Ҳуқуқи аввалин рад кардани амволи ғайриманқул дар Австрия

Ҳуқуқи радди аввал (Vorkaufsrecht) барои амволи ғайриманқул дар Австрия як механизми ҳуқуқӣ мебошад, ки ба шахс ё созмони мушаххас имкон медиҳад, ки амволро бо ҳамон шартҳои харидори тарафи сеюм харидорӣ намояд. Ин ҳуқуқ ба таври худкор ба вуҷуд намеояд, балки бояд дар шартнома муқаррар карда шавад ва барои ҳимояи манфиатҳои фоидагиранда дар сабти замин ба қайд гирифта шавад.

Ин ҳуқуқи афзалиятнок ҳам барои манзилҳои истиқоматӣ ва ҳам барои объектҳои тиҷоратӣ истифода мешавад. Он манфиатҳои иҷорагирон, сармоягузорон ва ҳамсояҳоро муҳофизат мекунад, ба пешгирии тағироти номатлуби моликият кӯмак мекунад ва имкон медиҳад, ки худро дар ҷои харидори эҳтимолӣ гузоред ва дар ҳоле ки назорат аз болои муомилот нигоҳ дошта шавад.

Ҳуқуқи австриявии қонуни радди аввал ҳуқуқ ва ӯҳдадориҳои тарафҳоро муқаррар мекунад. Принсипҳоро Кодекси шаҳрвандии Австрия муайян мекунад (ABGB, §§1072–1079) ва ҳуқуқ метавонад тавассути шартнома, ҳадя, мубодила ё иҷора бо хариди минбаъда муқаррар карда шавад.

Се шакли асосии ҳуқуқ вуҷуд дорад:

шартномавӣ (schuldrechtlich) танҳо байни тарафҳои дахлдор эътибор дорад. Он манфиатгирандаро аз шахсони сеюм муҳофизат намекунад ва барои ҳолатҳое мувофиқ аст, ки ҳарду тараф ба якдигар эътимод доранд ва нақшаи интиқоли амволро надоранд. Масалан, иҷорагир метавонад чунин шартро дар шартномаи иҷораи манзил дар Вена ё дар шартномаи алоҳида муқаррар кунад ва ҳуқуқи харидро пас аз қатъи шартномаи иҷора муқаррар кунад.

Ҳуҷҷате, ки дар феҳристи замин (динглич) ба қайд гирифта шудааст, ҳифзи хеле бештарро таъмин мекунад. Он нисбат ба ҳамаи харидорони оянда эътибор дорад ва дар C-Blatt Grundbuch сабт карда мешавад, ки ҳуқуқи моликиятро оммавӣ мекунад ва барои ҳар касе, ки баъдан амволро ба даст меорад, ҳатмӣ мебошад. Дар амал, ин шакл аксар вақт аз ҷониби сармоягузорон ва шахсони ҳуқуқӣ барои кафолати афзалияти харид ҳангоми фурӯши дубора ё муомилоти мураккаби амволи ғайриманқул истифода мешавад.

Ҳуқуқи қонунӣ дар ҳолатҳои махсус, ба монанди кооперативҳои манзилӣ, барномаҳои иҷтимоӣ ё баъзе ташаббусҳои муниципалӣ татбиқ карда мешавад. Он манфиатҳои иҷорагирон ва ҷамоатҳои маҳаллиро ҳимоя мекунад ва ба онҳо имкон медиҳад, ки манзилҳои худро бо шартҳои имтиёзнок харидорӣ кунанд.

дар Австрия сазовори таваҷҷӯҳи махсус астиҷора ва харид. Дар баъзе мавридҳо, иҷорагирони дарозмуддат метавонанд ҳуқуқи афзалиятноки харидани хона ё хонаро дошта бошанд, агар амвол ба фурӯш гузошта шавад. Ин як воситаи муҳими ҳифзи иҷорагир ва дар айни замон омиле мебошад, ки ба қарорҳои сармоягузорон ҳангоми харидани амволи даромаднок таъсир мерасонад.

