เขตที่ 7 ของเวียนนา – นอยเบา: อยู่อาศัยที่ไหนและลงทุนอะไร

เมื่อฉันพบว่าตัวเองอยู่ที่เมืองนอยเบา (เขตที่ 7 ของเวียนนา) เป็นครั้งแรก ฉันรู้สึกประหลาดใจที่ความหลากหลายของวิถีชีวิตและจังหวะชีวิตสามารถอยู่ร่วมกันได้อย่างกะทัดรัดภายในพื้นที่เพียงไม่กี่ตารางกิโลเมตร

ที่นี่ อาคารประวัติศาสตร์ในศตวรรษที่ 19 ตั้งอยู่เคียงบ่าเคียงไหล่กับพื้นที่ศิลปะทดลอง ตลาดเช้าเปิดทางให้กับนิทรรศการตอนเย็น และทางเท้าก็เต็มไปด้วยนักออกแบบแฟชั่น คู่รักชาวเวียนนาสูงอายุ และครอบครัวหนุ่มสาวพร้อมลูกๆ เช่นกัน

นอยเบาตั้งอยู่ห่างจากศูนย์กลางประวัติศาสตร์เพียง 2-3 กิโลเมตร แต่ที่นี่ไม่ได้เป็นแค่ย่านที่อยู่อาศัยใกล้กับกรุงเวียนนาที่มีนักท่องเที่ยวหนาแน่นเท่านั้น แต่ยังเป็นระบบนิเวศอิสระที่มีความคิดสร้างสรรค์ มีชีวิตชีวา และพัฒนาอย่างต่อเนื่อง

ไม่เหมือนกับย่านที่ค่อนข้างอนุรักษ์นิยมและมีชื่อเสียงอย่าง Hietzing หรือ Döbling ที่นี่มีพลังงานที่มีชีวิตชีวา: ร้านกาแฟ สตูดิโอ และสำนักงานเอเจนซี่สร้างสรรค์ใหม่ๆ ที่เปิดขึ้น และทุกๆ ฤดูร้อน พื้นที่นี้จะเต็มไปด้วยเทศกาลและงานแสดงสินค้าต่างๆ

ฉันมักจะแนะนำให้ลูกค้าพิจารณา Neubau หากพวกเขากำลังมองหาไม่เพียงแต่อสังหาริมทรัพย์ แต่ยังรวมถึงไลฟ์สไตล์ที่เฉพาะเจาะจงด้วย ที่นี่เป็นสถานที่ที่ง่ายที่สุดในการผสานเข้ากับวิถีชีวิตแบบเวียนนา พบปะผู้คนท้องถิ่น และหาเครือข่ายทางสังคม

สำหรับนักลงทุน พื้นที่นี้มีความน่าดึงดูดเนื่องจากมีความหนาแน่นของประชากรสูง (ประมาณ 18,000-20,000 คนต่อตารางกิโลเมตร) และมีความต้องการเช่าที่มั่นคง โดยเฉพาะจากคนทำงานรุ่นใหม่และนักศึกษา

จุดประสงค์ของบทความนี้คือการดู Neubau อย่างละเอียดจากหลากหลายมุมมอง ไม่ว่าจะเป็นประวัติศาสตร์ ภูมิศาสตร์ โครงสร้างทางสังคม ที่อยู่อาศัย โครงสร้างพื้นฐาน และแน่นอน ความน่าดึงดูดใจในการลงทุน

คุณสมบัติหลักของ Neubau:

• ที่ตั้ง: ห่างจากใจกลางเมืองเพียง 2-3 กม. (Innere Stadt)
• ประชากร : ประมาณ 32,000–35,000 คน.
• บรรยากาศ: โบฮีเมียน สร้างสรรค์ และมีงานศิลปะที่เข้มข้น
• ราคาทรัพย์สิน: ถือเป็นราคาที่สูงที่สุดแห่งหนึ่งในเวียนนา (เฉลี่ย 5,500–6,000 ยูโร/ตร.ม.) เนื่องจากมีความต้องการสูง
• การขนส่ง: รถไฟใต้ดินสาย U3 และ U6 เครือข่ายรถรางและรถประจำทางที่หนาแน่น
• โครงสร้างพื้นฐาน: กะทัดรัด มีเครือข่ายโรงเรียน ร้านค้า และศูนย์วัฒนธรรมที่พัฒนาแล้ว

นอยเบาถูกเรียกว่า "โซโหแห่งเวียนนา" หรือ "เบอร์ลินน้อย" และการเปรียบเทียบนี้ก็สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง แต่ดังที่ผมอธิบายให้ลูกค้าฟัง สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่า ต่างจากเบอร์ลินที่ย่านต่างๆ สามารถเปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็วและอาจถึงขั้น "เสื่อมค่า" แต่ในเวียนนา ความมั่นคงทางประวัติศาสตร์ของย่านต่างๆ ถือเป็นหลักประกันสำหรับนักลงทุน

ประวัติศาสตร์ของนอยเบาย้อนกลับไปถึงยุคกลาง การตั้งถิ่นฐานครั้งแรกเกิดขึ้นในช่วงศตวรรษที่ 14 และ 15 ในฐานะเขตชานเมืองนอกกำแพงเมืองเวียนนา ชื่อ "Neubau" แปลว่า "อาคารใหม่" หรือ "ย่านใหม่" ซึ่งสะท้อนถึงการพัฒนาอย่างรวดเร็วของพื้นที่ในยุคที่เวียนนากำลังขยายอาณาเขตออกไปนอกเขตเมืองเก่า

ในศตวรรษที่ 19 นอยเบากลายเป็นย่านช่างฝีมือและอุตสาหกรรมขนาดเล็ก มีทั้งช่างทำรองเท้า ช่างทำเฟอร์นิเจอร์ ช่างทำขนมปัง และช่างโลหะรายย่อยทำงานอยู่ที่นี่ ย่านนี้พัฒนาเป็นย่าน "ชนชั้นแรงงาน" แต่ไม่ใช่ย่านอุตสาหกรรมอย่างแท้จริง แต่เป็นย่านช่างฝีมือ ที่ซึ่งเจ้าของร้านและครอบครัวอาศัยอยู่ชั้นบนของร้าน ขณะที่คนงานกำลังเร่งงานอยู่ชั้นล่าง

บทพิเศษในประวัติศาสตร์คือโรงงานและโรงงานของช่างทำเฟอร์นิเจอร์ เวียนนายังคงมีชื่อเสียงในด้านโรงเรียนสอนทำเฟอร์นิเจอร์ และรากฐานของงานฝีมือเหล่านี้สามารถสืบย้อนกลับไปถึงนอยเบาได้ ย่านนี้ยังเป็นที่รู้จักในฐานะศูนย์กลางของอุตสาหกรรมการพิมพ์ เป็นที่ตั้งของโรงพิมพ์และโรงงานพิมพ์อีกด้วย

ในช่วงครึ่งหลังของศตวรรษที่ 19 มีการสร้าง "Hofhäuser" (บ้านที่มีลานบ้าน) ขึ้นอย่างแข็งขันในเมืองนอยเบา ก่อให้เกิด "ชุมชน" ขนาดเล็ก อาคารเหล่านี้ส่วนใหญ่ยังคงหลงเหลืออยู่จนถึงปัจจุบัน เป็นอาคารสูงสี่ถึงห้าชั้นที่มีทางเข้าโค้งสู่ลานบ้าน ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นที่ตั้งของบ่อน้ำ โรงเก็บของ หรือสวนเล็กๆ

