ஆஸ்திரியாவில் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு முதல் மறுப்பு உரிமை

ஆஸ்திரியாவில் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான முதல் மறுப்பு உரிமை (Vorkaufsrecht) என்பது ஒரு சட்டப்பூர்வ வழிமுறையாகும், இது ஒரு குறிப்பிட்ட தனிநபர் அல்லது நிறுவனம் மூன்றாம் தரப்பு வாங்குபவரின் அதே விதிமுறைகளின் கீழ் ஒரு சொத்தை வாங்க அனுமதிக்கிறது. இந்த உரிமை தானாகவே எழுவதில்லை, ஆனால் ஒரு ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட வேண்டும், மேலும் பயனாளியின் நலன்களைப் பாதுகாக்க, நிலப் பதிவேட்டில் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும்.

இந்த முன்கூட்டிய உரிமை குடியிருப்பு அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் வணிக சொத்துக்கள் இரண்டிற்கும் பயன்படுத்தப்படுகிறது. இது குத்தகைதாரர்கள், முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் அண்டை வீட்டாரின் நலன்களைப் பாதுகாக்கிறது, தேவையற்ற உரிமை மாற்றங்களைத் தடுக்க உதவுகிறது, மேலும் பரிவர்த்தனையின் மீது கட்டுப்பாட்டைப் பராமரிக்கும் அதே வேளையில், ஒரு சாத்தியமான வாங்குபவரின் "காலணியில் உங்களை நீங்களே வைத்துக்கொள்ள" வாய்ப்பளிக்கிறது.

ஆஸ்திரியாவின் முதல் மறுப்பு உரிமைச் சட்டம், கட்சிகளின் உரிமைகள் மற்றும் கடமைகளை நிறுவுகிறது. இந்தக் கொள்கைகள் ஆஸ்திரிய சிவில் கோட் (ABGB, §§1072–1079) ஆல் வரையறுக்கப்பட்டுள்ளன, மேலும் இந்த உரிமை ஒப்பந்தம், பரிசு, பரிமாற்றம் அல்லது குத்தகை மூலம் அடுத்தடுத்த கொள்முதல் மூலம் நிறுவப்படலாம்.

சட்டத்தின் மூன்று முக்கிய வடிவங்கள் உள்ளன:

ஒரு ஒப்பந்த (schuldrechtlich) ஒப்பந்தம் சம்பந்தப்பட்ட தரப்பினரிடையே மட்டுமே செல்லுபடியாகும். இது மூன்றாம் தரப்பினரிடமிருந்து பயனாளியைப் பாதுகாக்காது, மேலும் இரு தரப்பினரும் ஒருவரையொருவர் நம்பி சொத்தை மாற்றத் திட்டமிடாத சந்தர்ப்பங்களில் இது பொருத்தமானது. எடுத்துக்காட்டாக, குத்தகை முடிவடைந்தவுடன் அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவதற்கான உரிமைக்காக ஒரு குத்தகைதாரர் உரிமையாளருடன் ஒரு ஒப்பந்தத்தில் நுழையலாம்.

நிலப் பதிவேட்டில் (dinglich) பதிவுசெய்யப்பட்ட ஒரு பத்திரம் மிக அதிக பாதுகாப்பை வழங்குகிறது. இது அனைத்து எதிர்கால வாங்குபவர்களுக்கும் எதிராக செல்லுபடியாகும் மற்றும் C-Blatt Grundbuch இல் பதிவு செய்யப்படுகிறது, இதன் மூலம் உரிமைப் பத்திரம் பொதுவில் வெளியிடப்படுகிறது மற்றும் பின்னர் சொத்தை வாங்குபவர் மீது பிணைப்பு ஏற்படுகிறது. நடைமுறையில், மறுவிற்பனை அல்லது சிக்கலான ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் கொள்முதல் முன்னுரிமையை உறுதி செய்ய முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் சட்ட நிறுவனங்களால் இந்தப் படிவம் பெரும்பாலும் பயன்படுத்தப்படுகிறது.

