Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули хориҷӣ: Тамоюлҳо, пешгӯӣ ва кишварҳои беҳтарин

Тибқи гузориши CNBC, дар семоҳаи аввали соли 2025, сармоягузории амволи ғайриманқули Аврупо ба 45 миллиард евро расид, ки нисбат ба ҳамин давраи соли гузашта 6% афзоиш ёфтааст. Ин рақамҳо тасдиқ мекунанд, ки амволи ғайриманқули хориҷӣ, бахусус дар бозори Аврупо, барои сармоягузорон макони ҷолиб боқӣ мемонад.

Сармоягузорон бештар ба амволи ғайриманқули хориҷӣ ҳамчун абзори тақсими хатар, нигоҳдории сармоя ва даромади устувор рӯ меоранд. Аврупо бо бозори худ бо итминони баланди ҳуқуқӣ, қоидаҳои шаффоф барои харид ва идоракунии амвол ва низоми устувори иқтисодӣ ҷолиби таваҷҷӯҳ аст.

Аз ин ҷиҳат, Австрия интихоби хеле умедбахш аст: амволи ғайриманқул дар Австрия аксар вақт ҳамчун дороии "паноҳгоҳи бехатар" ҳисобида мешавад, зеро иқтисодиёти устувор ва қоидаҳои шаффофи моликияти он. Ин кишвар иқтисоди қавӣ ва сиёсати устувор, инфрасохтори аъло ва муҳити бароҳати зистро муттаҳид мекунад. Ин харидани амволи ғайриманқулро дар ин ҷо як сармоягузории боэътимод мегардонад: он маблағҳои шуморо аз таваррум муҳофизат мекунад ва метавонад аз даромади иҷора ё болоравии нархҳои бозорӣ даромад ба даст орад.

Барои бисёре аз сармоягузорон, сабаби асосии харидани амволи ғайриманқул дар хориҷа ҳифзи пасандозҳо ва паҳн кардани хатар аст. Ин қадам ба муҳофизати сармоя аз мушкилоти иқтисодӣ ё сиёсӣ дар дохил мусоидат мекунад ва ба онҳо имкон медиҳад, ки дар бозорҳои гуногун ва мустақил сармоягузорӣ кунанд. Ман умуман тавсия медиҳам, ки кишварҳоеро интихоб кунам, ки иқтисодиёти қавӣ ва устувор доранд, ки дар онҳо қонунҳо ҳуқуқи соҳибони амволро боэътимод ҳифз мекунанд, ба монанди Австрия ё Олмон. Ин сармоягузорӣро хеле бехатартар ва шаффофтар мекунад.

Як бартарии дигари муҳим ин аст, ки сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқули хориҷӣ метавонад даромади устувори иҷораро ба даст орад. Шаҳрҳои Австрияро ба монанди Вена ё Залтсбург гиред: дар он ҷо ҳамеша талабот ба иҷора вуҷуд дорад. Ин ба шумо имкон медиҳад, ки на танҳо хароҷоти коммуналӣ ва андозҳоро пӯшонед, балки ҳар моҳ даромади иловагӣ ба даст оред.

Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули байналмилалӣ инчунин дарро барои афзоиши дарозмуддати сармоя мекушояд. Ман аз таҷрибаи шахсии худ метавонам тасдиқ кунам, ки хонаҳое, ки 5-7 сол пеш дар минтақаҳои умедбахши Вена харида шуда буданд, ҳоло 20-30% гаронтаранд. Барои муштариёне, ки дар бораи дарозмуддат фикр мекунанд, ин чунин сармоягузориҳоро роҳи махсусан ҷолиби афзоиши сарвати худ мегардонад.

Як бартарии стратегии алоҳида барои бисёре аз сармоягузорон имконияти гирифтани иҷозатномаи истиқомат тавассути сармоягузории амволи ғайриманқул мебошад. Кишварҳо ба монанди Португалия, Испания, Юнон ва Кипр ҳангоми харидани амволе, ки маблағи муайян дорад, иҷозатномаи истиқомат пешниҳод мекунанд. Ин на танҳо як сармоягузории молиявӣ, балки калиди сифати зиндагӣ дар Аврупо низ мебошад: дастрасӣ ба хизматрасонии тиббии пешрафта, маориф барои кӯдакон ва озодии сафар дар доираи минтақаи Шенген. Ҳамин тариқ, сармоягузорӣ на танҳо барои афзоиши сармоя, балки барои банақшагирии дарозмуддати шахсӣ ва оилавӣ низ ба як восита табдил меёбад.

Хонаҳои аз ҷиҳати экологӣ тоза ва каммасраф рӯз аз рӯз маъмултар шуда истодаанд Беҳтарин интихоб хонаҳое мебошанд, ки сертификати синфи А ё болотар доранд. Онҳо ба шумо дар нигоҳдорӣ пулро сарфа мекунанд, дар байни сокинон маъмуланд ва арзиши баланди бозорро нигоҳ медоранд.

Бисёре аз сармоягузорон инчунин ба Аврупои Шарқӣ ва Кариб нигаронида шудаанд. Амволи ғайриманқул дар ин ҷо дастрастар аст ва талаботи баланди сайёҳон имкониятҳои хуби даромадро фароҳам меорад. Масалан, хонаҳои иҷораи тобистона дар Хорватия ва Черногория маъмуланд, дар ҳоле ки виллаҳои соҳилӣ дар Кариб маъмуланд.

