Inspektimi i Apartamenteve në Vjenë: Si funksionon Prona në Vjenë

Para nënshkrimit të Marrëveshjes së Kontratës, ne kontrollojmë nëse apartamenti që blerësi pa gjatë vizitës përputhet me pronën e përshkruar në dokumente. A përfshihen metrat katrorë të deklaruar në Marrëveshje? A është konfirmuar rimodelimi? A i është caktuar bodrumi apartamentit? Cilat shpenzime ndërtimi janë rënë dakord tashmë, por nuk janë paguar ende?

Vienna Property krahason ekstraktin Grundbuch, planet, dokumentet e pronësisë së apartamenteve dhe raportet Hausverwaltung. Çdo mospërputhje e identifikuar ndikon në vlerësimin e çmimit, buxhetin e blerjes dhe kushtet e kontratës. Për shembull, një rezervë e pamjaftueshme për riparimet e çatisë kërkon llogaritjen e një pagese të mundshme fillestare, ndërsa kontrata aktuale e qirasë mund të pengojë banimin në kohë.

Do ta demonstrojmë këtë verifikim duke përdorur shembullin e një apartamenti me tre dhoma në Altbau të Vjenës: cilat dokumente shqyrtojmë, çfarë sqarojmë me shitësin dhe për cilat kushte biem dakord para nënshkrimit. Specifikimet dhe shumat në këtë shembull janë të përafërta.

Në shembullin tonë, një familje po shqyrton një apartament me çmim 420,000 €. Në njoftim apartamenti renditet si 80 m², me ballkon dhe bodrum. Rinovimet kozmetike kanë përfunduar dhe pagesat mujore janë 360 €. Sipas shitësit, apartamenti është i disponueshëm.

Blerësi kërkon dy dhoma gjumi të ndara, mundësinë për të jetuar përgjithmonë dhe për t'u zhvendosur brenda afatit të rënë dakord. Ne i përcaktojmë këto kërkesa para se të caktojmë çmimin. Një apartament më i lirë që nuk është i përshtatshëm për familjen nuk do ta zgjidhë problemin.

Gjithashtu sqarojmë statusin e blerësit dhe nevojën për leje. Aftësia e një të huaji për të blerë varet nga shtetësia e tij, shteti federal dhe rrethanat e transaksionit. Vetëm pasja e një leje qëndrimi nuk kualifikon automatikisht për një blerje. Kufizimet e zbatueshme për të huajt që blejnë pasuri të paluajtshme në Austri duhet të sqarohen para se të kryejnë transaksionin.

Nëse kërkohen leje ose financim bankar, kjo ndikon në kohën dhe përmbajtjen e ofertës për shitësin. Marrëveshjet gojore në lidhje me këto kushte janë të pamjaftueshme.

Vienna Property kërkon dokumente nga shitësi dhe Hausverwaltung, krahason informacionin e marrë dhe shënon çdo konfirmim që mungon. Qasja në dosjen e ndërtimit dhe dokumentet individuale jepet me autorizimin e nevojshëm.

Për një apartament në një ndërtesë ekzistuese, kompleti zakonisht përfshin:

✓ ekstrakt i azhurnuar i Grundbuch dhe dokumente mbi hyrjet thelbësore

✓ Wohnungseigentumsvertrag — marrëveshje pronësie e apartamentit

✓ Nutzwertgutachten — përfundim mbi vlerën e parashikuar të objekteve dhe aksioneve

✓ Planet e ndërtimit dhe dokumentet e ndryshimeve

✓ Energieausweis — pasaportë energjetike

✓ raportet vjetore dhe njoftimet e pagesave aktuale

✓ Informacion rreth rezervës, punës së ardhshme dhe kredive në shtëpi

✓ Procesverbalet e disponueshme të mbledhjeve të pronarëve për disa vitet e fundit

Ne bëjmë dallimin midis një plani nga një reklamë dhe një plani ndërtimi. Ne kontrollojmë rezervën e mbetur për një datë specifike dhe nuk e barazojmë një diskutim rinovimi në procesverbal me një vendim ose buxhet përfundimtar.

Nëse mungon informacion thelbësor, kjo mbetet një çështje e hapur. Një premtim për të ofruar dokumente pas nënshkrimit nuk lejon që verifikimi i duhur të konsiderohet i plotë. Shtrirja e verifikimit të duhur bazë pasqyrohet edhe në rekomandimet e Arbeiterkammer për blerjen e një apartamenti.