சட்டப்பூர்வ உரிமை பயன்படுத்தப்படுகிறது. இது குத்தகைதாரர்கள் மற்றும் உள்ளூர் சமூகங்களின் நலன்களைப் பாதுகாக்கிறது, அவர்களுக்கு முன்னுரிமை அடிப்படையில் தங்கள் வீடுகளை வாங்க வாய்ப்பளிக்கிறது.

ஆஸ்திரியாவில் குத்தகை-கொள்முதல் . சில சந்தர்ப்பங்களில், நீண்ட கால குத்தகைதாரர்கள் சொத்து விற்பனைக்கு வைக்கப்பட்டால், ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு அல்லது வீட்டை வாங்குவதற்கு முன்கூட்டியே உரிமை பெறலாம். இது ஒரு முக்கியமான குத்தகைதாரர் பாதுகாப்பு கருவியாகும், அதே நேரத்தில், வருமானம் ஈட்டும் சொத்துக்களை வாங்கும்போது முதலீட்டாளர்களின் முடிவுகளை பாதிக்கும் ஒரு காரணியாகும்.

ஆஸ்திரியாவில், நகராட்சிகள் மற்றும் பொது அதிகாரிகள் பெரும்பாலும் நகர்ப்புற மேம்பாடு, சமூக அல்லது மூலோபாய திட்டங்களின் கட்டமைப்பிற்குள் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதல் மறுப்புக்கான சிறப்பு உரிமையைக் கொண்டுள்ளனர். இந்த உரிமை உள்ளூர் விதிமுறைகளில் பொறிக்கப்பட்டுள்ளது மற்றும் ஆஸ்திரிய முதல் மறுப்பு உரிமைச் சட்டத்தின் ஒரு பகுதியாகும்.

இந்த உரிமையின் நோக்கம் சமூக உள்கட்டமைப்பைப் பாதுகாத்தல், மலிவு விலை வீடுகளை உறுதி செய்தல், நகர்ப்புற மேம்பாட்டுத் திட்டங்களைக் கண்காணித்தல் மற்றும் முக்கிய தளங்கள் அல்லது கட்டிடங்களில் ஊக விலை உயர்வைத் தடுப்பதாகும். ரியல் எஸ்டேட்டை விற்கும்போது, ​​உரிமையாளர் பரிவர்த்தனையை எழுத்துப்பூர்வமாக நகராட்சிக்கு அறிவிக்க வேண்டும், வாங்குதலின் விதிமுறைகளைக் குறிப்பிட வேண்டும். நகராட்சிக்கு முடிவெடுக்க ஒரு நிலையான காலம் வழங்கப்படுகிறது - பொதுவாக ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு 30 நாட்கள். நகராட்சி ஒப்புக்கொண்டால், அது மூன்றாம் தரப்பினரின் அதே விதிமுறைகளின் கீழ் பரிவர்த்தனையில் நுழைகிறது.

நடைமுறையில், இந்த உரிமை வியன்னாவின் பழைய குடியிருப்புப் பகுதிகளில் தீவிரமாகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது, அங்கு நகராட்சி சமூக வீட்டுவசதிக்கு மாற்றுவதற்காக அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வாங்கலாம், அதே போல் நகராட்சி உள்கட்டமைப்பு கட்டுமானத்திற்காக நிலத்தை விற்கும்போதும், இது ஆஸ்திரியாவில் வாங்குவதற்கான முன்கூட்டிய உரிமையுடன் ஒத்துப்போகிறது. குடியிருப்பு மற்றும் வணிக ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளைத் திட்டமிடும்போது முதலீட்டாளர்கள் சாத்தியமான நகராட்சி தலையீட்டைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும். அறிவிப்பு நடைமுறைக்கு இணங்கத் தவறினால் வழக்குத் தொடரப்படலாம் மற்றும் பரிவர்த்தனை செல்லாததாகிவிடும்.

நிஜ வாழ்க்கை நடைமுறையில், அறிவு மற்றும் ஆவணங்களை முறையாக தயாரிப்பது, வீடு அல்லது நிலம் வாங்கும் போது மோதல்களைத் தவிர்க்கவும், சாத்தியமான கட்டுப்பாடுகளை எதிர்பார்க்கவும் உங்களை அனுமதிக்கிறது என்பதை நான் காண்கிறேன்.

