Сармоягузорӣ дар бозори амволи ғайриманқули Австрия: Он чизе ки шумо бояд донед

Вақте ки таваррум баланд аст ва иқтисод дар ноором аст, сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул яке аз роҳҳои муассири на танҳо нигоҳ доштани сармояи худ, балки афзоиши он мебошад.

Тибқи маълумоти кушодаи Infina , иқтисоди Австрия бо устувории худ машҳур аст ва бозори амволи ғайриманқули Вена тӯли даҳсолаҳо бидуни садамаҳои ногаҳонӣ ва тахминҳо афзоиш ёфтааст. Ба шарофати афзоиши устувори нархи манзил дар Вена дар давоми 30-40 соли охир, ин бозор ба яке аз боэътимодтарин ва пешбинишаванда барои сармоягузории дарозмуддат табдил ёфт.

Таваррум дар 8-10% (ва дар баъзе ҷойҳо то 15-20%) сармоягузоронро маҷбур мекунад, ки на дар пули нақд, на ба дороиҳое, ки ҳангоми чопи миқдори зиёди асъори давлат афтодаанд ва на дар дороиҳои рақамии "ларзон" паноҳ ҷӯянд. Аз ин рӯ, амволи ғайриманқул дар Вена на танҳо "паноҳгоҳи бехатар", балки муҳофизати ҳақиқии пасандозҳо мебошад.

Ин аз ҳама боэътимод бо амволи ғайриманқул кор мекунад, ки даромад аз он пешгӯишаванда аст - масалан, манзилҳои иҷора ё марказҳои тиббӣ. Фоидаи онҳо метавонад на танҳо талафотро аз таваррум пӯшонад, балки даромад низ ба даст орад. Бо як равиши босалоҳият ва касбӣ, объектҳои муайян метавонанд сарфи назар аз бӯҳронҳо ва ноустувории ҷаҳонӣ то 80% сармояи шуморо ҳифз кунанд.

Вена дидаву дониста иқтидори маҳдуди сармоягузориро ва ин оқилона аст: сохтмони нав ба таври қатъӣ назорат карда мешавад, биноҳои таърихӣ ҳифз карда мешаванд ва тавозуни талабот ва пешниҳод дар бозор бодиққат нигоҳ дошта мешавад.

Аз ин сабаб, талабот дар ин ҷо ҳамеша аз пешниҳод зиёд аст ва чунин амвол на танҳо дар талабот боқӣ мемонад (фурӯши онҳо осон аст), балки мунтазам баланд шудани нарх низ мебошад.

Дар ин мақола, мо мефаҳмем, ки чаро сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқули Австрия фоидаовар боқӣ мемонад, кадом имконоти сармоягузорӣ барои ҳама дастрас аст - ҳам шаҳрвандони ИА ва ҳам онҳое, ки берун аз ИА зиндагӣ мекунанд - кадом омилҳоро ҳангоми интихоби амвол ба инобат гирифтан лозим аст ва чӣ гуна таҳия кардани нақшаи боэътимоде, ки субот, қонунии комил ва бозгашти равшанро таъмин мекунад.

Ман бозёфтҳо ва таҷрибаи амалии худро дар тӯли солҳои кор бо амволи ғайриманқул ва кӯмак ба сармоягузорон мубодила мекунам. Ҳадафи ман ин аст, ки ба шумо дар фаҳмед, ки чӣ гуна ба Австрия оқилона ва бо хатари ҳадди ақал сармоягузорӣ кардан лозим аст.

Агар шумо суботро дар бозорҳои ноустувор ҷустуҷӯ кунед, амволи ғайриманқули Вена паноҳгоҳи амни шумост. Он замон санҷида шудааст ва ба бӯҳронҳо тоб овардааст. Дар тӯли даҳсолаҳо, бозори Вена яке аз боэътимодтарин бозорҳо дар Аврупо , ки ҳатто ҳангоми таҳаввулоти ҷаҳонӣ мунтазам афзоиш меёбад. Ин аст, ки чаро шумораи бештари одамон ва фондҳои калон Венаро барои нигоҳ доштани сармояи дарозмуддат интихоб мекунанд.

Австрия на фацат мамлакати устувор, балки машинаи нагз равгандор аст. Дар соли 2023, таваррум (афзоиши нархҳо) дар ин ҷо нисбат ба бисёре аз ҳамсояҳои минтақаи евро беҳтар назорат карда шуд. Вена дили ҳама аст.

Ин на танҳо сармоя, балки як магнити пурқудрати сармоягузорӣ аст. Шаҳр танҳо ба туризм ё молия нигаронида нашудааст; нигахдории тандурустй, IT ва маориф низ инкишоф меёбанд. Ин омилҳо ба хоҳиши бисёр одамон барои дидани ояндаи худ дар Вена мусоидат мекунанд, ки ин дар навбати худ ногузир ба фикрҳои амволи ғайриманқул, хоҳ иҷора бошад, хоҳ соҳиби моликият мешавад.

Тибқи иттилои вебсайти расмии Statistik Austria , беш аз 75% сокинон дар Вена ба ҷои соҳиби манзили худ иҷора мегиранд Ин анъанаи деринаи маҳаллӣ аз ҷониби қонунҳои устувор ва возеҳ дар бораи иҷора дастгирӣ карда мешавад, ки дар навбати худ барои заминдорон ва иҷоракорон иқлими мусоид фароҳам меорад. Бозори иҷора мувофиқ аст. Барои сармоягузорон ин бозор манбаи даромади устувор ва пешбинишавандаро пешниҳод мекунад. Ҳосили миёнаи солона (пеш аз андозҳо, умумӣ) аз 2,5% то 4% -ро ташкил медиҳад. Бо вуҷуди ин, барои баъзе объектҳо, бахусус онҳое, ки дар бахши тиб (масалан, дармонгоҳҳо, офисҳо) ё донишҷӯён талабот доранд, ҳосилнокӣ метавонад хеле баландтар бошад - то 6-8% дар як сол .

Тавре ки ман аллакай қайд кардам, талабот дар бозори амволи ғайриманқули Вена он қадар зиёд аст, ки амвол аксар вақт дар давоми 24 соат ба иҷора гирифта мешавад. Ин воқеияти воқеии бозор аст, на муболига.

