ஆஸ்திரியாவில் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு முதல் மறுப்பு உரிமை

ஆஸ்திரியாவில் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான முதல் மறுப்பு உரிமை (Vorkaufsrecht) என்பது ஒரு சட்டப்பூர்வ வழிமுறையாகும், இது ஒரு குறிப்பிட்ட தனிநபர் அல்லது நிறுவனம் மூன்றாம் தரப்பு வாங்குபவரின் அதே விதிமுறைகளின் கீழ் ஒரு சொத்தை வாங்க அனுமதிக்கிறது. இந்த உரிமை தானாகவே எழுவதில்லை, ஆனால் ஒரு ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட வேண்டும், மேலும் பயனாளியின் நலன்களைப் பாதுகாக்க, நிலப் பதிவேட்டில் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும்.

இந்த முன்கூட்டிய உரிமை குடியிருப்பு அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் வணிக சொத்துக்கள் இரண்டிற்கும் பயன்படுத்தப்படுகிறது. இது குத்தகைதாரர்கள், முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் அண்டை வீட்டாரின் நலன்களைப் பாதுகாக்கிறது, தேவையற்ற உரிமை மாற்றங்களைத் தடுக்க உதவுகிறது, மேலும் பரிவர்த்தனையின் மீது கட்டுப்பாட்டைப் பராமரிக்கும் அதே வேளையில், ஒரு சாத்தியமான வாங்குபவரின் "காலணியில் உங்களை நீங்களே வைத்துக்கொள்ள" வாய்ப்பளிக்கிறது.

ஆஸ்திரியாவின் முதல் மறுப்பு உரிமைச் சட்டம், கட்சிகளின் உரிமைகள் மற்றும் கடமைகளை நிறுவுகிறது. இந்தக் கொள்கைகள் ஆஸ்திரிய சிவில் கோட் (ABGB, §§1072–1079) ஆல் வரையறுக்கப்பட்டுள்ளன, மேலும் இந்த உரிமை ஒப்பந்தம், பரிசு, பரிமாற்றம் அல்லது குத்தகை மூலம் அடுத்தடுத்த கொள்முதல் மூலம் நிறுவப்படலாம்.

சட்டத்தின் மூன்று முக்கிய வடிவங்கள் உள்ளன:

ஒரு ஒப்பந்த உடன்படிக்கை என்பது சம்பந்தப்பட்ட தரப்பினருக்கு இடையே மட்டுமே செல்லுபடியாகும். அது பயனாளியை மூன்றாம் தரப்பினரிடமிருந்து பாதுகாக்காது. மேலும், இரு தரப்பினரும் ஒருவரையொருவர் நம்பி, சொத்தை மாற்றத் திட்டமிடாத நேர்வுகளுக்கு இது பொருத்தமானது. உதாரணமாக, ஒரு குத்தகைதாரர் வியன்னாவில் உள்ள ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்புக்கான குத்தகை ஒப்பந்தத்தில் அல்லது குத்தகை முடிவடையும் போது வாங்கும் உரிமையை நிறுவும் ஒரு தனி ஒப்பந்தத்தில் அத்தகைய நிபந்தனையை ஏற்படுத்தலாம்.

நிலப் பதிவேட்டில் (டிங்லிச்) பதிவுசெய்யப்பட்ட ஒரு பத்திரம் மிக அதிக பாதுகாப்பை வழங்குகிறது. இது எதிர்கால வாங்குபவர்கள் அனைவருக்கும் செல்லுபடியாகும் மற்றும் சி-பிளாட் க்ருண்ட்புக் (C-Blatt Grundbuch) இல் பதிவு செய்யப்படுகிறது. இதனால், உரிமைப் பத்திரம் பொதுவானதாகவும், பின்னர் அந்தச் சொத்தை வாங்கும் எவருக்கும் கட்டுப்படுத்தும் தன்மையுடையதாகவும் ஆகிறது. நடைமுறையில், மறுவிற்பனைகள் அல்லது சிக்கலான அசையாச் சொத்துப் பரிவர்த்தனைகளில் வாங்கும் முன்னுரிமைக்கு உத்தரவாதம் அளிப்பதற்காக, முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் சட்ட நிறுவனங்களால் இந்தப் படிவம் பெரும்பாலும் பயன்படுத்தப்படுகிறது.