Дар Австрия, муниципалитетҳо ва мақомоти давлатӣ аксар вақт ҳуқуқи махсуси рад кардани амволи ғайриманқулро дар доираи рушди шаҳр, барномаҳои иҷтимоӣ ё стратегӣ доранд. Ин ҳуқуқ дар қоидаҳои маҳаллӣ қайд карда шудааст ва як қисми Санади ҳуқуқи Австрия оид ба радди аввал аст.

Ҳадафи ин ҳуқуқ ҳифзи инфрасохтори иҷтимоӣ, таъмини манзили дастрас, мониторинги лоиҳаҳои рушди шаҳр ва пешгирии болоравии спекулятсияи нархҳо дар сайтҳо ё биноҳои асосӣ мебошад. Ҳангоми фурӯши амволи ғайриманқул, соҳибмулк вазифадор аст, ки шаҳрдорро дар бораи муомилот бо зикри шартҳои харид хаттӣ огоҳ созад. Ба муниципалитет барои қабули қарор мӯҳлати муқаррарӣ дода мешавад - одатан барои амволи ғайриманқул 30 рӯз. Агар муниципалитет рози бошад, он бо ҳамон шартҳое, ки шахси сеюм аст, муомила мекунад.

Дар амал ин ҳуқуқ дар маҳаллаҳои кӯҳнаи истиқоматии Вена фаъолона истифода мешавад, ки дар он ҷо муниципалитет метавонад квартираҳоро барои табдил додан ба манзили иҷтимоӣ, инчунин ҳангоми фурӯши замин барои сохтмони инфрасохтори коммуналӣ, ки ба ҳуқуқи афзалиятноки харид дар Австрия мувофиқ аст, харидорӣ кунад. Сармоягузорон бояд дахолати эҳтимолии мунисипалиро ҳангоми банақшагирии муомилоти амволи ғайриманқули манзилӣ ва тиҷоратӣ баррасӣ кунанд. Риоя накардани тартиби огоҳӣ метавонад боиси баҳси судӣ ва беэътибор донистани муомилот гардад.

Дар амалияи воқеӣ ман мебинам, ки дониш ва дуруст тартиб додани ҳуҷҷатҳо ба шумо имкон медиҳад, ки ҳангоми харидани манзил ё замин аз ихтилофот канорагирӣ кунед ва маҳдудиятҳои эҳтимолиро пешбинӣ кунед.

Шумо метавонед Vorkaufsrecht (ҳуқуқи имтиёзнок) барои квартира ё қитъаи заминро дар Австрия тавассути C-Blatt Grundbuch (ҳуқуқи имтиёзнок) тафтиш кунед - бахше аз феҳристи замин, ки ҳама ҳуқуқҳои имтиёзнок ва дигар гаронии амволи ғайриманқулро сабт мекунад.

• Тарафҳои муомила: фурӯшандагон, харидорон, иҷорагирон, баҳрабардорони ҳуқуқ.
• Намояндагони қонунӣ ва нотариусҳо, ки тибқи ваколатномаи тарафҳо амал мекунанд.
• Мақомоти давлатӣ, агар расман зарур бошад (масалан, муниципалитетҳо риояи ҳуқуқи афзалиятнок барои хариди манзил дар Австрияро назорат мекунанд).

• Дархост тасдиқи манфиати қонуниро талаб мекунад.
• Маълумоти дуруст шартҳои татбиқ, мӯҳлати эътибор ва истисноҳоро дар бар мегирад (масалан, интиқоли оила, тӯҳфаҳо).
• Санҷиш махсусан дар муомилоти марбут ба қитъаҳои ҳамсоя (ҳуқуқи радкунии аввал аз қитъаи замин дар Австрия) ё объектҳои замин (ҳуқуқи афзалиятнок барои хариди замин дар Австрия) барои пешгирии баҳсҳои ҳуқуқӣ муҳим аст.
• Феҳрист на танҳо мавҷудияти ҳуқуқ, балки инчунин шартҳои татбиқи онро нишон медиҳад: мӯҳлати эътибор, доираи бенефитсиарҳо ва истисноҳо (масалан, интиқоли оилавӣ ё тӯҳфаҳо).