หลังสงครามโลกครั้งที่ 1 เขตนี้เช่นเดียวกับพื้นที่อื่นๆ ของเวียนนา ประสบปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย ในช่วงทศวรรษ 1920 และ 1930 โครงการ "ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม" (Gemeindebau) ได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง มีอาคารที่โดดเด่นหลายแห่งสร้างขึ้นที่เมืองนอยเบา ซึ่งยังคงใช้งานอยู่ในปัจจุบัน และถือเป็นตัวอย่างของสถาปัตยกรรมก้าวหน้าในยุคนั้น

หลังสงครามโลกครั้งที่ 2 ย่านนอยเบาค่อยๆ เปลี่ยนจากย่านชนชั้นแรงงานไปสู่ย่านวัฒนธรรม ศิลปิน นักเขียน และนักศึกษาจากสถาบันวิจิตรศิลป์ (Academy of Fine Arts) ย้ายมาอยู่ที่นี่ ในช่วงทศวรรษ 1970 วงการศิลปะเริ่มก่อตัวขึ้น และในช่วงทศวรรษ 1990 นักออกแบบแฟชั่นกลุ่มแรกๆ ก็เดินทางมาถึง

ปัจจุบัน นอยเบาได้รับการยกย่องว่าเป็น "ศูนย์กลางวัฒนธรรมทางเลือกของเวียนนา" โดยเป็นที่ตั้งของ MuseumsQuartier (ศูนย์รวมวัฒนธรรมที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของยุโรป) รวมถึงหอศิลป์และสตูดิโอศิลปะอีกมากมาย

ฉันมักจะพบลูกค้าที่มาเวียนนาเพื่อทำงานหรือเรียนและตกหลุมรัก Neubau

นอยเบาเป็นหนึ่งในเขตที่มีขนาดกะทัดรัดที่สุดของเวียนนา มีพื้นที่ประมาณ 1.6-1.9 ตารางกิโลเมตร มีประชากรระหว่าง 32,000 ถึง 35,000 คน ความหนาแน่นของประชากรอยู่ที่ 18,000-20,000 คนต่อตารางกิโลเมตร ซึ่งเป็นหนึ่งในเขตที่อยู่อาศัยที่มีอาคารเก่าแก่มากที่สุดในเมือง

นี่คือลักษณะทั่วไปของเขตชั้นใน: มีสวนสาธารณะขนาดใหญ่เพียงไม่กี่แห่ง "ภายในเส้นชั้นความสูง" แต่รอบๆ สวนสาธารณะเหล่านั้นมีพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ของเขตแรกและเขตใกล้เคียง (Burggarten, Volksgarten, MQ-ลานภายใน) ซึ่งสามารถเดินไปได้ไม่ไกล

ในทางภูมิศาสตร์ Neubau สามารถอ่านได้ว่าเป็นเขต "โมเสก":

เขตที่พักอาศัย อาคารเก่าสไตล์โฮฟ อพาร์ตเมนต์ทันสมัย ​​และที่อยู่อาศัยสังคม ถนน Neustiftgasse, Zieglergasse, Kaiserstraße, Burggasse, Lerchenfelder Straße (ติดกับถนนสายที่ 8) และเครือข่ายถนนสายรอง ที่นี่คุณจะพบกับบ้านเรือนในเมืองเก่า อาคารทันสมัย ​​และสิ่งปลูกสร้างเล็กๆ ที่เพิ่งสร้างใหม่

ถนนช้อปปิ้ง อันดับแรกและสำคัญที่สุดคือ Mariahilf er Straße (เดิมคือถนนหมายเลข 6 แต่ในทางปฏิบัติคือ "ธรณีประตู" ของถนน Neubau) หนึ่งในถนนช้อปปิ้งยอดนิยมของเวียนนา ส่วนไหล่ทางของถนนคือ Siebensterngasse และ Neubau (ปัจจุบันเป็นพื้นที่นัดพบ)

พื้นที่สร้างสรรค์ เวิร์กช็อป สตูดิโอ และแกลเลอรีต่างๆ ตั้งอยู่ใกล้ใจกลางย่านมากขึ้น เช่น MuseumsQuartier (ศูนย์กลางทางวัฒนธรรม), WestLicht (พิพิธภัณฑ์และศูนย์ถ่ายภาพ) บนถนน Westbahnstraße, แกลเลอรีตามแนว Schleifmühlgasse/ Neubau , ร้านค้าหลากหลายสไตล์ ฯลฯ

จัตุรัสและลานบ้าน Spittelberg (เครือข่ายถนนแคบๆ และลานบ้าน), Sankt-Ulrichs-Platz, Weghuberpark ที่ MQ, Josef-Strauß-Park – พื้นที่สีเขียวเล็กๆ แต่อบอุ่น

• ถนนสายหลักของย่านนี้คือถนน Mariahilfer Straße ซึ่งทอดยาวผ่านทางตอนใต้ของนอยเบา ย่านนี้คึกคักไปด้วยผู้คนทั้งกลางวันและกลางคืน มีทั้งร้านค้า คาเฟ่ สำนักงาน และศูนย์กลางการคมนาคม
• ถนนสายเดียวกันนี้ก็คือถนน Neubaugasse ซึ่งเป็นถนนที่มีลักษณะเป็น "ชุมชน" ในท้องถิ่นมากขึ้น มีทั้งร้านค้าของดีไซเนอร์ ร้านอาหารเล็กๆ และร้านกาแฟบรรยากาศอบอุ่น

ภายในถนนจะแคบกว่า มักเป็นถนนทางเดียว โดยคนเดินเท้าและจักรยานจะได้รับความสำคัญเป็นพิเศษ ส่วนย่านนอยเบาเป็นย่านที่เดินระยะสั้นๆ สามารถเดินจากประตูบ้านไปบ้านอื่นได้ภายใน 5-12 นาที

การพัฒนาของพื้นที่นี้มีความหลากหลายอย่างมาก อาคารต่างๆ ประกอบด้วยอาคารสมัยศตวรรษที่ 19 ที่มีด้านหน้าอาคารตกแต่งอย่างวิจิตร บ้านเรือนกลางศตวรรษที่ 20 ที่ใช้งานได้จริง และอาคารสมัยใหม่ที่มีหน้าต่างแบบพาโนรามา

การสร้างสมดุลระหว่างการพัฒนาตามประวัติศาสตร์และการปรับปรุงใหม่ให้ทันสมัยอยู่ในมือของนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่า อาคาร Altbau คุณภาพสูงจำนวนมาก ผู้เช่าที่มั่นคงจาก "เศรษฐกิจสร้างสรรค์" และความใกล้ชิดกับมหาวิทยาลัยและกลุ่มวัฒนธรรม ช่วยให้สภาพคล่องเป็นไปตามที่คาดการณ์ได้

จากประสบการณ์ของผม การผสมผสานสไตล์แบบนี้มักจะดึงดูดลูกค้าได้เสมอ ยกตัวอย่างเช่น ครอบครัวหนึ่งจากโปแลนด์กำลังเลือกระหว่างอพาร์ตเมนต์ใหม่ในโดเนาชตัดท์ กับบ้านไร่เก่าแก่ในนอยเบา แต่สุดท้ายพวกเขาตัดสินใจเลือกนอยเบา เพราะอย่างที่บอกไปว่า "ถนนทุกสายที่นี่มีเรื่องราวเป็นของตัวเอง"