Нархи манзил дар Вена 30—40 сол боз пай дар пай баланд мешавад. Ҳатто дар солҳои 2022-2023, вақте ки фоизи қарзҳо баланд шуд, бозор фурӯ нарафт, танҳо каме суст шуд. Аз соли 2024 инҷониб афзоиш дубора афзоиш ёфт ва ҳама нишонаҳо ин аст, ки он ба зудӣ хотима нахоҳад ёфт. ки то соли 2034 нархҳо нисбат ба сатҳи ҳозира 55% афзоиш ёбад .

Чаро нархҳо ин қадар мунтазам боло мераванд? Ҷавоб оддӣ аст: дар худи маркази Вена сохтани манзилҳои нав қариб ғайриимкон аст. Аз сабаби бинохои таърихии шахр, коидахои меъморй ва коидахои сахти сохтмон дар марказ манзили нав амалан вучуд надорад. Аммо одамон то ҳол дар он ҷо зиндагӣ кардан мехоҳанд - талабот бемайлон аст! Инро бо Дубай муқоиса кунед: дар он ҷо тамоми маҳаллаҳо сохта мешаванд, дар ҳоле ки дар Вена ҳар як бинои нав дар марказ амалан як ҳодисаи нодир аст, на як ҳодисаи маъмул.

Бозори амволи сармоягузории Австрия гуногун аст, аз манзил то тиҷорат. Ҳар як вариант дорои хусусиятҳои беназири худ, фоидаи гуногун медиҳад ва хатарҳои гуногун дорад. Кадомашро интихоб кардан лозим аст? Ин аз стратегияи шумо вобаста аст: иҷораи устувор, қадр кардани дороиҳо бо мурури замон ё диверсификатсияи портфел.

Сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқули истиқоматӣ дар Вена умедбахш аст. Найт Фрэнк шаҳрро дар қатори даҳ шаҳри беҳтарини Аврупо барои ҷалби сармоягузорон ҷой додааст. Евростат : нархи манзил дар Вена ҳамасола 4-6% афзоиш меёбад ва афзоиши боз ҳам назаррас дар минтақаҳои пешрафта. Вена нисбат ба дигар пойтахтхои калон натичахои хеле устувор нишон дод.

Вена барои сармоягузорон тавозуни мусоид пешниҳод мекунад. Амволи ғайриманқули он аз сабаби қоидаҳои боэътимод, сифати баланди зиндагӣ ва талаботи устувор ҷолиб аст.

Бозор дидаву дониста аз тахминҳо дур шуда , ба иҷораи дарозмуддат, самаранокии энергия ва муомилоти кушод таъкид мекунад. Дар ниҳоят, ҳама ғолиб мешаванд: сокинон аз бароҳат баҳра мебаранд ва сармоягузорон аз бозори устувор ва пешгӯинашаванда баҳра мебаранд.

Вена пайваста дар байни шаҳрҳои даромадноктарин дар Аврупо барои сармоягузории дарозмуддати амволи ғайриманқул ҷой мегирад. Ин якчанд сабаб дорад: сифати аълои зиндагӣ, дастрасии қулай ба тамоми шароити мусоид ва муҳити муътадил. Ин аст, ки чаро сармоягузорони байналмилалӣ барои сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқули Вена хеле майл доранд.

Вена нисбат ба дигар пойтахтҳои Иттиҳоди Аврупо бартарии хос дорад: қоидаҳои бозори амволи ғайриманқул равшан ва устувор мебошанд. Ин маънои андозҳои мӯътадил ва ҳифзи боэътимоди ҳуқуқи моликиятро дорад. Ин шароит барои афзоиши мӯътадили арзиши сармоягузории шумо ва даромади устувор аз иҷора шароити беҳтарин фароҳам меорад.

Танзими иҷораи кӯтоҳмуддат сазовори диққати махсус аст . Қоидаҳои Airbnb дар бисёр минтақаҳо аз ҳад зиёд гармшавии бозор ва болоравии нархҳои тахминиро пешгирӣ мекунанд.

Бо вуҷуди ҳамаи бартариҳои худ, Вена ҳанӯз ҳам нисбат ба дигар пойтахтҳои Аврупо арзонтар аст. Чаро? Қоидаҳои зиёди бозор вуҷуд доранд, беқурбшавии сунъии нархҳо вуҷуд надорад ва афзоиш суст ва эҳтиёткор аст. Аммо ин махз асоси афзоиши дилпурона дар оянда мебошад. Таҳлилгарон тахмин мезананд, ки то соли 2034 нархҳо метавонанд 50-55% боло раванд. Ин махсусан дар минтақаҳое дуруст аст, ки дар он ҷо норасоии квартира ва хона вуҷуд дорад.

Барои бомуваффақият сармоягузорӣ кардан дар амволи ғайриманқули Вена , шумо аввал бояд квартира ё хонаи дурустро интихоб кунед. Бозор дар ин ҷо ором аст, аммо қоидаҳо зиёданд. Аз ин рӯ, махсусан шахси ботаҷриба лозим аст: ин харидест, ки метавонад ба шумо пул кунад. Чӣ хел? Бо рохи дуруст хисоб кардани харочот, бодиккат ба накша гирифтан ва аз арзиши аслй арзонтар харидан. Баръакси бозорҳои гарм ва аз ҳад гарм дар ин ҷо шитоб нест. Қарорҳо пас аз тафтиши рақамҳо ва бо нақшаи оянда қабул карда мешаванд.

Дар Вена то 7500 амвол барои фурӯш дар вақти дилхоҳ вуҷуд дорад . Аммо тибқи ҳисобҳои мо, танҳо тақрибан 2% онҳо воқеан хуб ва сармоягузории хубанд. Хулоса: интихоби оқилона муҳим аст. Шумо бояд бисёр чизҳоро тафтиш кунед: ҳолати хона/квартира, қонунӣ будани ҳуҷҷатҳо, потенсиали баландшавии нарх ва осонии ба иҷора додани он.