Ба андешаи ман, Аврупо интихоби боэътимодтар барои сармоягузориҳои дарозмуддат ба амволи ғайриманқули хориҷӣ аст. Дар ин ҷо шаффофияти муомилот баландтар аст ва ҳуқуқҳои сармоягузорон беҳтар ҳифз карда мешаванд, ки хатарҳоро ба ҳадди ақал мерасонад. Талаботи устувор ба манзил даромади пешбинишаванда ва нигоҳдории сармояро барои солҳои оянда таъмин мекунад.

Интихоби кишвари дуруст асоси сармоягузориҳои муваффақона дар амволи ғайриманқули хориҷӣ мебошад. Фоидаи ояндаи шумо, амнияти сармоя ва ҳадафҳои дарозмуддат аз он вобаста аст. Дар ин мақола, ман меъёрҳои асосиро ҷамъбаст кардам, то ба шумо дар қабули қарори огоҳона кӯмак расонам.

1. Устувории иқтисодӣ ва пешгӯишавандагии бозор

Устувории иқтисодӣ омили калидии афзоиши пешгӯишавандаи нархи манзил ва даромади устувори иҷора мебошад. Ҳар қадар ММД дар кишвар устувортар ва сатҳи таваррум пасттар бошад, хатари коҳиши арзиши сармоягузориҳои шумо ҳамон қадар камтар аст.

• Мисолҳо: Австрия ва Олмон аксар вақт аз ҷониби сармоягузорон бинобар иқтисодиёти устувор ва рушди пешгӯишавандаи бозори манзил интихоб карда мешаванд.
• Чиро бояд ба назар гирифт: сатҳи шуғл, таваррум, болоравии нархи амвол ва тағирёбии талабот ба иҷора.

2. Ҳифзи ҳуқуқии сармоягузорон

Системаи мустаҳкам ва ростқавлонаи ҳуқуқӣ кафолат медиҳад, ки ҳуқуқҳои моликияти шумо ҳифз карда мешаванд, шумо қурбонии қаллобӣ намешавед ва ҳама гуна муомилоти амволи ғайриманқул бе мушкилӣ пеш меравад.

• Мисолҳо: Олмон, Австрия ва Швейтсария қонунҳои қатъӣ доранд, ки муомилоти амволи ғайриманқулро танзим мекунанд ва ҳуқуқҳои харидорони хориҷиро ҳимоя мекунанд.
• Чиро бояд ба назар гирифт: оё шахси хориҷӣ метавонад моликиятро сабти ном кунад, муомилот то чӣ андоза возеҳ ва шаффоф аст ва оё феҳристҳои расмии амволи ғайриманқули давлатӣ вуҷуд доранд?

3. Имконияти гирифтани иҷозатномаи истиқомат (RP)

Имконияти гирифтани иҷозатномаи истиқомат ё Visa Golden Visa барои сармоягузорон як бартарии назаррас аст. Он имконияти истиқомат дар кишвар ва сафари озод дар минтақаи Шенгенро фароҳам меорад.

• Мисолҳо: Дар Португалия, Испания, Юнон ва Кипр, шумо метавонед иҷозатномаи истиқоматро бо харидани амволи ғайриманқул бо маблағи муайян - одатан аз 250,000 то 500,000 евро - ба даст оред.
• Чиро бояд ба назар гирифт: ҳадди ақали сармоягузории зарурӣ чист, талаботи иқомат дар кишвар ва оё имкон дорад, ки иҷозатномаи иқомат тамдид карда шавад ё дар ниҳоят шаҳрвандӣ гирифта шавад.

4. Шартҳои андоз ва хароҷоти нигоҳдорӣ

Ҳангоми ҳисоб кардани фоиданокӣ, на танҳо нархи амвол, балки хароҷоти марбут ба онро низ ба назар гирифтан муҳим аст. Андозҳои амвол, андозҳои даромади иҷора ва дигар пардохтҳои ҳатмӣ метавонанд фоидаи холиси сармоягузориро ба таври назаррас коҳиш диҳанд.

• Мисолҳо: Дар Австрия ва Олмон андозҳои амвол нисбатан пастанд ва даромади иҷора мувофиқи қоидаҳои стандартӣ андозбандӣ карда мешавад. Дар ИМА андозҳо метавонанд баландтар бошанд, аммо барои сармоягузорони дарозмуддат имтиёзҳои андозӣ мавҷуданд.
• Чиро бояд ба назар гирифт: андозҳои солона, андозбандии даромади иҷора, хароҷоти коммуналӣ ва пардохтҳои иловагӣ барои соҳибони хориҷӣ.

5. Талабот ба иҷора ва пардохтпазирии бозор

Талаботи қавии иҷора имкон медиҳад, ки даромади бештар ва бозгашти зудтари сармоягузорӣ ба даст оварда шавад, дар ҳоле ки пардохтпазирии баланди бозор фурӯши минбаъдаи амволро осон мекунад.

• Мисолҳо: Вена, Лиссабон ва Барселона ба иҷораҳои кӯтоҳмуддат ва дарозмуддат манфиатҳои устувор доранд.
• Чиро бояд ба назар гирифт: сатҳи ҷараёни сайёҳӣ, фаъолияти тиҷоратии шаҳр, афзоиши аҳолӣ ва ноустувории мавсимии талабот.

6. Омилҳои забонӣ ва фарҳангӣ

Донистани забон ва фаҳмидани қоидаҳо ва урфу одатҳои маҳаллӣ идоракунии амвол ва кор бо иҷорагиронро хеле осонтар мекунад.

