก็บได้ในอนาคต.

ในแง่ของระบบการก่อสร้างและที่อยู่อาศัยของออสเตรีย คำว่า Altbau โดยทั่วไปหมายถึงอาคารที่สร้างก่อนปี 1953 อย่างไรก็ตาม ภายในช่วงเวลาอันยาวนานนี้ มีระดับ "มูลค่า" ที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน.

• บ้านที่สร้างก่อนปี 1945

ข้อจำกัดด้านเวลาดังกล่าวมีความสำคัญทางกฎหมาย บ้านที่สร้างก่อนสิ้นสุดสงครามโลกครั้งที่สองอยู่ภายใต้มาตรฐานที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิงจากบ้านที่สร้างหลังสงคราม บ้านเหล่านั้นอาจมีสถานะการอนุรักษ์ มีข้อกำหนดพิเศษในการบูรณะและตกแต่ง และสัญญาเช่าส่วนใหญ่ในอาคารดังกล่าวอยู่ภายใต้กฎหมาย MRG.

• ยุคกรุนเดอร์ไซท์ (ค.ศ. 1870–1914)

นี่คือสุดยอดของสถาปัตยกรรมเก่าแก่แบบเวียนนา (Viennese Altbau) ซึ่งเป็นบ้านที่มีราคาสูงที่สุดในตลาด.

อาคารสมัยกรุนเดอร์ไซท์มีรูปแบบสถาปัตยกรรมที่เป็นเอกลักษณ์ ได้แก่ ผนังกว้าง บันไดขนาดใหญ่ การตกแต่งที่งดงาม และงานก่ออิฐคุณภาพสูงที่สร้างความประหลาดใจแม้กระทั่งวิศวกรสมัยใหม่.

บ้านประเภทนี้ให้ความรู้สึกกว้างขวางที่อาคารใหม่ใดๆ ก็เทียบไม่ได้ เพดานสูงถึง 3.2-3.8 เมตร ห้องมักมีโครงสร้างแบบเรียงต่อกัน หน้าต่างช่วยให้แสงส่องเข้ามาได้มาก และผนังหนา 50-80 เซนติเมตรสร้างสภาพอากาศเฉพาะตัวและฉนวนกันเสียงตามธรรมชาติ.

ชาวต่างชาติส่วนใหญ่มักเข้าใจผิดเมื่อพยายามแยกแยะความแตกต่างระหว่างสองแนวคิดนี้.

"อพาร์ตเมนต์เก่า" (alte Wohnung) เป็นคำที่ใช้กันทั่วไปและหมายถึงสภาพของที่พักอาศัยเท่านั้น อพาร์ตเมนต์ดังกล่าวอาจตั้งอยู่ในสถานที่ต่อไปนี้:

• ในบ้านที่สร้างขึ้นในช่วงทศวรรษ 1970
• ในโครงสร้างแบบแผง
• ในอาคารที่บูรณะหลังสงคราม.

หลังนั้นอาจจะได้รับการดูแลรักษาไม่ดี มีระบบไฟฟ้าที่ชำรุด และไม่ได้มีการปรับปรุงมานานหลายสิบปีแล้ว แต่ในทางกฎหมายก็ยัง ไม่ถือว่าเป็นอาคารเก่า (Altbau) เกณฑ์หลักในการพิจารณาว่าบ้านหลังใดเป็นอาคารเก่า ไม่ใช่เรื่องอายุของบ้าน แต่เป็นเรื่องลักษณะเฉพาะของบ้านต่างหาก

ในประเทศออสเตรีย แนวคิดที่เกี่ยวข้องกับ "บ้านเก่า" มีความแตกต่างกันอย่างชัดเจนทั้งในด้านกฎหมายและวัฒนธรรม สิ่งที่ฟังดูเหมือนกันสำหรับชาวต่างชาติ อาจเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงสำหรับชาวออสเตรีย.

สิ่งสำคัญที่ต้องเข้าใจคือ "Altbau" ไม่ได้หมายถึงอายุ แต่หมายถึงสถานะทางสถาปัตยกรรมและทางกฎหมาย

เมื่อชาวออสเตรียเห็นคำนี้ในโฆษณาบน Willhaben หรือ ImmoScout24 พวกเขาจะเข้าใจในทันทีว่ากำลังดูอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะเฉพาะบางอย่าง เช่น เพดานสูง ผนังหนา กฎระเบียบการปรับปรุงที่เข้มงวด ข้อจำกัดด้านระบบทำความร้อน และเงื่อนไขการเช่าที่เฉพาะเจาะจง.

รายละเอียดที่น่าสนใจอย่างหนึ่งคือ ชาวออสเตรียจำนวนมากมองว่าอาคารเก่า (Altbau) ไม่ใช่แค่เพียงอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นสัญลักษณ์ของ "คุณภาพทางสถาปัตยกรรม" ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้จึงมักเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อเนื่องจาก "บรรยากาศ" และชื่อเสียงของพื้นที่ อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้คือ นอกเหนือจากเสน่ห์แล้ว ผู้ซื้อยังต้องรับภาระผูกพันทางกฎหมายและทางเทคนิคเพิ่มเติมอีกด้วย.

ที่นี่ไม่ได้มีแค่ความสวยงามเท่านั้นที่สำคัญ แต่โครงสร้างของอาคารก็สำคัญเช่นกัน อาคารเก่าแก่ถูกสร้างขึ้นตามหลักการที่แตกต่างกัน และนั่นคือสิ่งที่ทำให้ห้องพักเหล่านี้มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว.