இந்தச் சட்டப்பூர்வ உரிமை பயன்படுத்தப்படுகிறது. இது குத்தகைதாரர்கள் மற்றும் உள்ளூர் சமூகங்களின் நலன்களைப் பாதுகாப்பதோடு, அவர்கள் தங்கள் வீடுகளைச் சலுகை விலையில் வாங்குவதற்கான வாய்ப்பையும் வழங்குகிறது.

ஆஸ்திரியாவில் உள்ளகுத்தகை-கொள்முதல். சில சமயங்களில், ஒரு சொத்து விற்பனைக்கு வரும்போது, ​​நீண்டகாலக் குத்தகைதாரர்களுக்கு அந்த அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு அல்லது வீட்டை முன்னுரிமை அடிப்படையில் வாங்கும் உரிமை இருக்கலாம். இது ஒரு முக்கியமான குத்தகைதாரர் பாதுகாப்புக் கருவியாகவும், அதே நேரத்தில், வருமானம் ஈட்டும் சொத்துக்களை வாங்கும் போது முதலீட்டாளர்களின் முடிவுகளைப் பாதிக்கும் ஒரு காரணியாகவும் விளங்குகிறது.

ஆஸ்திரியாவில், நகராட்சிகள் மற்றும் பொது அதிகாரிகள் பெரும்பாலும் நகர்ப்புற மேம்பாடு, சமூக அல்லது மூலோபாய திட்டங்களின் கட்டமைப்பிற்குள் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதல் மறுப்புக்கான சிறப்பு உரிமையைக் கொண்டுள்ளனர். இந்த உரிமை உள்ளூர் விதிமுறைகளில் பொறிக்கப்பட்டுள்ளது மற்றும் ஆஸ்திரிய முதல் மறுப்பு உரிமைச் சட்டத்தின் ஒரு பகுதியாகும்.

இந்த உரிமையின் நோக்கம் சமூக உள்கட்டமைப்பைப் பாதுகாத்தல், மலிவு விலை வீடுகளை உறுதி செய்தல், நகர்ப்புற மேம்பாட்டுத் திட்டங்களைக் கண்காணித்தல் மற்றும் முக்கிய தளங்கள் அல்லது கட்டிடங்களில் ஊக விலை உயர்வைத் தடுப்பதாகும். ரியல் எஸ்டேட்டை விற்கும்போது, ​​உரிமையாளர் பரிவர்த்தனையை எழுத்துப்பூர்வமாக நகராட்சிக்கு அறிவிக்க வேண்டும், வாங்குதலின் விதிமுறைகளைக் குறிப்பிட வேண்டும். நகராட்சிக்கு முடிவெடுக்க ஒரு நிலையான காலம் வழங்கப்படுகிறது - பொதுவாக ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு 30 நாட்கள். நகராட்சி ஒப்புக்கொண்டால், அது மூன்றாம் தரப்பினரின் அதே விதிமுறைகளின் கீழ் பரிவர்த்தனையில் நுழைகிறது.

நடைமுறையில், இந்த உரிமை வியன்னாவின் பழைய குடியிருப்புப் பகுதிகளில் தீவிரமாகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது, அங்கு நகராட்சி சமூக வீட்டுவசதிக்கு மாற்றுவதற்காக அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வாங்கலாம், அதே போல் நகராட்சி உள்கட்டமைப்பு கட்டுமானத்திற்காக நிலத்தை விற்கும்போதும், இது ஆஸ்திரியாவில் வாங்குவதற்கான முன்கூட்டிய உரிமையுடன் ஒத்துப்போகிறது. குடியிருப்பு மற்றும் வணிக ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளைத் திட்டமிடும்போது முதலீட்டாளர்கள் சாத்தியமான நகராட்சி தலையீட்டைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும். அறிவிப்பு நடைமுறைக்கு இணங்கத் தவறினால் வழக்குத் தொடரப்படலாம் மற்றும் பரிவர்த்தனை செல்லாததாகிவிடும்.

நிஜ வாழ்க்கை நடைமுறையில், அறிவு மற்றும் ஆவணங்களை முறையாக தயாரிப்பது, வீடு அல்லது நிலம் வாங்கும் போது மோதல்களைத் தவிர்க்கவும், சாத்தியமான கட்டுப்பாடுகளை எதிர்பார்க்கவும் உங்களை அனுமதிக்கிறது என்பதை நான் காண்கிறேன்.