Санҷиши зарурӣ дар ин марҳила ба нақша гирифтани транзаксияҳо, кам кардани хатарҳо ва таъмини риояи ҳама расмиятҳои ҳуқуқӣ, махсусан ҳангоми сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул ё фурӯши дубора кӯмак мекунад.

Барои фаҳмидани он ки ҳуқуқи хариди амвол дар Австрия чӣ гуна кор мекунад, муҳим аст, ки тамоми равандро аз лаҳзаи пешниҳоди ҷониби сеюм то бастани муомилот баррасӣ кунед.

1. Раванд бо гирифтани пешниҳоди воқеӣ аз харидори тарафи сеюм аз ҷониби соҳибмулк оғоз мешавад. То ин лаҳза, ҳуқуқи харидории бозхарид барои соҳибмулк фаъол намешавад ва соҳибмулк озодона амволро ихтиёрдорӣ мекунад. Масалан, агар як манзил дар Вена ба фурӯш гузошта шавад ва аз сармоягузор пешниҳоди мушаххас гирифта шавад, дар ин лаҳза иҷорагир ё шахси бақайдгирифташуда имкони истифодаи ҳуқуқи харидории бозхаридро дорад.
2. Қадами навбатӣ огоҳ кардани шахси манфиатдор. Фурӯшанда бояд соҳиби амволро хаттӣ дар бораи нияти фурӯши амвол огоҳ кунад ва нарх, шартҳои пардохт ва мӯҳлатҳои қабули қарорро муфассал шарҳ диҳад. Дар амал, хатогиҳо дар огоҳинома, ба монанди нархи нодуруст ё мӯҳлат, метавонанд оғози мӯҳлати посухро боздоранд. Ман бо ҳолатҳое дучор шудам, ки огоҳиномаи нодуруст муомилотро барои чанд ҳафта ба таъхир андохт ва ислоҳро тавассути нотариус талаб мекард.
3. Тибқи қонун, шахси манфиатдор 30 рӯз вақт дорад, ки дар бораи амволи ғайриманқул қарор қабул кунад. Аммо, шартнома метавонад тамдиди мӯҳлатро пешбинӣ кунад, хусусан дар амалиётҳои сармоягузорӣ, ки дорои амволи тиҷоратӣ ё якчанд тараф мебошанд. Масалан, ҳангоми фурӯши бинои офисӣ ба сармоягузор, мӯҳлати қабули қарор аксар вақт то 60 рӯз дароз карда мешавад, то шартҳои молиявӣ ва ӯҳдадориҳои қарзӣ тасдиқ карда шаванд.
4. Шакли истифодаи ин ҳуқуқ содда аст: шахси манфиатгиранда танҳо бояд изҳороти хаттии яктарафаи нияти харидани амволро пешниҳод кунад. Агар дар шартнома мувофиқа карда шуда бошад, огоҳиномаи электронӣ низ иҷозат дода мешавад, ки ин равандро суръат мебахшад ва бюрократияро ба ҳадди ақал мерасонад.
5. Дар муомилот бо амволи калон , аксар вақт аз кафолати гарав ва дастгирии нотариалӣ. Дар чунин ҳолатҳо, мӯҳлати истифодаи ҳуқуқ танҳо пас аз тасдиқи пасандоз ё таъин кардани нотариуси боэътимод оғоз мешавад. Масалан, ҳангоми харидани маҷмааи истиқоматӣ дар канори шаҳри Вена, шахси манфиатдор аввал бояд маблағҳоро ба суратҳисоби эскроу интиқол диҳад, ки пас аз он мӯҳлати 30-рӯза оғоз мешавад.