ในอาคารเก่าแก่สไตล์เวียนนา คุณจะได้พบกับ:

• เพดานที่สูงมาก โดยมีความสูงตั้งแต่ 320 ถึง 380 เซนติเมตร ทำให้รู้สึกถึงความโล่งโปร่งสบาย
• หน้าต่างไม้ขนาดใหญ่ – แม้จะมักต้องการการซ่อมแซม แต่ก็ช่วยเปลี่ยนโฉมห้องได้อย่างสวยงามและยังช่วยให้แสงธรรมชาติส่องเข้ามาได้มากอีกด้วย
• พื้นไม้ปาร์เกต์แบบวางทีละชิ้น – ปูมาแล้วเมื่อ 100-120 ปีที่แล้ว และยังสามารถซ่อมแซมได้
• ประตูสองบาน – บางห้องยังมีประตูสามบานคั่นระหว่างห้องอีกด้วย
• การตกแต่งด้วยปูนปั้น มีตั้งแต่ลวดลายเหรียญเรียบง่ายไปจนถึงลวดลายดอกกุหลาบที่ซับซ้อนในสไตล์คลาสสิกแบบเวียนนา
• บันไดกว้าง – ขั้นบันไดทำจากไม้หรือหิน ราวบันไดทำจากเหล็กดัด และมีหน้าต่างในโถงทางเข้า
• ผนังหนา – การก่ออิฐช่วยรักษาอุณหภูมิและเก็บเสียงได้ดีตามธรรมชาติ

ทั้งหมดนี้สร้างความรู้สึกถึง "เสน่ห์แบบเวียนนา" ซึ่งทำให้ผู้ซื้อยินดีจ่ายเงินมากกว่าปกติอย่างเห็นได้ชัด.

หากคุณกำลังเยี่ยมชมอพาร์ตเมนต์ โปรดสังเกตสามสิ่งต่อไปนี้ซึ่งหาได้ยากในอาคารที่สร้างหลังสงคราม:

1. ความลึกของขอบหน้าต่าง – หากขอบหน้าต่างลึกเกิน 40 เซนติเมตร เกือบจะแน่นอนว่าเป็นงานก่ออิฐก่อนการปฏิวัติอเมริกา
2. ความสูงของประตู – ในอาคารเก่า มักจะอยู่ที่ 2.4-2.8 เมตร ไม่ใช่ 2.0 เมตรตามมาตรฐาน
3. รายละเอียดทางอ้อม ได้แก่ มือจับประตูแบบเก่า แผ่นโลหะบรอนซ์ประดับตกแต่ง โมเสกในโถงทางเข้า กริ่งประตูโบราณ และตู้จดหมายสไตล์ยุคกรานด์ไซท์ (Gründerzeit)

ความนิยมของอาคารเก่าในเวียนนาเป็นปรากฏการณ์ที่แทบจะอธิบายไม่ได้ด้วยตัวเลขเพียงอย่างเดียว สถาปนิกชาวออสเตรียเรียกมันว่า "Nerv der Wiener Architektur" หรือ "เส้นประสาทของสถาปัตยกรรมเวียนนา" แก่นแท้ทางอารมณ์และวัฒนธรรมของเมือง สำหรับชาวเมืองหลายคน อาคารเหล่านี้ไม่ใช่แค่ "ของเก่า" แต่เป็นส่วนหนึ่งของเอกลักษณ์ของเมือง เป็นการสืบทอดทางประวัติศาสตร์และวิถีชีวิตแบบหนึ่งอย่างเป็นรูปธรรม

นี่คือเหตุผลว่าทำไมอพาร์ตเมนต์หรูในอาคาร สไตล์ Gründerzeithaus จึงมีราคาสูงกว่าอพาร์ตเมนต์ทันสมัยในอาคารใหม่ๆ ไม่ใช่เพราะว่าอพาร์ตเมนต์เหล่านั้นล้ำหน้าทางเทคโนโลยีมากกว่า แต่เป็นเพราะว่าอพาร์ตเมนต์เหล่านั้นมอบการผสมผสานที่ลงตัวระหว่างพื้นที่ ความสวยงาม และบรรยากาศ ซึ่งไม่สามารถเลียนแบบได้ด้วยวิธีการก่อสร้างสมัยใหม่

ข้อได้เปรียบหลักของอาคารเก่า (Altbau) คือ ความรู้สึกถึงขนาดที่กว้างขวาง เวียนนาเป็นหนึ่งในไม่กี่เมืองในยุโรปที่เพดานในอาคารที่พักอาศัยช่วงปลายศตวรรษที่ 19 อาจสูงถึงสี่เมตร พื้นที่ "โปร่งโล่ง" ห้องต่างๆ รู้สึกกว้างขวางแม้จะมีพื้นที่มาตรฐานเพียง 80-100 ตารางเมตร และสัดส่วนของห้องต่างๆ สร้างความรู้สึกกลมกลืนซึ่งขาดหายไปในอาคารใหม่ๆ ที่มีข้อจำกัดด้านความสูง มาตรฐานการประหยัดพลังงาน และผังห้องที่กะทัดรัด

ประตูสูง ทางเดินกว้าง หน้าต่างบานใหญ่ ช่องแสง และระเบียงลานภายใน สร้างความรู้สึกเหมือน "โรงละครสถาปัตยกรรม" ที่แม้แต่ชีวิตประจำวันธรรมดาก็ดูสงบและสวยงามยิ่งขึ้น ผู้ซื้อจำนวนมากชื่นชอบเอกลักษณ์ของอาคารเก่า (Altbau) ซึ่งเป็นความรู้สึกถึงกาลเวลาและประวัติศาสตร์อันเป็นเอกลักษณ์ ที่หาซื้อไม่ได้ในตึกคอนกรีตใหม่ๆ.

