Сармоягузорӣ дар бозори амволи ғайриманқули Австрия: Он чизе ки шумо бояд донед

Вақте ки таваррум баланд аст ва иқтисодиёт дар нооромӣ қарор дорад, сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул яке аз роҳҳои муассиртарини на танҳо нигоҳ доштани сармояи шумо, балки афзоиши он низ мебошад.

Тибқи маълумоти кушодаи Infina , иқтисоди Австрия бо устувории худ машҳур аст ва бозори амволи ғайриманқули Вена даҳсолаҳо боз бе садамаҳои ногаҳонӣ ё тахминҳо рушд мекунад. Ба шарофати афзоиши мунтазами нархи манзил дар Вена дар тӯли 30-40 соли охир, ин бозор ба яке аз боэътимодтарин ва пешгӯишавандатарин барои сармоягузориҳои дарозмуддат табдил ёфтааст.

Таваррум дар сатҳи 8-10% (ва дар баъзе ҷойҳо то 15-20%) сармоягузорони бештар ва бештарро маҷбур мекунад, ки на дар пули нақд, на дар дороиҳое, ки ҳангоми чопи пули калон аз ҷониби давлат меафтанд ва на дар дороиҳои рақамии "ноустувор" паноҳгоҳ ҷӯянд. Аз ин рӯ, амволи ғайриманқул дар Вена на танҳо "паноҳгоҳи бехатар", балки ҳимояи воқеии пасандозҳо мебошад.

Ин бо амволи ғайриманқул, ки даромади он пешгӯишаванда аст, хеле боэътимод кор мекунад - масалан, хонаҳои иҷора ё марказҳои тиббӣ. Фоидаи онҳо на танҳо метавонад талафотро аз таваррум пӯшонад, балки даромад низ ба даст орад. Бо равиши салоҳиятнок ва касбӣ, баъзе амволи ғайриманқул метавонанд то 80% сармояи шуморо, сарфи назар аз бӯҳронҳо ва ноустувории ҷаҳонӣ, муҳофизат кунанд.

Вена қасдан имкониятҳои маҳдуди сармоягузориро ва ин оқилона аст: сохтмонҳои нав қатъиян назорат карда мешаванд, биноҳои таърихӣ ҳифз карда мешаванд ва тавозуни талабот ва пешниҳод дар бозор бодиққат нигоҳ дошта мешавад.

Аз ин сабаб, талабот дар ин ҷо ҳамеша аз пешниҳод зиёдтар аст ва чунин амвол на танҳо талаботро нигоҳ медорад (фурӯши онҳо осон аст), балки нархаш низ мунтазам меафзояд.

Дар ин мақола, мо меомӯзем, ки чаро сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули Австрия фоидаовар боқӣ мемонад, кадом имконоти сармоягузорӣ барои ҳама - ҳам шаҳрвандони ИА ва ҳам онҳое, ки берун аз ИА зиндагӣ мекунанд - дастрасанд - кадом омилҳоро ҳангоми интихоби амвол бояд ба назар гирифт ва чӣ гуна нақшаи боэътимодеро таҳия кардан мумкин аст, ки субот, қонунияти пурра ва фоидаи возеҳро таъмин мекунад.

Ман бозёфтҳо ва таҷрибаи амалии худро, ки солҳои тӯлонӣ дар соҳаи амволи ғайриманқул ва кӯмак ба сармоягузорон ба даст овардаам, нақл мекунам. Ҳадафи ман ин аст, ки ба шумо дар фаҳмидани он ки чӣ гуна дар Австрия оқилона ва бо хатари ҳадди ақал сармоягузорӣ кардан мумкин аст, кӯмак расонам.

Агар шумо дар бозорҳои ноустувор устувориро меҷӯед, пас амволи ғайриманқули сармоягузории Вена паноҳгоҳи бехатари шумост. Он аз замон санҷида шудааст ва ба бӯҳронҳо тоб овардааст. Даҳсолаҳо боз бозори Вена яке аз боэътимодтарин бозорҳо дар Аврупо , ҳатто дар давраи нооромиҳои ҷаҳонӣ мунтазам рушд мекунад. Аз ин рӯ, афроди бештар ва бештар ва бештар ва бештар ва фондҳои калон Венаро барои нигоҳдории дарозмуддати сармоя интихоб мекунанд. Муҳим аст, ки на танҳо "чаро", балки қадамҳои амалиро низ фаҳмед: чӣ гуна дар Вена хона харед, бо назардошти қоидаҳо ва хароҷоти маҳаллӣ.

Австрия на танҳо як кишвари устувор, балки як мошини хуб коркардшуда аст. Дар соли 2023, таваррум (афзоиши нархҳо) дар ин ҷо нисбат ба бисёре аз ҳамсояҳои минтақаи евро беҳтар назорат карда шуд. Вена қалби ҳамаи ин аст.

Ин на танҳо пойтахт, балки як ҷозибаи пуриқтидори сармоягузорӣ низ мебошад. Шаҳр на танҳо ба сайёҳӣ ё молия нигаронида шудааст; тандурустӣ, IT ва маориф низ рушд мекунанд. Ин омилҳо ба хоҳиши бисёриҳо барои дидани ояндаи худ дар Вена мусоидат мекунанд, ки ин дар навбати худ ногузир боиси фикрҳо дар бораи амволи ғайриманқул, хоҳ иҷора ва хоҳ моликият, мегардад.

Тибқи иттилои вебсайти расмии Statistik Austria , беш аз 75% сокинони Вена иҷора мегиранд . Ин анъанаи деринаи маҳаллӣ аз ҷониби қонунҳои устувор ва равшани иҷора дастгирӣ карда мешавад, ки дар навбати худ барои соҳибони амвол ва иҷорагирон фазои мусоид фароҳам меорад. Бозори иҷора мувофиқ аст. Барои сармоягузорон, ин бозор манбаи даромади устувор ва пешгӯишавандаро пешниҳод мекунад. Фоидаи миёнаи солона (пеш аз андоз, даромади умумӣ) аз 2,5% то 4% аст. Аммо, барои баъзе амвол, бахусус барои онҳое, ки дар бахши тиб (масалан, клиникаҳо, офисҳо) ё аз ҷониби донишҷӯён талабот доранд, фоида метавонад ба таври назаррас баландтар бошад - то 6-8% дар як сол .

