Беҳтарин минтақаҳо барои иҷора ва ба иҷора додани амвол дар Вена дар соли 2026

Вена яке аз бозорҳои боэътимод ва рушдёфтаи амволи ғайриманқул дар Аврупои Марказӣ мебошад. Ҳатто бо афзоиши назарраси нархҳо дар солҳои охир, талабот ба иҷора боқӣ мемонад. Ин шаҳрро ҳам барои онҳое, ки дар ҷустуҷӯи манзил ҳастанд - донишҷӯён, оилаҳо ва муҳоҷирон - ва ҳам барои сармоягузороне, ки ба даромади устувори иҷора умед доранд, ҷолиб мегардонад.

То соли 2025 талабот ба манзили иҷора дар Вена боз ҳам афзоиш хоҳад ёфт. Ин аз ҳисоби афзоиши аҳолӣ, воридшавии муҳоҷирон, оилаҳои ҷавон ва коргарон аст. Донишҷӯён ва мутахассисоне, ки муваққатан дар шаҳр зиндагӣ мекунанд ва бештар иҷораро интихоб мекунанд, низ таъсири назаррас доранд. Дар айни замон, нархҳо аз сабаби норасоии манзилҳо, бахусус манзилҳои нав ва босифат, боло рафтанро идома медиҳанд.

Бо чунин талабот, маҳалла нақши муҳим мебозад. Он сатҳи иҷора, фоидаоварӣ, чӣ қадар зуд иҷорагир хона пайдо мекунад, то чӣ андоза боэътимод аст ва фурӯши амвол то чӣ андоза осон аст, муайян мекунад. Дар ин мақола, мо ба маҳаллаҳое барои иҷораи манзил дар Вена, ки айни замон беҳтарин омезиши талабот, даромади устувор ва дурнаморо пешниҳод мекунанд, назар хоҳем кард - ҳам барои сармоягузорон ва ҳам барои соҳибони амвол.

То соли 2025, Вена афзоиши устувори аҳолӣ ва бозори манзилро нишон медод. Шумораи аҳолии шаҳр аз тақрибан 2,03 миллион нафар гузашт, ки ин нишондиҳанда дар даҳ соли охир 12-13% афзоишро нишон медиҳад — аз соли 2015 инҷониб шаҳр тақрибан 230,000 сокин илова кардааст. Ин афзоиш омили асосии талабот ба манзил ва иҷора мебошад, ки аз ҳисоби муҳоҷират, кӯчбандии дохилӣ ва вуруди оилаҳои ҷавон ба вуҷуд омадааст, ки маънои онро дорад, ки талабот ба амволи истиқоматӣ мунтазам баланд боқӣ мемонад.

Дуюм тамоюли калидӣ афзоиши нархҳои иҷора дар саросари Вена дар солҳои 2024-2025 мебошад. Тибқи таҳлили бозор ва агрегаторҳо, иҷора дар якчанд сегментҳо нисбат ба соли гузашта бо суръати дурақама афзоиш ёфтааст. То охири соли 2025, иҷораи миёна дар шаҳр тақрибан 20 евро барои як метри мураббаъ хоҳад буд ва иҷораи мустақим тақрибан ба 20,1 евро барои як метри мураббаъ мерасад. Дар маҷмӯъ, иҷора аз 15 евро барои як метри мураббаъ (мувофиқи ImmoScout/Immopreise ) дар минтақаҳои дастрастар то 25-28 евро барои як метри мураббаъ дар ноҳияҳои марказӣ ва бонуфуз ба монанди Innere Stadt ва Neubau .

Дар соли 2025, нархҳои пешниҳодҳои нав нисбат ба соли гузашта тақрибан 6-9% афзоиш ёфтанд, ки ин аз намуди амвол ва манбаи маълумот вобаста аст.

Тамоюли сеюм нобаробарии афзоянда байни ноҳияҳо мебошад. Ноҳияҳои марказӣ ва наздик ба марказӣ, ба монанди Innere Stadt , Neubau , Leopoldstadt ва Mariahilf , меъёрҳои баланди иҷора ва пардохтпазирии хубро нигоҳ медоранд, аммо аз сабаби хароҷоти баланди харид, меъёрҳои фоизии онҳо одатан пасттаранд.

Ноҳияҳои беруна ба монанди Donaustadt, Floridsdorf, Favoriten ва Simmeringнархҳои дастрастар барои як метри мураббаъро пешниҳод мекунанд ва аксар вақт фоидаи иҷораи ҷории баландтарро пешниҳод мекунанд. Дар ин ҷо маҷмааҳои нави истиқоматии оилавӣ (Neubau) фаъолона сохта мешаванд, ки талабот аз ҷониби коргарон ва оилаҳои ҷавон ба вуҷуд меояд. Аммо, дар минтақаҳое, ки саҳми зиёди манзилҳои иҷтимоӣ Wienэр Вонен) доранд, сармоягузорон метавонанд ҳангоми фурӯш ё ба фурӯш баровардани амвол бо рақобат ва маҳдудиятҳои бештар рӯбарӯ шаванд.

Ҷанбаи чорум нақши махсуси манзили иҷтимоӣ ва муниципалӣ мебошад. Вена аз қадим бахши қавии манзили иҷтимоӣ ва Wien : дар баъзе қисматҳо, беш аз нисфи манзили иҷора ба шаҳр ё таҳиягарони ғайритиҷоратӣ тааллуқ дорад.

Ин дар бозор тавозуни беназиреро ба вуҷуд меорад: аз як тараф, манзили иҷтимоии дастрас афзоиши нархҳоро дар сегменти поёнӣ бозмедорад, дар ҳоле ки аз тарафи дигар, бозори хусусӣ ба манзили миёна ва гаронтар тамаркуз мекунад, ки дар он талабот ва нархҳо зудтар афзоиш меёбанд.

Ниҳоят, бояд давраи бозор ва хатарҳои танзимкунанда ба назар гирифта шаванд. Вена аллакай дар солҳои 2020 (масалан, дар солҳои 2015 ва 2022) мавҷҳои муҳоҷиратро аз сар гузаронидааст, ки муваққатан фишорро ба бозорҳои манзил ва иҷора афзоиш додааст. Дар айни замон, мақомот қоидаҳои иҷораи кӯтоҳмуддат, аз ҷумла маҳдудиятҳо дар Airbnb-ро сахттар мекунанд ва ба дастрасии манзил ва назорати иҷора диққати бештар медиҳанд. Ҳамаи ин омилҳо мустақиман ба сатҳи хатарҳое, ки сармоягузорон ва соҳибони манзил бояд ба назар гиранд, таъсир мерасонанд.

Барои муайян кардани беҳтарин минтақаҳо барои иҷораи хонаҳо дар Вена, мо як таҳқиқоти ҳамаҷонибаи бозорро анҷом додем. Он маълумоти иқтисодӣ, талабот, сифати инфрасохтор ва қоидаҳои маҳаллиро ба назар мегирад.

Усули мо бар асоси муқоисаи нархҳои миёнаи иҷора бо евро барои як метри мураббаъ дар ҳарду бинои кӯҳна (Altbau) бо нархҳои танзимшаванда (Richtwert) ва биноҳои нав асос ёфтааст. Мо инчунин тамоюлҳои нархи иҷораро аз соли 2015 то 2025 таҳлил мекунем, то афзоиши даромади дарозмуддат ва устувории талаботро арзёбӣ кунем.

