ஆஸ்திரியாவில் சொத்து வரி 2026 - ஒரு முழுமையான வழிகாட்டி

ஆஸ்திரிய ரியல் எஸ்டேட் நீண்ட காலமாக உள்ளூர் மக்களை மட்டுமல்ல, வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களையும் ஈர்த்துள்ளது. காரணங்கள் வெளிப்படையானவை: நிலையான பொருளாதாரம், உயர் வாழ்க்கைத் தரம் மற்றும் வலுவான சட்ட அமைப்பு.

ஆஸ்திரியாவில் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வதை ஒரு தொழிலாகப் பார்க்க வேண்டும் என்பதை நான் என் வாடிக்கையாளர்களுக்கு அடிக்கடி நினைவூட்டுகிறேன். அடுக்குமாடி குடியிருப்பு அல்லது வீட்டின் விலையை மட்டுமல்ல, அதனுடன் தொடர்புடைய அனைத்து செலவுகளையும், முதன்மையாக வரிகளையும் கருத்தில் கொள்வது முக்கியம்.

கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள தொகை இறுதியானது அல்ல என்பதைப் புரிந்துகொள்வது முக்கியம், ஏனெனில் வரிகளும் கட்டாயக் கட்டணங்களும் சேர்க்கப்படுகின்றன. மேலும், வரிச் சட்டங்கள் அவ்வப்போது புதுப்பிக்கப்படுகின்றன, எனவே தற்போதைய விதிமுறைகளை முன்கூட்டியே புரிந்துகொண்டு அதற்கேற்ப உங்கள் பட்ஜெட்டைத் திட்டமிடுவது நல்லது.

இந்தக் கட்டுரையில், ஆஸ்திரியாவில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குதல், சொந்தமாக்குதல், வாடகைக்கு எடுத்தல் மற்றும் விற்பனை செய்தல் போன்ற பல்வேறு கட்டங்களில் உரிமையாளர்கள் எதிர்கொள்ளும் வரிகள் மற்றும் கட்டணங்களைப் பற்றி விரிவாகப் பார்ப்போம். இந்தச் செலவுகளை எவ்வாறு மேம்படுத்துவது என்பதையும் பார்ப்போம்.

ஆஸ்திரியாவில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவது பொதுவாக வெளிநாட்டினருக்கு சாத்தியமாகும், ஆனால் நடைமுறை வாங்குபவரின் நிலையைப் பொறுத்தது. EU மற்றும் EEA நாடுகளின் குடிமக்களுக்கு, ஆஸ்திரியாவில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு அல்லது வீட்டை வாங்குவது பொதுவாக நேரடியானது, ஆனால் நிலத்தின் நிலைமை மிகவும் சிக்கலானது, ஏனெனில் சில பிராந்தியங்கள் அவற்றின் சொந்த விதிமுறைகளைக் கொண்டுள்ளன.

"செல்லக்கூடாத பகுதிகள்" என்று அழைக்கப்படும் இடங்களில் உள்ள விவசாய நிலங்களுக்கும் மனைகளுக்கும் சிறப்பு கட்டுப்பாடுகள் பொருந்தும். அத்தகைய சந்தர்ப்பங்களில், வெளிநாட்டினர் நிலச் சட்டத்தின் கீழ் ஒரு சிறப்பு அனுமதியைப் பெற வேண்டும் – அது Grundverkehrsgenehmigung ஆகும்பார்க்கவும்ஆஸ்திரியாவில் வெளிநாட்டினர் அசையாச் சொத்து வாங்குவதற்கான கட்டுப்பாடுகள்.

இந்தத் தேவைகள் ஐரோப்பிய ஒன்றியம் அல்லாத நாடுகளிலிருந்து வாங்குபவர்களுக்கும் பொருந்தும். எனவே, நிலம் அல்லது நாட்டு வீடு வாங்குவதற்கு முன், குறிப்பிட்ட கூட்டாட்சி மாநிலத்தின் சட்டங்களை முன்கூட்டியே சரிபார்ப்பது முக்கியம்.

சொத்து வகைகளைப் பொறுத்தவரை, வெளிநாட்டினர் ஆஸ்திரியர்களைப் போலவே அதே வகையான ரியல் எஸ்டேட்டை வாங்கலாம்: அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள், வீடுகள் அல்லது நிலங்கள். வியன்னா மற்றும் சால்ஸ்பர்க் மற்றும் கிராஸ் போன்ற பெரிய நகரங்கள் பாரம்பரியமாக மிகவும் பிரபலமானவை, ஏனெனில் இங்குதான் பெரும்பாலான சரக்குகள் குவிந்துள்ளன.

அதே நேரத்தில், டைரோல் மற்றும் சால்ஸ்பர்க் (கிட்ஸ்புஹெல், ஹின்டர்ஸ்ப்ரூன், முதலியன) போன்ற ரிசார்ட் பகுதிகளும் பிரபலமாக உள்ளன. இருப்பினும், சுற்றுலாப் பகுதிகளில், அதிகப்படியான விலை உயர்வைத் தடுக்க இரண்டாவது வீடுகளை வாங்குவதை அதிகாரிகள் பெரும்பாலும் கட்டுப்படுத்துகிறார்கள்.

