การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ – บ้าน อพาร์ตเมนต์ ผลกำไร ภาษี

ระหว่างปี 2020 ถึง 2025 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็นประวัติการณ์ถึง 20 ล้านล้านดอลลาร์ ทำให้มีมูลค่ารวมอยู่ที่ 55.1 ล้านล้านดอลลาร์ อย่างไรก็ตาม ในปี 2025 การเติบโตชะลอตัวลงอย่างมาก โดยข้อมูลจาก Zillow ระบุว่า ราคาบ้านเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเพียง 0.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ประมาณ 368,000 ดอลลาร์ สำหรับนักลงทุน นี่เป็นสัญญาณว่าตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น ซึ่งหมายความว่ายังมีโอกาสสำหรับการลงทุนที่ทำกำไรได้.

เป้าหมายของผมคือการวิเคราะห์อย่างเป็นระบบเกี่ยวกับความน่าสนใจของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา ผมต้องการแสดงให้คุณเห็นว่าตลาดทำงานอย่างไร เมืองใดบ้าง—ตั้งแต่ นิวยอร์กและลอสแอนเจลิส ไปจนถึงไมอามีและฟลอริดา—ที่อาจดึงดูดใจสำหรับการซื้อ ค่าใช้จ่ายและภาษีที่นักลงทุนควรคาดหวัง และความแตกต่างทางกฎหมายที่สำคัญที่ควรพิจารณา.

ทำไมต้องเป็นตอนนี้:

• การเติบโตของราคาในระยะยาว: แม้จะมีภาวะชะลอตัวในบางพื้นที่ แต่สหรัฐอเมริกายังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่มีพลวัตมากที่สุดในโลก.
• ดอลลาร์ในฐานะสินทรัพย์ปลอดภัย: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของอเมริกาช่วยปกป้องเงินทุนจากการลดค่าในประเทศที่ไม่มั่นคง.
• ความต้องการเช่า: ท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยจำนองที่สูง ตลาดเช่ากำลังเติบโตจากนิวยอร์กไปจนถึงแคลิฟอร์เนีย.
• แนวโน้มการย้ายถิ่นฐานทั่วโลก: สหรัฐอเมริกายังคงเป็นแม่เหล็กดึงดูดธุรกิจ นักศึกษา ผู้เชี่ยวชาญ และนักลงทุน ซึ่งสนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาว.

ดิฉันเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นฐานด้านกฎหมายและประสบการณ์มากมายในการลงทุนและการก่อสร้างระหว่างประเทศ ดิฉันให้การสนับสนุนธุรกรรมต่างๆ ในยุโรปและสหรัฐอเมริกา ตั้งแต่การซื้ออพาร์ตเมนต์และวิลล่า ไปจนถึงโครงการขนาดใหญ่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และโรงแรม.

ประสบการณ์ของฉันประกอบด้วย:

• การให้การสนับสนุนทางกฎหมายสำหรับการทำธุรกรรมและการตรวจสอบสถานะของอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียดถี่ถ้วน;
• การวิเคราะห์ความน่าดึงดูดใจด้านการลงทุนของตลาดและภูมิภาคต่างๆ
• การพัฒนากลยุทธ์การจัดสรรเงินทุนระหว่างตลาดที่มีเสถียรภาพและตลาดที่กำลังเติบโต
• ให้การสนับสนุนโครงการที่มีนักลงทุนต่างชาติเข้าร่วม รวมถึงด้านกฎหมายและภาษี.

ในบทความนี้ ฉันได้รวบรวมประสบการณ์และสถานการณ์จริงที่จะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของอเมริกาเพื่อเป็นการปกป้องและเพิ่มพูนเงินทุน.

เมื่อเปรียบเทียบสหรัฐอเมริกากับออสเตรีย เราควรพิจารณาถึงข้อได้เปรียบที่สำคัญหลายประการของประเทศในทวีปยุโรปนี้:

• เสถียรภาพของตลาด: ราคาสินค้าปรับตัวสูงขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปและคาดการณ์ได้ โดยไม่มีความผันผวนรุนแรงเหมือนในเมืองใหญ่ๆ ของอเมริกา
• ความต้องการที่มั่นคง: อสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียเป็นที่ต้องการทั้งจากผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่นและนักลงทุนต่างชาติ ทำให้มีสภาพคล่องสูง
• ความสะดวกในการวางแผน: ภาษีและเงื่อนไขทางกฎหมายมีความโปร่งใสมากขึ้น ทำให้การบริหารจัดการการลงทุนระยะยาวง่ายขึ้น
• มาตรฐานการครองชีพสูง: โครงสร้างพื้นฐาน การดูแลสุขภาพ การศึกษา และความปลอดภัย สร้างสภาพแวดล้อมที่สะดวกสบายสำหรับการอยู่อาศัยและการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว

ในขณะที่สหรัฐอเมริกาเสนอขนาดที่ใหญ่ ความคล่องตัว และผลตอบแทนสูง ออสเตรียกลับมีข้อดีในด้านความแน่นอน ความมั่นคง และความน่าเชื่อถือ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่ระมัดระวังที่กำลังมองหาสถานที่ปลอดภัยในการเก็บรักษาและเพิ่มพูนเงินทุนของตน.

สหรัฐอเมริกายังคงเป็นหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าดึงดูดที่สุดสำหรับนักลงทุนต่างชาติ ไม่เพียงแต่เป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดในแง่ของปริมาณการทำธุรกรรมและมูลค่าตลาด แต่ยังเป็นตลาดที่มีสภาพคล่องสูงและขั้นตอนที่โปร่งใส ทุกปี นักลงทุนจากยุโรป เอเชีย และตะวันออกกลางต่างหลั่งไหลเข้ามาซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาหรืออพาร์ตเมนต์ในนิวยอร์กซิตี้ เพื่อกระจายพอร์ตการลงทุนและสร้างรายได้ค่าเช่าที่มั่นคง.

จากรายงานดัชนีราคาบ้านทั่วโลกของ Knight Frank ประจำไตรมาสที่ 4 ปี 2024 พบว่า ราคาบ้านเฉลี่ยต่อปีในสหรัฐอเมริกาเติบโต 2.6% แม้ว่าตัวเลขนี้จะต่ำกว่าแนวโน้มระยะยาวที่ 4.8% แต่ก็แสดงให้เห็นถึงเสถียรภาพและการเติบโตของตลาดในระดับปานกลาง.

รายงาน "Emerging Trends in Real Estate® 2025" จาก PwC และ Urban Land Institute ระบุว่า อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงจากธนาคารกลางสหรัฐฯ กำลังช่วยฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มปริมาณการทำธุรกรรม และปรับปรุงสภาวะสำหรับนักลงทุนให้ดีขึ้น.

จากข้อมูลของ JLL ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกามีความโปร่งใสสูงขึ้นในปี 2024 ดังที่เห็นได้จากคะแนนที่ดีขึ้นในดัชนีความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์โลก (Global Real Estate Transparency Index) ทำให้ตลาดสหรัฐฯ น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติ และสร้างความมั่นใจในเสถียรภาพทางกฎหมายและการเงินของการทำธุรกรรม.

สหรัฐอเมริกาเสนอการผสมผสานที่ลงตัวระหว่างสภาพคล่อง ความหลากหลายของตลาด และเสถียรภาพ แตกต่างจากยุโรปที่ภาษีสูงและสภาพคล่องจำกัดอาจเป็นอุปสรรค และเอเชียที่ความไม่มั่นคงทางการเมืองอาจส่งผลกระทบต่อตลาด สหรัฐอเมริกาจึงมีสภาพแวดล้อมการลงทุนที่คาดการณ์ได้มากกว่า.

ตัวอย่างเช่น ลูกค้าของผมที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในนิวยอร์กซิตี้ รายงานว่าได้รับผลตอบแทนสูงและตลาดมีความเสถียร แม้ว่าต้นทุนเริ่มต้นจะสูงก็ตาม ลูกค้ารายหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์ในนิวยอร์กซิตี้ในราคา 1.5 ล้านดอลลาร์ และภายในสองปีก็สร้างรายได้จากค่าเช่าได้ถึง 120,000 ดอลลาร์.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐอเมริกาเป็นหนึ่งในตลาดที่ใหญ่ที่สุดและมีสภาพคล่องสูงที่สุดในโลก โดยนำเสนอโอกาสที่หลากหลายแก่นักลงทุน ตั้งแต่บ้านพักอาศัยและคอนโดมิเนียม ไปจนถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอาคารชุดพักอาศัย เศรษฐกิจที่มั่นคง โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว และระบบกฎหมายที่โปร่งใส ทำให้ประเทศนี้เป็นที่ดึงดูดใจเป็นพิเศษสำหรับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ ผ่านช่วงสำคัญหลายช่วงในสองทศวรรษที่ผ่านมา วิกฤตการณ์ปี 2008 เกิดจากสินเชื่อบ้านด้อยคุณภาพและการเก็งกำไรที่แพร่หลาย ส่งผลให้ราคาบ้านตกต่ำ เจ้าของบ้านจำนวนมากพบว่าตนเองมีมูลค่าบ้านติดลบ และธนาคารหลายแห่งผิดนัดชำระหนี้
ในปีต่อๆ มา ตลาดค่อยๆ ฟื้นตัว: ตั้งแต่ปี 2010 ถึง 2015 ราคาบ้านเติบโตขึ้นในระดับปานกลาง โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ๆ เช่น นิวยอร์ก ซานฟรานซิสโก และลอสแอนเจลิส เนื่องจากมีนักลงทุนหลั่งไหลเข้ามาและอุปทานที่อยู่อาศัยมีจำกัด

การระบาดของโควิด-19 ในช่วงแรกทำให้ตลาดชะลอตัวลง แต่เมื่อสิ้นปี 2020 ความต้องการก็พุ่งสูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยจำนองที่ต่ำและความสนใจในพื้นที่ชานเมืองช่วยเร่งการเติบโตของราคา โดยเฉพาะบ้านและคอนโดมิเนียม.

ภายในปี 2025 ตลาดจะเริ่มมีเสถียรภาพ: คาดการณ์ว่าราคาจะเติบโต 3-4% ต่อปี ขณะที่ผลตอบแทนจากการเช่าสูงและความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติทำให้สหรัฐอเมริกาเป็นจุดหมายปลายทางการลงทุนที่น่าดึงดูด ลูกค้าของผมที่ลงทุนในนิวยอร์กและไมอามีต่างก็กล่าวถึงผลตอบแทนที่มั่นคงและพลวัตของตลาดที่คาดการณ์ได้.

ราคาเฉลี่ยของบ้านมือสองในสหรัฐอเมริกาอยู่ที่ 368,581 ดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 0.3% จากปีที่แล้ว ขณะที่นิวยอร์ก ไมอามี และลอสแอนเจลิส ราคาบ้านลดลง ทำให้ตลาดเหล่านี้ดึงดูดผู้ซื้อมากขึ้น.