Нишондиҳандаи асосӣ ин ишғоли амвол — яъне иҷорагири миёна дар он ҷо мемонад. Минтақаҳое, ки сатҳи баланди иҷора доранд, хатари холӣ шудани манзилро камтар доранд ва даромади устувор медиҳанд. Таҳлили фоиданокӣ ҳам даромади умумӣ ва ҳам даромади холиро ба назар мегирад. Ин имкон медиҳад, ки натиҷаи воқеии молиявӣ пас аз кам кардани хароҷоти амалиётӣ, андозҳо ва хароҷоти эҳтимолии таъмир арзёбӣ карда шавад.

Омили муҳим арзиши ибтидоӣ аст - нархи миёнаи як метри мураббаъ ҳангоми харидани амволи ғайриманқул. Он ба сармоягузории умумӣ ва вақти сарфшуда барои баргардонидани сармоя таъсир мерасонад.

Навъи иҷорагир инчунин ба арзёбии маҳалла таъсир мерасонад: талабот дар маҳаллаҳои донишҷӯён ноустувортар, дар минтақаҳои барои оила мувофиқ устувор ва дар минтақаҳое, ки мутахассисони хориҷӣ зиёданд, дастрасии бештар дорад. Омилҳои ҷуғрофӣ таҳлили дастрасии нақлиётро дар бар мегиранд: наздикӣ ба хатҳои метрополитен, хатсайрҳои трамвай ва марказҳои асосии нақлиёт.

Инфрасохтори рушдёфта — мактабҳо, кӯдакистонҳо, клиникаҳо, мағозаҳо ва боғҳо — маҳалларо ҷолибтар мегардонад ва иҷорагиронро барои муддати тӯлонӣ мондан ташвиқ мекунад.

Таваҷҷӯҳи махсус ба хатарҳои ҳуқуқӣ равона карда мешавад: танзими иҷора дар фонди манзили кӯҳна (Altbau), татбиқи системаи тавсияшудаи иҷора (Richtwertmietzins), маҳдудиятҳо ба иҷораи кӯтоҳмуддат ва қоидаҳои муниципалӣ, ки истифодаи иҷозатдодашудаи амволи ғайриманқулро муайян мекунанд. Ин омилҳо метавонанд ҳам даромади эҳтимолиро коҳиш диҳанд ва ҳам устуворӣ ва пешгӯишавандагии бозорро таъмин кунанд.

Асосан аз Stadt Wien (MA 23) ва Statistik Austria , ки маълумоти расмиро дар бораи аҳолӣ, муҳоҷират, таркиби хонаводаҳо ва фонди манзил пешниҳод мекунанд. Манбаъҳои дуюмдараҷа платформаҳои асосии бозорро ба монанди ImmoScout24 , Willhaben ва Immopreise , ки пешниҳодҳои воқеии бозор ва тамоюлҳои нархро нишон медиҳанд.

маълумоти Wien er Wohnen маълумоти арзишмандро пешниҳод мекунанд . Онҳо дурнамои касбии бозорро фароҳам меоранд, барои дарки амиқтари вазъият дар соҳаҳо ва сегментҳои мушаххас кӯмак мерасонанд ва тағйирот ва тамоюлҳои кунуниро арзёбӣ мекунанд.

Методологияи бадастомада таҳлили зина ба зина аст, ки нишондиҳандаҳои иқтисодӣ ва иҷтимоӣ, маълумоти бозор, инфрасохтор ва маҳдудиятҳои ҳуқуқиро муттаҳид мекунад. Ин равиш имкон медиҳад, ки ноҳияҳои Вена бо бузургтарин иқтидори иҷора муайян карда шаванд.

Маҳалла дар иҷораи муваффақонаи амволи ғайриманқул дар Вена нақши муҳим мебозад. Ҳар як маҳалла хусусиятҳои худро дорад: муҳити иҷтимоӣ, сатҳи талабот, динамикаи нархи иҷора ва қоидаҳо. Ҳамаи ин ба фоидаоварӣ ва устувории амвол таъсири мустақим мерасонад.

Ҳангоми арзёбии маҳаллаҳо, муҳим аст, ки на танҳо иҷорапулии миёна барои як метри мураббаъро ба назар гирем. Пардохтпазирӣ, намуди иҷорагирон, нақшаҳои рушди шаҳр, дастрасии нақлиёт ва хатарҳои эҳтимолӣ низ ба ҳамин андоза муҳиманд. Дар зер маҳаллаҳое оварда шудаанд, ки дар соли 2025 барои сармоягузорон ва соҳибон умедбахштарин ҳисобида мешаванд ва ба талаботи устувор ва фоидаи мутавозин нигаронида шудаанд.

Тавсифи мухтасар. Favoriten як ноҳияи калон ва сераҳолӣ дар ҷануби Вена аст. Рушди он пас аз оғози лоиҳаҳои нақлиётӣ ва роҳи оҳан дар наздикии Хауптбахнхоф ба таври назаррас суръат гирифтааст. Дар ин ноҳия биноҳои нав ва биноҳои истиқоматии категорияҳои гуногун бартарӣ доранд ва муҳити шаҳрӣ бо мағозаҳо, хидматрасонӣ ва ҷойҳои нави корӣ беҳтар шуда истодааст.

Ин барои кӣ аст. Favoriten барои оилаҳои дорои даромади кам ва миёна, коргарон, ҷуфтҳои ҷавон ва донишҷӯён беҳтарин аст. Ин минтақа инчунин барои сармоягузороне, ки нақша доранд амволи худро ба бозори оммавӣ ба иҷора диҳанд, ҷолиб аст.

Иҷораи миёна ва диапазон. Нархи тахминии иҷора 12-15 евро барои як метри мураббаъ аст. Нарх аз ҳолати манзил ва наздикии он ба нақлиёти ҷамъиятӣ вобаста аст. Хонаҳои соддатар ва хурдтар дар минтақаҳои дурдаст арзонтаранд, дар ҳоле ки хонаҳои нав дар наздикии истгоҳҳои қатора гаронтаранд.

Ҳосилнокии пешбинишуда. Ҳосилнокии умумӣ одатан тақрибан 3,5-4,5% аст, бо нархи муносиби харид ва идоракунии дурусти амвол. Дар биноҳои нав ( Neubau ), ҳосилнокӣ метавонад каме пасттар бошад, зеро нарх барои як метри мураббаъ баландтар аст.

Хатарҳо ва маҳдудиятҳо. Бахши бозори оммавӣ рақобати баланд дорад, талабот метавонад мавсимӣ тағйир ёбад ва баъзе амволи кӯҳна метавонанд зуд вайрон шаванд. Шумораи зиёди имконоти дастрас метавонанд афзоиши нархи иҷораро боздоранд. Ҳангоми ҳисоб кардани нархи иҷора, ба назар гирифтани қоидаҳо ва хароҷоти иловагӣ, аз ҷумла ҳисобҳои коммуналӣ (Betriebskosten) низ муҳим аст.

Тавсифи мухтасар. Donaustadt бузургтарин ноҳия дар шарқи Вена аст. Дар солҳои охир, дар ин ҷо маҷмааҳои нави истиқоматӣ ( Neubau ), марказҳои офисӣ ва минтақаҳои фароғатӣ дар соҳили Дунай фаъолона сохта шудаанд. Ин маҳаллаҳои муосир манзилҳоро бо тарҳбандии қулай, боғҳо ва майдончаҳои бозӣ пешниҳод мекунанд.

Барои кӣ: Ин минтақа аксар вақт аз ҷониби оилаҳо, муҳоҷирон, кормандони марказҳои нави тиҷоратӣ ва одамоне интихоб карда мешавад, ки фазо ва наздикии бештарро ба фазоҳои сабз қадр мекунанд.

