ஆஸ்திரியாவின் வீட்டுவசதி அமைப்பில் வாடகை சந்தை ஒரு முக்கிய இடத்தைப் பிடித்துள்ளது: 40% க்கும் அதிகமான மக்கள் வாடகைக்கு விட விரும்புகிறார்கள், மேலும் பெரிய நகரங்களில், குறிப்பாக வியன்னாவில், வாடகைதாரர்களின் பங்கு இன்னும் அதிகமாக உள்ளது. இருப்பினும், வாடகைதாரர்கள் மற்றும் வீட்டு உரிமையாளர்கள் இருவருக்கும் வாடகை உருவாக்கம் மிகவும் சவாலான பிரச்சினைகளில் ஒன்றாக உள்ளது.
காரணம், ஆஸ்திரியாவில் வாடகை விலைகள் சந்தை காரணிகளை - இடம், அடுக்குமாடி குடியிருப்பு நிலை, கட்டுமான ஆண்டு மற்றும் உள்கட்டமைப்பு - மட்டுமல்ல, சட்ட விதிமுறைகளையும் சார்ந்துள்ளது. இங்கு மிக முக்கியமான கூறுகளில் ஒன்று Mietrechtsgesetz (MRG) - வாடகைச் சட்டம் - இது வெவ்வேறு சொத்துக்களுக்கு வித்தியாசமாகப் பொருந்தும்: சில சந்தர்ப்பங்களில், முழுமையாக, மற்றவற்றில், பகுதியளவு, மற்றும் சில சமயங்களில் இல்லை. இது ஒரு இலவச சந்தை விலையை நிர்ணயிக்க முடியுமா அல்லது வீட்டு உரிமையாளர் ஒழுங்குமுறை விகிதங்கள் மற்றும் கட்டுப்பாடுகளை கடைபிடிக்க கடமைப்பட்டுள்ளாரா என்பதை தீர்மானிக்கிறது.
இந்தக் கட்டுரையில், ஒரு ஆஸ்திரிய ரியல் எஸ்டேட் நிபுணராக, வாடகை என்றால் என்ன, அதை என்ன காரணிகள் பாதிக்கின்றன, ஆஸ்திரியாவில் வீட்டுவசதிக்கான நியாயமான வாடகை விலையை எவ்வாறு சரியாக நிர்ணயிப்பது என்பது குறித்து விரிவாகப் பார்ப்பேன்.
ஆஸ்திரியாவில் வாடகை எதைக் கொண்டுள்ளது?
ஆஸ்திரியாவில் வாடகை ஒப்பீடு 2023-2025
ஆஸ்திரியாவில் வாடகை என்பது அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் "நிகர" விலைக்கு மட்டுப்படுத்தப்படவில்லை. பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில், குத்தகைதாரர் செலுத்தும் வாடகை பல கூறுகளைக் கொண்டுள்ளது.
அடிப்படை வாடகை (Hauptmietzins). இது சொத்தின் பயன்பாட்டிற்காக ஒரு குத்தகைதாரர் செலுத்தும் அடிப்படைத் தொகையாகும். 2025 ஆம் ஆண்டின் முதல் காலாண்டில், சராசரி Hauptmietzins மாதத்திற்கு €502 அல்லது €7.50/m² ஆக இருந்தது, இது 2024 ஆம் ஆண்டின் இதே காலகட்டத்தை விட 2.7% அதிகமாகும் (Statistik Austria, 2025). இந்த வாடகையின் அளவு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் வகை (புதிய கட்டிடம், பழைய கட்டிடம், முதலியன), அதன் நிலை மற்றும் அது Mietrechtsgesetz (MRG) க்கு உட்பட்டதா என்பதைப் பொறுத்தது.
இயக்கச் செலவுகள் (Betriebskosten). குப்பை சேகரிப்பு, நீர் வழங்கல், கழிவுநீர், பொதுவான பகுதி விளக்குகள், ஹால்வே சுத்தம் செய்தல், லிஃப்ட் பராமரிப்பு மற்றும் கட்டிட காப்பீடு போன்ற பயன்பாடுகள் மற்றும் கட்டிட பராமரிப்பு இதில் அடங்கும். 2025 ஆம் ஆண்டின் முதல் காலாண்டில், சராசரி Betriebskosten மாதத்திற்கு €165.20 அல்லது €2.50/m² ஆக இருந்தது, இது மொத்த வாடகையில் தோராயமாக 30% ஆகும்.
சிறப்புச் செலவுகள் (besondere Aufwendungen). இவை லிஃப்ட் கட்டணம், சலவை, பழுதுபார்ப்பு மற்றும் பிற குறிப்பிட்ட சேவைகளை உள்ளடக்கிய கூடுதல் செலவுகள். இந்தச் செலவுகள் பொதுவாக குத்தகை ஒப்பந்தத்தில் தனித்தனியாகக் குறிப்பிடப்படும்.
தளபாடங்கள் கட்டணம் (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). வாடகை குடியிருப்பில் தளபாடங்கள் வழங்கப்பட்டால், அதன் பயன்பாட்டிற்கு வீட்டு உரிமையாளர் கூடுதல் கட்டணம் வசூலிக்கலாம். இந்த கட்டணத்தின் அளவு தளபாடங்களின் மதிப்பு மற்றும் அதன் ஆயுட்காலம் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் தீர்மானிக்கப்படுகிறது. எடுத்துக்காட்டாக, தளபாடங்களின் விலை €7,000 மற்றும் மதிப்பிடப்பட்ட ஆயுட்காலம் 20 ஆண்டுகள் என்றால், மாதாந்திர தளபாடங்கள் கட்டணம் தோராயமாக €29.60 ஆகவும், கூடுதலாக 12% வீட்டு உரிமையாளர் கூடுதல் கட்டணமாகவும் இருக்கலாம், மொத்தம் மாதத்திற்கு €33.10.