என்னுடைய அனுபவத்தில், வெளிநாட்டு வாங்குபவர்கள் பெரும்பாலும் இந்த செயல்முறை முடிந்தவரை எளிமையாக இருக்கும் என்று கருதுகிறார்கள், ஆனால் நடைமுறையில் அவர்கள் அதிகாரத்துவத்தை எதிர்கொள்கிறார்கள். உதாரணமாக, வங்கிகள் நிதியின் மூலத்தை கவனமாக சரிபார்க்கின்றன, மேலும் நகராட்சிகள் சொத்தின் நோக்கம் கொண்ட பயன்பாட்டைக் குறிப்பிடலாம்.

சொத்து விலை மொத்த பரிவர்த்தனை செலவில் ஒரு பகுதி மட்டுமே. வாங்குபவர்கள் கட்டாய ஆஸ்திரிய வரிகள் மற்றும் கட்டணங்களைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும், இது பெரும்பாலும் முதலீட்டாளர்களை எதிர்பாராத விதமாகப் பிடிக்கும்.

ஆஸ்திரியாவில் அசையாச் சொத்து வாங்குதலுக்கான முக்கிய வரி, கிரண்டர்வெர்ப்ஸ்டாயர்அல்லது அசையாச் சொத்து பரிமாற்ற வரி ஆகும். இதன் நிலையான விகிதம், பரிவர்த்தனை விலையில் (அல்லது சொத்தின் சந்தை மதிப்பில்) 3.5% ஆகும்.

உதாரணம்: ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை €300,000 என்றால், வரி €10,500 ஆக இருக்கும்.

மேலும், குடும்பத்திற்குள் (உதாரணமாக, வாழ்க்கைத் துணைவர்கள், பெற்றோர்கள் மற்றும் குழந்தைகளுக்கு இடையே) பரிவர்த்தனைகளுக்கு, வரி பெரும்பாலும் 0.5–2% ஆகக் குறைக்கப்படுகிறது. எனவே, ரியல் எஸ்டேட்டைப் பெறும்போது பரிவர்த்தனையை முறைப்படுத்துவது நல்லது, ஏனெனில் இது வரிச் செலவைக் குறைக்கும்.

Grunderwerbsteuer செலுத்திய பிறகு, உரிமை மாற்றம் நிலப் பதிவேட்டில் (Grundbuch) பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். இதற்காக சொத்தின் மதிப்பில் 1.1% தனிக் கட்டணமாக வசூலிக்கப்படுகிறது.

பொதுவாக, அனைத்து கணக்கீடுகளும் கொடுப்பனவுகளும் ஒரு நோட்டரி அல்லது வழக்கறிஞரால் கையாளப்படுகின்றன. இதன் விளைவாக, ஆஸ்திரியாவில் வீடு வாங்கும் போது அரசாங்கக் கட்டணங்கள் மட்டும் சொத்தின் மதிப்பில் தோராயமாக 4.6% ஆகும்.

கட்டாய வரிகளுக்கு மேலதிகமாக, வாங்குபவர் பரிவர்த்தனையுடன் தொடர்புடைய கூடுதல் செலவுகளையும் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும். இவற்றில் முதன்மையாக நோட்டரி சேவைகள் மற்றும் சட்ட ஆதரவு ஆகியவை அடங்கும். நோட்டரி கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை ஒப்பந்தத்தைத் தயாரிக்கிறார் மற்றும் பிராந்திய நீதிமன்றத்தில் "வெர்புசெருங்" (பத்திரத்தின் அதிகாரப்பூர்வ பதிவு) நடைமுறைக்கு பொறுப்பாவார். அவர்களின் சேவைகள் பொதுவாக சொத்தின் மதிப்பில் தோராயமாக 1-2% செலவாகும்.

குறிப்பிட்ட சூழ்நிலை மற்றும் ஒப்பந்தத்தின் சிக்கலான தன்மையைப் பொறுத்து சரியான விகிதங்கள் இருக்கும், ஆனால் சராசரியாக, நோட்டரி கட்டணங்களுக்கு சுமார் 1.5–2% வரை திட்டமிடுவது நியாயமானது. சில சந்தர்ப்பங்களில், ஒரு மொழிபெயர்ப்பாளர் தேவைப்படலாம் (வாங்குபவர் ஜெர்மன் பேசத் தெரியாவிட்டால்). இதற்கும் பொதுவாக பல நூறு யூரோக்கள் செலவாகும்.

இது தவிர, பிற சாத்தியமான செலவுகளும் உள்ளன: எடுத்துக்காட்டாக, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீட்டின் செலவு (அடமானத்திற்கு விண்ணப்பிக்கும்போது வங்கிகள் பெரும்பாலும் அத்தகைய மதிப்பீட்டைக் கோருகின்றன), வெளிநாட்டிலிருந்து நிதி பெறப்பட்டால் நாணய மாற்று கட்டணம் மற்றும் பிற செலவுகள்.