• Мисолҳо: Дар Олмон ва Австрия, забони олмонӣ аксар вақт талаб карда мешавад, дар ҳоле ки дар Португалия ва Испания, забони англисӣ аксар вақт дар тиҷорат истифода мешавад.
• Чиро бояд ба назар гирифт: то чӣ андоза осон будани муошират бо риэлторҳо ва сокинон, инчунин тарзи фикрронии маҳаллӣ ва фарҳанги тиҷорат.

7. Хусусиятҳои минтақаҳои дохили кишвар

Ҳатто дар дохили як кишвар, сатҳи фоиданокӣ ва хатар вобаста ба шаҳр ва минтақаи мушаххас метавонад ба таври назаррас фарқ кунад.

• Мисолҳо: Дар Вена, минтақаҳои марказӣ барои иҷораи манзилҳои сайёҳӣ мувофиқтаранд, дар ҳоле ки канори шаҳр барои иҷорагирандагони дарозмуддат мувофиқтаранд. Дар Лиссабон, минтақаҳои маъмули сайёҳӣ барои иҷораи кӯтоҳмуддат мусоиданд, дар ҳоле ки минтақаҳои камтар сайёҳӣ даромади устувортари дарозмуддатро таъмин мекунанд.
• Чиро бояд ба назар гирифт: осонии нақлиёт, рушди инфрасохтор, ҷолибияти минтақа барои иҷорагирон ва дурнамои болоравии нархи амволи ғайриманқул.

Интихоби кишвари дуруст асоси сармоягузории фоидаовар дар амволи ғайриманқули хориҷӣ мебошад. Ин интихоб кишварҳои беҳтаринро дар бар мегирад, ки дар се меъёри асосӣ бартарӣ доранд: суботи иқтисодӣ, барномаҳои истиқомат ва фоидаи баланди иҷора.

• Шаҳрҳо: Вена, Залтсбург, Грац
• Хусусиятҳои бозор: Иқтисоди мустаҳкам, сатҳи баланди ҳифзи ҳуқуқӣ ва ноустувории ҳадди ақали нархҳо дар бозори амволи ғайриманқул.
• Даромад: Иҷора ба ҳисоби миёна 3-5% дар як сол фоида меорад, дар ҳоле ки арзиши амвол дар минтақаҳои маъмул метавонад дар тӯли 5-7 сол 20-30% афзоиш ёбад.
• Иҷозатномаи истиқомат: Хариди амволи ғайриманқул танҳо иҷозатномаи истиқоматро намедиҳад, аммо дар сурати риояи талаботи иловагӣ, гирифтани раводид ё иҷозатномаи истиқомати дарозмуддатро осонтар мекунад.
• Камбудиҳо: Барои харидорони хориҷӣ маҳдудиятҳо ва тартиботи қатъии муайян мавҷуданд, ки бояд ба назар гирифта шаванд.

• Маслиҳат: Амволи ғайриманқул дар маркази шаҳр барои иҷораи кӯтоҳмуддат мувофиқтар аст, дар ҳоле ки маҳаллаҳои атрофи шаҳр ва минтақаҳои наздики донишгоҳҳо барои иҷорагирони дарозмуддат мувофиқтаранд.

• Шаҳрҳо: Лиссабон, Порту, Алгарве
• Хусусиятҳои бозор: Барномаи Golden Visa барои сармоягузориҳои тақрибан аз 280,000 то 500,000 евро дастрас аст, бозор фаъолона рушд мекунад, иқлим мулоим аст ва талаботи сайёҳӣ устувор боқӣ мемонад.
• Даромад: Иҷора метавонад дар як сол 4-6% фоида ба даст орад, махсусан дар Лиссабон ва маконҳои машҳури истироҳатӣ.
• Иҷозатномаи иқомат: Visa тиллоӣ ҳуқуқ медиҳад, ки иҷозатномаи иқоматро пас аз 5 сол тамдид кардан мумкин аст ва сипас иқомати доимӣ гирифта мешавад.
• Камбудиҳо: Дар минтақаҳои маъмул, рақобати зиёд байни соҳибони манзил вуҷуд дорад ва раванди дархост барои "Визаи тиллоӣ" метавонад хеле бюрократӣ бошад.
• Маслиҳат: Маконҳои сайёҳӣ барои иҷораи кӯтоҳмуддат бештар мувофиқанд, дар ҳоле ки минтақаҳои камтар ташрифоварда барои даромади устувори дарозмуддат беҳтаранд.

• Шаҳрҳо: Барселона, Мадрид, Валенсия, Коста дел Сол
• Хусусиятҳои бозор: Ҷараёни қавии сайёҳӣ, имконияти иштирок дар барномаи Golden Visa бо сармоягузориҳои 500,000 евро ва бештар аз он, интихоби васеи амволи ғайриманқул — аз хонаҳо то виллаҳо ва апартаментҳо.
• Фоиданокӣ: Иҷораи кӯтоҳмуддат метавонад 5-7% дар як сол, иҷораи дарозмуддат бошад - тақрибан 3-4% фоидаовар бошад.
• Иҷозатномаи иқомат: Visa тиллоӣ ба шахс ҳуқуқ медиҳад, ки дар кишвар зиндагӣ ва кор кунад, инчунин озодона дар дохили минтақаи Шенген ҳаракат кунад.
• Камбудиҳо: Мушкилоти бозпардохтҳо боқӣ мемонад; дар шаҳрҳои хурд ва минтақаҳои дур аз соҳил, бозори дуюмдараҷа суст инкишоф ёфтааст.
• Маслиҳат: Минтақаҳои истироҳатӣ ва шаҳрҳои калон барои иҷораи манзилҳои сайёҳӣ мувофиқтаранд, дар ҳоле ки минтақаҳои дохилӣ барои иҷораи дарозмуддат ва болоравии нархҳо мувофиқтаранд.