зеҳни сунъӣ ва омӯзиши мошинро барои коркарди пойгоҳи додаҳои азим фаъолона истифода мебарем . Ин маълумот дар бораи нархҳо, муомилоти воқеӣ, рушди маҳаллаҳои гуногун, талабот ба иҷора ва харид дар ҷойҳои гуногун ва дигар нишондиҳандаҳои муҳимро дар бар мегирад. Дар марҳилаи аввал, алгоритмҳо вариантҳои ояндадортаринро муайян мекунанд. Дар марҳилаи дуюм мутахассисони мо ҳар як чунин амволро шахсан тафтиш мекунанд.

Бозори дуюмдараҷа манзили пурқудратро пешниҳод мекунад. Ин амвол аксар вақт дар ноҳияҳои таърихӣ ҷойгиранд ва пайваста дар байни иҷорагирони дарозмуддат талабот доранд. Бо назардошти дурнамои рушди бино ва маҳалла, наздикии нақлиёт ва фарсудашавии амвол дар ин ҷо бо нархи арзонтар аз нархи бозор манзил пайдо кардан мумкин аст. Бо вуҷуди ин, калиди он аст, ки тамомияти қонунии муомилот, эътимоднокии иҷоракорон ва дуруст кор кардани тамоми муассисаҳои коммуналиро тафтиш кунед.

Биноҳои нави Вена ( Neubau ) бо услуб ва тарҳи замонавии худ ҷолибанд. Онҳо аз энергия каммасраф ва сифати баланд мебошанд. Бо вуҷуди ин, нархи онҳо аксар вақт аз хонаҳои якхела дар бозори такрорӣ 30-40% баландтар аст.

Арзиши баланди бинохои нав на танхо ба сифати онхо вобаста аст. Ин инчунин ба арзиши баланди худи лоиҳаҳо, мушкилот бо интиқоли мавод ва хатарҳои назарраси таҳиякунанда вобаста аст. Калиди сармоягузорон ин аст, ки ба таври воқеӣ арзёбӣ кунанд, ки оё болоравии нархи ояндаи ин квартира воқеан мукофоти ибтидоиро ҷуброн мекунад.

Хонаҳои хурд аз сабаби даромади пасти худ васваса мекунанд, аммо онҳо барои ҳама дар Вена нестанд. Иҷоракорони асосии онҳо донишҷӯён, муҳоҷирони корӣ ва муҳоҷирон мебошанд. Ин маънои бештарро дорад: шумо доимо дар ҷустуҷӯи иҷорагирони нав ҳастед ва доимо иҷораро назорат мекунед. Мо чунин амволро танҳо дар минтақаҳои боэътимод тавсия медиҳем ва танҳо дар сурате, ки шумо ба таври возеҳ фаҳмед, ки кӣ ба иҷора дода мешавад ва чӣ гуна онҳоро идора кардан лозим аст.

Иҷораи дарозмуддат беҳтарин вариант мебошанд. Сокинони ин ҷо ба фарқ аз онҳое, ки чанд рӯз иҷора мегиранд, дарозмуддат, 5-10 сол зиндагӣ мекунанд. Онҳо одатан квартираро холӣ, бе мебели шумо иҷора мегиранд ва ҳама шарту шароитро қонун дақиқ муайян кардааст. Ин кӯмак мекунад, ки хароҷоти нигоҳдорӣ ба таври назаррас сарфа карда шавад ва даромади дақиқ таъмин карда шавад. Мақомоти шаҳри Вена ин навъи иҷораи дарозмуддатро фаъолона дастгирӣ мекунанд.

Иҷораи сайёҳон дар Вена хеле мураккаб аст, зеро мақомот қоидаҳоро ба таври назаррас сахттар кардаанд. Аз соли 2024, иҷораи кӯтоҳмуддат танҳо дар баъзе минтақаҳои тасдиқшуда иҷозат дода мешавад. Ин тиҷорат назорати доимиро тақозо мекунад: шумо бояд бо тамоми қонунҳо шинос бошед ва омода бошед, ки манзилро шабонарӯзӣ идора кунед. Аз ин рӯ, он пеш аз ҳама аз ҷониби сармоягузорони ботаҷриба бо амволи сершумор ва дастаи тозакунӣ ва идоракунии меҳмонони худ амалӣ карда мешавад.

Амволи ғайриманқули тиҷоратӣ ба нуқтаи гардиш дучор меояд. Афзоиши хариди онлайн бисёр мағозаҳо ва анборҳоро холӣ кардааст. Бо вуҷуди ин, талабот ба форматҳои дигар афзоиш ёфтааст: офисҳои хусусӣ, нуқтаҳои хидматрасонӣ ва клиникаҳо. Калиди муваффақият дар ин бесарусомонӣ ё иҷорагир бо қобилияти пардохти кафолатнок ё нақшаи оқилона барои пурра аз нав тарҳрезии фазои кӯҳна барои эҳтиёҷоти муосир мебошад.

Ҳамсояҳо муҳиманд. Вена аз 23 нохияхои тамоман гуногун иборат аст. Ҳар кадоми онҳо қоидаҳои худро доранд: нархҳо бо суръати худ тағйир меёбанд, сохтмон дар ҳама ҷо маҳдуд аст ва одамоне, ки дар он ҷо зиндагӣ мекунанд, гуногунанд. Ҳатто дар дохили як ноҳия, дурнамои кӯча метавонад ба таври назаррас фарқ кунад! Мо амиқтар кофта истодаем: мо миқдори зиёди маълумоти фурӯшро таҳлил мекунем ва маҳз ҳамон гӯшаҳои камарзишро пайдо мекунем, ки дар он ҷо нархҳо якбора боло мераванд. Бо ин роҳ, мизоҷони мо на танҳо ба амволи ғайриманқули Вена сармоягузорӣ мекунанд ; онҳо амволи дорои потенсиали афзоишро мехаранд.