ஆஸ்திரியாவில் உள்ள ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு அல்லது நிலத்திற்கான வோர்காஃப்ஸ்ரெக்ட் (முன்கூட்டிய உரிமை) உரிமையை நீங்கள் C-Blatt Grundbuch (முன்கூட்டிய உரிமை) மூலம் சரிபார்க்கலாம் - இது நிலப் பதிவேட்டின் ஒரு பகுதியாகும், இது ரியல் எஸ்டேட்டில் உள்ள அனைத்து முன்கூட்டிய உரிமைகள் மற்றும் பிற சுமைகளையும் பதிவு செய்கிறது.

• பரிவர்த்தனைக்கான கட்சிகள்: விற்பனையாளர்கள், வாங்குபவர்கள், குத்தகைதாரர்கள், உரிமையின் பயனாளிகள்.
• கட்சிகளின் வழக்கறிஞரின் அதிகாரத்தின் கீழ் செயல்படும் சட்ட பிரதிநிதிகள் மற்றும் நோட்டரிகள்.
• அதிகாரப்பூர்வமாக தேவைப்பட்டால், மாநில அதிகாரிகள் (எ.கா. ஆஸ்திரியாவில் வீடு வாங்குவதற்கான முன்கூட்டிய உரிமையுடன் இணங்குவதை நகராட்சிகள் கண்காணித்தல்).

• கோரிக்கைக்கு முறையான ஆர்வத்தை உறுதிப்படுத்த வேண்டும்.
• சரியான தரவுகளில் செயல்படுத்தலுக்கான நிபந்தனைகள், செல்லுபடியாகும் காலம் மற்றும் விதிவிலக்குகள் (எ.கா. குடும்ப இடமாற்றங்கள், பரிசுகள்) ஆகியவை அடங்கும்.
• சட்ட மோதல்களைத் தவிர்ப்பதற்காக, அருகிலுள்ள மனைகள் (ஆஸ்திரியாவில் ஒரு மனையை முதலில் மறுக்கும் உரிமை) அல்லது நிலப் பொருள்கள் (ஆஸ்திரியாவில் நிலம் வாங்குவதற்கான முன்கூட்டிய உரிமை) சம்பந்தப்பட்ட பரிவர்த்தனைகளில் சரிபார்ப்பு மிகவும் முக்கியமானது.
• இந்தப் பதிவேடு உரிமையின் இருப்பை மட்டுமல்ல, அதை செயல்படுத்துவதற்கான நிபந்தனைகளையும் காட்டுகிறது: செல்லுபடியாகும் காலம், பயனாளிகளின் வட்டம் மற்றும் விதிவிலக்குகள் (எடுத்துக்காட்டாக, குடும்ப இடமாற்றங்கள் அல்லது பரிசுகள்).

இந்தக் கட்டத்தில் உரிய விடாமுயற்சி பரிவர்த்தனைகளை முன்கூட்டியே திட்டமிடவும், அபாயங்களைக் குறைக்கவும், அனைத்து சட்ட முறைகளுக்கும் இணங்குவதை உறுதி செய்யவும் உதவுகிறது, குறிப்பாக மறுவிற்பனை அல்லது வணிக ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்யும் போது.

ஆஸ்திரியாவில் சொத்து வாங்கும் உரிமை எவ்வாறு செயல்படுகிறது என்பதைப் புரிந்து கொள்ள, மூன்றாம் தரப்பினர் சலுகை வழங்கிய தருணத்திலிருந்து பரிவர்த்தனை முடிவடையும் வரை முழு செயல்முறையையும் கருத்தில் கொள்வது அவசியம்.