Иҷораи миёна ва диапазон. Тақрибан 15-20 евро барои як метри мураббаъ: нархҳои пасттар дар минтақаҳои дурдаст ва биноҳои кӯҳна, нархҳои баландтар дар маҷмааҳои нави истиқоматӣ бо стандарти хуби имтиёзҳо.

Ҳосилнокии пешбинишуда. Дар лоиҳаҳои нав ( Neubau ), агар нархи харид мӯътадил бошад ва талаботи зиёд аз ҷониби иҷорагирандагони дарозмуддат вуҷуд дошта бошад, ҳосилнокии умумӣ метавонад тақрибан 3.8-4.6% бошад.

Хатарҳо ва маҳдудиятҳо. Хатари асосӣ барои ин минтақа эҳтимолан аз ҳад зиёд пешниҳод аст. Агар якбора бисёр хонаҳои нав ба бозор ворид шаванд, ин метавонад боиси афзоиши ҷойҳои холӣ ва коҳиши муваққатии нархи иҷора гардад. Ғайр аз ин, дурии ин минтақа аз маркази шаҳр метавонад ҷолибияти онро барои иҷорагироне, ки дар маркази шаҳр кор мекунанд ва қобилияти кор аз фосилаи дурро надоранд ё имконоти чандири сафар надоранд, коҳиш диҳад.

Тавсифи мухтасар. Leopoldstadt пайванди байни марказ ва шарқ аст. Он маҳаллаҳои наздик ба марказ, соҳилҳо ва минтақаҳои ҷазираро дар бар мегирад. Ноҳия аз сабаби шабакаи хуб инкишофёфтаи нақлиётӣ, инфрасохтори ҳамаҷонибаи муносиб барои зиндагӣ ва наздикӣ ба боғи асосии шаҳр (Пратер) ва маконҳои муҳими фарҳангӣ ҷолиб аст.

Муносиб барои: Ин минтақа дар байни мутахассисони ҷавон, муҳоҷирон ва иҷорагирон бо даромади миёна ва болотар маъмул аст. Он барои иҷораҳои кӯтоҳмуддат ва миёнамуддат, махсусан барои онҳое, ки мехоҳанд дар наздикии маркази шаҳр зиндагӣ кунанд, аммо на мустақиман дар Innere Stadt .

Иҷораи миёна ва диапазон. Тақрибан €20–26 барои як метри мураббаъ; нархҳо метавонанд дар минтақаҳои хеле наздик ба маркази шаҳр боз ҳам баландтар бошанд.

Фоидаи пешбинишуда. 3.2-4.0% фоидаи умумӣ — иҷораи баланд бо нархи баланди харид ҷуброн карда мешавад, аз ин рӯ самаранокии умумӣ миёна аст.

Хатарҳо ва маҳдудиятҳо. Хатари асосӣ нархи баланди харид барои як метри мураббаъ аст, ки ҳосилнокиро коҳиш медиҳад. Инчунин рақобати шадид дар бозори манзили муҳоҷирон ва ноустувории мавсимии талабот ба иҷораи кӯтоҳмуддат имконпазир аст.

Тавсифи мухтасар : Meidling як минтақаи истиқоматии классикӣ бо роҳҳои қулайи нақлиётӣ, аз ҷумла S-Bahn ва U-Bahn ва интихоби васеи мағозаҳо ва хизматрасониҳо мебошад. Он биноҳои истиқоматии кӯҳнаро бо сохтмонҳои нави истиқоматӣ муттаҳид мекунад.

Муносиб барои: Гурӯҳи гуногуни аудитория: оилаҳо, мутахассисони сатҳи миёна ва ҷуфтҳо. Ин минтақа барои сармоягузороне, ки ба табақаи миёнаи устувор нигаронида шудаанд, беҳтарин аст.

Иҷораи миёна ва диапазон. Тақрибан €17-21 барои як метри мураббаъ — нарх аз макони мушаххас дар минтақа ва стандарти хона вобаста аст.

Ҳосилнокии пешбинишуда. Тақрибан 3.2-4.2% ҳосили умумӣ. Фоиданокӣ асосан аз нархи мусоиди харид ва хароҷоти коммуналӣ муайян карда мешавад.

Хатарҳо ва маҳдудиятҳо. Хатарҳои эҳтимолӣ рақобат аз минтақаҳои ҳамсоя ва шароити гуногуни фонди манзилро дар бар мегиранд. Аз ин рӯ, муҳим аст, ки маҳаллаи мушаххас дар Meidling , бахусус наздикии он ба нақлиёт ва инфрасохтор бодиққат арзёбӣ карда шавад.

Тавсифи мухтасар. Simmering тағйироти назаррасро аз сар мегузаронад: аз як ноҳияи анъанавии саноатӣ, он ба ҷозибаи сохтмонҳои нави истиқоматӣ табдил меёбад. Ҷозибаи муосири он бар асоси пешниҳоди манзили дастрас ва дастрасии аълои нақлиётӣ асос ёфтааст.

Муносиб барои: Ин ноҳияи беҳтарини иҷора дар Вена барои оилаҳои ҷавон, иҷорагирони буҷавӣ ва коргарон мебошад. Сармоягузороне, ки манзили дастрасро меҷӯянд, метавонанд дар ин минтақа имконоти иҷораи дастрасро пайдо кунанд.

Иҷораи миёна ва диапазон. Тақрибан €16–19/м² (баъзе тахминҳо аз €18–19/м² фарқ мекунанд).

Ҳосилнокии пешбинишуда. Ҳосилнокии умумӣ тақрибан 3,5-4,3% -ро ташкил медиҳад, махсусан барои хонаҳои нав ва хуб тарҳрезишуда.

Хатарҳо ва маҳдудиятҳо. Талабот ва аҳолӣ устувор боқӣ мемонанд, аммо минтақа метавонад нисбат ба маконҳои асосӣ камтар моеъ бошад. Дурнамо асосан аз суръати оғози лоиҳаҳои нав вобаста аст.

Тавсифи мухтасар. Döbling ва Hietzing маҳаллаҳои бонуфуз ва сабз бо виллаҳо, таунхаусҳо ва биноҳои истиқоматии босифат мебошанд. Онҳо сатҳи баланди зиндагӣ, мактабҳои аъло ва рушди камзироатро пешниҳод мекунанд.

Муносиб барои: Дар ин ҷо иҷорагирони боэътимод ва сарватманд зиндагӣ мекунанд: оилаҳои дорои даромади баланд, дипломатҳо ва роҳбарон. Ин минтақа барои иҷораи дарозмуддат беҳтарин аст.

Нархи иҷораи миёна ва диапазон. Нархҳои иҷора дар ин ҷо баланд аст — тақрибан 22-30 евро барои як метри мураббаъ ва барои баъзе амвол ҳатто баландтар. Нархҳо барои виллаҳо ва амволҳои боҳашамат метавонанд аз ин сатҳ ба таври назаррас зиёдтар бошанд.

Фоидаи пешбинишуда. Фоидаи умумӣ одатан аз сабаби нархҳои баланди харид пасттар аст (≈2.5–3.5%). Аммо, чунин амвол арзиши худро хуб нигоҳ медорад ва дорои пардохтпазирии баланд мебошанд.

Хатарҳо ва маҳдудиятҳо. Меъёрҳои фоизӣ пастанд, аммо хатари қатъи фаъолият камтар аст. Сармоягузорон дар бахши мукофотӣ бояд ба афзоиши дарозмуддати амволи ғайриманқул диққат диҳанд, на ба фоидаи зуди моҳона.

