வியட்நாமில் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகள் வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களின் கவனத்தை அதிகரித்து வருகின்றன. இந்த சந்தை வாடகை வருமானத்திற்கு மட்டுமல்ல, வாழ்க்கை முறை சொத்தாகவும் ஆசியாவில் மூலதனத்தை பன்முகப்படுத்துவதற்கான ஒரு வழியாகவும் கவர்ச்சிகரமானதாக உள்ளது.
ஆஸ்திரியா போன்ற நிறுவப்பட்ட ஒழுங்குமுறை அமைப்புகளைக் கொண்ட ஐரோப்பிய நாடுகளைப் போலல்லாமல், நிலைத்தன்மை மற்றும் முன்கணிப்பு முதன்மை நன்மைகளாகும், வியட்நாம் இன்று முற்றிலும் மாறுபட்ட கதையை வழங்குகிறது: இது மாறும் வகையில் வளரும் நாடாகும் . முதலீட்டாளர்களுக்கு, இது தீவிரமாக வளர்ந்து வரும் சந்தையில் நுழைய ஒரு வாய்ப்பை வழங்குகிறது, இதன் மூலம் முதிர்ந்த அதிகார வரம்புகளை விட அதிக வருமானத்தை அடைகிறது.
வியட்நாமை முதலீட்டு இடமாகக் கருதுவதற்கு இது மிகவும் சுவாரஸ்யமான நேரம். தொற்றுநோயைத் தொடர்ந்து, நாடு அதன் எல்லைகளை மீண்டும் திறந்துள்ளது, சுற்றுலா விரைவான வேகத்தில் மீண்டு வருகிறது, மேலும் அரசாங்கம் பெரிய அளவிலான உள்கட்டமைப்பு திட்டங்களில் - நெடுஞ்சாலைகள் முதல் சர்வதேச விமான நிலையங்கள் வரை - முதலீடு செய்து வருகிறது. இவை அனைத்தும் வீட்டு விலைகள் உயரவும் சுற்றுலாப் பயணிகள் வருகை அதிகரிக்கவும் அடித்தளத்தை உருவாக்குகின்றன, இதன் மூலம் வாடகை சொத்துக்களின் ஈர்ப்பை அதிகரிக்கின்றன.
நான், க்சேனியா லெவினா, ஆசியா (வியட்நாம், தாய்லாந்து) மற்றும் ஐரோப்பா (ஐரோப்பிய ஒன்றிய நாடுகள்) இரண்டிலும் அனுபவம் வாய்ந்த ஒரு வழக்கறிஞர். நான் வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களுடன் இணைந்து பணியாற்றுகிறேன், உரிய விடாமுயற்சி மற்றும் KYC/AML நடைமுறைகள் முதல் சொத்து மேலாண்மை வரை முழு செயல்முறையிலும் அவர்களுக்கு ஆதரவளிக்கிறேன். இந்த சர்வதேச அனுபவம் ஐரோப்பிய சந்தைகளுடன் ஒப்பிடும்போது ஆசிய சந்தைகளின் பலம் மற்றும் பலவீனங்களைப் புரிந்துகொள்ள எனக்கு உதவுகிறது.
ஆசிய முதலீட்டு வரைபடத்தில் வியட்நாம்
தென்கிழக்கு ஆசியா நீண்ட காலமாக சுற்றுலா மற்றும் சர்வதேச வணிகத்திற்கு ஒரு காந்தமாக இருந்து வருகிறது. வியட்நாம் இந்த வரைபடத்தில் பெருகிய முறையில் முக்கியத்துவம் பெறுகிறது, இது ஒரு தொழில்துறை மையமாகவும் சுற்றுலா தலமாகவும் அதன் பங்கை இணைக்கிறது.
இரண்டு முக்கிய நகரங்களான ஹோ சி மின் நகரம் மற்றும் ஹனோய் ஆகியவை ஈர்ப்பின் முக்கிய புள்ளிகளாகத் தொடர்கின்றன ஹோ சி மின் நகரம் நாட்டின் நிதி மையமாகவும், வணிகங்கள், வங்கிகள், தொடக்க நிறுவனங்கள் மற்றும் முக்கிய பிரீமியம் குடியிருப்பு வளாகங்களின் தாயகமாகவும் உள்ளது. இங்குதான் விலை உயர்வு மற்றும் வெளிநாட்டினரிடமிருந்து வாடகை தேவை மிகவும் வலுவாக உணரப்படுகிறது. ஹனோய் தலைநகரம் மற்றும் கலாச்சார மையமாகும், அங்கு வாடகை விலைகள் சர்வதேச தொழில் வல்லுநர்கள் மற்றும் மாணவர்களால் இயக்கப்படுகின்றன.
ஒரு தனிப் பிரிவு ரிசார்ட் ரியல் எஸ்டேட்: ந்ஹா ட்ராங், டா நாங் மற்றும் ஃபு குவோக் தீவு. இந்த பகுதிகள் சுற்றுலாத் தலங்களாக தீவிரமாக வளர்ந்து வருகின்றன, மேலும் அங்குள்ள ஹோட்டல்கள், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் வில்லாக்களின் எண்ணிக்கையின் வளர்ச்சி சுற்றுலாப் பயணிகளின் வருகையுடன் நேரடியாக தொடர்புடையது. முதலீட்டாளர்களுக்கு, இது ஒரு பொதுவான வாழ்க்கை முறை சூழ்நிலை: அதிக பருவத்தில் சொத்தை வாடகைக்கு எடுத்து தனிப்பட்ட விடுமுறைக்கு பயன்படுத்தலாம்.
வியட்நாமில் உள்ள சட்டச் சூழல் ஐரோப்பாவிலிருந்து வேறுபட்டது. ஜுவாய் கருத்துப்படி, வெளிநாட்டினர் குத்தகை முறை மூலம் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை சொந்தமாக்கிக் கொள்ளலாம் - 50 ஆண்டுகள் வரை நீண்ட கால குத்தகை, புதுப்பிக்கும் விருப்பத்துடன். நிலம் அரசுக்குச் சொந்தமானதாகவே உள்ளது, இது சோசலிச நிர்வாக மாதிரியை பிரதிபலிக்கிறது.
ஆஸ்திரியாவைப் போலல்லாமல், உரிமையாளர் சொத்தின் முழு உரிமையையும் பெற்று, யூகிக்கக்கூடிய EU அதிகார வரம்பிற்குள் செயல்படுகிறார், வியட்நாமில், பரிவர்த்தனைக்கான ஒப்பந்த கட்டமைப்பும் சரியான சட்ட ஆதரவும் மிக முக்கியமானவை.
சர்வதேச குறியீடுகளின்படி, வியட்நாம் நிலையான வளர்ச்சியைக் காட்டுகிறது. உலக வங்கியின் கூற்றுப்படி , வணிகம் செய்வதற்கான குறியீடுகள் மேம்பட்டு வருகின்றன, மேலும் முக்கிய நகரங்களில் ரியல் எஸ்டேட் விலைகள் ஆண்டுதோறும் 5-10% அதிகரித்து வருகின்றன. சுற்றுலாப் பகுதிகள் மற்றும் பெருநகரப் பகுதிகளில் வாடகை மகசூல் ஆஸ்திரியாவை விட கணிசமாக அதிகமாக உள்ளது, அங்கு நீங்கள் பொதுவாக ஆண்டுக்கு 2-3% எதிர்பார்க்கலாம்.
தாய்லாந்து, கம்போடியா மற்றும் இந்தோனேசியா ஆகியவை வியட்நாமுக்கு போட்டியாளர்களாகக் கருதப்படலாம் என்று கிப்ளிங்கர் வாதிடுகிறார். இருப்பினும், பொருளாதார ஏற்றம், தொழில்துறை வளர்ச்சி மற்றும் சுற்றுலா திறன் ஆகியவற்றின் கலவையால் வியட்நாம் தற்போது தனித்து நிற்கிறது.
வியட்நாமின் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை கண்ணோட்டம்
வியட்நாமிய ரியல் எஸ்டேட் சந்தை ஒப்பீட்டளவில் இளமையானது. Realtique இன் கூற்றுப்படி, 2015 வரை, வெளிநாட்டினரால் சொத்து வாங்க முடியவில்லை. சட்டத்தின் தாராளமயமாக்கல் ஆர்வத்தில் கூர்மையான எழுச்சிக்கு வழிவகுத்தது, மேலும் சில ஆண்டுகளுக்குள், முக்கிய நகரங்களில் விலைகள் 50% முதல் 200% வரை அதிகரித்தன. தொற்றுநோய் தற்காலிகமாக வளர்ச்சியைக் குறைத்தது, ஆனால் 2022 முதல் சந்தை தீவிரமாக மீண்டு வருகிறது.
ஹோ சி மின் நகரம் மற்றும் ஹனோய் ஆகியவை மிக உயர்ந்த வளர்ச்சி விகிதங்களைக் காட்டுகின்றன, அங்கு வீட்டுத் தேவை உள் இடம்பெயர்வு ஓட்டங்கள், வளர்ந்து வரும் நடுத்தர வர்க்கம் மற்றும் சர்வதேச நிறுவனங்களின் வளர்ச்சியால் ஆதரிக்கப்படுகிறது. ரிசார்ட் பகுதிகளில், இயக்கவியல் குறைவாகவே நிலையானது: நா ட்ராங், டா நாங் மற்றும் ஃபூ குவோக் ஆகியவை பருவகாலம் மற்றும் சுற்றுலாப் பயணிகளின் ஓட்டங்களைப் பொறுத்தது, ஆனால் இந்தப் பகுதிகள் வாழ்க்கை முறை முதலீடுகளுக்கான முக்கிய இடங்களாக மாறி வருகின்றன.
பரிவர்த்தனைகளின் பொதுவான புவியியல் பின்வருமாறு. ஹோ சி மின் நகரம் பிரீமியம் (எலைட் காண்டோமினியங்கள்) மற்றும் வெகுஜன சந்தை சொத்துக்களின் கலவையைக் காண்கிறது. ஹனோய் ஒரு கல்விச் சந்தையாகும், மாணவர்கள் மற்றும் சர்வதேச நிபுணர்களிடையே அதிக எண்ணிக்கையிலான குத்தகைதாரர்களைக் கொண்டுள்ளது. டா நாங், நா ட்ராங் மற்றும் ஃபூ குவோக் ஆகியவை சுற்றுலா மையங்களாக வளர்ந்து வருகின்றன, அங்கு வெளிநாட்டினர் காண்டோ ஹோட்டல்கள் அல்லது கடலோர வில்லாக்களில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வாங்க அதிக வாய்ப்புள்ளது.
வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களுக்குக் கிடைக்கும் சொத்துக்களின் வகைகள் குறைவாகவே உள்ளன: முதன்மையாக காண்டோமினியம் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் ரிசார்ட் வில்லாக்கள். தனியார் உரிமைக்காக வெளிநாட்டினருக்கு நிலம் கிடைக்காது, ஆஸ்திரியாவிலிருந்து ஒரு முக்கிய வேறுபாடு, அங்கு நிலம் மற்றும் வீடுகள் நேரடி வாங்கலுக்குக் கிடைக்கின்றன.
வியட்நாமிய ரியல் எஸ்டேட்டின் முக்கிய வாங்குபவர்கள் தென் கொரியா, சீனா, ஜப்பான் குடிமக்கள் மற்றும் ரஷ்யர்கள் மற்றும் அமெரிக்கர்கள் ஆவர். குத்தகைதாரர் தேவை சுற்றுலாப் பயணிகள், வெளிநாட்டினர், மாணவர்கள் மற்றும் சர்வதேச நிறுவன நிபுணர்களால் இயக்கப்படுகிறது.
விலை வளர்ச்சி மற்றும் மகசூலை ஒப்பிடுதல்: வியட்நாம் vs. ஆஸ்திரியா
| காட்டி | வியட்நாம் (ஹோ சி மின் நகரம்/டா நாங்) | ஆஸ்திரியா (வியன்னா/சால்ஸ்பர்க்) |
|---|---|---|
| சராசரி விலை உயர்வு (10 ஆண்டுகள்) | வருடத்திற்கு 7-10% | வருடத்திற்கு 2-3% |
| வாடகை வருமானம் | 5-8% | 2-3% |
| குறைந்தபட்ச நுழைவு வரம்பு | $100,150 ஆயிரத்திலிருந்து. | €250-300 ஆயிரம் வரை. |
| உரிமை | குத்தகை (50 ஆண்டுகள்) | ஃப்ரீஹோல்ட் (முழு உரிமை) |
| சுற்றுலாவைச் சார்ந்திருத்தல் | உயர் | சராசரி |
போட்டியாளர்கள்
வியட்நாமிய ரியல் எஸ்டேட் சந்தையைக் கருத்தில் கொள்ளும்போது, அதன் பிராந்திய போட்டியாளர்களை ஒருவர் புறக்கணிக்க முடியாது. அவற்றில் முக்கியமானவை தாய்லாந்து, கம்போடியா மற்றும் இந்தோனேசியா. இந்த சந்தைகள் ஒவ்வொன்றும் அதன் சொந்த இயக்கவியல் மற்றும் பிரத்தியேகங்களைக் கொண்டுள்ளன, ஆனால் பொதுவான போக்கு சுற்றுலா, மலிவு நுழைவுத் தடைகள் மற்றும் வளர்ந்து வரும் பொருளாதாரங்கள் மூலம் வெளிநாட்டு முதலீட்டு மூலதனத்தை ஈர்ப்பதாகும்.
தாய்லாந்து மிகவும் முதிர்ந்த சந்தையாகக் கருதப்படுகிறது: குறுகிய கால வாடகை வழிமுறைகள், சுற்றுலா உள்கட்டமைப்பு மற்றும் வலுவான பிராண்டிங் ஆகியவை ஃபூகெட், கோ சாமுய் மற்றும் பாங்காக் போன்ற இடங்களுக்கு ஏற்கனவே நடைமுறையில் உள்ளன. இருப்பினும், இந்த முதிர்ச்சி அதிக போட்டி மற்றும் அதிக நுழைவுச் செலவுகளுக்கும் வழிவகுக்கிறது, இது சூப்பர் லாபத்திற்கான சாத்தியக்கூறுகளைக் குறைக்கிறது.
கம்போடியா அதன் குறைந்தபட்ச உரிமை கட்டுப்பாடுகள் மற்றும் சாதகமான வரி முறை காரணமாக நீண்ட காலமாக முதலீட்டாளர்களை ஈர்த்து வருகிறது, ஆனால் அதன் உள்கட்டமைப்பு மற்றும் நிறுவன அமைப்பு வியட்நாமை விட பின்தங்கியுள்ளது. ரியல் எஸ்டேட் பெரும்பாலும் இங்கு மலிவானது, ஆனால் அபாயங்கள் அதிகமாக உள்ளன, குறிப்பாக ஒழுங்குமுறை மற்றும் அரசியல் ஸ்திரத்தன்மை அடிப்படையில்.
இந்தோனேசியா சுற்றுலாப் பகுதிகள், குறிப்பாக பாலி மீது பந்தயம் கட்டுகிறது. இந்தச் சந்தை நீண்ட காலமாக வெளிநாட்டினர், டிஜிட்டல் நாடோடிகள் மற்றும் முதலீட்டாளர்கள் மத்தியில் பிரபலமாக இருந்து வருகிறது, ஆனால் நேரடி வெளிநாட்டு உரிமை மற்றும் சிக்கலான சட்ட கட்டமைப்புகள் மீதான கட்டுப்பாடுகள் இதை குறைவான வெளிப்படைத்தன்மை கொண்டதாக ஆக்குகின்றன.