VAT (Umsatzsteuer). ஆஸ்திரியாவில் வாடகை சொத்துக்களுக்கு மதிப்பு கூட்டப்பட்ட வரி 10% ஆகும். இருப்பினும், மரச்சாமான்கள், பார்க்கிங் மற்றும் வெப்பமாக்கலுக்கு நிலையான VAT விகிதம் 20% பொருந்தும்.
எனவே, ஆஸ்திரியாவில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாடகைக்கு எடுப்பது பல கூறுகளை உள்ளடக்கியது, ஒவ்வொன்றும் அதன் சொந்த பிரத்தியேகங்களைக் கொண்டுள்ளது மற்றும் தொடர்புடைய சட்டங்கள் மற்றும் விதிமுறைகளால் நிர்வகிக்கப்படுகிறது. வாடகை உறவுகளில் வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் நியாயத்தை உறுதி செய்வதற்கு குத்தகைதாரர்கள் மற்றும் வீட்டு உரிமையாளர்கள் இருவருக்கும் இந்த கூறுகளைப் புரிந்துகொள்வது முக்கியம்.
Mietrechtsgesetz (MRG) இன் பங்கு மற்றும் அதன் பயன்பாட்டின் நோக்கம்
குடியிருப்பு குத்தகைச் சட்டம் (Mietrechtsgesetz, MRG) நவம்பர் 12, 1981 அன்று நிறைவேற்றப்பட்டது, இது ஆஸ்திரியாவில் நில உரிமையாளர்களுக்கும் குத்தகைதாரர்களுக்கும் இடையிலான உறவை ஒழுங்குபடுத்துகிறது, இரு தரப்பினரின் உரிமைகளுக்கும் இடையில் சமநிலையை உறுதி செய்கிறது. இருப்பினும், இது அனைத்து வகையான ரியல் எஸ்டேட்டுக்கும் பொருந்தாது. கட்டிடத்தின் வயது, அதன் நோக்கம் மற்றும் பிற காரணிகளைப் பொறுத்து, MRG முழுமையாகவோ, பகுதியாகவோ அல்லது இல்லாமலோ பொருந்தலாம்.
MRG இன் முழு பயன்பாடு
MRG பின்வரும் வகையான ரியல் எஸ்டேட்டுகளுக்கு முழுமையாகப் பொருந்தும்:
- 1945 க்கு முன் கட்டப்பட்ட வீடுகள், 1953 க்கு முன் அரசாங்க மானியங்களுடன் கட்டப்பட்ட கட்டிடங்கள் உட்பட.
- கட்டுமான ஆண்டைப் பொருட்படுத்தாமல், மாநில ஆதரவுடன் வீட்டுவசதி.
இதுபோன்ற சந்தர்ப்பங்களில், வாடகை குறைவாக உள்ளது, கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளப்படுகிறது:
- வீட்டுவசதி வகைகள்: சொத்தின் வகையை வரையறுக்கிறது (எ.கா. சமூக வீட்டுவசதி, அரசாங்க ஆதரவு வீடுகள்).
- ரிச்ட்வெர்ட்மிட்ஜின்ஸ்: சில வகை வீட்டுவசதிகளுக்கு நிர்ணயிக்கப்பட்ட வழிகாட்டுதல் வாடகை விகிதம்.
- Angemessener Mietzins: சந்தை நிலைமைகள் மற்றும் குறிப்பிட்ட சொத்தின் குறிப்பிட்ட அம்சங்களை கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளும் நியாயமான வாடகை.
இந்த நடவடிக்கைகள் வாடகைதாரர்களை உயர்த்தப்பட்ட வாடகைகள் மற்றும் நியாயமற்ற வெளியேற்றங்களிலிருந்து பாதுகாப்பதை நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளன. எடுத்துக்காட்டாக, கிராஸில் உள்ள ஒரு பழைய கட்டிடத்தில் (ஆல்ட்பாவ்) 80 சதுர மீட்டர் பரப்பளவு கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பு, MRG ஆல் முழுமையாக மூடப்பட்ட நவீன புதுப்பித்தல்களுடன், மாதத்திற்கு தோராயமாக €600 க்கு வாடகைக்கு விடப்படுகிறது, இது MRG ஆல் உள்ளடக்கப்படாத ஒத்த வீடுகளுக்கான சந்தை விலையை விட 25-30% குறைவு.
MRG இன் பகுதி பயன்பாடு
MRG பின்வரும் வகையான சொத்துக்களுக்கு ஓரளவு பொருந்தும்:
- 1953 க்குப் பிறகு கட்டப்பட்ட புதிய காண்டோமினியம் அலகுகள், கட்டிடம் பல அலகுகளைக் கொண்டிருந்தாலும், அரசாங்க உதவியைப் பெறவில்லை என்றால்.
- 1953 க்குப் பிறகு ஏற்கனவே உள்ள கட்டிடங்களில் அட்டிக் மற்றும் நீட்டிப்புகள்
இதுபோன்ற சந்தர்ப்பங்களில், வாடகை "நியாயமானது" (angemessen) என்று வரையறுக்கப்படுகிறது, அதாவது சந்தை நிலவரங்களைக் கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு, வீட்டு உரிமையாளரும் குத்தகைதாரரும் வாடகைத் தொகையை சுதந்திரமாக ஒப்புக் கொள்ளலாம்.