Роҳҳои гуногуни сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқули Вена мавҷуданд. Ин ҳама аз он вобаста аст, ки шумо кистед (шаҳрвандии шумо), чӣ қадар шумо мехоҳед сармоягузорӣ кунед, ҳадафҳои худ ва то чӣ андоза фаъолона иштирок кардан мехоҳед. Мо вариантҳои гуногунро пешниҳод менамоем: аз хариди оддии квартира ба номи худ то имконоти мураккабтар тавассути ширкатҳои Иттиҳоди Аврупо ё сармоягузорӣ ба фондҳои бузурги амволи ғайриманқул.

Агар шумо шаҳрванди ИА ё минтақаи иқтисодии Аврупо бошед (масалан, Олмон, Фаронса, Полша), шумо метавонед дар Вена ройгон ва бидуни ҳеҷ гуна шартҳои иловагӣ . Бо вуҷуди ин, барои шаҳрвандони дигар кишварҳо (масалан, Украина, ИМА ё Британияи Кабир) қоидаҳо сахттаранд: хариди мустақим танҳо пас аз тасдиқи аризаи махсус аз ҷониби Идораи Магистратураи Вена иҷозат дода мешавад.

На ҳама ин иҷозатномаро мегиранд. Танҳо онҳое, ки бо Австрия робитаи мустаҳкам доранд — дар ин ҷо зиндагӣ мекунанд, кор мекунанд, тиҷорат мекунанд ё андоз месупоранд — имконият доранд. Интизории қарор метавонад моҳҳо тӯл кашад ва ҳеҷ кафолате нест, ки он дода мешавад.

Ин варианти қулай ва маъмултарин барои шаҳрвандони кишварҳои дигар аст. Ду роҳи асосӣ вуҷуд дорад:

● Ширкати Австрияи худро кушоед (масалан, GmbH)

● Тавассути як ширкати тайёр аз кишвари дигари ИА харед (масалан, Словакия, Кипр ё Ирландия)

Ин равиш зарурати гирифтани иљозати махсуси давлатї барои харидро аз байн мебарад, фурўш ё додани амволи ѓайриманќулро хеле осон мекунад, барои ќонунї кам кардани сарбории андоз имкон медињад, инчунин имкон медињад, ки амвол фавран ба иљора ё фурўши амвол дода шавад.

Дар хотир доштан муҳим аст:

● Пешбурди ҳатмии ҳуҷҷатҳои молиявӣ (баҳисобгирии муҳосибӣ) ва пешниҳоди ҳисоботи солона

● Хароҷоти мунтазам барои нигоҳдории ширкат

● Андозҳо дар Австрия аз фоидаи ширкат, даромади иҷора, дивидендҳо

Агар сохтор дуруст бошад, ин роҳи аз ҳама самараноки сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул барои дарозмуддат аст.

Оё намехоҳед амволи худро идора кунед? Фондҳои сармоягузории амволи ғайриманқул (REIFs) ҳама чизро барои шумо ҳал мекунанд. Шумо саҳмияро дар портфели қаблан мавҷудбуда харидед ва мутахассисон онҳоро идора мекунанд. Даромади шумо аз маблағи сармоягузории шумо вобаста аст.

Варианти беҳтарин барои онҳое, ки таваккал карданро дӯст намедоранд ва намехоҳанд вақтро барои муомилот ва иҷоракорон беҳуда сарф кунанд.

Австрия харидорони амволро аз рӯи шаҳрвандӣ фарқ мекунад. Аз ин рӯ, шаҳрвандони ИА (аз қабили олмонҳо, полякҳо ва фаронсавӣ) метавонанд бидуни маҳдудият - дар Вена ё ягон шаҳри дигар харидорӣ кунанд. Ҳама одамони дигар (украинҳо, амрикоиҳо, бритониёҳо ва дигарон) бояд аз Магистрат, ҳукумати шаҳри Вена иҷозат гиранд.

Барои гирифтани ин иҷоза, шумо бояд бо Австрия алоқа дошта бошед: дар он ҷо иҷозатномаи иқомат дошта бошед, дар он ҷо кор кунед ё тиҷорат кунед ё дар он ҷо андоз супоред. Бе чунин пайвастшавӣ, раванд метавонад моҳҳо тӯл кашад ва аксар вақт бо радкунӣ хотима меёбад.

Дар чунин ҳолатҳо, мо ба мизоҷон маслиҳат медиҳем, ки интихоби дигарро баррасӣ кунанд: харидани амвол тавассути ширкати дар ИА ба қайд гирифташуда (масалан, Austrian GmbH ё ширкати Эстония). Ин комилан қонунист. Шумо то ҳол соҳиби комил хоҳед буд ва метавонед амволро мувофиқи хоҳишатон ихтиёрдорӣ кунед.

1. Интихоби шакли моликият

Шумо метавонед амволи ғайриманқулро ба номи худ ё ба номи ширкати худ ба қайд гиред. Мо ба шумо дар фаҳмидани он, ки чӣ гуна беҳтарин ба қайд гирифтани моликияти худ барои кам кардани андозҳо, ҳифзи дороиҳои худ ва ноил шудан ба ҳадафҳои худ кӯмак хоҳем кард.

2. Санҷиши объект (тафтишоти зарурӣ)

Пеш аз харид кардан, мо ҷанбаҳои техникӣ ва ҳуқуқиро тафтиш мекунем: аз қонунӣ будани ҳуқуқҳо то қарзҳо ва маҳдудиятҳои пинҳонии амвол.

3. Кауфанбот – созишномаи пешакӣ

Ҳуҷҷате, ки қарори қатъии хариди шуморо тасдиқ мекунад. Он шартҳои асосиро нишон медиҳад ва имзои нотариус онро ҳатмӣ мекунад. Ин ба фурӯшанда кафолат медиҳад, ки шумо фикри худро тағир намедиҳед.

4. Шартномаи хариду фурӯш (Kaufvertrag)
Ҳуҷҷати мазкур аз ҷониби ҳуқуқшинос таҳия шуда, тамоми шартҳои муомилотро нишон медиҳад. Пас аз имзои ҳам харидор ва ҳам фурӯшанда, ҳуҷҷатгузорӣ ва интиқоли пул оғоз мешавад.