1. மூன்றாம் தரப்பு வாங்குபவரிடமிருந்து உரிமையாளர் உண்மையான சலுகையைப் பெறுவதிலிருந்து செயல்முறை தொடங்குகிறது இது வரை, பயனாளி உரிமையாளரின் மறு கொள்முதல் உரிமை செயல்படுத்தப்படாது, மேலும் உரிமையாளர் சொத்தை அப்புறப்படுத்த சுதந்திரமாக இருக்கிறார். உதாரணமாக, வியன்னாவில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு விற்பனைக்கு வைக்கப்பட்டு, ஒரு முதலீட்டாளரிடமிருந்து ஒரு குறிப்பிட்ட சலுகை பெறப்பட்டால், இந்த கட்டத்தில்தான் குத்தகைதாரர் அல்லது பதிவுசெய்யப்பட்ட பயனாளி மறு கொள்முதல் உரிமையைப் பயன்படுத்த வாய்ப்பு உள்ளது.
2. அடுத்த கட்டம் பயனாளிக்கு அறிவிப்பது . விற்பனையாளர் சொத்தை விற்கும் நோக்கத்தை எழுத்துப்பூர்வமாக உரிமையாளருக்குத் தெரிவிக்க வேண்டும், விலை, பணம் செலுத்தும் விதிமுறைகள் மற்றும் முடிவெடுப்பதற்கான காலக்கெடு ஆகியவற்றை விவரிக்க வேண்டும். நடைமுறையில், தவறான விலை அல்லது காலக்கெடு போன்ற அறிவிப்பில் உள்ள பிழைகள், மறுமொழி காலத்தைத் தொடங்குவதைத் தடுக்கலாம். தவறான அறிவிப்பு பல வாரங்கள் பரிவர்த்தனைகளை தாமதப்படுத்தி, நோட்டரி மூலம் திருத்தம் தேவைப்படும் சூழ்நிலைகளை நான் சந்தித்திருக்கிறேன்.
3. சட்டப்படி, ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பாக முடிவெடுக்க பயனாளிக்கு 30 நாட்கள் அவகாசம் . இருப்பினும், ஒப்பந்தம் நீட்டிப்புக்கு வழிவகுக்கக்கூடும், குறிப்பாக வணிக சொத்துக்கள் அல்லது பல தரப்பினரை உள்ளடக்கிய முதலீட்டு பரிவர்த்தனைகளில். உதாரணமாக, ஒரு அலுவலக கட்டிடத்தை ஒரு முதலீட்டாளருக்கு விற்கும்போது, ​​நிதி விதிமுறைகள் மற்றும் கடன் கடமைகளை சரிபார்க்க முடிவெடுக்கும் காலம் பெரும்பாலும் 60 நாட்களுக்கு நீட்டிக்கப்படுகிறது.
4. இந்த உரிமையைப் பயன்படுத்துவதற்கான படிவம் எளிமையானது : பயனாளி சொத்தை வாங்குவதற்கான ஒருதலைப்பட்ச எழுத்துப்பூர்வ அறிக்கையை மட்டுமே சமர்ப்பிக்க வேண்டும். ஒப்பந்தத்தில் ஒப்புக் கொள்ளப்பட்டால், மின்னணு அறிவிப்பும் அனுமதிக்கப்படுகிறது, இது செயல்முறையை விரைவுபடுத்துகிறது மற்றும் அதிகாரத்துவத்தைக் குறைக்கிறது.
5. பெரிய சொத்துக்களை உள்ளடக்கிய பரிவர்த்தனைகளில் , எஸ்க்ரோ மற்றும் நோட்டரி ஆதரவு . இதுபோன்ற சந்தர்ப்பங்களில், வைப்புத்தொகை உறுதிப்படுத்தப்பட்ட பின்னரே அல்லது நம்பகமான நோட்டரி நியமிக்கப்பட்ட பின்னரே உரிமையைப் பயன்படுத்துவதற்கான காலம் தொடங்குகிறது. உதாரணமாக, வியன்னாவின் புறநகர்ப் பகுதியில் ஒரு குடியிருப்பு வளாகத்தை வாங்கும் போது, ​​பயனாளி முதலில் ஒரு எஸ்க்ரோ கணக்கிற்கு நிதியை மாற்ற வேண்டும், அதன் பிறகு 30 நாள் காலம் தொடங்குகிறது.

