เขตที่ 7 ของเวียนนา – นอยเบา: อยู่อาศัยที่ไหนและลงทุนอะไร

เมื่อฉันพบว่าตัวเองอยู่ที่เมืองนอยเบา (เขตที่ 7 ของเวียนนา) เป็นครั้งแรก ฉันรู้สึกประหลาดใจที่ความหลากหลายของวิถีชีวิตและจังหวะชีวิตสามารถอยู่ร่วมกันได้อย่างกะทัดรัดภายในพื้นที่เพียงไม่กี่ตารางกิโลเมตร

ที่นี่ อาคารประวัติศาสตร์ในศตวรรษที่ 19 ตั้งอยู่เคียงบ่าเคียงไหล่กับพื้นที่ศิลปะทดลอง ตลาดเช้าเปิดทางให้กับนิทรรศการตอนเย็น และทางเท้าก็เต็มไปด้วยนักออกแบบแฟชั่น คู่รักชาวเวียนนาสูงอายุ และครอบครัวหนุ่มสาวพร้อมลูกๆ เช่นกัน

เขตเนอเบา (Neubau) ตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมืองเก่าเพียง 2-3 กิโลเมตร แต่เป็นมากกว่าแค่ย่านที่อยู่อาศัยใกล้กับแหล่งท่องเที่ยวของเวียนนา ที่นี่เป็นระบบนิเวศที่โดดเด่น สร้างสรรค์ มีชีวิตชีวา และเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ดังนั้น สำหรับผู้ที่ต้องการ ซื้ออพาร์ตเมนต์ในเวียนนา และใช้ชีวิตอยู่ใน "จังหวะชีวิตเมือง" เขตเนอเบาจึงมักเป็นตัวเลือกที่ดีกว่าเขตใจกลางเมืองอื่นๆ

ไม่เหมือนกับย่านที่ค่อนข้างอนุรักษ์นิยมและมีชื่อเสียงอย่าง Hietzing หรือ Döbling ที่นี่มีพลังงานที่มีชีวิตชีวา: ร้านกาแฟ สตูดิโอ และสำนักงานเอเจนซี่สร้างสรรค์ใหม่ๆ ที่เปิดขึ้น และทุกๆ ฤดูร้อน พื้นที่นี้จะเต็มไปด้วยเทศกาลและงานแสดงสินค้าต่างๆ

ฉันมักจะแนะนำให้ลูกค้าพิจารณา Neubau หากพวกเขากำลังมองหาไม่เพียงแต่อสังหาริมทรัพย์ แต่ยังรวมถึงไลฟ์สไตล์ที่เฉพาะเจาะจงด้วย ที่นี่เป็นสถานที่ที่ง่ายที่สุดในการผสานเข้ากับวิถีชีวิตแบบเวียนนา พบปะผู้คนท้องถิ่น และหาเครือข่ายทางสังคม

สำหรับนักลงทุน พื้นที่นี้มีความน่าดึงดูดเนื่องจากมีความหนาแน่นของประชากรสูง (ประมาณ 18,000-20,000 คนต่อตารางกิโลเมตร) และมีความต้องการเช่าที่มั่นคง โดยเฉพาะจากคนทำงานรุ่นใหม่และนักศึกษา

จุดประสงค์ของบทความนี้คือการดู Neubau อย่างละเอียดจากหลากหลายมุมมอง ไม่ว่าจะเป็นประวัติศาสตร์ ภูมิศาสตร์ โครงสร้างทางสังคม ที่อยู่อาศัย โครงสร้างพื้นฐาน และแน่นอน ความน่าดึงดูดใจในการลงทุน

คุณสมบัติหลักของ Neubau:

• ที่ตั้ง: ห่างจากใจกลางเมืองเพียง 2-3 กม. (Innere Stadt)
• ประชากร : ประมาณ 32,000–35,000 คน.
• บรรยากาศ: โบฮีเมียน สร้างสรรค์ และมีงานศิลปะที่เข้มข้น
• ราคาทรัพย์สิน: ถือเป็นราคาที่สูงที่สุดแห่งหนึ่งในเวียนนา (เฉลี่ย 5,500–6,000 ยูโร/ตร.ม.) เนื่องจากมีความต้องการสูง
• การขนส่ง: รถไฟใต้ดินสาย U3 และ U6 เครือข่ายรถรางและรถประจำทางที่หนาแน่น
• โครงสร้างพื้นฐาน: กะทัดรัด มีเครือข่ายโรงเรียน ร้านค้า และศูนย์วัฒนธรรมที่พัฒนาแล้ว

นอยเบาถูกเรียกว่า "โซโหแห่งเวียนนา" หรือ "เบอร์ลินน้อย" และการเปรียบเทียบนี้ก็สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง แต่ดังที่ผมอธิบายให้ลูกค้าฟัง สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่า ต่างจากเบอร์ลินที่ย่านต่างๆ สามารถเปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็วและอาจถึงขั้น "เสื่อมค่า" แต่ในเวียนนา ความมั่นคงทางประวัติศาสตร์ของย่านต่างๆ ถือเป็นหลักประกันสำหรับนักลงทุน

ประวัติศาสตร์ของนอยเบาย้อนกลับไปถึงยุคกลาง การตั้งถิ่นฐานครั้งแรกเกิดขึ้นในช่วงศตวรรษที่ 14 และ 15 ในฐานะเขตชานเมืองนอกกำแพงเมืองเวียนนา ชื่อ "Neubau" แปลว่า "อาคารใหม่" หรือ "ย่านใหม่" ซึ่งสะท้อนถึงการพัฒนาอย่างรวดเร็วของพื้นที่ในยุคที่เวียนนากำลังขยายอาณาเขตออกไปนอกเขตเมืองเก่า

ในศตวรรษที่ 19 นอยเบากลายเป็นย่านช่างฝีมือและอุตสาหกรรมขนาดเล็ก มีทั้งช่างทำรองเท้า ช่างทำเฟอร์นิเจอร์ ช่างทำขนมปัง และช่างโลหะรายย่อยทำงานอยู่ที่นี่ ย่านนี้พัฒนาเป็นย่าน "ชนชั้นแรงงาน" แต่ไม่ใช่ย่านอุตสาหกรรมอย่างแท้จริง แต่เป็นย่านช่างฝีมือ ที่ซึ่งเจ้าของร้านและครอบครัวอาศัยอยู่ชั้นบนของร้าน ขณะที่คนงานกำลังเร่งงานอยู่ชั้นล่าง

บทพิเศษในประวัติศาสตร์คือโรงงานและโรงงานของช่างทำเฟอร์นิเจอร์ เวียนนายังคงมีชื่อเสียงในด้านโรงเรียนสอนทำเฟอร์นิเจอร์ และรากฐานของงานฝีมือเหล่านี้สามารถสืบย้อนกลับไปถึงนอยเบาได้ ย่านนี้ยังเป็นที่รู้จักในฐานะศูนย์กลางของอุตสาหกรรมการพิมพ์ เป็นที่ตั้งของโรงพิมพ์และโรงงานพิมพ์อีกด้วย

ในช่วงครึ่งหลังของศตวรรษที่ 19 มีการสร้าง "Hofhäuser" (บ้านที่มีลานบ้าน) ขึ้นอย่างแข็งขันในเมืองนอยเบา ก่อให้เกิด "ชุมชน" ขนาดเล็ก อาคารเหล่านี้ส่วนใหญ่ยังคงหลงเหลืออยู่จนถึงปัจจุบัน เป็นอาคารสูงสี่ถึงห้าชั้นที่มีทางเข้าโค้งสู่ลานบ้าน ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นที่ตั้งของบ่อน้ำ โรงเก็บของ หรือสวนเล็กๆ