Тавре ки ман аллакай қайд кардам, талабот дар бозори амволи ғайриманқули Вена он қадар баланд аст, ки аксар вақт амвол дар давоми 24 соат ба иҷора дода мешавад. Ин воқеияти воқеии бозор аст, бе муболиға.

Нархи манзил дар Вена 30-40 сол боз мунтазам боло меравад. Ҳатто дар солҳои 2022-2023, вақте ки меъёрҳои қарздиҳӣ боло рафтанд, бозор фурӯ нарафт, танҳо каме суст шуд. Аз соли 2024 инҷониб, рушд дубора суръат гирифт ва ҳама нишонаҳо нишон медиҳанд, ки он ба зудӣ хотима нахоҳад ёфт. Интизор меравад, ки то соли 2034 нархҳо дар муқоиса бо сатҳи кунунӣ 55% афзоиш ёбанд .

Чаро нархҳо ин қадар мунтазам боло мераванд? Ҷавоб оддӣ аст: сохтани манзилҳои нав дар маркази Вена қариб ғайриимкон аст. Аз сабаби биноҳои таърихии шаҳр, қоидаҳои меъморӣ ва қоидаҳои қатъии сохтмонӣ, манзилҳои нав дар марказ қариб ки вуҷуд надоранд. Аммо одамон ҳоло ҳам мехоҳанд дар он ҷо зиндагӣ кунанд - талабот бетағйир аст! Инро бо Дубай муқоиса кунед: дар он ҷо тамоми маҳаллаҳо сохта мешаванд, дар ҳоле ки дар Вена ҳар як бинои нав дар марказ амалан як рӯйдоди беназир аст, на як ҳодисаи маъмулӣ.

Бозори амволи ғайриманқули сармоягузории Австрия гуногунранг буда, аз манзил то тиҷоратӣ иборат аст. Ҳар як вариант хусусиятҳои беназири худро дорад, фоидаи гуногун медиҳад ва хатарҳои гуногун дорад. Кадомашро интихоб кунед? Ин аз стратегияи шумо вобаста аст: иҷорапулии устувор, афзоиши дороиҳо бо мурури замон ё диверсификатсияи портфел.

Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули истиқоматӣ дар Вена умедбахш ба назар мерасад. Knight Frank ин шаҳрро дар байни даҳ шаҳри беҳтарини Аврупо аз ҷиҳати ҷалби сармоягузорон ҷой додааст. Евростат : нархи манзил дар Вена солона 4-6% афзоиш меёбад ва дар минтақаҳои пешрафта афзоиши боз ҳам назаррастар аст. Дар муқоиса бо дигар пойтахтҳои бузург, Вена натиҷаҳои хеле устувор нишон додааст.

Вена барои сармоягузорон тавозуни мусоид фароҳам меорад. Амволи ғайриманқули он аз сабаби қоидаҳои боэътимод, сифати баланди зиндагӣ ва талаботи устувор ҷолиб аст.

Бозор қасдан аз тахминҳо дур мешавад ва ба иҷораҳои дарозмуддат, самаранокии энергетикӣ ва муомилоти кушода таъкид мекунад. Дар ниҳоят, ҳама ғолиб меоянд: сокинон аз роҳатӣ ва сармоягузорон аз бозори устувор ва пешгӯишаванда баҳра мебаранд.

Вена пайваста дар байни шаҳрҳои фоидаовартарини Аврупо барои сармоягузориҳои дарозмуддат ба амволи ғайриманқул ҷой гирифтааст. Барои ин якчанд сабаб вуҷуд дорад: сифати аълои зиндагӣ, дастрасии қулай ба ҳама гуна имтиёзҳо ва муҳити устувор. Аз ин рӯ, сармоягузорони хориҷӣ ба сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули Вена хеле майл доранд.

Вена нисбат ба дигар пойтахтҳои ИА бартарии хосе дорад: қоидаҳои бозори амволи ғайриманқул равшан ва устуворанд. Ин маънои андозҳои мӯътадил ва ҳифзи боэътимоди ҳуқуқи моликиятро дорад. Ин шароит муҳити беҳтаринро барои афзоиши устувори арзиши сармоягузории шумо ва даромади устувор аз иҷора фароҳам меорад.

Танзими иҷораи кӯтоҳмуддат сазовори таваҷҷӯҳи махсус аст . Қоидаҳои Airbnb дар бисёр соҳаҳо аз ҳад зиёд гарм шудани бозор ва болоравии нархҳои спекулятивиро пешгирӣ мекунанд.

Бо вуҷуди ҳама бартариҳои худ, Вена нисбат ба дигар пойтахтҳои Аврупо арзонтар аст. Чаро? Қоидаҳои зиёди бозор мавҷуданд, таварруми сунъии нархҳо вуҷуд надорад ва рушд суст ва эҳтиёткор аст. Аммо ин маҳз заминаи рушди боэътимод дар оянда аст. Таҳлилгарон тахмин мезананд, ки то соли 2034 нархҳо метавонанд 50-55% афзоиш ёбанд. Ин махсусан дар минтақаҳое дуруст аст, ки дар онҳо норасоии хонаҳо ва манзилҳо вуҷуд дорад.

Барои сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули Вена , аввал шумо бояд хона ё манзили мувофиқро интихоб кунед. Бозор дар ин ҷо ором аст, аммо қоидаҳои зиёде мавҷуданд. Аз ин рӯ, ба шахси ботаҷриба махсусан лозим аст: харид метавонад ба шумо пул кор кунад. Чӣ тавр? Бо роҳи ҳисоб кардани дақиқи хароҷот, банақшагирии бодиққат ва харид бо нархи камтар аз нархи воқеӣ. Дар ин ҷо, бар хилофи бозорҳои гарм ва аз ҳад зиёд гарм, шитобкорӣ вуҷуд надорад. Қарорҳо пас аз тасдиқи рақамҳо ва бо нақшаи оянда қабул карда мешаванд.

Дар Вена то 7500 амвол барои фурӯш мавҷуд аст . Аммо, мувофиқи ҳисобҳои мо, танҳо тақрибан 2% онҳо воқеан хуб ва сармоягузории хуб мебошанд. Хулоса: интихоби оқилона калидӣ аст. Шумо бояд бисёр чизҳоро тафтиш кунед: ҳолати хона/квартира, қонунияти ҳуҷҷатҳо, эҳтимолияти болоравии нарх ва осонии иҷораи он.

