Чӣ тавр ва чаро амволи ғайриманқулро дар Хорватия харидан мумкин аст

Бозори амволи ғайриманқули Хорватия айни замон яке аз давраҳои пурҷӯшу хурӯштарини таърихи худро аз сар мегузаронад. Дохил шудани кишвар ба минтақаи евро ва минтақаи Шенген дар соли 2023 муомилотро барои хориҷиён ба таври назаррас содда кард, хатарҳои асъорро аз байн бурд ва бозорро пешгӯишаванда ва шаффоф гардонд. Хорватия худро дар харитаи Аврупо ҳамчун макони ҷолиб барои сармоягузороне, ки мехоҳанд дар Хорватия хона харанд, хонаи соҳили баҳр ё сармоягузорӣ ба иҷораи манзилҳои сайёҳӣ, мустаҳкам муаррифӣ кардааст.

Ҳадафи ин мақола пешниҳоди таҳлили ҳамаҷонибаи ҷолибияти сармоягузории Хорватия аст: аз шарҳи он, ки чаро ҳоло вақти баррасии харид аст, то муқоиса бо Австрия, ки дар он амволи ғайриманқул ҳамчун меъёри устуворӣ қабул карда мешавад. Мо ҳама ҷанбаҳоро баррасӣ хоҳем кард: нозукиҳои ҳуқуқӣ, тамоюлҳои нархҳо, имконоти амволи ғайриманқул ва беҳтарин минтақаҳои Хорватия барои ҷустуҷӯи манзил.

Австрия ҳамчунон меъёри устуворӣ боқӣ мемонад. Ҳама чиз дар ин ҷо равшан ва пешгӯишаванда аст: қонунҳо фаҳмоанд, додгоҳҳо ҳуқуқи соҳибони амволро ҳимоя мекунанд ва нархҳо дар Вена оҳиста-оҳиста, вале устуворона боло мераванд. Фоидаи иҷора одатан аз 2-3% дар як сол зиёд намешавад, аммо талабот доимӣ ва пардохтпазирӣ баланд аст - аз ин рӯ, хонаҳо дар Австрия аксар вақт ҳамчун дороии асосӣ дар портфел интихоб карда мешаванд. Гирифтани иҷозатномаи истиқомат тавассути амволи ғайриманқул дар Австрия сармоягузории 500,000 евро ё бештар аз онро талаб мекунад ва худи раванд пур аз бюрократияи назаррас аст. Аммо дар иваз, шумо эътимод ва ҳифзи дарозмуддати сармояро ба даст меоред.

Аз тарафи дигар, Хорватия

• остонаи вуруд пасттар аст - шумо метавонед дар Хорватия хонаро бо нархи арзон аз 120 то 150 ҳазор евро харед;
• ҳосилнокӣ баландтар аст - иҷора дар соҳили баҳр 5-7% дар як сол медиҳад;
• андозҳо соддатаранд - 3% ҳангоми харидани амволи истифодашуда ва бюрократияи ҳадди ақал;
• Сайёҳӣ рушд карда, талаботро ба манзил афзоиш медиҳад.

Аммо бозор камтар пешгӯишаванда аст: нархҳо аз мавсим ва вазъи иқтисодӣ вобастаанд ва пардохтпазирӣ дар минтақаҳои соҳилӣ баландтарин аст.

Бозори амволи ғайриманқули Хорватия пас аз қабули евро ва пайвастан ба минтақаи Шенген дар соли 2023 босуръат рушд мекунад. Тибқи иттилои Идораи омори Аврупо ва Бонки миллии Хорватия, нархи манзил дар кишвар 8,3% ва афзоиши он дар соҳили баҳр нисбат ба соли гузашта аз 10% зиёд аст. Дар Загреб, Сплит ва Дубровник шумораи муомилот ба сатҳи рекордӣ расид ва талабот аз ҷониби харидорони хориҷӣ ва маҳаллӣ, бахусус барои хонаҳо ва хонаҳои назди баҳр, мунтазам афзоиш ёфт.

Аз рӯи таҷрибаи ман, Хорватия яке аз кишварҳои маъмултарин барои онҳое шудааст, ки мехоҳанд як манзили дастраси соҳилӣ харанд, иҷозатномаи истиқомати Хорватияро гиранд ва даромади иҷора ба даст оранд. Омезиши зебоии табиӣ, мақоми ИА ва андозҳои мӯътадил онро барои сармоягузорон аз Олмон, Австрия, Словения ва Скандинавия ҷолиб мегардонад.

• 🇩🇪 Як муштарӣ аз Олмон дар аввали соли 2024 дар Сплит хона харид. Дар мавсими тобистон, даромади иҷора тақрибан 6% дар як солро ва арзиши бозории амвол дар муқоиса бо соли гузашта 9% афзоиш ёфт.
• 🇬🇧 Як оилаи рус барои истироҳати худ ва иҷора дар Airbnb дар Истрия хонаеро дар наздикии соҳил хариданд. Сармоягузорӣ ба онҳо имкон дод, ки иҷозатномаи истиқомат дар Хорватияро ва даромад аз интизориҳо зиёдтар буд: амвол дар тобистон қариб ки истифода мешуд.
• 🇸🇮 Як сармоягузори ҷавон аз Словения як хонаи студияро дар Загреб бо нархи 125 000 евро интихоб кард. Ба шарофати талаботи доимии донишҷӯён ва мутахассисони пойтахт, ин амвол дар ду ҳафта бо фоидаи солонаи 4,5% ба итмом расид.

• Монеаҳои вуруд пастанд – хонаҳоро аз 120,000 то 150,000 евро ва хонаҳои соҳили баҳрро аз 200,000 то 250,000 евро харидан мумкин аст.
• Ҳосилнокӣ нисбат ба Австрия ё Италия баландтар аст - ба ҳисоби миёна 4-6%, дар соҳил то 7%.
• Шаффофияти муомилоти ИА - ҳифзи ҳуқуқӣ ва бақайдгирӣ тавассути феҳристи давлатӣ.
• Иҷозатномаи иқомати Хорватия барои амволи ғайриманқул - бо иқомати дарозмуддат ва моликияти амвол, иқомат барои тамоми оила дастрас аст.
• Нархҳо боло мераванд , бахусус дар соҳил, ки дар он ҷо пешниҳод маҳдуд аст ва талабот пайваста аз он зиёдтар аст.

Калиди сармоягузории муваффақ дар Хорватия на танҳо интихоби манзилест, ки даромади фаврӣ пешниҳод мекунад, балки маконе низ бо имкониятҳои оянда мебошад. Лоиҳаҳои нави инфрасохторӣ, роҳҳо, донишгоҳҳо ва кластерҳои сайёҳӣ (Сплит, Задар, Риека) метавонанд афзоиши арзиши аз миёна болотарро ба вуҷуд оранд.

Вақте ки одамон аз ман мепурсанд, ки оё харидани амволи ғайриманқул дар Хорватия арзанда аст, ман ҳамеша ҷавоб медиҳам: барои фаҳмидани дурнамо, шумо бояд таърихи бозорро донед. Хорватия пас аз пайвастан ба ИА ва махсусан пас аз қабули евро ва пайвастан ба минтақаи Шенген дар соли 2023 аз бӯҳрони пас аз соли 2008 ба афзоиши босуръати нархҳо гузашт. Имрӯз, он яке аз ҷолибтарин бозорҳо дар Аврупои Ҷанубӣ аст, махсусан барои онҳое, ки мехоҳанд дар Хорватия як квартираи соҳилӣ ё хона дар Хорватия барои иҷораи манзили истироҳатӣ харанд.

• 2008–2014: Бӯҳрони ҷаҳонӣ ба Хорватия зарбаи сахт зад, нархи амвол, бахусус дар минтақаҳои соҳилӣ, беш аз 20% коҳиш ёфт.
• 2015–2019: барқароршавии тадриҷӣ, афзоиши талабот аз ҷониби хориҷиён (хусусан олмониҳо, австриягиҳо ва скандинавиягиҳо).
• 2020: Пандемия муваққатан шумораи муомилотро кам кард, аммо нархҳо бо сабаби талаботи дохилӣ боло рафтанд.
• 2023–2025: Пас аз гузаштан ба евро ва Шенген, нархи манзил ба ҳисоби миёна 8,3% дар соҳили баҳр афзоиши он аз 10% зиёд шуд

Дарки ояндаи бозори амволи ғайриманқули Хорватия дарки марҳилаҳоеро талаб мекунад, ки он дар тӯли бист соли охир аз сар гузаронидааст. Хорватия кишварест бо соҳили зебо, иқтидори баланди сайёҳӣ ва ҳамгироии босуръат ба Иттиҳоди Аврупо. Аммо бозори он роҳи душвореро аз сар гузаронидааст: аз рушди таркишӣ то бӯҳрон ва сипас барқароршавии дубора.

Дар аввали солҳои 2000-ум, Хорватия яке аз маконҳои маъмултарин барои харидорони хориҷӣ дар минтақаи Адриатик гардид. Олмониҳо, австриягиҳо, бритониёиҳо ва скандинавиягиҳо фаъолона хонаҳо ва манзилҳоро дар соҳили баҳр мехариданд. Сабабҳо маълум буданд: нархҳои нисбатан паст дар муқоиса бо Италия ва Юнон, соҳили зебо ва афзоиши ҷараёни сайёҳон. Дар ин давра бисёр муомилоти хусусӣ сурат гирифт: хориҷиён виллаҳо ва манзилҳои хурдро дар ҷазираҳои Хвар, Брач, Сплит ва Дубровник хариданд. Нархҳо босуръат боло рафтанд ва афзоиши солона ба 10-15% расид.