எடுத்துக்காட்டு : 1960களில் கட்டப்பட்ட லின்ஸில் உள்ள ஒரு காண்டோமினியத்தில் உள்ள ஒரு நவீன 55 சதுர மீட்டர் அடுக்குமாடி குடியிருப்பை, MRG-யின் பகுதியளவு பயன்பாட்டிற்கு உட்பட்டு, மாதத்திற்கு €650க்கு வாடகைக்கு விடலாம், அதே நேரத்தில் தனியார் சந்தையில் MRG இல்லாத ஒப்பிடக்கூடிய வீட்டுவசதி மாதத்திற்கு €750க்கு செலவாகும்.
MRG இன் எல்லைக்கு வெளியே உள்ள பொருள்கள்
பின்வரும் வகையான சொத்துக்களுக்கு MRG பொருந்தாது:
- கட்டுமான ஆண்டைப் பொருட்படுத்தாமல், தனியார் வீடுகள் மற்றும் டூப்ளெக்ஸ்கள்
- அரசு ஆதரவு பெறாத புதிய கட்டிடங்கள்
- சுற்றுலா குடியிருப்புகள் மற்றும் குறுகிய கால வாடகைகள்.
இந்த சந்தர்ப்பங்களில், வாடகைத் தொகை உட்பட குத்தகையின் விதிமுறைகளை நிர்ணயிக்க வீட்டு உரிமையாளர் மற்றும் குத்தகைதாரருக்கு முழு சுதந்திரம் உள்ளது.
எடுத்துக்காட்டு 1: வியன்னாவின் புறநகரில் 2010 இல் கட்டப்பட்ட 100 m² தனியார் வீட்டை, கட்சிகளுக்கு இடையேயான ஒப்பந்தத்தின் மூலம், மாதம் €1,200க்கு வாடகைக்கு விடலாம்.
எடுத்துக்காட்டு 2: 2020 முதல் இன்ஸ்ப்ரூக்கில் உள்ள ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் 70 சதுர மீட்டர் பரப்பளவு கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பு நீண்ட கால வாடகைக்கு மாதத்திற்கு €1,050 வாடகை விகிதத்தைக் கொண்டிருக்கலாம், இது தேவையைப் பொறுத்து MRG கட்டுப்பாடுகள் இல்லாமல் அமைக்கப்படலாம்.
வியன்னாவில் நீண்ட காலத்திற்கு ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாடகைக்கு எடுக்கத் திட்டமிடுபவர்களுக்கு அல்லது பொதுவாக ஆஸ்திரியாவில் தங்குமிடத்தை வாடகைக்கு எடுக்க ஆர்வமுள்ளவர்களுக்கு இந்த வேறுபாடுகள் மிகவும் முக்கியமானவை.
| எம்ஆர்ஜி வகை | ரியல் எஸ்டேட் உதாரணம் | சராசரி வாடகை விகிதம் (€/சதுர மீட்டர்) | சந்தை விலையுடன் தொடர்புடைய மதிப்பீடு |
|---|---|---|---|
| MRG இன் முழு பயன்பாடு | மத்திய வியன்னாவின் வரலாற்று சிறப்புமிக்க ஆல்ட்பாவில் 65 சதுர மீட்டர் அடுக்குமாடி குடியிருப்பு | €6.80 | சந்தை விலையை விட ≈30% குறைவு |
| MRG இன் பகுதி பயன்பாடு | 1960களின் காண்டோமினியத்தில் 55 சதுர மீட்டர் பரப்பளவு கொண்ட அட்டிக், கிராஸ் | €9.60 | சந்தை விலையை விட ≈15% குறைவு |
| MRG பயன்படுத்தாமல் | புதிய கட்டிடம் 75 சதுர மீட்டர், இன்ஸ்ப்ரூக், 2020 | €12.50 | ≈சந்தை மட்டத்தில் |
ஆஸ்திரியாவில் வாடகை கணக்கீட்டு முறைகள்
ஆஸ்திரியாவில், வாடகை பல அமைப்புகளால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது, அவை ஒவ்வொன்றும் சொத்தின் நிலை, அதன் இருப்பிடம் மற்றும் அது கட்டப்பட்ட ஆண்டு போன்ற பல்வேறு காரணிகளைக் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கின்றன. முக்கியவற்றைப் பார்ப்போம்:
வாடகை வகைகள் (வகைகள்)
வாடகை வகை அமைப்பு, குத்தகை ஒப்பந்தத்தின் போது அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் நிலை மற்றும் உபகரணங்களைப் பொறுத்து நான்கு பிரிவுகளாக (A–D) வகைப்படுத்துகிறது:
- வகை A: நவீன தரநிலை, நவீன அலங்காரம் மற்றும் உபகரணங்களுடன் கூடிய அபார்ட்மெண்ட்.
- வகை B: நல்ல தரம், தரமான அலங்காரத்துடன் கூடிய அபார்ட்மெண்ட், ஆனால் சமீபத்திய மேம்பாடுகள் இல்லாமல்.
- வகை C: சராசரி தரம், அடிப்படை அலங்காரத்துடன் கூடிய அடுக்குமாடி குடியிருப்பு, ஒருவேளை சில மேம்பாடுகள் தேவைப்படலாம்.
- வகை D: தரம் குறைந்த, உள்ளே கழிப்பறை இல்லாத அடுக்குமாடி குடியிருப்பு, ஒருவேளை காலாவதியான அலங்காரத்துடன் இருக்கலாம்.
இந்த பிரிவுகள் வாடகைத் தொகையை பாதிக்கின்றன, உயர் தரமான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் அதிக வாடகையைக் கொண்டுள்ளன.