Ба гуфтаи ҳуқуқшиносон ва палатаҳои нотариалии Австрия, ҳуқуқҳои афзалиятнок нисбатан каманд - тақрибан дар 10-15% муомилоти амволи ғайриманқули манзил ва бештар дар лоиҳаҳои корпоративӣ ё сармоягузорӣ пайдо мешаванд. Дар сегменти иҷораи моликият, чунин созишномаҳо, махсусан дар Вена ва иёлатҳои федералии калонтар, ки манзилҳои иҷора тадриҷан ба моликияти соҳибмулк табдил меёбанд, бештар маъмул мешаванд.

Бақайдгирии ҳуқуқи моликият дар феҳристи замин тақрибан 500 евро арзиш дорад, бо шумули пардохтҳои нотариалӣ ва ҳаққи вуруди маълумот. Нарх метавонад вобаста ба мураккабии муомилот фарқ кунад. Одатан, хароҷотро дорандаи ҳуқуқи амвол ба дӯш мегирад, зеро онҳо бенефитсиар мебошанд, аммо созишномаҳои дигарро метавон гуфтушунид кард.

Сарфи назар аз хароҷоти иловагӣ, Vorkaufsrecht як воситаи муфид барои ҳифзи манфиатҳо, махсусан барои сармоягузорон ва иҷоракорон боқӣ мемонад.

Ҳуқуқи радкунии аввал (Vorkaufsrecht) воситаи пурқуввати ҳифзи манфиатҳост, аммо он абадӣ намемонад. Ҳолатҳое ҳастанд, ки дар онҳо ин ҳуқуқ қатъ мегардад.

• Даст кашидан аз соҳиби ҳуқуқ: озодии интихоб. Манфиатгиранда метавонад ихтиёран аз ҳуқуқ бо пешниҳоди изҳороти хаттӣ даст кашад. Дар ин ҳолат, соҳиби амвол дигар вазифадор нест, ки амволро барои харид пешниҳод кунад. Ин даст кашидан аксар вақт аз ҷониби сармоягузороне истифода мешавад, ки агар шартҳо мусоид набошанд, қарор медиҳанд, ки дар муомилот иштирок накунанд.
• Ба охир расидани мӯҳлат: агар шумо онро нагузаронед, онро аз даст медиҳед. Тибқи қонун, ба доранда 30 рӯз барои истифода аз ҳуқуқи амволи ғайриманқул дода мешавад. Агар ин мӯҳлат бе ягон чора гузарад, ҳуқуқ ба таври худкор қатъ мешавад. Дар амал, ин мӯҳлат метавонад дар шартномаҳо, махсусан барои муомилоти калон бо амволи сармоягузорӣ, дароз карда шавад.
• Марги шахси ворис: ҳуқуқ меросӣ нест.Воркауфсрехт ҳуқуқи шахсӣ аст, бинобар ин он ба ворисон дода намешавад, агар дар шартнома тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад. Ин маънои онро дорад, ки пас аз марги соҳиби он, ҳуқуқ қатъ мешавад ва соҳиб метавонад амволро фурӯшад.
• Ҷубронпулӣ: созишнома ба ҷои ҳуқуқ. Баъзан ҳуқуқро метавон "харид" кард — доранда ба ҷои истифодаи ҳуқуқ ба ҷубронпулӣ розӣ мешавад. Ин дар ҳолатҳое қулай аст, ки ҳарду тараф мехоҳанд созишномаро зуд ба анҷом расонанд.
• Кӯшишҳои канорагирӣ аз қонун. Фурӯшандагон баъзан кӯшиш мекунанд, ки Воркауфсрехтро дар Австрия тавассути муомилоти сохта, интиқоли амвол ба ширкат, хешованд ё бастани созишномаҳои мубодила канорагирӣ кунанд. Таҷрибаи судӣ нишон медиҳад, ки чунин амалҳо метавонанд беэътибор дониста шаванд ва манфиатгиранда ҳақ дорад баргардонидани маблағ ё ҷубронро талаб кунад.

