Хариди замин дар Австрия: Дастури қадам ба қадам ва маслиҳатҳои коршиносон

Австрия анъанавӣ яке аз кишварҳои ҷолибтарин барои хариди амволи ғайриманқул мебошад, ки ба шарофати иқтисодиёти устувор, сифати баланди зиндагӣ ва муҳити зебои табиӣ мебошад. Амволи ғайриманқул дар Австрия аксар вақт ҳамчун дороии устувор ва дарозмуддат ҳисобида мешавад. Шумо метавонед заминро дар кӯҳҳо ё дар наздикии кӯлҳо - ё, масалан, дар деҳаи ором бо ҳавои тоза ва инфрасохтори хуб инкишофёфтаи иҷтимоӣ харед.

Сармоягузорон Австрияро ҳамчун паноҳгоҳи боэътимоди сармояи худ ва манбаи дарозмуддати афзоиши арзиши замин арзёбӣ мекунанд. Аммо, харидани амвол дар хориҷа омодагии бодиққатро талаб мекунад: пеш аз имзои шартнома, ба назар гирифтани нозукиҳои ҳуқуқӣ ва хусусиятҳои маҳаллӣ муҳим аст.

Дар ин мақола, мо ҳама чизро аз намудҳои замин то бақайдгирии амвол баррасӣ хоҳем кард, аз ин рӯ шумо медонед, ки ҳангоми харидани замин дар Австрия чӣ интизор шудан лозим аст.

Харидани замин дар хориҷа кори осон нест, аз ин рӯ ман ба ҳар як муштарӣ алоҳида муносибат мекунам ва ҳадафҳои харид ва хатарҳои эҳтимолиро муайян мекунам. Австрия доираи васеи қитъаҳои заминро пешниҳод мекунад, аз ин рӯ ман ҳамеша тавсия медиҳам, ки пеш аз қабули қарор дар бораи харидани кадом қитъа дар Австрия онҳоро бодиққат таҳлил кунам.

Заминҳои Австрия хеле гуногунанд. Тибқи иттилои Statistik Austria , масоҳати умумии кишвар тақрибан 8,36 миллион гектарро ташкил медиҳад, ки аз он беш аз 3,50 миллион гектар ҷангалзор ва тақрибан 2,57 миллион гектар заминҳои кишоварзӣ мебошанд.

Ин маънои онро дорад, ки ҷангалҳо қариб 42% қаламрави кишварро фаро мегиранд ва заминҳои кишт тақрибан 31% -ро ташкил медиҳанд. Боқимонда аз кӯҳҳо, обанборҳо, шаҳрҳо ва инфрасохтор иборатанд. Агар шумо қарор диҳед, ки дар Австрия замин харед, муҳимтарин чиз муайян кардани мақсади истифодаи он аст.

Инҳо заминҳои Австрия мебошанд, ки барои сохтмони манзилӣ ё тиҷоратӣ пешбинӣ шудаанд. Пеш аз харид, онҳо бояд бо нақшаҳои минтақабандӣ муқоиса карда шаванд: ҳар як муниципалитет нақшаи Flächenwidmungsplan ва Bebauungsplan дорад, ки дар онҳо нишон дода шудааст, ки оё сохтмон дар қитъаи мушаххас иҷозат дода шудааст ва қоидаҳои танзимкунандаи он.

Агар қитъаи замин дар минтақаи истифодаи озод (Фрайланд) ҷойгир бошад, он бояд пеш аз оғози сохтмон аз нав минтақабандӣ карда шавад, ки ин масъулияти маъмурияти маҳаллӣ мебошад. Аз ин рӯ, қадами аввал ҳангоми интихоби қитъаи замин дар Австрия гирифтани маълумот дар бораи нақшаҳои минтақабандӣ мебошад, ки одатан мустақиман аз мақомоти шаҳрдорӣ ё дар вебсайти он анҷом дода мешавад.

Инҳо заминҳои кишт (Ackerland), чаманзорҳо ва чарогоҳҳо (Grünland) ва токзорҳо/қитъаҳои боғӣ (Dauerkulturen)-ро дар бар мегиранд. Чунин сармоягузорӣ дар замини Австрия одатан арзонтар аст, аммо ин қитъаҳоро танҳо барои мақсади таъиншудаашон истифода бурдан мумкин аст: бе иҷозатномаҳои махсус, онҳоро барои сохтмон табдил додан мумкин нест.

Нархи заминҳои кишт дар Австрия хеле паст аст - дар соли 2023 нархи миёнаи як метри мураббаъ заминҳои кишт ҳамагӣ 3,70 евроро ташкил дод, дар ҳоле ки заминҳои чаманзор барои як метри мураббаъ 3,20 евро арзиш доштанд. Барои муқоиса, нархи миёнаи заминҳои сохтмонӣ тақрибан 406 евро барои як метри мураббаъро ташкил медиҳад.

Хариди чӯб махсусан қатъиян танзим карда мешавад. Дар бисёр иёлотҳои федералӣ, "ҷангал" қариб ҳамеша танҳо барои хоҷагии ҷангал таъин карда мешавад: буридани чӯб танҳо дар шароити хеле сахт анҷом дода мешавад ва хариди чӯб (хусусан миқдори зиёди он) бояд тасдиқ карда шавад.

Чунин қитъаҳо аксар вақт аз ҷониби ширкатҳои хоҷагии ҷангал ё шикор харидорӣ карда мешаванд. Харидорони оддӣ ба ҷангалҳо таваҷҷӯҳ надоранд, зеро табдил додани онҳо барои дигар мақсадҳо хеле душвор аст.