Richtwertmietzins (மதிப்பிடப்பட்ட வாடகை)
ரிச்ட்வெர்ட்மிட்ஸின்கள் என்பது ஆஸ்திரியாவின் ஒவ்வொரு கூட்டாட்சி மாநிலத்திற்கும் நிறுவப்பட்ட குறிப்பு வாடகை விகிதங்கள் ஆகும். அவை ஒவ்வொரு இரண்டு வருடங்களுக்கும் மதிப்பாய்வு செய்யப்படுகின்றன.
ஆஸ்திரியாவில் ரிச்ட்வெர்ட்மிட்ஸின்கள் மற்றும் வகை விகிதங்களில் வருடாந்திர சரிசெய்தல்களுக்கான ஒரு புதிய முறை ஏப்ரல் 1, 2025 முதல் நடைமுறைக்கு வந்தது. குத்தகைதாரர்கள் மீது அதிக பணவீக்கத்தின் தாக்கத்தைக் குறைப்பதற்காக 4வது Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) இன் ஒரு பகுதியாக இந்த மாற்றங்கள் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டன.
| அளவுரு | பழைய அமைப்பு | புதிய அமைப்பு (ஏப்ரல் 1, 2025 முதல்) |
|---|---|---|
| சரிசெய்தல் அதிர்வெண் | ஒவ்வொரு 2 வருடங்களுக்கும் | ஒவ்வொரு ஆண்டும், ஏப்ரல் 1 ஆம் தேதி |
| கணக்கீட்டு முறை | இரண்டு ஆண்டுகளில் நுகர்வோர் விலைக் குறியீட்டில் (VPI) ஏற்பட்ட மாற்றத்தின் அடிப்படையில் | முந்தைய ஆண்டை விட VPI இல் ஏற்பட்ட மாற்றத்தின் அடிப்படையில், 5% அதிகரிப்பு உச்சவரம்புடன் |
| விண்ணப்பம் | Richtwertmietzins மற்றும் Kategoriemietzins ஆகியோருக்கு | Gemeindewohnungen மற்றும் Genossenschaftswohnungen உட்பட Richtwertmietzins மற்றும் Kategoriemietzins ஆகியோருக்கு |
| அதிகரிப்பைக் கட்டுப்படுத்துதல் | இல்லை | 2025 மற்றும் 2026 ஆம் ஆண்டுகளில் அதிகபட்சம் 5%; 2027 இல் தொடங்கி, கடந்த 3 ஆண்டுகளில் சராசரி பணவீக்கம், 5% ஆகக் குறைக்கப்பட்டுள்ளது. |
ரிச்ட்வெர்ட்மிட்ஸின்ஸ் சரிசெய்தலின் கணக்கீட்டின் எடுத்துக்காட்டு:
| கூட்டாட்சி மாநிலம் | ரிச்ட்வெர்ட்மிட்ஜின்ஸ் (€/சதுர மீட்டர்) | 2024 ஆம் ஆண்டிற்கான VPI மாற்றம் | 2025 சரிசெய்தல் |
|---|---|---|---|
| வியன்னா | 6,67 | 2,9% | +0.19 €/சதுரம் |
| ஸ்டைரியா | 9,21 | 2,9% | +0.27 €/சதுரம் |
| டைரோல் | 8,14 | 2,9% | +0.24 €/சதுரம் |
குத்தகைதாரர்களுக்கான முக்கியமான புள்ளிகள்:
- விலை முடக்கம்: ஏப்ரல் 1, 2025 க்கு முன் முடிவடைந்த வாடகை ஒப்பந்தங்களுக்கு, விகிதங்கள் 2023 மட்டத்திலேயே இருக்கும். இதன் பொருள் 2025 இல் வாடகைகள் அதிகரிக்காது.
- வட்டி விகித உயர்வு வரம்பு: 2026 ஆம் ஆண்டில், வட்டி விகித உயர்வுகள் முந்தைய விகிதத்தில் 5% ஆகக் குறைக்கப்படும். 2027 ஆம் ஆண்டில், கடந்த மூன்று ஆண்டுகளுக்கான சராசரி பணவீக்க விகிதம் பொருந்தும், இது அதிகபட்சமாக 5% ஆகக் குறைக்கப்படும்.
- விதிவிலக்குகள்: இந்தக் கட்டுப்பாடுகள் புதிய கட்டிடங்கள் அல்லது தனியார் வீடுகள் போன்ற காலியாக உள்ள Mietverträge-களுக்குப் பொருந்தாது.
Angemessener Mietzins (நியாயமான வாடகை)
Angemessener Mietzins என்பது சந்தை நிலவரங்களை அடிப்படையாகக் கொண்ட ஒரு வாடகை கணக்கீட்டு முறையாகும், மேலும் இது சில வகையான ரியல் எஸ்டேட்டுகளுக்குப் பொருந்தும்:
- பெரிய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள்: பொதுவாக 130 m² க்கும் அதிகமான பரப்பளவு கொண்டவை, எடுத்துக்காட்டாக 1வது மாவட்டத்தில் வியன்னாவின் பழைய கட்டிடத்தில் (Altbau) உள்ள விசாலமான அடுக்குமாடி குடியிருப்பு.
- பட்டியலிடப்பட்ட கட்டிடங்களில் உள்ள சொத்துக்கள்: கலாச்சார பாரம்பரியப் பதிவேட்டில் சேர்க்கப்பட்டுள்ள வரலாற்றுச் சிறப்புமிக்க கட்டிடங்கள், இங்கு வாடகை பராமரிப்பு மற்றும் புனரமைப்புச் செலவைக் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும்.