ஆஸ்திரியாவில் உள்ள ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு அல்லது நிலத்திற்கான வோர்காஃப்ஸ்ரெக்ட் (முன்கூட்டிய உரிமை) உரிமையை நீங்கள் C-Blatt Grundbuch (முன்கூட்டிய உரிமை) மூலம் சரிபார்க்கலாம் - இது நிலப் பதிவேட்டின் ஒரு பகுதியாகும், இது ரியல் எஸ்டேட்டில் உள்ள அனைத்து முன்கூட்டிய உரிமைகள் மற்றும் பிற சுமைகளையும் பதிவு செய்கிறது.

• பரிவர்த்தனைக்கான கட்சிகள்: விற்பனையாளர்கள், வாங்குபவர்கள், குத்தகைதாரர்கள், உரிமையின் பயனாளிகள்.
• கட்சிகளின் வழக்கறிஞரின் அதிகாரத்தின் கீழ் செயல்படும் சட்ட பிரதிநிதிகள் மற்றும் நோட்டரிகள்.
• அதிகாரப்பூர்வமாக தேவைப்பட்டால், மாநில அதிகாரிகள் (எ.கா. ஆஸ்திரியாவில் வீடு வாங்குவதற்கான முன்கூட்டிய உரிமையுடன் இணங்குவதை நகராட்சிகள் கண்காணித்தல்).

• கோரிக்கைக்கு முறையான ஆர்வத்தை உறுதிப்படுத்த வேண்டும்.
• சரியான தரவுகளில் செயல்படுத்தலுக்கான நிபந்தனைகள், செல்லுபடியாகும் காலம் மற்றும் விதிவிலக்குகள் (எ.கா. குடும்ப இடமாற்றங்கள், பரிசுகள்) ஆகியவை அடங்கும்.
• சட்ட மோதல்களைத் தவிர்ப்பதற்காக, அருகிலுள்ள மனைகள் (ஆஸ்திரியாவில் ஒரு மனையை முதலில் மறுக்கும் உரிமை) அல்லது நிலப் பொருள்கள் (ஆஸ்திரியாவில் நிலம் வாங்குவதற்கான முன்கூட்டிய உரிமை) சம்பந்தப்பட்ட பரிவர்த்தனைகளில் சரிபார்ப்பு மிகவும் முக்கியமானது.
• இந்தப் பதிவேடு உரிமையின் இருப்பை மட்டுமல்ல, அதை செயல்படுத்துவதற்கான நிபந்தனைகளையும் காட்டுகிறது: செல்லுபடியாகும் காலம், பயனாளிகளின் வட்டம் மற்றும் விதிவிலக்குகள் (எடுத்துக்காட்டாக, குடும்ப இடமாற்றங்கள் அல்லது பரிசுகள்).

இந்தக் கட்டத்தில் உரிய விடாமுயற்சி பரிவர்த்தனைகளை முன்கூட்டியே திட்டமிடவும், அபாயங்களைக் குறைக்கவும், அனைத்து சட்ட முறைகளுக்கும் இணங்குவதை உறுதி செய்யவும் உதவுகிறது, குறிப்பாக மறுவிற்பனை அல்லது வணிக ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்யும் போது.

ஆஸ்திரியாவில் சொத்து வாங்கும் உரிமை எவ்வாறு செயல்படுகிறது என்பதைப் புரிந்து கொள்ள, மூன்றாம் தரப்பினர் சலுகை வழங்கிய தருணத்திலிருந்து பரிவர்த்தனை முடிவடையும் வரை முழு செயல்முறையையும் கருத்தில் கொள்வது அவசியம்.