Мо пойгоҳҳои бузурги додаҳо аз зеҳни сунъӣ ва омӯзиши мошинӣ . Ин маълумотро дар бораи нархҳо, муомилоти воқеӣ, рушди маҳаллаҳои гуногун, талабот ба иҷора ва харид дар маконҳои гуногун ва дигар нишондиҳандаҳои муҳим дар бар мегирад. Дар марҳилаи аввал, алгоритмҳо имконоти умедбахштаринро муайян мекунанд. Дар марҳилаи дуюм, коршиносони мо ҳар як чунин амволро шахсан тафтиш мекунанд.

Бозори дуюмдараҷа манзилҳои аз ҳама бештар пардохтпазирро пешниҳод мекунад. Ин амвол аксар вақт дар ноҳияҳои таърихӣ ҷойгиранд ва дар байни иҷорагирони дарозмуддат талабот доимо доранд. Бо назардошти дурнамои рушди бино ва маҳалла, наздикӣ ба нақлиёт ва фарсудашавии амвол, дар ин ҷо бо нархи пасттар аз нархи бозорӣ пайдо кардани манзил имконпазир аст. Аммо, калиди асосӣ тасдиқи якпорчагии ҳуқуқии муомилот, эътимоднокии иҷорагирон ва кори дурусти ҳамаи хизматрасониҳои коммуналӣ мебошад.

Биноҳои нави Вена ( Neubau ) бо услуб ва тарҳи муосири худ ҷолибанд. Онҳо аз ҷиҳати энергия самаранок ва босифат мебошанд. Бо вуҷуди ин, нархи онҳо аксар вақт аз манзилҳои андозаи монанд дар бозори дуюмдараҷа 30-40% баландтар аст.

Арзиши баланди биноҳои нав на танҳо аз сифати онҳо вобаста аст. Ин инчунин аз арзиши баланди худи лоиҳаҳо, мушкилоти интиқоли мавод ва хатарҳои назаррасе, ки таҳиягар ба дӯш мегирад, вобаста аст. Калиди асосӣ барои сармоягузорон ин аст, ки ба таври воқеӣ арзёбӣ кунанд, ки оё афзоиши ояндаи нархи ин манзил воқеан арзиши ибтидоиро ҷуброн мекунад ё не

Хонаҳои хурд аз сабаби даромади кам ҷолибанд, аммо онҳо барои ҳама дар Вена мувофиқ нестанд. Иҷорагирандагони асосии онҳо донишҷӯён, коргарони муҳоҷир ва муҳоҷирон мебошанд. Ин маънои мушкилоти бештарро дорад: шумо доимо иҷорагирони нав меҷӯед ва иҷораро мунтазам назорат мекунед. Мо чунин амволро танҳо дар минтақаҳои боэътимод ва танҳо дар сурате тавсия медиҳем, ки шумо ба таври возеҳ фаҳмед, ки кӣ иҷора мегирад ва чӣ гуна онҳоро идора кардан лозим аст.

Иҷораи дарозмуддат варианти боэътимодтарин аст. Сокинони ин ҷо муддати тӯлонӣ, бар хилофи онҳое, ки барои чанд рӯз иҷора мегиранд, 5-10 сол зиндагӣ мекунанд. Онҳо одатан хонаро холӣ, бе мебел иҷора мегиранд ва ҳамаи шартҳо ва қоидаҳо аз ҷониби қонун ба таври возеҳ муайян карда шудаанд. Ин ба сарфаи назарраси хароҷоти нигоҳдорӣ ва таъмини даромади дақиқ мусоидат мекунад. Мақомоти шаҳри Вена ин намуди иҷораи дарозмуддатро фаъолона дастгирӣ мекунанд.

Иҷораи манзилҳои сайёҳӣ дар Вена хеле мураккаб аст, зеро мақомот қоидаҳоро ба таври назаррас сахттар кардаанд. Аз соли 2024 инҷониб, иҷораи кӯтоҳмуддат танҳо дар баъзе минтақаҳои тасдиқшуда иҷозат дода мешавад. Ин тиҷорат назорати доимиро талаб мекунад: шумо бояд бо ҳама қонунҳо пурра ошно бошед ва барои идоракунии манзил шабонарӯзӣ омода бошед. Аз ин рӯ, онро асосан сармоягузорони ботаҷриба бо амволи сершумор ва дастаи тозакунӣ ва идоракунии меҳмонони худ пайгирӣ мекунанд.

Амволи ғайриманқули тиҷоратӣ бо як нуқтаи гардиш рӯбарӯ аст. Афзоиши хариди онлайнӣ бисёр мағозаҳо ва анборҳоро холӣ гузоштааст. Аммо, талабот ба дигар форматҳо: офисҳои хусусӣ, нуқтаҳои хизматрасонӣ ва клиникаҳо афзоиш ёфтааст. Калиди муваффақият дар ин бесарусомонӣ ё иҷорагир бо қобилияти пардохтпазирии кафолатдодашуда ё нақшаи оқилона барои аз нав тарҳрезии пурраи фазои кӯҳна барои ниёзҳои муосир аст.

Маҳаллаҳо муҳиманд. Вена аз 23 ноҳияи комилан гуногун иборат аст. Ҳар яки онҳо қоидаҳои худро дорад: нархҳо бо суръати худ тағйир меёбанд, сохтмон дар ҳама ҷо маҳдуд аст ва одамоне, ки дар он ҷо зиндагӣ мекунанд, гуногунанд. Ҳатто дар дохили як ноҳия, имкониятҳои кӯчаҳо метавонанд ба таври назаррас фарқ кунанд! Мо амиқтар кофтуков мекунем: мо миқдори зиёди маълумоти фурӯшро таҳлил мекунем ва маҳз он гӯшаҳои арзоншударо пайдо мекунем, ки дар онҳо нархҳо ба осмон мерасад. Бо ин роҳ, муштариёни мо на танҳо ба амволи ғайриманқули Вена сармоягузорӣ мекунанд ; онҳо амволи дорои потенсиали афзоишро мехаранд.