எல்லாவற்றையும் சேர்த்தால், "மறைக்கப்பட்ட" செலவுகள் பொதுவாக பரிவர்த்தனைத் தொகையில் சுமார் 2-4% ஆக இருக்கும். மேலும் வரிகளுடன், இறுதி செலவு 6-8% அல்லது அதற்கும் அதிகமாக இருக்கலாம்.

அதனால்தான் இந்த செலவுகளை முன்கூட்டியே பரிசீலிப்பது முக்கியம். ஆரம்பத்தில் கவர்ச்சிகரமானதாகத் தோன்றும் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை, அனைத்து கட்டணங்களும் செலுத்துதல்களும் செய்யப்பட்ட பிறகு எதிர்பார்த்ததை விட கணிசமாக அதிகமாக இருக்கலாம்.

ஒரு சொத்தை வாங்கிய பிறகு, செலவுகள் முடிவடைவதில்லை - முன்கூட்டியே கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டிய வழக்கமான கொடுப்பனவுகள் மற்றும் வரிகள் உள்ளன.

) செலுத்த வேண்டும் கிரண்ட்ஸ்டாயர் (Grundsteuer. இந்த வரியின் கணக்கீடு, வரி அலுவலகத்தால் நிர்ணயிக்கப்படும் சொத்தின் "அதிகாரப்பூர்வ மதிப்பு" அல்லது ஐன்ஹைட்ஸ்வெர்ட் (Einheitswert) அடிப்படையில் செய்யப்படுகிறது.

கணக்கீட்டு சூத்திரம் இதுபோல் தெரிகிறது:

Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz.

ஸ்டீயர்மெஸ்ஸாஹ்ல் ("வரி விகிதம்" என்று பொருள்) என்பது சொத்தின் வகையைப் பொறுத்து (அபார்ட்மெண்ட் அல்லது வீடு) படிப்படியாக அதிகரிக்கும் ஒரு கட்டணமாகும். ஹெப்சாட்ஸ் ("கனரக கடமை" என்று பொருள்) என்பது ஒவ்வொரு நகராட்சியும் சுயாதீனமாக (பொதுவாக 500% வரை) அமைக்கும் ஒரு குணகம் ஆகும்.

விளக்க, இங்கே ஒரு உதாரணம்: Einheitswert €50,000 ஆகவும், அதிகபட்ச Hebesatz 500% வியன்னாவில் பொருந்தினால், கணக்கீடு: வருடத்திற்கு €87.23 × 5 = €436.15 ஆகவும் இருக்கும்.

எனவே, நாம் ஒப்பீட்டளவில் சிறிய தொகைகளைப் பற்றிப் பேசுகிறோம் - பொதுவாக வருடத்திற்கு நூற்றுக்கணக்கான யூரோக்கள், ஆயிரக்கணக்கானவை அல்ல. வரித் தொகை நேரடியாக ஐன்ஹீட்ஸ்வெர்ட் மற்றும் ஒரு குறிப்பிட்ட நகரம் அல்லது நகரத்தின் கொள்கைகளைப் பொறுத்தது.

வியன்னா போன்ற பெரிய நகரங்களில், விகிதம் பொதுவாக உச்ச வரம்பிற்கு (500%) அருகில் இருக்கும், அதே நேரத்தில் சிறிய நகராட்சிகளில் இது கணிசமாகக் குறைவாக இருக்கலாம். வரித் தொகை €75 ஐத் தாண்டினால், அதை ஒரே நேரத்தில் செலுத்துவதற்குப் பதிலாக ஆண்டு முழுவதும் நான்கு சம தவணைகளில் செலுத்தலாம்.

முறையாக, வரி உரிமையாளரால் செலுத்தப்படுகிறது, ஆனால் நடைமுறையில், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வாடகைக்கு எடுக்கும் பல உரிமையாளர்கள், பயன்பாட்டு பில்களில் கிரண்ட்ஸ்டியூரைச் சேர்ப்பதன் மூலம் அதை குத்தகைதாரர்களுக்கு மாற்றுகிறார்கள்.

சராசரியாக, ஆஸ்திரியாவில் 70–100 மீ² பரப்பளவுள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் உரிமையாளர்கள், அடிப்படை வரிக்காக (Grundsteuer) ஆண்டுக்கு €200 முதல் €500 வரை செலவிடுகிறார்கள். ஒரு பெரிய அடுக்குமாடி குடியிருப்பு அல்லது தனி வீட்டிற்கு, காலாண்டுக்கு சுமார் €100–€200 என்பது ஒரு நல்ல மதிப்பீடாகும்.

இந்த வரி எவ்வளவு குறைவாக உள்ளது என்று பல வெளிநாட்டு வாங்குபவர்கள் ஆச்சரியப்படுகிறார்கள். உண்மையில், மற்ற நாடுகளுடன் ஒப்பிடும்போது, ​​இது நடைமுறையில் குறியீட்டு ரீதியாகவே உள்ளது. ஆனால் அதன் சிறிய அளவு இருந்தபோதிலும், உங்கள் பட்ஜெட்டைத் திட்டமிடும்போது அதைக் கருத்தில் கொள்வது இன்னும் முக்கியம்.