นอยเบาเป็นหนึ่งในย่านที่ "อายุน้อยที่สุด" ของเวียนนาในด้านจิตวิญญาณและวิถีชีวิต อายุเฉลี่ยของผู้อยู่อาศัยที่นี่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของเมือง แม้ว่าอายุเฉลี่ยของเวียนนาโดยรวมจะอยู่ที่ประมาณ 42 ปี แต่ในนอยเบาจะอยู่ที่ประมาณ 38-39 ปี

กลุ่มอายุนี้อยู่ในกลุ่ม "วัยผู้ใหญ่ตอนต้น": คนทำงานจำนวนมากที่มีอายุระหว่าง 25-44 ปี มีการศึกษาสูง ทำงานด้านเศรษฐกิจสร้างสรรค์ ไอที การศึกษา การแพทย์ และการท่องเที่ยว นอยเบาเป็นชุมชนที่เติบโตช้ากว่าวัย โดยผู้คนมักจะอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ในเมืองนานกว่าจะย้ายไปอยู่บ้านหลังเล็กในเขตชานเมือง ความใกล้ชิดกับที่ทำงาน วัฒนธรรม และโรงเรียนช่วยชดเชยพื้นที่ใช้สอยที่จำกัด

ประชากรส่วนใหญ่ได้แก่:

• ผู้เชี่ยวชาญรุ่นเยาว์ในอุตสาหกรรมสร้างสรรค์ (การออกแบบ แฟชั่น การโฆษณา ไอที)
• นักศึกษาจากมหาวิทยาลัยเวียนนา มหาวิทยาลัยศิลปะประยุกต์ สถาบันศิลปะ
• ครอบครัวที่มีลูกเล็กหนึ่งหรือสองคน
• รวมถึงชาว “เวียนนาโดยกำเนิด” ที่อาศัยอยู่ที่นี่มาหลายชั่วอายุคนด้วย

สัดส่วนของชาวต่างชาติในเมือง ณ ต้นปี 2567 อยู่ที่ 35.4% (40.2% เกิดนอกประเทศออสเตรีย) เมื่อเทียบกับเขตอื่นๆ แล้ว นอยเบามีชาวต่างชาติมากกว่าอย่างเห็นได้ชัด เช่น เขตที่ 13 (Hietzing) หรือเขตที่ 18 (Währing) ซึ่งครอบครัวที่มีเชื้อสายออสเตรียเป็นส่วนใหญ่

ใน Neubau คุณจะพบ "เสา" สองต้น:

• ผู้มีรายได้สูงที่ซื้ออพาร์ทเมนท์ราคา 600,000–700,000 ยูโรขึ้นไป
• ชนชั้นกลาง: ผู้เช่าบ้าน นักศึกษา ผู้สร้างสรรค์

ย่านนี้มีราคาแพง แต่ไม่ใช่ย่านชนชั้นสูง เน้นไลฟ์สไตล์มากกว่าความหรูหรา รายได้ของเวียนนาแตกต่างกันไป แต่ย่านนอยเบาเป็นหนึ่งในย่านที่มีกำลังซื้อของผู้เช่าสูงกว่าค่าเฉลี่ย (ปรับตามค่าเช่าที่สูง) สำหรับผู้ซื้อ นี่หมายถึงความเสี่ยงในการถูกปล่อยเช่าที่น้อยลง และความคาดหวังด้านคุณภาพที่สูงขึ้น ทั้งห้องครัว ห้องน้ำ ระบบไฟส่องสว่างในตัว และพื้นที่เก็บของ สำหรับผู้เช่า นี่หมายถึงโอกาสที่จะได้ใช้ชีวิต "เพียงก้าวเดียว" จากที่ทำงานและโรงละคร

ในส่วนของพื้นที่ด้อยโอกาสและอันตรายของเวียนนา ออสเตรียโดยรวมและเวียนนาในฐานะมหานครมีความปลอดภัยตามมาตรฐานยุโรป จาก รายงานประจำปีของ BMI ของรัฐบาลกลาง เวียนนายังคงรักษาระดับความปลอดภัยในระดับสูงอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

เมื่อพิจารณาเวียนนาเป็นสถานที่อยู่อาศัย สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาปัจจัยหลายประการรวมกัน ได้แก่ ความหนาแน่นของชีวิตกลางคืน กระแสนักท่องเที่ยว ความใกล้ชิดกับศูนย์กลางการคมนาคม จากนั้นจึงเลือกประเภทที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมและระบบรักษาความปลอดภัย (อินเตอร์คอม วิดีโออินเตอร์คอม ไฟส่องสว่างทางเข้า ประตูคุณภาพสูง) ตามลำดับ

ทำไมชาวต่างชาติถึงเลือก Neubau:

• ที่ตั้งใจกลางเมือง
• บรรยากาศของ “เบอร์ลินน้อย” เหมาะกับอาชีพที่เน้นความคิดสร้างสรรค์
• ความปลอดภัยสูง
• โรงเรียนหลายแห่งมีการสอนเป็นภาษาอังกฤษและภาษาอื่นๆ
• โอกาสในการลงทุนในอสังหาฯสภาพคล่อง

ที่อยู่อาศัยของ Neubau ประกอบไปด้วยอาคารอพาร์ทเมนต์เก่าแก่ สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง "Red Vienna" และอพาร์ทเมนต์ทันสมัยหลังการบูรณะ/ก่อสร้างใหม่

ส่วนประวัติศาสตร์โดดเด่นด้วยเพดานสูง บัวปูนปั้น พื้นปาร์เกต์ และประตูบานคู่ การมีลิฟต์ ระบบสาธารณูปโภคที่ทันสมัย ​​หน้าต่างประหยัดพลังงาน และระบบระบายอากาศที่ได้รับการออกแบบอย่างดีล้วนเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง อาคารลานภายใน (หรืออาคารโฮฟ) ให้ความสำคัญกับทัศนียภาพอันเงียบสงบ ที่อยู่อาศัยของนอยเบาสามารถแบ่งออกได้คร่าวๆ เป็นประเภทต่างๆ ดังนี้

• อาคารประวัติศาสตร์สมัยศตวรรษที่ 19 พร้อมทางเดินโค้งเข้าไปในลานบ้าน
• บ้านพักอาศัยส่วนกลางจากช่วงปี ค.ศ. 1920 และ 1930 (บ้านพักสังคม มักมีลานบ้านสีเขียว)
• อพาร์ทเมนต์และห้องใต้หลังคาที่ทันสมัยหลังจากการบูรณะโรงงานเก่า
• ศูนย์การค้าบูติกแห่งยุคใหม่พร้อมเทคโนโลยีบ้านอัจฉริยะ

พื้นที่นี้มีชื่อเสียงในเรื่องแทบจะไม่มีอาคารที่สร้างจำนวนมากเลย การก่อสร้างถูกจำกัดด้วยขนาดที่กะทัดรัดของพื้นที่และการอนุรักษ์ลักษณะทางประวัติศาสตร์ ซึ่งทำให้มูลค่าของทรัพย์สินแต่ละแห่งเพิ่มสูงขึ้นโดยอัตโนมัติ