Бӯҳрони молиявии ҷаҳонӣ ба Хорватия зарбаи сахт зад. Бонкҳо қарздиҳиро қатъ карданд, сохтмон ба таври назаррас суст шуд ва талабот ба амволи ғайриманқул коҳиш ёфт. Нархҳо 20-30% , бахусус минтақаҳои соҳилӣ, ки дар он ҷо нархҳо дар солҳои 2007-2008 аз ҳад зиёд гарм шуда буданд, сахт осеб диданд. Бисёре аз таҳиягарон лоиҳаҳоро ба таъхир андохтанд ва сармоягузороне, ки амволро дар авҷи худ харида буданд, фурӯши онҳоро душвор карданд.

Аммо, маҳз дар ҳамин давра як табақаи нави харидорон пайдо шуд - сармоягузорони эҳтиёткор, ки Хорватияро на ҳамчун бозори спекулятивӣ, балки ҳамчун стратегияи дарозмуддат меҳисобиданд. Онҳое, ки байни солҳои 2009 ва 2012 амвол харида буданд, дар тӯли чанд сол афзоиши устувори нархҳоро мушоҳида карданд ва тавонистанд амволи худро бо фоидаи хуб ба сайёҳон иҷора диҳанд.

Пас аз пайвастани Хорватия ба ИА дар соли 2013, бозор тадриҷан барқарор шуд. Аз соли 2015 инҷониб, шумораи муомилот мунтазам афзоиш ёфтааст ва хориҷиён бори дигар ба харидани амволи ғайриманқул, бахусус дар соҳили баҳр, фаъолона шурӯъ кардаанд. Тибқи иттилои Бонки миллии Хорватия, саҳми хориҷиён дар баъзе минтақаҳои соҳилӣ ба 15-20% аз ҳамаи харидорон расидааст.

Дар ин вақт, лоиҳаҳои нави инфрасохторӣ - роҳҳо, фурудгоҳҳо ва бандаргоҳҳои киштиҳои яхта таҳия шудан гирифтанд. Сайёҳӣ ба сатҳи рекордӣ расид ва дар як сол беш аз 20 миллион сайёҳ ташриф овард. Ҳамаи ин таваҷҷӯҳро ба хонаҳо ва манзилҳои назди баҳр афзун кард. Дар Загреб талабот аз ҷониби донишҷӯён, мутахассисони IT ва ҷомеаи тиҷоратӣ афзоиш ёфт.

Қабули евро дар моҳи январи соли 2023 ва ворид шудани Хорватия ба минтақаи Шенген нуқтаи гардиш буд. Аз он вақт инҷониб, бозор барои сармоягузорони ИА боз ҳам шаффофтар ва фаҳмотар шуд. Хатарҳои тағйирёбии қурби асъор аз байн рафтанд ва расмиёти ҳуқуқӣ содда карда шуданд.

Натиҷаҳо то охири соли 2024 аллакай ба назар мерасиданд: тибқи маълумоти Евростат, нархи манзил ба ҳисоби миёна 8,3% ва афзоиш дар минтақаҳои сайёҳӣ (Далматия, Истрия ва Дубровник) ба 10-12% . Талаботи хориҷӣ афзоиш ёфт ва харидорон аз Олмон, Австрия ва Скандинавия, инчунин сармоягузорони нав аз Аврупои Марказӣ махсусан фаъол шуданд.

Дар Хорватия, маконҳои гуногун ба мақсадҳои гуногун хизмат мерасонанд: дар баъзе ҷойҳо иҷораи мавсимӣ дар соҳили баҳр муваффақтар аст, дар дигар ҷойҳо иҷораи тамоми сол дар пойтахт ва атрофи донишгоҳҳо маъмултар аст, дар ҳоле ки виллаҳои премиум ва хонаҳои бутикӣ нишонаи мақом ва нодирӣ мебошанд. Барои интихоби амволи фоидаовартарин, муҳим аст, ки дар куҷо талабот мутамарказ шудааст ва кадом шакли иҷора дар он ҷо устувор хоҳад буд.

Дар ин ҷо ба роҳ мондани иҷораҳои устувор ва дарозмуддат осонтарин аст: пойтахт донишҷӯён, мутахассисони IT, табибон, кормандони давлатӣ ва корпоратсияҳоро ҷалб мекунад.

• Хонаҳои 1-2-ҳуҷрагӣ (тақрибан 45-75 м²): нархи тахминӣ €150,000-240,000.
• Студияҳои хурд барои иҷораи ҳаррӯза/миёнамуддат: €120,000–170,000.
• Хона/таунхаус дар канори шаҳр: аз 250–400 ҳазор евро.

Барои кӣ: сармоягузороне, ки ба ишғоли пешбинишаванда ва фоидаи мӯътадил бидуни мавсимияти возеҳ ниёз доранд.

Талаботи баланди тобистона, дар якҷоягӣ бо мавсими истироҳат аз сабаби сафарҳои корӣ ва тиббӣ, маънои онро дорад, ки маркази шаҳр ва соҳили баҳр нокифоя мебошанд.

• Хонаҳои 1-2-ҳуҷрагӣ дар соҳили баҳр: €200,000–370,000 (кам арзонтар)
• Маркази таърихӣ/хонаҳои истиқоматӣ бо манзара: аксар вақт барои бозор як премиум аст
• Хонаҳо бо қитъа/манзара: аз €400,000–700,000 ва болотар

Барои онҳое, ки мехоҳанд тарзи зиндагӣ ва даромади мавсимиро муттаҳид кунанд; онҳое, ки омодаанд иҷораи кӯтоҳмуддатро идора кунанд.

Рушди маҳдуди таърихӣ ва эътирофи баланди сайёҳӣ боиси "камбудӣ"-и нарх мегардад.

• Хонаҳо дар ҷойҳои хуб: €250–450 ҳазор.
• Виллаҳо дар соҳили баҳр/бо манзараҳои панорамӣ: аз €700,000 то €1.5 миллион+

Барои кӣ: харидороне, ки мақом ва "паноҳгоҳи бехатар"-ро дар соҳили баҳр меҷӯянд; соҳибони муҳофизакортар ба сармоягузорӣ тамаркуз кардаанд.

Олмониҳо ва австриягиҳо анъанавӣ Истрияро барои иқлим, дастрасии роҳҳо ва сайёҳии қавии гастрономӣ/шаробӣ дӯст медоранд.

• Хонаҳо/виллаҳо бо замин: аз 280 то 600 ҳазор евро.
• Хонаҳо дар соҳили баҳр/дар марказ: €180–300 ҳазор.

Барои кӣ: тарзи ҳаёти оилавӣ + иҷораи мавсимӣ, нисбат ба "кортҳои почта"-и Далматия камтар серодам.

Талаботи устувори тобистона, сайёҳии рушдёфтаи соҳилӣ, тиббӣ ва тиҷоратӣ.

• Хонаҳо: €170,000–€300,000 (ҷойгиршавӣ муҳим аст)
• Виллаҳо/хонаҳо бо манзараҳои халиҷ: аз €400,000–800,000.

Барои онҳое, ки ба инфрасохтор ва пешгӯишавандагӣ арзиш медиҳанд, аммо мехоҳанд баҳр ба марз наздиктар бошад.

Як созиши хуби нарх/сифат ва ҷуғрофияи қулай; фурудгоҳҳо, бандаргоҳҳои яхтаҳо ва пойгоҳи афзояндаи меҳмонхонаҳо.

• Студияҳо ва якҳуҷрагӣ: €120–220 ҳазор.
• Хонаҳо дар наздикии баҳр: €250–450 ҳазор.

Барои кӣ: аввалин амволи сармоягузорӣ дар баҳри Адриатика бо дурнамои рушд.

Талаботи зиёд дар тобистон ва пардохт барои намуд/нақлиёт. Логистика мураккабтар аст, аммо хароҷот гаронтар аст.

• Нархи хонаҳо: одатан аз 220,000 то 400,000 евро.
• Хонаҳо/виллаҳо: аз €500,000 ва дар "хати пеш" хеле баландтар

Барои: соҳибони ботаҷрибае, ки мавсимӣ ва логистикаро мефаҳманд; харидорони қитъаҳои нодир ва коллексионӣ.

• Олмон, Австрия ва Словения пешсафони анъанавӣ мебошанд, ки дар Истрия, Кварнер ва Далматияи марказӣ фаъолона харид мекунанд.
• Скандинавия, Бенилюкс ва Британияи Кабир — одамон ҷазираҳо ва истироҳатгоҳҳои боҳашаматро, ки аксар вақт барои хонаҳои дуюм ва иҷораи мавсимӣ мебошанд, интихоб мекунанд.
• Сармоягузорони русзабон – Далматия (Сплит, ҷазираҳо), Дубровник, Истрия; баъзе аҳдҳо барои истифодаи шахсӣ равона карда шудаанд.

Чаро онҳо мехаранд: хонаи дуюм дар соҳили баҳр, иҷораи мавсимӣ бо даромаднокии 5-7%, ҳифзи сармоя аз таваррум дар минтақаи евро.