சொத்து தனிப்பட்ட குடியிருப்புக்காகப் பயன்படுத்தப்படாமல் வாடகைக்கு விடப்பட்டால், அதிலிருந்து வரும் வருமானத்திற்கு வரி விதிக்கப்படும். இந்த வருமானம் உரிமையாளரின் மொத்த தனிநபர் வருமானத்தில் சேர்க்கப்பட்டு, நிலையான முற்போக்கான வருமான வரி விகிதத்தில் - 20% முதல் 55% வரை - வரி விதிக்கப்படும்.

ஆஸ்திரியாவில், ஆண்டுக்கு €13,300 வரை வரி விலக்கு அளிக்கப்பட்ட வருமான வரம்பு உள்ளது (2024 நிலவரப்படி). இதன் பொருள், செலவுகளுக்குப் பிறகு உங்கள் வாடகை வருமானம் இந்தத் தொகையைத் தாண்டவில்லை என்றால், நீங்கள் வரி செலுத்த வேண்டியதில்லை. இந்தத் தொகைக்கு மேல் உள்ள எதற்கும் பொருத்தமான விகிதத்தில் வரி விதிக்கப்படும் – 20%, 30% எனத் தொடங்கி, மிக அதிக வருமானங்களுக்கு 55% வரை வரி விதிக்கப்படும்.

உதாரணமாக, ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் வாடகை வருடத்திற்கு €12,000 ஆகும். செலவுகள் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்பட்ட பிறகு, வரி விதிக்கக்கூடிய வருமானம் கீழ் அடைப்புக்குறிகளில் ஒன்றின் கீழ் வரக்கூடும், இதனால் உண்மையான வரிச்சுமை குறையும்.

ஆஸ்திரியாவில் ரியல் எஸ்டேட்டை விற்க வேண்டிய நேரம் வரும்போது, ​​முக்கிய கேள்வி பரிவர்த்தனை விலை மட்டுமல்ல, எவ்வளவு வருமான வரி செலுத்த வேண்டும் - அதை சட்டப்பூர்வமாக எவ்வாறு குறைப்பது என்பதும் ஆகும்.

ஆஸ்திரியாவில் ஒரு உரிமையாளர் அசையாச் சொத்தை விற்க முடிவு செய்தால், இமோபிலியன்ட்ராக்ஸ்டாயர் (Immobilienertragsteuer) அல்லது மூலதன ஆதாய வரி என்ற மற்றொரு வரி விதிக்கப்படுகிறது. இது 2012-ல் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டது மற்றும் பெறப்பட்ட இலாபத்தில் (விற்பனை விலைக்கும் கொள்முதல் விலைக்கும் உள்ள வித்தியாசம்) 30% ஆகும்.

இந்த வரி விற்பனையாளரால் செலுத்தப்படுகிறது, மேலும் சில சிறப்பு நிகழ்வுகளைத் தவிர, சொத்தின் உரிமையின் காலம் முக்கியமல்ல.

சட்ட நிறுவனங்களுக்கு, விகிதம் குறைவாக உள்ளது - 23%. இருப்பினும், தனிநபர்களுக்கு, நிலையான வரி விகிதம் 30% ஆகவே உள்ளது.

என்பதையும் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும் . இதன் பொருள், உங்களுக்கு அதிக சம்பளம் அல்லது வணிக வருமானம் இருந்தாலும், ImmoESt வரியானது 30% என்ற நிலையான வரியாகவே நீடிக்கும், மேலும் இது மற்ற வகை வருமானங்களுக்கான வரி விகிதத்தை அதிகரிக்காது.

30% விகிதம் மிக அதிகமாகத் தோன்றினாலும், ரியல் எஸ்டேட் விற்பனையின் மீதான மூலதன ஆதாய வரியை முற்றிலுமாக தள்ளுபடி செய்யக்கூடிய சூழ்நிலைகள் உள்ளன. முக்கிய தேவை தனிப்பட்ட குடியிருப்பு. விற்பனைக்கு உடனடியாக குறைந்தது இரண்டு ஆண்டுகளுக்கு உரிமையாளர் தங்கள் முதன்மை வசிப்பிடமாக அடுக்குமாடி குடியிருப்பைப் பயன்படுத்தியிருந்தால், ImmoESt வரி விதிக்கப்படாது.

இன்னொரு நெகிழ்வான விதியும் உள்ளது: "பத்தில் ஐந்து". இதன் பொருள், கடந்த பத்து ஆண்டுகளில் ஒருவர் ஒரு வீடு அல்லது அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பில் குறைந்தது ஐந்து ஆண்டுகள் வசித்திருந்தால், அந்தச் சொத்தை விற்கும்போது வரி விதிக்கப்படாது. அந்த நபர் சமீபத்தில் குடிபெயர்ந்திருந்தாலும், நீண்ட கால வசிப்பிடத்தைக் கருத்தில் கொள்ளும் வகையில் இந்த விதி வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது.