ในพื้นที่นี้มีบ้านพักอาศัยสังคมอยู่บ้าง แต่ราคาต่ำกว่าในเขตรอบนอก เนื่องจากที่ดินมีน้อยและมีความหนาแน่นทางประวัติศาสตร์สูง สำหรับครอบครัวที่มีเด็ก ผังอาคารและแสงสว่างเป็นสิ่งสำคัญ ในขณะที่สำหรับนักลงทุน การจัดวางผังบ้านที่ปราศจากการสูญเสียและสภาพของพื้นที่ส่วนกลาง (หลังคา ขั้นบันได และผนังด้านหน้า) เป็นสิ่งสำคัญ

ช่วงราคา ย่าน นอยเบาอยู่ในกลุ่มราคาสูงสุดของเมือง แม้จะไม่สูงเท่าเขตที่ 1 ที่เป็น "เขตทองคำ" ก็ตาม ตาม สถิติการทำธุรกรรมอย่างเป็นทางการจาก Statistik Austria ราคาอพาร์ตเมนต์ในเวียนนาเติบโตอย่างไม่สมดุลในปี 2024 ข้อมูลแยกตามเขตสามารถดาวน์โหลดได้ (รวมถึงเขตที่ 7 Neubau )

นี่คือภาพรวม "อย่างเป็นทางการ" ที่หาได้ยากของธุรกรรมจริง ไม่ใช่ข้อเสนอ สำหรับการอ้างอิง: นอยเบามักจะติดอันดับย่านที่มีราคาซื้อขายสูงเกิน 6,000 ยูโร/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าย่านที่อยู่รอบนอก

การวิเคราะห์ธนาคารก็แสดงให้เห็นถึงระดับสูงเช่นกัน รายงานจากธนาคารใหญ่ๆ ของออสเตรียและงานวิจัยเกี่ยวกับเวียนนา (ดัชนีราคา OeNB) แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการเติบโตระยะยาวที่มีช่วงวัฏจักร ดัชนี OeNB เป็น "เส้นฐาน" ที่ฉันใช้เมื่อพูดถึงช่วงเวลาการลงทุน (10-15 ปี)

ค่าเช่า ค่าเช่าตลาดเฉลี่ยในนอยเบาสูงกว่าค่าเช่าเฉลี่ยในเวียนนา เกณฑ์มาตรฐานอย่างเป็นทางการในออสเตรียคือ Richtwert (อัตราอ้างอิงสำหรับที่อยู่อาศัยเก่าบางประเภท) ซึ่งกระทรวงยุติธรรมประจำเวียนนาเป็นผู้ปรับปรุง อย่างไรก็ตาม เกณฑ์มาตรฐานนี้ไม่ได้สะท้อนถึงสัญญาซื้อขายในตลาดใน "ภาคเศรษฐกิจเสรี" โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลทอง

ดังนั้น ในการประเมินเชิงปฏิบัติ ผมจะพิจารณาธุรกรรมจริงและสัญญาปัจจุบันในอาคารที่เปรียบเทียบได้ รวมถึงสถิติเมือง/สถิติค่าเช่าของออสเตรียในระดับรัฐ ในเมืองนอยเบา สัญญาซื้อขายจริงในตลาดมักจะสูงกว่า "เกณฑ์มาตรฐาน" อย่างมาก

จุดเด่นของย่านนี้สำหรับการอยู่อาศัยและการซื้อ ได้แก่ บริเวณโดยรอบ Neubau Gasse ถนนที่เงียบสงบระหว่างย่าน Neubau Gasse และ MuseumsQuartier และย่านทางตอนเหนือของ Mariahilf er Straße ที่มีแสงแดดส่องถึงดีกว่า ย่านเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องทั้งจากผู้เช่าและผู้ซื้อ ในทางปฏิบัติ ผลลัพธ์ที่ดีที่สุดมักมาจากอสังหาริมทรัพย์แบบ "คิดตามหลัง" เช่น อพาร์ตเมนต์เก่าแก่พร้อมสาธารณูปโภคและลิฟต์ใหม่

เมื่อครอบครัวที่มีลูกกำลังพิจารณาย้ายมาอยู่ที่นอยเบา คำถามแรกที่พวกเขาถามฉันระหว่างการปรึกษาคือ "แล้วโรงเรียนและโรงเรียนอนุบาลที่นี่ล่ะ" ซึ่งก็เข้าใจได้ เพราะการศึกษาเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกที่อยู่อาศัยเสมอ นอยเบาสะดวกสำหรับครอบครัวเพราะโรงเรียนและโรงเรียนอนุบาลอยู่ใกล้แค่เอื้อม

โรงเรียนอนุบาล มีโรงเรียนอนุบาลของเทศบาลหลายแห่งในพื้นที่ (ได้รับทุนสนับสนุนจากเมือง ดังนั้นจึงเรียนฟรีหรือเสียค่าธรรมเนียมเล็กน้อย) นอกจากนี้ยังมีเครือข่ายโรงเรียนอนุบาลเอกชน ซึ่งมีชั้นเรียนขนาดเล็กและให้ความสำคัญกับการพัฒนาทักษะความคิดสร้างสรรค์มากขึ้น

ลูกค้าหลายรายของฉันเลือกโรงเรียนอนุบาลเอกชนเพราะพวกเขาต้องการให้ลูกของตนเรียนรู้ดนตรี วาดรูป และภาษาต่างประเทศตั้งแต่อายุยังน้อย

โรงเรียนประถมศึกษา การศึกษาระดับประถมศึกษาในนอยเบามีมาตรฐานสูง มีทั้งโรงเรียนรัฐบาลและเอกชน

โรงเรียนรัฐบาลมุ่งเน้นหลักสูตรแบบออสเตรียคลาสสิก ส่วนโรงเรียนเอกชนมีแนวทางการสอนแบบรายบุคคลมากกว่า โดยมักเน้นวิชาที่เน้นความคิดสร้างสรรค์

การศึกษาระดับมัธยมศึกษา มีตัวเลือกเพิ่มเติม ได้แก่ โรงยิม โรงเรียนเอกชนที่มีหลักสูตรนานาชาติ และโรงเรียนเฉพาะทางสำหรับนักเรียนมัธยมปลาย นอกจากนี้ เขตพื้นที่ใกล้เคียง (ชั้น 6, 8 และ 9) ยังเป็นที่ตั้งของโรงยิมที่มีชื่อเสียงและโรงเรียนเอกชนนานาชาติอีกด้วย

โรงเรียนนานาชาติที่ใช้ภาษาอังกฤษในการเรียนการสอนเป็นที่นิยมเป็นพิเศษ แม้จะมีราคาแพงกว่าโรงเรียนทั่วไปในออสเตรีย แต่ก็ช่วยให้เด็กๆ ปรับตัวเข้ากับสภาพแวดล้อมนานาชาติได้ทันที

การศึกษาระดับอุดมศึกษา สถาบันอุดมศึกษากระจุกตัวอยู่รอบ ๆ มหาวิทยาลัย Wien , มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีเวียนนา (TU Wien ) และมหาวิทยาลัยมิดเวสต์ (MDW) ในเขตที่ 1 ถึง 9 ซึ่งสนับสนุนความต้องการเช่าพื้นที่ในนอยเบาในหมู่ผู้ช่วยศาสตราจารย์ นักศึกษาปริญญาเอก และคณาจารย์รุ่นใหม่