ஆஸ்திரிய வழக்கறிஞர்கள் மற்றும் நோட்டரி சேம்பர்களின் கூற்றுப்படி, முன்கூட்டிய உரிமைகள் ஒப்பீட்டளவில் அரிதானவை - குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் தோராயமாக 10–15% மற்றும் பெரும்பாலும் பெருநிறுவன அல்லது முதலீட்டு திட்டங்களில் தோன்றும். வாடகைக்கு சொந்தமாக வைக்கும் பிரிவில், இத்தகைய ஒப்பந்தங்கள் பெருகிய முறையில் பிரபலமடைந்து வருகின்றன, குறிப்பாக வியன்னா மற்றும் பெரிய கூட்டாட்சி மாநிலங்களில், வாடகை வீடுகள் படிப்படியாக உரிமையாளர்களால் ஆக்கிரமிக்கப்பட்ட சொத்துக்களாக மாற்றப்படுகின்றன.

நிலப் பதிவேட்டில் சொத்து உரிமையைப் பதிவு செய்வதற்கு நோட்டரி கட்டணங்கள் மற்றும் தரவு உள்ளீட்டு கட்டணங்கள் உட்பட தோராயமாக 500 யூரோக்கள் செலவாகும். பரிவர்த்தனையின் சிக்கலைப் பொறுத்து செலவு மாறுபடலாம். பொதுவாக, சொத்து உரிமையாளரே பயனாளியாக இருப்பதால், செலவுகளைச் சுமப்பார்கள், ஆனால் பிற ஏற்பாடுகளைப் பேச்சுவார்த்தை நடத்தலாம்.

கூடுதல் செலவுகள் இருந்தபோதிலும், வோர்காஃப்ஸ்ரெக்ட், குறிப்பாக முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்களுக்கு, நலன்களைப் பாதுகாப்பதற்கான ஒரு நன்மை பயக்கும் கருவியாக உள்ளது.

முதல் மறுப்பு உரிமை (Vorkaufsrecht) என்பது நலன்களைப் பாதுகாப்பதற்கான ஒரு சக்திவாய்ந்த கருவியாகும், ஆனால் அது என்றென்றும் நிலைக்காது. இந்த உரிமை பயன்படுத்தப்படுவதை நிறுத்தும் சூழ்நிலைகள் உள்ளன.

• உரிமையாளரின் விலக்கு: தேர்வு சுதந்திரம். பயனாளி எழுத்துப்பூர்வ அறிவிப்பை நிறைவேற்றுவதன் மூலம் தானாக முன்வந்து உரிமையை விட்டுக்கொடுக்கலாம். இந்த வழக்கில், சொத்து உரிமையாளர் இனி சொத்தை வாங்குவதற்கு வழங்க வேண்டிய கட்டாயம் இல்லை. விதிமுறைகள் சாதகமாக இல்லாவிட்டால் பரிவர்த்தனையில் பங்கேற்க வேண்டாம் என்று முடிவு செய்யும் முதலீட்டாளர்களால் இந்த விலக்கு பெரும்பாலும் பயன்படுத்தப்படுகிறது.
• காலாவதி காலம்: நீங்கள் அதை அடையவில்லை என்றால், நீங்கள் அதை இழக்கிறீர்கள் . சட்டப்படி, ரியல் எஸ்டேட் உரிமையைப் பயன்படுத்த உரிமையாளருக்கு 30 நாட்கள் அவகாசம் வழங்கப்படுகிறது. இந்த காலம் நடவடிக்கை இல்லாமல் கடந்துவிட்டால், உரிமை தானாகவே காலாவதியாகிவிடும். நடைமுறையில், இந்த காலம் ஒப்பந்தங்களில் நீட்டிக்கப்படலாம், குறிப்பாக முதலீட்டு சொத்துக்கள் சம்பந்தப்பட்ட பெரிய பரிவர்த்தனைகளுக்கு.
• பயனாளியின் மரணம்: உரிமை மரபுரிமையாகப் பெற முடியாது. வோர்காஃப்ஸ்ரெக்ட் என்பது ஒரு தனிப்பட்ட உரிமை, எனவே ஒப்பந்தத்தில் வேறுவிதமாகக் குறிப்பிடப்படாவிட்டால் அது வாரிசுகளுக்கு மாற்றப்படாது. இதன் பொருள், வைத்திருப்பவரின் மரணத்துடன், உரிமை நின்றுவிடுகிறது, மேலும் உரிமையாளர் சொத்தை விற்க சுதந்திரமாக உள்ளார்.
• இழப்பீடு: உரிமைக்குப் பதிலாக ஒரு ஒப்பந்தம். சில நேரங்களில் ஒரு உரிமையை "வாங்கலாம்" - உரிமையாளரே உரிமையைப் பயன்படுத்துவதற்குப் பதிலாக இழப்பீட்டிற்கு ஒப்புக்கொள்கிறார். இரு தரப்பினரும் ஒப்பந்தத்தை விரைவாக முடிக்க விரும்பும் சூழ்நிலைகளில் இது வசதியானது.
• சட்டத்தை மீற முயற்சிகள். விற்பனையாளர்கள் சில நேரங்களில் கற்பனையான பரிவர்த்தனைகள், சொத்தை ஒரு நிறுவனம், உறவினர் அல்லது பரிமாற்ற ஒப்பந்தங்களை உருவாக்குதல் மூலம் ஆஸ்திரியாவில் உள்ள வோர்காஃப்ஸ்ரெக்டை மீற முயற்சிக்கின்றனர். வழக்குச் சட்டம் அத்தகைய நடவடிக்கைகள் செல்லாததாக அறிவிக்கப்படலாம் என்பதைக் காட்டுகிறது, மேலும் பயனாளிக்கு பணத்தைத் திரும்பப் பெறுதல் அல்லது இழப்பீடு கோருவதற்கான உரிமை உண்டு.