Оилаҳои маҳаллӣ дар Загреб ва шаҳрҳои соҳилӣ берун аз соҳил хона иҷора мегиранд. Як стратегияи маъмул барои соҳибкорон харидани якчанд хонаҳои хурд ва иҷора додани онҳо дар тобистон аст.

• Загреб дар байни донишҷӯён, табибон ва мутахассисони IT маъмул аст.
• Сплит, Задар, Опатия – формати якҷояи манзил ва иҷора, ки ба соҳибхона имкон медиҳад, ки дар мавсими истироҳат дар хона ҷой дошта бошад.

Муҳоҷирон ба ҳамвор кардани ноустувории мавсимии даромад, бахусус дар шаҳрҳои соҳилӣ бо инфрасохтори хуб, мусоидат мекунанд.

Ҳангоми харидани амволи ғайриманқул дар Хорватия - хоҳ он як хонаи соҳилӣ бошад, хоҳ хона дар Истрия ё як хона дар Загреб - на танҳо макон ва синфи амвол, балки сохтори моликият, қоидаҳо барои шаҳрвандони хориҷӣ ва стратегияи интихобшудаи сармоягузориро низ ба назар гирифтан муҳим аст. Ин омилҳо ба андозҳо, фоидаоварӣ ва суръати баромадан таъсир мерасонанд.

Шаҳрвандони ИА ва минтақаи иқтисодии Аврупо метавонанд мисли шаҳрвандони маҳаллӣ озодона хонаҳо, хонаҳо ва квартираҳоро харидорӣ кунанд. Ҳуқуқи моликият дар феҳристи замин (katastar ва zemljišna knjiga) ба қайд гирифта шудааст. Амволро бе маҳдудият иҷора, фурӯхтан ё васият кардан мумкин аст.

Шаҳрвандони кишварҳои ғайри Иттиҳоди Аврупо низ метавонанд амволи ғайриманқул харанд, аммо танҳо бо шарти "муқобилият" - агар кишвари онҳо ба хорватҳо иҷозат диҳад, ки дар он ҷо амвол харанд. Чунин муомилот розигии Вазорати адлияи Хорватияро талаб мекунад. Ин тартиб аз 3 то 6 моҳро дар бар мегирад, аммо стандартӣ аст.

Мисол: Муштарӣ аз Олмон дар Сплит хона харид ва фавран онро тавассути Airbnb ба иҷора дод. Фоидаи солона 6% буд. Оилае аз Украина тавонист тавассути адвокат хонаеро дар Истрия харидорӣ кунад ва аз Вазорати адлия иҷозат гирифт. Ин амвол ҳамчун хонаи дуюм истифода мешавад ва дар тобистон ба сайёҳон ба иҷора дода мешавад.

Таъсиси ширкат дар Хорватия ба шумо имкон медиҳад:

• барои иҷораи тиҷорат якчанд амволи ғайриманқулро ба даст оред;
• ҳангоми харидани биноҳои нав ҳисобҳои ААИ-ро нигоҳ доранд;
• Агар амвол ҳамчун як қисми тиҷорат истифода шавад (квартираҳо, меҳмонхонаҳои хурд, иҷора), бори андозро оптимизатсия кунед.

Ширкатҳои хориҷӣ инчунин метавонанд дар Хорватия амволи ғайриманқул харанд. Ин вариантро аксар вақт сармоягузороне интихоб мекунанд, ки меҳмонхонаҳо, апарт-меҳмонхонаҳо ё якчанд хонаҳоро барои иҷораи кӯтоҳмуддат мехаранд.

Мисол: Як сармоягузори австриягӣ як ширкати хусусии маҳдуд (DOO)-ро ба қайд гирифт ва дар Загреб се хона харид, то ба донишҷӯён иҷора диҳад. Амвол тавассути як ширкати идоракунӣ идора карда мешавад, ки дахолати шахсии ӯро кам мекунад.

Хорватия фондҳои сармоягузории амволи ғайриманқул (REIF)-ро таҳия мекунад, ки ба сармоягузорон имкон медиҳанд, ки ба портфели амвол, аз ҷумла манзилҳои истиқоматӣ, апарт-меҳмонхонаҳо ва офисҳо сармоягузорӣ кунанд. Барои сармоягузорони хусусӣ, ин роҳеро барои гуногунранг кардани хатар ва ба даст овардани даромади ғайрифаъол фароҳам меорад.

Фондҳои амонатҳои оилавӣ, ки дар ИА маъмуланд, метавонанд барои ҳифзи дороиҳо ва банақшагирии мерос истифода шаванд. Ин махсусан барои оилаҳои хориҷӣ, ки виллаи соҳили баҳр ё хона бо заминро дар Истрия мехаранд, муҳим аст.

Амволи ғайриманқул дар Хорватия метавонад ба номи якчанд соҳиб ба қайд гирифта шавад. Ин барои хариди оилавӣ қулай аст - масалан, волидон ва фарзандон метавонанд соҳиби муштараки як манзил бошанд.

Мерос тавассути нотариус ба расмият дароварда шуда, дар феҳристи замин ба қайд гирифта мешавад. Агар амвол аз ҷониби шаҳрванди хориҷӣ харидорӣ шуда бошад, ворисон инчунин ҳуқуқи моликиятро нигоҳ медоранд (бо назардошти муносибатҳои мутақобила барои кишварҳои ғайри Иттиҳоди Аврупо).

Мисол: Як оилаи словенӣ дар Опатия хонаеро ба номи волидон ва писарашон харид. Пас аз марги падар, мерос зуд сурат гирифт: нотариус интиқоли саҳмияҳоро ба расмият даровард ва амвол дар ихтиёри оила монд.

Бар хилофи Дубай, ки минтақаҳои моликияти озод ва иҷора дорад, Хорватия аз рӯи қонунҳои ягонаи ИА идора карда мешавад. Аммо, як қатор хусусиятҳо мавҷуданд:

1. Қоидаҳо барои хориҷиён

• ИА/ЕЭА: харидани ҳама гуна хонаҳо, хонаҳо ва апартаментҳо бидуни маҳдудият.
• Ғайри Иттиҳоди Аврупо: розигии Вазорати адлия талаб карда мешавад (принсипи мутақобила).
• Қитъаҳои замин: Шахсони воқеӣ хориҷӣ наметавонанд заминҳои кишоварзиро мустақиман харидорӣ кунанд. Роҳи ҳал ин аст, ки онро тавассути ширкат харидорӣ кунанд ё ба шахси ҳуқуқӣ интиқол диҳанд.

2. Амволи ғайриманқули тиҷоратӣ

Шаҳрвандони хориҷӣ метавонанд соҳиби офисҳо, мағозаҳо ва меҳмонхонаҳо бошанд. Барои амволи ғайриманқул ва тиҷоратҳои калонтар, DOO бештар истифода мешавад.

3. Иҷора

Ҳар як соҳибмулк метавонад амволро ба иҷора диҳад, аммо иҷораи кӯтоҳмуддат (барои сайёҳон) иҷозатнома (категорияи сайёҳӣ) талаб мекунад. Иҷораи дарозмуддат бо созишномаи нотариалӣ тасдиқшуда ва ба қайд гирифта мешавад.

4. Ипотека

Шаҳрвандони хориҷӣ метавонанд аз бонкҳои Хорватия қарзи ипотека гиранд, аммо шартҳо нисбат ба бонкҳои маҳаллӣ сахттаранд. Бонкҳо одатан тасдиқи даромадро талаб мекунанд ва меъёрҳои фоизӣ 1-2% баландтаранд. Сокинони ИА метавонанд то 70% арзиши амволро маблағгузорӣ кунанд.

• Иҷораи кӯтоҳмуддат (сайёҳон): ҳосили баланд (5–7%), аммо мавсимӣ. Махсусан барои Сплит, Дубровник ва Истрия муҳим аст.
• Иҷораи дарозмуддат (пойтахт ва шаҳрҳо): фоидаи пасттар (3-5%), аммо талабот устувор ва ҷараёни пули нақд муътадил аст.
• Стратегияи муттаҳид: иҷораи ҳаррӯза дар тобистон ва иҷораи дарозмуддат дар зимистон. Дар Сплит, Опатия ва Задар дастрас аст.

Дар амал, бисёре аз сармоягузорон ба тафсилоти ҳуқуқии муомилот ба қадри кофӣ диққат намедиҳанд. Ман ҳамеша таъкид мекунам: вазифаи асосӣ на танҳо харидани хона ё хона дар соҳили баҳр, балки таъмини ҳуҷҷатҳои шаффофи моликият аст. Бақайдгирии дуруст хатарҳоро коҳиш медиҳад, вақтро сарфа мекунад ва ба шумо имкон медиҳад, ки фавран иҷора ё зиндагӣ дар амволро оғоз кунед.

1. Интихоби амвол - квартира дар Загреб, квартира дар соҳили баҳр дар Сплит ё хона дар Истрия. Дар ин марҳила, муҳим аст, ки на танҳо нарх, балки фоидаоварӣ, иҷозатномаҳои иҷора ва инфрасохторро низ арзёбӣ кунем.

2. Созишномаи пешакӣ - ​​Predugovor (Вебсайти Predugovor) - шартҳои муомиларо ба расмият медарорад ва амволро барои харидор кафолат медиҳад. Гарав одатан 10% аз нархи харидро ташкил медиҳад.