Инҳо категорияҳои махсус ва аксар вақт хеле гарон мебошанд. Бисёре аз сармоягузорон ба харидани заминҳои соҳили кӯл дар Австрия (Вёртерзе, Зеефелд, Зелл-ам-Зе) ё дар минтақаҳои кӯҳӣ (Тирол, Залтсбург) таваҷҷӯҳ доранд, зеро он барои биноҳои истиқоматӣ, меҳмонхонаҳо ва маҷмааҳои коттеҷӣ беҳтарин аст.

Нархҳо дар ин ҷо хеле баландтаранд, хусусан дар наздикии маркази истироҳатӣ ё об. Масалан, қитъаи замин дар наздикии кӯли Залтсбург метавонад нисбат ба қитъаи монанд дар деҳот чанд маротиба гаронтар бошад. Ғайр аз ин, чунин қитъаҳо метавонанд ба минтақаҳои ҳифзшаванда дохил шаванд, ки дар он ҷо сохтмон маҳдуд аст. Аз ин рӯ, ҳамеша муҳим аст, ки қоидаҳои маҳаллиро тафтиш кунед, то муайян кунед, ки кадом замин дар Австрия барои сохтмон мувофиқ аст.

Ҳар як намуди замин қоидаҳои худро дорад: масалан, танҳо заминҳое, ки аллакай дар феҳристи заминҳои сохтмонӣ (Бауланд) номбар шудаанд, метавонанд барои сохтмон табдил дода шаванд. Дигар намудҳои замин бояд аз нав тасниф карда шаванд, ки ин метавонад вақти зиёдро талаб кунад.

Соҳлҳо ё минтақаҳои ҷангалзор метавонанд маҳдудиятҳои иловагии экологӣ дошта бошанд. Аз ин рӯ, пеш аз харид, ҳатман мақсади истифодаи макони мушаххасро таҳқиқ кунед (ё ба нақшаи минтақабандӣ муроҷиат кунед).

Ниҳоят, муҳим аст, ки дарк кунем, ки шаҳрвандони хориҷӣ наметавонанд заминеро, ки мехоҳанд, харидорӣ кунанд. Қонуни хариди замини Австрия барои ғайрирезидентҳо иҷозатномаи махсус (Grundverkehrsgenehmigung)-ро барои харидани замин талаб мекунад.

Ин назоратҳо барои пешгирии спекулятсия ва ҳифзи заминҳои кишоварзӣ ҷорӣ карда шуданд. Аксари муомилот бо хориҷиён бояд аз ҷониби мақомот (Департаменти захираҳои замин) тасдиқ карда шаванд.

Аммо, шаҳрвандони "кишварҳои сеюм" (масалан, аз Русия ё Украина) бояд ба комиссияи маҳаллӣ ариза пешниҳод кунанд ва интизори тасдиқ шаванд. Масалан, барои ба даст овардани заминҳои кишоварзӣ ё қитъаҳо дар минтақаҳои кӯҳӣ аксар вақт чунин иҷозат .

Ҳамаи тафсилот дар мақолаи " Маҳдудиятҳо оид ба хариди амволи ғайриманқул аз ҷониби хориҷиён дар Австрия " оварда шудаанд.

Пас, шумо қарор додед, ки дар Австрия қитъаи замин харед. Аввал ба куҷо бояд равед? Интихоб аз ҳадафҳои шумо вобаста аст: оё шумо нақша доред, ки кӯчида, хона созед, оё шумо дар ҷустуҷӯи хонаи тобистона ҳастед ё дар ҷустуҷӯи қитъаи сармоягузорӣ барои истифодаи фароғатӣ ҳастед?.

Ҷойгиршавӣ ва инфрасохтор. Пеш аз ҳама, дастрасӣ ва наздикии зеринро ба назар гиред:

• Роҳҳо
• Ба мағозаҳо
• Мактабҳо
• Беморхонаҳо
• Истгоҳҳои роҳи оҳан
• Автобусҳо
• Хизматрасониҳои коммуналӣ (барқ, об, канализатсия)

Як қитъаи замин дар деҳаи дурдаст метавонад арзонтар бошад, аммо нархҳои пасттарини замин дар Австрия хароҷоти пайвастшавӣ ва масофа то инфрасохтор ва хидматрасонии иҷтимоиро ба назар намегиранд.

Ман ҳамеша ба мизоҷон хотиррасон мекунам: гарчанде орзуи деҳаи ором хуб аст, боварӣ ҳосил кунед, ки роҳи наздиктарин дар тамоми сол дастрас аст ва барқ ​​ва об ҳамеша дастрас аст. Дар акси ҳол, шумо метавонед ҳангоми корҳои коғазӣ бо хароҷоти иловагӣ ва мушкилоти иловагӣ рӯ ба рӯ шавед.

Топографияи макон низ дар ин ҷо муҳим аст. Нишебии нобаробари кӯҳ метавонад ҳамворкуниро талаб кунад (ки гарон аст) ва маконе, ки дар наздикии об ҷойгир аст, бояд аз ҷиҳати хатари обхезӣ тафтиш карда шавад (боварӣ ҳосил кунед, ки минтақаҳои ботлоқзор вуҷуд надоранд).

Пеш аз харидани замин дар кӯҳҳои Австрия, арзёбии геологӣ ё гидрогеологиро фармоиш диҳед. Вебсайтҳои бақайдгирии замин ва муниципалитети Австрия аксар вақт маълумоти мухтасар дар бораи қитъа (андоза, релеф, мавҷудияти сохторҳо)-ро пешниҳод мекунанд.