வியட்நாம் ஒரு நடுத்தர நிலையை ஆக்கிரமித்துள்ளது: ஒருபுறம், இது குறைந்த நுழைவுத் தடைகளையும் விரைவான வளர்ச்சியையும் வழங்குகிறது, ஆனால் மறுபுறம், பரிவர்த்தனைகளை கட்டமைக்கும்போது சட்ட நிபுணத்துவம் தேவைப்படுகிறது. சுறுசுறுப்புக்கும் பல்வகைப்படுத்தலுக்கான ஆற்றலுக்கும் இடையிலான இந்த சமநிலையே நாட்டை பிராந்தியத்தில் போட்டித்தன்மையுள்ளதாக ஆக்குகிறது.
| அளவுரு | வியட்நாம் | தாய்லாந்து | கம்போடியா | இந்தோனேசியா |
|---|---|---|---|---|
| நுழைவு வரம்பு | குறைந்த ($80,000-$100,000) | சராசரி ($120-150 ஆயிரத்திலிருந்து) | மிகக் குறைவு ($50 ஆயிரத்திலிருந்து) | சராசரி ($100-120 ஆயிரம்) |
| உரிமை | வெளிநாட்டினருக்கு 50 ஆண்டுகள் வரை குத்தகை காலம் | தாய்லாந்து மக்களுக்கு ஃப்ரீஹோல்ட், வெளிநாட்டினருக்கு குத்தகை | வெளிநாட்டினருக்கான ஃப்ரீஹோல்ட் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் | குத்தகை மட்டும், சிக்கலான திட்டங்கள் |
| வாடகை வருமானம் | ரிசார்ட் பகுதிகளில் 5-7% | 4-6%, ஆனால் அதிக போட்டி | 6-8%, ஆனால் பணப்புழக்க அபாயங்கள் | 5-7%, மிகவும் பருவகாலம் சார்ந்தது |
| சுற்றுலா | விரைவான வளர்ச்சி, புதிய திட்டங்கள் | ஒரு நிலையான, நிறுவப்பட்ட சந்தை | உள்ளூர், அண்டை வீட்டாரை விட தாழ்ந்தவர் | பாலியில் அதிக தேவை |
| அரசியல் அபாயங்கள் | மிதமான, ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட சந்தை | குறைந்த, முதிர்ந்த சந்தை | உயர்ந்த, பலவீனமான நிறுவனங்கள் | சராசரி, நிலையற்ற தன்மை சாத்தியம் |
| உள்கட்டமைப்பு | தீவிரமாக வளரும் | உயர் நிலை | வரையறுக்கப்பட்டவை | பாலியில் வலிமையானது, பிராந்தியங்களில் பலவீனமானது |
உரிமை வடிவங்கள் மற்றும் முதலீட்டு முறைகள்
வியட்நாமில் , வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்கள் குடிமக்களைப் போலல்லாமல், ரியல் எஸ்டேட்டை ஃப்ரீஹோல்ட் அடிப்படையில் வாங்க முடியாது . குத்தகை உரிமையானது குடியிருப்பாளர்கள் அல்லாதவர்களுக்கு முதன்மை விருப்பமாக உள்ளது, 50 ஆண்டுகள் வரை புதுப்பிக்கத்தக்க கால அவகாசத்துடன்.
நடைமுறையில், இதன் பொருள் வாங்குபவர் காண்டோமினியத்தில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் முழு உரிமையாளராகிறார், ஆனால் உரிமையின் காலம் குறைவாகவே உள்ளது, மேலும் குத்தகை காலாவதியான பிறகு, புதுப்பித்தல் என்பது மாநில மற்றும் டெவலப்பரின் முடிவுகளைப் பொறுத்தது.
ஆஸ்திரியாவில், நிலைமை முற்றிலும் எதிர்மாறாக உள்ளது: வெளிநாட்டினர் நேரடியாக சொத்துக்களை வாங்கலாம் (இதற்கு பெரும்பாலும் பிராந்திய அதிகாரிகளின் ஒப்புதல் தேவைப்பட்டாலும்), மேலும் இதற்கு எந்த நேர வரம்புகளும் இல்லை. இது முதலீட்டாளர்களுக்கு அதிக பாதுகாப்பு உணர்வை உருவாக்குகிறது, ஆனால் நுழைவு மற்றும் உரிமைச் செலவுகள் கணிசமாக அதிகமாக உள்ளன.
வியட்நாமில் பிற வகையான உரிமை கட்டமைப்புகள் பரவலாகப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன சில முதலீட்டாளர்கள் உள்ளூர் நிறுவனத்தை (பொதுவாக வியட்நாமிய கூட்டாளியுடன்) நிறுவுகிறார்கள், இது நிலம் மற்றும் சொத்துக்களை முழு உரிமையாளர்களாக வாங்க அனுமதிக்கிறது, ஆனால் விரிவான சட்ட ஆதரவு மற்றும் தொடர்ச்சியான இணக்கம் தேவைப்படுகிறது.
கூட்டு உரிமை ஏற்பாடுகளும் தேவைப்படுகின்றன - எடுத்துக்காட்டாக, பல முதலீட்டாளர்களுடன் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு அல்லது வில்லா வாங்கும்போது. செலவுகள் மற்றும் வருமானம் விகிதாசாரமாகப் பிரிக்கப்படும் ரிசார்ட் சொத்துக்களுக்கு இது மிகவும் பொருத்தமானது. மரபுரிமைப் பிரச்சினைகளையும் கருத்தில் கொள்வது முக்கியம்: வியட்நாமிய சட்டம் வெளிநாட்டு வாரிசுகளுக்கு உரிமையை மாற்ற அனுமதிக்கிறது, ஆனால் நோட்டரி சான்றிதழ் மற்றும் கட்டணம் செலுத்துதல் தேவைப்படுகிறது.
வங்கிக் கணக்குகள் மற்றும் இணக்கத்திற்கு கூடுதல் கவனம் செலுத்தப்பட வேண்டும் ஒரு வெளிநாட்டு வாங்குபவருக்கு பணம் செலுத்துவதற்கு வியட்நாமிய வங்கிக் கணக்கும், நிதியின் தோற்றத்திற்கான ஆதாரமும் தேவைப்படும். பணமோசடிக்கு எதிராகப் பாதுகாப்பதற்கான நிலையான நடைமுறை இது, ஆனால் இந்த செயல்முறை ஆஸ்திரியாவை விட அதிக நேரம் எடுக்கலாம், அங்கு வங்கித் துறை நன்கு நிறுவப்பட்டு கடுமையான ஐரோப்பிய ஒன்றிய விதிமுறைகளுக்குள் செயல்படுகிறது.
வாங்குதலின் சட்ட அம்சங்கள்
வியட்நாமில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்கும் செயல்முறை பல கட்டங்களைக் கொண்டுள்ளது. முதலில், ஒரு சொத்து தேர்ந்தெடுக்கப்பட்டு, ஒரு சிறிய வைப்புத்தொகையுடன் ஒரு முன்பதிவு ஒப்பந்தம் கையொப்பமிடப்படுகிறது. இதைத் தொடர்ந்து ஒரு ஆவண மதிப்பாய்வு செய்யப்படுகிறது, இதில் டெவலப்பரின் உரிமங்கள், நில உரிமைகள் மற்றும் திட்ட நிலை பற்றிய பகுப்பாய்வு அடங்கும். உரிய விடாமுயற்சி - ஒரு முழுமையான சட்ட மதிப்பாய்வு - இந்த கட்டத்தில் ஒரு முக்கிய பங்கு வகிக்கிறது, ஏனெனில் அது இல்லாமல், முடிக்கப்படாத கட்டுமானம் அல்லது சொத்தின் பயன்பாட்டில் கட்டுப்பாடுகள் ஏற்படும் அபாயம் அதிகம்.
ஆய்வு வெற்றிகரமாக முடிந்த பிறகு, கட்சிகள் முக்கிய கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை ஒப்பந்தத்தில் நுழைகின்றன, இது தொடர்புடைய அரசு நிறுவனங்களுடன் பதிவு செய்யப்படுகிறது. ஆஸ்திரியாவைப் போலல்லாமல், நிலப் பதிவேட்டில் பதிவு செய்வது உரிமைகளின் முழுமையான பாதுகாப்பை உறுதி செய்கிறது, வியட்நாமில், வாங்குபவர்களின் உரிமைகளின் பாதுகாப்பு பெரும்பாலும் ஆவணங்களின் தரம் மற்றும் டெவலப்பரின் நேர்மையைப் பொறுத்தது.
இதனால்தான் முதலீட்டாளர்கள் உரிமம் பெற்ற வழக்கறிஞர்கள் மற்றும் ஆலோசகர்கள் மூலம் பணியாற்றுமாறு கடுமையாக அறிவுறுத்தப்படுகிறார்கள்.
திட்டமிடப்படாத பரிவர்த்தனைகளுக்கு குறிப்பாக கவனம் செலுத்தப்பட வேண்டும் . குறைந்த நுழைவு விலை மற்றும் கட்டுமானம் முடிந்த பிறகு விலை உயர்வு காரணமாக இந்த வடிவம் மிகவும் பிரபலமானது. இருப்பினும், இது மிகப்பெரிய அபாயங்களையும் கொண்டுள்ளது: கட்டுமான தாமதங்கள், தேவையான உரிமங்கள் இல்லாமை அல்லது உள்கட்டமைப்பிற்கு இணைப்பு சிக்கல்கள்.
| செயல் | விளக்கம் |
|---|---|
| ஒரு பொருளைத் தேர்ந்தெடுப்பது | இந்த கட்டத்தில், முதலீட்டாளர் இடம் (ஹோ சி மின் நகரம், டா நாங், ஃபூ குவோக், முதலியன), சொத்து வகை (அபார்ட்மெண்ட், காண்டோ, வில்லா) ஆகியவற்றைத் தீர்மானித்து, வெவ்வேறு டெவலப்பர்களின் திட்டங்களை ஒப்பிடுகிறார். வாடகை திறன் மற்றும் பணப்புழக்கம் ஆகியவையும் முக்கியமான பரிசீலனைகளாகும். |
| முன்பதிவு ஒப்பந்தம் | டெவலப்பர் அல்லது விற்பனையாளருடன் ஒரு முதற்கட்ட ஒப்பந்தம் கையெழுத்திடப்படுகிறது. பொதுவாக ஒரு வைப்புத்தொகை (சொத்தின் விலையில் 5 முதல் 10% வரை) செலுத்தப்படும். இந்தப் படிநிலை வாங்குபவரின் ஆர்வத்தைப் பாதுகாக்கிறது மற்றும் சொத்தை ஒதுக்குகிறது. |
| உரிய விடாமுயற்சி | இந்த கட்டத்தில், வழக்கறிஞர் ஆவணங்களைச் சரிபார்க்கிறார்: டெவலப்பர் உரிமங்கள், நில உரிமைகள், சட்டத்துடன் திட்ட இணக்கம் மற்றும் கட்டுமான அனுமதிகளின் கிடைக்கும் தன்மை. அபாயங்களைக் குறைப்பதில் இது ஒரு முக்கிய படியாகும். |
| முக்கிய விற்பனை & கொள்முதல் ஒப்பந்தம் | நேர்மறையான உரிய விடாமுயற்சி மதிப்பீட்டைத் தொடர்ந்து, முக்கிய ஒப்பந்தம் முடிவடைகிறது. இது கட்டண விதிமுறைகள், விநியோக தேதி மற்றும் தரப்பினரின் பொறுப்புகளை கோடிட்டுக் காட்டுகிறது. |
| அட்டவணைப்படி பணம் செலுத்துதல் | இது ஒரு திட்டத்திற்கு புறம்பான பரிவர்த்தனையாக இருந்தால், பணம் கட்டங்களாகச் செலுத்தப்படும் (கட்டுமானம் முன்னேறும்போது). முடிக்கப்பட்ட வீட்டுவசதி விஷயத்தில், ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திட்டவுடன் முழு கட்டணமும் செலுத்தப்பட வேண்டும். |
| அரசு நிறுவனங்களுடன் பரிவர்த்தனை பதிவு செய்தல் | உரிமை உரிமைகள் (வெளிநாட்டினருக்கான குத்தகைகள்) தொடர்புடைய அதிகாரிகளிடம் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளன. ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட காலத்திற்கு சொத்தின் உரிமையை உறுதிப்படுத்தும் ஆவணங்களை முதலீட்டாளர் பெறுகிறார். |
| சாவிகளைப் பெறுதல் மற்றும் ஏற்றுக்கொள்ளும் சான்றிதழ் | இறுதி நிலை. முதலீட்டாளர் சொத்தை ஏற்றுக்கொள்கிறார், பூச்சுகள் மற்றும் பயன்பாடுகளின் தரத்தை உறுதிப்படுத்துகிறார், மேலும் ஏற்றுக்கொள்ளும் சான்றிதழில் கையொப்பமிடுகிறார். இதற்குப் பிறகு, சொத்தை வாடகைக்கு விடலாம் அல்லது தனிப்பட்ட குடியிருப்புக்கு பயன்படுத்தலாம். |
ஆஸ்திரியாவில், கடுமையான டெவலப்பர் விதிமுறைகள் மற்றும் கட்டாய எஸ்க்ரோ கணக்குகள் காரணமாக, திட்டத்திற்கு வெளியே பரிவர்த்தனைகள் மிகவும் பாதுகாப்பானவை. வியட்நாமில், இத்தகைய உத்தரவாதங்கள் குறைவாக உள்ளன, இன்னும் கடுமையான மேற்பார்வை தேவைப்படுகிறது.
தொலைதூர கொள்முதல்
சமீபத்திய ஆண்டுகளில், வியட்நாமில் தொலைதூர ரியல் எஸ்டேட் கொள்முதல்கள் ஒரு முக்கிய மாதிரியாக . சந்தையில் வேகமாக வளர்ந்து வரும் ஆர்வம் மற்றும் நாட்டில் நிரந்தர இருப்பு தேவையில்லாமல் பரிவர்த்தனைகளை முடிக்க அனுமதிக்கும் டிஜிட்டல் சேவைகளின் இணையான வளர்ச்சியே இதற்குக் காரணம். வியட்நாமை ஒரு சர்வதேச போர்ட்ஃபோலியோவின் ஒரு பகுதியாகக் கருதுபவர்களுக்கும் உடனடியாக இடம்பெயரத் திட்டமிடாதவர்களுக்கும் இந்த முதலீட்டு முறை மிகவும் பொருத்தமானது.
தொலைதூர கொள்முதல் செயல்முறை ஒரு நம்பகமான பிரதிநிதியைச் சுற்றி - பொதுவாக ஒரு வழக்கறிஞர் அல்லது ஒரு சிறப்பு ஆலோசனை நிறுவனம். ஒரு நோட்டரி சான்றளிக்கப்பட்ட வழக்கறிஞரின் அதிகாரம் மூலம், பிரதிநிதி முதலீட்டாளரின் சார்பாக செயல்படுகிறார்: முன்பதிவு ஒப்பந்தத்தில் கையொப்பமிடுதல், தலைப்பு ஆவணங்களை மதிப்பாய்வு செய்தல், டெவலப்பருடன் பேச்சுவார்த்தைகளில் பங்கேற்பது மற்றும் சொத்து பதிவு செயல்முறையை மேற்பார்வையிடுதல். இந்த அணுகுமுறை அபாயங்களைக் குறைக்கிறது மற்றும் பல பயணங்களின் தேவையை நீக்குகிறது.
வியட்நாமில் உள்ள நவீன டெவலப்பர்கள் ஆன்லைன் கருவிகளை தீவிரமாக செயல்படுத்தி வருகின்றனர்: சொத்துக்களின் மெய்நிகர் சுற்றுப்பயணங்கள், மின்னணு தரைத் திட்ட பட்டியல்கள், வீடியோ விளக்கக்காட்சிகள் மற்றும் தனிப்பட்ட ஆவணங்களில் ஆன்லைனில் கையொப்பமிடுதல் கூட. இது முதலீட்டாளர்கள் திட்டத்தை மட்டுமல்ல, அதன் சுற்றுப்புறங்கள், உள்கட்டமைப்பு மற்றும் சுற்றுப்புற இயக்கவியல் ஆகியவற்றை முன்கூட்டியே மதிப்பீடு செய்ய அனுமதிக்கிறது.