5. Бақайдгирӣ дар Феҳристи замин (Grundbuch)

Адвокати мо тамоми ҳуҷҷатҳои заруриро ба базаи расмии маълумот (реестр) пешниҳод мекунад. Пас аз он ки ҳама чиз сабт ва тасдиқ карда мешавад, харидор расман ҳуқуқи моликиятро мегирад.

6. Тарафхои муомила

Муомилоти Австрия одатан инҳоро дар бар мегирад:

• Харидор ва фурӯшанда (ё намояндагони онҳо)
• Адвокат муомиларо ҳамроҳӣ мекунад ва метавонад ҳамчун шахси боэътимод баромад кунад.
• Нотариус - имзоҳоро тасдиқ мекунад, ҳуҷҷатҳоро тафтиш мекунад
• Бонк ё системаи пардохти боварӣ - ба монанди Mclean Atalios ё Banked Household
• Риэлтор - одатан манфиатҳои фурӯшандаро ифода мекунад

Муомилот одатан дар бар мегирад:

• Харидор ва фурӯшанда (худ ё ба воситаи ёрдамчиёни худ).
• Адвокат барои анҷом додани муомилот кӯмак мекунад ва метавонад тибқи ваколатнома амал кунад.
• Нотариус хуччатхоро тафтиш карда, имзохоро тасдик мекунад.
• Ҳисоби махсус : бонк ё системаи пардохт (масалан, Mclean, Atalios, Banked Household).
• Риэлтор аксар вақт ба фурӯшанда дар ёфтани харидор кӯмак мекунад.

7. Назорати AML: аввал шаффофият

Дар Австрия қоидаҳои хеле қатъии зидди шустушӯи пул (AML) мавҷуд аст. Аз шумо талаб карда мешавад, ки ҳуҷҷатҳои тасдиқкунандаи пайдоиши қонунии маблағҳои худро пешниҳод кунед. Ин талабот ҳам ба шахсони воқеӣ ва ҳам ба шахсони ҳуқуқӣ дахл дорад. Мо ба шумо дар дуруст ҷамъоварӣ кардан ва омода кардани тамоми ҳуҷҷатҳои зарурӣ кӯмак хоҳем кард, то ҳама чиз бе хатогӣ ва мушкилоти ҳуқуқӣ ба осонӣ сурат гирад.

Қонунҳои Австрия сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқули Венаро барои ҳама шаффоф ва бехатар мекунанд. Хусусияти маҳаллии ин раванд раванди тӯлонии он (процессҳои бюрократии Австрия мисли одамони ин соҳа суст аст) ва зарурати ҷалби мутахассисони сеюми муздноки соҳаҳои гуногун (ҳуқуқшиносон, риэлторҳо, нотариусҳо ва бонкҳо) мебошад.

Бартарии раднашаванда дар он аст, ки ҳама марҳилаҳо ба таври қатъӣ танзим карда мешаванд, ки дар натиҷа хатари ҳадди ақали хатогиҳо ё қаллобӣ оварда мерасонад. Ҳамчун як ширкати дорои таҷрибаи байналмилалӣ, мо системаи Австрияро комилан мутавозин мешуморем: он сохторӣ, боэътимод ва эътимодро дар ҳар қадам таъмин мекунад.

Барои сармоягузории бомуваффақият на танҳо интихоби дурусти амвол, балки инчунин бодиққат ҳисоб кардани фоидаи оянда муҳим аст. Дар баробари ин харочоти иловагиро хам фаромуш накунед. Дар зер намунаи як созишномаи воқеӣ аст, ки нишон медиҳад, ки чӣ тавр он дар бозори имрӯза кор мекунад.

Намунаи ҳисобкунӣ:

Объект : Квартира дар бозори дуюм

Нархи харид: €300 000

Маблағи умумии транзаксия: тақрибан €330,000

Даромад аз иҷора

• Даромади иҷора: € 1,400 дар як моҳ (€ 16,800 дар як сол)

• Хароҷоти нигоҳдорӣ (суғурта, таъмири асосӣ ва ғ.): €300-320 дар як моҳ

• Даромади соф: ~ € 1,100 дар як моҳ

• Ҳосили солона: тақрибан 4%

Хароҷоти коммуналӣ

Дар ҳолати иҷораи дарозмуддат, иҷорагир барои пардохти тамоми пардохтҳои коммуналӣ масъул аст:

• Нерӯи барқ ​​(аз рӯи шартномаи инфиродӣ)

• Гармидиҳӣ ва об (агар ба Hausbetriebskosten дохил карда нашавад)

• Интернет ва телевизион

Шартномаи ичора ба номи ичорагир баста мешавад. Ин маънои онро дорад, ки соҳиби хароҷот камтар аст ва даромади онҳо устувор ва равшан аст.

Андозбандӣ

Маблағи андозҳо аз якчанд омилҳо вобаста аст, ба монанди шакли моликият ва шаҳрвандии сармоягузор:

• Шахсони воқеӣ: Андоз аз иҷора дар Австрия то 25% аст.

• Ширкатҳо: андозро кам кардан мумкин аст (масалан, бо назардошти амортизатсияи амвол, хароҷоти идоракунӣ ва таъмир).

Барои ҳадди ақалл ва оптимизатсияи андозбандӣ, мо тавсия медиҳем, ки бо мутахассис оид ба ҳама масъалаҳои асосӣ машварат кунем. Мо метавонем ба шумо дар беҳтар кардани сохтори сармоягузории худ ва сохтани модели муассири моликият кӯмак расонем - танҳо бо мо дар тамос шавед.

Фоидаи шумо на танҳо аз ҳисоби иҷора, балки аз қадр кардани худи амвол низ ба даст меояд. Коршиносон, аз ҷумла Publikationen , тахмин мезананд, ки бозори амволи Вена то соли 2034 метавонад то 55% афзоиш ёбад. Ҳамин тариқ, сармоягузории 330 000 евро имрӯз метавонад дар нӯҳ сол 510 000 евро Илова кардани даромади иҷора ва баландшавии нарх, шумо тақрибан 6-7% дар як сол бо хатари камтар аз сармоягузорӣ ба саҳмияҳо мегиред.