- புதிய கட்டிடங்கள்: MRG பயன்பாடு குறைவாகவோ அல்லது இல்லாமலோ உள்ள புதிதாக கட்டப்பட்ட கட்டிடங்களில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள்.
உதாரணமாக, வியன்னாவில் உள்ள ஒரு கேட்டட் கம்யூனிட்டியில் 140 மீ² அடுக்குமாடி குடியிருப்பு: வழிகாட்டி விலை €6.70/மீ², ஆனால் நிலை, இருப்பிடம் மற்றும் சந்தை தேவை ஆகியவற்றைக் கருத்தில் கொண்டு, ஆஞ்சிமெஸ்ஸெனர் மிட்ஸின்கள் €9.50/மீ² ஆக இருக்கலாம், இது ரிச்ச்ட்வெர்ட்மிட்ஸின்களை விட அதிகமாகும்.
முக்கியமானது: Angemessener Mietzins, பெரிய மற்றும் தனித்துவமான சொத்துக்களுக்கு சந்தை வாடகையைப் பெறுவதற்கான வாய்ப்பை நில உரிமையாளர்களுக்கு வழங்குகிறது, ஆனால் அதே நேரத்தில், குத்தகைதாரர்கள் உயர்த்தப்பட்ட வாடகைகளிலிருந்து பாதுகாக்கப்படுகிறார்கள் - வாடகை சந்தை சூழ்நிலையால் நியாயப்படுத்தப்பட வேண்டும்.
Erhöhter Mietzins (அதிகரித்த வாடகை)
ஒரு வீட்டு உரிமையாளர் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் பெரிய பழுதுபார்ப்புகள் அல்லது மேம்பாடுகளைச் செய்யும்போது எர்ஹோஹ்டர் மிட்ஸின்ஸ் பயன்படுத்தப்படுகிறது. இதில் பின்வருவன அடங்கும்:
- சமையலறை அல்லது குளியலறையை முழுமையாக புதுப்பித்தல்
- கட்டிடத்தின் வெப்ப நவீனமயமாக்கல் (ஆற்றல் சேமிப்பு)
- லிஃப்ட் நிறுவல், பொதுவான பகுதி மேம்பாடுகள், முகப்பு நவீனமயமாக்கல்
எப்படி நிறுவுவது:
- அதிகரித்த வாடகையின் அளவு நடுவர் ஆணையம் அல்லது நீதிமன்றத்தால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.
- இந்த அதிகரிப்பு ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு மட்டுமே, பெரும்பாலும் நிலையான வீட்டுவசதிக்கு 10 ஆண்டுகள் மற்றும் சமூக வீட்டுவசதிக்கு 20 ஆண்டுகள் வரை.
- இந்த நடவடிக்கைகள் குத்தகைதாரர்களை நியாயமற்ற அதிகரிப்புகளிலிருந்து பாதுகாக்கின்றன, அதே நேரத்தில் வீட்டு உரிமையாளர் தனது முதலீட்டை திரும்பப் பெறுகிறார்.
நடைமுறை ஆலோசனை: நீங்கள் ஆஸ்திரியாவில் நீண்ட காலத்திற்கு ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாடகைக்கு எடுக்க விரும்பினால், உண்மையான வாடகை விலையைப் புரிந்துகொள்ள, சொத்துக்கு Erhöhter Mietzins வரி பயன்படுத்தப்பட்டுள்ளதா என்பதைச் சரிபார்க்க வேண்டியது அவசியம். எடுத்துக்காட்டாக, வெப்ப நவீனமயமாக்கலுக்குப் பிறகு வியன்னாவில் உள்ள ஒரு வரலாற்று சிறப்புமிக்க கட்டிடத்தில் உள்ள ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு: அடிப்படை விகிதம் €6.80/m² → €8.20/m² ஆக அதிகரிப்பு, நடுவர் குழுவால் அங்கீகரிக்கப்பட்டது.
சட்ட அம்சங்கள் மற்றும் சமீபத்திய மாற்றங்கள்
ஆஸ்திரியாவில் வாடகை வீட்டுவசதிக்கான சட்ட கட்டமைப்பு கண்டிப்பாக ஒழுங்குபடுத்தப்பட்டுள்ளது, மேலும் குத்தகைதாரர்கள் மற்றும் வீட்டு உரிமையாளர்கள் தற்போதைய சட்டங்களையும் சமீபத்திய மாற்றங்களையும் புரிந்துகொள்வது முக்கியம். Mietrechtsgesetz (MRG) மற்றும் Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) ஆகியவை ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடிய வாடகைகள், குத்தகைதாரர் பாதுகாப்புகள் மற்றும் சட்டப்பூர்வ வாடகை அதிகரிப்பின் சாத்தியக்கூறுகளின் வரம்புகளை வரையறுக்கின்றன.
வாடகை உயர்வைக் கட்டுப்படுத்தவும், வெளிப்படைத்தன்மையை அதிகரிக்கவும், குத்தகைதாரர்களைப் பாதுகாக்கவும், குறிப்பாக வியன்னா போன்ற பெரிய நகரங்களில், 2024–25 ஆம் ஆண்டில் முக்கிய மாற்றங்கள் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டன.
வாடகை அட்டவணை (வெர்ட்சிசெருங்ஸ்க்லாசல்)
வாடகை சரிசெய்தல் பிரிவு என்பது குத்தகை ஒப்பந்தத்தில் உள்ள ஒரு விதியாகும், இது நுகர்வோர் விலைக் குறியீட்டில் (CPI) ஏற்படும் மாற்றங்களின் அடிப்படையில் வீட்டு உரிமையாளர் வாடகையை சரிசெய்ய அனுமதிக்கிறது. 2024 வரை, இத்தகைய சரிசெய்தல்கள் 10% அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட வாடகை அதிகரிப்புகளுக்கு வழிவகுக்கும்.