தொலைதூர பரிவர்த்தனைகளின் போது இணக்கம் மற்றும் நிதி விஷயங்களுக்கு வெளிநாட்டு வாங்குபவர் வியட்நாமில் ஒரு வங்கிக் கணக்கைத் திறக்கிறார், அதன் மூலம் அனைத்து கொடுப்பனவுகளும் செயல்படுத்தப்படுகின்றன. உள்ளூர் சட்டத்தின் கீழ் கட்டாயமாக இருக்கும் நிதியின் மூலத்தை வங்கி சரிபார்க்கிறது.
ஐரோப்பிய டிஜிட்டல் அதிகார வரம்பு மற்றும் அதிக சட்ட வெளிப்படைத்தன்மை காரணமாக ஆன்லைனில் பரிவர்த்தனைகளை முடிக்கக்கூடிய ஆஸ்திரியாவைப் போலல்லாமல், வியட்நாமில், தொலைதூர கொள்முதல்களுக்கு அதிக சட்ட மேற்பார்வை தேவைப்படுகிறது. இருப்பினும், சரியான ஆதரவுடன், நாட்டில் நீண்டகால இருப்பு தேவையில்லாமல் வளர்ந்து வரும் சந்தையில் நுழைவதற்கு அவை ஒரு வசதியான கருவியாக மாறும்.
வியட்நாம் vs. ஆஸ்திரியா
| நிலை / அம்சம் | வியட்நாம் | ஆஸ்திரியா |
|---|---|---|
| சட்டப்பூர்வ நிலை | வெளிநாட்டினர் 50 ஆண்டுகள் வரை குத்தகை முறையின் கீழ் காண்டோமினியங்களில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வைத்திருக்கலாம். நிலம் அரசுக்குச் சொந்தமானதாகவே உள்ளது. | வெளிநாட்டினர் நிலம் மற்றும் வீடுகள் உட்பட முழு உரிமையில் (ஃப்ரீஹோல்ட்) ரியல் எஸ்டேட்டை வாங்கலாம். |
| சட்ட ஆதரவு | நோட்டரி சான்றளிக்கப்பட்ட வழக்கறிஞரின் அதிகாரம் கொண்ட நம்பகமான நபர் (வழக்கறிஞர், ஆலோசகர்) தேவை. | மின்னணு கையொப்பம் மற்றும் EU டிஜிட்டல் சேவைகளுடன் கூடிய நோட்டரி மூலம் தொலைதூர பரிவர்த்தனைகள் சாத்தியமாகும். |
| ஆவணங்கள் | வழக்கறிஞரின் அதிகாரம், பாஸ்போர்ட், ஆவணங்களின் மொழிபெயர்ப்பு, டெவலப்பர் மற்றும் திட்டத்தின் சரிபார்ப்பு. | பாஸ்போர்ட், நிதி ஆதாரம், மின்னணு கையொப்பங்கள். இந்த ஆவணங்கள் EU முழுவதும் தரப்படுத்தப்பட்டுள்ளன. |
| வங்கிக் கணக்கு மற்றும் இணக்கம் | வியட்நாமில் ஒரு உள்ளூர் வங்கிக் கணக்கு தேவை. நிதியின் மூலத்தை வங்கி சரிபார்க்கிறது (AML/KYC). | ஐரோப்பிய ஒன்றிய வங்கிகள் மூலம் நேரடியாக பணப் பரிமாற்றங்கள் சாத்தியமாகும். இணக்கம் கண்டிப்பானது, ஆனால் செயல்முறை வெளிப்படையானது. |
| ஆன்லைன் கருவிகள் | மெய்நிகர் சுற்றுப்பயணங்கள், வீடியோ விளக்கக்காட்சிகள், டிஜிட்டல் பட்டியல்கள். ஒப்பந்தங்கள் பொதுவாக நேரில் அல்லது நம்பகமான பிரதிநிதி மூலம் கையொப்பமிடப்படுகின்றன. | முழுமையான டிஜிட்டல்மயமாக்கல்: மெய்நிகர் காட்சிகள், மின்னணு பதிவேடுகள், நோட்டரி மூலம் ஆன்லைன் கையொப்பமிடுதல். |
| அபாயங்கள் | அதிகாரத்துவம், உரிமைப் படிவங்கள் மீதான கட்டுப்பாடுகள், நீண்ட தணிக்கைகள். உரிய விடாமுயற்சி மிகவும் முக்கியமானது. | குறைந்தபட்ச சட்ட அபாயங்கள். மிகவும் கணிக்கக்கூடிய சட்டம். |
| பரிவர்த்தனை வேகம் | காசோலைகள் மற்றும் கணக்கு திறப்பு உட்பட 1-3 மாதங்கள். | அனைத்து ஆவணங்களும் கிடைத்தால் 2-6 வாரங்கள். |
| ஆதரவு செலவு | வழக்கறிஞர்கள் மற்றும் நிறுவனம்: சிக்கலைப் பொறுத்து $3,000-6,000. | நோட்டரி மற்றும் பதிவு கட்டணம்: சொத்து மதிப்பில் 3-5%. |
| வாடகை வருமானம் | மெகாசிட்டிகள் மற்றும் ரிசார்ட்டுகளில் 5-9%. | நாடு முழுவதும் சராசரியாக 2-3%. |
| முதலீட்டாளருக்கு நெகிழ்வுத்தன்மை | அதிக லாப வாய்ப்பு, ஆனால் மிகவும் சிக்கலான சட்ட அமைப்பு. | உரிமையாளர் உரிமைகளின் அதிகபட்ச பாதுகாப்பு, ஆனால் குறைந்த லாபம். |
வரிகள், கட்டணங்கள் மற்றும் செலவுகள்
வியட்நாமில் ரியல் எஸ்டேட் மீதான வரிச்சுமை ஒப்பீட்டளவில் குறைவாக உள்ளது, இது சந்தையை கவர்ச்சிகரமானதாக மாற்றும் முக்கிய காரணிகளில் ஒன்றாகும். ரியல் எஸ்டேட் வாங்கும் போது பரிவர்த்தனை விலையில் 0.5% பதிவு கட்டணம் வசூலிக்கப்படுகிறது. உரிமையாளர்களுக்கு, வரிச்சுமை மிகக் குறைவு: நிலம் மற்றும் சொத்து வரிகள் உள்ளன, ஆனால் விகிதங்கள் மிகக் குறைவு, பெரும்பாலும் வருடத்திற்கு சில நூறு டாலர்களுக்கு மேல் இல்லை.
ரியல் எஸ்டேட்டை விற்கும்போது, 2% மூலதன ஆதாய வரி உள்ளது, இது ஆஸ்திரியாவை விட கணிசமாகக் குறைவு, அங்கு உரிமை அமைப்பு மற்றும் வைத்திருக்கும் காலத்தைப் பொறுத்து மூலதன ஆதாய வரி 25-30% ஐ அடையலாம்.
-
ஆஸ்திரியாவில் வரிகள் பற்றிய கூடுதல் தகவலுக்கு, " ஆஸ்திரியாவில் சொத்து வரிகள் - முழுமையான வழிமுறைகள் " என்ற கட்டுரையைப் பார்க்கவும்.
வாடகை வருமானத்தைப் பொறுத்தவரை, வியட்நாமில் வரி விகிதம் 5 முதல் 10% வரை , இது முதலீட்டாளர்கள் லாபத்தின் பெரும்பகுதியைத் தக்க வைத்துக் கொள்ள அனுமதிக்கிறது. ஆஸ்திரியாவில், வாடகை வருமானத்தின் மீதான வரிச்சுமை அதிகமாக உள்ளது: வருமான வரி மற்றும் சமூகப் பாதுகாப்பு பங்களிப்புகள் இரண்டும் அதில் சேர்க்கப்படுகின்றன.
ஆஸ்திரியாவுடன் ஒப்பீடு
| வரி நிலை/வகை | வியட்நாம் | ஆஸ்திரியா |
|---|---|---|
| கொள்முதல் | பதிவு கட்டணம் – 0.5% | கொள்முதல் வரி – 3.5-6% |
| உரிமை | நிலம்/சொத்து வரி குறைவாக உள்ளது | வருடாந்திர சொத்து வரி அதிகமாக உள்ளது, பயன்பாட்டு பில்கள் அதிக விலை கொண்டவை |
| விற்பனை | மூலதன ஆதாய வரி - 2% | மூலதன ஆதாய வரி - 30% வரை |
| வாடகை | வருமான வரி – 5-10% | வருமான வரி - 25-35% வரை |
விசாக்கள் மற்றும் வசிப்பிட உரிமை
வியட்நாமில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவது தானே குடியிருப்பு உரிமையை வழங்காது. ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகள் நேரடியாக குடியிருப்பு உரிமையையோ அல்லது குடியுரிமையையோ கூட வழங்கக்கூடிய சில ஐரோப்பிய அதிகார வரம்புகளிலிருந்து இது ஒரு முக்கிய வித்தியாசமாகும். உதாரணமாக, ஆஸ்திரியாவில், ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவதும் குடியிருப்பு உரிமையை வழங்காது, ஆனால் அந்த நாடு முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் தொழில்முனைவோருக்கு சிறப்பு திட்டங்களை வழங்குகிறது, அங்கு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு தொகுப்பின் ஒரு பகுதியாக இருக்கலாம்.
வியட்நாம் நீண்ட கால விசா முறையை வழங்குகிறது. வெளிநாட்டினர் வணிக விசாக்கள், முதலீட்டு விசாக்கள் அல்லது பணி அனுமதிகளைப் பெறலாம், நீட்டிப்புக்கான வாய்ப்புடன் ஒன்று முதல் பல ஆண்டுகள் வரை தங்க அனுமதிக்கலாம். பணக்கார முதலீட்டாளர்கள் வியட்நாமில் ஒரு வணிகத்தைப் பதிவு செய்வதையும் பரிசீலிக்கலாம், இது பல நுழைவு விசா மற்றும் அதிகாரப்பூர்வ வதிவிடத்தைப் பெறுவதை எளிதாக்குகிறது.
வாழ்க்கை முறை கண்ணோட்டத்தில், வியட்நாம் அதன் ஒப்பீட்டளவில் குறைந்த வாழ்க்கைச் செலவு காரணமாக கவர்ச்சிகரமானதாக இருக்கிறது: வாடகை, சேவைகள், போக்குவரத்து மற்றும் உணவு ஆகியவை ஆஸ்திரியா அல்லது பிற ஐரோப்பிய நாடுகளை விட கணிசமாக மலிவானவை. காலநிலை ஒரு தீர்க்கமான பாத்திரத்தை வகிக்கிறது: இது ஆண்டு முழுவதும் வெப்பமாக இருக்கும், மேலும் டா நாங் அல்லது ஃபு குவோக் போன்ற ரிசார்ட் பகுதிகளில், வாழ்க்கை கடலுடன் நெருக்கமாக இணைக்கப்பட்டுள்ளது.
சுற்றுலா வேகமாக வளர்ந்து வருகிறது, பல்வேறு சேவைகள், கஃபேக்கள், உணவகங்கள் மற்றும் விளையாட்டு மற்றும் கலாச்சார நிகழ்வுகளை வழங்குகிறது. டிஜிட்டல் நாடோடிகளுக்கும், சூடான காலநிலை மற்றும் மலிவு விலையை நாடுபவர்களுக்கும், வியட்நாம் ஆசியாவின் சிறந்த விருப்பங்களில் ஒன்றாக மாறி வருகிறது.
வாடகை மற்றும் லாபம்
வியட்நாமில் வாடகை சந்தை இரண்டு முக்கிய பிரிவுகளாகப் பிரிக்கப்பட்டுள்ளது: குறுகிய கால மற்றும் நீண்ட கால வாடகைகள்.
குறுகிய கால வாடகைகள் சுற்றுலாப் பயணிகளை இலக்காகக் கொண்டவை. நா ட்ராங், டா நாங் மற்றும் ஃபு குவோக் போன்ற நகரங்களும் தீவுகளும் சுற்றுலாப் பயணிகளின் மையங்களாக மாறியுள்ளன: காண்டோமினியங்கள் மற்றும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் வேகமாகக் கட்டப்பட்டு வருகின்றன, மேலும் வாடகை சந்தை உள்நாட்டு மற்றும் சர்வதேச சுற்றுலாவால் இயக்கப்படுகிறது. பருவகாலம் ஒரு பங்கை வகிக்கிறது, ஆனால் ஆண்டு முழுவதும் நிலவும் காலநிலை காரணமாக, குறைந்த பருவ சரிவு ஐரோப்பாவை விட குறைவாகவே வெளிப்படுகிறது, எடுத்துக்காட்டாக.
நீண்ட கால வாடகைகள் பொதுவானவை. இந்த நகரங்கள் வெளிநாட்டினர், மாணவர்கள் மற்றும் சர்வதேச நிறுவனங்களின் ஊழியர்களிடமிருந்து நிலையான தேவையைப் பெறுகின்றன. சுற்றுலாப் பகுதிகளை விட இங்குள்ள வாடகைச் சந்தை குறைவான நிலையற்றது, இது நிலையான வருமானத்தை நம்புவதற்கான வாய்ப்பை வழங்குகிறது.
பிராந்திய வாரியாக லாபம்
| இடம் | லாபம் (ஆண்டு) | முக்கிய குத்தகைதாரர்கள் |
|---|---|---|
| ஹோ சி மின் நகரம் | 5-7% | வெளிநாட்டினர், சர்வதேச நிறுவனங்களின் ஊழியர்கள் |
| ஹனோய் | 4-6% | மாணவர்கள், அரசு ஊழியர்கள், வெளிநாட்டினர் |
| ரிசார்ட்ஸ் (Nha Trang, Da Nang, Phu Quoc) | 6-9% | சுற்றுலாப் பயணிகள் (உள்நாட்டு மற்றும் சர்வதேச) |
யூரோஸ்டாட் ஆதாரங்களின்படி , ஆஸ்திரியாவில் வாடகை வீடுகளின் பங்கு மிகவும் குறைவாக உள்ளது, அதே நேரத்தில் வீட்டு உரிமை மிகவும் பொதுவானது; உரிமையைப் பற்றிய உலகளாவிய தரவு இந்தப் போக்கை உறுதிப்படுத்துகிறது - 69% ஐரோப்பிய ஒன்றிய குடியிருப்பாளர்கள் தங்கள் சொந்த வீடுகளில் வசிக்கின்றனர்.
வியட்நாமில் எங்கே வாங்குவது
இடத்தின் தேர்வு நேரடியாக முதலீட்டாளரின் உத்தியைப் பொறுத்தது.
ஹோ சி மின் நகரம் நாட்டின் பொருளாதார தலைநகரமாகவும், மிகப்பெரிய ரியல் எஸ்டேட் சந்தையாகவும் உள்ளது. செழிப்பான வணிகச் சூழலும், துடிப்பான சர்வதேச நிறுவனத் துறையும் வெளிநாட்டினரிடமிருந்து வாடகை தேவை அதிகமாக இருப்பதை உறுதி செய்கின்றன. நிலையான வருமானம் மற்றும் நீண்ட கால முதலீட்டு வாய்ப்புகளை நாடுபவர்களுக்கு ஹோ சி மின் நகரில் முதலீடுகள் பொருத்தமானவை.
அடிப்படை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் (ஸ்டுடியோக்கள், 35-5 மீ²): $60,000-100,000 வரை.
- 2 படுக்கையறை கொண்ட காண்டோக்கள்: $150,000-$240,000.
- பிரீமியம் சொத்துக்கள் (மாவட்டம் 2, மாவட்டம் 7): $150,000-600,000, விலை $2,200-6,500/சதுர மீட்டர்.
நம்பிக்கைக்குரிய பகுதிகள்:
- தாவோ டியென், து தீம் (மாவட்டம் 2): வெளிநாட்டினருக்கு ஒரு காந்தம்.
- ஃபூ மை ஹங் (மாவட்டம் 7): குடும்ப நட்பு வெளிநாட்டினர் சமூகங்கள், உள்கட்டமைப்பு.