Минтақаҳои гуногуни Австрия имкониятҳои гуногунро пешниҳод мекунанд. Масалан:

Вена ва атрофи он. Дар дохили Вена, замини "Бауланд" қариб ҳеҷ гоҳ барои фурӯш дастрас нест (шаҳр аллакай пурра сохта шудааст). Аммо, дар минтақаи атроф, дар Австрияи Поён, шумо метавонед заминро барои сохтмони манзил ё лоиҳаҳои тиҷоратӣ пайдо кунед.

Нархҳо дар он ҷо нисбат ба пойтахт пасттаранд. Аммо, ҳар касе, ки заминро барои сохтмон мехарад, бояд нақшаҳои рушди шаҳр (Flächenwidmungsplan) ва ҳама гуна маҳдудиятҳои "минтақаи сабз"-ро тафтиш кунад.

Тирол ва Залтсбург. Минтақаҳои лижаронӣ (Ишгл, Китцбюхел, Зёлден ва ғайра) асосан заминҳои гаронбаҳо барои меҳмонхонаҳо, хонаҳои истиқоматӣ ва котеҷҳои боҳашамат мебошанд.

Нархҳо дар ин ҷо баланданд: дар Инсбрук (пойтахти Тирол), қитъаҳои сохтмонӣ аллакай ба ҳисоби миёна 1043 евро барои як метри мураббаъ ва дар Китцбюхел ҳатто гаронтар арзиш доранд. Тасодуфӣ нест, ки пешниҳодҳои рекордӣ дар чунин маконҳо пайдо мешаванд: гаронтарин хонаҳо дар Австрия одатан дар осоишгоҳҳои олии баландпоя номбар карда мешаванд, ки ба таври ғайримустақим талаботро ба замин дар минтақа афзоиш медиҳад. Аммо, чунин лоиҳаҳо аксар вақт иҷозатномаҳои сохтмони кӯҳӣ ва риояи қоидаҳои меъмории маҳаллиро талаб мекунанд.

Заминҳои соҳили кӯл. Замин барои хона дар Австрия дар наздикии кӯлҳои машҳур (Вёртерзе, Зеефелд, Ахензе) босифат ҳисобида мешавад. Масалан, қитъаҳо дар наздикии кӯли Констанс дар Ворарлберг аз ҷумлаи гаронтаринҳо мебошанд, махсусан онҳое, ки манзараи об доранд.

Дар деҳаҳои хурди соҳили кӯл дар Каринтия (Грёбел, Вапреш) ё Австрияи Боло (дар Шлоссгебирге), қитъаи замин дар соҳил макони аъло барои хона ё меҳмонхона аст. Чунин замин аксар вақт аз ҷониби давлат ҳифз карда мешавад, аз ин рӯ, маҳдудиятҳо метавонанд татбиқ шаванд.

Минтақаҳои деҳот (Штайермарк, Бургенланд, Нидерёстеррайх). Дар ин ҷо сайёҳон камтаранд, аммо майдонҳои кушод ва токзорҳо зиёданд. Замин арзонтар аст (дар Штирия, ба ҳисоби миёна 360 евро/м²). Ин як варианти аъло барои онҳое аст, ки мехоҳанд заминро дар деҳоти Австрия барои зиндагии ором харанд ё ба агротуризм ё шаробсозӣ сармоягузорӣ кунанд.

Масалан, дар Бургенланд ва ҳамсояи Нидерёстеррайх нархҳо пастанд, ки имконияти беназири харидани замин дар Австрияро бо нархи арзон бо имконияти рушди оянда фароҳам меорад.

Нархи замин дар кӯҳҳо ва водиҳои Австрия. Барои шарҳ додан, нархи миёнаи қитъаи манзил дар Инсбрук айни замон тақрибан 1043 евро/м² аст, дар ҳоле ки дар қисмати деҳоти ноҳияи ҳамсояи Ройтте он танҳо 188 евро/м² аст. Дар Штирия, Грац, 360 евро/м² ва дар ноҳияи Клишайлени ҷанубии Штирия, он тақрибан 50-70 евро/м² аст. Ин исбот мекунад, ки нархи замин аз макон ва инфрасохтор вобастагии зиёд дорад.

Хусусиятҳои меъмории маҳаллиро ба назар гиред. Хусусан дар минтақаҳои кӯҳӣ, аксар вақт талабот барои фасадҳо, бомҳо ва самаранокии энергетикӣ (риояи стандартҳои OIB-и Австрия ва Energoausweis) вуҷуд дорад.

Мақомоти Австрия сохтмони хонаҳои каммасрафи энергияро ташвиқ мекунанд: масалан, барномаи Umweltförderung (маблағгузории экологӣ) биноҳои навро бо самаранокии баланди энергия ва масолеҳи "сабз" субсидия медиҳад.

Биёед ба ҷанбаҳои ҳуқуқии хариду фурӯши замин дар Австрия назар андозем. Австрия қоидаҳои возеҳе дорад, ки кӣ ва чӣ гуна метавонад соҳиби замин шавад.

Мақоми харидор. Тавре ки қаблан зикр гардид, шаҳрвандони ИА/ИА бо шаҳрвандони австриягӣ якхела муносибат мекунанд: онҳо барои харидани замин иҷозати махсус талаб намекунанд. Шаҳрвандони дигар кишварҳо бояд пеш аз анҷом додани муомилот аз мақомоти маҳаллӣ (Grundverkehrsgenehmigung) тасдиқ гиранд.