ผลตอบแทนจากการให้เช่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 8% ซึ่งถือว่าสูงเมื่อเทียบกับมาตรฐานโลก.

ภูมิภาคที่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมากที่สุด ได้แก่:

• นิวยอร์ก: ความต้องการที่คงที่และโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว ทำให้เมืองนี้เป็นที่ดึงดูดใจสำหรับนักลงทุน
• ไมอามี: การเปลี่ยนผ่านสู่ตลาดของผู้ซื้อในปี 2025 ทำให้เงื่อนไขต่างๆ เอื้ออำนวยมากขึ้น
• ลอสแอนเจลิส: ราคาที่ลดลงทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัว
• เท็กซัส: ไม่มีภาษีเงินได้และภาษีทรัพย์สินต่ำ ดึงดูดนักลงทุน
• ภูมิภาคมิดเวสต์: เมืองต่างๆ เช่น ดีทรอยต์ เสนอผลตอบแทนจากการให้เช่าสูงถึง 21.95%

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกามีความหลากหลาย ทำให้ผู้ลงทุนสามารถปรับกลยุทธ์ให้เหมาะสมกับงบประมาณและเป้าหมายของตนได้ ตั้งแต่การซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาไปจนถึงอพาร์ตเมนต์ในนครนิวยอร์ก.

• อาคารที่พักอาศัย ให้ผลตอบแทนค่าเช่าที่มั่นคงและมูลค่าเพิ่มในระยะยาว โดยเฉพาะในเขตชานเมืองของนครนิวยอร์กและไมอามี
• คอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เป็นที่ต้องการในเมืองต่างๆ เนื่องจากบริหารจัดการง่ายกว่า และให้ผลตอบแทนจากการให้เช่า 5-7% ต่อปี
• หลายยูนิต (หรือหลายครอบครัว) ให้ผลตอบแทนสูงถึง 10% ต่อปี และลดความเสี่ยงจากการมีห้องว่าง
• อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (สำนักงาน ร้านค้า โกดังสินค้า) น่าสนใจสำหรับการลงทุนระยะยาว โดยเฉพาะในทำเลที่ตั้งเชิงกลยุทธ์ แม้ว่าการทำงานจากระยะไกลจะเพิ่มขึ้นก็ตาม
• การให้เช่าที่พักหรูและระยะสั้น ให้ผลตอบแทนสูง แต่ต้องมีการบริหารจัดการอย่าง tích cực

ระหว่างเดือนเมษายน 2024 ถึงมีนาคม 2025 ผู้ซื้อต่างชาติใช้จ่ายเงิน 56 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ เพิ่มขึ้น 33.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ประเทศผู้ลงทุนหลัก ได้แก่ จีน แคนาดา ลาตินอเมริกา และยุโรป ความสนใจส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเมืองใหญ่และพื้นที่ที่มีชื่อเสียง เช่น นิวยอร์ก ไมอามี และลอสแอนเจลิส ซึ่งราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 1,100–1,400 ดอลลาร์สหรัฐ ผลตอบแทนจากการให้เช่าสำหรับนักลงทุนต่างชาติโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 6–8% ต่อปี ทำให้ตลาดสหรัฐฯ เป็นหนึ่งในตลาดที่น่าดึงดูดที่สุดในแง่ของความเสี่ยง/ผลตอบแทน.

ผู้ซื้อชาวอเมริกันกำลังแสดงความสนใจเพิ่มมากขึ้นในภูมิภาคภายในประเทศ เช่น มิดเวสต์ ซึ่งราคาบ้านเฉลี่ยต่ำกว่าชายฝั่ง 25-40% และผลตอบแทนจากการให้เช่าสูงถึง 10-12% ต่อปี สิ่งนี้สร้างโอกาสที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาหรืออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาที่มีผลตอบแทนสูงและศักยภาพในการเติบโตของมูลค่า.

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่สูง (อัตราเฉลี่ยสำหรับสินเชื่อบ้านแบบคงที่ 30 ปี ณ เดือนสิงหาคม 2568 อยู่ที่ประมาณ 7.2%) กำลังชะลอความต้องการซื้อบ้านอยู่ชั่วคราว อย่างไรก็ตาม การลดอัตราดอกเบี้ยลงเพียง 1-1.5% ก็อาจกระตุ้นตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ.

การย้ายถิ่นฐานของผู้คนจากรัฐที่มีค่าครองชีพสูง เช่น แคลิฟอร์เนียและนิวยอร์ก ไปยังภูมิภาคที่มีค่าครองชีพถูกกว่า (เท็กซัส ฟลอริดา และมิดเวสต์) กำลังกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยภายในประเทศ จากข้อมูลของสำนักงานสำมะโนประชากร พบว่ามีผู้คนมากกว่า 3 ล้านคนย้ายไปอยู่ในรัฐที่มีค่าครองชีพถูกกว่าทุกปี ทำให้มีผู้เช่าและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง.

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกามีโอกาสหลากหลาย และรูปแบบการเป็นเจ้าของที่เหมาะสมนั้นขึ้นอยู่กับเป้าหมาย ความต้องการด้านภาษี และระดับการมีส่วนร่วมของผู้ลงทุน.

วิธีง่ายๆ ในการลงทุนคือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในชื่อของตนเอง อย่างไรก็ตาม วิธีนี้อาจทำให้เสียภาษีสูงขึ้นและมีการคุ้มครองทรัพย์สินที่จำกัด ตัวอย่างเช่น ลูกค้าของผมที่ลงทุนซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาด้วยวิธีนี้ ต้องเผชิญกับอัตราภาษีที่สูงขึ้นและความเสี่ยงด้านความรับผิดส่วนบุคคล.

ลักษณะเฉพาะ:

• กระบวนการทำธุรกรรมที่ง่ายและขั้นตอนทางราชการน้อยที่สุด
• ควบคุมการบริหารจัดการ ซ่อมแซม และให้เช่าได้อย่างเต็มที่
• การขอสินเชื่อบ้านในชื่อบุคคลนั้นทำได้ง่าย โดยเฉพาะสำหรับพลเมืองสหรัฐฯ
• เหมาะสำหรับที่ดินส่วนตัวหรือบ้านพักอาศัยของครอบครัว

การจัดตั้งบริษัทจำกัดความรับผิด (LLC) ช่วยให้คุณจำกัดความรับผิดส่วนบุคคลและเพิ่มประสิทธิภาพด้านภาษี ซึ่งเป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนต่างชาติ เนื่องจาก LLC ให้ความยืดหยุ่นในการกระจายกำไรและขาดทุน และทำให้การโอนสินทรัพย์ง่ายขึ้น.

ลักษณะเฉพาะ:

• ข้อจำกัดความรับผิดส่วนบุคคลของเจ้าของ
• ความยืดหยุ่นในการกระจายกำไรและขาดทุนระหว่างผู้เข้าร่วม
• ช่วยให้การโอนหุ้นไปยังนักลงทุนรายอื่นทำได้ง่ายขึ้นโดยไม่ต้องขายอสังหาริมทรัพย์นั้นต่อ
• ความเป็นไปได้ในการปรับปรุงประสิทธิภาพด้านภาษี รวมถึงการหักค่าใช้จ่ายและการคิดค่าเสื่อมราคา
• เหมาะสำหรับอาคารชุดพักอาศัย อาคารพาณิชย์ และพอร์ตการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

ตัวอย่าง: ลูกค้ารายหนึ่งของผมซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาผ่านบริษัทจำกัด (LLC) ซึ่งช่วยให้เขาสามารถจัดการผลกระทบทางภาษีและปกป้องทรัพย์สินส่วนตัวได้อย่างมีประสิทธิภาพ.

REITs คือบริษัทที่ถือครองและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งให้สภาพคล่องและกระจายความเสี่ยง ในปี 2024 REITs ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จ่ายเงินปันผลประมาณ 66.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ.

ลักษณะเฉพาะ:

• โอกาสในการลงทุนในอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โกดังสินค้า และอพาร์ตเมนต์ โดยไม่ต้องบริหารจัดการโดยตรง
• ความหลากหลายตามภูมิศาสตร์และประเภทของวัตถุ
• สภาพคล่อง - หุ้น REIT สามารถซื้อขายได้ง่ายในตลาด
• เหมาะสำหรับนักลงทุนที่มองหารายได้แบบไม่ต้องลงแรง
• ผลตอบแทนจากเงินปันผลโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 4-7% ต่อปี พร้อมทั้งการเติบโตของมูลค่าเงินลงทุนเพิ่มเติม

การเป็นหุ้นส่วนและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ช่วยให้คุณสามารถรวบรวมเงินทุนเพื่อเข้าซื้อสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ลดความเสี่ยงและเพิ่มผลกำไรที่อาจได้รับ.

ลักษณะเฉพาะ:

• การเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และที่อยู่อาศัยแบบหลายครอบครัวที่มีมูลค่าสูง
• การแบ่งปันความเสี่ยงและต้นทุนระหว่างหุ้นส่วน
• การบริหารจัดการสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ นั้นเป็นหน้าที่ของทีมงานมืออาชีพ
• โอกาสในการเข้าร่วมโครงการขนาดใหญ่โดยไม่จำเป็นต้องลงทุนส่วนตัวจำนวนมาก

โดยทั่วไป สหรัฐอเมริกาไม่ได้ห้ามชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย รวมถึงบ้าน อพาร์ตเมนต์ และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์โดยตรงในชื่อของตนเอง ผ่านบริษัทจำกัด (LLC) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIT) หรือผ่านห้างหุ้นส่วนและทรัสต์ อย่างไรก็ตาม มีข้อจำกัดในการซื้อที่ดินใกล้สถานที่สำคัญทางยุทธศาสตร์ เช่น ฐานทัพทหารและโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ.

โปรแกรมสินเชื่อบ้านบางโปรแกรมมีให้บริการเฉพาะพลเมืองและผู้พำนักอาศัยเท่านั้น ดังนั้นชาวต่างชาติจึงมีแนวโน้มที่จะใช้เงินสดหรือขอสินเชื่อผ่านธนาคารระหว่างประเทศมากกว่า การเป็นเจ้าของผ่านบริษัทจำกัด (LLC) หรือทรัสต์มักช่วยลดความยุ่งยากทางด้านระบบราชการและทำให้กระบวนการง่ายขึ้น.

กระบวนการซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกามีลักษณะเด่นคือความโปร่งใสและขั้นตอนทางกฎหมายที่เข้มงวด ทำให้ตลาดนี้ดึงดูดทั้งนักลงทุนชาวอเมริกันและชาวต่างชาติ ด้านล่างนี้ เราจะกล่าวถึงขั้นตอนสำคัญและข้อควรพิจารณาหากคุณวางแผนที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ในนิวยอร์กซิตี้ บ้านในสหรัฐอเมริกา หรือลงทุนในลอสแอนเจลิส.

กระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกามีโครงสร้างที่ชัดเจน ต่อไปนี้คือขั้นตอนหลักที่ลูกค้าของผมดำเนินการเมื่อซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา หรืออพาร์ตเมนต์ในนิวยอร์กหรือลอสแอนเจลิส:

1. การเลือกตัวแทนและอสังหาริมทรัพย์ – การเลือกอสังหาริมทรัพย์และยื่นข้อเสนอ (ข้อเสนอซื้อ) ผ่านตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
2. การยอมรับข้อเสนอ – ผู้ขายยืนยันเงื่อนไขของธุรกรรม และกำหนดราคาไว้ในสัญญาแล้ว
3. บัญชีเอสโครว์ – บัญชีพิเศษที่เปิดขึ้นเพื่อเก็บรักษาเงินฝากและเงินทุนจนกว่าการทำธุรกรรมจะเสร็จสมบูรณ์
4. การตรวจสอบ (การตรวจสอบบ้าน) คือการตรวจสอบทางเทคนิคเกี่ยวกับสภาพของสิ่งปลูกสร้าง (หลังคา ระบบสาธารณูปโภค ระบบต่างๆ)
5. การประเมินราคา - ดำเนินการโดยธนาคารหรือผู้ประเมินอิสระ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีการใช้สินเชื่อจำนอง
6. การตรวจสอบกรรมสิทธิ์และการประกันกรรมสิทธิ์ — การตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายและการขอรับการประกันกรรมสิทธิ์
7. การจัดเตรียมเอกสาร – ทนายความหรือบริษัทรับฝากเงินจะเป็นผู้จัดเตรียมสัญญาและข้อตกลงขั้นสุดท้าย
8. ขั้นตอนการปิดธุรกรรม - คู่สัญญาลงนามในเอกสาร โอนเงิน และจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินในทะเบียนของเขต

ตัวอย่างเช่น ลูกค้ารายหนึ่งของฉันกำลังซื้อบ้านในรัฐเท็กซัส ประเทศอเมริกา และกระบวนการทั้งหมดตั้งแต่การยื่นข้อเสนอไปจนถึงการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ใช้เวลาประมาณ 45 วัน ซึ่งเป็นกรอบเวลามาตรฐานสำหรับธุรกรรมส่วนใหญ่.

ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา ผู้เชี่ยวชาญสองกลุ่มที่มีบทบาทสำคัญ ได้แก่ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์และทนายความ.

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จะให้การสนับสนุนลูกค้าในทุกขั้นตอน ตั้งแต่การเลือกอสังหาริมทรัพย์และการยื่นข้อเสนอ ไปจนถึงการเจรจาต่อรองกับผู้ขาย แตกต่างจากในยุโรป ในสหรัฐอเมริกา ค่าบริการของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ขายเป็นผู้จ่าย ไม่ใช่ผู้ซื้อ ทำให้บริการเหล่านี้เป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนต่างชาติ ตัวอย่างเช่น ลูกค้าของผมรายหนึ่งที่วางแผนจะซื้ออพาร์ตเมนต์ในนิวยอร์กซิตี้ ประหยัดเงินได้หลายหมื่นดอลลาร์ด้วยทักษะการเจรจาต่อรองของนายหน้า ซึ่งสามารถต่อรองราคาได้ในราคาลดพิเศษในตลาดที่มีการแข่งขันสูง

มีทนายความ แต่ในนิวยอร์ก นิวเจอร์ซีย์ และแมสซาชูเซตส์ การมีทนายความเป็นสิ่งจำเป็น ทนายความจะตรวจสอบความถูกต้องของธุรกรรม วิเคราะห์กรรมสิทธิ์ ร่างสัญญา และตรวจสอบให้แน่ใจว่าปฏิบัติตามกฎระเบียบด้านภาษี (เช่น FIRPTA สำหรับชาวต่างชาติ)

ในคดีความของผม ผมเคยมีลูกความคนหนึ่งที่วางแผนจะซื้อบ้านในฟลอริดา และทนายความได้ค้นพบว่าเจ้าของเดิมค้างชำระภาษีอยู่ 15,000 ดอลลาร์ ด้วยเหตุนี้ ปัญหาจึงได้รับการแก้ไขก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ และผู้ซื้อก็หลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นได้.

การซื้ออพาร์ตเมนต์ในสหรัฐอเมริกาหรือการลงทุนในบ้านในสหรัฐอเมริกาไม่จำเป็นต้องมีสัญชาติหรือถิ่นพำนักถาวร สิ่งสำคัญไม่ใช่หนังสือเดินทาง แต่เป็นความโปร่งใสทางการเงินและทางกฎหมายของการทำธุรกรรม ผู้ซื้อต้องพิสูจน์ที่มาที่ถูกต้องตามกฎหมายของเงินทุน มีเงินทุนเพียงพอที่จะครอบคลุมเงินดาวน์ (หากขอสินเชื่อจำนอง) และเข้าใจกฎระเบียบด้านภาษี รวมถึง FIRPTA และภาษีรายได้จากการให้เช่า.

1. หมายเลขประจำตัว

• ผู้พักอาศัยจำเป็นต้องมีหมายเลขประกันสังคม (SSN)
• ผู้ที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศ - หมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (ITIN) สำหรับการชำระภาษี

2. บัญชีธนาคารในสหรัฐอเมริกา

• ใช้สำหรับโอนเงินเข้าบัญชีเอสโครว์และชำระค่าใช้จ่ายปัจจุบัน
• สามารถเปิดได้ด้วยวีซ่าและหนังสือเดินทาง

3. การยืนยันตัวตนและที่มาของเงินทุน

• ธนาคารหรือบริษัทรับฝากเงินจะตรวจสอบเอกสารเพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีการละเมิดกฎหมายป้องกันการฟอกเงิน (AML)

4. การจัดหาเงินทุน

• นักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่ชำระค่าธุรกรรมด้วยเงินสด (ตามข้อมูลของ NAR มากกว่า 40% ของการซื้อขายโดยชาวต่างชาติเป็นการทำธุรกรรมด้วยเงินสด)
• สินเชื่อบ้านมีให้บริการ แต่เงื่อนไขเข้มงวดกว่า: เงินดาวน์อยู่ที่ 30-50% และอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าสำหรับพลเมืองสหรัฐฯ 1-2%

5. ภาระภาษี

• ผู้ที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศจะต้องเสียภาษีขาย (FIRPTA - สูงสุด 15%)
• การมีหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (ITIN) จะช่วยให้คุณสามารถยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้จากการให้เช่าได้

6. อายุ

• ไม่มีข้อจำกัดใดๆ ในเรื่องกรรมสิทธิ์ แม้แต่ผู้เยาว์ก็สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านผู้ปกครองหรือทรัสต์
• ธนาคารกำหนดอายุขั้นต่ำสำหรับการขอสินเชื่อบ้านไว้ที่ 18 ปี

นักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาได้ทางออนไลน์ทั้งหมด โดยไม่ต้องไปอยู่ที่นั่นด้วยตนเอง ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์นำเสนอการชมบ้านเสมือนจริงและทัวร์เสมือนจริงแบบ 3 มิติ และการลงนามเอกสารจะทำผ่านบริการอิเล็กทรอนิกส์ เช่น DocuSign.

ในส่วนของธุรกรรมทางการเงินนั้น บริษัทตัวกลางจะจัดการให้ โดยจะรับเงินมัดจำ ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ และจัดการเรื่องประกันกรรมสิทธิ์ เงินจะถูกโอนผ่านการโอนเงินระหว่างประเทศ
การปิดการซื้อขายจะเกิดขึ้นทางไกล และโฉนดที่ดินที่จดทะเบียนแล้วจะถูกส่งไปยังผู้ซื้อทางไปรษณีย์หรือบริการจัดส่ง ผมเคยมีลูกค้าที่ต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในนิวยอร์ก และเราทำธุรกรรมเสร็จสิ้นทั้งหมดทางออนไลน์ โดยตัวแทนที่เขาไว้วางใจได้รับกุญแจไป

รูปแบบนี้สะดวกเป็นพิเศษสำหรับผู้ที่วางแผนจะปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ของตนทันที ไม่ว่าจะเป็นบ้านในอเมริกาหรืออพาร์ตเมนต์ในลอสแอนเจลิส ไมอามี หรือฟลอริดา อสังหาริมทรัพย์นั้นจะถูกโอนไปยังบริษัทจัดการโดยทันที.

นักลงทุนที่วางแผนจะซื้อบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ในอเมริกาควรพิจารณาไม่เพียงแค่ราคาอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงภาระภาษีด้วย ต่างจากยุโรปที่ภาษีอสังหาริมทรัพย์มักมีความโปร่งใสและคาดการณ์ได้มากกว่า สหรัฐอเมริกามีระบบภาษีหลายระดับ ได้แก่ ระดับรัฐบาลกลาง รัฐ และเทศบาล.

ในสหรัฐอเมริกา ภาษีที่ดินประจำปีมีตั้งแต่ 0.3% (ฮาวาย) ไปจนถึงมากกว่า 2.4% (เท็กซัส นิวเจอร์ซีย์) โดยเฉลี่ยแล้วอยู่ที่ประมาณ 1.1% ของมูลค่าที่ดิน.

ตัวอย่างเช่น หากบ้านในอเมริกาหลังหนึ่งราคา 500,000 ดอลลาร์ ภาษีที่ดินจะอยู่ที่ประมาณ 5,500 ดอลลาร์ต่อปี ในขณะที่ลูกค้าของผมที่ซื้อบ้านในฟลอริดาในราคา 650,000 ดอลลาร์ จ่ายภาษีที่ดินเพียงกว่า 9,000 ดอลลาร์ต่อปีเท่านั้น.

ค่าใช้จ่ายเหล่านี้รวมถึงค่าทนายความ ค่าประกันกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียมการฝากเงิน ค่าประเมินราคา และค่าจดทะเบียนธุรกรรม โดยทั่วไปแล้วจะอยู่ที่ประมาณ 2-5% ของราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ราคา 400,000 ดอลลาร์ในสหรัฐอเมริกา คุณควรเตรียมงบประมาณไว้ 8,000-20,000 ดอลลาร์สำหรับค่าใช้จ่ายในการปิดการขาย.

รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าต้องเสียภาษีของรัฐบาลกลาง (10-37%) และภาษีของรัฐ (0-13%) ผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรในสหรัฐอเมริกาอาจต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 30% เว้นแต่จะมีข้อตกลงระหว่างประเทศบังคับใช้ การหักค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม การจัดการ และค่าเสื่อมราคา สามารถลดฐานภาษีได้ ตัวอย่างเช่น ลูกค้าในไมอามีลดภาษีค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ในสหรัฐอเมริกาลงเกือบครึ่งหนึ่งโดยการหักค่าใช้จ่ายในการจัดการและซ่อมแซม.

ภาษีนี้ใช้กับการขายอสังหาริมทรัพย์และคิดเป็น 20% ของอัตราภาษีของรัฐบาลกลางบวกกับอัตราภาษีของรัฐ ผู้ที่อยู่อาศัยในประเทศจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับการถือครองทรัพย์สินนานกว่าสองปี ส่วนชาวต่างชาติจะไม่ได้รับสิทธิประโยชน์เหล่านี้.