เหตุผลประการที่สองคือ คุณภาพของสิ่งก่อสร้างโบราณเหล่านั้น

ช่างก่อสร้างชาวออสเตรียมักกล่าวว่า อิฐจากช่วงทศวรรษ 1890 และ 1910 ยังคงมีคุณภาพเหนือกว่าวัสดุสมัยใหม่ส่วนใหญ่ เพราะ:

• หนาแน่นกว่า
• สะสมความร้อนได้ดีกว่า
• ทนต่อความชื้น
• ช่วยลดเสียงรบกวนได้ตามธรรมชาติ.

ผนังหนาช่วยสร้างสภาพอากาศเฉพาะที่ที่เหมาะสม: อาคารเก่าหลังนี้ไม่ร้อนจัดในฤดูร้อนและค่อยๆ เย็นลงในฤดูหนาว.

ไม่ใช่เรื่องบังเอิญที่สถาปนิกสมัยใหม่หลายคนยอมรับว่าความทนทานของบ้านประเภทนี้เหนือกว่าอาคารใหม่ที่ออกแบบมาเพื่อใช้งานตามมาตรฐาน 50-70 ปีในหลายๆ ด้าน.

บ้านสไตล์ Gründerzeit มีอายุยืนยาวมานานกว่า 120-150 ปี ผ่านการทิ้งระเบิด ช่วงเวลาที่ไม่มีระบบทำความร้อน การพัฒนาพื้นที่ใหม่ และการปรับปรุงครั้งใหญ่หลายสิบครั้ง และยังคงเป็นโครงสร้างที่มั่นคงจนถึงปัจจุบัน.

อาคารเก่าแก่เกือบทั้งหมดของเวียนนาตั้งอยู่ในย่านที่ถือว่าสวยงามที่สุดในปัจจุบัน ได้แก่:

• เขตที่ 7 (Neubau),
• อันดับที่ 8 (Josefstadt),
• อันดับที่ 9 (Alsergrund),
• ส่วนที่ 3 และ 4
• ส่วนใหญ่ของภาคเรียนที่ 6
• เส้นทางที่มีชื่อเสียงของเขตที่ 2 และ 5.

พื้นที่เหล่านี้พัฒนาขึ้นพร้อมกับการเติบโตอย่างรวดเร็วของเมือง และเป็นบริเวณที่ชีวิตทางวัฒนธรรมและปัญญาของเวียนนาเฟื่องฟู ที่นี่เป็นที่ตั้งของโรงเรียนชั้นนำ โรงละคร สวนสาธารณะ ร้านกาแฟ มหาวิทยาลัย และศูนย์กลางการคมนาคมขนส่ง ซึ่งทั้งหมดนี้สร้างความต้องการสูงในหมู่ชาวต่างชาติ ครอบครัว ผู้ประกอบอาชีพสร้างสรรค์ และนักลงทุน.

ไม่ใช่เรื่องบังเอิญที่ที่อยู่ที่มีชื่อเสียงที่สุด รวมถึงที่ที่ถือว่า "บ้านที่แพงที่สุดในออสเตรีย" นั้นกระจุกตัวอยู่ในย่านประวัติศาสตร์ และนี่แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าเหตุใด "ทำเลที่ตั้ง" ในย่านอาคารเก่าจึงมักเป็นสินทรัพย์ที่สำคัญ

โครงการพัฒนาใหม่ๆ มักตั้งอยู่ชานเมืองเนื่องจากขาดแคลนที่ดิน แต่ Altbau ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ "ทำเลที่ตั้งดีเยี่ยม" ความต้องการพื้นที่ดังกล่าวเพิ่มขึ้นทุกปี ในขณะที่อุปทานมีจำกัดเนื่องจากขอบเขตทางประวัติศาสตร์ของเมือง.

อาคารเก่า (Altbau) ถือเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงที่สุดในตลาดเวียนนา แม้ในช่วงที่เศรษฐกิจไม่มั่นคง ราคาอพาร์ตเมนต์เก่าแก่ก็ลดลงช้ากว่าและฟื้นตัวได้เร็วกว่า เหตุผลนั้นง่ายมาก: อาคาร เก่าเหล่านี้ไม่สามารถสร้างขึ้นใหม่ได้

นักเศรษฐศาสตร์เรียกวัตถุเหล่านั้นว่า “สินทรัพย์ที่มีเอกลักษณ์”.

นอกจากนี้ อพาร์ตเมนต์เก่าแก่ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นหลังจากได้รับการปรับปรุงคุณภาพสูง ซึ่งเร็วกว่าอาคารใหม่มาก การปรับปรุงอาคารเก่าทำให้ราคาสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากผู้ซื้อยินดีจ่ายราคาสูงกว่าสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่รวมเอาคุณสมบัติดังต่อไปนี้:

• ความสวยงามของบ้านเก่า
• ความสะดวกสบายที่ทันสมัย
• สถานที่ทางประวัติศาสตร์.

ราคาอพาร์ตเมนต์ในยุค Gründerzeit สูงขึ้นเนื่องจากหลายแห่งมีราคาสูงเกินเอื้อม ขายได้ยาก มักตกทอดทางมรดก และเจ้าของมักถือครองอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้เป็นเวลาหลายสิบปี.

การขาดแคลนอุปทานสร้างแรงกดดันอย่างต่อเนื่องต่อการเพิ่มขึ้นของราคา ทำให้ Altbau เป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุนที่น่าสนใจ โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับอาคารใหม่ที่สร้างขึ้นเป็นจำนวนมากในแต่ละปีและสูญเสียความเป็นเอกลักษณ์ไปตามกาลเวลา.