• Шаҳрҳо/минтақаҳо: Афина, Салоники, ҷазираҳо (Крит, Родос, Санторини)
• Хусусиятҳои бозор: Дар ҷазираҳо амволи нисбатан дастрасро пайдо кардан мумкин аст, гарчанде ки нархҳо дар маконҳои маъруфи сайёҳӣ боло рафта истодаанд. Харидорони хориҷӣ то ҳол дастрасии нисбатан осон ба бозор доранд.
• Фоиданокӣ: Дар мавсими сайёҳӣ, иҷора дар ҷазираҳо метавонад 6-8% фоида орад, дар ҳоле ки иҷораи дарозмуддат ба ҳисоби миёна 3-4%.
• Иҷозатномаи истиқомат: Иштирок дар барномаи Golden Visa бо харидани амволи ғайриманқул аз 250,000 евро имконпазир аст.
• Камбудиҳо: Сайёҳӣ мавсимӣ аст, аз ин рӯ, даромад дар мавсими ғайримавсимӣ коҳиш меёбад; инфрасохтор дар баъзе ҷазираҳо метавонад маҳдуд бошад.
• Маслиҳат: Амволи ҷазира барои иҷораи кӯтоҳмуддат бо фоидаи баланд мувофиқтар аст, дар ҳоле ки шаҳрҳои қитъаи асосӣ барои даромади устувори дарозмуддат мувофиқтаранд.

• Шаҳрҳо: Лимасол, Никосия, Пафос
• Хусусиятҳои бозор: Амволи ғайриманқули соҳилӣ, инчунин маҷмааҳои истиқоматӣ ва виллаҳои нав талабот доранд. Муомилот шаффофанд ва талаботи устувор аз ҷониби сайёҳон ва муҳоҷирон таъмин карда мешавад.
• Даромад: Иҷора метавонад дар як сол тақрибан 5-7% фоида ба даст орад ва амвол дар минтақаҳои маъмул ба осонӣ дубора фурӯхта мешавад.
• Иҷозатномаи истиқомат: Иҷозатномаҳои истиқомат барои сармоягузориҳои тақрибан аз 300,000 то 400,000 евро дастрасанд, бо барномаҳои истиқомати доимӣ барои сармоягузориҳои калонтар.
• Камбудиҳо: Дар минтақаҳои маъруфи истироҳатӣ, бозор аз ҳад зиёд гарм аст ва нархи амволи ғайриманқули дубора фурӯхташаванда метавонад тағйир ёбад.
• Маслиҳат: Амволи соҳилӣ барои иҷораи кӯтоҳмуддат ба сайёҳон бештар мувофиқ аст, дар ҳоле ки хонаҳои шаҳрӣ барои иҷораи дарозмуддати устувор бештар мувофиқанд.

• Шаҳрҳо: Берлин, Мюнхен, Франкфурт, Гамбург
• Хусусиятҳои бозор: Танзими қатъӣ, эътимоднокии баланди ҳуқуқӣ барои харидорони хориҷӣ, талаботи устувор барои иҷора ва шартҳои шаффофи муомилот.
• Даромад: Иҷора дар шаҳрҳои калон ба ҳисоби миёна 2-4% дар як сол фоида меорад, дар ҳоле ки арзиши амволи ғайриманқул метавонад дар 5-7 сол 15-25% афзоиш ёбад.
• Иҷозатномаи истиқомат: Хариди амволи ғайриманқул мустақиман ҳуқуқи гирифтани иҷозатномаи истиқоматро намедиҳад, аммо он метавонад ҷанбаи молиявии дархост барои раводид ё истиқомати дарозмуддатро содда гардонад.
• Камбудиҳо: Фоиданокӣ нисбат ба кишварҳои Аврупои Ҷанубӣ пасттар аст ва рақобат байни сармоягузорон ва иҷорагирон баланд боқӣ мемонад.
• Маслиҳат: Сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқулро дар минтақаҳои марказии шаҳрҳои калон баррасӣ кунед - онҳо пардохтпазирии баланд ва даромади устувортарро таъмин мекунанд.

• Шаҳрҳо/минтақаҳо: Париж, Нитса, Канн, Кот-д'Азур
• Хусусиятҳои бозор: Минтақаҳои калони пойтахтӣ ва маконҳои истироҳатӣ бо пардохтпазирии баланд, афзоиши устувори нархҳо ва талаботи устувори иҷора аз ҷониби сайёҳон ва сокинони маҳаллӣ.
• Фоиданокӣ: Дар соҳил, даромади иҷора метавонад дар як сол ба 4-6%, дар шаҳрҳо - тақрибан 3-4% расад, дар ҳоле ки арзиши амвол тадриҷан ва устувор меафзояд.
• Иҷозатномаи истиқомат: Хариди амволи ғайриманқул мустақиман иҷозатномаи истиқоматро намедиҳад, аммо сармоягузориҳои калон метавонанд имконияти гирифтани раводиди дарозмуддатро афзоиш диҳанд.
• Камбудиҳо: Бори баланди андоз ва хароҷоти гаронбаҳои нигоҳдории амвол, инчунин расмиёти мураккаби бюрократӣ ҳангоми муомилот.
• Маслиҳат: Маконҳои истироҳатӣ барои иҷораи мавсимӣ мувофиқанд, дар ҳоле ки Париж ва Лион барои сармоягузориҳои дарозмуддат ва афзоиши сармоя мувофиқанд.