Бақайдгирии ҳуқуқҳо (Grundbuch). Хариди замин дар Австрия бо ворид кардани маълумоти соҳиби нав ба феҳристи заминҳо (Grundbuch) анҷом дода мешавад. Танҳо дар он сурат шумо соҳиби пурраи он . Фаҳмидани он муҳим аст: ҳатто шартномаи хариду фурӯши имзошуда тибқи қонунгузории Австрия то бақайдгирӣ моликиятро намедиҳад.

Аз ин рӯ, пеш аз интиқоли тамоми маблағ, боварӣ ҳосил кунед, ки дар феҳристи замин ягон гаравҳои ғайричашмдошт (ипотека, маҳдудиятҳо дар ҳуқуқи истифода ва ғайра) мавҷуд нестанд ва дархости шумо барои бақайдгирӣ (Grundbuchsantrag) ҳарчи зудтар пешниҳод карда мешавад.

Шартномаи хариду фурӯш. Он ҳамчун ҳуҷҷати нотариалӣ ба расмият дароварда мешавад. Дар шартнома қитъаи замин (одатан рақами кадастрӣ ва суроға), нархи мувофиқашуда, шартҳо ва шартҳои пардохт ва шартҳои интиқоли ҳуқуқ ва ӯҳдадориҳои тарафҳо муфассал тавсиф шудааст.

Дар шартнома аксар вақт қисмате дар бораи "пешпардохт" ё пардохти пешпардохт (масалан, 5-10% аз маблағи умумӣ) мавҷуд аст, ки харидор онро ҳамчун кафолат пардохт мекунад. Ин пешпардохт метавонад нигоҳ дошта шавад, агар тарафҳо баъдан қарор кунанд, ки муомиларо идома надиҳанд (одатан, агар харидор аз шартнома даст кашад). Раванди тасдиқ санҷиши барасмиятдарории заминро дар бар мегирад: иқтибос аз Grundbuch гирифта мешавад, гаравҳо тасдиқ карда мешаванд ва нақшаи рушд тафтиш карда мешавад.

Нотариус ва адвокатҳо. Дар Австрия, муомилоти амволи ғайриманқул иштироки нотариус ё адвокати ваколатдорро (палатаҳои маҳаллии нотариалӣ) талаб мекунад. Нотариус шартномаро тартиб медиҳад/тасдиқ мекунад, шахсият ва салоҳияти тарафҳоро тасдиқ мекунад ва риояи ҳама расмиятҳоро таъмин мекунад.

Барои хидматҳои онҳо ҳаққи хидматҳои нотариалӣ ситонида мешавад: ба ҳисоби миёна, ҳаққи хидматҳои нотариалӣ 1-3% аз нархи муомилотро ташкил медиҳад. Адвокат аксар вақт дар санҷиши зарурӣ ва гирифтани ҳамаи иҷозатномаҳои зарурӣ кӯмак мерасонад.

Хариди замини Австрия як қатор пардохтҳои назаррасро дар бар мегирад:

Андози интиқол (Grunderwerbsteuer). Қариб ҳар як интиқоли амвол (дар шароити стандартӣ) аз нархи муомилот 3,5% андоз ситонида мешавад. Ҳамин тариқ, агар шумо қитъаи заминро ба маблағи 100,000 евро харед, андоз тақрибан 3,500 евро хоҳад буд. Дар баъзе ҳолатҳо, истисноҳо пешниҳод карда мешаванд (барои муомилот байни хешовандони наздик, меъёри прогрессивӣ татбиқ мешавад), аммо дар шароити муқаррарӣ, меъёри стандартӣ 3,5% аст.

Пардохти бақайдгирии давлатӣ. Илова бар андоз, ҳангоми пешниҳоди ариза ба додгоҳи замин 1,1% аз нархи харид ситонида мешавад.

Қобили зикр аст, ки имтиёзи андоз аз андоз дар солҳои 2024-2025 эътибор пайдо мекунад. Барои амволи муқаррарии истиқоматӣ, ин боҷ то июли соли 2026 бекор карда шудааст (ба шарте ки харидор онро ҳамчун манзили асосии худ ба қайд гирад).

Андоз аз фурӯш. Агар соҳибмулк қарор кунад, ки амволро фурӯшад ва фоида ба даст орад, аз ин фоида андоз аз фоидаи амволи ғайриманқул (Immobilienertragsteuer) ситонида мешавад.

Аз соли 2016 инҷониб, меъёр 30% фарқияти байни нархи фурӯш ва хароҷоти дохилшударо ташкил медиҳад. Аммо, агар амвол ҳамчун манзили истиқоматии асосӣ (хона-квартира) аз ду то панҷ сол истифода шуда бошад, соҳиб метавонад барои озодкунии пурра ё қисман аз андоз ҳуқуқ дошта бошад.

Хароҷоти дигар. Агар риэлтор (брокер) муомиларо анҷом диҳад, комиссияи онҳо одатан 3-4% иловагии нархи умумӣ бо иловаи ААИ-ро ташкил медиҳад. Инчунин метавонад барои суғуртаи ҳатмии замин ё суратҳисоби эскроу (соҳибномае, ки дар он маблағҳо муваққатан то баста шудани муомила нигоҳ дошта мешаванд) хароҷот вуҷуд дошта бошад - инҳо назаррас нестанд, аммо ба онҳо омода будан лозим аст.