இருப்பினும், "10 இல் 5" விதி முந்தைய உரிமையாளர்களின் வசிப்பிடத்தையும் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறது. இதன் பொருள், சொத்து நீண்ட காலமாக ஒரு குடும்ப வீடாக இருந்தால், வாரிசு அல்லது பயனாளி இந்த விலக்குக்கு தகுதியுடையவராக இருக்கலாம். இது அனைத்தும் சொத்தில் உண்மையில் யார் வாழ்ந்தார்கள், எவ்வளவு காலம் வாழ்ந்தார்கள் என்பதைப் பொறுத்தது.

விற்பனை குடியிருப்பு வாரிசுரிமையாகப் பெறப்பட்டு உடனடியாக மறுவிற்பனை செய்யப்பட்டாலும், விலைக்கும் அசல் மதிப்புக்கும் உள்ள வித்தியாசத்தின் மீது வரி விதிக்கப்படும். இந்த வரியைத் தவிர்ப்பதற்கான ஒரே வழி, அந்தச் சொத்தில் குறைந்தபட்சம் இரண்டு ஆண்டுகள் வசிப்பதே ஆகும்.

மற்றொரு சுவாரசியமான நன்மையும் உள்ளது—அது "Herstellerbefreiung" ("உற்பத்தி நன்மை") என அழைக்கப்படுகிறது. உரிமையாளர் ஒரு நிலத்தில் தானே ஒரு வீட்டைக் கட்டி, பின்னர் அதை விற்றால், அந்தக் கட்டிடத்திலிருந்து கிடைக்கும் இலாபத்திற்கு ImmoESt வரியிலிருந்து விலக்கு அளிக்கப்படுகிறது.

இருப்பினும், ஆஸ்திரியாவில் ஒரு வீட்டின் கீழ் நிலத்தில் கிடைக்கும் லாபத்திற்கு வழக்கம் போல் வரி விதிக்கப்படுகிறது. இந்த விதி குறிப்பாக ஒரு நிலத்தை வாங்கி, அதில் ஒரு வீட்டைக் கட்டி, பின்னர் சொத்தை விற்க முடிவு செய்தவர்களுக்குப் பொருத்தமானது.

ஆகஸ்ட் 1, 2008 முதல், ஆஸ்திரியாவிற்கு தனி பரம்பரை அல்லது பரிசு வரி இல்லை. இதன் பொருள் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு அல்லது வீட்டை உறவினருக்கு மாற்றுவது சிறப்பு வரிக்கு உட்பட்டது அல்ல.

இருப்பினும், ஆஸ்திரியாவில் அசையாச் சொத்தை வாரிசுரிமையாகப் பெறும்போது அல்லது அன்பளிப்பாக வழங்கும்போது, ​​சொத்து கையகப்படுத்தும் வரி ( Grunderwerbsteuer. நெருங்கிய உறவினர்களுக்கு முன்னுரிமை விகிதம் பொருந்தும்: முதல் €250,000-க்கு 0.5% மற்றும் இந்த வரம்பிற்கு மேற்பட்ட தொகைக்கு 2%. ஒப்பிடுகையில், ஒரு சாதாரண கொள்முதலுக்கான விகிதம் 3.5% ஆகும்.

உதாரணமாக, ஒரு தந்தை ஒரு வீட்டின் உரிமையை தனது மகனுக்கு மாற்றினால், செலவுகள் சில ஆயிரம் யூரோக்கள் மட்டுமே இருக்கும், அதேசமயம் கொள்முதல் மற்றும் விற்பனை மூலம் வழக்கமான விற்பனையுடன், வரித் தொகை பல்லாயிரக்கணக்கான யூரோக்களை எட்டக்கூடும்.

வேண்டும் வரி அதிகாரிகளிடம் அதிகாரப்பூர்வமாக அறிவிக்கப்பட (Anzeigepflicht). இருப்பினும், GrESt-ஐத் தவிர, வேறு கூடுதல் வரிகள் செலுத்த வேண்டியதில்லை.

ஒரு குடும்பத்திற்குள் நன்கொடை அல்லது பரம்பரை சொத்து வழங்குவது சுவிட்சர்லாந்து அல்லது ஜெர்மனியை விட கணிசமாக மலிவானது மற்றும் எளிமையானது, அங்கு பரம்பரை மூலம் சொத்து பரிமாற்றங்கள் வரிக்கு உட்பட்டவை.

எனவே, தொடர்ச்சியாக பல இடமாற்றங்கள் திட்டமிடப்பட்டிருந்தால், முன்கூட்டியே ஒரு வழக்கறிஞரிடம் விவரங்களைப் பற்றி விவாதிப்பது நல்லது.