Тавсифи мухтасар. Ин маконҳо дар наздикии маркази шаҳр, дар наздикии донишгоҳҳо, фазоҳои тиҷоратӣ ва муассисаҳои фарҳангӣ ҷойгиранд. Онҳо дорои консентратсияи баланди манзилҳои иҷора мебошанд ва таваҷҷӯҳи доимии донишҷӯён ва мутахассисони ҷавонро нишон медиҳанд.

Муносиб барои: Иҷорагирандагони асосӣ донишҷӯён, мутахассисони ҷавон, муҳоҷирон ва мутахассисони эҷодӣ мебошанд. Ин минтақаҳо барои иҷораҳои кӯтоҳмуддат ва миёнамуддат хеле мувофиқанд.

Иҷораи миёна ва диапазон: €20-28/м²; нархҳо барои хонаҳои босифат дар минтақаҳои марказӣ метавонанд боз ҳам баландтар бошанд.

Ҳосилнокии пешбинишуда: 3.0-4.0% ҳосили умумӣ вобаста ба нархи харид ва сатҳи таҷҳизот дар хона.

Хатарҳо ва маҳдудиятҳо. Хатарҳо хароҷоти баланди воридшавӣ ва рақобати шадидро дар бар мегиранд. Дар бахши иҷораи кӯтоҳмуддат, инчунин ба назар гирифтани маҳдудиятҳои танзимкунанда, ба монанди қоидаҳо барои иҷораи манзил ба услуби Airbnb, муҳим аст.

Дар Австрия қонунҳо иҷорагиронро сахт ҳимоя мекунанд. Барои соҳиби хона ин қадар оддӣ нест, ба мисли "онро ба иҷора диҳед ва фаромӯш кунед". Онҳо бояд қоидаҳоро қатъиян риоя кунанд: шартҳои шартномаро риоя кунед, аз меъёрҳои иҷозатдодашудаи иҷора зиёд накунед, ҳисобҳои коммуналиро дуруст идора кунед, андозҳоро пардохт кунед ва дар хотир доред, ки иҷора додани хона "барои якчанд рӯз барои сайёҳон" умуман манъ аст. Ҳамаи ин аз ҷониби қоидаҳои қатъӣ танзим карда мешавад.

Риоя накардани ин қоидаҳо хатарҳои воқеиро ба бор меорад, аз талафоти молиявӣ то ҷаримаҳои маъмурӣ ва мурофиаҳои тӯлонии судӣ. Аз ин рӯ, барои соҳибони амвол дар Вена фаҳмидани ҷанбаҳои асосии қонун, ки мо онҳоро дар зер баррасӣ хоҳем кард, муҳим аст.

Дар Австрия ду намуди асосии шартномаҳои иҷора мавҷуданд: доимӣ (unbefristet) ва мӯҳлатнок (befristet).

Шартномаи мӯҳлатдор (unbefristeter Mietvertrag)

Ин намуди созишнома барои иҷорагир ҳимояи ҳадди аксарро таъмин мекунад. Соҳиби манзил метавонад шартномаро танҳо бо сабабҳои қатъӣ муайяншуда, ба монанди нияти иҷорагир барои идома додани зиндагӣ дар манзил ё вайронкуниҳои ҷиддии иҷорагир, қатъ кунад.

Иҷораи доимӣ одатан фоидаовариро коҳиш медиҳад, аммо пардохтпазирии амволро зиёд мекунад, зеро чунин манзилро аксар вақт иҷорагироне, ки иҷораи дарозмуддат меҷӯянд, интихоб мекунанд.

Шартномаи мӯҳлатнок (befristeter Mietvertrag)

Одатан, иҷора барои се сол, камтар барои панҷ ё даҳ сол баста мешавад. Онро метавон чандин маротиба тамдид кард, аммо пас аз тамдиди дуюм, иҷорагир ҳақ дорад, ки иҷораи номуайянро талаб кунад. Барои соҳиби хона, иҷораи мӯҳлати муайян қулайтар аст, зеро он чандирии бештарро пешниҳод мекунад ва имкони таҷдиди назар кардани иҷораро дар ҳолати зарурӣ фароҳам меорад.

Richtwert - меъёрҳои ниҳоӣ барои фонди кӯҳна (Altbau)

Барои биноҳои кӯҳна, ки то соли 1945 сохта шудаанд, системае бо номи Рихтвертмиете (Иҷораи ҳаққи иҷора) - ҳадди ниҳоии иҷораи қонунӣ - татбиқ мешавад. Ҳар як минтақаи федералӣ Рихтверти худро муқаррар мекунад. Пардохтҳои иловагӣ (Zuschläge) барои баъзе хусусиятҳо, ба монанди:

• ҳолати хуби манзил;
• инфрасохтори рушдёфта;
• мавҷудияти лифт;
• модернизатсия анҷом дода шуд.

Ҳатто бо пардохтҳои иловагӣ, нархи ниҳоии иҷора аз ҷониби қонун маҳдуд боқӣ мемонад. Аз ин рӯ, ҳосилнокии биноҳои кӯҳна аксар вақт нисбат ба ҳосилнокии сохтмонҳои нав пасттар аст (Neubau), аммо хатари иҷораи дарозмуддат одатан камтар аст.

Қонунгузории Австрия ҳам иҷорагирон ва ҳам соҳибони манзилро ҳимоя мекунад, аммо аксари масъулиятҳо одатан ба дӯши соҳибони манзил меафтанд.

Масъулиятҳои асосӣ:

• нигоҳдории манзил дар ҳолати муносиби зиндагӣ;
• анҷом додани таъмири зарурӣ, махсусан таъмири бо сохтори бино алоқаманд;
• Пешниҳоди ҳисобкунии возеҳ ва шаффофи Betriebskosten (хароҷоти коммуналӣ ва амалиётӣ);
• баргардонидани пасандоз (Kaution) дар охири мӯҳлати иҷора - одатан дар ҳаҷми 2-3 пардохти моҳонаи иҷора;
• риояи талаботи ҳадди ақали самаранокии энергетикӣ, аз ҷумла Heizwärmebedarf.

Ҳуқуқҳои соҳиби хона:

• тафтиши қобилияти пардохтпазирии иҷорагир (Bonitätsprüfung);
• тағйир додани иҷорапулӣ дар доираи маҳдудиятҳои аз ҷониби қонун иҷозатдодашуда;
• нигоҳ доштани қисми гарав дар сурати вайрон шудани амвол;
• бекор кардани шартнома дар сурати вайронкуниҳои ҷиддии иҷорагир.

Дар хотир доштан муҳим аст, ки вайрон кардани ин қоидаҳо метавонад боиси чораҳои қонунӣ ва ҷарима гардад, аз ин рӯ, фаҳмиши хуби қонун калиди муҳим аст.

Иҷораи кӯтоҳмуддати манзил тавассути платформаҳо ба монанди Airbnb дар Вена қатъиян танзим карда мешавад. Ҳадафи асосии ин қоидаҳо нигоҳ доштани манзил барои будубоши дарозмуддат ва пешгирӣ аз табдил додани биноҳои истиқоматӣ ба меҳмонхонаҳо мебошад.

Маҳдудиятҳои асосӣ:

• зарурати розигии ҳамаи соҳибони бинои истиқоматӣ;
• манъи иҷораи кӯтоҳмуддат дар биноҳое, ки барои истиқомати доимӣ пешбинӣ шудаанд (Hauptwohnsitz);
• маҳдудиятҳои иловагии маҳаллӣ дар баъзе минтақаҳо;
• Ҷаримаҳо барои вайронкуниҳо метавонанд то 50,000 евро расанд.