แม้ว่าอาคารเก่าแก่จะมีชื่อเสียงและคุณค่าทางสถาปัตยกรรม แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะเป็น "อพาร์ตเมนต์ในฝัน" เสมอไป อาคารเก่าแก่เหล่านี้อาจซ่อนปัญหาทางเทคนิคและกฎหมายที่ร้ายแรง ซึ่งไม่ปรากฏให้เห็นชัดเจนในการตรวจสอบ แต่สามารถเพิ่มต้นทุนการเป็นเจ้าของได้อย่างมาก.

สื่อเยอรมันและออสเตรียมักเน้นย้ำว่าอาคารเก่า (Altbau) นั้น "สวยงาม แต่ไม่เสมอไปที่จะใช้งานได้จริง" ดังนั้น ผู้ซื้อที่ฉลาดควรเข้าใจว่าเสน่ห์ของเวียนนาในอดีตและสภาพที่แท้จริงของอาคารแต่ละหลังนั้นบางครั้งอาจเป็นคนละเรื่องกัน.

ด้านล่างนี้คือรายการสถานการณ์เพิ่มเติมที่การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วอาจเป็นการลงทุนที่เสี่ยงหรือก่อให้เกิดความไม่สะดวกทางการเงิน.

หากส่วนหน้าอาคาร หลังคา หรือระบบสาธารณูปโภคภายในบ้านไม่ได้มีการปรับปรุงมาเป็นเวลานาน บ้านหลังนั้นแทบจะแน่นอนว่าจะถูกรวมอยู่ในแผนงานปรับปรุงอาคาร (Eigentümergemeinschaft).

ปัญหาคือโดยปกติแล้วงานประเภทนี้ ไม่ได้ได้รับเงินทุนจากงบประมาณของเมือง แต่มาจากเงินสำรองของเจ้าของ หากเงินสำรองเหลือน้อย เจ้าของจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม (Sonderumlagen)

ค่าใช้จ่ายโดยประมาณในกรณีดังกล่าว:

ทำไมสิ่งนี้ถึงเป็นปัญหา? เพราะผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เก่ามักสูญเสียเงินงบประมาณสองส่วนพร้อมกัน:

1. เงินสำหรับค่าเช่าอพาร์ตเมนต์นั้นเอง
2. เงินทุนเพื่อร่วมสนับสนุนการปรับปรุงอาคารทั้งหลัง.

ในบางกรณี ค่าใช้จ่ายโดยรวมของงานอาจสูงกว่าราคาของตัวอสังหาริมทรัพย์เองเสียอีก.

ในปี 2025 ออสเตรียได้เข้มงวดข้อกำหนดสำหรับระบบทำความร้อนด้วยแก๊ส โดยจะทยอยยกเลิกการใช้หม้อต้มแก๊ส และห้ามการติดตั้งท่อส่งแก๊สใหม่ไปยังอาคารที่พักอาศัย.

สำหรับเจ้าของอาคารเก่าแล้ว นั่นหมายความว่าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าอาจจำเป็นต้องเปลี่ยนไปใช้สิ่งต่อไปนี้:

• ระบบทำความร้อนส่วนกลาง
• ปั๊มความร้อน
• ระบบไฮบริด.

ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนทดแทน:

สำหรับอาคารบางแห่ง สิ่งนี้แทบจะหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเมืองนั้นวางแผนที่จะปรับปรุงพื้นที่ทั้งหมดให้ทันสมัย.

เหตุใดจึงอาจเป็นข้อเสีย?

– คุณซื้ออพาร์ตเมนต์ที่สวยงาม แต่หนึ่งปีต่อมาคุณเพิ่งรู้ว่าอาคารต้องอัปเกรดระบบใหม่
– ซึ่งทำให้ค่าใช้จ่ายของคุณเพิ่มขึ้นโดยที่คุณไม่สามารถเลื่อนหรือหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายเหล่านั้นได้

ปัญหานี้พบได้บ่อยเป็นพิเศษในอาคารเก่า (Altbau) เนื่องจากอาคารเหล่านี้ได้รับการปรับปรุงใหม่หลายสิบครั้งตลอดประวัติศาสตร์ ในช่วงทศวรรษ 1970 และ 1990 เจ้าของหลายรายได้ขยายห้องครัว รวมห้อง ปรับเปลี่ยนผนัง และย้ายห้องน้ำ ซึ่งทั้งหมดนี้ทำอย่างรวดเร็วโดยไม่ยื่นเอกสารใดๆ กับหน่วยงานท้องถิ่น.

เหตุใดเรื่องนี้จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งในเวียนนา?

หน่วยงานกำกับดูแลของออสเตรีย – Magistrat และ Baupolizei – ดำเนินการอย่างเข้มงวด.

หากเป็นการพัฒนาพื้นที่ใหม่:

• ไม่ได้ระบุไว้ในแผนงาน
• ส่งผลกระทบต่อพื้นที่ชื้นแฉะ
• ละเมิดโครงสร้างคงที่
• หรือไม่เป็นไปตามข้อกำหนดด้านความปลอดภัยจากอัคคีภัย..

เจ้าของใหม่ก็อาจต้องเผชิญกับผลกระทบแม้ว่าการเปลี่ยนแปลงนั้นจะเกิดขึ้นเมื่อ 30 ปีที่แล้วก็ตาม.

