วิธีการและเหตุผลในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชีย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของโครเอเชียกำลังอยู่ในช่วงที่คึกคักที่สุดช่วงหนึ่งในประวัติศาสตร์ การเข้าเป็นสมาชิกยูโรโซนและเขตเชงเก้นในปี 2023 ทำให้การทำธุรกรรมสำหรับชาวต่างชาติง่ายขึ้นอย่างมาก ขจัดความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน และทำให้ตลาดมีความคาดการณ์ได้และโปร่งใสมากขึ้น โครเอเชียได้สร้างชื่อเสียงอย่างมั่นคงบนแผนที่ยุโรปในฐานะจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับนักลงทุนที่ต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครเอเชีย บ้านริมทะเล หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพื่อการท่องเที่ยว.

บทความนี้มีจุดประสงค์เพื่อวิเคราะห์อย่างครอบคลุมถึงความน่าสนใจในการลงทุนในโครเอเชีย ตั้งแต่การอธิบายว่าทำไมตอนนี้จึงเป็นเวลาที่เหมาะสมที่จะพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงการเปรียบเทียบกับออสเตรีย ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ในประเทศนั้นถือเป็นมาตรฐานด้านความมั่นคง เราจะครอบคลุมทุกแง่มุม ได้แก่ ความแตกต่างทางกฎหมาย แนวโน้มราคา ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ และภูมิภาคที่ดีที่สุดในโครเอเชียสำหรับการมองหาที่อยู่อาศัย.

ออสเตรีย ยังคงเป็นแบบอย่างของความมั่นคง ทุกอย่างที่นี่ชัดเจนและคาดการณ์ได้: กฎหมายเข้าใจง่าย ศาลคุ้มครองสิทธิของเจ้าของทรัพย์สิน และราคาในเวียนนาเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ แต่สม่ำเสมอ ผลตอบแทนจากการให้เช่าโดยทั่วไปไม่เกิน 2-3% ต่อปี แต่ความต้องการคงที่และสภาพคล่องสูง ดังนั้น อพาร์ตเมนต์ในออสเตรีย จึงมักถูกเลือกเป็นสินทรัพย์หลักในพอร์ตการลงทุน การขอใบอนุญาตพำนักผ่านอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียต้องใช้เงินลงทุน 500,000 ยูโรขึ้นไป และกระบวนการเองก็เต็มไปด้วยขั้นตอนทางราชการที่ซับซ้อน แต่ในทางกลับกัน คุณจะได้รับความมั่นใจและการคุ้มครองเงินทุนในระยะยาว

ในทางกลับกัน โครเอเชีย

• เกณฑ์การเข้าซื้อต่ำกว่า - คุณสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครเอเชียได้ในราคาถูกเพียง 120,000-150,000 ยูโร
• ผลตอบแทนสูงกว่า - การให้เช่าที่พักริมทะเลให้ผลตอบแทน 5-7% ต่อปี;
• ระบบภาษีง่ายขึ้น - 3% สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสอง และขั้นตอนทางราชการน้อยมาก
• การท่องเที่ยวเติบโตขึ้นและส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น.

แต่ตลาดมีความไม่แน่นอนมากกว่า: ราคาขึ้นอยู่กับฤดูกาลและสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ และสภาพคล่องสูงที่สุดในภูมิภาคชายฝั่ง.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของโครเอเชียยังคงเติบโตอย่างรวดเร็วหลังจากการใช้เงินยูโรและการเข้าร่วมเขตเชงเก้นในปี 2023 จากข้อมูลของยูโรสแตทและธนาคารแห่งชาติโครเอเชีย ราคาที่อยู่อาศัยในประเทศเพิ่มขึ้น 8.3% โดยมีการเติบโตมากกว่า 10% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าในพื้นที่ชายฝั่ง ในเมืองซาเกร็บ สปลิต และดูบรอฟนิค จำนวนธุรกรรมแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ โดยความต้องการจากทั้งผู้ซื้อชาวต่างชาติและชาวท้องถิ่นเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอพาร์ตเมนต์และบ้านริมทะเล

จากประสบการณ์ของผม โครเอเชียกลายเป็นหนึ่งในประเทศยอดนิยมสำหรับผู้ที่ต้องการ ซื้ออพาร์ตเมนต์ริมทะเลราคาไม่แพง ขอ ใบอนุญาตพำนักในโครเอเชีย และสร้างรายได้จากการให้เช่า การผสมผสานระหว่างความงามทางธรรมชาติ สถานะสมาชิกสหภาพยุโรป และภาษีที่ไม่สูงมากนัก ทำให้โครเอเชียเป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนจากเยอรมนี ออสเตรีย สโลวีเนีย และประเทศในแถบสแกนดิเนเวีย

• 🇩🇪 ลูกค้าจากประเทศเยอรมนีซื้ออพาร์ตเมนต์ในเมืองสปลิตเมื่อต้นปี 2024 ในช่วงฤดูร้อน รายได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นประมาณ 6% ต่อปี และมูลค่าตลาดของทรัพย์สินเพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
• 🇬🇧 ครอบครัวชาวรัสเซียซื้อบ้านหลังหนึ่งในอิสเตรีย ใกล้ชายฝั่ง เพื่อใช้พักผ่อนส่วนตัวและปล่อยเช่าผ่าน Airbnb การลงทุนครั้งนี้ทำให้พวกเขาได้รับ ใบอนุญาตพำนักในโครเอเชีย และรายได้ก็เกินความคาดหมาย เพราะบ้านแทบจะเต็มตลอดช่วงฤดูร้อน
• 🇸🇮 นักลงทุนหนุ่มจากสโลวีเนียเลือกซื้อห้องสตูดิโอในซาเกร็บในราคา 125,000 ยูโร ด้วยความต้องการที่คงที่จากนักศึกษาและผู้ประกอบอาชีพในเมืองหลวง ทำให้โครงการนี้แล้วเสร็จภายในสองสัปดาห์ โดยคาดการณ์ผลตอบแทนอยู่ที่ 4.5% ต่อปี

• อุปสรรคในการเข้าถึงต่ำ – สามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้ในราคาตั้งแต่ 120,000 ถึง 150,000 ยูโร และบ้านริมทะเลในราคาตั้งแต่ 200,000 ถึง 250,000 ยูโร
• ผลผลิตสูงกว่าในออสเตรียหรืออิตาลี โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 4-6% และสูงถึง 7% ในพื้นที่ชายฝั่ง
• ความโปร่งใสของธุรกรรมในสหภาพยุโรป – การคุ้มครองทางกฎหมายและการจดทะเบียนผ่านทะเบียนของรัฐ
• ใบอนุญาตพำนักในโครเอเชียสำหรับผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ – หากมีการพำนักระยะยาวและเป็นเจ้าของทรัพย์สิน จะสามารถขอใบอนุญาตพำนักสำหรับทั้งครอบครัวได้
• ราคาสินค้ากำลังสูงขึ้น โดยเฉพาะบริเวณชายฝั่ง ที่มีสินค้าจำกัดและความต้องการสูงกว่าปริมาณสินค้าอยู่เสมอ

กุญแจสำคัญสู่การลงทุนที่ประสบความสำเร็จในโครเอเชียคือ การเลือกอพาร์ตเมนต์ที่ไม่เพียงแต่ให้ผลตอบแทนทันที แต่ยังต้องเลือกทำเลที่มีศักยภาพในอนาคตด้วย โครงการโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ถนน มหาวิทยาลัย และแหล่งท่องเที่ยว (สปลิต ซาดาร์ ริเยกา) สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยได้.

เมื่อมีคนถามผมว่าคุ้มค่าหรือไม่ที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชีย ผมมักจะตอบว่า: เพื่อให้เข้าใจถึงโอกาส คุณต้องรู้จักประวัติของตลาดเสียก่อน โครเอเชียผ่านพ้นวิกฤตหลังปี 2008 มาสู่การเติบโตของราคาอย่างรวดเร็วหลังจากเข้าร่วมสหภาพยุโรป และโดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากใช้เงินยูโรและเข้าร่วมเขตเชงเก้นในปี 2023 ปัจจุบัน โครเอเชียเป็นหนึ่งในตลาดที่น่าดึงดูดที่สุดในยุโรปใต้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการ ซื้ออพาร์ตเมนต์ริมทะเลในโครเอเชีย หรือ บ้านในโครเอเชียเพื่อปล่อยเช่าพักผ่อน

• 2008–2014: วิกฤตเศรษฐกิจโลกส่งผลกระทบอย่างหนักต่อโครเอเชีย โดยราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงมากกว่า 20% โดยเฉพาะในพื้นที่ชายฝั่ง.
• 2015–2019: การฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ความต้องการจากชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้น (โดยเฉพาะชาวเยอรมัน ออสเตรีย และสแกนดิเนเวีย).
• 2020: การระบาดของโรคโควิด-19 ส่งผลให้จำนวนธุรกรรมลดลงชั่วคราว แต่ราคายังคงเพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากความต้องการภายในประเทศ.
• ปี 2023–2025: หลังจากการเปลี่ยนผ่านสู่ระบบเงินยูโรและเชงเก้น ราคาบ้าน โดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 8.3% ในพื้นที่ชายฝั่งทะเล เพิ่มขึ้นมากกว่า

การทำความเข้าใจอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของโครเอเชีย จำเป็นต้องเข้าใจถึงขั้นตอนต่างๆ ที่ตลาดได้ประสบมาในช่วงยี่สิบปีที่ผ่านมา โครเอเชียเป็นประเทศที่มีชายฝั่งทะเลที่สวยงาม มีศักยภาพด้านการท่องเที่ยวสูง และกำลังรวมตัวเข้ากับสหภาพยุโรปอย่างรวดเร็ว แต่ตลาดของประเทศนี้ก็ผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายมามากมาย ตั้งแต่การเติบโตอย่างรวดเร็วไปจนถึงวิกฤต และการฟื้นตัวอีกครั้ง.

ในช่วงต้นทศวรรษ 2000 โครเอเชียกลายเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในแถบทะเลเอเดรียติก ชาวเยอรมัน ออสเตรีย อังกฤษ และสแกนดิเนเวียต่างพากันซื้อบ้านและอพาร์ตเมนต์ริมทะเลอย่างคึกคัก เหตุผลนั้นชัดเจน: ราคาที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับอิตาลีและกรีซ ชายฝั่งที่สวยงาม และจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น ในช่วงเวลานั้นมีการซื้อขายส่วนตัวเกิดขึ้นมากมาย ชาวต่างชาติซื้อวิลล่าขนาดเล็กและอพาร์ตเมนต์บนเกาะฮวาร์ บราช สปลิต และดูบรอฟนิค ราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเพิ่มขึ้นปีละ 10-15%.