Роҳҳои гуногуни сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули Вена мавҷуданд. Ҳамааш аз он вобаста аст, ки шумо кӣ ҳастед (шаҳрвандии шумо), чӣ қадар сармоягузорӣ кардан мехоҳед, ҳадафҳои шумо ва то чӣ андоза фаъолона иштирок кардан мехоҳед. Мо имконоти гуногунро пешниҳод менамоем: аз хариди оддии хона бо номи худ то имконоти мураккабтар тавассути ширкатҳои ИА ё сармоягузорӣ дар фондҳои калони амволи ғайриманқул.

Агар шумо шаҳрванди ИА ё Минтақаи иқтисодии Аврупо (масалан, Олмон, Фаронса, Полша) бошед, шумо метавонед дар Вена ройгон, бе ягон талаботи иловагӣ . Аммо, барои шаҳрвандони дигар кишварҳо (масалан, Украина, ИМА ё Британияи Кабир), қоидаҳо сахттаранд (нигаред ба маҳдудиятҳо барои харидани амволи ғайриманқул аз ҷониби хориҷиён дар Австрия ): хариди мустақим танҳо пас аз тасдиқи дархости махсус аз ҷониби Идораи магистрати Вена иҷозат дода мешавад.

На ҳама ин иҷозатномаро мегиранд. Танҳо онҳое, ки бо Австрия робитаҳои қавӣ доранд — дар ин ҷо зиндагӣ мекунанд, кор мекунанд, тиҷорат мекунанд ё андоз месупоранд — имконият доранд. Интизории қарор метавонад моҳҳо тӯл кашад ва кафолате нест, ки он дода мешавад.

Ин варианти қулайтарин ва маъмултарин барои шаҳрвандони дигар кишварҳо мебошад. Ду роҳи асосӣ вуҷуд дорад:

● Ширкати австриягии худро кушоед (масалан, GmbH)

● Харид тавассути як ширкати тайёр аз кишвари дигари ИА (масалан, Словакия, Кипр ё Ирландия)

Ин равиш зарурати гирифтани иҷозати махсуси давлатӣ барои харидро аз байн мебарад, фурӯш ё интиқоли амволи ғайриманқулро ба таври назаррас содда мекунад, имкон медиҳад, ки бори андоз аз ҷиҳати қонунӣ кам карда шавад ва инчунин имкони иҷора ё фурӯши фаврии амвол фароҳам оварда шавад.

Дар хотир доштан муҳим аст:

● Нигоҳдории ҳатмии ҳуҷҷатҳои молиявӣ (баҳисобгирӣ) ва пешниҳоди ҳисоботҳои солона

● Хароҷоти мунтазам барои нигоҳдории ширкат

● Андозҳо дар Австрия аз фоидаи ширкат, даромади иҷора, дивидендҳо

Агар дуруст тарҳрезӣ шуда бошад, ин роҳи самараноктарини сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул барои дарозмуддат аст.

Намехоҳед амволи худро идора кунед? Фондҳои сармоягузории амволи ғайриманқул (REIF) ҳама чизро барои шумо идора мекунанд. Шумо саҳмияеро дар портфели амволи мавҷуда мехаред ва мутахассисон онҳоро идора мекунанд. Даромади шумо аз маблағи сармоягузории шумо вобаста аст.

Як варианти беҳтарин барои онҳое, ки намехоҳанд таваккал кунанд ва намехоҳанд вақтро барои муомилот ва иҷорагирон сарф кунанд.

Австрия харидорони амволро аз рӯи шаҳрвандӣ фарқ мекунад. Аз ин рӯ, шаҳрвандони ИА (ба монанди олмониҳо, полякҳо ва фаронсавӣ) метавонанд бидуни маҳдудият - дар Вена ё дар ягон шаҳри дигар харидорӣ кунанд. Ҳамаи дигарон (украинҳо, амрикоиҳо, бритониёиҳо ва дигарон) бояд аз Магистрат, ҳукумати шаҳри Вена, иҷозат гиранд.

Барои гирифтани ин иҷозатнома, шумо бояд бо Австрия робита дошта бошед: дар он ҷо иҷозатномаи истиқомат дошта бошед, дар он ҷо кор ё тиҷорат кунед ё дар он ҷо андоз пардохт кунед. Бе чунин робита, ин раванд метавонад моҳҳо тӯл кашад ва аксар вақт бо раддия анҷом ёбад.

Дар чунин ҳолатҳо, мо ба мизоҷон маслиҳат медиҳем, ки як варианти дигарро баррасӣ кунанд: харидани амвол тавассути ширкати бақайдгирифташуда дар ИА (масалан, ширкати Austrian GmbH ё ширкати Эстония). Ин комилан қонунӣ аст. Шумо ҳоло ҳам соҳиби пурра хоҳед буд ва метавонед амволро мувофиқи хоҳиши худ ихтиёрдорӣ кунед.

1. Интихоби шакли моликият

Шумо метавонед амволи ғайриманқулро бо номи худ ё ба номи ширкати худ ба қайд гиред. Мо ба шумо дар фаҳмидани он ки чӣ гуна беҳтарин роҳи ба қайд гирифтани моликияти худро барои кам кардани андозҳо, ҳифзи дороиҳои худ ва ноил шудан ба ҳадафҳои худ фароҳам меорад, кӯмак мерасонем.

2. Тасдиқи объект (Due Diligence)

Пеш аз харид, мо ҳам ҷанбаҳои техникӣ ва ҳам ҳуқуқиро тафтиш мекунем: аз қонунияти ҳуқуқҳо то қарзҳо ва маҳдудиятҳои пинҳонӣ дар амвол.

3. Кауфанбот – созишномаи пешакӣ

Ҳуҷҷате, ки қарори қатъии шуморо барои харид тасдиқ мекунад. Дар он шартҳои асосӣ нишон дода шудаанд ва имзои нотариус онро ҳатмӣ мегардонад. Ин ба фурӯшанда кафолат медиҳад, ки шумо фикри худро дигар намекунед.

4. Шартномаи хариду фурӯш (Kaufvertrag)
Ин ҳуҷҷат аз ҷониби ҳуқуқшинос таҳия карда мешавад, ки дар он ҳамаи шартҳои муомилот шарҳ дода шудаанд. Пас аз имзои ҳам харидор ва ҳам фурӯшанда, корҳои коғазӣ ва интиқоли пул оғоз мешаванд.