Барои маълумоти бештар, ба мақолаи мо " Андозҳои амвол дар Австрия " нигаред.

Чораҳои эҳтиётӣ. Ҳангоми гуфтушунид ва омодасозии созишнома, аксар вақт созишномаи пешакӣ (Kaufanbot), дар баробари пардохти пасандоз ё кушодани суратҳисоби махсуси эскроу истифода мешавад.

Ин кафолат медиҳад, ки қитъа аз фурӯш хориҷ карда мешавад (он барои шумо "банд карда мешавад") ва маблағҳо то пурра иҷро шудани шартнома дар дасти шахси сеюм (масалан, нотариус) нигоҳ дошта мешаванд. Ин механизм манфиатҳои харидорро боэътимод ҳимоя мекунад: онҳо пулро пардохт мекунанд, аммо агар созишнома бо сабаби узӯрнок қатъ шавад, хатари аз даст додани онро надоранд.

Биёед сафари харидорро аз аввал то ба охир дида бароем ва боварӣ ҳосил кунем, ки ягон ҷузъиётро аз даст надиҳем.

Ҷустуҷӯи қитъаи замин. Ин бо тамос бо агенти амволи ғайриманқул ё дидани рӯйхатҳо дар вебсайтҳои маҳаллии амволи ғайриманқул, ба монанди: оғоз меёбад.

• ImmobilienScout24
• ИммоВелт
• рӯзномаҳои маҳаллӣ

Ҳангоми интихоб, муҳим аст, ки шахсан аз якчанд вариантҳо дидан кунед, минтақа, ҳамсояҳо, даромадгоҳ ва изолятсия (равшании офтобӣ)-ро арзёбӣ кунед.

Дар ин ҷо бақайдгирии кадастрии онлайн (Kataster) метавонад муфид бошад - шумо метавонед сарҳадҳои дақиқи қитъа ва қитъаҳои ҳамсояро дар он ҷо бубинед. Аз соҳибхона хоҳиш кунед, ки ба шумо ҳуҷҷатҳоро нишон диҳад: харитаи қитъа ва иқтибос аз Grundbuch (ҳуҷҷати зарурӣ барои ҳар як харидор).

Пешниҳод ва созишнома. Пас аз ёфтани амволи мувофиқ, шумо ба фурӯшанда пешниҳод (Anbot) медиҳед. Дар Австрия, ин одатан хаттӣ - Kaufanbot ё созишномаи пешакӣ - расмӣ карда мешавад. Дар он нархи харид, мӯҳлати пардохт ва маблағи пасандоз муайян карда мешавад.

Дар истилоҳоти русӣ, ин чизе ба монанди шартномаи хариду фурӯш аст, аммо бидуни интиқоли ниҳоии моликият. Он танҳо ӯҳдадории бастани муомиларо муқаррар мекунад. Ҳамчун гарав, шумо ба суратҳисоби эътимодӣ (Treuhandkonto), ки нотариус ё адвокат нигоҳ медорад, пасандоз (масалан, 5-10% аз нархи харид) мегузоред.

Пас аз имзои шартномаи Кауфанбот, қитъа барои шумо "маблағгузорӣ" ҳисобида мешавад: агар фурӯшанда бе сабаби узӯрнок рад кунад, онҳо вазифадоранд, ки ду баробар пешпардохтро баргардонанд.

Санҷишҳо ва иҷозатномаҳо. Санҷиши тозакунии макон низ омода мешавад: шумо мутахассис (масалан, тадқиқотчӣ) ё ҳуқуқшиносро киро мекунед, ки таҳлили зеринро анҷом медиҳад:

• Grundbuch (кадастри замин) — санҷишҳои қарзҳо, гаравҳо (ипотека, сервитут) ва оё шахсони сеюм нисбати амвол даъво доранд ё не. Ин маълумот дар вебсайтҳои судҳои минтақавӣ дастрас аст.
• Нақшаи минтақабандӣ – оё макон ба нақшаҳои шумо мувофиқат мекунад. Бифаҳмед, ки он дар кадом минтақа ҷойгир аст (Бауланд, Валд, Алм ва ғайра) ва кадом намуди сохтмон дар он иҷозат дода шудааст.
• Маблағгузорӣ - шумо барои қарз (агар лозим бошад) бо назардошти суратҳисоби эскроу ва тасдиқи ҳатмии бонк муроҷиат мекунед.
• Гирифтани иҷозатномаҳои давлатӣ барои ғайрирезидентҳо қадами аз ҳама вақтталаб аст. Вобаста ба макон ва намуди замин, тасдиқи Феҳристи замин (Grundverkehrsbehörde) талаб карда мешавад. Масалан, агар замин дар кӯҳҳо бошад ё барои истифодаи кишоварзӣ пешбинӣ шуда бошад, шӯъбаи дахлдори замин ё маъмурияти ноҳия бояд ба шаҳрванди хориҷӣ иҷозат диҳад, ки онро харидорӣ кунад. Ин кор одатан аз ҷониби адвокат ё нотариус анҷом дода мешавад: онҳо ҳуҷҷатҳо (шиноснома, тасдиқи ҷои истиқомат, мақсади харид ва ғайра)-ро ҷамъ мекунанд ва дархостро пешниҳод мекунанд.

Муомилоти асосӣ дар назди нотариус сурат мегирад. Пас аз анҷом додани ҳамаи санҷишҳо ва гирифтани иҷозатномаҳо, амали нотариалӣ (Beurkundung) таъин карда мешавад. Дар Австрия, набудани амали нотариалӣ барои муомилоти амволи ғайриманқул ғайриқонунӣ аст.