วิกฤตการณ์ทางการเงินโลกส่งผลกระทบอย่างหนักต่อโครเอเชีย ธนาคารหยุดปล่อยสินเชื่อ การก่อสร้างชะลอตัวอย่างมาก และความต้องการอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างฮวบฮาบ ราคาลดลง 20-30% ขึ้นอยู่กับภูมิภาค โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่ชายฝั่งทะเลที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก เนื่องจากราคาเคยสูงเกินไปในช่วงปี 2550-2551 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายระงับโครงการ และนักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงราคาสูงสุดก็พบว่าขายได้ยาก

อย่างไรก็ตาม ในช่วงเวลานั้นเองที่กลุ่มผู้ซื้อกลุ่มใหม่ได้ปรากฏตัวขึ้น นั่นคือนักลงทุนที่ระมัดระวังซึ่งมองโครเอเชียไม่ใช่ในฐานะตลาดเก็งกำไร แต่เป็นกลยุทธ์ระยะยาว ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ระหว่างปี 2009 ถึง 2012 ได้เห็นราคาที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องภายในเวลาไม่กี่ปี และสามารถปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ของตนให้แก่นักท่องเที่ยวได้กำไรดี.

หลังจากโครเอเชียเข้าร่วมสหภาพยุโรปในปี 2013 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ค่อยๆ ฟื้นตัว ตั้งแต่ปี 2015 จำนวนธุรกรรมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และชาวต่างชาติก็เริ่มกลับมาซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างแข็งขันอีกครั้ง โดยเฉพาะในพื้นที่ชายฝั่งทะเล จากข้อมูลของธนาคารแห่งชาติโครเอเชีย สัดส่วนของชาวต่างชาติในบางพื้นที่ชายฝั่งทะเลสูงถึง 15-20% ของผู้ซื้อทั้งหมด

ในช่วงเวลานี้ โครงการโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ เริ่มพัฒนาขึ้น เช่น ถนน สนามบิน และท่าจอดเรือยอชต์ การท่องเที่ยวเฟื่องฟูเป็นประวัติการณ์ โดยมีนักท่องเที่ยวมากกว่า 20 ล้านคนต่อปี ทั้งหมดนี้กระตุ้นความสนใจในอพาร์ตเมนต์และบ้านริมทะเล ในซาเกร็บ ความต้องการส่วนใหญ่มาจากนักศึกษา ผู้เชี่ยวชาญด้านไอที และภาคธุรกิจ.

การนำ เงินยูโร ในเดือนมกราคม 2023 และการเข้าเป็นสมาชิก เขตเชงเก้น ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ นับตั้งแต่นั้นมา ตลาดก็มีความโปร่งใสและเข้าใจง่ายยิ่งขึ้นสำหรับนักลงทุนในสหภาพยุโรป ความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนได้หายไป และขั้นตอนทางกฎหมายก็ง่ายขึ้น

ผลลัพธ์เริ่มเห็นได้ชัดเจนตั้งแต่ปลายปี 2024: จากข้อมูลของยูโรสแตท ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 8.3% โดยในภูมิภาคท่องเที่ยว (ดัลมาเทีย อิสเตรีย และดูบรอฟนิค) มีการเติบโตสูงถึง 10-12% ความต้องการจากต่างประเทศเพิ่มขึ้น โดยผู้ซื้อจากเยอรมนี ออสเตรีย และสแกนดิเนเวีย รวมถึงนักลงทุนรายใหม่จากยุโรปกลาง มีบทบาทมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

ในโครเอเชีย สถานที่แต่ละแห่งมีจุดประสงค์การใช้งานที่แตกต่างกัน: บางแห่ง การให้เช่าตามฤดูกาลริมทะเลประสบความสำเร็จมากกว่า ในขณะที่บางแห่ง การให้เช่าตลอดทั้งปีในเมืองหลวงและบริเวณรอบมหาวิทยาลัยได้รับความนิยมมากกว่า ส่วนวิลล่าหรูและอพาร์ตเมนต์บูติกเป็นสัญลักษณ์ของสถานะและความหายาก เพื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้มากที่สุด สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าความต้องการกระจุกตัวอยู่ที่ใด และรูปแบบการให้เช่าแบบใดที่จะยั่งยืนในพื้นที่นั้น.

การเริ่มต้นธุรกิจให้เช่าระยะยาวที่มั่นคงนั้นง่ายที่สุดที่นี่ เพราะเมืองหลวงแห่งนี้ดึงดูดนักศึกษา ผู้เชี่ยวชาญด้านไอที แพทย์ พนักงานรัฐบาล และบริษัทต่างๆ.

• อพาร์ตเมนต์ 1-2 ห้องนอน (ขนาดประมาณ 45-75 ตารางเมตร): ราคาโดยประมาณ 150,000-240,000 ยูโร.
• ห้องสตูดิโอขนาดกะทัดรัดให้เช่ารายวัน/ระยะกลาง: 120,000–170,000 ยูโร.
• บ้านเดี่ยว/ทาวน์เฮาส์ในชานเมือง: ราคาตั้งแต่ 250,000 ถึง 400,000 ยูโร.

เหมาะสำหรับ: นักลงทุนที่ต้องการอัตราการเข้าพักที่คาดการณ์ได้และผลตอบแทนปานกลางโดยไม่มีความผันผวนตามฤดูกาลอย่างชัดเจน.

ความต้องการสูงในช่วงฤดูร้อน ประกอบกับช่วงนอกฤดูท่องเที่ยวเนื่องจากการเดินทางเพื่อธุรกิจและการรักษาพยาบาล ส่งผลให้ที่พักในใจกลางเมืองและริมชายหาดมีจำนวนจำกัด.

• อพาร์ทเมนต์ 1-2 ห้องนอนริมทะเล: 200,000–370,000 ยูโร (หาที่ถูกกว่านี้ได้ยาก)
• ใจกลางเมืองเก่า/อพาร์ตเมนต์ที่มีวิวสวย: มักเป็นราคาที่สูงกว่าราคาตลาด
• บ้านพร้อมที่ดิน/วิวสวย: ราคาตั้งแต่ 400,000 ถึง 700,000 ยูโรขึ้นไป

สำหรับผู้ที่ต้องการผสมผสานไลฟ์สไตล์และรายได้ตามฤดูกาล และผู้ที่พร้อมจัดการการเช่าระยะสั้น.

การพัฒนาทางประวัติศาสตร์ที่จำกัดและการเป็นที่รู้จักในวงกว้างของนักท่องเที่ยว ทำให้เกิด "ราคาติดลบ".

• อพาร์ทเมนต์ในทำเลดี: ราคา 250,000–450,000 ยูโร.
• วิลล่าริมทะเล/พร้อมวิวพาโนรามา: ราคาตั้งแต่ 700,000 ยูโร ถึง 1.5 ล้านยูโรขึ้นไป

เหมาะสำหรับใคร: ผู้ซื้อที่มองหาฐานะและ "ที่หลบภัย" ริมทะเล; และเจ้าของบ้านที่เน้นการลงทุนเพื่อเพิ่มมูลค่าในระยะยาว.

ชาวเยอรมันและชาวออสเตรียชื่นชอบอิสเตรียมาโดยตลอด ด้วยสภาพอากาศที่ดี การคมนาคมสะดวก และการท่องเที่ยวเชิงอาหารและไวน์ที่แข็งแกร่ง.

• บ้าน/วิลล่าพร้อมที่ดิน: ราคาตั้งแต่ 280,000 ถึง 600,000 ยูโร.
• อพาร์ทเมนต์ริมทะเล/ใจกลางเมือง: 180,000–300,000 ยูโร.

เหมาะสำหรับ: ครอบครัวที่มีไลฟ์สไตล์แบบเรียบง่าย + ให้เช่าพักระยะสั้น ไม่แออัดเหมือนใน "ภาพโปสการ์ด" ของดัลมาเทีย.

ความต้องการในช่วงฤดูร้อนมีเสถียรภาพ เขื่อนได้รับการพัฒนา การท่องเที่ยวเชิงการแพทย์และธุรกิจ.

• อพาร์ตเมนต์: ราคา 170,000–300,000 ยูโร (ทำเลที่ตั้งสำคัญ)
• วิลล่า/บ้านพร้อมวิวอ่าว: ราคาตั้งแต่ 400,000 ถึง 800,000 ยูโร.

สำหรับผู้ที่ให้ความสำคัญกับโครงสร้างพื้นฐานและความแน่นอน แต่ต้องการให้ทะเลอยู่ใกล้ชายแดนมากขึ้น.

เป็นการผสมผสานระหว่างราคาและคุณภาพที่ดี และตั้งอยู่ในทำเลที่สะดวกสบาย มีสนามบิน ท่าจอดเรือยอชต์ และโรงแรมที่กำลังเติบโต.

• ห้องสตูดิโอและห้องนอน 1 ห้อง: 120,000–220,000 ยูโร.
• บ้านพักใกล้ทะเล: ราคา 250,000–450,000 ยูโร.

เหมาะสำหรับใคร: อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแห่งแรกบนชายฝั่งทะเลเอเดรียติกที่มีศักยภาพในการเติบโต.

ความต้องการสูงในช่วงฤดูร้อนและค่าเดินทาง/การขนส่งที่สูงขึ้น โลจิสติกส์มีความซับซ้อนมากขึ้น แต่ค่าใช้จ่ายก็สูงขึ้นเช่นกัน.

• อพาร์ตเมนต์: ราคาโดยทั่วไปอยู่ระหว่าง 220,000 ถึง 400,000 ยูโร.
• บ้าน/วิลล่า: ราคาเริ่มต้นที่ 500,000 ยูโร และราคาสูงขึ้นอย่างมากในพื้นที่ "แนวหน้า"

เหมาะสำหรับ: เจ้าของที่ดินที่มีประสบการณ์และเข้าใจเรื่องฤดูกาลและโลจิสติกส์; ผู้ซื้อสินค้าหายากและของสะสม.

• เยอรมนี ออสเตรีย และสโลวีเนีย เป็นผู้นำตลาดดั้งเดิม โดยมีการซื้อที่ดินอย่างแข็งขันในอิสเตรีย ควาร์เนอร์ และดัลมาเทียตอนกลาง
• สแกนดิเนเวีย เบเนลักซ์ และสหราชอาณาจักร —ผู้คนมักเลือกเกาะและรีสอร์ทหรูเป็นบ้านพักตากอากาศหรือที่พักให้เช่าตามฤดูกาล
• นักลงทุนที่พูดภาษารัสเซีย – ดัลมาเทีย (สปลิต หมู่เกาะต่างๆ) ดูบรอฟนิค อิสเตรีย; บางดีลมีจุดประสงค์เพื่อใช้ส่วนตัว

เหตุผลที่พวกเขาซื้อ: บ้านหลังที่สองริมทะเล, ให้เช่าตามฤดูกาลโดยให้ผลตอบแทน 5-7%, และปกป้องเงินต้นจากภาวะเงินเฟ้อในยูโรโซน

ครอบครัวท้องถิ่นเช่าอพาร์ตเมนต์ในซาเกร็บและเมืองชายฝั่งทะเลนอกเขตติดชายหาด กลยุทธ์ยอดนิยมสำหรับผู้ประกอบการคือการซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กหลายแห่งแล้วให้เช่ารายวันในช่วงฤดูร้อน.