ตามกฎหมาย FIRPTA จะหักภาษี ณ ที่จ่ายสูงสุดถึง 15% ของราคาขายจากผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรในประเทศ ตัวอย่างเช่น นักลงทุนชาวออสเตรียที่ขายอพาร์ตเมนต์ในนิวยอร์กในราคา 1.2 ล้านดอลลาร์ จะถูกหักภาษี 180,000 ดอลลาร์ ซึ่งสามารถขอคืนได้บางส่วนหลังจากยื่นแบบแสดงรายการภาษีแล้ว.

ออสเตรียมีระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่เอื้ออำนวยและคาดการณ์ได้ง่ายกว่าสำหรับนักลงทุนที่เน้นความปลอดภัย ภาระภาษีต่ำ และรายได้จากการเช่าและกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ก็วางแผนได้ง่ายกว่า สหรัฐอเมริกาให้ผลตอบแทนสูงกว่า แต่ความเสี่ยงและต้นทุนก็สูงกว่า โดยเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติ.

เพื่อลดภาระภาษีเมื่อซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา นักลงทุนใช้กลยุทธ์ต่างๆ ดังนี้:

• บริษัทจำกัด (LLC) - จำกัดความรับผิดส่วนบุคคลและเพิ่มประสิทธิภาพด้านภาษีสำหรับการเช่าและการขาย.
• การแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 - การเลื่อนการชำระภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เมื่อแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์อื่น.
• การหักลดหย่อนภาษี – ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม การจัดการ และค่าเสื่อมราคา จะช่วยลดฐานภาษีลง.
• การจัดโครงสร้างทรัพย์สิน – การจัดตั้งทรัสต์หรือห้างหุ้นส่วนเพื่อคุ้มครองทรัพย์สินและเพิ่มประสิทธิภาพด้านภาษี.
• การวางแผนรายรับและรายจ่าย - การจัดสรรรายได้ค่าเช่าและรายจ่ายลงทุนอย่างสมดุล.

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรืออพาร์ตเมนต์ในสหรัฐอเมริกาไม่ได้เป็นหนทางตรงสู่การได้รับสถานะผู้พำนักถาวร อย่างไรก็ตาม มีโครงการวีซ่าหลายโครงการที่อาจเกี่ยวข้องกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจ.

โครงการ EB-5 เปิดโอกาสให้นักลงทุนและครอบครัวได้รับกรีนการ์ดโดยการลงทุน 1,050,000 ดอลลาร์สหรัฐในกิจการเชิงพาณิชย์ในสหรัฐอเมริกาที่จะสร้างงานอย่างน้อย 10 ตำแหน่งให้กับพลเมืองสหรัฐ หากการลงทุนนั้นอยู่ในพื้นที่เป้าหมายการจ้างงาน (Targeted Employment Area หรือ TEA) จำนวนเงินอาจลดลงเหลือ 800,000 ดอลลาร์สหรัฐ.

อย่างไรก็ตาม ในเดือนกุมภาพันธ์ 2025 ประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ แห่งสหรัฐอเมริกาได้เสนอให้เปลี่ยนโครงการ EB-5 ด้วยโครงการ "บัตรทอง" มูลค่า 5 ล้านดอลลาร์ ซึ่งจะเปิดโอกาสให้ได้รับสัญชาติโดยไม่ต้องมีข้อกำหนดเรื่องการสร้างงาน.

วีซ่า E-2 มีไว้สำหรับพลเมืองของประเทศที่มีสนธิสัญญาการค้าและการเดินเรือกับสหรัฐอเมริกา นักลงทุนต้องลงทุนเงินทุนจำนวนมากในธุรกิจที่มีอยู่แล้วหรือธุรกิจใหม่ในสหรัฐอเมริกา และถือหุ้นส่วนใหญ่ (โดยปกติมากกว่า 50%) ในบริษัท
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น การซื้ออาคารอพาร์ตเมนต์เพื่อบริหารจัดการ อาจมีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับวีซ่านี้ หากธุรกิจนั้นมีการบริหารจัดการอย่างแข็งขันและมีกำไร

แม้ว่าจะไม่มีข้อกำหนดการลงทุนขั้นต่ำอย่างเป็นทางการสำหรับวีซ่า E-2 แต่ในทางปฏิบัติ แนะนำให้ลงทุนระหว่าง 250,000 ถึง 300,000 ดอลลาร์สหรัฐ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจขนาดเล็ก.

วีซ่า L-1 ออกแบบมาสำหรับพนักงานของบริษัทต่างประเทศที่ย้ายไปตั้งสาขาหรือบริษัทลูกในสหรัฐอเมริกา คุณสมบัติในการขอวีซ่านี้คือ บริษัทในต่างประเทศต้องดำเนินกิจการมาแล้วอย่างน้อยหนึ่งปี และมีความสัมพันธ์ที่เหมาะสมกับบริษัทในสหรัฐฯ วีซ่านี้เป็นประโยชน์สำหรับเจ้าของบริษัทต่างชาติที่ต้องการขยายธุรกิจ รวมถึงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา.

ในสหรัฐอเมริกา มีวิธีการทางกฎหมายอื่นๆ ในการขอใบอนุญาตพำนักอาศัยนอกเหนือจากวีซ่าลงทุน:

• การรวมครอบครัว - สำหรับญาติสนิทของพลเมืองและผู้พำนักในสหรัฐอเมริกา.
• การแต่งงานกับพลเมืองสหรัฐฯ ทำให้มีสิทธิ์ได้รับกรีนการ์ด.
• วีซ่าทำงาน - H-1B, O-1 และวีซ่าประเภทอื่นๆ สำหรับแรงงานฝีมือ.
• การศึกษา - วีซ่านักเรียน F-1 พร้อมความเป็นไปได้ในการเปลี่ยนเป็นวีซ่าทำงานในภายหลัง.
• โครงการลอตเตอรีกรีนการ์ดเป็นโครงการประจำปีที่สุ่มจัดสรรวีซ่าให้กับพลเมืองของประเทศที่มีอัตราการเข้าเมืองในสหรัฐอเมริกาต่ำ.

วิธีในการขอรับใบอนุญาตพำนัก ในประเทศออสเตรีย ซึ่งรวมถึง:

• บัตร D: ออกแบบมาสำหรับผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติสูง นักลงทุน และผู้ประกอบการ โดยอนุญาตให้พำนักและทำงานในประเทศได้อย่างถูกกฎหมาย สำหรับนักลงทุน การลงทุนขั้นต่ำโดยทั่วไปอยู่ที่ 300,000–500,000 ยูโร ในธุรกิจหรือเศรษฐกิจของออสเตรีย ใบอนุญาตพำนักเบื้องต้นออกให้เป็นเวลาหนึ่งปี สามารถต่ออายุได้สูงสุดห้าปี หลังจากนั้นสามารถยื่นขอใบอนุญาตพำนักถาวร และหลังจากหกปีสามารถขอสัญชาติได้
• การพึ่งพาตนเอง: สำหรับบุคคลที่สามารถเลี้ยงดูตนเองทางการเงินได้โดยไม่ต้องพึ่งพาความช่วยเหลือจากรัฐบาล ต้องมีหลักฐานแสดงเงินในบัญชีธนาคาร 30,000–60,000 ยูโร และเป็นเจ้าของบ้าน ใบอนุญาตพำนักเบื้องต้นจะออกให้เป็นเวลาหนึ่งปี สามารถต่ออายุได้ปีละครั้ง สูงสุดห้าปี และหลังจากนั้นจึงจะสามารถขอพำนักถาวรได้

ออสเตรียเสนอเส้นทางที่ง่ายและคาดการณ์ได้ง่ายกว่าสำหรับนักลงทุนที่ต้องการขอสิทธิ์พำนักถาวรผ่านการลงทุน ด้วยข้อกำหนดที่ชัดเจน จำนวนเงินลงทุนที่แน่นอน และเส้นทางตรงสู่การได้รับสิทธิ์พำนักระยะยาวและสัญชาติ.

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาอาจสร้างรายได้ที่มั่นคง แต่สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาความแตกต่างระหว่างการเช่าระยะสั้นและระยะยาว ข้อควรพิจารณาด้านภาษี และกฎระเบียบท้องถิ่น ประสบการณ์ของผมแสดงให้เห็นว่าการเลือกกลยุทธ์การเช่าที่เหมาะสมส่งผลโดยตรงต่อผลกำไรจากการลงทุนของคุณ.

การให้เช่าระยะสั้นให้ผลตอบแทนสูง โดยมักอยู่ในช่วง 12-15% ต่อปี โดยเฉพาะในพื้นที่ท่องเที่ยวและเขตเมือง ตัวอย่างเช่น:

• นิวยอร์ก: ราคาต่อวัน 159 ดอลลาร์สหรัฐ อัตราการเข้าพัก 67% รายได้ต่อปี 39,983 ดอลลาร์สหรัฐ.
• ซานตาโมนิกา: ราคาต่อวัน 216 ดอลลาร์ อัตราการเข้าพัก 72% รายได้ต่อปี 58,184 ดอลลาร์.
• ฮอลลีวูด รัฐฟลอริดา: ราคาห้องพักต่อวัน 197 ดอลลาร์ อัตราการเข้าพัก 69% รายได้ต่อปี 47,000 ดอลลาร์.

ความเสี่ยงและข้อควรพิจารณา: หลายเมือง รวมถึงนิวยอร์ก ไมอามี และลอสแอนเจลิส มีกฎระเบียบที่เข้มงวดเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้น โดยกำหนดให้ต้องลงทะเบียน ขอใบอนุญาต และปฏิบัติตามข้อจำกัดจำนวนวันเช่า ดังนั้น นักลงทุนควรวิเคราะห์กฎหมายท้องถิ่นอย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงบทลงโทษ

สัญญาเช่าระยะยาวให้รายได้ที่มั่นคงกว่าและมีความเสี่ยงด้านกฎระเบียบน้อยกว่า ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 8% และในบางภูมิภาคอาจสูงถึง 12–22% ตัวอย่างเช่น:

• ดีทรอยต์: ผลตอบแทนสูงสุดถึง 21.95%.
• ไมอามี: ผลตอบแทนประมาณ 7%.

สัญญาเช่าระยะยาวเป็นที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่ต้องการความมั่นคงและลดความซับซ้อนในการดำเนินงาน ลูกค้าของผมมักเลือกตัวเลือกนี้ในรัฐเท็กซัสและแอริโซนา เพื่อล็อกรายได้ในระยะยาวและลดความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับฤดูกาลและความผันผวนของอุปสงค์.