Дар ин марҳила, шумо ва фурӯшанда ба идораи нотариус меоед (маҷлис одатан кушода аст ва шартнома бо овози баланд хонда мешавад). Нотариус шахсият ва имзоҳои шуморо тасдиқ мекунад ва муомиларо тасдиқ мекунад. Пас аз имзо, шумо маблағи боқимондаро тавассути депозит ё мустақиман, тавре ки қаблан мувофиқа шуда буд, интиқол медиҳед.

Бақайдгирӣ ва ба даст овардани ҳуқуқҳо. Нотариус ё адвокати шумо ҳуҷҷатҳоро ба суди минтақавӣ пешниҳод мекунанд. Дар он ҷо ариза барои бақайдгирӣ (Einverleibung) пур карда мешавад — сабти ҳуқуқи моликияти шумо дар феҳрист.

Пас аз қабули ҳуҷҷатҳо, додгоҳ шуморо ҳамчун соҳиби нав ба қайд мегирад. Аз ин лаҳза, қитъа расман аз они шумост — шумо метавонед калидҳоро гиред (ё танҳо сохтмонро оғоз кунед, агар ин дар шартнома пешбинӣ шуда бошад).

Андозҳо ва ҳисоббаробаркуниҳо. Дар ин марҳила, вақти анҷом додани ҳамаи пардохтҳои боқимонда расидааст: интиқоли маблағ ба фурӯшанда (одатан пас аз ё ҳамзамон бо пешниҳоди даъво), пардохти андозҳо ва пардохтҳои нотариалӣ.

Пас аз он ки додгоҳ тағйири моликиятро ба қайд мегирад, шумо танҳо бояд маблағи бақайдгириро (1,1% аз арзиши амвол) пардохт кунед, агар он аллакай аз ҳисоби эскроу нигоҳ дошта нашуда бошад. Асосан, калидҳои амвол пас аз тасдиқи шартномаи асосӣ ва ситонидани гарав "интиқол дода мешаванд".

Ғайр аз ин, дар марҳилаҳои гуногун (интиқоли молиявӣ, суғурта ва ғайра), коршиносон метавонанд ба бисёр саволҳои шумо ҷавоб диҳанд. Онҳо метавонанд ба шумо кӯмак расонанд, ки худро боэътимодтар ҳис кунед, хусусан агар шумо забони олмониро надонед.

Агар шумо қадамҳои дар боло зикршударо риоя кунед, харидани замин дар Австрия бояд бе мушкилӣ сурат гирад. Муҳим аст, ки вақти худро сарф кунед, ҳуҷҷатҳоро бодиққат баррасӣ кунед ва расмиёти бақайдгирии Австрияро риоя кунед.

Дар солҳои охир, бозори замини Австрия торафт бештар сабзтар шудааст. Ин танҳо як тамоюл нест: Аврупо дар талаб кардани сохтмон ва истифодаи замин аз ҷиҳати экологӣ тозатар сахттар шудааст. Ҳангоми интихоби макон, бисёре аз сармоягузорон ҳоло таъсири эҳтимолии нақшаҳои сохтмонии худро ба иқлим ва муҳити зист ба назар мегиранд.

Чаро ин муҳим аст: Тибқи гузоришҳои экологӣ , тақрибан 27% истеъмоли умумии энергия дар Австрия аз бахши манзилӣ (гармкунӣ ва оби гарм) ба даст меояд ва биноҳо тақрибан 10% партовҳои CO₂-и миллиро тавлид мекунанд. Дар даҳсолаҳои охир, партовҳои зараровар аллакай беш аз як сеяк кам шудаанд.

Дар айни замон, австриягиҳо бояд барои иҷрои ӯҳдадориҳои худ дар Созишномаи Париж саъю кӯшиши бештар ба харҷ диҳанд. Мувофиқан, мақомот самаранокии энергетикиро ташвиқ мекунанд: масалан, биноҳои нав аксар вақт сертификатсияи энергетикиро талаб мекунанд ва андозҳо ва субсидияҳо танҳо ба лоиҳаҳое дода мешаванд, ки стандартҳои баланди самаранокии энергетикӣ доранд.

Қонунҳо ва маҳдудиятҳо. Қоидаҳои истифодаи замин дар соҳаи муҳити зист дар кодексҳои сохтмонӣ инъикос ёфтаанд. Ҳангоми банақшагирии сохтмон, арзёбии таъсири экологӣ (Umweltverträglichkeitsprüfung) гузаронида мешавад.

Дар минтақаҳои махсуси ҳифзшаванда (масалан, боғҳои миллӣ), ҳатто метавонад сохтмон пурра манъ карда шавад. Дар майдонҳои муқаррарии сохтмонӣ, стандартҳо дар бораи изолятсияи гармии ҳадди ақали қобили қабул ва ба назар гирифтани ҳатмии фоидаи офтоб ҷорӣ карда шудаанд.

Ин стандартҳо мунтазам сахттар карда мешаванд: то соли 2025, қариб ҳамаи хонаҳои нав бояд истеъмоли қариб сифрии энергияро ба даст оранд (ки манбаи гармии худӣ ё "сабз"-ро талаб мекунанд).

Барномаҳои давлатӣ. Барои ҷалби таҳиягарон, Австрия барои лоиҳаҳои сабз грантҳо пешниҳод мекунад. Масалан, Фонди иқлим ва энергия (Klima- und Energiefonds) ташаббусҳоро оид ба сарфаи энергия ва истифодаи манбаъҳои барқароршавандаи энергия дар сохтмони биноҳо маблағгузорӣ мекунад.