Иҷорагирандагон бо имтиёзҳо. Дар Австрия барои ҳамаи иҷорагирон ҳуқуқи умумӣ вуҷуд надорад, аммо манзилҳои субсидияшуда ё нақшаҳои иҷора барои соҳиб шудан метавонанд варианти интихоби аввалро пешниҳод кунанд. Ин механизм ба иҷорагирони дарозмуддат имконияти воқеӣ медиҳад, ки бо шартҳои мусоид соҳиби хона шаванд.

Мерос ва интиқоли ҳуқуқҳо. Агар амвол меросӣ бошад, ҳуқуқи гирифтани аввалият метавонад ба ворисон татбиқ гардад, агар ин дар шартнома пешбинӣ шуда бошад.

Ҳуқуқи афзалиятнок барои хариди манзил дар Австрия ба баҳрабаранда як қатор бартариятҳо медиҳад, аммо дар айни замон хатарҳои муайяне дорад.

• Ҳимоя аз рақибон: дорандаи ҳуқуқ имкон дорад, ки амволро пеш аз харидори тарафи сеюм харидорӣ кунад. Ин бо назардошти талаботи зиёд ба амволи ғайриманқул дар Вена ва дигар шаҳрҳои калон махсусан муҳим аст.
• Пешгӯии нарх ва шартҳо: бенефитсиар амволро бо ҳамон шартҳое, ки шахси сеюм мехарад, мехарад, ки ин аз болоравии нархҳои спекулятивӣ пешгирӣ мекунад.
• Банақшагирии сармоягузорӣ: Қонун ба шумо имкон медиҳад, ки стратегияҳои молиявӣ ва сармоягузориро пешакӣ ба нақша гиред, аз ҷумла харидани хонаҳо, хонаҳо ё замин.
• Аризаи иҷора: Иҷорагирандагони дарозмуддат метавонанд аз имкони иҷора барои хариди амволи ғайриманқул дар Австрия истифода баранд, ки ба онҳо нисбат ба харидорони тарафи сеюм бартарӣ медиҳад.

• Кам шудани пардохтпазирии амвол: амволи ғайриманқул бо ҳуқуқи бақайдгирифташудаи радди аввалия метавонад барои дигар сармоягузорон камтар ҷолиб бошад.
• Пардохтҳои ҳуқуқӣ ва нотариалӣ: Бақайдгирии ҳуқуқи моликият хароҷотро талаб мекунад, хусусан вақте ки сухан дар бораи фурӯши дубораи амвол ё қитъаҳои замин меравад.
• Маҳдудияти озодии фурӯшанда: соҳиби амвол наметавонад онро озодона ихтиёрдорӣ кунад, ки ин метавонад ба таъхир дар муомилот оварда расонад.
• Риояи қатъии мӯҳлатҳо ва тартибот муҳим аст: риоя накардани мӯҳлати 30-рӯза ё хатогиҳо дар огоҳӣ метавонад боиси аз даст додани ҳуқуқҳо гардад.

Дар амал, ман мебинам, ки RoFR дар Австрия аксар вақт аз ҷониби иҷоракорон ва сармоягузорони хурд кам арзёбӣ мешавад. Бисёриҳо бар ин боваранд, ки қонун ба таври худкор манфиатҳои онҳоро ҳимоя мекунад, аммо воқеият нишон медиҳад, ки бидуни огоҳии дуруст, сабти ном ва риояи мӯҳлат ин бартарият аз даст меравад. Аз ин рӯ, муносибати ботаҷриба ба тафтиш ва татбиқи қонун калиди муомилоти муваффақ мебошад.