5. Бақайдгирӣ дар феҳристи замин (Grundbuch)

Адвокати мо ҳамаи ҳуҷҷатҳои заруриро ба пойгоҳи додаҳои расмӣ (феҳрист) пешниҳод мекунад. Пас аз сабт ва тасдиқи ҳама чиз, харидор расман ҳуқуқи моликияти амволро мегирад.

6. Тарафҳои муомила

Муомилоти Австрия одатан инҳоро дар бар мегирад:

• Харидор ва фурӯшанда (ё намояндагони онҳо)
• Адвокат муомиларо ҳамроҳӣ мекунад ва метавонад ҳамчун шахси боэътимод амал кунад.
• Нотариус – имзоҳоро тасдиқ мекунад, ҳуҷҷатҳоро тафтиш мекунад
• Системаи пардохти бонкӣ ё трастӣ - ба монанди Mclean Atalios ё Banked Household
• Риэлтор - одатан манфиатҳои фурӯшандаро намояндагӣ мекунад

Муомилот одатан инҳоро дар бар мегирад:

• Харидор ва фурӯшанда (худ ё тавассути ёваронашон).
• Адвокат барои анҷом додани муомилот кӯмак мерасонад ва метавонад тибқи ваколатнома амал кунад.
• Нотариус ҳуҷҷатҳоро тафтиш мекунад ва имзоҳоро тасдиқ мекунад.
• Ҳисоби махсус : бонк ё системаи пардохт (масалан, Mclean, Atalios, Banked Household).
• Риэлтор аксар вақт ба фурӯшанда дар ёфтани харидор кӯмак мерасонад.

7. Назорати AML: аввал шаффофият

Дар Австрия қоидаҳои хеле сахти зидди шустушӯи пул (АМЛ) амал мекунанд. Шумо бояд ҳуҷҷатҳоеро пешниҳод кунед, ки пайдоиши қонунии маблағҳои худро тасдиқ мекунанд. Ин талабот ҳам ба шахсони воқеӣ ва ҳам ба шахсони ҳуқуқӣ дахл дорад. Мо ба шумо дар ҷамъоварӣ ва омода кардани ҳамаи ҳуҷҷатҳои зарурӣ кӯмак мерасонем, то боварӣ ҳосил кунем, ки ҳама чиз бе хато ё мушкилоти ҳуқуқӣ бе мушкилӣ пеш меравад.

Қонунҳои Австрия сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули Венаро барои ҳама шаффоф ва бехатар мегардонанд. Хусусияти маҳаллии ин раванд раванди тӯлонӣ (равандҳои бюрократии Австрия, мисли одамони ин соҳа, суст мебошанд) ва зарурати ҷалби мутахассисони тарафи сеюми пулакӣ дар соҳаҳои гуногун (ҳуқуқшиносон, риэлторҳо, нотариусҳо ва бонкҳо) мебошад.

Як бартарии бебаҳс дар он аст, ки ҳамаи марҳилаҳо қатъиян танзим карда мешаванд, ки хатари хатогиҳо ё қаллобӣ ба ҳадди ақал мерасонад. Ҳамчун як ширкате, ки таҷрибаи байналмилалӣ дорад, мо системаи австриягиро комилан мутавозин мешуморем: он сохторӣ, боэътимод ва дар ҳар қадам эътимодро таъмин мекунад.

Барои сармоягузории муваффақ, на танҳо интихоби амволи дуруст, балки бодиққат ҳисоб кардани фоидаи оянда низ муҳим аст. Дар айни замон, дар бораи ҳама гуна хароҷоти иловагӣ фаромӯш накунед. Дар зер намунаи як созишномаи воқеӣ оварда шудааст, ки нишон медиҳад, ки он дар бозори имрӯза чӣ гуна кор мекунад.

Намунаи ҳисобкунӣ:

Объект : Квартира дар бозори дуюмдараҷа

Нархи харид: €300 000

Маблағи умумии муомилот: тақрибан €330,000

Даромади иҷора

• Даромади иҷора: €1,400 дар як моҳ (€16,800 дар як сол)

• Хароҷоти нигоҳдорӣ (суғурта, таъмири асосӣ ва ғайра): €300-320 дар як моҳ

• Даромади холис: ~€1,100 дар як моҳ

• Ҳосили солона: тақрибан 4%

Хароҷоти коммуналӣ

Дар мавриди иҷораи дарозмуддат, иҷорагир барои пардохти ҳамаи ҳисобҳои коммуналӣ масъул аст:

• Нерӯи барқ ​​(тибқи созишномаи инфиродӣ)

• Гармидиҳӣ ва об (агар ба Hausbetriebskosten дохил карда нашуда бошад)

• Интернет ва телевизион

Шартномаи иҷора ба номи иҷорагир тартиб дода мешавад. Ин маънои онро дорад, ки соҳиби хона хароҷоти камтар дорад ва даромади ӯ устувор ва возеҳ аст.

Андозбандӣ

Маблағи андозҳо аз якчанд омилҳо, ба монанди шакли моликият ва шаҳрвандии сармоягузор, вобаста аст:

• Афроди воқеӣ: Андози иҷора дар Австрия то 25% аст.

• Ширкатҳо: андозро кам кардан мумкин аст (масалан, бо назардошти фарсудашавии амвол, хароҷоти идоракунӣ ва таъмир).

Барои кам кардан ва беҳтар кардани андозбандӣ, мо тавсия медиҳем, ки бо мутахассис оид ба ҳама масъалаҳои калидӣ машварат кунед. Мо метавонем ба шумо дар беҳтар кардани сохтори сармоягузории шумо ва сохтани модели муассири моликият кӯмак расонем - танҳо бо мо тамос гиред.

Фоидаи шумо на танҳо аз иҷора, балки аз арзиши худи амвол низ ба даст меояд. Коршиносон, аз ҷумла Publikationen , тахмин мезананд, ки бозори амволи ғайриманқули Вена то соли 2034 метавонад то 55% афзоиш ёбад. Ҳамин тариқ, сармоягузории 330,000 евро метавонад дар тӯли нӯҳ сол ба 510,000 евро . Бо илова кардани даромади иҷора ва афзоиши нарх, шумо тақрибан 6-7% дар як сол бо хатари камтар аз сармоягузорӣ ба саҳмияҳо ба даст меоред.