Ин маънои онро дорад, ки соҳибони манзил бояд пешакӣ тафтиш кунанд, ки оё иҷораи кӯтоҳмуддат иҷозат дода шудааст ё не ва барои пешгирӣ аз ҷаримаҳои назаррас ва дигар ҷазоҳо ҳама тасдиқҳои заруриро гиранд.

Даромади иҷора ба андози даромад (Einkommensteuer) тааллуқ дорад. Аммо, андоз на аз тамоми маблағи иҷора, балки танҳо аз фоида пас аз кам кардани хароҷоти иҷозатдодашуда пардохта мешавад.

Чӣ метавонад аз ҳисоб хориҷ карда шавад:

• амортизатсияи солонаи амволи ғайриманқули истиқоматӣ (Abschreibung) ба андозаи 1,5%;
• хароҷоти коммуналӣ ва нигоҳдорӣ (Betriebskosten), ки аз ҷониби соҳибмулк пардохт карда мешаванд;
• фоизҳо аз рӯи қарзҳои ипотека;
• хароҷоти таъмир ва як қисми хароҷоти таъмири манзил;
• хароҷоти марбут ба идоракунии амвол.

Донистани қонунҳо танҳо нуқтаи ибтидоӣ аст. Барои ба даст овардани даромади воқеии иҷора, фаҳмидани бозор, ҳолати амвол, имконияти беҳбудӣ ва қобилияти идоракунии самараноки иҷорагирон муҳим аст. Соҳиби хона бомуваффақият идоракунии оқилона, эҳтиёткории молиявӣ ва таваҷҷӯҳро ба сифати амвол муттаҳид мекунад.

Пеш аз харидани хона ё иҷора додани он, муҳим аст, ки фоиданокии эҳтимолиро арзёбӣ кунед. Барои ин одатан ду нишондиҳанда истифода мешаванд: фоидаи умумӣ ва фоидаи холис.

Фоидаи умумӣ фоиданокии «асосӣ»-и амволро инъикос мекунад — таносуби даромади солонаи иҷора ба нархи хариди манзил.

Формула:

Фоидаи холис фоиданокии воқеиро инъикос мекунад, зеро он ҳамаи хароҷот ва андозҳоро дар бар мегирад.

Формула:

Намуна барои як хонаи 60 м² дар Favoriten:

Фоидаи умумӣ = 4,7 %

Фоидаи холис ≈ 3,2 %

Беҳбудиҳои дурусти манзил мустақиман арзиши онро афзоиш медиҳанд, таваҷҷӯҳи иҷорагиронро ҷалб мекунанд ва эҳтимолияти фурӯши зудро зиёд мекунанд. Ҳалли каммасрафи энергия - тирезаҳои нав, системаи муосири гармидиҳӣ ва изолятсияи баландсифат - хароҷоти коммуналиро барои сокинон ба таври назаррас коҳиш медиҳанд ва самаранокии энергетикии амволро беҳтар мекунанд. Ин манзилро ҷолибтар ва иҷора ё фурӯшро осонтар мекунад.

Ошхонаи муосир омили калидӣ ҳангоми интихоби хона аст. Иҷорагирандагон ба роҳатӣ ва намуди зоҳирии ошхона аҳамият медиҳанд ва ошхонаи хуб муҷаҳҳазшуда метавонад иҷораро афзоиш диҳад ва ба зудтар ёфтани иҷорагир мусоидат кунад.

Ҳаммоми хуб низ ба ҳамин андоза муҳим аст Ҳаммоми муосир, тозаву озода ва функсионалӣ зиндагиро бароҳаттар мегардонад ва эҳсоси умумии хонаро беҳтар мекунад.

айвон ё лоджия махсусан муҳим гаштааст, зеро одамон вақти бештарро дар хона мегузаронанд ва доштани фазои берунаи худӣ як бартарии асосӣ ҳисобида мешавад. Сифати фарш низ ба зебоии хона таъсири калон мерасонад : фарши пойдор ба монанди ламинат ё паркет муддати тӯлонӣ хизмат мекунад, нигоҳдории он осон аст ва хонаро бароҳаттар мегардонад.

Ғайр аз таъмири асосӣ, муҳим аст, ки нозукиҳоеро ба назар гирем, ки эҳсоси фазои хуб нигоҳдорӣ ва босифатро ба вуҷуд меоранд. Сантехникаи боэътимод, равшании бодиққат, сатҳҳои навшуда ва тафсилоти тоза бароҳатии сокинонро беҳтар мекунанд, фарсудашавиро кам мекунанд ва арзиши амволро афзоиш медиҳанд. Ин равиши навсозӣ на танҳо намуди зоҳирӣ, балки роҳҳои ҳалли амалиро низ дар бар мегирад, ки манзилро бароҳаттар ва пойдортар мегардонанд.

Намунаҳои ноҳияҳои сармоягузорӣ: дар ноҳияҳои марказӣ — масалан, Innere Stadt (ноҳияи 1-ум) ва Leopoldstadt (ноҳияи 2-юм) — хонаҳои хуб таъмиршуда зуд иҷорагиронро пайдо мекунанд ва иҷорапулии баланд доранд, аммо нархи харид хеле баландтар аст. Имконоти дастрастар бо фоидаи хуб дар Favoriten (ноҳияи 10-ум), Meidling (ноҳияи 12-ум) ва Simmering (ноҳияи 11-ум) мавҷуданд. Дар ин ноҳияҳо, таъмири хонаҳо таваҷҷӯҳи иҷорагиронро ба таври назаррас афзоиш медиҳад ва ба таъмини даромади устувор мусоидат мекунад.

Ҳангоми банақшагирии иҷора, фаҳмидани он ки иҷорагирони шумо киҳо хоҳанд буд, муҳим аст, зеро ин ба тарзи идоракунии амволи шумо ва сатҳи даромади шумо таъсир мерасонад.

Донишҷӯён аксар вақт манзилро зуд-зуд иваз мекунанд, аз ин рӯ, ба ин масъала равиши чандиртар лозим аст. Онҳо ба хонаҳои бо мебел муҷаҳҳазшуда бо дастрасии боэътимоди интернет, ки барои кӯчидан фавран бидуни ягон таъмир омодаанд, арзиш медиҳанд. Ноҳияҳое, ки шумораи зиёди донишгоҳҳо доранд, ба монанди Alsergrund (ноҳияи 9-ум) ва Döbling (ноҳияи 19-ум), дар байни ин гурӯҳи аҳолӣ махсусан маъмуланд.

Оилаҳо одатан сокинони дарозмуддат мебошанд ва ба устуворӣ арзиш медиҳанд. Онҳо манзилҳои васеъ, муҳити ором ва дастрасии қулай ба мактабҳо, боғчаҳо ва боғҳоро меҷӯянд. Маҳаллаҳое, ки инфрасохтори хуб ва фазои сабзи фаровон доранд, ба монанди Hietzing (ноҳияи 13-ум) ва Währing (ноҳияи 18-ум), барои оилаҳо хеле мувофиқанд. Муҳоҷирон ва мутахассисони хориҷӣ одатан омодаанд нархҳои аз миёна болотарро пардохт кунанд, агар манзил ба стандартҳои баланд ҷавобгӯ бошад, дар ҷои мувофиқ ҷойгир бошад ва робитаҳои хуби нақлиёти ҷамъиятӣ дар наздикии ҷои кори онҳо дошта бошад.