Ҳуқуқи Vorkaufsrecht дар Австрия на танҳо як ҳуқуқи классикии афзалиятнок, балки асбобест, ки бо бозор инкишоф меёбад ва ба шароити нав мутобиқ мешавад:

Маҳдуд кардани ҳуқуқҳои "доимӣ" ва ҳифзи иҷорагирон. Дар шаҳрҳо ба монанди Вена, қонунгузорӣ тадриҷан ҳуқуқҳои дарозмуддат ё "доимӣ"-и радди аввалро барои ҳифзи иҷорагирон ва пешгирии монополияи бозор маҳдуд мекунад. Бо вуҷуди ин, иҷорагирони дарозмуддат метавонанд дар Австрия аз ҳуқуқҳои иҷора ва ҳуқуқи харид истифода баранд ва ба онҳо имкон медиҳанд, ки манзилҳоро бо шартҳои мусоид харидорӣ кунанд.

Истифода дар расмиёти музоядаи маҷбурӣ (Zwangsversteigerung). Дар ҳолатҳои фурӯши музояда, шахси манфиатдор метавонад ҳангоми фурӯши хона дар Австрия пас аз музояда ҳуқуқи бозхаридро истифода барад. Ин як стратегияи ғайриоддӣ, вале муассир аст, ки ба харидор имкон медиҳад, ки амволро бо нархи пешниҳодкардаи шахси сеюм харад, ҳатто агар онҳо аллакай дар музояда иштирок карда бошанд.

Парвандаҳои корпоративӣ ва сармоягузорӣ. Ҳуқуқҳои афзалиятнок барои харидани замин дар Австрия дар таҷдиди сохтори корпоративӣ, мубодила ва муомилоти замин фаъолона истифода мешаванд. Ширкатҳо аз ҳуқуқҳои афзалиятнок барои ба даст овардани назорати барвақти дороиҳо ва маҳдуд кардани рақобат истифода мебаранд.

Ҳуқуқи радди аввалия дар замини ҳамсоя дар Австрия. Дар баъзе мавридҳо, ба соҳибони замин ҳуқуқи радди аввалия дар замини ҳамсоя дода мешавад, ки ин барои сармоягузороне, ки нақша доранд амволи худро муттаҳид ё васеъ кунанд, махсусан муҳим аст.

Фурӯши қисман ва ҳуқуқи харид. Баъзе соҳибон як қисми амволи худро мефурӯшанд ва ҳуқуқи харидани саҳмияҳои фурӯхташударо нигоҳ медоранд. Ин ба онҳо имкон медиҳад, ки сармояро озод кунанд ва ҳамзамон имкони баргардонидани амволро нигоҳ доранд. Масалан, агар 10%, 25% ё 50% амвол фурӯхта шавад, соҳиб метавонад ин саҳмияҳоро бо нархи ҷории бозорӣ бозхарад.

Ҳуқуқи радкунии аввал аз амволи ғайриманқул дар Австрия як воситаи муассирест, ки манфиатҳои бенефитсиарро муҳофизат мекунад ва ҳамзамон ба соҳибмулк маҳдудиятҳои муайянро ҷорӣ мекунад. Вай хам ба квартирахо, хам ба хонахо ва хам участкахои замин дахл дорад ва ба расмиятчигй бодиккат риоя кардани расмиятчигй, ба кайд гирифтан дар кайди замин ва фавран огох намудани хамаи тарафхоро талаб мекунад.

Ҳуқуқи радкунии аввал ба шаффофтар ва пешгӯишавандаи бозори амволи ғайриманқул кӯмак мекунад, ки манфиатҳои иҷорагирон ва сармоягузорони дарозмуддатро ҳимоя мекунад. Дар амал самараи ин хукук бевосита ба риояи катъии мухлат, дуруст ичро намудани шартномахо, пешакй тафтиш кардани реестрхо вобаста аст. Барои сармоягузорон, риэлторҳо ва иҷорагирон муҳим аст, ки ин ҳуқуқро бидуни хатари муноқиша истифода баранд.