1. உரிமையாளர் ஒரு உண்மையான விற்பனை முன்மொழிவைப் பெறுவதில் இந்தச் செயல்முறை தொடங்குகிறது மூன்றாம் தரப்பு வாங்குபவரிடமிருந்து அதுவரை, உண்மையான உரிமையாளரின் திரும்ப வாங்கும் உரிமை செயல்படுத்தப்படுவதில்லை, மேலும் உரிமையாளர் அந்தச் சொத்தை விற்க முழு சுதந்திரம் பெற்றிருக்கிறார். உதாரணமாக, வியன்னாவில் உள்ள ஒரு அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு விற்பனைக்கு வைக்கப்பட்டு, ஒரு முதலீட்டாளரிடமிருந்து ஒரு குறிப்பிட்ட விற்பனை முன்மொழிவு பெறப்பட்டால், அந்தச் சமயத்தில்தான் வாடகைதாரர் அல்லது பதிவுசெய்யப்பட்ட பயனாளருக்குத் திரும்ப வாங்கும் உரிமையைப் பயன்படுத்திக்கொள்ளும் வாய்ப்பு கிடைக்கிறது.
2. அடுத்த கட்டம் பயனாளருக்கு அறிவிப்பதாகும். விற்பனையாளர், சொத்தை விற்கும் தனது நோக்கத்தை, விலை, பணம் செலுத்தும் விதிமுறைகள் மற்றும் முடிவெடுப்பதற்கான காலக்கெடு ஆகியவற்றை விவரித்து, உரிமைதாரருக்கு எழுத்துப்பூர்வமாகத் தெரிவிக்க வேண்டும். நடைமுறையில், தவறான விலை அல்லது காலக்கெடு போன்ற அறிவிப்பில் உள்ள பிழைகள், பதிலளிக்கும் காலம் தொடங்குவதைத் தடுக்கக்கூடும். தவறான அறிவிப்பு காரணமாகப் பரிவர்த்தனைகள் பல வாரங்கள் தாமதமான மற்றும் ஒரு நோட்டரி மூலம் திருத்தம் தேவைப்பட்ட சூழ்நிலைகளை நான் சந்தித்துள்ளேன்.
3. சட்டப்படி, அசையாச் சொத்து சம்பந்தமாக முடிவெடுக்க பயனாளருக்கு 30 நாட்கள் அவகாசம். இருப்பினும், குறிப்பாக வணிகச் சொத்துக்கள் அல்லது பல தரப்பினர் சம்பந்தப்பட்ட முதலீட்டுப் பரிவர்த்தனைகளில், ஒப்பந்தத்தில் கால நீட்டிப்புக்கு வழிவகை இருக்கலாம். உதாரணமாக, ஒரு முதலீட்டாளருக்கு அலுவலகக் கட்டிடத்தை விற்கும்போது, ​​நிதி விதிமுறைகள் மற்றும் கடன் கடமைகளைச் சரிபார்ப்பதற்காக, முடிவெடுக்கும் காலம் பெரும்பாலும் 60 நாட்களாக நீட்டிக்கப்படுகிறது.
4. இந்த உரிமையைப் பயன்படுத்துவதற்கான படிவம் எளிமையானது: பயனாளர் சொத்தை வாங்குவதற்கான தனது நோக்கத்தை ஒருதலைப்பட்சமாக எழுத்துப்பூர்வமாகத் தெரிவித்து சமர்ப்பித்தால் மட்டும் போதுமானது. ஒப்பந்தத்தில் ஒப்புக்கொள்ளப்பட்டால், மின்னணு அறிவிப்பும் அனுமதிக்கப்படுகிறது, இது செயல்முறையை விரைவுபடுத்துவதோடு அதிகாரத்துவச் சிக்கல்களையும் குறைக்கிறது.
5. பெரிய சொத்துக்கள் சம்பந்தப்பட்ட பரிவர்த்தனைகளில் , எஸ்க்ரோ மற்றும் நோட்டரி ஆதரவு ஆகியவை. இதுபோன்ற சந்தர்ப்பங்களில், வைப்புத்தொகை உறுதி செய்யப்பட்ட பிறகோ அல்லது நம்பகமான நோட்டரி ஒருவர் நியமிக்கப்பட்ட பிறகோதான் உரிமையைப் பயன்படுத்துவதற்கான காலம் தொடங்குகிறது. உதாரணமாக, வியன்னாவின் புறநகர்ப் பகுதியில் ஒரு குடியிருப்பு வளாகத்தை வாங்கும் போது, ​​பயனாளர் முதலில் ஒரு எஸ்க்ரோ கணக்கிற்கு நிதியை மாற்ற வேண்டும், அதன் பிறகு 30 நாள் காலம் தொடங்குகிறது.