1. ที่พักให้เช่าระยะสั้น (Airbnb, VRBO)

• ภาษีเงินได้ของรัฐบาลกลาง: 10–37% ขึ้นอยู่กับรายได้รวมของผู้ลงทุน.
• ตัวอย่าง: หากรายได้จากการให้เช่าระยะสั้นในอพาร์ตเมนต์ในนิวยอร์กซิตี้ของคุณต่อปีอยู่ที่ 40,000 ดอลลาร์ ภาระภาษีของรัฐบาลกลางของคุณอาจอยู่ที่ 4,000–12,000 ดอลลาร์ ขึ้นอยู่กับแหล่งรายได้อื่นๆ ของคุณ.
• ภาษีรัฐ: นิวยอร์ก - 4-8.82% ของรายได้; ฟลอริดา - 0% (ไม่มีภาษีเงินได้ของรัฐ).
• ภาษีนักท่องเที่ยวและค่าธรรมเนียมการขาย: นิวยอร์ก - 14.75% ของการจองแต่ละครั้ง; ไมอามี - ประมาณ 12%.
• สำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมือง: บริษัทจัดการจะหักภาษี 30% จากรายได้รวม.

2. สัญญาเช่าระยะยาว

• ภาษีเงินได้ของรัฐบาลกลาง: 10–37%.
• ตัวอย่าง: บ้านในไมอามีให้เช่าในราคา 2,800 ดอลลาร์ต่อเดือน รายได้ต่อปี 33,600 ดอลลาร์ ภาษีรัฐบาลกลาง 3,300–12,500 ดอลลาร์.
• ภาษีของรัฐ: ฟลอริดา - 0%; แคลิฟอร์เนีย (ลอสแอนเจลิส) - 1-13.3%.
• การหักภาษี ณ ที่จ่ายสำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่: โดยทั่วไปคือ 30% ของรายได้รวม เว้นแต่จะจัดตั้งผ่านบริษัทจำกัด (LLC) ที่ยื่นแบบแสดงรายการภาษี.

สำหรับลูกค้าของผมในยุโรปและเอเชีย ผมมักแนะนำให้คำนวณภาระภาษีของรัฐบาลกลางและท้องถิ่นล่วงหน้า และพิจารณาจัดตั้งบริษัทจำกัด (LLC) เพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุด ตัวอย่างเช่น นักลงทุนในไมอามีและนิวยอร์กจะได้รับประโยชน์อย่างมากจากการวางแผนค่าใช้จ่ายและการคิดค่าเสื่อมราคาอย่างเหมาะสม.

บริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ช่วยเหลือนักลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติ ในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องเข้าไปเกี่ยวข้องด้วยตนเอง บริการของบริษัทเหล่านี้ได้แก่:

• การหาผู้เช่าและตรวจสอบความสามารถในการชำระหนี้ของพวกเขา
• การควบคุมการเก็บค่าเช่าและการชำระเงินตรงเวลา
• การบำรุงรักษา ซ่อมแซม และทำความสะอาด
• การทำบัญชีและการรายงานภาษี

ค่าบริการ:

• การเช่าระยะยาว: โดยทั่วไปคิดเป็น 8–12% ของรายได้ต่อเดือน ตัวอย่างเช่น หากอพาร์ตเมนต์ในนิวยอร์กซิตี้สร้างรายได้ 3,000 ดอลลาร์ต่อเดือน บริษัทจัดการจะหักค่าธรรมเนียม 240–360 ดอลลาร์ต่อเดือน.
• การให้เช่าระยะสั้น (Airbnb, VRBO): โดยทั่วไปคิดเป็น 15–20% ของรายได้ เนื่องจากต้องมีการจัดการการจองและการบริการผู้เข้าพักมากกว่า ตัวอย่าง: รายได้ 4,000 ดอลลาร์ต่อเดือน — ค่าคอมมิชชั่น 600–800 ดอลลาร์.
• ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม: ค่าธรรมเนียมการวางตำแหน่งบนแพลตฟอร์ม ค่าธรรมเนียมการเตรียมที่พักแบบครั้งเดียว ค่าซ่อมแซมฉุกเฉิน.

หากเป้าหมายของคุณคือความมั่นคง รายได้ที่คาดการณ์ได้ และความเสี่ยงด้านกฎระเบียบที่น้อยที่สุด ฉันขอแนะนำให้พิจารณาออสเตรีย สหรัฐอเมริกาน่าสนใจเนื่องจากผลตอบแทนสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากการให้เช่าระยะสั้น แต่มาพร้อมกับกฎระเบียบที่ซับซ้อนและความเสี่ยงมากมาย.

การเลือกภูมิภาคสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ ขึ้นอยู่กับเป้าหมาย งบประมาณ และกลยุทธ์ของคุณ ไม่ว่าคุณจะมองหารายได้ที่มั่นคง สภาพคล่องสูง หรือโอกาสในการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สิน ประสบการณ์ของผมแสดงให้เห็นว่าการเลือกเมืองที่เหมาะสมส่งผลโดยตรงต่อผลตอบแทนและความเสี่ยง.

นิวยอร์ก - เสถียรภาพและสภาพคล่อง

นิวยอร์กยังคงเป็นตลาดที่มีสภาพคล่องสูงที่สุดในประเทศ ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 10,000–18,000 ดอลลาร์ ทำให้การลงทุนมีราคาสูงแต่คาดการณ์ได้.

• ผลตอบแทนจากการให้เช่าระยะยาว: 5–6%
• การเช่าระยะสั้น: 12–14%
• ย่านยอดนิยม: แมนฮัตตัน บรูคลิน ควีนส์
• คุณสมบัติ: สภาพคล่องสูง ความต้องการคงที่ กฎระเบียบของ Airbnb ที่เข้มงวด

ไมอามีและฟลอริดา - โอกาสการเติบโตและข้อได้เปรียบด้านภาษี

ด้วยราคาบ้านเฉลี่ยตั้งแต่ 5,500 ถึง 9,000 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร รัฐฟลอริดาจึงเป็นที่ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการเพิ่มมูลค่าของเงินทุนและได้รับประโยชน์ทางด้านภาษี.

• ผลตอบแทนจากการให้เช่าระยะยาว: 7%
• การเช่าระยะสั้น: 11–13%
• ย่านยอดนิยม: เซาท์บีช, บริคเคล, คอรัลเกเบิลส์
• คุณสมบัติ: ราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว, นักท่องเที่ยวจำนวนมาก, ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้

ตัวอย่างเช่น ลูกค้าของฉันซื้อคอนโดขนาด 80 ตารางเมตรในย่านบริคเคลล์ในราคา 600,000 ดอลลาร์ (7,500 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร) การให้เช่าระยะยาวสร้างรายได้ 3,500 ดอลลาร์ต่อเดือน ในขณะที่การให้เช่าระยะสั้นผ่าน Airbnb สามารถสร้างรายได้สูงถึง 5,500 ดอลลาร์ต่อฤดูกาล หลังจากสองปี มูลค่าของอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 12%.

แคลิฟอร์เนีย (ลอสแอนเจลิส, ซานฟรานซิสโก) - ตลาดที่มีราคาแพงและมีสถานะสูง

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้สูงมาก โดยอยู่ที่ 8,500–20,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร การลงทุนต้องใช้งบประมาณจำนวนมาก แต่ก็ให้ผลตอบแทนทั้งในด้านชื่อเสียงและสภาพคล่องทางการเงิน.

• ผลตอบแทนจากการให้เช่าระยะยาว: 5–6%
• การเช่าระยะสั้น: 12–13%
• ย่านยอดนิยม: ซานตาโมนิกา, ฮอลลีวูด, ดาวน์ทาวน์ลอสแอนเจลิส
• จุดเด่น: ทำเลที่ตั้งดีเยี่ยม ความต้องการเช่าสูง กฎระเบียบเข้มงวด

เท็กซัส (ออสติน ดัลลัส ฮิวสตัน) – การเติบโตและการย้ายถิ่นฐานที่รวดเร็ว

ราคาบ้านโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 3,500–6,500 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร ทำให้รัฐเท็กซัสเป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มีงบประมาณจำกัดและมองหาผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูง.

• ผลตอบแทนจากการให้เช่าระยะยาว: 8–9%
• การเช่าระยะสั้น: 10–12%
• จุดเด่น: การเติบโตของประชากร การย้ายถิ่นฐานจากรัฐที่มีค่าครองชีพสูง ราคาที่จับต้องได้

นักลงทุนชาวแคนาดาซื้อทาวน์เฮาส์ขนาด 100 ตารางเมตรในเมืองออสตินในราคา 450,000 ดอลลาร์สหรัฐ (4,500 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร) การให้เช่าระยะยาวให้ผลตอบแทน 3,200 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือน หนึ่งปีต่อมา มูลค่าของอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 10% ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นกำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง และการหลั่งไหลเข้ามาของผู้อพยพทำให้ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น.

ภูมิภาคมิดเวสต์ (ชิคาโก, ดีทรอยต์) - ตัวเลือกที่ราคาถูกแต่มีความเสี่ยง

ราคาบ้านในแถบมิดเวสต์มีตั้งแต่ 1,500 ถึง 6,000 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร ทำให้ภูมิภาคนี้เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนที่ประหยัดงบประมาณและให้ผลตอบแทนสูง.

• ผลตอบแทนจากการให้เช่าระยะยาว: 7–22%
• การเช่าระยะสั้น: 10–12%
• ข้อดี: ราคาซื้อต่ำมาก ผลตอบแทนจากการให้เช่าระยะยาวสูง แต่ตลาดผันผวนและมีความต้องการเช่าระยะสั้นต่ำ

คู่รักชาวสวิสคู่หนึ่งซื้อบ้านขนาด 120 ตารางเมตรในเมืองดีทรอยต์ในราคา 200,000 ดอลลาร์สหรัฐ (1,667 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร) การให้เช่าระยะยาวให้ผลตอบแทน 2,200 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือน หรือผลตอบแทนมากกว่า 13% ต่อปี ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาอาจสูงกว่า แต่ต้นทุนเริ่มต้นที่ต่ำช่วยให้นักลงทุนได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่า.

ในสหรัฐอเมริกา ประมาณ 70% ของธุรกรรมทั้งหมดเป็นการซื้อขายบ้านมือสอง ในขณะที่โครงการก่อสร้างใหม่คิดเป็นประมาณ 30% ของตลาด ซึ่งรวมถึงคอนโดมิเนียมและโครงการอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ราคาเฉลี่ยของบ้านมือสองในตลาดที่มีชื่อเสียง เช่น นิวยอร์กและลอสแอนเจลิส อยู่ที่ 10,000–18,000 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร ในขณะที่โครงการก่อสร้างใหม่มีราคา 8,000–15,000 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับภูมิภาคและประเภทของโครงการ.

ในตลาดรองของสหรัฐฯ เมืองใหญ่ที่มีสภาพคล่องสูงและมีโครงสร้างพื้นฐานที่มั่นคงได้รับความนิยมเป็นพิเศษ อพาร์ตเมนต์และบ้านเป็นที่ต้องการมากที่สุดในนครนิวยอร์ก รวมถึงบรู๊คลิน ควีนส์ และแมนฮัตตัน ซึ่งมีสภาพคล่องสูงและความต้องการเช่าระยะยาวมีเสถียรภาพ.