Онҳо аксар вақт ноҳияҳои марказии Innere Stadt, Landstraße (ноҳияи 3-юм) ва Leopoldstadtафзалтар медонанд, ки дар он ҷо нақлиёти қулай бо биноҳои истиқоматии муосир муттаҳид карда шудааст.

Иҷорагирандагони солхӯрда одатан тарзи ҳаёти оромро пеш мебаранд ва аз хонаҳои худ хуб нигоҳубин мекунанд. Ҳангоми интихоби хона, онҳо ба тарҳбандии қулай, дастрасии осон ва набудани зинапояҳои дароз аҳамияти махсус медиҳанд. Маҳаллаҳои кушодтар ба монанди Döbling , Hietzing ва Liesing (маҳаллаи 23-юм) барои ин гурӯҳ шароити бароҳати зиндагӣ фароҳам меоранд.

Муайян кардани возеҳи гурӯҳи мақсаднок имкон медиҳад, ки банақшагирии оқилонаи беҳбудиҳо ва таҳияи модели муносиби иҷора сурат гирад. Дар натиҷа, амвол ба интизориҳои иҷорагирандагон беҳтар ҷавобгӯ буда, бо мурури замон фоидаи устувортар ба даст меорад.

Иҷора ё ҷустуҷӯи манзил дар Вена аксар вақт душвор буда метавонад, хусусан барои харидорони аввалин. Интихоби оқилонаи макон, фаҳмидани рӯйхатҳо, идоракунии хароҷот ва фаҳмидани ҳуқуқҳои шумо метавонад ба шумо дар пешгирӣ аз хароҷоти нолозим, сарфаи вақт ва зиндагии бароҳаттар кӯмак кунад. Дар зер маслиҳатҳои амалӣ оварда шудаанд, ки ба шумо дар паймоиш дар бозор ва қабули қарорҳои огоҳона кӯмак мекунанд.

Интихоби маҳалла барои иҷора додани хона дар Вена ҳангоми иҷора нақши муҳим мебозад: он қулайии зиндагӣ, хароҷоти ҳаррӯза ва осонии расидан ба кор, мактаб, мағозаҳо ва нақлиёти ҷамъиятиро муайян мекунад.

Барои донишҷӯён ва мутахассисони ҷавон, манзили истиқоматӣ дар наздикии донишгоҳҳо ва нақлиёти қулай махсусан муҳим аст. Маҳаллаҳо ба монанди Alsergrund (ноҳияи 9-ум) ва Leopoldstadt (ноҳияи 2-юм) аз сабаби наздикии онҳо ба донишгоҳҳо ва инфрасохтори хуб рушдёфта, аз ҷумла қаҳвахонаҳо, толорҳои варзишӣ ва китобхонаҳо, аз ҷониби донишҷӯён хеле маъмуланд.

Ба оилаҳо тавсия дода мешавад, ки маҳаллаҳоеро, ки мактабҳо, боғчаҳо ва боғҳои хуб доранд, барои сайругашт баррасӣ кунанд. Hietzing (маҳаллаи 13-ум), Währing (маҳаллаи 18-ум) ва Döbling (маҳаллаи 19-ум) фазои ором, рушди кушода ва сатҳи баланди бехатариро пешниҳод мекунанд.

Барои муҳоҷирон ва мутахассисон, нақлиёти қулай ва инфрасохтори хуб рушдёфта калидӣ мебошанд. Ноҳияҳои Innere Stadt (ноҳияи 1-ум), Landstraße (ноҳияи 3-юм) ва Leopoldstadt роҳҳои осони рафтуомад, мактабҳои байналмилалӣ ва хариди қулайро пешниҳод мекунанд.

Барои иҷорагирони солхӯрда, дастрасии осон, набудани зинапоя, лифт ва муҳити ором махсусан муҳим аст. Маҳаллаҳо ба монанди Döbling , Hietzing ва Liesing (маҳаллаи 23-юм) барои ин хеле мувофиқанд.

Ҳангоми интихоби макони зист дар Вена, муҳим аст, ки маълумоти дар рӯйхат овардашударо бодиққат хонед. Нодуруст фаҳмидани шартҳо ва хароҷоти марбута метавонад боиси хароҷоти нолозим ё манзиле гардад, ки ба ниёзҳои шумо ҷавобгӯ нест.

Аввалин чизе, ки бояд ба он диққат дод , ин хароҷоти амалиётӣ ё Бетриебскостен . Ин пардохтҳои ҳатмии моҳона барои нигоҳдории бино, аз ҷумла тозакунӣ, ҷамъоварии партовҳо, нигоҳдории бино ва суғурта мебошанд. Онҳо одатан аз иҷораи асосӣ алоҳида пардохт карда мешаванд ва маблағи онҳо метавонад ба таври назаррас фарқ кунад. Ба назар нагирифтани ин хароҷот метавонад боиси он гардад, ки арзиши ниҳоии амвол нисбат ба интизорӣ хеле баландтар бошад.

Омили муҳими дуюм хароҷоти гармидиҳӣ (Heizkosten) мебошад. Фарқи байни биноҳои кӯҳна ва нав дар ин ҷо махсусан ба назар мерасад. Биноҳои кӯҳна (Altbau) аксар вақт системаҳои гармидиҳии кӯҳна доранд, ки гармиро хуб нигоҳ намедоранд, ки боиси хароҷоти хеле баланди зимистон мегардад. Биноҳои нав ( Neubau ) деворҳо ва тирезаҳои беҳтари изолятсияшуда ва системаҳои гармидиҳии муосир ва самараноктар доранд. Ҳангоми банақшагирии буҷаи худ, муҳим аст, ки на танҳо иҷора, балки хароҷоти афзояндаи гармидиҳии зимистонаро низ ба назар гиред.

Ҳолати манзил низ нақши муҳим мебозад. Хонаҳо дар биноҳои кӯҳна (Altbau) одатан бо шифтҳои баланд, тирезаҳои калон ва меъмории ҷолиб фарқ мекунанд, аммо аксар вақт таъмир ва хароҷоти иловагии таъмирро талаб мекунанд. Аз тарафи дигар, биноҳои нав ( Neubau ) имконоти муосир, анҷоми хуб ва роҳҳои ҳалли каммасрафи энергияро пешниҳод мекунанд, аммо иҷора одатан гаронтар аст. Фаҳмидани фарқиятҳои байни ин намудҳои манзил ба шумо кӯмак мекунад, ки хароҷоти оянда ва сатҳи роҳатро дақиқтар арзёбӣ кунед.

Кам кардани хароҷоти иҷора равиши бодиққатро талаб мекунад. Яке аз роҳҳои маъмултарини пардохти камтар ин истифодаи манзили муштарак (МУ) мебошад. Вақте ки иҷора ва хизматрасонии коммуналӣ байни якчанд иҷорагир тақсим карда мешаванд, хароҷоти инфиродӣ ба таври назаррас коҳиш меёбанд, ки ин онҳоро махсусан барои донишҷӯён ва мутахассисони ҷавон қулай мегардонад.

Вена барномаҳои дастгирии давлатӣ, ба монанди Wohnbeihilfe, , ки барои афроди дорои даромади кам тарҳрезӣ шудаанд. Миқдори кӯмак аз сатҳи даромад, таркиби оила ва хароҷоти манзил вобаста аст ва метавонад як қисми иҷораро пӯшонад ва бори умумии молиявиро кам кунад.