• เมืองซาเกร็บเป็นที่นิยมในหมู่นักเรียน นักศึกษา แพทย์ และผู้เชี่ยวชาญด้านไอที.
• สปลิต, ซาดาร์, โอปาติยา – รูปแบบที่พักและการให้เช่าแบบผสมผสาน ซึ่งช่วยให้เจ้าของสามารถรักษาอัตราการเข้าพักได้ในช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยว.

ชาวต่างชาติที่เข้ามาอาศัยอยู่ช่วยลดความผันผวนของรายได้ตามฤดูกาล โดยเฉพาะในเมืองชายฝั่งที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดี.

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชีย ไม่ว่าจะเป็นอพาร์ตเมนต์ริมทะเล บ้านในอิสเตรีย หรืออพาร์ตเมนต์ในซาเกร็บ สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาไม่เพียงแค่ทำเลที่ตั้งและระดับของทรัพย์สินเท่านั้น แต่ยังรวมถึงโครงสร้างการเป็นเจ้าของ กฎระเบียบสำหรับพลเมืองต่างชาติ และกลยุทธ์การลงทุนที่เลือกด้วย ปัจจัยเหล่านี้มีผลต่อภาษี ผลกำไร และความเร็วในการขายออก.

พลเมืองของสหภาพยุโรปและเขตเศรษฐกิจยุโรป สามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ บ้าน และห้องชุดได้อย่างอิสระเช่นเดียวกับพลเมืองท้องถิ่น กรรมสิทธิ์จะได้รับการจดทะเบียนในทะเบียนที่ดิน (katastar และ zemljišna knjiga) และสามารถให้เช่า ขาย หรือยกให้เป็นมรดกได้โดยไม่มีข้อจำกัดใดๆ

พลเมืองของประเทศนอกสหภาพยุโรป สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เช่นกัน แต่ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไข "การแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกัน" กล่าวคือ หากประเทศของพวกเขายินยอมให้ชาวโครเอเชียซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศของตนได้ การทำธุรกรรมดังกล่าวต้องได้รับความยินยอมจากกระทรวงยุติธรรมของโครเอเชีย ขั้นตอนนี้ใช้เวลา 3 ถึง 6 เดือน แต่เป็นขั้นตอนมาตรฐาน

ตัวอย่าง: ลูกค้าจากเยอรมนีซื้ออพาร์ตเมนต์ในเมืองสปลิตและปล่อยเช่าทันทีผ่าน Airbnb ได้ผลตอบแทน 6% ต่อปี ครอบครัวจากยูเครนสามารถซื้อบ้านในอิสเตรียผ่านทนายความ โดยได้รับการอนุมัติจากกระทรวงยุติธรรม บ้านหลังนี้ใช้เป็นบ้านพักตากอากาศและปล่อยเช่าให้กับนักท่องเที่ยวในช่วงฤดูร้อน

การจัดตั้งบริษัทในโครเอเชียจะช่วยให้คุณได้รับประโยชน์ดังนี้:

• ซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเพื่อประกอบธุรกิจให้เช่า;
• รักษาวิธีการคำนวณภาษีมูลค่าเพิ่มเมื่อซื้ออาคารใหม่
• ลดภาระภาษีให้เหมาะสมที่สุดหากอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกใช้เป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจ (เช่น อพาร์ตเมนต์ โรงแรมขนาดเล็ก หรือบ้านเช่า).

บริษัทต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชียได้เช่นกัน ตัวเลือกนี้มักถูกเลือกโดยนักลงทุนที่ซื้อ โรงแรม อพาร์ตเมนต์ หรืออพาร์ตเมนต์หลายแห่งเพื่อปล่อยเช่าระยะสั้น

ตัวอย่าง: นักลงทุนชาวออสเตรียจดทะเบียนบริษัทจำกัดส่วนตัว (DOO) และซื้ออพาร์ตเมนต์สามห้องในซาเกร็บเพื่อปล่อยเช่าให้แก่นักศึกษา โดยทรัพย์สินดังกล่าวได้รับการบริหารจัดการผ่านบริษัทจัดการ ซึ่งช่วยลดการมีส่วนร่วมส่วนตัวของเขาลง

โครเอเชียกำลังพัฒนากองทุนรวมเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIFs) ซึ่งช่วยให้นักลงทุนสามารถลงทุนในพอร์ตโฟลิโอของอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ รวมถึงอพาร์ตเมนต์ที่พักอาศัย โรงแรมอพาร์ตเมนต์ และอาคารสำนักงาน สำหรับนักลงทุนรายบุคคล นี่เป็นวิธีหนึ่งในการกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้แบบไม่ต้องลงแรง.

ทรัสต์สำหรับครอบครัว ซึ่งเป็นเรื่องปกติในสหภาพยุโรป สามารถใช้เพื่อคุ้มครองทรัพย์สินและวางแผนการสืบทอดมรดกได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับครอบครัวชาวต่างชาติที่ซื้อ วิลล่าริมทะเลหรือบ้านพร้อมที่ดินในอิสเตรีย

ในประเทศโครเอเชีย อสังหาริมทรัพย์สามารถจดทะเบียนในชื่อของเจ้าของหลายคนได้ ซึ่งสะดวกสำหรับการซื้อของครอบครัว เช่น พ่อแม่และลูกสามารถเป็นเจ้าของร่วมของอพาร์ตเมนต์ได้.

การรับมรดกจะดำเนินการผ่านทนายความและจดทะเบียนในทะเบียนที่ดิน หากชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น ทายาทก็ยังคงมีสิทธิในกรรมสิทธิ์ (โดยขึ้นอยู่กับข้อตกลงร่วมกันสำหรับประเทศนอกสหภาพยุโรป).

ตัวอย่าง: ครอบครัวชาวสโลวีเนียครอบครัวหนึ่งซื้อบ้านในเมืองโอปาติยาในชื่อของพ่อแม่และลูกชาย หลังจากที่พ่อเสียชีวิต การรับมรดกก็ดำเนินไปอย่างรวดเร็ว: เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารได้ดำเนินการโอนหุ้นอย่างเป็นทางการ และทรัพย์สินก็ยังคงอยู่ในครอบครัว

แตกต่างจากดูไบที่มีทั้งเขตกรรมสิทธิ์และเขตเช่า โครเอเชียอยู่ภายใต้กฎหมายของสหภาพยุโรปที่เป็นเอกภาพ อย่างไรก็ตาม ยังมีลักษณะเฉพาะบางประการ:

1. กฎระเบียบสำหรับชาวต่างชาติ

• สหภาพยุโรป/เขตเศรษฐกิจยุโรป: สามารถซื้อแฟลต บ้าน และอพาร์ตเมนต์ได้โดยไม่มีข้อจำกัดใดๆ
• ประเทศนอกสหภาพยุโรป: ต้องได้รับความยินยอมจากกระทรวงยุติธรรม (หลักการต่างตอบแทน)
• ที่ดิน: บุคคลต่างชาติไม่สามารถซื้อที่ดินเกษตรกรรมได้โดยตรง วิธีแก้ปัญหาคือการซื้อผ่านบริษัทหรือโอนกรรมสิทธิ์ไปยังนิติบุคคล

2. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของสำนักงาน ร้านค้า และโรงแรมได้ สำหรับอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจขนาดใหญ่ มักใช้รูปแบบ DOO (Directory of Ownership) มากกว่า.

3. ค่าเช่า

เจ้าของทรัพย์สินทุกคนสามารถให้เช่าทรัพย์สินได้ แต่การเช่าระยะสั้น (สำหรับนักท่องเที่ยว) ต้องมีใบอนุญาต (ประเภทนักท่องเที่ยว) ส่วนการเช่าระยะยาวต้องทำเป็นสัญญาที่ได้รับการรับรองจากทนายความและจดทะเบียนอย่างถูกต้อง.

4. สินเชื่อจำนอง

ชาวต่างชาติสามารถขอสินเชื่อบ้านจากธนาคารในโครเอเชียได้ แต่เงื่อนไขจะเข้มงวดกว่าธนาคารในประเทศ โดยทั่วไปธนาคารจะขอหลักฐานแสดงรายได้ และอัตราดอกเบี้ยจะสูงกว่า 1-2% ส่วนผู้ที่อาศัยอยู่ในสหภาพยุโรปสามารถขอสินเชื่อได้สูงสุดถึง 70% ของมูลค่าทรัพย์สิน.

• การให้เช่าระยะสั้น (สำหรับนักท่องเที่ยว): ผลตอบแทนสูง (5–7%) แต่ขึ้นอยู่กับฤดูกาล โดยเฉพาะอย่างยิ่งเหมาะสำหรับเมืองสปลิต ดูบรอฟนิค และอิสเตรีย
• การเช่าระยะยาว (เมืองหลวงและเมืองต่างๆ): ผลตอบแทนต่ำกว่า (3–5%) แต่มีความต้องการคงที่และกระแสเงินสดราบรื่น
• กลยุทธ์แบบผสมผสาน: ให้เช่ารายวันในฤดูร้อน และให้เช่าระยะยาวในฤดูหนาว มีให้บริการในเมืองสปลิต โอปาติยา และซาดาร์

ในทางปฏิบัติ นักลงทุนหลายคนให้ความสำคัญกับรายละเอียดทางกฎหมายของการทำธุรกรรมน้อยเกินไป ผมเน้นย้ำเสมอว่า งานสำคัญไม่ได้อยู่ที่การซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้านริมทะเลเพียงอย่างเดียว แต่เป็นการตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีเอกสารสิทธิ์ที่ชัดเจน การจดทะเบียนอย่างถูกต้องจะช่วยลดความเสี่ยง ประหยัดเวลา และช่วยให้คุณสามารถเริ่มให้เช่าหรืออยู่อาศัยในทรัพย์สินนั้นได้ทันที.

1. การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ – อพาร์ตเมนต์ในซาเกร็บ อพาร์ตเมนต์ริมทะเลในสปลิต หรือบ้านในอิสเตรีย ในขั้นตอนนี้ สิ่งสำคัญคือต้องประเมินไม่เพียงแค่ราคา แต่ยังรวมถึงผลกำไร ใบอนุญาตให้เช่า และโครงสร้างพื้นฐานด้วย

2. สัญญาเบื้องต้น – ​​Predugovor (เว็บไซต์ Predugovor) – เป็นเอกสารที่กำหนดเงื่อนไขของธุรกรรมอย่างเป็นทางการและเป็นการประกันกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อ โดยทั่วไปแล้วเงินมัดจำจะอยู่ที่ 10% ของราคาซื้อ

3. สัญญาซื้อขายหลัก – ​​Ugovor o kupoprodaji – ระบุราคา ขั้นตอนการชำระเงิน สิทธิ และหน้าที่ของคู่สัญญา

4. การชำระเงิน – โดยทั่วไปสำหรับการซื้อขายต่อ จะเป็นการชำระเงินครั้งเดียว สำหรับบ้านสร้างใหม่ สามารถชำระเงินเป็นงวดๆ ตามตารางเวลาที่กำหนดได้

5. การรับรองเอกสาร – สัญญาต้องได้รับการรับรองจากทนายความผู้รับรองเอกสาร (javni bilježnik)

6. การจดทะเบียนในทะเบียนที่ดิน – Zemljišne knjige – นี่คือขั้นตอนการรับรองสิทธิ์ความเป็นเจ้าของ

คำแนะนำของผม: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าที่ดินนั้นได้จดทะเบียนในสำนักงานที่ดินแล้ว และไม่มีภาระผูกพันใดๆ

• ทนายความ จะตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมาย: ข้อมูลในทะเบียนที่ดินสอดคล้องกัน ไม่มีภาระผูกพันใดๆ (เช่น การจำนอง หนี้สิน การอายัด) และความถูกต้องของสัญญา
• ตัวแทน จะช่วยหาอพาร์ตเมนต์หรือบ้าน เจรจาต่อรอง และตกลงราคา

หากคุณปรึกษาทนายความและตัวแทนตั้งแต่เริ่มต้น ความเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาจะลดลงอย่างน้อย 70%.

สิ่งที่คุณต้องใช้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชีย:

• อายุ 18 ปีขึ้นไป และมีหนังสือเดินทางที่ยังไม่หมดอายุ.
• พลเมืองของสหภาพยุโรปสามารถซื้อได้โดยตรง ส่วนพลเมืองของประเทศนอกสหภาพยุโรปต้องได้รับความยินยอมจากกระทรวงยุติธรรม (หลักการต่างตอบแทน).
• เอกสารแสดงที่มาของเงินทุนสำหรับธุรกรรมขนาดใหญ่.
• หมายเลขภาษีในโครเอเชีย (OIB — osobni identifikacijski broj).
• สำหรับบริษัทต่างๆ - เอกสารตามกฎหมาย การจดทะเบียนบริษัทจำกัด (DOO) หรือนิติบุคคลต่างประเทศ.

อาคารใหม่ (อพาร์ทเมนต์ใหม่):

ราคาสูงกว่า แต่ราคานี้รวมภาษีมูลค่าเพิ่มแล้ว (โดยปกติ 25%) คุณไม่ต้องจ่ายภาษีซื้อ 3% สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตเข้าอยู่อาศัย.

ตลาดรอง:

รวมถึงอพาร์ตเมนต์และบ้านที่มีประวัติการเป็นเจ้าของ จะต้องชำระภาษีโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ (3% ของราคาซื้อ) เมื่อทำการซื้อขาย การตรวจสอบที่ดินเพื่อดูหนี้สินคงค้างและขอบเขตที่แน่นอนของที่ดิน/อพาร์ตเมนต์เป็นสิ่งจำเป็น.

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้านในโครเอเชียได้โดยไม่ต้องไปปรากฏตัวด้วยตนเอง โดยต้องทำหนังสือมอบอำนาจที่ออกโดยทนายความรับรองเอกสาร (notary public) ซึ่งต้องได้รับการรับรองและแปลเป็นภาษาโครเอเชีย จากนั้นทนายความจะใช้หนังสือมอบอำนาจนั้นลงนามในสัญญาและจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในทะเบียนที่ดิน.

ก่อนเซ็นสัญญา ผมจะตรวจสอบสิ่งต่อไปนี้เสมอ:

• ผู้ขายมีกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายในที่ดินใน Zemljišne knjige หรือไม่.
• มีหนี้สิน ภาระผูกพัน หรือจำนองใดๆ หรือไม่?.
• พื้นที่และวัตถุประสงค์ของที่ดินที่ระบุในทะเบียนที่ดินตรงกับพื้นที่จริงหรือไม่.
• มีใบอนุญาตสำหรับการก่อสร้างและการใช้งาน (สำหรับบ้าน/อาคารใหม่) หรือไม่.
• ต้องมีใบอนุญาตครบถ้วนเมื่อส่งมอบที่พักให้แก่นักท่องเที่ยว.

ตัวอย่าง: ลูกค้าต้องการซื้อบ้านริมทะเลในเมืองซิเบนิก แต่ทนายความพบว่าที่ดินบางส่วนจดทะเบียนเป็นที่ดินเกษตรกรรม การทำธุรกรรมจึงถูกระงับ และลูกค้าก็หลีกเลี่ยงปัญหาเรื่องการจดทะเบียนได้

ขั้นตอนสุดท้ายคือการลงทะเบียนใน Zemljišne knjige

เอกสารการจดทะเบียนที่ดิน (Vlasnički list) บันทึก ข้อมูลเกี่ยวกับเจ้าของ ที่ดิน และภาระผูกพันต่างๆ เมื่อจดทะเบียนแล้ว ผู้ซื้อจะกลายเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์และสามารถให้เช่า ขาย หรือยกที่ดินให้เป็นมรดกได้

โดยเฉลี่ยแล้ว กระบวนการซื้อและจดทะเบียนใช้เวลา 6-10 สัปดาห์ ระยะเวลาขึ้นอยู่กับความพร้อมของเอกสารและว่าจำเป็นต้องได้รับการอนุมัติจากกระทรวงยุติธรรมหรือไม่ (สำหรับผู้ซื้อจากประเทศนอกสหภาพยุโรป)

นักลงทุนมักเลือกโครเอเชียเนื่องจากระบบภาษีที่ค่อนข้างผ่อนปรนสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แตกต่างจากหลายประเทศในยุโรปใต้ อัตราภาษีที่นี่เรียบง่ายและโปร่งใส ทำให้สามารถคาดการณ์รายได้ค่าเช่าสำหรับอพาร์ตเมนต์หรือบ้านริมทะเลได้แม่นยำยิ่งขึ้น.

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชีย คุณควรคำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่จำเป็นต่อไปนี้:

• ภาษีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน (Porez na promet nekretnina) — 3% ของมูลค่าที่ดินในตลาดรอง
• ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) สำหรับอาคารใหม่คือ 25% แต่รวมอยู่ในราคาแล้ว ดังนั้นผู้ซื้อจึงชำระโดยไม่ต้องเสียภาษีเพิ่มเติม
• ค่าบริการด้านกฎหมาย การรับรองเอกสาร และตัวแทน โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 3-5% ของมูลค่าธุรกรรม (การตรวจสอบทะเบียนที่ดิน การลงนามในสัญญา และการสนับสนุนอื่นๆ)
• ค่าสาธารณูปโภคและค่าบำรุงรักษา โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 1.2–2 ยูโรต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับอพาร์ตเมนต์ในเมืองสปลิตหรือซาเกร็บ ส่วนบ้านริมทะเลจะมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าเนื่องจากค่าบำรุงรักษาที่ดิน

กฎเดียวกันนี้ใช้บังคับกับผู้พำนักในสหภาพยุโรปและนักลงทุนต่างชาติ ในทางปฏิบัติ ผมขอแนะนำดังนี้:

• โปรดทราบว่าเมื่อให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเสียภาษีเฉพาะรายได้สุทธิเท่านั้น (10-20% ขึ้นอยู่กับระบบภาษี)
• เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ควรพิจารณาจดทะเบียนบริษัทจำกัดส่วนตัว (DOU) ซึ่งจะช่วยให้คุณสามารถบันทึกค่าใช้จ่ายและดำเนินธุรกิจในอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวได้อย่างเป็นทางการ
• ควรคำนวณค่าสาธารณูปโภคล่วงหน้า โดยเฉพาะในอาคารเก่าที่มีประสิทธิภาพการใช้พลังงานต่ำ.

ในประเทศออสเตรีย นักลงทุนต้องเสีย ภาษี 3.5% และ 55% ได้

ในโครเอเชีย สถานการณ์ค่อนข้างเบาบางกว่า:

• ภาษีที่เรียกเก็บจากการซื้อนั้นเพียง 3% เท่านั้น (หรือภาษีมูลค่าเพิ่มหากเป็นอาคารใหม่)
• รายได้ค่าเช่าจะถูกเก็บภาษีในอัตรา 10-20% ภายใต้ระบบภาษีแบบง่าย
• ไม่ต้องเสียภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์หลังจากถือครองกรรมสิทธิ์ครบ 2 ปี.

วิธีนี้ช่วยให้ได้ผลตอบแทนจากการลงทุนเร็วขึ้น แต่ตลาดมีความอ่อนไหวต่อฤดูกาลและการไหลเวียนของนักท่องเที่ยวมากขึ้น.

ลูกค้าหลายท่านสอบถามว่าสามารถขอใบอนุญาตพำนักอาศัยได้หรือไม่เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้านในโครเอเชีย คำตอบคือได้ แต่มีรายละเอียดปลีกย่อยบางประการ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชียไม่ได้หมายความว่าจะได้รับการอนุมัติใบอนุญาตพำนักอาศัยโดยอัตโนมัติ แต่ก็เป็นเหตุผลสำคัญที่ควรยื่นขอใบอนุญาต สิ่งสำคัญคือต้องพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นใช้เพื่อการอยู่อาศัยจริง ๆ ไม่ใช่แค่ซื้อ "ในเอกสาร" เท่านั้น.

• สามารถขอ ใบอนุญาตพำนักระยะสั้น (ไม่เกิน 1 ปี)
• การต่อเติม - ต้องได้รับการยืนยันว่าที่ดินนั้นใช้เพื่อการอยู่อาศัย
• สามารถขอสิทธิ์ พำนักถาวรและสัญชาติ

ตัวอย่างที่เป็นรูปธรรม: ครอบครัวหนึ่งจากออสเตรียซื้อบ้านในอิสเตรียราคา 320,000 ยูโร ได้รับใบอนุญาตพำนักชั่วคราว พาบุตรหลานมาอยู่ที่นั่น และเปิดธุรกิจขนาดเล็ก พวกเขาวางแผนที่จะยื่นขอใบอนุญาตพำนักถาวรในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

ข้อสำคัญ: ใบอนุญาตพำนักอาศัยที่ได้มาจากการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ไม่ได้ให้สิทธิ์ในการทำงานโดยปราศจากใบอนุญาตแยกต่างหาก หากต้องการหางานทำ คุณต้องขอใบอนุญาตทำงานหรือจดทะเบียนบริษัทและประกอบกิจการในฐานะผู้ประกอบการ

ใบอนุญาตพำนักในโครเอเชียเปิดโอกาสมากมายสำหรับการอยู่อาศัย การศึกษา และการทำธุรกิจ แต่ยังคงเป็นเพียงเครื่องมือในการพำนักอาศัย ไม่ใช่วีซ่าทำงาน ดังนั้น กลยุทธ์ "ซื้อบ้านแล้วย้ายเข้าไปอยู่" จึงได้ผลดีหากรายได้หลักของนักลงทุนมาจากนอกประเทศโครเอเชียหรือจากการทำธุรกิจของตนเองอยู่แล้ว.