หลังสงครามโลกครั้งที่ 1 เขตนี้เช่นเดียวกับพื้นที่อื่นๆ ของเวียนนา ประสบปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย ในช่วงทศวรรษ 1920 และ 1930 โครงการ "ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม" (Gemeindebau) ได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง มีอาคารที่โดดเด่นหลายแห่งสร้างขึ้นที่เมืองนอยเบา ซึ่งยังคงใช้งานอยู่ในปัจจุบัน และถือเป็นตัวอย่างของสถาปัตยกรรมก้าวหน้าในยุคนั้น

หลังสงครามโลกครั้งที่ 2 ย่านนอยเบาค่อยๆ เปลี่ยนจากย่านชนชั้นแรงงานไปสู่ย่านวัฒนธรรม ศิลปิน นักเขียน และนักศึกษาจากสถาบันวิจิตรศิลป์ (Academy of Fine Arts) ย้ายมาอยู่ที่นี่ ในช่วงทศวรรษ 1970 วงการศิลปะเริ่มก่อตัวขึ้น และในช่วงทศวรรษ 1990 นักออกแบบแฟชั่นกลุ่มแรกๆ ก็เดินทางมาถึง

ปัจจุบัน นอยเบาได้รับการยกย่องว่าเป็น "ศูนย์กลางวัฒนธรรมทางเลือกของเวียนนา" โดยเป็นที่ตั้งของ MuseumsQuartier (ศูนย์รวมวัฒนธรรมที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของยุโรป) รวมถึงหอศิลป์และสตูดิโอศิลปะอีกมากมาย

ฉันมักจะพบลูกค้าที่มาเวียนนาเพื่อทำงานหรือเรียนและตกหลุมรัก Neubau

นอยเบาเป็นหนึ่งในเขตที่มีขนาดกะทัดรัดที่สุดของเวียนนา มีพื้นที่ประมาณ 1.6-1.9 ตารางกิโลเมตร มีประชากรระหว่าง 32,000 ถึง 35,000 คน ความหนาแน่นของประชากรอยู่ที่ 18,000-20,000 คนต่อตารางกิโลเมตร ซึ่งเป็นหนึ่งในเขตที่อยู่อาศัยที่มีอาคารเก่าแก่มากที่สุดในเมือง

นี่คือลักษณะทั่วไปของเขตชั้นใน: มีสวนสาธารณะขนาดใหญ่เพียงไม่กี่แห่ง "ภายในเส้นชั้นความสูง" แต่รอบๆ สวนสาธารณะเหล่านั้นมีพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ของเขตแรกและเขตใกล้เคียง (Burggarten, Volksgarten, MQ-ลานภายใน) ซึ่งสามารถเดินไปได้ไม่ไกล

ในทางภูมิศาสตร์ Neubau สามารถอ่านได้ว่าเป็นเขต "โมเสก":

ย่านที่อยู่อาศัย ประกอบด้วยอาคารเก่าแก่ อพาร์ตเมนต์ทันสมัย ​​และบ้านพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ถนน Neustiftgasse, Zieglergasse, Kaiserstraße, Burggasse, Lerchenfelder Straße (ติดกับเขต 8) และเครือข่ายถนนรองต่างๆ ที่นี่คุณจะพบกับบ้านเรือนเก่าแก่ อาคารที่ปรับปรุงให้ทันสมัย ​​และส่วนต่อเติมใหม่ขนาดเล็กผสมผสานกัน

ถนนช้อปปิ้งที่สำคัญ ได้แก่ Mariahilfสตราสเซอ (เดิมคือถนนสายที่ 6 แต่ในทางปฏิบัติคือ "ทางเข้า" ของเขตเนอเบา) ซึ่งเป็นหนึ่งในถนนช้อปปิ้งยอดนิยมที่สุดของเวียนนา รวมถึงถนนซีเบนสเตอร์นกัสเซ และ Neubau(ปัจจุบันเป็นพื้นที่นัดพบ)

พื้นที่สร้างสรรค์เวิร์กช็อป สตูดิโอ และแกลเลอรีต่างๆ กระจุกตัวอยู่ใกล้ใจกลางย่าน เช่น MuseumsQuartier (ศูนย์กลางทางวัฒนธรรม), WestLicht (พิพิธภัณฑ์และศูนย์ภาพถ่าย) บนถนน Westbahnstraße, แกลเลอรีต่างๆ ตามแนวถนน Schleifmühlgasse/Neubau, ร้านค้าหลากหลายประเภท เป็นต้น

จัตุรัสและลานภายในอาคารเช่น สปิตเทลเบิร์ก (เครือข่ายถนนแคบๆ และลานภายในอาคาร), ซังต์-อุลริชส์-พลาทซ์, เวกฮูเบอร์ปาร์คที่ MQ, โจเซฟ-สเตราส์-ปาร์ค – พื้นที่สีเขียวขนาดเล็กแต่แสนอบอุ่น

• ถนนสายหลักของย่านนี้คือถนน Mariahilfer Straße ซึ่งทอดยาวผ่านทางตอนใต้ของนอยเบา ย่านนี้คึกคักไปด้วยผู้คนทั้งกลางวันและกลางคืน มีทั้งร้านค้า คาเฟ่ สำนักงาน และศูนย์กลางการคมนาคม
• ถนนสายเดียวกันนี้ก็คือถนน Neubaugasse ซึ่งเป็นถนนที่มีลักษณะเป็น "ชุมชน" ในท้องถิ่นมากขึ้น มีทั้งร้านค้าของดีไซเนอร์ ร้านอาหารเล็กๆ และร้านกาแฟบรรยากาศอบอุ่น

ภายในถนนจะแคบกว่า มักเป็นถนนทางเดียว โดยคนเดินเท้าและจักรยานจะได้รับความสำคัญเป็นพิเศษ ส่วนย่านนอยเบาเป็นย่านที่เดินระยะสั้นๆ สามารถเดินจากประตูบ้านไปบ้านอื่นได้ภายใน 5-12 นาที

การพัฒนาของพื้นที่นี้มีความหลากหลายอย่างมาก อาคารต่างๆ ประกอบด้วยอาคารสมัยศตวรรษที่ 19 ที่มีด้านหน้าอาคารตกแต่งอย่างวิจิตร บ้านเรือนกลางศตวรรษที่ 20 ที่ใช้งานได้จริง และอาคารสมัยใหม่ที่มีหน้าต่างแบบพาโนรามา

การสร้างสมดุลระหว่างการพัฒนาตามประวัติศาสตร์และการปรับปรุงใหม่ให้ทันสมัยอยู่ในมือของนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่า อาคาร Altbau คุณภาพสูงจำนวนมาก ผู้เช่าที่มั่นคงจาก "เศรษฐกิจสร้างสรรค์" และความใกล้ชิดกับมหาวิทยาลัยและกลุ่มวัฒนธรรม ช่วยให้สภาพคล่องเป็นไปตามที่คาดการณ์ได้