Стратегияҳои сармоягузорӣ

• Иҷораи дарозмуддат - даромади устувор, давутози ҳадди ақал, кафолатҳои ҳуқуқӣ.
• Спекуляцияи кӯтоҳмуддат ҳангоми харидани нархи бозор фоидаовар аст, аммо таҷриба, суръат ва омодагии таваккалро талаб мекунад.
• Модели гибридӣ - ба 3-5 сол иҷора дода, бо нархи баланд мефурӯшанд. Муносибати чандир.

Ипотека: Оё маблағгузорӣ имконпазир аст?

• Барои сокинони ИА : Гирифтани қарз имконпазир аст: ба шумо танҳо даромад ва таърихи хуби кредитӣ лозим аст. Тартиб стандартӣ аст.
• Барои ғайрирезидентҳо : Тавассути муассисаҳои махсус имконпазир аст. Мо бонкеро интихоб мекунем ва шуморо зина ба зина аз ариза то имзо роҳнамоӣ мекунем.

Яке аз марҳилаҳои асосӣ пайдо кардани иҷоракорони хуб аст. Инро як ширкати идоракунанда ҳал мекунад, ки:

• ҷустуҷӯи иҷоракорон тавассути вебсайтҳои боэътимод;
• квартира нишон дода, бо номзадхо гуфтушунид мекунад;
• тафтиш мекунад, ки оё онҳо метавонанд пардохт кунанд;
• мувофики конунхои махаллй шартномаи ичораро дуруст тартиб медихад.

Дар натиҷа, шумо эҳтимоли кам бо амволи ғайриманқул ё холӣ дучор мешавед ва пул мунтазам ворид мешавад.

Агар амвол бо анҷоми "асосӣ" харида шавад ё навсозӣ талаб карда шавад, ширкати идоракунанда метавонад пурра таъмир ва лоиҳаи тарроҳиро таъмин кунад:

• таҳия ва тасдиқи макет бо интихоби услуб;
• харидани мебел, тачхизот ва масолех;
• назорати пудратчиён ва равандҳои кор;
• агар зарур бошад, гирифтани иҷозатнома барои иҷораи кӯтоҳмуддат.

Ҳадаф эҷоди як ҷолиб аст

Ширкати идоракунӣ маҷмӯи пурраи хидматҳои нигоҳдорӣ, аз ҷумла ҷойгиркунӣ ва таъмирро пешниҳод мекунад:

• нигоҳ доштани робита бо иҷорагирон;
• ташкили хизматрасонии техникии системахои инженерй;
• пардохти пардохтҳои коммуналӣ (агар лозим бошад);
• таҳия ва пешниҳоди ҳисобот ба соҳибмулк (моҳа, семоҳа).

Сармоягузор ба ҳисоботи шаффоф дар бораи даромад ва хароҷот дастрасӣ дорад ва қарорҳоро аз масофаи дур қабул мекунад.

Бартарии асосии хидмати мо дар он аст, ки он вақтро сарфа мекунад. Ба шумо лозим нест, ки тафсилоти маҳаллиро худатон паймоиш кунед. Шумо метавонед дар кишвари дигар зиндагӣ кунед ва ҳуҷҷатгузориро фаромӯш кунед - мо ҳамаашро ҳал мекунем.

Мо бо ширкатҳои боэътимоди идоракунии амвол дар Вена ва дар саросари Австрия кор мекунем. Ин ба шумо як ҳалли калидӣ медиҳад, ки шумо метавонед бовар кунед: ҳама чиз шаффоф ва шаффоф аст.

Хавфи асъор ба онҳое, ки бо асъори дигар, ба мисли доллар даромад мегиранд, таъсир мерасонад. Азбаски ҳама пардохтҳо дар Австрия бо евро анҷом дода мешаванд, тағирёбии қурби асъор метавонад фоидаро коҳиш диҳад. Барои пешгирӣ кардани ин, шумо метавонед аз тағирёбии қурби асъор муҳофизат кунед ё танҳо дар лоиҳаҳои минтақаи евро сармоягузорӣ кунед.

Хавфҳои ҳуқуқӣ дар сурати нодуруст анҷом додани муомилот, дуруст будани ҳуҷҷатҳо ё ноодилона будани шартномаи иҷора ба миён меоянд. Муҳофизати худ оддӣ аст: танҳо як адвокати салоҳиятдорро киро кунед. Онхо квартира, фурушанда ва тамоми шарту шартхоро дида баромада, шартномаи дуруст тартиб медиханд.

Хавфи иҷора аз он иборат аст, ки ҳангоми холӣ будани квартира бидуни иҷорагир, иҷорагир пардохтро қатъ мекунад ё ҳангоми баровардан мушкилот вуҷуд дорад. Интихоби бодиққати иҷоракорон, гуфтушунид оид ба иҷора бо агенти ботаҷриба ва суғурта барои пӯшонидани талафоти даромад метавонад барои коҳиш додани ин хатарҳо кӯмак кунад.

Дар Австрия шумо метавонед намудҳои гуногуни суғуртаро барои ҳифзи моликияти худ харед:

• сугуртаи худи квартира ё хона (аз сухтор, обхезй, зарар ва дигар проблемахо);
• суғурта ҳангоми тасодуфан ба касе зарар расонидан ё зарар расонидан (масалан, зери об мондани ҳамсоягон);
• сугурта аз талафи даромади ичора (агар квартира бо ягон сабаб ба ичора дода нашавад).

Ин полисҳои суғурта ба шумо кӯмак мекунанд, ки маблағро барои хароҷоти ғайричашмдошт бо сабаби мушкилот пешгирӣ кунед ва инчунин даромади устуворро аз иҷораи амволи худ нигоҳ доред.

Агар шумо хонаи истиқоматие, ки ҳанӯз дар ҳоли сохтмон аст, харед, боварӣ ҳосил кунед, ки оё таҳиякунанда эътимоднок аст. Мо тавсия медиҳем, ки ба чизҳои зерин диққат диҳем:

• Вай аллакай чй гуна хонахо сохтааст?
• Дар бораи ӯ чӣ мегӯянд?
• Оё ӯ дорои молияи қавӣ аст?
• Оё бо замин ва ҳуҷҷатҳо ҳама чиз равшан аст?