3. Шартномаи асосии хариду фурӯш – ​​Уговор о купопродажи – нарх, тартиби пардохт, ҳуқуқ ва ӯҳдадориҳои тарафҳоро муайян мекунад.

4. Пардохт – одатан пардохти якдафъаина барои муомилоти фурӯши дубора. Барои сохтмонҳои нав, пардохтро мувофиқи ҷадвал қисм-қисм анҷом додан мумкин аст.

5. Тасдиқи нотариалӣ – шартнома бояд аз ҷониби нотариус (javni bilježnik) тасдиқ карда шавад.

6. Бақайдгирӣ дар феҳристи замин – Zemljišne knjige – ин ҷоест, ки ҳуқуқи моликият таъмин карда мешавад.

Маслиҳати ман: Боварӣ ҳосил кунед, ки амвол дар феҳристи замин ба қайд гирифта шудааст ва ягон монеа вуҷуд надорад.

• Адвокат покии ҳуқуқиро тафтиш мекунад: маълумот дар феҳристи замин мувофиқ аст, ягон гарав вуҷуд надорад (ипотека, қарз, ҳабс) ва дурустии шартнома.
• Агент дар ёфтани хона ё манзил, гуфтушунид ва мувофиқа кардани нарх кӯмак мерасонад.

Агар шумо аз аввал адвокат ва агентро ҷалб кунед, хатари мушкилот ҳадди аққал 70% кам мешавад.

Барои харидани амволи ғайриманқул дар Хорватия ба шумо чӣ лозим аст:

• Синну сол аз 18-солагӣ ва шиносномаи эътиборнок.
• Шаҳрвандони ИА мустақиман харид мекунанд; шаҳрвандони кишварҳои ғайриИА розигии Вазорати адлияро талаб мекунанд (принсипи мутақобила).
• Ҳуҷҷатҳо дар бораи пайдоиши маблағҳо барои амалиётҳои калон.
• Рақами андоз дар Хорватия (OIB — osobni identifikacijski broj).
• Барои ширкатҳо - ҳуҷҷатҳои таъсисӣ, бақайдгирии ҷамъияти дорои масъулияти маҳдуд (DOO) ё шахси ҳуқуқии хориҷӣ.

Биноҳои нав (квартираҳои нав, хонаҳои истиқоматӣ):

Нархҳо баландтаранд, аммо онҳо аллакай ААИ-ро дар бар мегиранд (одатан 25%). Шумо набояд андози хариди 3%-ро пардохт кунед. Санҷидани иҷозатномаи сохтмон ва шаҳодатномаи истифода муҳим аст.

Бозори дуюмдараҷа:

Ин хонаҳо ва хонаҳоеро дар бар мегирад, ки таърихи моликият доранд. Андози интиқоли амволи ғайриманқул (3% аз нархи харид) ҳангоми харид пардохт карда мешавад. Санҷиши кадастрӣ барои қарзҳои пардохтнашуда ва ҳудуди дақиқи қитъа/хона ҳатмист.

Шаҳрвандони хориҷӣ метавонанд дар Хорватия бе ҳузури шахсӣ хона ё манзил харанд. Барои ин, ваколатнома аз ҷониби нотариус дода мешавад, апостил карда мешавад ва ба забони хорватӣ тарҷума карда мешавад. Адвокат бо истифода аз ваколатнома шартномаро имзо мекунад ва моликиятро дар феҳристи замин сабт мекунад.

Пеш аз имзои шартнома, ман ҳамеша тафтиш мекунам:

• Оё фурӯшанда ҳуқуқи моликияти қонунии амволро дар Zemljišne knjige дорад?.
• Оё ягон қарз, гарав ё ипотека вуҷуд дорад?.
• Оё масоҳат ва мақсади амвол дар феҳристи кадастрӣ бо масоҳати воқеӣ мувофиқат мекунад?.
• Оё иҷозатнома барои сохтмон ва ба истифода додан вуҷуд дорад (барои хонаҳо/биноҳои нав).
• Ҳангоми супоридани амвол ба сайёҳон ҳамаи иҷозатномаҳо бояд мавҷуд бошанд.

Мисол: Муштарӣ мехост хонаеро дар соҳили баҳр дар Шибеник харад, аммо адвокат муайян кард, ки қисми амвол ҳамчун замини кишоварзӣ ба қайд гирифта шудааст. Муомилот қатъ карда шуд ва муштарӣ аз мушкилоти бақайдгирӣ канорагирӣ кард.

Марҳилаи ниҳоӣ бақайдгирӣ дар Zemljišne knjige мебошад.

Иқтибос аз сабти номи замин (рӯйхати Власнички) сабт мекунад . Пас аз бақайдгирӣ, харидор соҳиби пурра мегардад ва метавонад амволро ба иҷора диҳад, фурӯшад ё васият кунад.

Ба ҳисоби миёна, раванди харид ва бақайдгирӣ 6-10 ҳафтаро дар бар мегирад. Мӯҳлат аз омодагии ҳуҷҷатҳо ва зарурати тасдиқи Вазорати адлия (барои харидорон аз кишварҳои ғайри Иттиҳоди Аврупо) вобаста аст.

Сармоягузорон аксар вақт Хорватияро аз сабаби низоми андозбандии нисбатан сабук барои соҳибони амвол интихоб мекунанд. Бар хилофи бисёре аз кишварҳои Аврупои Ҷанубӣ, меъёрҳо содда ва шаффофанд. Ин имкон медиҳад, ки даромади иҷораи манзил ё хона дар соҳили баҳр дақиқтар пешгӯӣ карда шавад.

Ҳангоми харидани амволи ғайриманқул дар Хорватия, шумо бояд хароҷоти зеринро ба назар гиред:

• Андози интиқоли амвол (Порез на промет некретнина) — 3% аз арзиши амвол дар бозори дуюмдараҷа.
• Андоз аз арзиши иловашуда (ААИ) барои биноҳои нав 25% аст, аммо он ба нарх дохил карда шудааст, аз ин рӯ харидор онро бидуни андози иловагӣ пардохт мекунад.
• Хизматрасониҳои ҳуқуқӣ, нотариалӣ ва агентӣ ба ҳисоби миёна 3-5% аз арзиши муомилотро ташкил медиҳанд (санҷиши бақайдгирии замин, иҷрои шартнома ва дастгирӣ).
• Хароҷоти коммуналӣ ва нигоҳдорӣ барои як хона дар Сплит ё Загреб ба ҳисоби миёна 1,2-2 евро барои як метри мураббаъ дар як моҳ аст; барои хонаҳои назди баҳр, хароҷот аз сабаби нигоҳдории замин гаронтар аст.

Ҳамин қоидаҳо барои сокинони ИА ва сармоягузорони хориҷӣ низ татбиқ мешаванд. Дар амал, ман тавсия медиҳам:

• Лутфан, дар хотир доред, ки ҳангоми иҷора додани амвол танҳо даромади холис андозбандӣ мешавад (10-20% вобаста ба низоми андоз);
• Ҳангоми харидани якчанд амвол, бақайдгирии як ҷамъияти дорои масъулияти маҳдуди хусусиро (DOU) баррасӣ кунед — ин ба шумо имкон медиҳад, ки хароҷотро ба назар гиред ва расман дар соҳаи сайёҳӣ фаъолият кунед;
• Ҳисобҳои коммуналиро пешакӣ ҳисоб кунед, хусусан дар биноҳои кӯҳна бо самаранокии пасти энергия.

Дар Австрия, сармоягузорон 3,5% ва 55% андоз

Дар Хорватия вазъият мулоимтар аст:

• андоз аз харид танҳо 3% аст (ё ААИ, агар он бинои нав бошад),
• Даромади иҷора тибқи низоми соддакардашуда бо меъёри 10-20% андозбандӣ мешавад,
• Пас аз 2 соли моликият, ҳангоми фурӯш андоз аз фоидаи сармоя ситонида намешавад.

Ин имкон медиҳад, ки сармоягузориҳо зудтар баргардонида шаванд, аммо бозор ба мавсимӣ ва ҷараёни сайёҳон ҳассостар аст.

Бисёре аз муштариён мепурсанд, ки оё ҳангоми харидани хона ё манзил дар Хорватия гирифтани иҷозатномаи истиқомат имконпазир аст. Бале, ин имконпазир аст, аммо баъзе нозукиҳо мавҷуданд. Харидани амволи ғайриманқул дар Хорватия ба таври худкор тасдиқи иҷозатномаи истиқоматро кафолат намедиҳад, аммо он сабаби қобили қабул барои дархостро фароҳам меорад. Муҳим он аст, ки исбот кунед, ки амвол дар асл барои мақсадҳои истиқоматӣ истифода мешавад ва на танҳо "дар рӯи коғаз" харида мешавад.

• Агар шумо воқеан дар кишвар зиндагӣ кунед, иҷозатномаи кӯтоҳмуддати иқомат (то 1 сол)-ро
• Тамдид - тасдиқи истифодаи амволро барои мақсадҳои истиқоматӣ талаб мекунад.
• Иқомати доимӣ ва шаҳрвандӣ пас аз 5 соли истиқомат бо иҷозатномаи иқомати муваққатӣ, вобаста ба ҳамгироӣ ва донистани забон, дастрас аст.