- பின் தான், து டக் (மாவட்டம் 9): புதிய திட்டங்கள், 5 ஆண்டுகளில் 60–90% வரை மூலதனமாக்கல் கணிப்பு.
ஹனோய் தனித்துவமான தேவை அமைப்பைக் கொண்டுள்ளது. அரசு நிறுவனங்கள், பல்கலைக்கழகங்கள் மற்றும் தூதரகங்கள் இங்கு குவிந்துள்ளன. வாடகை சந்தை மாணவர்கள், ஆசிரியர்கள் மற்றும் அரசு மற்றும் சர்வதேச அமைப்புகளின் ஊழியர்களை இலக்காகக் கொண்டது. இங்கு வருவாய் ரிசார்ட் பகுதிகளை விட குறைவாக உள்ளது, ஆனால் தேவையின் நிலைத்தன்மை ஹனோயை ஒரு கவர்ச்சிகரமான நீண்டகால உத்தியாக மாற்றுகிறது.
- முதன்மை சந்தை: சுமார் $2,836/சதுர மீட்டர் (~72 மில்லியன் VND/சதுர மீட்டர்).
- இரண்டாம் நிலை சந்தை: $1,900/சதுர மீட்டர் (~48-49 மில்லியன் VND/சதுர மீட்டர்).
- ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் குறைந்தபட்ச விலைகள்: $120,000-180,000 (இரண்டாம் நிலை சந்தை).
பிரபலமான பகுதிகள்:
- டே ஹோ (வெஸ்ட் லேக்): $2,500-4,000/சதுர மீட்டர், வெளிநாட்டினருக்கான வாடகை.
- பா டின், ஹோன் கீம்: $2,000-3,200/சதுர மீட்டர், வணிக மற்றும் நிர்வாக மையம்.
டா நாங், நா ட்ராங் மற்றும் ஃபு குவோக் ஆகியவை ரிசார்ட் இடங்களாகும். இங்கு சுற்றுலாப் பயணிகளுக்கான குறுகிய கால வாடகைகளில் முக்கிய கவனம் செலுத்தப்படுகிறது. இத்தகைய முதலீடுகள் அதிக லாபகரமானவை, ஆனால் அதிக ஆபத்தும் கொண்டவை: பருவகாலம், சர்வதேச சுற்றுலாவைச் சார்ந்திருத்தல் மற்றும் ஹோட்டல் துறையுடனான போட்டி. மறுபுறம், ரிசார்ட்டுகள் முதலீட்டை தனிப்பட்ட பயன்பாட்டுடன் இணைக்கும் வாய்ப்பை வழங்குகின்றன - வாழ்க்கை முறை முதலீடுகள் என்று அழைக்கப்படுகின்றன.
ரிசார்ட் இடங்கள்
- டா நாங்: $1800 - 3000/சதுர மீட்டர், முதலீடுகள் $150,000 - 300,000 வரை.
- நஹா ட்ராங்: ஒரு சொத்துக்கு $1,500–2,500/சதுர மீட்டர், $120,000–250,000 வரை.
- ஃபூ குவோக்: $1,600–3,000/சதுர மீட்டர், $130,000–300,000 வரை, அதிக சுற்றுலாப் பயணிகள் வருகை.
- கவனம்: சுற்றுலாப் பயணிகளுக்கான குறுகிய கால வாடகைகள், லாபத்தையும் வாழ்க்கை முறையையும் இணைக்கிறது.
பெருநகரம் vs. ரிசார்ட்
| அளவுரு | ஹோ சி மின் நகரம் / ஹனோய் | டா நாங் / நா ட்ராங் / ஃபூ குவோக் |
|---|---|---|
| லாபம் | 4-7% | 6-9% |
| குத்தகைதாரர்களின் வகை | வெளிநாட்டினர், மாணவர்கள், அரசு ஊழியர்கள் | சுற்றுலாப் பயணிகள் (உள்நாட்டு மற்றும் சர்வதேச) |
| அபாயங்கள் | குறைந்தபட்ச, நிலையான தேவை | பருவகாலம், சுற்றுலாப் பயணிகளின் வருகையைச் சார்ந்திருத்தல் |
| வாழ்க்கைமுறை | வணிக சூழல், நகரமயமாக்கல் | கடற்கரை விடுமுறை, வாழ்க்கை முறை முதலீடு |
| ஆஸ்திரியாவுடன் ஒப்பீடு | வியன்னாவிற்கு அருகில்: ஆஸ்திரியாவில் குறைந்த மகசூல் (2-4%), அதிக நிலைத்தன்மை | ஆல்பைன் ரிசார்ட்டுகளைப் போன்றது, ஆனால் அதிக அணுகக்கூடியது மற்றும் லாபகரமானது |
இரண்டாம் நிலை நகரங்கள் மற்றும் புறநகர்ப் பகுதிகள்
- பின் டுவாங் (ஹோ சி மின் நகருக்கு அருகில்): $1300 - 2200/m².
- குறைந்தபட்ச முதலீடு: $100,000 முதல் $150,000 வரை.
- சாத்தியக்கூறு: உற்பத்தியின் இடமாற்றம் காரணமாக உள்கட்டமைப்பு மற்றும் தேவையில் வளர்ச்சி.
ஆஸ்திரியாவுடன் ஒப்பிடும்போது, வியட்நாமில் உள்ள பெருநகரம் நிலைத்தன்மையின் அடிப்படையில் வியன்னாவைப் போன்றது என்று கூறலாம், ஆனால் அதிக மகசூலுடன், ரிசார்ட் பகுதிகள் ஆஸ்திரியாவின் ஆல்பைன் அல்லது ஏரி ரிசார்ட்டுகளின் மாதிரிக்கு நெருக்கமாக உள்ளன, கணிசமாக குறைந்த நுழைவு வரம்பு மற்றும் அதிக அபாயங்களுடன் மட்டுமே.
- ஆஸ்திரியா (வியன்னா, சால்ஸ்பர்க்): வியன்னாவில் ஒரு சிறிய அடுக்குமாடி குடியிருப்புக்கு கூட €250,000 இலிருந்து ஆரம்ப விலைகள் .
- லாபம்: ஆண்டுக்கு 2–4%.
- வியட்நாம்: நுழைவு $60,000–100,000 வரை, மகசூல் 5–9%, ஆனால் அதிக சட்ட மற்றும் சந்தை அபாயங்கள்.
இரண்டாம் நிலை சந்தை மற்றும் புதிய கட்டிடங்கள்
வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களைப் பொறுத்தவரை, வியட்நாமிய சந்தை எப்போதும் புதிய முன்னேற்றங்களுடன் தொடங்குகிறது: வாங்குவதற்குக் கிடைக்கும் சொத்துக்களின் பெரும்பகுதியை உருவாக்கும் முதன்மைப் பிரிவு இதுவாகும் (காண்டோமினியங்களில் வெளிநாட்டினருக்கான ஒதுக்கீடுகள், வெளிப்படையான முன்பதிவு நடைமுறைகள் மற்றும் கட்டம் கட்டப்பட்ட கொடுப்பனவுகள், தரப்படுத்தப்பட்ட ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் டெவலப்பர் சேவைகள்).
உரிமையின் உரிமை குத்தகை வடிவத்தில் வழங்கப்படுகிறது, மேலும் கட்டிடம் செயல்பாட்டுக்கு வந்த பிறகு முக்கிய ஆவணங்கள் (அடுக்குமாடி குடியிருப்பிற்கான "இளஞ்சிவப்பு புத்தகம்" உட்பட) வழங்கப்படுகின்றன.
கட்டுமான கட்டத்தின் ஆரம்பத்தில் வாங்குவது , குறைந்த நுழைவு விலையைப் பெறவும், டெலிவரி நேரத்தில் மறுமதிப்பீடுகளிலிருந்து லாபத்தைப் பெறவும் உங்களை அனுமதிக்கிறது, ஆனால் அதற்கு ஒழுக்கமான விடாமுயற்சி தேவைப்படுகிறது: நில உரிமைகளைச் சரிபார்த்தல், கட்டிட அனுமதிகள், திட்டத்தின் எஸ்க்ரோ/கணக்குகளின் நிலை, டெவலப்பரின் வரலாறு மற்றும் அதன் ஒப்பந்தச் சங்கிலி.
உண்மையில், பல திட்டங்கள் வாடிக்கையாளர்களுக்கு வசதியான பயணத்தை வழங்குகின்றன: மின்னணு முன்பதிவு, தரப்படுத்தப்பட்ட விற்பனை மற்றும் கொள்முதல் ஒப்பந்தம், கட்டண அட்டவணைகள், குறைபாடுகள் பொறுப்பு மற்றும் டெவலப்பரின் மேலாண்மை நிறுவனத்தால் அடுத்தடுத்த கட்டிட மேலாண்மை.
இரண்டாம் நிலை சந்தை மூன்று காரணங்களுக்காக வெளிநாட்டினருக்கு மிகவும் சவாலானது. முதலாவதாக, கட்டிடத்தில் ஒரு "வெளிநாட்டு ஒதுக்கீடு" உள்ளது: வரம்பை அடைந்தால், வெளிநாட்டினர் வாங்க முடியாது, இது பணப்புழக்கத்தையும் மறுவிற்பனையின் போது சாத்தியமான வாங்குபவர்களின் தொகுப்பையும் பாதிக்கிறது.
இரண்டாவதாக, தனியார் தனிநபர்களுக்கிடையே குத்தகை உரிமைகளை மீண்டும் பதிவு செய்வதற்கான நடைமுறைக்கு கவனமாக சட்டப்பூர்வ வேலை தேவைப்படுகிறது ("இளஞ்சிவப்பு புத்தகம்" நிலையை சரிபார்த்தல், உரிமைகள்/சுமைகள் இல்லாதது, பயன்பாடு மற்றும் வரி நிலுவைகள் மற்றும் ஒப்பந்தத்தில் விலையை சரியாக நிர்ணயித்தல்).
மூன்றாவதாக, ஏற்கனவே உள்ள சொத்துக்களுக்கு குடியிருப்பாளர்கள் அல்லாதவர்களுக்கு நிதியுதவி குறைவாகவே உள்ளது, எனவே பரிவர்த்தனைகள் பெரும்பாலும் முழு ரொக்கமாகவோ அல்லது குறுகிய கால பாலக் கடன்களாகவோ இருக்கும். ஏற்கனவே உள்ள சொத்துக்களின் பலங்களில் தயாராக வாடகை குழாய், கட்டிடத்தின் தொழில்நுட்ப மற்றும் செயல்பாட்டு செயல்திறனை மதிப்பிடும் திறன் (HOA நிதி, பராமரிப்பு விகிதங்கள் மற்றும் யதார்த்தமான இயக்க செலவுகள்) மற்றும் கட்டுமான தாமதங்களின் குறைந்த ஆபத்து ஆகியவை அடங்கும்.
விலை வழிகாட்டுதல்கள் பின்வருமாறு: திட்டத்தின் ஆரம்ப கட்டங்களில் ஹோ சி மின் நகரில் தொடக்க நிலங்கள் ~$80k இலிருந்து சாத்தியமாகும் (பொதுவாக வளரும் பகுதிகள்/கொத்துகளில் சிறிய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள்), மற்றும் ரிசார்ட் இடங்களில் (டா நாங், நா ட்ராங், ஃபூ குவோக்) கடலோர அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு குறைந்த வரம்பு பெரும்பாலும் $120k ஆக இருக்கும்.
இயற்கையாகவே, மத்திய மாவட்டங்களும் வளர்ந்து வரும் வெளிநாட்டினர் குழுக்களும் அதிக விலை கொண்டவை; அங்கு முக்கியமானது "குறைந்த விலை" அல்ல, ஆனால் இருப்பிடம், நிர்வாகத் தரம் மற்றும் குத்தகைதாரர் சுயவிவரத்தின் சமநிலை.
ஆஸ்திரியாவுடன் ஒப்பிடுகையில், வியன்னா சந்தையில் தொடக்க நிலை நகர அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் கூட பொதுவாக €250k+ இல் தொடங்குகின்றன, ஆனால் முதலீட்டாளர்கள் முழு ஃப்ரீஹோல்டையும் கணிக்கக்கூடிய நிலப் பதிவு செயல்முறையையும் பெறுகிறார்கள். ஈடாக, அவர்கள் குறைந்த மகசூலையும் நீண்ட திருப்பிச் செலுத்தும் காலத்தையும் பெறுகிறார்கள்.
புதிய கட்டிடங்கள் vs. மறுவிற்பனை
| அளவுகோல் | புதிய கட்டிடங்கள் | இரண்டாம் நிலை சந்தை |
|---|---|---|
| வெளிநாட்டினருக்கான அணுகல் | அதிகம்: திட்டத்தின் "வெளிநாட்டு ஒதுக்கீட்டிற்குள்" விற்பனை | வீட்டு ஒதுக்கீட்டால் வரையறுக்கப்பட்டுள்ளது; "வெளிநாட்டு பங்கு" கிடைக்கிறதா என்பதைச் சரிபார்க்க வேண்டியது அவசியம் |
| நுழைவு விலை | ஆரம்ப கட்டங்களில் குறைவு; நிறைவை நோக்கி வளர்ச்சி | சந்தைக்கு அருகில்; விற்பனையாளருக்கு தேவைப்பட்டால் பேச்சுவார்த்தை சாத்தியமாகும் |
| சட்ட அபாயங்கள் | அனுமதிகள்/நிலம்/கட்டுமான காலக்கெடு | தெளிவான தலைப்பு, "இளஞ்சிவப்பு புத்தகம்", எந்த சுமையும் இல்லை |
| நிதியளித்தல் | டெவலப்பரிடமிருந்து கட்டமைக்கப்பட்ட கட்டணங்களின் அட்டவணை | பெரும்பாலும் அனைத்தும் ரொக்கமாகவே; வங்கி நிதி குறைவாக உள்ளது |
| உடனடி லாபம் | அறிமுகம் வரை தாமதமானது | ஆம்: உண்மையான பணப்புழக்கத்தை நீங்கள் மதிப்பிடலாம் |
| இயக்க செலவுகள் | வெளிப்படையானது, ஆனால் சில நேரங்களில் ஏவப்பட்ட பிறகு சரிசெய்யப்படும் | வரலாறு, வீட்டு உரிமையாளர்கள் சங்கம் மற்றும் பராமரிப்பு கட்டணங்களுக்கு பெயர் பெற்றது |
| பணப்புழக்கத்திலிருந்து வெளியேறு | "சிறந்த திட்டங்களில்" அதிகம், வெகுஜனப் பிரிவில் குறைவு | ஒரு குறிப்பிட்ட கட்டிடம்/தொகுப்பில் உள்ள ஒதுக்கீடு மற்றும் தேவையைப் பொறுத்தது |
ஆஸ்திரியாவில், வேறுபாடு வேறுபட்டது: இரண்டாம் நிலை சந்தை திரவமானது மற்றும் தரப்படுத்தப்பட்டது, அதே நேரத்தில் முதன்மை சந்தை நோட்டரி-எஸ்க்ரோ மாதிரிகளால் பாதுகாக்கப்படுகிறது; விலைகள் அதிகம், மகசூல் குறைவாக இருக்கும், ஆனால் சட்டப்பூர்வ உறுதி அதிகபட்சம்.
மாற்று உத்திகள்
"கிளாசிக்" வாங்க-விட்டு-குத்தகை விருப்பத்திற்கு அப்பால், வியட்நாம் மிகவும் துல்லியமான ஆபத்து/வருவாய் சுயவிவரத்தை அனுமதிக்கும் பல்வேறு முக்கிய உத்திகளை வழங்குகிறது.
வருமான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள்
வருவாய் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள், பெருநகரப் பகுதிகளில் (ஹோ சி மின் நகரம்/ஹனோய்) வெளிநாட்டினரை வாடகைக்கு எடுப்பதை நோக்கமாகக் கொண்ட, காண்டோமினியங்களில் முழுமையாக அலங்கரிக்கப்பட்ட அலகுகளாகும்.