ஆஸ்திரிய வழக்கறிஞர்கள் மற்றும் நோட்டரி சேம்பர்களின் கூற்றுப்படி, முன்கூட்டிய உரிமைகள் ஒப்பீட்டளவில் அரிதானவை - குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் தோராயமாக 10–15% மற்றும் பெரும்பாலும் பெருநிறுவன அல்லது முதலீட்டு திட்டங்களில் தோன்றும். வாடகைக்கு சொந்தமாக வைக்கும் பிரிவில், இத்தகைய ஒப்பந்தங்கள் பெருகிய முறையில் பிரபலமடைந்து வருகின்றன, குறிப்பாக வியன்னா மற்றும் பெரிய கூட்டாட்சி மாநிலங்களில், வாடகை வீடுகள் படிப்படியாக உரிமையாளர்களால் ஆக்கிரமிக்கப்பட்ட சொத்துக்களாக மாற்றப்படுகின்றன.

நிலப் பதிவேட்டில் சொத்து உரிமையைப் பதிவு செய்வதற்கு நோட்டரி கட்டணங்கள் மற்றும் தரவு உள்ளீட்டு கட்டணங்கள் உட்பட தோராயமாக 500 யூரோக்கள் செலவாகும். பரிவர்த்தனையின் சிக்கலைப் பொறுத்து செலவு மாறுபடலாம். பொதுவாக, சொத்து உரிமையாளரே பயனாளியாக இருப்பதால், செலவுகளைச் சுமப்பார்கள், ஆனால் பிற ஏற்பாடுகளைப் பேச்சுவார்த்தை நடத்தலாம்.

கூடுதல் செலவுகள் இருந்தபோதிலும், வோர்காஃப்ஸ்ரெக்ட், குறிப்பாக முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்களுக்கு, நலன்களைப் பாதுகாப்பதற்கான ஒரு நன்மை பயக்கும் கருவியாக உள்ளது.

முதல் மறுப்பு உரிமை (Vorkaufsrecht) என்பது நலன்களைப் பாதுகாப்பதற்கான ஒரு சக்திவாய்ந்த கருவியாகும், ஆனால் அது என்றென்றும் நிலைக்காது. இந்த உரிமை பயன்படுத்தப்படுவதை நிறுத்தும் சூழ்நிலைகள் உள்ளன.

• உரிமைதாரரின் உரிமைத் துறப்பு: தேர்வுச் சுதந்திரம். பயனாளர் ஒரு எழுத்துப்பூர்வமான பிரகடனத்தைச் செயல்படுத்துவதன் மூலம் தனது உரிமையைத் தானாக முன்வந்து துறக்கலாம். இந்த நிலையில், சொத்தின் உரிமையாளர் அந்தச் சொத்தை விற்பனைக்கு வழங்க வேண்டிய கட்டாயத்திலிருந்து விடுபடுகிறார். பரிவர்த்தனையின் நிபந்தனைகள் சாதகமாக இல்லாத பட்சத்தில் அதில் பங்கேற்க வேண்டாம் என முடிவு செய்யும் முதலீட்டாளர்களால் இந்த உரிமைத் துறப்பு பெரும்பாலும் பயன்படுத்தப்படுகிறது.
• காலாவதி: நீங்கள் அதைச் செய்யத் தவறினால், அதை இழந்துவிடுவீர்கள். சட்டப்படி, ஒரு சொத்தின் மீதான உரிமையைப் பயன்படுத்துவதற்கு அதன் உரிமையாளருக்கு 30 நாட்கள் அவகாசம் வழங்கப்படுகிறது. இந்தக் காலக்கெடுவுக்குள் எந்த நடவடிக்கையும் எடுக்கப்படாவிட்டால், அந்த உரிமை தானாகவே காலாவதியாகிவிடும். நடைமுறையில், குறிப்பாக முதலீட்டுச் சொத்துக்கள் சம்பந்தப்பட்ட பெரிய பரிவர்த்தனைகளுக்கான ஒப்பந்தங்களில் இந்தக் காலக்கெடு நீட்டிக்கப்படலாம்.
• பயனாளியின் மரணம்: இந்த உரிமை வாரிசுரிமைக்கு உட்படாது.வோர்காஃப்ஸ்ரெக்ட் (Vorkaufsrecht) என்பது ஒரு தனிப்பட்ட உரிமை, எனவே ஒப்பந்தத்தில் வேறுவிதமாகக் குறிப்பிடப்பட்டிருந்தாலன்றி அது வாரிசுகளுக்கு வழங்கப்படாது. இதன் பொருள், உரிமைதாரரின் மரணத்தின் போது, ​​அந்த உரிமை முடிவுக்கு வருகிறது, மேலும் உரிமையாளர் அந்தச் சொத்தை விற்க சுதந்திரம் பெறுகிறார்.
• இழப்பீடு: ஒரு உரிமைக்குப் பதிலாக செய்யப்படும் ஓர் ஒப்பந்தம். சில சமயங்களில் ஓர் உரிமையை 'விலைக்கு வாங்கலாம்'—அதாவது, உரிமையைப் பயன்படுத்துவதற்குப் பதிலாக, அதன் உரிமையாளர் இழப்பீட்டைப் பெற ஒப்புக்கொள்கிறார். இரு தரப்பினரும் ஒப்பந்தத்தை விரைவாக முடிக்க விரும்பும் சூழ்நிலைகளில் இது வசதியாக அமைகிறது.
• சட்டத்தை மீறுவதற்கான முயற்சிகள். ஆஸ்திரியாவில், விற்பனையாளர்கள் சில சமயங்களில் போலியான பரிவர்த்தனைகள் மூலம் சொத்தை ஒரு நிறுவனத்திற்கோ, உறவினருக்கோ மாற்றுவது அல்லது பரிமாற்ற ஒப்பந்தங்களை உருவாக்குவது போன்றவற்றின் வழியாக விற்பனை உரிமையை மீற முயற்சிக்கின்றனர். இத்தகைய நடவடிக்கைகள் செல்லாதவை என அறிவிக்கப்படலாம் என்றும், பயனாளருக்குப் பணத்தைத் திரும்பக் கோரவோ அல்லது இழப்பீடு பெறவோ உரிமை உண்டு என்றும் வழக்குச் சட்டங்கள் காட்டுகின்றன.