ตัวอย่างจริง: ลูกค้ารายหนึ่งของฉันเป็นครอบครัวจากยูเครนที่มีลูกสองคน พวกเขาเลือกอพาร์ตเมนต์ในนอยเบาเป็นพิเศษเพราะสามารถเดินไปยังโรงเรียนอนุบาลและโรงเรียนนานาชาติได้

ลูกคนเล็กของพวกเขาได้เข้าเรียนที่โรงเรียนอนุบาลของเทศบาล ส่วนลูกคนโตได้เข้าเรียนที่โรงเรียนนานาชาติที่เน้นภาษาอังกฤษ วิธีนี้ทำให้ครอบครัวลดความเครียดจากการย้ายบ้านลงได้ ลูกๆ ปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีเพื่อนใหม่ และพ่อแม่ก็มั่นใจว่าการศึกษาที่นี่ได้มาตรฐานสากล

ข้อได้เปรียบหลักประการหนึ่งของนอยเบาคือความสามารถในการพึ่งพาตนเอง แม้ย่านนี้จะเล็ก แต่ก็มีทุกสิ่งที่จำเป็นสำหรับการใช้ชีวิต

ร้านค้า ตั้งแต่ร้านค้าขนาดใหญ่ (Billa, Spar, Hofer) ไปจนถึงร้านค้าออร์แกนิกขนาดเล็ก Mariahilf er Straße มีทั้งศูนย์การค้า ร้านบูติก ร้านขายเสื้อผ้า และร้านขายอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์

การดูแลสุขภาพ เขตนี้มีคลินิกประจำเมือง คลินิกเอกชนหลายแห่ง และคลินิกทันตกรรม โรงพยาบาลรัฐหลักที่ใกล้ที่สุดคือ Wilhelminenspital (ในเขตที่ 16) แต่ใช้เวลาขับรถเพียง 15 นาที

บริการต่างๆ ทั้งร้านซักแห้ง ร้านทำผม ฟิตเนส พื้นที่ทำงานร่วมกัน ทุกสิ่งอยู่ใกล้แค่เอื้อม

เวียนนามีชื่อเสียงในด้านระบบขนส่งสาธารณะที่มีประสิทธิภาพ และนอยเบาก็เป็นตัวอย่างที่ดีของเรื่องนี้ เขตนี้เชื่อมต่อกับส่วนอื่นๆ ของเวียนนาได้เป็นอย่างดี:

รถไฟใต้ดิน: นอยเบามีรถไฟใต้ดินสามสายให้บริการ ได้แก่ สาย U3 (สถานี Zieglergasse, Neubau Gasse และสถานี Volkstheater) ซึ่งเชื่อมต่อกับสาย U2 ที่สถานี Volkstheater และสาย U6 (สถานี Burggasse–Stadthalle) ทางตะวันตกเฉียงเหนือ การเดินทางด้วยรถไฟฟ้าสายนี้ใช้เวลาเพียง 5-10 นาทีถึงใจกลางเมือง และ 15-25 นาทีถึงมหาวิทยาลัยสำคัญและย่านธุรกิจ

รถประจำทางและรถราง สายรถรางอันโด่งดัง 49 (ผ่าน Siebensterngasse/Westbahnstraße ไปยังใจกลางเมือง), สาย 46 (เลียบ Burggasse มุ่งหน้าสู่ Ring), สาย 5 (ผ่าน Kaiserstraße ไปยังแกน Praterstern/Westbahnhof) และรถประจำทางสาย 13A ซึ่งเป็นหนึ่งในเส้นทางข้ามเมืองที่มีประโยชน์มากที่สุด

รถไฟเหล่านี้ไม่เพียงแต่เชื่อมต่อไปยังย่านอื่นๆ เท่านั้น แต่ยังมอบ "ประสบการณ์แบบเวียนนา" อีกด้วย นั่นคือการนั่งรถไฟสายริงไลน์และชมใจกลางเมืองทั้งหมด "ตารางรถไฟละเอียด" ที่หนาแน่นนี้ทำให้สามารถเดินทางไปไหนมาไหนได้โดยไม่ต้องใช้รถยนต์

ทั้งการเดินเท้าและขี่จักรยาน โครงสร้างพื้นฐานสำหรับจักรยานและเขตคนเดินเท้าเป็นจุดแข็งของย่านนี้ การปรับปรุงถนน Zieglergasse บนถนนสายที่ 6 และ "เส้นที่สอง" ที่อยู่ใกล้เคียง (ถนนเลียบ Museumsquartier) ช่วยเพิ่มโอกาสให้กับคนเดินเท้าและนักปั่นจักรยาน

ทางเดินเท้าที่กว้างขวาง Mariahilfer Straße ได้กลายเป็นจุดเด่นของโครงการปรับปรุงถนนของเวียนนา เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของเมืองได้ระบุหลักการต่างๆ ไว้อย่างชัดเจน ได้แก่ การลดปริมาณการจราจร เพิ่มพื้นที่สีเขียว และการข้ามถนนที่ปลอดภัย

เขตคนเดินถนนกำลังขยายตัว: ลาน MQ, Spittelberg และถนนด้านข้างใกล้ Neubauถือเป็น "ฉากทำนองเพลงในเมือง" ที่ทำให้พื้นที่นี้สะดวกสบายต่อการอยู่อาศัยโดยไม่ต้องใช้รถยนต์

เวลาเดินทางจาก Neubau:

• ศูนย์กลางประวัติศาสตร์ (Stephansplatz) อยู่ห่างออกไปโดยนั่งรถไฟใต้ดิน 10 นาที
• ถึงสถานีกลาง – 15 นาที
• ไปสนามบิน – 35–40 นาที
• มหาวิทยาลัยเวียนนาอยู่ห่างออกไป 10–12 นาที

การจอดรถในนอยเบาเป็นประเด็นแยกต่างหาก ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2565 เวียนนาเกือบทั้งหมดได้เปลี่ยนมาใช้ระบบจัดการที่จอดรถแบบเขต (Parkraumbewirtschaftung) เขตนี้มีขนาดเล็กและมีประชากรหนาแน่น ดังนั้นการจอดรถจึงเป็นเรื่องท้าทาย

เมืองนอยเบาทั้งหมดอยู่ภายใต้ Kurzparkzone ซึ่งเป็นระบบที่จอดรถระยะสั้นแบบเสียค่าบริการในวันธรรมดา โดยมีระยะเวลาจำกัด (ปกติไม่เกินสองชั่วโมง) และระบบ Parkpickerl สำหรับผู้อยู่อาศัย ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2568 อัตราค่าจอดรถระยะสั้นพื้นฐานจะอยู่ที่ 30 นาที 1.30 ยูโร, 60 นาที 2.60 ยูโร, 90 นาที 3.90 ยูโร, 120 นาที 5.20 ยูโร นอกจากนี้ยังมีบัตรจอดรถฟรี 15 นาทีให้บริการด้วย

Resident Parkpickerl ให้สิทธิ์ในการจอดรถไม่จำกัดในพื้นที่ของคุณ (ขึ้นอยู่กับข้อยกเว้นในท้องถิ่นใน "ถนนธุรกิจ") และออกให้โดยผู้พิพากษา