ஆஸ்திரிய சொத்து வரி முறை மிகவும் நெகிழ்வானது மற்றும் சுமையைக் குறைக்க பல வழிகளை வழங்குகிறது:

புதிய சொத்துக்களுக்கான நில வரி விலக்கு. சில கூட்டாட்சி மாநிலங்கள் மற்றும் நகராட்சிகளில், மாநில மானியத் திட்டங்கள் மூலம் கட்டப்பட்ட புதிய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு (geförderte Wohnobjekte) தற்காலிகமாக நில வரியிலிருந்து விலக்கு அளிக்கப்படுகிறது. இந்த விலக்கு காலம் 5 முதல் 10 ஆண்டுகள் வரை நீடிக்கலாம். இந்த விலக்கைப் பயன்படுத்திக்கொள்ள, உங்கள் நகர சபையில் ஒரு விண்ணப்பத்தைச் சமர்ப்பிக்க வேண்டும்.

தேய்மானம் மற்றும் வாடகைக் கழிவுகள். வாடகைச் சொத்து உரிமையாளர்கள் பழுதுபார்ப்பு, காப்பீடு, பராமரிப்பு மற்றும் கட்டிடத் தேய்மானம் போன்ற செலவுகளை ஈடுகட்டுவதன் மூலம் தங்கள் வரிக்குட்பட்ட வருமானத்தைக் குறைக்கலாம்.

நிலையான விகிதங்கள் வீடுகளுக்கு ஆண்டுக்கு 2% மற்றும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு 2.5% ஆகும். செலவுகளை முறையாகக் கணக்கிட்டால், வரி விதிக்கக்கூடிய லாபத்தைக் குறைக்கலாம்.

சிறு வணிக வரி நிவாரணம் (Kleinunternehmerregelung). வாடகை ஒரு சேவையாகக் கருதப்படலாம், மேலும் வருமானத்திற்கு மதிப்புக்கூட்டு வரி (20%) விதிக்கப்படலாம், குறிப்பாக குறுகிய கால வாடகைகளுக்கு.

இருப்பினும், “சிறு தொழில்முனைவோர்” விதிகளின்படி (Kleinunternehmerregelung), ஆண்டுக்கு விற்றுமுதல் €55,000-ஐ தாண்டவில்லை என்றால் (2025 முதல்), உரிமையாளருக்கு மதிப்புக்கூட்டு வரியிலிருந்து (VAT) விலக்கு அளிக்கப்படுகிறது.

மற்ற அரசாங்க நலன்கள். வரிச் சலுகைகளுக்குக் கூடுதலாக, இளம் குடும்பங்கள், தொழில் வல்லுநர்கள் மற்றும் பிறருக்கான ஆதரவுத் திட்டங்களும் உள்ளன. இந்தத் திட்டங்கள் வீடு வாங்குவதற்கு கூடுதல் ஊக்கத்தொகைகளை வழங்கினாலும், அவை வரிவிதிப்பை நேரடியாகப் பாதிப்பதில்லை.

ஆஸ்திரியாவில் நிலம் வாங்குவது ஒரு அபார்ட்மெண்ட் அல்லது வீட்டை வாங்குவது போன்ற அதே அடிப்படை வரிகளுக்கு உட்பட்டது: மொத்த விற்பனை 3.5% (அல்லது ஒரு குடும்பத்திற்குள் வாங்குவதற்கு முன்னுரிமை விகிதம்) மற்றும் 1.1% பதிவு கட்டணம்.

இருப்பினும், நிலத்திற்கு அதற்கே உரிய தனித்துவமான பண்புகள் உள்ளன. அவற்றில் முக்கியமானது விட்மங் (Widmung) ஆகும் (கட்டுமானப் பணிகளுக்காக நிலத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கான வணிக அனுமதி). கட்டுமானம் திட்டமிடப்பட்டால், நிலத்தின் நிலை மற்றும் அத்தகைய அனுமதியைப் பெறுவதற்கான சாத்தியக்கூறுகள் குறித்து முன்கூட்டியே தெளிவுபடுத்திக் கொள்வது அவசியம். சில சமயங்களில், இந்த பரிவர்த்தனைக்குக் கூடுதல் சரிபார்ப்புகளும் கட்டணங்களும் தேவைப்படலாம்.

விவசாய நிலமாக பட்டியலிடப்பட்டால், கட்டுமான நோக்கங்களுக்காக அதை மறு மண்டலமாக்குவது உள்ளூர் அதிகாரிகளின் அனுமதியுடன் மட்டுமே சாத்தியமாகும். இந்த மறு மண்டலமாக்கல் எதிர்கால விற்பனையில் புதிய வரியைத் தூண்டும் (இதைப் பற்றி மேலும் கீழே).

உங்கள் சொந்த நிலத்தில் வீடு கட்டுவதற்குப் புதிய செலவுகள் ஏற்படும். அனைத்து கட்டுமான ஒப்பந்தக்காரர்களும், ஆஸ்திரியாவின் வழக்கமான விகிதமான 20% மதிப்புக்கூட்டு வரியைச் (VAT) சேர்த்து உங்களுக்கு விலைப்பட்டியலை அனுப்புவார்கள்.