จากประสบการณ์ของผม การผสมผสานสไตล์แบบนี้มักจะดึงดูดลูกค้าได้เสมอ ยกตัวอย่างเช่น ครอบครัวหนึ่งจากโปแลนด์กำลังเลือกระหว่างอพาร์ตเมนต์ใหม่ในโดเนาชตัดท์ กับบ้านไร่เก่าแก่ในนอยเบา แต่สุดท้ายพวกเขาตัดสินใจเลือกนอยเบา เพราะอย่างที่บอกไปว่า "ถนนทุกสายที่นี่มีเรื่องราวเป็นของตัวเอง"

นอยเบาเป็นหนึ่งในย่านที่ "อายุน้อยที่สุด" ของเวียนนาในด้านจิตวิญญาณและวิถีชีวิต อายุเฉลี่ยของผู้อยู่อาศัยที่นี่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของเมือง แม้ว่าอายุเฉลี่ยของเวียนนาโดยรวมจะอยู่ที่ประมาณ 42 ปี แต่ในนอยเบาจะอยู่ที่ประมาณ 38-39 ปี

กลุ่มอายุนี้อยู่ในกลุ่ม "วัยผู้ใหญ่ตอนต้น": คนทำงานจำนวนมากที่มีอายุระหว่าง 25-44 ปี มีการศึกษาสูง ทำงานด้านเศรษฐกิจสร้างสรรค์ ไอที การศึกษา การแพทย์ และการท่องเที่ยว นอยเบาเป็นชุมชนที่เติบโตช้ากว่าวัย โดยผู้คนมักจะอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ในเมืองนานกว่าจะย้ายไปอยู่บ้านหลังเล็กในเขตชานเมือง ความใกล้ชิดกับที่ทำงาน วัฒนธรรม และโรงเรียนช่วยชดเชยพื้นที่ใช้สอยที่จำกัด

ประชากรส่วนใหญ่ได้แก่:

• ผู้เชี่ยวชาญรุ่นเยาว์ในอุตสาหกรรมสร้างสรรค์ (การออกแบบ แฟชั่น การโฆษณา ไอที)
• นักศึกษาจากมหาวิทยาลัยเวียนนา มหาวิทยาลัยศิลปะประยุกต์ สถาบันศิลปะ
• ครอบครัวที่มีลูกเล็กหนึ่งหรือสองคน
• รวมถึงชาว “เวียนนาโดยกำเนิด” ที่อาศัยอยู่ที่นี่มาหลายชั่วอายุคนด้วย

สัดส่วนของชาวต่างชาติในเมือง ณ ต้นปี 2567 อยู่ที่ 35.4% (40.2% เกิดนอกประเทศออสเตรีย) เมื่อเทียบกับเขตอื่นๆ แล้ว นอยเบามีชาวต่างชาติมากกว่าอย่างเห็นได้ชัด เช่น เขตที่ 13 (Hietzing) หรือเขตที่ 18 (Währing) ซึ่งครอบครัวที่มีเชื้อสายออสเตรียเป็นส่วนใหญ่

ใน Neubau คุณจะพบ "เสา" สองต้น:

• ผู้มีรายได้สูงที่ซื้ออพาร์ทเมนท์ราคา 600,000–700,000 ยูโรขึ้นไป
• ชนชั้นกลาง: ผู้เช่าบ้าน นักศึกษา ผู้สร้างสรรค์

ย่านนี้มีราคาแพง แต่ไม่ใช่ย่านหรูหราฟุ่มเฟือย เน้นเรื่องไลฟ์สไตล์มากกว่าความหรูหรา รายได้ของผู้คนในเวียนนาแตกต่างกันไปแต่เขตเนอเบาเป็นหนึ่งในเขตที่มีกำลังซื้อของผู้เช่าสูงกว่าค่าเฉลี่ย (ปรับตามค่าเช่าที่สูง) สำหรับผู้ซื้อ นั่นหมายถึงความเสี่ยงที่จะว่างน้อยลง และความคาดหวังในคุณภาพที่สูงขึ้น เช่น ห้องครัว ห้องน้ำ ไฟส่องสว่างแบบบิวท์อิน และพื้นที่เก็บของ สำหรับผู้เช่า นั่นหมายถึงโอกาสที่จะได้ใช้ชีวิต "ใกล้ที่ทำงานและโรงละคร"

สำหรับพื้นที่ด้อยโอกาสและอันตรายในเวียนนา ประเทศออสเตรียโดยรวม และเวียนนาในฐานะมหานครนั้น มีความปลอดภัยตามมาตรฐานยุโรป จาก รายงานประจำปีของสำนักงานความปลอดภัยแห่งชาติ (BMI)เวียนนาได้รักษามาตรฐานความปลอดภัยในระดับสูงอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

เมื่อพิจารณาเวียนนาเป็นสถานที่อยู่อาศัย สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาปัจจัยหลายประการรวมกัน ได้แก่ ความหนาแน่นของชีวิตกลางคืน กระแสนักท่องเที่ยว ความใกล้ชิดกับศูนย์กลางการคมนาคม จากนั้นจึงเลือกประเภทที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมและระบบรักษาความปลอดภัย (อินเตอร์คอม วิดีโออินเตอร์คอม ไฟส่องสว่างทางเข้า ประตูคุณภาพสูง) ตามลำดับ

ทำไมชาวต่างชาติถึงเลือก Neubau:

• ที่ตั้งใจกลางเมือง
• บรรยากาศของ “เบอร์ลินน้อย” เหมาะกับอาชีพที่เน้นความคิดสร้างสรรค์
• ความปลอดภัยสูง
• โรงเรียนหลายแห่งมีการสอนเป็นภาษาอังกฤษและภาษาอื่นๆ
• โอกาสในการลงทุนในอสังหาฯสภาพคล่อง

ที่อยู่อาศัยของ Neubau ประกอบไปด้วยอาคารอพาร์ทเมนต์เก่าแก่ สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง "Red Vienna" และอพาร์ทเมนต์ทันสมัยหลังการบูรณะ/ก่อสร้างใหม่

ส่วนประวัติศาสตร์โดดเด่นด้วยเพดานสูง บัวปูนปั้น พื้นปาร์เกต์ และประตูบานคู่ การมีลิฟต์ ระบบสาธารณูปโภคที่ทันสมัย ​​หน้าต่างประหยัดพลังงาน และระบบระบายอากาศที่ได้รับการออกแบบอย่างดีล้วนเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง อาคารลานภายใน (หรืออาคารโฮฟ) ให้ความสำคัญกับทัศนียภาพอันเงียบสงบ ที่อยู่อาศัยของนอยเบาสามารถแบ่งออกได้คร่าวๆ เป็นประเภทต่างๆ ดังนี้

• อาคารประวัติศาสตร์สมัยศตวรรษที่ 19 พร้อมทางเดินโค้งเข้าไปในลานบ้าน
• บ้านพักอาศัยส่วนกลางจากช่วงปี ค.ศ. 1920 และ 1930 (บ้านพักสังคม มักมีลานบ้านสีเขียว)
• อพาร์ทเมนต์และห้องใต้หลังคาที่ทันสมัยหลังจากการบูรณะโรงงานเก่า
• ศูนย์การค้าบูติกแห่งยุคใหม่พร้อมเทคโนโลยีบ้านอัจฉริยะ

พื้นที่นี้มีชื่อเสียงในเรื่องแทบจะไม่มีอาคารที่สร้างจำนวนมากเลย การก่อสร้างถูกจำกัดด้วยขนาดที่กะทัดรัดของพื้นที่และการอนุรักษ์ลักษณะทางประวัติศาสตร์ ซึ่งทำให้มูลค่าของทรัพย์สินแต่ละแห่งเพิ่มสูงขึ้นโดยอัตโนมัติ