อาคารสมัยใหม่หลายแห่งมีที่จอดรถใต้ดิน นอกจากนี้ยังมีที่จอดรถสาธารณะในพื้นที่ด้วย แต่ราคาค่อนข้างสูง (2-3 ยูโรต่อชั่วโมง)
นอกจากนี้ นอยเบายังริเริ่มโครงการต่างๆ เพื่อเปลี่ยนพื้นที่จอดรถเป็นพื้นที่สีเขียว เช่น การปลูกต้นไม้ ที่วางจักรยาน ตะแกรงสีเขียว และช่องระบายน้ำฝน ซึ่งทั้งหมดนี้เป็นส่วนหนึ่งของการปรับตัวของเมืองให้เข้ากับฤดูร้อน

ในการทำงาน ผมมักจะเจอคำถามที่ว่า "ซื้ออพาร์ตเมนต์พร้อมที่จอดรถคุ้มไหม" คำตอบของผมคือ ถ้าเป็นไปได้ คุ้มครับ ที่จอดรถช่วยเพิ่มสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์และทำให้ชีวิตง่ายขึ้นสำหรับเจ้าของ

Neubau มีแผนที่ศาสนาที่หลากหลาย สะท้อนให้เห็นถึงความหลากหลายทางวัฒนธรรมของใจกลางเวียนนา:

• โรมันคาทอลิก Pfarrkirche St. Ulrich ศูนย์กลางทางประวัติศาสตร์ของเขตแพริช (St.-Ulrichs-Platz 3, 1070 Wien ) ชุมชนที่คึกคัก มีพิธีกรรมทางศาสนาอย่างสม่ำเสมอ และประเพณีทางดนตรีที่ยาวนานกว่า 100 ปี
• Evangelical Auferstehungskirche (Lindengasse 44a, 1070 Wien ) เขตตำบล Neubau /Fünfhaus
• ชุมชนศาสนาอิสลามแห่งออสเตรีย (IGGÖ) โครงสร้างของรัฐบาลกลางที่มีสำนักงานใหญ่อยู่ที่ Neubau (Bernardgasse 5, 1070 Wien )

โบสถ์สำคัญบางแห่ง (เช่น โบสถ์ Kirche am Steinhof หรือโบสถ์ Servitenkirche) ตั้งอยู่ในเขตใกล้เคียง แต่สามารถเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะได้ในรัศมี 10-20 นาที เขตนี้สนับสนุนโครงการริเริ่มระหว่างศาสนาและโครงการทางวัฒนธรรม และเขตแพริชต่างๆ มีส่วนร่วมในกิจกรรมทางสังคมอย่างแข็งขัน (เช่น งานการกุศล การแสดงดนตรียามเย็น)

นี่คือหัวใจของเวียนนาที่เต็มไปด้วยความคิดสร้างสรรค์ เป็นที่ตั้งของ MuseumsQuartier แกลเลอรี โรงละคร และพื้นที่ศิลปะมากมาย ย่านนี้คึกคักไปด้วยเทศกาล งานแสดงสินค้า และการแสดงริมถนน นอยเบายังเป็นสวรรค์ของคนรักกาแฟอีกด้วย มีร้านกาแฟอยู่ทั่วไป ตั้งแต่สไตล์เวียนนาโบราณไปจนถึงสไตล์สแกนดิเนเวียแบบมินิมอล

สถานที่ท่องเที่ยวหลักคือ MuseumsQuartier หนึ่งในพิพิธภัณฑ์ที่ใหญ่ที่สุดในยุโรป ภายในเป็นที่ตั้งของ:

• พิพิธภัณฑ์ศิลปะสมัยใหม่ (MUMOK)
• พิพิธภัณฑ์ลีโอโปลด์ (คอลเลกชันชีเลและคลิมต์)
• คุนสท์ฮอลล์ Wien
• ซูม พิพิธภัณฑ์คินเดอร์ม
• Q21 (ไตรมาสวัฒนธรรมดิจิทัล)
• ศูนย์นาฏศิลป์และละครร่วมสมัย
• ลานเปิดโล่งและเลานจ์ฤดูร้อน
• ที่นี่ยังมีการจัดงานเทศกาล การบรรยาย และคอนเสิร์ตอีกด้วย

สปิตเทลแบร์ก เครือข่ายตรอกซอกซอยและลานบ้านที่เรียงรายไปด้วยแกลเลอรี ร้านค้าดีไซเนอร์ บาร์ และร้านอาหาร ตลาดไวห์นัคท์สมาร์คท์ อัม สปิตเทลแบร์ก เป็นหนึ่งในตลาดคริสต์มาสที่มีบรรยากาศดีที่สุดของเวียนนา ในฤดูร้อนจะมีคอนเสิร์ตดนตรีแชมเบอร์ และในฤดูหนาวจะมีไวน์ร้อนและงานฝีมือ

WestLicht พิพิธภัณฑ์และศูนย์กลางการถ่ายภาพบนถนน Westbahnstraße จัดแสดงนิทรรศการ ประมูลกล้อง และโปรแกรมการศึกษาต่างๆ "แกนถ่ายภาพ" นี้ ร่วมกับแกลเลอรีต่างๆ บนถนน Zieglergasse และ Neubau ถือเป็นแผนการเดินทางสุดสร้างสรรค์สำหรับวันหยุดสุดสัปดาห์

ร้านกาแฟและอาหารรสเลิศ คำขวัญของนอยเบาคือ "ไม่เสแสร้ง แต่อร่อยเลิศ" ตั้งแต่ร้านกาแฟเฉพาะทางที่มีโรงคั่วกาแฟของตัวเอง ไปจนถึงร้านอาหารกึ่งบิสโทรในเมืองที่เสิร์ฟวัตถุดิบท้องถิ่น Mariahilfer Straße เต็มไปด้วยแบรนด์ดังๆ และร้านกาแฟแบบครอบครัว ส่วนถนนสายในเป็นที่ตั้งของร้านเล็กๆ ที่เป็นเอกลักษณ์

ปฏิทิน "วัฒนธรรม Neubau" ประกอบไปด้วยเทศกาลด้านการออกแบบและเศรษฐกิจสร้างสรรค์: Vienna Design Week จัดกิจกรรมสถานที่และพื้นที่ป๊อปอัปในเขตใจกลางเมืองเป็นประจำ รวมถึงช่วงวันที่ 7 ด้วย

งานวิจัยเกี่ยวกับอุตสาหกรรมสร้างสรรค์ แสดงให้เห็นถึงขนาดของภาคส่วนนี้ บริษัทต่างๆ ในเวียนนาเกือบหนึ่งในห้าเป็นส่วนหนึ่งของเศรษฐกิจสร้างสรรค์ จ้างงานผู้เชี่ยวชาญหลายหมื่นคนและสร้างรายได้หลายพันล้านยูโร กระบวนการเหล่านี้แยกไม่ออกจากสภาพถนนจริงของนอยเบา

แม้ว่า Neubau จะเป็นเขตประวัติศาสตร์ที่มีความหนาแน่น แต่ "ตัวทำละลายสีเขียว" ที่นี่ได้รับการคิดมาอย่างดี:

• Josef-Strauß-Park เป็นสวนสาธารณะในเมืองที่น่ารื่นรมย์ มีพื้นที่สำหรับเด็กและต้นไม้ใหญ่
• Weghuberpark เป็นพื้นที่สีเขียวใกล้กับ MQ เป็นสถานที่สำหรับจอดรถระยะสั้นและเล่นของเด็กๆ
• Sankt-Ulrichs-Platz มีลักษณะคล้ายจัตุรัสมากกว่าจะเป็นสวนสาธารณะ แต่มีองค์ประกอบสีเขียวและ "พื้นที่หายใจ" ในโครงสร้างที่หนาแน่น