หากต้องการต่ออายุใบอนุญาตพำนักชั่วคราว คุณต้องดำเนินการดังนี้:

• ยังคงเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นอยู่
• ใช้ชีวิตส่วนใหญ่อยู่ในโครเอเชีย
• ส่งเอกสารและชำระค่าธรรมเนียมของรัฐให้ตรงเวลา.

ฉันมักแนะนำลูกค้าให้ตรวจสอบสถานะของทรัพย์สินล่วงหน้าและต่ออายุการจดทะเบียนให้ทันเวลาเสมอ.

• การซื้อที่ดินเกษตรโดยตรง (ซึ่งเป็นสิ่งต้องห้ามสำหรับชาวต่างชาติ).
• ข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนในทะเบียนที่ดิน.
• การแจ้งภาษีต่ำกว่าความเป็นจริงเมื่อให้เช่าอพาร์ตเมนต์แก่นักท่องเที่ยว.

โครเอเชียมีอัตราภาษีการซื้อและการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำกว่าออสเตรีย และอนุญาตให้ครอบครัวมีสิทธิ์พำนักอาศัยได้ อย่างไรก็ตาม การพำนักระยะยาวจำเป็นต้องมีการบูรณาการและการอยู่อาศัยในประเทศนั้นๆ ตลาดนี้มีความเสี่ยงตามฤดูกาล แต่มีอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดและภาระภาษีต่ำกว่าในยุโรปตะวันตก.

• ใบอนุญาตพำนักอาศัยผ่านอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของอพาร์ตเมนต์และบ้านในโครเอเชียสามารถขอใบอนุญาตพำนักอาศัยชั่วคราวได้เป็นเวลาหนึ่งปี โดยมีสิทธิ์ต่ออายุได้ อสังหาริมทรัพย์นั้นต้องอยู่ในสภาพที่อยู่อาศัยได้และจดทะเบียนในทะเบียนที่ดิน หลังจากพำนักอาศัยครบห้าปี สามารถยื่นขอใบอนุญาตพำนักถาวรได้ และหลังจากแปดปี สามารถยื่นขอสัญชาติได้.
• วีซ่าสำหรับนักทำงานอิสระดิจิทัล โครเอเชียเป็นหนึ่งในประเทศแรกๆ ของสหภาพยุโรปที่ออกวีซ่าสำหรับนักทำงานอิสระดิจิทัล วีซ่านี้มีอายุใช้งานได้นานถึง 12 เดือน และอนุญาตให้คุณทำงานจากระยะไกลให้กับบริษัทต่างชาติได้ ในการยื่นขอวีซ่า คุณต้องแสดงหลักฐานรายได้ไม่ต่ำกว่า 2,500 ยูโรต่อเดือน หรือมีเงินในบัญชีธนาคารเพียงพอ คุณสามารถยื่นขอวีซ่าใหม่ได้หลังจากวีซ่าแรกหมดอายุไปแล้ว 6 เดือน.
• การรวมครอบครัว ผู้ถือใบอนุญาตพำนักในโครเอเชียสามารถพาคู่สมรสและบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะมาด้วยได้ โดยต้องแสดงหลักฐานรายได้และที่อยู่อาศัย ครอบครัวจะได้รับสิทธิในการเข้าถึงบริการด้านสุขภาพและการศึกษาเช่นเดียวกับผู้ลงทุน.
• วีซ่าหางาน บัณฑิตจากมหาวิทยาลัยในโครเอเชียอาจมีสิทธิ์พำนักอยู่ในประเทศได้นานถึง 12 เดือนเพื่อหางาน โปรแกรมนี้ได้รับความนิยมเป็นพิเศษในหมู่นักเรียนที่มีผู้ปกครองซื้อบ้านในซาเกร็บหรือสปลิต.
• กฎใหม่สำหรับการต่ออายุใบอนุญาตพำนัก ตั้งแต่ปี 2024 การต่ออายุทำได้ง่ายขึ้นด้วยระบบออนไลน์ e-Građani เอกสารสามารถส่งได้จากระยะไกล และข้อมูลจะได้รับการอัปเดตในบัตรประจำตัวผู้พำนักแบบไบโอเมตริกโดยอัตโนมัติ ต้องแสดงหลักฐานรายได้สำหรับการต่ออายุ: ตั้งแต่ 560 ยูโรต่อเดือนสำหรับบุคคลโสด และประมาณ 1,200–1,300 ยูโรสำหรับครอบครัวสี่คน.

การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ทำให้การเข้าเมืองไปยังโครเอเชียมีความโปร่งใสและสะดวกสบายมากขึ้น นักลงทุนและครอบครัวที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์สามารถได้รับสถานะได้รวดเร็วยิ่งขึ้น และกลุ่มคนทำงานอิสระที่ทำงานจากระยะไกล (digital nomads) ก็มีวิธีการที่ถูกกฎหมายในการอยู่อาศัยริมทะเลและทำงานจากระยะไกลในสหภาพยุโรปได้.

ความสามารถในการทำกำไรเป็นหนึ่งในเหตุผลสำคัญที่นักลงทุนพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชีย แตกต่างจากประเทศในยุโรปตะวันตก อัตราค่าเช่าสำหรับนักท่องเที่ยวสูงกว่า โดยเฉพาะในพื้นที่ชายฝั่ง ด้วยทำเลที่ตั้งและการบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างรอบคอบ อสังหาริมทรัพย์ริมทะเลสามารถคืนทุนได้เร็วกว่า.

การให้เช่าอพาร์ตเมนต์และบ้านผ่าน Airbnb หรือ Booking ในโครเอเชียให้ ผลตอบแทนรายปี 6 ถึง 10% โดยเฉพาะในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ เช่น สปลิต ดูบรอฟนิค และโรวินจ์ ในช่วงฤ peak season (กรกฎาคม-สิงหาคม) อัตราการเข้าพักสูงถึง 90-95% ทำให้ได้ผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างรวดเร็ว

ตัวอย่าง: ลูกค้ารายหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์ในเมืองสปลิตในราคา 210,000 ยูโร และให้เช่าแก่นักท่องเที่ยวรายวัน ผลตอบแทนสุทธิรายปี หลังหักภาษีและค่าธรรมเนียมการจัดการอยู่ 8.5%

สำหรับผู้ที่ต้องการรายได้ที่มั่นคง การให้เช่าอพาร์ตเมนต์เป็นระยะเวลาหกเดือนถึงหนึ่งปีเป็นทางเลือกที่เหมาะสม ผลตอบแทนเฉลี่ยในซาเกร็บและริเยกาอยู่ที่ 3-5% ต่อปี รูปแบบนี้ได้รับความนิยมเป็นพิเศษในหมู่นักเรียน นักศึกษา ผู้ประกอบวิชาชีพด้านไอที และผู้ประกอบวิชาชีพด้านการดูแลสุขภาพ.

ตัวอย่าง: นักลงทุนซื้ออพาร์ตเมนต์ในซาเกร็บในราคา 160,000 ยูโร และให้เช่าแก่นักศึกษามหาวิทยาลัย รายได้ต่อปีประมาณ 6,500 ยูโร คิดเป็นผลตอบแทน 4% โดยมีความเสี่ยงต่ำและอัตราการเข้าพักคงที่.

ตลาดเช่าในโครเอเชียมีความผันผวนอย่างมาก ขึ้นอยู่กับภูมิภาคและฤดูกาล ดูบรอฟนิค ให้ผลตอบแทนสูงกว่าเนื่องจากมีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าน้อยและอยู่ในกลุ่มพรีเมียม แต่ก็มีอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดสูงที่สุดเช่นกัน สปลิต เป็นเมืองที่มีความต้องการจากนักท่องเที่ยวและนักศึกษา ทำให้ตลาดมีความสมดุลมากกว่า ส่วนซาเกร็บ มีอัตราค่าเช่าต่ำกว่า แต่รายได้ตลอดทั้งปีทำให้ความเสี่ยงจากการให้เช่าลดลง

ภูมิภาคอิสเตรีย กำลัง ได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่องจากผู้ซื้อและผู้เช่าจากเยอรมนีและออสเตรีย ซึ่งเป็นภูมิภาคที่ขึ้นชื่อเรื่อง "การลงทุนที่ไม่หวือหวา" ซาดาร์และซิเบนิก ยังคงมีราคาถูกกว่าดัลมาเทียและดูบรอฟนิก แต่ก็มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องในด้านการท่องเที่ยวและโครงการใหม่ๆ เกาะต่างๆ เช่น ฮวาร์และบราช ให้ผลตอบแทนจากการให้เช่าสูงที่สุด แต่ข้อเสียหลักคือฤดูกาลท่องเที่ยวสั้นและพึ่งพาการท่องเที่ยวเป็นอย่างมาก

นักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่จ้างบริษัทภายนอกมาบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ โดยบริษัทเหล่านี้จะดูแลในเรื่องต่างๆ ดังนี้:

• ใบอนุญาตการเช่าระยะสั้น (turistička kategorizacija);
• การค้นหาและดูแลผู้เช่า;
• การทำความสะอาด การตลาด และการชำระเงิน.

ค่าคอมมิชชั่นอยู่ที่ 20-25% ของรายได้ แต่สิ่งนี้ช่วยให้เจ้าของชาวต่างชาติสามารถทำกำไรได้โดยไม่ต้องคอยตรวจสอบอย่างต่อเนื่อง

• การเช่าระยะสั้น: ภาษี 10% + ภาษีท่องเที่ยว (คิดตามจำนวนคืน)
• ค่าเช่าระยะยาว: 12% + ภาษีท้องถิ่น (prirez สูงสุด 18% ขึ้นอยู่กับเมือง)
• ค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภค: โดยเฉลี่ย 1.2–2 ยูโรต่อตารางเมตร

เนื่องจากระบบภาษีสำหรับเจ้าของบ้านให้เช่าส่วนบุคคลนั้นง่ายขึ้น ต้นทุนภาษีที่แท้จริงในโครเอเชียจึงต่ำกว่าในออสเตรียหรือเยอรมนี.