Иҷора тавассути агентӣ одатан пардохти таъминотро дар бар мегирад, ки метавонад то ду моҳ иҷораро ташкил диҳад. Шумо метавонед хароҷотро тавассути ҷустуҷӯи мустақим бо соҳиб кам кунед, ки ин махсусан дар минтақаҳои маъмули шаҳр муфид аст.

Вақт низ ба ҳамин андоза муҳим аст. Хонаҳо дар минтақаҳои маъмул хеле зуд иҷора мегиранд, аз ин рӯ беҳтар аст, ки ҷустуҷӯро 1-2 моҳ пеш аз кӯчидан оғоз кунед. Банақшагирии пешакӣ ба шумо интихоби бештар медиҳад ва барои пешгирӣ аз нархҳои аз ҳад зиёд баланд кӯмак мекунад.

Ин қадамҳо на танҳо хароҷотро кам мекунанд, балки раванди иҷораро фаҳмотар ва қулайтар мегардонанд.

Иҷорагирон дар Вена аз ҷониби қонун ҳимоя карда мешаванд ва фаҳмидани ҳуқуқҳои шумо ба пешгирии баҳсҳо ва амалҳои нодурусти соҳибхона мусоидат мекунад. Ҳуқуқҳои асосӣ инҳоянд:

• ҳуқуқ ба ҳисобкунии шаффоф ва ҳисобкунии дурусти ҳисобҳои коммуналӣ, аз ҷумла Бетрибскостен;
• масъулияти соҳиби хона барои нигоҳ доштани манзил дар ҳолати муносиби зиндагӣ ва анҷом додани таъмири зарурӣ;
• қобилияти муқовимат ба иҷораи ғайриқонунӣ меафзояд;
• ҳимоя аз кӯчонидани ғайриқонунӣ ё худсарона.

Агар мушкилот ба миён оянд, иҷорагирон метавонанд аз Mietervereinigung (ассотсиатсияи иҷорагирон) ва хадамотҳои шаҳрӣ, ба монанди Stadt Wien – Wohnservice, маслиҳат ва дастгирӣ гиранд. Ин хадамот шарҳ ва дастгирӣ бо забони олмонӣ медиҳанд, ба ҳалли низоъҳо, тасдиқи қонунияти шартномаҳо ва ҳимояи иҷорагирон мусоидат мекунанд.

Сармоягузорӣ дар амволи иҷора дар Вена як варианти бехатар ҳисобида мешавад, аммо он бо хатарҳои муайян ҳамроҳ аст. Барои кам кардани талафоти эҳтимолӣ ва ба ҳадди аксар расонидани фоидаи умумӣ, муҳим аст, ки ин омилҳоро пешакӣ ба назар гиред.

Хатари аз ҳад зиёд пешниҳод Neubau ҳастанд , ки ҳаҷми сохтмони нав аз ҳад зиёд буд. Ин рақобатро дар бозори иҷора афзоиш медиҳад ва метавонад ба даромаднокии амвол таъсири манфӣ расонад. Ин махсусан дар Favoriten , Simmering ва Floridsdorf , ки дар он ҷо дар солҳои охир шумораи зиёди манзилҳои нав сохта шудаанд.

Барои арзёбии дурусти бозор ва банақшагирии сармоягузорӣ, мониторинги мунтазами динамикаи он тавассути порталҳои махсус, ба монанди immosuchmaschine.at, арзанда аст. Ин ба интихоби соҳаҳое, ки дар онҳо пешниҳод ва талабот мутавозинтаранд, кӯмак мекунад.

Хатари танзимкунанда. Дар Австрия муносибатҳои иҷора аз ҷониби қонун қатъиян танзим карда мешаванд. Маҳдудиятҳо дар сатҳи иҷора дар биноҳои кӯҳна (Altbau) ва қоидаҳои сахттар барои иҷораи кӯтоҳмуддат, ба монанди тавассути Airbnb, метавонанд фоидаи сармоягузориро коҳиш диҳанд.

Барои соҳибон муҳим аст, ки мунтазам тағйирот дар қонунгузориро тавассути манбаъҳо ба монанди ehl.at ва Шӯрои шаҳри Вена (Stadt Wien) назорат кунанд, то стратегияи иҷораи худро фавран танзим кунанд.

Хатари холӣ будан. Давраҳои тӯлонии бе иҷорагир аксар вақт аз сабаби нодуруст ҷойгир кардани амвол ё кам баҳодиҳии мавсимӣ ба вуҷуд меоянд. Масалан, манзили донишҷӯён аксар вақт дар моҳҳои тобистон холӣ мемонад ва манзилҳое, ки барои муҳоҷирон пешбинӣ шудаанд, метавонанд аз сабаби тағйирот дар барномаҳои корпоративӣ талаботро аз даст диҳанд.

Мавқеъгирии дурусти амвол, маркетинг ва ҳадафгирии дақиқ метавонад вақти бекористиро кам кунад ва сатҳи устувори даромадро нигоҳ дорад.

Хатарҳои молиявӣ. Фоидаи сармоягузорӣ мустақиман аз вазъи иқтисодӣ, талабот ба иҷора ва меъёрҳои ипотека таъсир мегирад. Афзоиши меъёрҳои фоизӣ хароҷоти соҳибони манзилро зиёд мекунад, дар ҳоле ки коҳиши талабот чораҳои чандирро талаб мекунад - масалан, танзими иҷора ё таъмири манзил барои нигоҳ доштани иҷорагирон.

Ҳангоми сармоягузорӣ ба амволи иҷора дар Вена, муҳим аст, ки на танҳо вазъи кунунӣ, балки рушди миёнамӯҳлати бозорро низ ба назар гирем. Дар тӯли се то панҷ соли оянда талабот ба манзил тадриҷан афзоиш ёбад ва суръати афзоиш вобаста ба макон, намуди амвол ва тағйироти демографӣ фарқ кунад.

Рушди шабакаи нақлиёт ва ҳаҷми сохтмонҳои нав ба дурнамои бозор таъсири назаррас мерасонад Масалан, васеъ кардани хатти метрополитени U1 ва пайдоиши лоиҳаҳои нави истиқоматӣ дар Favoriten ва Simmering ҷолибияти ин минтақаҳоро афзоиш дода, талаботро дастгирӣ мекунанд. Дар айни замон, сохтмони фаъол Neubau рақобатро байни соҳибони амвол афзоиш медиҳад, ки ҳангоми арзёбии фоиданокии оянда бояд ба назар гирифта шавад.

Дар маҳаллаҳои бонуфузе ба монанди Döbling ва Hietzing , вазъият дигар аст. Шумораи амвол дар ин ҷо маҳдуд аст ва таваҷҷӯҳ ба иҷораи дарозмуддат аз ҷониби оилаҳо ва муҳоҷирон устувор боқӣ мемонад. Нархи баланди харид одатан бо хатари пасти холӣ будан ва имконияти нигоҳ доштани нархҳои иҷора бидуни тағйирёбии ногаҳонӣ ҷуброн карда мешавад.

Таваҷҷӯҳи муҳоҷирон ва мутахассисони ҷавон дар Leopoldstadt ва Landstraße , бахусус дар наздикии кластерҳои нави офисӣ ва тиҷоратӣ, мутамарказ шудааст. Дар айни замон, Floridsdorf ва Liesing дар байни оилаҳои миёнадаромад, ки хонаҳои васеъ ва инфрасохтори хубро меҷӯянд, ҳарчанд онҳо аз маркази шаҳр дуртар ҷойгиранд, маъруфияти бештар пайдо мекунанд.