ในพื้นที่นี้มีบ้านพักอาศัยสังคมอยู่บ้าง แต่ราคาต่ำกว่าในเขตรอบนอก เนื่องจากที่ดินมีน้อยและมีความหนาแน่นทางประวัติศาสตร์สูง สำหรับครอบครัวที่มีเด็ก ผังอาคารและแสงสว่างเป็นสิ่งสำคัญ ในขณะที่สำหรับนักลงทุน การจัดวางผังบ้านที่ปราศจากการสูญเสียและสภาพของพื้นที่ส่วนกลาง (หลังคา ขั้นบันได และผนังด้านหน้า) เป็นสิ่งสำคัญ

ช่วงราคา เขตNeubau อยู่ในระดับราคาสูงสุดของเมือง แต่ก็ไม่สูงเท่ากับเขต 1 ซึ่งเป็น "เขตทองคำ" จาก สถิติการทำธุรกรรมอย่างเป็นทางการของสำนักงานสถิติแห่งออสเตรียราคาอพาร์ตเมนต์ในเวียนนาเติบโตไม่สม่ำเสมอในปี 2024 ข้อมูลแยกตามเขตมีให้ดาวน์โหลดได้ (รวมถึงเขต 7 และ Neubau)

นี่คือภาพรวม "อย่างเป็นทางการ" ที่หาได้ยากของธุรกรรมจริง ไม่ใช่ข้อเสนอ สำหรับการอ้างอิง: นอยเบามักจะติดอันดับย่านที่มีราคาซื้อขายสูงเกิน 6,000 ยูโร/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าย่านที่อยู่รอบนอก

การวิเคราะห์ธนาคารก็แสดงให้เห็นถึงระดับสูงเช่นกัน รายงานจากธนาคารใหญ่ๆ ของออสเตรียและงานวิจัยเกี่ยวกับเวียนนา (ดัชนีราคา OeNB) แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการเติบโตระยะยาวที่มีช่วงวัฏจักร ดัชนี OeNB เป็น "เส้นฐาน" ที่ฉันใช้เมื่อพูดถึงช่วงเวลาการลงทุน (10-15 ปี)

ค่าเช่า ค่าเช่าเฉลี่ยในตลาดของย่านนอยเบา (Neubau) สูงกว่าค่าเฉลี่ยของเวียนนา เกณฑ์มาตรฐานอย่างเป็นทางการในออสเตรียคือ "ริชต์เวิร์ต" (Richtwert) ซึ่งเป็นอัตรามาตรฐานสำหรับที่อยู่อาศัยเก่าบางประเภท โดยกระทรวงยุติธรรมของเวียนนาจะเป็นผู้ปรับปรุงข้อมูล แต่เกณฑ์นี้ไม่ได้สะท้อนถึงสัญญาเช่าในตลาด "ภาคเสรี" โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลที่ดีเยี่ยม

ดังนั้น ในการประเมินเชิงปฏิบัติ ผมจะพิจารณาธุรกรรมจริงและสัญญาปัจจุบันในอาคารที่เปรียบเทียบได้ รวมถึงสถิติเมือง/สถิติค่าเช่าของออสเตรียในระดับรัฐ ในเมืองนอยเบา สัญญาซื้อขายจริงในตลาดมักจะสูงกว่า "เกณฑ์มาตรฐาน" อย่างมาก

ทำเลที่ได้รับความนิยมสำหรับการอยู่อาศัยและการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้แก่ บริเวณรอบๆ NeubauGasse ถนนที่เงียบสงบระหว่าง NeubauGasse และ MuseumsQuartier และย่านต่างๆ ทางเหนือของ Mariahilfer Straße ซึ่งมีแสงแดดส่องถึงดีกว่า พื้นที่เหล่านี้มีความต้องการที่มั่นคงจากทั้งผู้เช่าและผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ในทางปฏิบัติแล้ว อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ เช่น อพาร์ตเมนต์เก่าแก่ที่มีการติดตั้งระบบสาธารณูปโภคและลิฟต์ใหม่ จะได้ผลลัพธ์ที่ดีที่สุด

เมื่อครอบครัวที่มีลูกกำลังพิจารณาย้ายมาอยู่ที่นอยเบา คำถามแรกที่พวกเขาถามฉันระหว่างการปรึกษาคือ "แล้วโรงเรียนและโรงเรียนอนุบาลที่นี่ล่ะ" ซึ่งก็เข้าใจได้ เพราะการศึกษาเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกที่อยู่อาศัยเสมอ นอยเบาสะดวกสำหรับครอบครัวเพราะโรงเรียนและโรงเรียนอนุบาลอยู่ใกล้แค่เอื้อม

โรงเรียนอนุบาล มีโรงเรียนอนุบาลของเทศบาลหลายแห่งในพื้นที่ (ได้รับเงินสนับสนุนจากเทศบาล จึงเรียนฟรีหรือมีค่าธรรมเนียมเพียงเล็กน้อย) นอกจากนี้ยังมีเครือข่ายโรงเรียนอนุบาลเอกชน ซึ่งมีขนาดชั้นเรียนเล็กกว่าและให้ความสำคัญกับการพัฒนาทักษะความคิดสร้างสรรค์มากขึ้น

ลูกค้าหลายรายของฉันเลือกโรงเรียนอนุบาลเอกชนเพราะพวกเขาต้องการให้ลูกของตนเรียนรู้ดนตรี วาดรูป และภาษาต่างประเทศตั้งแต่อายุยังน้อย

โรงเรียนประถมศึกษา การศึกษาระดับประถมศึกษาในเมืองนอยโบมีมาตรฐานสูง มีทั้งโรงเรียนรัฐและโรงเรียนเอกชน

โรงเรียนรัฐบาลมุ่งเน้นหลักสูตรแบบออสเตรียคลาสสิก ส่วนโรงเรียนเอกชนมีแนวทางการสอนแบบรายบุคคลมากกว่า โดยมักเน้นวิชาที่เน้นความคิดสร้างสรรค์

การศึกษาระดับมัธยมศึกษา มีตัวเลือกมากมาย ทั้งโรงเรียนมัธยมศึกษาตอนต้น โรงเรียนเอกชนที่มีหลักสูตรนานาชาติ และโรงเรียนมัธยมศึกษาเฉพาะทาง นอกจากนี้ ในเขตใกล้เคียง (เขต 6, 8 และ 9) ยังมีโรงเรียนมัธยมศึกษาตอนต้นที่มีชื่อเสียงและโรงเรียนนานาชาติเอกชนอีกด้วย

โรงเรียนนานาชาติที่ใช้ภาษาอังกฤษในการเรียนการสอนเป็นที่นิยมเป็นพิเศษ แม้จะมีราคาแพงกว่าโรงเรียนทั่วไปในออสเตรีย แต่ก็ช่วยให้เด็กๆ ปรับตัวเข้ากับสภาพแวดล้อมนานาชาติได้ทันที

การศึกษาระดับอุดมศึกษา สถาบันอุดมศึกษาส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่รอบมหาวิทยาลัย Wien, มหาวิทยาลัยเทคนิคเวียนนา (TU Wienและ mdw ในเขตที่ 1 ถึง 9 ซึ่งสนับสนุนความต้องการเช่าที่พักในเขตเนอเบา (Neubau) ในหมู่ผู้ช่วยศาสตราจารย์ นักศึกษาปริญญาเอก และคณาจารย์รุ่นใหม่