சிறப்புரிமைகள் கொண்ட குத்தகைதாரர்கள். ஆஸ்திரியாவில், அனைத்து குத்தகைதாரர்களுக்கும் பொதுவான உரிமை எதுவும் இல்லை, ஆனால் மானியத்துடன் கூடிய குடியிருப்புகள் அல்லது வாடகைக்கு எடுத்து சொந்தமாக்கும் திட்டங்கள் ஒரு முதல் தேர்வு விருப்பத்தை வழங்கக்கூடும். இந்த வழிமுறை, நீண்டகால குத்தகைதாரர்களுக்குச் சாதகமான நிபந்தனைகளின் கீழ் உரிமையாளர்களாக ஆவதற்கான உண்மையான வாய்ப்பை வழங்குகிறது.

வாரிசுரிமை மற்றும் உரிமைகளை மாற்றுதல். சொத்து வாரிசுரிமையாகப் பெறப்பட்டால், ஒப்பந்தத்தில் அவ்வாறு குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும் பட்சத்தில், முன்னுரிமை மறுப்புரிமையானது வாரிசுகளுக்குத் தொடர்ந்து பொருந்தலாம்.

ஆஸ்திரியாவில் வீடு வாங்குவதற்கான முன்கூட்டிய உரிமை பயனாளிக்கு பல நன்மைகளை வழங்குகிறது, ஆனால் அதே நேரத்தில் சில அபாயங்களையும் கொண்டுள்ளது.

• போட்டியாளர்களிடமிருந்து பாதுகாப்பு: மூன்றாம் தரப்பு வாங்குபவர் வாங்குவதற்கு முன்பாகவே, உரிமைதாரருக்கு அந்தச் சொத்தை வாங்குவதற்கான வாய்ப்பு உள்ளது. வியன்னா மற்றும் பிற முக்கிய நகரங்களில் அசையாச் சொத்துக்களுக்கான அதிகத் தேவையைக் கருத்தில் கொள்ளும்போது, ​​இது மிகவும் முக்கியத்துவம் வாய்ந்ததாகிறது.
• விலை மற்றும் நிபந்தனைகளின் முன்கணிக்கக்கூடிய தன்மை: பயனாளர் ஒரு மூன்றாம் தரப்பினரைப் போன்றே அதே நிபந்தனைகளின் கீழ் சொத்தை வாங்குவதால், ஊக வணிக ரீதியான விலை உயர்வுகள் தவிர்க்கப்படுகின்றன.
• முதலீட்டுத் திட்டமிடல்: அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள், வீடுகள் அல்லது நிலம் வாங்குவது உட்பட, நிதி மற்றும் முதலீட்டு உத்திகளை முன்கூட்டியே திட்டமிட சட்டம் உங்களை அனுமதிக்கிறது.
• வாடகை விண்ணப்பம்: ஆஸ்திரியாவில் மறுவிற்பனை செய்யப்படும் சொத்துக்களுக்கு, நீண்ட கால வாடகைதாரர்கள் குத்தகை-உரிமை விருப்பத்தைப் பயன்படுத்திக் கொள்ளலாம், இது மூன்றாம் தரப்பு வாங்குபவர்களை விட அவர்களுக்கு ஒரு சாதகத்தை அளிக்கிறது.