• Шаҳрҳо: Дубай, Абу-Дабӣ, Шарҷа
• Хусусиятҳои бозор: Сохтмони фаъоли маҷмааҳои истиқоматии муосир, воридшавии мунтазами сайёҳон, ҷомеаи калони сокинони хориҷӣ ва инфрасохтори хуб ташаккулёфта.
• Даромад: Дар Дубай, амволи иҷора метавонад дар як сол 7-9% фоида ба даст орад, дар ҳоле ки талабот ба хонаҳо ва виллаҳо доимо баланд боқӣ мемонад.
• Иҷозатномаи истиқомат: Бо сармоягузории ҳадди ақал 1 миллион дирҳам (тақрибан 250,000 евро), сармоягузорон метавонанд иҷозатномаи истиқомат гиранд; барои сармоягузориҳои калонтар, раводидҳои дарозмуддати истиқоматӣ дастрасанд.
• Камбудиҳо: Нархҳо барои биноҳои нав метавонанд ноустувор бошанд, муомилот ба комиссияҳо ва пардохтҳои баланд дучор мешаванд ва даромади иҷора вобаста ба мавсим метавонад фарқ кунад.
• Маслиҳат: Фоидаи баландтарин аз ноҳияҳои марказии Дубай, Марина ва Дубай Хиллз ба даст меояд ва оқилона аст, ки сармоягузорӣ дар лоиҳаҳои навро бо назардошти афзоиши ояндаи нархҳо баррасӣ кунед.

Бар асоси таҷрибаи муштариёни ман, Австрия ҳамчунон интихоби маъмултарин барои сармоягузории дарозмуддат ба амволи ғайриманқули хориҷӣ боқӣ мемонад. Сабаб оддӣ аст: он бозори мутавозин ва боэътимодтарин аст. Он дорои иқтисоди устувор, қоидаҳои равшани бозӣ ва талаботи доимии иҷора мебошад. Кишварҳои дигар, ба монанди Португалия, Испания ва АМА низ ҷолибанд, аммо Австрия аз ҷиҳати омезиши бехатарӣ, фоидаоварӣ ва пешгӯишавандагӣ пешсаф аст.

Амволи ғайриманқули хориҷӣ имкониятҳои бузургеро пешниҳод мекунад, аммо он эҳтиёткориро талаб мекунад. Фаҳмидани хатарҳо ва маҳдудиятҳои маҳаллӣ барои таъмини амнияти сармоягузории шумо ва қабули қарорҳои огоҳона калиди муҳим аст.

1. Хатарҳои асъорӣ

Аз хатари асъор огоҳ бошед: арзиши дороиҳо ва даромади иҷора метавонад афзоиш ёбад, аммо агар арзиши асъори хориҷӣ нисбат ба асъори шумо паст шавад, фоидаи воқеӣ камтар хоҳад буд. Ин як нуктаи муҳим барои сармоягузориҳои дарозмуддат аст.

Маслиҳат: Аз абзорҳои молиявӣ истифода баред, пулро бо асъори маҳаллӣ нигоҳ доред ё ноустувории эҳтимолиро дар ҳисобҳои худ пешакӣ ба назар гиред.

2. Маблағгузорӣ ва меъёрҳои фоизӣ

Шартҳои ипотека омили асосии фоидаоварии сармоягузорӣ мебошанд. Масалан, меъёрҳо дар кишварҳои устувор (Австрия, Олмон) аксар вақт нисбат ба Аврупои Ҷанубӣ баландтаранд, аммо хатарҳо дар он ҷо камтаранд. Маслиҳати ман: ҳамеша имконияти афзоиши меъёрҳои фоизро ба назар гиред ва захираи молиявиро барои пӯшонидани ин хатар ҷамъ кунед.

3. Ноустувории иқтисодӣ ва сиёсӣ

Хатарҳои сармоягузорӣ ҳатто дар кишварҳои аз ҳама устувор вуҷуд доранд - инҳо ҳам бӯҳронҳои умумии иқтисодӣ ва ҳам тағйироти қонунгузориро дар бар мегиранд, ки метавонанд ба фоидаоварӣ ва арзиши дороиҳо таъсир расонанд. Дар бозорҳое, ки ноустувории баланди сиёсӣ доранд, хатарҳо мушаххастаранд: инҳо метавонанд маҳдудиятҳои ногаҳонӣ барои хориҷиён, ях кардани амалиётҳо ё ҷорӣ кардани андозҳои навро дар бар гиранд. Таҳлили ҳарду намуди хатарҳо муҳим аст.

4. Ӯҳдадориҳои андозӣ

Қоидаҳои андоз барои амволи ғайриманқул ва иҷора барои ҳар як кишвар хосанд. Надонистан ё риоя накардани ин қоидаҳо на танҳо боиси ҷаримаҳо, балки коҳиши умумии фоиданокии сармоягузорӣ низ мегардад.

Чиро бояд ба назар гирифт: Андозҳои амвол, андозҳои даромади иҷора, талаботи махсуси андоз барои ғайрирезидентҳо ва мавҷудияти созишномаҳои байналмилалӣ, ки андозбандии дукаратаро пешгирӣ мекунанд.