Боварӣ ҳосил кунед, ки як адвокати касбӣ ва риэлторро ҷалб кунед, то ҳама маълумотро пеш аз ворид шудан ба муомилот тафтиш кунед.

Ҳангоми боло рафтани нархҳо (таваррум), амволи ғайриманқули сармоягузорӣ дар Австрия яке аз роҳҳои боэътимоди сармоягузорӣ боқӣ мемонад. Хонаҳо ва хонаҳо дар Вена таърихан арзиши худро қадр мекунанд ва ба иҷора додани онҳо даромаде медиҳад, ки болоравии нархҳоро барои ҳама чиз ҷуброн мекунад. Илова бар ин, худи далели доштани дороии "воқеӣ" ба сармоягузорон дар муддати тӯлонӣ эътимод ва оромии рӯҳӣ медиҳад.

Аз соли 2023 то соли 2025 нархи манзил ва хона дар Вена амалан бетағйир монд. Ин дар ҳолест, ки хароҷоти зиндагӣ (таваррум) ва хароҷоти қарзгирӣ дар минтақаи евро ба далели Бонки марказии Аврупо афзоиш ёфт. Ин оромӣ дар бозор тасодуфӣ нест: қоидаҳои қатъӣ, шумораи ками рӯйхатҳои нав ва набудани ҳаяҷон муҳити устувор ва пешгӯинашавандаро эҷод мекунанд.

Аммо тағиротҳо аллакай намоёнанд. Коҳиши меъёри ECB як боби нав мекушояд: ипотека боз арзонтар шуда, хариди онро осонтар мекунад. Талабот — на танхо аз хоричиён, балки аз худи австриягихо хам меафзояд. Ва дар ҳоле ки таъминоти манзил то ҳол маҳдуд аст, бозор оҳиста, вале бешубҳа ба нархҳои баландтар мегузарад.

Вена ба Берлин ё Прага монанд нест, ки дар он ҷо нархҳо метавонанд ба осмон боло раванд. Дар ин ҷо ҳама чиз тадриҷан ва бемаънӣ тағйир меёбад. Мо мебинем, ки шумораи бештари одамоне, ки мехоҳанд хона бихаранд, дар маҳаллаҳои муқарраршуда хона бихаранд - онҳое, ки дорои ҳама чизҳои зарурӣ доранд: боғҳо, мағозаҳо, мактабҳо ва нақлиёти хуб.

Smart City Vienna , яке аз беҳтаринҳо дар ҷаҳон тағйир меёбад Шахр на аз хисоби посёлкахои нав, балки аз хисоби навсозии районхои кухна обод мешавад. Рушд на дар васеъ, балки амиқ аст: тавассути навсозӣ, рушди истифодаи омехта, беҳтар кардани самаранокии энергия ва рақамисозӣ. Ин равиш муҳити баландсифати шаҳрро ба вуҷуд меорад, ки барои зиндагӣ ва сармоягузорӣ ҷолиб аст.

Вена барои зиндагӣ устувор ва бароҳат аст, ки одамонро аз тамоми Австрия ва хориҷа ҷалб мекунад. Интизор меравад, ки то соли 2030 шумораи аҳолии шаҳр то 200 000 нафар . Бо вуҷуди ин, суръати сохтмони манзил бисёр чизҳоро талаб мекунад, ки ин бешубҳа дар муддати тӯлонӣ норасоии назарраси амволи ғайриманқулро нигоҳ медорад.

Муҳим он аст, ки одамон ба Вена барои муддати тӯлонӣ меоянд: коргарони хуб, оилаҳои фарзанддор ва одамони дорои маоши муносиб. Ин сокинон иҷораи мӯътадил мепардозанд, ки сармоягузории амволи ғайриманқулро боэътимодтар ва фоидаовар мегардонад.

Ниҳоят, Вена яке аз беҳтарин шаҳрҳои ҷаҳон барои зиндагӣ боқӣ мемонад. Бале, Копенгаген ба таври ғайричашмдошт дар соли 2025 ҷои аввалро гирифт, аммо Вена то ҳол дар бисёр соҳаҳои муҳим бартарӣ дорад: нақлиёти аъло, беморхонаҳои хуб, кӯчаҳои бехатар, биноҳои зебо, таҳсилоти босифат ва иқлими гуворо.

Ин барои сармоягузорон чӣ маъно дорад? Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули Вена дар бораи ба даст овардани пули зуд нест. Ин бозии дарозмуддатест, ки 5-10 сол давом мекунад: хуб фикр карда, фаҳмо ва бо хатари камтарин. Холо бошад, ин махсусан сердаромад аст: карз арзон мешавад, шахр серахолй мешавад, шахр обод мешавад. Ин як имконияти бузург аст ва он аллакай пайдо шуда истодааст.

Барои нишон додани он ки ин дар ҳаёти воқеӣ чӣ гуна кор мекунад, ман чанд муомилоти воқеиро, ки барои муштариён дар соли 2024 анҷом додаем, нақл мекунам. Мо ҳар як манзилро дар асоси ҳадафҳо ва имкониятҳои сармоягузор - бо назардошти буҷаи онҳо, омодагии онҳо барои сармоягузорӣ, даромади дилхоҳашон ва мӯҳлати пешбинишудаи онҳо ҷустуҷӯ кардем.

Мисоли 1: Ноҳияи дуюм – 64 м², ҳосилнокӣ 4,5%

Барои сармоягузоре, ки аз харидани квартира наметарсид, ки нархи он метавонад гарон шавад, мо дар Leopoldstadt (моҳираи 2) як вариант пайдо кардем. Хонаи 64 метри мураббаъ дар бинои соли 1960 ҷойгир аст. Он дар ҳолати бад буд - он каме таъмир лозим буд, аммо ин ба хеле паст шудани нархи харид кӯмак кард.

Мо барои иҷора каме таъмир кардем ва квартира зуд ба 4,5% дар як сол даромад дод, ки аз ҳисоби миёнаи бозор баландтар аст. Ин мисол қоидаро ба таври комил нишон медиҳад: бо нархи хуб харед, фоидаи хуб ба даст оред.