ஒரு தனியார் வாங்குபவருக்கு, இந்த 20% ஏற்கனவே மதிப்பீட்டில் சேர்க்கப்பட்டுள்ளது: வரி தனித்தனியாக ஒதுக்கப்படவில்லை, ஆனால் இது கட்டுமான செலவை ஐந்தில் ஒரு பங்கு திறம்பட அதிகரிக்கிறது.

அதனால்தான் நிலம் வாங்குவதற்கு முன்பு ஒரு கட்டிடக் கலைஞர் அல்லது வழக்கறிஞரை ஈடுபடுத்த நான் எப்போதும் பரிந்துரைக்கிறேன். இது சாத்தியமான செலவுகளை முன்கூட்டியே கணக்கிடவும், ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடும் போது விரும்பத்தகாத ஆச்சரியங்களைத் தவிர்க்கவும் உங்களை அனுமதிக்கும்.

ஆஸ்திரிய வரி முறை மிகவும் ஆற்றல் வாய்ந்தது. பல மாற்றங்கள் ஏற்கனவே அங்கீகரிக்கப்பட்டுள்ளன, அவை 2025 இல் நடைமுறைக்கு வரும் மற்றும் சொத்து உரிமையாளர்களை நேரடியாக பாதிக்கும்.

வருமான வரம்புகளின் மறுமதிப்பீடு. இணைக்கப்படும் , வருமான வரி விகிதங்கள். வரி விலக்குக்கான குறைந்தபட்ச வரம்பு €13,308 (முன்பு €12,816 ஆக இருந்தது), மற்றும் 55% என்ற அதிகபட்ச வரி விகிதம் €1 மில்லியனுக்கும் அதிகமான வருமானங்களுக்கு மட்டுமே பொருந்தும்.

முதலீட்டாளர்களைப் பொறுத்தவரை, வாடகை வருமானத்தின் ஒரு பகுதி வரி விலக்குடன் இருக்கும் என்பதே இதன் பொருள், இது சிறிய தொகைகளுக்கு குறிப்பாக கவனிக்கத்தக்கது.

சிறு வணிக சீர்திருத்தம். 2025-ஆம் ஆண்டு முதல், மதிப்புக்கூட்டு வரி (VAT) விலக்கு வரம்பு அதிகரிக்கப்படும். இனி, ஆண்டுக்கு €55,000 வரையிலான வருமானம் (முந்தைய €35,000-க்கு பதிலாக) உரிமையாளருக்கு மதிப்புக்கூட்டு வரியிலிருந்து விலக்கு அளிக்கிறது. இது வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு ஒரு குறிப்பிடத்தக்க நிவாரணமாகும்: அவர்கள் தங்கள் வாடகைதாரர்களின் கட்டணத்தில் 20% கூடுதல் வரி இல்லாமல் தங்கள் குடியிருப்புகளை வாடகைக்கு விடலாம்.

பங்கு பரிவர்த்தனை விதிமுறைகள் கடுமையாக்கப்படுகின்றன. ஜூலை 2025 முதல், அசையாச் சொத்துக்களை வைத்திருக்கும் நிறுவனங்களுக்கான விதிகள் மாற்றப்பட்டுள்ளன. ஒரு சொத்து, அந்த அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புக்குச் சொந்தமான நிறுவனத்தின் பங்குகளை விற்பதன் மூலம் மறைமுகமாக விற்கப்பட்டால், GrESt வரியானது "Einheitswert" (முன்கூட்டிய விற்பனை வரி) அடிப்படையில் கணக்கிடப்படாமல், முழு சொத்துத் தொகுப்பின் சந்தை மதிப்பின் அடிப்படையில் கணக்கிடப்படும். இதன் விளைவாக, ஒரு வழக்கமான கொள்முதலைப் போலவே நீங்கள் 3.5% செலுத்த வேண்டியிருக்கும்.

"நிறுவன விற்பனை" மூலம் வரி ஏய்ப்பு திட்டங்களை எதிர்ப்பதை நோக்கமாகக் கொண்டது இந்த நடவடிக்கை. இது குறிப்பாக பெரிய திட்டங்களில் முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் டெவலப்பர்களைப் பாதிக்கும்.

மறுசீரமைப்பு வரி (Umwidmungszuschlag). விவசாயப் பயன்பாட்டிலிருந்து கட்டுமானப் பயன்பாட்டிற்கு மாற்றப்பட்ட நிலத்தை விற்பனை செய்வதன் மீதான கூடுதல் வரி மற்றொரு புதிய நடவடிக்கையாகும். ஒரு நிலம் 2024-க்குப் பிறகு பசுமை நிலத்திலிருந்து (Grünland) கட்டுமான நிலமாக (Bauland) மாற்றப்பட்டிருந்தால், அந்த நிலத்திலிருந்து கிடைக்கும் இலாபம் 30% அதிகரிக்கப்படும், மேலும் 2025-ஆம் ஆண்டின் நடுப்பகுதிக்குப் பிறகு அது விற்கப்பட்டால் வரி விதிக்கப்படும்.

வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால், "மலிவான விவசாய நிலம்" மீதான ஊக வணிகம் இப்போது கணிசமாகக் குறைந்த லாபகரமானதாக மாறும்.