ลูกค้ารายหนึ่งของผมซื้ออพาร์ตเมนต์ในเมืองสปลิตในราคา 210,000 ยูโร และได้รับผลตอบแทนประมาณ 8.5% ต่อปี จากการให้เช่าระยะสั้นผ่าน Airbnb ส่วนนักลงทุนอีกรายเลือกซื้อบ้านในเมืองโรวินจ์ในราคา 420,000 ยูโร ผลตอบแทนจากการให้เช่าในช่วงแรกอยู่ที่เพียง 4% แต่หลังจากสามปี มูลค่าของทรัพย์สินเพิ่มขึ้นถึง 28% ส่งผลให้ผลตอบแทนรวมเมื่อขายต่อสูงขึ้นอย่างมาก

เคล็ดลับจากฉัน:

• ความมั่นคงและความเสี่ยงน้อยที่สุด เป็นสิ่งสำคัญสำหรับคุณ เลือกซาเกร็บหรือริเยกาได้เลย เพราะมีที่พักให้เช่าตลอดทั้งปี
• หากคุณคาดการณ์ว่า ราคาที่พักสำหรับนักท่องเที่ยวจะสูงขึ้น ลองพิจารณาเมืองสปลิต ซาดาร์ หรืออิสตราดู
• หากคุณกำลังมองหาการลงทุนใน ความหรูหราและความหายาก ดูบรอฟนิคและเกาะต่างๆ เช่น ฮวาร์ หรือ บราช เป็นตัวเลือกที่ดี
• ควรตรวจสอบไม่เพียงแต่ผลตอบแทนในปัจจุบันเท่านั้น แต่ยังรวมถึงแผนพัฒนาพื้นที่ด้วย เพราะถนนใหม่ สนามบิน หรือท่าจอดเรือ จะทำให้ต้นทุนที่อยู่อาศัยสูงขึ้นทันที.

ข้อได้เปรียบหลักประการหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชียคือโครงสร้างพื้นฐานที่มีคุณภาพสูง โดยเฉพาะในแหล่งท่องเที่ยวและเมืองหลวง.

• การคมนาคมสะดวกสบาย ซาเกร็บเชื่อมต่อกับยุโรปด้วยเที่ยวบินตรง และเมืองสปลิต ซาดาร์ และดูบรอฟนิคมีสนามบินนานาชาติ ทำให้มีนักท่องเที่ยวเดินทางมาอย่างต่อเนื่อง ทางหลวงที่ดีเชื่อมต่อชายฝั่งกับพื้นที่ภายในประเทศ
• โครงสร้างพื้นฐานด้านการค้าและสังคม เมืองชายฝั่งกำลังพัฒนาศูนย์การค้า ร้านอาหาร คลินิกทางการแพทย์ และโรงเรียนนานาชาติอย่างรวดเร็ว ทำให้เมืองเหล่านี้ดึงดูดไม่เพียงแต่นักท่องเที่ยวเท่านั้น แต่ยังรวมถึงชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ด้วย
• ระบบนิเวศ โครเอเชียมีชื่อเสียงในด้านทะเลที่สะอาด พื้นที่สีเขียว และอุทยานแห่งชาติที่ได้รับการอนุรักษ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอิสเตรียและหมู่เกาะต่างๆ ซึ่งการท่องเที่ยวเชิงนิเวศได้ผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ในทางตรงกันข้าม ในซาเกร็บ ระบบนิเวศด้อยกว่า แต่ก็ได้รับการชดเชยด้วยกิจกรรมทางธุรกิจและความต้องการที่อยู่อาศัยที่คงที่

ในปี 2024–2025 ความสนใจของนักลงทุนส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ใน เมืองสปลิต ดูบรอฟนิค และอิสเตรีย ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการท่องเที่ยวเติบโตเร็วที่สุด ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญชี้ให้เห็นถึงศักยภาพใน เมืองซาดาร์และซิเบนิก แม้ว่าราคาในปัจจุบันจะต่ำกว่า แต่การพัฒนาสนามบินและท่าเรือกำลังทำให้ตลาดมีแนวโน้มที่ดีขึ้นเรื่อยๆ

จากการคาดการณ์พบว่า ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ราคาบ้านจะปรับตัวสูงขึ้นมากที่สุดใน ภูมิภาคอิสเตรียและหมู่เกาะต่างๆ ซึ่งความต้องการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมมีมากกว่าอุปทานอย่างต่อเนื่อง

การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ระหว่างบ้านสร้างใหม่และบ้านมือสองในโครเอเชียเป็นหนึ่งในคำถามหลักสำหรับผู้ซื้อ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีการสร้างโครงการบ้านสมัยใหม่มากขึ้นเรื่อยๆ ตามแนวชายฝั่ง แต่ตลาดบ้านมือสองยังคงครองส่วนแบ่งการซื้อขายส่วนใหญ่ ทางเลือกที่เหมาะสมที่สุดขึ้นอยู่กับเป้าหมายของนักลงทุน: รายได้ค่าเช่าระยะสั้นหรือการเพิ่มมูลค่าในระยะยาว.

• การออกแบบที่ทันสมัย ​​วัสดุประหยัดพลังงาน และมาตรฐานที่อยู่อาศัยใหม่ (ระดับ A+/A).
• ค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภคลดลงเนื่องจากการติดตั้งฉนวนกันความร้อนและระบบทำความร้อน/ทำความเย็นที่ทันสมัย.
• นิติบุคคลสามารถขอคืนภาษีมูลค่าเพิ่มได้ 25% เมื่อซื้อจากผู้พัฒนาโครงการ.
• ราคาอาจสูงขึ้นหลังการก่อสร้างเสร็จ: อพาร์ตเมนต์ริมทะเลจะมีราคาสูงขึ้น 10-20% ในช่วง 2-3 ปีแรก.

ตัวอย่าง: ลูกค้าจากประเทศเยอรมนีซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารใหม่ใกล้เมืองปูลาในราคา 240,000 ยูโร เพียงสองปีต่อมา ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 290,000 ยูโร เนื่องจากความต้องการของนักท่องเที่ยวและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

• คุณสามารถปล่อยเช่าได้ทันที โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากที่พักนั้นตั้งอยู่ในทำเลท่องเที่ยวสำคัญ (เช่น สปลิต หรือดูบรอฟนิค).
• ที่ดินส่วนใหญ่มีโครงสร้างพื้นฐานครบครันอยู่แล้ว เช่น โรงเรียน ร้านค้า และระบบขนส่งสาธารณะ.
• มีบ้านหินเก่าแก่และอพาร์ตเมนต์ให้เลือกมากมาย ทั้งในใจกลางเมืองหรือบนเกาะต่างๆ.
• ข้อเสีย: อาจมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม (เปลี่ยนหน้าต่าง ติดตั้งฉนวนกันความร้อน ปรับปรุงภายใน).

ตัวอย่าง: ครอบครัวชาวออสเตรียครอบครัวหนึ่งซื้อบ้านที่สร้างในทศวรรษ 1970 ในเมืองโรวินจ์ในราคา 380,000 ยูโร ด้วยทำเลที่ตั้งที่ดีเยี่ยม พวกเขาจึงเริ่มปล่อยเช่าให้กับนักท่องเที่ยวทันทีและได้รับผลตอบแทนประมาณ 7% ต่อปี แม้ว่าจะต้องมีการปรับปรุงซ่อมแซมบ้างก็ตาม

ในโครเอเชีย สัดส่วนการก่อสร้างใหม่ต่ำกว่าในเวียนนาหรือซาลซ์บูร์ก แต่ความสนใจกำลังเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะจากนักลงทุนต่างชาติ โครงการที่อยู่อาศัยสมัยใหม่ริมชายฝั่งและบ้านใหม่ในซาเกร็บเป็นที่ต้องการมากที่สุด โครงการเหล่านี้มีการออกแบบที่ดีขึ้น วัสดุประหยัดพลังงาน และโครงสร้างพื้นฐานที่สะดวกสบาย ทำให้มีความสามารถในการแข่งขันสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิม.

โครเอเชียยังคงตามหลังออสเตรียในหลายตัวชี้วัด แต่ก็กำลังค่อยๆ ลดช่องว่างนี้ลง.

• ประสิทธิภาพด้านพลังงาน โครงการใหม่ๆ ในโครเอเชียสร้างขึ้นตามมาตรฐานประสิทธิภาพด้านพลังงานระดับ A+/A ซึ่งช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภคได้อย่างมาก ในออสเตรีย มาตรฐานจะสูงกว่าและบัญญัติไว้ในกฎหมาย
• ความเร็วในการก่อสร้าง ในโครเอเชีย ระยะเวลาเฉลี่ยในการสร้างโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 18-36 เดือน ในขณะที่ในออสเตรียมีความเร็วในการก่อสร้างสูงกว่า โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ๆ
• มาตรฐาน ESG ในโครเอเชียเพิ่งเริ่มนำมาใช้ โดยส่วนใหญ่อยู่ตามพื้นที่ชายฝั่ง แต่ในออสเตรีย มาตรฐานนี้ได้กลายเป็นข้อบังคับสำหรับทุกโครงการแล้ว
• ราคาต่อตารางเมตร ในบริเวณชายฝั่งโครเอเชีย อาคารใหม่มีราคาตั้งแต่ 2,200–4,500 ยูโร ในขณะที่ในซาเกร็บมีราคาตั้งแต่ 2,000–2,800 ยูโร เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว ราคาในออสเตรียสูงกว่า โดยอยู่ที่ 5,000–9,000 ยูโรต่อตารางเมตร
• สัดส่วนของการก่อสร้างใหม่ ในโครเอเชีย ประมาณ 25% ของธุรกรรมเป็นการก่อสร้างโครงการใหม่ ในขณะที่ในออสเตรีย สัดส่วนนี้สูงถึง 30% แม้ว่าตลาดโดยรวมจะยังคงเป็นตลาดรองก็ตาม

โดยสรุป: โครเอเชียเสนอราคาที่ย่อมเยากว่าและตลาดก่อสร้างใหม่ที่กำลังเติบโต ในขณะที่ออสเตรียได้เปรียบในแง่ของมาตรฐานและความมั่นคง.

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นักลงทุนในโครเอเชียเริ่มหันเหออกจากการลงทุนแบบเดิมๆ ที่เน้น "ซื้ออพาร์ตเมนต์ริมทะเลแล้วปล่อยเช่าในช่วงฤดูร้อน" มากขึ้น พวกเขาหันมาใช้กลยุทธ์แบบผสมผสานเพื่อเพิ่มผลตอบแทนและลดความเสี่ยง.