சலுகைகள் கொண்ட குத்தகைதாரர்கள். ஆஸ்திரியாவில், அனைத்து குத்தகைதாரர்களுக்கும் பொதுவான உரிமை இல்லை, ஆனால் மானிய விலையில் கிடைக்கும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் அல்லது வாடகைக்கு சொந்தமாக்கும் திட்டங்கள் முதல்-தேர்வு விருப்பத்தை வழங்கக்கூடும். இந்த வழிமுறை நீண்ட கால குத்தகைதாரர்களுக்கு சாதகமான விதிமுறைகளில் உரிமையாளர்களாக மாறுவதற்கான உண்மையான வாய்ப்பை வழங்குகிறது.

உரிமைகளைப் பெறுதல் மற்றும் மாற்றுதல் . சொத்து மரபுரிமையாக இருந்தால், ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டிருந்தால், முதல் மறுப்பு உரிமை வாரிசுகளுக்கு தொடர்ந்து பொருந்தும்.

ஆஸ்திரியாவில் வீடு வாங்குவதற்கான முன்கூட்டிய உரிமை பயனாளிக்கு பல நன்மைகளை வழங்குகிறது, ஆனால் அதே நேரத்தில் சில அபாயங்களையும் கொண்டுள்ளது.

• போட்டியாளர்களிடமிருந்து பாதுகாப்பு: மூன்றாம் தரப்பு வாங்குபவர் வாங்குவதற்கு முன்பே உரிமையாளருக்கு சொத்தை வாங்க வாய்ப்பு உள்ளது. வியன்னா மற்றும் பிற முக்கிய நகரங்களில் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான அதிக தேவையைக் கருத்தில் கொண்டு இது மிகவும் முக்கியமானது.
• விலை மற்றும் விதிமுறைகளின் கணிப்புத்தன்மை: பயனாளி ஒரு மூன்றாம் தரப்பினரைப் போலவே அதே விதிமுறைகளின் கீழ் சொத்தை வாங்குகிறார், இது ஊக விலை உயர்வைத் தவிர்க்கிறது.
• முதலீட்டுத் திட்டமிடல்: அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள், வீடுகள் அல்லது நிலம் வாங்குவது உட்பட நிதி மற்றும் முதலீட்டு உத்திகளை முன்கூட்டியே திட்டமிட சட்டம் உங்களை அனுமதிக்கிறது.
• வாடகை விண்ணப்பம்: நீண்ட கால குத்தகைதாரர்கள் ஆஸ்திரியாவில் சொத்துக்களை மறுவிற்பனை செய்வதற்கான குத்தகைக்கு சொந்தமாக்கும் விருப்பத்தைப் பயன்படுத்திக் கொள்ளலாம், இது மூன்றாம் தரப்பு வாங்குபவர்களை விட அவர்களுக்கு ஒரு நன்மையை அளிக்கிறது.