5. Танзими нархҳо барои манзилҳои кӯҳна дар муқоиса бо хонаҳои нав

Сармоягузорӣ дар амволи мавҷуда дар шаҳрҳои калон метавонад фоидаи баланд ба даст орад, аммо аз сабаби ноустувории ногаҳонии нархҳо хатарноктар аст. Биноҳои нав одатан гаронтаранд, аммо онҳо барои иҷорагирон аз сабаби имконоти муосири худ ҷолибанд ва қариб ки таъмирро талаб намекунанд. Стратегияи беҳтарин ин аст, ки як қисми сармояро ба амволи нав барои даромади устувор ва боқимондаро ба манзилҳои мавҷудаи босифат бо потенсиали хуби рушд сармоягузорӣ кунед.

6. Маҳдудиятҳо барои хонаи дуюм ва талаботи экологӣ

Баъзе кишварҳо хориҷиёнро аз харидани амволи дуюмдараҷа маҳдуд мекунанд ё қоидаҳои махсусро барои иҷораи кӯтоҳмуддат ҷорӣ мекунанд. Дар айни замон, қоидаҳои экологӣ сахттар мешаванд ва рейтингҳои баланди самаранокии энергетикӣ ҳатмӣ мешаванд. Ман тавсия медиҳам, ки амволи дорои сертификати мувофиқро интихоб кунед - ин онҳоро бештар бозоргир мегардонад ва аз ҷаримаҳо ё хароҷоти таъмири оянда муҳофизат мекунад.

7. Пардохтпазирӣ ва фоидаи иҷора

Иҷора ё фурӯши ҳар як амвол ба осонӣ нест. Дар минтақаҳое, ки сайёҳии фаъол ё талаботи устувор ба иҷораи дарозмуддат доранд, амвол зудтар фурӯхта ва иҷора дода мешавад. Ман аксар вақт мушоҳида мекунам, ки хонаҳо дар маркази Вена ва Залтсбург дар тӯли чанд рӯз иҷорагиронро пайдо мекунанд, дар ҳоле ки амвол дар минтақаҳои дурдаст метавонад моҳҳо холӣ бимонад. Аз ин рӯ, ҳангоми интихоби амвол дар хориҷа, муҳим аст, ки талаботи воқеӣ ва сатҳи эҳтимолии даромадро ба назар гирем.

8. Арзиши нигоҳдорӣ ва хизматрасонии амвол

Амволи ғайриманқул хароҷоти мунтазамро барои нигоҳдорӣ, таъмир, суғурта ва хизматрасонии коммуналӣ талаб мекунад. Ин хароҷот метавонанд фоидаи умумии сармоягузориро коҳиш диҳанд.

Маслиҳат: Ҳангоми арзёбии фоиданокӣ, муҳим аст, ки ҳама хароҷоти иловагӣ ва хароҷоти эҳтимолии ғайричашмдошт пешакӣ ба назар гирифта шаванд.

9. Хатарҳои ҳуқуқӣ ва бюрократӣ

Қоидаҳои бақайдгирӣ, харид ва соҳиби амволи ғайриманқул аз кишвар ба кишвар хеле фарқ мекунанд. Хатогӣ дар ҳуҷҷатгузорӣ ё нодуруст фаҳмидани қонунҳои маҳаллӣ метавонад ба осонӣ ба мушкилоти ҷиддии ҳуқуқӣ оварда расонад.

Маслиҳат: Ҳамеша бо ҳуқуқшиносон ва агентиҳои бонуфуз ҳамкорӣ кунед ва ҳама марҳилаҳои муомилоти амволи ғайриманқулро аз харид то фурӯш бодиққат таҳқиқ кунед.

Сармоягузориҳои муваффақонаи амволи ғайриманқул дар хориҷа на танҳо аз кишвар, балки аз интихоби дурусти намуди амвол низ вобастаанд. Ҳар як синфи амвол имкониятҳои худро пешниҳод мекунад: баъзеҳо даромади иҷораи устувор, дигарон афзоиши босуръати нарх ва дигарон пардохтпазирии баланд ё риояи стандартҳои сабзро пешниҳод мекунанд. Дар зер категорияҳои асосии амволе, ки ман тавсия медиҳам ва ҳолатҳое, ки онҳо дар онҳо бештар бартарӣ доранд, оварда шудаанд.

Амволи ғайриманқули истиқоматӣ

• Апартаментҳои муқаррарӣ (дар биноҳои нав ва дар бозори дуюмдараҷа), инчунин таунхаусҳо.
• Барои иҷораи дарозмуддат, махсусан дар шаҳрҳои калон ва минтақаҳое, ки талаботи устувор доранд, беҳтарин мувофиқ аст.
• Аз таҷрибаи шахсӣ бармеояд, ки чунин амвол барои онҳое, ки сармоягузории боэътимод ва боэътимод меҷӯянд, хеле мувофиқанд. Иҷораи манзилҳои нав одатан осонтар аст ва баъзан амволи мавҷуда метавонад арзиши бештаре пешниҳод кунад, агар шумо маҳаллаи мувофиқро интихоб кунед.

Амволи ғайриманқули курортӣ/сайёҳӣ

• Виллаҳо, апартаментҳо дар минтақаҳои истироҳатӣ ва иҷораи кӯтоҳмуддат.
• Дар мавсими баланд, чунин амвол метавонад даромади хуб ба даст орад, хусусан дар ҷойҳои машҳур ба монанди соҳили Испания ё Алпҳои Фаронса.
• Аммо, даромад метавонад дар мавсими берун аз мавсим ба таври назаррас коҳиш ёбад, аз ин рӯ ман ҳамеша ба сармоягузорон маслиҳат медиҳам, ки пеш аз харидани амволи истироҳатӣ ҷараёни сайёҳии минтақаро таҳқиқ кунанд.