Në Grundbuch, ne përputhim pronarin, pjesën dhe përcaktimin e apartamentit me ofertën e shitësit. Për identifikim, EZ (Einlagezahl), ose numri i regjistrit të tokës, dhe KG (Katastralgemeinde), ose bashkësia kadastrale, janë të rëndësishme. Vetëm adresa nuk i zëvendëson këto detaje.

Ekstrakti tregon të drejtat dhe pengesat e regjistruara. Për shënimet e rëndësishme, kërkohen dokumente mbështetëse: një shënim i shkurtër në regjistër nuk e zbulon gjithmonë përmbajtjen e kufizimit.

Nëse një barrë bankare është regjistruar në pjesën e shitësit, ne përcaktojmë nëse ajo mund të hiqet. Shuma e regjistruar e barrës mund të ndryshojë nga borxhi aktual. Transaksioni duhet të përfshijë informacionin aktual të kreditorit dhe dokumentet e nevojshme për heqjen e barrës.

Ne identifikojmë pengesat që duhen hequr dhe të drejtat që do të mbeten pas blerjes. Procedura për heqjen dhe pagesën përcaktohet gjatë ekzekutimit ligjor të transaksionit.

E njëjta qasje vlen edhe për bodrumin. Çelësi i dhënë konfirmon aksesin, por nuk shpjegon qëllimin e përdorimit. Është e nevojshme të kontrollohet nëse hapësira i është caktuar apartamentit dhe në çfarë kushtesh. Kontrata duhet të përshkruajë fushëveprimin e të drejtave të mbështetura nga dokumentet.

Në shembullin tonë, 80 m² përbëhet nga 72 m² hapësirë ​​e brendshme dhe një ballkon i hapur prej 8 m². Lista i kombinon këto shifra, kështu që krahasimi fillestar i çmimeve kërkon rregullim.

Nëse pjesëtohet 420,000 € me 80 m², del 5,250 €/m². Nëse krahasohet çmimi i plotë me sipërfaqen e brendshme, del një shifër prej afërsisht 5,833 €/m².

Megjithatë, ballkoni e ruan vlerën e tij të tregut. Një mospërputhje në llogaritje nuk vërteton një çmim të fryrë dhe as nuk do të thotë se blerësi ka të drejtë për një zbritje në të gjithë tetë metrat. Kur krahasohen ofertat, sipërfaqja e brendshme dhe hapësirat shtesë duhet të merren parasysh veçmas.

Vienna Property krahason ekspozitën, planin, llogaritjen e sipërfaqes dhe Nutzwertgutachten. Nëse lindin mospërputhje të konsiderueshme, caktohet një inspektim shtesë ose matje profesionale. Vetë Nutzwert nuk përfaqëson sipërfaqen e apartamentit.

Sipas rregullave të llogaritjes së Nutzfläche, ballkonet dhe lozhat e hapura trajtohen ndryshe. Këto ndryshime diskutohen në Udhëzuesin e Qytetit të Vjenës për Nutzfläche. Prandaj, është e rëndësishme të përcaktohet lloji i hapësirës dhe metodologjia e zbatueshme përpara se të llogariten metrat katrorë.

Gjatë inspektimit, ne krahasojmë planimetrinë aktuale të ambienteve me dokumentacionin. Një kuzhinë e zhvendosur, dhoma të kombinuara ose banjo e modifikuar kërkojnë një shpjegim: çfarë është bërë dhe si është miratuar puna.

Miratimet e ndërtimit dhe pëlqimet e nevojshme sipas rregulloreve të pronësisë së apartamenteve kontrollohen veçmas. Një leje e vetme nuk i mbulon gjithmonë të dyja çështjet.

Nëse mungojnë dokumente, ne sqarojmë fushëveprimin e ndryshimeve dhe mbledhim informacion për të vlerësuar fizibilitetin e tyre. Derisa të sqarohet kjo çështje, apartamenti nuk mund të përshkruhet si një pronë me të gjitha modifikimet e konfirmuara si të ligjshme.

Një inspektim teknik mbulon shenjat e dukshme të lagështisë, gjendjen e dritareve, ngrohjes, sistemeve elektrike dhe ventilimit. Kur blejmë një apartament në Altbau në Vjenë, ne gjithashtu marrim në konsideratë gjendjen e strukturës së përgjithshme të ndërtesës dhe sistemet e shërbimeve. Muret e sapolyera nuk tregojnë jetëgjatësinë e mbetur të çatisë.

Nëse zbulohen shenja të defekteve që kërkojnë një përfundim të veçantë, thirret një specialist. Një inspektim rutinë nuk zëvendëson një inspektim të strukturave të fshehura.