• சொத்தின் குறைக்கப்பட்ட பணப்புழக்கம்: முதல் மறுப்புக்கான பதிவு செய்யப்பட்ட உரிமையுடன் கூடிய ரியல் எஸ்டேட் மற்ற முதலீட்டாளர்களுக்கு குறைவான கவர்ச்சிகரமானதாக இருக்கலாம்.
• சட்ட மற்றும் நோட்டரி கட்டணங்கள்: உரிமையைப் பதிவு செய்வதற்கு செலவுகள் தேவை, குறிப்பாக சொத்துக்கள் அல்லது நிலங்களை மறுவிற்பனை செய்யும்போது.
• விற்பனையாளரின் சுதந்திரத்தின் வரம்பு: சொத்தின் உரிமையாளர் அதை சுதந்திரமாக அப்புறப்படுத்த முடியாது, இது பரிவர்த்தனையில் தாமதங்களை உருவாக்கும்.
• காலக்கெடு மற்றும் நடைமுறைகளை கண்டிப்பாக கடைபிடிப்பது முக்கியம்: 30 நாள் காலக்கெடுவை கடைபிடிக்கத் தவறினால் அல்லது அறிவிப்பில் பிழைகள் இருந்தால் உரிமைகள் இழக்க நேரிடும்.

நடைமுறையில், ஆஸ்திரியாவில் RoFR பெரும்பாலும் குறைத்து மதிப்பிடப்படுவதை நான் காண்கிறேன், குறிப்பாக குத்தகைதாரர்கள் மற்றும் சிறு முதலீட்டாளர்களால். சட்டம் தானாகவே தங்கள் நலன்களைப் பாதுகாக்கும் என்று பலர் நம்புகிறார்கள், ஆனால் சரியான அறிவிப்பு, பதிவு மற்றும் காலக்கெடுவுக்கு இணங்காமல், இந்த நன்மையை இழக்க நேரிடும் என்பதை யதார்த்தம் காட்டுகிறது. எனவே, சட்டத்தைச் சரிபார்த்து செயல்படுத்துவதற்கான அனுபவம் வாய்ந்த அணுகுமுறை வெற்றிகரமான பரிவர்த்தனைக்கு முக்கியமாகும்.

ஆஸ்திரியாவில் உள்ள வோர்காஃப்ஸ்ரெக்ட் உரிமை என்பது முன்கூட்டியே வாங்குவதற்கான ஒரு உன்னதமான உரிமை மட்டுமல்ல, சந்தையுடன் பரிணமித்து புதிய நிலைமைகளுக்கு ஏற்ப மாற்றியமைக்கும் ஒரு கருவியாகும்:

"நிரந்தர" உரிமைகளை கட்டுப்படுத்துதல் மற்றும் குத்தகைதாரர்களைப் பாதுகாத்தல் . வியன்னா போன்ற நகரங்களில், குத்தகைதாரர்களைப் பாதுகாக்கவும் சந்தை ஏகபோகத்தைத் தடுக்கவும் சட்டம் படிப்படியாக நீண்ட கால அல்லது "நிரந்தர" முதல் மறுப்பு உரிமைகளை கட்டுப்படுத்துகிறது. இருப்பினும், நீண்ட கால குத்தகைதாரர்கள் ஆஸ்திரியாவில் குத்தகை மற்றும் வாங்கும் உரிமைகளைப் பயன்படுத்தலாம், இதனால் அவர்கள் சாதகமான விதிமுறைகளில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வாங்க முடியும்.