ตัวอย่างที่เป็นรูปธรรม: ลูกค้ารายหนึ่งของฉันเป็นครอบครัวชาวยูเครนที่มีลูกสองคน พวกเขาเลือกอพาร์ตเมนต์ในเขตเนอเบาโดยเฉพาะ เพราะอยู่ใกล้กับโรงเรียนอนุบาลและโรงเรียนนานาชาติในระยะที่สามารถเดินได้

ลูกคนเล็กของพวกเขาได้เข้าเรียนที่โรงเรียนอนุบาลของเทศบาล ส่วนลูกคนโตได้เข้าเรียนที่โรงเรียนนานาชาติที่เน้นภาษาอังกฤษ วิธีนี้ทำให้ครอบครัวลดความเครียดจากการย้ายบ้านลงได้ ลูกๆ ปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีเพื่อนใหม่ และพ่อแม่ก็มั่นใจว่าการศึกษาที่นี่ได้มาตรฐานสากล

ข้อได้เปรียบหลักประการหนึ่งของนอยเบาคือความสามารถในการพึ่งพาตนเอง แม้ย่านนี้จะเล็ก แต่ก็มีทุกสิ่งที่จำเป็นสำหรับการใช้ชีวิต

ร้านค้า มากมาย ตั้งแต่ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ (Billa, Spar, Hofer) ไปจนถึงร้านขายสินค้าออร์แกนิกขนาดเล็ก Mariahilfer Straße) เต็มไปด้วย

การดูแลสุขภาพ เขตนี้มีคลินิกของเมือง คลินิกเอกชนหลายแห่ง และคลินิกทันตกรรม โรงพยาบาลรัฐขนาดใหญ่ที่ใกล้ที่สุดคือโรงพยาบาลวิลเฮลมินเนนสปิทัล (อยู่ในเขตที่ 16) แต่ต้องขับรถไปประมาณ 15 นาที

บริการต่างๆ ร้านซักแห้ง ร้านทำผม ฟิตเนส พื้นที่ทำงานร่วมกัน ทุกอย่างอยู่ใกล้แค่เอื้อม

เวียนนามีชื่อเสียงในด้านระบบขนส่งสาธารณะที่มีประสิทธิภาพ และนอยเบาก็เป็นตัวอย่างที่ดีของเรื่องนี้ เขตนี้เชื่อมต่อกับส่วนอื่นๆ ของเวียนนาได้เป็นอย่างดี:

รถไฟใต้ดิน เขต Neubau ให้บริการ 3 สาย ได้แก่ สาย U3 (สถานี Zieglergasse, NeubauGasse และ Volkstheater) ซึ่งเชื่อมต่อกับสาย U2 ที่สถานี Volkstheater และเชื่อมต่อกับสาย U6 (สถานี Burggasse–Stadthalle) ทางทิศตะวันตกเฉียงเหนือ ทำให้การเดินทางใช้เวลาสั้น: 5-10 นาทีถึงใจกลางเมือง และ 15-25 นาทีถึงมหาวิทยาลัยสำคัญและย่านธุรกิจ

รถประจำทางและรถราง รถรางสาย 49 (วิ่งผ่าน Siebensterngasse/Westbahnstraße ไปยังใจกลางเมือง), สาย 46 (วิ่งตาม Burggasse ไปยังวงแหวน), สาย 5 (วิ่งผ่าน Kaiserstraße ไปยัง Praterstern/Westbahnhof) และรถประจำทางสาย 13A ซึ่งเป็นหนึ่งในสายที่สะดวกที่สุดในการสัญจรข้ามเมือง

รถไฟเหล่านี้ไม่เพียงแต่เชื่อมต่อไปยังย่านอื่นๆ เท่านั้น แต่ยังมอบ "ประสบการณ์แบบเวียนนา" อีกด้วย นั่นคือการนั่งรถไฟสายริงไลน์และชมใจกลางเมืองทั้งหมด "ตารางรถไฟละเอียด" ที่หนาแน่นนี้ทำให้สามารถเดินทางไปไหนมาไหนได้โดยไม่ต้องใช้รถยนต์

เดินเท้าและปั่นจักรยาน โครงสร้างพื้นฐานสำหรับจักรยานและพื้นที่ทางเดินเท้าเป็นจุดแข็งของย่านนี้ การปรับปรุงถนน Zieglergasse ในเขต 6 และ "แนวถนนสายที่สอง" ที่อยู่ใกล้เคียง (แนวถนนเลียบ Museumsquartier) ได้เพิ่มลำดับความสำคัญให้กับคนเดินเท้าและผู้ปั่นจักรยาน

ทางเดินเท้าที่กว้างขวาง Mariahilfer Straße ได้กลายเป็นจุดเด่นของโครงการปรับปรุงถนนของเวียนนา เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของเมืองได้ระบุหลักการต่างๆ ไว้อย่างชัดเจน ได้แก่ การลดปริมาณการจราจร เพิ่มพื้นที่สีเขียว และการข้ามถนนที่ปลอดภัย

เขตคนเดินถนนกำลังขยายตัว: ลาน MQ, Spittelberg และถนนด้านข้างใกล้ Neubauถือเป็น "ฉากทำนองเพลงในเมือง" ที่ทำให้พื้นที่นี้สะดวกสบายต่อการอยู่อาศัยโดยไม่ต้องใช้รถยนต์

เวลาเดินทางจาก Neubau:

• ศูนย์กลางประวัติศาสตร์ (Stephansplatz) อยู่ห่างออกไปโดยนั่งรถไฟใต้ดิน 10 นาที
• ถึงสถานีกลาง – 15 นาที
• ไปสนามบิน – 35–40 นาที
• มหาวิทยาลัยเวียนนาอยู่ห่างออกไป 10–12 นาที

การจอดรถในนอยเบาเป็นประเด็นแยกต่างหาก ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2565 เวียนนาเกือบทั้งหมดได้เปลี่ยนมาใช้ระบบจัดการที่จอดรถแบบเขต (Parkraumbewirtschaftung) เขตนี้มีขนาดเล็กและมีประชากรหนาแน่น ดังนั้นการจอดรถจึงเป็นเรื่องท้าทาย

พื้นที่ทั้งเมืองนอยเบาอยู่ภายใต้ Kurzparkzone ซึ่งเป็นที่จอดรถระยะสั้นแบบเสียค่าบริการในวันธรรมดา โดยมีเวลาจำกัด (โดยปกติไม่เกินสองชั่วโมง) และระบบ Parkpickerl สำหรับผู้อยู่อาศัย ตั้งแต่ปี 2025 เป็นต้นไป อัตราค่าจอดรถระยะสั้นพื้นฐานจะเป็นดังนี้: 30 นาที – 1.30 ยูโร, 60 นาที – 2.60 ยูโร, 90 นาที – 3.90 ยูโร, 120 นาที – 5.20 ยูโร; นอกจากนี้ยังมีบัตรจอดรถฟรี 15 นาทีให้บริการด้วย

Resident Parkpickerl ให้สิทธิ์ในการจอดรถไม่จำกัดในพื้นที่ของคุณ (ขึ้นอยู่กับข้อยกเว้นในท้องถิ่นใน "ถนนธุรกิจ") และออกให้โดยผู้พิพากษา