• சொத்தின் குறைந்த பணப்புழக்கம்: பதிவுசெய்யப்பட்ட முன்னுரிமை உரிமை கொண்ட அசையாச் சொத்து, மற்ற முதலீட்டாளர்களுக்கு அவ்வளவு கவர்ச்சிகரமானதாக இல்லாமல் இருக்கலாம்.
• சட்ட மற்றும் நோட்டரி கட்டணங்கள்: உரிமைப் பத்திரப் பதிவுக்குச் செலவுகள் ஏற்படுகின்றன, குறிப்பாக மறுவிற்பனைச் சொத்துக்கள் அல்லது நிலப் பகுதிகளைப் பொறுத்தவரை.
• விற்பனையாளரின் சுதந்திரத்திற்கான வரம்பு: சொத்தின் உரிமையாளர் அதைத் தன்னிச்சையாக விற்க முடியாது, இது பரிவர்த்தனையில் தாமதங்களை ஏற்படுத்தக்கூடும்.
• காலக்கெடு மற்றும் நடைமுறைகளைக் கண்டிப்பாகப் பின்பற்றுவது அவசியம்: 30 நாள் காலக்கெடுவைத் தவறவிடுதல் அல்லது அறிவிப்பதில் ஏற்படும் பிழைகள் தகுதியை இழக்க வழிவகுக்கலாம்.

நடைமுறையில், ஆஸ்திரியாவில் RoFR பெரும்பாலும் குறைத்து மதிப்பிடப்படுவதை நான் காண்கிறேன், குறிப்பாக குத்தகைதாரர்கள் மற்றும் சிறு முதலீட்டாளர்களால். சட்டம் தானாகவே தங்கள் நலன்களைப் பாதுகாக்கும் என்று பலர் நம்புகிறார்கள், ஆனால் சரியான அறிவிப்பு, பதிவு மற்றும் காலக்கெடுவுக்கு இணங்காமல், இந்த நன்மையை இழக்க நேரிடும் என்பதை யதார்த்தம் காட்டுகிறது. எனவே, சட்டத்தைச் சரிபார்த்து செயல்படுத்துவதற்கான அனுபவம் வாய்ந்த அணுகுமுறை வெற்றிகரமான பரிவர்த்தனைக்கு முக்கியமாகும்.

ஆஸ்திரியாவில் உள்ள வோர்காஃப்ஸ்ரெக்ட் உரிமை என்பது முன்கூட்டியே வாங்குவதற்கான ஒரு உன்னதமான உரிமை மட்டுமல்ல, சந்தையுடன் பரிணமித்து புதிய நிலைமைகளுக்கு ஏற்ப மாற்றியமைக்கும் ஒரு கருவியாகும்:

"நிரந்தர" உரிமைகளைக் கட்டுப்படுத்துதல் மற்றும் குத்தகைதாரர்களைப் பாதுகாத்தல். வியன்னா போன்ற நகரங்களில், குத்தகைதாரர்களைப் பாதுகாக்கவும் சந்தை ஏகபோகத்தைத் தடுக்கவும், நீண்ட கால அல்லது "நிரந்தர" முன்னுரிமை உரிமைகளைச் சட்டம் படிப்படியாகக் கட்டுப்படுத்தி வருகிறது. இருப்பினும், ஆஸ்திரியாவில் நீண்ட காலக் குத்தகைதாரர்கள் குத்தகை உரிமை மற்றும் வாங்கும் உரிமைகளைப் பயன்படுத்தலாம், இது அவர்களுக்குச் சாதகமான விதிமுறைகளில் குடியிருப்புகளை வாங்க அனுமதிக்கிறது.