Përpara se të bini dakord për një çmim, është e rëndësishme të vlerësoni punimet e nevojshme të rinovimit në Vjenë: krijoni një listë detyrash dhe merrni një vlerësim të projektit. Çmimi mesatar për metër katror është shumë i përafërt për këtë.

Në certifikatën e performancës energjetike, ne kontrollojmë adresën, datën e përgatitjes dhe ndërtesën ose objektin për të cilin zbatohet llogaritja. Një nga treguesit, HWB, karakterizon kërkesën e vlerësuar për ngrohje. Ai ndihmon në krahasimin e efikasitetit të energjisë, por nuk tregon faturën e ardhshme të klientit në euro.

Kostot aktuale varen gjithashtu nga sistemi i ngrohjes, tarifat, vendndodhja e apartamentit dhe modelet e përdorimit. Prandaj, ne krahasojmë shifrat e fletës së të dhënave me faturat e ngrohjes në dispozicion dhe gjendjen e dritareve dhe pajisjeve.
Është e pamundur të përcaktohet klasa bazuar në termin Altbau: një shtëpi pas një rinovimi të plotë dhe një ndërtesë pa rinovim mund të ndryshojnë ndjeshëm.

Si rregull i përgjithshëm, shitësi duhet të paraqesë menjëherë një certifikatë të performancës energjetike jo më shumë se dhjetë vjet të vjetra para deklaratës së blerësit për qëllimin e blerjes së pronës. Pasi të përfundojë kontrata, shitësi duhet të paraqesë certifikatën e performancës energjetike ose një kopje të plotë brenda 14 ditëve. Detyrimet dhe përjashtimet përshkruhen në portalin e qeverisë austriake.

Ne e krahasojmë raportin e Hausverwaltung me procesverbalet e mbledhjes dhe planin e punës. Jemi të interesuar për rezervat e disponueshme, angazhimet e bëra tashmë dhe shpenzimet e ardhshme.

Shembulli i llogaritjes trajton një riparim çatie që kushton 210,000 €, dhe rezerva e disponueshme është 75,000 €. Nëse e gjithë rezerva do të përdorej për këtë punë, deficiti do të ishte 135,000 €. Me një çelës alokimi të konfirmuar prej 3.2%, ngarkesa e vlerësuar në apartament është 4 320 €.

Kjo shumë nuk mund të shpallet menjëherë si pagesë e detyrueshme nga blerësi. Së pari, ne përcaktojmë nëse puna është miratuar, si është përcaktuar buxheti, nëse ka detyrime të tjera dhe si pritet të financohet deficiti. Çelësi i alokimit verifikohet posaçërisht për kategorinë përkatëse të shpenzimeve.

Parashikimi dhe shpërndarja e kostove rregullohen në veçanti nga §§ 31–32 WEG 2002. Marrëveshjet ekzistuese dhe përjashtimet statutore merren në konsideratë veçmas.

Pastaj diskutojmë shpërndarjen e shpenzimeve me shitësin. Kompensimi i rënë dakord në kontratë nuk e ndryshon domosdoshmërisht detyrimin për t'i paguar shoqatës së pronarëve të shtëpive. Prandaj, kushtet e blerjes duhet të përfshijnë kushte të qarta dhe një mekanizëm pagese midis palëve.

Shuma mujore prej 360 eurosh në shembull përbëhet nga 245 euro shpenzime operative, 85 euro kontribute rezervë dhe 30 euro tarifa të tjera. Ne kontrollojmë përmbajtjen e çdo rreshti, duke përfshirë nëse TVSH-ja është e përfshirë dhe nëse ngrohja është e përfshirë. Emërtimi i të gjithë pagesës "Shpenzime për shërbim" është i pasaktë.

Ne krahasojmë pagesat aktuale paraprake me periudhën e raportimit të përfunduar. Gjithashtu përcaktojmë nëse janë të mundshme rillogaritjet, nëse është planifikuar një rritje e pagesave dhe nëse ndërtesa aktualisht po e shërben kredinë e saj.

Kur bëjmë buxhetin për një blerje, ne marrim parasysh tarifat e detyrueshme. Për një blerje standarde me pagesë, zakonisht zbatohet një normë tatimore prej 3.5%. Në llogaritjen tonë, bazuar në 420,000 €, kjo shumë arrin në 14,700 €. Tarifa e regjistrimit të pronës është zakonisht 1.1% e vlerës së të drejtës që regjistrohet: bazuar në të njëjtën bazë, kjo do të ishte 4,620 €.