கட்டாய ஏல நடைமுறைகளில் பயன்படுத்துதல் (Zwangsversteigerung). ஏல விற்பனையின் சந்தர்ப்பங்களில், ஏலத்திற்குப் பிறகு ஆஸ்திரியாவில் ஒரு வீட்டை விற்கும்போது பயனாளி மறு கொள்முதல் உரிமையைப் பயன்படுத்தலாம். இது ஒரு அசாதாரணமான ஆனால் பயனுள்ள உத்தியாகும், இது வாங்குபவர் ஏற்கனவே ஏலத்தில் பங்கேற்றிருந்தாலும் கூட, மூன்றாம் தரப்பினரால் வழங்கப்படும் விலையில் சொத்தை வாங்க அனுமதிக்கிறது.

பெருநிறுவன மற்றும் முதலீட்டு வழக்குகள். ஆஸ்திரியாவில் நிலம் வாங்குவதற்கான முன்கூட்டிய உரிமைகள்  , பெருநிறுவன மறுசீரமைப்புகள், பரிமாற்றங்கள் மற்றும் நில பரிவர்த்தனைகளில் தீவிரமாகப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. சொத்துக்களை முன்கூட்டியே கட்டுப்படுத்தவும் போட்டியைக் கட்டுப்படுத்தவும் நிறுவனங்கள் முன்கூட்டிய உரிமைகளைப் பயன்படுத்துகின்றன.

ஆஸ்திரியாவில் அண்டை நிலத்தில் முதல் மறுப்பு உரிமை. சில சந்தர்ப்பங்களில், நில உரிமையாளர்களுக்கு அண்டை நிலத்தில் முதல் மறுப்பு உரிமை வழங்கப்படுகிறது, இது அவர்களின் சொத்துக்களை ஒன்றிணைக்க அல்லது விரிவுபடுத்தத் திட்டமிடும் முதலீட்டாளர்களுக்கு மிகவும் முக்கியமானது.

பகுதி விற்பனை மற்றும் வாங்கும் உரிமை. சில உரிமையாளர்கள் தங்கள் சொத்தின் ஒரு பகுதியை விற்கிறார்கள், விற்கப்பட்ட பங்குகளை வாங்கும் உரிமையைத் தக்க வைத்துக் கொள்கிறார்கள். இது சொத்தை திருப்பித் தரும் விருப்பத்தைத் தக்க வைத்துக் கொண்டு மூலதனத்தை விடுவிக்க அனுமதிக்கிறது. எடுத்துக்காட்டாக, சொத்தில் 10%, 25% அல்லது 50% விற்கப்பட்டால், உரிமையாளர் இந்தப் பங்குகளை தற்போதைய சந்தை விலையில் மீண்டும் வாங்கலாம்.

ஆஸ்திரியாவில் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான முதல் மறுப்பு உரிமை என்பது பயனாளியின் நலன்களைப் பாதுகாக்கும் ஒரு பயனுள்ள கருவியாகும், அதே நேரத்தில் உரிமையாளருக்கு சில கட்டுப்பாடுகளை விதிக்கிறது. இது அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள், வீடுகள் மற்றும் நில அடுக்குகளுக்கும் பொருந்தும், மேலும் சம்பிரதாயங்களை கவனமாகப் பின்பற்றுதல், நிலப் பதிவேட்டில் பதிவு செய்தல் மற்றும் அனைத்து தரப்பினருக்கும் உடனடி அறிவிப்பு தேவை.

முதல் மறுப்பு உரிமை, ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை மிகவும் வெளிப்படையானதாகவும், கணிக்கக்கூடியதாகவும் மாற்ற உதவுகிறது, நீண்ட கால குத்தகைதாரர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்களின் நலன்களைப் பாதுகாக்கிறது. நடைமுறையில், இந்த உரிமையின் செயல்திறன் நேரடியாக காலக்கெடுவை கண்டிப்பாக கடைபிடிப்பது, ஒப்பந்தங்களை முறையாக செயல்படுத்துவது மற்றும் பதிவேடுகளின் ஆரம்ப சரிபார்ப்பு ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது. முதலீட்டாளர்கள், ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்கள் மோதல் ஆபத்து இல்லாமல் இந்த உரிமையைப் பயன்படுத்திக் கொள்வது முக்கியம்.