Стратегияҳои сармоягузорӣ

• Иҷораи дарозмуддат – даромади устувор, мушкилоти ҳадди ақал, кафолатҳои ҳуқуқӣ.
• Спекулятсияи кӯтоҳмуддат ҳангоми харид аз нархи бозорӣ фоидаовар аст, аммо таҷриба, суръат ва омодагии ба дӯш гирифтани хатарро талаб мекунад.
• Модели гибридӣ – ба муддати 3-5 сол иҷора гиред ва бо нархи баландтарин фурӯшед. Равиши чандир.

Ипотека: Оё маблағгузорӣ имконпазир аст?

• Барои сокинони ИА : Гирифтани қарз имконпазир аст: ба шумо танҳо даромад ва таърихи хуби қарзӣ лозим аст. Тартиб стандартӣ аст.
• Барои ғайрирезидентҳо : тавассути муассисаҳои махсус имконпазир аст. Мо бонкеро интихоб мекунем ва шуморо аз дархост то имзо қадам ба қадам роҳнамоӣ мекунем.

Яке аз марҳилаҳои асосӣ ёфтани иҷорагирони хуб аст. Ин корро ширкати идоракунанда анҷом медиҳад, ки:

• ҷустуҷӯи иҷорагирон тавассути вебсайтҳои боэътимод;
• манзилро нишон медиҳад ва бо номзадҳо гуфтушунид мекунад;
• чекҳо медиҳанд, ки оё онҳо метавонанд пардохт кунанд;
• шартномаи иҷораро мувофиқи қонунҳои маҳаллӣ дуруст тартиб медиҳад.

Дар натиҷа, эҳтимоли камтар бо мушкилоти пардохт накардан ё холӣ шудани амволи ғайриманқул дучор мешавед ва пул мунтазам ворид мешавад.

Агар амвол бо анҷоми "аслӣ" харидорӣ карда шавад ё ба навсозӣ ниёз дошта бошад, ширкати идоракунӣ метавонад таъмир ва лоиҳаи тарроҳиро пурра таъмин кунад:

• таҳия ва тасдиқи тарҳбандӣ бо интихоби услуб;
• хариди мебел, таҷҳизот ва маводҳои сохтмонӣ;
• назорати пудратчиён ва равандҳои корӣ;
• дар ҳолати зарурӣ, гирифтани иҷозатнома барои иҷораи кӯтоҳмуддат.

Ҳадаф эҷоди як манзараи ҷолиб аст

Ширкати идоракунӣ доираи пурраи хидматрасонии нигоҳдорӣ, аз ҷумла истифода ва таъмирро пешниҳод мекунад:

• нигоҳ доштани муошират бо иҷорагирон;
• ташкили нигоҳдории техникии системаҳои муҳандисӣ;
• пардохти ҳисобҳои коммуналӣ (дар ҳолати зарурӣ);
• таҳия ва пешниҳоди ҳисоботҳо ба соҳиб (ҳармоҳа, семоҳа).

Сармоягузор ба ҳисоботи шаффоф дар бораи даромад ва хароҷот дастрасӣ дорад ва қарорҳоро аз фосилаи дур қабул мекунад.

Бартарии асосии хидмати мо дар он аст, ки он вақтро сарфа мекунад. Ба шумо лозим намеояд, ки худатон тафсилоти маҳаллиро паймоиш кунед. Шумо метавонед дар кишвари дигар зиндагӣ кунед ва корҳои коғазиро фаромӯш кунед - мо ҳама чизро ҳал мекунем.

Мо бо ширкатҳои боэътимоди идоракунии амвол дар Вена ва дар саросари Австрия ҳамкорӣ мекунем. Ин ба шумо роҳи ҳали омода ва омодаро пешниҳод мекунад, ки шумо метавонед ба он эътимод кунед: ҳама чиз шаффоф ва шаффоф аст.

Хатари асъор ба онҳое, ки даромадро бо асъори дигар, ба монанди доллар, мегиранд, таъсир мерасонад. Азбаски ҳамаи пардохтҳо дар Австрия бо евро анҷом дода мешаванд, тағйирёбии қурби асъор метавонад фоидаро коҳиш диҳад. Барои пешгирӣ аз ин, шумо метавонед аз тағйирёбии қурби асъор муҳофизат кунед ё танҳо ба лоиҳаҳо дар дохили минтақаи евро сармоягузорӣ кунед.

Хатарҳои ҳуқуқӣ дар сурати нодуруст анҷом додани амалиёт, дуруст будани ҳуҷҷатҳо ё ноодилона будани шартномаи иҷора ба миён меоянд. Ҳимояи худ оддӣ аст: танҳо як адвокати салоҳиятдорро киро кунед. Онҳо манзил, фурӯшанда ва ҳама шарту шароитро баррасӣ карда, шартномаи мувофиқ тартиб медиҳанд.

Хатарҳои иҷора инҳоянд: вақте ки хона бе иҷорагир холӣ аст, иҷорагир пардохтро қатъ мекунад ё мушкилот бо ихроҷ вуҷуд доранд. Интихоби бодиққати иҷорагирон, гуфтушунид бо агенти ботаҷриба дар бораи иҷора ва суғурта барои пӯшонидани талафоти даромад метавонад ба коҳиш додани ин хатарҳо мусоидат кунад.

Дар Австрия, шумо метавонед намудҳои гуногуни суғуртаро барои ҳифзи амволи худ харед:

• суғуртаи худи хона ё квартира (аз сӯхтор, обхезӣ, зарар ва дигар мушкилот);
• суғурта дар сурати тасодуфан расонидани зарар ё зарар ба касе (масалан, зери об мондани ҳамсояҳо дар поён);
• суғурта аз аз даст додани даромади иҷора (агар манзил бо ягон сабаб ба иҷора дода нашавад).

Ин сиёсатҳои суғурта ба шумо кӯмак мекунанд, ки аз сарф кардани пул барои хароҷоти ғайричашмдошт аз сабаби мушкилот канорагирӣ кунед ва инчунин даромади устуворро аз иҷораи амволи худ нигоҳ доред.

Агар шумо хонаеро мехаред, ки ҳанӯз дар ҳоли сохтмон аст, ҳатман санҷед, ки оё таҳиягар боэътимод аст ё не. Мо тавсия медиҳем, ки ба чизҳои зерин диққат диҳед:

• Ӯ аллакай чӣ гуна хонаҳо сохтааст?
• Онҳо дар бораи ӯ чӣ мегӯянд?
• Оё ӯ молияи хуб дорад?
• Оё ҳама чиз бо замин ва ҳуҷҷатҳо равшан аст?