நன்மைகள்: கணிக்கக்கூடிய தேவை, நிறுவனங்கள்/இடமாற்றம் செய்பவர்களுடன் நீண்டகால ஒப்பந்தங்களில் ஈடுபடும் திறன், ஒப்பீட்டளவில் நிலையான ஆக்கிரமிப்பு.
குறைபாடுகள்: உயர்தர தளபாடங்கள் மற்றும் சேவையின் தேவை, அலுவலக நிலைமைகளுக்கு உணர்திறன் மற்றும் பணியாளர் இடம்பெயர்வு.
ரிசார்ட் காண்டோ ஹோட்டல்கள்
ரிசார்ட் காண்டோ ஹோட்டல்கள் என்பது குறுகிய கால தங்குதல்களை மையமாகக் கொண்டு ஒரு ஹோட்டல் நடத்துநரால் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் நிர்வகிக்கப்படும் ஒரு வடிவமாகும். இந்த சொத்துக்கள் பெரும்பாலும் அதிக வருமானத்தை வழங்குகின்றன, ஆனால் சுற்றுலாப் பயணிகளின் வருகை மற்றும் பருவகாலத்தைச் சார்ந்திருப்பது ஒரு முக்கிய ஆபத்தாகும்.
வருவாய் தொகுப்பு விதிமுறைகள், அறிக்கையிடல் வெளிப்படைத்தன்மை, ஆபரேட்டர் கட்டணங்கள் மற்றும் குறைந்த பருவ சூழ்நிலைகளை சரிபார்ப்பது முக்கியம். ஒரு ஒழுக்கமான முதலீட்டாளருக்கு, ஒரு காண்டோ ஹோட்டல் மிகவும் ஆக்ரோஷமான வருமான சுயவிவரத்தைக் கொண்ட ஒரு போர்ட்ஃபோலியோவின் ஒரு அங்கமாக மாறக்கூடும்.
வில்லாக்கள்
டா நாங், நா ட்ராங் மற்றும் ஃபூ குவோக்கில் உள்ள வில்லா வாடகைகள் பிரீமியம் சுற்றுலா மற்றும் குழுக்கள்/குடும்பங்களை இலக்காகக் கொண்டுள்ளன. மேலாண்மை மிகவும் சிக்கலானது (ஊழியர்கள், சேவை, சந்தைப்படுத்தல்), ஆனால் சராசரி பில் அதிகமாக உள்ளது மற்றும் தயாரிப்பு வேறுபாடு வலுவானது. வளர்ந்த மாஸ்டர் பிளானுடன் கூடிய கார்ப்பரேட் ரிசார்ட்டுகள் தனித்த சொத்துக்களை விட சிறந்த பணப்புழக்கத்தை வழங்குகின்றன.
வணிக ரியல் எஸ்டேட்
வணிக ரியல் எஸ்டேட் (அலுவலகங்கள், தெரு சில்லறை விற்பனை) என்பது ஒரு தொழில்முறை பிரிவு. ஹோ சி மின் நகரில், வணிகக் குழுக்களில் உள்ள சிறிய அலுவலகத் தொகுதிகள் மற்றும் அதிக பாதசாரிகள் வசிக்கும் பகுதிகளில் நன்கு நிலைநிறுத்தப்பட்ட மூலை சில்லறை விற்பனை நிலையங்கள் ஆர்வமாக உள்ளன. இங்கே, வாடகை விகிதங்கள், இயக்கச் செலவுகள், குறியீட்டு முறை மற்றும் குத்தகைதாரரின் கடன் தகுதி ஆகியவற்றின் மதிப்பீடு மிக முக்கியமானது.
நுழைவுத் தடைகள் அதிகமாக உள்ளன, மேலும் உரிய விடாமுயற்சி கட்டாயமாகும். ஒப்பிடுகையில், ஆஸ்திரியாவில், முக்கிய அலுவலகங்கள் மற்றும் முதன்மை சில்லறை விற்பனை நிலையங்கள் குறைந்த ஆனால் மிகவும் நிலையான வருமானத்தை வழங்குகின்றன, அதே நேரத்தில் வியட்நாமில், மகசூல் பரவல் பரவலாக உள்ளது, ஆனால் அபாயங்களும் (காலியிடங்கள் மற்றும் வாடகை விடுமுறை நாட்கள் உட்பட) அதிகமாக உள்ளன.
மாற்று உத்தி விவரங்கள்
| உத்தி | மகசூல் அளவுகோல்* | தேவை இயக்கி | முக்கிய அபாயங்கள் | முதலீட்டாளர் சுயவிவரம் |
|---|---|---|---|---|
| வருமான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் (பெருநகரம்) | ~5-7% | வெளிநாட்டினர், பெருநிறுவன வாடகைகள் | அலுவலகம்/இடமாற்ற நிலைமைகள், போட்டி | சமநிலையானது, நிலையான பணப்புழக்கத்தில் கவனம் செலுத்துகிறது |
| காண்டோ ஹோட்டல்கள் (ரிசார்ட்ஸ்) | ~6-9% (கொந்தளிப்பானது) | சுற்றுலா, இயக்குபவர் பணிச்சுமை | பருவகாலம், வருவாய்ப் பங்கு, கமிஷன்கள், குறுகிய கால ஒழுங்குமுறை | ஆக்ரோஷமான/அனுபவம் வாய்ந்த ஓட்டுநர் |
| வாடகைக்கு வில்லாக்கள் | ~6-8% (குறைந்த காலியிடங்கள் - அதிக வருமானம்) | பிரீமியம் சுற்றுலா, குழுக்கள் | அதிக CAPEX/செயல்பாட்டு ஆபத்து | செயலில் மேலாண்மைக்குத் தயாராக இருக்கும் முதலீட்டாளர் |
| வணிகம் (அலுவலகம்/சில்லறை விற்பனை) | ~6-10% (வழக்கு வாரியாக) | வணிக செயல்பாடு, போக்குவரத்து | காலியிடங்கள், பழுதுபார்ப்புகள், ஒப்பந்த அபாயங்கள் | சுயவிவரம்/நிறுவனம் |
*வரம்புகள் குறிப்பானவை மற்றும் இடம், ஆபரேட்டர், சொத்து தரம் மற்றும் பரிவர்த்தனை அமைப்பு ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது.
அபாயங்கள் மற்றும் தீமைகள்
வியட்நாமில் முக்கிய கருத்தியல் ஆபத்து குத்தகை வைத்திருப்பது. வெளிநாட்டினருக்கு ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் வரையறுக்கப்பட்ட கால அளவு (பொதுவாக 50 ஆண்டுகள் வரை) உள்ளது. நீட்டிப்பு சாத்தியம், ஆனால் தானாகவே உத்தரவாதம் அளிக்கப்படாது. திட்டம் யாருடைய நிலத்தில் உள்ளது, டெவலப்பரின் குத்தகை காலம் மற்றும் நீட்டிப்பை உறுதி செய்யும் ஒழுங்குமுறை வழிமுறைகள் ஆகியவற்றைப் புரிந்துகொள்வது எப்போதும் முக்கியம். இது ஆஸ்திரியாவிலிருந்து ஒரு அடிப்படை வேறுபாடு, அங்கு ஃப்ரீஹோல்ட் உரிமை நிரந்தரமானது மற்றும் ஐரோப்பிய ஒன்றிய சட்டத்தால் பாதுகாக்கப்படுகிறது.
இரண்டாவது அபாயங்கள் சட்ட நிச்சயமற்ற தன்மை மற்றும் அதிகாரத்துவம் ஆகும். ஒழுங்குமுறை சூழல் உருவாகி வருகிறது, ஆனால் நடைமுறைகள் மாகாணத்திற்கு மாகாணம் வேறுபடலாம், மேலும் ஒப்புதல் காலக்கெடுவும் மாறுபடலாம். நிலத்தின் நிலை, கட்டுமான அனுமதி, கட்டிடத்தில் வெளிநாட்டினருக்கான ஒதுக்கீட்டிற்கு இணங்குதல், இளஞ்சிவப்பு புத்தக செயல்முறை, உரிமைகள் அல்லது தகராறுகள் இல்லாதது மற்றும் நிர்வாக ஒப்பந்தங்களின் சரியான தன்மை ஆகியவை மிகவும் முக்கியம். அனுபவம் வாய்ந்த உள்ளூர் வழக்கறிஞரும் தெளிவான திட்டமும் இல்லாமல், நேரத்தை வீணடிப்பது மற்றும் பரிவர்த்தனையின் பொருளாதாரத்தை குறைமதிப்பிற்கு உட்படுத்துவது எளிது.
மூன்றாவது காரணி சுற்றுலா சந்தையின் நிலையற்ற தன்மை. ரிசார்ட் பகுதிகள் உலகளாவிய அதிர்ச்சிகள் (எல்லைகள், விமானப் பயணம்), வானிலை நிகழ்வுகள் (சூறாவளி) மற்றும் ஹோட்டல்கள் மற்றும் பிற அடுக்குமாடி குடியிருப்பு திட்டங்களிலிருந்து வரும் போட்டிக்கு உணர்திறன் கொண்டவை. குறுகிய கால வாடகைகளுக்கு, சந்தைப்படுத்தல், OTA சுற்றுச்சூழல் அமைப்பு, சொத்து மதிப்பீடுகள், நெகிழ்வான விலை நிர்ணயக் கொள்கைகள் மற்றும் தொகுப்புகள் மற்றும் சராசரி தங்குதல்கள் மூலம் பருவகாலத்தைத் தணிக்கும் திறன் கொண்ட உள்ளூர் மேலாளரின் இருப்பு மிக முக்கியமானவை.
நிதி மற்றும் செயல்பாட்டு அபாயங்களும் உள்ளன நாணயம் (VND/செலவுகளில் வருமானம் அல்லது USD/EUR இல் இலக்குகள்), வெளியேறும் பணப்புழக்கம் (வெளிநாட்டினருக்கான ஒதுக்கீடுகள் மறுவிற்பனையின் போது வாங்குபவர்களின் வட்டத்தை கட்டுப்படுத்துகின்றன), கட்டுமானம்/பராமரிப்பின் தரம் (HOA பட்ஜெட்டுகள், MEP அமைப்புகளின் தேய்மானம், லிஃப்ட், முகப்புகள்), இணக்கம் (நிதி மூலத்தை உறுதிப்படுத்துதல், வங்கி நடைமுறைகள்).
ஆஸ்திரியாவில், தரப்படுத்தப்பட்ட நோட்டரி மாதிரி, நிலப் பதிவேடு மற்றும் கணிக்கக்கூடிய நீதித்துறை நடைமுறை காரணமாக இந்த அபாயங்கள் குறைவாக உள்ளன; குறைபாடு என்னவென்றால், குறைந்த வருமானம் மற்றும் அதிக விலையுயர்ந்த நுழைவுப் புள்ளி.
இடர் வரைபடம் மற்றும் தணிப்பு நடவடிக்கைகள்
| ஆபத்து | அது எவ்வாறு வெளிப்படுகிறது? | நிகழ்தகவு/செல்வாக்கு | என்ன செய்ய |
|---|---|---|---|
| குத்தகை/குத்தகைக்காலம் | வரையறுக்கப்பட்ட கால அளவு, நீட்டிப்பின் நிச்சயமற்ற தன்மை | நடுத்தரம் / உயர் | நீண்ட கால நில குத்தகையுடன் கூடிய திட்டங்களை வாங்கவும்; ஒப்பந்தத்தில் முக்கிய விதிகளைச் சேர்க்கவும்; முதலீட்டு எல்லையை குத்தகை காலத்தை விடக் குறைவாக வைத்திருங்கள் |
| சட்ட நிச்சயமற்ற தன்மை | இளஞ்சிவப்பு புத்தக தாமதங்கள், நடைமுறைகளில் வேறுபாடுகள் | நடுத்தர / நடுத்தர-உயர் | முழு உரிய விடாமுயற்சி, உள்ளூர் வழக்கறிஞர், அனுமதி மற்றும் ஒதுக்கீடு சரிபார்ப்பு, சரியான கட்டணம்/அபராத சூத்திரங்கள் |
| கட்டுமான தாமதங்கள் (திட்டத்திற்கு புறம்பானது) | தேதிகளை மாற்றுதல், குத்தகை தொடங்குவதை ஒத்திவைத்தல் | சராசரி / நடுத்தர | வலுவான டெவலப்பர், SPA பாதுகாப்பு உட்பிரிவுகள், முடிந்ததும் கட்டண அட்டவணை, பணப்புழக்க இருப்பு |
| சுற்றுலா நிலையற்ற தன்மை | குறைந்த ஆக்கிரமிப்பு, குறைந்த கட்டணங்கள் | நடுத்தரம் / உயர் (ரிசார்ட்டுகளுக்கு) | பல்வகைப்படுத்துதல்: பெருநகரப் பகுதிகளில் போர்ட்ஃபோலியோவின் ஒரு பகுதி; நிலையான நெட்வொர்க்குடன் ஒரு ஆபரேட்டரைத் தேர்வுசெய்க; பருவகால விலை நிர்ணய மேட்ரிக்ஸுடன் வேலை செய்யுங்கள் |
| நாணயம் மற்றும் திருப்பி அனுப்புதல் | VND/EUR மாற்று விகிதம், திரும்பப் பெறும் நடைமுறைகள் | சராசரி / நடுத்தர | நாடு திரும்புவதற்கான இலக்கு நாணயம், கடை ஆவணங்கள் (ஒப்பந்தங்கள், விலைப்பட்டியல்கள், வரி ரசீதுகள்) ஆகியவற்றில் ஹெட்ஜ் |
| பணப்புழக்கத்திலிருந்து வெளியேறு | வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களின் குறுகிய வட்டம் | சராசரி / நடுத்தர | 5-7 வருட தொலைநோக்குடன், பிரபலமான கிளஸ்டர்களில் (வெளிநாடு/வணிகம்/சுற்றுலா) வாங்கவும் |
| செயல்பாட்டின் தரம் | HOA கட்டணங்கள் உயர்வு, பொறியியல் மோசமடைதல் | சராசரி / நடுத்தர | மறுவிற்பனை சொத்தை வாங்குவதற்கு முன் மேலாண்மை நிறுவனம், HOA பட்ஜெட்டுகள், மூலதன பழுதுபார்ப்பு இருப்புக்கள் மற்றும் தொழில்நுட்ப தணிக்கை ஆகியவற்றை மதிப்பீடு செய்யவும் |
ஆஸ்திரியாவுடன் ஒப்பீடு
- சட்ட மாதிரி: வியட்நாம் - மாகாணங்களில் குத்தகை மற்றும் மாறுபட்ட நடைமுறைகள்; ஆஸ்திரியா - ஃப்ரீஹோல்ட், கடுமையான நோட்டரி மற்றும் காடாஸ்ட்ரல் அமைப்புகள்.
- பரிவர்த்தனை பொருளாதாரம்: வியட்நாம் - குறைந்த நுழைவு, அதிக வருமானம் மற்றும் வளர்ச்சி திறன்; ஆஸ்திரியா - அதிக நுழைவு, குறைந்த ஆனால் நிலையான மகசூல்.
- செயல்பாட்டு காரணிகள்: வியட்நாம் - மேலாண்மை மற்றும் உள்ளூர் கூட்டாளி முக்கியம்; ஆஸ்திரியா - தரப்படுத்தப்பட்ட செயல்முறைகள் மற்றும் செலவு கணிக்கக்கூடிய தன்மை.
வளர்ச்சி மற்றும் லாபம் உங்கள் இலக்குகளாக இருந்தால், வியட்நாம் சரியான இடர் மேலாண்மையுடன் அதிக வாய்ப்புகளை வழங்குகிறது. மூலதனப் பாதுகாப்பு மற்றும் சட்டப்பூர்வ உறுதிப்பாடு முக்கியம் என்றால், ஆஸ்திரிய மாதிரி மிகவும் பொருத்தமானது, ஆனால் மிகவும் மிதமான வருமானம் மற்றும் அதிக நுழைவுத் தடைகளுக்கு தயாராக இருங்கள்.