Барои насби панелҳои офтобӣ, насосҳои гармидиҳӣ, тирезаҳои каммасрафи энергия ва ғайра субсидияҳо дастрасанд. Инчунин барои сармоягузориҳои сабз имтиёзҳо мавҷуданд, аз ҷумла баргардонидани қисман фоизи ипотека барои сохтмонҳои сабз ва кам кардани андоз барои технологияҳои сабз.

Ҳамаи ин лоиҳаҳоеро, ки ба муҳити зист нигаронида шудаанд, фоидаовартар мегардонад.

Дар солҳои охир, ман ба мизоҷон тавсия медиҳам, ки аз ибтидо лоиҳаҳоро бо дарназардошти ҷанбаҳои экологӣ ба нақша гиранд.

Дар саросари ҷаҳон, дар Олмон ва Австрия, биноҳои сабз талабот зиёданд: ҳукумат хонаҳои ғайрифаъол ва панелҳои офтобиро субсидия мекунад ва харидорон сарфаи маблағро дар гармидиҳӣ қадр мекунанд. Масалан, хонаҳои синфи Passivhaus нисбат ба биноҳои анъанавӣ 5-10 маротиба камтар энергия истеъмол мекунанд - ин як нуктаи муҳим ҳангоми интихоби макон ва тарҳ аст.

Намунаҳои лоиҳаҳои муваффақ. Дар Австрия, мавридҳои зиёде мавҷуданд, ки замин барои лоиҳаҳои "сабз" харидорӣ шудааст - масалан, корхонаи шаробсозӣ бо истифода аз панелҳои офтобӣ ё меҳмонхона бо гармидиҳии геотермалӣ.

Тамоюли дигар рушди агротуризм аст. Сармоягузорон заминҳоро дар кӯҳҳои Австрия мехаранд, хонаҳои экологӣ месозанд ва сафарҳои велосипедронӣ ташкил мекунанд. Ин амвол хеле маъмуланд: масалан, хонаҳои деҳқонӣ дар Тирол аксар вақт аз хонаҳои стандартӣ гаронтар мефурӯшанд, агар онҳо сертификати сабз дошта бошанд (масалан, бинои сабз).

Акнун биёед ба таври муфассалтар вариантҳои мушаххасро дида бароем.

Заминҳои истиқоматӣ (Бауланд-Вонгебиет). Ин варианти стандартӣ барои оилаҳо аст: қитъае, ки барои хонаи як ё дуошёна мувофиқ аст. Чунин қитъаҳо одатан хизматрасонии коммуналӣ (ҳадди аққал барқ ​​ва об)-ро дар бар мегиранд ва барои як оила пешбинӣ шудаанд.

Меъмории хона бо қоидаҳои маҳаллӣ (бо назардошти биноҳои ҳамсоя ва намуди умумии визуалии маҳалла) ҳамоҳанг карда шудааст. Нархи миёнаи замин дар Австрия барои як хона аз ~€240 (Клагенфурт) то >€1,250 (Залсбург) барои як метри мураббаъ аст.

Нархҳо дар ин ҷо гуногунанд: дар Каринтия, қитъаҳои назди кӯл (Вёртерзе) метавонанд барои як метри мураббаъ садҳо евро арзиш дошта бошанд, дар ҳоле ки дар Австрияи Боло онҳо тақрибан 200-300 евро/м² арзиш доранд.

Заминҳо дар кӯҳҳо. Амволи кӯҳӣ (масалан, шалеҳо ё хонаҳои истиқоматии кӯҳӣ) қоидаҳои мушаххаси худро доранд. Бисёре аз минтақаҳо вобаста ба баландии худ "Баузон" (сатҳи баландӣ) муқаррар кардаанд. Биноҳои истиқоматӣ одатан танҳо дар ҳудуди маҳаллаҳои аҳолинишин ё деҳаҳо сохта мешаванд.

Дар "кӯҳҳои кушод" (Ҳохгебирге) сохтмон қариб дар ҳама ҷо манъ аст. Агар шумо дар ҷустуҷӯи маконе дар баландии баланд бошед, ҳатман муайян кунед, ки оё дар он ҷо сохтмони манзилӣ умуман иҷозат дода шудааст ё не.

Инчунин ба назар гирифтани маҳдудиятҳои ландшафт муҳим аст: дар нишебиҳои нишеб, санҷиши иловагии деворҳои нигоҳдорӣ зарур аст.

Бартариҳои харидани замин дар кӯҳҳои Австрия манзараҳои аъло ва имкониятҳои истироҳатиро дар бар мегиранд: қитъаи замин дар наздикии лифт ё нишебии лижаронӣ метавонад як сармоягузории хеле фоидаовар барои сохтани меҳмонхона ё манзил бошад.

Маҳдудиятҳои меъморӣ. Минтақаҳои Австрия аксар вақт қоидаҳое доранд, ки нигоҳдории намуди анъанавии биноҳоро талаб мекунанд. Боми металлӣ ва коҳӣ ғайрирасмӣ манъ аст. Ба ҷои ин истифодаи чӯб ё шифер тавсия дода мешавад. Баландии биноҳо дар деҳот аксар вақт қатъиян маҳдуд аст (ҳадди аксар 1-2 ошёна аз замин, баъзан 7 метр муқаррар карда мешавад).