2024 ஆம் ஆண்டு தொடங்கி, குறியீட்டு முறையின் அடிப்படையில் வருடாந்திர வாடகை உயர்வுகளுக்கு வரம்பு அறிமுகப்படுத்தப்பட்டது: அதிகபட்ச அதிகரிப்பு ஆண்டுக்கு 5% ஆகும். அதிக பணவீக்கத்தை எதிர்கொண்டு அதிகப்படியான வாடகை அதிகரிப்பிலிருந்து குத்தகைதாரர்களைப் பாதுகாப்பதே இந்த மாற்றத்தின் நோக்கமாகும்.
வாடகை அதிகரிக்கும் வாய்ப்புகள்
ஒரு வீட்டு உரிமையாளர் சட்டப்பூர்வமாக வாடகையை அதிகரிக்கக்கூடிய சில சூழ்நிலைகள் உள்ளன:
- பழுதுபார்ப்பு மற்றும் நவீனமயமாக்கல்: வீட்டு உரிமையாளர் அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் பெரிய பழுதுபார்ப்புகள் அல்லது மேம்பாடுகளைச் செய்தால், அவர்கள் வாடகையை அதிகரிக்கலாம். அதிகரிப்பின் அளவு ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு ஒரு நடுவர் குழு அல்லது நீதிமன்றத்தால் தீர்மானிக்கப்படுகிறது.
- ஒப்பந்தத்தை உறவினர்களுக்கு மாற்றுதல்: குத்தகையை உறவினர்களுக்கு மாற்றும்போது, வீட்டு உரிமையாளர் சந்தை நிலவரங்களுக்கு ஏற்ப புதிய வாடகையை நிர்ணயிக்கலாம்.
- மிகக் குறைந்த தொடக்க வாடகை: தொடக்க வாடகை சந்தை விகிதத்தை விடக் கணிசமாகக் குறைவாக இருந்தால், வீட்டு உரிமையாளர் §45 Mietrechtsgesetz (MRG) இன் படி நியாயமான அளவிற்கு அதிகரிப்பைக் கோரலாம்.
மானியம் மற்றும் கூட்டுறவு வீட்டுவசதி
வீட்டுவசதி கூட்டுறவுகளால் வழங்கப்படும் வீடுகள் போன்ற இலாப நோக்கற்ற வீடுகளில் வாடகையை Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) ஒழுங்குபடுத்துகிறது. வாடகை வரம்புகள் உள்ளன, மேலும் நீண்டகால அதிகரிப்புகள் 20 ஆண்டுகள் வரை பயன்படுத்தப்படலாம், எடுத்துக்காட்டாக, பழுதுபார்ப்பு மற்றும் நவீனமயமாக்கல் செலவுகளை ஈடுகட்ட. இந்த நடவடிக்கைகள் குத்தகைதாரர்கள் மற்றும் வீட்டு உரிமையாளர்களின் நலன்களை சமநிலைப்படுத்துகின்றன.
பல வீட்டுவசதி கூட்டுறவு சங்கங்கள் மற்றும் நகராட்சி திட்டங்கள் உக்ரேனியர்கள் மற்றும் அகதிகள் மானிய விலையில் வீடுகளுக்கு விண்ணப்பிக்க அனுமதிக்கின்றன. அகதிகளுக்காக வியன்னாவில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாடகைக்கு எடுக்க விரும்பினால், பதிவு மற்றும் குடியிருப்பு நிலைக்கான சான்றைக் கருத்தில் கொள்வது முக்கியம். இது தற்காலிக அல்லது நிரந்தர குடியிருப்புக்கு கூட்டுறவு வீட்டுவசதிக்கான அணுகலை மிகவும் யதார்த்தமான மற்றும் பாதுகாப்பான விருப்பமாக மாற்றுகிறது.
வாடகை விலைகளைப் பாதிக்கும் காரணிகள்
ஆஸ்திரியாவில் ஒரு வீட்டை வாடகைக்கு எடுப்பது செலவை கணிசமாக பாதிக்கும் பல காரணிகளைப் பொறுத்தது. முக்கியவற்றைப் பார்ப்போம்:
1. இடம்
பாரம்பரியமாக ஆஸ்திரியாவில் வாடகைக்கு எடுப்பதற்கு மிகவும் விலையுயர்ந்த நகரம் வியன்னா ஆகும். நகரத்திற்குள், விலை வேறுபாடுகளும் குறிப்பிடத்தக்கவை:
- நகர மையம் (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): கௌரவம் மற்றும் வளர்ந்த உள்கட்டமைப்பு காரணமாக அதிக வாடகை விலை.
- அவுட்ஸ்கர்ட்ஸ் (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): அதிக மலிவு விலைகள், ஆனால் குறைந்த போக்குவரத்து அணுகல் மற்றும் உள்கட்டமைப்புடன்.
CBRE இன் படி, மத்திய வியன்னாவில் வாடகைகள் 2025 ஆம் ஆண்டில் €16.5/m² ஐ எட்டக்கூடும், அதே நேரத்தில் புறநகர்ப் பகுதிகளில் அவை சுமார் €12.2/m² ஆக இருக்கும்.