தங்குமிடம் மற்றும் வாழ்க்கை முறை
வியட்நாமின் வாழ்க்கை இரண்டு முக்கிய முன்னுதாரணங்களால் நிர்வகிக்கப்படுகிறது: மிகப்பெரிய பெருநகரங்களின் விரைவான நகரமயமாக்கல் மற்றும் ரிசார்ட் பகுதிகளின் நிதானமான, ஓய்வு சார்ந்த அன்றாட வாழ்க்கை. ஹோ சி மின் நகரம் மற்றும் ஹனோய் ஆகிய மெகா நகரங்கள் அதிக வணிக அடர்த்தி, தீவிர கட்டுமானம் மற்றும் தனித்துவமான வெளிநாட்டு சமூகங்களைக் கொண்ட துடிப்பான, துடிப்பான நகரங்களாகும்.
நகர்ப்புற வாழ்க்கைக்கு பழக்கப்பட்டவர்களுக்கும், முதலீட்டை ஒரு தொழில் அல்லது தொழில்முனைவோர் நடவடிக்கையுடன் இணைக்க விரும்புவோருக்கும், இந்த நகரங்கள் அவர்களுக்குத் தேவையான அனைத்தையும் வழங்குகின்றன: சர்வதேச நிறுவனங்கள், இணைந்து பணியாற்றும் இடங்கள், ஆங்கில மொழி மருத்துவமனைகள் மற்றும் பள்ளிகள், வளர்ந்த தளவாடங்கள் மற்றும் வளமான கலாச்சார திட்டம்.
வெளிநாட்டினர் சமூகங்கள் துடிப்பானவை மற்றும் தொழில் ரீதியாக சார்ந்தவை - நெட்வொர்க்கிங் நிகழ்வுகள், வணிக கிளப்புகள், சர்வதேச பள்ளிகள் மற்றும் இடமாற்ற சேவைகள் ஒப்பீட்டளவில் விரைவான ஒருங்கிணைப்பை எளிதாக்குகின்றன. அதே நேரத்தில், அதிக அடர்த்தி மற்றும் விரைவான வளர்ச்சி என்பது மிகவும் சவாலான உள்கட்டமைப்பையும் குறிக்கிறது: போக்குவரத்து நெரிசல்கள், நீண்ட கட்டுமான தளங்கள், சத்தம்; அமைதி மற்றும் அமைதியை மதிக்கிறவர்களுக்கு, இது எப்போதும் ஆறுதல் அளிக்காது.
டா நாங், நா ட்ராங், ஃபூ குவோக் மற்றும் பிற கடலோரப் பகுதிகள் - ரிசார்ட் பகுதிகள் முற்றிலும் மாறுபட்ட வாழ்க்கை முறையை உருவாக்குகின்றன: கடல்சார் காலநிலை, தினசரி கடற்கரை அணுகல், விடுமுறைக்கு வருபவர்களுக்கு நன்கு வளர்ந்த சேவை உள்கட்டமைப்பு மற்றும் வீட்டு சேவைகளுக்கான ஒப்பீட்டளவில் குறைந்த செலவுகள்.
பல முதலீட்டாளர்களுக்கு, ரிசார்ட் இடங்கள் "வாழ்க்கை முறை முதலீடு" : நீங்கள் குடும்ப விடுமுறை இடமாகச் செயல்படும் ஒரு சொத்தை வாங்குகிறீர்கள், மேலும் உச்ச பருவத்தில் வருமானத்தையும் ஈட்டுகிறீர்கள். அடிப்படை செலவுகளின் அடிப்படையில் ரிசார்ட்டுகளில் வாழ்க்கை எளிமையானது மற்றும் மலிவானது: மளிகைப் பொருட்கள், சேவைகள் மற்றும் பொழுதுபோக்கு பெரும்பாலும் ஐரோப்பிய நகரங்களை விட கணிசமாக மலிவானவை.
இருப்பினும், இது சேவையின் பருவகாலத்தன்மை மற்றும் ரிசார்ட்டிற்குள்ளேயே பிரீமியம் மருத்துவ மற்றும் கல்வி நிறுவனங்களின் வரையறுக்கப்பட்ட தேர்வு ஆகியவற்றுடன் வருகிறது - பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில், தீவிர மருத்துவ அல்லது கல்வி சேவைகளுக்கு, நீங்கள் பெரிய நகரங்களுக்குத் திரும்ப வேண்டியிருக்கும்.
வியட்நாமிய கலாச்சாரம் என்பது உள்ளூர் மரபுகள், காலனித்துவ பாரம்பரியம் மற்றும் வேகமாக வளர்ந்து வரும் நகர்ப்புற சமகால காட்சி ஆகியவற்றின் பல அடுக்கு கலவையாகும். உணவு வகைகள் அன்றாட வசதியின் உந்து சக்திகளில் ஒன்றாகும்: உயர்தர மற்றும் மலிவு விலையில் தெரு உணவு, மற்றும் முக்கிய நகரங்களில் சர்வதேச உணவு வகைகளை வழங்கும் ஏராளமான கஃபேக்கள் மற்றும் உணவகங்கள்.
வெளிநாட்டினரும் குடும்பங்களும் சர்வதேச பள்ளிகளுக்கான அணுகலையும் நம்பகமான தனியார் சுகாதாரப் பராமரிப்பையும் மதிக்கிறார்கள்: ஹோ சி மின் நகரம் மற்றும் ஹனோய் ஆகியவை மேற்கத்திய தரநிலைகளுக்கு நெருக்கமான தரங்களை வழங்கும் சர்வதேச கிளினிக்குகள் மற்றும் மருத்துவமனைகளைப் பெருமைப்படுத்துகின்றன, ஆனால் ஆஸ்திரியாவில் உள்ளதை விட கணிசமாக மலிவு விலையில் உள்ளன.
வெளிநாட்டு நாட்டினரின் குழந்தைகளுக்கான கல்வி பொதுவாக ஆங்கிலத்தை பயிற்று மொழியாகக் கொண்ட தனியார் சர்வதேச பள்ளிகள் மூலம் வழங்கப்படுகிறது; அவற்றின் வலையமைப்பு வளர்ந்து வருகிறது, ஆனால் இடமும் செலவும் கட்டுப்படுத்தும் காரணிகளாக இருக்கலாம், குறிப்பாக சலுகை பெற்ற பகுதிகளில்.
ஆஸ்திரியாவுடன் ஒப்பிடும்போது, நான் பல முக்கிய வேறுபாடுகளைக் கவனிக்கிறேன்: ஆஸ்திரியாவில், அரசாங்க சேவைகளின் நிலை, பொதுப் பாதுகாப்பு மற்றும் சுகாதாரப் பராமரிப்பு பொதுவாக உயர்ந்ததாகவும் நிலையானதாகவும் இருக்கும்; உள்கட்டமைப்பு எதிர்பார்த்தபடி நன்கு வளர்ந்திருக்கும்; மற்றும் வாழ்க்கைத் தரம் குளிர் காலநிலை மற்றும் ஐரோப்பிய வாழ்க்கை முறையுடன் இணைக்கப்பட்டுள்ளது.
வியட்நாமில், நீங்கள் வெப்பமான காலநிலை, குறைந்த நிலையான செலவுகள் மற்றும் துடிப்பான கலாச்சார இயக்கவியல் ஆகியவற்றைப் பெறுகிறீர்கள், ஆனால் பொது சேவைகளில் அதிக அளவு நிச்சயமற்ற தன்மை மற்றும் சில பாதுகாப்பு, சமூக மற்றும் சுற்றுச்சூழல் காரணிகளில் குறைவான கணிப்புத்தன்மையுடன் நீங்கள் அவற்றிற்கு பணம் செலுத்துகிறீர்கள்.
| அளவுரு | வியட்நாம் ஒரு மெகாசிட்டி (ஹோ சி மின் நகரம்/ஹனோய்) | வியட்நாம் - ரிசார்ட்ஸ் (டா நாங்/பூ குவோக்) | ஆஸ்திரியா - வியன்னா |
|---|---|---|---|
| வாழ்க்கைச் செலவு (மாதாந்திரம்) | குறைந்த-நடுத்தரம் | குறைந்த | உயர் |
| காலநிலை மற்றும் வாழ்க்கை முறை | சூடான, துடிப்பான நகர்ப்புறவாதம் | வெப்பமண்டல/கடல் விடுமுறை | மிதவெப்ப/கண்டம் |
| மருத்துவம் (தனியார்) | மலிவு விலை, நல்ல தரம் | உள்ளூரில் மட்டுமே | மிக உயர்ந்தது, பொது மற்றும் தனியார் |
| கல்வி (சர்வதேச பள்ளிகள்) | தலைநகரங்களில் கிடைக்கும் தன்மை | வரையறுக்கப்பட்டவை | சர்வதேச மற்றும் தேசிய அளவிலான பரந்த வலையமைப்பு |
| வெளிநாட்டினர் சமூகம் | பரவலாக வளர்ந்தது | பருவகால, சுற்றுலா | வளர்ந்த, நிலையான |
| பாதுகாப்பு நிலை மற்றும் சட்டப்பூர்வ முன்கணிப்பு | சராசரி, பிராந்தியத்தைப் பொறுத்தது | சராசரி | உயர் |
| பொருத்தமானது | தொழில், வணிகம், நீண்ட கால இடமாற்றம் | ஓய்வு, வாழ்க்கை முறை, குறுகிய கால தங்குமிடம் | நீண்ட கால குடும்பம், நிலையான சூழல் |
"ஆசிய மையமாக" வியட்நாம்
சமீபத்திய ஆண்டுகளில், வியட்நாம் ஒரு உள்ளூர் சந்தையிலிருந்து டிஜிட்டல் நாடோடிகள், ஐடி வல்லுநர்கள் மற்றும் தொழில்முனைவோருக்கான பிராந்திய மையமாக மாறி வருகிறது, இது குறைந்த செயல்பாட்டுத் தளத்தையும் தென்கிழக்கு ஆசியாவின் பிற பகுதிகளுக்கான அணுகலையும் கொண்ட வேகமாக வளர்ந்து வரும் சந்தையையும் தேடுகிறது.
நெகிழ்வான விசா கொள்கைகள், கூட்டுப்பணி இடங்களின் தோற்றம் மற்றும் இணையம் மற்றும் மொபைல் கட்டணங்களின் கிடைக்கும் தன்மை ஆகியவை பெரிய நகரங்களை தொலைதூர வேலை மற்றும் தொடக்க நிறுவனங்களுக்கு இயற்கையான தளமாக மாற்றுகின்றன. டிஜிட்டல் நாடோடிகள் குறைந்த தங்குமிடம் மற்றும் உணவு செலவுகளை மட்டுமல்லாமல், சேவைகளின் சுற்றுச்சூழல் அமைப்பையும் மதிக்கிறார்கள்: வேகமான வைஃபை கொண்ட கஃபேக்கள், சமூக நிகழ்வுகள், வணிக இன்குபேட்டர்களுக்கான அணுகல் மற்றும் ஹோ சி மின் நகரம் அல்லது டா நாங்கிலிருந்து எளிதான சர்வதேச விமான தளவாடங்கள்.
வளர்ச்சி சார்ந்த முதலீட்டாளர்களுக்கு, வியட்நாம் தெளிவான நன்மைகளை வழங்குகிறது: இளம் மக்கள் தொகை, தொழில்துறை பூங்காக்கள் மற்றும் தகவல் தொழில்நுட்பத் துறையில் வெளிநாட்டு முதலீட்டின் வருகை, பெரிய அளவிலான உள்கட்டமைப்பு திட்டங்கள் (சாலை மற்றும் ரயில் வழித்தடங்கள், துறைமுகங்கள், விமான நிலையங்கள்) மற்றும் செயலில் நகரமயமாக்கல்.
இவை அனைத்தும் சர்வதேச நிறுவனங்களின் ஊழியர்களுக்கு வீட்டுவசதிக்கான தேவையை அதிகரிப்பதோடு நிலையான குத்தகைதாரர் தளத்தையும் உருவாக்குகின்றன, அதே நேரத்தில் மூலதனமாக்கல் வாய்ப்புகளையும் அதிகரிக்கின்றன.
குடும்பங்களுக்கு, வியட்நாம் ஒரு மலிவு வாழ்க்கை முறையை வழங்குகிறது: குறைந்த தினசரி செலவுகள், ஒரு சூடான காலநிலை மற்றும் ஆஸ்திரியாவை விட கணிசமாக குறைந்த செலவில் குழந்தைகளுக்கு சர்வதேச கல்வியை வழங்கும் வாய்ப்பு. இருப்பினும், ஆஸ்திரியாவில் உயர்ந்ததாக இருக்கும் காப்பீடு, பொதுக் கல்வியின் தரம் மற்றும் நீண்டகால சமூக உள்கட்டமைப்பு போன்ற பிரச்சினைகளை குடும்பங்கள் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.
ஒரு மூலோபாயக் கண்ணோட்டத்தில், வியட்நாம் ஒரு பல்வகைப்படுத்தல் புள்ளியாக சுவாரஸ்யமானது: ஐரோப்பா மற்றும் ஆசியாவைச் சேர்ந்த முதலீட்டாளர்கள் வருமானத்தை அதிகரிக்கவும் ஐரோப்பிய ஒன்றிய சந்தைகளுடனான தொடர்பைக் குறைக்கவும் தங்கள் இலாகாக்களில் உள்ளூர் சொத்துக்களைச் சேர்க்கின்றனர்.
இந்தச் சூழலில், ஆஸ்திரியா பலருக்கு "ஸ்திரத்தன்மையின் நங்கூரமாக" செயல்படுகிறது - குறைந்தபட்ச சட்ட அபாயங்களுடன் மூலதனத்தைப் பாதுகாக்கக்கூடிய இடம்; மறுபுறம், வியட்நாம் ஒரு "வளர்ச்சி இயந்திரம்" ஆகும், அங்கு கூடுதல் செயல்பாட்டு மற்றும் ஒழுங்குமுறை அபாயங்களை எடுத்துக் கொண்டு அதிக வருமானத்தை அடைய முடியும்.
முதலீட்டிலிருந்து வெளியேறுதல்
எந்தவொரு முதலீட்டு உத்தியிலும் வெளியேறும் திட்டமிடல் ஒரு ஒருங்கிணைந்த பகுதியாகும், மேலும் வியட்நாமில், குறிப்பிட்ட சட்ட மாதிரி மற்றும் சந்தை நிலைமைகள் காரணமாக இது மிகவும் பொருத்தமானது. முதல் மற்றும் மிக முக்கியமான விஷயம் குத்தகை உரிமையின் தன்மையைப் புரிந்துகொள்வது: பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில், ஒரு முதலீட்டாளர் நிலத்திற்கு நிரந்தர ஃப்ரீஹோல்ட் உரிமையைப் பெறுவதில்லை, மாறாக புதுப்பிக்கத்தக்க பயன்பாட்டு உரிமையை (பொதுவாக 50 ஆண்டுகள் வரை) வாங்குகிறார்.
எனவே, ஒரு நடைமுறை நடவடிக்கை என்னவென்றால், பரிவர்த்தனை சுயவிவரத்தில் கவனம் செலுத்துவது அல்லது டெவலப்பர் நீண்டகால நில உத்தரவாதங்கள் மற்றும் வெளிப்படையான நீட்டிப்புக் கொள்கையைக் கொண்ட திட்டங்களில் சொத்துக்களைப் பெறுவது.
"குத்தகை காலம் முடிவதற்கு முன்பு" ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை விற்பது ஒரு பொதுவான வெளியேறும் சூழ்நிலையாகும்; குத்தகை காலம் குறையும் போது வாங்குபவரின் தேவை மற்றும் விலைகள் குறைவதால், முதலீட்டாளர்கள் நீண்ட குத்தகை காலம் மீதமுள்ள சொத்துக்களை விரும்புகிறார்கள்.