อาคารสมัยใหม่หลายแห่งมีที่จอดรถใต้ดิน นอกจากนี้ยังมีที่จอดรถสาธารณะในบริเวณนั้น แต่ค่อนข้างแพง (€2-3 ต่อชั่วโมง)
ยิ่งไปกว่านั้น ย่านนอยโบกำลังมีโครงการริเริ่มที่จะเปลี่ยนพื้นที่จอดรถให้เป็นพื้นที่สีเขียว เช่น การปลูกต้นไม้ ที่จอดจักรยาน ตะแกรงระบายน้ำสีเขียว และรางระบายน้ำฝน ซึ่งทั้งหมดนี้เป็นส่วนหนึ่งของการปรับตัวของเมืองให้เข้ากับฤดูร้อน

ในการทำงาน ผมมักจะเจอคำถามที่ว่า "ซื้ออพาร์ตเมนต์พร้อมที่จอดรถคุ้มไหม" คำตอบของผมคือ ถ้าเป็นไปได้ คุ้มครับ ที่จอดรถช่วยเพิ่มสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์และทำให้ชีวิตง่ายขึ้นสำหรับเจ้าของ

Neubau มีแผนที่ศาสนาที่หลากหลาย สะท้อนให้เห็นถึงความหลากหลายทางวัฒนธรรมของใจกลางเวียนนา:

• โรมันคาทอลิกเซนต์อุลริช (Pfarrkirche St. Ulrich) เป็นศูนย์กลางทางประวัติศาสตร์ของเขต (St.-Ulrichs-Platz 3, 1070 Wien) มีกลุ่มผู้ศรัทธาที่เข้มแข็ง มีการประกอบพิธีกรรมทางศาสนาเป็นประจำ และมีประเพณีทางดนตรีที่สืบทอดมานานกว่า 100 ปี
• Evangelical Auferstehungskirche (ลินเดนกาสเซอ 44a, Wien)1070เขตตำบล Neubau/Fünfhaus
• สมาคมศาสนาอิสลามแห่งออสเตรีย (IGGÖ) โครงสร้างแบบสหพันธ์ โดยมีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ที่ Neubau (Bernardgasse 5, 1070 Wien)

โบสถ์สำคัญบางแห่ง (เช่น โบสถ์ Kirche am Steinhof หรือโบสถ์ Servitenkirche) ตั้งอยู่ในเขตใกล้เคียง แต่สามารถเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะได้ในรัศมี 10-20 นาที เขตนี้สนับสนุนโครงการริเริ่มระหว่างศาสนาและโครงการทางวัฒนธรรม และเขตแพริชต่างๆ มีส่วนร่วมในกิจกรรมทางสังคมอย่างแข็งขัน (เช่น งานการกุศล การแสดงดนตรียามเย็น)

นี่คือหัวใจของเวียนนาที่เต็มไปด้วยความคิดสร้างสรรค์ เป็นที่ตั้งของ MuseumsQuartier แกลเลอรี โรงละคร และพื้นที่ศิลปะมากมาย ย่านนี้คึกคักไปด้วยเทศกาล งานแสดงสินค้า และการแสดงริมถนน นอยเบายังเป็นสวรรค์ของคนรักกาแฟอีกด้วย มีร้านกาแฟอยู่ทั่วไป ตั้งแต่สไตล์เวียนนาโบราณไปจนถึงสไตล์สแกนดิเนเวียแบบมินิมอล

จุดเด่นหลักคือ MuseumsQuartierซึ่งเป็นหนึ่งในศูนย์รวมพิพิธภัณฑ์ที่ใหญ่ที่สุดในยุโรป ที่นี่เป็นที่ตั้งของ:

• พิพิธภัณฑ์ศิลปะสมัยใหม่ (MUMOK)
• พิพิธภัณฑ์ลีโอโปลด์ (คอลเลกชันชีเลและคลิมต์)
• คุนสท์ฮอลล์ Wien
• ซูม พิพิธภัณฑ์คินเดอร์ม
• Q21 (ไตรมาสวัฒนธรรมดิจิทัล)
• ศูนย์นาฏศิลป์และละครร่วมสมัย
• ลานเปิดโล่งและเลานจ์ฤดูร้อน
• ที่นี่ยังมีการจัดงานเทศกาล การบรรยาย และคอนเสิร์ตอีกด้วย

สปิตเทลแบร์ก (Spittelberg) คือเครือข่ายตรอกแคบๆ และลานภายในที่เรียงรายไปด้วยแกลเลอรี่ ร้านค้าดีไซเนอร์ บาร์ และร้านอาหาร ตลาดคริสต์มาส Weihnachtsmarkt am Spittelberg เป็นหนึ่งในตลาดคริสต์มาสที่มีบรรยากาศดีที่สุดแห่งหนึ่งของเวียนนา ในช่วงฤดูร้อนจะมีคอนเสิร์ตดนตรีคลาสสิก และในฤดูหนาวจะมีไวน์ร้อนและงานฝีมือต่างๆ

WestLicht คือพิพิธภัณฑ์และศูนย์กลางการถ่ายภาพบนถนน Westbahnstraße ที่จัดแสดงนิทรรศการ การประมูลกล้อง และโปรแกรมการศึกษา "ศูนย์กลางการถ่ายภาพ" แห่งนี้ ร่วมกับแกลเลอรี่ต่างๆ ตามถนน Zieglergasse และ Neubauก่อให้เกิดเส้นทางท่องเที่ยวสุดสร้างสรรค์ในช่วงสุดสัปดาห์

ร้านกาแฟและอาหารรสเลิศ คำขวัญของนอยเบาคือ "ไม่เสแสร้ง แต่อร่อยเลิศ" ตั้งแต่ร้านกาแฟเฉพาะทางที่มีโรงคั่วกาแฟของตัวเอง ไปจนถึงร้านอาหารกึ่งบิสโทรในเมืองที่เสิร์ฟวัตถุดิบท้องถิ่น Mariahilfer Straße เต็มไปด้วยแบรนด์ดังๆ และร้านกาแฟแบบครอบครัว ส่วนถนนสายในเป็นที่ตั้งของร้านเล็กๆ ที่เป็นเอกลักษณ์

ปฏิทิน "วัฒนธรรม Neubau" ประกอบไปด้วยเทศกาลด้านการออกแบบและเศรษฐกิจสร้างสรรค์: Vienna Design Week จัดกิจกรรมสถานที่และพื้นที่ป๊อปอัปในเขตใจกลางเมืองเป็นประจำ รวมถึงช่วงวันที่ 7 ด้วย

งานวิจัยเกี่ยวกับอุตสาหกรรมสร้างสรรค์ได้ บันทึกขนาดของภาคส่วนนี้ไว้ว่า เกือบหนึ่งในห้าของบริษัทในเวียนนาเป็นส่วนหนึ่งของเศรษฐกิจสร้างสรรค์ ซึ่งจ้างผู้เชี่ยวชาญหลายหมื่นคนและสร้างรายได้หลายพันล้านยูโร กระบวนการเหล่านี้แยกไม่ออกจากการใช้ชีวิตจริงบนท้องถนนของย่านนอยโบ

แม้ว่า Neubau จะเป็นเขตประวัติศาสตร์ที่มีความหนาแน่น แต่ "ตัวทำละลายสีเขียว" ที่นี่ได้รับการคิดมาอย่างดี:

• Josef-Strauß-Park เป็นสวนสาธารณะในเมืองที่น่ารื่นรมย์ มีพื้นที่สำหรับเด็กและต้นไม้ใหญ่
• Weghuberpark เป็นพื้นที่สีเขียวใกล้กับ MQ เป็นสถานที่สำหรับจอดรถระยะสั้นและเล่นของเด็กๆ
• Sankt-Ulrichs-Platz มีลักษณะคล้ายจัตุรัสมากกว่าจะเป็นสวนสาธารณะ แต่มีองค์ประกอบสีเขียวและ "พื้นที่หายใจ" ในโครงสร้างที่หนาแน่น