Пеш аз ворид шудан ба муомила, боварӣ ҳосил кунед, ки як ҳуқуқшинос ва риэлтори касбӣ барои тафтиши ҳама маълумот киро кунед.

Вақте ки нархҳо боло мераванд (таваррум), амволи ғайриманқули сармоягузорӣ дар Австрия яке аз роҳҳои боэътимодтарини сармоягузорӣ боқӣ мемонад. Хонаҳо ва хонаҳо дар Вена аз ҷиҳати таърихӣ арзиш доранд ва иҷораи онҳо даромадеро фароҳам меорад, ки болоравии нархҳоро барои ҳама чизи дигар ҷуброн мекунад. Ғайр аз ин, худи далели доштани дороии "воқеӣ" ба сармоягузорон эътимод ва оромии хотирро дар муддати тӯлонӣ медиҳад.

Аз соли 2023 то 2025 нархи манзил ва хонаҳо дар Вена қариб бетағйир боқӣ монд. Ин бо вуҷуди афзоиши хароҷоти зиндагӣ (таваррум) ва афзоиши хароҷоти қарзгирӣ дар минтақаи евро аз ҳисоби Бонки марказии Аврупо рух дод. Ин оромӣ дар бозор тасодуфӣ нест: қоидаҳои сахт, шумораи ками рӯйхатҳои нав ва набудани ҳаяҷон муҳити устувор ва пешгӯишавандаро ба вуҷуд меорад.

Аммо тағйирот аллакай намоёнанд. Коҳиши меъёри қарзи Бонки Аврупо боби наверо боз мекунад: қарзҳои ипотека боз арзонтар мешаванд, ки харидро осонтар мекунад. Талабот афзоиш меёбад - на танҳо аз хориҷиён, балки аз худи австриягиҳо низ. Ва бо маҳдудияти пешниҳоди манзил, бозор оҳиста-оҳиста, вале бешубҳа ба нархҳои баландтар мегузарад.

Вена ба Берлин ё Прага монанд нест, ки дар он ҷо нархҳо метавонанд ба осмон боло раванд. Дар ин ҷо ҳама чиз тадриҷан ва бе мушкил тағйир меёбад. Мо мебинем, ки шумораи бештари одамон мехоҳанд дар маҳаллаҳои муқарраршуда - ки дорои ҳама чиз: боғҳо, мағозаҳо, мактабҳо ва нақлиёти хуб мебошанд - хона харанд.

Smart City Vienna тағйир меёбад . Шаҳр на тавассути маҳаллаҳои нав, балки тавассути навсозии ноҳияҳои кӯҳна рушд мекунад. Рушд на дар паҳноӣ, балки дар амиқ сурат мегирад: тавассути навсозӣ, рушди истифодаи гуногун, беҳтар кардани самаранокии энергия ва рақамикунонӣ. Ин равиш муҳити шаҳрии босифатеро эҷод мекунад, ки барои зиндагӣ ва сармоягузорӣ ҷолиб аст.

Вена дорои шароити мӯътадил ва бароҳат барои зиндагӣ буда, одамонро аз тамоми Австрия ва хориҷи кишвар ҷалб мекунад. То соли 2030, аҳолии шаҳр бояд 200 000 нафар . Бо вуҷуди ин, суръати сохтмони манзил хеле паст аст, ки бешубҳа дар муддати тӯлонӣ норасоии назарраси амволи ғайриманқули истиқоматиро нигоҳ медорад.

Муҳим он аст, ки одамон барои муддати тӯлонӣ ба Вена меоянд: коргарони хуб, оилаҳои дорои фарзанд ва одамоне, ки маоши хуб доранд. Ин сокинон иҷораи манзилро бо нархи устувор пардохт мекунанд, ки сармоягузориҳои амволи ғайриманқулро боэътимодтар ва фоидаовартар мегардонад.

Ниҳоят, Вена яке аз беҳтарин шаҳрҳои ҷаҳон барои зиндагӣ боқӣ мемонад. Бале, Копенҳаген ғайричашмдошт дар соли 2025 ҷои аввалро гирифт, аммо Вена то ҳол дар бисёр соҳаҳои муҳим бартарӣ дорад: нақлиёти аъло, беморхонаҳои хуб, кӯчаҳои бехатар, биноҳои зебо, таҳсилоти босифат ва иқлими гуворо.

Ин барои сармоягузорон чӣ маъно дорад? Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули Вена маънои ба даст овардани пули зудро надорад. Ин як бозии дарозмуддат аст, ки 5-10 сол давом мекунад: хуб андешидашуда, фаҳмо ва бо хатари ҳадди ақал. Ва дар айни замон, он махсусан фоидаовар аст: қарзҳо арзонтар мешаванд, шаҳр аҳолии бештар пайдо мекунад ва шаҳр рушд мекунад. Ин як имконияти хуб аст ва он аллакай пайдо шуда истодааст.

Барои нишон додани он, ки ин дар ҳаёти воқеӣ чӣ гуна кор мекунад, ман чанд муомилоти воқеии ҳаётиро, ки мо дар соли 2024 барои муштариён анҷом додем, нақл мекунам. Мо ҳар як манзилро махсусан дар асоси ҳадафҳо ва имкониятҳои сармоягузор - бо назардошти буҷаи онҳо, омодагии онҳо барои сармоягузорӣ, фоидаи дилхоҳашон ва мӯҳлати пешбинишудаи онҳо - ҷустуҷӯ кардем.

Ҳолати 1: Ноҳияи дуюм – 64 м², ҳосилнокӣ 4.5%

Барои сармоягузоре, ки аз харидани хонае, ки метавонад нархаш боло равад, наметарсид, мо дар Leopoldstadt (ноҳияи 2-юм) . Хонаи 64 метри мураббаъ дар бинои солҳои 1960 ҷойгир аст. Он дар ҳолати бад қарор дошт - ба таъмир ниёз дошт, аммо ин ба коҳиши назарраси нархи харид мусоидат кард.

Мо барои иҷора чанд таъмир анҷом додем ва хона зуд 4,5% дар як сол фоида овард - ки аз миёнаи бозор баландтар аст. Ин мисол қоидаро комилан нишон медиҳад: бо нархи хуб харед, фоидаи хуб ба даст оред.