வியட்நாமில் சந்தை வெளிப்பாடு காலங்கள் பொதுவாக முதிர்ந்த ஐரோப்பிய அதிகார வரம்புகளை விட நீண்டவை. சிறந்த இடங்களில் உள்ள மிகவும் பணப்புழக்க திட்டங்கள் சரியான விலை நிர்ணயம் மற்றும் சந்தைப்படுத்தல் மூலம் சில மாதங்களுக்குள் விற்கப்படலாம்; இருப்பினும், வெளிநாட்டினர் குழுக்களுக்கு வெளியே உள்ள சொத்துக்களுக்கு அல்லது வெளிநாட்டவர் ஒதுக்கீட்டு சிக்கல்கள் இருந்தால், விற்பனை சுழற்சி பெரும்பாலும் ஒன்று அல்லது இரண்டு ஆண்டுகள் வரை நீடிக்கும்.
வாங்குபவர்களின் வரம்புக்குட்பட்ட தொகுப்பு (வெளிநாட்டு ஒதுக்கீடுகள்), இரண்டாம் நிலை சந்தையில் தேவையின் ஏற்ற இறக்கம் மற்றும் பல பரிவர்த்தனைகளுக்கு முழு பணமாக வாங்குபவர்களின் தேவை ஆகியவை இதற்குக் காரணம். ரிசார்ட் மேம்பாடுகளில், பருவகாலம் விற்பனையின் நேரத்தையும் விலையையும் பாதிக்கிறது என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள் - "குறைந்த பருவத்தில்" நிறைய பட்டியலிடுவதற்கு குறிப்பிடத்தக்க தள்ளுபடி தேவைப்படலாம்.
ஆஸ்திரியாவுடன் ஒப்பிடும்போது வெளியேறுவதற்கான வரி அம்சங்கள் எளிமையானவை - விகிதங்கள் குறைவாக உள்ளன, ஆனால் அதிகாரத்துவ நடைமுறைகள் மற்றும் ஆவணத் தேவைகள் (நிதி ஆதாரங்களை உறுதிப்படுத்துதல், சான்றளிக்கப்பட்ட பரிமாற்றங்கள், உள்ளூர் கணக்கு எண்கள் போன்றவை) கவனமாகத் தயாரிப்பது அவசியம்.
விற்பனையின் மீதான வழக்கமான வரிகளில் மூலதன ஆதாய வரி (வியட்நாமில் பெரும்பாலும் பரிவர்த்தனை விலையில் சுமார் 2% அல்லது கட்டமைப்பைப் பொறுத்து மற்றொரு நிலையான விகிதம்), அத்துடன் பதிவு கட்டணங்கள் மற்றும் சாத்தியமான பரிமாற்றக் கட்டணங்கள் ஆகியவை அடங்கும்.
ஆஸ்திரியாவில், விற்பனை மீதான வரிச்சுமை அதிகமாக இருக்கலாம், ஆனால் வரி கணக்கீடு மற்றும் பணம் செலுத்தும் செயல்முறை மிகவும் தரப்படுத்தப்பட்டதாகவும் வெளிப்படையானதாகவும் உள்ளது. வியட்நாமில், பரிவர்த்தனையை முறையாக கட்டமைக்கவும், சட்டத்திற்குள் நிதி அபாயங்களைக் குறைக்கவும் உங்களுக்கு உதவக்கூடிய ஒரு உள்ளூர் வரி ஆலோசகர் இருப்பது முக்கியம்.
வியட்நாம் vs. ஆஸ்திரியா
| கேள்வி | வியட்நாம் | ஆஸ்திரியா |
|---|---|---|
| முக்கிய வழி | இரண்டாம் நிலை சந்தையில் விற்பனை; குறைவாக அடிக்கடி, டெவலப்பரால் வாங்கப்பட்டது | விற்பனை, மறுநிதியளிப்பு, நீண்ட கால குத்தகை |
| வெளிப்பாடு நேரங்கள் (வழக்கமானது) | 6-24 மாதங்கள் (இடம் மற்றும் ஒதுக்கீட்டைப் பொறுத்து) | 3-12 மாதங்கள் (பெரிய நகரங்களில்) |
| விற்பனை/ஆதாய வரி | பொதுவாக ~2% நிலையானது / உள்ளூர் மாறி | 25-30% வரை (உரிமையின் அமைப்பு மற்றும் காலத்தைப் பொறுத்து) |
| வாங்குபவர்கள் மீதான கட்டுப்பாடுகள் | திட்டத்தில் வெளிநாட்டு ஒதுக்கீடுகள்; வாங்குபவர்களின் சிறிய வட்டம் | பரந்த வட்டம், சுதந்திர சந்தை |
| பணப்புழக்கம் | மேல் இடங்களுக்கு வெளியே சராசரி/குறைவானது | சந்தையின் நரம்புகளில் உயர்ந்தது (வியன்னா, சால்ஸ்பர்க்) |
| வெளியேறுவதால் ஏற்படும் அபாயங்கள் | ஒதுக்கீடுகள், சட்ட சிக்கல்கள், நாணய ஒழுங்குமுறை | குறைந்தபட்ச, சட்டப் பாதுகாப்பு வலுவானது |
நடைமுறை ரீதியாக, முதலீட்டாளர்கள் வெளியேறும் சூழ்நிலைகளை முன்கூட்டியே உருவாக்குவது அர்த்தமுள்ளதாக இருக்கும்: சேனல் பல்வகைப்படுத்தலைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள் (தரகர்கள், சர்வதேச தளங்கள், உள்ளூர் நிறுவனங்கள்), சந்தைப்படுத்தல் மற்றும் சாத்தியமான விலை சரிசெய்தல்களுக்கான நிதி இருப்பு வைத்திருத்தல் மற்றும் ஒப்பந்தங்கள், வாடகை வரலாறுகள், பயன்பாட்டு பில்கள் மற்றும் வரி செலுத்தியதற்கான சான்றுகள் போன்ற "ஆவணங்களின் தொகுப்பை" ஒழுங்காக பராமரித்தல் - இது சாத்தியமான வாங்குபவர்களின் நம்பிக்கையை அதிகரிக்கிறது மற்றும் உரிய விடாமுயற்சி நேரத்தைக் குறைக்கிறது.
வியட்நாமில் நிஜ வாழ்க்கை ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு வழக்குகள்
வழக்கு 1: ஹோ சி மின் நகரம் - 45 சதுர மீட்டர் பரப்பளவு கொண்ட அபார்ட்மெண்ட், 5.5% மகசூல்
சிங்கப்பூர் முதலீட்டாளர் ஒருவர், வெளிநாட்டினர் மத்தியில் பிரபலமான இடமான மாவட்டம் 2 (தாவோ டீன்) இல் ஒரு ஸ்டுடியோ அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கினார். இந்த அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை தோராயமாக $95,000 ஆகும். இந்த சொத்து திட்டமிடப்படாமல் வாங்கப்பட்டது, கட்டுமானப் பணிகள் முடிந்ததும் சந்தை விலையில் 12% தள்ளுபடியை வழங்குகிறது.
ஹோ சி மின் நகரில் பணிபுரியும் ஒரு ஐடி நிபுணருக்கு இந்த அடுக்குமாடி குடியிருப்பு நீண்ட கால குத்தகைக்கு விடப்பட்டது. சராசரி மகசூல் ஆண்டுக்கு 5.5% ஆகும். மேலும், இரண்டு ஆண்டுகளில் மூலதனமாக்கல் 15% அதிகரித்துள்ளது.
வழக்கு 2: ஹனோய் – 70 சதுர மீட்டர் பரப்பளவு கொண்ட அபார்ட்மெண்ட், 4.8% மகசூல்
ஒரு ஜெர்மன் முதலீட்டாளர், பல்கலைக்கழகங்கள் மற்றும் சர்வதேச நிறுவன அலுவலகங்கள் உள்ள காவ் கியே மாவட்டத்தில் இரண்டு படுக்கையறைகள் கொண்ட ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கினார். இதன் விலை $110,000.
தளபாடங்கள் மற்றும் சிறிய புதுப்பித்தல்களுக்குப் பிறகு, அடுக்குமாடி குடியிருப்பு நீண்ட கால அடிப்படையில் சர்வதேச மாணவர்கள் குழுவிற்கு வாடகைக்கு விடப்பட்டது. மகசூல் ஆண்டுக்கு 4.8% ஆகும். முக்கிய நன்மை என்னவென்றால், மாணவர்கள் மற்றும் அரசு ஊழியர்களிடமிருந்து நிலையான தேவை உள்ளது. ரிசார்ட் இடங்களுடன் ஒப்பிடும்போது குறைவான நெகிழ்வுத்தன்மை குறைபாடு ஆகும்.
வழக்கு 3: டா நாங் - 55 m² காண்டோ அபார்ட்மெண்ட், 7.0% மகசூல்
டா நாங்கின் முக்கிய சுற்றுலாப் பகுதிகளில் ஒன்றான மை கே கடற்கரைக்கு அருகிலுள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் ஆஸ்திரேலிய முதலீட்டாளர் ஒருவர் முதலீடு செய்துள்ளார். கொள்முதல் விலை $120,000.
இந்த அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் உள்ளூர் மேலாண்மை நிறுவனத்திற்கு மாற்றப்பட்டன, அவை முன்பதிவு மற்றும் Airbnb மூலம் சுற்றுலாப் பயணிகளுக்கு வாடகைக்கு விடப்பட்டன. பருவகாலம் இருந்தபோதிலும், சராசரி ஆண்டு மகசூல் 7.0% ஆகும். உச்ச காலங்களில் (குளிர்காலம் மற்றும் வசந்த காலம்), ஆக்கிரமிப்பு 90% ஐ எட்டியது.
வழக்கு 4: Nha Trang – 60 m² ரிசார்ட் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள், 8.2% மகசூல்
ஒரு ரஷ்ய முதலீட்டாளர் நஹா ட்ராங்கில் உள்ள ஒரு புதிய கடற்கரை வளாகத்தில் $125,000க்கு அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வாங்கினார். நிர்வாகம் டெவலப்பருக்கு மாற்றப்பட்டது, அவர் முதல் மூன்று ஆண்டுகளுக்கு குறைந்தபட்சம் 7% வருமானத்தை உத்தரவாதம் செய்தார்.
உண்மையில், தொற்றுநோய்க்குப் பிறகு நா ட்ராங்கிற்கான சுற்றுலாப் போக்குவரத்து விரைவாக மீண்டதால், வருவாய் 8.2% ஆக இருந்தது. முக்கிய ஆபத்து சீன மற்றும் கொரிய சுற்றுலாப் பயணிகளை அதிகமாகச் சார்ந்திருப்பதுதான்.
வழக்கு 5: ஃபூ குவோக் – 120 சதுர மீட்டர் வில்லா, 9.5% மகசூல்
தென் கொரியாவைச் சேர்ந்த ஒரு முதலீட்டாளர் கடற்கரையோரப் பகுதியில் உள்ள ஒரு பிரீமியம் வளாகத்தில் $280,000க்கு ஒரு வில்லாவை வாங்கினார்.
இந்த வில்லா ஒரு சர்வதேச ஆபரேட்டர் (Accor) மூலம் வாடகைக்கு விடப்பட்டது. ஃபுகுவோகாவில் அதிக தேவை இருந்ததால், ஆண்டுக்கு 9.5% வருமானம் கிடைத்தது. கூடுதலாக, முதலீட்டாளர் வருடத்திற்கு 30 நாட்கள் வரை விடுமுறைக்காக வில்லாவைப் பயன்படுத்தினார். முக்கிய ஆபத்து விமானப் பயணம் மற்றும் பருவகாலத்தை அதிகமாகச் சார்ந்திருப்பதுதான்.
வழக்கு 6: ஹோ சி மின் நகரம் - 90 சதுர மீட்டர் வணிக இடம், 6.3% மகசூல்
ஒரு ஆஸ்திரிய முதலீட்டாளர் மாவட்டம் 7 (ஃபூ மை ஹங்) இல் உள்ள ஒரு குடியிருப்பு வளாகத்தில் ஒரு தரைத்தள சொத்தை வாங்கினார், இது அதிக எண்ணிக்கையிலான வெளிநாட்டினர் மற்றும் வணிகங்களைக் கொண்ட ஒரு மதிப்புமிக்க சுற்றுப்புறமாகும். கொள்முதல் விலை $210,000.
இந்த வளாகம் நீண்ட கால ஒப்பந்தத்தின் கீழ் (5 ஆண்டுகள்) ஒரு கஃபே மற்றும் காபி கடைக்கு குத்தகைக்கு விடப்பட்டது. மகசூல் ஆண்டுக்கு 6.3% ஆகும். நன்மை குத்தகைதாரர் நிலைத்தன்மை; குறைபாடு அதிக ஆரம்ப செலவு மற்றும் நுகர்வோர் தேவையைச் சார்ந்திருத்தல் ஆகும்.
வழக்கு 7: ஹனோய் – 50 சதுர மீட்டர் பரப்பளவு கொண்ட அபார்ட்மெண்ட், 5.0% மகசூல்
ஒரு பிரெஞ்சு முதலீட்டாளர், பிரபலமான வெளிநாட்டினர் வசிக்கும் வெஸ்ட் லேக் (ஹோ டே) அருகே ஒரு சிறிய அடுக்குமாடி குடியிருப்பை $100,000க்கு வாங்கினார்.
இந்த அடுக்குமாடி குடியிருப்பு Airbnb மூலம் குறுகிய கால அடிப்படையில் வாடகைக்கு விடப்பட்டது. சராசரி ஆண்டு மகசூல் 5.0% ஆக இருந்தது, மேலும் அந்தப் பகுதியின் பிரபலத்தின் காரணமாக, அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை இரண்டு ஆண்டுகளில் 12% அதிகரித்துள்ளது.
நிபுணர் கருத்து: க்சேனியா லெவினா
எனது அனுபவம் ஆசியா மற்றும் ஐரோப்பா இரண்டிலும் (ஆஸ்திரியா உட்பட) பரிவர்த்தனைகளை உள்ளடக்கியது. இது சட்ட ஆட்சிகள் மற்றும் சந்தை வெளிப்படைத்தன்மையில் உள்ள வேறுபாடுகளை மட்டுமல்லாமல், முதலீட்டாளர்களுக்கான நிஜ உலக வருமானம் மற்றும் ஆபத்து சூழ்நிலைகளையும் புரிந்துகொள்ள எனக்கு உதவுகிறது.
ஆசியாவில் - குறிப்பாக வியட்நாம் மற்றும் தாய்லாந்தில் - முதலீட்டாளரின் முக்கிய பணி "ஒரு படத்தின் அடிப்படையில்" ஒரு சொத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பது அல்ல, மாறாக முழுமையான உரிய விடாமுயற்சியை மேற்கொள்வது: டெவலப்பர், உரிமை அமைப்பு, நில உரிமைகள் மற்றும் திட்டத்தை செயல்படுத்துவதற்கான தயார்நிலை ஆகியவற்றைச் சரிபார்த்தல்.
ஆஸ்திரியாவின் வலுவான காடாஸ்ட்ரல் அமைப்பு, கடுமையான EU விதிமுறைகள் மற்றும் நோட்டரி பரிவர்த்தனைகள் பெரும்பாலான சட்ட அபாயங்களைக் குறைக்கும் அதே வேளையில், வியட்நாமில், சட்ட நிபுணத்துவம் வெற்றிக்கு முக்கியமானது.
ஒரு பொருளை எவ்வாறு தேர்ந்தெடுப்பது:
- டெவலப்பரின் நற்பெயரைச் சரிபார்த்தல் (முடிக்கப்பட்ட திட்டங்கள், வாடிக்கையாளர் மதிப்புரைகள், சட்ட வழக்குகள்).
- சட்ட கட்டமைப்பின் பகுப்பாய்வு: டெவலப்பரின் சட்டப்பூர்வ ஆவணங்கள், நில உரிமைகள், வெளிநாட்டினருக்கான ஒதுக்கீடுகள்.
- நிதி வெளிப்படைத்தன்மை: கட்டண அமைப்பு, வங்கி உத்தரவாதங்கள் அல்லது எஸ்க்ரோ கணக்குகள் (பொருந்தக்கூடிய இடங்களில்).