เขตชั้นในของเวียนนาโดยทั่วไปมักไม่มีสวนสาธารณะขนาดใหญ่เมื่อเทียบกับเขตชั้นนอก อย่างไรก็ตาม นอยเบามีระบบพื้นที่สีเขียวขนาดเล็ก ลานภายใน และถนนที่ "อบอุ่น" อีกทั้งยังอยู่ใกล้กับสวนสาธารณะใหญ่ๆ ในเมือง โดยใช้เวลาเดินเพียง 10-20 นาทีหรือนั่งรถราง (เช่น เบิร์กการ์เทน ใกล้เดอะริง และออการ์เทน ซึ่งอยู่ทางเหนือผ่านใจกลางเมือง)

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เมืองได้ลงทุนอย่างแข็งขันในการเพิ่มพื้นที่สีเขียวบนถนน ปลูกต้นไม้ และมาตรการ "ระบายความร้อน" (เช่น ทางเดินร่มรื่น เครื่องพ่นน้ำ และน้ำพุดื่ม) ข่าวประชาสัมพันธ์อย่างเป็นทางการและโครงการต่างๆ ของเมืองเน้นย้ำถึงโครงการต่างๆ เพื่อเพิ่มพื้นที่ป่าไม้และปรับสภาพถนนให้เหมาะสมกับความร้อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบนถนนสายหลัก

ในส่วนของลานบ้าน โครงการบ้านจัดสรรหลายโครงการกำลังได้รับการปรับปรุง เช่น สนามเด็กเล่น ที่จอดจักรยาน พื้นที่สีเขียว และปุ๋ยหมัก สิ่งเหล่านี้สำคัญสำหรับครอบครัว เมื่อ "คุณภาพของลานบ้าน" อยู่ในระดับสูง แม้แต่อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กก็ยัง "ทำหน้าที่" ได้เหมือนบ้านหลังใหญ่ เด็กๆ เล่นอยู่ชั้นล่าง และพ่อแม่สามารถมองเห็นทิวทัศน์จากหน้าต่างได้ สำหรับนักลงทุน นี่หมายถึงกลุ่มผู้เช่าที่กว้างขึ้น

จุดเด่นของนอยเบาคือถนนคนเดินและ "Begegnungszonen" (เขตพบปะที่จำกัดการจราจรทางรถยนต์และให้ความสำคัญกับคนเดินเท้าและนักปั่นจักรยาน) การเปลี่ยนแปลงรูปทรงของถนนและการเพิ่มพื้นที่สีเขียวโดยตรงช่วยปรับปรุงสภาพภูมิอากาศเฉพาะพื้นที่และ "ขาย" ที่ตั้งโครงการ โครงการบนถนน Mariahilfer Straße และ Zieglergasse แสดงให้เห็นว่าเมื่อยกเลิกระบบขนส่งมวลชนแล้ว เวลาที่ใช้และอัตราการหมุนเวียนของธุรกิจขนาดเล็กจะเพิ่มขึ้น

นอยเบาเป็นตัวอย่างที่แสดงให้เห็นว่าย่านนี้สามารถเป็นทั้งที่อยู่อาศัย วัฒนธรรม และธุรกิจไปพร้อมๆ กันได้ แม้จะมีขนาดกะทัดรัด แต่ย่านนี้ก็กลายเป็นหนึ่งในศูนย์กลางเศรษฐกิจสร้างสรรค์ของเวียนนา ประเด็นสำคัญๆ ประกอบด้วย:

อุตสาหกรรมสร้างสรรค์ พื้นที่นี้เต็มไปด้วยสตูดิโอออกแบบ เวิร์กช็อปของศิลปิน และแกลเลอรี เป็นที่ตั้งของโชว์รูมแบรนด์แฟชั่น บริษัทสถาปัตยกรรมขนาดเล็ก และเอเจนซี่การตลาดดิจิทัล

Neubau เป็นส่วนหนึ่งของโครงการ Creative Vienna ของเมือง ซึ่งสนับสนุนธุรกิจสตาร์ทอัพและธุรกิจขนาดเล็กในภาคศิลปะและเทคโนโลยี

การท่องเที่ยว นักท่องเที่ยวหลั่งไหลเข้ามาเวียนนาเพิ่มขึ้นทุกปี และเมืองนอยเบาก็ได้รับประโยชน์โดยตรงจากเรื่องนี้ โรงแรม โรงแรมบูติก และอพาร์ตเมนต์ให้เช่าระยะสั้น (Airbnb) สร้างรายได้เสริมให้กับย่านนี้

ค้าปลีกและบริการ ย่าน Mariahilf er Straße คือแหล่งชอปปิ้งหลักของเวียนนา ซึ่งหมายความว่าย่าน Neubau เป็นแหล่งรวมการค้าปลีกที่สำคัญ ตั้งแต่ร้านบูติกหรูหราไปจนถึงร้านค้าแฟรนไชส์ราคาประหยัด กระแสนักช้อปที่หลั่งไหลเข้ามาสร้างเศรษฐกิจที่คึกคักให้กับย่านนี้

การเชื่อมต่อระหว่างประเทศ สำหรับผู้อยู่อาศัย การเชื่อมต่อระหว่างประเทศหมายถึงการเข้าถึงศูนย์กลางขององค์กรและมหาวิทยาลัยได้อย่างง่ายดาย โดยใช้เวลาเดินทางโดยรถไฟใต้ดินเพียง 10-20 นาที ก็จะถึงกระทรวง หน่วยงานต่างๆ ในเมือง และสำนักงานใหญ่ของสถาบันระหว่างประเทศ สำหรับผู้เช่าชาวต่างชาติ นี่คือจุดขาย ส่วนนักลงทุน นี่คือการรับประกันความต้องการ

ตามสถิติของเมือง:

• สัดส่วนประชากรที่ทำงานในภาคบริการอยู่ที่ประมาณร้อยละ 80
• ประชากรในเขต 20% ทำงานด้านเศรษฐกิจสร้างสรรค์
• รายได้เฉลี่ยของครอบครัวสูงกว่าค่าเฉลี่ยของเวียนนา 12–15%

เมือง Neubau ไม่หยุดนิ่ง: เมืองนี้ลงทุนอย่างแข็งขันในการพัฒนาพื้นที่

โครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ แม้จะมีพื้นที่จำกัด แต่โครงการพัฒนาพื้นที่ใหม่ ๆ ก็ยังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง อาคารอุตสาหกรรมเก่า ๆ กำลังถูกดัดแปลงเป็นอพาร์ตเมนต์ทันสมัยพร้อมที่จอดรถใต้ดิน ระเบียงสีเขียว และเทคโนโลยีประหยัดพลังงาน

• “กรีน นอยเบา” คือโครงการเพิ่มจำนวนต้นไม้และเพิ่มพื้นที่สีเขียว
• การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านจักรยาน
• “ถนนเพื่อประชาชน” (เขตคนเดินถนนและเขต “ทางผ่าน”)
• การสนับสนุนอุตสาหกรรมสร้างสรรค์ (สินเชื่อพิเศษ, ให้เช่าพื้นที่สำหรับสตาร์ทอัพ)