• ซื้ออพาร์ตเมนต์หลายห้องแทนที่จะซื้อวิลล่าหลังเดียว นักลงทุนกำลังซื้ออพาร์ตเมนต์สองหรือสามห้องในเมืองสปลิตหรือซาดาร์แทนที่จะซื้อวิลล่าราคาแพงหลังเดียวในดูบรอฟนิค วิธีนี้ให้ความยืดหยุ่น: หากทรัพย์สินใดว่างเว้น ทรัพย์สินอื่นๆ ก็ยังคงสร้างรายได้ต่อไป
• อพาร์ตเมนต์โฮเทลและคอนโดมิเนียม เจ้าของจะได้รับส่วนแบ่งรายได้ และบริษัทโรงแรมจะเป็นผู้บริหารจัดการ วิธีนี้สะดวกเป็นพิเศษสำหรับชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ
• บ้านหินเก่าแก่กำลังได้รับการปรับปรุง ในอิสเตรียและหมู่เกาะต่างๆ บ้านแบบดั้งเดิมกำลังถูกซื้อ บูรณะ และให้เช่าแก่นักท่องเที่ยวระดับหรู ผลตอบแทนหลังการปรับปรุงอาจสูงถึง 8-10%
• การร่วมลงทุน กลุ่มนักลงทุนร่วมมือกันซื้ออสังหาริมทรัพย์ระดับหรู เช่น วิลล่าในดูบรอฟนิค หรืออาคารชุดริมชายฝั่ง

แนวทางนี้ช่วยให้เราหลีกเลี่ยงการพึ่งพาเพียงรูปแบบเดียว และกระจายความเสี่ยงได้ดียิ่งขึ้น.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของโครเอเชียมีความน่าสนใจ แต่ก็มีลักษณะเฉพาะที่สำคัญที่ควรพิจารณา ลักษณะสำคัญที่สุดคือเรื่องฤดูกาล ในขณะที่อัตราการเข้าพักของอพาร์ตเมนต์ริมชายฝั่งสูงเกือบ 100% ในช่วงฤดูร้อน ความต้องการจะลดลงอย่างมากในฤดูหนาว ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อผลตอบแทน สถานการณ์ในซาเกร็บมีความเสถียรมากกว่า แต่ผลตอบแทนจากการให้เช่าต่ำกว่า.

อีกปัจจัยหนึ่งคือขั้นตอนทางราชการ ไม่ใช่ที่ดินทุกแปลงที่ชาวต่างชาติสามารถเข้าถึงได้ โดยเฉพาะที่ดินเพื่อการเกษตร ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องตรวจสอบเอกสารการจดทะเบียนที่ดินอย่างละเอียดก่อนซื้อ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาในอนาคต.

คุณภาพการก่อสร้างก็อาจเป็นปัญหาได้เช่นกัน อาคารใหม่บางครั้งอาจประสบปัญหาเรื่องฉนวนกันความร้อนหรือฉนวนกันเสียงที่ไม่เพียงพอ ในขณะที่บ้านที่มีอยู่แล้วมักเผชิญกับระบบสาธารณูปโภคที่เสื่อมสภาพและจำเป็นต้องได้รับการซ่อมแซม.

ควรพิจารณาค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภคด้วยเช่นกัน ในบ้านเก่าที่มีระบบทำความร้อนส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายในช่วงฤดูหนาวอาจสูงมากและลดรายได้ค่าเช่าสุทธิลงอย่างมาก.

โครเอเชียมีสภาพอากาศอบอุ่น ทะเล และความปลอดภัย ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่นี่น่าสนใจไม่เพียงแต่ในฐานะการลงทุนเท่านั้น แต่ยังเป็นสถานที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจอีกด้วย.

• ค่าครองชีพ ต่ำกว่าในออสเตรีย: ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ในซาเกร็บอยู่ที่ 600-900 ยูโร ในขณะที่ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ริมทะเลอยู่ที่ 800-1,200 ยูโร ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอาหารและการเดินทางก็ถูกกว่าเช่นกัน
• การดูแลสุขภาพ บริการภาครัฐที่เข้าถึงได้ง่ายและภาคเอกชนที่พัฒนาอย่างดี การไปพบแพทย์ที่คลินิกเริ่มต้นที่ 30 ยูโร
• ด้านการศึกษา มหาวิทยาลัยซาเกร็บและสปลิตได้รับการรับรองจากสหภาพยุโรป และยังมีโรงเรียนนานาชาติอีกด้วย
• การคมนาคมขนส่ง มีสนามบินในซาเกร็บ สปลิต ดูบรอฟนิค และซาดาร์ รวมถึงเครือข่ายทางหลวงและเรือข้ามฟากที่พัฒนาอย่างดี
• ความปลอดภัย สูงที่สุดแห่งหนึ่งในยุโรป โดยเฉพาะในเมืองเล็กๆ และบนเกาะต่างๆ

ด้วยเหตุนี้ โครเอเชียจึงเป็นสถานที่พักพิงที่ปลอดภัยสำหรับผู้เกษียณอายุ ครอบครัว และชาวต่างชาติที่มองหาคุณภาพชีวิตแบบยุโรปในราคาที่จับต้องได้.

ลูกค้าจำนวนมากมองว่าโครเอเชียเป็นแหล่งลงทุนที่ปลอดภัย ไม่เพียงแต่เป็นประเทศที่มีทิวทัศน์สวยงามและสภาพอากาศที่เอื้ออำนวยเท่านั้น แต่ยังเป็นแพลตฟอร์มสำหรับการรักษาและเพิ่มพูนการลงทุนอีกด้วย แตกต่างจากออสเตรียหรือเยอรมนีที่ตลาดเคลื่อนไหวช้าและมั่นคง โครเอเชียผสมผสานความมั่นคงของยุโรปเข้ากับผลตอบแทนที่สูงกว่า แม้ว่าจะมีการผันผวนตามฤดูกาลก็ตาม.

ผู้เกษียณอายุ จำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ เลือกโครเอเชียเป็นสถานที่ซื้อบ้านหลังที่สองหรือที่อยู่อาศัยถาวร สภาพอากาศที่อบอุ่น ราคาบ้านที่ไม่แพง และวิถีชีวิตที่ผ่อนคลาย เป็นปัจจัยสำคัญสำหรับพวกเขา ในขณะเดียวกัน การมีศูนย์การแพทย์ที่ดีและความใกล้ชิดกับประเทศอื่นๆ ในสหภาพยุโรป ก็ช่วยสร้างความรู้สึกสะดวกสบายและปลอดภัย

กลุ่มคนทำงานอิสระที่ทำงานออนไลน์ มองว่าโครเอเชียเป็นโอกาสในการผสมผสานธุรกิจและการพักผ่อนเข้าด้วยกัน ด้วยการออกวีซ่าพิเศษสำหรับกลุ่มคนทำงานอิสระที่ทำงานออนไลน์ ประเทศนี้จึงกลายเป็นตัวเลือกยอดนิยมสำหรับผู้เชี่ยวชาญด้านไอทีและอุตสาหกรรมสร้างสรรค์ การทำงานพร้อมวิวทะเล การอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ในเมืองสปลิตหรือบนเกาะต่างๆ และยังคงสามารถเข้าถึงโครงสร้างพื้นฐานของสหภาพยุโรปได้ กำลังสร้างความต้องการใหม่ๆ สำหรับที่อยู่อาศัยทั้งแบบเช่าและซื้อ

ครอบครัวจำนวน มากชื่นชอบโครเอเชียเพราะความมั่นคง การเข้าถึงการศึกษาในยุโรป และความเป็นไปได้ในการเข้าร่วมสหภาพยุโรป หลายครอบครัวซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้านริมทะเลไม่เพียงแต่เพื่อปล่อยเช่าในช่วงฤดูร้อนเท่านั้น แต่ยังเพื่อการเดินทางส่วนตัวหรือการย้ายถิ่นฐานในอนาคตด้วย การมีโรงเรียนนานาชาติ มหาวิทยาลัย และสภาพแวดล้อมที่ปลอดภัย ทำให้ประเทศนี้เหมาะสำหรับการอยู่อาศัยระยะยาว

โครเอเชียจึงสร้างสมดุลระหว่างเสถียรภาพของยุโรปและความมีชีวิตชีวาของตลาดการท่องเที่ยว ที่นี่สามารถคาดหวังผลตอบแทนที่สูงกว่าในออสเตรีย (5-8% เทียบกับ 2-3%) แต่ต้องเตรียมพร้อมสำหรับฤดูกาล: ในฤดูร้อน ความต้องการแทบจะไม่มีขีดจำกัด ในขณะที่ในฤดูหนาว ผลตอบแทนขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและการเลือกที่พักอย่างรอบคอบ.

ระยะเวลาการขายขึ้นอยู่กับภูมิภาคและประเภทของอสังหาริมทรัพย์.

• ใน เมืองซาเกร็บและสปลิต อพาร์ตเมนต์ในทำเลดีๆ จะขายหมดภายใน 1-2 เดือน
• ใน เมืองดูบรอฟนิคและหมู่เกาะต่างๆ วิลล่าราคาแพงและบ้านเก่าอาจต้องรอผู้ซื้อนาน 6-12 เดือน

ธุรกรรมทั้งหมดจะถูกบันทึกไว้ใน ทะเบียนที่ดิน (ZK) การตรวจสอบทางกฎหมายเกี่ยวกับทรัพย์สินเป็นสิ่งจำเป็น เพื่อปกป้องนักลงทุนจากเรื่องไม่คาดฝัน

จากประสบการณ์ของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชียมีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างกันไปตามภูมิภาค ผลตอบแทนจะสูงกว่า แต่ก็มีความผันแปรตามฤดูกาลมากกว่า ส่วนในซาเกร็บและเมืองใหญ่ๆ อัตราผลตอบแทนจะต่ำกว่า แต่ความต้องการค่อนข้างคงที่ตลอดทั้งปี ผมจะตรวจสอบเอกสารผ่าน สำนักงานที่ดิน (ZK) ตรวจสอบสถานะของที่ดิน (โดยเฉพาะที่ดินเกษตรกรรม) และค่อยแนะนำการทำธุรกรรมให้กับลูกค้า วิธีการนี้ช่วยลดความเสี่ยงและรับประกันความปลอดภัย

ผมเชื่อว่าการผสมผสานเป็นกลยุทธ์ที่ดีที่สุด ลูกค้ารายหนึ่งของผมซื้ออพาร์ตเมนต์ในเมืองสปลิตเพื่อปล่อยเช่าตามฤดูกาล และในขณะเดียวกันก็ซื้ออพาร์ตเมนต์ในเมืองซาเกร็บเพื่อเป็น "ที่หลบภัย" ผลที่ได้คือ เขาได้รับรายได้สูงในช่วงฤดูร้อนและมีผู้เช่าอย่างต่อเนื่องในช่วงฤดูหนาว ความสมดุลนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่ต้องการทั้งผลกำไรและความปลอดภัย.

ถ้าผมต้องสร้างพอร์ตการลงทุนของตัวเอง ผมจะแบ่งสัดส่วนดังนี้: ส่วนหนึ่งจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ริมทะเลที่มีความต้องการนักท่องเที่ยวสูง และส่วนที่เหลือจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเมืองซาเกร็บ วิธีนี้ช่วยให้ผมได้รับผลกำไรจากการท่องเที่ยวตามฤดูกาลและมีแหล่งรายได้ที่มั่นคงตลอดทั้งปี.