2. பரப்பளவு மற்றும் அமைப்பு
மாணவர்கள் மற்றும் இளம் தொழில் வல்லுநர்கள் மத்தியில் சிறிய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் (40 சதுர மீட்டருக்கும் குறைவானவை) அதிக தேவையில் உள்ளன. பெரிய விருப்பங்களை விட சதுர மீட்டருக்கு அவற்றின் விலை பெரும்பாலும் அதிகமாகும். எடுத்துக்காட்டாக, வியன்னாவில் உள்ள ஸ்டுடியோ அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மாதத்திற்கு €630 முதல் €890 வரை வாடகைக்கு விடலாம்.
3. நிலை மற்றும் பழுது
புதிய கட்டிடங்கள் அல்லது நவீன புதுப்பித்தல்களுடன் (உதாரணமாக, Altbau பாணியில்) அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் விலை அதிகம். 2025 ஆம் ஆண்டில், புதிய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான சராசரி வாடகை தோராயமாக €14.87/m² ஆகவும், பழைய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு இது தோராயமாக €10.00/m² ஆகவும் உள்ளது.
4. கட்டிடத்தின் ஆற்றல் திறன்
அதிக ஆற்றல் திறன் மதிப்பீட்டைக் கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் (எ.கா., வகுப்பு A) குறைந்த பயன்பாட்டுச் செலவுகளைக் கொண்டுள்ளன, இதனால் அவை குத்தகைதாரர்களுக்கு மிகவும் கவர்ச்சிகரமானவை. குறைந்த ஆற்றல் திறன் மதிப்பீட்டைக் கொண்ட ஒத்த அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுடன் ஒப்பிடும்போது இது வாடகை விலைகளை 5-10% அதிகரிக்கக்கூடும்.
5. தளபாடங்கள் மற்றும் உள்கட்டமைப்பு
தளபாடங்கள், ஒரு லிஃப்ட், ஒரு பால்கனி, ஒரு கேரேஜ் அல்லது பார்க்கிங் வாடகையை கணிசமாக அதிகரிக்கலாம். கூடுதல் வசதிகளுடன் கூடிய முழுமையாக அலங்கரிக்கப்பட்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விலை 10–20% அதிகமாக இருக்கலாம்.
6. தேவை மற்றும் பருவநிலை
ஆஸ்திரியாவில் வாடகை வீடுகளுக்கான தேவை பாரம்பரியமாக இலையுதிர்காலத்தில் உயர்கிறது, மாணவர்களும் வெளிநாட்டினரும் நகரத்திற்குத் திரும்பும்போது. இது இந்த காலகட்டத்தில் அதிக வாடகை விலைகளுக்கு வழிவகுக்கிறது. 2024 ஆம் ஆண்டில், வியன்னாவில் வாடகைகள் சராசரியாக 6.2–7.7% அதிகரித்துள்ளன.
| பகுதி / நகரம் | நகர மையம் / பிரதான இடங்கள் (€/சதுர மீட்டர்) | புறநகர்ப் பகுதிகள் / மத்திய மாவட்டம் (€ / m²) | குறிப்புகள் |
|---|---|---|---|
| வியன்னா | 16,5 | 12,2 | அதிக மக்கள் தொகை அடர்த்தி மற்றும் உள்கட்டமைப்பு காரணமாக விலைகள் அதிகமாக உள்ளன. |
| கிராஸ் | 13,2 | 10,1 | பல்கலைக்கழக நகரம், மாணவர் குடியிருப்புகளுக்கான தேவை அதிகமாக உள்ளது. |
| சால்ஸ்பர்க் | 15,0 | 11,5 | பிரபலமான சுற்றுலாத் தலம், குறைந்த தங்குமிடம் |
| லின்ஸ் | 12,8 | 9,8 | தொழில்துறை மையம், மிதமான விலைகள் |
| இன்ஸ்ப்ரக் | 14,5 | 11,0 | இலையுதிர்காலத்தில் தேவை அதிகமாக இருக்கும் ஒரு மாணவர் நகரம். |
| கிளாகன்ஃபர்ட் | 11,5 | 8,7 | அதிக மலிவு விலை விருப்பங்கள், குறைவான உயர்மட்டப் பகுதிகள் |
| பர்கன்லேண்ட் | 9,0 | 7,5 | மிகவும் அணுகக்கூடிய பகுதி, குறைந்த மக்கள் தொகை அடர்த்தி |
| டைரோல் (இன்ஸ்ப்ரூக்கிற்கு வெளியே) | 12,0 | 9,5 | மலைப்பிரதேசங்கள், பருவநிலை தேவையை பாதிக்கிறது |
| ஸ்டைரியா | 14,0 | 9,2 | கிராஸ் நகரம் விலை அதிகம், கிராமப்புறம் மலிவானது. |
| மேல் ஆஸ்திரியா | 13,0 | 10,0 | லின்ஸ் மற்றும் சுற்றியுள்ள பகுதிகள் அடங்கும் |
உயர்த்தப்பட்ட வாடகை: எங்கு செல்ல வேண்டும், என்ன செய்ய வேண்டும்
நீங்கள் ஆஸ்திரியாவில் அதிக வாடகை செலுத்துகிறீர்கள் என்று நம்பினால், அதை எதிர்த்துப் போராட உங்களுக்கு விருப்பம் உள்ளது. முழு Mietrechtsgesetz (MRG) க்கு உட்பட்ட கட்டிடங்களில், வாடகைதாரர்கள் வாடகையைச் சரிபார்க்க நடுவர் குழு அல்லது நீதிமன்றத்தில் மேல்முறையீடு செய்யலாம். வாடகை அனுமதிக்கப்பட்ட அளவை விட அதிகமாக இருந்தால், அதை சட்ட வரம்பிற்குள் குறைக்கலாம், மேலும் ஏதேனும் கூடுதல் கட்டணம் செலுத்தினால் அவற்றைத் திரும்பப் பெறலாம்.