Мисоли амалӣ: як оила аз Австрия дар Истрия хонаеро ба маблағи 320 000 евро харид, истиқомати муваққатӣ гирифт, фарзандони худро ба он ҷо овард ва тиҷорати хурд кушод. Онҳо нақша доранд, ки пас аз чанд сол барои истиқомати доимӣ муроҷиат кунанд.

Муҳим: Иҷозатномаи истиқомат, ки тавассути моликияти амвол гирифта шудааст, ҳуқуқи кор карданро бе иҷозатномаи алоҳида намедиҳад. Барои ёфтани кор, шумо бояд иҷозатномаи кор гиред ё ширкатро ба қайд гиред ва ҳамчун соҳибкор кор кунед.

Иҷозатномаи иқомат дар Хорватия имкониятҳои васеъро барои зиндагӣ, таҳсил ва тиҷорат фароҳам меорад, аммо ба ҷои раводиди корӣ, воситаи иқомат боқӣ мемонад. Аз ин рӯ, стратегияи "хона харед ва кӯчед" хуб кор мекунад, агар даромади асосии сармоягузор аллакай берун аз Хорватия ё тавассути тиҷорати худаш ба даст оварда шуда бошад.

Барои тамдиди иҷозатномаи истиқомати муваққатӣ, шумо бояд:

• нигоҳ доштани ҳуқуқи моликият ба амвол;
• аксар вақт дар Хорватия зиндагӣ мекунанд;
• ҳуҷҷатҳоро сари вақт пешниҳод кунанд ва боҷи давлатиро пардохт намоянд.

Ман ҳамеша ба мизоҷон маслиҳат медиҳам, ки вазъи амволро пешакӣ тафтиш кунанд ва бақайдгириро сари вақт нав кунанд.

• Хариди мустақими заминҳои кишоварзӣ (ин барои шахсони воқеӣ хориҷӣ манъ аст).
• Набудани бақайдгирии шартнома дар феҳристи замин.
• Ҳисоботи ками андозҳо ҳангоми иҷораи манзилҳо ба сайёҳон.

Хорватия нисбат ба Австрия андозҳои камтарро барои хариду фурӯши амволи ғайриманқул ва моликият пешниҳод мекунад ва истиқомати оилавӣ пешниҳод мекунад. Аммо, истиқомати дарозмуддат ҳамгироӣ ва истиқомат дар кишварро талаб мекунад. Ин бозор бо хатарҳои мавсимӣ аст, аммо монеаи вуруд ва бори андоз нисбат ба Аврупои Ғарбӣ камтар аст.

• Иҷозатномаи истиқомат тавассути амволи ғайриманқул. Соҳибони хонаҳо ва манзилҳо дар Хорватия метавонанд иҷозатномаи истиқомати муваққатиро барои як сол бо ҳуқуқи тамдиди он гиранд. Амвол бояд барои зиндагӣ мувофиқ бошад ва дар феҳристи замин ба қайд гирифта шавад. Пас аз панҷ соли истиқомат, барои истиқомати доимӣ ва пас аз ҳашт сол барои шаҳрвандӣ муроҷиат кардан мумкин аст.
• Визаи рақамии кӯчманчиён. Хорватия яке аз аввалин кишварҳои ИА буд, ки барои кӯчманчиёни рақамӣ раводид ҷорӣ кард. Он то 12 моҳ эътибор дорад ва ба шумо имкон медиҳад, ки дар як ширкати хориҷӣ аз фосилаи дур кор кунед. Барои дархост, шумо бояд даромади ҳадди аққал 2500 евро дар як моҳ ё маблағи кофӣ дар суратҳисоби бонкии худро исбот кунед. Шумо метавонед шаш моҳ пас аз ба охир расидани раводиди аввал дубора дархост пешниҳод кунед.
• Муттаҳидшавии оила. Дорандагони иҷозатномаи истиқомат дар Хорватия метавонанд ҳамсарон ва фарзандони ноболиғи худро бо худ биёранд. Тасдиқи даромад ва манзил талаб карда мешавад. Оила ҳамон ҳуқуқҳоеро, ки сармоягузор дорад, ба нигоҳубини тиббӣ ва маориф мегирад.
• Визаи ҷӯяндаи кор. Хатмкунандагони донишгоҳҳои Хорватия метавонанд барои ҷустуҷӯи кор дар кишвар то 12 моҳ бимонанд. Ин барнома махсусан дар байни донишҷӯёне, ки волидонашон дар Загреб ё Сплит манзил харидаанд, маъмул аст.
• Қоидаҳои нав барои тамдиди иҷозатномаи истиқомат. Аз соли 2024 инҷониб, тамдиди иҷозатнома ба шарофати системаи онлайнии e-Građani осонтар шудааст. Акнун ҳуҷҷатҳоро метавон аз фосилаи дур пешниҳод кард ва маълумот ба таври худкор дар корти биометрии истиқомат нав карда мешавад. Барои тамдиди иҷозатнома далели даромад лозим аст: аз €560 дар як моҳ барои як нафар ва тақрибан €1,200–1,300 барои як оилаи чорнафара.

Ин тағйирот муҳоҷиратро ба Хорватия шаффофтар ва қулайтар гардониданд: сармоягузорон ва оилаҳое, ки амволи ғайриманқул мехаранд, акнун метавонанд мақомро зудтар ба даст оранд ва кӯчманчиёни рақамӣ роҳи қонунии зиндагӣ дар соҳили баҳр ва кор аз фосилаи дур дар ИА-ро ба даст оварданд.

Фоиданокӣ яке аз сабабҳои асосии харидани амвол дар Хорватия аст. Бар хилофи кишварҳои Аврупои Ғарбӣ, нархи баланди иҷораи сайёҳӣ, махсусан дар минтақаҳои соҳилӣ, имконпазир аст. Бо ҷойгиршавии бодиққат ва идоракунии амвол, амволи соҳилӣ хароҷоти худро зудтар мепӯшонад.

Иҷораи хонаҳо ва хонаҳо тавассути Airbnb ё Booking дар Хорватия аз 6 то 10% фоидаи солона медиҳад, махсусан дар марказҳои сайёҳӣ ба монанди Сплит, Дубровник ва Ровинҷ. Дар мавсими авҷ (июл-август), сатҳи ишғол ба 90-95% мерасад, ки ин имкон медиҳад, ки сармоягузориҳо зуд баргардонида шаванд.

Мисол: Як муштарӣ дар Сплит ба маблағи 210,000 евро хона харид ва онро ба сайёҳон ҳар рӯз иҷора дод. Фоидаи софи солона пас аз андозҳо ва пардохтҳои идоракунӣ 8,5% -ро

Барои онҳое, ки даромади устувор меҷӯянд, иҷораи хонаҳо ба мӯҳлати аз шаш моҳ то як сол як варианти мувофиқ аст. Фоидаи миёна дар Загреб ва Риека 3-5% дар як солро ташкил медиҳад. Ин формат махсусан дар байни донишҷӯён, мутахассисони IT ва мутахассисони соҳаи тандурустӣ маъмул аст.

Мисол: Як сармоягузор дар Загреб ба маблағи 160,000 евро хона харида, онро ба донишҷӯёни донишгоҳ иҷора медиҳад. Даромади солона тақрибан 6,500 евроро ташкил дод, ки 4% фоидаро нишон медиҳад, бо хатари ҳадди ақал ва ишғоли устувор.

Бозори иҷора дар Хорватия вобаста ба минтақа ва мавсим хеле фарқ мекунад. Дубровник аз сабаби норасоии амвол ва сегменти премиум ҳосили баландтарро пешниҳод мекунад, аммо монеаи вуруд дар он ҷо низ баландтарин аст. Сплит талаботи сайёҳӣ ва донишҷӯёнро муттаҳид мекунад, ки онро бозори мутавозинтар мегардонад. Загреб нархҳои пасттарро пешниҳод мекунад, аммо даромади тамоми сол ҷараёни иҷораро камтар хатарнок мекунад.

Истрия дорад - ин минтақаест, ки бо "сармоягузориҳои ором"-и худ машҳур аст. Задар ва Шибеник то ҳол нисбат ба Далматия ва Дубровник арзонтаранд, аммо онҳо афзоиши устувори трафики сайёҳӣ ва лоиҳаҳои навро мушоҳида мекунанд. Ҷазираҳо ба монанди Хвар ва Брач ​​баландтарин даромади иҷораро пешниҳод мекунанд, аммо камбудии асосии онҳо мавсими кӯтоҳ ва вобастагии зиёд аз трафики сайёҳӣ мебошад.

Аксари сармоягузорони хориҷӣ идоракунии амволи худро ба агентиҳо вогузор мекунанд. Онҳо бо инҳо сарукор доранд:

• иҷозатномаи иҷораи кӯтоҳмуддат (turistička kategorizacija);
• ҷустуҷӯ ва нигоҳдории иҷорагирон;
• тозакунӣ, маркетинг ва пардохтҳо.

Комиссия 20-25% даромадро ташкил медиҳад, аммо ин ба соҳибони хориҷӣ имкон медиҳад, ки бидуни назорати доимӣ фоида ба даст оранд.

• Иҷораи кӯтоҳмуддат: 10% андоз + андози сайёҳӣ (вобаста ба шумораи шабҳо).
• Иҷораи дарозмуддат: 12% + андози маҳаллӣ (то 18% вобаста ба шаҳр).
• Хароҷоти коммуналӣ: ба ҳисоби миёна 1.2–2 евро барои як метри мураббаъ.