- ஒப்பீட்டு விலை பகுப்பாய்வு: தற்போதைய திட்டத்தின் ஒரு சதுர மீட்டருக்கான செலவை, ஏற்கனவே இந்தப் பகுதியில் கட்டப்பட்டுள்ள ஒத்த சொத்துக்களுடன் ஒப்பிடுதல்.
உரிமைப் படிவங்களும் வரிகளும்:
உரிமை வடிவங்கள் மற்றும் வரிகளைப் பொறுத்தவரை, வியட்நாமில், வெளிநாட்டினர் பொதுவாக குத்தகையைப் பெறுகிறார்கள் (நீண்ட கால குத்தகை, பொதுவாக 50 ஆண்டுகள் வரை), இது நீட்டிக்கப்படலாம். அரசியலமைப்பால் பாதுகாக்கப்பட்ட முழுமையான சொத்து உரிமைகள் நிலவும் ஆஸ்திரியாவில் போலல்லாமல், ஃப்ரீஹோல்ட் மிகவும் குறைவாகவே உள்ளது.
வியட்நாமில் வரிவிதிப்பு எளிமையானது மற்றும் குறைவு: மூலதன ஆதாய வரி பெரும்பாலும் சமமாக இருக்கும் (~2%), மற்றும் வாடகை வரி சுமார் 10% இணைந்து (VAT + PIT). இருப்பினும், ஆஸ்திரியாவில், வாடகை வருமான வரி 25-30% ஐ அடையலாம், மேலும் மூலதன ஆதாய வரி (Immobilienertragsteuer) கண்டிப்பாக ஒழுங்குபடுத்தப்படுகிறது மற்றும் உரிமையின் நீளத்தைப் பொறுத்தது.
முதலீட்டாளரின் உத்தியைப் பொறுத்து, நான் பல முதலீட்டு சூழ்நிலைகளை வழங்குகிறேன்:
- பழமைவாத: ஹோ சி மின் நகரில் அடுக்குமாடி குடியிருப்பு. வலுவான உள்நாட்டு தேவை, வெளிநாட்டினர், மாணவர்கள் மற்றும் சர்வதேச ஊழியர்கள் நிலையான வாடகைகளை வழங்குகிறார்கள். வருமானம் ஆண்டுக்கு 4-6%, ஆனால் குறைந்த ஆபத்துடன்.
- சமநிலையானது: டா நாங்கில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள். சுற்றுலா + வளர்ந்து வரும் வெளிநாட்டினர் குழு, 6-8% மகசூல் மற்றும் மூலதன வளர்ச்சிக்கான சாத்தியக்கூறுகள்.
- தீவிரமானது: ஃபூ குவோக்கில் உள்ள ரிசார்ட் காண்டோ ஹோட்டல்கள். உச்ச வருமானம் 10-12% ஐ எட்டலாம், ஆனால் பருவகாலம், ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேலாண்மை பிழைகள் போன்ற அதிக அபாயங்கள் உள்ளன.
முடிவுரை
வியட்நாமா அல்லது தாய்லாந்தில் முதலீடு செய்வது சிறந்ததா என்ற கேள்வி முதலீட்டாளரின் முன்னுரிமைகளைப் பொறுத்தது.
வியட்நாம் எப்போது சிறந்த தேர்வாக இருக்கும்: அதிக வருமானம், சுற்றுலா வளர்ச்சியில் கவனம் செலுத்துதல் அல்லது "சந்தை முழுமையாக நிறுவனமயமாக்கப்படுவதற்கு முன்பு சந்தையில் நுழைய வேண்டும்" என்ற விருப்பம் ஆகியவை இலக்காக இருந்தால். உரிய விடாமுயற்சியுடன் செயல்படவும் அதிக ஆபத்து சகிப்புத்தன்மை கொண்ட முதலீட்டாளர்களுக்கு ஏற்றது.
தாய்லாந்து எப்போது சிறந்தது: வெளிப்படைத்தன்மை, வெளிநாட்டினருக்கான வளர்ந்த உள்கட்டமைப்பு, முதலீடுகளிலிருந்து விரைவாக வெளியேறுதல் மற்றும் இரண்டாம் நிலை சந்தையின் அதிக பணப்புழக்கம் ஆகியவை முன்னுரிமைகளாக இருந்தால்.
-
நீங்களும் இந்த சந்தையைப் பரிசீலிக்கிறீர்கள் என்றால், தாய்லாந்தில் ரியல் எஸ்டேட்டில் லாபகரமாக முதலீடு செய்வது எப்படி என்பது குறித்து .
முதலீட்டாளர்களுக்கான உதவிக்குறிப்புகள்:
- உள்ளூர் சட்டத்தைப் புரிந்துகொள்ளும் ஒரு வழக்கறிஞருடன் எப்போதும் பணியாற்றுங்கள்.
- திட்டம் மற்றும் மேம்பாட்டாளரை உரிய விடாமுயற்சியுடன் நடத்துங்கள்.
- வாங்குவதற்கு முன்பே வெளியேறும் உத்தியை உருவாக்குங்கள் (குத்தகை → விற்பனைத் திட்டம் முடிவுக்கு 5-10 ஆண்டுகளுக்கு முன்பு).
- வருமானத்தை மேம்படுத்த பல்வேறு நாடுகளில் உள்ள வரி மாதிரிகளை ஒப்பிடுக.
வியட்நாமிற்கான 2030 ஆம் ஆண்டுக்கான முன்னறிவிப்பு:
- சுற்றுலா தொடர்ந்து வளர்ச்சியடையும்: சர்வதேச பயணிகள் போக்குவரத்து 50 மில்லியன் மக்களாக அதிகரிக்கும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.
- உள்கட்டமைப்பு - புதிய விமான நிலையங்கள் (உதாரணமாக, ஹோ சி மின் நகரத்திற்கு அருகிலுள்ள லாங் தான்), நெடுஞ்சாலைகள் மற்றும் துறைமுகங்கள் ரிசார்ட்டுகளின் கவர்ச்சியை அதிகரிக்கும்.
- கடலுக்கு அருகில் நிலம் குறைவாக இருப்பதாலும், வெளிநாட்டு மூலதனத்தின் வருகையாலும், ரிசார்ட் பகுதிகளில் (டா நாங், நா ட்ராங், ஃபூ குவோக்) விலைகள் பெருநகரங்களை விட வேகமாக உயரும்.
- சந்தை மேலும் நிறுவனமயமாக்கப்படும், ஆனால் "அதிக அபாயங்களுடன் அதிக வருமானம்" என்ற சாளரம் இன்னும் பல ஆண்டுகளுக்கு நீடிக்கும்.
அட்டவணைகள் மற்றும் பிற்சேர்க்கைகள்
வியட்நாமில் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு சூழ்நிலைகள்
| காட்சி | இடங்கள் | லாபம் | குறைந்தபட்ச விலைகள் | நன்மைகள் | முக்கிய அபாயங்கள் | ஆஸ்திரியாவுடன் ஒப்பீடு |
|---|---|---|---|---|---|---|
| கடலில் குறுகிய காலம் | டா நாங், நா ட்ராங் | 6-9% | $120k இலிருந்து | அதிக சுற்றுலாப் பயணிகளின் வருகை, வாழ்க்கை முறை | பருவநிலை, சுற்றுலாவைச் சார்ந்திருத்தல் | 2-3 மடங்கு அதிக வருமானம், ஆனால் அதிக அபாயங்கள் |
| வெளிநாட்டினருக்கு நீண்ட கால | ஹனோய், ஹோ சி மின் நகரம் | 4-7% | $80 ஆயிரத்திலிருந்து | நிலைத்தன்மை, நிலையான தேவை | போட்டி, வெளிநாட்டினருக்கான வரம்புகள் | அதிக லாபம் தரும், ஆனால் கணிக்க முடியாதது |
| வாழ்க்கை முறை முதலீடு | ஃபூ குவோக் | 6-8% | $120k (அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள்), $250k (வில்லாக்கள்) இலிருந்து | சுற்றுலா வளர்ச்சி, தனிப்பட்ட பயன்பாடு | திட்டமிடப்படாத அபாயங்கள், சுற்றுலா சார்பு | நுழைவு மலிவானது, வருமானம் அதிகம், ஆனால் அதிக நிலையற்றது |
முதலீட்டாளர் சரிபார்ப்புப் பட்டியல்
- ஆயத்த நிலை
உங்கள் முதலீட்டு இலக்குகளைத் தீர்மானிக்கவும்: வருமானம், வாழ்க்கை முறை, பல்வகைப்படுத்தல் அல்லது ஊக வளர்ச்சி.
ஒரு உத்தியைத் தேர்வுசெய்க:
- பெருநகரம் (ஹோ சி மின் நகரம், ஹனோய்) → நிலையான வாடகை;
- ரிசார்ட் (டா நாங், ந்ஹா ட்ராங், ஃபு குவோக்) → அதிக லாபம், ஆனால் அதிக பருவகாலம்.
ஐரோப்பாவில் உள்ள மாற்றுகளுடன் ஒப்பிடுக: ஆஸ்திரியாவில் குறைந்த அபாயங்களும் தெளிவான சட்ட சூழலும் உள்ளன, ஆனால் அதிக நுழைவு தடைகள் மற்றும் குறைந்த வருமானம் உள்ளது.
2. சட்ட சிக்கல்கள்
உரிமைப் படிவங்களைப் புரிந்துகொள்வது:
- வெளிநாட்டினர் 50 ஆண்டுகள் வரை மட்டுமே குத்தகைக்கு அனுமதி பெறுவார்கள்;
- ஃப்ரீஹோல்ட் - வியட்நாமிய குடிமக்களுக்கு மட்டும்;
- வணிக சொத்துக்கள் தேவைப்பட்டால், ஒரு நிறுவனத்தின் மூலம் உரிமையாக்கம் சாத்தியமாகும்.
மற்றும் கூட்டு உரிமை (திருமணம் அல்லது கூட்டாண்மை) ஆகியவற்றைச் சரிபார்க்கவும்
பணம் செலுத்துதல் மற்றும் வாடகைக்கு வியட்நாமில் ஒரு வங்கிக் கணக்கைத் திறக்கவும்
ஒரு வழக்கறிஞரை நியமித்துக் கொள்ளுங்கள் - உரிய விடாமுயற்சியுடன் செய்யும் தவறுகள் ஆலோசனைகளில் சேமிப்பை விட அதிகமாக செலவாகும்.
3. பொருளைத் தேடிச் சரிபார்க்கவும்
சந்தை பகுப்பாய்வு: தேவை மற்றும் விலைகள் தற்போது எங்கு வளர்ந்து வருகின்றன என்பதைத் தீர்மானிக்கவும் (பெருநகரப் பகுதிகள் மற்றும் ரிசார்ட்டுகளை ஒப்பிடுக).
ஒரு டெவலப்பரைத் தேர்ந்தெடுப்பது: அவர்களின் நற்பெயர், முடிக்கப்பட்ட திட்டங்கள் மற்றும் உரிமங்களின் கிடைக்கும் தன்மை ஆகியவற்றைப் படிக்கவும்.
பொருள் சரிபார்ப்பு (உரிய விடாமுயற்சி):
- நில நிலை (அரசு, தனியார், குத்தகைக்கு விடப்பட்டது);
- கட்டிட அனுமதிகளின் கிடைக்கும் தன்மை;
- வெளிநாட்டினருக்கான வரம்புகளுக்கு இணங்குதல் (கட்டிடத்தில் 30% க்கும் அதிகமான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் இல்லை).
லாபத்தை மதிப்பிடுங்கள்: குறுகிய கால மற்றும் நீண்ட கால வாடகைகள், உண்மையான விலைகளை ஒப்பிடுக.
4. கொள்முதல் பரிவர்த்தனை
பரிவர்த்தனையின் படிகள்:
- முன்பதிவு ஒப்பந்தம் மற்றும் வைப்புத்தொகை கட்டணம்.
- கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடுதல்.
- அட்டவணைப்படி பணம் செலுத்துதல் (குறிப்பாக திட்டத்திற்கு வெளியே வாங்கும் போது).
- நிலத் துறையில் உரிமைகளைப் பதிவு செய்தல்.
- வங்கி மூலம் அனைத்து கொடுப்பனவுகளையும் பதிவு செய்யுங்கள் - இது வெளிநாட்டினருக்கு கட்டாயத் தேவையாகும்.
- அனைத்து ஆவணங்களையும் (குறிப்பாக அனுமதிகள் மற்றும் உரிமைச் சான்றிதழ்கள்) வைத்திருங்கள்.
5. வரிகள் மற்றும் செலவுகள்
வாங்கியவுடன்: பதிவு கட்டணம் 0.5%.
சொந்தமாக வைத்திருக்கும்போது: நிலம் மற்றும் சொத்து வரிகள் மிகக் குறைவு.
வாடகைக்கு எடுக்கும்போது: வருமானத்தைப் பொறுத்து 5-10% வரி.
விற்பனைக்கு: மூலதன ஆதாய வரி 2%.
ஆஸ்திரியாவுடன் ஒப்பீடு: வியட்நாமில் வரிகள் குறைவாக உள்ளன, ஆனால் அதிக அதிகாரத்துவம் மற்றும் நிச்சயமற்ற தன்மை உள்ளது.
6. சொத்து மேலாண்மை
உங்கள் வாடகை உத்தியைத் தீர்மானிக்கவும்:
- குறுகிய கால → சுற்றுலா, அதிக லாபம், ஆனால் அதிக வேலை மற்றும் பருவநிலை;
- நீண்ட கால → வெளிநாட்டினர், மாணவர்கள், வணிக வாடிக்கையாளர்கள், குறைந்த லாபம், ஆனால் நிலைத்தன்மை.
வாடகையை நீங்களே கையாளத் திட்டமிடவில்லை என்றால், ஒரு மேலாண்மை நிறுவனத்தைத் தேர்வுசெய்யவும்
இணக்கத்தைப் பேணுங்கள் - வருமானம் அதிகாரப்பூர்வ கணக்குகள் மூலம் மாற்றப்பட வேண்டும்.
7. முதலீட்டிலிருந்து வெளியேறுதல்
முன்கூட்டியே திட்டமிடுங்கள்: குத்தகை காலம் குறைவாக உள்ளது, முடிவதற்கு 5-10 ஆண்டுகளுக்கு முன்பு விற்பது நல்லது.
வெளிப்பாட்டைக் கவனியுங்கள்: வியட்நாமில், சொத்துக்கள் ஐரோப்பாவை விட விற்க அதிக நேரம் எடுக்கும் (6-12 மாதங்கள் வரை).
விற்பனையின் மீதான வரிகளைக் கணக்கிடுங்கள்: மூலதன ஆதாய வரி பரிவர்த்தனை விலையில் 2% ஆக நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது.
ஆஸ்திரியாவுடன் ஒப்பிடுகையில்: ஐரோப்பாவில், ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை அதிகமாகக் கணிக்கக்கூடியது, அதே சமயம் வியட்நாமில், தேவை ஏற்ற இறக்கங்கள் அதிகமாக இருக்கும்.
8. தனிப்பட்ட ஆறுதல் மற்றும் வாழ்க்கை முறை
பெருநகரங்கள்: வணிக செயல்பாடு, வெளிநாட்டினர் சமூகங்கள், அதிக வாடகை தேவை.
ரிசார்ட்டுகள்: குறைந்த வாழ்க்கைச் செலவு, வெப்பமான காலநிலை, வாழ்க்கை முறை முதலீடு.
உள்கட்டமைப்பைக் கவனியுங்கள்: மருத்துவம், கல்வி, போக்குவரத்து.
ஆஸ்திரியாவுடன் ஒப்பிடுகையில்: ஐரோப்பா மிகவும் நிலையான உள்கட்டமைப்பு மற்றும் சட்ட அமைப்பை வழங்குகிறது, வியட்நாம் வளர்ச்சிக்கு அதிக வாய்ப்புகளையும் நுழைவதற்கு குறைந்த தடையையும் வழங்குகிறது.