1. ข้อเรียกร้องให้คืนสภาพอพาร์ตเมนต์ให้เหมือนเดิม
ใช่ นี่คือความเป็นจริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากห้องครัวถูกย้ายไปอยู่ห้องด้านบนห้องนอนของเพื่อนบ้าน

2. ค่าปรับ
ค่าปรับมักอยู่ระหว่าง 1,000 ถึง 10,000 ยูโร แต่ก็อาจสูงกว่านั้นได้

3. ห้ามการลงทะเบียนผู้เช่า
หากมีการใช้ทรัพย์สินอย่างไม่เหมาะสม เทศบาลอาจห้ามการให้เช่าต่อ

4. ปัญหาเกี่ยวกับเอกสารรับรองการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Grundbuch)
หากโครงสร้างของสถานที่ไม่เป็นไปตามเอกสารรับรองการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Nutzwertgutachten) อาจเกิดข้อขัดแย้งทางกฎหมายได้

การปรับปรุงพื้นที่เก่าที่ก่อให้เกิดปัญหาบ่อยที่สุด

การเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ในอาคารเก่าแก่มาพร้อมกับความรับผิดชอบที่มากกว่าการซื้ออาคารใหม่ ไม่เพียงแต่งบประมาณเริ่มต้นเท่านั้นที่สำคัญ แต่ยังรวมถึง ค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง ซึ่งอาจแตกต่างจากค่าเฉลี่ยของเวียนนาอย่างมาก

นี่ไม่ใช่แค่ "เงินออมเพื่ออนาคต" แต่เป็นการชำระเงินภาคบังคับที่เจ้าของอาคารทุกรายต้องจ่าย ที่ Altbau กองทุนนี้มีความสำคัญเป็นพิเศษ เนื่องจากอาคารประเภทนี้จำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงซ่อมแซมอย่างสม่ำเสมอ:

• การปรับปรุงด้านหน้าอาคาร
• ซ่อมหลังคา
• การเปลี่ยนท่อส่งน้ำขึ้น
• การปรับปรุงแผงควบคุมไฟฟ้าให้ทันสมัย
• การติดตั้งหรือบำรุงรักษาลิฟต์
• ปรับปรุงอาคารให้เป็นไปตามมาตรฐานความปลอดภัยด้านอัคคีภัยสมัยใหม่.

หากค่าซ่อมแซม (Rücklage) มีจำนวนน้อย การซ่อมแซมใดๆ จะกลายเป็นค่าใช้จ่ายพิเศษ (Sonderzahlung) โดยอัตโนมัติ ซึ่งเป็นการชำระเงินครั้งเดียวจำนวนมาก หมายความว่าค่าใช้จ่ายรายเดือนของคุณอาจเพิ่มขึ้นจากบิลค่าใช้จ่าย 3,000–20,000 ยูโร และบางครั้งอาจมากกว่านั้น.

ค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภคในอพาร์ตเมนต์เก่าแก่ของเวียนนาอาจสูงกว่าในอาคารสมัยใหม่ด้วยเหตุผลหลายประการ:

• บันไดขนาดใหญ่ต้องการการทำความสะอาดและแสงสว่างมากกว่าปกติ
• อาคารเก่ามีค่าประกันภัยสูงกว่า
• การบำรุงรักษาองค์ประกอบทางประวัติศาสตร์ (ประตู หน้าต่าง ราวบันได) มีค่าใช้จ่ายสูงกว่า
• Hausverwaltung มักจะมีรายการผลงานมากมาย.

อาคารใหม่ช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภคได้ เนื่องจากมีประสิทธิภาพด้านพลังงานสูง ลิฟต์รุ่นใหม่ ระบบทำความร้อนที่ทันสมัย ​​และผนังอาคารที่มีฉนวนกันความร้อน.

บ้านเก่าสามารถติดตั้งระบบทำความร้อนได้:

• เครื่องทำน้ำอุ่นระบบแก๊ส
• หม้อไอน้ำแต่ละเครื่อง
• ระบบหม้อน้ำที่มีประสิทธิภาพต่ำกว่าในศตวรรษที่ 20.

เนื่องจากระดับประสิทธิภาพการใช้พลังงานต่ำ (มักจะเป็นระดับ G หรือ F) ค่าใช้จ่ายด้านความร้อนจึงอาจสูงกว่าอาคารใหม่ในย่าน Seestadt หรือ Sonnwendviertel อย่างมาก.

นอกจากนี้ โครงการของรัฐบาลยังกำหนดให้มีการทยอยเลิกใช้ก๊าซธรรมชาติ ซึ่งหมายความว่าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า การปรับปรุงระบบสาธารณูปโภคให้ทันสมัยอาจกลายเป็นสิ่งจำเป็น และค่าใช้จ่ายจะถูกแบ่งกันระหว่างเจ้าของบ้านทุกคน.

ข้อเท็จจริงสำคัญมักถูกซ่อนอยู่ในรายงานการประชุม:

• มีแผนจะซ่อมหลังคาหรือไม่?
• มีปัญหาอะไรกับส่วนหน้าอาคารหรือไม่
• ท่อระบายน้ำอุดตันหรือเปล่า?
• กำลังมีการหารือเกี่ยวกับการติดตั้งลิฟต์อยู่หรือไม่?
• จำเป็นต้องมีการตรวจสอบความปลอดภัยจากอัคคีภัยหรือไม่?
• ผู้เช่ามีหนี้สินสะสมหรือไม่?
• ผู้รับเหมาทำงานอะไรบ้างในอดีต
• มีข้อพิพาททางกฎหมายใดๆ ภายในบ้านหรือไม่?.

บางครั้งประโยคเดียวเช่น “การสนทนา über notwendige Sanierung des Daches” หมายถึงค่าใช้จ่ายในอนาคตนับหมื่นยูโร.