பின்வரும் காலக்கெடுவைப் பின்பற்றுவது முக்கியம்:
- திறந்தநிலை ஒப்பந்தங்களுக்கு, ஒப்பந்தம் முடிவடைந்த நாளிலிருந்து 3 ஆண்டுகளுக்குள் விண்ணப்பத்தை சமர்ப்பிக்கலாம்;
- நிலையான கால ஒப்பந்தங்களுக்கு - அவை காலாவதியான அல்லது திறந்தநிலை ஒப்பந்தங்களாக மாற்றப்பட்ட 6 மாதங்களுக்குப் பிறகு அல்ல.
இந்தக் காலக்கெடு காலாவதியான பிறகு, வாடகையை சவால் செய்வது இனி சாத்தியமில்லை, ஆனால் குறியீட்டு முறை (Wertsicherung) மூலம் வாடகையில் நியாயமற்ற அதிகரிப்புக்கு எதிர்ப்புத் தெரிவிக்க முடியும்.
MRG-யின் அதிகார வரம்பிற்கு வெளியே உள்ள புதிய கட்டிடங்கள் மற்றும் சொத்துக்களில், நிலைமை மிகவும் சிக்கலானது: அங்கு, விலை சுதந்திரமாக தீர்மானிக்கப்படுகிறது, மேலும் நீதிமன்ற தீர்ப்புகள் அரிதாகவே குத்தகைதாரருக்கு ஆதரவாக இருக்கும்.
எனது நடைமுறையில், வாடகை அதிகமாக இருப்பதாக குத்தகைதாரர்கள் புகார் அளித்த வழக்குகளை நான் சந்தித்திருக்கிறேன். உதாரணமாக, வியன்னாவில் நீண்ட காலத்திற்கு ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாடகைக்கு எடுக்க முடிவு செய்த ஒரு அகதி குடும்பம், பழைய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு சட்டப்பூர்வமாக நிறுவப்பட்ட வாடகையை விட கிட்டத்தட்ட 20% அதிகமாக செலுத்தி வந்தது. நாங்கள் நடுவர் ஆணையத்தில் புகார் அளித்தோம், வாடகை குறைக்கப்பட்டது மற்றும் கூடுதல் கட்டணம் திரும்பப் பெறப்பட்டது.
முடிவு: ஆஸ்திரிய வாடகைகளை எவ்வாறு வழிநடத்துவது
என் கருத்துப்படி, ஆஸ்திரியாவில் வாடகை விலைகள் என்பது ஒரு ஒப்பந்தத்தில் உள்ள ஒரு எண்ணிக்கை மட்டுமல்ல, சந்தை நிலைமைகள், சட்ட விதிமுறைகள் மற்றும் குறிப்பிட்ட சொத்தின் நிலை ஆகியவற்றின் சிக்கலான கலவையின் விளைவாகும். அடுக்குமாடி குடியிருப்பு Mietrechtsgesetz (MRG) க்கு உட்பட்டதா என்பதையும், ஒப்பந்தத்தில் என்ன கூடுதல் விதிமுறைகள் சேர்க்கப்பட்டுள்ளன என்பதையும் குத்தகைதாரர்கள் புரிந்துகொள்வது மிகவும் முக்கியம் - குறியீட்டு முறை முதல் புதுப்பித்தல் காரணமாக சாத்தியமான வாடகை அதிகரிப்பு வரை.
2025 ஆம் ஆண்டில் ஒரு சுவாரஸ்யமான போக்கு காணப்படுகிறது: புதிய கட்டிடங்களில் வாடகைகள் தொடர்ந்து அதிகரித்து வருகின்றன, குறிப்பாக வியன்னாவின் மதிப்புமிக்க மாவட்டங்களில், சட்டம் பழைய கட்டிடங்கள் மற்றும் ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட கட்டிடங்களில் குத்தகைதாரர் பாதுகாப்பை வலுப்படுத்துகிறது. இது வீட்டு உரிமையாளர்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்களின் நலன்களுக்கு இடையில் ஒரு சமநிலையை உருவாக்குகிறது. அகதிகளுக்காக வியன்னாவில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாடகைக்கு எடுக்க விரும்புவோருக்கு இது மிகவும் பொருத்தமானது: ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட வாடகைகள் சந்தை விகிதங்களை விட கணிசமாகக் குறைவாக இருக்கலாம், இது அத்தகைய விருப்பங்களை மிகவும் மலிவு விலையில் வழங்குகிறது.
ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பைத் தேர்ந்தெடுக்கும்போது, விலையை மட்டுமல்ல, வீட்டு வகை, ஆற்றல் திறன், உள்கட்டமைப்பு மற்றும் ஒப்பந்த விதிமுறைகளையும் கருத்தில் கொள்ளுங்கள். சில நேரங்களில், தற்போதைய பழுதுபார்ப்பு செலவுகள் அல்லது அதிக பயன்பாட்டு பில்களைச் சந்திப்பதை விட, நவீன புதுப்பித்தல் மற்றும் வசதியான இடத்திற்குச் சற்று கூடுதலாகச் செலுத்துவது புத்திசாலித்தனம்.
ஆஸ்திரியாவில் நீண்ட காலத்திற்கு ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாடகைக்கு எடுக்க விரும்புவோர், ஒப்பந்தத்தை கவனமாக மதிப்பாய்வு செய்து உங்கள் உரிமைகளைப் புரிந்துகொள்வது முக்கியம் - இது பணத்தை மிச்சப்படுத்தும் மற்றும் விரும்பத்தகாத ஆச்சரியங்களைத் தவிர்க்கும்.