Kostoja totale është 19,320 €, duke përjashtuar shpenzimet e tjera. Përfitimet e mundshme dhe kriteret e llogaritjes verifikohen transaksion pas transaksioni; përfitimi i përkohshëm, i vlefshëm deri më 1 korrik 2026, nuk mund të zbatohet automatikisht për një blerje të re në tetor.

Ne përfshijmë veçmas mbështetjen ligjore, komisionet përkatëse, financimin dhe rinovimet. Pikat e mbetura diskutohen në artikullin mbi tarifat shtesë dhe kostot e fshehura gjatë blerjes së pasurive të paluajtshme në Austri.

Për blerjet me fonde të marra hua, ne biem dakord paraprakisht për kushtet e vendimit të bankës dhe shpërndarjen. Një vlerësim paraprak i kredisë së disponueshme për pasuri të paluajtshme në Austri nuk garanton miratimin e një apartamenti specifik.

Ne kërkojmë informacion në lidhje me kontratën aktuale të qirasë, të drejtat e banimit dhe të drejtat e tjera të përdorimit. Një apartament bosh gjatë shikimit nuk konfirmon domosdoshmërisht mungesën e të drejtave të palëve të treta.

Nëse një kontratë qiraje mbrohet nga MRG ), blerja e pronës nuk garanton ndërprerjen e saj. Për kontratat e mbuluara nga Akti Richtwert, qiraja e lejuar kufizohet nga rregulloret në fuqi. Mundësia e ndërprerjes verifikohet veçmas: një çmim i lartë blerjeje nuk i jep qiramarrësit thjesht të drejtën për një rritje të qirasë ose një kërkesë për t'u larguar.

Me një kontratë qiraje të përhershme të siguruar, lirimi i apartamentit deri në datën e dëshiruar nga familja mund të jetë i paarritshëm. Për një blerës që kërkon të përdorë pronën për përdorim personal, kjo është bazë për rishqyrtim. Zbatueshmëria e kufizimeve varet nga prona dhe kontrata, jo vetëm nga mosha e ndërtesës.

Data e transferimit falas, gjendja e lokaleve dhe përbërja e pronës së mbetur përcaktohen në kushtet e transaksionit.

Vienna Property krijon një listë mospërputhjesh dhe pyetjesh të hapura për blerësin dhe të gjitha palët e përfshira. Ajo lidh çdo rrezik të identifikuar me dokumentin ose kushtin e kërkuar.

Kaufanbot mund ta detyrojë blerësin edhe para se të nënshkruhet një kontratë e detajuar. Prandaj, kushtet e financimit, lejet dhe inspektimet e rëndësishme bien dakord para nënshkrimit, me afate dhe pasoja specifike për mosrespektimin e tyre.

Formulimi ligjor dhe procedurat për Treuhand hartohen nga një specialist i autorizuar. Raportet teknike përgatiten nga specialistë në fushat përkatëse. Detyra e ekipit është të mbledhë bazat për vendimin, të koordinojë veprimet e pjesëmarrësve dhe të sigurojë që gjetjet materiale të auditimit të merren parasysh në raportin përfundimtar.

Në shembullin e diskutuar, vendimi i blerjes kërkon konfirmimin e lejueshmërisë së rindërtimit, rënien dakord për heqjen e barrës bankare, sqarimin e marrëveshjeve të financimit për riparimet e çatisë dhe përcaktimin e bazave për transferimin falas të apartamentit. Çmimi duhet të vlerësohet bazuar në 72 m² hapësirë ​​të brendshme dhe një ballkon të veçantë.

Për çdo çështje të rëndësishme, duhet të jetë e qartë se cili dokument mbështet përgjigjen, cilat shpenzime janë të mundshme dhe kush do t'i mbulojë ato. Nëse shuma nuk është përcaktuar ende, mbetet një pasiguri në buxhet. Nëse shitësi premton ta zgjidhë problemin, kushtet e marrëveshjes duhet të përfshijnë një detyrim specifik, një afat kohor dhe pasojat e një shkeljeje.

Kontrolli i duhur konsiderohet i plotë kur provat e mbledhura janë të mjaftueshme për të mbështetur një vendim të informuar. Një blerje mund të rekomandohet kur statusi ligjor i apartamentit, gjendja teknike, shpenzimet dhe kushtet e transferimit lejojnë përdorimin e tij të synuar. Nëse kjo nuk përcaktohet, nënshkrimi duhet të shtyhet, edhe nëse çmimi duket tërheqës.