Мисоли 2: Дар ноҳияи чорум – хонаи дуҳуҷрагӣ, даромад 3,8%

Хона дар Wieden , маркази бонуфузи шаҳр. Мо аз бинои соли 1973 квартира харидем. Минтаќа хеле бонуфуз аст, квартира дар њавлии орому сабз ва метро хеле наздик аст. Сармоягузор аз Иттиҳодияи Аврупо набуд, аз ин рӯ мо маҷбур шудем, ки барои бастани шартнома иҷозаи махсус гирем.

Гарчанде ки нарх аз сабаби ҷойгиршавии беҳтарин баландтар буд, ба иҷора додани манзил 3,8% фоидаи солона медиҳад. Муҳим он аст, ки нархи ин квартира назар ба миёнаи шаҳр зудтар арзиш хоҳад дошт. Ин хосият барои онҳое, ки сармоягузории бехатарро бо потенсиали бозгашти зуд меҷӯянд, беҳтарин аст.

Мисоли 3: Ноҳияи даҳум – 71 м², ҳосилнокӣ 4,2%

Мо дар паҳлӯи метро дар Favoriten . Ҳамсоягӣ комилан олӣ нест, аммо он босуръат беҳбуд меёбад ва нархҳо ҳанӯз дастрасанд. Он танҳо дар масофаи 15 дақиқа ба маркази шаҳр аст. Мо ин мавзеъро ба далели қулай будани нақлиёт ва умедворем, ки ин мавзеъ маъмултар ва гаронтар мешавад, интихоб кардем. Дар натиҷа, квартира аллакай 4,2% даромади солона медиҳад ва эҳтимоли хубе вуҷуд дорад, ки нархи он бо мурури замон афзоиш ёбад, зеро инфрасохтори атроф инкишоф меёбад.

Мисоли 4: Бинои нав дар ноҳияи 22 – 54 м², ҳосилнокӣ 3,2%

Donaustadt як хонаи нави 54 метри мураббаъро ёфтем . Ин амволи муосир ба таъмир ниёз надорад ва мо онро фавран ба иҷора додем. Дар ин ҷо ҳосилнокӣ каме пасттар аст - 3,2% дар як сол. Бо вуҷуди ин, ин як варианти беҳтарин аст: кӯшиши ҳадди аққал ва давутози. Интихоби олӣ барои онҳое, ки оромии ақл ва амнияти сармоягузориро қадр мекунанд.

Мисоли 5: Маҳаллаи 15 – квартираи 3ҳуҷрагӣ, даромад 4,4%

Rudolfsheim-Fünfhaus квартира ёфтем . Ин минтақа барои саёҳат қулай аст (нақлиёти хуби ҷамъиятӣ) ва шумораи зиёди одамон дар ҷустуҷӯи иҷора ҳастанд. Хона як хонаи сеҳуҷрагӣ, 70 м² дар бинои солҳои 1980, дар наздикии истгоҳи роҳи оҳани Вестбанхоф мебошад.

Хона дар ҳолати хуб буд, танҳо ба таъмири косметикӣ ниёз дошт. Мо ҳама чизро аз фосилаи дур ташкил кардем, аз ҷумла таъмир ва хариди мебел. Ин тақрибан €15,000 . Ба туфайли таъмир мо зуд ичоракорон пайдо кардем.

Ҳоло квартира 4,4% даромади солона медиҳад. Соҳиб амалан ҳеҷ гуна ҷалбро талаб намекунад. Ширкати идоракунӣ тамоми идоракунии мунтазами манзил ва идоракунии иҷорагиронро идора мекунад. Ин як варианти олӣ барои онҳое, ки мехоҳанд даромади устувор дошта бошанд ва интизоранд, ки хонаи истиқоматӣ арзиши худро баланд бардорад, дар ҳоле ки сармоягузории худро аз фосилаи дур ва бидуни мушкилот идора мекунад.

Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули Вена танҳо дар бораи биноҳои зебо нест. Ин як роҳи ҳифзи пули шумо дар кишварест, ки ҳама чиз равшан, бехатар ва ростқавл аст. Ман ин корро мекунам, зеро дар ин ҷо арзиши воқеӣ вуҷуд дорад: нархҳо мунтазам боло мераванд, қоидаҳо равшананд ва қариб ҳеҷ гуна сюрпризҳо вуҷуд надоранд.

Дар тӯли чанд соли охир, мо ба бисёре аз муштариён аз Аврупо ва дигар кишварҳо кӯмак кардем. Мо ба навкорон кӯмак кардем, ки аз хатогиҳо канорагирӣ кунанд, моликияти дорои потенсиали воқеии қадршиносӣ, харидҳои дуруст иҷрошуда ва даромади ояндаро ҳисоб кунанд. Муҳимтар аз ҳама, мо ҳамеша барои шумо кор мекунем, на фурӯшанда.

Мақсади ман на он аст, ки ба шумо квартира бо ягон нарх фурӯшам, балки ба шумо дар қабули қарори оқилонаи сармоягузорӣ кӯмак кардан аст. Мо риэлторҳо, таҳиягарон ё миёнаравҳо нестем. Мо мушовирони шумоем. Ва мо медонем, ки дар Вена дар куҷо шумо метавонед квартираеро пайдо кунед, ки нархаш баланд хоҳад шуд, дар он ҷо шумо метавонед квартираеро пайдо кунед, ки ба иҷора додан осон аст ва дар он ҷо беҳтар аст, ки умуман сармоягузорӣ накунед.

Мо танҳо дар хариди амвол кӯмак мекунем . Мо бо амволе кор намекунем, ки амвол дар байни моликони сершумор тақсим карда мешавад. Маблағи ҳадди ақали мо ба кор шурӯъ мекунем 250,000 . Агар шумо хоҳед, ки дар Вена квартира ё хонаро барои иҷораи дарозмуддат харед, пулро сарфа кунед ё танҳо барои фаҳмидани бозори амволи ғайриманқули маҳаллӣ, лутфан бо мо тамос гиред. Мо хурсандем, ки ҳама чизеро, ки медонем, мубодила кунем ва ба шумо дар қабули қарори дуруст кумак кунем.