นี่เป็นหนึ่งในประเด็นสำคัญที่สุดของการซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารเก่าในเวียนนา คุณต้องแน่ใจว่าคุณกำลังซื้อ อสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย (Eigentumswohnung)ไม่ใช่หุ้นหรือวัตถุที่มีสถานะไม่แน่นอน

ในปี 2025 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียนนาได้มีการพูดคุยกันอย่างคึกคักเกี่ยวกับกรณีที่ผู้ซื้อไม่ได้ซื้ออพาร์ตเมนต์ แต่ซื้อ "ส่วนแบ่งในอาคาร" ที่ดัดแปลงเป็นพื้นที่แยกต่างหาก เมื่อมองเผินๆ แล้ว ดูเหมือนจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สมบูรณ์ แต่ในทางกฎหมายแล้ว ไม่มี:

• สิทธิในการลงทะเบียนด้วยตนเองใน Grundbuch
• มูลค่าสุทธิที่ชัดเจน (ส่วนแบ่งความเป็นเจ้าของ)
• ความสามารถในการให้เช่าหรือขายต่อทรัพย์สินได้อย่างอิสระ.

สิ่งที่คุณควรตรวจสอบเสมอ:

1. การบันทึกในทะเบียนที่ดิน – การระบุว่าห้องชุดนั้นเป็นหน่วยแยกต่างหาก (หมายเลขหลัก) โดยมีหมายเลขทะเบียนที่ดิน (EZ) เป็นของตนเอง

2. ใบรับรองสิทธิ์การใช้ประโยชน์ (Nutzwertgutachten ) – เอกสารที่ระบุส่วนแบ่งของคุณในทรัพย์สินส่วนกลางของบ้าน

3. ไม่มีภาระผูกพันใดๆ:

• จำนำ,
• หนี้สินจากกองทุนบ้าน
• การฟ้องร้องดำเนินคดี
• ข้อจำกัดในการใช้งาน.

4. ความสอดคล้องที่แท้จริงของอพาร์ตเมนต์กับแบบแปลนใน Bauakt.

หากอพาร์ตเมนต์เคยให้เช่ามาก่อน (Mietwohnung) การเปลี่ยนสถานะเป็นกรรมสิทธิ์ (Eigentum) เป็นกระบวนการที่ยาวและซับซ้อน หากผู้ขายวางแผนที่จะทำเช่นนี้ในนาทีสุดท้ายก่อนการขาย คุณควรตรวจสอบเอกสารอย่างละเอียดถี่ถ้วนเป็นพิเศษ.

เมื่อคุณซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารเก่าในเวียนนา คุณจะไม่เพียงแต่ได้เพดานสูง ประตูขนาดใหญ่ และพื้นไม้ปาร์เกต์เท่านั้น แต่ยังต้องเผชิญกับข้อจำกัดมากมายที่ปกป้องความสมบูรณ์ทางสถาปัตยกรรมของอาคารด้วย เวียนนามีแนวทางที่เข้มงวดมากสำหรับอาคารเก่า เนื่องจากถือเป็นมรดกทางวัฒนธรรม และการเปลี่ยนแปลงใดๆ ก็ตามจะต้องอยู่ภายใต้การควบคุมที่เข้มงวดกว่าอาคารที่สร้างขึ้นในช่วงปี 1970 ถึง 2000 มาก.

ยิ่งไปกว่านั้น Altbau ยังมีตรรกะทางสถาปัตยกรรมที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง กล่าวคือ ผนังสามารถรับน้ำหนักได้แม้ในจุดที่คุณคาดไม่ถึง และพื้นที่ทางเทคนิคจะเชื่อมโยงอย่างเคร่งครัดกับผังเมืองดั้งเดิม.

ดังนั้น การปรับปรุงอาคารเก่า จึงแบ่งออกเป็นสองประเภท ได้แก่ การเปลี่ยนแปลงที่สามารถทำได้อย่างอิสระ และการเปลี่ยนแปลงที่ต้องขออนุญาตหรืออย่างน้อยก็ต้องได้รับการอนุมัติจากฝ่ายบริหารอาคารและสภาเทศบาล

งานที่ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงภายในและไม่ส่งผลกระทบต่อส่วนประกอบคงที่ของอาคาร รวมถึงไม่กระทบต่อโครงสร้างของอาคารนั้น สามารถทำได้.

1. การซ่อมแซมเพื่อความสวยงาม

การทาสีผนัง การเปลี่ยนวอลเปเปอร์ การซ่อมแซมพื้นไม้ปาร์เก้ และการขัดเงาแผงตกแต่ง คุณสามารถทำทั้งหมดนี้ได้โดยไม่มีข้อจำกัดใดๆ สิ่งสำคัญคือต้องปฏิบัติตามกฎทั่วไปของบ้าน เช่น กฎเกี่ยวกับการทำงานที่ก่อให้เกิดเสียงดัง.

2. การปรับปรุงห้องครัวหรือห้องน้ำในพื้นที่ที่มีอยู่เดิม

ไม่ว่าคุณจะคงสภาพห้องครัวไว้เหมือนเดิมตามแบบแปลนของ Bauakt เปลี่ยนเครื่องใช้ไฟฟ้า หรือติดตั้งตู้ใหม่ ก็สามารถทำได้ทั้งหมด.

แต่สิ่งสำคัญคือห้องครัวต้องอยู่ในตำแหน่งที่เชื่อมต่อกับระบบระบายอากาศและท่อส่งอากาศอย่างเป็นระบบ.

3. การเปลี่ยนสายไฟภายในอพาร์ตเมนต์

การติดตั้งปลั๊กไฟใหม่ การเปลี่ยนสายไฟ และการติดตั้งแผงควบคุมไฟฟ้าที่ทันสมัยนั้นได้รับอนุญาต ตราบใดที่คุณไม่เปลี่ยนแปลงเส้นทางการเดินสายไฟหลักของบ้าน.