நில வரியின் எதிர்காலம். ஒரு நில வரி சீர்திருத்தம் குறித்தும் விவாதிக்கப்பட்டு வருகிறது. கடைசி ஐன்ஹைட்ஸ்வெர்ட் மதிப்பீடு 2012-ல் நடத்தப்பட்டது, மேலும் 2025-2027-க்குள் ஒரு புதிய மறுமதிப்பீடு திட்டமிடப்பட்டுள்ளது. இது நில வரிக்கான வரி அடிப்படையை அதிகரிக்க வழிவகுக்கக்கூடும்.

முந்தைய மதிப்பீடுகளுடன் ஒப்பிடும்போது பல பகுதிகளில் சொத்து மதிப்புகள் கணிசமாக அதிகரித்துள்ளன. இந்தப் பின்னணியில், புதிய சட்டம் வரி விதிகளை மாற்றக்கூடும்: வரியை அதிகரிப்பது அல்லது மதிப்புமிக்க மற்றும் விலையுயர்ந்த பகுதிகளில் உள்ள சொத்துக்களின் உரிமையாளர்கள் அதிக பங்கை செலுத்தும் வகையில் மறுபகிர்வு செய்வது.

அதனால்தான் தற்போதைய செய்திகளுடன் புதுப்பித்த நிலையில் இருப்பது மிகவும் முக்கியம். முதலீட்டாளர்கள் ஆஸ்திரிய வரி அதிகாரிகளிடமிருந்து வரும் செய்திமடல்களுக்கு குழுசேர வேண்டும் என்று நான் கடுமையாக பரிந்துரைக்கிறேன். சீர்திருத்தத்தால் ஏற்படும் விரும்பத்தகாத ஆச்சரியங்களைத் தவிர்க்க உள்ளூர் வரி மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் நிபுணர்களுடன் தொடர்ந்து ஆலோசனை செய்வதும் நல்லது.

பல நாடுகளுடன் ஒப்பிடும்போது ஆஸ்திரியாவில் சொத்து வரி குறைவாக உள்ளது, ஆனால் அவை கட்டாயமானவை மற்றும் கவனம் தேவை:

• ரியல் எஸ்டேட் வாங்கும் போது, ​​கூடுதல் செலவுகளைக் கருத்தில் கொள்வது மதிப்பு - பொதுவாக விலையில் 4-8% வரை.
• வருடாந்திர நில வரி குறைவாக உள்ளது. ஆனால் சொத்து வாடகைக்கு விடப்பட்டாலும், இந்த செலவை இன்னும் நிர்வகிக்க வேண்டும்.
• விற்பனைக்கு 30% மூலதன ஆதாய வரி பொருந்தும், இது உங்கள் லாபத்தில் குறிப்பிடத்தக்க தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும்.
• ஆஸ்திரியாவில் ரியல் எஸ்டேட்டின் பரிசுகள் மற்றும் பரம்பரை கிட்டத்தட்ட வரி விலக்கு அளிக்கப்படுகிறது. இது ஒரு குடும்பத்திற்குள் சொத்துக்களை மாற்றுவதை மிகவும் சாதகமாக்குகிறது.

முக்கிய விதி எளிதானது: எப்போதும் கொள்முதல் விலையை மட்டுமல்ல, அடுத்தடுத்த அனைத்து ஆஸ்திரிய வரிகள் மற்றும் செலவுகளையும் கணக்கிடுங்கள்.

ஆஸ்திரியாவில் சொத்து வரிகள் மிக அதிகமாக இல்லை, குறிப்பாக மற்ற ஐரோப்பிய நாடுகளுடன் ஒப்பிடும்போது. ஆனால் அவற்றைப் புறக்கணிக்க முடியும் என்று அர்த்தமல்ல:

திறவுகோலாக அமைகிறது வெற்றிகரமான ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டிற்கு.

• வாங்குபவர்கள் கூடுதல் செலவுகளின் தன்மையை முன்கூட்டியே ஆராய்ந்து, ஒரு கணக்காளரிடம் கலந்தாலோசிக்க வேண்டும்.
• விற்பனையாளர்கள் தங்களால் வரி விலக்கைப் பயன்படுத்திக்கொள்ள முடியுமா என்பதைச் சரிபார்க்க வேண்டும்.
• அனைத்து முதலீட்டாளர்களும் சட்ட மாற்றங்கள் குறித்து உடனுக்குடன் தெரிந்துகொள்வது முக்கியம்—நாம் காண்பது போல, 2025-ஆம் ஆண்டிலேயே புதிய விதிமுறைகள் அமலுக்கு வரும், அவை சந்தையில் தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும்.

இந்த அணுகுமுறையால், ஆஸ்திரிய ரியல் எஸ்டேட் ஒரு ஆபத்தான லாட்டரியாக மாறாது, மாறாக மூலதனத்தைப் பாதுகாப்பதற்கும் அதிகரிப்பதற்கும் உண்மையிலேயே நம்பகமான கருவியாக மாறும்.