เขตชั้นในของเวียนนาโดยทั่วไปมักไม่มีสวนสาธารณะขนาดใหญ่เมื่อเทียบกับเขตชั้นนอก อย่างไรก็ตาม นอยเบามีระบบพื้นที่สีเขียวขนาดเล็ก ลานภายใน และถนนที่ "อบอุ่น" อีกทั้งยังอยู่ใกล้กับสวนสาธารณะใหญ่ๆ ในเมือง โดยใช้เวลาเดินเพียง 10-20 นาทีหรือนั่งรถราง (เช่น เบิร์กการ์เทน ใกล้เดอะริง และออการ์เทน ซึ่งอยู่ทางเหนือผ่านใจกลางเมือง)

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เมืองได้ลงทุนอย่างแข็งขันในการเพิ่มพื้นที่สีเขียวบนถนน ปลูกต้นไม้ และมาตรการ "ระบายความร้อน" (เช่น ทางเดินร่มรื่น เครื่องพ่นน้ำ และน้ำพุดื่ม) ข่าวประชาสัมพันธ์อย่างเป็นทางการและโครงการต่างๆ ของเมืองเน้นย้ำถึงโครงการต่างๆ เพื่อเพิ่มพื้นที่ป่าไม้และปรับสภาพถนนให้เหมาะสมกับความร้อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบนถนนสายหลัก

ในส่วนของลานบ้าน โครงการบ้านจัดสรรหลายโครงการกำลังได้รับการปรับปรุง เช่น สนามเด็กเล่น ที่จอดจักรยาน พื้นที่สีเขียว และปุ๋ยหมัก สิ่งเหล่านี้สำคัญสำหรับครอบครัว เมื่อ "คุณภาพของลานบ้าน" อยู่ในระดับสูง แม้แต่อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กก็ยัง "ทำหน้าที่" ได้เหมือนบ้านหลังใหญ่ เด็กๆ เล่นอยู่ชั้นล่าง และพ่อแม่สามารถมองเห็นทิวทัศน์จากหน้าต่างได้ สำหรับนักลงทุน นี่หมายถึงกลุ่มผู้เช่าที่กว้างขึ้น

จุดเด่นของนอยเบาคือถนนคนเดินและ "Begegnungszonen" (เขตพบปะที่จำกัดการจราจรทางรถยนต์และให้ความสำคัญกับคนเดินเท้าและนักปั่นจักรยาน) การเปลี่ยนแปลงรูปทรงของถนนและการเพิ่มพื้นที่สีเขียวโดยตรงช่วยปรับปรุงสภาพภูมิอากาศเฉพาะพื้นที่และ "ขาย" ที่ตั้งโครงการ โครงการบนถนน Mariahilfer Straße และ Zieglergasse แสดงให้เห็นว่าเมื่อยกเลิกระบบขนส่งมวลชนแล้ว เวลาที่ใช้และอัตราการหมุนเวียนของธุรกิจขนาดเล็กจะเพิ่มขึ้น

นอยเบาเป็นตัวอย่างที่แสดงให้เห็นว่าย่านนี้สามารถเป็นทั้งที่อยู่อาศัย วัฒนธรรม และธุรกิจไปพร้อมๆ กันได้ แม้จะมีขนาดกะทัดรัด แต่ย่านนี้ก็กลายเป็นหนึ่งในศูนย์กลางเศรษฐกิจสร้างสรรค์ของเวียนนา ประเด็นสำคัญๆ ประกอบด้วย:

ย่านอุตสาหกรรมสร้างสรรค์ ที่นี่เต็มไปด้วยสตูดิโอออกแบบ เวิร์คช็อปของศิลปิน และแกลเลอรี่ เป็นที่ตั้งของโชว์รูมแบรนด์แฟชั่น บริษัทสถาปัตยกรรมขนาดเล็ก และเอเจนซี่การตลาดดิจิทัล

Neubau เป็นส่วนหนึ่งของโครงการ Creative Vienna ของเมือง ซึ่งสนับสนุนธุรกิจสตาร์ทอัพและธุรกิจขนาดเล็กในภาคศิลปะและเทคโนโลยี

การท่องเที่ยว จำนวนนักท่องเที่ยวที่หลั่งไหลเข้ามาในเวียนนาเพิ่มขึ้นทุกปี และย่านนอยเบาได้รับประโยชน์โดยตรงจากเรื่องนี้ โรงแรม โรงแรมบูติก และอพาร์ตเมนต์ให้เช่าระยะสั้น (Airbnb) นำรายได้เพิ่มเติมมาสู่ย่านนี้

ร้านค้าปลีกและบริการ Mariahilfสตราสเซอ เป็นเส้นทางช้อปปิ้งหลักของเวียนนา ซึ่งหมายความว่าย่านนอยเบา (Neubau) เป็นแหล่งรวมการค้าปลีกที่สำคัญ ตั้งแต่บูติกหรูหราไปจนถึงร้านค้าปลีกราคาไม่แพง การสัญจรของนักช้อปสร้างเศรษฐกิจที่คึกคักให้กับย่านนี้

การเชื่อมต่อระหว่างประเทศ สำหรับผู้อยู่อาศัย การเชื่อมต่อระหว่างประเทศหมายถึง การเข้าถึงศูนย์กลางขององค์กรและวิทยาเขตต่างๆ ได้อย่างง่ายดาย: ใช้เวลาเดินทางด้วยรถไฟใต้ดินเพียง 10-20 นาที คุณก็จะถึงกระทรวง หน่วยงานของเมือง และสำนักงานใหญ่ของสถาบันระหว่างประเทศต่างๆ สำหรับชาวต่างชาติที่เช่าที่พัก นี่คือจุดขายที่สำคัญ และสำหรับนักลงทุน นี่คือการรับประกันความต้องการที่พัก

ตามสถิติของเมือง:

• สัดส่วนประชากรที่ทำงานในภาคบริการอยู่ที่ประมาณร้อยละ 80
• ประชากรในเขต 20% ทำงานด้านเศรษฐกิจสร้างสรรค์
• รายได้เฉลี่ยของครอบครัวสูงกว่าค่าเฉลี่ยของเวียนนา 12–15%

เมือง Neubau ไม่หยุดนิ่ง: เมืองนี้ลงทุนอย่างแข็งขันในการพัฒนาพื้นที่

โครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ แม้ว่าพื้นที่จะมีจำกัด แต่โครงการพัฒนาพื้นที่ใหม่ๆ ก็ยังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง อาคารอุตสาหกรรมเก่ากำลังถูกดัดแปลงเป็นอพาร์ตเมนต์ทันสมัย ​​พร้อมที่จอดรถใต้ดิน ระเบียงสีเขียว และเทคโนโลยีประหยัดพลังงาน

• “กรีน นอยเบา” คือโครงการเพิ่มจำนวนต้นไม้และเพิ่มพื้นที่สีเขียว
• การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านจักรยาน
• “ถนนเพื่อประชาชน” (เขตคนเดินถนนและเขต “ทางผ่าน”)
• การสนับสนุนอุตสาหกรรมสร้างสรรค์ (สินเชื่อพิเศษ, ให้เช่าพื้นที่สำหรับสตาร์ทอัพ)