Дар ҷангали Вена ё маҳаллаҳои таърихӣ, тасдиқи тарҳи биноҳои берунӣ талаб карда мешавад. Барои тасдиқи лоиҳаи шумо, ин қоидаҳо бояд қатъиян риоя карда шаванд.

Нархҳои тахминӣ (2025). Биёед хулоса кунем:

• Нархи миёнаи як қитъаи замини деҳот барои як хона дар Австрия тақрибан €400/м² аст.
• Дар кӯҳҳо (Тирол, Залтсбург) дар минтақаҳои маъмули истироҳатӣ, нархҳо метавонанд якчанд маротиба баландтар бошанд - Инсбрук €1,043/м², Залтсбург €1,256.
• Қитъаи замин дар назди кӯл дороии нодир ва гаронбаҳост: дар Бургенланд дар Нойзидлер Зее он метавонад аз 250 то 400 евро/м² ва дар Вёртерзее (Каринтия) - беш аз 600 евро/м² арзиш дошта бошад.

Пайдо кардани замини дастрас барои харид дар Австрия қариб ғайриимкон аст. Ҳар қадар он ба кӯл наздиктар бошад, ҳамон қадар гаронтар аст. Барои сарфаи пул, сармоягузорон аксар вақт қитъаҳои каме дуртар аз маркази истироҳатгоҳро (2-5 км) интихоб мекунанд, аммо ин бо қимати аз даст додани дастрасӣ ба об алоқаманд аст.

Хариди заминҳои кишоварзӣ (заминҳои кишт, чарогоҳ) аз сармоягузорӣ дар заминҳои истиқоматӣ ба куллӣ фарқ мекунад.

Кӣ метавонад харидорӣ кунад? Тавре ки аллакай зикр гардид, ҳатто шаҳрвандони Австрия расман иҷозат талаб мекунанд. Имконияти хориҷиён камтар аст: танҳо ба онҳое, ки мустақиман дар корҳои кишоварзӣ иштирок мекунанд, иҷозат дода мешавад, ки заминҳои киштро харанд. Ин маънои онро дорад, ки эҳтимол ба сармоягузори холис, ки нақшаи кишоварзӣ надорад, иҷозат дода намешавад, ки заминҳои киштро харад.

Ҳадафи ин қонун нигоҳ доштани замин дар гардиш ва таъмини он аст, ки он маҳсулоти хӯрокворӣ истеҳсол кунад, на ин ки дар дасти спекулянтҳо бекор монад. Истисно "боғҳои кишоварзӣ" ва токзорҳо мебошанд: инҳоро барои истифодаи тиҷоратӣ осонтар табдил додан мумкин аст ва баъзан ҳамчун лоиҳаҳои сармоягузорӣ (масалан, барои хоҷагии сайёҳӣ) харидорӣ карда мешаванд.

Бартариҳо ва хатарҳо. Заминҳои кишоварзӣ дороии нисбатан устувор мебошанд. Заминҳои киштшавандаро ба корхонаҳои кишоварзӣ иҷора додан мумкин аст ё аз ИА субсидияҳои солона (барномаҳои кишоварзӣ) гирифтан мумкин аст. Нархҳои чунин заминҳо пасттаранд: дар Австрия нархи як гектар заминҳои кишт чанд евро барои як метри мураббаъ аст.

Тамоюлҳо. Нархҳо дар бозори кишоварзии Австрия суст афзоиш меёбанд. Тибқи омор, нархи миёнаи як метри мураббаъ замини кишт дар соли 2023 аз 3,50 то 3,70 евро афзоиш ёфтааст. Ин маънои онро дорад, ки афзоиши назарраси спекулятивӣ вуҷуд надорад.

Заминҳои ангурпарварӣ дар Штирия метавонанд аз сабаби талаботи бештар ба токзорҳо хеле гаронтар бошанд.

Хариди замин дар Австрия раванди бодиққат танзимшаванда аст, аммо бо омодагии дуруст он хеле идорашаванда аст.

Барои хориҷиён муҳим аст, ки дар хотир дошта бошанд, ки сарфи назар аз ҷолибияти сармоягузории Австрия, он системаи қатъии иҷозатномадиҳӣ ва ҳимояи сокинони маҳаллиро дорад. Аз ин рӯ, банақшагирии пешакӣ ва машварат бо мутахассисон ба монанди ҳуқуқшиносон, нотариусҳо ва меъморон хеле муҳим аст.

Аз тарафи дигар, бартариҳои сармоягузорӣ дар Австрия низ зиёданд: бозори устувор, амнияти сармоягузорӣ ва осонии нигоҳдории тозаи ҳуҷҷатҳо (ба шарофати пойгоҳи додаҳои ягонаи судҳои минтақавӣ). Баста шудани муомилот бо нотариус дар Австрия шаффоф аст ва одатан бе ягон ғайричашмдошт анҷом меёбад, хусусан агар шумо амволро бодиққат тафтиш карда бошед ва ҳама расмиётро риоя карда бошед.

Хулоса, нақшаҳо ва қонунгузории заминро бодиққат тафтиш кунед ва аз маслиҳатҳои коршиносон истифода баред ва хариди замини шумо ба шумо манфиатҳоеро, ки шумо интизор будед, бидуни стресс ё мушкилоти нолозим меорад.

Ҳоло воқеан вақти беҳтарин барои истифода аз амволи ғайриманқули Австрия аст, ки ҳама чизро аз нишебиҳои зебои кӯҳ то деҳоти ором пешниҳод мекунад.