Ба шарофати системаи соддакардашудаи андоз барои соҳибони амволи хусусӣ, хароҷоти воқеии андоз дар Хорватия нисбат ба Австрия ё Олмон пасттар аст.

Яке аз муштариёни ман дар Сплит ба маблағи 210,000 евро хона харид ва дар соли аввал тақрибан 8,5% даромади солона , ки ин ба шарофати иҷораи кӯтоҳмуддат дар Airbnb буд. Сармоягузори дигар хонаеро дар Ровинҷ ба маблағи 420,000 евро интихоб кард. Фоидаи ибтидоии иҷора танҳо 4% буд, аммо пас аз се сол арзиши амвол 28% афзоиш ёфт, ки дар натиҷа ҳангоми фурӯши дубора фоидаи умумӣ ба таври назаррас баландтар шуд.

Маслиҳатҳо аз ман:

• субот ва хатари ҳадди ақал барои шумо муҳим бошанд Загреб ё Риека-ро интихоб кунед - иҷора дар тамоми сол дастрас аст.
• Агар шумо ба болоравии нархҳои сайёҳӣ умед баста бошед, Сплит, Задар ё Истраро баррасӣ кунед.
• Агар шумо хоҳед, ки ба обрӯ ва нодирӣ сармоягузорӣ кунед, Дубровник ва ҷазираҳо ба монанди Хвар ё Брач ​​имконоти хубанд.
• Ҳамеша на танҳо ҳосили ҷории ҳосил, балки нақшаҳои рушди минтақаро низ тафтиш кунед: роҳҳои нав, фурудгоҳҳо ё бандаргоҳҳо фавран арзиши манзилро зиёд мекунанд.

Яке аз бартариҳои асосии амволи ғайриманқули Хорватия инфрасохтори баландсифати он, махсусан дар марказҳои сайёҳӣ ва пойтахт мебошад.

• Дастрасии нақлиёт. Загреб бо Аврупо тавассути парвозҳои мустақим пайваст аст ва Сплит, Задар ва Дубровник фурудгоҳҳои байналмилалӣ доранд, ки ҷараёни доимии сайёҳонро таъмин мекунанд. Шоҳроҳҳои хуб соҳилро бо қисмати дохилӣ мепайванданд.
• Инфрасохтори тиҷоратӣ ва иҷтимоӣ. Дар шаҳрҳои соҳилӣ марказҳои савдо, тарабхонаҳо, клиникаҳои тиббӣ ва мактабҳои байналмилалӣ босуръат рушд мекунанд, ки онҳоро на танҳо барои сайёҳон, балки барои муҳоҷирон низ ҷолиб мегардонад.
• Экология. Хорватия бо баҳри тоза, фазоҳои сабз ва боғҳои миллии ҳифзшавандааш машҳур аст. Ин махсусан дар Истрия ва ҷазираҳо дуруст аст, ки дар он ҷо экотуризм нархҳоро боло бурдааст. Дар Загреб, баръакс, экология пасттар аст, аммо ин бо фаъолияти тиҷоратӣ ва талаботи устувор ба манзил ҷуброн карда мешавад.

Дар солҳои 2024–2025, таваҷҷӯҳи бештари сармоягузорон дар Сплит, Дубровник ва Истрия мутамарказ шудааст, ки дар он ҷо сайёҳӣ босуръат рушд мекунад. Дар айни замон, коршиносон имкониятҳои мавҷударо дар Задар ва Шибеник — нархҳо дар айни замон дар он ҷо пасттаранд, аммо рушди фурудгоҳҳо ва бандаргоҳҳои баҳрӣ бозорро торафт умедбахштар мегардонад.

Пешгӯиҳо нишон медиҳанд, ки дар 2-3 соли оянда болоравии назарраси нархҳо дар Истрия ва ҷазираҳо интизор меравад, ки дар он ҷо талабот ба манзили боҳашамат пайваста аз пешниҳод зиёдтар аст.

Интихоби байни амволи навсохт ва мавҷуда дар Хорватия яке аз саволҳои асосии харидорон аст. Дар солҳои охир, дар соҳил маҷмааҳои муосири бештар ва бештар сохта шудаанд, аммо бозори фурӯши такрорӣ то ҳол аксарияти муомилотро ташкил медиҳад. Интихоби беҳтарин аз ҳадафҳои сармоягузор вобаста аст: даромади зуди иҷора ё афзоиши дарозмуддати нарх.

• Тарҳбандии муосир, масолеҳи каммасрафи энергия ва стандартҳои нави манзил (синфи A+/A).
• Хароҷоти камтари коммуналӣ аз ҳисоби изолятсия ва системаҳои муосири гармидиҳӣ/хунуккунӣ.
• Имконияти баргардонидани ААИ (25%) ҳангоми харид аз таҳиягар барои шахсони ҳуқуқӣ.
• Афзоиши нарх пас аз анҷоми сохтмон: нархи манзилҳои назди баҳр дар 2-3 соли аввал 10-20% афзоиш меёбад.

Мисол: Як муштарӣ аз Олмон як хонаро дар бинои нав дар наздикии Пула ба маблағи 240,000 евро харид. Ҳамагӣ ду сол пас, нарх аз сабаби талаботи сайёҳӣ ва рушди инфрасохтор ба 290,000 евро расид.

• Шумо метавонед онро фавран ба иҷора диҳед, хусусан агар амвол дар маркази сайёҳӣ (Сплит, Дубровник) ҷойгир бошад.
• Аксари амвол аллакай дорои инфрасохтори муқарраршуда - мактабҳо, мағозаҳо, нақлиёт мебошанд.
• Интихоби васеи хонаҳо ва хонаҳои сангии кӯҳна дар марказҳои шаҳр ё дар ҷазираҳо.
• Камбудӣ: хароҷоти эҳтимолии таъмир (иваз кардани тирезаҳо, изолятсия, таъмири дохилӣ).

Мисол: Як оилаи австриягӣ хонаи солҳои 1970-умро дар Ровинҷ ба маблағи 380,000 евро харид. Бо сабаби макони муносиби он, онҳо фавран онро ба сайёҳон иҷора доданд ва сарфи назар аз ниёз ба таъмир, тақрибан 7% даромади солона ба даст меоранд.

Дар Хорватия, саҳми сохтмонҳои нав нисбат ба Вена ё Залтсбург камтар аст, аммо таваҷҷӯҳ ба онҳо, бахусус аз ҷониби сармоягузорони хориҷӣ, афзоиш меёбад. Маҷмааҳои истиқоматии муосир дар соҳил ва хонаҳои нав дар Загреб бештар талабот доранд. Ин лоиҳаҳо тарҳбандии беҳтаршуда, масолеҳи каммасрафи энергия ва инфрасохтори қулайро пешниҳод мекунанд, ки онҳоро дар муқоиса бо амволи мавҷуда рақобатпазиртар мегардонанд.

Хорватия то ҳол аз Австрия дар як қатор нишондиҳандаҳо қафо мондааст, аммо ин фарқиятро тадриҷан кам мекунад.

• Самаранокии энергетикӣ. Лоиҳаҳои нав дар Хорватия мувофиқи стандартҳои самаранокии энергетикии A+/A сохта шудаанд, ки хароҷоти коммуналиро ба таври назаррас коҳиш медиҳанд. Дар Австрия стандартҳо баландтаранд ва дар қонун сабт шудаанд.
• Суръати сохтмон. Дар Хорватия, вақти миёнаи сохтмони маҷмааи истиқоматӣ 18-36 моҳ аст, дар ҳоле ки дар Австрия ин суръат, махсусан дар шаҳрҳои калонтар, баландтар аст.
• Стандартҳои ESG. Дар Хорватия, онҳо нав татбиқ мешаванд, асосан дар соҳил, аммо дар Австрия онҳо аллакай барои ҳамаи лоиҳаҳо ҳатмӣ мебошанд.
• Нарх барои як метри мураббаъ. Дар соҳили Хорватия, биноҳои нав аз 2200 то 4500 евро арзиш доранд, дар ҳоле ки дар Загреб онҳо аз 2000 то 2800 евро мебошанд. Барои муқоиса, нархҳо дар Австрия баландтаранд: аз 5000 то 9000 евро барои як метри мураббаъ.
• Ҳиссаи сохтмонҳои нав. Дар Хорватия тақрибан 25% муомилот барои лоиҳаҳои нав мебошанд, дар ҳоле ки дар Австрия ин саҳм ба 30% мерасад, сарфи назар аз он ки бозор дар маҷмӯъ дуюмдараҷа боқӣ мемонад.

Хулоса: Хорватия нархҳои дастрастар ва бозори афзояндаи сохтмони навро пешниҳод мекунад, дар ҳоле ки Австрия аз ҷиҳати стандартҳо ва устуворӣ ғолиб меояд.

Дар солҳои охир, сармоягузорон дар Хорватия аз модели анъанавии "харидани як хонаи соҳилӣ ва иҷора додани он дар тобистон" бештар дур мешаванд. Онҳо стратегияҳои муштаракро барои афзоиши фоида ва кам кардани хатарҳо истифода мебаранд.