ไฮไลท์พิเศษคือโครงการ U2×U3 ในอนาคตที่จะเปลี่ยนเส้นทางไปยัง Neubau กาสเซอ โครงการ U2×U5 จะช่วยปรับปรุงศูนย์กลางการขนส่งให้ทันสมัย ​​คาดว่าจะมีการสร้างเส้นทางใหม่ในปี พ.ศ. 2573 และ Neubau กาสเซอ จะได้รับการเปลี่ยนเส้นทางไปยังสถานี U2 ซึ่งจะช่วยเพิ่มมูลค่าการขนส่งให้กับที่อยู่ภายในรัศมี 300–500 เมตรจากทางเข้า ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับการลงทุนระยะยาว

ความสนใจของนักลงทุน เพื่อนร่วมงานด้านอสังหาริมทรัพย์ของผมสังเกตเห็นว่าย่านนอยเบาติดอันดับ 5 อันดับแรกของเวียนนาสำหรับการสอบถามข้อมูลจากนักลงทุนต่างชาติในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เหตุผลก็ชัดเจน นั่นคืออุปทานที่มีจำกัดและอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น

อุปทานมีจำกัด พื้นที่นี้มีขนาดเล็ก มีโครงการใหม่น้อยมาก ในขณะเดียวกัน ความต้องการก็สูงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งหมายความว่าราคากำลังเพิ่มขึ้นเร็วกว่าค่าเฉลี่ยของเมือง

ผู้ชม คนทำงานรุ่นใหม่ ชนชั้นสร้างสรรค์ และผู้เชี่ยวชาญระดับนานาชาติอาศัยอยู่ที่นี่ พวกเขายินดีจ่ายค่าเช่าและค่าที่อยู่อาศัยที่สูงกว่าในพื้นที่ใกล้เคียง

ราคาและพลวัต

• ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร (2025): 5,800–6,200 ยูโร
• การเติบโตในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา: +20–25%
• ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับอพาร์ทเมนท์ขนาด 70 ตร.ม.: 1,200–1,500 ยูโรต่อเดือน

คาดการณ์ ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าราคาจะเติบโตอีก 3-5% ต่อปีในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า อพาร์ตเมนต์ที่มีระเบียง เฉลียง และที่จอดรถใต้ดินเป็นที่ต้องการอย่างมาก

การเปรียบเทียบกับพื้นที่อื่น ๆ

• Neubau: 5,800–6,200 ยูโร/ตรม
• Mariahilf (เขตที่ 6): 5,200–5,600 ยูโร/ตร.ม.
• Josefstadt (เขตที่ 8): €5,500–€6,000/m²

ด้วยเหตุนี้ Neubau จึงยังคงอยู่ในระดับราคาสูงสุดอย่างต่อเนื่อง

ความต้องการเช่ายังคงมีเสถียรภาพ (โดยเฉพาะในหมู่ชาวต่างชาติและนักศึกษา) ราคาอสังหาริมทรัพย์กำลังเพิ่มขึ้นเร็วกว่าค่าเฉลี่ยของกรุงเวียนนา โดยในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ Neubau เพิ่มขึ้นถึง 120% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของกรุงเวียนนาที่ +85% พื้นที่นี้เหมาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่มุ่งเน้นการลงทุนระยะยาวที่คุ้มค่าและมีความต้องการเช่าสูง

เมื่อเปรียบเทียบ "ย่านที่ดีที่สุดในเวียนนาสำหรับการอยู่อาศัย" นอยเบามักจะโดดเด่นกว่าย่านรอบนอกในแง่ของคุณภาพสิ่งแวดล้อมและเวลาในการเดินทาง จึงทำให้มีราคาสูงกว่า อย่างไรก็ตาม ราคาในย่านนี้ถูกกว่าย่านหรูในเขต 1 และส่วนหนึ่งของเขต 9 ใน "สามเหลี่ยมทองคำ" สำหรับกลยุทธ์ "กระแสค่าเช่า + การเติบโตของเงินทุน" ถือว่าอยู่ "ระดับกลาง" และมีอัตราการเข้าอยู่อาศัยสูง

ถ้าเป้าหมายคือการได้สัญญาเช่าที่มั่นคงและได้ผลตอบแทนที่ดี ผมคงให้ Neubau อยู่ใน 3 อันดับแรก ร่วมกับอันดับที่ 6 และ 8 ความเสี่ยงด้านการก่อสร้างที่นี่น้อยกว่า และต้องปรับปรุงคุณภาพภายในและประสบการณ์ของผู้เช่าให้มากขึ้น

นอยเบาเป็นตัวเลือกของคนหนุ่มสาววัยทำงาน ครอบครัวในเมือง และนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับการเดินเที่ยว วัฒนธรรม และสภาพแวดล้อมในเมืองที่มีคุณภาพสูง ไม่ใช่แค่ "จัตุรัสพระราชวัง" หรือ "ความเงียบสงบแบบชานเมือง" แต่คือความคึกคักของย่านศิลปะ ร้านกาแฟ และพิพิธภัณฑ์ ในปริมาณที่พอเหมาะพอดี

เมื่อเลือกย่านที่ดีที่สุดในการอยู่อาศัยในเวียนนา เขต 7 ของเวียนนามักจะติดอันดับสูงเสมอ เวียนนาไม่ได้อันตรายและแน่นอนว่าไม่ได้เสียเปรียบ เวียนนาเป็นศูนย์กลางความคิดสร้างสรรค์แบบคลาสสิกที่ผู้คนให้ความสำคัญกับการปรับปรุงที่ดี สาธารณูปโภคต่างๆ ลานบ้านที่เงียบสงบ และความสะดวกสบายของรถเข็นเด็กและจักรยาน

สำหรับนักลงทุน สูตรคือ: ที่ตั้ง (U3 + U2 ในอนาคต) + โครงสร้างทางประวัติศาสตร์ + การปรับปรุงในเมือง = สภาพคล่องของค่าเช่าและเสถียรภาพของมูลค่า

เหมาะกับใครบ้าง?

• คนทำงานรุ่นใหม่ สะดวกสบายใกล้ใจกลางเมือง ทำงานในออฟฟิศแนวสร้างสรรค์ และเพลิดเพลินกับกิจกรรมทางวัฒนธรรมในยามเย็น
• ครอบครัว แม้จะมีการพัฒนาที่หนาแน่น แต่พื้นที่นี้ก็มีโรงเรียนที่ดี โรงเรียนอนุบาล และสภาพแวดล้อมที่ปลอดภัย
• คนสร้างสรรค์ บรรยากาศในนอยเบาสร้างแรงบันดาลใจ และหาชุมชนที่มีความคิดเหมือนกันได้ง่ายๆ ที่นี่
• นักลงทุน อุปทานที่มีจำกัดและความต้องการที่สูงทำให้พื้นที่นี้เป็นโอกาสการลงทุนที่ทำกำไรได้

มาสรุปข้อดีหลักของ Neubau กัน:

นอยเบาคือ "ย่านแห่งโอกาส" สำหรับธุรกิจ ความคิดสร้างสรรค์ และการใช้ชีวิตที่สะดวกสบาย มีทุกสิ่งที่คุณต้องการเพื่อให้รู้สึก "เป็นศูนย์กลางของทุกสิ่ง" และเมื่อพิจารณาจากสถานการณ์ปัจจุบัน นอยเบาจะยังคงเป็นหนึ่งในย่านที่น่าดึงดูดที่สุดของเวียนนาไปอีกหลายปีข้างหน้า