Ҳолати 2: Ноҳияи чорум – хонаи 2-ҳуҷрагӣ, фоида 3.8%

Як хона дар Wieden , як маркази бонуфузи шаҳр. Мо як хонаро дар биное харидем, ки соли 1973 сохта шудааст. Ин минтақа хеле бонуфуз аст, хона дар ҳавлии ором ва сабз ҷойгир аст ва метро хеле наздик аст. Сармоягузор аз Иттиҳоди Аврупо набуд, аз ин рӯ мо маҷбур шудем, ки барои бастани созишнома иҷозатномаи махсус гием.

Гарчанде ки нарх аз сабаби макони беҳтарин баландтар буд, иҷораи хона 3,8% фоидаи солона медиҳад. Муҳим он аст, ки нархи ин хона нисбат ба миёнаи шаҳр зудтар боло меравад. Ин вариант барои онҳое, ки дар ҷустуҷӯи сармоягузории боэътимод бо имконияти бозгашти зуд ҳастанд, беҳтарин аст.

Ҳолати 3: Ноҳияи Даҳум – 71 м², ҳосилнокӣ 4.2%

Мо як хонаи калон дар паҳлӯи метро дар Favoriten . Маҳалла он қадар хуб нест, аммо босуръат беҳтар мешавад ва нархҳо ҳоло ҳам дастрасанд. То маркази шаҳр танҳо 15 дақиқа роҳ аст. Мо ин маконро аз сабаби нақлиёти қулай ва умеди он ки ин минтақа маъмултар ва гаронтар мешавад, интихоб кардем. Дар натиҷа, хона аллакай 4,2% даромади солона медиҳад ва эҳтимоли зиёд вуҷуд дорад, ки нархи он бо мурури замон бо рушди инфрасохтори атроф боло равад.

Ҳолати 4: Бинои нав дар ноҳияи 22 – 54 м², ҳосилнокӣ 3.2%

Барои муштарие, ки мехост танҳо сармоягузорӣ кунад ва фаромӯш кунад, мо дар Donaustadt . Ин амволи муосир ба таъмир ниёз надорад ва мо онро фавран ба иҷора додем. Фоида дар ин ҷо каме камтар аст - 3,2% дар як сол. Аммо, ин як варианти беҳтарин барои омода кардани калид аст: кӯшиш ва мушкилоти ҳадди ақал. Интихоби аъло барои онҳое, ки оромии хотир ва амнияти сармоягузориро қадр мекунанд.

Ҳолати 5: Ноҳияи 15 – манзили 3-ҳуҷрагӣ, фоида 4.4%

Rudolfsheim-Fünfhaus як хона ёфтем . Ин минтақа барои сафар қулай аст (нақлиёти ҷамъиятӣ хуб аст) ва одамони зиёде ҳастанд, ки мехоҳанд хона иҷора гиранд. Ин хона як хонаи сеҳуҷрагӣ бо масоҳати 70 м² дар бинои солҳои 1980, дар наздикии истгоҳи қатораи Вестбанхоф аст.

Хона дар ҳолати хуб буд, танҳо ба таъмири косметикӣ ниёз дошт. Мо ҳама чизро аз фосилаи дур, аз ҷумла таъмир ва хариди мебел, ташкил кардем. Ин тақрибан 15 000 евро . Ба шарофати таъмир, мо зуд иҷорагиронро ёфтем.

Ҳоло ин манзил 4,4% фоидаи солона медиҳад. Соҳиб қариб ки ягон дахолатро талаб намекунад. Ширкати идоракунӣ тамоми идоракунии муқаррарии манзил ва идоракунии иҷорагиронро анҷом медиҳад. Ин як варианти аъло барои онҳое аст, ки даромади устувор мехоҳанд ва интизоранд, ки арзиши манзил афзоиш ёбад ва ҳамзамон сармоягузории худро аз фосилаи дур ва бе ягон мушкилот идора кунанд.

Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули Вена танҳо ба биноҳои зебо вобаста нест. Ин роҳест барои ҳифзи пули шумо дар кишваре, ки ҳама чиз равшан, бехатар ва ростқавл аст. Ман ин корро мекунам, зеро дар ин ҷо арзиши воқеӣ вуҷуд дорад: нархҳо мунтазам боло мераванд, қоидаҳо равшананд ва қариб ҳеҷ гуна ғайричашмдошт вуҷуд надорад.

Дар тӯли чанд соли охир, мо ба бисёр муштариён аз Аврупо ва дигар кишварҳо кӯмак расондем. Мо ба навкорон дар пешгирӣ аз хатогиҳо, ёфтани амволи дорои имконияти воқеии арзишёбӣ, анҷом додани харидҳои дуруст ва ҳисоб кардани даромади оянда кӯмак кардем. Муҳимтар аз ҳама, мо ҳамеша барои шумо кор мекунем, на барои фурӯшанда.

Ҳадафи ман ин нест, ки ба шумо хонаро бо ҳар нарх фурӯшам, балки ба шумо дар қабули қарори оқилонаи сармоягузорӣ кумак кунам. Мо риэлторҳо, таҳиягарон ё миёнаравон нестем. Мо мушовирони шумо ҳастем. Ва мо медонем, ки дар куҷо дар Вена шумо метавонед хонаеро пайдо кунед, ки нархаш боло меравад, дар куҷо шумо метавонед хонаеро пайдо кунед, ки ба осонӣ иҷора дода мешавад ва дар куҷо беҳтар аст, ки тамоман сармоягузорӣ накунед.

Мо танҳо барои хариди амволи ғайриманқул кӯмак мерасонем . Мо бо амволе кор намекунем, ки дар он амвол байни якчанд соҳиб тақсим карда мешавад. Маблағи ҳадди ақали мо бо он оғоз мекунем 250,000 . Агар шумо хоҳед, ки дар Вена барои иҷораи дарозмуддат хона ё хона харед, барои сарфаи пул ё танҳо барои фаҳмидани бозори амволи ғайриманқули маҳаллӣ, лутфан бо мо тамос гиред. Мо бо хурсандӣ ҳама чизеро, ки медонем, бо шумо мубодила мекунем ва ба шумо дар қабули қарори дуруст кӯмак мерасонем.