Амволи ғайриманқули тиҷоратӣ

• Биноҳои офисӣ, анборҳо, биноҳои саноатӣ ва чаканафурӯшӣ.
• Ин намуди амвол метавонад даромади иҷораи устуворро таъмин кунад, хусусан агар иҷорагирони боэътимод ва дарозмуддат бошанд.
• Аммо амволи ғайриманқули тиҷоратӣ дар Аврупо айни замон бо мушкилот рӯбарӯ аст: афзоиши меъёрҳои фоизӣ, хароҷоти баланди сохтмон ва дигар омилҳо фоидаовариро коҳиш медиҳанд.
• Ман ин вариантро ба сармоягузорони ботаҷриба ё онҳое, ки омодаанд бо иҷорагирони калон кор кунанд ё тавассути фондҳо сармоягузорӣ кунанд, тавсия медиҳам.

Амволи ғайриманқули меҳмонхона ва меҳмоннавозӣ

• Амволи ғайристандартӣ ба монанди меҳмонхонаҳо, меҳмонхонаҳои апарт-меҳмонхонаҳо ва меҳмонхонаҳои бутикӣ.
• Онҳо метавонанд дар кишварҳои сайёҳӣ, бахусус дар минтақаҳое, ки мунтазам меҳмонон меоянд, даромади баланд ба даст оранд.
• Дар айни замон, идоракунии чунин лоиҳаҳо душвортар аст, аммо бо равиши дуруст онҳо метавонанд фоидаи хеле хуб ба даст оранд.

Амволи ғайриманқули иҷтимоӣ/махсусгардонидашуда

• Марказҳои тиббӣ, хонаҳои пиронсолон ва манзилҳои донишҷӯён.
• Чунин амвол одатан ба тағйирёбии бозор камтар осебпазиранд ва иҷорагирони дарозмуддат доранд.
• Аз рӯи таҷрибаи ман, ин сегмент торафт маъмултар мешавад: сармоягузорон барои муттаҳид кардани устуворӣ ва даромад амволи ғайриманқули "иҷтимоӣ"-ро бештар интихоб мекунанд.

Амволи ғайриманқули экологӣ / амволи каммасрафи энергия

• Таҷҳизот бо сертификатҳои экологӣ ва технологияҳои каммасрафи энергия.
• Онҳо хароҷоти камтари нигоҳдорӣ талаб мекунанд ва барои иҷорагироне, ки ба экология арзиш медиҳанд, ҷолибтаранд.
• Ман аксар вақт тавсия медиҳам, ки чунин биноҳоро баррасӣ кунед, зеро фурӯши онҳо осонтар аст ва ба талаботи нави ҳукумат ва танзимкунанда беҳтар ҷавобгӯ аст.

Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули хориҷӣ эҳтиёткорӣ, равиши бодиққат ва дониши қоидаҳои маҳаллиро талаб мекунад. Бо риояи нақшаи муфассали қадам ба қадами ман, шумо метавонед аз хатогиҳои маъмулӣ канорагирӣ кунед ва ҳифзи ҳадди аксарро барои сармоягузории худ таъмин намоед.

1. Ҳадафҳо ва буҷетро муайян кунед

Пеш аз ҳама, шумо бояд қарор диҳед, ки кадом ҳадафро пайгирӣ мекунед:

• Оё шумо нақша доред, ки амволро ба иҷора диҳед (ҳармоҳа ё ҳаррӯза)
• Оё шумо онро барои манзили шахсӣ истифода мебаред?
• ё ҳадафи асосии шумо афзоиши арзиши дарозмуддат ва ҳифзи сармоя аст?

Сипас буҷаи воқеии худро бо дохил кардани инҳо ҳисоб кунед:

• арзиши худи амвол,
• андозҳо ва боҷҳо,
• хароҷоти мунтазами нигоҳдорӣ ва эҳтимолии таъмир,
• таъсири тағйирёбии қурби асъор.

2. Кишвар ва шаҳри худро интихоб кунед

Амнияти иқтисодии кишвар, шароити ҳуқуқӣ, потенсиали даромади иҷора ва имконоти истиқоматро арзёбӣ кунед.

• Шаҳрҳое, ки талаботи доимӣ ба иҷора ва муҳити шаҳрӣ доранд
• Ҳузури сайёҳӣ, ноустувории мавсимӣ ва дурнамои дарозмуддати болоравии нархи амвол

3. Бозор ва намуди амволро таҳқиқ кунед

• Навъи амволро муайян кунед: квартира, вилла, кондоминиум ё амволи тиҷоратӣ
• Арзиши амволи монанд ва даромади эҳтимолии иҷораро муқоиса кунед
• Аз гузоришҳои ширкатҳои таҳлилии байналмилалӣ ва маҳаллӣ истифода баред (масалан, Knight Frank, Savills, InvestFuture)

4. Асоси ҳуқуқиро омода кунед

• Бифаҳмед, ки оё ба хориҷиён иҷозат дода шудааст, ки амволи ғайриманқулро бидуни маҳдудият харанд
• Покӣ будани ҳуқуқии амвол, мавҷудияти гарав ва қонунияти сохтмонро тафтиш кунед
• Дар ҳолати зарурӣ, хариди худро тавассути як ширкати бақайдгирифташуда анҷом диҳед