ตลาดรองกำลังพัฒนาอย่างคึกคักในชิคาโก ดีทรอยต์ และคลีฟแลนด์ ซึ่งต้นทุนที่อยู่อาศัยต่ำกว่า ทำให้ผู้ลงทุนสามารถเข้าลงทุนได้ด้วยงบประมาณน้อย และได้รับผลตอบแทนจากการให้เช่าระยะยาวสูงถึง 12-15%.

ข้อดี: บ้านเก่าอาจต้องได้รับการปรับปรุงครั้งใหญ่ แต่สามารถสร้างรายได้จากการให้เช่าได้อย่างรวดเร็ว

อาคารใหม่ดึงดูดนักลงทุนด้วยการออกแบบที่ทันสมัยและมาตรฐานการประหยัดพลังงาน ภูมิภาคที่ได้รับความนิยมมากที่สุด ได้แก่ ไมอามี ฟอร์ตลอเดอร์เดล และออร์แลนโด ซึ่งคอนโดมิเนียมที่กำลังก่อสร้างมีราคาต่ำกว่าราคาตลาด และมีให้เช่าระยะสั้นในราคาถึง 5,500 ดอลลาร์ต่อเดือน ในรัฐเท็กซัส (ออสติน ดัลลัส และฮิวสตัน) โครงการอพาร์ตเมนต์กำลังก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง ทำให้นักลงทุนสามารถทำกำไรจากอพาร์ตเมนต์หลายแห่งพร้อมกันได้.

ข้อดี: มีความเสี่ยงที่จะเกิดความล่าช้าในการก่อสร้าง แต่มีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์และความยืดหยุ่นในการจัดวางผังพื้นที่

บ้านเรือนในอเมริกาโดยทั่วไปสร้างด้วยโครงสร้างไม้ คอนกรีต และวัสดุประหยัดพลังงานสมัยใหม่ มาตรฐานต่างๆ รวมถึงข้อกำหนดที่เข้มงวดเกี่ยวกับความปลอดภัยจากอัคคีภัย ฉนวนกันเสียง และการระบายอากาศ.

• อาคารใหม่มักมีระบบบ้านอัจฉริยะ ห้องครัวและห้องน้ำที่ทันสมัย ​​ซึ่งช่วยเพิ่มความน่าดึงดูดใจให้กับผู้เช่า.
• ระยะเวลาก่อสร้างในสหรัฐอเมริกาสำหรับอาคารชุดพักอาศัยมีตั้งแต่ 12 ถึง 24 เดือน.

อาคารใหม่ในออสเตรียมีข้อดีในแง่ของความเร็วในการก่อสร้าง ประสิทธิภาพด้านพลังงาน และความมั่นคงของตลาด ในขณะที่ในสหรัฐอเมริกา กระบวนการอาจล่าช้าเนื่องจากระบบราชการ สภาพอากาศ หรือความล่าช้าของผู้รับเหมา สำหรับนักลงทุนที่มองหาความน่าเชื่อถือและความมั่นคงในระยะยาว ออสเตรียจึงมักเป็นตัวเลือกที่ได้รับความนิยม แม้ว่าต้นทุนต่อตารางเมตรจะสูงกว่าก็ตาม.

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกามีกลยุทธ์ให้เลือกมากมาย ตั้งแต่การให้เช่าแบบดั้งเดิมไปจนถึงการพัฒนาที่ดิน การเลือกกลยุทธ์ขึ้นอยู่กับเป้าหมาย งบประมาณ และระดับความเสี่ยงที่คุณยอมรับได้.

การซื้ออสังหาริมทรัพย์เก่าเพื่อปรับปรุงและขายต่อเป็นกลยุทธ์สำหรับนักลงทุนที่กระตือรือร้น ผลตอบแทนสามารถสูงถึง 15-25% ต่อธุรกรรม โดยเฉพาะในพื้นที่ที่กำลังเติบโต เช่น ลอสแอนเจลิสหรือซานฟรานซิสโก.

ตัวอย่างลูกค้า: บ้านขนาด 1,200 ตารางฟุตในเมืองออสติน ซื้อมาในราคา 450,000 ดอลลาร์ ปรับปรุงใหม่ในราคา 70,000 ดอลลาร์ และขายต่อในราคา 650,000 ดอลลาร์ กำไรสุทธิประมาณ 130,000 ดอลลาร์.

การแบ่งเงินทุนออกเป็นอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กหลายแห่งช่วยลดความเสี่ยงและกระจายแหล่งรายได้ พอร์ตการลงทุนของลูกค้าส่วนใหญ่มักประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์สองหรือสามแห่งในพื้นที่ต่างๆ ของไมอามีหรือเท็กซัส ซึ่งช่วยให้มีรายได้ค่าเช่าที่มั่นคง.

อาคารสำนักงาน โกดัง และพื้นที่ค้าปลีกสร้างรายได้ 6 ถึง 10% ต่อปี แต่ต้องใช้เงินทุนเริ่มต้นสูง ตัวอย่างเช่น การซื้ออาคารสำนักงานขนาดเล็กในดัลลัสในราคา 1.2 ล้านดอลลาร์ จะสร้างรายได้ 80,000–100,000 ดอลลาร์ต่อปี.

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ช่วยให้คุณมีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่ต้องบริหารจัดการทรัพย์สินด้วยตนเอง ผลตอบแทนจากเงินปันผลโดยทั่วไปอยู่ที่ 4-6% และอุปสรรคในการเข้าลงทุนที่ต่ำทำให้กองทุนเหล่านี้เป็นที่น่าสนใจสำหรับผู้เริ่มต้น.

การซื้อที่ดินเพื่อการก่อสร้างหรือพัฒนาเป็นกลยุทธ์ที่มีความเสี่ยงสูงกว่าและมีระยะเวลาการลงทุนที่ยาวนาน ตัวอย่างเช่น ที่ดินขนาด 1.5 เฮกตาร์ในฟลอริดาถูกซื้อในราคา 250,000 ดอลลาร์ หลังจากได้รับใบอนุญาตและเริ่มการก่อสร้าง โครงการนี้อาจสร้างรายได้สูงถึง 600,000-700,000 ดอลลาร์ภายใน 3-5 ปี.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนาค่อนข้างมีเสถียรภาพและคาดการณ์ได้ง่ายกว่า การซื้อเพื่อปล่อยเช่าให้ผลตอบแทน 4-5% ในขณะที่การซื้อมาปรับปรุงแล้วขายต่อและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นมีข้อจำกัดเนื่องจากกฎระเบียบการก่อสร้างที่เข้มงวดและต้นทุนที่ดินสูง ตลาดอาจมีความผันผวนน้อยกว่า แต่มีข้อดีคือมีความปลอดภัย โปร่งใส และมีเสถียรภาพในระยะยาว สำหรับนักลงทุนที่ต้องการการเติบโตของเงินทุนโดยมีความเสี่ยงต่ำ เวียนนาจึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจกว่า ในขณะที่สหรัฐอเมริกาเหมาะสำหรับกลยุทธ์เชิงรุกที่ต้องการผลตอบแทนสูง.

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกามีลักษณะเฉพาะและความเสี่ยงหลายประการที่สำคัญซึ่งควรพิจารณาเมื่อเลือกภูมิภาคและกลยุทธ์.

อัตราภาษีที่ดินโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 0.7% ถึง 2.3% ต่อปี ขึ้นอยู่กับแต่ละรัฐ ในบางรัฐ เช่น นิวเจอร์ซีย์และอิลลินอยส์ ภาษีอาจสูงกว่า 2.2% ซึ่งจะลดผลตอบแทนสุทธิลงอย่างมาก ตัวอย่างจากลูกค้าแสดงให้เห็นว่า สำหรับการลงทุนในบ้านราคา 600,000 ดอลลาร์ในไมอามี ภาษีจะอยู่ที่ประมาณ 12,000–15,000 ดอลลาร์ต่อปี ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาเมื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุน.

กฎหมายการเช่าในท้องถิ่น โดยเฉพาะการเช่าระยะสั้นผ่าน Airbnb และ VRBO อาจเข้มงวด ตัวอย่างเช่น ซานฟรานซิสโก นิวยอร์ก และไมอามี มีข้อจำกัดเกี่ยวกับจำนวนหน่วยให้เช่าและข้อกำหนดด้านใบอนุญาต ซึ่งจำกัดความยืดหยุ่นของนักลงทุน.

อัตราดอกเบี้ยจำนองที่สูงและความผันผวนของตลาดอาจลดความต้องการที่อยู่อาศัย ตัวอย่างเช่น ระหว่างปี 2022 ถึง 2024 อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นถึง 7% ส่งผลให้การทำธุรกรรมชะลอตัวและจำนวนผู้ซื้อลดลง ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงที่ราคาจะลดลงในช่วงเวลาที่ไม่มั่นคง.

ในเมืองระดับรองและระดับสาม เช่น ดีทรอยต์ คลีฟแลนด์ และบางส่วนของรัฐเท็กซัส สภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่า และระยะเวลาในการขายอาจนานถึง 6-12 เดือน ซึ่งเพิ่มความเสี่ยงสำหรับนักลงทุนที่ต้องการขายทำกำไรอย่างรวดเร็ว.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรียได้เปรียบในด้านความมั่นคงและความคาดการณ์ได้ ภาษีต่ำกว่า กฎหมายโปร่งใสกว่า ข้อบังคับเกี่ยวกับการเช่าผ่อนปรนกว่า และสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ๆ เช่น เวียนนาและซาลซ์บูร์กมีความเสถียร สำหรับนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับการปกป้องเงินทุนในระยะยาวและการลดความเสี่ยง ออสเตรียจึงมักเป็นตัวเลือกที่ได้รับความนิยม ในทางกลับกัน สหรัฐอเมริกาเหมาะสำหรับผู้ที่พร้อมที่จะบริหารจัดการพอร์ตการลงทุนอย่างแข็งขันและแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้น พร้อมทั้งเข้าใจถึงความผันผวนของตลาดที่อาจเกิดขึ้น.

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาไม่ได้ขึ้นอยู่กับผลตอบแทนเพียงอย่างเดียว แต่ยังขึ้นอยู่กับวิถีชีวิตและสภาพความเป็นอยู่ของแต่ละรัฐด้วย การเลือกภูมิภาคส่งผลต่อสภาพอากาศ การเข้าถึงบริการด้านสุขภาพ โอกาสทางการศึกษา ความปลอดภัย และโครงสร้างพื้นฐานทางการเงิน.