• Якчанд хона ба ҷои як вилла. Сармоягузорон ду ё се хонаро дар Сплит ё Задар ба ҷои як виллаи гаронбаҳо дар Дубровник мехаранд. Ин равиш чандирӣ фароҳам меорад: агар як амвол бекор бошад, дигарон даромад ба даст меоранд.
• Апартаментҳо ва кондоминиумҳо. Соҳибхона саҳми даромадро мегирад ва ширкати меҳмонхона онро идора мекунад. Ин роҳи ҳал махсусан барои муҳоҷироне, ки дар кишвари дигар зиндагӣ мекунанд, қулай аст.
• Хонаҳои кӯҳнаи сангӣ таъмир мешаванд. Дар Истрия ва ҷазираҳо хонаҳои анъанавӣ харидорӣ, барқарор ва ба сайёҳони боҳашамат иҷора дода мешаванд. Бозгашт пас аз таъмир метавонад ба 8-10% расад.
• Сармоягузориҳои муштарак. Гурӯҳҳои сармоягузорон барои харидани амволи гаронбаҳо, ба монанди виллаҳо дар Дубровник ё маҷмааҳои истиқоматӣ дар соҳил, муттаҳид мешаванд.

Ин равиш ба мо имкон медиҳад, ки аз вобастагӣ танҳо ба як формат канорагирӣ кунем ва хатарҳоро беҳтар тақсим кунем.

Бозори амволи ғайриманқули Хорватия ҷолиб аст, аммо он хусусиятҳои беназири худро дорад, ки бояд ба назар гирифта шаванд. Омили асосӣ мавсимӣ аст. Дар ҳоле ки сатҳи ишғоли манзилҳо дар соҳил дар тобистон қариб 100% мерасад, талабот дар зимистон якбора коҳиш меёбад, ки мустақиман ба ҳосилнокӣ таъсир мерасонад. Вазъият дар Загреб устувортар аст, аммо дар он ҷо ҳосилнокии иҷора пасттар аст.

Омили дигар бюрократия аст. На ҳама заминҳо, бахусус заминҳои кишоварзӣ, барои хориҷиён дастрасанд, аз ин рӯ, пеш аз харид, барои пешгирӣ аз мушкилоти оянда, бодиққат тафтиш кардани ҳуҷҷатҳои бақайдгирии замин муҳим аст.

Сифати сохтмон низ метавонад як хатар бошад. Биноҳои нав баъзан аз изолятсияи нокифояи гармидиҳӣ ё садо азият мекашанд, дар ҳоле ки хонаҳои мавҷуда аксар вақт бо фарсуда шудани иншооти коммуналӣ ва ниёз ба таъмир рӯбарӯ мешаванд.

Хароҷоти коммуналӣ низ бояд ба назар гирифта шаванд. Дар хонаҳои кӯҳна бо гармидиҳии марказӣ, хароҷоти зимистона метавонад хеле баланд бошад ва даромади софи иҷораро ба таври назаррас коҳиш диҳад.

Хорватия иқлими мулоим, баҳр ва бехатариро муттаҳид мекунад, ки амволи ғайриманқулро дар ин ҷо на танҳо ҳамчун сармоягузорӣ, балки ҳамчун макони зист низ ҷолиб мегардонад.

• Арзиши зиндагӣ. Нисбат ба Австрия пасттар: иҷораи хона дар Загреб аз 600 то 900 евро, дар ҳоле ки иҷораи хона дар соҳили баҳр аз 800 то 1200 евро аст. Хӯрокворӣ ва нақлиёт низ арзонтаранд.
• Нигоҳубини тиббӣ. Хизматрасониҳои дастраси давлатӣ ва бахши хусусии хуб рушдёфта; ташриф ба клиника аз 30 евро оғоз мешавад.
• Маориф. Донишгоҳҳои Загреб ва Сплит аз ҷониби ИА эътироф шудаанд ва мактабҳои байналмилалӣ низ мавҷуданд.
• Нақлиёт. Фурудгоҳҳо дар Загреб, Сплит, Дубровник ва Задар; шабакаи хуб рушдёфтаи роҳҳои автомобилгард ва паромҳо.
• Бехатарӣ. Яке аз баландтаринҳо дар Аврупо, махсусан дар шаҳрҳои хурд ва ҷазираҳо.

Ин Хорватияро ба як паноҳгоҳи бехатар барои нафақахӯрон, оилаҳо ва муҳоҷироне табдил медиҳад, ки дар ҷустуҷӯи омезиши сифати аврупоии зиндагӣ ва нархҳои дастрас ҳастанд.

Бисёре аз муштариён Хорватияро ҳамчун паноҳгоҳи бехатар барои сармоя мебинанд. Он на танҳо кишваре бо манзараҳои зебо ва иқлими мусоид, балки платформае барои нигоҳдорӣ ва афзоиши сармоягузорӣ низ мебошад. Бар хилофи Австрия ё Олмон, ки бозор дар он ҷо оҳиста-оҳиста ва устувор ҳаракат мекунад, Хорватия амнияти аврупоиро бо фоидаи баландтар муттаҳид мекунад, гарчанде ки ба ноустувории мавсимӣ дучор мешавад.

Нафақахӯрон барои харидани хонаи дуюм ё истиқомати доимӣ бештар Хорватияро интихоб мекунанд. Иқлими мулоим, нархи дастраси манзил ва суръати ороми зиндагӣ барои онҳо омилҳои ҳалкунанда мебошанд. Дар айни замон, мавҷудияти марказҳои хуби тиббӣ ва наздикӣ бо дигар кишварҳои ИА эҳсоси роҳатӣ ва бехатариро таъмин мекунад.

Кӯчманчиёни рақамӣ Хорватияро ҳамчун имконияти якҷоя кардани тиҷорат ва фароғат мебинанд. Бо ҷорӣ намудани раводиди махсус барои кӯчманчиёни рақамӣ, ин кишвар ба як интихоби маъмул барои мутахассисони соҳаи IT ва эҷодӣ табдил ёфтааст. Кор бо манзараи баҳр, зиндагӣ дар хонаҳо дар Сплит ё дар ҷазираҳо ва дастрасӣ ба инфрасохтори ИА сегменти нави талаботро барои манзили иҷора ва харидӣ эҷод мекунанд.

Оилаҳо Хорватияро барои субот, дастрасӣ ба таҳсилоти аврупоӣ ва имконияти ҳамгироии ИА қадр мекунанд. Бисёриҳо хонаҳо ё манзилҳоро дар соҳили баҳр на танҳо барои иҷораи тобистона, балки барои сафари шахсӣ ё кӯчидан дар оянда мехаранд. Мавҷудияти мактабҳои байналмилалӣ, донишгоҳҳо ва муҳити бехатар кишварро барои истиқомати дарозмуддат қулай мегардонад.

Ҳамин тариқ, Хорватия мувозинатро байни устувории Аврупо ва динамикаи бозори сайёҳӣ нигоҳ медорад. Дар ин ҷо нисбат ба Австрия фоидаи бештарро интизор шудан мумкин аст (5-8% дар муқобили 2-3%), аммо бояд ба мавсимӣ омода буд: дар тобистон талабот қариб номаҳдуд аст, дар ҳоле ки дар зимистон фоида аз макон ва интихоби бодиққати амвол вобаста аст.

Мӯҳлатҳои фурӯш аз минтақа ва намуди амвол вобастаанд.

• Дар Загреб ва Сплит, хонаҳо дар ҷойҳои хуб дар давоми 1-2 моҳ фурӯхта мешаванд.
• Дар Дубровник ва ҷазираҳо, виллаҳои гаронбаҳо ва хонаҳои кӯҳна метавонанд харидорро аз 6 то 12 моҳ интизор шаванд.

Ҳамаи муомилот тавассути Феҳристи замин (ФЗ) сабт карда мешаванд. Баррасии ҳуқуқии амвол ҳатмист — ин сармоягузорро аз сюрпризҳои нохуш муҳофизат мекунад.

Таҷрибаи ман нишон медиҳад, ки бозори Хорватия хусусиятҳои минтақавии хос дорад. Дар соҳилҳо ва ҷазираҳо ҳосилнокӣ баландтар аст, аммо мавсимӣ бештар ба назар мерасад. Дар Загреб ва шаҳрҳои калонтар, меъёрҳо камтаранд, аммо талабот дар тӯли сол устувор аст. Ман ҳамеша ҳуҷҷатҳоро тавассути Феҳристи замин (ЗЗ) тафтиш мекунам, вазъи заминро (хусусан барои заминҳои кишоварзӣ муҳим аст) месанҷам ва танҳо баъд аз он муомиларо ба муштарӣ тавсия медиҳам. Ин равиш хатарҳоро кам мекунад ва амниятро кафолат медиҳад.

Ман боварӣ дорам, ки якҷоякунӣ стратегияи беҳтарин аст. Яке аз муштариёни ман дар Сплит барои иҷораи мавсимӣ як хона харид ва ҳамзамон як хонаро дар Загреб ҳамчун "паноҳгоҳи бехатар" харид. Дар натиҷа, ӯ дар тобистон даромади баланд ва дар зимистон ҷараёни устувори иҷорагиронро ба даст меорад. Ин тавозун барои сармоягузороне, ки ҳам фоидаоварӣ ва ҳам амниятро мехоҳанд, махсусан муҳим аст.