5. Агент ва адвокати боэътимодро ёбед

• Танҳо мутахассисони боэътимодро бо обрӯи хуб барои ҳамкорӣ интихоб кунед
• Коршиноси ҳуқуқӣ омодасозӣ ва баррасии муомилот, таҳлили ҳуҷҷатҳо ва масъалаҳои андозро анҷом медиҳад
• Риэлтор имконоти мувофиқро интихоб мекунад, фоидаи эҳтимолиро ҳисоб мекунад ва ҳангоми гуфтушунид оид ба шартҳо манфиатҳои шуморо намояндагӣ мекунад

6. Санҷиш ва санҷиши объект

• Боварӣ ҳосил кунед, ки худатон ба сайт ташриф оред ё инро ба мутахассиси ботаҷриба супоред.
• Санҷиши муфассали ҳолати амвол, ҳамаи системаҳои коммуналӣ ва таҷҳизоти мавҷударо анҷом диҳед.
• Таҳлили макон: осонии алоқаҳои нақлиётӣ, мавҷудияти инфрасохтор ва имконияти афзоиши арзиш дар минтақа.

7. Тартиб додан ва имзо кардани шартнома

• Созишнома бо забони давлатӣ тартиб дода шуда, дар он ҳамаи тафсилоти он сабт карда мешавад.
• Ба бахшҳо дар бораи ҷадвалҳои пардохт, ҷаримаҳо барои вайронкуниҳо ва ӯҳдадориҳои харидор ва фурӯшанда диққати махсус диҳед.
• Санҷед, ки оё муомилот тасдиқи нотариалӣ ё бақайдгириро дар мақомоти давлатӣ талаб мекунад.

8. Пардохт ва бақайдгирӣ

• Маблағҳоро тавассути дарвозаи пардохти амн интиқол диҳед ё барои амният аз ҳисоби эскроу истифода баред.
• Ҳуқуқи моликияти худро дар кадастри расмии давлатӣ ё феҳрист сабти ном кунед.
• Ҳамаи андозҳо ва пардохтҳои дахлдорро пардохт кунед (барои муомилот, бақайдгирӣ ва хидматҳои нотариалӣ).

9. Идоракунии амвол

• Дар бораи формати идоракунӣ қарор қабул кунед: назорати мустақил ё додани ваколат ба ширкати идоракунӣ.
• Агар шумо амволро ба иҷора диҳед, шартномаҳои иҷораро имзо кунед ва суғуртаи амвол гиред.
• Барои дарки фоиданокии воқеӣ, сабтҳои молиявиро (даромад ва хароҷот) нигоҳ доред.

10. Мониторинг ва беҳсозӣ

• Вазъи кунунии бозор ва динамикаи нархҳои амволи ғайриманқулро дар синфи худ назорат кунед.
• Вақте ки шароит тағйир меёбад, фавран стратегияи иҷора ё фурӯши худро тағир диҳед.
• Барои баланд бардоштани арзиш ва даромади амволи худ сармоягузориҳои оқилонаеро барои навсозӣ ва беҳтар кардани он ба нақша гиред.

• Бахши манзилӣ рушдро идома медиҳад: тибқи гузориши BNP Paribas Real Estate, сармоягузории умумии амволи ғайриманқули манзилӣ дар Аврупо дар нӯҳ моҳи аввали соли 2025 аз 29,3 миллиард евро гузашт. Нархи манзилҳои шаҳрӣ ба ҳисоби миёна дар муқоиса бо соли гузашта 4,6% афзоиш ёфт, дар ҳоле ки нархи иҷора тақрибан 4,4% афзоиш ёфт (семоҳаи дуюми соли 2025 дар муқоиса бо семоҳаи дуюми соли 2024).
• Бозори амволи ғайриманқули Австрия босуръат рушд мекунад: аз моҳи январ то июни соли 2025, ҳаҷми муомилот дар муқоиса бо соли гузашта 13,9% афзоиш ёфта, арзиши умумии молиявӣ тақрибан 15,32 миллиард евроро ташкил дод.
• Таваҷҷӯҳ ба амволи ғайриманқули "сабз" пайваста афзоиш меёбад. Сармоягузорон ва фондҳои сармоягузорӣ таваҷҷӯҳи худро ба биноҳои каммасрафи энергия, ки ба стандартҳои экологӣ ҷавобгӯ буда, бо системаҳои муосир муҷаҳҳаз мебошанд, равона мекунанд.
• Тибқи дурнамои ҷаҳонии амволи ғайриманқули JLL барои соли 2025, ҳатто дар шароити душвори иқтисодӣ, бахши манзилӣ бузургтарин макони сармоягузорӣ боқӣ мемонад. Дар саросари ҷаҳон, дар панҷ соли оянда муомилоти то 1,4 триллион доллар интизор меравад.
• Тибқи пешгӯиҳои ширкати машваратии C&W, нархи иҷора барои офисҳои асосӣ, анборҳо ва фазоҳои чаканаи босифат афзоиш хоҳад ёфт. Коҳиши лоиҳаҳои нави истиқоматӣ ва офисӣ боиси норасоии фазои босифат мегардад, ки ба нигоҳдорӣ ва афзоиши эҳтимолии нархи иҷора мусоидат мекунад.
• Шаҳрҳо ба монанди Вена, Мадрид, Париж, Берлин ва Амстердам мақоми худро ҳамчун паноҳгоҳҳои бехатар барои сармоя нигоҳ медоранд. Сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул дар ин шаҳрҳо то ҳол боэътимод ҳисобида мешаванд, хусусан барои сармоягузороне, ки дар ҷустуҷӯи суботи дарозмуддат ва пардохтпазирии баланд ҳастанд.