โดยปกติแล้ว จะต้องใช้เพียงช่างไฟฟ้าที่มีใบอนุญาต (Konzessionierter Elektriker) เท่านั้น.

4. การเปลี่ยนวัสดุปูพื้นโดยไม่เปลี่ยนแปลงระดับพื้น

คุณสามารถปรับปรุงพื้นไม้ปาร์เก้ ติดตั้งพื้นไม้ก๊อกหรือกระเบื้องได้ สิ่งสำคัญคืออย่าปรับระดับพื้นให้สูงเกินมาตรฐาน เพื่อไม่ให้ขัดต่อข้อกำหนดด้านความปลอดภัยจากอัคคีภัย.

5. การจัดวางเฟอร์นิเจอร์ใหม่และการเปลี่ยนฉากกั้นที่ไม่รับน้ำหนัก

ผนังกั้นห้องที่ทำจากแผ่นยิปซัมน้ำหนักเบา สามารถถอดประกอบและติดตั้งใหม่ได้โดยไม่ต้องขออนุญาต.

แต่สิ่งสำคัญที่ควรรู้คือ ในอาคารเก่า แม้แต่ผนังที่ "หนา" ก็อาจกลายเป็นผนังรับน้ำหนักได้ ดังนั้นจึงควรตรวจสอบแบบแปลนโครงสร้างให้แน่ใจ.

งานที่ส่งผลกระทบต่อโครงสร้างอาคารเก่า พื้นที่เปียก ระบบสาธารณูปโภคส่วนกลาง หรือภายนอกอาคาร จะอยู่ภายใต้การดูแลของหน่วยงานควบคุมการก่อสร้าง (Baupolizei) หน่วยงานบริหารจัดการอาคาร (Hausverwaltung) และบางครั้งก็รวมถึงสำนักงานอนุรักษ์อาคารประวัติศาสตร์ด้วย.

1. ย้ายห้องครัวไปไว้ห้องอื่น

นี่เป็นหนึ่งในวิธีการแทรกแซงที่ก่อให้เกิดปัญหามากที่สุด.

ห้องครัวเชื่อมต่อกับ:

• การระบายอากาศ
• ท่อน้ำประปา
• ระบบระบายน้ำเสีย.

หากนำไปวางไว้ในห้องนอนหรือห้องนั่งเล่นเดิม จะเป็นการขัดกับผังอาคาร และผู้พิพากษาเกือบจะแน่นอนว่าจะสั่งให้ทุกอย่างกลับคืนสู่สภาพเดิม.

2. การขยายหรือย้ายตำแหน่งห้องน้ำ

นี่คือเขตที่ "อันตราย" ที่สุดเพราะ:

• พื้นที่ชุ่มน้ำในอัลท์เบาได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด
• บ้านเก่ามีน้ำหนักบรรทุกบนพื้นจำกัด
• ท่อระบายน้ำทิ้งจะติดตั้งอยู่เฉพาะตามแนวผนังบางส่วนเท่านั้น
• การถ่ายเทความร้อนอาจทำให้เกิดการรั่วไหลในห้องพักข้างเคียงได้.

หน่วยงาน Baupolizei มักเข้ามาแทรกแซงในกรณีเช่นนี้บ่อยครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอาคารที่สร้างก่อนปี 1945.

3. การติดตั้งท่อใหม่ ท่อส่งน้ำขึ้น ระบบระบายอากาศ หรือระบบทำความร้อน

การรบกวนระบบสื่อสารภายในบ้านต้องดำเนินการดังนี้:

• โดยได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้าน
• รายงานทางวิศวกรรมเกี่ยวกับระบบทำความร้อนหรือระบบประปา
• ได้รับอนุญาตจากผู้พิพากษาแล้ว.

เราไม่ได้พูดถึงแค่ท่อส่งน้ำขึ้นสู่ที่สูงเท่านั้น แต่ยังรวมถึงท่อส่งก๊าซ ปล่องระบายอากาศ และปล่องไฟด้วย.

4. การรวมห้องโดยการทุบกำแพงออก

ในอาคารเก่า (Altbau) ผนังรับน้ำหนักมักพบได้ในสถานที่ที่ไม่คาดคิดที่สุด.

แม้ว่าผนังจะดู "บาง" แต่ในความเป็นจริงแล้วอาจทำจากอิฐที่มีความหนา 15-30 เซนติเมตร และมีบทบาทสำคัญต่อความแข็งแรงโดยรวมของอาคาร.

ในการทุบกำแพง คุณต้องใช้:

• คำสั่ง Statikgutachten (รายงานสถิติ)
• ขออนุญาตก่อน
• ประสานงานกับทางบ้าน.

ในอาคารบางแห่ง การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวเป็นสิ่งต้องห้ามโดยเด็ดขาด.

5. การเปลี่ยนแปลงที่ส่งผลต่อรูปลักษณ์ของอาคาร

หากบ้านหลังนั้นมีสถานะเป็นโบราณสถาน แม้แต่การเปลี่ยนหน้าต่างก็ต้องได้รับการอนุมัติจากสำนักงานอนุรักษ์โบราณสถานแห่งสหพันธรัฐเยอรมนี (Bundesdenkmalamt).

ด้านหน้าของอาคารเก่าแก่เป็น "หน้าตา" ของเวียนนา และเมืองนี้ดูแลอย่างเข้มงวดไม่ให้เกิดความเสียหาย.