สหรัฐอเมริกามีสภาพภูมิอากาศที่หลากหลาย ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาเมื่อเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์และวางกลยุทธ์การเช่า ฟลอริดามีเมืองต่างๆ ที่มีสภาพอากาศอบอุ่นแบบกึ่งเขตร้อนและมีชายหาด ทำให้เป็นที่นิยมสำหรับการเช่าระยะสั้นตลอดทั้งปี ในขณะที่แคลิฟอร์เนียมีสภาพอากาศแบบเมดิเตอร์เรเนียนที่ไม่รุนแรง โดยเฉพาะในลอสแอนเจลิสและซานดิเอโก ดึงดูดผู้เช่าระยะยาวและครอบครัว.

ในขณะเดียวกัน ภูมิภาคมิดเวสต์และรัฐทางตอนเหนือ (ชิคาโก มินนิอาโพลิส) มีลักษณะเด่นคือฤดูหนาวที่หนาวเย็นและมีหิมะตก ซึ่งทำให้ความต้องการเช่าระยะสั้นลดลง แต่สามารถดึงดูดผู้ซื้อที่เน้นกลุ่มที่พักราคาประหยัดและจับต้องได้.

สำหรับผู้ที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในพื้นที่นั้น การเข้าถึงบริการด้านสุขภาพและการศึกษาที่มีคุณภาพเป็นสิ่งสำคัญที่ควรพิจารณา ในนิวยอร์ก ประกันสุขภาพสำหรับครอบครัวสี่คนอาจมีค่าใช้จ่าย 1,500–2,000 ดอลลาร์ต่อเดือน ซึ่งรวมถึงความคุ้มครองพื้นฐานและการพบแพทย์ผู้เชี่ยวชาญ ในลอสแอนเจลิส ค่าใช้จ่ายที่คล้ายกันอยู่ระหว่าง 1,300–1,800 ดอลลาร์ ในขณะที่ในไมอามีและเท็กซัส ค่าใช้จ่ายอยู่ระหว่าง 700–1,000 ดอลลาร์ต่อเดือน ขึ้นอยู่กับแผนประกันที่เลือก.

ค่าใช้จ่ายด้านการศึกษาแตกต่างกันไปเช่นกัน โรงเรียนเอกชนและมหาวิทยาลัยที่มีชื่อเสียงในนิวยอร์กและแคลิฟอร์เนียมีค่าใช้จ่าย 20,000–50,000 ดอลลาร์ต่อปี ในขณะที่ในเท็กซัสหรือฟลอริดา คุณสามารถหาโรงเรียนที่ดีได้ในราคา 10,000–20,000 ดอลลาร์ต่อปี.

ชาวต่างชาติสามารถเปิดบัญชีและขอสินเชื่อบ้านในสหรัฐอเมริกาได้ แต่กระบวนการจะซับซ้อนกว่าสำหรับพลเมืองสหรัฐฯ โดยมักจะต้องใช้หมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (ITIN/SSN) หลักฐานแสดงรายได้ และเงินดาวน์จำนวนมาก (โดยปกติ 30-40%) ธนาคารบางแห่งในไมอามีและแคลิฟอร์เนียมีโปรแกรมพิเศษสำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองสหรัฐฯ.

วิถีชีวิตในสหรัฐอเมริกาแตกต่างกันอย่างมาก ขึ้นอยู่กับเมืองและรัฐ ตัวอย่างเช่น:

• นิวยอร์ก (แมนฮัตตัน): ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน: 4,500–6,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อเดือน, ค่าอาหารและค่าบริการ: สูงกว่าค่าเฉลี่ย 30–40%, ค่าอาหารในร้านกาแฟและร้านอาหาร: 15–25 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อมื้อ, ค่าสาธารณูปโภค: 250–400 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อเดือน
• ลอสแอนเจลิส แคลิฟอร์เนีย: ค่าเช่าบ้าน 2 ห้องนอน 3,500-4,500 ดอลลาร์สหรัฐฯ ค่าของชำสูงกว่าค่าเฉลี่ย 20-30% ค่าอาหารในร้านอาหาร 12-20 ดอลลาร์สหรัฐฯ ค่าสาธารณูปโภค 200-350 ดอลลาร์สหรัฐฯ
• ไมอามี รัฐฟลอริดา: ค่าเช่าบ้าน 2 ห้องนอน 2,500-3,500 ดอลลาร์สหรัฐ ค่าใช้จ่ายสำหรับของชำและร้านอาหารใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยของสหรัฐฯ ค่าสาธารณูปโภค 150-300 ดอลลาร์สหรัฐ
• ออสติน, ดัลลัส, เท็กซัส: ค่าเช่าบ้าน 2 ห้องนอน 1,800-2,500 ดอลลาร์สหรัฐฯ ค่าของชำโดยเฉลี่ย ค่าอาหารในร้านอาหาร 10-18 ดอลลาร์สหรัฐฯ ค่าสาธารณูปโภค 120-250 ดอลลาร์สหรัฐฯ
• ชิคาโก้ ภูมิภาคมิดเวสต์: ค่าเช่าบ้าน 2 ห้องนอน 1,500–2,200 ดอลลาร์สหรัฐ ค่าอาหารต่ำกว่าค่าเฉลี่ยทั่วประเทศ ค่าสาธารณูปโภค 120–250 ดอลลาร์สหรัฐ

ชีวิตในออสเตรียมีความเป็นระเบียบเรียบร้อยและคาดเดาได้: การดูแลสุขภาพมีคุณภาพสูงและเข้าถึงได้ง่าย การศึกษาคุณภาพสูง และระบบราชการมีน้อยมาก ตัวอย่างเช่น ประกันสุขภาพสำหรับครอบครัวสี่คนมีค่าใช้จ่าย 300-500 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือน และค่าเล่าเรียนในโรงเรียนและมหาวิทยาลัยของรัฐมักจะฟรีหรือราคาไม่แพงมาก.

โครงสร้างพื้นฐาน การคมนาคม และความปลอดภัยของเมืองนี้เอื้อต่อการอยู่อาศัยในระยะยาวอย่างสะดวกสบาย ผมเชื่อว่าในออสเตรีย การวางแผนค่าใช้จ่าย การลดความเสี่ยง และการดูแลความสะดวกสบายของครอบครัวนั้นง่ายกว่า.

การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาขึ้นอยู่กับเป้าหมายและสถานการณ์ชีวิตของนักลงทุนเป็นอย่างมาก กลุ่มประชากรที่แตกต่างกันมีวิธีการรับมือกับตลาดที่แตกต่างกัน และสิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาปัจจัยทางการเงิน กฎหมาย และปัจจัยส่วนบุคคล.

สำหรับพลเมืองของประเทศที่มีความไม่มั่นคง การซื้อบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ในสหรัฐอเมริกา มักเป็นวิธีหนึ่งในการปกป้องเงินทุน ลูกค้าของผมจากยุโรปตะวันออกและละตินอเมริกาได้ซื้ออพาร์ตเมนต์ในไมอามีและลอสแอนเจลิสในราคา 400,000–700,000 ดอลลาร์ เพื่อกระจายสินทรัพย์และสร้างความมั่นใจในการรักษามูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว

สำหรับผู้เกษียณอายุ เนื่องจากมีสภาพอากาศอบอุ่น ภาษีทรัพย์สินต่ำ และไม่มีภาษีเงินได้ของรัฐ ตัวอย่างเช่น บ้านราคา 550,000 ดอลลาร์ในเขตฟอร์ตลอเดอร์เดล ให้เช่าระยะยาว สร้างรายได้ประมาณ 2,800–3,200 ดอลลาร์ต่อเดือน ในขณะที่ใช้เป็นบ้านพักตากอากาศที่สะดวกสบาย

กลุ่มคนทำงานอิสระที่ทำงานออนไลน์ มองว่าสหรัฐอเมริกามีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว อินเทอร์เน็ตความเร็วสูง และโอกาสในการเช่าระยะสั้นผ่าน Airbnb และ VRBO อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดด้านวีซ่าและความจำเป็นต้องมีเอกสารระยะยาวทำให้เกิดความยากลำบากบางประการ ตัวอย่างลูกค้า: ซื้ออพาร์ตเมนต์ในออสตินในราคา 350,000 ดอลลาร์ และให้เช่าระยะสั้นในภายหลัง ทำให้มีรายได้ 2,000–2,400 ดอลลาร์ต่อเดือน ซึ่งจำเป็นต้องมีหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (ITIN) และบัญชีธนาคารสำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองสหรัฐฯ

สหรัฐอเมริกาเทียบกับออสเตรีย? เมื่อเทียบกับออสเตรียแล้ว ประเทศนี้ได้เปรียบกว่าสำหรับนักลงทุนที่เน้นความปลอดภัย: ตลาดมีเสถียรภาพ กฎหมายโปร่งใส ภาษีต่ำ และผลตอบแทนคาดการณ์ได้ ในทางกลับกัน สหรัฐอเมริกาให้ผลตอบแทนสูงกว่า มีภูมิภาคและกลยุทธ์การลงทุนที่หลากหลาย แต่ก็มีความเสี่ยง ความผันผวนของตลาด และความท้าทายในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ สำหรับลูกค้าที่ให้ความสำคัญกับความปลอดภัยและความเป็นระเบียบเรียบร้อย ผมมักแนะนำออสเตรีย

การถอนตัวจากการลงทุนเป็นขั้นตอนสำคัญที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผลกำไร การขายอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกามักดำเนินการผ่าน MLS (Multiple Listing Service) หรือผ่านตัวแทนมืออาชีพ ระยะเวลาการขายโดยเฉลี่ยแตกต่างกันไปตามภูมิภาค: ในเมืองยอดนิยมอย่างไมอามีหรือลอสแอนเจลิส อสังหาริมทรัพย์สามารถขายได้ภายใน 30-90 วัน ในขณะที่ในรัฐที่มีสภาพคล่องต่ำกว่า อาจใช้เวลานานถึง 6-9 เดือน ลูกค้าของฉันที่ขายอพาร์ตเมนต์ในไมอามีในราคา 600,000-750,000 ดอลลาร์ มักใช้ MLS และตัวแทนเพื่อเร่งกระบวนการและลดค่าคอมมิชชั่น.

สำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองสหรัฐฯ ประเด็นสำคัญคือ FIRPTA ซึ่งกำหนดให้หักภาษีของรัฐบาลกลางสูงสุดถึง 15% ของราคาขาย การคำนวณภาระภาษีของคุณให้ถูกต้องเป็นสิ่งสำคัญเพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีที่ไม่คาดคิด.

การแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 ช่วยให้คุณสามารถเลื่อนการชำระภาษีเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์และนำไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อื่นในสหรัฐอเมริกาได้ ตัวอย่างเช่น ลูกค้ารายหนึ่งของผมขายคอนโดมิเนียมในไมอามีได้ 650,000 ดอลลาร์ และลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในออสติน ซึ่งช่วยให้เขาสามารถโยกย้ายภาระภาษีและเพิ่มความหลากหลายของพอร์ตการลงทุนได้.

การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ผ่านทางมรดกหรือทรัสต์เป็นอีกวิธีหนึ่งที่มีประสิทธิภาพในการบริหารจัดการทรัพย์สินและวางแผนอนาคตของคุณ ทรัสต์ช่วยบริหารจัดการทรัพย์สิน ลดความเสี่ยงด้านภาษี และปกป้องทรัพย์สินของคุณ.