คำแนะนำหลักของผมคือ: เริ่มต้นด้วยเป้าหมายของคุณเสมอ ไม่ว่าคุณต้องการหารายได้ด่วนที่ชายฝั่ง รักษาเงินทุนของคุณไว้ในสินทรัพย์ที่เชื่อถือได้ หรือหาบ้านให้ครอบครัว เป้าหมายแต่ละอย่างต้องการกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน.

จัดลำดับความสำคัญ กระจายเงินทุนไปยังภูมิภาคต่างๆ ของประเทศ ตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายผ่านสำนักงานที่ดิน และพิจารณาลักษณะเฉพาะของตลาด เช่น ฤดูกาลของพื้นที่ชายฝั่ง และความต้องการที่คงที่ในเมืองต่างๆ.

เมื่อโครเอเชียคือตัวเลือกที่ดีที่สุด

• สำหรับผู้ที่มองหาผลตอบแทนที่สูงกว่าในออสเตรียหรือเยอรมนี.
• หากการเข้าถึงทะเล สภาพอากาศที่อบอุ่น และการท่องเที่ยวเป็นแหล่งรายได้หลักมีความสำคัญ.
• เหมาะสำหรับนักลงทุนที่พร้อมรับมือกับฤดูกาลและคำนึงถึงความผันผวนของอุปสงค์.
• สำหรับผู้ซื้อที่ให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์ในสหภาพยุโรปที่มีการจดทะเบียนอย่างโปร่งใส และมีความสามารถในการขอใบอนุญาตพำนักอาศัย.

ควรพิจารณาพิจารณาประเทศออสเตรียเมื่อใด

• สำหรับผู้ที่ให้ความสำคัญกับความเสถียรและความคาดการณ์ได้สูงสุด.
• หากเป้าหมายหลักคือการเก็บรักษาเงินทุนในระยะยาวโดยปราศจากความเสี่ยงตามฤดูกาล.
• สำหรับนักลงทุนที่ต้องการลดความยุ่งยากทางกฎหมายให้น้อยที่สุด และเลือกตลาดที่มีประวัติการเติบโตอย่างยั่งยืนมายาวนาน.

แนวโน้มของโครเอเชียจนถึงปี 2030 นั้นสดใส การเข้าร่วมเขตเชงเก้นและยูโรโซนช่วยเพิ่มความเชื่อมั่นในหมู่ผู้ซื้อต่างชาติ การท่องเที่ยวเติบโตอย่างต่อเนื่อง และความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ชายฝั่งจากชาวเยอรมัน ออสเตรีย และสแกนดิเนเวียยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างสม่ำเสมอ กลยุทธ์ที่เลือกสรรมาอย่างดีจะช่วยให้สามารถผสมผสานรายได้จากการให้เช่าและการรักษามูลค่าเงินทุนอย่างมั่นคงในอสังหาริมทรัพย์ของสหภาพยุโรปได้

1. กำหนดเป้าหมายการลงทุนของคุณ

• ที่พักให้เช่าระยะสั้นริมชายฝั่ง (Airbnb, Booking) หรือที่พักให้เช่าระยะยาวในซาเกร็บ.
• การได้รับรายได้จากค่าเช่า การเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สิน หรือการได้รับใบอนุญาตอยู่อาศัย.

2. เลือกประเภทวัตถุที่เหมาะสม

• อพาร์ทเมนต์ในซาเกร็บหรือสปลิต.
• บ้านริมทะเลในอิสเตรียหรือดัลมาเทีย.
• วิลล่าบนเกาะต่างๆ (ฮวาร์, บราก, คอร์คูลา).
• อพาร์ตเมนต์ในโครงการที่พักสำหรับนักท่องเที่ยว (รูปแบบคอนโดมิเนียม).

3. ชี้แจงงบประมาณและเกณฑ์ขั้นต่ำในการเข้า

• อพาร์ตเมนต์ในซาเกร็บ: ราคาเริ่มต้นที่ 120,000 ยูโร.
• อพาร์ตเมนต์ริมทะเล: ราคาตั้งแต่ 150,000 ถึง 200,000 ยูโร.
• วิลล่าในดูบรอฟนิค: ราคาเริ่มต้นที่ 600,000 ยูโรขึ้นไป.
• ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม: ภาษี 3% จากธุรกรรม, ค่าธรรมเนียมทนายความและการจดทะเบียน 1-2%, ค่าสาธารณูปโภค.

4. เลือกตำแหน่งที่ตั้ง

• ชายฝั่ง (ดูบรอฟนิค, สปลิต, ซาดาร์, อิสเตรีย) – มีกำไรสูงในช่วงฤดูกาล.
• ซาเกร็บ – ความต้องการคงที่ตลอดทั้งปี.
• หมู่เกาะ (Hvar, Brač, Korčula) – ส่วนระดับพรีเมียมที่มีฤดูกาลที่แข็งแกร่ง.

5. การวิเคราะห์วัตถุ

• ตรวจสอบผ่านทะเบียนที่ดิน (ZK).
• ขั้นตอน: อาคารใหม่หรือตลาดมือสอง.
• สถานะที่ดิน (ที่ดินเกษตรกรรมบางส่วนไม่เปิดให้ชาวต่างชาติใช้ได้).
• สภาพของอาคารและประสิทธิภาพการใช้พลังงาน (ค่าใช้จ่ายด้านความร้อนเป็นปัจจัยสำคัญ).

6. การจัดทำข้อตกลง

• ข้อตกลงเบื้องต้น (predugovor) พร้อมเงินมัดจำ 10%.
• สัญญาหลักอยู่ที่สำนักงานทนายความ.
• การชำระเงิน: ชำระทันทีหรือแบ่งชำระเป็นงวด (สำหรับอาคารใหม่).

7. การจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์

• ลงทะเบียนในทะเบียนที่ดิน (ZK).
• การบันทึกข้อมูลลงในทะเบียนที่ดิน.
• การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน.

8. การประเมินการลงทุน

• ผลตอบแทนจากการให้เช่า: 5–8% ในพื้นที่ชายฝั่ง และ 3–5% ในซาเกร็บ.
• ค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภค: 100–300 ยูโรต่อเดือนสำหรับอพาร์ตเมนต์ และสูงกว่านี้สำหรับบ้าน.
• ภาษีค่าเช่า: 10% ตั้งแต่ปี 2024 เป็นต้นไป.

9. การวางแผนสำหรับการเช่าหรือขายต่อ

• บริษัทจัดการที่พักในดัลมาเทียคิดค่าธรรมเนียม 20-30% สำหรับการเช่าระยะสั้น.
• ในซาเกร็บ การให้เช่าด้วยตนเอง (ระยะยาว) ทำได้ง่ายกว่า.
• ตลาดซื้อขายต่อ - สภาพคล่องสูงขึ้นในเมืองสปลิต ซาดาร์ และดูบรอฟนิค.

10. การกระจายพอร์ตการลงทุน

• ผสาน "ที่พักสำหรับนักท่องเที่ยว" (สปลิต, หมู่เกาะ) กับ "เมือง" (ซาเกร็บ) เข้าด้วยกัน.
• รูปแบบต่างๆ: อพาร์ตเมนต์ + บ้านริมทะเล.
• ลดความเสี่ยงโดยเลือกภูมิภาคที่มีฤดูกาลแตกต่างกัน.

1. นักลงทุนที่มีเงิน 150,000 ยูโร

เป้าหมาย: เข้าสู่ตลาดด้วยเงินลงทุนน้อยที่สุดและสร้างรายได้จากการให้เช่าในช่วงฤดูร้อน

ตัวเลือก: อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในเมืองซาดาร์ ซิเบนิก หรือสปลิต

ผลตอบแทนจากการให้เช่า: 6-7% ต่อปี สำหรับการให้เช่าระยะสั้น

ความเสี่ยง: ความผันผวนตามฤดูกาล การพึ่งพาภาคการท่องเที่ยว

ตัวอย่าง: ลูกค้าจากเยอรมนีซื้อห้องสตูดิโออพาร์ตเมนต์ในเมืองซาดาร์ในราคา 145,000 ยูโร การให้เช่าผ่าน Booking ในช่วงฤดูร้อนให้ผลตอบแทนดอกเบี้ย 7% ต่อปี และในช่วงนอกฤดูท่องเที่ยว อพาร์ตเมนต์จะให้เช่าแก่นักศึกษา ทำให้มีรายได้ที่มั่นคง

2. ครอบครัวที่มีรายได้ 600,000–1 ล้านยูโร

เป้าหมาย: ซื้อบ้านริมทะเลเพื่อพักผ่อนส่วนตัวและสร้างรายได้จากการให้เช่า

ตัวเลือก: วิลล่าในอิสเตรีย (โรวินจ์, ปูลา), บ้านพักบนเกาะฮวาร์หรือบราช, อพาร์ตเมนต์หรูในดูบรอฟนิค

ผลตอบแทน: 5-6% ต่อปี + การเติบโตของมูลค่า

ความเสี่ยง: ค่าบำรุงรักษาและภาษีค่าเช่าสูง

ตัวอย่าง: ครอบครัวหนึ่งจากออสเตรียซื้อวิลล่าในเมืองโรวินจ์ในราคา 720,000 ยูโร ในช่วงฤดูร้อนจะให้เช่าแก่นักท่องเที่ยวในราคา 400 ยูโรต่อคืน และในฤดูหนาวจะใช้เป็นที่อยู่อาศัยส่วนตัว ผลตอบแทนโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 5% ต่อปี

3. อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

เป้าหมาย: รายได้ค่าเช่าที่มั่นคงและมูลค่าที่เพิ่มขึ้น

ตัวเลือก: ร้านค้าและร้านอาหารในย่านท่องเที่ยวของเมืองสปลิตและดูบรอฟนิค สำนักงานและอพาร์ทเมนต์โรงแรมในเมืองซาเกร็บ

ผลตอบแทน: 7-9% ต่อปี

ความเสี่ยง: ปริมาณการจราจรตามฤดูกาล การแข่งขันสูง

ตัวอย่าง: ลูกค้าจากประเทศเนเธอร์แลนด์ซื้อพื้นที่ร้านกาแฟในใจกลางเมืองสปลิตในราคา 400,000 ยูโร เนื่องจากมีนักท่องเที่ยวมาใช้บริการตลอดทั้งปี ผู้เช่าจึงจ่ายค่าเช่าคงที่เดือนละ 2,800 ยูโร คิดเป็นอัตราดอกเบี้ยต่อปี 8.4%

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในโครเอเชียสามารถปรับให้เข้ากับเป้าหมายที่หลากหลายได้ อพาร์ตเมนต์ในซาดาร์หรือสปลิตเหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการรายได้แบบไม่ต้องลงแรง วิลล่าในอิสเตรียหรือดูบรอฟนิคเหมาะสำหรับครอบครัวและสถานะทางสังคม และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในใจกลางเมืองเหมาะสำหรับธุรกิจ.