Ноҳияҳои иҷораи манзилҳои Вена тақрибан ба се намуд вобаста ба дурнамои иҷора тақсим мешаванд: минтақаҳои рушдёбанда бо инфрасохтори хуб афзоиши мӯътадили ҳосилнокиро таъмин мекунанд; маконҳои асосӣ талаботи устуворро таъмин мекунанд; ва маҳаллаҳои дурдаст ё маъмулӣ афзоиши мӯътадилро нишон медиҳанд, аммо имкониятҳои фоидаовариро тавассути таъмири асосӣ ва фурӯши дубора фароҳам меоранд.

Стратегияи дурусти сармоягузорӣ аз намуди амволе, ки шумо мехаред ва ба кӣ онро ба иҷора доданӣ ҳастед, вобаста аст. Се равиши санҷидашуда аксар вақт дар бозори Вена самаранок мебошанд.

Стратегияи "арзиши иловагӣ" харидани амволи ба беҳбудӣ ниёздошта ва сипас анҷом додани таъмири босифатро дар бар мегирад. Он махсусан дар маҳаллаҳои миёнаҳаҷм ба монанди Favoriten ва Simmering , ки дар он ҷо навсозӣ метавонад иҷорапулиро афзоиш диҳад ва сатҳи холӣшавии манзилро коҳиш диҳад.

Ин метавонад корҳоеро дар бар гирад, ба монанди насб кардани тирезаҳои нав, навсозии системаи гармидиҳӣ ё навсозии ошхона ва ҳаммом, ки манзилро барои иҷорагирон ҷолибтар мегардонад.

Стратегияи "харидан ва нигоҳ доштан" харидани амволро барои иҷораи дарозмуддат, одатан барои оилаҳо ё муҳоҷирон, дар бар мегирад. Маҳаллаҳои беҳтарин ба монанди Döbling ва Hietzing барои ин модел беҳтаринанд: талабот устувор аст, хонаҳо ишғол карда мешаванд ва иҷорапулии баланд солҳо нигоҳ дошта мешавад.

Ин метавонад корҳоеро дар бар гирад, ба монанди насб кардани тирезаҳои нав, навсозии системаи гармидиҳӣ ё навсозии ошхона ва ҳаммом, ки манзилро барои иҷорагирон ҷолибтар мегардонад.

Стратегияи "гардиши кӯтоҳмуддат" иҷораи кӯтоҳмуддатро дар бар мегирад, ки аксар вақт тавассути Airbnb анҷом дода мешавад. Ноҳияҳои марказӣ ба монанди Innere Stadt ва Leopoldstadt даромади баланди сайёҳӣ пешниҳод мекунанд, аммо хатарҳои назаррас доранд: мавсимӣ, қоидаҳои қатъӣ ва зарурати идоракунии фаъол.

Хариди бомуваффақияти амволи иҷора омодагии систематикиро талаб мекунад. Қадами аввал таҳлили макон аст: дастрасии нақлиёт, мавҷудияти мактабҳо ва мағозаҳо ва нақшаҳои рушд ҳама ба талаботи дарозмуддат таъсир мерасонанд. Қадами дуюм омӯзиши рақобат аст: ин ба муқаррар кардани нархи муносиби иҷора ва арзёбии эҳтимолияти афзоиши даромади оянда мусоидат мекунад.

Санҷиши техникӣ барои муайян кардани зарурати сармоягузорӣ дар таъмир, самаранокии энергетикӣ ва риояи талаботи муосир кӯмак мекунад. Баррасии ҳуқуқӣ номи ҳуқуқии амвол ва набудани маҳдудиятҳои иҷораро тасдиқ мекунад. Таҳлили молиявӣ ҳисобҳои хароҷоти сармоя, андозҳо ва хароҷоти амалиётӣ, инчунин пешгӯии фоидаовариро барои арзёбии имконпазирии сармоягузорӣ дар бар мегирад.

Сармоягузор аввал бояд стратегияеро муайян кунад: иҷораи дарозмуддат, таъмир ва фурӯши дубора, ё иҷораи кӯтоҳмуддат. Сипас, барои таъмир ва хароҷоти ғайричашмдошт буҷет тартиб диҳед. Ҷалби мутахассисон, ба монанди ширкати идоракунӣ, риэлтор ва машваратчии андоз, хатарҳоро дар ҳама марҳилаҳо ба таври назаррас коҳиш медиҳад.

Интихоби минтақа барои иҷораи хона дар Вена мустақиман аз стратегияи интихобшудаи сармоягузорӣ, аудиторияи мақсадноки иҷорагирон ва намуди амвол вобаста аст.

Дар сегменти бозори оммавӣ бо рушди фаъол ( Neubau ) ва талаботи ноустувор, ноҳияҳо ба монанди Favoriten ва Simmering . Дар ин ҷо, стратегияи "арзиши иловагӣ", аз ҷумла таъмир ва модернизатсия, ба афзоиши даромади иҷора ва коҳиш додани хатари холӣ шудани манзил мусоидат мекунад.

Ин маконҳо сармоягузоронеро ҷалб мекунанд, ки омодаанд навсозии манзилро маблағгузорӣ кунанд ва талаботи донишҷӯён, мутахассисони ҷавон ва оилаҳоеро, ки манзили дастрас меҷӯянд, қонеъ гардонанд.

Döbling ва Hietzing барои иҷораи дарозмуддат барои оилаҳо ва иҷорагирони босифат беҳтаринанд . Маҳдудияти пешниҳод ва талаботи устувор стратегияи хариду нигоҳдориро ниҳоят бехатар мегардонанд: гарчанде ки дар ин ҷо фоида нисбат ба сегменти бозори оммавӣ пасттар буда метавонад, хатари партофта шудан қариб вуҷуд надорад ва амвол дар ҳама гуна шароити бозор пардохтпазирии худро нигоҳ медорад.

Барои иҷораи кӯтоҳмуддат ва тиҷоратҳои сайёҳӣ, беҳтар аст, ки ноҳияҳои марказӣ, ба монанди Innere Stadt ва Leopoldstadt . Стратегияи "гардиши кӯтоҳмуддат" дар ин ҷо метавонад даромади зиёд ба даст орад, аммо ба сустшавии мавсимӣ ва қоидаҳои қатъии иҷораи Airbnb дучор мешавад.

Аз ин рӯ, барои сармоягузорон муҳим аст, ки стратегияи худро пешакӣ муайян кунанд, фаҳманд, ки кадом иҷорагиронро ҳадаф қарор медиҳанд ва чӣ гуна фоидаеро меҷӯянд, то минтақаи мувофиқ ва амволи мувофиқи сармоягузорӣ интихоб кунанд.

Амволи ғайриманқули Вена яке аз роҳҳои устувортарини нигоҳдорӣ ва афзоиши сарват дар Аврупо мебошад. Ин шаҳр талаботи баланди иҷора, сохтмонҳои нав ва қоидаҳои пешгӯишавандаи бозиро пешниҳод мекунад. Бо интихоби маҳаллаи дуруст, ҳисоб кардани фоидаи дуруст ва таҳияи стратегия (аз арзиши иловашуда то хариду нигоҳдорӣ), шумо метавонед ба ҷараёни устувори пулӣ ноил шавед ва аз таваррум муҳофизат кунед. Муваффақияти шумо мустақиман аз омодагии шумо вобаста аст: ҳар қадар таҳлили шумо амиқтар бошад, ҳамон қадар фоидаи шумо баландтар ва хатарҳои шумо камтар мешаванд.