เมื่อเทียบกับออสเตรีย กระบวนการขายการลงทุนที่นั่นง่ายกว่าและคาดการณ์ได้ง่ายกว่า สภาพคล่องในตลาดรองสูง ระบบราชการน้อย ภาษีขายโปร่งใส และการทำธุรกรรมเสร็จสิ้นเร็วกว่า สหรัฐอเมริกาให้ผลตอบแทนสูงกว่า แต่มีปัญหาเรื่องกฎระเบียบภาษีและระบบราชการที่ซับซ้อน.

ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ฉันได้ทำงานร่วมกับลูกค้าที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาและยุโรป ประสบการณ์ของฉันแสดงให้เห็นว่าแต่ละตลาดมีลักษณะเฉพาะของตนเอง และความสำเร็จของการลงทุนขึ้นอยู่กับการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะอย่างเหมาะสมโดยตรง.

การจัดสรรเงินทุนระหว่างตลาดที่มีเสถียรภาพและตลาดที่กำลังเติบโตเป็นกุญแจสำคัญสู่พอร์ตการลงทุนที่สมดุล ในแนวทางนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรีย โดยทั่วไปจะให้ความมั่นคงและความแน่นอน ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ของอเมริกาเสนอศักยภาพในการเติบโตและผลตอบแทนค่าเช่าที่สูงกว่า ผมแนะนำให้ผสมผสานอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ กับตลาดที่มีพลวัตและทำกำไรได้มากกว่า เช่น ไมอามีหรือลอสแอนเจลิส และอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปที่มีเสถียรภาพ เช่น เวียนนา แนวทางนี้ช่วยให้คุณกระจายความเสี่ยง สร้างรายได้จากค่าเช่า และสะสมเงินทุนไปพร้อมๆ กัน

ในการเลือกกลยุทธ์ ผมจะพิจารณาเป้าหมายของลูกค้าเป็นหลัก ได้แก่ การให้เช่า การสร้างฐานะ หรือการเพิ่มมูลค่าในระยะยาว ตัวอย่างเช่น สำหรับลูกค้าที่เน้นรายได้และการเติบโต สหรัฐอเมริกาจะเหมาะสมกว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งอพาร์ตเมนต์ในสหรัฐฯ และอสังหาริมทรัพย์ในฟลอริดา ส่วนสำหรับผู้ที่ให้ความสำคัญกับความมั่นคง ความแน่นอน และการปกป้องเงินทุน ออสเตรียมักจะเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า.

ส่วนตัวแล้ว ผมจะแบ่งการลงทุนระหว่าง สหรัฐอเมริกาและออสเตรีย: สหรัฐอเมริกาให้การเติบโตและผลตอบแทนสูง ในขณะที่ออสเตรียให้ความอุ่นใจ ความโปร่งใส และการคุ้มครองสินทรัพย์ในระยะยาว วิธีนี้ช่วยให้คุณได้ประโยชน์จากทั้งสองโลกและสร้างพอร์ตการลงทุนที่ยั่งยืนได้

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีความเข้าใจเป้าหมายและตลาดอย่างชัดเจน สหรัฐอเมริกาเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับผู้ที่ต้องการผลตอบแทนสูง กลยุทธ์ที่หลากหลาย และตลาดที่มีพลวัต เช่น ไมอามี ลอสแอนเจลิส หรือเท็กซัส ในขณะที่ออสเตรียเหมาะสำหรับนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับความมั่นคง ความโปร่งใสทางกฎหมาย และผลตอบแทนที่คาดการณ์ได้ ในทางปฏิบัติ สำหรับส่วนที่ค่อนข้างระมัดระวังของพอร์ตการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ในออสเตรีย ว่าเป็นตัวช่วยสร้างเสถียรภาพ ในขณะที่สหรัฐอเมริกาถูกมองว่าเป็นแหล่งของการเติบโตและผลตอบแทนที่สูงกว่า

คำแนะนำทั่วไปจากทนายความด้านการลงทุน: ตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียดถี่ถ้วน พิจารณาภาระภาษี กระจายพอร์ตการลงทุน และวางแผนกลยุทธ์การขายออกเสมอ สำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองสหรัฐฯ การพิจารณา FIRPTA การเก็บภาษีรายได้จากการเช่า และทางเลือกต่างๆ ผ่านบริษัทจำกัด (LLC) หรือทรัสต์ เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง.

แนวโน้มถึงปี 2030 แสดงให้เห็นถึงการเติบโตของประชากร การย้ายถิ่นฐานภายในประเทศ และการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่คึกคัก ในสหรัฐอเมริกา ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นในเมืองที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและผลตอบแทนจากการเช่าที่น่าดึงดูด ในออสเตรีย ความมั่นคงยังคงอยู่ และการพัฒนาตลาดรองและตลาดใหม่ยังคงให้การลงทุนที่ปลอดภัยสำหรับเงินทุนระยะยาว.

1. กำหนดเป้าหมายการลงทุนของคุณ

• รายได้ค่าเช่า (ระยะยาวเทียบกับระยะสั้น)
• การเพิ่มทุนและการเติบโตของมูลค่า
• กลยุทธ์การขอรับสิทธิ์พำนักหรือวีซ่า (EB-5, E-2)

2. การเลือกรูปแบบการเป็นเจ้าของ

• การซื้อโดยบุคคล
• การซื้อผ่านบริษัทจำกัด (LLC)
• การลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) และกองทุนต่างๆ
• ห้างหุ้นส่วนหรือทรัสต์

3. การวิเคราะห์ตลาดและภูมิภาค

• เมืองและรัฐ: ไมอามี, นิวยอร์ก, ลอสแอนเจลิส, ออสติน, มิดเวสต์
• ผลตอบแทนจากการให้เช่าและสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์
• ราคาต่อตารางเมตรและพลวัตของตลาด
• โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง นิเวศวิทยา ความต้องการของผู้เช่า

4. การตรวจสอบวัตถุและการตรวจสอบทางกฎหมาย

• การตรวจสอบกรรมสิทธิ์และการประกันกรรมสิทธิ์
• รายงานการตรวจสอบ: สภาพการก่อสร้าง, ระบบสาธารณูปโภค
• ตรวจสอบประวัติการเป็นเจ้าของและภาระผูกพัน

5. การจัดหาเงินทุนและข้อกำหนดของผู้ซื้อ

• ความพร้อมใช้งานของหมายเลขประกันสังคม (SSN) และหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (ITIN) สำหรับชาวต่างชาติ
• บัญชีธนาคารในสหรัฐอเมริกา
• เงินสมทบเริ่มต้นและหลักฐานแสดงที่มาของเงินทุนที่ถูกต้องตามกฎหมาย
• อายุ (ธนาคารบางแห่งกำหนดให้ผู้สมัครต้องมีอายุ 18 ปีขึ้นไป)

6. ขั้นตอนการจัดซื้อ

• การเลือกนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และทนายความ
• การเตรียมข้อเสนอ
• บัญชีเอสโครว์
• การปิดและจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินในทะเบียนของเขตปกครอง
• สามารถซื้อสินค้าจากระยะไกลได้

7. ภาษีและค่าใช้จ่าย

• ภาษีที่ดิน (0.5–3% ขึ้นอยู่กับแต่ละรัฐ)
• ค่าธรรมเนียมการปิดธุรกรรม (2–5% ของมูลค่าธุรกรรม)
• ภาษีรายได้ค่าเช่า (รัฐบาลกลาง + รัฐ)
• ภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์
• FIRPTA สำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัย

8. การบริหารจัดการทรัพย์สิน

• การเลือกบริษัทบริหารจัดการ (การจัดการทรัพย์สิน)
• การเช่าระยะยาวและระยะสั้น
• สัญญาเช่าและข้อบังคับท้องถิ่น

9. กลยุทธ์การถอนตัว

• ขายผ่าน MLS หรือตัวแทนขาย
• การแลกเปลี่ยนตามมาตรา 1031 เพื่อลดหย่อนภาษี
• การโอนกรรมสิทธิ์โดยการรับมรดกหรือผ่านทรัสต์

10. สถานการณ์จำลองและการกระจายความเสี่ยง

• วัตถุชิ้นเดียวเทียบกับวัตถุหลายชิ้น
• เป็นการผสมผสานระหว่างสหรัฐอเมริกาและยุโรป (ออสเตรียเพื่อความมั่นคง สหรัฐอเมริกาเพื่อการเติบโต)
• ความสมดุลระหว่างผลตอบแทนและความเสี่ยง

1. "นักลงทุน 300,000 ดอลลาร์"

• สิ่งที่ลูกค้าต้องการ: ซื้ออพาร์ตเมนต์ในนครนิวยอร์กที่จะสร้างรายได้ค่าเช่าที่มั่นคงและเป็นสินทรัพย์สภาพคล่องสูง
• สิ่งที่เราพบ: คอนโดมิเนียมขนาด 70 ตารางเมตรในแมนฮัตตัน ตกแต่งใหม่ทันสมัย ​​และเดินทางสะดวก
• ผลลัพธ์: ผลตอบแทน 4-5% ต่อปี สภาพคล่องสูง มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น +8% ในช่วง 2 ปี

2. “เกษียณอายุด้วยเงิน 500,000 ดอลลาร์”

• สิ่งที่ลูกค้าต้องการ: ซื้อบ้านในไมอามี รัฐฟลอริดา เพื่อใช้ชีวิตอย่างสุขสบายในวัยเกษียณ โดยมีตัวเลือกที่จะปล่อยเช่าหากจำเป็น
• สิ่งที่เราพบ: บ้านขนาด 90 ตารางเมตร มี 2 ห้องนอน ในย่านที่เงียบสงบ ใกล้ชายหาด และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
• ผลลัพธ์: ผลตอบแทนจากการให้เช่าเฉลี่ย 4.5% มูลค่าเพิ่มขึ้น +10% ในช่วง 3 ปี พื้นที่ปลอดภัยเพื่อการใช้ชีวิตอย่างสงบสุข

3. "ครอบครัวที่มีเด็ก"

• สิ่งที่ลูกค้าต้องการ: ซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้านในลอสแอนเจลิสเพื่ออยู่อาศัยเอง โดยอยู่ในทำเลที่มีโรงเรียนดีและสภาพแวดล้อมที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม
• สิ่งที่เราพบ: ทาวน์เฮาส์ขนาด 120 ตารางเมตร มีสามห้องนอนและสวนขนาดเล็ก ในย่านที่อยู่อาศัยที่มีการพัฒนาอย่างดี ราคา: 750,000 ดอลลาร์สหรัฐ
• ผลลัพธ์: มีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าสูงถึง 6-7% ภายใน 5 ปี พื้นที่ปลอดภัยสำหรับเด็ก และสามารถปล่อยเช่าได้หากจำเป็น