กฎต่อไปนี้ใช้บังคับที่นี่:

ในอาคารเก่า การเข้าไปยุ่งเกี่ยวใดๆ ก็อาจส่งผลกระทบต่อการทำงานของอาคารทั้งหลังได้ โครงสร้างของอาคารเหล่านี้แตกต่างจากอาคารสร้างใหม่ แม้แต่ผนังบางๆ ก็อาจรับน้ำหนักได้ และการย้ายห้องครัวหรือห้องน้ำมักนำไปสู่การรั่วซึมและความเสียหายต่อทรัพย์สินข้างเคียง ระบบระบายอากาศ ท่อส่งอากาศ และฝ้าเพดานมักวิ่งผ่านหลายชั้นพร้อมกัน ดังนั้นความผิดพลาดของเจ้าของเพียงคนเดียวจึงส่งผลกระทบต่ออาคารทั้งหลัง.

เวียนนายังให้ความสำคัญกับการอนุรักษ์รูปลักษณ์ทางประวัติศาสตร์ของอาคารสมัยกรุนเดอร์ไซท์ (Gründerzeit) โดยถือว่าส่วนหน้าอาคาร หน้าต่าง ประตู และงานปูนปั้นเป็นส่วนหนึ่งของมรดกทางวัฒนธรรม ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงใดๆ จึงอยู่ภายใต้การควบคุมที่เข้มงวดเป็นพิเศษ.

นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมเทศบาลเมืองและหน่วยงานเทศบาลจึงให้ความสำคัญกับการบูรณะอาคารเป็นอย่างมาก เพราะอาคารเก่ามีความสวยงาม แต่การบูรณะต้องอาศัยความแม่นยำและความเคารพต่อโครงสร้างดั้งเดิมอย่างสูงสุด.

ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์เก่า (Altbau) สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าส่วนที่เป็นกฎหมายของการทำธุรกรรมนั้นโปร่งใสและสะท้อนสภาพที่แท้จริงของอพาร์ตเมนต์ เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ (Grundbuch extract) เพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอ เพราะมันยืนยันความเป็นเจ้าของ แต่ไม่ได้สะท้อนประวัติความเป็นมาของทรัพย์สิน.

การศึกษา Bauakt ซึ่งเป็นเอกสารเก็บรวบรวมใบอนุญาตทั้งหมดสำหรับการพัฒนา ปรับปรุง และการเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่เคยเกิดขึ้นกับอาคารนั้นมีความสำคัญอย่างยิ่ง ที่นี่คุณจะสามารถตรวจสอบได้ว่าผังอาคารปัจจุบันถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ และมีการเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่อาจก่อให้เกิดปัญหาในอนาคตหรือไม่

สิ่งที่สำคัญไม่แพ้กันคือ ใบรับรองส่วนแบ่งกรรมสิทธิ์ ) ซึ่งเป็นเอกสารที่ระบุส่วนแบ่งของคุณในทรัพย์สิน และมีผลต่อการชำระเงินรายเดือน การมีส่วนร่วมในการซ่อมแซม และสิทธิ์ในการออกเสียงในการประชุมเจ้าของร่วม เอกสารนี้แสดงให้เห็นว่าค่าใช้จ่ายต่างๆ ถูกแบ่งปันอย่างยุติธรรมอย่างไร และมีรายละเอียดปลีกย่อยใดๆ ที่ผู้ขายอาจมองข้ามไปหรือไม่

นอกจากนี้ ยังควรศึกษา Hausordnung ) อย่างละเอียดด้วย ข้อบังคับเหล่านี้ควบคุมระดับเสียง การใช้พื้นที่ส่วนกลาง การจัดเก็บสิ่งของ การซ่อมแซม และแม้แต่รายละเอียดเล็กๆ น้อยๆ เช่น ที่เก็บจักรยาน บางครั้งข้อบังคับเหล่านี้มีบทบาทสำคัญมากกว่าที่คุณคิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากอาคารนั้นมีกลุ่มเจ้าของร่วมที่เข้มงวด

ในขั้นตอนนี้ การได้รับความช่วยเหลือจากนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพหรือทนายความที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรียจะเป็นสิ่งสำคัญ พวกเขารู้ว่าเอกสารใดมักก่อให้เกิดปัญหา สิ่งที่ควรทำให้คุณระแวง และวิธีการตีความข้อมูลจากเอกสาร Bauakt และ Grundbuch อย่างถูกต้อง เพื่อให้แน่ใจว่าคุณจะไม่เสียใจกับการตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารเก่าในเวียนนา.

อพาร์ตเมนต์ในอาคารเก่าไม่ได้มีดีแค่สถาปัตยกรรม สไตล์ และบรรยากาศของเวียนนาในอดีตเท่านั้น แต่ยังเป็นสิ่งก่อสร้างทางเทคนิคที่ซับซ้อนซึ่งต้องการความเอาใจใส่ ความรู้ และการเตรียมการในระดับสูง อาคารประวัติศาสตร์สามารถเป็นการลงทุนที่ยอดเยี่ยมและเป็นแหล่งความสุขทางสุนทรีย์ได้ แต่ก็ต่อเมื่อผู้ที่พร้อมที่จะจัดการกับเอกสารทั้งหมด ตรวจสอบสภาพอาคารอย่างละเอียด และประสานงานกับหน่วยงานของเมืองเท่านั้น.

หากคุณชื่นชอบสถาปัตยกรรมคลาสสิก มองเห็นศักยภาพในระยะยาว และยินดีที่จะลงทุนในการปรับปรุง Altbau จะกลายเป็นมากกว่าแค่บ้าน แต่จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวและประวัติศาสตร์เป็นของตัวเอง อย่างไรก็ตาม คุณควรพิจารณาซื้อด้วยความระมัดระวังและรอบคอบที่สุด เพื่อให้เสน่ห์ของบ้านเก่ากลายเป็นสินทรัพย์แทนที่จะเป็นแหล่งที่มาของความประหลาดใจ.