Агар ман барои худам портфел месохтам, онро чунин тақсим мекардам: қисме аз онро ба амволи соҳилӣ бо талаботи баланди сайёҳӣ ҷудо мекардам ва боқимондаро ба амволи ғайриманқули шаҳрии Загреб сармоягузорӣ мекардам. Ин равиш ба ман имкон медиҳад, ки ҳамзамон аз сайёҳии мавсимӣ фоида ба даст орам ва дар тӯли сол манбаи доимии даромад дошта бошам.

Маслиҳати асосии ман: ҳамеша аз ҳадафҳои худ оғоз кунед. Новобаста аз он ки шумо мехоҳед дар соҳил даромади зуд ба даст оред, сармояи худро дар дороии боэътимод нигоҳ доред ё барои оилаатон хона пайдо кунед, ҳар як ҳадаф стратегияи гуногунро талаб мекунад.

Афзалиятҳоро муайян кунед, сармояро дар минтақаҳои гуногуни кишвар тақсим кунед, ҳатман аудити ҳуқуқиро тавассути Феҳристи замин анҷом диҳед ва хусусиятҳои бозорро ба назар гиред: мавсимии соҳилӣ ва талаботи устувор дар шаҳрҳо.

Вақте ки Хорватия беҳтарин интихоб аст

• Барои онҳое, ки дар ҷустуҷӯи фоидаи баландтар нисбат ба Австрия ё Олмон ҳастанд.
• Агар дастрасӣ ба баҳр, иқлими мулоим ва сайёҳӣ ҳамчун омили асосии даромад муҳим бошанд.
• Барои сармоягузороне мувофиқ аст, ки омодаанд бо мавсимӣ кор кунанд ва ноустувории талаботро ба назар гиранд.
• Барои харидороне, ки амволи ИА-ро бо бақайдгирии шаффоф ва имконияти гирифтани иҷозатномаи истиқомат қадр мекунанд.

Кай бояд Австрияро баррасӣ кард

• Барои онҳое, ки ба устуворӣ ва пешгӯишавандагии ҳадди аксар арзиш медиҳанд.
• Агар ҳадафи асосӣ нигоҳдории дарозмуддати сармоя бидуни хатарҳои мавсимӣ бошад.
• Барои сармоягузороне, ки мехоҳанд ҳама нозукиҳои ҳуқуқии имконпазирро ба ҳадди ақалл расонанд ва бозореро бо таърихи тӯлонии рушди устувор интихоб кунанд.

Дурнамои Хорватия то соли 2030 хушбинона аст. Ҳамроҳ шудан ба минтақаи Шенген ва минтақаи евро эътимоди харидорони хориҷиро афзун кардааст, шумораи сайёҳон афзоиш меёбад ва таваҷҷӯҳи олмониҳо, австриягиҳо ва скандинавиягиҳо ба соҳил мунтазам баланд боқӣ мемонад. Стратегияи хуб интихобшуда имкон медиҳад, ки даромади иҷора ва ҳифзи сармоя дар амволи ғайриманқули ИА якҷоя карда шавад.

1. Ҳадафи сармоягузории худро таҳия кунед

• Иҷораи кӯтоҳмуддат дар соҳил (Airbnb, Booking) ё иҷораи дарозмуддат дар Загреб.
• Гирифтани даромад аз иҷора, афзоиши арзиши дороиҳо ё гирифтани иҷозатномаи истиқомат.

2. Навъи объекти мувофиқро интихоб кунед

• Хона дар Загреб ё Сплит.
• Хона дар соҳили баҳр дар Истрия ё Далматия.
• Вилла дар ҷазира (Хвар, Брак, Корчула).
• Апартаментҳо дар маҷмааи сайёҳӣ (формати кондоминиум).

3. Буҷети худ ва ҳадди ақали ҳадди ақали вурудро аник кунед

• Нархи хонаҳо дар Загреб: аз 120 000 евро.
• Хонаҳо дар соҳил: аз 150,000 то 200,000 евро.
• Виллаҳо дар Дубровник: аз €600,000+.
• Хароҷоти иловагӣ: 3% андоз аз муомилот, нотариус ва бақайдгирӣ 1-2%, ҳисобҳои коммуналӣ.

4. Ҷойгоҳро интихоб кунед

• Соҳил (Дубровник, Сплит, Задар, Истрия) – фоиданокии баланди мавсимӣ.
• Загреб - талаботи устувор дар тӯли сол.
• Ҷазираҳо (Hvar, Brač, Korčula) - сегменти олӣ бо мавсимии қавӣ.

5. Таҳлили объект

• Аз Феҳристи замин (ЗК) санҷед.
• Марҳила: бинои нав ё бозори дуюмдараҷа.
• Ҳолати замин (на ҳама заминҳои кишоварзӣ барои хориҷиён дастрасанд).
• Ҳолати бино ва самаранокии энергетикӣ (ҳисобҳои гармидиҳӣ омили асосӣ мебошанд).

6. Тартиб додани шартнома

• Созишномаи пешакӣ (предуговор) бо пешпардохти 10%.
• Шартномаи асосӣ дар идораи нотариус аст.
• Пардохт: фавран ё бо траншҳо (биноҳои нав).

7. Бақайдгирии амволи ғайриманқул

• Сабти ном дар Феҳристи замин (ЗК).
• Воридшавӣ ба Феҳристи кадастрӣ.
• Гирифтани ҳуқуқи моликият ба амволи ғайриманқул.

8. Арзёбии сармоягузорӣ

• Фоидаи иҷора: 5–8% дар соҳил, 3–5% дар Загреб.
• Хароҷоти коммуналӣ: барои як хона аз 100 то 300 евро дар як моҳ, барои хонаҳои истиқоматӣ гаронтар.
• Андози иҷора: 10% аз соли 2024.

9. Банақшагирии иҷора ё фурӯши дубора

• Ширкатҳои идоракунӣ дар Далматия барои иҷораи кӯтоҳмуддат 20-30% ситонида мешаванд.
• Дар Загреб иҷора додани хона мустақилона (шартномаҳои дарозмуддат) осонтар аст.
• Фурӯши дубора - пардохтпазирии баландтар дар Сплит, Задар, Дубровник.

10. Диверсификатсияи портфели сармоягузорӣ

• "Ҷойгиршавии сайёҳӣ" (Сплит, ҷазираҳо)-ро бо "шаҳр" (Загреб) якҷоя кунед.
• Форматҳои гуногун: хонаҳо + хона дар соҳили баҳр.
• Бо интихоби минтақаҳое, ки мавсимиятҳои гуногун доранд, хатарҳоро кам кунед.

1. Сармоягузор бо 150 000 евро

Ҳадаф: ворид шудан ба бозор бо сармоягузории ҳадди ақал ва ба даст овардани даромади иҷора дар тобистон.

Имконот: хонаҳои хурд дар Задар, Шибеник ё Сплит.

Фоиданокӣ: 6-7% дар як сол барои иҷораҳои кӯтоҳмуддат.

Хатарҳо: мавсимӣ, вобастагӣ аз сайёҳӣ.

Мисол: Як муштарӣ аз Олмон як хонаи студияро дар Задар ба маблағи 145,000 евро харид. Иҷораи он тавассути Booking дар тобистон 7% фоизи солонаро таъмин кард ва дар мавсими истироҳат, хона ба донишҷӯён иҷора дода мешавад, ки ин устувориро таъмин мекунад.

2. Оила бо €600,000–1 миллион

Ҳадаф: харидани хона дар соҳили баҳр барои истироҳати шахсӣ ва даромади иҷора.

Имконот: виллаҳо дар Истрия (Ровинҷ, Пула), хонаҳо дар ҷазираҳои Хвар ё Брач, хонаҳои боҳашамат дар Дубровник.

Фоиданокӣ: 5–6% дар як сол + афзоиши арзиш.

Хатарҳо: хароҷоти баланди нигоҳдорӣ ва андозҳои иҷора.

Мисол: Як оила аз Австрия виллаеро дар Ровинҷ ба маблағи 720,000 евро харид. Дар тобистон, он ба сайёҳон бо нархи 400 евро барои як шаб иҷора дода мешавад ва дар зимистон хона ҳамчун манзили шахсӣ истифода мешавад. Фоидаи умумӣ тақрибан 5% дар як солро ташкил медиҳад.

3. Амволи ғайриманқули тиҷоратӣ

Ҳадаф: даромади устувори иҷора ва афзоиши арзиш.

Интихобҳо: мағозаҳо ва тарабхонаҳо дар минтақаҳои сайёҳии Сплит ва Дубровник, офисҳо ва апарт-меҳмонхонаҳо дар Загреб.

Фоиданокӣ: 7–9% дар як сол.

Хатарҳо: ҳаракати нақлиёти мавсимӣ, рақобати баланд.

Мисол: Муштарӣ аз Нидерландия дар маркази Сплит ба маблағи 400,000 евро фазои навъи қаҳвахона харид. Ба шарофати гардиши сайёҳон дар тӯли сол, иҷорагир дар як моҳ 2800 еврои устувор пардохт мекунад, ки меъёри фоизи солона 8,4% -ро ташкил медиҳад.

Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули Хорватияро метавон барои мақсадҳои гуногун мутобиқ кард. Хонаҳо дар Задар ё Сплит барои даромади ғайрифаъол, виллаҳо дар Истрия ё Дубровник барои оила ва мақом ва амволи тиҷоратӣ дар марказҳои шаҳр барои тиҷорат беҳтаринанд.