கட்டாய ஏல நடைமுறைகளில் (Zwangsversteigerung) இதன் பயன்பாடு. ஏல விற்பனைகளின் போது, ​​ஏலத்திற்குப் பிறகு ஆஸ்திரியாவில் ஒரு வீட்டை விற்கும்போது, ​​பயனாளர் அதை மீண்டும் வாங்கும் உரிமையைப் பயன்படுத்தலாம். இது ஒரு அசாதாரணமான ஆனால் பயனுள்ள உத்தியாகும். இதன் மூலம், வாங்குபவர் ஏற்கனவே ஏலத்தில் பங்கேற்றிருந்தாலும், மூன்றாம் தரப்பினர் வழங்கும் விலையில் அந்தச் சொத்தை வாங்கிக்கொள்ள முடியும்.

பெருநிறுவன மற்றும் முதலீட்டு வழக்குகள். ஆஸ்திரியாவில் நிலம் வாங்குவதற்கான முன்னுரிமை உரிமைகள் , பெருநிறுவன மறுசீரமைப்புகள், பரிமாற்றங்கள் மற்றும் நிலப் பரிவர்த்தனைகளில் தீவிரமாகப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. நிறுவனங்கள் தங்கள் சொத்துக்களின் மீது முன்கூட்டியே கட்டுப்பாட்டைப் பெறவும், போட்டியைக் கட்டுப்படுத்தவும் முன்னுரிமை உரிமைகளைப் பயன்படுத்துகின்றன.

ஆஸ்திரியாவில் அண்டை நிலத்தின் மீது முன்னுரிமை உரிமை. சில சமயங்களில், நில உரிமையாளர்களுக்கு அண்டை நிலத்தின் மீது முன்னுரிமை உரிமை வழங்கப்படுகிறது. இது, தங்கள் சொத்துக்களை ஒன்றிணைக்க அல்லது விரிவுபடுத்தத் திட்டமிடும் முதலீட்டாளர்களுக்கு மிகவும் முக்கியமானதாகும்.

பகுதி விற்பனை மற்றும் வாங்கும் உரிமை. சில உரிமையாளர்கள் தங்கள் சொத்தின் ஒரு பகுதியை விற்று, விற்கப்பட்ட பங்குகளை வாங்கும் உரிமையைத் தக்க வைத்துக் கொள்கிறார்கள். இது, சொத்தை மீண்டும் திருப்பிக் கொடுக்கும் வாய்ப்பைத் தக்க வைத்துக் கொண்டே, மூலதனத்தை விடுவிக்க அவர்களுக்கு உதவுகிறது. உதாரணமாக, சொத்தின் 10%, 25%, அல்லது 50% விற்கப்பட்டால், உரிமையாளர் இந்தப் பங்குகளை தற்போதைய சந்தை விலையில் மீண்டும் வாங்கிக்கொள்ளலாம்.

ஆஸ்திரியாவில் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான முதல் மறுப்பு உரிமை என்பது பயனாளியின் நலன்களைப் பாதுகாக்கும் ஒரு பயனுள்ள கருவியாகும், அதே நேரத்தில் உரிமையாளருக்கு சில கட்டுப்பாடுகளை விதிக்கிறது. இது அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள், வீடுகள் மற்றும் நில அடுக்குகளுக்கும் பொருந்தும், மேலும் சம்பிரதாயங்களை கவனமாகப் பின்பற்றுதல், நிலப் பதிவேட்டில் பதிவு செய்தல் மற்றும் அனைத்து தரப்பினருக்கும் உடனடி அறிவிப்பு தேவை.

முதல் மறுப்பு உரிமை, ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை மிகவும் வெளிப்படையானதாகவும், கணிக்கக்கூடியதாகவும் மாற்ற உதவுகிறது, நீண்ட கால குத்தகைதாரர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்களின் நலன்களைப் பாதுகாக்கிறது. நடைமுறையில், இந்த உரிமையின் செயல்திறன் நேரடியாக காலக்கெடுவை கண்டிப்பாக கடைபிடிப்பது, ஒப்பந்தங்களை முறையாக செயல்படுத்துவது மற்றும் பதிவேடுகளின் ஆரம்ப சரிபார்ப்பு ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது. முதலீட்டாளர்கள், ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்கள் மோதல் ஆபத்து இல்லாமல் இந்த உரிமையைப் பயன்படுத்திக் கொள்வது முக்கியம்.