จุดเด่นที่สำคัญคือการเชื่อมต่อสาย U2×U3 ไปยังสถานี NeubauGasse โครงการ U2×U5 จะปรับปรุงศูนย์กลางการคมนาคมให้ทันสมัยยิ่งขึ้น โดยคาดว่าจะมีการจัดวางเส้นทางใหม่ตั้งแต่ปี 2030 และ NeubauGasse จะเชื่อมต่อกับสาย U2 ซึ่งจะช่วยเพิ่มมูลค่าการเดินทางให้กับพื้นที่รัศมี 300-500 เมตรจากทางเข้าสถานี นี่เป็นปัจจัยสำคัญสำหรับการลงทุนในระยะยาว

ความสนใจจากนักลงทุน เพื่อนร่วมงานในวงการอสังหาริมทรัพย์ของผมระบุว่า ย่านนอยเบา (Neubau) เป็นหนึ่งในห้าเขตที่มีผู้สนใจลงทุนจากต่างประเทศมากที่สุดในเวียนนาตลอดห้าปีที่ผ่านมา เหตุผลนั้นชัดเจน: อุปทานมีจำกัดและความต้องการเพิ่มขึ้น

อุปทานมีจำกัด พื้นที่เล็กและมีโครงการใหม่น้อยมาก ในขณะเดียวกัน ความต้องการก็สูงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งหมายความว่าราคากำลังเพิ่มขึ้นเร็วกว่าค่าเฉลี่ยของเมือง

กลุ่มเป้าหมาย: คนทำงานรุ่นใหม่ กลุ่มสร้างสรรค์ และผู้เชี่ยวชาญระดับนานาชาติที่อาศัยอยู่ที่นี่ พวกเขายินดีจ่ายค่าเช่าและราคาที่อยู่อาศัยที่สูงกว่าในพื้นที่ใกล้เคียง

ราคาและพลวัต

• ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร (2025): 5,800–6,200 ยูโร
• การเติบโตในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา: +20–25%
• ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับอพาร์ทเมนท์ขนาด 70 ตร.ม.: 1,200–1,500 ยูโรต่อเดือน

การคาดการณ์ ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอีก 3-5% ต่อปีในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า อพาร์ตเมนต์ที่มีระเบียง เฉลียง และที่จอดรถใต้ดินเป็นที่ต้องการอย่างมาก

การเปรียบเทียบกับพื้นที่อื่น ๆ

• Neubau: 5,800–6,200 ยูโร/ตรม
• Mariahilf (เขตที่ 6): 5,200–5,600 ยูโร/ตร.ม.
• Josefstadt (เขตที่ 8): €5,500–€6,000/m²

ด้วยเหตุนี้ Neubau จึงยังคงอยู่ในระดับราคาสูงสุดอย่างต่อเนื่อง

ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยมีเสถียรภาพ (โดยเฉพาะในกลุ่มชาวต่างชาติและนักศึกษา) ราคาเพิ่มขึ้นเร็วกว่าค่าเฉลี่ยของเวียนนา – ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา Neubauมีราคาเพิ่มขึ้น 120% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของเวียนนาที่ +85% ย่านนี้เหมาะสำหรับนักลงทุนที่เน้นคุณค่าระยะยาวและความต้องการเช่าที่สูง

เมื่อเปรียบเทียบ "ย่านที่ดีที่สุดในเวียนนาสำหรับการอยู่อาศัย" นอยเบามักจะโดดเด่นกว่าย่านรอบนอกในแง่ของคุณภาพสิ่งแวดล้อมและเวลาในการเดินทาง จึงทำให้มีราคาสูงกว่า อย่างไรก็ตาม ราคาในย่านนี้ถูกกว่าย่านหรูในเขต 1 และส่วนหนึ่งของเขต 9 ใน "สามเหลี่ยมทองคำ" สำหรับกลยุทธ์ "กระแสค่าเช่า + การเติบโตของเงินทุน" ถือว่าอยู่ "ระดับกลาง" และมีอัตราการเข้าอยู่อาศัยสูง

ถ้าเป้าหมายคือการได้สัญญาเช่าที่มั่นคงและได้ผลตอบแทนที่ดี ผมคงให้ Neubau อยู่ใน 3 อันดับแรก ร่วมกับอันดับที่ 6 และ 8 ความเสี่ยงด้านการก่อสร้างที่นี่น้อยกว่า และต้องปรับปรุงคุณภาพภายในและประสบการณ์ของผู้เช่าให้มากขึ้น

นอยเบาเป็นตัวเลือกของคนหนุ่มสาววัยทำงาน ครอบครัวในเมือง และนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับการเดินเที่ยว วัฒนธรรม และสภาพแวดล้อมในเมืองที่มีคุณภาพสูง ไม่ใช่แค่ "จัตุรัสพระราชวัง" หรือ "ความเงียบสงบแบบชานเมือง" แต่คือความคึกคักของย่านศิลปะ ร้านกาแฟ และพิพิธภัณฑ์ ในปริมาณที่พอเหมาะพอดี

เมื่อเลือกย่านที่ดีที่สุดในการอยู่อาศัยในเวียนนา เขต 7 ของเวียนนามักจะติดอันดับสูงเสมอ เวียนนาไม่ได้อันตรายและแน่นอนว่าไม่ได้เสียเปรียบ เวียนนาเป็นศูนย์กลางความคิดสร้างสรรค์แบบคลาสสิกที่ผู้คนให้ความสำคัญกับการปรับปรุงที่ดี สาธารณูปโภคต่างๆ ลานบ้านที่เงียบสงบ และความสะดวกสบายของรถเข็นเด็กและจักรยาน

สำหรับนักลงทุน สูตรก็คือ: ทำเลที่ตั้ง (U3 + U2 ในอนาคต) + โครงสร้างทางประวัติศาสตร์ + การพัฒนาเมือง = สภาพคล่องในการให้เช่าและความมั่นคงของมูลค่า

เหมาะกับใครบ้าง?

• คนทำงานรุ่นใหม่ สะดวกสบายใกล้ใจกลางเมือง ทำงานในออฟฟิศแนวสร้างสรรค์ และเพลิดเพลินกับกิจกรรมทางวัฒนธรรมในยามเย็น
• ครอบครัว แม้จะมีการพัฒนาที่หนาแน่น แต่พื้นที่นี้ก็มีโรงเรียนที่ดี โรงเรียนอนุบาล และสภาพแวดล้อมที่ปลอดภัย
• คนสร้างสรรค์ บรรยากาศในนอยเบาสร้างแรงบันดาลใจ และหาชุมชนที่มีความคิดเหมือนกันได้ง่ายๆ ที่นี่
• นักลงทุน อุปทานที่มีจำกัดและความต้องการที่สูงทำให้พื้นที่นี้เป็นโอกาสการลงทุนที่ทำกำไรได้

มาสรุปข้อดีหลักของ Neubau กัน:

นอยเบาคือ "ย่านแห่งโอกาส" สำหรับธุรกิจ ความคิดสร้างสรรค์ และการใช้ชีวิตที่สะดวกสบาย มีทุกสิ่งที่คุณต้องการเพื่อให้รู้สึก "เป็นศูนย์กลางของทุกสิ่ง" และเมื่อพิจารณาจากสถานการณ์ปัจจุบัน นอยเบาจะยังคงเป็นหนึ่งในย่านที่น่าดึงดูดที่สุดของเวียนนาไปอีกหลายปีข้างหน้า